Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом комплексности застройки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Мартынова, Елена Александровна
Место защиты Санкт-Петербург
Год 2012
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом комплексности застройки"

На правах рукописи

00504361

МАРТЫНОВА ЕЛЕНА АЛЕКСАНДРОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ НОВЫХ РАЙОНОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С УЧЕТОМ

КОМПЛЕКСНОСТИ ЗАСТРОЙКИ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 7 !Л'Г' 2012

Санкт-Петербург 2012

005043619

Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

доктор экономических наук, доцент Федосеев Игорь Васильевич

Чекалин Вадим Сергеевич,

доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет, заведующий кафедрой экономики и менеджмента в городском хозяйстве

Кришталь Владислав Викторович,

кандидат экономических наук,

Национальное объединение строителей НОСТРОИ, г. Москва, ведущий специалист Управления профессионального образования

ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится л30 мая 2012 г. в 11-00 час. на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан л 27 апреля 2012 г.

Научный руководитель: Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

Н.Г. Плетнева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В результате экономических и политических преобразований, осуществляемых в нашей стране с конца прошлого века, радикально изменилась жилищная политика, определяющая новые способы и формы удовлетворения граждан в качественном, комфортном жилье, формирование структуры жилищного фонда различных форм собственности, развитие механизмов привлечения финансовых ресурсов к осуществлению проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства на основе консолидации средств инвесторов.

Комплексное развитие районов нового жилищного строительства является экономическим фактором развития региона, позволяющим осуществлять капитальные вложения в объекты жилой, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, осваивать свободные площадки, обеспечивать занятость населения и повышать уровень качества его жизни. При этом в отличие от проектов, реализуемых исключительно по рыночной логике (то есть с целью извлечения прибыли), развитие новых районов жилищного строительства в меньшей мере связано с колебаниями рынков. Это объясняется тем, что инвестиции в инфраструктуру создают экономический эффект в догосрочной перспективе. Также возникает опосредованный эффект Ч через развитие смежных видов деятельности.

Необходимость формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства обусловлена необходимостью обеспечения равновесия между объемами жилищного строительства и качеством создаваемой среды обитания для достижения комплексного -экономического и социального - эффекта. Для того чтобы проекты развития новых районов жилищного строительства не только преследовали цели извлечения коммерческой выгоды, но и были социально ориентированными, то есть способствовали достижению цели государственного масштаба - повышению качества жизни населения, необходима особая форма взаимодействия государственной власти и бизнеса.

Несмотря на то, что комплексное освоение территорий обрело за последние годы и большой интерес со стороны научных кругов, и государственную поддержку, а также на некоторые изменения в российском законодательстве в части требований по обеспечению вводимого жилья различными видами инфраструктуры, проблемы комплексности застройки, обоснованности и ресурсной обеспеченности начинаемых проектов, планомерности и своевременности действий, сбалансированности развития новых жилых районов до сих пор не решены.

Таким образом, актуальность темы исследования определяется необходимостью стратегического подхода к планированию развития новых районов жилищного строительства и обусловлена, во-первых, высокой социально-экономической значимостью комплексного развития новых районов; во-вторых, необходимостью научного обоснования методологии взаимодействия государства и бизнеса в ходе реализации проектов комплексного освоения территорий.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в теорию и методологию развития жилищного строительства внесли труды отечественных авторов, в числе которых труды А.Н. Асаула, В .В. Бузырева, С.С. Бачуриной, Н.В. Булановой, JI.A. Велихова, В.А. Горемыкина, ВБ. Григорьева, И.А Ильина, АН. Егорова, ВБ. Кришгаля, ЮЛ Панибрагова, А.М. Платонова, Ю.С. Попкова, В .И. Ресина, ИБ. Федосеева, B.C. Чекалина. Изучением проблем комплексного освоения территорий на основе взаимодействия государственной власти и частного бизнеса занимались: В.Г. Варнавский, Г.Ю. Ветров, Б.С. Жихаревич, Л.Э. Лимонов, В.Н. Лившиц, С.Н. Максимов. Однако проблема, связанная с необходимостью совершенствования системы управления проектами развития новых районов жилищного строительства, все еще не решена, что обусловило актуальность темы и задач настоящего исследования.

Целью данного исследования является разработка методических подходов к формированию стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом принципов комплексности застройки.

Реализация указанной цели потребовала постановки и решения следующих задач:

- обосновать социально-экономическую значимость комплексного развития новых районов жилищного строительства, исследовать тенденции их развития и организационно-экономические аспекты осуществления проектов застройки новых районов;

- провести анализ сущности комплексной жилой застройки новых районов жилищного строительства и определить показатели комплексности застройки;

- проанализировать существующую законодательную и нормативную базу градостроительного планирования с целью выявления причин некомплексности развития жилой застройки в Санкт-Петербурге, а также определения направлений совершенствования регулирования градостроительной деятельности;

- дать определение понятию стратегия развития новых районов жилищного строительства;

- описать механизм формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства с применением процессного подхода в части принципов моделирования бизнес-процессов;

- определить основной целевой ориентир стратегии развития новых

районов жилищного строительства в виде обобщающего показателя

комплексности жилой застройки;

- для достижения основного целевого ориентира стратегии разработать дерево целей, включающее три уровня: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, требующие решения в каждом из направлений, и конкретные задачи в составе указанных проблем;

- разработать организационно-экономический механизм взаимодействия органов федеральной и региональной власти с представителями частного бизнеса, способствующий эффективному управлению проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства;

- разработать методику комплексной рейтинговой оценки проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства, претендующих на государственную поддержку, включающую учет финансовых показателей заявителей, нефинансовых характеристик и рисков проекта.

Объектом исследования является система взаимоотношении субъектов регионального инвестиционно-строительного комплекса, определяющих стратегическое развитие новых районов жилищного строительства на принципах комплексности.

Предметом исследования выступают процессы стратегического планирования развития новых районов жилищного строительства.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились концептуальные и теоретические положения по проблемам комплексного освоения территорий. Кроме того, автором использовались труды ведущих российских и зарубежных ученых в области девелопмента объектов недвижимости и земли, стратегического планирования, современной методологии проектного управления и проблем управления сложными инвестиционно-строительными проектами.

При проведении диссертационного исследования автором применяся ряд общенаучных методов исследования: анализ и синтез, сравнительный анализ, структурно-функциональный, системный подходы и пр.

Статистическую и информационную базу исследования

составили материалы научных изысканий российских и зарубежных экономистов, законодательные и нормативно-правовые акты Государственной Думы РФ, Указы Президента, постановления Правительства РФ, законодательные акты регионального уровня, статистические обзоры Петростата; информационно-аналитические обзорные материалы консатинговых фирм, материалы общероссийских и региональных научных конференций, публикации в общеэкономических,

отраслевых периодических изданиях по исследуемой проблематике Использована информация из глобальной компьютерной сети Internet.

Научная новизна исследования. В процессе исследования получены и выносятся на защиту следующие основные результаты:

- предложено применение процессного подхода к описанию ключевых этапов формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства; в рамках процессного подхода формализовано определение данного понятия;

- обосновано использование в качестве конечной цели стратегии управления застройкой новых районов достижения максимального значения обобщающего показателя ее комплексности;

- в рамках стратегии целевого управления комплексной застройкой новых жилых районов города разработано дерево целей, включающее три уровня: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, требующие решения в каждом из направлении, и конкретные задачи, выпонение которых необходимо для решения указанных проблем;

- сформирован организационно-экономический механизм управления проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства, основанный на принципе разделения финансовых и материально-технических потоков, активов и имущества в формате государственно-частного партнерства, центральным звеном которого является специализированная проектная компания;

- выделены основные функции управления проектной компании создаваемой для представления государственных интересов в сфере реализации проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства и обеспечения рационального баланса между экономическими и социальными целями развития территорий;

- разработана методика системной рейтинговой оценки проектов комплексного развития районов нового жилищного строительства, включающая анализ финансового состояния заявителя и комплекса нефинансовых критериев и позволяющая ввести категории риска с целью обоснования расчета квоты государственного участия в проекте.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов диссертации профессиональными участниками рынка (девелоперами, инвестиционно-строительными компаниями и финансовыми институтами) при формировании стратегий участия в реализации проектов развития районов нового жилищного строительства а также государственными органами в части создания методической основы деятельности государственно-частных партнерств.

Специальность, которой соответствует диссертация. Проблемы решенные в диссертации, соответствуют п.п. 1.3.53. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным

комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве; 1.3.71. Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие программы паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий Паспорта специальности ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

Апробация работы. Разработанные в диссертационной работе подходы и методы использовались при создании системы региональных методических документов в строительстве, обеспечивающих эффективность работы петербургского строительного комплекса и улучшение организационно-технологического порядка в проектировании и строительстве, а также при реализации целевых программ, предусматривающих привлечение бюджетных и внебюджетных источников финансирования, по которым Комитет по строительству определен государственным заказчиком, испонителем или является координатором. Научно-методические разработки проведенного исследования внедрены в учебный процесс ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический

университет.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,74 п.л., в т.ч. 3 публикации в журналах, официально одобренных ВАК РФ.

Объем и структура работы. Диссертация содержит 164 страницы, из них 137 страниц основного текста, 10 таблиц и 24 рисунка, список литературы из 126 наименований.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Во введении обоснована актуальность разработки методических подходов к формированию стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом принципов комплексности застройки, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, а также отражены теоретико-методологические основы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования.

В первой главе Практические и теоретические проблемы комплексной жилой застройки новых городских территорий обоснована социально-экономическая значимость комплексного развития новых районов жилищного строительства, исследованы тенденции их развития, проанализирована законодательная и нормативная база

градостроительного планирования с целью выявления причин некомплексности развития жилой застройки в Санкт-Петербурге, а также определения направлений совершенствования регулирования градостроительной деятельности.

Во второй главе Сущность и методические основы разработки стратегии комплексного развития новых районов жилищного строительства описан механизм формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства с применением процессного подхода; обоснована конечная цель стратегии в виде обобщающего показателя комплексности жилой застройки; разработан организационно-экономический механизм взаимодействия органов федеральной и региональной власти с представителями частного бизнеса.

В третьей главе Совершенствование методики оценки эффективности проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства проведен анализ механизма государственной поддержки проектов комплексного развития территорий, в том числе изучена методика и критерии отбора проектов, инструменты и порядок государственного финансирования; разработана методика системной рейтинговой оценки проектов развития новых районов жилищного строительства, претендующих на государственную поддержку.

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.

И. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Предложено применение процессного подхода к описанию ключевых этапов формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства; в рамках процессного подхода формализовано определение данного понятия.

Сущность процессного подхода заключается в представлении деятельности по достижению цели как совокупности взаимосвязанных процессов. Для решения задачи формализованного описания процессов в США в 70-х годах XX в. была разработана программа комплексной компьютерной поддержки, в рамках которой позднее была предложена методология функционального моделирования, отражающая принципы процессного подхода.

Согласно данной методологии, процесс представляется в виде функционального блока, который преобразует входы в выходы при наличии необходимых механизмов (ресурсов) в управляемых условиях. Для процесса формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства входящей информацией является набор данных о планируемых к освоению территориях; управляющим воздействием обладают законодательные, нормативно-правовые акты, общегородские стратегии и программы и т.п.; механизм формирования стратегии

представляет собой совокупность ресурсов и способов их соединения; на выходе процесса - непосредственно сама стратегия развития. Процесс формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства представлен на рис. 1.

В целях диссертационного исследования под стратегией развития новых районов жилищного строительства предлагается понимать систему представлений о целевых ориентирах, отображающих различные аспекты качества жизни будущего населения, и об основных организационных действиях, направленных на достижение заданных ориентиров, четко взаимосвязанную с перспективными целями городского развития и учитывающую складывающуюся и прогнозируемую экономическую конъюнктуру.

Обосновано использование в качестве конечной цели стратегии управления застройкой новых районов достижения максимального значения обобщающего показателя ее комплексности.

Целевое управление комплексной застройкой новых жилых районов города представляет собой комплекс научно-технических, производственных, организационных и социально-экономических мероприятий, направленных на достижение главной (конечной) цели -поного решения проблемы комплексности застройки. Реализация целевого управления призвана значительно повысить эффективность проводимой в этой области работы путем выделения всей совокупности задач по обеспечению комплексности жилой застройки, определения последовательности их решения.

В общем виде конечная цель может быть сформулирована как достижение максимальных значений показателей комплексности:

К (Ког:-,К,:,К\.,Кпх,К,,К:Д) -Х шах, (1)

О < К < 1,

где Кобел - уровень социального, культурно-бытового и коммунального

обслуживания населения;

КД - коэффициент комплексности жилищного строительства;

К'к - коэффициент комплексности застройки;

К"к- коэффициент комплексности ввода объектов строительства;

К0 - коэффициент опережения инженерной подготовки территорий;

Ксв - коэффициент своевременности выпонения работ по инженерному

оборудованию и благоустройству.

В рамках стратегии целевого управления комплексной застройкой новых жилых районов города разработано дерево целей, включающее три уровня: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, требующие решения в каждом из направлений, и конкретные задачи, выпонение которых необходимо для решения указанных проблем.

Градостроительный кодекс РФ, Генеральный план развития города, градостроительный регламент, СНиП, ТСН, федеральные, региональные и городские стратегии и программы и др. законодательные и нормативно-правовые акты

Социальные, экономические, правовые требования

1.1 .Установление принципов формирования стратегии

приоритеты СОЦ.-ЭК. развили, сложившиеся тенденции город ского развитая

Характеристики планируемой к освоению территории_

Прогноз социальной и демографической срукурь

Существующие механизмы взаимодействия швсга и бюнес-срукур

Инновационные разработки и предложения в часта взаимодействия адасти и бизнеса

Принципы

[^.Определение миссии

.З.Формулиро-вание целевых ориентиров

1.4,Определение

(или разработка)

инструментов

достижения

целевых

ориентиров

Организационно-экономический механизм управления проектами развития новых районов

1 ^.Представление разработанных положений в виде единой концепции, обеспечивающей выпонение миссии

Стратегия развития новых районов жилищного строительства

Разработчики, аналитики, консультанты, методы, программные продукты Рис. 1. Процесс формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства

Реализация целевого управления зависит от решения ряда проблем и задач по совершенствованию управления комплексной застройкой жилых районов. Все они могут быть представлены в виде дерева целей -системы, имеющей иерархическую структуру, верхнему уровню которой соответствует главная цель. Первый уровень предложенного дерева целей представлен на рис. 2.

4 > и о а а л л л ч

1.1. Совершенствование системы градостроительных нормативов

1.2. Повышение роли проектов размещения нового строительства на очередной планируемый период в обоснованиях проектов комплексной жилой застройки

1.3. Реализация требований комплексности проектов детальной планировки жилых районов

.4. Совершенствование проектирования комплексной застройки новых районов

2.1. Определение источников финансирования комплексной застройки

2.2. Осуществление непрерывного финансирования проекта комплексной застройки

3.1. Контроль соответствия производственных мощностей подрядных организаций требованиям проекта

3.2. Повышение ответственности подрядных организаций за осуществление комплексной жилой застройки

3.3. Формирование организационно-экономического механизма управления проектом комплексной застройки __

^4.1. Создание единого массива данных о состоянии комплексной застройки новых районов

4.2. Разработка методики анализа и оценки состояния . комплексной застройки новых районов

Рис. 2. Целевое управление проектами комплексного развития

районов нового жилищного строительства. Дерево целей. Основные направления совершенствования комплексной застройки

Сформирован организационно-экономический механизм управления проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства, основанный на принципе разделения финансовых и материально-технических потоков, активов и имущества в формате государственно-частного партнерства, центральным звеном которого является специализированная проектная компания.

Организационно-экономический механизм проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства - это система взаимодействия органов федеральной власти, субъекта Федерации (государственный сектор) и частного бизнеса (инвесторов, девелоперских и строительных компаний), способствующая эффективному управлению и реализации проектов.

Распределение ролей участников в модели партнерства может быть следующим (рис. 3).

- Создание зон градостроительного регулирования с особым порядком согласования градостроительной документации

- Предоставление государственных гарантий для привлечения

Федеральные власти

Субъект Федерации

- Определение правового статуса проектов

-Приоритетное финансирование в рамках государственных программ

- Целевое финансирование развития инфраструктуры

-Строительство инфраструктуры -Юридическая поддержка проекта - Финансовая поддержка проекта за счет средств областного бюджета -Предоставление гарантий по

инвестициям в инфраструктуру

финансовых ресурсов

Комплексное развитие новых

Муниципалитет

районов жилищного деВелоперы и инвесторы

строительства

- Предоставление земельного у|_

- Строительство инфраструктуры

- Обеспечение юридической поддержки проекта

- Предоставление гарантий участникам -Предоставлениев концессию

объектов ЖКХ

- Финансирование строительства

- Выкуп объектов социальной инфраструктуры

_I- Разработка проектной

документации, в т.ч. по инженерным сетям

-Обеспечение инвестиций

- Соинвестирование в развитие социальной инфраструктуры;

- Строительство и управление объектами недвижимости

-Создание объектов малой энергетики в энергодефицитных районах

Рис. 3. Функции участников проектов развития новых районов жилищного строительства

Особый статус участников государственно-частного партнерства, а также приоритет общественно значимых целей егр функционирования, включая социальный характер получаемых выгод и преимуществ, определяет особую систему экономических отношений между ними.

С учетом выработанной структуры мероприятий, необходимых для успешного осуществления проекта комплексной застройки, разработан организационно-экономический механизм реализации проектов (рис. 4).

Рис. 4. Организационно-экономический механизм управления проектами комплексного развития районов нового жилищного строительства

Проектная компания, осуществляющая проект комплексного развития нового района жилищного строительства в формате государственно-частного партнерства, реализует государственные интересы, имеет корпоративную форму управления, юридически относится к категории коммерческих организаций, поностью подпадает под юрисдикцию Федерального закона Об акционерных обществах и иных норм акционерного права Российской Федерации и в то же время не ставит своей основной целью получение прибыли - точнее, пытается обеспечить баланс между прибыльностью деятельности и достижением общегосударственных интересов.

Выделены основные функции управления проектной компании, создаваемой для представления государственных интересов в сфере реализации проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства и обеспечения рационального баланса между экономическими и социальными целями развития территорий.

Основные функции управления проектной компании, реализующей государственные интересы в сфере проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства представлены в табл. 1.

Таблица 1

Основные функции управления проектной компании_

Функции управления Стратегическое управление инвестициями Тактическое управление инвестициями

1. Планирование Планирование соответствия социальных и экономических целей и критериев компании в целом и отдельных проектов комплексного развития новых районов Планирование денежных потоков, ликвидности, прибылей и убытков, возможности получения банковского кредита и т.п.

2. Организация Организация взаимодействия с соответствующим государственным органрм, с одной стороны, руководством предприятий, госпакетами которых управляет компания, - с другой, и собственными миноритарными акционерами - с третьей, с целью максимально поного достижения поставленных целей Внутреннее управление инвестициями, охватывающее процессы формирования и размещения инвестиционных ресурсов, покрытия непредвиденных расходов, создания резервов и т.п. Внешняя организация предусматривает рациональные взаимоотношения с коммерческими банками и третьими лицами по поводу привлечения заемных инвестиционных ресурсов

3. Мотивация Оптимизация соотношения дивидендных выплат и средств, направляемых на реинвестирование Организация систем материального стимулирования инвестиционных менеджеров компании с целью обеспечения максимально возможной объективности и результативности их деятельности

4. Контроль Внутренний контроль и аудит инвестиционных проектов комплексного развития нового района строительства, построение прозрачной и одновременно защищенной системы управления инвестициями Текущий контроль за формированием и использованием инвестиционных ресурсов, оперативное реагирование на замечания Федеральной службы по фондовым рынкам и сторонних аудиторов

Разработана методика системной рейтинговой ог)енки проектов комплексного развития районов нового жилищного строительства, включающая анализ финансового состояния заявителя и комплекса нефинансовых критериев и позволяющая ввести категории риска с целью обоснования расчета квоты государственного участия в проекте.

Основным принципом создания методики комплексной рейтинговой оценки проекта развития нового района жилищного строительства и его заявителя дожна явиться идентификация риска партнерства по трем направлениям: соответствие интегральных показателей эффективности проекта установленным критериям, оценка кредитоспособности и финансовой устойчивости заявителя, формализация нефинансовых характеристик заявителя и проекта (рис. 5).

Методика рейтинговой оценки

1. Оценка эффективности проекта с использованием критериальных значений интегральных показателей 2. Анализ финансового состояния заявителя 3. Экспертная оценка нефинансовых характеристик проектов и заявителя на основе многофакторной модели

Расчет итогового бала проекта

Присвоение рейтинговой группы

Определение позиционного лимита

Расчет квоты государственного софинансирования

Рис. 5. Агоритм комплексной рейтинговой оценки проектов развития районов нового жилищного строительства

Оценка показателей эффективности производится по формуле:

В'ГГ = X * Н

где - бал интегральных показателей -й группы;

^ - ранг (важность) интегральных показателей 1-й группы, (%).

Расчет бала финансовой оценки заявителя производится по

формуле (3).

В [т Цщ * Щиц , (3)

где Pf,,u - бал финансовых показателей i-й группы;

Rf.,.. - ранг (важность) финансовых показателей i-й группы, %.

Экспертный анализ проекта и заявителя по группам факторов дожен являться неотъемлемой частью рейтинговой оценки. Целью данного анализа является формализация нефинансовых факторов, влияющих на эффективность реализации проекта комплексного развития территории. Общий бал экспертной оценки (Вехр) представляет собой сумму произведений оценки качества проекта и оценки качества заявителя на соответствующий ранг:

где Qjj - оценка качества проекта, (бал);

Q} - оценка качества заявителя, (бал);

R-j fX[l - ранг группы факторов Качество проекта;

R , ехр - ранг группы факторов Качество заявителя.

Составляющие, финансовой, интегральной и экспертной оценки входят в итоговую оценку в базовой пропорции веса 40/30/30 (рис. 6).

Оценка эффективности проекта (S,-.), бал Оценка финансового состояния заявителя {В,.,), бал Экспертная оценка (8ix?), бал

Рейтинговый бал (кгом, )=40%*3cU+30%*(B,:n+Bfxp) =

Рис. 6. Порядок определения рейтингового бала

Шкала рейтингов, сгруппированная на основе бальной оценки, получаемой по результатам комплексного анализа заявителя и проекта, может быть приведена в соответствие рейтингам международных агентств и укрупненной группе по оценке финансового положения в соответствии с Положением ЦБ РФ №254-П (табл. 2).

Для каждой рейтинговой группы определен позиционный лимит, характеризующий максимальную долю вложения государственных средств

(федеральных и региональных) в проект комплексного развития нового района жилищного строительства.

Таблица 2

Карта соответствия рейтинговых значений и позиционного лимита

Совокупный бал № рейтинговой группы Название группы Оценка устойчивости по 254-П S&P и прочие агентства Vloody's Позиционный лимит

Свыше 89 1 Наивысший спекулятивный Хорошее ВВ+ Bai 50%

Свыше 82 2 Высоконадежный ( +) Хорошее вв Ва2 45%

Свыше 70 3 Высоконадежный Среднее вв- ВаЗ

Свыше 61 4 Высоконадежный (-) Среднее

Свыше 57 5 Надежный (+) Среднее в+ В1 40%

Свыше 53 6 Надежный Среднее в+ В1

Свыше 48 7 Надежный (-) Среднее в+ В1 30%

Свыше 44 8 Удовлетворительный (+) Среднее в В2 25%

Свыше 40 9 Удовлетворительный Среднее в В2 20%

Свыше 36 10 Удовлетворительный (-) Среднее в В2 15%

Свыше 30 11 Посредственный (+) Среднее в- ВЗ Нет

Свыше 26 12 Посредственный Среднее в- ВЗ Нет

Свыше 22 13 Посредственный (-) Среднее в- ВЗ Нет

Свыше 18 14 Неудовлетворительный (+) Среднее ССС+ Caal Нет

Свыше 12 15 Неудовлетворительный Плохое ССС Саа2 Нет

Свыше 9 16 Неудовлетворительный(-) Плохое ССС- СааЗ Нет

Свыше 5 17 Преддефотный Плохое СС Ca Нет

Доля государственного финансирования проекта, с одной стороны, дожна устанавливаться на основе построения денежного потока по проекту с учетом технико-экономического обоснования проекта и его потребности в государственном финансировании; с другой - в зависимости от рассчитанной рейтинговой группы проекта (то есть, по сути, в зависимости от его рисков) и составлять, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.06.2008 г. №468, не более 50% от общей величины инвестиций проекта.

III. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ

Проведенные исследования состояния и методов управления жилой застройкой позволяют сделать вывод о неудовлетворительном состоянии комплексной застройки новых жилых районов, обусловленном рядом причин, среди которых важнейшими являются: недостаточно эффективная система управления комплексной жилой застройкой и отсутствие

надлежащей ответственности за невыпонение требований к комплексности.

Обеспечение комплексной застройки новых районов города требует объединения отдельных мероприятий в единую систему целевого управления градостроительным процессом на всех его этапах.

В качестве главной цели стратегии развития новых районов жилищного строительства рассматривается поное решение проблемы комплексности нового строительства. При разработке дерева целей стратегии рассмотрены основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, решаемые в каждом из направлений, и конкретные задачи по решению казанных проблем.

Совершенствование системы управления проектами в рамках стратегии развития новых районов основано на модели государственно-частного партнерства, центральным звеном которой является формирование специализированной проектной компании. Применение модели позволяет производить согласование интересов государства и бизнеса, оптимизировать процедуру отбора проектов, фиксировать цели и параметры проектов в программных документах, предоставлять пономочия и гарантии участникам партнерства, обеспечивать управление на основе организационно-экономического механизма.

В качестве практических рекомендаций в работе представлены инструменты по совершенствованию и адаптации существующих методов оценки проектов развития новых районов жилищного строительства. Так, у Инвестиционного консультанта дожна действовать эффективная рейтинговая система, отвечающая двум основным критериям: во-первых, обеспечивать высокую степень дифференциации проектов по степени риска, во-вторых, помимо порядкового ранжирования, она дожна характеризовать вероятность дефота заявителя. Предлагается осуществлять дифференциацию контрагентов по степени риска, определяемой в ходе проведения финансового (коэффициентного) анализа и экспертной оценки деятельности контрагента путем расчета рейтинга на основе взвешивания итоговых балов по инвестиционной, финансовой и экспертной оценке.

IV. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК:

1 .Мартынова Е.А. Программно-целевое планирование развития районов жилой застройки// Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. 2011. Ч Вып. 3(46). С. 302-304. - 0,3 п.л.

2. Мартынова Е.А. Методика комплексной оценки проекта развития нового района жилищного строительства// Вестник ИНЖЭКОНа. Сер.Экономика. 2012. Вып. 1(52). С. 358-361.-0,3 пл.

3. Мартынова Е.А. Исследование критериев эффективности и требований к проектам комплексной застройки, претендующим на государственную поддержку// Вестник Российской академии естественных наук. -М.: РАЕН, 2011.-№15 (2). С. 58-60.-0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в других в изданиях:

4. Мартынова Е.А. Оптимизация процесса реализации проектов комплексной застройки территории в формате государственно-частного партнерства// Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 11: межвузовский сб. науч. тр./ редкол.: В.В. Бузырев, И.П. Нужина, A.M. Платонов (отв. редакторы) и др. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011.-0,35 п.л.

5. Мартынова Е.А. Комплексная жилая застройка: социально-экономическая значимость и проблемы реализации// Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VIII Всероссийской науч.-практ. конф. 22 апреля 2011 г./редкол.: А.Г.Будрин (отв. ред.) - СПб.: СПбГИЭУ, 2011. - 0,18 п.л.

6. Мартынова Е.А., Федосеев И.В. Основы формирования системы целевых показателей эффективности инвестиций в развитие районов жилищного строительства// Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования: материалы межвуз. науч.-практ. конф. 11 февраля 2011 г./ ред. кол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2011. - 0,18/0,9 п.л.

7. Мартынова Е.А. Методика комплексной рейтинговой оценки инновационности проектов развития новых районов жилищного строительства// XI Симпозиум научной молодежи Санкт-Петербурга ВЕК ИННОВАЦИЙ Сборник тезисов докладов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2011. -0,07 п.л.

Подписано в печать гц.оц. 7-0*1 7. Формат 60x84 7|б Печ. л.Л,0 Тираж^СО экз. Заказ ^ g 7

ИзПК СПбГИЭУ 192102, Санкт-Петербург, ул. Касимовская, 5

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Мартынова, Елена Александровна

Введение.

Глава 1. Практические и теоретические проблемы комплексной жилой застройки новых городских территорий.

1.1. Развитие городской среды как объект системного регулирования

1.2. Социально-экономическая значимость комплексной жилой застройки новых городских территорий.

1.3. Понятие, нормативы и показатели комплексности жилой застройки.

Глава 2. Сущность и методические основы разработки стратегии комплексного развития новых районов жилищного строительства

2.1. Процессный подход к формированию стратегии комплексного развития новых районов жилищного строительства.

2.2. Целевое управление комплексной застройкой новых жилых районов города.

2.3. Формирование организационно-экономического механизма управления проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства.

Глава 3. Совершенствование методики оценки эффективности проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства.

3.1. Анализ инструментов государственной поддержки и стимулирования развития проектов комплексной застройки.

3.2. Исследование подходов к расчетам показателей и применению критериев эффективности проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства.

3.3. Разработка методики комплексной рейтинговой оценки проектов развития новых районов жилищного строительства и их заявителей.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом комплексности застройки"

Актуальность темы диссертации

В результате экономических и политических преобразований, осуществляемых в нашей стране с конца прошлого века, радикально изменилась жилищная политика, определяющая новые способы и формы удовлетворения граждан в качественном, комфортном жилье, формирование структуры жилищного фонда различных форм собственности, развитие механизмов привлечения финансовых ресурсов к осуществлению проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства на основе консолидации средств инвесторов.

Комплексное развитие районов нового жилищного строительства является эффективным экономическим фактором развития региона, позволяющим осуществлять капитальные вложения в объекты жилой, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, осваивать свободные площадки, обеспечивать занятость населения и повышать уровень качества его жизни. При этом в отличие от проектов, реализуемых исключительно по рыночной логике (то есть с целью извлечения прибыли), развитие новых районов жилищного строительства в меньшей мере связано с колебаниями рынков. Это объясняется тем, что инвестиции в инфраструктуру создают экономический эффект в догосрочной перспективе. Также возникает опосредованный эффект - через развитие смежных видов деятельности.

Актуальность формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства обусловлена необходимостью обеспечения равновесия между объемами жилищного строительства и качеством создаваемой среды обитания для достижения комплексного -экономического и социального - эффекта. Для того чтобы проекты развития новых районов жилищного строительства не только преследовали цели извлечения коммерческой выгоды, но и были социально ориентированными, то есть способствовали достижению цели государственного масштаба -повышению качества жизни населения, необходима особая форма взаимодействия государственной власти и бизнеса. Участие государства в развитии новых районов жилищного строительства состоит, как правило, в передаче представителям бизнеса прав на земельные участки и обеспечении возврата частных инвестиций посредством предоставления субсидий и государственных гарантий. Используя государственную поддержку, частный бизнес получает доступ к масштабным проектам и защищенность своих инвестиций. Государство же получает эффективного управляющего инвестициями в лице своего бизнес-партнера, снижение бюджетных затрат и коммерческих рисков по проекту.

Несмотря на то, что комплексное освоение территорий обрело за последние годы и большой интерес со стороны научных кругов, и государственную поддержку, а также на некоторые изменения в российском законодательстве в части требований по обеспечению вводимого жилья различными видами инфраструктуры, проблемы комплексности застройки, обоснованности и ресурсной обеспеченности начинаемых проектов, планомерности и своевременности действий, сбалансированности развития новых жилых районов до сих пор не решены.

Таким образом, актуальность темы исследования определяется необходимостью стратегического подхода к планированию развития новых районов жилищного строительства и обусловлена, во- первых, высокой социально-экономической значимостью комплексного развития новых районов; во- вторых, необходимостью научного обоснования методологии взаимодействия государства и бизнеса в ходе реализации проектов комплексного освоения территорий.

Степень разработанности темы исследования. Значительный вклад в теорию и методологию развития жилищного строительства внесли труды отечественных авторов, в числе которых труды А.Н.Асаула, В.В.Бузырева,

С.С.Бачуриной, Н.В.Булановой, Л.А.Велихова, В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, А.Н.Егорова, И.А.Ильина, В.В.Кришталя, Ю.П.Панибратова, А.М.Платонова, Ю.С.Попкова, В.И.Ресина,

A.И.Резника, И.В.Федосеева, В.С.Чекалина.

Изучением проблем комплексного освоения территорий на основе взаимодействия государственной власти и частного бизнеса занимались:

B.Г.Варнавский, Г.Ю.Ветров, Б.С.Жихаревич, Л.Э.Лимонов, В.Н.Лившиц,

C.Н.Максимов.

Однако проблема, связанная с необходимостью совершенствования системы управления проектами развития новых районов жилищного строительства, все еще не решена, что обусловило актуальность темы и задач настоящего исследования.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке методических подходов к формированию стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом принципов комплексности застройки.

Для достижения цели диссертационного исследования автором были поставлены и последовательно решены следующие задачи:

- обосновать социально-экономическую значимость комплексного развития новых районов жилищного строительства, исследовать тенденции их развития и организационно-экономические аспекты осуществления проектов застройки новых районов;

- провести анализ сущности комплексной жилой застройки новых районов жилищного строительства и определить показатели комплексности застройки;

- проанализировать существующую законодательную и нормативную базу градостроительного планирования с целью выявления причин некомплексности развития жилой застройки в Санкт-Петербурге, а также определения направлений совершенствования регулирования градостроительной деятельности;

- дать определение понятию стратегия развития новых районов жилищного строительства;

- описать механизм формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства с применением процессного подхода в части принципов моделирования бизнес-процессов;

- определить основной целевой ориентир стратегии развития новых районов жилищного строительства в виде обобщающего показателя комплексности жилой застройки;

- для достижения основного целевого ориентира стратегии разработать дерево целей, включающее три уровня: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, требующие решения в каждом из направлений, и конкретные задачи в составе указанных проблем;

- разработать организационно-экономический механизм взаимодействия органов федеральной и региональной власти с представителями частного бизнеса, способствующий эффективному управлению проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства;

- разработать методику комплексной рейтинговой оценки проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства, претендующих на государственную поддержку, включающую учет финансовых показателей заявителей и нефинансовых характеристик и рисков проекта.

Объектом исследования является система взаимоотношений субъектов регионального инвестиционно-строительного комплекса, определяющих стратегическое развитие новых районов жилищного строительства на принципах комплексности.

Предметом исследования выступают процессы стратегического планирования развития новых районов жилищного строительства.

Теоретико-методологической базой исследования послужили концептуальные и теоретические положения по проблемам комплексного освоения территорий. Кроме того, автором использовались труды ведущих российских и зарубежных ученых в области девелопмента объектов недвижимости и земли, стратегического планирования, современной методологии проектного управления и проблем управления сложными инвестиционно-строительными проектами.

При проведении диссертационного исследования автор базировася на основах институциональной теории, теории менеджмента и корпоративного управления. Также в работе применяся ряд общенаучных методов исследования: анализ и синтез, сравнительный анализ, структурно-функциональный, системный подходы и пр.

Информационную базу исследования составили материалы научных изысканий российских и зарубежных экономистов, законодательные и нормативно-правовые акты Государственной Думы РФ, Указы Президента, постановления Правительства РФ, законодательные и правовые акты регионального уровня, статистические обзоры Петростата; информационно-аналитические обзорные материалы консатинговых фирм, материалы общероссийских и региональных научных конференций, публикации в общеэкономических, отраслевых периодических изданиях по исследуемой проблематике. Использована информация из глобальной компьютерной сети Internet.

Научная новизна исследования состоит в разработке теоретических и методических положений по формированию стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом роста комплексности застройки, включающей организационно-экономический механизм управления реализацией и финансирования проектов и методику рейтинговой оценки проектов, осуществляемых в рамках стратегии.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором:

- предложено применение процессного подхода к описанию ключевых этапов формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства; в рамках процессного подхода формализовано определение данного понятия;

- обосновано использование в качестве конечной цели стратегии управления застройкой новых районов достижения максимального значения обобщающего показателя ее комплексности;

- в рамках стратегии целевого управления комплексной застройкой новых жилых районов города разработано дерево целей, включающее три уровня: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, требующие решения в каждом из направлений, и конкретные задачи, выпонение которых необходимо для решения указанных проблем;

- сформирован организационно-экономический механизм управления проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства, основанный на принципе разделения финансовых и материально-технических потоков, активов и имущества в формате государственно-частного партнерства, центральным звеном которого является специализированная проектная компания;

- выделены основные функции управления проектной компании, создаваемой для представления государственных интересов в сфере реализации проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства и обеспечения рационального баланса между экономическими и социальными целями развития территорий;

- разработана методика системной рейтинговой оценки проектов комплексного развития районов нового жилищного строительства, включающая анализ финансового состояния заявителя и комплекса нефинансовых критериев и позволяющая ввести категории риска с целью обоснования расчета квоты государственного участия в проекте.

Практическая значимость диссертации состоит в возможности использования результатов диссертации профессиональными участниками рынка (девелоперами, инвестиционно-строительными компаниями и финансовыми институтами) при формировании стратегий участия в реализации проектов развития районов нового жилищного строительства, а также государственными органами в части создания методической основы деятельности государственно-частных партнерств.

Апробация работы.

Разработанные в диссертационной работе подходы и методы использовались при создании системы региональных методических документов в строительстве, обеспечивающих эффективность работы петербургского строительного комплекса и улучшение организационно-технологического порядка в проектировании и строительстве, а также при реализации целевых программ, предусматривающих привлечение бюджетных и внебюджетных источников финансирования, по которым Комитет по строительству определен государственным заказчиком, испонителем или является координатором. Кроме того, научно-методические разработки проведенного исследования внедрены в учебный процесс ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 научных работ общим объемом текста 1,74 п.л., в т.ч. 3 публикации в журналах, официально одобренных ВАК РФ.

Логика и структура исследования. Логика исследования определяет структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 126 наименований и трех приложений. Общий объем диссертации составляет 164 страницы, из них 137 страниц основного текста, 10 таблиц и 24 рисунка.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мартынова, Елена Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Высший смысл социально-экономического развития города заключается в планомерном повышении уровня жизни населения, в развитии социальной сферы. Остаточный принцип выделения средств на строительство объектов социального назначения, на формирование, развитие, совершенствование коммунальной, транспортной, инженерной инфраструктуры дожен быть заменен требованием безусловного обеспечения вводимого жилья всеми объектами инфраструктуры. В этой связи создаются предпосыки для преодоления существующих в настоящее время нарушений в комплексной застройке городов.

Проведенные исследования состояния и методов управления комплексной жилой застройкой позволяют сформулировать следующие выводы:

Неудовлетворительное состояние комплексной застройки новых жилых районов объясняется рядом причин, из которых важнейшими являются: недостаточно эффективная система управления комплексной жилой застройкой и отсутствие надлежащей ответственности за невыпонение требований к комплексности.

Обеспечение комплексной застройки новых районов города требует объединения отдельных мероприятий в единую систему целевого управления градостроительным процессом на всех его этапах: проектирования, планирования финансирования, организации проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ.

Принципы целевого управления градостроительным процессом дожны стать основой формирования стратегии комплексного развития новых районов жилищного строительства, представляющей собой систему представлений о целевых ориентирах, отображающих различные аспекты качества жизни будущего населения, и об основных организационных действиях, направленных на достижение заданных ориентиров, четко взаимосвязанную с перспективными целями городского развития и учитывающую складывающуюся и прогнозируемую экономическую конъюнктуру.

В качестве главной цели стратегии развития новых районов жилищного строительства следует рассматривать поное решение проблемы комплексности нового строительства. Это означает, что в результате комплексной застройки дожна быть создана поноценная жилая среда, способная обеспечить населению условия проживания, соответствующие растущему уровню социально-экономического развития Санкт-Петербурга.

При разработке дерева целей в рамках стратегии развития новых районов жилищного строительства целесообразно выделять следующие блоки: Проектирование, Планирование, Финансирование, Организация строительства, Информационное обеспечение и контроль. В составе этих блоков могут рассматриваться три уровня целей: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, решаемые в каждом из направлений, и конкретные задачи по решению казанных проблем.

На основе анализа принципов и управленческих связей в рамках осуществления проектов комплексной застройки был сделан вывод о необходимости и целесообразности создания нового, эффективного агоритма управления и взаимодействия с органами испонительной власти для частных компаний и инвесторов, реализующих проекты комплексного развития новых районов города.

Совершенствование системы управления проектами в рамках стратегии развития новых районов основано на принципиальной модели государственно-частного партнерства, позволяющей производить согласование интересов государства и бизнеса, оптимизировать процедуру отбора проектов, фиксировать цели и параметры проектов в программных документах, законодательно придавать особый статус, предоставлять пономочия и гарантии участникам партнерства, обеспечивать оперативное управление на основе организационно-экономического механизма.

В рамках предложенной модели, государство является координатором на федеральном региональном и муниципальном уровнях, планируя и увязывая вопросы развития городских территорий в части инженерной, транспортной и иной инфраструктуры с планами каждого отдельно взятого частного инвестора. При необходимости государство берет на себя вопросы имущественно-правового характера, а также вопросы корректировки законодательства на региональном уровне, определяющего развитие территорий (программы, законы О генеральном плане и т.д.) Частный сектор, в свою очередь, самостоятельно осуществляет управление и координацию в рамках собственных локальных проектов развития новых районов, при этом оставаясь в общей концепции управления развитием территорий, реализуемой представителем государственной испонительной власти.

Теоретической базой для формирования решений, позволяющих предложить организационно-экономический механизм управления проектами развития новых районов жилищного строительства, стала теория прав собственности, являющаяся ключевым элементом концепта государственно-частного партнерства, поскольку распределение составных элементов совокупности прав собственности имеет место во всех формах государственно-частного партнерства. Именно создание совместного предприятия в виде проектной компании и предоставление частному сектору отдельных правомочий по развитию территорий, находящихся в государственной собственности, позволяет государству вовлекать в оборот данные территории и иметь возможность осуществлять общую координацию и управление процессами комплексного развития территорий.

Финансирование проектов развития новых районов жилищного строительства осуществляется как за счет средств частных инвесторов основной объем финансирования - проектирование и строительство капитальных объектов недвижимости, внутриквартальных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и т.п.), так и за счет государственных средств (средства бюджета субъекта РФ и/или федерального бюджета в лице Инвестиционного Фонда РФ) финансирование развития объектов инфраструктуры городского значения в части общей концепции развития городских территорий.

В качестве практических рекомендаций в работе представлены инструменты по совершенствованию и адаптации существующих методов оценки проектов развития новых районов жилищного строительства. Так, у Инвестиционного консультанта дожна действовать эффективная рейтинговая система, отвечающая двум основным критериям: во-первых, обеспечивать высокую степень дифференциации проектов по степени риска, во-вторых, помимо порядкового ранжирования, она дожна характеризовать вероятность дефота заявителя. Предлагается осуществлять дифференциацию контрагентов по степени риска, определяемой в ходе проведения финансового (коэффициентного) анализа и экспертной оценки деятельности контрагента путем расчета рейтинга на основе взвешивания итоговых балов по инвестиционной, финансовой и экспертной оценке. Особенностью предлагаемого автором подхода является, во-первых, предложение отойти от наиболее часто используемого и рекомендуемого экономической литературой варианта с установлением в качестве эталона лучшего значения показателя эффективности в анализируемой выборке проектов, а прибегнуть к определению критериальных значений (приемлемого коридора колебаний) на основе, многофакторной модели, включающей анализ финансового состояния и качественных нефинансовых характеристик.

Во-вторых, предложено установление пропорционального влияния инвестиционной, финансовой составляющей и результата экспертной оценки на итоговый бал и рейтинговую группу проекта, с определением возможных изменений указанной пропорции в зависимости от специфических характеристик анализируемого проекта.

В-третьих, обосновывается необходимость наличия градации во внутренней системе рейтингов, охватывающей диапазон международных рейтинговых агентств и требований ЦБ РФ, что позволяет детализировать шкалу бальных диапазонов и, соответственно, избежать концентрации значительного числа проектов в какой-либо группе. Широкая дифференциация, в свою очередь, дает государству возможность проводить более гибкую политику установления квот софинансирования проектов.

Представленные в настоящей работе рекомендации по расширению и допонению существующих методик анализа проектов развития новых районов жилищного строительства в большей мере отвечают требованиям нынешних экономических условий и позволяют государству дать ответы на большее число вопросов при оценке риска вложений в тот или иной проект.

В случае реализации проектов развития новых районов жилищного строительства в рамках предлагаемой системы стратегического управления на основе принципов государственно-частного партнерства, возможно, удастся решить или упростить решение следующих существующих проблем:

- проблем комплексного планирования развития новых районов жилищного строительства, учитывающего перспективные проекты развития и перепрофилирования территорий;

- проблем информационного обеспечения деятельности частных инвесторов, осуществляющих реализацию проектов развития новых районов, по вопросам критериев и процедур отбора перспективных проектов;

- проблем, связанных с организацией финансирования и имущественно-правовыми аспектами проектов развития новых районов жилищного строительства, в частности с переходом прав на объекты государственной собственности;

- ключевой и общей проблемы координации государственного и частного секторов в рамках реализации проектов развития новых районов жилищного строительства.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Мартынова, Елена Александровна, Санкт-Петербург

1. Конституция Российской Федераций.

2. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 г. № 51 Гражданский кодекс РФ, действующая редакция.

3. Федеральный закон РФ от 25.10.2001 г. № 163 Земельный кодекс РФ, с изменениями от 12.12.2011 г.

4. Федеральный закон РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации с изменениями от 06.12.2011 г.

5. Федеральный закон от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ О техническом регулировании.

6. Федеральный закон от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ Об акционерных обществах.

7. Федеральный закон РФ от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ О концессионных соглашениях с изменениями от 04.12.2007 г.

8. Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ О техническом регулировании (ред. от 06.12.2011 с изм. и доп., вступившими в силу с 23.01.2012).

9. Федеральная целевая программа Жилище на 2011-2015 годы.

10. Закон Санкт-Петербурга от 04.02.2009 № 29-10 О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

11. Закон Санкт-Петербурга от 28.10.2009 № 508-100 О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге с изм. от 06.12.2010 г.

12. Закон Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Петербурга (ред. от 30.06.2010).

13. Закон Санкт-Петербурга от 20.12.2006 № 627-100 Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах.

14. Закон Ленинградской области от 14.12.2011 № 108-03 О регулировании градостроительной деятельности на территории Ленинградской области в части вопросов территориального планирования

15. Постановление Правительства РФ № 134 от 1.03.2008 г. Об утверждении правил формирования и использования бюджетных ассигнований Инвестиционного Фонда РФ (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.06.2008 N 468).

16. Распоряжение Правительства РФ Об одобрении методики определения нормативной потребности субъектов Российской Федерации в объектах социальной инфраструктуры. С изменениями от 23.11.2009г.

17. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24.05.2011 г. № 624 О Региональной программе Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге на 2011-2015 годы.

18. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.02.2006 № 167 О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства.

19. Постановление Правительства РФ от 22.12:2004 гт. № 670 О распределении дотации из Федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации.

20. СНиП 11-04-2003. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации.

21. СНиП 21-02-99*. Стоянки автомобилей.

22. СНиП 11-02-96. Инженерные изыскания для строительства. Основные положения.23. снип 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка зданий и застройка городских и сельских поселений.

23. СНиП 2.08.02-89*. Общественные здания и сооружения.

24. СП 42.13330.2011. Градостроительство. Планировка зданий и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*.

25. СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.

26. СП 30-101-98. Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

27. СанПиН 2.2.3.1384-03. Гигиенические требования к организации строительного производства и строительных работ.

28. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01. Гигиенические требования к инсоляции и сонцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий.

29. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03. Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий.

30. ТСН 10-301-2005. Система региональных нормативов градостроительного проектирования Санкт-Петербурга. Основные положения.

31. ТСН 30-305-2002. Градостроительство. Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт- Петербурга (ред. от 20.01.2005).

32. ТСН 31-324-2002. Дошкольные общеобразовательные учреждения. Санкт-Петербург.

33. Приказ Министерства регионального развития от 31.07.2008 г. № 117 Об утверждении методик расчета показателей и применения критериев эффективности региональных инвестиционных проектов.

34. Агапкин В. М. Жильё: комплексный взгляд. М.: А.В.Ч., 2001.

35. Акитоби Б. Государственные инвестиции и государственно-частные партнерства / Б. Акитоби, Р. Хемминг, Г. Шварц; пер. М. Левина // Вопр. экономики. 2007. - № 40.

36. Анисимов И. М. Развитие городских территорий: практика Санкт-Петербурга и зарубежный опыт // Вестник СПбГУ. 2002, № 4.

37. Анисимов И. М., Максимов С. Н. Комплексное развитие территорий как фактор экономического развития города // Вестник СПбГУ. -2002, № 2.

38. Антонова К.А. Государственно-частное партнерство: современные подходы // Экономика и упр.: рос. науч. журн. 2010, № 3.

39. Асаул А. Н. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов. М.: Гуманистика, 2007.

40. Афонина А. В. Практические вопросы строительной деятельности. М.: Альфа-Пресс, 2005.

41. Бачурина С.С. Мегаполис: методы и модели управления процессами комплексной реконструкции сложившейся застройки. М.: Синтег, 2004.

42. Белицкая A.B. Государственно-частное партнерство: понятие, содержание, правовое регулирование : дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 / Белицкая Анна Викторовна. М., 2011.

43. Белицкая A.B. Государственно-частное партнерство: понятие, содержание, правовое регулирование: автореф. дис. . канд. юрид. наук / Белицкая A.B. -МД 2011.

44. Бирюков Б.М. Правила землепользования и застройки территорий. -М.: Ось-89, 2008.

45. Большаков П.С. Формирование организационно-экономического механизма комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства (на примере Санкт-Петербурга) -автореф. дис. канд. экон. наук. М.: 2009 г.

46. Бочков С.О. Развитие государственно-частного партнерства в инвестиционных проектах в сфере капитального строительства в городе Москве // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2008, № 2 (35).

47. Бузырев В.В. Региональное жилищное строительство: Прогнозирование и стратегическое планирование/ В.В.Бузырев, А.О.Березин, Е.П.Кияткина.- СПб.: СПбГУЭиФ, 2009.

48. Вадайцев С.В., Воробьев П.П. Инвестиции: Учебник / Под ред. Ковалева В.В. М.: Проспект, 2006.

49. Варнавский В. Партнерство государства и частного сектора: теория и практика // Мировая экономика и междунар. отношения. 2002.

50. Варнавский В.Г. Альянс на неопределенный срок // ФельдПочта. -2004, № 29.

51. Варнавский В.Г. Концессии в транспортной инфраструктуре: теория, практика, перспективы. М.: ИМЭМО РАН, 2002.

52. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика: Учеб пособие, 3-е изд., испр. и доп. - М.: Дело, 2004.

53. Вилисов М. В. Государственно-частное партнерство: политико-правовой аспект //Журнал Власть.-2006.-№6.

54. Владимиров В. В., Давидянц Г. Н. Инженерная подготовка и благоустройство городских территорий. М.: Архитектура-С, 2004 г.

55. Воков А.С. Искусство финансирования бизнеса. Выбор оптимальных схем / Алексей Воков. М: Вершина, 2006.

56. Гафуров И.Р., Хайрулин Р.Н. Концепция обоснования и выбора инвестиционных проектов стратегической программы социально-экономического развития территории. Казань: Казанский государственный университет им. В.И. Ульянова-Ленина, 2003.

57. Греф Г. Доклад Об использовании средств Инвестиционного фонда Российской Федерации в рамках правительственного часа на заседании Совета Федерации 8 декабря 2006 года.

58. Гринев В. П. Новое в порядке предоставления земельных участков для строительства и развития застроенных территорий. М.: Ось-89, 2009г.

59. Губанов И.А. О регулировании государственно-частного партнерства в России // Вестн. Ростовск.гос. экон.ун-та. 2009. - №2.

60. Гусева Т. А., Чапкевич J1. Е. Новая система и структура органов испонительной власти. М.: Вотерс Клувер, 2005 г.

61. Денисов В.Н., Лукманов Ю.Х. Благоустройство территорий жилой застройки. М.: МАНЭБ, 2006.

62. Жилищно-гражданское строительство в СанктПетербурге и Ленинградской области в 2010 году. Стат.сборник./Петростат. СПб., 2011.

63. Жихаревич Б.С, Лимонов Л.Э. Опыт разработки и мониторинга Стратегического плана Санкт-Петербурга // Проблемы городов переходных экономик. М., 1999.

64. Зельднер А. Трансформация роли государства в условиях смешанной экономики. М.: Наука, 2006 г.

65. Игошин Н. А. Компетенция федеральных министерств. М., 2004.

66. Ильичева М.М. Вопросы землепользования. М.: ACT, 2006.

67. Инвестиционно-строительный инжиниринг: справочник для профессионалов / ред. И. И. Мазур и В. Д. Шапиро М, ИЦ ЕЛИМА, 2007 г.

68. Караваев Е. П. Промышленные инвестиционные проекты: теория и практика инжиниринга. М.: МИСИС, 2001.

69. Карамзинов Ф. Государственно-частное партнерство не метод во имя метода. // Строительство и городские хозяйство, № 105, 2008г.

70. Касьянов В.Ф. Реконструкция жилой застройки. М.: Авалон, 202.

71. Катасонов В.Ю.и др., под общ. ред. Катасонова В.Ю. Проектное финансирование: Мировой опыт и перспективы для России. М.: Анкил, 2001.-312 с.

72. Климов А. А. Пространственное развитие и проблемные территории. Социально-экономические аспекты / изд. Комкнига, 2006 г.

73. Когда платит государство // Строительство и городское хозяйство. -2008, № 104 г.

74. Корнейчук Б. В. Институциональная экономика. М.: Гардарика, 2007 г.

75. Косицкий Я.В., Благовидова Н.Г. Основы теории планировки и застройки городов. М.: Архитектура-С, 2007.

76. Кришталь В. В. Проблемы понятий застройщик и девелопер в современной России // Актуальные проблемы современного управления и экономики: Межвузовский сборник научных трудов. Вып.11. ИНИОН РАН , 2006. 0,14 п. л.

77. Левин Ю.А. Поиск инновационных схем жилищного финансирования // Финансы. 2009. - № 12.

78. Лимонов Л. Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии. С-Пб: Изд. Наука, 2004 г.

79. Лукша О.П., Сушков П.В., Яновский А.Э. Управление стратегическими планами и программами местного развития. Российский и зарубежный опыт. Проектный подход к реализации программы местного развития. Обнинск: 2003.

80. Мазур И. И., Шапиро В. Д. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход. М.: Аввалон, 2004 г.

81. Мазур И. П., Шапиро В. Д. и др. Управление проектами: справочное пособие. М.: Высшая школа, 2001.

82. Макагонов П. П. Управление развитием городских территорий -М.: ИПК госслужбы, 2001 г.

83. Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация, управление, финансирование. СПб: Питер, 2003 г.

84. Мамедов О. Ю. Современная экономика. Ростов-н/Д: Феникс, 2008г.

85. Мочальников В.Н. Государство и бизнес станут партнерами // ЭКО. 2007. - № 5.

86. Нагаев Р. Т. Недвижимость. Энциклопедический словарь. М.: Изд. Экономика, 2008 г.

87. Нужина И.П. Девелопмент, экология и государственно-частное партнерство: согласование интересов субъектов инвестиционно-строительной деятельности с учетом экологического императива развития // Рос. предпринимательство. 2010. -№ 8, вып. 1.

88. Орлов C.B., Попов М.В. Комментарий к Закону города Москвы О землепользовании и застройке в городе Москве. М.: Юнити-Дана, 2004.

89. Панкратов A.A. Государственно-частное партнерство в современной практике: основные теоретические и практические проблемы. -М.: Анкил, 2010.

90. Первопроходцы комплексной застройки // Строительство и городское хозяйство. 2008. - № 105.

91. Полозун Л., Мысак М. Озеленение и декоративное оформление жилой застройки. М.: ACT, 2005.

92. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство по ведению бизнеса / изд. ULI, под ред. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей.

93. Развитие инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях экономики России / Международная академия инвестиций и экономики строительства, 2003 г.

94. Рахман А.И. Оценка социальных факторов жилищного строительства // Экономика строительства. 2002. - №10.

95. Резник А.И. От проектов организации строительства к проектам организации осуществления инвестиционных проектов // Экономика строительства. - 2002. - №11.

96. Ресин В.И., Попков Ю.С. Развитие больших городов в условиях переходной экономики (системный подход). -М.: Эдиториал, 2000.

97. Руководство по разработке проектно-технологической документации для комплексной застройки городов на основе непрерывного планирования/ ЦНИИП градостроительства. М.: Стройиздат, 1984.

98. Синянский И.А., Манешина Н.И. Типология зданий и сооружений. М.: Академия, 2008.

99. Смирнова И. В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. СПб.: СПбГИЭУ, 2004 г.

100. Сухова Е.А. Правовые и экономические основы приобретения участка под застройку. М.: ГроссМедиа, 2007.

101. Талапина Э. В. Управление государственной собственностью. -СПб: изд: Юридический центр Пресс, 2002 г.

102. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. СПб: изд: МКС, 2007 г.

103. Темичев А.Е. Управление проектами комплексного освоения земельных участков. Автореферат на соискание степени кандидата экономических наук,- Москва.-2009 г.

104. Темичев А.Е. Управление проектами комплексного освоения земельных участков,- автореф. дис. . канд. экон. наук. М.: 2009.

105. Тернавский A.A. Петрикова Е.М. Инвестиционный Фонд Российской Федерации: теория, методология, практика // Финансы и кредит. -2007.-№33(237).

106. Троев В. А. Городская недвижимость. -М.: ACT, 2007.

107. Управление недвижимостью, учебное пособие. М.: Дело, 2008.

108. ИЗ. Уткин М.Ф., Шимко В.Т., Пяль Г.Е., Никитина Е.В., Гаврюшкин

109. A.B. Архитектурно-дизайнерское проектирование жилой среды. Городская застройка. -М.: Архитектура-С, 2010.

110. Федоров В.В., Федорова H.H., Сухарев Ю.В. Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки. М.: Инфра-М, 2008.

111. Федосеев И.В. Совершенствование управления инновационно-инвестиционной деятельностью строительного предприятия в регионе: монография. СПб.: СПбГИЭУ, 2008.

112. Чекалин B.C. Стратегические приоритеты развития жилищно-коммунальной сферы в регионе // Вестник ИНЖЭКОНА.- 2012. N1(51) -С.33-36.

113. Черемных С. В., Семенов И. О., Ручкин В. С. Моделирование и анализ систем. IDEF-технологии. М.: Финансы и статистика, 2005.

114. Шарингер JI. Новая модель инвестиционного партнерства государства и частного сектора // Мир перемен. 2004. - №2.

115. Шепелев Н.П., Шумилов М.С. Реконструкция городской застройки. М.: Высшая школа, 2000.

116. Шушакова Т., Мегапроекты под угрозой срыва // Коммерческая недвижимость. 2009/ - № 15(109).

117. Васильева М.Н. Анализ зарубежного опыта реализации форм государственно-частного партнерства Электронный ресурс. // Соврем, науч. исслед. и инновации. 2011. - Июнь. -URL: Ссыка на домен более не работаетissues/2011/06/912.

118. Городнова Н.В. Формирование государственно-частных партнерств в инвестиционно-строительной сфере / Н.В. Городнова, Д.Л. Скипин // Упр. экон. системами. 2011. - № 3 Электронный ресурс. -URL: Ссыка на домен более не работаетlogistika/item/351-2011-03-25-13-01-47.

119. Дерябина М. Государственно-частное партнерство: теория и практика Электронный ресурс. // Экономический портал : [сайт]. 20082011. - URL: Ссыка на домен более не работаетgeneral/1079-gosudarstvenno-chastnoe-partnerstvo.html.

Похожие диссертации