Формирование эффективного механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства мегаполиса в современных условиях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Николихина, Светлана Анатольевна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование эффективного механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства мегаполиса в современных условиях"
На правах рукописи
Николихина Светлана Анатольевна
ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО МЕХАНИЗМА ИНВЕСТИЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МЕГАПОЛИСА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:
экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строится ьстео)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Санкт-Петербург 2006
Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет
Научный руководитель Заслуженный деятель науки РФ,
доктор экономических наук, профессор Буэырев Вячеслав Васильевич
Официальные оппоненты Доктор экономических наук, профессор
Чекалин Вадим Сергеевич
Кандидат экономических наук Дмитриев Владимир Александрович
Ведущая организация НОУ ВПО Санкт-Петербургская академия
управления и экономики
Защита состоится л^уИйаГ^С" 2006 г. в часов на заседании диссертационного совета Д 212,219 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу; 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 324.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.
Автореферат разослан г? года.
Ученый секретарь
диссертационного совета, л__ ^
доктор экономических наук, профессор ВС. Боголюбов
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Инвестиционные процессы в рыночной экономике в целом формируют макроэкономическую ситуацию и определяют перспективы дальнейшего развития. Переход к рыночной экономике, появление многообразных форм собственности, отказ от жесткого централизованного планирования вызвали необходимость поиска новых подходов и решений к управлению экономическими процессами, изменения инвестиционной политики государства и предприятий, структуры инвестиционной сферы, состава и роли инвесторов на рынке инвестиций. При различных состояниях экономики возникают особые механизмы функционирования процесса инвестирования.
По мнению многих авторов (Бауер Р., Беренс В., Боголюбов B.C., Боссерт В .А., Бузырев В. В., Бухвальд Е.М., Васильева HJ3., Горбунов A.A., Завнн П.Н., Каплан Л.М., Котут А.Е., Кулибанов B.C., Львов Ю.А., Смирнов Е.Б., Рохчин В.Е., Хольг Р.Н., Хавранек П.М., Ханко Я., Чекалин B.C.) дожен быть разработан специфический инструментарий привлечения в жилищное строительство внебюджетных источников инвестиций, включающий разработку оптимального регулирования процесса и повышение его эффективности в условиях экономического роста.
Большая инерционность экономического механизма и недопустимость в новых условиях распыления инвестиций, предопределяют высокую важность инвестиционного института в развитии экономической системы.
В современных условиях проблема поиска источников инвестирования дожна решаться комплексно с учетом факторов, действующих как на федеральном, так и на региональном уровне.
Основной задачей региональной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства дожно стать формирование благоприятного инвестиционного климата и поиск рациональных направлений вложения инвестиций с учетом общей экономической конъюнктуры в стране.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ формирования экономического механизма решения жилищной проблемы в мегаполисе в современных условиях.
В соответствии с указанной выше целью были поставлены и решены следующие задачи:
1. Анализ факторов, влияющих на спрос на жилье в крупном городе;
2. Исследование организации жилищного строительства в крупном городе в условиях экономического роста;
3. Определение принципов действия и методов функционирования экономического механизма регулирования инвестиционного процесса;
4. Определение источников и направлений инвестирования жилищного строительства крупного города (на примере Санкт-Петербурга);
5. Анализ возможностей инвестиционно-строительного комплекса региона по удовлетворению спроса населения на жилье;
6. Разработка комплексной модели оптимального планирования структуры жилищного строительства крупного города;
7, Уточнение методов оценки эффективности инвестиционных проектов в части оценки эффективности инвестиционных проектов ипотечного кредитования жилья и оценки эффективности бюджетных средств, направленных на реализацию ипотечных программ.
Предметом исследования являются основные институты инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города в условиях экономического роста.
В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс нового строительства и реконструкции жилого фонда, рассматриваемый с точки зрения эффективности инвестиционной программы, сформированной за счет внебюджетных источников.
Выбор данного объекта исследования продиктован необходимостью . целенаправленного управления инвестиционным процессом на уровне строительного предприятия и региона, научного обоснования и повышения эффективности инвестиционных программ, сформированных за счет внебюджетных источников в условиях экономического роста.
Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам рыночных отношений, организационно-инвестиционной деятельности, нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам инвестирования и жилищного строительства, оценки эффективности инвестиционных проектов,
В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования, оценки экономической эффективности инвестиций.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе;
1. С позиций ретроспективного подхода систематизированы проблемы жилищного строительства России, выявлена объективная необходимость защиты социально уязвимой группы населения в процессе жилищной реформы, что, прежде всего, выражается в предоставлении услуг в нужном объеме и хорошего качества;
2. Проанализированы возможности инвестиционно-строительного комплекса региона по удовлетворению спроса населения на основе расчета апостериорных вероятностей достижения прогноза потребности в жилье, полученного в виде сочетания адаптивного и экспертного прогноза изменения структуры спроса и анализа реального объема и структуры предложения на первичном и вторичном рынке жилья с экстраполяцией на среднесрочную перспективу;
3. Произведена стратификация механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья по величине среднедушевых доходов населения в крупном городе с обоснованием выбора
действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, с учётом преимуществ и недостатков и привязкой к потребительским группам населения в зависимости от уровня доходов;
4. Разработана комплексная модель оптимального планирования структуры жилищного строительства крупного города, при этом в основу формирования вектора оптимальной структуры коммерческого и социального жилья положены различные концепции удовлетворения жилищных потребностей: для социального жилья это стремление приблизить размер существующего регионального фонда социального жилья к величине потребности населения в нем, для коммерческого жилья- удовлетворить стремление инвестора получить максимальный объем комфортного жилья при оптимальной цене этого жилья; '
5. Произведено уточнение методики оценки эффективности инвестиционных проектов в части оценки эффективности инвестиционных проектов ипотечного кредитования жилья через относительную величину привлеченных внебюджетных'средств за срок активности бюджетных инвестиций и в части оценки эффективности бюджетных средств, направленных на реализацию ипотечных программ через коэффициент мультипликации налогов.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, методы и модели управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве Санкт-Петербурга доведены до стадии разработки, позволяющей использовать их в практике хозяйствования для повышения рентабельности и совершенствования системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве Санкт-Петербурга.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ. Общий объем печатных работ составляет 0,94 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения,' 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 119 наименований.
II .ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
Многократные попытки внедрения различных систем догосрочного кредитования показывают, что одна из основных проблем догосрочного кредитования - привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств для инвестирования догосрочных жилищных ипотечных кредитов прежде всего влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.
На сегодняшний день в мировое практике можно выделить четыре, основные модели привлечения средств: универсальные банки; контрактные жилищные сбережения; ипотечные банки; вторичный рынок ипотечных кредитов. Анализ показывает, что в конкретных странах не применяется только одна из перечисленных моделей. Как правило, модели инвестирования ипотечных - кредитов сочетаются друг с другом, их основные финансовые инструменты и механизмы развиваются и изменяются, меняется их роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков.
Большая инерционность экономического механизма и недопустимость в новых условиях распыления инвестиций, предопределяют высокую важность инвестиционного института в развития экономической системы.
В .современных условиях проблема поиска источников инвестирования дожна решаться комплексно с учетом факторов, действующих как на федеральном, так и на региональном уровне.
Основной задачей региональной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства дожно стать формирование благоприятного инвестиционного климата и поиск рациональных направлений вложения инвестиций с учетом общей экономической конъюнктуры в стране.
Произведенный анализ состояния и проблем жилищного строительства в России, выявил следующие основные тенденции:
,1. Изменилась структура жилищного строительства по источникам финансирования (табл. 1.).,
Таблица 1
Изменение структуры ввода общей площади жилых домов по источникам
Источники финансирования Го вы
1990 2005
Федеральный бюджет Местные бюджеты территорий Индивидуальные застройщики Жилищно-строительные кооперативы Собственные и привлеченные средства предприятий и органимпнй 33 0 13 5 49 6 41 3 45
2. Изменилась структура жилищного фонда по формам собственности (табл. 2),
Таблица 2
Форма собственности Годы
1990 2005
Частная 33 ' 64
Государственная 42 6
Муниципальная 24 30
Общественная 1 -
3. Существенно усовершенствовано законодательство РФ, направленное на создание правовых условий развития рынка доступного жилья.
4. Распространение эффективных систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан при строительстве или приобретении жилья.
Таким образом, ясно, что основная особенность последнего периода реформирования жилищного сектора Х это переход от жилищного строительства, основанного на потребности в жилье и финансируемого государством, к строительству, основанному на спросе на жилье и частных инвестициях в недвижимость.
Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к ее дальнейшему возрастанию. В частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы. В процессе реформы особенно необходима социальная защита малоимущих групп населения, что, прежде всего, выражается в предоставлении услуг в нужном объеме и хорошего качества,
В настоящее время в России ввод в эксплуатацию новых жилых помещений составляет всего около 240 - 250 м3 полезной площади на тысячу жителей (табл.3). При этом потенциальный спрос на жилье в 4 Ч 5 раз больше и составляет не менее 1000 - 1200 ма в год на тысячу жителей. Поэтому среди четырех приоритетных национальных проектов, решение которых поставлено Президентом России перед Государственной Думой и Правительством РФ, на первом месте стоит решение жилищной проблемы с использованием системы ипотечного жилищного кредитования.
Таблица 3
Количество построенных квартир
Всего построено с 2000 г, по 2005 г. (по данным _Госкомстата)_
2055 тыс.
Х по договорам купли-продажи
Х по договорам долевого участия
Х по накопительным схемам ЖСК Предоставлено квартир в регионах по ипотеке по 2002 г., из них:
Х ипотечное жилищное кредитование
Х ипотечные займы
Х продаже в рассрочку (ипотека в салу закона) Выдано ипотечных кредитов п займов за 2003 г. Выдано ипотечных кредитов и займов гл 2004 г. Выдано ипотечных кредитов и займов за 2005 г. Всего выдано ипотечных кредитов, из них:
Х рефинансировано через АИЖК
Х в том числе кредитов на новые квартиры (7 %)
350 тыс. 1540 тыс, 47 тыс.
17 % 75% 2%
40 тыс. 5 тыс. 10 тыс. 25 тыс. 27 тыс. 46 тыс. 43 тыс. 156 тыс. 21,1 тыс. 1,9 тыс.
1,3% 2,2% 2,1 % 7,6 % 1,3 %
Среди крупных городов Российской Федерации одним из наиболее неблагоприятных по остроте жилищной проблемы является Санкт-Петербург.
Особое внимание следует обратить на проблему реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда в Санкт-Петербурге. В настоящее время общая площадь жилищного фонда Санкт-Петербурга составляет порядка 92 мн. кв. метров. При этом жилищный фонд дореволюционной постройки равен 16,5 мн. м2, что составляет 17,9% от общей площади жилых зданий Санкт-Петербурга. На рис. 1 представлены районы-лидеры по количеству домов построенных до 1917 года.
ОДОПрОЛьНиИ ДИ*ф**ТсАЬКНН Курортмыа ВыбОГСКНЙ ПгТрОгрМСКИЙ BtotUKOCipgKIOlft
Рис.1. Районы-лидеры по количеству старых домов, построенных до 1917года
В настоящее время продожается тенденция, в результате которой центральная часть Петербурга разрушается быстрей, чем восстанавливается. По состоянию жилищный фонд делится на фонд в хорошем состоянии - 19%; в удовлетворительном - 49%; в неудовлетворительном - 32%.
Основная часть жилья, как и прежде, введена за счет средств инвесторов (91% по новому строительству и 94% по реконструкции старого фонда). Доля бюджетных средств существенно повысилась и составила 4;7%. Нужно отметить, что за счет бюджетных средств в 2005 году введено рекордное, начиная с 1998 года количество жилья -105 тыс. м1.
Актуальным оказывается также исследование факторов, влияющих на объем спроса на рынке жилья и возможностей расширения спроса в современных условиях. К ним традиционно относят:
Х уровень реальных доходов населения;
Х реальные процентные ставки, жилищные субсидии;
Х условия догосрочного кредитования;
Х издержки владения.
К названным факторам, на наш взгляд, следует добавить демографические факторы, определяющие структуру спроса на жилье: размер
семьи, который непосредственно влияет на размер приобретаемой площади и возрастную структуру семей.
При определении спроса на жилье, следует отметить, что на современном уровне развития жилищного строительства социально-демографические факторы являются основополагающими в разработке номенклатуры жилой застройки и типов квартир, а также при формировании структуры жилищного фонда. Причем структура жилищного фонда дожна быть такой, чтобы инвесторы были заинтересованы в финансировании жилищного фонда. Новая структура дожна соответствовать платежеспособной потребности населения и способствовать успешной продаже квартир на первичном рынке жилья.
В настоящее время социально-демографические требования большинства субъектов РФ к структуре жилищного строительства реализуются слабо. По нашему мнению, формирование номенклатуры домов дожно базироваться на учете особенностей социально-демографической структуры региона в ее динамике, реальных условиях финансового обеспечения жилищного строительства.
В целом оценка спроса на жилье может быть осуществлена двумя способами: на основе среднегодовых показателей реализации жилья в базовом году с некоторой экспертной корректировкой или на основе ориентировочной расчетной оценки.
Схематично агоритм расчета потребности в жилье можно представить следующим образом - рис. 2. }
Методика прогнозирования спроса на жилье, основанная на синтезе количественных методов адаптивного прогнозирования и качественных эвристических методов (экспертное прогнозирование) позволяет осуществить непрерывное прогнозирование спроса на жилье (с достаточно высокой степенью надежности прогноза) и элиминирование ситуации риска инвестора.
Как только что было сказано, также оценку спроса можно производить на основе среднегодовых показателей реализации жилья в базовом году.
При рассмотрении количественных характеристик рынка введено деление территории города на ценовые зоны в зависимости от спроса. Всего таких зон более 40. Для удобства они сведены в 6 основных категорий:
Зона 1 - районы исторического центра;
Зона 2 - "фешенебельные" районы с высоким уровнем спроса и высокими ценами;
Зона 3 - популярные "спальные" районы;
Зона 4 - районы с теми или иными существенными недостатками, снижающими их привлекательность (плохая транспортная доступность, типология застройки);
Зона 5 - районы низкого спроса;
Зона 6 - районы исторического центра или прилегающие к ним с низким уровнем спроса.
СУЩЕСТВУЮЩИЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Проживающие в отдельном жилье
Проживающие в коммунальных квартирах
Дола удовлетворенных ЖИМД1НЫМН условиями
Дом неудовлетворенных жнлишными условиями
Проживающие общежитиях
Потенциально* увеличение (уменьшением) потребности 1 жилье - связано с естестгФннч* а мнграшюнньг м приростом (убыно)
ПОТРЕБНОСТЬ В НОВОМ ЖИЛЬЕ
Удовлетворение части потребности па вторичном рынке жилья
Потенциальные финансовые возможности населения
Требования к жилью по качественным хярактериста нам
СПРОС НА НОВОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Рис. 2. Схема определения спроса на новое жилищное строительство
Структура ввода жилья по разным типам квартир практически соответствует сложившей структуре спроса: около 50% занимают 1 -комнатные квартиры - рис.3.
1 к. кв.
2 и. к л.
3 к. кв.
4 и более к. КВ.
Рис. 3. Распределение ввода по типам квартир, шт.
Анализ распределения площадей объектов первичного рынка по заявленным срокам сдачи показывает, что на 2006 г. застройщиками заявлен объем ввода 3,22 мн. м1 (без учета пригородов, ИЖС и бюджетных объектов). Это позволяет предположить, что при благоприятном стечении обстоятельств уже в наступившем году может быть преодолен рубеж 3 шт. м!, который планировалось достигнуть лишь к 2008 году. Менее оптимистично выглядит прогноз на 2007 год, пока застройщиками заявлен объем 1,63 мн. м5. Впрочем, не исключен вариант, когда объем перераспределится между этими двумя годами и в 2006 году составит 2,5-2,7 мн. м1, а в 2007 - 2,1-2,3 мн. мг.
В структуре рынка уменьшилась доля фешенебельной 2-й зоны спроса и увеличилась доля 4-й. Это отражает существующую тенденцию к увеличению объемов строительства в окраинных районах и сокращение предложения в зонах сложившейся жилой застройки. Развитие этой тенденции в течение 2006 года может усилить ценовую дифференциацию между территориальными зонами и вызвать в одних местах локальный дефицит предложения, а в других -локальное затоваривание.
В настоящее время Администрацией Санкт-Петербурга предпринимаются попытки активизации деятельности инвестиционно-строительного комплекса в целом и жилищной сферы в частности, так в июле 2004 г. на заседании городского Правительства была утверждена Концепция Генерального плана Санкт-Петербурга, который будет действовать до 2025 года. В основе градостроительных преобразований, намечаемых Концепцией, лежит идея лоткрытого европейского города. Новый генеральный план Санкт-Петербурга ориентирован на достижение европейских стандартов качества жизни и комфортности городской среды.
В основу разработки Концепции положены следующие предпосыки социально-экономического развития к 2015 году: численность населения 4,6-4,7 милиона человек, увеличение валового продукта Ч в 2,5-3 раза, доходов населения в 3-3,5 раза, обеспечение жильем - 27-30 м2 на человека.
Ключевые понятия на которых базируется прогноз физического развития Санкт-Петербурга: стабильность, сбалансированность, реконструкция и органический рост.
В настоящее время одним из приоритетных направлений государственной политики в жилищной сфере определено развитие ипотечного кредитования. Практика показала, что ввиду отсутствия догосрочных ресурсных вложений классической банковской системой банковского кредитования может воспользоваться лишь незначительный процент населения страны. С другой стороны, темпы развития системы ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге во многом зависят от создания нормативно-правовой базы.
Основными задачами жилищно-строительного комплекса Санкт-Петербурга в 2006 г. являются: увеличение ввода жилья; объектов социальной инфраструктуры; сокращение объемов незавершенного строительства; техническое перевооружение и модернизация предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов.
Общий объем инвестиций в экономику Санкт-Петербурга за 2005 год составил 154 мрд рублей (в том числе 127 мрд. рублей - крупные и средние предприятия), или 109,7 % от уровня предыдущего. Следует отметить, что наибольшее повышение объема инвестиций произошло в сфере коммунального хозяйства, в сфере финансов и кредита. В то же время в ряде отраслей объем капитальных вложений существенно снизися по отношению к 2004 году: строительство - 55,1%, здравоохранение - 79,0%, транспорт и связь - 79,3%, торговля и бытовое обслуживание - 83,4%.
По данным Санкт-Петербургского комитета государственной статистики (Петростата), из общего объема инвестиций в нежилую недвижимость в 2005 году вложено 50,8%, в жилую недвижимость - 7,8%, в машины, оборудование и транспортные средства Ч 41,0%. Исходя из того, что ввод объектов жилого назначения в Петербурге, примерно, в два раза превышает ввод объектов коммерческого назначения, мы считаем долю жилья сильно заниженной.
Резкое повышение рентабельности жилищного строительства привело к увеличению его обьемрв, за счет средств инвесторов и кредитов банков. Однако большинство жителей города, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не могут приобрести квартиры на условиях долевого участия по сложившимся в настоящее время рыночным ценам.
Не решена задача снижения стоимости м2 общей площади за счет использования более эффективных строительных технологий и материалов,
В России без массового выхода новых продавцов н усиления конкуренции на рынке жилья не следует ожидать стабилизации и снижения цен. Основным препятствием для инвестиций является отсутствие в ряде городов свободных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой.
В этой связи дальнейший количественный рост жилищного строительства в городах России дожен осуществляться по следующим направлениям: завершение освоения прежних зон массовой застройки и переход, во-первых к реконструкции ветхого и аварийного жилья, во-вторых, к комплексной реконструкции районов, в том числе хрущевок, в третьих, к застройке промышленных зон в центре городов после вывода оттуда предприятий, в четвертых, увеличение доли современного комфортабельного, в т.ч. элитного жилья.
В странах с развитой рыночной экономикой жилищная сфера традиционно регулируется государством. Во всех странах законодательно закреплены рамочные условия, определяющие как порядок догосрочного кредитования жишц, приобретаемых разными слоями населения, так и принципы сочетания порядка кредитования с рыночными механизмами.
Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения дожна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения
являются механизмы догосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также иа уровне субъектов РФ и муниципальных образований.
Одна из основных задач государства в становлении системы догосрочного жилищного кредитования состоит в создании законодательной базы и научно обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения инвестиционных рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Государственное бюджетное финансирование дожно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно допоняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан.
К- вариантам льготного инвестирования строительства и приобретения жилья можно отнести:
Х субсидии гражданам (денежные и товарные);
Х ссуды предприятиям, отраслям, гражданам (возвратные и безвозвратные);
Х компенсации (в т.ч. части первоначального взноса, части стоимости нового или приобретаемого вторичного жилья, ставки по кредиту и т.п.);
Х налоговые льготы субъектам жилищной сферы.
Применение указанных механизмов инвестирования как массовый способ решения жилищной проблемы, в настоящее время не представляется возможным. Причины такой ситуации могут быть сведены к следующим:
1. Огромное количество категорий лиц, которым по закону полагается бесплатное жилье. Государство и органы местного самоуправления, в частности, не в состоянии финансировать льготные категории граждан в поном объеме. Многим категориям граждан при определенных организационно-правовых и экономических условиях быстрее н эффективнее можно решить жилищный вопрос другим способом.
2. Низкий уровень доходов многих граждан не позволяет им решить свои жилищные проблемы даже при наличии льгот со стороны государства.
3. Недостаточные поступления в доходную часть бюджета, что не позволяет в поной мере инвестировать даже те небольшие по объёму программы, которые заложены в бюджет. Невозможно развивать инфраструктуру города, её экономику, если значительная доля расходов составляет заработная плата бюджетникам, компенсации муниципальным предприятиям, платежи за энергоносители и т.п.
4. Недостаточный профессионализм и деловые качества руководителей органов власти, общая забюрократизированность, перегруженность бизнеса разрешительными инстанциями вместе с другими сложностями приводит к
отсутствию интереса со стороны потенциальных инвесторов вкладывать средства в развитие города, тем самым, повышая её налоговую базу,
5. Не уменьшающийся разрыв между требованиями центральных органов власти по выпонению обязательств и их возможностями на местах.
6. Высокий уровень теневой экономики и её криминализация.
Механизм бюджетного инвестирования строительства и приобретения
жилья следует сохранить как необходимый элемент социальной политики государства.
Одним из финансовых механизмов поддержки населения и факторов развития строительного производства является механизм ипотеки. Ипотека в жилищно-строительном комплексе Ч это тот инструмент, который за счет эффекта мультипликации является действенным фактором развития не только строительного производства, но и социально-экономического развития региона в целом.
Мировой опыт свидетельствует, что система ипотечного и других видов догосрочного кредитования формируется по инициативе государства, и только при активной государственной поддержке и контроле эта система эффективно функционирует как устойчивая.
В мировой практике сложилась устоявшееся понятие коэффициент доступности жилья - норматив, который не дожен превышать 30% суммы потребительских расходов семьи, именно из него дожны исходить органы власти на федеральном и региональном уровне при решении жилищной проблемы.
В этом плане определенные шаги предпринимаются Администрацией Санкт-Петербурга. В частности, создано ОАО Санкт-Петербургское ипотечное агентство в рамках программы Развитие догосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 тоды при 100% участии города.
На участие в программе могут рассчитывать только городские очередники и работники бюджетной сферы с уровнем ежемесячных доходов до 10 тыс. рублей. При покупке жилья в кредит им могут быть выделены субсидии на первый взнос {до 50% стоимости квартиры), а также погашены процентные ставки по ипотечному кредиту, взятому в банке. Размер субсидии на семью будет определен исходя из финансовых возможностей по возврату заемных средств, даты постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и иных критериев.
В рамках программы по развитию догосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 гг. планируется выдать кредиты более 9,5 тыс, очередников. Этого, конечно, очень мало и вряд ли большинство очередников-бюджетников сможет с помощью ипотечного кредитования решить свою жилищную проблему. Очередники-бюджетники, которым не по силам ипотека, дожны получить от города бесплатное социальное жилье. Строить такое жилье надо адресно, заранее гарантируя новоселье семьям учителей, врачей и других бюджетников. Администрацией Санкт-Петербурга дожен быть разработан мотивированный и расписанный по годам график
ввода социального жилья вплоть до 2012 года, с обязательным указанием финансовых ресурсов.
Все тага ипотека существует для среднего класса и богатых, тем более, что специалисты по этой проблеме утверждают - в первые годы реальной ипотеки в России цены на жилье сильно возрастут.
Комплексное представление существующих механизмов и инструментов инвестирования строительства и приобретения жилья с учётом преимуществ и недостатков и привязкой к потребительским группам населения в зависимости от уровня доходов, позволяет сделать вывод, что ни один из рассмотренных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации. Таким образом, данные механизмы не взаимоисключают друг друга, а наоборот, допоняют. Наиболее доступным для реализации является механизм ЖОЗ (жилищные облигационные займы), так как он охватывает практически все доходные группы населения - рис.4.
Доле во строительство
, Бюдж*тно* субсидирован
Ипотека
Стройсбврвжавия
Покупка жилья
Доходный дом
0 500 НО 1М 2000 ММ МОл М00 40М 4л00 ООО М00 МОл МО Т000 7500 М00
Сраднадушсвой доход, руб.
Рис, 4. Стратификация механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья по величине среднедушевых доходов населения
Оптимальная структура жилищного фонда Ч это такая структура жилищного фонда, которая при запланированных затратах строительных
I I
г 1 1 1
1 1 1
N
_I_1_1_1_1_1_1_
организаций на строительство жилищного фонда, максимально удовлетворяет потребности населения в жилье.
При моделировании жилищного строительства необходимо различать коммерческое и социальное жилье. В основу формирования коммерческого и социального жилья положены различные концепции удовлетворения жилищных потребностей. Для рынка жилья потребностью является неудовлетворенный платежный спрос на жишце определенного качества. При'-> этом стимулом для рыночного предложения является желание приобрести жилье подтвержденное покупательской способностью.
Для социального жилья характерно обеспечение той части менее обеспеченных домохозяйств жилищные условия, которых ниже сложившихся (и установленных) жилищных стандартов.
Таким образом, целевая : функция модели . оптимального развития жилищной сферы крупного города в краткосрочной перспективе может быть
представлена в двух альтернативных вариантах расчета:
(-1 у-1 (1)
Суть каждого га этих критериев оптимальности состоит в максимальном удовлетворении потребности населения в жилье при заданном уровне совокупных инвестиционных затрат на жилищное строительство. Система ограничений:
X 1Х(<)*<2,(<) =1 (2)
- мощность строительного производства j-то типа, -ой серки жилого лома в году
- объем -го вида жилищного фиша, .-го типа квартир в I году (искомая
величина в оптимизационной модели);
Уу - потребность в -м виде жилищного фонда, >го типа квартир в году % 1 - вид жилищного фонда (индекс серия жилого дома);
j - индекс типов квартир;
Ь,, - число квартир типа; в -ом виде жилого фонда;
г^СО - совокупные инвестиционные затраты ва 1 м1 обшей площади серии ,.|-п> типа квартир в I году.
Кроме того, в работе произведен анализ подходов к оценке эффективности инвестиций. По результатам анализа уточнена методика оценки эффективности инвестиционных проектов в части оценки эффективности инвестиционных проектов ипотечного кредитования жилья:
1. Через относительную величину привлеченных внебюджетных средств за срок активности бюджетных инвестиций:
^ Б т ' (1 + Е У
где С | - величина привлеченных внебюджетных средств в 1-й год расчетного
периода;
Т - продожительность активности бюджетных инвестиций, лет;
В я - бюджетное финансирование программы в 1-й год ее реализации.
Значение показателя К, показывает: какой объем внебюджетных инвестиций привлекает каждый рубль бюджетных средств, вложенных в региональную социально-экономическую программу, за весь период их активности.
Таким образом, показатель К может служить критерием в случаях:
Х оценки эффективности социально-экономического инвестиционного проекта в целом;
Х определения оптимальных параметров отдельно взятого инвестиционного проекта;
Х ранжирования социально-экономических инвестиционных проектов территории, требующих бюджетного инвестирования, и определения последовательности их реализации;
Х оценки эффективности перспективной программы социальных инвестиционных проектов территории.
2. В части оценки эффективности бюджетных средств, направленных на реализацию ипотечных программ через коэффициент мультипликации налогов:
= Чн-( Г ) <4>
? В"' ' (I + ЕУ
где Ну- размер генерируемых налогов в 1-й год расчетного периода по уму уровню генерации налогов;
К 0 - коэффициент оборачиваемости бюджетных средств.
Он отражает объем налоговых платежей с 1 рубля бюджетного инвестирования за срок осуществления программы.
Чем больше коэффициент мультипликации налогов для рассматриваемого инвестиционного проекта, тем выше его эффективность. И, наоборот, низкое значение коэффициента мультипликации показывает на невысокую значимость бюджетных инвестиций в анализируемой программе и его незначительность для экономики региона.
ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Амян К.Г., Ннконхина С.А. Проблемы управления хозяйственной деятельностью в условиях особо охраняемого эколого-курортного региона// Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы 11-й Науч.-практ. конф. 22 апр. 2005 г. / Редкол.: Е.Б. Смирнов, С.Н. Максимов (отв. ред.) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2005.-0,18/0,09 п.л.
2. Николихина С .А., Половннкова H.A. Создание и внедрение систем качества на строительных предприятиях региона // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы 11-й Науч.-практ. конф. 22 апр. 2005 г. / Редкол.: Е.Б, Смирнов, С.Н. Максимов (отв. ред.) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,17/0,08 п.л.
3. Николихина С.А., Половннкова H.A. Современное состояние жилищной сферы Санкт-Петербурга // Социально-экономические проблемы регионального развития: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 0,35/0,17п.л.
4. Николихина С.А. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы в Санкт-Петербурге // Социально-экономические проблемы регионального развития: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 0,3 п.л.
5. Николихина С.А. Формирование эффективного механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства мегаполиса в современных условиях // Известия ИГЭА, №3 (48), Иркутск, 2006. - 0,3 п.л.
Подписано в печать Формат 60x84 Печ. О. Тнрж ма. Заир
№ПК СП6ГИЭУ. Ш002, Сагосг-Петербург, ул. Марата, 31
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Николихина, Светлана Анатольевна
Введение.
Глава 1 Анализ состояния жилищного строительства в РФ в условиях экономического роста.
1.1 Ретроспективный анализ проблем жилищного строительства в России.
1.2 Современное состояние и перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса.
1.3 Критический анализ современного состояния жилищной сферы Санкт-Петербурга.
Глава 2 Развитие жилищного строительства в мегаполисе за счет внебюджетных источников.
2.1 Развитие системы инвестиционного обеспечения жилищного строительства в России и основные направления ее совершенствования.
2.2 Современные методы и инструменты ипотечного кредитования и перспективы его развития в России.
2.3 Моделирование оптимального развития жилищного строительства Санкт-Петербурга в краткосрочной перспективе.
Глава 3 Методические основы выбора и оценки экономической эффективности программы ипотечного кредитования жилищного строительства.
3.1 Методические основы формализации выбора программы ипотечного кредитования жилья на региональном уровне.
3.2 Совершенствование подходов к оценке экономической эффективности инвестиций в сфере строительного производства.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование эффективного механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства мегаполиса в современных условиях"
Актуальность темы исследования. Инвестиционные процессы в рыночной экономике в целом формируют макроэкономическую ситуацию и определяют перспективы дальнейшего развития. Переход к рыночной экономике, появление многообразных форм собственности, отказ от жесткого централизованного планирования вызвали необходимость поиска новых подходов и решений к управлению экономическими процессами, изменения инвестиционной политики государства и предприятий, структуры инвестиционной сферы, состава и роли инвесторов на рынке инвестиций. При различных состояниях экономики возникают особые механизмы функционирования процесса инвестирования.
По мнению многих авторов ( Бауер Р., Беренс В., Боссерт В.А., Бузырев В.В., Бухвальд Е.М., Горбунов А.А., Завлин П.Н., Каплан JI.M., Когут А.Е., Кулибанов B.C., Львов Ю.А., Рохчин В.Е., Хольг Р.Н., Хавранек П.М., Ханко Я., Чекалин B.C., Gerber H.U., Levy Н.) дожен быть разработан специфический инструментарий привлечения в жилищное строительство внебюджетных источников инвестиций, включающий разработку оптимального регулирования процесса и повышение его эффективности в условиях экономического роста [7,12,16,19,20,22,26,34,44,48,57,94].
Большая инерционность экономического механизма и недопустимость в новых условиях распыления инвестиций предопределяют высокую важность инвестиционного института в развитии экономической системы.
В современных условиях проблема поиска источников инвестирования дожна решаться комплексно с учетом факторов, действующих как на федеральном, так и на региональном уровне.
Основной задачей региональной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства дожно стать формирование благоприятного инвестиционного климата и поиск рациональных направлений вложения инвестиций с учетом общей экономической конъюнктуры в стране. Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ формирование эффективного механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства мегаполиса в современных условиях.
В соответствии с указанной выше целью были поставлены и решены следующие задачи:
1. Анализ факторов, влияющих на спрос на жилье в крупном городе;
2. Исследование организации жилищного строительства в крупном городе в условиях экономического роста;
3. Определение принципов действия и методов функционирования экономического механизма регулирования инвестиционного процесса;
4. Определение источников и направлений инвестирования жилищного строительства крупного города (на примере Санкт-Петербурга);
5. Анализ возможностей инвестиционно-строительного комплекса региона по удовлетворению спроса населения на жилье;
6. Разработка комплексной модели оптимального планирования структуры жилищного строительства крупного города;
7. Уточнение методов оценки эффективности инвестиционных проектов в части оценки эффективности инвестиционных проектов ипотечного кредитования жилья и оценки эффективности бюджетных средств, направленных на реализацию ипотечных программ.
Предметом исследования являются основные институты инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города в условиях экономического роста.
В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс нового строительства и реконструкции жилого фонда, рассматриваемый с точки зрения эффективности инвестиционной программы, сформированной за счет внебюджетных источников.
Выбор данного объекта исследования продиктован необходимостью целенаправленного управления инвестиционным процессом на уровне строительного предприятия и региона, научного обоснования и повышения эффективности инвестиционных программ, сформированных за счет внебюджетных источников в условиях экономического роста.
Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам рыночных отношений, организационно-инвестиционной деятельности, нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам инвестирования и жилищного строительства, оценки эффективности инвестиционных проектов.
В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования, оценки экономической эффективности инвестиций.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:
- с позиций ретроспективного подхода систематизированы проблемы жилищного строительства России, выявлена объективная необходимость защиты социально уязвимой группы населения в процессе жилищной реформы, что, прежде всего, выражается в предоставлении услуг в нужном объеме и хорошего качества;
- проанализированы возможности инвестиционно-строительного комплекса региона по удовлетворению спроса населения на основе расчета апостериорных вероятностей достижения прогноза потребности в жилье, полученного в виде сочетания адаптивного и экспертного прогноза изменения структуры спроса и анализа реального объема и структуры предложения на первичном и вторичном рынке жилья с экстраполяцией на среднесрочную перспективу;
- произведена стратификация механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья по величине среднедушевых доходов населения в крупном городе с обоснованием выбора действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, с учетом преимуществ и недостатков и привязкой к потребительским группам населения в зависимости от уровня доходов;
- разработана комплексная модель оптимального планирования структуры жилищного строительства крупного города, при этом в основу формирования вектора оптимальной структуры коммерческого и социального жилья положены различные концепции удовлетворения жилищных потребностей: для социального жилья это стремление приблизить размер существующего регионального фонда социального жилья к величине потребности населения в нем, для коммерческого жилья- удовлетворить стремление инвестора получить максимальный объем комфортного жилья при оптимальной цене этого жилья;
- произведено уточнение методики оценки эффективности инвестиционных проектов в части оценки эффективности инвестиционных проектов ипотечного кредитования жилья через относительную величину привлеченных внебюджетных средств за срок активности бюджетных инвестиций и в части оценки эффективности бюджетных средств, направленных на реализацию ипотечных программ через коэффициент мультипликации налогов.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, методы и модели управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве Санкт-Петербурга доведены до стадии разработки, позволяющей использовать их в практике хозяйствования для повышения рентабельности и совершенствования системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве Санкт-Петербурга.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 статей. Общий объем печатных работ составляет 0,94 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 119 наименований.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Николихина, Светлана Анатольевна
Заключение
Проведенные в диссертации исследования позволяют сделать следующие выводы и рекомендации:
1. Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики нашей страны. Вместе с тем, методы и темпы решения жилищной проблемы существенным образом подвергались трансформации на разных этапах исторического развития страны. Сегодня формирование российской жилищной сферы еще не завершено. Россия нуждается не только в рыночном реформировании жилищного хозяйства, но также в поддерживаемых большинством населения социальных приоритетах, демократизации процессов выработки и реализации жилищной политики и жилищно-строительных программ, а также в градостроительном осмыслении целей и задач развития жилищной сферы.
Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к ее дальнейшему возрастанию.
2. Достаточно успешно развивается инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга:
Х Общий объем инвестиций стабильно растет на 4-15 % в год, однако, нестабильность распределения инвестиций по секторам экономики говорит скорее о том, что в большей степени позитивный рост вызван внешними факторами (крупными инвестициями из вне) и не подчиняется законам стратегического планирования. Иными словами догосрочные планы развития ИСК и мегаполиса в целом могут быть ориентированы на стабильный рост инвестиционного поля, но являются при этом лишь отражением существующих внешних инвестиционных предложений, а не формируют их.
Х Растет устойчиво и показатель ввода жилья. При этом можно говорить о том, что насыщение рынка не предвидится в ближайшей перспективе ( по оценкам экспертов объемы ввода дожны увеличиться как минимум в 2,5 раза для поддержания только простого воспроизводства)
Х Позитивным для стратегического планирования является также то, что видовая структура инвестиций стабильна и при этом растет доля государственных инвестиций. Это позволяет расширить пределы планирования.
Перспективы развития инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге связаны с двумя основными источниками: государственные ресурсы (средства бюджетов и внебюджетных фондов - 23,2%) и частный капитал. Это принципиально разные источники и для каждого из них дожны существовать специальные механизмы привлечения, использования, оценки эффективности.
3. Дальнейший количественный рост жилищного строительства в городах России дожен осуществляться по следующим направлениям: завершение освоения прежних зон массовой застройки и переход, во-первых к реконструкции ветхого и аварийного жилья, во-вторых, к комплексной реконструкции районов в т.ч. хрущевок, в третьих, к застройке промышленных зон в центре городов после вывода оттуда предприятий, в четвертых, увеличение доли современного комфортабельного, в т.ч. элитного жилья.
4. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы. Институциональными основами для развития ипотеки в России являются федеральные законы Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.98 г. №. 102-ФЗ, О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которым установлена обязательная государственная регистрация ипотеки (закон вступил в силу с 1.02.98 г.).
Очевидно, что на текущий момент фактически отсутствует функционирующий механизм догосрочного кредитования жилищной сферы, учитывая, что платежеспособный спрос населения растет микроскопическими темпами, то существующая динамика цен на жилье практически во всех регионах России представляется неестественной и искусственно поддерживаемой.
Очевидно, что чем ниже будет ставка по ипотечным кредитам в системе ипотечного жилищного кредитования, тем большая часть населения получит возможность улучшить свои жилищные условия и тем более мощный импульс к росту получит экономика страны.
В свою очередь, возможность дальнейшего удешевления ипотечных кредитов для населения напрямую зависит от уровня защищенности интересов всех участников механизма ипотечного жилищного кредитования и непосредственно определяется следующими взаимосвязанными факторами:
Х устойчивостью политической воли государственного руководства к сохранению и развитию механизма ипотечного жилищного кредитования;
Х адекватным развитием законодательства (как федерального, так и соответствующего регионального);
Х установлением единых стандартов (т.е. показателей и процедур), а также разработкой типовой документной базы в механизме ипотечного жилищного кредитования.
Дальнейшее обеспечение устойчивого развития механизма ипотечного жилищного кредитования потребует постепенного внесения уточнений в ряд действующих федеральных законов (в первую очередь, в Земельный, Налоговый, Гражданский, Административный, Семейный кодексы, законы О товариществах собственников жилья, Об ипотеке, О залоге, О рынке ценных бумаг и др.), а также принятия ряда новых федеральных законов Одновременно следует приводить им в соответствие региональные и ведомственные нормативно-правовые акты и инструкции.
5. Произведена стратификация механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья по величине среднедушевых доходов населения в крупном городе с обоснованием выбора действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, с учетом преимуществ и недостатков и привязкой к потребительским группам населения в зависимости от уровня доходов.
6. Для определения потенциальных потребителей жилья нужно учитывать степень доступности жилья. При моделировании жилищного строительства необходимо различать коммерческое и социальное жилье. Разработанная комплексная модель оптимального планирования структуры жилищного строительства крупного города, позволяет удовлетворить стремление инвестора получить максимальный объем комфортного жилья при оптимальной цене этого жилья.
7. Эффект мультипликации налогов неодинаков в различных регионах, так как региональные налоговые системы имеют свои особенности как в части перечня налогов, так и их ставок. Он имеет различные количественные значения при рассмотрении вариантов параметров программ ипотечного кредитования жилья в пределах одного региона или города.
Чем больше коэффициент мультипликации налогов для рассматриваемого инвестиционного проекта, тем выше его эффективность.
Произведено уточнение методики оценки эффективности инвестиционных проектов в части оценки эффективности инвестиционных проектов ипотечного кредитования жилья через относительную величину привлеченных внебюджетных средств за срок активности бюджетных инвестиций и в части оценки эффективности бюджетных средств, направленных на реализацию ипотечных программ через коэффициент мультипликации налогов.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Николихина, Светлана Анатольевна, Санкт-Петербург
1. Алексеев Н. И. Жилье и рынок. М.: Б. и., 1991. 44 с.
2. Асаул Н. А., Вахмисмтров А. И. Роль корпоративных объединений в системе управления региональным строительным комплексом. СПб.: Стройиздат, 2003.
3. Баринов В. Т. Муниципальные облигации. Выпуск и размещение. Ч IVI.: Русская Деловая Литература, 1997. Ч 160 с.
4. Бекина Т. Д. Жилищная реформа в России: проблемы и перспективы. М.: Вопросы экономики, 1999. 303 с.
5. Бессонова Н. Е. Жилищно-коммунальное хозяйство как объект управления // Экономический механизм управления в отраслях городского хозяйства: Сб. Л.: ЛИЭИ, 1987. С. 60-66.
6. Большая Советская Энциклопедия. М.: Советская энциклопедия, 1932. Т. 25. 624 с.
7. Бузырев В. В., Березин А. О. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях мегаполиса (на примере Санкт-Петербурга) // Вестник Инжекона. 2004. Вып. 4(5).
8. Бузырев В. В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М, 2001.
9. Вебер А. Рост городов в XIX столетии. СПб., 1903. 84 с.
10. Власова Л. А. Развитие механизма облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере. Диссертация канд. экон. наук, Иваново: ИГАСА, 2004.
11. Гаделия Д.Г. Стратегическое планирование развития инвестиционно-строительного комплекса мегаполиса. СПб.: СПбГИЭУ, 2005. -236 с.
12. Города России в 1910 г.: Статист. Сб. Петроград, 1914. 304 с.
13. Гринчель Б. М., Костылева Н. Е. Методология и практика городского стратегического планирования. СПб: ИРЭ РАН, 2000.
14. Дмитриев Н. Г. Жилищный вопрос. М, 1973. 207 с.
15. Егорова Н. Е., Хачатрян С.Р., Фонтана К.А. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. М., ЦЭМИ РАН,1998.-90 с.
16. Ежегодный бюлетень жилищной и строительной статистики стран ЕЭС (1975-1989). Нью-Йорк: ООН, 1975-1989. 178 с.
17. Ершова С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов. СПб.: СПбГИЭА, 1999.
18. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. СПб.: Наука, 1998. 290 с.
19. Закон РФ № 4218-1 от 24.12.92 Об основах федеральной жилищной политики //Российская газета. 1993. 23 января.
20. Застройщики предлагают комфорт // Современное строительство.1999. №29. С. 12.
21. Инструкция по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений. СН 509-78. М.: Стройиздат, 1979.
22. Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве. СН 423-71. М.: Стройиздат, 1979.
23. Каплан Е. JI. Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2005 году: Обзор. СПб.: Со-юзпетрострой, 2006.
24. Каплан Л. М. Три века строительства Санкт-Петербурга // Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга. СПб.: Союз-петрострой, 2003. T.I.
25. Кияненко К. В. Жилищная система Голандии // Жилищное строительство. 1999. № 3. С. 23.
26. Краснянский JI. Н. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве (Состояние, проблемы, пути решения). М.: ЗАО лиздательство Экономика 2001г. 254 с.
27. Лимаренко В. И. Ипотека: шаг за шагом. Саров: Альфа, 1999. 211 с.
28. Лимаренко В. И. Дом для Вашей семьи на Большой Воге: проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров.: Изд. Альфа, 1998.
29. Лимаренко В. И. Ипотека? Шаг за шагом. Саров: изд. Альфа, 1999.
30. Лимаренко В. И. Ипотечное кредитование жилищного строительства в России: состояние, проблемы, пути развития// Экономика строительства. 2000, № 5.
31. Лукина 3. Механизм жилищных сбережений граждан.-Риэтер, 1998, №3, №4.
32. Макарова Н. В., Трофимец В.Я. Статистика в Excel: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2002. - 368 е.: ил.
33. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов, утвержденных министерством Экономики РФ, Министерством Финансов РФ, Государственным Комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 г. № ВК 477.
34. Народное хозяйство СССР в 1990 г.: Статистический ежегодник // Госкомстат СССР. М.: Финансы и статистика, 1991. 752 с.
35. Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья Материалы 1-го международного конгресса 25 ноября 2005 года г. Москва. Изд-во Бюлетень недвижимости2005 г.
36. Обозов С.А. Формирование инвестиционного потенциала предприятий промышленности, строительства и городского хозяйства. Н.1. Новгород: НГУ, 1998.
37. Петров В. До каких пор мы будем иметь новые квартирные платы // Коммунальное хозяйство. 1926. № 21-22. С. 56-58.
38. Петухов А.Б. Догосрочное инвестирование и кредитование жилищного строительства дотационного региона. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2005.-223 с.
39. Платонов A.M. Кредитование жилищного строительства: Учебное пособие Екатеринбург: УГТУ-УПИ, 2002
40. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. Свод правил. СП 11-101-95. М.: 1995.
41. Проект федерального закона О строительных сберегательных кассах №246390-3. Москва, Государственная Дума Российской Федерации 09.10.2002.
42. Проект Федерального закона РФ "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" № 63092-3 от 6 марта 2001 г.
43. Проект. Рекомендации парламентских слушаний Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в Российской Федерации. Москва, Государственная Дума Российской Федерации 26 ноября 2002 года.
44. Проект. Рекомендации парламентских слушаний О жилищных строительных сбережениях граждан в Российской Федерации. Москва, Государственная Дума Российской Федерации 16.05.2002.
45. Прокопцева Е.Б. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России М.: ООО "Вершина", 2004. - 256 с.
46. Проспект эмиссии облигаций жилищного займа АООТ "Ивановская домостроительная компания". 1995 г.
47. Радченко И.С. Квартира в кредит: 10 шагов к успеху. Рынок ценных бумаг. 2003. № 9
48. Радченко И.С. Проблемы формирования рынка ипотечного кредитования на современном этапе // Материалы второй всероссийской конференции: Ипотечное кредитование в России / ИА АК&М, 31 марта 2004 года.
49. Развитие механизма ипотечного кредитования жилья в Ивановской области / А.Б. Петрухин, В.И. Ларин, Н.А. Щербакова, Т.Н. Кулигина; Под ред. А.Б. Петрухина Иваново, ИГАСА, 2003. - 235 с.
50. Рацкевич К. Точку роста застопорило. // Белорусская газета. -2000. №4.
51. Результаты внедрения системы Эффект в городах России. Ипотека. Опыт регионов, №1-2, 1999 г.
52. Решение о проекте Федерального закона № 63092-3 "Об ипотечных ценных бумагах" от 4 февраля 2002 г. № 324 // Федеральное собрание РФ. Государственная Дума. Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам.
53. Ронжина О. Квартирный вопрос Строй и Живи. // Ульяновск сегодня. 2002. № 19.
54. Российская архитертурно-строительная энциклопедия. В 5 т. М.: Альфа, 1996. Т. 3.
55. Российская газета. 1999. 14 июля.
56. Российская экономика: прогнозы и тенденции. М.: Госкомстат России, 2001. №42, 45. С. 2-3.
57. Российский статистический ежегодник / Госкомстат России. М., 1997. 799 с.
58. Российский статистический ежегодник. 2003: Стат. сб./ Госкомстат России. М.:, 2003. - 705 с.
59. Рохчин В.Е., Филиппов А.И. Социально-экономическое развитие муниципальных образований. Методология разработки концепции и механизм ее реализации. СПб., 1996.-С.48-62.
60. Руководство по выбору проектных решений в строительстве. М.: Стройиздат, 1982.
61. Рыжков О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании.- Рынок ценных бумаг, 1995, № 18.
62. Рынки недвижимости и развития городов: российская реформа и международная практика/ под ред. Л.Э.Лимонова. СПб, 1994.-256 с.
63. Рынок жилья в переходной экономике / Под ред. Е.В. Орешкович. -Киров: ГИПП Вятка, 2002. 896 с.
64. Рэй Кристина И. Рынок облигаций. Торговля и управление рисками: Пер. с англ. (серия Зарубежный экономический учебник), -М,: Дело, 1999.-600 с.
65. Рэй Кристина И. Рынок облигаций. Торговля и управление рисками: Пер. с англ. (серия Зарубежный экономический учебник), -М,: Дело, 1999.-600 с.
66. Сатыков С. Муниципальный жилищный заем трудно, но возможно // Рынок ценных бумаг. 1998. № 8. с. 65-70.
67. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. 234 с.
68. Семеняка А.Н. Формирование рынка доступного жилья // Материалы второй всероссийской конференции: Ипотечное кредитование в России / ИА АК&М, 31 марта 2004 года.
69. Сергей Нечаев. Что мешает развитию ипотеки в России? // М2 = квадратный метр, №13(169) 31 марта 2004 года.
70. Сидорова Н.А. Тенденции решения жилищной пробле-мы//Жилищная программа: проблемы и решения/Сост. Е.Д.Лебедева. -М.: Стройиздат, 1990.
71. Симонов Ю. Ф. и др. Жилье и экономический рост. Воронеж: Изд-во Воронеж, гос. ун-та, 1999. 69 с.
72. Сиротина И.А. Кредит под залог: Техника получения. М.: Приор, 1995.-72 с.
73. Система стройсбережений в Германии. Корпорация Жилищная инициатива.-М., 1996.-сЗ-8.
74. Сиятловский В. В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения. СПб., 1902. 161 с.
75. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование .М.: Изд. Аудитор, 1999.
76. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. -СПб., 1997.
77. Смирнова И.В., Смирнов Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования в жилищной сфере//Экономическая политика в области жилищного строительства в условиях рыночных отношений: Сборник научных трудов.-СПб, 1994.-С.47-53
78. Смирнова О. А. Социально-экономические тенденции развития жилищного фонда Санкт-Петербурга. СПб.: Нестор, 2002.
79. Снегирев В. Квартира, которую можно купить в кредит.- Realty Review строительство, 1995, № 6.
80. Собрание постановлений . М.: Политиздат , 1921-1989.
81. Современный финансово-кредитный словарь/ Под общ. ред. М.Г. Лапусты, П.С. Никольского. 2-е изд., доп. - М.: ИНФРА - М, 2002.
82. Соколов Ю.А. и др. Основные принципы организации и направления развития банковской системы России. Иваново: Така, 1996. -211 с.
83. Состояние строительного комплекса и жилищное строительство в России. Аналитический обзор. Январь-сентябрь 2003 г. АО АК&М.
84. Социальное положение и уровень жизни населения России: Статистический сборник. М., 1999. 398 с.
85. Социальное положение и уровень жизни населения России: Статистический сборник. М., 1996. 372 с.
86. Справочник риэтера. М.: Корпорация "Жилищная инициата".1996.
87. СССР и зарубежные страны после победы Великой Октябрьской социалистической революции. М.: Статистика, 1970. 724 с.
88. Статистика. Учеб. пособие. Под ред. Ф.Г. Догушевского и Л.Г. Озеран. М., "Мысль", 1976.
89. Столяров А.И. Российский финансовый рынок: современное состояние и перспективы развития// Ежемесячный теоретический и научно практический журнал. Финансы, № 2, 2004.
90. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России 19911994. М.: Фонд Институт экономики города, 1994. 183 с.
91. Страйк, Косарева Н.Б., Сучков А.Ю."Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России".- Деньги и кредит, 1995, № 8.
92. Строительный комплекс в капиталистической экономике: функционирование экономического механизма и новые явления в развитии / Я. А. Рекитар, В. Б. Кондратьев, Н. А. Сидорова и др. М.: Наука, 1991.
93. Строй и Живи. Актуальный вопрос недели // Ульяновск сегодня. -2002. № 20.
94. Стройсбережение. Избранные аспекты системы и деятельности стройсберкасс. Москва, 23 января 2002.
95. Стройсберкассы: России нужна особая модель. // Квартира Дача Офис. 2002. - №88.
96. Ступин И. Строительные сбережения. Лестница или пирамида? // Квартира Дача Офис. 27.05.2003.
97. Сухов А. Квартира в рассрочку. // АиФ Ульяновск. - 2003. №5.
98. Сычин Д. Проблемы развития рынка региональных займов: взглядинвестора // Рынок ценных бумаг. 2002. № 18. с. 63-65.
99. Тарануха П. Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь? -Рынок ценных бумаг. 2003. № 9.
100. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость.-СПб., 1996.-С.106-195.
101. Типовая методика определения эффективности капитальных вложений. М.: Госстрой СССР, 1988.
102. Титов А. А. Новые способы получения жилья. М., 2000. 368 с.
103. Томчин Г. А. Санкт-Петербург: столица Европы. Путь в XXI веке. СПб: Издательство СПС, 2003.
104. Указ Президента РФ О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы №2281 от 24.12.93 г.
105. Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ
106. Хаддури Дж. Заметки о состоянии рынка жилья в России. М.: Прогресс, 1992. 72 с.
107. Хачатрян С. Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных механизмов в жилищной сфере/ Препринт # WP198/064/- М.: ЦЭМИ РАН, 1998.
108. Хомкалов Г.В. Оценка привлекательности объектовинвестирования: теория и практика. Иркутск: ИГЭА, 2001.
109. Чикишева Н.М. Основы стратегического планирования и анализа предпринимательской деятельности в строительстве: Учеб. Пособие. СПб.: СПбГУЭФ, 1999.
110. Шейнис Д. И. Квартирная плата // Коммунальное хозяйство. 1926. № 15-16. С. 3-6.
111. Шифрин Н. К. Жилищный вопрос. М., 1925. 142 с.
112. Шнеерсон А. И. Что такое жилищный вопрос. М., 1925. 142 с.
Похожие диссертации
- Экономическая оценка потенциала корпоративного предпринимательства в системе региональной экономики
- Диагностика депрессивного состояния экономики региона и механизмы инвестиционного обеспечения ее развития
- Формирование и развитие финансовых инструментов жилищного строительства
- Методические подходы к формированию и развитию программ экологического жилищного строительства
- Формирование стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом комплексности застройки