Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Развитие механизма финансирования жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Якушев, Артур Михайлович
Место защиты Москва
Год 2006
Шифр ВАК РФ 08.00.10
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие механизма финансирования жилищного строительства"

На правах рукописи

ЯКУШЕВ АРТУР МИХАЙЛОВИЧ

Развитие механизма финансирования жилищного строительства

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2006

Диссертация выпонена на кафедре Финансы, денежное обращение и кредит Государственного университета управления.

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент Карп Марина Викторовна

Официальные оппоненты:

- Доктор экономических наук, профессор Моисеенко Наталья Анатольевна - Кандидат экономических наук Шабанова Елена Николаевна

Ведущая организация: Научно-исследовательский финансовый Институт Министерства финансов РФ

Защита состоится л1^ {Ь^^О^/кЛ^ 2006 г. в 1,Власов на заседании диссертационного совета Д 212.049.05 при Государственном университете управления по адресу 109542, Москва, Рязанский проспект, 99

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления

Автореферат разослан л.

2005 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 212.049.05 кандидат экономических наук, доцент

Л.В.Токун

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Исключительная роль жилищного строительства в обеспечении населения Российской Федерации доступным жильем, с безопасными и комфортными условиями проживания в нем, в процессе развития рыночных отношений в стране потребовала создания новой системы финансирования и кредитования объектов жилищного строительства.

Жилищное строительство, лишившись централизованного финансирования, в короткие сроки не смогло поностью адаптироваться к рыночным принципам хозяйствования В результате, за годы проведения экономических реформ в России резко сократились объемы капитальных вложений в эту отрасль экономики.

В настоящее время Правительство РФ ставит задачу увеличить объемы вводимого в строй жилья к 2010 году до 80 мн. кв. м

В рамках поставленной перед экономикой страны задачи удвоения ВВП к 2010 году необходимо к этому сроку увеличить объемы вводимого жилья до 80 мн кв м. Для успешного решения этой задачи в 2005 году рост объемов вводимого жилья дожен составить 5 мн кв м., а в 2007 - 2010 годах - 7 мн. кв. м. в год.

Для достижения поставленных целей необходимо иначе формировать источники финансирования жилищного строительства Основным фактором, тормозящим строительство жилых домов, является дефицит догосрочных инвестиций. Современная система финансирования сложилась на комплексном использовании собственных средств юридических и физических лиц, государственных бюджетных источников, а также кредитных ресурсов. Недостаток средств вынуждает строительные организации преимущественно пользоваться сравнительно дорогим банковским кредитом

Развитие рыночных отношений в России обусловило необходимость переоценки значения и роли догосрочного ипотечного кредитования В целях увеличения объемов жилищного строительства и привлечения дефицитных финансовых ресурсов в этот сектор экономики ипотека широко используется в мировой практике В России пока только незначительная доля специализированных финансово-кредитных учреждений использует догосрочное кредитование под залог жилой недвижимости как приоритетное направление своей деятельности.

Совершенствование практики ипотечного жилищного кредитования с учетом накопленного российского и зарубежного опыта требует соответствующего научного обобщения и методологических разработок Это направление исследований перспективно для финансирования жилищного строительства, и потому в диссертации ему уделено достаточно много внимания.

Крупным стратегическим инвестиционным ресурсом для жилищного строительства в России могут быть денежные сбережения граждан Однако государство в поисках реальных источников инвестиций пока не делает ставку на сбережения населения. Нет стратегического плана действий по привлечению и использованию этого финансового ресурса Между тем, проблеме привлечения в Россию иностранного капитала уделяется гораздо больше внимания Существующая государственная политика в этой области явно недостаточна, чтобы рассчитывать на активный приток сбережений граждан в жилищное строительство.

На решение проблем финансирования и кредитования жилищного строительства существенное влияние оказывают региональные особенности Масштабы жилищного строительства, возможности привлечения финансовых ресурсов, покупательная способность населения в регионах Российской Федерации весьма различны Наиболее полный выбор источников финансирования жилищного строительства в сочетании с потребностями граждан с разным уровнем доходов в жилье имеется в центральных районах страны. В этом плане для исследования большой интерес представляет опыт финансирования программы жилищного строительства в Москве.

Следует отметить, что проблема финансирования жилищного строительства в современных социально-экономических условиях стала первоочередной для всей территории страны Сегодня объемы жилищного строительства не удовлетворяют потребности населения в благоустроенных квартирах. Большая часть жилищного фонда России не соответствует требованиям комфортности и санитарным требованиям Около 60 % жилых зданий построены 30 лет назад и ранее. На каждой четвертой стройке, предусмотренной федеральной адресной инвестиционной программой, в прошлом году строительство не велось вообще.

При этом, уровень загрузки производственных мощностей на предприятиях, производящих строительные материалы сейчас составляет 60 % Цементная промышленность работает на 51 % от мощностей, производство стеновых

материалов Ч54 %, сборного железобетона - на 49 % Для того, чтобы эта группа предприятий строительной индустрии стала работать на поную мощность, требуется привлечь инвестиций в размерах не менее 60 мрд рублей

Проблемы финансирования жилищного строительства постоянно привлекают внимание ученых и практических специалистов в области инвестиционной деятельности, догосрочного кредитного обслуживания застройщиков, ипотеки, рынка ценных бумаг Однако причины недофинансирования социально значимого жилищного строительства и перспективы решения имеющихся в этой области проблем, в новых экономических условиях, исследованы недостаточно Прежде всего, острая необходимость имеется в научной разработке концепции развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья

Изложенные актуальные проблемы развития системы финансирования жилищного строительства в целом определили выбор темы диссертационного исследования и обусловили его актуальность

Степень разработанности проблемы Теоретическую основу исследования составили монографические работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам финансового менеджмента и управления инвестиционными ресурсами Л И Абакина, А Г Аганбегяна, Д С Львова, Н Я Петракова, С.А Ситаряна и многих других экономистов

В процессе подготовки диссертации исследованы также труды по финансовой и инвестиционной тематике А М Александрова, В В Бочарова, Э Л Вознесенского, Л А Дробозиной, В.П Дьяченко, П С Никольского, В.М Родионовой, М В Романовского, Д С Молякова, М В Мельник, В А Москвина, П Д Подшиваленко, Г Б Поляка, И Д Шера, Ю Шенгера, В Штейншлейгера, Дж К. Ван Хорна и др

Сложность исследования данной темы и ее недостаточная разработанность обусловлены тем, что, с одной стороны, проблеме совершенствования финансирования жилищного строительства посвящено большое количество работ, опубликованных в научной литературе С другой стороны, объективный анализ финансовых источников затруднен противоречиями в механизмах их целевого привлечения застройщиками, находящимися в разных региональных экономических условиях Платежеспособность и доходы населения по стране сильно дифференцированы Фундаментальных работ по проблемам

взаимодействия источников финансирования жилищного строительства и покупательной способности населения по приобретению жилья недостаточно.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке и научном обосновании методических положений и практических рекомендаций по развитию новой концепции финансирования жилищного строител ьства.

Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующие теоретические и практические задачи'

Х исследовать экономическое содержание основных источников финансирования жилищного строительства и определить перспективы их развития и совершенствования;

Х обобщить отечественный и зарубежный опыт финансового обеспечения жилищного строительства;

Х разработать положения по использованию сбережений населения путем трансформации их в инвестиции на развитие жилищного строительства и приобретения жилья;

Х определить перспективные направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования,

Х разработать концепцию формирования наиболее целесообразной для российских экономических условий системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и определить перспективы ее развития Предмет и объект исследования. Предметом исследования в диссертации

выступает совокупность финансово-экономических отношений, возникающих в процессе финансирования жилищного строительства. Объектом исследования является система финансирования жилищного строительства и приобретения жилья населением

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой проведенного исследования послужили научные труды отечественных, а также зарубежных ученых и практиков, раскрывающие закономерности развития финансирования жилищного строительства

Для решения поставленных в диссертации задач применялись диалектический метод, методы системного анализа, группировки и выборки фактических данных Перспективы развития финансирования жилищного строительства рассматривались в диалектическом единстве процессов

финансового обеспечения функционирования строительного комплекса и развития рынка жилой недвижимости

Информационной базой послужили законодательные акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления, регламентирующие кредитование строительства и приобретение жилой недвижимости, материалы и рекомендации научно-практических конференций и семинаров, материалы периодической печати, статистические материалы Центрального Банка РФ, Госкомстата России, аналитические материалы Госстроя РФ, Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы, Департамента муниципального жилья г. Москвы, результаты анализа деятельности 10 инвестиционно-строительных компаний Московского региона, строительного комплекса Мосстроймеханизация - 5 и входящих в него 7 специализированных строительных филиалов, а также ДСК-1

Научная новизна исследования состоит в теоретическом обосновании концепции национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья населением в рамках многоканальной одноуровневой модели финансирования жилищного строительства . по схеме специализированных на финансировании строительства стройсберкасс с необходимой государственной поддержкой и разработке предложений и рекомендаций по системному использованию финансовых ресурсов в целях обеспечения темпов роста строительного производства

Научная новизна содержится в следующих наиболее существенных результатах исследования, принадлежащих лично автору

1 Уточнены формулировки понятий жилищного, ипотечного и потребительского кредита на основе исследования их экономической сущности путем сравнительной характеристики свойств и функций данных понятий как экономических категорий Рассматриваемые виды кредита имеют единые родовые черты, характерные для сущности кредита, как экономической категории. В тоже время механизмы использования данных видов кредита имеют свои специфические черты и свою область применения

2. Выявлены недостатки закона О кредитных историях, имеющие существенное значение для финансирования жилищного строительства и заключающиеся в дороговизне и несвоевременности полученной информации, резком ограничении целевого использования кредитных историй, а также намечены пути их устранения

3 Доказана целесообразность создания в России специализированных организаций - строительные сберегательные кассы, поскольку в настоящее время имеются в наличии приемлемые для населения и государства экономически эффективные условия трансформации денежных накоплений в инвестиции на жилищное строительство и приобретение жилых домов

4 Обоснована целесообразность дальнейшего развития российской практики использования облигаций на финансирование жилищного строительства только в рамках ипотеки, поскольку сложившаяся в России практика выпуска строительными организациями (совместно с ипотечными) облигационных займов не соответствует мировому опыту обращения ипотечных ценных бумаг

5. Предложены базовые принципы объединения разработанных теоретических положений и выводов по анализу зарубежного и отечественного опыта в единую концепцию национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения населением жилья, состоящие в том, что система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья в России находится на стыке 2-го и 3-го этапа мирового опыта становления национальных систем финансирования строительства; для нее характерно будет сохранение множественности источников финансирования; использование интегрированных систем финансирования строительства, магистральным направлением развития этой системы дожна стать ипотека; применение комбинированных ипотечных схем - явление временное

6 Разработана схема взаимодействия участников одноуровневой национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, включающая конкретные формы такого взаимодействия государственные гарантии и гарантии региональных администраций по ипотечным ценным бумагам, социальные выплаты из федерального бюджета и выплаты региональных администраций, ипотечный кредит, залог жилья, размещение ипотечных ценных бумаг, договорные подряды, жилищный кредит, потребительский кредит на жилищное строительство и ремонт жилья

7 Предложены новые формы государственной поддержки ипотеки путем ее сохранения на весь период реализации ипотечной программы, постепенного сокращения до поной самоокупаемости, предоставления целевых субсидий гражданам на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, а также посредством уменьшения суммы налогообложения кредитных организаций по ипотечным кредитам.

Практическая значимость проведенного исследования. Практическая значимость исследования состоит в обосновании научных подходов к решению практических проблем развития системы финансирования жилищного строительства в России, на основе единой концепции национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения населением жилья

Практическая значимость диссертационной работы заключается также в том, что основные теоретические выводы и методики, составляющие новизну результатов исследования, доведены до рекомендаций и могут быть использованы в практической деятельности инвестиционно-строительных компаний, строительных комплексов и входящих в них специализированных строительных организаций

Апробация результатов исследования. Тема диссертационной работы выпонена в соответствии с планом научно-исследовательских работ, проводимых кафедрой Финансы, денежное обращение и кредит по исследованию финансовых отношений в современных экономических условиях Отдельные результаты, полученные в ходе исследования, были обсуждены на семинарах и научных конференциях по проблемам финансового менеджмента, в частности, на 9-ой Международной научно-практичеекой конференции Актуальные проблемы управления - 2004 (Москва ГУУ, 2004 г)

Основные положения диссертации опубликованы автором в двух статьях объемом 1,1 пл.

Структура диссертации. Структура работы определена целью и задачами исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений

Глава 1. Теоретические проблемы развития механизма финансирования жилищного строительства

1.1. Экономическое содержание основных элементов

системы финансирования 1.2 Обобщение зарубежного опыта финансового обеспечения жилищного строительства Глава 2 Проблемы современной практики финансирования жилищного строительства в Российской Федерации 2 1 Анализ российской практики жилищного кредитования 2 2 Денежные сбережения населения как инвестиционный ресурс жилищного строительства

2 3 Анализ практики ипотечного жилищного кредитования Глава 3 Совершенствование механизма финансирования жилищного

строительства и современных методов привлечения финансовых ресурсов

3.1. Ипотечные ценные бумаги как метод финансирования строительства

3.2. Разработка концепции развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья

Основное содержание работы.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы его цель и задачи, определена теоретико-методологическая основа, показана научная новизна и практическая значимость полученных результатов

В первой главе Теоретические положения системы финансирования жилищного строительства рассмотрено теоретическое содержание основных элементов системы финансирования жилищного строительства, а также обобщен зарубежный опыт организации финансового обеспечения строительства и приобретения жилья населением

В диссертации делается вывод о том, что применяемые в настоящее время в России схемы жилищного финансирования и кредитования изучены недостаточно Имеется необходимость уточнить понятие жилищного, ипотечного и потребительского кредита, поскольку каждый из них, являясь самостоятельным видом кредитных операций, имеет свои специфические механизмы использования и разные перспективы применения

Исследование экономической сущности жилищного, ипотечного и потребительского кредита путем сравнительной характеристики их свойств и функций как экономических категорий позволило уточнить формулировки данных понятий.

Х Жилищный кредит - это самостоятельный вид кредитных операций, объединяющий два взаимосвязанных между собой направления использования кредитных ресурсов- в жилищное строительство и приобретение жилых объектов на разных стадиях их готовности

Х Ипотечный жилищный кредит - это догосрочная ссуда заемщику на условиях платности, возвратности и срочности в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилищной недвижимости в залог.

Х Потребительский кредит - самостоятельный вид кредитных операций по предоставлению ссуд населению в виде отсрочки платежа за покупаемые заемщиком потребительские товары и услуги.

На основе обобщения мировой практики национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, автором определены три общих этапа в их развитии'

Х самофинансирование жилищного рынка,

Х использование краткосрочных и среднесрочных кредитов,

Х модели ипотечного кредитования.

Сложившаяся в России система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья, по выводам, полученным в результате исследования, находится на стыке второго и третьего этапа ее развития

Современные модели ипотечного кредитования преобладают в абсолютном большинстве стран мира с развитой рыночной экономикой Это наиболее перспективный путь финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, и именно этот путь выбран автором диссертации при использовании мирового опыта в российской практике.

Во второй главе Проблемы современной практики финансирования жилищного строительства в Российской Федерации в соответствии с задачами диссертационного исследования произведен анализ российской практики жилищного кредитования. Большое внимание уделено анализу проблем денежных сбережений населения как инвестиционному ресурсу жилищного строительства, а также исследованию практики ипотечного жилищного кредитования.

В методическом плане исследование проведено на основе базовых понятий, выявленных ранее посредством раскрытия экономического содержания основных элементов системы финансирования жилищного строительства.

Анализ российской практики жилищного финансирования привел автора диссертации к выводу, что состояние строительства, как отрасли российской экономики недостаточно для решения задач темпов увеличения строительного производства (Диаграмма 1) Объем источников финансирования и динамика их структуры пока не удовлетворяют требованиям ускорения экономического роста.

Анализ практики применения основных, наиболее типичных схем финансирования жилищного строительства, позволил сделать вывод о том, что они, прежде всего способствуют решению жилищной проблемы в России, так как являются необходимым этапом развития цивилизованного рынка жилья и создают необходимые условия для трансформации переходных моделей в классические ипотечные схемы.

Диаграмма 1 Динамика строительства жилья в России (мн. кв.м).

В настоящее время в строительстве, по существу, создается новая законодательная база. Особое значение для целей исследования имеет закон О кредитных историях. Анализ норм данного закона показал, что он несовершенен Выявлены следующие недостатки:

Х связанные с режимом раскрытия информации о недобросовестности заемщика;

Х о материальной ответственности за предоставление заемщиком фальсифицированных документов;

Х о снижении платы за услуги кредитного бюро по предоставлению кредитной истории;

Х о недопустимости резкого ограничения целевого использования кредитных историй.

В целях устранения в законе выявленных недостатков сформулированы соответствующие предложения.

В части установления ответственности кредитных бюро, использующих в своих кредитных отчетах недостоверную или фальсифицированную информацию, предоставленную заемщиками и кредиторами по результатам крупных кредитных сделок, предлагается лишать такое кредитное бюро лицензии на осуществление деятельности по технической защите конфиденциальной информации

Что касается усиления материальной ответственности кредитных бюро за предоставление в своих отчетах недостоверной информации, то, по нашему мнению, в таких случаях можно руководствоваться аналогичными санкциями, предусмотренными Федеральным законом О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законодательных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья (статья З).1

Этот закон предусматривает наложение административного штрафа на дожностных лиц независимой специализированной организации в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда, а на юридических лиц - от 100 до 200 минимальных размеров оплаты труда.

Относительно совершенствования порядка получения информации субъектами кредитной истории, представляется целесообразным бесплатно получать, по мере необходимости, кредитный отчет не раз в год, а ежеквартально, тем более, что большинство кредитов выдается банками до одного года Допонительное предоставление кредитных отчетов дожно быть платным, однако цена на такие услуги не дожна быть монополизирована.

Государственный надзор за деятельностью бюро кредитных историй осуществляет упономоченный государственный орган, определенный Правительством РФ. Его функции, в связи с изложенными предложениями, дожны быть расширены и включать осуществление контроля, препятствующего установлению монопольно высоких цен.

Из проведенного анализа возможностей использования денежных сбережений населения в качестве инвестиционного ресурса жилищного строительства были сделаны следующие наиболее крупные выводы' Х Объем и темпы роста денежных сбережений населения позволяют утверждать, что группы населения, на которые приходится 68,6 % всех

1 Федеральный закон принят 24 декабря 2004 г

денежных расходов, впоне могут часть своих сбережений при создании определенных, экономически целесообразных для них условий направлять на финансирование жилищного строительства в нашей стране

Х Приемлемые для населения и государства экономически целесообразные условия трансформации денежных накоплений в инвестиции на жилищное строительство и приобретение жилых домов создают специализированные организации - строительные сберегательные кассы, адаптированные к условиям России В перспективе эта роль все больше будет отводиться крупным ипотечным банкам.

Х Конкурентоспособность стройсберкасс в России и перспективы их финансово-хозяйственной деятельности будут существенно зависеть от темпов развития других форм финансирования и, прежде всего, от ипотечного жилищного кредитования

Анализ российской практики ипотечного жилищного кредитования по фактическим материалам 49 банков и агентств Москвы, Санкт-Петербурга, Омска и Кузбаса, а также 5 организаций по ипотечным программам небанковского кредитования, и сравнительный анализ ипотечного кредитования в России и США позволил сделать вывод о том, что практически по всем параметрам российская ипотека пока значительно уступает наиболее развитой американской системе жилищной ипотеки.

При этом, как показал анализ российской практики, для каждого участника российской ипотеки (юридические или физические лица) применяемые ипотечные схемы дают как определенные преимущества, так и недостатки В диссертации приводится в табличной форме их классификация.

Третья глава Совершенствование системы финансирования жилищного строительства и современных методов привлечения финансовых ресурсов посвящена решению проблем совершенствования системы финансирования жилищного строительства Наиболее подробно рассматривается метод финансирования путем выпуска ипотечных ценных бумаг Все обоснованные в диссертации предложения объединены в единую разработанную концепцию развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья

В результате исследования российской практики финансирования жилищного строительства путем выпуска ипотечных облигаций, были выявлены причины стремительного выхода строительных компаний на российский

облигационный рынок. Их анализ позволил установить, что сложившаяся практика финансирования жилищного строительства не направлена на решение задач снижения стоимости строительства с целью обеспечения населения качественным жильем.

Цели выпуска ипотечных облигаций фактически заключаются в другом Выпуск облигационного займа обычно направлен на проведение реструктуризации кредитного портфеля, погашения наиболее дорогостоящих для строительных организаций банковских кредитов и использование средств для участия в земельных аукционах.

По результатам проведенного исследования был сделан важный для раскрытия цели диссертации вывод о том, что сложившаяся в России практика выпуска строительными организациями (совместно с эмитентами) облигационных займов не соответствует мировому опыту обращения ипотечных ценных бумаг Дальнейшее развитие российской практики использования облигаций на финансирование строительства целесообразно только в рамках ипотеки

Рост стоимости жилой недвижимости при ипотеке предоставляет населению теоретическую возможность использовать увеличение стоимости квартир для получения допонительного финансирования.

Такая возможность появляется у собственника жилой недвижимости, который одновременно является заемщиком по ипотечному кредиту, для перезаключения действующего ипотечного договора на новых, более выгодных для него условиях Цель пересмотра ипотечного договора состоит в уменьшении ставки ипотечного кредита, либо получении допонительного дохода за счет роста стоимости квартир, либо и то и другое вместе

Предлагается схему практической реализации возможности допонительного финансирования, путем перезаключения по данной причине договоров, законодательно узаконить и применить на практике. Пока в практике применения российскими банками и агентствами ипотечных программ таких возможностей для населения не предусмотрено

Становлению цивилизованного рынка ипотечных облигаций дожен способствовать Федеральный закон Об ипотечных ценных бумагах Однако данный закон в поной мере пока не работает в связи с тем, что имеется серьезное отставание в создании необходимой для его реализации инфраструктуры, а также следующие недостатки самого закона Х Согласно данному закону, облигации под залог ипотечного покрытия

выпускают либо банки, либо специализированные ипотечные агенты Их деятельность требует жесткой регламентации Но на ипотечного агента банковские нормативы не распространяются.

Х К нормам закона Об ипотечных ценных бумагах,препятствующим его практической реализации, относится также требование об обязанности заемщика по кредиту одновременно возвращать основную сумму дога и уплачивать проценты на нее периодически равными платежами Сроки таких платежей не всегда совпадают с временем платежеспособности заемщика В этой связи, периодичность и сроки погашения задоженности лучше сделать более гибкими, применительно к наличию доходов налогоплательщика в то или иное время.

Х Проблемными являются нормы статей 34 и 35 данного закона, в соответствии с которыми специализированный депозитарий осуществляет контроль за испонением эмитентом требований законодательства и условий эмиссии ипотечных облигаций Представляется, что участие специализированных депозитариев оправдано только в том случае, если речь идет о доверительном управлении

Разработанные в диссертации теоретические положения, а также выводы по анализу зарубежного и отечественного опыта позволили объединить их в единую концепцию национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья на следующих базовых принципах-

Х Сложившаяся в России система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья находится на стыке второго и третьего этапа мирового опыта становления национальных систем финансирования строительства.

Х Для новой российской концепции финансирования жилищного строительства и приобретения жилья еще дого будет характерно сохранение множественности источников финансирования. К ним относятся собственные средства строительных организаций, жилищный кредит, потребительский кредит, денежные сбережения населения, направляемые на финансирование строительства, социальные выплаты из бюджетов всех уровней, ипотечное кредитование, а также привлечение денежных средств, путем выпуска ценных бумаг.

Х Российская национальная система финансирования строительства и приобретения жилья не дожна развиваться изолированно. Реализация этого

концептуального принципа дает большие экономические преимущества Интегрированные системы финансирования строительства национальных экономик позволяют уменьшить валютные и процентные риски, сделать прозрачной политику формирования цен на ипотечные кредиты, сокращать затраты по переводу денег для строительства из одной страны в другую

Наиболее благоприятные перспективы имеются для развития рынка ипотечных облигаций, на котором Россия дожна занять свое достойное место

Х Магистральным направлением развития российской системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья дожна стать жилищная ипотека, в ее классическом понимании

Х Применение в российской практике комбинированных ипотечных систем носит временный характер Они не применяются на третьем этапе развития национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.

Х На современном" переходном этапе развития российской системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья следует больше уделять внимания развитию одноуровневой (европейской) модели финансирования жилищного строительства по схеме специализированных на финансировании строительства строительных сберегательных касс с пока что необходимой государственной поддержкой

В диссертации предлагается новая схема взаимодействия участников одноуровневой национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, включающая конкретные формы такого взаимодействия (схема 1) Принципиальная схема создания адаптированной к российским социально-экономическим условиям одноуровневой модели финансирования жилищного строительства и приобретения жилья дожна состоять в следующем Сбережения заемщика начинают работать в инвестиционном режиме уже на стадии накопления суммы, необходимой для получения ипотечного кредита Таким образом, как накопительный вклад они не обесцениваются в результате инфляции за период накопления.

Инвестор может сократить период накопления средств для финансирования своего жилья путем получения жилищного кредита в банке, или

Рис 5 Концептуальная схема взаимодействия участников национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья Условные обозначения:

1 - госгарантии по ипотечным ценным бумагам,

2 - гарантии региональных администраций по ипотечным ценным бумагам,

3 - социальные выплаты из федерального бюджета;

4 - социальные выплаты региональных администраций;

5- ипотечный кредит (с учетом накоплений покупателей жилья);

6 - залог жилья;

7 - размещение ипотечных ценных бумаг;

8 - договорные подряды;

9 - жилищный кредит,

10 - потребительский кредит на жилищное строительство и ремонт жилья;

11 - нотариальные услуги;

12 - страхование квартиры;

13 - оценка рыночной стоимости жилья;

14 - проведение сдеки купли-продажи;

15 - оказание консультационных услуг.

потребительского кредита, в части предназначенной для финансирования жилищного строительства населением

Концепция многоканальной одноуровневой модели организации финансирования жилищного строительства позволяет получить ряд преимуществ перед действующей системой Она может успешно функционировать в условиях относительной нестабильности экономики, минимизировать финансовые риски, л позволит предоставлять догосрочные ипотечные кредиты по ставкам ниже

уровня инфляции Важным преимуществом будет также то, что она сможет существовать без институциональных инвесторов, содержание которых делает

ипотечный кредит более дорогим

Следует также отметить, что возможность использования различных источников финансирования неизбежно приведет к их конкуренции Это будет способствовать снижению ставок жилищного кредита и догосрочного ипотечного кредитования

На принципах построения предложенной концептуальной модели финансирования жилищного строительства можно строить многочисленные ипотечные модели кредитования, учитывающие социально-экономические особенности разных регионов страны Это соответствует мировой практике, имеющей большое разнообразие применяемых ипотечных схем финансирования и кредитования программ обеспечения населения жильем

Российская система финансирования жилищного строительства и приобретения жилья пока не может функционировать и развиваться без непосредственного участия государства Бюджетная поддержка программ финансирования жилищного строительства и приобретения жилья возможна в следующих основных формах-

Х предоставление кредитов на цели жилищного строительства за счет средств бюджета;

- Х субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым

упономоченными банками, т е за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

Х аккумуляция средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации жилищных облигаций и займов;

Х защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов посредством разработки законодательных и нормативных актов;

Х снижение рисков кредиторов путем предоставления государственных гарантий и становление системы обязательного страхования,

Х субсидирование целевых сберегательных счетов вкладчиков, предназначенных на жилищное строительство и приобретение жилья,

Х освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета в стройсберкассах;

Х вычет у налогоплательщика из суммы, облагаемой налогом на доходы, выплат процентов по ипотечному и жилищному кредитам;

Х оплата поностью или частично первоначального взноса, те предоставление малоимущим и другим льготным категориям заемщиков определенной суммы безвозмездно или по очень низкой кредитной ставке

Анализ многочисленных форм государственной поддержки ипотечных программ показал, что оказание гарантируемой государственной бюджетной поддержки дожно быть сохранено на весь период их реализации, те на 10 - 15 лет Но при этом, по мере развития ипотеки и улучшения в стране макроэкономических показателей, бюджетная поддержка дожна постепенно сокращаться до поной самоокупаемости ипотеки

В этой связи, в диссертации предлагается предоставлять целевые субсидии гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий прежде всего на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита Более обеспеченные категории граждан свой первоначальный взнос, как правило 30 % стоимости жилья, впоне могут сделать за счет жилищного или потребительского кредита

В диссертации предлагаются и другие формы государственной поддержки ипотеки Кредитные организации впоне могли бы понизить ставки по ипотечным кредитам, если бы для них была уменьшена сумма налогообложения на прибыль, полученную от выдачи ипотечных кредитов, и предоставлена возможность получения дешевых догосрочных денежных ресурсов под государственные гарантии.

Принятие аналогичного предложения целесообразно и для страховых компаний Таким образом можно снизить затраты на обязательное страхование при покупке жилья на условиях ипотеки

В заключении диссертации сформулированы основные выводы и предложения, полученные автором в результате проведенного исследования

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах.

1 Экономическое содержание основных элементов системы финансирования жилищного строительства - Тезисы доклада на Международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2004 - М ГУУ, 2004, ).3 п.л (в соавторстве).

2 Анализ практики ипотечного жилищного кредитования в России / Статья в жур Собственник и рынок - М., 2005, № 10, 0,8 п л (в соавторстве)

Подп. в печ. 12.12.2005. Формат 60x90/16. Объем 1,25 п.л. Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 1321

ГОУВПО Государственный университет управления! Издательский центр ГОУВПО ГУУ

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@guu.ru

www.guu.ru

2 5 9 9 У

РНБ Русский фонд .

2006-4 ,,

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Якушев, Артур Михайлович

Введение

Глава 1. Теоретические проблемы развития механизма финансирования жилищного строительства.

1.1. Экономическое содержание основных элементов системы финансирования.

1.2. Обобщение зарубежного опыта финансового обеспечения жилищного строительства.

Глава 2. Проблемы современной практики финансирования жилищного строительства в Российской Федерации.

2.1. Анализ российской практики жилищного кредитования.64.

2.2. Денежные сбережения населения как инвестиционный ресурс жилищного строительства.

2.3. Анализ практики ипотечного жилищного кредитования.

Глава 3. Совершенствование механизма финансирования жилищного строительства и современных методов привлечения финансовых ресурсов.

3.1. Ипотечные ценные бумаги, как метод финансирования строительства.

3.2. Разработка концепции развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие механизма финансирования жилищного строительства"

Исключительная роль жилищного строительства в обеспечении населения Российской Федерации доступным жильем, с безопасными и комфортными условиями проживания в нем, в условиях развития рыночных отношений в стране потребовала создания новой системы финансирования и кредитования объектов жилищного строительства.

Ф Жилищное строительство, лишившись централизованного финансирования, в короткие сроки не смогло поностью адаптироваться к рыночным принципам хозяйствования. В результате, за годы проведения экономических реформ в России резко сократились объемы капитальных вложений в эту отрасль экономики.

В настоящее время в год сдается примерно 38 мн. кв. м. жилья. В то время как в конце 1980-х годов вводилось в строй 78 мн. кв. м., однако и это не покрывало потребностей населения в улучшении жилищных условий. Правительство РФ пока ставит задачу обеспечить ввод жилья до этого уровня хотя бы к 2010 году.

В рамках поставленной перед экономикой страны задачи удвоения ВВП к 2010 году необходимо к этому сроку увеличить объемы вводимого жилья до 80 мн. кв. м. Для успешного решения этой задачи в 2005 году рост объемов вводимого жилья дожен составить 5 мн. кв. м., а в 2007 - 2010 годах - 7 мн. кв. м. в год.

Для достижения поставленных целей необходимо по-иному формировать источники финансирования жилищного строительства. Основным фактором, тормозящим строительство жилых домов, является дефицит догосрочных инвестиций. Современная система финансирования сложилась на комплексном использовании собственных средств юридических и физических лиц, государственных бюджетных источников, а также кредитных ресурсов.

Недостаток средств вынуждает строительные организации преимущественно пользоваться сравнительно дорогим банковским кредитом.

Развитие рыночных отношений в России обусловило необходимость переоценки значения и роли догосрочного ипотечного кредитования. В целях увеличения объемов жилищного строительства и привлечения дефицитных финансовых ресурсов в этот сектор экономики ипотека широко используется в мировой практике. В России пока только незначительная доля специализированных финансово-кредитных учреждений использует догосрочное кредитование под залог жилой недвижимости как приоритетное направление своей деятельности.

Совершенствование практики ипотечного жилищного кредитования с учетом накопленного российского и зарубежного опыта требует соответствующего научного обобщения и методологических разработок. Это направление исследований перспективно для финансирования жилищного строительства и потому в диссертации ему уделено достаточно много внимания.

Крупным стратегическим инвестиционным ресурсом для жилищного строительства в России могут быть денежные сбережения граждан. Однако государство в поисках реальных источников инвестиций пока не делает ставку на сбережения населения. Нет стратегического плана действий по привлечению и использования этого финансового ресурса. Между тем, как проблеме привлечения в Россию иностранного капитала уделено гораздо больше внимания. Существующая государственная политика в этой области явно недостаточна, чтобы рассчитывать на активный приток сбережений граждан в жилищное строительство.

На решение проблем финансирования и кредитования жилищного строительства существенное влияние оказывают региональные особенности. Масштабы жилищного строительства, возможности привлечения финансовых ресурсов, покупательная способность населения в регионах Российской

Федерации весьма различны. Наиболее полный выбор источников финансирования жилищного строительства в сочетании с потребностями граждан в жилье с разным уровнем доходов имеется в центральных районах страны. В этом плане для исследования большой интерес представляет опыт финансирования программы жилищного строительства в Москве.

Следует отметить, что проблема финансирования жилищного строительства в современных социально-экономических условиях стала первоочередной для всей территории страны. Сегодня объемы жилищного строительства не удовлетворяют потребности населения в благоустроенных квартирах. Большая часть жилищного фонда России не соответствует требованиям комфортности и санитарным требованиям. Около 60 % жилых зданий построены 30 лет назад и ранее. На каждой четвертой стройке, предусмотренной федеральной адресной инвестиционной программой в прошлом году строительство не велось вообще.

При этом, уровень загрузки производственных мощностей на предприятиях, производящих строительные материалы сейчас составляет 60 %. Цементная промышленность работает на 51 % от мощностей, производство стеновых материалов Ч54 %, сборного железобетона - на 49 %. Для того, чтобы эта группа предприятий строительной индустрии стала работать на поную мощность требуется привлечь инвестиций в размерах не менее 60 мрд. рублей.

Проблемы финансирования жилищного строительства постоянно привлекают внимание ученых и практических специалистов в области инвестиционной деятельности, догосрочного кредитного обслуживания застройщиков, ипотеки, рынка ценных бумаг. Однако причины недофинансирования социально значимого жилищного строительства и перспективы решения имеющихся в этой области проблем, в новых. экономических условиях, исследованы недостаточно. Прежде всего острая необходимость имеется в научной разработке концепции развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.

Изложенные актуальные проблемы развития системы финансирования жилищного строительства в целом определили выбор темы диссертационного исследования и обусловили его цель и задачи.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке и научном обосновании методических положений и практических Ф рекомендаций по развитию новой концепции финансирования жилищного строительства.

Для достижения цели исследования поставлены и решаются следующие задачи: исследовать экономическое содержание основных источников финансирования жилищного строительства и определить перспективы их развития и совершенствования;

- обобщить отечественный и зарубежный опыт финансового обеспечения жилищного строительства;

- разработать положения по использованию сбережений населения путем трансформации их в инвестиции на развитие жилищного строительства и приобретения жилья;

- определить перспективные направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования;

- разработать концепцию формирования наиболее целесообразной для российских экономических условий системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и определить перспективы ее развития.

Теоретическую основу исследования составили монографические работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам финансового менеджмента и управления инвестиционными ресурсами Л.И. Абакина, А.Г. Аганбегяна, Д.С. Львова, Н.Я. Петракова, С.А. Ситаряна и многих других экономистов.

В процессе подготовки диссертации исследованы также труды по финансовой и инвестиционной тематике A.M. Александрова, В.В. Бочарова, ЭЛ. Вознесенского, Л.А. Дробозиной, В.П. Дьяченко, П.С. Никольского, В.М. Родионовой, М.В. Романовского, Д.С. Молякова, В.А. Москвина, П.Д. Подшиваленко, Г.Б. Поляка, И.Д. Шера, Ю. Шенгера, В. Штейншлейгера, Дж. К. Ван Хорна и др.

Для решения поставленных в диссертации задач применялись диалектический метод, методы системного анализа, группировки и выборки фактических данных. Перспективы развития финансирования жилищного строительства рассматривались в диалектическом единстве процессов финансового обеспечения функционирования строительного комплекса и развития рынка жилой недвижимости.

Информационной базой послужили законодательные акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления, регламентирующие кредитование строительства и приобретение жилой недвижимости, материалы и рекомендации научно-практических конференций и семинаров, материалы периодической печати, статистические материалы Центрального Банка РФ, Госкомстата России, аналитические материалы Госстроя РФ, Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы, Департамента муниципального жилья г. Москвы, результаты анализа деятельности 10 инвестиционно-строительных компаний Москоского региона, строительного комплекса Мосстроймеханизация Ч 5 и входящих в него 7 специализированных строительных филиалов, а также ДСК-1.

Несмотря на значительный интерес, проявляемый к проблемам финансирования жилищного строительства в научных и деловых кругах, применительно к современным условиям развития рыночной экономики они пока мало исследованы. Отсутствие научного подхода к решению современных проблем финансирования жилищного строительства в нашей стране не позволяет использовать потенциал этой социально значимой для развития экономики отрасли народного хозяйства.

Исследование научных проблем развития системы финансирования жилищного строительства, а также поиск практических путей активного вовлечения финансовых ресурсов в современный инвестиционный процесс, составляющих содержание данной работы, призвано запонить этот пробел экономической науки.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Якушев, Артур Михайлович

Заключение

Развитие системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья является перспективным направлением обеспечения населения России доступным жильем, с безопасными и комфортными условиями проживания в нем.

Основной формой улучшения жилищных условий населения в большинстве экономически развитых стран является ипотечное кредитование. В современных российских условиях классическая система догосрочного ипотечного кредитования до сих пор не получила широкого распространения. Финансирование строительства и приобретения жилья осуществляется за счет собственных средств населения и хозяйствующих субъектов, а также путем реализации кредитных программ, адаптированных к условиям переходной экономики, то есть к ситуации дефицита финансовых ресурсов, низкому платежеспособному спросу населения, общей макроэкономической нестабильности. Эти кредитные программы в силу их специфики нельзя рассматривать ни как программы догосрочного ипотечного кредитования, ни как жилищное или потребительское кредитование населения РФ. Они являются временными схемами финансирования жилищного строительства экономики переходного периода и могут быть определены как целевые программы жилищного кредитования.

В этой связи в диссертации обосновываются методические положения и практические рекомендации по решению проблем финансирования жилищного строительства на новой концептуальной основе, путем создания национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, учитывающей мировой опыт и адаптированной к российским социально-экономическим условиям. Результатом такого исследования стали следующие выводы и предложения, сделанные автором.

1. В диссертации делается вывод о том, что применяемые сегодня в

России схемы жилищного финансирования и кредитования изучены недостаточно. Необходимо уточнить понятие жилищного ипотечного и потребительского кредита, поскольку каждых из них, являясь самостоятельным видом кредитных операций, имеет свои специфические механизмы использования и разные перспективы применения.

Исследование экономической сущности жилищного, ипотечного и потребительского кредита путем сравнительной характеристики их свойств и функций как экономических категорий позволило уточнить формулировки данных понятий.

- Жилищный кредит - это самостоятельный вид кредитных операций, объединяющий два взаимосвязанных между собой направления использования кредитных ресурсов: в жилищное строительство и приобретение жилых объектов на разных стадиях их готовности.

- Ипотечный жилищный кредит - это догосрочная ссуда заемщику на условиях платности, возвратности и срочности в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилищной недвижимости в залог.

- Потребительский кредит - самостоятельный вид кредитных операций по предоставлению ссуд населению в виде отсрочки платежа за покупаемые заемщиком потребительские товары и услуги.

2. На основе обобщения мировой практики национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, автором определены три общих этапа в их развитии:

- самофинансирования жилищного рынка;

- использование краткосрочных и среднесрочных кредитов;

- модели ипотечного кредитования.

Сложившаяся в России система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья, по выводам автора, находится на стыке второго и третьего этапа ее развития.

Современные модели ипотечного кредитования преобладают в абсолютном большинстве стран мира с'развитой рыночной экономикой. Это наиболее перспективный путь финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и именно этот путь выбран автором диссертационного исследования при использовании мирового опыта в российской практике.

3. Анализ российской практики жилищного финансирования привел автора диссертации к выводу, что состояние строительства, как отрасли российской экономики недостаточно для решения задач объемов увеличения строительного производства. Объем источников финансирования и динамика их структуры пока не удовлетворяет требованиям ускорения экономического роста.

4. Анализ практики применения основных, наиболее типичных схем финансирования жилищного строительства, позволил сделать вывод о том, что они, в основном, способствуют решению жилищной проблемы в России. Так как являются необходимым этапом развития цивилизованного рынка жилья, поскольку создают необходимые условия для трансформации переходных моделей в классические ипотечные схемы.

5. В настоящее время в строительстве, по существу, создается новая законодательная база. Особое значение для целей исследования имеет закон О кредитных историях. Анализ норм данного закона показал, что он несовершенен. Выявлены следующие недостатки:

- связанные с режимом раскрытия информации о недобросовестности заемщика;

- о материальной ответственности за предоставление заемщиком фальсифицированных документов;

- о снижении платы за услуги кредитного бюро за предоставление кредитной истории;

- о недопустимости резкого ограничения целевого использования кредитных историй.

В целях устранения в законе выявленных недостатков сформулированы соответствующие предложения.

6. Из проведенного анализа возможностей использования денежных сбережений населения в качестве инвестиционного ресурса жилищного строительства были сделаны следующие наиболее крупные выводы.

- Объем и темпы роста денежных сбережений населения позволяют утверждать, что группа населения, на которые приходится 68,6 % всех денежных расходов, впоне может часть своих сбережений при создании определенных, экономически целесообразных для них условий направлять на финансирования жилищного строительства в нашей стране.

- Приемлемые для населения и государства экономически целесообразные условия трансформации денежных накоплений в инвестиции на жилищное строительство и приобретение жилых домов создают специализированные организации - строительные сберегательные кассы, адаптированные к условиям России. В перспективе эта роль все больше будет отводиться крупным ипотечным банкам.

- Конкурентность стройсберкасс в России и перспективы их финансово-хозяйственной деятельности будут существенно зависеть от темпов развития других форм финансирования, и, прежде всего, от ипотечного жилищного кредитования.

7. Анализ российской практики ипотечного жилищного кредитования по фактическим материалам 49 банков и агентств Москвы, Санкт-Петербурга, Омска и Кузбаса, а также 5 организаций по ипотечным программам небанковского кредитования, и сравнительный анализ ипотечного кредитования в России и США позволил сделать вывод о том, что практически по всем параметрам российская ипотека пока значительно уступает наиболее развитой американской системе жилищной ипотеки.

При этом, как показал анализ российской практики, для каждого участника российской ипотеки (юридические или физические лица) применяемые ипотечные схемы дают как определенные преимущества, так и недостатки. В диссертации приводится в табличной форме их классификация.

8. Рост стоимости на жилую недвижимость при ипотеке предоставляет населению теоретическую возможность использовать рост стоимости квартир для получения допонительного финансирования.

Такая возможность появляется у собственника жилой недвижимости, который одновременно является заемщиком по ипотечному кредиту, для перезаключения действующего ипотечного договора на новых, более выгодных для него условиях. Цель пересмотра ипотечного договора состоит в уменьшении ставки ипотечного кредита, либо получении допонительного дохода за счет роста стоимости квартир, либо и то и другое вместе.

Предлагается схему практической реализации возможности допонительного финансирования, путем перезаключения по данной причине договоров законодательно узаконить и применить на практике. Пока ни в практике применения российскими банками и агентствами ипотечных программ таких возможностей для населения не предусмотрено.

9. В результате исследования российской практики финансирования жилищного строительства, путем выпуска ипотечных облигаций, были выявлены причины стремительного выхода строительных компаний на российский облигационный рынок. Их анализ позволил установить, что сложившаяся практика финансирования жилищного строительства не направлена на решение задач снижения стоимости строительства с целью обеспечения населения качественным жильем.

Цели выпуска ипотечных облигаций фактически заключаются в другом. Выпуск облигационного займа для проведения реструктуризации кредитного портфеля, погашения наиболее дорогостоящих для строительных организаций банковских кредитов и использование средств для участия в земельных аукционах.

10. По результатам проведенного исследования был сделан важный для раскрытия цели диссертации вывод о том, что сложившаяся в России практика выпуска строительными организациями (совместно с эмитентами) облигационных займов не соответствует мировому опыту обращения ипотечных ценных бумаг. Дальнейшее развитие российской практики использования облигаций на финансирование строительства целесообразно только в рамках ипотеки.

11. Становлению цивилизованного рынка ипотечных облигаций дожен способствовать Федеральный закон Об ипотечных ценных бумагах. Однако данный закон в поной мере пока не работает в связи с тем, что имеется серьезное отставание в создании необходимой для его реализации инфраструктуры, а также следующие недостатки самого закона.

- Согласно данному закону облигации под залог ипотечного покрытия выпускают либо банки, либо специализированные ипотечные агенты. Их деятельность требует жесткой регламентации. Но на ипотечного агента банковские нормативы не распространяются.

- К нормам закона Об ипотечных ценных бумагах,препятствующим его практической реализации относится также требование об обязанности заемщика по кредиту одновременно возвращать основную сумму дога и уплачивать проценты на нее периодически равными платежами. Сроки таких платежей не всегда совпадают с временем платежеспособности заемщика. В этой связи, периодичность и сроки погашения задоженности лучше сделать более гибкими, применительно к наличию доходов налогоплательщика в то или иное время.

- Проблемными являются нормы статей 34 и 35 данного закона, в соответствии с которыми специализированный депозитарий осуществляет контроль за испонением эмитентом требований законодательства и условий эмиссии ипотечных облигаций. Представляется, что участие специализированных депозитариев оправдано только в том случае, если речь идет о доверительном управлении.

12. Разработанные в диссертации теоретические положения, а также выводы по анализу зарубежного и отечественного опыта позволили объединить их в единую концепцию национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья на следующих базовых принципах.

- Сложившаяся в России система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья находится на стыке второго и третьего этапа мирового опыта становления национальных систем финансирования строительства.

- Для новой российской концепции финансирования жилищного строительства и приобретения жилья еще дого будет характерно сохранение множественности источников финансирования. К ним относятся собственные средства строительных организаций, жилищный кредит, потребительский кредит, денежные сбережения населения, направляемые на финансирование строительства, социальные выплаты из бюджетов всех уровней, ипотечное кредитование, а также привлечение денежных средств, путем выпуска ценных бумаг.

- Российская национальная система финансирования строительства и приобретения жилья не дожна развиваться изолированно. Реализация этого концептуального принципа дает большие экономические преимущества. Интегрированные системы финансирования строительства национальных экономик позволяют уменьшить валютные и процентные риски, сделать прозрачной политику формирования цен на ипотечные кредиты, сокращать затраты по переводу денег для строительства из одной страны в другую.

Наиболее благоприятные перспективы имеются для развития рынка ипотечных облигаций, на котором Россия дожна занять свое достойное место.

Магистральным направлением развития российской системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья дожна стать жилищная ипотека, в ее классическом понимании.

- Применение в российской практике комбинированных ипотечных систем носит временный характер. Они не применяются на третьем этапе развития национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.

- На современном переходном этапе развития российской системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья следует больше уделять внимания развитию одноуровневой (европейской) модели финансирования жилищного строительства по схеме специализированных на финансировании строительства строительных сберегательных касс с пока что необходимой государственной поддержкой.

13. В диссертации предлагается новая схема взаимодействия участников одноуровневой национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, включающая конкретные формы такого взаимодействия.

На принципах построения предложенной концептуальной модели финансирования жилищного строительства можно строить многочисленные ипотечные модели кредитования, учитывающие социально-экономические особенности разных регионов страны. Это соответствует мировой практике, имеющей большое разнообразие применяемых ипотечных схем финансирования и кредитования программ обеспечения населения жильем.

14. Анализ многочисленных форм государственной поддержки ипотечных программ показал, что оказание гарантируемой государственной бюджетной поддержки дожно быть сохранено на весь период их реализации, т.е. на 10 - 15 лет. Но при этом, по мере развития ипотеки и улучшения в стране макроэкономических показателей бюджетная поддержка дожна постепенно сокращаться до поной самоокупаемости ипотеки.

В этой связи, в диссертации предлагается предоставлять целевые субсидии гражданам , нуждающимся в улучшении жилищных условий прежде всего на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Более обеспеченные категории граждан свой первоначальный взнос, как правило 30 % стоимости жилья, впоне могут сделать за счет жилищного или потребительского кредита.

15. В диссертации предлагаются и другие формы государственной поддержки ипотеки. Кредитные организации впоне могли бы понизить ставки по ипотечным кредитам, если бы для них была уменьшена сумма налогообложения на прибыль, полученную от выдачи ипотечных кредитов, и предоставлена возможность получения дешевых догосрочных денежных ресурсов под государственные гарантии.

Принятие аналогичного предложения целесообразно и для страховых компаний. Таким образом можно снизить затраты на обязательное страхование при покупке жилья на условиях ипотеки.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Якушев, Артур Михайлович, Москва

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации.

3. Федеральный закон РФ № 188-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.

4. Федеральный закон РФ №190 ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.

5. Федеральный закон РФ № 194 ФЗ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.

6. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г.

7. Федеральный закон РФ № 102 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г.

8. Федеральный закон РФ № 218-ФЗ О кредитный историях от 30 декабря 2004 г

9. Федеральный закон РФ № 152 ФЗ Об ипотечных ценных бумгах от 11 ноября 2003 г.

10. Федеральный закон РФ № 214 ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 г.

11. Федеральный закон РФ № 215 ФЗ О жилищных накопительных кооперативах от 30 декабря 2004 г.1. Специальная литература

12. Абакин Л.И. К цели через кризис: спустя год. М.: ЛИУ, 1992, 223 с.

13. Абрамов С. Управление инвестициями в основной капитал. Питер, 2002, с. 544

14. Агапцов С. Государственный финансовый контроль и бюджетная политика Российского государства М.: Изд. Финанс, 2004, 264 с.

15. Аистова М.Д. Реструктуризация предприятий: вопросы управления М.: Альбина Паблитер, 2002, с. 287

16. Аленичева Т.Д. Анализ средней цены капитала, используемого для финансирования догосрочных инвестиций. // Деньги и кредит, 1998, №8

17. Базанов И. Происхождение современной ипотеки М.: Статус, 2004, 640 с.

18. Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс М.: Финансы и статистика, 1998, 304 с.

19. Баркер А. Ахимия инноваций М.: Вершина, 2004, 224 с.

20. Баринов В. Антикризисное управление М.: ФБК-Пресс, 2002, 520 с.

21. Баринов В. Финансовый менеджмент М.: Дело, 2002, 272 с.

22. Бахмин В.О. О фондах в России М.:Логос, 2004, 160 с.

23. Беляков А. Банковские риски: проблемы учета, управления и регулирования М.: БДЦ-Пресс, 2004, 256 с.

24. Бланк И.А Финансовая стратегия предприятия М.: Ника-центр, 2004, 720 с.

25. Бланк И.А. Управление активами М.: Ника-центр, 2004, 720 с.

26. Бланк И.А. Основы инвестиционного менеджмента М.: Ника-центр, 2004, 672 с.

27. Бланк И.А. Управление денежными потоками М.: Ника-центр, 2004, 736 с.

28. Бобылева А. Финансовое оздоровление фирмы: теория и практика М.: Дело, 2003, 240 с.

29. Бобылева А. Финансовые управленческие технологии М.: Инфра-М, 2004, 492 с.

30. Большаков С.В. Финансовая политика государства и предприятия М.: Книжный мир, 2002, 210 с.

31. Борисов И.Ф. Экономическая теория М.: Юрист, 2002 - 568 с.

32. Бурцев В. Организация системы государственного финансового контроля М.: Дашков и К, 2002, 139 с.

33. Валичурский Д. Предпринимательство: развитие, госрегулирование, перспективы М.: ЮНИТИ, 2002, 62 с.

34. Видгоф С. Ответ на квартирный вопрос в дешевых кредитах /RRE, 1995, №5-6

35. Воков О. Экономический анализ предприятия (фирмы) М.: ФБК-Пресс, 2002, 192 с.

36. Вокова Е. Налоговое планирование СПб.: Питер, 2004, 634 с.

37. Воронин Д. Страхование депозитов экономический и социальный стабилизатор рыночной экономики - М.: Банковское дело, 1999, 320 с.

38. Выкова Е. Налоговое планирование СПб.: Питер, 2004, 634 с.

39. Вдовин А.И. Полезное и интересное об управлении производством М.: И. Дом Бизнес-пресса , 2004, 496 с.

40. Вяткин В. Управление риском в рыночной экономике М.: Экономика, 2002, 195 с.

41. Галенко В., Самарина Г. Бизнес-планирование СПб.: Питер, 2004, 384 с.

42. Гельбрейт Д. Экономические теории и цели общества М.: Прогресс, 1976, 189 с.

43. Герчикова И. Регулирование предпринимательской деятельности М.: ЮНИТИ, 2002,301 с.

44. Гетьман В. Финансовый учет М.:. Финансы и статистика, 2002, 512 с.

45. Глазьев Обучение рынку М.: Экономика, 2004, 639 с.

46. Глущенко В.В., Глущенко И.И. Исследование систем управления: социологические, прогнозные, плановые, экспериментальные36.39,4043,44,45

Похожие диссертации