Совершенствование методов оценки собственности как инструмента управления недвижимостью промышленного предприятия тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Дударева, Светлана Юрьевна |
| Место защиты | Краснодар |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методов оценки собственности как инструмента управления недвижимостью промышленного предприятия"
На правах рукописи
003453026
ДУДАРЕВА Светлана Юрьевна
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ КАК ИНСТРУМЕНТА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ
Специальности: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами;
08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Краснодар 2008
003453026
Работа выпонена на кафедре менеджмента, маркетинга и предпринимательства экономического факультета Южного института менеджмента
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор Сидоров В.А.
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Попов Р.А.
кандидат экономических наук Егоров М.В.
Ведущая организация: Северо-Кавказская академия
государственной службы
Защита диссертации состоится 4 декабря 2008 года в 13.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.101.05 по экономическим специальностям при Кубанском государственном университете по адресу: 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 149.
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Кубанского государственного университета: 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 149 (читальный зал).
Автореферат диссертации размещен на официальном сайте ГОУ ВПО Кубанский государственный университет.
Автореферат разослан л31 октября 2008 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
доктор экономических наук, о
профессор /"7" *"* С.Н. Трунин
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Важным фактором эффективного функционирования предприятий промышленности является повышение качества менеджмента, особенно в условиях формирования рыночной экономики. Одна из первоочередных задач менеджмента на промышленном предприятии - оптимизация управления собственностью предприятия с учетом использования результатов стоимостной оценки.
Оценка собственности - активно развивающаяся сфера экономики, связанная с множеством других экономических дисциплин и призванная выявить многообразие факторов, формирующих стоимость имущества, их количественное и качественное влияние. Процесс оценки стоимости тесно связан с процессами управления имуществом, а результаты оценки являются основой как для выбора стратегических направлений развития, так и для решения тактических задач управления собственностью.
Анализ структуры активов, находящихся в собственности промышленных предприятий показывает, что для большинства из них наиболее важными, а часто единственными формирующими стоимость являются объекты недвижимости. Недвижимость имеет высокую стоимость, догий срок службы, менее подвержена порче и хищениям, чем движимое имущество. Благодаря необходимости государственной регистрации недвижимость является наиболее привлекательным видом залогового имущества при кредитовании промышленных предприятий, а тот факт, что ликвидная недвижимость со временем растет в цене, причем темпами, значительно опережающими инфляционные, обуславливает ее инвестиционную привлекательность. Следовательно, при оценке стоимости имущества промышленных предприятий особое внимание необходимо уделять объектам недвижимости. Для большинства промышленных предприятий в России (за исключением инновационных, ведущих в своих отраслях и тех, акции которых имеют обращение на фондовом рынке) именно комплекс недвижимости, находящийся в собственности предприятия, является главным параметром, влияющим на его цену при продаже предприятия.
Имеющиеся в отечественной экономической науке наработки не дают исчерпывающего ответа на фундаментальные вопросы, связанные с инструментарием оценки собственности, что в свою
очередь актуализирует необходимость осмысления сущностных основ в их становлении и развитии. Особое значение в свете этого приобретают проблемы обеспечения предпринимательского корпуса эффективными методами оценки собственности для принятия управленческих решений на уровне предприятий и промышленных комплексов. Определить вероятность и степень изменения цены объектов собственности за определенный период в будущем - задача сложная, но крайне необходимая при разработке стратегии управления, что обуславливает актуальность выбранной темы.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы, связанные с управлением стоимостью предприятия, рассматривали А. Дамадаран, А. Козлов, С. Король, С. Мордашев. Основоположниками теории оценки стоимости были Л. Пачоли и А. ди Пиетро, Г. Лейбниц, А. Маршал, С.Ю. Витте.
Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как И. Фишер, Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Т. Колер, Т. Коупленд, Г. Харрисон. Существенный вклад в разработку данных проблем внесли российские специалисты C.B. Вадайцев, М.Б. Гуревич, Е.И. Нейман, М.А. Федотова, Е.И. Тарасевич, В.В. Григорьев, В.И. Кошкин, E.H. Иванова, C.B. Грибовский, O.E. Медведева, В.М. Рутгайзер, Г.И. Микерин, Е.С. Озеров, В.А. Прорвич. Проблемы принятия управленческих решений на базе оценки стоимости имущества рассматриваются в работах Ю.В. Козыря, A.A. Абрамова, A.B. Савельева, И.А. Сушникова, В.А. Гуржиева.
Однако в настоящее время остро стоит проблема отсутствия методических разработок по многим актуальным вопросам управления и оценки недвижимости. В их числе можно назвать оценку прав на земельные участки в условиях неразвитого рынка, определение стоимости помещений разного назначения, продающихся в комплексе, а также прогнозирование стоимости имущества для различных задач стратегического управления. Возросшая открытость экономики России усилила научный интерес к международным методикам оценки собственности, требует научного уточнения и область сравнительных характеристик показателей оценки, что расширяет возможности науки об управлении промышленными предприятиями, ставит перед исследователями более сложные задачи, придавая им комплексный характер. Высокая актуальность и недостаточная
разработанность названных проблем предопределили выбор темы исследования, его цель и задачи.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационной работы является разработка методического инструментария и комплекса практических рекомендаций по управлению собственностью промышленных предприятий, направленных на повышение эффективности их деятельности.
Реализация поставленной цели обусловила постановку и решение следующих этапных задач, отражающих логику и концепцию исследования:
- проанализировать существующие методы оценки действующих предприятий, а также структуру имущества, находящегося в собственности промышленных предприятий и показать, что важным фактором ценообразования российских предприятий промышленности является недвижимость;
- выявить отличительные особенности российской экономики, влияющие на процессы оценки и управления недвижимым имуществом;
- уточнить понятие стоимость объекта недвижимости на будущую дату и особенности определения данного вида стоимости;
- провести анализ методов оценки стоимости объектов недвижимости, определить условия и ограничения их применения для прогнозирования стоимости;
научно обосновать способы прогнозирования стоимости объектов недвижимости с использованием адаптированных для этой цели методов оценки;
- исследовать процесс принятия управленческих решений и его связь с результатами оценки стоимости на будущую дату;
- разработать рекомендации по использованию результатов прогнозирования стоимости недвижимого имущества в процессе управления собственностью промышленных предприятий.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают имущественные комплексы промышленных предприятий как основного звена отечественной экономики.
Предметом исследования являются организационно-управленческие отношения, возникающие при распоряжении недвижимым имуществом предприятий промышленности.
Теоретико-методологическая основа исследования. Теоретической основой диссертации явились труды отечественных и
зарубежных ученых по проблемам управления и оценки стоимости объектов недвижимости, анализа их ценообразующих характеристик.
Методология диссертационной работы основана на системном подходе к исследованию проблем управления промышленными предприятиями и оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. В диссертации использованы методы анализа и синтеза теоретического и практического материала, анализ фактических данных проведен с применением методов статистики.
В работе также использованы федеральные законодательные акты, материалы экономической и тематической литературы, методические материалы Министерства имущественных отношений России, других министерств и ведомств, материалы научных конференций и публикации в периодических изданиях, а также материалы, полученные в процессе непосредственной практической работы автора.
Информационно-эмпирическая база исследования
представлена данными о характеристиках объектов недвижимости, находящихся в собственности промышленных предприятий и связанных с ними управленческих решениях, отчетами оценочных организаций об оценке рыночной стоимости промышленных предприятий и объектов их недвижимости, данными Госкомстата РФ, а также собственными расчетами автора. Эмпирическую основу исследования составили официальные статистические данные Российской Федерации, методические издания, результаты конкретных экономико-социологических обследований на местах, текущая документация предприятий ЮФО.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на необходимости совершенствования методической базы оценки и прогнозирования стоимости недвижимости исходя из конкретных задач управления объектами недвижимости и имущественными комплексами промышленных предприятий.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
По специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами промышленности.
1. Важным инструментом стратегического управления собственностью является прогнозирование стоимости имущества в
среднесрочном и догосрочном периоде на основе комплексного анализа законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности, а также с учетом особенностей российской экономики.
2. Для большинства российских промышленных предприятий основным ценообразующим фактором является стоимость недвижимого имущества, принадлежащего этим предприятиям. В связи с этим наиболее объективную оценку предприятия способен обеспечить затратный подход к оценке, основанный на определении стоимости имущества; при этом особое внимание дожно быть уделено оценке объектов недвижимости с учетом их ликвидности, возможностям альтернативного использования и прогноза изменения стоимости в ближайшем будущем.
3. Недвижимое имущество промышленных предприятий Российской Федерации представляет собой отдельный сегмент на рынке недвижимости, характеризующийся длительными сроками экспозиции, неоднородностью назначения и состояния зданий и сооружений, реализацией (как правило) в комплексе с движимым имуществом, а зачастую отсутствием правоустанавливающей документации на земельные участки. Ценообразующими факторами, специфичными для данного сегмента, являются: наличие и удельный вес в стоимости специализированных и социальных объектов, а также допонительного оборудования, эффект масштаба, возможность реализации отдельных объектов различного назначения.
4. Поскольку стоимость недвижимости занимает большую долю в стоимости имущественных комплексов большинства российских промышленных предприятий, управление недвижимостью на средних и крупных предприятиях дожно быть выделено в отдельную конкретную (специальную) функцию; необходимо формирование специальных служб, отвечающих за экономические, эксплуатационные и юридические задачи управления недвижимостью.
По специальности 08.00.10 - финален, денежное обращение и кредит: оценочная деятельность.
1. Методы оценки стоимости недвижимости, принятые в мировой оценочной практике, не всегда приводят к адекватным результатам в условиях российской экономики, отличительными чертами которой являются непрозрачность информации, уклонение от налогов, несовершенство законодательной базы, регулирующей отношения собственности и стремление хозяйствующих субъектов к
получению максимальной прибыли в краткосрочном периоде. Необходима адаптация методов оценки, основанная на требованиях российской оценочной практики.
2. Большинство оценочных компаний, кредитных, страховых и других организаций, которым необходимо определять рыночную стоимость имущества на будущую дату, определяют ее посредством построения тренда изменения стоимости в прошлом или используют определение стоимости в рамках только доходного подхода к оценке. Более объективной представляется оценка, связанная с ориентацией на комплексное использование затратного, доходного и сравнительного подходов, поскольку разные методики оценки отражают разное понимание стоимости и особенности оцениваемого имущества.
3. Прогнозирование стоимости в рамках затратного подхода дожно включать: для земельной составляющей - анализ возможного изменения правового статуса земельного участка и стоимости прав на него; для стоимости улучшений - использование прогнозного индекса удорожания сметной стоимости строительства; для расчета износа - использование метода срока службы объекта. При прогнозировании стоимости в рамках сравнительного подхода, помимо учета общих тенденций изменения стоимости в конкретном сегменте недвижимости, дожны учитываться допонительные коэффициенты, отражающие возможные изменения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта недвижимости.
Научная новизна диссертационного исследования в целом состоит в обосновании теоретико-методического аппарата оценки стоимости на будущую дату объектов недвижимости промышленных предприятий и совершенствование на этой основе методов управления ими. Элементами научной новизны диссертационного исследования являются следующие результаты, полученные лично автором:
По специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами промышленности.
1. Обоснована необходимость включения в перечень конкретных (специальных) функций управления предприятием функцию управления недвижимостью, занимающей основную долю в составе имущества промышленных предприятий и являющейся важным, а иногда - основным фактором ценообразования и инвестиционной привлекательности российских предприятий промышленности.
2. Предложена классификация объектов недвижимости промышленных предприятий для целей реализации или оптимизации использования, на основе ликвидности (срока экспозиции) и возможности выделения из состава имущественного комплекса.
3. Раскрыта целесообразность преимущественного использования затратного подхода к оценке предприятий промышленности, обусловленная отличительными чертами промышленных предприятий России, в число которых входят: некотируемость акций большинства предприятий на фондовой бирже, продажа акций очень малыми (ничтожными) пакетами, непрозрачность и противоречивость информации о финансово-хозяйственной деятельности, представляемой в различных целях, сложность в определении рисков деятельности, высокая степень зависимости стоимости предприятия от стоимости принадлежащего ему недвижимого имущества.
4. Сформулированы агоритмы принятия решений по применению результатов прогнозирования стоимости недвижимости при кредитовании и инвестировании, определении арендной платы и наилучшего использования объектов недвижимости, а также при принятии решения о приобретении (постройке, аренде) недостающих помещений или реализации (сдаче в аренду) избыточных.
По специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит: оценочная деятельность.
1. Обобщены и сформулированы методические подходы к прогнозированию стоимости объектов недвижимости, адаптированные к современным российским условиям; проанализирована возможность изменения различных параметров, используемых при оценке, за период между текущей и прогнозной датами оценки и чувствительность стоимости к этим изменениям.
2. Предложена и апробирована методика прогнозирования стоимости недвижимого имущества с применением затратного и сравнительного подходов к оценке, которая позволяет даже при минимуме имеющейся информации повысить обоснованность прогноза и обеспечить результат, способный отражать не только потребительную, но и меновую стоимость объекта недвижимости.
3. Предложен способ определения стоимости объектов недвижимости разного функционального назначения в составе имущественных комплексов промышленных предприятий, заключающийся в составлении и решении систем уравнений,
переменными в которых, кроме основных ценообразующих параметров оцениваемых объектов, являются удельные стоимости помещений различного назначения.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что ее результаты могут быть использованы для разработки мер по дальнейшему развитию оценочной деятельности для целей совершенствования управления промышленными комплексами. Основные теоретические выводы, сделанные в диссертации, могут быть полезны в процессе преподавания курсов: Экономика организаций, Менеджмент, Оценочная деятельность при подготовке спецкурсов, курсовых и дипломных работ. Методические рекомендации автора по совершенствованию управления собственностью доведены до уровня практических рекомендаций и нашли применение на многих предприятиях Краснодарского края.
Основные положения работы, результаты, разработанные методики и рекомендации ориентированы на широкое использование специалистами и организациями, занимающимися оценкой и управлением недвижимым имуществом предприятий промышленности, инвестиционной деятельностью, страхованием, арбитражным управлением.
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были представлены на вузовских, межвузовских и всероссийских научно-практических конференциях, внедрены в деятельность оценочных организаций и арбитражных управляющих Краснодарского края. Автором по теме исследования опубликовано 15 статей и тезисов общим объемом 3,73 п.л., из них 2 - в центральных журналах списка ВАК.
Методика определения стоимости недвижимости на будущую дату используется оценочными организациями Краснодарского края при оценке объектов недвижимости с целью кредитования в ведущих банках России. Материалы исследования используются в учебном процессе института переподготовки и повышения квалификации при Кубанском государственном университете в преподавании дисциплин Оценка недвижимости и Оценка бизнеса.
Структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования и состоит из введения, 2 глав, включающих 7 параграфов, заключения, списка использованной литературы, 3 приложений. Текст работы содержит 32 таблицы и 6 рисунков. Библиография насчитывает 160 источников. В заключении приведены
наиболее важные выводы и обобщения, полученные в ходе диссертационного исследования.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Важным фактором повышения эффективности производства на промышленных предприятиях является обеспеченность основными фондами и их оптимальное использование. В России, для экономики которой характерны относительная незрелость и быстро меняющиеся условия рыночной среды, проблема эффективного управления предприятиями приобретает особое значение. В настоящее время руководители промышленных предприятий нацелены на стратегическое управление, ориентированное на догосрочные перспективы.
Большая часть задач стратегического управления
непосредственно связаны с собственностью предприятия. Собственность является объектом управления и имеет определенную стоимость, являющуюся регулируемым параметром, влияющим на многие цели и задачи деятельности предприятия, а также его финансовые результаты.
Для большинства промышленных предприятий Российской Федерации, за исключением только самых крупных и структурообразующих в своих отраслях, характерны следующие особенности.
1. Акции предприятий, являющихся акционерными обществами, не котируются на фондовой бирже.
2. Продажа акций открытых акционерных обществ производится, как правило, очень малыми пакетами (до 1%), поэтому цены происходящих на рынке сделок не позволяют делать выводы о стоимости предприятий в целом.
3. Характерная для всей российской экономики непрозрачность информации, что, в частности, проявляется в том, что при проведении многих сделок реальные цены скрываются (информация закрыта или отличается от официально публикуемых данных).
4. Данные о прибыли предприятия, официально предоставляемые руководством, часто зависят от цели, для которой предоставляются. Известны случаи, когда финансовая отчетность убыточных в прошлых периодах предприятий очень резко меняла
характер (предприятия начинали выглядеть впоне благополучными и рентабельными), когда принималось решение о продаже этих предприятий.
5. Многие предприятия промышленности недостаточно диверсифицированы как по ассортименту производимой продукции, так и в отношении связей поставщики-потребители. Часто предприятие может определенное время показывать высокие финансовые результаты благодаря удачно заключенному контракту, но как только его действие заканчивается, объемы выпоняемых работ и прибыль резко снижаются.
6. Риски деятельности большинства предприятий промышленности с трудом поддаются оценке, как по причине все той же непрозрачности информации, так и из-за того, что рыночная экономика России еще достаточно молода, развитие происходит неравномерными, непредсказуемыми темпами и устоявшихся, стабильных отраслей и сфер деятельности в настоящее время не так много. Это характерно и для предприятий, ориентированных на внешние рынки (изменение цен на нефть и т.д.).
Это означает, что для большинства российских промышленных предприятий суждение о стоимости дожно основываться на имеющихся у предприятий активах, то есть одной из важнейших целей управления дожна быть оптимизация использования, а следовательно, максимизация стоимости имеющегося имущества.
Анализ структуры собственности предприятий промышленности, в том числе в Краснодарском крае, показал, что большую долю (не менее 50%, а в среднем около 65%) в стоимости имущественных комплексов крупных промышленных предприятий составляет стоимость объектов недвижимости, то есть недвижимость является ключевым объектом собственности. Поскольку объекты недвижимости характеризуются высокой стоимостью, длительным периодом эксплуатации и возможностями альтернативного использования, являются инвестиционным товаром, а также наиболее привлекательным видом залогового имущества для привлечения заемных средств в кредитных учреждениях, эффективное управление недвижимостью способно существенно повысить его стоимость.
Для недвижимого имущества промышленных предприятий России можно также отметить, что состав недвижимого имущества предприятия изменяется значительно реже, чем остального (движимого); стоимость недвижимого имущества, как правило,
возрастает со временем (за исключением зданий и сооружений в неудовлетворительном состоянии), а стоимость производственного оборудования - снижается, поэтому, если не производится обновление оборудования, доля стоимости недвижимости в составе имущественного комплекса растет, а доля движимого имущества -снижается; стоимость недвижимости производственного назначения изменяется намного медленнее, чем офисной, торговой или жилой, и обычно изменение отражает темпы инфляции или немного превышает ее; для крупных предприятий характерно наличие объектов недвижимости, не используемых в производственном процессе.
По мнению автора, управление недвижимым имуществом дожно быть выделено в качестве специальной функции управления промышленным предприятием. Функция управления недвижимостью промышленного предприятия призвана обеспечить оптимальное использование объектов недвижимости путем решения задач экономического, технического и юридического характера. Юридические проблемы владения недвижимостью сложны по ряду причин, в числе которых недостаточно развитая система формирования единых объектов недвижимости, включающих права на участки и размещенные на них улучшения, не до конца урегулированная система правовых вопросов, связанных с использованием земельных участков, длительная процедура государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; все это не может не влиять на решение экономических вопросов, таких как планирование доходов и расходов по объектам недвижимости, привлечение заемных средств и инвестиций, оптимизация налогообложения и т.д.
При выборе формы управления необходимо учитывать процессы, протекающие на рынке недвижимости, сложившиеся условия и тенденции, а также величину дохода, который могут генерировать объекты недвижимости и их стоимость. Процессы и инструменты оценки и управления собственностью промышленных предприятий тесно связаны друг с другом, имеют общие этапы, используют общие методы и инструменты. В табл. 1 перечислены процедуры, применяемые как в оценке недвижимого имущества, так и при управлении этим имуществом.
Таблица 1 - Этапы процессов оценки и управления недвижимой собственностью промышленных предприятий (составлено автором)
Общие этапы процесса управления и оценки собственности Результаты выпонения этапа для целей управления Результаты выпонения этапа для целей оценки
Уточнение (при необходимости регистрация) правового статуса объекта Формирование пакета правоустанавливающих документов на земельные участки и расположенные на них улучшения (здания и сооружения) Определение объема прав на объекты недвижимости, которые подлежат оценке
Определение технического состояния объекта Составление графика проведения ремонтных работ, расчет затрат Составление сметы требуемых на проведение ремонта затрат
Контроль за состоянием объекта недвижимости Анализ факторов, влияющих на состояние объекта, учет их возможных изменений и своевременное предотвращение отрицательных последствий Анализ и прогноз внутренних и внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов
Анализ эффективности использования объекта недвижимости Оптимизация управления недвижимой собственностью Определение максимальной стоимости объекта оценки
Отличительной чертой комплексов недвижимости промышленных предприятий является неоднородность входящих в них объектов - по состоянию, назначению, возможности выделения из состава комплекса и т.д. Следовательно, объекты недвижимости в составе имущественных комплексов промышленных предприятий отличаются друг от друга по ликвидности и инвестиционной привлекательности, и это дожно быть учтено как при продаже этих объектов (при формировании лотов и составлении графика реализации), так и при определении их наиболее эффективного использования.
Автором были определены средние сроки экспозиции для различных объектов недвижимости, что позволило разработать классификацию объектов недвижимости промышленных предприятий на основе их ликвидности и возможности выделения из состава имущественного комплекса (табл. 2).
Отметим, что объекты 5 группы часто продаются по цене земельных участков, на которых они расположены (а за пределами населенных пунктов иногда и дешевле).
Таблица 2 - Сроки экспозиции объектов недвижимости промышленных предприятий (составлено автором)
№ груп -пы Назначение н описание типичного объекта группы Ликвидность, возможность выделения из состава имущественного комплекса Средний срок экспозиции
1 Административные здания в хорошем состоянии, обеспеченные коммуникациями Имеют доступ за территорию предприятия. Ликвидность немного выше средней В городах-2-4 месяца В меких населенных пунктах - 4-5 месяцев За пределами населенных пунктов - 5-6 месяцев
2 Административные здания, требующие ремонта, частично с отрезанными коммуникациями Имеют доступ за территорию предприятия Ликвидность средняя В городах - 3-5 месяцев В меких населенных пунктах - 4-6 месяцев За пределами населенных пунктов - от 6 месяцев
3 Производственные здания общего назначения, складские, бытовые, а также социальные объекты, не требующие ремонта, частично обеспеченные коммуникациями Есть возможность выделения. Ликвидность средняя В городах-2-4 месяца В меких населенных пунктах - от 5 месяцев За пределами населенных пунктов - от 6 месяцев
4 Производственные здания общего назначения и складские, требующие ремонта, из коммуникаций - электроснабжение Доступ только через территорию предприятия. Ликвидность низкая В городах - 4-7 месяцев В меких населенных пунктах - от 8 месяцев За пределами населенных пунктов - от 9 месяцев
5 Производственные здания и сооружения специализированного назначения и подъездные пути к ним, а также объекты любого назначения в аварийном состоянии Реализуются, как правило, в комплексе с более востребованными зданиями и сооружениями Ликвидность очень низкая Срок экспозиции соответствует сроку для тех здании, вместе с которыми объекты продаются. При продаже отдельно - могут не продаваться годами
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости производится тремя традиционными подходами к оценке - затратным, доходным и сравнительным. При использовании затратного подхода стоимость недвижимости определяется путем суммирования затрат на создание улучшений (зданий и сооружений) с учетом их износа и расчетной стоимости земельного участка или прав на него. Доходный подход определяет стоимость объекта недвижимости исходя из ожидаемых доходов от его использования. Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, для которых имеется информация о ценах сделок с ними (или предложений), используется при развитом рынке и в этом случае
является наиболее объективным. Однако отличительные черты российской экономики, как юридического, так и экономического характера, существенно влияют на практику оценки недвижимости и принятие управленческих решений и не позволяют использовать многие методы и технологии, принятые в экономике развитых стран. Среди особенностей экономического характера, кроме отмеченной выше непрозрачности информации, можно указать следующие:
1) изменение стоимости ликвидной недвижимости, наблюдаемый в последние годы в большинстве городов Российской Федерации, особенно в инвестиционно-привлекательных, динамично развивающихся районах, происходит неравномерно, и иногда настолько стремительными темпами, что имеющиеся данные устаревают крайне быстро;
2) в большинстве регионов России наблюдается разрыв между темпами роста рыночной стоимости объектов недвижимости и арендными ставками за эти же объекты; так, ставка капитализации, рассчитываемая методом экстракции по производственно-складским и жилым объектам, в ряде районов получается ниже безрисковой ставки, определяемой любыми общепринятыми инструментами, что противоречит большинству теорий и представлений в развитых странах;
3) распространена ситуация, когда за наличные деньги недвижимость реализуется за существенно меньшую цену, чем с использованием ипотечного кредита; также часто на стоимость влияет тот факт, что правоустанавливающая документация на недвижимость, особенно земельные участки, оформлена ненадлежащим образом;
4) при использовании западных методик оценки объектов недвижимости важно помнить, что инвесторы в развитых странах нацелены на получение договременных доходов, а российские, как правило, стремятся к получению максимальной прибыли в краткие сроки, что обуславливает приоритет сравнительного подхода в российской оценочной практике, в то время как теория и методология оценки стоимости в Европе и США строится на приоритете доходного подхода к оценке;
5) особенностью рынка недвижимого имущества промышленных предприятий является наличие в составе имущественных комплексов специализированных и социальных объектов, стоимость которых зачастую не учитывается при продаже, так как их полезность для потенциального покупателя сомнительна.
Таким образом, вопросы адаптации западных методик и инструментов стоят достаточно остро. При этом необходимо учитывать, что для различных целей оценки (т.е. конкретных управленческих решений) определяются разные виды стоимости (рыночная, инвестиционная, кадастровая и т.д.) и приоритет при оценке дожен быть отдан разным подходам (табл. 3).
Таблица 3 - Приоритетные подходы к оценке для различных задач управления (составлено автором)
Назначение оценки (управленческое решение) Подход, наиболее отвечающий задаче оценки Комментарии
Решение о кредитовании под залог оцениваемого имущества сравнительный Оценивается стоимость в обмене (рыночная или ликвидационная), поскольку в случае невозврата кредита объект залога дожен быть реализован
Решение об инвестировании средств в недвижимость доходный Учитываются риски инвестирования, определяется инвестиционная стоимость
Решение о сдаче (найме) в аренду недвижимости доходный Определяется доход, который способен генерировать объект недвижимости, а также стоимость в пользовании (инвестиционная)
Решение о размере налога на имущество затратный В соответствии с ПБУ для расчета налогооблагаемой базы используется восстановительная (инвентаризационная) стоимость улучшений и кадастровая стоимость земельного участка
Решение о продаже имущества с торгов сравнительный Определяется стоимость в обмене (рыночная)
Решение о страховании недвижимости затратный Страхованию подлежит не единый объект недвижимости, а улучшения без учета земельного участка
Обычно при оценке имущества промышленных предприятий крайне затруднительно определить стоимость отдельных помещений (разного назначения) в составе комплекса объектов недвижимости, продающегося целиком (производственной базы). Для этого автором предлагается использовать системы уравнений, описывающих влияние ценообразующих факторов на стоимость производственного комплекса.
Стоимости удельных показателей помещений различного функционального назначения могут быть представлены в виде переменных, к которым применяются необходимые коэффициенты -во-первых, величины площадей, которые известны из объявлений о
продажах объектов, и во-вторых, корректировки, необходимые для того, чтобы привести в соответствие различающиеся параметры объектов-аналогов (относительные корректировки применяются в виде коэффициентов, абсолютные - в виде слагаемых). Для определения величины переменных необходимо составить систему уравнений, где каждому объекту-аналогу соответствует свое уравнение вида:
ш, р, ш2 р2 шД рД
Б,.(х,. П к, + Е а;) + 82. (х2.П ^ +1 ад) + ... + Б,,. (хД.П^ + Е а,) = V (3) =1 =1 ]=1 =1 j=l
где п - количество разных функциональных назначений в составе помещений аналога;
Б], Бг, ... Б,, - суммарные площади помещений разного функционального назначения;
X], х2, ... хп - удельные показатели стоимости помещений разного функционального назначения (как правило, стоимость 1 кв.м.);
V - цена объекта аналога;
шь гп2, ... тп - количество относительных корректировок, применяемых к величине каждого удельного показателя стоимости;
к, - относительные корректировки к величине удельного показателя;
1 - номер относительной корректировки, применяемой к величине удельного показателя;
Рь Р2. ХХХ Рп - количество абсолютных корректировок, применяемых к величине каждого удельного показателя стоимости;
а, - абсолютные корректировки к величине удельного показателя;
] - номер абсолютной корректировки, применяемой к величине удельного показателя.
Система решается с учетом экономического смысла каждой переменной.
Очевидно, что в процессе управления собственностью промышленных предприятий достаточно часто приходится стакиваться с необходимостью оценки имущества (в частности, объектов недвижимости) как на текущую дату, так и на определенную дату в будущем. Одним из малоизученных вопросов является прогнозирование стоимости недвижимости в условиях ее почти повсеместного роста, значительно опережающего темпы инфляции. Необходимость создания методики определения стоимости на будущую дату подтверждается требованиями многих банков, инвестиционных и страховых компаний и других потребителей
оценочных услуг выпонять прогнозы изменения стоимости недвижимости за определенный период.
Используемые в настоящее время методы и агоритмы прогнозирования стоимости предельно упрощены и рассматривают только то изменение стоимости объекта оценки, которое вызывается общим ростом цен на подобные объекты. Прогнозирование стоимости осуществляется, как правило, с применением только одного подхода к оценке - доходного (метод дисконтированных денежных потоков достаточно изучен как западными, так и российскими специалистами и представляет собой готовый инструмент определения стоимости на будущую дату). Между тем для более обоснованной и легитимной оценки необходимо использование более чем одного подхода к оценке. Следовательно, основной задачей при разработке рекомендаций и агоритмов прогнозирования стоимости является адаптация методов сравнительного и затратного подходов для оценки стоимости на будущую дату.
При этом необходимо рассматривать имущество не только с позиции его существующих характеристик, но и с учетом их возможных изменений в период с текущей даты до даты оценки (в будущем). Большинство ценообразующих параметров объекта оценки способно меняться с течением времени и часто на момент оценки объекта недвижимости об этом уже известно (например, оценка осуществляется с целью кредитования под залог оцениваемого имущества, причем заемные средства собственник планирует потратить на ремонт здания, что позволит в будущем получать от объекта более высокие доходы). Особенно важно это для объектов, незавершенных строительством, развивающихся или находящихся в процессе реконструкции и перепрофилирования. В работе рассмотрен весь массив используемых в процессе оценки данных с точки зрения возможности их изменения и влияния на стоимость.
Анализ теоретико-методологического аппарата стоимостной оценки обусловил выбор методов, позволяющих определить стоимость недвижимости на будущую дату с учетом имеющейся информации и требований действующего законодательства. Это метод сравнительной единицы (для определения стоимости воспроизводства улучшений) и метод срока жизни (службы) объекта (для расчета износа) в рамках затратного подхода и метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. Рекомендации по определению стоимости затратным подходом приведены в таблице 4.
Таблица 4 - Этапы процесса оценки стоимости в рамках затратного подхода и особенности прогнозирования (составлено автором)
Этап процесса оценки Основные изменяемые параметры Рекомендации к расчетам изменений параметров
Оценка прав на земельный участок Чистый операционный доход от объекта оценки (земельная рента) Тщательный анализ доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, и прогноз с учетом существующих тенденций
Категория земель, разрешенное использование, правовой статус, наличие коммуникаций, привлекательность окружения Расчет и прогнозирование роста цен на земельные участки и права на них с учетом затрат на изменение категории земель, выкуп участка в собственность и т.д.
Оценка стоимости нового объекта (замещения или воспроизводства) без учета износа Индекс удорожания строительных работ и материалов Прогнозируется на основании имеющейся ретроспективной информации или в соответствии с методикой их расчета На краткосрочный период рассчитывается и публикуется в бюлетенях Ко-Инвеста и нормативных документах Росстроя
Расчет накопленного износа Эффективный возраст объекта Можно использовать среднее изменение износа за последние годы, если нет информации о факторах, вызывающих ускоренный износ (или вызывающих снижение износа, как проведение ремонта)
Фактическое состояние объекта
Изменение законодательных и рыночных требований к объектам соответствующего назначения Изучение спроса на аналогичные объекты с учетом выявленных признаков износа
Рассмотрим оценку прогнозной стоимости в рамках сравнительного подхода. Формализация метода сравнения продаж приведена в табл. 5.
Таблица 5 - Агоритм расчета стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода (метод сравнения продаж)
Необходимая информация Формула расчета стоимости, обозначения
Данные о ценах сделок или предложений с объектами-аналогами, их основные ценообра-зующие характеристики п У,ахП,Щ хВ,) х(2 + П (1) 1=1 V - стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом; Уин - стоимость -того аналога (или единицы сравнения), ПМи - итоговая поправка к стоимости -того аналога (или единице сравнения); В, - удельный вес стоимости -того аналога в общей стоимости; 0 - количество единиц сравнения в составе объекта оценки; П - поправка, применяемая к итоговой взвешенной стоимости; п- количество объектов-аналогов
Величина стоимости на будущую дату определяется следующим образом:
Упр = V х К1 х К2 (2)
где Упр - прогнозируемая стоимость объекта;
К1 - коэффициент, отражающий изменение стоимости объекта за рассматриваемый период на основании общих тенденций рынка;
К2 - коэффициент, отражающий изменение стоимости объекта за рассматриваемый период, учитывающий возможное изменение ценообразующих характеристик конкретного объекта оценки
Коэффициент К1 определяется при анализе рынка. Так, за период с 2005 по 2007 годы для объектов недвижимости промышленных предприятий, обычно представляющих собой производственные базы, в составе которых имеются помещения административно-бытового и производственно-складского назначения, расположенных в промзонах крупных городов Краснодарского края и обеспеченных всеми необходимыми коммуникациями, рост стоимости составил около 15-20% в год, в Краснодаре и Сочи - свыше 30% в год. Для объектов с низкой степенью ликвидности, обусловленной неудовлетворительной транспортной доступностью, высоким физическим износом, функциональным назначением или другими причинами рост стоимости за последние годы составляет не более 10% в год, для недвижимости предприятий-банкротов - менее 10%, в редких случаях наблюдалось снижение стоимости.
Для выявления индивидуального изменения стоимости необходим анализ изменения ценообразующих характеристик конкретного объекта оценки. Для этого нужно решить следующие подзадачи: выявить ценообразующие факторы для объектов в соответствующем сегменте рынка, определить, какие из выявленных факторов для объекта оценки могут измениться и найти количественное влияние этих изменений на стоимость объекта.
Выявлено, что основные ценообразующие факторы для недвижимости промышленных предприятий следующие: местоположение (район, транспортная доступность, инфраструктура, окружающая застройка), тип объекта (назначение, конструктивные особенности, группа капитальности), общая площадь (имеет место
эффект масштаба), качество отдеки и состояние объекта, наличие инженерных коммуникаций, наличие свободного от застройки участка (парковки, погрузочной площадки), правовой статус земельного участка. При продаже объектов недвижимости в комплексе - наличие и удельный вес в стоимости административно-бытовых, специализированных и социальных объектов, а также движимого имущества (оборудования) и фактор выделения, т.е. возможность реализации отдельных объектов различного назначения. Главный инструмент для решения поставленных задач - анализ и мониторинг цен сделок купли-продажи. Примеры изменения стоимости объектов приведены в таблице 6.
Таблица 6 - Мониторинг изменения характеристик объектов недвижимости и их стоимости (составлено автором)
Тип объекта Изменение ценообразующих характеристик Отклонение от среднего показателя роста стоимости
Административное здание промышленного предприятия Изменение отдеки (от обычной отдеки - к высококачественной, т.н. левроремонт). Затраты составили менее 5% от стоимости объекта +15%
Складское здание Изменение перспектив развития объекта (попадание под снос, планируемый в ближайшие несколько лет при реконструкции центральной части города) -28%
Складское здание Подключение водоснабжения и канализации. Затраты составили менее 2% от стоимости объекта +8%
Складское помещение Снижение привлекательности для арендаторов из-за изменения проходимости -20%
Помещение свободного назначения с отдельным входом на территории предприятия Капитальный ремонт (от удовлетворительного состояния - к левроремонту). Затраты составили около 11% от стоимости объекта +20%
Складское здание Переоборудование под СТО высокого класса (по стандартам для официальных дилеров автомобилей Тойота), Отдека, усиление полов, сооружение въездов. Затраты на переоборудование составили около 8% от стоимости объекта +30%
В табл. 7 приведены решения ряда управленческих задач, основанные на использовании прогнозов об изменении стоимости объектов недвижимости.
Таблица 7 - Решение задач управления в зависимости от результатов оценки на будущую дату (составлено автором)
Задача управления Результат оценки стоимости па будущую дату Рсшенне
Кредитование под залог объекта недвижимости В случае срочной продажи стоимость объекта па момент окончания кредитования позволит вернуть заемные средства с учетом процентов и затрат на обслуживание кредита Положительное
В случае срочной продажи стоимость объекта не момент окончания кредитования не сможет перекрыть величину заемных средств с учетом процентов и затрат на обслуживание кредита Отрицательное
Решение о продаже или сдаче в догосрочную аренду свободных помещений В течение ближайших лет ожидается повышение среднерыночной арендной платы в соответствующем сегменте рынка, превышающее рост стоимости денежных средств на банковских депозитах Аренда
В течение ближайших лет ожидается снижение активности рынка аренды в соответствующем сегменте Продажа
Решение об оформлении земельного участка на праве бессрочного пользования в собственность или аренду В течение ближайших лет ожидается существенный рост арендной платы за землю или ожидается рост стоимости земельных участков в районе объекта оценки Оформление в собственность
Существенный рост арендной платы за землю не ожидается, существенный рост стоимости земельных участков не прогнозируется Оформление в аренду
Определение тенденций стоимости недвижимости требуется и в случае принятия решения о привлечении допонительных площадей. У предприятия существует три варианта получить недостающие помещения - кроме аренды и продажи (если на рынке представлены подходящие объекты) возможно строительство нового здания или пристройки к существующему зданию (если имеется время, необходимое для строительства). Агоритм выбора (дерево решений) представлен на рис. 1.
При расчете затрат на строительство дожен учитываться фактор времени (будущие затраты дисконтируются), а также все расходы, связанные с получением прав на земельный участок и проектно-разрешительную документацию (эти затраты могут составить до 50% всех необходимых для постройки здания расходов). Также рассмотрен
вариант привлечения заемных средств под залог имущества или по иным схемам.
Рис. 1 Процесс принятия решения о привлечении допонительных площадей
(составлено автором)
Проведенное исследование позволяет утверждать, что методика прогнозирования стоимости недвижимого имущества будет полезной во многих случаях. Рекомендации по управлению имуществом промышленных предприятий, основанные на оценке стоимости имущества на будущую дату, универсальны и позволяют оптимально распоряжаться как избыточными, так и необходимыми для деятельности предприятия объектами недвижимости.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
I. Статьи в журналах, рекомендованных ВАК РФ:
1) Дударев Ю.И., Дударева С.Ю. Рекомендации по прогнозированию рыночной стоимости объектов недвижимости на будущую дату. Проблемы современной экономики, 2007. №3. С. 564566. - 0,29 п.л. (в т.ч. авт. 0,25)
2) Дударев Ю.И., Дударева С.Ю. Моделирование оценки прогнозной стоимости объектов недвижимости. Управленческий учет. 2007. №6. С. 57-65. - 0,56 пл. (в т.ч. авт. 0,5)
II. Прочие публикагрпг.
3) Дударева С.Ю., Тютюнникова Т. В. О прогнозировании стоимости недвижимого имущества на будущую дату. НАУЧНАЯ СЕССИЯ МИФИ-2004. Сборник научных трудов. В 15 томах. Т. 13. Экономика и управление. Международное сотрудничество. М.: МИФИ, 2004.-С. 187-188.-0,13 пл. (вт.ч. авт. 0,1)
4) Дударева С.Ю., Тютюнникова Т. В. Прогнозирование стоимости недвижимого имущества в целях управления собственностью предприятия. Управление в социальных и экономических системах: сборник материалов I Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, 2003. - С. 218-220. - 0,12 пл. (в т.ч. авт. 0,1)
5) Дударева С.Ю. Оценка будущей стоимости недвижимости в различных целях. Материалы I межвузовской научно-практической конференции молодых ученых Приоритеты социально-экономического развития России. - Краснодар: ЮИМ, 2004. С. 152-154.-0,26 пл.
6) Дударев Ю.И., Дударева С.Ю. О прогнозной оценке недвижимого имущества. Вестник КИМПиМ №7: Сборник научных трудов КИМПиМ. - Краснодар, 2005. С. 85-86. - 0,12 пл. (в т.ч. авт. 0,1).
7) Дударева С.Ю. Методы оценки недвижимого имущества при различных вариантах его использования. Материалы II межвузовской научно-практической конференции молодых ученых Приоритеты экономического развития России. - Краснодар: ЮИМ, 2005. С. 169-172.-0,25 пл.
8) Дударев Ю.И., Дударева С.Ю. Применение метода сценариев при прогнозировании стоимости недвижимости. Вестник КИМПиМ №8: Сборник научных трудов КИМПиМ. - Краснодар, 2005. С. 144-145.-0,12 п.л. (в т.ч. авт. 0,1).
9) Дударева С.Ю., Дударев Ю.И. Особенности оценки прогнозной стоимости объектов недвижимости энергетической отрасли. Вестник КИМПиМ №9: Сборник научных трудов КИМПиМ. -Краснодар, 2006. С. 260-261. - 0,12 п.л. (в т.ч. авт. 0,1).
10) Дударева С.Ю. Особенности процесса оценки прогнозной стоимости недвижимого имущества. Материалы III межвузовской научно-практической конференции молодых ученых Приоритеты социально- экономического развития Юга России. - Краснодар: ЮИМ, 2006. - С. 82-85. -0,25 пл.
11) Дударев Ю.И., Дударева С.Ю. Математические основы моделирования оценки прогнозной стоимости объектов недвижимости Российской Федерации. Часть 1. Научный журнал КГАУ №24 (8), декабрь 2006 г. Ссыка на домен более не работает2006/08/pdf/58.pdf, свободный. -Загл. с экрана. - 0,75 п.л. (в т.ч. авт. 0,6).
12) Дударев Ю.И., Дударева С.Ю. Математические основы моделирования оценки прогнозной стоимости объектов недвижимости Российской Федерации. Часть 2. Научный журнал КГАУ [Электрон, ресурс] -2007. - №25 (1). - Режим доступа: Ссыка на домен более не работает2007/01/pdf/09.pdf, свободный. - Загл. с экрана. -0,75 п.л. (в т.ч. авт. 0,6).
13) Дударева С.Ю., Дударев Ю.И. Сравнительная характеристика подходов к оценке прогнозной стоимости объектов недвижимости энергетической отрасли. НАУЧНАЯ СЕССИЯ МИФИ-2007. Сборник научных трудов. В 16 томах. Т. 8. Физико-технические проблемы нетрадиционной энергетики и мощная импульсная электрофизика. Физико-технические проблемы ядерной энергетики. М.: МИФИ, 2007. С. 154-155. - 0,12 пл. (в т.ч. авт. ОД)
14) Дударева С.Ю. Оценка прогнозной стоимости объектов недвижимости - рекомендации к расчетам. Материалы IV межвузовской научно-практической конференции молодых ученых Приоритеты социально- экономического развития Юга России. -Краснодар: ЮИМ, 2007. - С. 108-113. - 0,32 пл.
15) Дударева С.Ю. Особенности оценки рыночной стоимости имущества предприятий-банкротов. Арбитражный управляющий, №4, 2007.-С. 33.-0,1 п.л.
ДУДАРЕВА Светлана Юрьевна
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ КАК ИНСТРУМЕНТА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Уч.-изд. л. 1,2. Тираж 100 экз. Заказ №89. Отпечатано в типографии ЦУПРМС 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 149
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Дударева, Светлана Юрьевна
Введение.
1. Теоретико-методологические основы оценки стоимости как инструмента управления собственностью промышленных предприятий.
1.1. Собственность как основа формирования условий производства.
1.2. Управление недвижимостью как специальная функция управления промышленным предприятием.
1.3. Принятие управленческих решений на базе оценки собственности промышленных предприятий.
2. Разработка агоритма прогнозирования стоимости недвижимости и использование его результатов.
2.1. Анализ рынка недвижимого имущества промышленных предприятий.
2.2. Исследование проблем применения подходов и методов оценки собственности.
2.3. Определение особенностей оценки стоимости на будущую дату.
2.4. Влияние прогнозной стоимости на эффективность управления недвижимостью промышленного предприятия.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование методов оценки собственности как инструмента управления недвижимостью промышленного предприятия"
Актуальность диссертационного исследования.
Важным фактором повышения эффективности функционирования предприятий промышленности является повышение качества менеджмента, особенно в условиях формирования рыночной экономики. Одна из первоочередных задач менеджмента на промышленном предприятии -оптимизация управления собственностью предприятия с учетом использования результатов стоимостной оценки. Оценка стоимости собственности - активно развивающаяся сфера экономики, связанная с множеством других экономических дисциплин и призванная выявить многообразие факторов, формирующих стоимость имущества, и их количественное и качественное влияние. Процесс оценки стоимости тесно связан с процессами управления имуществом, а результаты оценки являются основой как для выбора стратегических направлений, так и для решения тактических задач управления собственностью.
При рассмотрении подходов и методов оценки стоимости предприятия, можно прийти к выводу, что при оценке стоимости большинства предприятий российской промышленности наиболее объективные результаты, основанные на наиболее достоверной информации, способен дать затратный (имущественный) подход, при котором предприятие рассматривается как комплекс активов, находящихся в его собственности, и обязательств.
Анализ структуры внеоборотных активов, находящихся в собственности промышленных предприятий, показывает, что для большинства из них наиболее важными, а часто единственными формирующими стоимость активами являются объекты недвижимости. Недвижимость имеет высокую стоимость, догий срок службы, менее подвержена порче и хищениям, чем движимое имущество. Благодаря необходимости государственной регистрации недвижимость является наиболее привлекательным видом залогового имущества при кредитовании промышленных предприятий, а тот факт, что ликвидная недвижимость со временем растет в цене, причем темпами, значительно опережающими инфляционные, обуславливает ее инвестиционную привлекательность. Следовательно, при оценке стоимости имущества промышленных предприятий особое внимание необходимо уделять объектам недвижимости. Для большинства промышленных предприятий в России (за исключением инновационных, ведущих в своих отраслях и тех, акции которых имеют обращение на фондовом рынке) именно комплекс недвижимости, находящийся в собственности предприятия, является главным параметром, влияющим на его цену при продаже предприятия.
Имеющиеся в отечественной экономической науке наработки не дают исчерпывающего ответа на фундаментальные вопросы, связанные с инструментарием оценки собственности, что в свою очередь актуализирует необходимость осмысления сущностных основ в их становлении и развитии. Особое значение в свете этого приобретают проблемы обеспечения предпринимательского корпуса эффективными методами оценки собственности для принятия управленческих решений на уровне предприятий и промышленных комплексов. Определить вероятность и степень изменения цены объектов собственности в будущем - задача необходимая при разработке стратегии управления, что обуславливает актуальность выбранной темы.
Сложившаяся ситуация нуждается в научном осмыслении. Более того, возникла потребность в активизации научных исследований по этой проблематике. Практике нужны достаточно изученные и опробованные аналитические и рекомендательные материалы.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы, связанные с управлением стоимостью предприятия, рассматривали А.Дамадаран, А. Козлов, С. Король, С. Мордашев. Функции управления рассмотрены в работах Пивоварова С.Э., Русинова Ф.М., Разу М.Л., Парахиной В.Н., Ивановой В.Н., Фатхутдитнова P.A. Основоположниками теории оценки стоимости были JI. Пачоли и А. ди Пиетро, Г. Лейбниц, А. Маршал, С.Ю. Витте.
Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как И. Фишер, Дне. Фридман, Н. Ордуэй,
Т. Колер, T. Коупленд, Г. Харрисон. Существенный вклад в разработку данных проблем внесли российские специалисты - C.B. Вадайцев, М. Б. Гуревич, М. А. Федотова, Е.И. Нейман, Е.И. Тарасевич, В.В. Григорьев, В. И. Кошкин, С. В. Грибовский, O.E. Медведева, E.H. Иванова, В. М. Рутгайзер, Г. И. Микерин, Е.С. Озеров, В.А. Прорвич. Принятие решений на базе оценки стоимости имущества рассматриваются в работах Ю.В. Козыря, A.A. Абрамова, A.B. Савельева, И.А. Сушникова, В.А. Гуржиева.
Тем не менее, в настоящее время остро стоит проблема отсутствия методических разработок по многим актуальным вопросам оценки недвижимости. В их числе можно назвать такие проблемы, как оценка прав на земельные участки в условиях неразвитого рынка, учет микрорисков при расчете ставки дисконтирования и капитализации, распределение стоимости имущественных комплексов между объектами разного назначения, а также оценка стоимости имущества, не связанная с текущей датой.
Возросшая открытость экономики России усилила научный интерес к международным методикам оценки собственности, требует научного уточнения и область сравнительных характеристик показателей оценки, что расширяет возможности науки об управлении промышленными предприятиями, ставит перед исследователями более сложные задачи, придавая им комплексный характер.
Высокая актуальность и недостаточная разработанность названных проблем предопределили выбор темы исследования, его цель и задачи.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационной работы является исследование теоретических аспектов, разработка методического инструментария и комплекса практических рекомендаций по управлению собственностью промышленных предприятий, направленных на повышение эффективности их деятельности.
Реализация поставленной цели обусловила постановку и решение следующих этапных задач, отражающих логику и концепцию исследования:
- проанализировать существующие методы оценки действующих предприятий, а также структуру имущества, находящегося в собственности промышленных предприятий и показать, что важным фактором ценообразования российских предприятий промышленности является недвижимость;
- выявить отличительные особенности российской экономики, влияющие на процессы оценки и управления недвижимым имуществом;
- уточнить понятие стоимость объекта недвижимости на будущую дату и особенности определения данного вида стоимости;
- провести анализ методов оценки стоимости объектов недвижимости, определить условия и ограничения их применения для прогнозирования стоимости; научно обосновать способы прогнозирования стоимости объектов недвижимости с использованием адаптированных для этой цели методов оценки;
- исследовать процесс принятия управленческих решений и его связь с результатами оценки стоимости на будущую дату; разработать рекомендации по использованию результатов прогнозирования стоимости недвижимого имущества в процессе управления собственностью промышленных предприятий.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают имущественные комплексы промышленных предприятий как основного звена отечественной экономики.
Предметом исследования являются организационно-управленческие отношения, возникающие при приобретении и распоряжении недвижимым имуществом предприятий промышленности.
Теоретико-методологическая основа исследования. Теоретической основой диссертации явились труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам управления и оценки стоимости объектов недвижимости, анализа их ценообразующих характеристик.
Методология диссертационной работы основана на системном подходе к исследованию проблем управления промышленными предприятиями, а также оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. В диссертации использованы методы анализа и синтеза теоретического и практического материала, анализ фактических данных проведен с применением методов статистики.
В работе также использованы федеральные законодательные акты, материалы экономической и тематической литературы, методические материалы Министерства имущественных отношений России, других министерств и ведомств, материалы научных конференций и публикации в периодических изданиях, а также материалы, полученные в процессе непосредственной практической работы автора.
Информационно-эмпирическая база исследования представлена данными о характеристиках объектов недвижимости, находящихся в собственности промышленных предприятий и связанных с ними управленческих решениях, отчетами оценочных организаций об оценке рыночной стоимости промышленных предприятий и объектов их недвижимости, данными Госкомстата, а также собственными расчетами автора.
Эмпирическую основу исследования составили официальные статистические данные Российской Федерации, методические издания, результаты конкретных экономико-социологических обследований на местах, текущая документация предприятий Краснодарского края.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на необходимости совершенствования методической базы оценки и прогнозирования стоимости недвижимости исходя из конкретных задач управления объектами недвижимости и имущественными комплексами промышленных предприятий.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
По специальности 08.00.05 Ч экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами промыишенности.
1. Важным инструментом стратегического управления собственностью является прогнозирование стоимости имущества в среднесрочном и догосрочном периоде на основе комплексного анализа законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности, а также с учетом особенностей российской экономики.
2. Для большинства российских промышленных предприятий основным ценообразующим фактором является стоимость недвижимого имущества, принадлежащего этим предприятиям. В связи с этим наиболее объективную оценку предприятия способен обеспечить затратный подход к оценке, основанный на определении стоимости имущества; при этом особое внимание дожно быть уделено оценке объектов недвижимости с учетом их ликвидности, возможностям альтернативного использования и прогноза изменения стоимости в ближайшем будущем.
3. Недвижимое имущество промышленных предприятий Российской Федерации представляет собой отдельный сегмент на рынке недвижимости, характеризующийся длительными сроками экспозиции, неоднородностью назначения и состояния зданий и сооружений, реализацией (как правило) в комплексе с движимым имуществом, а зачастую отсутствием правоустанавливающей документации на земельные участки. Ценообразующими факторами, специфичными для данного сегмента, являются: наличие и удельный вес в стоимости специализированных и социальных объектов, а также допонительного оборудования, эффект масштаба, возможность реализации отдельных объектов различного назначения.
4. Поскольку стоимость недвижимости занимает большую долю в стоимости имущественных комплексов большинства российских промышленных предприятий, управление недвижимостью на средних и крупных предприятиях дожно быть выделено в отдельную конкретную (специальную) функцию; необходимо формирование специальных служб, отвечающих за экономические, эксплуатационные и юридические задачи управления недвижимостью.
По специальности 08.00.10 Ч финансы, денежное обращение и кредит: оценочная деятельность.
1. Методы оценки стоимости недвижимости, принятые в мировой оценочной практике, не всегда приводят к адекватным результатам в условиях российской экономики, отличительными чертами которой являются непрозрачность информации, уклонение от налогов, несовершенство законодательной базы, регулирующей отношения собственности и стремление хозяйствующих субъектов к получению максимальной прибыли в краткосрочном периоде. Необходима адаптация методов оценки, основанная на требованиях российской оценочной практики.
2. Большинство оценочных компаний, кредитных, страховых и других организаций, которым необходимо определять рыночную стоимость имущества на будущую дату, определяют ее посредством построения тренда изменения стоимости в прошлом или используют определение стоимости в рамках только доходного подхода к оценке. Более объективной представляется оценка, связанная с ориентацией на комплексное использование затратного, доходного и сравнительного подходов, поскольку разные методики оценки отражают разное понимание стоимости и особенности оцениваемого имущества.
3. Прогнозирование стоимости в рамках затратного подхода дожно включать; для земельной составляющей - анализ возможного изменения правового статуса земельного участка и стоимости прав на него; для стоимости улучшений - использование прогнозного индекса удорожания сметной стоимости строительства; для расчета износа Ч использование метода срока службы объекта. При прогнозировании стоимости в рамках сравнительного подхода, помимо учета общих тенденций изменения стоимости в конкретном сегменте недвижимости, дожны учитываться допонительные коэффициенты, отражающие возможные изменения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта недвижимости.
Научная новизна диссертационного исследования в целом состоит в обосновании теоретико-методического аппарата оценки стоимости на будущую дату объектов недвижимости промышленных предприятий и совершенствование на этой основе методов управления ими. Элементами научной новизны диссертационного исследования являются^ следующие результаты, полученные лично автором:
По специальности 08.00.05 Ч экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами промышленности,
1. Обоснована необходимость включения в перечень конкретных (специальных) функций управления предприятием функцию управления недвижимостью, занимающей основную долю в составе имущества промышленных предприятий и являющейся важным, а иногда Ч основным фактором ценообразования и инвестиционной привлекательности российских предприятий промышленности.
2. Предложена классификация объектов недвижимости промышленных предприятий для целей реализации или оптимизации использования, на основе ликвидности (срока экспозиции) и возможности выделения из состава имущественного комплекса.
3. Раскрыта целесообразность преимущественного использования затратного подхода к оценке предприятий промышленности, обусловленная отличительными чертами промышленных предприятий России, в число которых входят: некотируемость акций большинства предприятий на фондовой бирже, продажа акций очень малыми (ничтожными) пакетами, непрозрачность и противоречивость информации о финансово-хозяйственной деятельности, представляемой в различных целях, сложность в определении рисков деятельности, высокая степень зависимости стоимости предприятия от стоимости принадлежащего ему недвижимого имущества.
4. Сформулированы агоритмы принятия решений по применению результатов прогнозирования стоимости недвижимости при кредитовании и инвестировании, определении арендной платы и наилучшего использования объектов недвижимости, а также при принятии решения о приобретении (постройке, аренде) недостающих помещений или реализации (сдаче в аренду) избыточных.
По специальности 08.00.10 Ч финансы, денежное обращение и кредит: оценочная деятельность.
1. Обобщены и сформулированы методические подходы к прогнозированию стоимости объектов недвижимости, адаптированные к современным российским условиям; проанализирована возможность изменения различных параметров, используемых при оценке, за период между текущей и прогнозной датами оценки и чувствительность стоимости к этим изменениям.
2. Предложена и апробирована методика прогнозирования стоимости недвижимого имущества с применением затратного и сравнительного подходов к оценке, которая позволяет даже при минимуме имеющейся информации повысить обоснованность прогноза и обеспечить результат, способный отражать не только потребительную, но и меновую стоимость объекта недвижимости.
3. Предложен способ определения стоимости объектов недвижимости разного функционального назначения в составе имущественных комплексов промышленных предприятий, заключающийся в составлении и решении систем уравнений, переменными в которых, кроме основных ценообразующих параметров оцениваемых объектов, являются удельные стоимости помещений различного назначения.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что ее результаты могут быть использованы для разработки мер по дальнейшему развитию оценочной деятельности для целей совершенствования управления промышленными комплексами. Основные теоретические выводы, сделанные в диссертации, могут быть полезны в процессе преподавания курсов: Экономика организаций, Менеджмент, Оценочная деятельность при подготовке спецкурсов, курсовых и дипломных работ. Методические рекомендации автора по совершенствованию управления производством доведены до уровня практических рекомендаций и нашли применение в ряде предприятий Краснодарского края.
Основные положения работы, результаты, разработанные методики и рекомендации ориентированы на широкое использование специалистами и организациями, занимающимися оценкой и управлением недвижимым имуществом предприятий промышленности, инвестиционной деятельностью, страхованием, арбитражным управлением.
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были представлены на вузовских, межвузовских и всероссийских научно-практических конференциях, внедрены в деятельность оценочных организаций и арбитражных управляющих Краснодарского края. Автором по теме исследования опубликовано 15 статей и тезисов общим объемом 3,73 п.л.
Методика определения стоимости недвижимости на будущую дату используется оценочными организациями Краснодарского края при оценке объектов недвижимости с целью ипотечного кредитования в ведущих банках России. Материалы исследования используются в учебном процессе института переподготовки и повышения квалификации при Кубанском государственном университете в преподавании дисциплин Оценка недвижимости и Оценка бизнеса.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Дударева, Светлана Юрьевна
Заключение
Проведенное автором диссертационное исследование позволило сделать следующие выводы теоретического, методического и прикладного характера.
1. Эффективным инструментом управления предприятиями является оценка их стоимости, осуществляемая при помощи подходов и методов, отражающих различные стороны понятий стоимость (стоимость создания, стоимость в обмене, стоимость в пользовании) и предприятие (с точки зрения имеющихся активов и обязательств, с точки зрения ожидаемых доходов от деятельности, с позиции продавца или покупателя предприятия в целом или его доли (пакета акций). Каждый подход к оценке дожен основываться на определенных исходных данных, часть которых получить в условиях российской экономики достаточно сложно; наиболее объективную исходную информацию для оценки большинства предприятий разных отраслей промышленности можно получить для использования затратного подхода к оценке, представляющегося поэтому наиболее объективным и важным.
2. Анализ факторов стоимости, используемых при оценке предприятия в рамках затратного подхода, показал, что для большинства промышленных предприятий Российской Федерации наиболее важным ценообразующим параметром является стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности этих предприятий. Следовательно, ключевой задачей управления предприятием является оптимизация использования объектов недвижимости. Для этого управление недвижимым имуществом дожно быть выделено в качестве специальной (конкретной) функции
158 управления промышленным предприятием - дожны быть образованы соответствующие подразделения, призванные решать юридические, экономические и технические задачи, возникающие при управлении объектами недвижимости, и разработаны агоритмы принятия соответствующих решений.
3. Управление недвижимым имуществом промышленных предприятий тесно связано с проведением стоимостной оценки этого имущества. Процессы оценки и управления имеют много общих этапов и инструментов, управленческие решения позволяют изменять рыночную и инвестиционную стоимость объектов недвижимости, а результаты оценки являются базой для решения как стратегических, так и тактических задач управления собственностью. Как для управления, так и для оценки начальным этапом является уточнение (или формирование) юридического статуса конкретного объекта недвижимости, а также его количественных и качественных характеристик. На протяжении существования и эксплуатации объекта недвижимости его характеристики могут изменяться, и контроль за этими изменениями также является одной из важных функций как управления, так и оценки стоимости на будущую дату.
4. В работе проанализированы существующие методы оценки недвижимости. Выявлены недостатки и спорные вопросы, нуждающиеся в дальнейшем изучении, не позволяющие всегда адекватно оценивать стоимость с применением рассматриваемых методов. В первую очередь это вопросы юридического характера, а также проблемы, вызываемые непрозрачностью информации, укрывательством от налогов и другими факторами, характерными для еще не до конца сформировавшейся рыночной экономики нашей страны.
Величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определяемая при согласовании результатов, полученных с применением разных подходов к оценке, зависит от назначения оценки, то есть от конкретной задачи управления имуществом. Так, в случаях, когда рассчитываться дожна стоимость в обмене (при кредитовании под залог недвижимости, реализации имущества с торгов и т.д.), предпочтение отдается результату, полученному при использовании сравнительного подхода. При инвестировании, расчете арендной платы за помещения или земельные участки приоритет дожен быть у результата, определенного в рамках доходного подхода, рассматривающего стоимость с позиции пользования объектом и возможности получения от его использования доходов. Стоимость, полученная затратным подходом, может быть определяющей для целей страхования и налогообложения, поскольку позволяет выделить из единого объекта недвижимости отдельные налогообложения (земельный участок или права на него и улучшения Ч здания и сооружения пообъектно). Таким образом, прослеживается влияние как стоимости недвижимости на управленческие решения и задачи, так и обратная зависимость.
5. Решение многих задач управления требует оценки стоимости объектов недвижимости не только на текущую дату, но и на определенную дату в будущем (или выявления тенденций изменения стоимости). Анализ современного состояния методологического аппарата оценки недвижимости показал недостаточное освещение проблем прогнозирования стоимости имущества и в частности объектов недвижимости. Используемые на практике способы прогнозирования рыночной стоимости имеют серьезные недостатки и не могут отвечать требованиям действующего законодательства к отчетам об оценке имущества как к документам доказательственного значения. В работе разработаны рекомендации к расчетам рыночной стоимости недвижимого имущества на будущую дату, позволяющие учесть максимальное количество влияющих на стоимость факторов и повысить обоснованность итогового результата. В рамках предлагаемой методики прогнозирования стоимости рассмотрены особенности процесса оценки недвижимости на будущую дату, с которыми приходится стакиваться на каждом этапе составления и подготовки отчета об оценке.
Первым этапом является составление задания на оценку, которое дожно содержать все известные на текущую дату факты, способные повлиять на стоимость объекта недвижимости за период между датой проведения оценки и датой, на которую определяется стоимость (период прогнозирования), а также ряд необходимых предположений и допущений, без которых оценка не может быть выпонена, с обоснованием источников и предпосылок, на основе которых формулируются эти предположения. Следующий этап - сбор информации для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки. Все используемые при оценке данные дожны быть проанализированы с точки зрения возможных изменений за период прогнозирования и влияния этих изменений на стоимость объекта. В исследовании сформулированы требования к информации, используемой при оценке стоимости, рассмотрены используемые при оценке данные о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, вероятность их изменения в течение прогнозируемого периода и степень влияния таких изменений на стоимость объекта.
В задании на оценку дожны быть оговорены известные на дату проведения оценки планируемые изменения указанных факторов; для факторов, изменения которых заранее неизвестны, определяется степень вероятности изменений.
6. Одним их важных инструментов оценки недвижимости и обязательным составляющим элементом процесса оценки является анализ рынка недвижимости, а конкретнее - того сегмента, к которому относится объект оценки. Сегментирование рынка может выпоняться по-разному для решения разных задач. В работе сформулирован пошаговый процесс анализа рынка с позиции оценки стоимости как на сегодняшнюю, так и на будущую дату, то есть основные действия, которые необходимо выпонить оценщику недвижимости в процессе анализа рынка для решения задач оценки стоимости разными подходами. Рассмотрен сегмент рынка, к которому относится большинство объектов недвижимости промышленных предприятий (так
161 называемые производственные базы), сделаны выводы об их ликвидности (в зависимости от местоположения, функционального назначения, возможности выделения, состояния и обеспеченности транспортными путями и инженерными коммуникациями), тенденциях спроса и предложения, изменении цен и арендных ставок.
Обязательным этапом процесса оценки стоимости объектов недвижимости (и одной из главных задач управления недвижимым имуществом) является анализ наилучшего и наиболее эффективного их использования (АННЭИ). При оценке стоимости на будущую дату указанному анализу дожно уделяться особое внимание, так как за время между текущей и будущей датами оценки назначение объекта недвижимости может быть изменено. Особенно важным является АННЭИ для незастроенных земельных участков (или участков с улучшениями, предназначенными под снос).
7. Сформулирован вывод о том, что для обоснованного расчета изменения стоимости объекта недвижимости за определенный промежуток времени необходимо использовать методы оценки в рамках более одного подхода. В настоящее время для оценки стоимости на будущую дату используется, как правило, только один метод - метод дисконтированных денежных потоков, представляющий собой готовый инструмент для расчета стоимости на любую будущую дату. При всех своих несомненных достоинствах метод имеет ряд недостатков, связанных с тем, что слишком многие параметры приходится принимать на основании допущений и предположений. Остальные методы оценки также требуют предположений об изменении используемых в расчетах величин на будущую дату. В тех случаях, когда ни один метод не способен дать обоснованный, неопровержимый результат, построенный без использования допущений и вероятностных оценок, следует использовать несколько методов, при этом, если разными методами будет получен схожий результат, его можно будет признать достаточно обоснованным.
Рассмотрены три подхода, используемые при оценке стоимости недвижимости - затратный, сравнительный и доходный, проанализированы их достоинства и недостатки, а также условия, ограничивающие их применение в том или ином случае. Проведена формализация методов, наиболее часто используемых на практике и при этом подходящих для оценки стоимости на будущую дату. Выявлены показатели, изменяющие стоимость за прогнозируемый период, даны рекомендации к их расчету. Рассчитаны коэффициенты, отражающие количественно изменения ценообразующих показателей объекта недвижимости, определенные на основании практики оценки нескольких сотен объектов недвижимости, находящихся в собственности промышленных предприятий Краснодарского края.
Предположения об изменении стоимости объекта недвижимости дожны строиться не только на общих данных о тенденциях рынка, но и включать количественный учет изменений, которые могут произойти с ценообразующими характеристиками объекта оценки за период между текущей и будущей датами оценки.
8. В рамках затратного подхода рассмотрены правовые вопросы, связанные с проблемами юридического статуса земельных участков, относящихся к зданиям и сооружениям промышленных предприятий и, в частности, даны рекомендации по оценке стоимости на будущую дату права бессрочного пользования земельными участками. Для расчета стоимости строительства объекта (без учета износа) предложено использовать методы, при расчетах которыми используется коэффициент удорожания строительных работ. Указанный коэффициент может быть выведен на основании ретроспективных данных его изменения. Для расчета изменения износа за период прогнозирования наиболее удобен метод срока жизни объекта.
9. В рамках сравнительного подхода предложены численные корректировки стоимости по основным характеристикам объектов и даны рекомендации по их расчету (методом парных продаж, а также с использованием математических методов). Проводимый автором в течение ряда лет мониторинг стоимости объектов нежилой недвижимости показал, что используемая методика дает достаточно точные результаты, подтверждаемые сдеками купли-продажи или залога оцениваемых объектов.
10. Результаты расчета стоимости на будущую дату могут быть использованы для различных задач управления недвижимостью предприятий промышленности Ч определения наиболее эффективного использования объектов, определения целесообразности передачи непрофильных активов на баланс муниципальных образований, принятия решения о целесообразности кредита под залог зданий и земельных участков, решения о строительстве новых объектов или покупке/аренде готовых объектов, составления графика реализации имущества с торгов при ликвидации предприятия, расчета и обоснования арендной платы и т.д. Для этого в работе разработаны соответствующие рекомендации. Большинство рекомендаций проилюстрированы схемами, таблицами и примерами, что делает их применение ясным и наглядным.
Перечисленные положения позволяют утверждать, что методика оценки стоимости недвижимого имущества будет полезной во многих случаях. Уже сейчас результаты исследования широко используются в оценочной и консатинговой деятельности многих организаций края. Рекомендации по управлению имуществом промышленных предприятий, основанные на оценке стоимости имущества на будущую дату, универсальны и позволяют оптимально распоряжаться как избыточными, так и необходимыми для деятельности предприятия объектами недвижимости.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Дударева, Светлана Юрьевна, Краснодар
1. Абрамов A.A. Современные методы корпоративного управления / Абрамов A.A., Савельев A.B., Сушников И.А. Нижний Новгород: Издательство Нижегородского госуниверситета, 2006. Ч 370 с.
2. Беренс В. Руководство по оценке эффективности инвестиций /Пер. с англ.
3. B. Беренс, П.М. Хавранек. М.: Интерэксперт; Инфра-М, 2000. - 219 с.
4. Беспалый C.B. Совершенствование управления стоимостью промышленного предприятия: Автореф. Дис. .канд. экон. наук / Иннвационный евразийский университет. Аматы, 2007. - 28 с.
5. Бирман Г. Экономический анализ инвестиционных проектов / Г. Бирман,
6. C. Шмидт. М.: ЮНИТИ, 2001. - 169 с.
7. Булычева Г.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий: Учебное пособие / Булычева Г.В., Демшин B.B. М.: Институт профессиональной оценки, 2001. - 97 с.
8. Вадайцев C.B. Оценка бизнеса и инновации. М.: Филинъ, 2000.- 421с.
9. Ведомственные строительные нормы ВСН-53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.-94 с.
10. Вершигора Е.Е. Менеджмент. Учебное пособие. Москва: ИНФРА-М, 2001.-283 с.
11. Вечер Н.Ф., Ольховский A.A. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. СПб.: Бизнес-пресса, 2005. -176 с.
12. П.Виссарионов А. Б. Развитие ценового и финансово-кредитного механизмов в России. М.: НИЭИ, 1994. - 186 с.
13. Витте С.Ю. Конспект лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах: -М.: Начала, 1997.
14. Воронцова Т.В. Особенности оценки имущества ликвидируемых предприятий // Вопросы оценки №3, 2004. M.: РОО. С. 17-18
15. Горенбургов М.А. Экономика недвижимости / Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Крутик А.Б. СПб.: Издательство Лань, 2000. -480 с.
16. ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения. М.: Изд-во стандартов, 1996. - 40 с.
17. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3.
18. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая): М.: Приор, 1998.-460 с.
19. Гражданское право. Часть первая / Под ред. А. Г. Капина, А. И. Масляева. M : Юристь, 1997. 518 с.
20. Грамотенко Т. А. и др. Банкротство предприятий (экономические аспекты). М.: ПРИОР, 2003. 123 с.
21. Грибовский C.B. Методология оценки коммерческой недвижимости. -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. 312 с.
22. Грибовский C.B. Оценка стоимости недвижимости / Грибовский C.B., Иванова E.H., Львов Д.С. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.
23. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практич. пособие. М.: Инфра-М, 2001. - 146 с.
24. Григорьев В.В. Оценка предприятий: доходный подход. М.: Федеративное издательство, 2003. - 112 с.
25. Григорьев В.В. Оценка предприятий: имущественный подход / Григорьев В.В., Островкин И.М. М.: Дело, 2002. - 164 с.
26. Грязнова А. Г. Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002. - 512 с.
27. Гуревич М.И. Особенности реализации инвестиционных проектов при реформировании предприятия / Инноваций менеджмент. Выпуск 3./ Изд-во Вого-Вятской академии гос. службы, 2001 г.
28. Гуржиев В.А. Инвестиционная стратегия корпорации: Дис. .канд. экон. наук. Москва. 1998. - 129 с.
29. Гутман Г., Лапыгин Ю. Собственность (сущность, формы, социальные последствия). Владимир, 1995. 66 с.
30. Дидковский В.М. Новые разработки по системе индексов цен в строительстве. Индексы цен в строительстве. М.: Ко-Инвест, 2005. №51. С. 25-44.
31. Дмитриев A.B. Правовые основы городского землепользования. М.: МИИГАиК, 2000. 314 с.
32. Дроздов С.А. Совершенствование механизма управления собственностью промышленных корпораций: Дисс. канд. экон. наук / РГГУ. М., 2001. -179 с.
33. Дубровин И. А. Приватизация промышленного предприятия. М.: Колос, 1993.-94 с.
34. Евстафьева Е. М. Бухгатерский учет и оценка земли. Учебно-практическое пособие. М: "Книга сервис", 2003. - 160 с.
35. Евстигнеева Е. П. Перспективное финансовое планирование: политэкономический аспект. М.: Наука, 1982. -184 с.
36. Елисеев В. М. Классификация видов стоимости. // Вопросы оценки №1, 1998. С. 56-60.
37. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изм. и доп. от 17 апреля 2001 г.).37.3авлин H.H. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современные подходы). / Завлин H.H., Васильев A.B., Кноль А.И.- СПб.: Наука, 1995. 162 с.
38. Иванова В.Н. Технология муниципального управления: Учеб. пособие / Иванова В.Н., Гузов Ю.Н., Безденежных Т.И. М.: Финансы и статистика, 2003. - 396с.
39. Иванова Е. Н. Временная оценка денежных потоков. Финансовая академия при Правительстве РФ. М.: 2002 г.
40. Инновационный менеджмент: Справ, пособие /Под ред. П.Н. Завлина, А.К. Казанцева, Л.Э. Миндели. Ч М.: Центр исследований и статистики науки, 1998.-240 с.
41. Каленкевич М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999. - 86 с.
42. Калинин В.М. Оценка технического состояния зданий: Учебник / Калинин В.М., Сокова С.Д. М.: ИНФРА-М, 2005. - 268 с.
43. Каминский A.B. Анализ практики оценки недвижимости / Каминский A.B., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. М.: Международная академия оценки и консатинга, 2004. Ч 238 с.
44. Кнорринг В.И. Теория, практика и искусство управления: Учебник для вузов. ЧМ.: Норма, 2007. 514 с.
45. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Фин. -статинформ, 2000. - 216 с.
46. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов: Учебно-методич. пособие. М.: Финстатинформ, 2001. - 314 с.
47. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М., Финансы и статистика, 2003. 768 с.
48. Козлов A.C. Новые методы оценки стоимости компаний и принятия инвестиционных решений. Рынок ценных бумаг. 2001. - № 8. С. 49-53.
49. Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. М., Альфа-пресс, 2004. 200 с.
50. Количественные методы финансового анализа. М.: ИНФРА-М, 2003. -286 с.
51. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. № 1024).
52. Коростелев С.П. Оценка недвижимости. М.; РДЛ, 1998. - 326 с.
53. Котляр Э. Анализ хозяйственной деятельности промышленного предприятия // Управление компанией. 2002. № 4. С. 149-161.
54. Коупленд Т. Стоимость компании: оценка и управление. / Коупленд Т., Колер Т., Мурин Дж. Пер. с англ. - М.: Олимп-Бизнес, 2004. - 578 с.
55. Кузнецов Д. Д. Экономика недвижимости СПб.: СПбГТУ Издательство, 2002 г. 240 с.
56. Кузнецова Е.В. Финансовое управление компанией. М.: Фонд Правовая культура, 2001. - 297 с.
57. Лащинский К.В. Современные методы прогнозирования рыночных ситуаций. НАУЧНАЯ СЕССИЯ МИФИ-2004. Сборник научных трудов. В 15 томах. Т. 13. Экономика и управление. Международное сотрудничество. М.:МИФИ, 2004. 224 с. С. 167.
58. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000. - 272 с.
59. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Т. 2. Кн. 2. Процесс обращения капитала / Издан под ред. Ф. Энгельса. М.: Политиздат. 1988.
60. Маршал А. Принципы экономической науки: В 3 т. Т.1: М. Прогресс, 1993.-415 с.
61. Международные стандарты оценки МСО 1-4. М.: РОО, 1995. - 238 с.
62. Международные стандарты оценки. Кн. 1. Международные стандарты оценки: перевод, комментарии, допонения. М.: ОАО Типография Новости, 2000. - 148 с.
63. Международные стандарты оценки. Кн. 2. Глоссарий к Международным стандартам оценки. М.: ОАО Типография Новости, 2000. - 167 с.
64. Международные стандарты оценки: Оценка бизнеса. Российский оценщик. 2002. № 9-10. С. 41- 46.
65. Международные стандарты финансовой отчетности: Пер. с англ. М.: Аскери, 1999.-442 с.
66. Международный менеджмент: краткий курс. С.Э. Пивоваров, А.И. Майзель, И.С. Пивоваров, Т.Г. Тумарова, И.А. Эпштейн. СПб.: Питер, 2006. 256 с.
67. Менеджмент (современный российский менеджмент): Учебник под ред. Ф.М. Русинова и M.JI. Разу. М.: ФБК - Пресс, 1999.
68. Менеджмент организации/Под ред. Румянцевой З.П., Соломатина H.A. и др. М.: ИНФРА-М, 1997. - 432 с.
69. Менеджмент/Под ред. М.М. Максимцова, A.B. Игнатьевой. -М.:ЮНИТИ, 1998.-343 с.
70. Мескон М, X , Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. М.: Дело, 1992.-702 с.
71. Методика оценки залогового обеспечения ОАО Альфа-банк (версия 1.01,2004)
72. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов: Официальное издание. М.: Экономика, 2000. - 26 с.
73. Методологические основы оценки стоимости имущества. Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И. М. : ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 688 с.
74. Микерин Г.И. Концепция дисконтированной стоимости в современной международной и российской практике оценки. Вопросы оценки. 2002. № 2. С. 33-35.
75. Момотова О.Н. Функции управления предприятием // Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия "Экономические науки" 2000, № 2. С. 22-27.
76. Мордашев С. Рычаги управления стоимостью компании. Рынок ценных бумаг. 2001. № 15(198). С.51-55.
77. Нейман Е. И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2004.-348 с.
78. Носов С.И. Экономические методы управления в землепользовании. М.: ООО Связьоценка, 2003. 178 с.
79. Общий менеджмент/Под ред. А.К. Казанцева М.: ИНФРА-М, 1999. -252 с.84,Овечкина Е.И. Оценка бизнеса в системе финансового менеджмента предприятия: Автореф. Дис. . канд. экон. наук / Финансовая академия. Ч М.: 2006.-24 с.
80. Озеров Е.С. Планирование доходной части бюджета объекта недвижимости//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. 1999.-Вып. 2.-С. 39-51.
81. Озеров Е.С. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под ред. В.И.Кошкина, М.: ИКФ "ЭКМОС". 2004. 432 с.
82. Организация оценки и налогообложения собственности / Под. ред. Д.К. Эккерта. М.: РОО, 1995. 68 с.
83. Основы менеджмента/Под ред. А.А. Радугина. Ч М.: Центр, 1997 432 с.
84. Оценка недвижимости (Американский институт оценки). Пер. с англ., 11-е изд. М.: РОО, 2003. - 460 с.
85. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002. 512 с.
86. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. Ч М.: Дело, 1998. -486 с.
87. Оценочная деятельность в России: Сборник научных трудов, выпуск №4. -М.: ФА, 2001.-224 с.
88. Оценка урбанизированных земель: учеб. пособие / В.А. Прорвич, В.Н. Кузнецов, Е.А. Семенова и др.; под ред. В.А. Прорвича. М.: Экономика, 2004. - 776 с.
89. Петров В. И. Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения. Финансовая академия при Правительстве РФ. М.: 2001 г. 126 с.
90. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279).
91. Положение по бухгатерскому учету Учет основных средств ПБУ 6/97. Приложение к приказу Минфина РФ от 3.09.97 № 65н. 1998.
92. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94. Приложение № 1 Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства.
93. Практикум по теории управления: Учебное пособие / Под ред. Парахиной В.Н., Ушвицкого Л.И. М.: Финансы и статистика, 2003. -272 с.
94. Пратт Ш. Оценка бизнеса: Пер. с англ. М.: Институт экономического анализа Всемирного Банка, 2001. - 226 с.
95. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998 г.-446 с.
96. Прорвич В.А. Стандартизация оценки недвижимого имущества. М.: Экономика, 2006. 618 с.
97. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003г. № 1102-р Об утверждении Методических рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков
98. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002г. №2314-р Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков
99. Распоряжение Правительства Москвы № 276-РП от 01.04.99 Об утверждении Методики определения аварийности строений
100. Юб.Ревуцкий Л.Д. Обоснованная, справедливая и формальная оценки стоимости предприятия и других бизнес-объектов. -М.: // Вопросы оценки, № 4, 2004. С. 23 28.
101. Ю7.Рикардо Д. Начало политической экономии. Пер. с англ. Л.: Полиздат, 2000.- 430 с.
102. Рослов В.Ю. Место оценки в банковском кредитовании / материалы к семинару. М.: 2006. 48 с.
103. Рош Джулиан. Стоимость компании. От желаемого к действительному. Минск, Гревцов Паблишер, 2008. 352 с.
104. ПО.Рэдхэд К., Хьюс С. Управление финансовыми рисками. М.: Инфра-М, 2005 г.-344 с.
105. Ш.Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и связь, 1993.-242 с.
106. Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. № 4690-88).
107. Сборник нормативных документов. Постановление правительства РФ от 19.08.94№> 967. 1995. Ко- Инвест.
108. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). М.: Экономика, 1970.
109. Семенова И. И. История менеджмента. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 1999. -222 с.
110. Синявский Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельности. М.: Финансы и статистика, 2004. - 240 с.
111. Симионова Н.Е. Методы анализа рынка. М.: Экспертное Бюро, 2001 г. -326 с.
112. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народа /Пер. с англ. М: Соцэкгив, 2000.- т. 1. - 472 с.
113. Справочник оценщика. М.: Ко-Инвест.
114. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001г. №519
115. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки. РОО. -М. 1996.- 128 с.
116. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости/Российская гильдия риэтеров. М., 1999. - 66 с.
117. Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, с изм. и доп. от 18 ноября 1987 г.).
118. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Ч СПб.: Техно-бат, 1995.-246 с.
119. Тарасевич Е.И. Основы методологии анализа рынка недвижимости//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. 1999.-Вып. 3.-С. 3-16.
120. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2003. -296 с.
121. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997. 320 с.
122. Татарова A.B. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003. 315 с.
123. Теория и практика антикризисного управления: Учебник для вузов/под ред. С.Г. Беляева и В.А. Кошкина. Ч М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1996.-420 с.
124. Теория системного менеджмента: Учебник / Под общ. ред. П.В. Журавлева, P.C. Седегова, В.Г. Янчевского. М.: Изд-во Экзамен, 2006. -512 с.
125. Техническая эксплуатация жилых зданий / Под ред. А. М. Стражникова. М.: Высш. шк., 2000. - 429 с.
126. Управление организацией: Энцикл. слов./под ред. Поршнева А. Г., Кибанова А. Я., Гунина В. Н. М.: Издательский Дом ИНФРА-М, 2001.822 с.
127. Управление собственностью М.: Современная экономика и право, 1999. 348 с.
128. Уткин Э.А. Государственное и муниципальное управление / Уткин Э.А., Денисов А.Ф. М.: Издательство "Экмос", 2001 г. - 304 с.
129. Уткин Э.А. Риск-менеджмент. Ч М.: ТАНДЕМ, 1998. 178 с.
130. Фатхутдинов P.A. Система менеджмента. М.: ЗАО Бизнес-школа Интел-синтез, 1997. - 352 с.
131. Федеральный закон О бухгатерском учете от 21.11.96 № 129-ФЗ.
132. Федеральный закон О введении в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. №137-Ф3
133. Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.98 № 135-ФЭ (с изм. и доп.)
134. Федеральный закон О внесении изменений в Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 27.07.06 г. №157-ФЗ
135. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".
136. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп.).
137. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп.).
138. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".
139. Федеральный закон Об испонительном производстве от 21 июля 1997 года №119-ФЗ.
140. Федеральный стандарт оценки ФСО №1 Общие понятия и принципы оценки. Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 г. №256.
141. Федеральный стандарт оценки ФСО №2 Цели оценки и виды стоимости. Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 г. №255.
142. Финансово-кредитный словарь. Т. 1, 2, 3. М.: Финансы и статистика, 1992.
143. Фрезе A.B., Фрезе В.И. Концепция управления стоимостью предприятия. Управление в социальных и экономических системах: сборник материалов I Всероссийской научно-практической конференции.- Пенза, 2003. 260 с. С. 83.
144. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. М.: Дело тд, 2000. - 474 с.
145. Хавронек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: АОЗТ Интерэксперт, 2002. 96 с.
146. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие.: Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. 498 с.
147. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2002. - 94с.
148. Черняк В.З. Управление недвижимостью. М: Экзамен, 2006 г. - 320 с.
149. Шенягин В.П. Внесение относительных поправок в цены сопоставимых продаж. НАУЧНАЯ СЕССИЯ МИФИ-2004. Сборник научных трудов. В 15 томах. Т. 13. Экономика и управление. Международное сотрудничество. М.:МИФИ, 2004. 224 с.
150. Шкредов В.П. Метод исследования собственности в "Капитале" К. Маркса. М.: Экономика и право, 1990.
151. Экономика и управление недвижимостью / Под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999. - 568 с.
152. Экспресс-оценка стоимости акций в российских реалиях. Методические рекомендации / Рынок ценных бумаг. 2001. №12. С. 9-13.
153. Damadaran A. Investment Valuation. New York: John Wiley & Sons, Inc., 2002.
Похожие диссертации
- Инструменты совершенствования управления эффективностью промышленных предприятий
- Научно-методические аспекты совершенствования оценки экономической эффективности корпоративного управления на промышленных предприятиях
- Совершенствование методов оценки стоимости капитала промышленного предприятия
- Механизм слияний и поглощений как инструмент обеспечения экономической безопасности предприятий в период экономического кризиса
- Управление стоимостью промышленного предприятия