Совершенствование механизма финансирования ипотечного жилищного строительства

Щербакова, Наталья Александровна

Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Совершенствование механизма финансирования ипотечного жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Щербакова, Наталья Александровна
Место защиты	Иваново
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.10

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма финансирования ипотечного жилищного строительства"

На правах рукописи

ЩЕРБАКОВА НАТАЛЬЯ АЛЕКСАНДРОВНА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность: 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Иваново 2005

Диссертация выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Ивановская государственная архитектурно - строительная академия.

Научный руководитель:

кандидат технических наук, доцент Петрухин Александр Борисович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Щуков Валерий Николаевич кандидат экономических наук, доцент Бабанова Надежда Николаевна

Ведущая организация:

Костромской государственный технологический университет

Защита состоится л 18 июня 2005 года в 12 м часов на заседании диссертационного совета Д 212.063.04 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Ивановский государственный химико-технологический университет по адресу: 153460, г. Иваново, пр. Ф. Энгельса, д. 7, главный корпус, аудитория Г-101.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Ивановский государственный химико-технологический университет.

Автореферат разослан л 'у">> мая 2005 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета , '/ Дубова С.Е.

2MG-e/ /1061

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики, поскольку решение жилищной проблемы невозможно без соответствующего развития современных денежно-кредитных механизмов в жилищной сфере.

Внедрение механизмов поддержки населения с использованием бюджетных и внебюджетных средств на возвратной и платной основе, представляется наиболее актуальным и перспективным направлением жилищной политики. Это создает допонительный платежеспособный спрос на строительном и вторичном рынках жилья, так как возможность оплаты жилья в рассрочку делает его доступнее.

Одним из финансовых механизмов поддержки населения и фактором развития строительного производства является механизм ипотечного кредитования жилищной сферы. Ипотека является тем финансовым инструментом в жилищной сфере, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития государства в целом. Программы развития жилищного строительства с использованием механизма ипотечного кредитования разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Однако массового характера, несмотря на очевидные преимущества ипотечный денежно-кредитный механизм до настоящего времени в России не приобрел. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с развитием ипотечного жилищного кредитования решаются либо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.

В соответствии с изложенным, целью диссертационной работы является разработка методических основ развития механизма финансирования системы ипотечного жилищного кредитования. Для достижения указанной цели поставлены и решены следующие задачи:

- проанализирован понятийный аппарат, используемый в сфере финансирования и кредитования жилищно-строительной сферы;

- определены источники финансирования жилищного строительства;

- исследован потребительский рынок системы ипотечного кредитования жилищной сферы и усовершенствована методика его изучения;

- проведен анализ опыта реализации банковской и небанковской схем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Российской Феде-

- сформирована и описана структура программ догосрочного финансирования жилищной сферы;

- разработана экономико-организационная модель стандартов ипотечного жилищного кредитования, учитывающая сложившиеся условия развития ипо-

течных программ;

- разработана экономико-организационная модель финансирования программ строительства жилья с использованием ипотечного механизма.

Предметом исследования является формирование ипотечного финансово-кредитного механизма в жилищно - строительной сфере, оказывающего влияние на развитие строительного производства и рынка жилья.

Объектом исследования является финансово-кредитный механизм на рынке жилья в Ивановской области.

Теоретической и методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме: В.М. Агап-кина, В.И. Лимаренко, Е.В. Орешкович, B.C. Казейкина, Г.А. Цылиной, Н.С. Пастуховой и др.; законодательные акты, нормативные и методические материалы федеральных, региональных и муниципальных органов власти.

Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические данные, представленные информационно-аналитическим отделом Ивановского центра недвижимости, Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иванова и муниципальным учреждением Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования, материалы периодической печати, а также результаты, полученные автором в процессе самостоятельно проведенного исследования.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

- выявлены закономерности, определяющие объемы бюджетного финансирования ипотечных программ, учитывающие тенденции изменения спроса и предложения на продукцию рынка жилья;

- предложена методика расчета объемов финансового обеспечения ипотечных программ, отличающаяся учетом динамики изменения структуры жилья по типу, размеру и территориальному расположению, динамики изменения спроса и предложения на жилье;

- разработана экономико-организационная модель обоснования потребности в финансовых ресурсах для реализации программ догосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы, предусматривающая их догосрочность и поэтапную реализацию;

- предложена двухуровневая модель стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов), учитывающая оптимизационный характер расчета основных параметров ипотечных программ;

- уточнены состав, структура и потенциал источников финансирования жилищно-строительного комплекса, отличающиеся условиями развития системы догосрочного жилищного кредитования;

- уточнена структура региональных программ развития жилищного строительства путем учета условий развития механизма ипотечного жилищного кредитования;

Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы как методические основы при формировании концепции государственной жилищной политики, направленной на ускорение решения жилищной проблемы.

Практическая реализация экономико-организационных моделей финансирования ипотечных программ, а также технологии исследования потребительского рынка системы ипотечного жилищного кредитования была выпонена автором на примере Ивановской области и в последствии может использоваться структурными подразделениями администраций Ивановской области, г. Иваново, муниципальным учреждением Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования, а также строительными организациями.

Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами экономических и строительных специальностей ВУЗов.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на Межрегиональной конференции Догосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в РФ (Москва, 2000 г.), IX, X, XI Международной научно-практической конференции Информационная среда Вуза (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), международной научно - практической конференции Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области (Иваново, 2003 г.), всероссийской научной конференции Молодые женщины в науке (Иваново, 2004 г.), научно-практической конференции Устойчивое развитие российского города: методология, стратегия, программы (Иваново, 2005 г.). Основные научные достижения размещены на сайте администрации Ивановской области в разделе Молодая наука в Ивановском регионе, в результате чего получено свидетельство о размещении на сайте информации о научных достижениях (Иваново, 27 апреля 2004 года).

Отдельные результаты применены в практической деятельности Управления жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново и Муниципального учреждения Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования при составлении муниципальных программ: Ипотечное финансирование строительства и приобретения жилья в г. Иваново, Жилище на 2003-2010 г.г., Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в г. Иваново на 2003-2010 г.г., а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 научных трудов, в том числе: 10 статей, 1 тезисы доклада на конференции и 1 монография, общим объемом 17,13 п.л., в том числе вклад диссертанта 8,16 п.л.

Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы из 155 наименований и приложений. Общий объем работы составляет 170 страниц. Работа илюстрирована 18 таблицами и 34 рисунками.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цель, задачи, предмет и объект диссертационного исследования. Определены теоретическая и методологическая, а также информационная база исследования, раскрыта научная новизна и указана практическая значимость диссертационной работы. Также отражена апробация работы и публикации ключевых моментов диссертации.

В первой главе Ипотечное жилищное кредитование как финансовый механизм инвестирования жилищно-строительной сферы определен понятийный аппарат, используемый в сфере финансирования и кредитования жи- л лищной сферы, проведено исследование, частью которого являются: анализ источников финансирования жилищного строительства и социологический опрос населения. <

По результатам изучения системы финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы автором установлено, что понятийный аппарат в условиях формирующейся новой нормативно-правовой базы в указанной сфере и появлением перспективных систем догосрочного финансирования и жилищного кредитования в настоящее время лишь формируется. Отдельные его понятия еще не определены окончательно или допускают неоднозначное токование. К ним относятся понятия, ипотечного кредитования, ипотечной системы, рефинансирования ипотечных кредитов, финансирования жилищной сферы, социальной и коммерческой ипотеки, банковской и небанковской схемы ипотечного кредитования и ряд других.

Изменения, происходящие в настоящее время в развитии жилищностроительного комплекса по мнению автора требуют внести соответствующие уточнения в состав, структуру и потенциал новых, нетрадиционных для российской и региональной экономики источников финансирования и кредитования отрасли жилищного строительства. Установлено, что такие источники как: рефинансирование ипотечных кредитов через систему коммерческих банков или федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию; средства населения, привлекаемые по накопительным схемам финансирования и кредитования жилищного строительства; средства от размещения на рынке ценных бумаг муниципальных и корпоративных жилищных облигаций; средства населения, участвующего в программах ипотечного жилищного кредитования; средства, поступающие от долевого участия в строительстве; финансирование целевых бюджетных программ в жилищной сфере; средства, замороженные в незавершенном строительстве - слабо задействованы в российской экономике и составляют значительный потенциал в финансировании жилищностроительного комплекса. Выпоненные автором анализ и расчеты показали, что ипотечное жилищное кредитование является наиболее привлекательным для населения вариантом улучшения жилищных условий и этот финансовый механизм располагает наибольшим инвестиционным ресурсом.

Основными целями социологического исследования явились: выделение экономически активного слоя в структуре населения в отношении его возмож-

ностей участвовать в финансировании региональных программах догосрочного жилищного кредитования; определение потребностей этого социального слоя на строительном и вторичном рынках жилья; оценка инвестиционного потенциала в условиях развития механизмов ипотечного кредитования, оптимальных кредитных условий. В общем виде при выделении экономически активного слоя населения (ЭАСН) использовались следующие показатели: уровень доходов по региону; наличие стабильного источника доходов домашних хозяйств; имущественный набор и социальный статус.

Результаты проведенного исследования свидетельствуют о том, что у представителей всех потребительских групп существенно отличаются потребности в жилье, их возможности, показатели платежеспособного спроса в формирующейся ипотечной финансово - кредитной системе. Установлено, что основным поставщиком финансовых ресурсов на ипотечный жилищно -строительный рынок являются потребительские группы А (высоко обеспеченные слои населения), В, С и Б (верхний, средний и нижний слои среднего класса населения), а также часть менее обеспеченного слоя населения, использующая механизмы государственной и корпоративной финансовой поддержки, которые определены как экономически активный слой населения (ЭАСН).

ЭАСН, несмотря на относительную малочисленность, является той потребительской группой, которая в условиях функционирования рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования становится основной потребительской группой на жилищно-кредитном рынке. Изучение его предпочтений и возможностей является необходимым условием для формирования государственной жилищной политики, эффективного финансово-кредитного рынка жилья и успешного запуска механизма догосрочного финансирования и ипотечного кредитования отрасли жилищного строительства, так как от степени совпадения тех условий, которые предложит ЭАСН указанному рынку с предпочтениями его представителей, зависит объем инвестиций последних.

В условиях дефицита денежных средств в семейном бюджете и при возрастающих потребностях, ЭАСН более всего готов к участию в программах догосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы, приветствует их появление и более всего готов за это платить, даже отказываясь при этом от части своих текущих расходов.

Отношение респондентов к ипотечному жилищному кредитованию достаточно осторожное, лишь 12% однозначно уверены в своем участии в жилищных программах с использованием ипотечного финансово - кредитного механизма. Большинство опрошенных (49%), готовы принять участие в ипотеке только при устраивающих их условиях кредитования, 14% готовы взять кредит (заем) только в учреждении, работающем под государственным контролем. Это означает, что массовый спрос на ипотечные кредиты (займы) и привлечение денежных средств населения на жилищно-строительный рынок возможен в случае обеспечения этих условий.

Анализ результатов проведенного исследования и фактически проводимой жилищной политики в Ивановской области в вопросе развития механизма ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о том, что требуется ее су-

щественная корректировка в сторону переориентации со вторичного рынка жилья на первичный. Потребность во вторичном жилье участников ипотечного кредитного рынка исчерпывается и необходимо уже в настоящее время готовить условия к переориентации бюджетных финансовых ресурсов в ипотечных финансово-кредитных программах с приобретения готового жилья на вторичном рынке на строительство нового жилья.

Во второй главе Совершенствование догосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищно-строительного комплекса проведен анализ опыта реализации банковских и небанковских схем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в РФ, рассмотрены проблемы и перспективы развития ипотечных ценных бумаг, а также основные модели рефинансирования догосрочных жилищных ипотечных кредитов (займов), предложены структура региональных ипотечных программ и двухуровневая система Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов) в соответствии с разработанной экономико-организационной моделью взаимодействия участников ипотечного рынка.

Программы ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Результаты проведенного автором анализа свидетельствуют о том, что в Российской Федерации жилищная проблема является исключительно актуальной, но стартовые условия ее решения в городах неодинаковы и специфичны. Опыт реализации программ ипотечного кредитования в России показывает, что рынок ипотечных кредитов (займов) развивается очень медленно и недостаточно эффективно. Цели территориальных ипотечных жилищно-строительных программ одинаковы или несущественно отличаются, но поставленные цели формулируют задачи, которые существенно отличаются в различных городах. Основные параметры ипотечных финансово-кредитных программ (размер годовой процентной ставки, объем бюджетного финансирования, размер первоначального взноса, продожительность рассрочки, перечень льгот и т.п.) имеют существенные различия и отражают территориальные особенности социально - экономического и политического развития.

Неодинаков статус программ ипотечного жилищного кредитования: социальный, коммерческий. Ипотечные программы существенно отличаются схемой реализации, уровнем нормативно-правового обеспечения, мониторингом осуществления. Неодинаковы организационно-правовые формы операторов на территориальном ипотечном кредитном рынке и состав функций, на них возложенных. Инициатива в развитии ипотечного финансово-кредитного механизма в России исходит не от федерального уровня, а от муниципальных образований. На федеральном уровне имеет место недооценка значения ипотечного механизма в решении проблемы социально-экономического развития России и ориентация на коммерческий вариант развития ипотеки, который до настоящего времени не имеет в России значительного положительного опыта.

Важным этапом в развитии системы ипотечного жилищного кредитования является принятие федерального закона № 152-ФЗ от 11.11.2003 г. Об ипотечных ценных бумагах. Однако до настоящего времени на фондовом рынке от-

сутствуют ценные бумаги, выпущенные в соответствии с требованиями указанного закона.

Одна из основных проблем догосрочного жилищного ипотечного кредитования - привлечение ресурсов в наиболее эффективных формах. В настоящее время ипотекой занимаются свыше 160 банков. Ведущую роль среди них играют крупнейшие российские банки, работающие по собственным ипотечным программам, а также банки с иностранным капиталом.

В России получили развитие различные формы рефинансирования ипотечных кредитов, включая кредитные линии международных донорских организаций, продажу кредитов инвестору (в рублях - Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, в валюте - частным банкам, желающим инвестировать средства в ипотечные активы), выпуск облигаций. Следует выделить модели рефинансирования, различающиеся источниками привлекаемых ресурсов: с финансового рынка через вклады и депозиты или с рынка капиталов через выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ).

Одна модель, основана на привлечении средств специализированными ипотечными кредиторами с помощью ипотечных облигаций, а другая, где ипотечные кредиты продаются специализированным операторам вторичного рынка и секьюритизируются на основе MBS. Особенности данных моделей обусловлены различными правовыми предпосыками, традициями и спецификой институтов кредитования.

По мнению автора, в России в ближайшие два-три года возникнет рынок ипотечных ценных бумаг. Для инвесторов привлекательность ИЦБ будет определяться качеством законодательно-нормативной базы и общей экономической ситуацией в стране. Без создания эффективного рынка ипотечных ценных бумаг, без возможности секьюритизировать кредиты банками, выдающими ипотечные кредиты, рынок ипотечного кредитования в России будет иметь ограниченный характер.

Эффективность реализации ипотечных финансово - кредитных механизмов в жилищном строительстве зависит от того, насколько обоснованно разработаны все разделы государственных и корпоративных программ ипотечного жилищного кредитования. До настоящего времени отсутствуют научно - обоснованные нормативные документы, регламентирующие требования к составу, структуре, порядку разработки и реализации ипотечных программ. Их разработка, рассмотрение и утверждение осуществляется, как правило, в произвольной форме, глубина, всесторонность и обоснованность предлагаемых параметров зависит от уровня квалификации, добросовестности и ответственности разработчиков. По результатам анализа структуры государственных и корпоративных программ ипотечного жилищного кредитования, выпоненного автором по 19 регионам, уточнена структура программ догосрочного финансирования и кредитования жилищного строительства с детальным их описанием, которая может быть рекомендована в качестве макета для большинства регионов РФ реализующих системы догосрочного жилищного кредитования. Применительно к специфике программ ипотечного жилищного кредитования их структура рекомендуется следующей: 1 .Цель и задачи Программы. 2.0бзор моделей жи-

лищного кредитования. 3.Оценка роли ипотеки в формировании инвестиционного климата региона. 4.0ценка платежеспособности населения и рынка спроса на жилье. 5,Основные направления и механизм реализации Программы. 6. Задачи и функции основных участников Программы. 7. Варианты ипотечного финансирования и кредитования жилищно-строительного комплекса. 8. Финансовое обеспечение Программы. 9. Сроки и этапы реализации Программы. 10. Оценка эффективности Программы. 1!. Планируемые результаты выпонения Программы. 12. Управление программой и контроль за ходом ее реализации.

Реализация данной структуры позволит повысить обоснованность планируемых параметров программы и эффективность ее практического испонения.

В настоящее время в России назрела необходимость в разработке единых *

стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов), основанных на обобщении и анализе всего положительного и отрицательного опыта реализации программ ипотечного жилищного кредито- .

вания в российских условиях. В соответствии со сложившимися реальными условиями развития российских вариантов ипотечного жилищного кредитования предлагается двухуровневая система стандартов, применимая как для банковской, так и небанковской ипотечной схемы (рис. 1) в соответствии с разработанной экономико-организационной моделью взаимодействия участников ипотечного кредитного рынка (рис. 2).

На федеральном уровне роль государства состоит в обеспечении законодательных и административных условий для развития рыночных институтов и механизмов.

На региональном уровне цель можно определить как максимальное удовлетворение платежеспособного спроса на жилье в регионе путем развития жилищно-строительного комплекса, цивилизованного рынка первичного и вторичного жилья, механизмов догосрочного жилищного кредитования в сочетании с бюджетной поддержкой социально незащищенной категории граждан.

В третьей главе Разработка экономико-организационной модели финансового обеспечения программ ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья проведен анализ спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, сформирована прогнозная функция финансирования ипотечных жилищных программ, предложены методики обоснования объема краткосрочного и догосрочного их финансового обеспечения.

С целью определения оптимального объема бюджетного финансирования ипотечной жилищной программы автором выпонен анализ спроса и предложения на рынке недвижимости.

Выявлено, что основными закономерностями, определяющими порядок обоснования объемов финансирования ипотечных программ являются:

- динамика изменения структуры приобретаемого участниками ипотечной программы жилья по его типу, размеру и территориальному расположению;

" Стаддарты процедуры выдачи, сотювоадения и * Н..." ^рефишсвроваши!

Рис. 1. Предлагаемая структура стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов).

Рис. 2. Экономико-организационная модель взаимодействия участников ипотечного кредитного ринка

- динамика изменения спроса и предложения на строительство и приобретение жилья в течение календарного года, отражающая сезонные колебания объема продаж на жилищном рынке. В основном, анализируемый период характеризуется стабильным ростом цен на квартиры. Снижение темпов роста в июле-августе объясняется сезоном отпусков, когда значительно снижается деловая активность. Также снижение темпа наблюдается и в конце года, что объясняется неопределенностью ожиданий на жилищном кредитном рынке перед новым годом.

-размер несоответствия возможностей заемщиков их желанию в вопросе улучшения жилищных условий. Сопоставление результатов настоящего анализа с результатами исследования, представленного в главе 1 показывает на их непоное совпадение. Это объясняется тем, что результаты опроса населения по проблеме улучшения их жилищных условий отражает не их возможности, а пожелания, которые не у каждого опрошенного могут быть реализованы. Но они востребованы и могут быть осуществлены в перспективе. Результаты настоящего анализа отражают фактические финансовые возможности населения, но не всегда их пожелания.

Таким образом, выявленные закономерности необходимо учитывать при разработке программ ипотечного жилищного кредитования в текущем и перспективном планировании их финансового обеспечения. При этом исходным параметром в плановом процессе является значение годового объема бюджетного финансирования, которое принимается из проекта или утвержденного варианта местного или регионального бюджетов. В соответствии с изложенным предлагается на первом этапе с использованием программного продукта по обработке статистических данных составить прогнозную функцию финансового обеспечения на планируемый календарный год. С учетом установленной функции финансирования определяются ежемесячные лимиты бюджетных средств, направляемых на финансирование ипотечной программы.

В основу построения прогнозной функции финансового обеспечения ипотечной программы положена линейная динамика изменения во времени стоимости приобретаемого в исследуемом регионе жилья. Для обеспечения сопоставимости анализируемых факторов целесообразно, чтобы стоимость приобретаемого жилья исчислялась на удельную единицу измерения - 1 кв.м. общей площади. Влияние динамики спроса и предложения на жилье в течение календарного года, отражающее сезонные колебания продаж на жилищном ипотечном рынке предлагается учитывать при составлении прогнозной функции финансового обеспечения путем снижения объема финансирования в отдельные периода года по результатам сопоставления значений среднего темпа роста стоимости продаж в течение анализируемого периода с значениями среднего темпа роста стоимости продаж в июле-августе и декабре анализируемого периода.

В результате выпоненных расчетов установлено, что снижение темпов роста продаж жилья для контингента граждан, являющихся участниками Ивановской программы догосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы составило:

в летние месяцы (июль-август) - 48 %, в конце календарного года (декабрь) - 23 %.

Применительно к условиям реализации Ивановской ипотечной программы при формировании линии тренда были построены и проанализированы 5 типов регрессии: линейная, логарифмическая, полиномиальная, степенная и экспоненциальная. Результаты расчетов представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Тип аппроксимирующей кривой Характер уравнения Значение И2

Линейная У = 128,33х+ 1177,9 0,9281

Логарифмическая У = 1717,2Ьп(х)- 710,64 0,6662

Степенная У = 1080,IXй'44" 0,7829

Экспоненциальная У= 1854,3еи'ши'х 0,9463

Полиномиальная

2-я степень У = 1,929IX2 + 33,799х +1965,6 0,9603

3-я степень У = -0,0725х3 + 7,259х2 - 71,748х + 2418,6 0,9670

4-я степень У = -0,0 ЮЗх4 + 0,93б3х-* - 24,743х2 + 285,23х + 1463,1 0,9866

5-я степень У = 0,0005х5 - 0,073х4 + 3,6817х' - 76,004х2 + 659,33х +763,8 0,9836

По параметру величины достоверности аппроксимации (И2) предпочтение следует отдать варианту линии тренда, построенной на основе полиномиальной зависимости типа:

у = в + С]*Х + ... + Се* X6 (1)

Определив начальные значения по оси X и У, получаем прогнозную линию тренда, значения которой в периоде июль-август, следует снизить на 48 %, в декабре - на 23 %.

Полученные значения линии тренда необходимо увеличить (уменьшить) на коэффициент, учитывающий рост уровня платежеспособности граждан города. Величину этого коэффициента можно определить из прогнозных цифр социально-экономического развития, которые ежегодно разрабатываются в администрациях Ивановской области и г. Иванова.

Откорректированная таким образом прогнозная линия тренда описывает характер распределения финансового обеспечения ипотечной жилищной программы на последующие 12 месяцев, которая позволяет определить объемы финансирования на каждый месяц и квартал планируемого периода.

Несмотря на приемлемость построения функции финансового обеспечения ипотечной программы рассмотренным методом следует отметить его серьезные недостатки при прогнозировании:

1. Линия тренда, построенная на основе полиномиальной зависимости, отличающаяся относительно высоким показателем К2, не в поной мере учитывает выявленные закономерности, определяющие объемы финансирования ипотечных программ. Это приводит к необходимости ее допонительной коррек-

тировки, что увеличивает трудоемкость расчетных операций и усложняет процедуру разработки и реализации.

2. Последний участок прогнозной линии свидетельствует о снижении стоимости 1 кв.м. общей площади жилья, что не отражает реальную динамику ее изменения. За весь анализируемый период динамика изменения стоимости жилья характеризуется постоянным устойчивым ростом. Изменяются лишь темпы роста.

В соответствии с изложенным с использованием программного продукта лSTATAN автором была разработана прогнозная функция финансового обеспечения ипотечной программы методом гармонического анализа.

Метод гармонического анализа применим для временных рядов показателей, подверженных периодическим колебаниям. Такие колебания уровней временного ряда часто имеют место в ежемесячных или квартальных данных последовательных лет, они вызываются сезонными колебаниями. Можно представить динамику переменной в виде суммы нескольких синусоидальных колебаний, расположенных в порядке убывания периодов, а задача аппроксимации этих колебаний сводится к построению ряда Фурье - суммы гармонических колебаний, наложение которых друг на друга отвечало бы сезонным изменениям ряда.

С помощью ряда Фурье динамика стоимости 1 кв. м. общей площади квартир представляется в виде функции времени t вида:

Y(i) = Ао+Ai*/+]^Ai*sm^-it+B *cos-^/j+ (2)

где: t - период прогноза (t = 1,.....N);

N - длина временного ряда;

к - число простых гармоник (1 к < 7);

i - номер гармоники (i = 1,.....к);

Et - случайная ошибка;

Ао, В0, Ai, Bi.......- коэффициенты при гармониках;

Период i - ой простой гармоники: Т= (2ir)/(2jc,/N)==N/i, т. е. для i=l период равен N, для i=2 равен N/2 и т.д.

В нашем случае, ряд имеет явно выраженную тенденцию к росту, свободный член А уравнения можно заменить на линейную функцию от времени t вида: Ao*t + BД.

По параметру величины достоверности аппроксимации (R2) предпочтение было отдано уравнению вида:

Y(t) - Ао+ Al*t +(Ai* sin [(2л /36) *lt] +В,* cos [(2я /36) * It] +

А2* sin [(2л /36)*2t] + B2* eos [{2n /36) *2t)] + Et (3)

Более детальный анализ ряда Фурье показал, что число гармоник К=2 является наиболее адекватным вариантом его представления (рис. 3).

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 | ЧЧ фактический рвд ЧЧ ряиешьй рад [ месш

Рис. 3. Графическое представление фактических, расчетных и прогнозных данных при разложении в ряд Фурье

На следующем этапе предлагаемой последовательности текущего и перспективного планирования финансового обеспечения жилищно - строительных ипотечных программ разрабатывается комплекс экономико-организационных мероприятий, направленных на усиление контрольных функций со стороны органов испонительной власти за операционной деятельностью ипотечного оператора.

Финансовое обеспечение жилищно - строительной ипотечной программы приостанавливается в случае скопления финансовых ресурсов на расчетном счете регионального ипотечного оператора более чем на 2 ипотечные кредитные сдеки. Высвобождающиеся при этом средства направляются на другие статьи бюджета. В отношении ипотечного оператора в финансово-казначейском управлении заводится лицевая карточка резерва приоритетного финансирования, в которую заносится информация об объемах приостановленного финансирования по каждому планируемому периоду. Каждый последующий планируемый период обеспечивается по первоначально установленной схеме и не дожен учитывать недофинансирование по предыдущим периодам, так как просчеты в операционной и плановой деятельности ипотечного оператора не планировались.

В случае отсутствия бюджетных средств на расчетном (лицевом) счете ипотечного оператора и наличии подготовленных ипотечных сделок бюджетное обеспечение может быть увеличено в текущем плановом периоде, но не более чем на размер накопленных средств на лицевой карточке резерва приоритетного финансирования и при наличии такой возможности в бюджете.

С точки зрения оптимизации параметров ипотечной жилищно- кредитной программы исключительно важным является вопрос определения оптимального объема финансово-кредитных ресурсов и стоимости ипотечных кредитов (займов) в 1-Й год ее реализации по ьму муниципальному образованию.

В ранее выпоненных исследованиях данный вопрос рассматривася лишь в аспекте оптимизации бюджетного обеспечения программы на организационном периоде ее становления. Оптимизация бюджетного и внебюджетного финансирования в последующий период ее развития не изучалась. Между тем, учитывая условия современного бурного развития ипотечного финансово-кредитного механизма в регионах РФ данный вопрос становится исключительно актуальным. Кроме того, в расчетах не учитывалась структура предпочтений ЭАСН на строительном и вторичном рынках жилья в зависимости от типа, качества и его территориального расположения. Таким образом, представляется целесообразным допонить данный расчет путем учета результатов исследования жилищно-кредитного рынка, оптимизацией годовой процентной ставки и объема финансово-кредитных ресурсов за весь период реализации ипотечной жилищно-кредитной программы.

С учетом изложенного, схему реализации методики финансового обеспечения ипотечной программы можно представить в виде следующих этапов:

1. Формируется массив исходных данных по результатам исследования потребительского рынка системы ипотечного жилищного кредитования, существующим статистическим данным о перспективном социально - экономическом развитии, а также данных прогнозов и программ, включающих элементы мероприятий по развитию финансово-кредитного рынка недвижимости, социальной защиты населения, развитию жилищно-коммунального хозяйства, решения жилищной проблемы (в соответствии с методикой, изложенной в главе 1 диссертационной работы).

Условные обозначения и исходные данные для расчета:

- порядковый номер муниципального образования (1 = 1,... I);

ХI - год расчетного периода, лет (1=1,... Т);

Хпрогнозная средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир на первичном (Ццп) и вторичном (Ццв) рынках недвижимости по предпочитаемым типам жилья ]=1.. ..8), с учетом коэффициента дисконтирования (а,); Ц = Г (п,1,^,т|).

ХЯ,, - размер семьи в муниципальном образовании; Л. = ?

ХСм, - социальная норма общей площади жилья на 1 человека;

ХПц - численность населения, состоящих в списках на улучшение жилищных условий; п = Г (Ц).

Х<1|, - удельный вес семей, не удовлетворенных своими жилищными условиями;

ХN,1 - численность населения территории в 1-й год расчетного периода;

ХСц - удельный вес семей, планирующих изменить свои жилищные условия в ближайшей перспективе;

Худельный вес заемщиков, имеющих намерение приобрести жилье на первичном (ЗщО и вторичном (3ДД) рынках недвижимости;

Х В,[ - удельный вес бюджетных средств в общем объеме инвестирования программы, в долях единицы;

Х т) - структура предпочтений ЭАСН на рынке жилья в зависимости от качества и территориального расположения (т] = 1...12);

Х средний размер квартир в регионе (П Дщ и П Ду), кв.м. общей площади;

Х К ДД - коэффициент, учитывающий строительство инженерных коммуникаций; К = 0,1).

Х Д1 - размер субсидий и субвенций из бюджетов всех уровней на погашение затрат по приобретению и строительству жилья для очередников и социально незащищенной категории граждан; Д = 1Г ().

2. Определяется догосрочная перспективная инвестиционная емкость ипотечного жилищно - кредитного рынка с учетом структуры предпочтений ЭАСН на первичном и вторичном рынке жилья в зависимости от размера, качества и территориального расположения строящегося и приобретаемого жи-

Д ч^ч I Ыи Х с/и Х К,

/ ' ^ ^ (^Цт/1 V * Зщч ' II1 + Цщ'I Х 3*"/п ' IIVI!г

3. Определяется краткосрочная инвестиционная емкость ипотечного жилищно - кредитного рынка с учетом указанных предпочтений населения в целом и раздельно:

- для ЭАСН, не требующих государственной поддержки.

К2 = ИКИГа(=ИКи-С^ (5)

- для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и социально незащищенных слоев населения, требующих использования системы государственной поддержки в виде безвозмездных субсидий и льгот.

;=8 77=12

/1 {Цщщ ' Эму*! Х + Цщ, Х Зщп) ;=1 1/=1

4. Определяется размер бюджетной составляющей в общем объеме финансового обеспечения ипотечной программы строительства и приобретения жилья для установления лимита бюджетных средств, который необходимо предусматривать в планировании бюджетов.

к4=11 (кзавй+Д*)-ае (7)

5. Расчет объема бюджетного финансирования ипотечной жилищной программы на первые три года (по методике, предложенной автором в разделе 3.1. диссертационной работы).

6. Определение потребности в инвестициях на последующие годы реализации ипотечной программы финансирования строительства и приобретения жилья с оптимизацией ее параметров.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения, вытекающие из результатов выпоненного автором исследования.

3. ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ

1. Жильцова Е.В., Щербакова H.A. Организация жилищного кредитования // Актуальные проблемы народного хозяйства. Материалы второй межвузовской научно - практической конференции./ Ивановский институт управления. -Иваново, 2001. - 0,22 п.л. Диссертанту принадлежит 0,13 пл.

2. Щербакова H.A., Жильцова Е.В. Особенности системы ипотечного кредитования в Москве // Актуальные проблемы народного хозяйства. Материалы второй межвузовской научно - практической конференции./ Ивановский институт управления. - Иваново, 2001. - 0,22 п.л. Диссертанту принадлежит 0,13 п.л.

3. Петрухин А.Б., Щербакова H.A. Разработка стандартов предоставления, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов) // Информационная среда Вуза. IX Международная научно-техническая конференция. Сборник статей /Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2002. - 0,25 п.л. Диссертанту принадлежит 0,15 п.л.

4. Щербакова H.A. Разработка методики обоснования объема бюджетного финансирования региональных ипотечных программ // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов вузов России. Одиннадцатый выпуск. Ивановский государственный химико-технологический университет, 2002. - 0,25 п.л.

5. Щербакова H.A. Разработка структурной модели организации региональных ипотечных программ // Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области. Материалы Международной научно - практической конференции /Ивановский институт управления. - Иваново, 2003. - 0,25 пл.

6. Щербакова H.A. Разработка организационной модели расчета ресурсного обеспечения ипотечного механизма // Актуальные проблемы социально - экономического развития Ивановской области. Материалы Международной научно-практической конференции /Ивановский институт управления. - Иваново, 2003. - 0,37 пл.

7. Заянчуковская Н.В., Щербакова H.A. Разработка экономико - математической модели обоснования объемов краткосрочного бюджетного финансирования региональных ипотечных программ // Информационная среда Вуза. X Международная научно-техническая конференция. Сборник статей / Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. Ч Иваново, 2003. -0,18 пл. Диссертанту принадлежит 0,12 пл.

8. Кулигина Т.Н., Ларин В.И., Петрухин А.Б., Щербакова H.A. Развитие механизма ипотечного кредитования жилья в Ивановской области // Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. Ч Иваново, 2003. - 230 с. - 14,38 п.л. Диссертанту принадлежит 5,68 п.л.

9. Щербакова H.A. Методика оптимизации основных параметров строитель-

ной ипотечной программы // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов вузов России. Четырнадцатый выпуск. Ивановский государственный химико - технологический университет, 2003. - 0,25 пл.

10. Щербакова H.A. Развитие механизма ипотечного кредитования жилья в Ивановской области // Молодые женщины в науке. Тезисы докладов Всероссийской научной конференции. Ивановский государственный университет. -Иваново, 2004. - 0,13 пл.

11. Щербакова H.A. Развитие нормативно-правовой базы в жилищной сфер>е // Информационная среда Вуза. XI Международная научно-техническая конференция. Сборник статей / Ивановская государственная архитектурно - строительная академия. - Иваново, 2004. - 0,26 п.л.

12. Щербакова H.A. Разработка прогнозной функции финансового обеспечения ипотечной программы методом гармонического анализа // Информационная среда Вуза. XI Международная научно-техническая конференция. Сборник статей / Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. -Иваново, 2004. - 0,44 п.л.

Подписано в печать 16.05.2005 Формат 60x84 1/16 Тираж 100 экз.

11ечать плоская Заказ 0159

Опечатано в ОМ'1 МИБИФ 153003, Иваново, ул. Рабфаковская, 34, оф 101, тел. (0932) 38-37-36

р- 98 4В

РНБ Русский фонд

2006-4 11062

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Щербакова, Наталья Александровна

Введение.

Глава 1. Ипотечное жилищное кредитование как финансовый механизм инвестирования жилищно-строительной сферы.

1.1. Сущность финансирования и кредитования жилищной сферы.

1.2. Источники финансирования жилищного строительства Ивановской области.

1.3. Потребительские группы на рынке ипотечного жилищного кредитования.

1.3.1. Определение проблемы и целей исследования кредитного рынка жилья.

1.3.2. Оценка роли экономически активных слоев населения в развитии системы догосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы.

Глава 2. Совершенствование догосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищно-строительного комплекса.

2.1. Анализ банковской и небанковской схем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в регионах России.

2.1.1. Развитие механизма догосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы в регионах России.

2.1.2. Формирование системы ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Ивановской области.

2.1.3. Проблемы и перспективы развития ипотечных ценных бумаг.

2.2. Структурное моделирование программ догосрочного финансирования и ипотечного кредитования жилищной сферы.

2.2.1. Формирование структуры программ ипотечного кредитования л. жилищной сферы.

2.2.2. Характеристика структуры программ ипотечного жилищного кредитования.

2.3. Формирование стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (займов).

2.3.1. Основные модели рефинансирования догосрочных жилищных ипотечных кредитов (займов).

2.3.2. Оценка возможности практической реализации существующих стандартов ипотечного кредитования.

2.3.3. Разработка двухуровневой модели механизма ипотечного кредитования.

Глава 3. Разработка экономико-организационной модели финансового $ обеспечения программ ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.

3.1. Формирование прогнозной функции финансирования ипотечных жилищных программ.

3.1.1. Закономерности, определяющие объем бюджетного финансирования.

3.1.2. Этапы обоснования финансового обеспечения ипотечных программ.

3.2. Разработка методики расчета потребности в финансовых ресурсах для реализации программы ипотечного жилищного кредитования.

3.2.1. Последовательность расчета.

3.2.2. Оптимизация основных параметров системы догосрочного финансирования и ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование механизма финансирования ипотечного жилищного строительства"

Актуальность темы исследования. Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики, поскольку решение жилищной проблемы невозможно без соответствующего развития современных денежно-кредитных механизмов в жилищной сфере.

Внедрение механизмов поддержки населения с использованием бюджетных и внебюджетных средств на возвратной и платной основе, представляется наиболее актуальным и перспективным направлением жилищной политики. Это создает допонительный платежеспособный спрос на строительном и вторичном рынках жилья, так как возможность оплаты жилья в рассрочку делает его доступнее.

Одним из финансовых механизмов поддержки населения и фактором развития строительного производства является механизм ипотечного кредитования жилищной сферы. Ипотека является тем финансовым инструментом в жилищной сфере, который за счет эффекта мультипликации является не только действенным фактором развития строительного производства, но и социально-экономического развития государства в целом. Программы развития жилищного строительства с использованием механизма ипотечного кредитования разрабатываются и внедряются во многих регионах РФ. Однако массового характера, несмотря на очевидные преимущества ипотечный денежно-кредитный механизм до настоящего времени в России не приобрел. Это объясняется тем, что теоретические исследования в этом направлении в России только начинаются и многие вопросы, связанные с развитием ипотечного жилищного кредитования решаются либо путем механического копирования зарубежного опыта, либо интуитивно путем проб и ошибок.

В соответствии с изложенным, целью диссертационной работы является разработка методических основ развития механизма финансирования системы ипотечного жилищного кредитования. Для достижения указанной цели поставлены и решены следующие задачи:

- проанализирован понятийный аппарат, используемый в сфере финансирования и кредитования жилищно-строительной сферы;

- определены источники финансирования жилищного строительства;

- исследован потребительский рынок системы ипотечного кредитования жилищной сферы и усовершенствована методика его изучения;

- проведен анализ опыта реализации банковской и небанковской схем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья в Российской Федерации;

- сформирована и описана структура программ догосрочного финансирования жилищной сферы;

- разработана экономико-организационная модель стандартов ипотечного жилищного кредитования, учитывающая сложившиеся условия развития ипотечных программ;

- разработана экономико-организационная модель финансирования программ строительства жилья с использованием ипотечного механизма.

Предметом исследования является формирование ипотечного финансово-кредитного механизма в жилищно - строительной сфере, оказывающего влияние на развитие строительного производства и рынка жилья.

Объектом исследования является финансово-кредитный механизм на рынке жилья в Ивановской области.

Теоретической и методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме: В.М. Агап-кина, В.И. Лимаренко, Е.В. Орешкович, B.C. Казейкина, Г.А. Цылиной, Н.С. Пастуховой и др.; законодательные акты, нормативные и методические материалы федеральных, региональных и муниципальных органов власти.

Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищнокоммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические данные, представленные информационно-аналитическим отделом Ивановского центра недвижимости, Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иванова и муниципальным учреждением Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования, материалы периодической печати, а также результаты, полученные автором в процессе самостоятельно проведенного исследования.