Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Ипотечное кредитование как инструмент управления экономикой региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Гуляева, Валентина Сергеевна
Место защиты	Тамбов
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Ипотечное кредитование как инструмент управления экономикой региона"

На правах рукописи УДК 338+336

ББК 65 05+65 262+65 262 10 Г94

ООЗ1Т4474

ГУЛЯЕВА Валентина Сергеевна

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ИНСТРУМЕНТ УПРАВЛЕНИЯ ЭКОНОМИКОЙ РЕГИОНА

Специальности 08 00 05 Ч Экономика и управление народным хозяйством (5 Региональная экономика) 08 00 10 - Финансы, денежное обращение и кредит (9 Кредит и банковская деятельность)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Тамбов 2007

003174474

Диссертация выпонена на кафедре мировой и национальной экономики Академии экономики и предпринимательства Тамбовского государственного университета им Г Р Державина

Научный руководитель: доктор экономических наук,

профессор

Осипова Ала Вячеславовна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор

Юрьева Галина Ивановна;

доктор экономических наук, профессор

Федорова Юлия Вячеславовна

Ведущая организация: филиал Всероссийского заочного

финансово-экономического института в г. Липецке

Защита состоится 29 сентября 2007 г в 10 00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.261 01 при Тамбовском государственном университете им Г Р. Державина по адресу 392000, г Тамбов, ул Советская, 6, зал заседаний диссертационного совета

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке и на официальном сайте http //tsu tmb ru Тамбовского государственного университета им Г Р Державина

Автореферат разослан 25 августа 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

О. А. Степичева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Жилищная проблема для экономики России является важнейшим показателем ее развития В жилищной сфере наиболее наглядно отражаются существующие на данном этапе финансовые механизмы экономических отношений между государством, гражданами и бизнесом Для изыскания допонительных источников финансирования жилищного строительства в регионе делаются попытки привлечения средств населения, где одним из эффективных рыночных механизмов жилищного финансирования является ипотека

В развитых странах общепризнанным способом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование Для России это тоже актуально Размеры этого рынка и его потенциальная емкость огромны: по оценкам Внешторгбанка, совокупный спрос на жилье в России в 2007-2010 гг составит почти 150 мрд доларов, причем около четверти его (37 мрд доларов) будет в форме спроса на жилищные кредиты За 2001-2006 годы объем этого рынка вырос примерно в 10 раз

Однако, несмотря на такой впечатляющий рост, нынешний уровень развития данного рынка все еще крайне низок если в Европе и в США сумма выданных ипотечных кредитов составляет 50-60 % от ВВП, то у нас она сейчас находится на уровне менее 0,1 % (около 550 мн. дол при ВВП около 580 мрд дол ) В чем причина этого отставания, какие риски и проблемы мешают развитию данного рынка и каковы его перспективы на ближайшие годы?

В настоящее время в Российской Федерации и ее регионах не сформирован набор условий, необходимых для эффективного использования механизма ипотечного кредитования Прежде всего, это создание условий, при которых ипотека будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Не определены проблемы и сценарии развития ипотечного кредитования с учетом региональных аспектов Не проанализировано ипотечное кредитование как инструмент управления экономикой региона, не изучены модели участия банков в ипотечном кредитовании, особенности финансирования деятельности промышленных и строительных предприятий за счет ипотечного кредитования и т д

Следует также рассмотреть и проблемы, связанные с государственным невмешательством в сферу ипотечного кредитования, и риски, которые возникают в случае слишком ускоренного развития ипотеки Поэтому изучение ипотечного кредитования как инструмента управления экономикой региона именно сейчас может быть особенно полезным в силу того, что это для российской экономики новый инструмент, применение которого, как показали последние августовские события на рынке ипотечного кредитования в США, сопряжено с большими рисками не только для бизнеса, но и для экономики регионов, а, следовательно, и для экономики в целом Поэтому исследование проблемы ипотечного кредитования как инструмента управления экономикой региона актуально и требует допонительного ее изучения

Степень разработанности проблемы.

В решении проблем организационно-экономического развития, экономического роста и управления ипотекой в России сегодня задействованы научно-исследовательские институты, академии, вузы страны Различные их аспекты рассмотрены в трудах В М Агапкина, И А Базанова, С Л. Блау, Ю В Воеводской, В В Головина, П Г Грабового, И В Довдиенко, В В Иванова, В А Кудрявцева, В В Меркулова, В В Овчинникова, Ф Г Панкратова, И А Разумовой, Б Б. Рубцова, А К Семенова, Ю Ф Симонова, А М Фридмана, В К Южелевского и др Среди современных зарубежных исследователей ипотечного кредитования выделяются А Коул, Д Бойкин, Р Хани, В Бругеман, Д Фишер, Д. Эпли, Д Милар, Ф Фабоцци В последние годы в связи с обострением проблемы привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и возрождением ипотечного кредитования в России эти вопросы получили освящение в исследованиях В И Бусова, И Д Грачева, В С Ема, А. Г Ивасенко, Н Б Косаревой, В И Лимаренко, А Н Ларионовой, Э А Ом-шановой, И Л Осокиной, П Пастуховой, В Г Полякова, Л И Рябченко, В В Смирнова, Д А Сергеева, Г А Цылиной, А Н Ужегова и др Несмотря на исследования в этой области, возникает необходимость дальнейшего изучения проблем, связанных с эффективностью применения инструмента ипотечного кре-

дитования в экономике региона как эффективного инвестиционного механизма

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является формирование и научное обоснование ипотечного кредитования в экономике региона как эффективного инструмента в ее управлении

Постановка цели позволяет сформулировать задачи данного исследования

- выявить сущность, структуру инвестиционного инструментария управления экономикой региона,

- исследовать методы определения эффективности управления экономикой региона,

- рассмотреть ипотечное кредитование как источник формирования инвестиционного потенциала региона,

- провести мониторинг ипотечного кредитования в экономике региона,

- исследовать эффективность применения инструмента ипотечного кредитования для экономики региона;

-разработать пути реализации применения ипотечного кредитования как эффективного инструмента инвестирования

Объектом исследования выступает система ипотечного кредитования в экономике региона

Предметом исследования является ипотечное кредитование как инструмент управления экономикой региона

Теоретической и методологической основой исследования явились концептуальные положения, представленные в классических и современных работах зарубежных и российских ученых-экономистов, материалы научно-практических конференций, законодательные и нормативные акты Российской Федерации

При обработке фактического материала использовались такие исследовательские методы, как диалектический, проблемно-хронологический, сравнительно-исторический, системно-функциональный, логический, научных обобщений, статистический анализ Применение указанных методов позволило обеспечить обоснованность проведенного анализа, теоретических выводов и разработанных предложений. Исследование осуществлялось путем использования системного подхода, общеэкономического

анализа, сочетания исторического, логического и эволюционного подходов, метода восхождения от абстрактного к конкретному, методов сравнительного анализа, теоретического моделирования

Содержание диссертационного исследования соответствует специальностям 08 00 05 Ч Экономика и управление народным хозяйством (5 Региональная экономика, 5.16 Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления; разработка, методическое обоснование, анализ, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления) и 08 00 10 Ч Финансы, денежное обращение и кредит (9 Кредит и банковская деятельность, 9 4 Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования) Паспорта специальностей ВАК (экономические науки)

Научная новизна исследования заключается в разработке системы ипотечного кредитования как эффективного инструмента управления экономикой региона

К основным положениям диссертационного исследования, которые характеризуют научную новизну и выносятся на защиту, относятся следующие'

По положениям, относящимся к специальности 08 00.05 -Экономика и управление народным хозяйством

1 Дано обоснование ипотечному кредитованию как инструменту (сложный инвестиционный механизм, функционирующий в условиях стабильно развивающейся институциональной среды, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами) управления экономикой региона, позволяющему решать социальные проблемы

2 Расширено теоретическое представление о модели ипотечного кредитования применительно к экономике региона, которая, помимо уже ранее разработанных элементов ее функционирования, включает элементы модели, учитывающие специфику регионального рынка жилья

3 Даны рекомендации по организации регионального уровня эффективной национальной ипотечной системы России, раскрыты эффективные формы взаимодействия субъектов на региональном уровне, выражающиеся в обеспечении баланса их интересов, где в

рамках регулирующей функции властные структуры призваны обеспечить баланс интересов в системе при одновременно высоких объемах ипотечного рынка путем поддержания равновесия спроса и предложения в ипотечном кредитовании

По положениям, относящимся к специальности 08 00 10 Финансы, денежное обращение и кредит

4 Существенно допонено представление о системе критериев оценки эффективности функционирования регионального ипотечного рынка, включающей критерии состояния и развития ипотечного рынка, критерии устойчивого развития ипотечного рынка, обобщающий критерий, позволяющие выявить реальные проблемы регионального ипотечного рынка, на основе чего определить допонительные меры государственного регулирования

5 Предложена система ипотечного кредитования в экономике региона, включающая разработку социально-жилищной стратегии, основанной на взаимодействии элементов факторов производства, имеющихся в регионе (от квалифицированных кадров и производственных мощностей до природных ресурсов), реальных владельцев-распорядителей этих факторов, использующих находящиеся в их распоряжении ресурсы, сложившиеся социально-экономические отношения и определение специфических факторов региона

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения, выводы и рекомендации ориентированы на широкое использование хозяйствующими субъектами в процессе оценки и анализа их ипотечного кредитования, что позволяет повысить эффективность инвестиционной деятельности в экономике региона, улучшить его социально-экономическую составляющую Основные положения и выводы диссертации могут быть использованы для дальнейшего научного анализа и совершенствования теории управления экономикой региона на основе применения новых форм и методов инвестирования Предложенный комплекс мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования в экономике региона направлен на активизацию инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов, повышение их эффективности Внедрение в практическую

деятельность схемы ипотечного кредитования Тамбовской области подтвердило значимость предложенного подхода

Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности использования системы ипотечного кредитования в экономике региона как эффективного механизма инвестирования Результаты проведенного анализа социально-экономического развития области в вопросе ипотечного кредитования могут быть использованы при составлении инвестиционной политики региона, формировании стратегии управления регионом, разработке схем и инструментов кредитования, при определении стратегических и фактических задан в строительстве Материалы диссертации используются в преподавании спецкурсов Инструменты управления экономикой региона, Ипотечное кредитование в экономике региона

Апробация и внедрение результатов. Предлагаемые теоретические выводы и практические рекомендации обсуждались на кафедре менеджмента Академии управления и сервиса Тамбовского государственного университета им. Г Р Державина

Основные положения диссертации докладывались на научно-практических конференциях, на ежегодных Державинских чтениях в Тамбовском государственном университете им. Г Р Державина Результаты исследования внедрены в практическую деятельность АКБ Тамбовкредитпромбанк (ОАО)

Публикации по теме диссертации Автором опубликовано 5 работ общим объемом 3,6 п. л (авт объем - 3,1 п л.), из них одна работа объемом 0,6 п л (авт объем - 0,5 п л ) в изданиях, рекомендованных ВАК

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка литературы Работа содержит рисунки, таблицы

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены объект, предмет, цель и задачи исследования, охарактеризована степень научной разработанности проблемы, излагаются научная новизна и практическая значимость результатов исследования

В первой главе Теоретико-методологический подход к исследованию инструментов управления экономикой региона

уточнены сущность, структура инвестиционного инструментария управления экономикой региона, исследуются методы определения эффективности управления экономикой региона, рассматривается ипотечное кредитование как источник формирования инвестиционного потенциала региона

Ипотечное кредитование Ч сложный инвестиционный механизм, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений субъектов рынка жилья, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем

В мировой практике существует несколько моделей ипотечного рынка Сравнительный анализ таких моделей, представленный в диссертации, позволил выявить особенности каждой из них и определить возможность их использования в России с учетом специфики ее условий

Так, модель функционирования российской банковской системы на современном этапе наиболее близка к предоставлению ипотечных кредитов по усеченно-открытой модели, характеризующейся высокими процентными ставками, которые большинство российских граждан не способны оплачивать

Поэтому наиболее привлекательной моделью ипотечного кредитования для российского рынка жилья является расширенно-открытая модель, которая представляет собой рыночную схему ипотеки Спрос и предложение на ипотечном рынке в данном случае регулируются банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, реализуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании

Российский специалист по ипотечному кредитованию М Логинов1 разработал схему, которая была бы адаптирована к отечественному рынку жилья Вместе с тем считаем, что со-

1 Логинов М Ипотечное жилищное кредитование на уровне муниципальных образований//Маркетинг 2002 №2 С 100

временное развитие рынка жилья требует введения новых элементов в разработанную модель, которые нами и предложены на схеме (рис 1)

Рис. 1. Расширенно-открытая модель

1 - гарантии по ценным бумагам агентства, 2 - целевые бюджетные кредитные средства, 3 - ценные бумаги агентства, 4 - инвестиции, 5 - продажа ипотечных кредитов, 6 - денежные средства на ипотечные кредиты, 7 - залог участка с возводимым домом и др материальными активами 8 - строительный кредит, 9 - получение ипотечного кредита, 10 - залог жилья (ипотека), 11 - деньги за жилье (кредит + собственные средства + субсидия), 12 - право собственности (право аренды с выкупом), 13 - продала ипотечных кредитов, 14 - денежные средства на ипотечное кредитование, 15 - инвестиции, 16 - ценные бумаги, 17 - целевые бюджетные средства, 18 Ч ценные бумаги агентств

Данная модель эффективно действует в условиях

1) стабильной экономики,

2) надежной кредитно-финансовой системы,

3) развитого фондового рынка,

4) развитой институциональной инфраструктуры;

5) законодательной поддержки государства, прежде всего как гаранта договременной устойчивости отношений, присущих ипотеке

Основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная

культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика

При выборе модели ипотечного рынка в России следует помнить и большой исторический опыт ипотеки в России В XIX веке основу ипотечного жилищного рынка в России составляли государственные, частные и акционерные кредитные организации -ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы Затем появились крупные земельные банки В обращение были выпущены ипотечные ценные бумаги, закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты Россия имела развитую кредитно-денежную систему, не уступающую системам экономически развитых стран

Считаем, что использование опыта прежних лет при формировании модели ипотечного кредитования принесет больше пользы, чем нежели адаптация современной зарубежной модели, т к в них учитываются особенности и ментальность территорий России

Высшим критерием оценки эффективности функционирования ипотечного рынка является достижение его цели - обеспечение доступным по стоимости жильем российских граждан за счет собственных средств и догосрочных ипотечных кредитов Он выражает общее соотношение между затратами всех участников рынка и его целевой функцией, эффективность действия каждого участника рынка и эффективность взаимодействия участников

Необходимый сегодня перспективный, стратегический подход в ипотечном кредитовании исходит из того, что своевременное поэтапное решение жилищной проблемы, в конечном счете, оказывается экономически более эффективным, так как решение социального вопроса позволит обеспечить более качественное решение проблем, связанных с управлением в регионе От работников, имеющих хорошие условия проживания, можно получить более высокую производительность

Однако в настоящее время в Российской Федерации еще не поностью сформировася набор условий, необходимых для эффективного использования механизма ипотечного кредитования Прежде всего, это создание условий, при которых ипотека будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования

Недостаточно разработана экономико-правовая основа ипотеки, в частности, система определений собственности Не определены проблемы и сценарии развития ипотечного кредитования с учетом региональных аспектов Не проанализировано ипотечное кредитование как инструмент бизнеса, не определены проблемы и модели участия банков в ипотечном кредитовании, а также не рассмотрены основные особенности финансирования деятельности промышленных и строительных предприятий за счет ипотечного кредитования Не рассмотрен механизм обеспечения возвратности ипотечных кредитов и не разработаны методы учета инфляции и кредитных рисков Нет методического подхода к оценке рыночной стоимости объектов ипотеки, а также не изучены способы снижения рисков с использованием страхования

Учитывая российский опыт, предлагаем в качестве одной из форм ипотечного кредитования может использоваться механизм жилищного финансирования через системы жилищных строительных сбережений и взаимного кредитования граждан Эта форма предполагает образование жилищно-строительных потребительских обществ - некоммерческих кооперативных организаций, добровольно объединившихся юридических и физических лиц на основе членства для строительства и приобретения жилья

Жилищно-строительные потребительские общества осуществляют

- оказание своим пайщикам услуг по накоплению (сбережению) денежных средств для финансирования строительства или приобретения жилья,

- управление средствами общества,

- взаимное кредитование пайщиков общества,

- предоставление гарантий и поручительств собственными активами и имуществом общества при коммерческом кредитовании пайщиков общества

Такой механизм жилищного финансирования хотя и открывает некоторые допонительные возможности для граждан, но

имеет большую часть несовершенства ипотечных механизмов, существующих в настоящее время в РФ

В жилищных программах могут быть использованы механизмы фондового рынка:

- жилищный облигационный заем - выпуск ценных бумаг со статусом облигационного займа, средства от которого могут быть направлены на предоставление ипотечных жилищных кредитов, краткосрочное финансирование жилищных строительных программ, финансирование программ строительства арендного жилья,

- жилищные сертификаты Ч ценные бумаги со статусом облигационного займа, обеспечивающие право на получение определенного количества квадратных метров жилья, с возможностью их поэтапного выкупа и накопления в течение длительного периода времени;

- ипотечные сертификаты Ч средство оборота ресурсов, направляемых на ссуды физическим лицам-заемщикам,

- закладные листы Ч именная ценная бумага, удостоверяющая права законного владельца на получение испонения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество,

- вексельное обращение - элемент механизма ипотечного кредитования или инвестирования во взаимоотношениях участников программы,

- эмиссия акций акционерных обществ с государственным областным участием в целях привлечения негосударственных финансовых ресурсов для внедрения новых эффективных технологий строительства, производства стройматериалов или проектирования жилья

Возможность применения механизмов фондового рынка в жилищных программах очевидна, однако опыт их применения в настоящее время еще не накоплен

В системе жилищного финансирования есть предложения стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов) Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выпоненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ Застройщики Ч получатели кредитов

имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир

Таким образом, существующие механизмы финансирования в жилищной сфере дожны в будущем перевести решение жилищных проблем в сферу рыночных отношений Однако в настоящее время большинство населения не в состоянии воспользоваться этими механизмами Решение жилищной проблемы невозможно решить лишь за счет повышения эффективности механизмов финансирования, а требуется комплексное экономическое развитие страны

В связи с этим, наряду с обобщающим критерием, рассмотрим

- критерии состояния и развития ипотечного рынка,

Ч критерии равновесия и устойчивости ипотечного рынка. Представим систему критериев оценки эффективности функционирования ипотечного рынка на рисунке 2

Каждый из вышеуказанных критериев играет большую роль при анализе конкурентных преимуществ и недостатков различных ипотечных программ

На основе предложенных критериев можно выявить реальные проблемы регионального ипотечного рынка и его подверженность изменениям с тем, чтобы определить допонительные меры государственного регулирования

Рис. 2. Система критериев оценки эффективности функционирования ипотечного жилищного рынка

Во второй главе Закономерности развития ипотечного кредитования в экономике России проведен анализ (мониторинг) ипотечного кредитования в экономике региона, исследовано применение инструмента ипотечного кредитования для экономики региона и разработана система ипотечного кредитования как эффективного механизма инвестирования

Жилищная проблема остается одной из наиболее острых для граждан России Обеспечение населения доступным жильем провозглашено одним из приоритетов экономической и социальной политики государства По данным социологических опросов, улучшить свои жилищные условия хотели бы около 60 % россиян Однако при средней зарплате в 240 доларов в месяц и цене квадратного метра жилья в крупных городах более 1000 доларов самостоятельно накопить на покупку квартиры или на обмен с увеличением площади большинству граждан оказывается не под силу Выделим основные проблемы (табл 1)

Таблица 1

Основные проблемы ипотечного кредитования в России

Со стороны предложения Со стороны спроса

Недостаточность длинных пассивов у банков и ограниченные возможности рефинансирования выданных кредитов Дороговизна ипотеки по сравнению с финансовыми возможностями населения

Правовые риски, прежде всего проблемы с реализацией заложенного жилья Отсутствие традиций приобретения жилья в кредит

Трудности с оценкой качества заемщиков отсутствие кредитных историй Неуверенность в завтрашнем дне

Трудности с управлением финансовыми рисками Недоверие к банкам

Отсутствие необходимой статистики (о дефотах, о досрочных погашениях и т п ) Отсутствие или недостаточность подтвержденных доходов

Несовершенная законодательная и информационная база Несовершенная налоговая политика

Некачественная и несвоевременная кредитно-денежная политика государства Высокая процентная ставка

В настоящее время в экономике регионов наблюдается существенный рост, оживилась деловая активность в строительной отрасли и в других, связанных с ней секторах экономики. В связи с этим повысились занятость населения, его доходы. В обществе сформировася слой людей, который на основе ипотечных кредитных отношений желает и в состоянии улучшить свои жилищные условия, что наглядно видно из нижеприведенного рисунка (рис. 3).

30 ч ' ' - ^ "

25

20

1

15 Й

10 л : ... ..

5 У * 1 1 _ _

2004 2005 3006 2007 2000 2009 2010

Рис. 3. Даля населения с доходом, достаточным для приобретения стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств'

Итак, предположим, что в ближайшие годы обнаружится и закрепится тенденция увеличения предложения на первичном рынке жилья, соответственно увеличатся спрос и предложение ипотечных кредитов. Как это скажется на равновесной ставке ссудного процента? Здесь следует сравнить два противоположных влияния па ставку процента - эффект понижения ставки в результате увеличения предложения и эффект повышения ставки процента в результате увеличения спроса на ипотечный кредит. Однако масштабы увеличения предложения жилья, ипотечных кредитов, с одной стороны, и увеличения спроса на ипотечные кредиты и жилье - с другой, несопоставимы. Спрос значительно превышает предложение.

Следовательно, в данном случае произойдет повышение цепы на жилье и цены кредита, равновесное количество жилья также возрастет. Однако высокие цены на жилье и ипотечные кредиты

' Российская б вд пес-газета. 2005. 18 окт. № 37.

резко снизят платежеспособный спрос населения как на кредит, так и на жилье В результате потребность в жилье граждан страны будет не удовлетворена Следовательно, необходимы меры государственного регулирования, которые позволили бы поддерживать равновесие на ипотечном рынке

В настоящее время "в России насчитывается порядка 19 мн жилых строений общей площадью 2,85 мрд м2, из них 72,4 % сосредоточены в городах и 27,6 % - в сельских поселениях Большая часть жилищного фонда не соответствует не только современным представлениям о комфортности жилья, но даже элементарным нормам 62,1 % жилья старше 30 лет, 3,1 % (88,7 мн м2) Ч ветхий и аварийный фонд, в котором проживает более 2,5 мн чел Более 15 мн чел проживают в панельных зданиях, построенных в 50-60-е гг XX в, и около 14,3 мн. семей (27,5 % населения) -в неблагоустроенном жилье, где отсутствуют те или иные удобства

В настоящее время 4,43 мн. семей (8,6 %) стоят в очереди на улучшение жилищных условий Время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15-20 лет При этом количество семей, стоящих в очереди на улучшение, ежегодно возрастает, хотя статистические данные говорят о тенденции к уменьшению за счет очередников, получивших квартиры

Здесь необходимо остановиться на проблеме доступности жилья Что такое доступное жилье, каким образом измеряется уровень доступности и каков этот уровень в Российской Федерации'' Одним из основных показателей доступности жилья является средняя площадь, приходящаяся на одного человека По данным Госкомстата России, сегодня на одного человека приходится 19,7 м2, что в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах

Широко распространенным показателем доступности жилья является отношение рыночной цены стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи, величина этого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру (если не будет тратить ничего из своих доходов) Считается, что в настоящее время этот показатель по России равен примерно 4 Это не соответствует реальности, так как в расчетах заложены

средняя зарплата в 5 тыс руб и 18 м2 на человека и подразумевается, что вся зарплата откладывается на приобретение жилья

Опросы показывают, что около 30 мн семей (70 % населения страны) желали бы улучшить свои жилищные условия (34,7 % -самостоятельно, 26 % Ч с помощью государства, 20 % - при наличии финансовой или иной материальной помощи) и только 7 % населения надеются на социальное жилье

Каковы возможности инвестиционно-строительного комплекса в решении жилищной проблемы? В 2003 г введено 36,5 мн м2 жилой площади (для сведения в 1987 г в РСФСР было введено 76 мн м2 жилья) Такие темпы ввода позволяют обеспечить жильем всего 1,5 % среднестатистических семей

За последние годы в жилищной проблеме регионов (Тамбовской области) произошли радикальные изменения в системе финансирования жилищного строительства В области практически не ведется строительство государственного и муниципального жилья, основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики

Несмотря на ввод в эксплуатацию новых метров жилой площади, проблема жилья была и остается нерешенной И, прежде всего, из-за несовершенства методов кредитования, которое на сегодняшний день доступно лишь незначительной категории граждан, чьи официальные доходы значительно превышают средний уровень доходов по городу и области При этом не следует забывать, что ипотечное кредитование - это инструмент, призванный обеспечить жильем категорию граждан с невысоким уровнем дохода

Поэтому использование модели ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов принесет существенные выгоды для заемщика Прежде всего, это снижение общей суммы выплат процентов по кредиту Ранние сроки погашения привлекательны для заемщика также тем, что быстрее приобретается право собственности на жилье

Кроме того, при снижении годовой ставки процентов заемщик при тех же доходах и существующей системе расчета величины кредита может претендовать на значительно большую сумму Эти факторы прежде всего способствуют расширению экономических отношений на рынке жилья, дают развитие ипотеке как инструменту реализации доступного жилья

На данный момент кредит с плавающей ставкой является наиболее выгодным предложением среди кредитов в рублях на рынке ипотеки

В рыночных условиях банковский кредит Ч один из основных источников заемных средств Механизм кредитования жилищного строительства включает следующие направления

1 Предоставление кредитов населению на строительство жилья (продажа жилья в рассрочку, система контрактных накопительных счетов, жилищный лизинг, кредитование под залог недвижимости)

2 Кредитование банками застройщиков, осуществляющих строительство жилья для продажи (строительный кредит), кредитование застройщика с применением простого векселя (вексельный кредит)

Итак, применение инструмента ипотечного кредитования для экономики региона позволит

1 Разработать модель рефинансирования кредитных ресурсов, основанную на сокращении сроков погашения кредитов как договорного права, предоставляемого заемщику

2 Разработать метод оценки доходов банка с учетом уровня инфляции при различных сроках погашения кредитов

3 Произвести оценку экономической эффективности применения используемого метода с позиции строительных организаций и покупателей жилья в регионе

Для того, чтобы разработать подробные рекомендации по организации регионального уровня ипотечного кредитования (ИК), детализировать его организационную и инфраструктурную схему, определить эффективные формы взаимодействия властных и предпринимательских структур с точки обеспечения баланса интересов субъектов и создания условий для саморазвития системы, необходимо в первую очередь выявить интересы субъектов экономического региона и определить условия их интеграции

Поэтому в исследовании даны рекомендации по организации регионального уровня эффективной национальной ипотечной системы России, раскрыты эффективные формы взаимодействия субъектов на региональном уровне, выражающиеся в обеспечении баланса их интересов, где в рамках регулирующей функции властные струк-

туры призваны обеспечить баланс интересов в системе при одновременно высоких объемах ипотечного рынка путем поддержания равновесия спроса и предложения в ипотечном кредитовании

Целями регионального участия в ипотечном кредитовании на переходном этапе является обеспечение массового спроса в ИК, интеграция интересов субъектов спроса и предложения, реализация функций социальной защиты населения и защиты экономических интересов предпринимателей, обеспечение доступности кредитов для населения, поддержание финансовой устойчивости компании; создание условий для саморазвития ипотечного кредитования и его трансформации в рыночную систему В связи с чем предложена модель финансирования жилищного строительства при участии регионального фонда развития (рис. 4)

Рис. 4 Модель финансирования жилищного строительства при участии регионального фонда развития

I Ч сотрудничество в области строительства и финансирования жилья, 2 - первоначальный взнос за жилье, 3 - заключение необходимых договоров страхования 4 - оформление кредита, 5 - предоставление жилья, 6 - погашение кредита (залог), 7, 8 - поступление залогового товара в магазины региона

На переходном этапе для управления рисками в ипотечном кредитовании на региональном уровне сегодня необходимо создавать фонды специального назначения, общество взаимного страхования, ряд накопительных инструментов В целях стимулирования развития сопряженных с ипотекой рынков (строительства, недвижимости, посреднических услуг) предлагается организовать новые инфраструктурные институты, в т ч . биржа недвижимости, потребительские кредитные кооперативы, ПИФы и т д

Считаем, что Программа ипотечного кредитования дожна финансироваться Федеральным правительством посредством создания нового институционального органа

Создание системы ипотечного страхования, прежде всего, нацелено на формирование условий для обеспечения возможностей деятельности частных страховых компаний

При формировании системы страхования ипотечных кредитных рисков в регионах на величину страховых тарифов оказывают влияние следующие факторы

- количество и качество страховых рисков по условиям страхования,

- недостаток информации о случаях выплаты страхового возмещения, доступной и надежной информации по отдельным кредитам,

- неуверенность относительно возможностей продажи заложенного имущества в случае обращения на него взыскания,

- риски, связанные с высокой и непредсказуемой инфляцией Поэтому разработка и внедрение программ гарантийного

ипотечного страхования позволят стимулировать развитие рынка кредитования в регионе, так как значительно (по некоторым данным, на 30 %) расширит круг потенциальных заемщиков, желающих приобрести жилье по ипотечной схеме, снизит риски банков и рынка в целом, будет способствовать стандартизации выдачи кредитов и появлению специализированных кредитных продуктов для отдельных групп населения, таких, как молодые семьи, военные и ученые

В настоящее время широко обсуждаются национальные проекты, в рамках которых Президент РФ поставил перед Правительством РФ задачи по улучшению качества жизни населения В их чис-

ло вошел Проект Доступное и комфортное жилье Ипотечное кредитование и соответственно сопутствующее ему страхование имеют под собой социальную почву Поэтому в диссертации разработана система ипотечного кредитования, которая для экономики региона является эффективным механизмом ее инвестирования и включает выработку социально-жилищной стратегии региона, специфические факторы, определяющие особенности социально-жилищного развития

В заключении диссертации обобщены основные результаты проведенного исследования, суть которых была подробно изложена при рассмотрении глав

Основные положения диссертации изложены в следующих работах автора:

Статьи в научных журналах перечня ВАК:

1 Гуляева В С Современное состояние рынка ипотечного кредитования и основные направления его развития / В С Гуляева, Н С Хорошавина // Вестник Тамб ун-та Серия Гуманитарные науки Тамбов, 2007 Вып 8 (52) - 0,6 п л (авт объем Ч 0,5 п л.)

Статьи в научных сборниках и периодических изданиях:

2 Гуляева В С Ипотечное кредитование как способ привлечения инвестиций в российскую экономику /ВС Гуляева, Н С Хорошавина // Ученые записки ТРО ВЭО России Спецвыпуск Тамбов Изд-во ТГУ им Г Р Державина, 2006 - 0,5 п л (авт объем - 0,3 п л )

3 Гуляева В С Основные проблемы ипотечного кредитования и пути их преодоления /ВС Гуляева, Н С Хорошавина // Ученые записки ТРО ВЭО России Т 9 Вып 2 Тамбов Изд-во ТГУ им Г Р Державина, 2006 - 0,4 п л (авт. объем - 0,2 п л )

4 Гуляева В С Влияние инструмента ипотечного кредитования на управление экономикой региона /ВС Гуляева // Ученые записки ТРО ВЭО России Т 10 Вып 1 Тамбов Изд-во ТГУ им Г Р Державина, 2007 Ч 1,0 п л

5 Гуляева В С Ипотечное кредитование как инвестиционный механизм в эффективном управлении экономикой региона / В С Гуляева // Сб науч трудов кафедры бухгатерского учета, анализа и аудита Вып 4 Тамбов Изд-во ТГУ им Г Р. Державина, 2007 - 1,1 п л

Подписано в печать 24 08 2007 г Формат 60x84/16 Объем 1,39 п л Тираж 100 экз Заказ №1218 Бесплатно 392008, Тамбов, ул Советская, 190 г Издательство ТГУ им Г Р Державина

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Гуляева, Валентина Сергеевна

Введение.

Глава 1. Теоретико-методологический подход к исследованию инструментов управления экономикой региона

1.1. Сущность, структура ипотечного кредитования.

1.2. Модель регионального ипотечного кредитования.

1.3. Методы определения эффективности управления экономикой региона.

Глава 2. Ипотечное кредитование как эффективный инструмент управления экономикой региона

2.1. Анализ (мониторинг) ипотечного кредитования в экономике региона.

2.2. Эффективность применения инструмента ипотечного кредитования для экономики региона.

2.3. Система ипотечного кредитования как эффективный механизм инвестирования экономики региона.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное кредитование как инструмент управления экономикой региона"

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема для экономики России является важнейшим показателем ее развития. В жилищной сфере наиболее наглядно отражаются существующие на данном этапе финансовые механизмы экономических отношений между государством, гражданами и бизнесом. Для изыскания допонительных источников финансирования жилищного строительства в регионе делаются попытки привлечения средств населения, где одним из эффективных рыночных механизмов жилищного финансирования является ипотека.

В развитых странах общепризнанным способом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование. Для России это тоже актуально. Размеры этого рынка и его потенциальная емкость огромны: по оценкам Внешторгбанка, совокупный спрос на жилье в России в 2007-2010 гг. составит почти 150 мрд. доларов, причем около четверти его (37 мрд. доларов) будет в форме спроса на жилищные кредиты. За 2001-2006 годы объем этого рынка вырос примерно в 10 раз.

Однако, несмотря на такой впечатляющий рост, нынешний уровень развития данного рынка все еще крайне низок: если в Европе и в США сумма выданных ипотечных кредитов составляет 50-60 % от ВВП, то у нас она сейчас находится на уровне менее 0,1 % (около 550 мн. дол. при ВВП около 580 мрд. дол.) В чем причина этого отставания, какие риски и проблемы мешают развитию данного рынка и каковы его перспективы на ближайшие годы?

В настоящее время в Российской Федерации и ее регионах не сформирован набор условий, необходимых для эффективного использования механизма ипотечного кредитования. Прежде всего, это создание условий, при которых ипотека будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Не определены проблемы и сценарии развития ипотечного кредитования с учетом региональных аспектов. Не проанализировано ипотечное кредитование как инструмент управления экономикой региона, не изучены модели участия банков в ипотечном кредитовании, особенности финансирования деятельности промышленных и строительных предприятий за счет ипотечного кредитования и т. д.

Следует также рассмотреть и проблемы, связанные с государственным невмешательством в сферу ипотечного кредитования, и риски, которые возникают в случае слишком ускоренного развития ипотеки. Поэтому изучение ипотечного кредитования как инструмента управления экономикой региона именно сейчас может быть особенно полезным в силу того, что это для российской экономики новый инструмент, применение которого, как показали последние августовские события на рынке ипотечного кредитования в США, сопряжено с большими рисками не только для бизнеса, но и для экономики регионов, а, следовательно, и для экономики в целом. Поэтому исследование проблемы ипотечного кредитования как инструмента управления экономикой региона актуально и требует допонительного ее изучения.

Степень разработанности проблемы.

В решении проблем организационно-экономического развития, экономического роста и управления ипотекой в России сегодня задействованы научно-исследовательские институты, академии, вузы страны. Различные их аспекты рассмотрены в трудах: В. М. Агапкина, И. А. Базанова, С. JI. Блау, Ю. В. Воеводской, В. В. Головина, П. Г. Грабового, И. В. Дов-диенко, В. В. Иванова, В. А. Кудрявцева, В. В. Меркулова, В. В. Овчинникова, Ф. Г. Панкратова, И. А. Разумовой, Б. Б. Рубцова, А. К. Семенова, Ю. Ф. Симонова, А. М. Фридмана, В. К. Южелевского и др. Среди современных зарубежных исследователей ипотечного кредитования выделяются А. Коул, Д. Бойкин, Р. Хани, В. Бругеман, Д. Фишер, Д. Эпли, Д. Милар, Ф. Фабоцци. В последние годы в связи с обострением проблемы привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и возрождением ипотечного кредитования в России эти вопросы получили освящение в исследованиях В. И. Бусова, И. Д. Грачева, В. С. Ема, А. Г. Ивасенко, Н. Б. Косаревой, В. И. Лимаренко, А. Н. Ларионовой, Э. А. Омшановой, И. Л. Осокиной, П. Пастуховой, В. Г. Полякова, Л. И. Рябченко, В. В. Смирнова, Д. А. Сергеева, Г. А. Цылиной, А. Н. Ужегова и др. Несмотря на исследования в этой области, возникает необходимость дальнейшего изучения проблем, связанных с эффективностью применения инструмента ипотечного кредитования в экономике региона как эффективного инвестиционного механизма.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является формирование и научное обоснование ипотечного кредитования в экономике региона как эффективного инструмента в ее управлении.

Постановка цели позволяет сформулировать задачи данного исследования:

- выявить сущность, структуру инвестиционного инструментария управления экономикой региона;

- исследовать методы определения эффективности управления экономикой региона;

- рассмотреть ипотечное кредитование как источник формирования инвестиционного потенциала региона;

- провести мониторинг ипотечного кредитования в экономике региона; исследовать эффективность применения инструмента ипотечного кредитования для экономики региона;

- разработать пути реализации применения ипотечного кредитования как эффективного инструмента инвестирования.

Объектом исследования выступает система ипотечного кредитования в экономике региона.

Предметом исследования является ипотечное кредитование как инструмент управления экономикой региона.

Теоретической и методологической основой исследования явились концептуальные положения, представленные в классических и современных работах зарубежных и российских ученых-экономистов, материалы научно-практических конференций, законодательные и нормативные акты Российской Федерации.

При обработке фактического материала использовались такие исследовательские методы, как диалектический, проблемно-хронологический, сравнительно-исторический, системно-функциональный, логический, научных обобщений, статистический анализ. Применение указанных методов позволило обеспечить обоснованность проведенного анализа, теоретических выводов и разработанных предложений. Исследование осуществлялось путем использования системного подхода, общеэкономического анализа, сочетания исторического, логического и эволюционного подходов, метода восхождения от абстрактного к конкретному, методов сравнительного анализа, теоретического моделирования.

Содержание диссертационного исследования соответствует специальностям 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (5. Региональная экономика; 5.16. Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления; разработка, методическое обоснование, анализ, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления) и 08.00.10 -Финансы, денежное обращение и кредит (9. Кредит и банковская деятельность; 9.4. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования) Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Научная новизна исследования заключается в разработке системы ипотечного кредитования как эффективного инструмента управления экономикой региона.

К основным положениям диссертационного исследования, которые характеризуют научную новизну и выносятся на защиту, относятся следующие:

По положениям, относящимся к специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

1. Дано обоснование ипотечному кредитованию как инструменту (сложный инвестиционный механизм, функционирующий в условиях стабильно развивающейся институциональной среды, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами) управления экономикой региона, позволяющему решать социальные проблемы.

2. Расширено теоретическое представление о модели ипотечного кредитования применительно к экономике региона, которая, помимо уже ранее разработанных элементов ее функционирования, включает элементы модели, учитывающие специфику регионального рынка жилья.

3. Даны рекомендации по организации регионального уровня эффективной национальной ипотечной системы России, раскрыты эффективные формы взаимодействия субъектов на региональном уровне, выражающиеся в обеспечении баланса их интересов, где в рамках регулирующей функции властные структуры призваны обеспечить баланс интересов в системе при одновременно высоких объемах ипотечного рынка путем поддержания равновесия спроса и предложения в ипотечном кредитовании.

По положениям, относящимся к специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит:

4. Существенно допонено представление о системе критериев оценки эффективности функционирования регионального ипотечного рынка, включающей критерии состояния и развития ипотечного рынка; критерии устойчивого развития ипотечного рынка; обобщающий критерий, позволяющие выявить реальные проблемы регионального ипотечного рынка, на основе чего определить допонительные меры государственного регулирования.

5. Предложена система ипотечного кредитования в экономике региона, включающая разработку социально-жилищной стратегии, основанной на взаимодействии элементов: факторов производства, имеющихся в регионе (от квалифицированных кадров и производственных мощностей до природных ресурсов); реальных владельцев-распорядителей этих факторов, использующих находящиеся в их распоряжении ресурсы; сложившиеся социально-экономические отношения и определение специфических факторов региона.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения, выводы и рекомендации ориентированы на широкое использование хозяйствующими субъектами в процессе оценки и анализа их ипотечного кредитования, что позволяет повысить эффективность инвестиционной деятельности в экономике региона, улучшить его социально-экономическую составляющую. Основные положения и выводы диссертации могут быть использованы для дальнейшего научного анализа и совершенствования теории управления экономикой региона на основе применения новых форм и методов инвестирования. Предложенный комплекс мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования в экономике региона направлен на активизацию инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов, повышение их эффективности. Внедрение в практическую деятельность схемы ипотечного кредитования Тамбовской области подтвердило значимость предложенного подхода.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности использования системы ипотечного кредитования в экономике региона как эффективного механизма инвестирования. Результаты проведенного анализа социально-экономического развития области в вопросе ипотечного кредитования могут быть использованы при составлении инвестиционной политики региона, формировании стратегии управления регионом, разработке схем и инструментов кредитования, при определении стратегических и фактических задач в строительстве. Материалы диссертации используются в преподавании спецкурсов Инструменты управления экономикой региона, Ипотечное кредитование в экономике региона.

Апробация и внедрение результатов. Предлагаемые теоретические выводы и практические рекомендации обсуждались на кафедре менеджмента Академии управления и сервиса Тамбовского государственного университета им. Г. Р. Державина.

Основные положения диссертации докладывались на научно-практических конференциях, на ежегодных Державинских чтениях в Тамбовском государственном университете им. Г. Р. Державина. Результаты исследования внедрены в практическую деятельность АКБ Тамбов-кредитпромбанк (ОАО).

Публикации по теме диссертации. Автором опубликовано 5 работ общим объемом 3,6 п. л. (авт. объем - 3,1 п. л.), из них одна работа объемом 0,6 п. л. (авт. объем - 0,5 п. л.) в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка литературы. Работа содержит рисунки, таблицы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гуляева, Валентина Сергеевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечное кредитование - сложный инвестиционный механизм, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений субъектов рынка жилья, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем.

В мировой практике существует несколько моделей ипотечного рынка. Сравнительный анализ таких моделей, представленный в диссертации, позволил выявить особенности каждой из них и определить возможность их использования в России с учетом специфики ее условий.

Так, модель функционирования российской банковской системы на современном этапе наиболее близка к предоставлению ипотечных кредитов по усеченно-открытой модели, характеризующейся высокими процентными ставками, которые большинство российских граждан не способны оплачивать.

Поэтому наиболее привлекательной моделью ипотечного кредитования для российского рынка жилья является расширенно-открытая модель, которая представляет собой рыночную схему ипотеки. Спрос и предложение на ипотечном рынке в данном случае регулируются банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, реализуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Основными барьерами на пути широкого распространения передовых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, масштабный характер теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика.

При выборе модели ипотечного рынка в России следует помнить и большой исторический опыт ипотеки в России. В XIX веке основу ипотечного жилищного рынка в России составляли государственные, частные и акционерные кредитные организации - ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы. Затем появились крупные земельные банки. В обращение были выпущены ипотечные ценные бумаги, закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты. Россия имела развитую кредитно-денежную систему, не уступающую системам экономически развитых стран.

Считаем, что использование опыта прежних лет при формировании модели ипотечного кредитования принесет больше пользы, чем нежели адаптация современной зарубежной модели, т. к. в них учитываются особенности и ментальность территорий России.

Высшим критерием оценки эффективности функционирования ипотечного рынка является достижение его цели - обеспечение доступным по стоимости жильем российских граждан за счет собственных средств и догосрочных ипотечных кредитов. Он выражает общее соотношение между затратами всех участников рынка и его целевой функцией, эффективность действия каждого участника рынка и эффективность взаимодействия участников.

Необходимый сегодня перспективный, стратегический подход в ипотечном кредитовании исходит из того, что своевременное поэтапное решение жилищной проблемы, в конечном счете, оказывается экономически более эффективным, так как решение социального вопроса позволит обеспечить более качественное решение проблем, связанных с управлением в регионе. От работников, имеющих хорошие условия проживания, можно получить более высокую производительность.

Однако в настоящее время в Российской Федерации еще не поностью сформировася набор условий, необходимых для эффективного использования механизма ипотечного кредитования. Прежде всего, это создание условий, при которых ипотека будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования.

Недостаточно разработана экономико-правовая основа ипотеки, в частности, система определений собственности. Не определены проблемы и сценарии развития ипотечного кредитования с учетом региональных аспектов. Не проанализировано ипотечное кредитование как инструмент бизнеса, не определены проблемы и модели участия банков в ипотечном кредитовании, а также не рассмотрены основные особенности финансирования деятельности промышленных и строительных предприятий за счет ипотечного кредитования. Не рассмотрен механизм обеспечения возвратности ипотечных кредитов и не разработаны методы учета инфляции и кредитных рисков. Нет методического подхода к оценке рыночной стоимости объектов ипотеки, а также не изучены способы снижения рисков с использованием страхования.

Учитывая российский опыт, предлагаем: в качестве одной из форм ипотечного кредитования может использоваться механизм жилищного финансирования через системы жилищных строительных сбережений и взаимного кредитования граждан. Эта форма предполагает образование жилищно-строительных потребительских обществ - некоммерческих кооперативных организаций, добровольно объединившихся юридических и физических лиц на основе членства для строительства и приобретения жилья.

Жилищно-строительные потребительские общества осуществляют:

- оказание своим пайщикам услуг по накоплению (сбережению) денежных средств для финансирования строительства или приобретения жилья;

- управление средствами общества;

- взаимное кредитование пайщиков общества;

- предоставление гарантий и поручительств собственными активами и имуществом общества при коммерческом кредитовании пайщиков общества.

Такой механизм жилищного финансирования хотя и открывает некоторые допонительные возможности для граждан, но имеет большую часть несовершенства ипотечных механизмов, существующих в настоящее время в РФ.

В жилищных программах могут быть использованы механизмы фондового рынка:

- жилищный облигационный заем - выпуск ценных бумаг со статусом облигационного займа, средства от которого могут быть направлены на предоставление ипотечных жилищных кредитов, краткосрочное финансирование жилищных строительных программ, финансирование программ строительства арендного жилья; жилищные сертификаты - ценные бумаги со статусом облигационного займа, обеспечивающие право на получение определенного количества квадратных метров жилья, с возможностью их поэтапного выкупа и накопления в течение длительного периода времени; ипотечные сертификаты - средство оборота ресурсов, направляемых на ссуды физическим лицам-заемщикам; закладные листы - именная ценная бумага, удостоверяющая права законного владельца на получение испонения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество;

- вексельное обращение - элемент механизма ипотечного кредитования или инвестирования во взаимоотношениях участников программы;

- эмиссия акций акционерных обществ с государственным областным участием в целях привлечения негосударственных финансовых ресурсов для внедрения новых эффективных технологий строительства, производства стройматериалов или проектирования жилья.

Возможность применения механизмов фондового рынка в жилищных программах очевидна, однако опыт их применения в настоящее время еще не накоплен.

В системе жилищного финансирования есть предложения стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выпоненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.

Таким образом, существующие механизмы финансирования в жилищной сфере дожны в будущем перевести решение жилищных проблем в сферу рыночных отношений. Однако в настоящее время большинство населения не в состоянии воспользоваться этими механизмами. Решение жилищной проблемы невозможно решить лишь за счет повышения эффективности механизмов финансирования, а требуется комплексное экономическое развитие страны.

В связи с этим, наряду с обобщающим критерием, рассмотрим:

- критерии состояния и развития ипотечного рынка;

- критерии равновесия и устойчивости ипотечного рынка.

Каждый из вышеуказанных критериев играет большую роль при анализе конкурентных преимуществ и недостатков различных ипотечных программ.

На основе предложенных критериев можно выявить реальные проблемы регионального ипотечного рынка и его подверженность изменениям с тем, чтобы определить допонительные меры государственного регулирования.

Жилищная проблема остается одной из наиболее острых для граждан России. Обеспечение населения доступным жильем провозглашено одним из приоритетов экономической и социальной политики государства. По данным социологических опросов, улучшить свои жилищные условия хотели бы около 60 % россиян. Однако при средней зарплате в 240 доларов в месяц и цене квадратного метра жилья в крупных городах более 1000 доларов самостоятельно накопить на покупку квартиры или на обмен с увеличением площади большинству граждан оказывается не под силу.

В настоящее время в экономике регионов наблюдается существенный рост, оживилась деловая активность в строительной отрасли и в других, связанных с ней секторах экономики. В связи с этим повысились занятость населения, его доходы. В обществе сформировася слой людей, который на основе ипотечных кредитных отношений желает и в состоянии улучшить свои жилищные условия.

Предположим, что в ближайшие годы обнаружится и закрепится тенденция увеличения предложения на первичном рынке жилья, соответственно увеличатся спрос и предложение ипотечных кредитов. Как это скажется на равновесной ставке ссудного процента? Здесь следует сравнить два противоположных влияния на ставку процента - эффект понижения ставки в результате увеличения предложения и эффект повышения ставки процента в результате увеличения спроса на ипотечный кредит. Однако масштабы увеличения предложения жилья, ипотечных кредитов, с одной стороны, и увеличения спроса на ипотечные кредиты и жилье - с другой, несопоставимы. Спрос значительно превышает предложение.

Следовательно, в данном случае произойдет повышение цены на жилье и цены кредита, равновесное количество жилья также возрастет. Однако высокие цены на жилье и ипотечные кредиты резко снизят платежеспособный спрос населения как на кредит, так и на жилье. В результате потребность в жилье граждан страны будет не удовлетворена. Следовательно, необходимы меры государственного регулирования, которые позволили бы поддерживать равновесие на ипотечном рынке.

В настоящее время в России насчитывается порядка 19 мн жилых строений общей площадью 2,85 мрд м2; из них 72,4 % сосредоточены в городах и 27,6 % - в сельских поселениях. Большая часть жилищного фонда не соответствует не только современным представлениям о комфортности жилья, но даже элементарным нормам: 62,1 % жилья старше 30 лет, 3,1 % (88,7 мн м2) - ветхий и аварийный фонд, в котором проживает более 2,5 мн. чел. Более 15 мн чел. проживают в панельных зданиях, построенных в 50-60-е гг. XX в., и около 14,3 мн. семей (27,5 % населения) -в неблагоустроенном жилье, где отсутствуют те или иные удобства.

В настоящее время 4,43 мн. семей (8,6 %) стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15-20 лет. При этом количество семей, стоящих в очереди на улучшение, ежегодно возрастает, хотя статистические данные говорят о тенденции к уменьшению за счет очередников, получивших квартиры.

Здесь необходимо остановиться на проблеме доступности жилья. Что такое доступное жилье, каким образом измеряется уровень доступности и каков этот уровень в Российской Федерации? Одним из основных показателей доступности жилья является средняя площадь, приходящаяся на одного человека. По данным Госкомстата России, сегодня на одного человека приходится 19,7 м2, что в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах.

Широко распространенным показателем доступности жилья является отношение рыночной цены стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи, величина этого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру (если не будет тратить ничего из своих доходов). Считается, что в настоящее время этот показатель по России равен примерно 4. Это не соответствует реальности, так как в расчетах заложены средняя зарплата в 5 тыс. руб. и 18м на человека и подразумевается, что вся зарплата откладывается на приобретение жилья.

Опросы показывают, что около 30 мн. семей (70 % населения страны) желали бы улучшить свои жилищные условия (34,7 % - самостоятельно, 26 % - с помощью государства, 20 % - при наличии финансовой или иной материальной помощи) и только 7 % населения надеются на социальное жилье.

Каковы возможности инвестиционно-строительного комплекса в решении жилищной проблемы? В 2003 г. введено 36,5 мн м2 жилой площади (для сведения: в 1987 г. в РСФСР было введено 76 мн. м2 жилья). Такие темпы ввода позволяют обеспечить жильем всего 1,5 % среднестатистических семей.

За последние годы в жилищной проблеме регионов (Тамбовской области) произошли радикальные изменения в системе финансирования жилищного строительства. В области практически не ведется строительство государственного и муниципального жилья, основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики.

Несмотря на ввод в эксплуатацию новых метров жилой площади, проблема жилья была и остается нерешенной. И, прежде всего, из-за несовершенства методов кредитования, которое на сегодняшний день доступно лишь незначительной категории граждан, чьи официальные доходы значительно превышают средний уровень доходов по городу и области. При этом не следует забывать, что ипотечное кредитование - это инструмент, призванный обеспечить жильем категорию граждан с невысоким уровнем дохода.

Поэтому использование модели ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов принесет существенные выгоды для заемщика. Прежде всего, это снижение общей суммы выплат процентов по кредиту. Ранние сроки погашения привлекательны для заемщика также тем, что быстрее приобретается право собственности на жилье.

Кроме того, при снижении годовой ставки процентов заемщик при тех же доходах и существующей системе расчета величины кредита может претендовать на значительно большую сумму. Эти факторы прежде всего способствуют расширению экономических отношений на рынке жилья, дают развитие ипотеке как инструменту реализации доступного жилья.

На данный момент кредит с плавающей ставкой является наиболее выгодным предложением среди кредитов в рублях на рынке ипотеки.

В рыночных условиях банковский кредит - один из основных источников заемных средств. Механизм кредитования жилищного строительства включает следующие направления:

1. Предоставление кредитов населению на строительство жилья (продажа жилья в рассрочку, система контрактных накопительных счетов, жилищный лизинг, кредитование под залог недвижимости).

2. Кредитование банками застройщиков, осуществляющих строительство жилья для продажи (строительный кредит), кредитование застройщика с применением простого векселя (вексельный кредит).

Итак, применение инструмента ипотечного кредитования для экономики региона позволит:

1. Разработать модель рефинансирования кредитных ресурсов, основанную на сокращении сроков погашения кредитов как договорного права, предоставляемого заемщику.

2. Разработать метод оценки доходов банка с учетом уровня инфляции при различных сроках погашения кредитов.

3. Произвести оценку экономической эффективности применения используемого метода с позиции строительных организаций и покупателей жилья в регионе.

Для того, чтобы разработать подробные рекомендации по организации регионального уровня ипотечного кредитования (ИК), детализировать его организационную и инфраструктурную схему, определить эффективные формы взаимодействия властных и предпринимательских структур с точки обеспечения баланса интересов субъектов и создания условий для саморазвития системы, необходимо в первую очередь выявить интересы субъектов экономического региона и определить условия их интеграции.

Поэтому в исследовании даны рекомендации по организации регионального уровня эффективной национальной ипотечной системы России, раскрыты эффективные формы взаимодействия субъектов на региональном уровне, выражающиеся в обеспечении баланса их интересов, где в рамках регулирующей функции властные структуры призваны обеспечить баланс интересов в системе при одновременно высоких объемах ипотечного рынка путем поддержания равновесия спроса и предложения в ипотечном кредитовании.

Целями регионального участия в ипотечном кредитовании на переходном этапе является: обеспечение массового спроса в ИК; интеграция интересов субъектов спроса и предложения; реализация функций социальной защиты населения и защиты экономических интересов предпринимателей; обеспечение доступности кредитов для населения, поддержание финансовой устойчивости компании; создание условий для саморазвития ипотечного кредитования и его трансформации в рыночную систему. В связи с чем предложена модель финансирования жилищного строительства при участии регионального фонда развития

Программа ипотечного кредитования дожна финансироваться Федеральным правительством посредством создания нового институционального органа.

Создание системы ипотечного страхования, прежде всего, нацелено на формирование условий для обеспечения возможностей деятельности частных страховых компаний.

При формировании системы страхования ипотечных кредитных рисков в регионах на величину страховых тарифов оказывают влияние следующие факторы:

- количество и качество страховых рисков по условиям страхования;

- недостаток информации о случаях выплаты страхового возмещения, доступной и надежной информации по отдельным кредитам;

- неуверенность относительно возможностей продажи заложенного имущества в случае обращения на него взыскания;

- риски, связанные с высокой и непредсказуемой инфляцией.

Поэтому разработка и внедрение программ гарантийного ипотечного страхования позволят стимулировать развитие рынка кредитования в регионе, так как значительно (по некоторым данным, на 30 %) расширит круг потенциальных заемщиков, желающих приобрести жилье по ипотечной схеме, снизит риски банков и рынка в целом, будет способствовать стандартизации выдачи кредитов и появлению специализированных кредитных продуктов для отдельных групп населения, таких, как молодые семьи, военные и ученые.

В настоящее время широко обсуждаются национальные проекты, в рамках которых Президент РФ поставил перед Правительством РФ задачи по улучшению качества жизни населения. В их число вошел Проект Доступное и комфортное жилье. Ипотечное кредитование и соответственно сопутствующее ему страхование имеют под собой социальную почву. Поэтому в диссертации разработана система ипотечного кредитования, которая для экономики региона является эффективным механизмом ее инвестирования и включает выработку социально-жилищной стратегии региона, специфические факторы, определяющие особенности социально-жилищного развития.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Гуляева, Валентина Сергеевна, Тамбов

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 1993. 25 дек.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. М: Экзамен, 2005.

3. Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-Ф3 О рынке ценных бумаг // Российская газета. 1996. 23 апр.

4. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская газета. 1997. 22 июля.

5. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)//Собрание законодательства. 1998. №29.

6. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах // Российская газета. 2003. 12 нояб.

7. Жилищный кодекс РФ. 24.12.2004 г. № 189-ФЗ. Новосибирск,2005.

8. Федеральный закон от 30.12.2004 г. О кредитных историях // Российская газета. 2005.13 января.

9. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. Об учреждении открытого акционерного общества Агентство по ипотечному жилищному кредитованию // Российская газета. 1996. 4 сент.

10. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. №219 Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская газета. 1998. 19 февр.

11. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ // Собрание законодательства РФ. 2000. № 3.

12. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28 (ред. от 08.05.2002) О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

13. Агарков М. М. Основы банковского права. М., 2004. 487 с.

14. Анализ деятельности коммерческого банка / Под общ. ред. С. И. Кумок. М, 2004. 347 с.

15. Анипкин М. А. Социально-экономические факторы развития рынка жилья: региональный аспект. Вогоград, 2004.

16. Антология экономической классики / Под ред. И. А. Столярова. М: Эконов-Ключ, 1993.

17. Антонов JI. Н. Залог и кредитный риск // Банковское дело. 1995.5.

18. Асаул А. Финансирование жилищного строительства в условиях появления рынка жилья // Проблемы теории и практики управления. 2005. №6.

19. Астапов A. JI. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2004. № 4. С. 42-43.

20. Ахвледиани Ю. Т. Формирование рыночной системы жилищного страхования // Финансы. 2002. № 3.

21. Ахметов Р. В. Проблемы повышения устойчивости региональных финансовых рынков // Финансы и кредит. 2004. № 12.

22. Ашрапов М. М. О системе кредитования жилищного строительства //Жилищное строительство. 2004. № 1. С. 2-3.

23. Аюшева С. Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. № 8.

24. Бабичев М. Ю, Бабичева Ю. А., Трохова О. В. и др. Банковское дело: справочное пособие. М.: Экономика, 1994.

25. Баканов М. И., Шеремет А. Д. Теория экономического анализа. М.: Финансы и статистика, 1995.

26. Балабанов И. Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом. М.: Финансы и статистика, 1995.

27. Банки и банковские операции: Учебник / Под ред. проф. Е. Ф. Жукова. М., 1999.

28. Банки и банковское дело / Под ред. проф. И. Т. Балабанова. СПб, 2000.

29. Банковская деятельность. Услуги // Банковские услуги. 2005. № 11-12.

30. Банковская система России. Настольная книга банкира: В 3 кн. М.: ДЕКА, 1995.

31. Банковское дело / Под ред. Л. П. Кроливецкой, Г. Н. Белоглазо-вой. М, 2000.

32. Батракова Л. Г. Экономический анализ деятельности коммерческого банка: Учебник для вузов. М.: Изд. корпорация Логос, 1999.

33. Белокрылова О. С. Ипотека как новый институт развития жилищного рынка Ростовской области // Финансы и кредит. 2005. № 3.

34. Бережная Е. В, Бережной В. И. Математические методы моделирования экономических систем: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2001.

35. Бесхмельницин М. Роль государства в обеспечении доступности жилья для населения России // Проблемы теории и практики управления. 2005. № 6.

36. Большая советская энциклопедия. М.: Советская энциклопедия, 1976. Т. 24. Кн. I. С. 470.

37. Борисенко А., Борисенко Н. Обновление системы государственного управления экономикой // Экономист. 2003. № 9.

38. Будаков Д. Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2002. № 9. с. 19.

39. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособ. М.: ИНФРА-М, 2001.

40. Булаков Д. Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2002. № 9.

41. Бурков В. Н., Новиков Д. А. Теория активных систем: состояние и перспективы. М.: ИНФРА-М, 1999.

42. Бюлетень банковской статистики ЦБ РФ. Региональное приложение 4 (16), 2005.

43. Бюлетень банковской статистики ЦБ РФ. Региональное приложение № 1 (13), 2006.

44. Бюлетень банковской статистики ЦБ РФ. Региональное приложение, № 1 (17), 2006.

45. Вавилова И. В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. № 3.

46. Вешкин Ю. Г. Банковские системы зарубежных стран: Учеб. пособие для вузов. М.: Экономисть, 2004.

47. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: Зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995. № 1.

48. Гариков Е. В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования // Финансы и кредит. 2005. № 20.

49. Гасилов В. В. Страхование рисков при реализации ипотечных программ / Гасилов В. В., Серебрякова Е. А. (Сидорова Е. А.) // Научныйвестник ВГАСУ серия Экономика, организация и управление в строительстве. № 1. 2003.

50. Гварлиани Т. Е., Балакирева В. Ю. Денежные потоки в страховании. М.: Финансы и статистика, 2004.

51. Государственное регулирование рыночной экономики: Учеб. пособие. М.: Дело, 2001.

52. Гришаев С. П. Ипотека жилых помещений: практика и трудности // Закон. 2005. № 6.

53. Грузинский Ю. JI. Ипотека в Российской империи // Деньги и кредит. 2005. № 1.

54. Гусаров Ю. В. Управление: динамика неравновесности. М.: Экономика, 2004.

55. Денежное обращение и банки / Под ред. Г. Н. Белоглазовой. М.,2000.

56. Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов вуза. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.

57. Евдокимов Ю. Ипотека вне закона? // Экономика и жизнь. 1995.2.

58. Ерохина Е. А. Стадии развития открытой экономики и циклы Н. Д. Кондратьева: Монография. Томск: Водолей, 2001.

59. Жарковская Е. П. Банковское дело: Учебник для вузов / Е. П. Жарковская. 3-е изд. М.: Омега-JI, 2005.

60. Жилищная экономика / Пер. с англ. под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996.

61. Жилищная экономика: Пер. с англ. М.: Дело, 1996. С. 22.

62. Жуков Е. Ф. Банки и банковские операции / Е. Ф. Жуков. М.: Банки и биржи. Юнити, 2002.

63. Жуков Е. Ф. Деньги. Кредит. Банки: Учеб. для вузов по экон. спец-тям / Под ред. Е. Ф. Жукова. М: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.

64. Жуков Е. Ф. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для вузов / Под ред. проф. Е. Ф. Жукова. М.: Юнити, 2005.

65. Журкина Н. Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. М., 2001.

66. Залог в банковском кредитовании // Бизнес и банки. 1995. № 21.

67. Иванов В. В. Все об ипотеке. М: МТ-Пресс, 2000

68. Игнатьева Е. А. Взаимодействие механизмов рыночного и государственного регулирования регионального рынка труда как экономической системы: Автореф. канд. дис. экон. наук. Саратов, 2004.

69. Ипотека пошла по рукам // Российская бизнес-газета. 2005.18 окт.

70. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / JI. Ю. Грудыцына, М. Н. Козлова. М.: Изд-во Эксмо, 2006. С. 12.

71. Кадыкова М. Ипотека и страховка (Покупая квартиру в кредит, вы дожны ее застраховать. Можете застраховать и себя) // Газета. 2006. № 57. 4 апр. С. 18.

72. Казейкин В. С. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / В. С. Казейкин, Т. И. Никитина, Е. Б. Прокопцева. М.: ГроссМедиа, 2004.

73. Клюшкина JI. Что мешает развитию ипотечного кредитования в России? // Журнал российского права. 2003. № 8.

74. Константиновский С. Развитие и регулирование рынка недвижимости // Вестник Моск. ун-та. Сер.: Экономика. 2000. № 1. С.8-10.

75. Концепция развития Сбербанка России до 2005 года. М.: Сбербанк России, 2000.

76. Копейкин А. и др. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг в России. 1998. № 8.

77. Лаврушин О. И. Банковские операции. Ч. 1 / О. И. Лаврушин. М.: ИНФРА-М., 2001.

78. Лебедев О. Т., Коньковская А. Р. Основы менеджмента: Учеб. пособие. СПб.: ИД МиМ, 1998.

79. Логинов М. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике // Маркетинг. 2002. № 1.

80. Логинов М. Ипотечное жилищное кредитование на уровне муниципальных образований // Маркетинг. 2002. № 2.С. 100.

81. Логинов М. П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002. № 4. С. 25.

82. Любченко К. Д. Основные тенденции развития банковского законодательства // Деньги и кредит. 2004. № 7.

83. Макконнел К. Р., Брю С. Л. Экономикс. Т. 1 и т. 2. М.: Республика, 1992.

84. Матюхин Г. Г. Тернистый путь ипотечного кредитования/ Г. Г. Матюхин // Банковское дело. 2004. № 3.

85. Медведева О. Банкиры просят страховку // Российская газета. 2005. № 10.

86. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Изд-во Юридический центр Пресс, 2003. С. 10.

87. Могилевский В. Д. Методология систем: Вербальный подход. М.: Экономика, 1999.

88. Новиков Б. Д. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000.

89. Нугаев Р. А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. 2004. № 10.

90. О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования и развитии ипотеки в регионах Российской Федерации // Местное право. 2004. № 3.

91. Основы банковского дела в Российской Федерации / Под ред. О. Г. Семенюты. Ростов-н/Д, 2001.

92. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело. 1995. № 2.

93. Панова Г. С. Банковское обслуживание частных лиц / Г. С. Панова. М.: Серия л Искусство финансиста, 1998.

94. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. 2004. № 8. С. 35.

95. Печатникова С. М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. 2000. № 1.

96. Полонский А. М. и др. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку. Проблемы и пути решения // Экономика строительства. 1997. № 10.

97. ПотеровичВ. и др. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики. 2005.№ 1. С. 64-65.

98. Правила кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалами (третья редакция) № 229-3-р от 30 мая 2003 г. (с учетом изменений №229-3/1-р от 26.03.04, с учетом изменений №229-3/2-р от 16.07.04).

99. Радченко И. Ипотечное кредитование под залог недвижимости // Атлас страхования. 2006. № 2.

100. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учеб. пособие. СПб.: Питер, 2005. С. 12.

101. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М., 2000.

102. Ресин В. И. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000.

103. Российская банковская энциклопедия. Редколегия: О. И. Лав-рушин и др., М.: Энциклопедическая Творческая Ассоциация. 1995. С. 99.

104. Российская бизнес-газета. 2006. № 37. 18 окт.

105. Рыжов О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. 1995. № 18.

106. Саввина А. А. О перспективах ипотеки в России / А. А. Савина // Адвокат. 2005. С. 41-44.

107. Сбербанк России. 160 лет: История. Современность. Перспектива / Под ред. А. И. Казьмина. М.: Б. И., 2001.

108. Семибратова О. И. Банковское дело: Учебник для нач. проф. образования / О. И. Семибратова. М.: Академия, 2003.

109. Сибиряков А. И. Коммерческий банк сегодня / А. И. Сибиряков. М.: Консатбанкир, 2002.

110. Симионов Ю. Ф. Жилищный кредит (ипотека): Учеб.-практ. пособие. М.: ИКЦ МарТ; Ростов н/Д: Издательский центр МарТ, 2004. С. 222.

111. Смирнов А. В. Управление ресурсами и финансово-аналитическая работа в коммерческом банке / А. В. Смирнов. М.: БДЦ-пресс, 2002.

112. Смирнов В. В., Лукина 3. П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом Аудитор, 1999.

113. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. № 8.

114. СтаринскийВ. Н., АсауА. Н., Кускова Т. А. Экономика недвижимости. Учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭРА, 1999.

115. Статистический ежегодник: Стат. сборник. Тамбов: Изд. центр Тамбовстата, 2005.

116. Статистический ежегодник: Стат. сборник. Тамбов: Изд. центр Тамбовстата, 2006.

117. Тарачев В. А. Кредитные риски и развитие банковской системы // Деньги и кредит. 2003. № 6.

118. Тарковская Е. Ипотека: проблемы и перспективы // Хозяйство и право. 1997. № 9.

119. Теория системного менеджмента / Под ред. В. П. Журавлева и др. М.: Экзамен, 2002.

120. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека. СПб.: Питер, 2001.С. 59.

121. Управление деятельностью коммерческого банка (банковский менеджмент): Учебник/Под ред. О. И. Лаврушина. М.: Юристъ, 2003.

122. Управление риском в рыночной экономике / Под ред. В. Н. Вяткин и др. М.: ЗАО Экономика, 2002.

123. Усоскин В. М. Современный коммерческий банк: управление и операции / В. М. Усоскин. М.: ИПЦ Вазар-Ферро, 2005.

124. Фетисов В. А. Основы системного анализа. Учеб. пособие. Л,1988.

125. Хазанова Л. Э. Математические методы в экономике: Учеб. пособие. 2-е изд. перераб. М.: БЭК, 2002.

126. Центрально-Черноземный банк // Бизнес и налоги. 2004. № 1.

127. Цукерман Г. А. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М.: Дело, 1994.

128. Чавкин А. М. Методы и модели рационального управления в рыночной экономике. М.: Финансы и статистика, 2001.

129. Черкасов В. Е. Динамика инфляции на потребительском рынке/ В. Е. Черкасов // Деньги и кредит. 2004. № 12. С. 12-13.

130. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АВС, 2000.

131. Экономика: Учебник / Под ред. А. С. Булатова. М.: Бек, 1995.

132. Экономические и организационные основы деятельности Сберегательного банка России: Учеб.-метод. пособие. Воронеж: ЦентральноЧерноземный банк СБ РФ, 2006.

133. Южелевский В. К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004. С. 20.

134. Якимович В. И. Региональные особенности институционализа-ции финансово-кредитных механизмов рынка жилья // Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион. Общественные науки. 2005. № 1.

135. Яременко Ю. В. Теория и методология исследования многоуровневой экономики / Избранные труды в трех книгах. М.: Наука, 1997.

136. Alfred A. Ring, The Valuation of Real Estate. (Englewood Cliffs, N. Y.: Prentice-Hall, Inc., 1990).

137. Andrews N.L.Richard. Land in America (Lexington, Mass: D. C. Heathnand Co., 1989).

138. Burl Boyce, ed., Real Estate Appraisal Terminology Cambriolge, Mass.: Ballinger Publishing Co., 1985.

139. Cai K. Y. Introduction to Fuzzy Reliability. Kluwer Academic Publishers, Boston, 1996.

140. FedrizziM., Fuller R. Stability in possibilistic linear programming with continuous fuzziy number parameters // Fuzzi sets and system. 1996.V 47.

141. George Bloom and Henry S. Harrison, Appraising the Single Family Residence. American Institute of Real Estate Appraisers, Chicago, 1978.143. http: //www.ainews.ru.

142. Denex. Ru Новости рынка недвижимости.

Похожие диссертации

• Развитие института ипотечного кредитования в условиях вхождения экономики России в глобальное мировое хозяйство
• Ипотечное кредитование как инструмент управления инвестициями в жилищное строительство
• Ипотечное кредитование как фактор развития социальной инфраструктуры региона
• Совершенствование методов оценки собственности как инструмента управления недвижимостью промышленного предприятия
• Модернизация механизма управления экономикой регионов в условиях усиления самостоятельности территорий.