Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Экономический механизм реализации программ жилищного строительства с использованием внебюджетных средств тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>кандидат экономических наук
Автор	Василенко, Жанна Андреевна
Место защиты	Ростов-на-Дону
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм реализации программ жилищного строительства с использованием внебюджетных средств"

На правах рукописи

ВАСИЛЕНКО ЖАННА АНДРЕЕВНА

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ВНЕБЮДЖЕТНЫХ СРЕДСТВ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономически наук

Ростов-на-Дону 2005

Работа выпонена на кафедре экономики и управления в строительстве Ростовского государственного строительного университета

Научный руководитель:

доктор технических наук, профессор Зеленцов Л. Б.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Симионова Н. Е.

кандидат экономических наук, доцент Моисеева О.Г.

Ведущая организация:

Вогоградская государственная архитектурно строительная академия

Защита состоится л23 ноября 2005 года в 12.00 часов на заседании диссертационного совета Д.212.207.01 Ростовского государственного строительного университета по адресу: 344022, г.Ростов-на-Дону, ул.Социалистическая, 162.

С диссертацией можно ознакомится в государственного строительного университета.

Автореферат разослан г.

библиотеке Ростовского

Ученый секретарь диссертационного совета канд. экон. наук, доцент

И. В. Теренина

^ zrn/з

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей экономики России и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач ее развития. Динамика процессов, наблюдаемых в отрасли жилищного строительства, коррелирует с общеэкономическими тенденциями, что обусловливается тесной взаимозависимостью между развитием различных отраслей хозяйства и инвестиционно-строительным комплексом.

Развитие жилищного строительства в России напрямую зависит от возможности привлечь финансовые ресурсы потенциальных инвесторов в строительную индустрию и государственного регулирования рыночных отношений в строительстве. Большое влияние на этот процесс оказывает развитие различных форм реализации жилья, зависящих, в свою очередь, от способности государства создать правовые и экономические условия, чтобы принадлежащие гражданам денежные средства достаточно быстро могли перейти из ряда сбережений в разряд догосрочных инвестиций. Обеспечить высокую эффективность такого перехода можно только с помощью специализированных структур, имеющих соответствующие организационные и кадровые возможности.

Ограниченность ресурсов для осуществления инвестиционно-строительного процесса, предопределяет комбинированный характер моделей совместной деятельности. В связи с этим источником инвестиционного оживления на современном этапе развития экономики могут стать привлеченные внебюджетные средства, то есть средства управляющих компаний пенсионного фонда, негосударственного пенсионного фонда, страховых компаний, финансовых компаний и самих граждан.

В решении жилищной проблемы дожны быть задействованы пенсионные резервы негосударственного пенсионного обеспечения, резервы страховых и финансовых компаний, а также накопления граждан.

Недостаточная проработанность механизмов привлечения денежных внебюджетных средств в инвестиционно-строительные процессы и реализацию программ жилищного строительства обусловливает необходимость создания экономически обоснованной модели привлечения ресурсов в жилищное строительство.

В связи с указанной проблемой и необходимостью практического ее разрешения была выбрана данная тема диссертации.

Степень разработанности проблемы. Теоретической и методологической основой работы послужили исследования: И.Д. Грачева, А.И. Гладышевского, В.Гужова, Л.Б. Зеленцова, А.К Канокова, И.Л. Киевского, Д.С. Львова, Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеева, С.А Баронина, Е.П. Островского, Н.Е. Симионовой, Н. Синяка, Л.Г. Ходового, В.В. Бузырева, H.A. Асаула и др.

Исследованием проблем инвестиционно-строительной деятельности занимались такие российские ученые, как С.И. Абрамов, Н.Е. Егорова, С.Р.Хачатрян, В.М. Васильева, Ю.П. Панибратов|~^^^ЦэдиВд &-А^44ванов,

БИБЛИОТЕКА^ I

Н.Ю. Яськов, И.М. Сергеев. Проблемы ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах отечественных ученых В. Гужова, А.Г. Ивасенко, Н.В. Опольской, В.Н. Соколова, В.В. Иванова, Е.А. Оленина, Ю.Л. Плущевской, Р. Страпка, Н.Б. Косарева, А,Ю. Сучкова, Г.А. Цылиной, И.В. Черняка.

Несмотря на значительный вклад в решение проблемы указанными учеными, двухуровневой модели инвестирования жилищного строительства с использованием внебюджетных средств не создано. Необходимость дальнейшей проработки теоретических и методических положений экономических механизмов инвестирования жилищного строительства обусловили выбор темы, постановку цели и задач исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка и совершенствование экономического механизма реализации программ жилищного строительства с использованием внебюджетных средств.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

1. Исследовать существующую методологическую базу инвестирования средств в жилищное строительство.

2. Проанализировать основные тенденции развития и состояния рынка жилья.

3. Систематизировать основные факторы, влияющие на эффективность функционирования систем кредитования жилищного строительства.

4. Разработать критерии к определению индекса доступности жилья на основе экономических индикаторов.

5. Изучить технологию аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу и разработать схему формирования жилищных программ муниципальных образований.

6. Предложить модель инвестирования жилищного строительства с использованием денежных внебюджетных средств для распространения ее в регионы.

7. Адаптировать методику формирования универсальных функциональных модулей для построения схем жилищной ипотеки.

Научная гипотеза заключается в том, что негосударственные пенсионные фонды и управляющие компании дожны инвестировать пенсионные средства: средства накопительной части и допонительного пенсионного обеспечения, а также страховые и финансовые компании денежные ресурсы и граждане свои накопления в облигации субъектов федерации. Регионы в свою очередь смогут направлять вырученные за облигации жилищного найма средства в строительство жилья. В роли окончательного гаранта в данном случае будет выступать государство.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является механизмы формирования муниципальных программ инвестирования средств в строительство жилья, объектом - инвестиционно-строительная деятельность на рынке недвижимости.

Теоретические и методологические основы исследования составляют основные экономические законы, современные теории переходной экономики, труды зарубежных и отечественных ученых в области управления переходными процессами, управления инвестициями, экономики строительства, системного анализа, законодательные акты, регулирующие экономические отношения в инвестиционно-строительной сферы.

Информационной основой исследования являются данные федеральной и региональной статистики, репрезентативная информация о функционировании схем инвестирования строительства, выбранных в качестве объектов исследования.

В диссертации нашли применение методы системного, экономического, организационно-управленческого анализов и экспертных оценок.

Научная новизна работы

1. Выявлены социально-экономические критерии, позволяющие определить влияние на функционирование механизмов инвестирования жилищного строительства.

2. Разработана методика определения индекса доступности жилья с учетом собственных средств населения, схем кредитования и государственной помощи.

3. Предложена схема процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу.

4. Разработана модель процесса инвестирования жилищного строительства с использованием внебюджетных средств.

5. Предложена методика формирования универсальных функциональных модулей схем жилищной ипотеки.

Теоретическая и практическая значимость полученных результатов заключается в возможности применения предложений по использованию внебюджетных средств для инвестиционно-строительной деятельности и решения программ жилищного строительства как в г.Ростове-на-Дону так и Российской Федерации в целом. Предлагаемый механизм позволит расширить круг потенциальных участников рынка жилья и увеличить приток инвестиций в жилищное строительство.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на международных научно-практических конференциях Строительство - 2002, Строительство -2003, Строительство - 2004 и Строительство - 2005 по актуальным проблемам строительства в Ростовском государственном строительном университете, а так же на всероссийских семинарах в г. Москве.

Положения диссертации внедрены в учебный процесс при изучении дисциплины Экономика недвижимости и Управление недвижимостью в Ростовском государственном строительном университете.

Результаты теоретических исследований апробированы и внедрены в практическую деятельность муниципального учреждения Департамент строительства города Ростова-на-Дону.

Публикации по теме диссертации.

Основное содержание диссертации отражено в 12 опубликованных работах общим объемом 6,65 п.л. По теме диссертации издано учебное пособие. Перечень и выходные данные печатных работ приведены в библиографическом списке.

Состав и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы 125 наименований и 5 приложений. Работа изложена на 135 страницах, содержит 26 таблиц и 7 >

рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ '

Во введении обоснована актуальность темы исследования, дана оценка степени изученности проблемы ограниченности ресурсов инвестиционно-строительной деятельности, определены цель и задачи, предмет и объект исследования, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе Основы инвестирования жилищного строительства исследован организационно-экономический механизм инвестирования жилищного строительства. Рассмотрены современные формы и методы инвестирования средств в строительство и приобретение жилья, изучены их положительные стороны, а также определена объективная необходимость в создании новых механизмов инвестирования жилищного строительства. Изучены особенности формирования и функционирования программ жилищного строительства в России.

Одним из главных источников финансирования массового жилищного строительства могут служить сбережения граждан: 20 % доходов не тратятся на текущие нужды, а накапливаются.

Другими инвесторами жилищного строительства могут выступать:

органы, упономоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

предприятия и другие юридические лица;

иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.

Анализ методов инвестирования средств в строительство и приобретение жилья позволяет сделать вывод о существовании в настоящее время нескольких *

схем, к которым относится: кредитование жилищного строительства: государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий); долевое строительство; ценные бумаги в жилищном строительстве.

Также можно выделить такие современные формы инвестирования строительства для приобретения жилья, как:

кредитные союзы, деятельность которых способствует притоку внешних инвестиций на этот рынок. Инвестор предпочтет вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимого имущества, находящегося в собственности юридического лица, которое обладает также резервным фондом на случай невозврата кредита своим заемщиком;

жилищно-строительные кооперативы, являющиеся некоммерческими организациями, главная цель которых - развитие эффективного рынка жилья для граждан и создание условий для догосрочных накоплений.

До настоящего времени в экономической литературе и нормативно-правовых документах различных уровней нет однозначного определения понятия Программа жилищного строительства.

Программа жилищного строительства - это основной нормативный документ, определяющий цели и задачи жилищной политики и методы их осуществления в виде конкретного перечня мероприятий, направленных на комплексное решение жилищной проблемы на уровне городского хозяйства.

Основной целью разработки программы жилищного строительства дожно являться комплексное решение жилищной проблемы и обеспечение устойчивого функционирования жилищного сектора. В процессе реализации указанной цели дожны решаться следующие основные задачи в области обеспечения доступности жилья:

укрепление гарантий прав собственников, приобретателей жилья; создание условий для догосрочных жилищных накоплений граждан; установление контроля за различными формами привлечения средств населения для инвестирования жилищного строительства со стороны местных органов власти.

В диссертационной работе были рассмотрены и представлены схемы инвестирования и приобретения объектов жилой недвижимости в г. Ростове-на-Дону, сравнительная характеристика основных параметров которых представлена в таблице 1.

Встает вопрос о необходимости разработки такого механизма инвестирования средств в жилищное строительство, который смог бы максимально удовлетворить имеющийся спрос на жилую недвижимость.

Во второй главе Комплексный анализ показателей доступности жилья на рынке недвижимости г.Ростова-на-Дону оценены и систематизированы основные факторы, влияющие на улучшение населением жилищных условий. Проанализированы тенденции развития строительного комплекса г.Ростова-на-Дону, динамика численности и структуры населения, его социальный и профессиональный статус, миграционные процессы, уровень благоустройства жилья, удельный вес аварийного и ветхого жилого фонда, причины неудовлетворенности жилищными условиями и его ценовая конъюнктура, подходы к определению индекса доступности жилья и разработаны индикаторы для определения данного индекса.

Таблица 1

Сравнительная характеристика программ реализации жилищного _строительства, реализуемых в г. Ростове-на-Дону _

Кредиторы Юго-Западный банк СБ РФ ГОУ Агентство жилищных программ МУ Департамент строительства г. Ростова-на-Дону ЖСК Новосел

Ставка по кредиту, % 1S 1/8 от ставки рефинансирования ЦБРФ 1/8 отставки рефинансирования ЦБРФ -

Максимальный срок кредита, лет 15 8 15 10

Размер кредита, % от стоимости жилья 70 50 30 70

Наличие страхования залога + _ _

Наличие страхования жизни и трудоспособности заемщика + - - -

Собственник приобретаемой недвижимости до погашения кредита Юго-Западный банк СБ РФ ГОУ Агентство жилищных программ МУ Департамент строительства и перспективного развития города ЖСК Новосел

Размер вступительного взноса (не входящий в стоимость приобретаемой квартиры) - - - 5% стоимости жилья

Расходы на сопровождение кредита - 3%от ежемесячного платежа по кредиту - 8,6% стоимости жилья

Возможность зачета стоимости имеющейся недвижимости в счет погашения стоимости вновь приобретаемой - + + +

В число показателей доступности жилья, анализ которых осуществлен диссертантом, вошли динамика численности и структуры населения, его социальный и профессиональный статус, миграционные процессы.

Ростов-на-Дону является городом с одним из самых высоких показателей в стране по жилой площади, приходящейся на 1 чел., который по состоянию на 01.01.2004 г. составил 19,9 м2/чел.

Потенциал платёжеспособного спроса имеет достаточно большие ограничения, и он обусловлен лишь небольшой социальной группой населения, имеющей, как правило, доходы, в несколько раз превышающие доходы

среднего жителя России. Удельный процент жителей с денежными доходами ниже прожиточного уровня составляет около 30.

В 2004 г. произошло увеличение номинально начисленной заработной платы одного работника на 12,1%. Однако не возможно увеличение спроса без существенного роста среднего уровня доходов населения (табл.2).

Оценка уровня жизни населения осуществлена автором на основе коэффициентов соотношений доходов и заработной платы к прожиточному минимуму (рис. 1).

Исходя из анализа доходов населения для оценки спроса на жилье, автор счел необходимым разбить их на группы в зависимости от их величины. Две группы, которые составляют 52% от общего количества - это семьи с низкими доходами. Коммерческое жилье для них почти недоступно. В группу с доходами от 6001 до 10000 р. входит 39% населения. Это семьи среднего достатка, которые могут рассчитывать на жилье по относительно низкой цене на вторичном рынке. Наиболее активными участниками рынка жилья могут стать 11% населения с уровнем дохода более 10000 р.

Таблица 2

Динамика показателей платежеспособности населения_

Показатель Денежный доход в среднем на душу населения Номинально начисленная заработная плата одного работника Прожиточный минимум в среднем на душу населения в месяц Уровень инфляции, %

1999 Р- 1221,7 931,9 674,0 136,5

2000 Р- 1606 1381 723,0 120,2

темп роста, % 131,46 148,19 107,27

2001 Р- 2443,0 2662,1 1400,0 118,5

темп роста, % 152,1 192,8 193,6

2002 Р- 2920 3828,1 1560,0 119,0

темп роста,% 119,5 43,8 111,4

2003 Р- 3500 4866,5 1721,0 102,0

темп роста, % 119,9 27,1 110,3

2004 Р- 3980 5455,8 2200,0 111,5

темп роста,% 113,7 12,1 1,28

На рис. 2. представлено соотношение доходов и заработной платы к прожиточному минимуму для различных групп домохозяйств по отношению к стоимости типового жилья в г. Ростове-на-Дону.

2001 2002 2003 2004 1 полугодие 2005

Рис. 1. Динамика коэффициентов соотношения доходов и заработной платы к прожиточному минимуму

О Норматив "Х"Домохозяйства с доходом от 200! до 4000 * Домохозяйства с доходом от 4001 до 6000 Х"Домохозяйства с доходом от 6001 до8000 "~ЖЧДомохозяйства с доходом выше 10 0000

Рис. 2. Анализ критерия доступности типового жилья в г. Ростове-на-Дону

В диссертационном исследовании трансформирована формула Н.Е. Егорова и С.Р. Хачатряна, отражающая проблему учета неопределенности или ненадежности будущего - занятости и доходов, возврата накоплений, вложенных в те или иные активы к обобщенному динамическому бюджетному ограничению для домашних хозяйств:

= + V, - СО [(1 + г,) IV, + (1 + г.) (1 - (1)

где - уровень богатства семей в начале периода I; У( - доход домашних хозяйств в течение периода 1;

С^ - потребление домашних хозяйств в течение периода 1; г\ - ставка возврата нерискованных (гарантированных) вложений домашних хозяйств в периоде 1, которая является детерминированной функцией времени,

г, - ставка возврата рискованных (негарантированных) вложений домашних хозяйств в периоде 1, которая является случайной величиной и подлежит оцениванию,

wt - показывает долю нерискованных вложений в периоде I от общего объема совокупного богатства (сбережений), равного + V - О, причем 0<\у,< 1,

1 Ч ЛУ| - характеризует соответственно долю рискованных вложений (очевидно, что 0 < - 1 < 1).

При оценке платежеспособного спроса также необходимо учитывать информационную базу расчетов: исходное богатство семей (недвижимость -квартира, загородный дом и т.д., которые могут служить залогом (при кредитовании) или капиталом для улучшения жилищных условий; распределение обеспеченности жильем по структуре семей N,0) в размере доходных групп , 1 = 1,2, ... 10; статистические данные по накоплению сбережений во вкладах и ценных бумагах, покупке валюты (прирост денежных средств на руках населения), данные по приобретению жилых помещений; статистические данные по наличию допонительного жилья (дом или подома в селе, зимняя или летняя дачи), расходы на которое оттягивают часть сбережений и являются альтернативой вложениям в основное жилье; склонность домашних хозяйств к вложениям в основное и допонительное жилье и т.д.)

При обозначении через 81(1), 82(0 склонность к вложениям домашних хозяйств в основное и допонительное, жилье соответственно 8,(1) изменяется в диапазоне от 0 до 1, тога на основе статистических данных обследований и уровня накопительного богатства можно оценить соответствующие значения 81(0 и 8г(1) на краткосрочный период.

При этом для оценки выбора домашних хозяйств относительно других форм вложений предлагается использовать выражение:

83(0=1-81(0-82(0. (2)

При наличии данных в резерве доходных групп можно осуществлять не агрегированную оценку параметров 8](0 и 8г(0, а дифференцированную - по децильным группам, т. е. оценить и Б'гО), где 1 - индекс децильной группы, '1 = 1,2,... 10.

Анализ динамики ввода в действие жилья позволил сделать вывод о тенденции увеличения ввода жилых домов по предприятиям различных форм собственности в связи с ростом инвестиций в жилищное строительство. Однако на сегодняшний день существует нехватка доступного жилья, что свидетельствует о необходимости разработки новых механизмов аккумулирования инвестиций для его приобретения.

На первичном рынке наблюдается тенденция постоянного роста стоимости 1 м2 вновь построенного жилья на протяжении последних 5 лет.

Ростовский вторичный рынок жилья так же поднимает цены.

За 2004 г. цены на 1 м2 общей площади жилья в разных районах Ростова выросли в среднем на 18-20 %.

При анализе вторичного рынка недвижимости, показатель активности рынка (доли жилья в обороте) рассчитывается по формуле, предложенной Российской гильдией риэтеров:

А = 0/Р, (3)

где Б - число операций с недвижимостью за год (по данным БТИ),

Р - число объектов, зарегистрированных в собственность.

Емкость вторичного рынка определяется на основании следующих данных:

1) количество сделок по договорам купли-продажи жилья, по договорам мены (по данным БТИ);

2) средняя площадь одной квартиры (по сдекам, зарегистрированным в БТИ);

3) средняя цена 1 м2 жилья на вторичном рынке (расчет проводится по формуле средневзвешенного арифметического:

Сер к^ср! ХП, + Сср2 ХП2+...+ Сср( хп,)/п, (4)

где Сер, - значение средней цены 1 м2 для данной выборки;

I - число выборок;

п - объем выборки.

Автором в диссертационной работе проведен сравнительный анализ подходов к определению индекса доступности жилья.

Показатель доступности строительства жилья, т. е. отношение стоимости строительства к среднему годовому доходу семьи в настоящее время находится в диапазоне около 6-9, что свидетельствует о низком уровне доступности жилья и необходимости разработки способов его повышения за счет развития ипотечных механизмов.

Различают социальную и коммерческую доступность жилья.

Критерием социальной доступности жилья является несоответствие между принятыми жилищным стандартом проживания и реальными жилищными условиями той части домохозяйств, которая по уровню доходов ниже установленного уровня.

К коммерческой доступности жилья относят способность домохозяйства выплатить при оформлении догосрочного кредита первоначальный взнос, размер которого составляет около 30 % от стоимости приобретаемого жилья, и кредитные платежи. Однако в то же время расходы домохозяйства на жилье не дожны превышать 35 % совокупного семейного дохода, так как возникает высокий риск невыпонения договых обязательств по выплате кредита.

Количественная характеристика доступности жилья - это индекс доступности, который определяется как соотношение платежеспособного спроса к предложению на рынке жилья.

В общем виде индекс доступности жилья (ИДЖ) можно представить в виде следующей формулы:

ИДЖ = С/П, (5)

где С - платежеспособный спрос на коммерческое жилье и спрос на жилье очередников, проживающих в домах ниже минимального жилищного стандарта;

П Ч предложение адекватного (различного качества и стоимости, ориентированного на большинство населения) жилья.

Доступность жилья представляет собой интегральный показатель, который включает в себя два агрегированных индекса. В свою очередь они характеризуются множеством индикаторов, связанных с предоставлением муниципального жилья, т. е. на бесплатной или частично платной основе, и приобретение или строительством коммерческого жилья:

1) доступность населения к получению социального жилья (бесплатного или частично платного) - сЦ^);

2) доступность к приобретению коммерческого жилья, реализуемого на платной основе по рыночным ценам -

Агрегированный индекс социальной доступности улучшения жилищных условий характеризует весь основной спектр видов предоставления жилья на бесплатной или субсидируемой основе:

1) предоставление жилья очередникам, получающим бесплатное социальное жилье в соответствии с приоритетами, устанавливаемыми муниципальными органами;

2) приобретение жилья очередниками, получающими субсидии на строительство или приобретение жилья;

3) предоставление жилья семьям, получающим квартиры по программе реконструкции и сноса ветхого и пятиэтажного фонда;

4) предоставление жилья работникам бюджетной сферы и муниципальных организаций;

5) предоставление жилья на условиях коммерческого найма и т. д.

Для расчета индикатора доступности (1,(0 используется следующая формула:

а,(1) = п!/Н(0, (6)

где п, - предложение бесплатного жилья для обеспечения семей очередников всех категорий;

N,(0 - спрос, характеризуемый общим числом семей, претендующих на получение адекватного жилья, {= 1 ....к.

Агрегированный индекс доступности получения социального жилья на основании предложенных индикаторов рассчитывается по следующей формуле:

Ос0) = 2>:(1)<ад, (7)

где - показатель важности (весомости) отдельных социальных

индикаторов, определяемых экспертным путем при условии, что у,(0=1.

Усреднено-обобщенный индекс доступности коммерческого жилья ё* в общем виде может определяться соотношением среднедушевого дохода заемщика Д к стоимости приобретаемого жилья С.

При ипотечной модели кредитования индекс с!*.,^ определяется из соотношения возможной суммы выплаты по кредиту (исходя из суммы первоначального взноса и 30% от суммы среднедушевого дохода в течение кредитного срока на покрытие кредитных платежей), отнесенной к величине ипотечного кредита (С*,,) с выплатой процентных ставок (гкр) и затратами на риэтерские, нотариальные и страховые услуги (Су):

4.усР = 0,ЗД1/Сч> + г1ф + Су, (8)

Следует отметить, что такой подход к расчету индекса доступности коммерческого жилья при условии высокой дифференциации доходов и сбережений населения, различных схемах кредитования, не отражает истинных параметров доступности жилья.

Расчет агрегированного индекса доступности коммерческого жилья с!к необходимо определять на основе индикаторов, которые определяются в зависимости от схем кредитования жилья:

1) индикатор максимальной доступности жилья (1тах характеризуется поной единовременной оплатой стоимости приобретаемого жилья за счет собственных сбережений (или включая ликвидационную стоимость старого жилья). В данном случае = 1;

2) индикатор средней (немедленной) доступности жилья <!<,, характеризуется приобретением жилья с использованием различных схем кредитования (в том числе ипотечного), предложением финансовых ресурсов заемщика на определенный срок;

3) индикатор временной доступности жилья с1вр характеризует условия накопления необходимой суммы средств в течение определенного времени (шести лет) для внесения первого взноса 30 % при получении кредита и дальнейших выплат по кредиту.

Агрегированный индекс доступности коммерческого жилья можно определить по формуле:

4= + С^р Уср + авр увр, (9)

где Утщ уср, уВр - соответственно показатели важности отдельных индикаторов, определяемых экспертным путем.

В последнее время при анализе жилищного сектора все чаще используется индекс доступности жилья (Уд), который исчисляется как соотношение стоимости (Б) приобретения (строительства) жилого помещения (квартиры, частного дома, усредненной нормативной площади и т. д.) к некоторой сумме доходов населения (I)), исчисленных за фиксированный период времени (обычно среднегодовые доходы одной среднестатистической семьи):

уя=8/а (Ю)

Хотя индекс Уд не отражает уровень удовлетворенности жильем Уф, он достаточно хорошо характеризует остроту жилищной проблемы. Чем ниже показатель Уд, тем доступность жилья для населения выше, тем больше реальные возможности удовлетворения потребности в жилье и выше уровень Уф. Если низкое значение этого показателя сохраняется продожительный период времени, то с большой вероятностью можно говорить о достаточно высоком уровне удовлетворения потребности в жилье.

Следовательно, показатель доступности жилья и уровень удовлетворенности жильем связаны некоторой обратной зависимостью:

^ф~/(Уд), (11)

где /-убывающая функция.

Автором в настоящем исследовании разработаны индикаторы для определения индекса доступности жилья, которые определяются в зависимости от уровня финансовых возможностей населения приобрести жилье:

1. Индикатор высокой доступности Ив характеризуется приобретением жилья с поной оплатой за счет собственных средств

Ив = Д / С, (12)

где Д - доход населения;

С - стоимость приобретаемого жилья.

2. Индикатор средней доступности Ис характеризуется приобретение жилья с использованием кредитных механизмов:

Ис = Д + К/С + Пс, (13)

где К - величина кредита;

Пс - выплаты процентных Ис ставок.

3. Индикатор низкой доступности Ин характеризуется приобретением жилья населением с использованием кредита и помощью государства (субсидии, ссуды):

Ин=Д + К + Су/С+Пс, (14)

Су - субсидии и/или ссуды.

Таким образом, индекс доступности жилья ИДЖ равен:

ИДЖ = Ив+Ис + Ин. (15)

Графически взаимозависимости индикаторов индекса доступности жилья автором представлены на рис. 3.

Доступность

В третьей главе Разработка механизмов повышения эффективности инвестиций в жилищное строительство представлена схема процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу г. Ростова-на-Дону с учетом особенностей региона. Приведен механизм инвестирования приобретения жилья с использованием внебюджетных средств и перспективы его развития, а также методика формирования универсальных функциональных модулей для построения схем жилищной ипотеки г. Ростова-на-Дону. При построении модели формирования инвестиционного фонда для реализации программного обеспечения жилищного строительства г.Ростова-на-Дону автором предлагается проанализировать реальные схемы его функционирования, определение основных участников и связей между ними (рис.4).

Разработана методика построения схемы мобилизации финансовых ресурсов, которая позволит сформировать функциональные модули (блоки), определяющие потребность в инвестициях субъектов жилищной программы. Модули дают возможность выявить потребность каждого из субъектов в инвестициях и сопоставить с размерами собственных и привлеченных средств. Каждый модуль может быть представлен схемой, на которой показаны финансовые потоки, входящие в субъект (получение ресурсов от других субъектов) и исходящие от него (передача ресурсов другим субъектам) (рис. 5).

Рис.4. Схема процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов жилищную сферу г. Ростова-на-Дону

Построение организационно-экономических моделей из универсальных функциональных модулей позволит проработать различные варианты, когда в действие вводятся допонительные функции, заложенные в модулях или в модель включаются новые блоки для выпонения непредусмотренных ранее функций. В качестве результативной цели функционирования жилищной сферы в контексте города как системы принят показатель уровня удовлетворения потребностей населения города в жилье.

Таким образом, необходимо найти такой механизм инвестирования средств в жилищное строительство, который смог бы максимально удовлетворить имеющийся спрос на жилую недвижимость.

Предлагаемая схема реализации жилищной ипотечной программы с использованием внебюджетных средств изображена на рисунке 6.

Принцип действия схемы заключается в следующем:

1. На первом уровне происходит формирования финансовых ресурсов для предоставления займов на строительство и приобретение жилья.

1.1. Субъект федерации выпускает облигации жилищного займа под 11% годовых, средства от реализации которых будут направлены на решение программ жилищного строительства (лин. 1, рис. 6).

1.2. Реализацию данных облигаций жилищного займа субъект федерации осуществляет через андерайдера (лин. 2, рис. 6).

1.3. Облигации жилищного займа приобретаются управляющими компаниями пенсионного фонда, негосударственным пенсионным фондом, страховыми компаниями, финансовыми компаниями и гражданами (лин. 3, рис. 6), а средства, от реализации которых поступают к андерайдеру (лин.4, рис. 6).

1.4. Андерайдер далее направляет денежные средства от реализации облигаций субъекту федерации (лин. 5, рис. 6).

2. На втором уровне схемы реализации жилищной ипотечной программы с использованием внебюджетных средств осуществляются следующие операции:

2.1. Субъект федерации, получив денежные средства от реализации облигаций жилищного займа, направляет их в Агентство жилищных программ (лин. 6, рис. 6). Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию осуществляет общий контроль за организацией региональных агентств по жилищному ипотечному кредитованию, организацию их проверки и лицензирования.

2.2. Агентство, получив деньги за облигации, выдает ипотечные займы населению под 12,5% годовых (лин. 7, рис. 6).

Модуль клиента

Кб= ^^ Нб=(1+Гбп) пн - срок накопления гп - процентная ставка по срочным накоплениям Гб - процентная ставка по кредиту Гд-гб-г-процентная ставка по дотациям ш - количество клиентов Отчисления на срочные

накопления (Н)

Срочные накопления (Ссн) Строительный кредит (К^р)

Ресурсы банка Дотации (Д) Д = Кб п гл

Возврат строит, кредита (Исто)

Инвестиции Д Ипотечный кредит (Кб)

Реализация кредита 4 Возврат ипотечного креста ^Дб)

Инвестиционно-кредитный модуль

Ресурсы строительной фирмы

Стоимость НОВОГО ЖИЛЬЯ (Снж)

Снж Рнж С^НЖ

Гиж - площадь нового жилья

Сенж - стоимость 1 кв. м.

Гер - проц. ставка строит, кредита

Петр - срок кредитования

кД - коэфф. налоговых отчислен.

Ъ - стоимость залога

Налоги (НД)

Ня Кн СД

Новое жилье

Модуль строительства и реализации

Кредит для приобретения жилья

Возврат кредита

Средства клиентов (Ск) Строительный кредит (К^)

Сц Со Оас Налоги Оплата рассрочки

Реализация нового жилья

Бюджетные ресурсы ,

Новое жилье

Целевые бюджетные средства

Дотации (Д) Д = Кб п гя

Инвестиции Инвестиции

Выпуск и реализация ценных бумаг Приобретение ипотечного кредита

Модуль управления

Рис. 5. Модели универсальных функциональных модулей жилищной ипотеки

Рис. 6. Схема реализации жилищной ипотечной программы с использованием внебюджетных средств

В первую очередь займы предоставляются гражданам нуждающимся в улучшении жилищных условий, молодым семьям и работникам бюджетной сферы. Для данной группы заемщиков возможны определенные льготы в кредитовании: снижение процентной ставки до 11,5 % и увеличение срока кредитования.

Оставшаяся часть средств используется для выдачи кредитов на рыночных условиях, то есть под 15 % годовых. Однако данный процент ниже банковского процента за кредит на 3 % (18 % - 15 %).

В свою очередь государство через субсидирование граждан стимулирует разрешение жилищной проблемы. Однако, необходимо отметить, что (

субсидирование осуществляется в пределах бюджетных возможностей.

Основополагающим вопросом на данном этапе реализации программы является отбор и оценка материальных возможностей потенциальных <

заемщиков. Таким образом, изучается ежемесячный доход заемщика и членов его семьи, а также структура производимых ими расходов.

Существует возможность использования системы поручительства со стороны родственников, работодателя и др. В мировой практике принято ограничение, сумма ежемесячных расходов на обслуживание кредита не дожна превышать в структуре ежемесячных расходов долю в 30-35 %.

При этом, обязательным условием является страхование жизни заемщика на сумму дога от потери трудоспособности, несчастного случая или смерти, а также страхование приобретаемого объекта имущества.

2.3. Население инвестирует полученные средства в строительный комплекс региона (лин. 9, рис. 6), что позволяет развивать данный участок рынка недвижимости и увеличивать объемы вводимого в эксплуатацию жилья.

2.4. Строительная организация, являясь заказчиком, осуществив строительство и ввод в эксплуатацию жилья, (лин. 10, рис. 6) реализует его населению (лин. 11, рис. 6).

2.5. Средства, возвращаемые населением на счет Агентства жилищных программ, используются для выдачи новых займов населению и на погашение процентов по облигациям жилищного займа (лин. 12, рис. 6).

2.6. Агентство жилищных программ оформляет закладную (лин. 13 и 14, рис. 6). Далее Агентство формирует из закладных залоговое покрытие и выпускает ипотечные ценные бумаги (лин. 16, рис. 6). ^

2.7. Ипотечные ценные бумаги будут размещены на финансовом рынке. Покупателями могут стать также и управляющие компании пенсионного фонда, негосударственный пенсионный фонд, страховые компании, финансовые компании и граждане. Средства от размещения на рынке ипотечных ценных бумаг являются источником финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

При реализации такой схемы решаются следующие проблемы:

1) появляется универсальная высоколиквидная ценная бумага, в которой нуждается российский фондовый рынок, его финансовые компании;

2) при объединении большого количества кредитных договоров из нескольких регионов страны значительно снижается риск ипотечного кредитования.

В заключении изложены основные положения и результаты диссертационной работы.

Список использованных источников состоит из 12S наименований, включая монографии и другие научные публикации зарубежных и отечественных ученых.

В приложениях представлен расчет ежемесячных взносов при строительстве и приобретении жилья с использованием различных инвестиционных схем.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1. Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.), Осадчая H.A. Рынок ипотечных кредитов - основа жилищной политики г. Ростова-на-Дону //Проблемы совершенствования экономических и управленческих механизмов в строительстве / Под общ. ред. Б.Н. Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2001. - (авт. - 0,2 п. л.)

2. Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.) Маркетинговые исследования рынка недвижимости г. Роства-на-Дону //Экономика и логистика на рубеже веков: Материалы Международной научно-практической конференции. -Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2001. - 83с. - 0,2 п. л.

3. Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.), Осадчая H.A. Оценка платежеспособного спроса населения г. Ростова-на-Дону //Состояние и тенденции развития логистики в России: Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов - н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2001. - 106с. -(авт.-0,1 п. л.)

4. Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.), Осадчая H.A. Современные формы инвестирования жилищного строительства // Строительство - 2002: Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/д: Рост. гос. строит, ун-т, 2002. - 144с. - (авт. - 0,1 п. л.)

5. Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.), Осадчая H.A. Анализ предложения на рынке жилья//Управление экономическим ростом строительных организаций: Межвузовский сборник научных трудов / Под ред. Н.Е. Симионовой. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2002.-244с.

- (авт. - 0,3 п. л.)

6. Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.) Методы анализа инвестиционных рисков //Строительство - 2003: Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2003.

- 152с.-0,1 п. л.

7. Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.), Осадчая H.A. Подходы к определению индекса доступности жилья //Повышение эффективности инвестиционно-строительной и эксплуатационной деятельности в жилищной сфере: Сб. науч. тр. Подготовлен к 60-летию Ростовского государственного

строительного университета /Под общ. ред. Б. Н. He62Q06~4 Рост. гос. строит, ун-т, 2003. - 193 с. - (авт. - 0,2 п. л.) Ч

8. Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.) Мет 21819 универсальных функциональных модулей для постро

ипотеки г. Ростова-на-Дону //Строительство - ,___

Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. - 0,2 п. л.

9. Василенко Ж.А. Зарубежный опыт приобретения жилой недвижимости //Известия РГСУ. - 2005. - № 9 - 0,05 п. л.

10. Василенко Ж.А. Перспективы использования активов Пенсионного фонда для целей ипотечного кредитования // Экономико-управленческие аспекты деятельности предприятий строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства /Под общ. ред. Б.Н.Небритова. - Ростов - н/Д: Рост, гос. строит, ун-т, 2005. - 0,5 п. л.

11. Василенко Ж.А. Инвестирование объектов строительства за счет средств Пенсионного фонда //Строительство - 2005: Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005. - 0,1 п. л.

12. Василенко Ж.А., Осадчая Н.А. Организация финансирования инвестиций в жилищное строительство: Учебное пособие. - Ростов-н/Д: Рост, гос. строит, ун-т, 2005. - 165 с. (авт. 4,6 пл.).

Подписано в печать 30.09.05. Формат 60x84/16. Бумага белая. Ризограф. Уч.-изд.л. 1,8. _Тираж 120 экз. Заказ 302._

Редакционно-издательский центр Ростовского государственного строительного университета 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Василенко, Жанна Андреевна

ВВЕДЕНИЕ

1. ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1. Организационно-экономический механизм инвестирования жилищного строительства

1.2. Анализ современных форм и методов инвестирования средств в строительство и приобретение жилья

1.3. Особенности формирования и функционирования программ жилищного строительства в России

2. КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ г. 46 РОСТОВА-НА-ДОНУ

2.1. Социально-экономические факторы, влияющие на улучшение жилищных условий

2.2. Тенденция развития строительного комплекса г.Ростова-на

2.3. Ценовая конъюнктура на рынке жилья г.Ростова-на-Дону

2.4. Подходы к определению индекса доступности жилья

3. РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМОВ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ 90 СТРОИТЕЛЬСТВО

3.1. Разработка схемы процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу г. Ростова-на-Дону

3.2. Механизм инвестирования приобретения жилья с использованием внебюджетных средств

3.3. Методика формирования универсальных функциональных модулей для построения схем жилищной ипотеки г. Ростова-на-Дону

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм реализации программ жилищного строительства с использованием внебюджетных средств"

Актуальность темы исследования. Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей экономики России и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач ее развития. Динамика процессов, наблюдаемых в отрасли жилищного строительства, коррелирует с общеэкономическими тенденциями, что обусловливается тесной взаимозависимостью между развитием различных отраслей хозяйства и инвестиционно-строительным комплексом.

Развитие жилищного строительства в России напрямую зависит от возможности привлечь финансовые ресурсы потенциальных инвесторов в строительную индустрию и государственного регулирования рыночных отношений в строительстве. Большое влияние на этот процесс оказывает развитие различных форм реализации жилья, зависящих, в свою очередь, от способности государства создать правовые и экономические условия, чтобы принадлежащие гражданам денежные средства достаточно быстро могли перейти из ряда сбережений в разряд догосрочных инвестиций. Обеспечить высокую эффективность такого перехода можно только с помощью специализированных структур, имеющих соответствующие организационные и кадровые возможности.

Ограниченность ресурсов для осуществления инвестиционно-строительного процесса, предопределяет комбинированный характер моделей совместной деятельности. В связи с этим, источником инвестиционного оживления, на современном этапе развития экономики могут стать привлеченные внебюджетные средства, то есть средства управляющих компаний пенсионного фонда, негосударственного пенсионного фонда, страховых компаний, финансовых компаний и самих граждан.

В решении жилищной проблемы дожны быть задействованы пенсионные резервы негосударственного пенсионного обеспечения, резервы страховых и финансовых компаний, а также накопления граждан.

Недостаточная проработанность механизмов привлечения денежных внебюджетных средств в инвестиционно-строительные процессы и реализацию программ жилищного строительства обуславливает необходимость создания экономически обоснованной модели привлечения ресурсов в жилищное строительство.

В связи с указанной проблемой и необходимостью практического ее разрешения была выбрана данная тема диссертации.

Степень разработанности проблемы. Теоретической и методологической основой работы послужили исследования: И.Д. Грачева, А.И. Гладышевского, В.Гужова, Л.Б. Зеленцова, А.К Канокова, И.Л.

Киевского, Д.С. Львова, Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеева, С.А Баронина, Е.П. Островского, Н.Е. Симионовой, Н. Синяка, Л.Г. Ходового, В.В. Бузырева, Н.А. Асаула и др.

Исследованием проблем инвестиционно-строительной деятельности занимались такие российские ученые, как С.И. Абрамов, Н.Е. Егорова, С.Р.Хачатрян, В.М. Васильева, Ю.П. Панибратов, Б.В. Щуров, С.А. Иванов, Н.Ю. Яськов, И.М. Сергеев. Проблемы ипотечного жилищного кредитования нашли отражение в трудах таких отечественных ученных, как В. Гужова, А.Г. Ивасенко, Н.В. Опольской, В.Н. Соколов, В.В. Иванова, Е.А. Оленина, Ю. Л. Плущевской, Р. Страпка, Н.Б. Косарева, А,Ю. Сучкова, Г.А. Цылиной, И.В. Черняка.

Несмотря на значительный вклад в решение проблемы указанными учеными, двухуровневой модели инвестирования жилищного строительствах использованием внебюджетных средств не создано. Необходимость дальнейшей проработки теоретических и методических положений экономических механизмов инвестирования жилищного строительства обусловили выбор темы, постановку цели и задач исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка и совершенствование экономического механизма реализации программ жилищного строительства с использованием внебюджетных средств.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

1. Исследовать существующую методологическую базу инвестирования средств в жилищное строительство.

2. Проанализировать основные тенденции развития и состояния рынка жилья.

3. Систематизировать основные факторы, влияющие на эффективность функционирования систем кредитования жилищного строительства.

4. Разработать критерии к определению индекса доступности жилья на основе экономических индикаторов.

5. Изучить технологию аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу и разработать схему формирования жилищных программ муниципальных образований.

6. Предложить модель инвестирования жилищного строительства с использованием денежных внебюджетных средств для распространения ее в регионы.

7. Адаптировать методику формирования универсальных функциональных модулей для построения схем жилищной ипотеки.

Научная гипотеза заключается в том, что негосударственные пенсионные фонды и управляющие компании дожны инвестировать пенсионные средства: средства накопительной части и допонительного пенсионного обеспечения, а также страховые и финансовые компании денежные ресурсы и граждане свои накопления в облигации субъектов федерации. Регионы в свою очередь смогут направлять вырученные за облигации жилищного найма средства в строительство жилья. В роли окончательного гаранта в данном случае будет выступать государство.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является механизмы формирования муниципальных программ инвестирования средств в строительство жилья, объектом - инвестиционно-строительная деятельность на рынке недвижимости.

Теоретические и методологические основы исследования составляют основные экономические законы, современные теории переходной экономики, труды зарубежных и отечественных ученых в области управления переходными процессами, управления инвестициями, экономики строительства, системного анализа, законодательные акты, регулирующие экономические отношения в инвестиционно-строительной сферы.

Информационной основой исследования являются данные Федеральной и региональной статистики, репрезентативная информация о функционировании схем инвестирования строительства, выбранных в качестве объектов исследования.

В диссертации нашли применение методы системного анализа, экономического анализа, организационно-управленческого анализа, экспертных оценок.

Научная новизна работы

1. Выявлены социально-экономические критерии, позволяющие определить влияние на функционирование механизмов инвестирования жилищного строительства г.Ростова-на-Дону.

2. Разработана методика определения индекса доступности жилья с учетом собственных средств населения, схем кредитования и государственной помощи.

3. Предложена схема процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу в г. Ростове-на-Дону.

4. Разработана модель процесса инвестирования жилищного строительства с использованием внебюджетных средств.

5. Предложена методика формирования универсальных функциональных модулей схем жилищной ипотеки в г.Ростова-на-Дону.

Теоретическая и практическая значимость полученных результатов заключается в возможности применения предложений по использованию внебюджетных средств для инвестиционно-строительной деятельности и решения программ жилищного строительства как в г.Ростове-на-Дону так и Российской Федерации в целом. Предлагаемый механизм позволит расширить круг потенциальных участников рынка жилья и увеличить приток инвестиций в жилищное строительство.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на международных научно-практических конференциях Строительство - 2002, Строительство -2003, Строительство - 2004 и Строительство - 2005 по актуальным проблемам строительства в Ростовском государственном строительном университете, а так же на всероссийских семинарах в г. Москва.

Положения диссертации внедрены в учебный процесс при изучении дисциплины Экономика недвижимости и Управление недвижимостью в Ростовском государственном строительном университете.

Результаты теоретических исследований апробированы и внедрены в практическую деятельность Муниципального Учреждения Департамент строительства города Ростова-на-Дону.

Публикации по теме диссертации.

Основное содержание диссертации отражено в 12 опубликованных работах общим объемом 6,65 п.л. По теме диссертации издано учебное пособие. Перечень и выходные данные печатных работ приведены в библиографическом списке.

Состав и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы 125 наименований и 5 приложений. Работа изложена на 135 страницах, содержит 26 таблиц и 7 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Василенко, Жанна Андреевна

Результаты исследования были использованы при разработке схемы развития ипотечного кредитования с использованием внебюджетных средств.

Внедрение предложенной схемы приобретения потенциальным покупателем жилья позволяет увеличить круг участников ипотечных проектов, исходя из оценки необходимого уровня совокупного семейного дохода

Х заемщика, а также дает возможность уточнить параметры ипотечных займов, что в свою очередь привлекает в жилищное строительство допонительные инвестиционные ресурсы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный автором анализ теоретических и прикладных аспектов развития регионального рынка жилищного строительства позволил в качестве основных выводов и предложений сформулировать следующее:

Анализ современных форм и методов инвестирования средств в строительство и приобретение жилья показал, что существующие в настоящее время различные модели не могут обеспечить всех нуждающихся. Это проявляется в том, что потенциальные инвесторы, обладающие догосрочными ресурсами, недостаточно задействованы в механизмах инвестирования жилищного строительства.

На основе выявленных факторов, оказывающих влияние на уровень стоимости 1 кв.м произведен расчет коэффициента доступности жилья, который показал, что в настоящее время его уровень не позволяет подавляющему большинству граждан улучшить свои жилищные условия, поэтому становиться актуальным вопрос об использовании новых эффективных механизмов с целью увеличения доступности жилья и интенсификации жилищного строительства.

Схема мобилизации финансовых ресурсов и сформированные функциональные модули (блоки) позволяют определить потребность в инвестициях субъектов жилищной программы. Разделение схемы на отдельные модули обусловливается потребностью в инвестициях, а внутренние возможности каждого модуля практически не зависят от вида схемы инвестирования жилья. При этом функции, выпоняемые каждым субъектом инвестиционного процесса в отдельности, интегрируются при их объединении.

Ключевым моментом в достижении сбалансированности жилищных программ является определение источников финансовых средств. Анализ вариантов программ жилищного строительства г. Ростова-на-Дону показывает, что инвестиции являются тем узким звеном, которое сдерживает движение к равновесному состоянию на рынке жилья. Этим определяется важность разработки механизмов мобилизации допонительных средств в жилищную сферу.

Сравнение основных параметров существующих ипотечных механизмов показывает, что в связи их недостатками найден такой механизм инвестирования средств в жилищное строительство, который сможет максимально удовлетворить имеющийся спрос на жилую недвижимость.

Разработана и предложена схема ипотечного кредитования с использованием средств управляющих компаний пенсионного фонда,

Х негосударственного пенсионного фонда, страховых компаний, финансовых компаний и самих граждан.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Василенко, Жанна Андреевна, Ростов-на-Дону

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. М.: ООО ВИТРЭМ, 2004.-472 с.

3. Жилищный Кодекс РСФСР. М.: ООО ВИТРЭМ, 2003.-472 с.

4. Федеральный Закон РФ Об ипотеке (залоге недвижимости) от 24 июня 1997г.

5. Федеральный Закон РФ О внесение изменений в ФЗ лоб ипотеке (залоге недвижимости) от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ

6. Федеральный Закон РФ О кредитных потребительских кооперативах от 11 июля 2001г.

7. Федеральный Закон РФ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

8. Федеральный Закон РФ О внесение изменений в ФЗ Об ипотечных ценных бумагах от 29.12.2004г. № 193-Ф3.

9. Федеральный Закон РФ О внесение изменений и допонений в ФЗ О негосударственных пенсионных фондах от 10.01.2003г. №14-ФЗ.

10. Федеральный Закон РФ О внесение допонений и изменений в ФЗ Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системе государственного пенсионного страхования от 31.12.2002г. №198-ФЗ.

11. Постановление Правительства РФ О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ от 11 января 2000г. № 28.

12. Постановление главы администрации Ростовской области Об утверждении областной программы поддержка жилищного строительства от 22 июня 1998г., № 231.

13. Постановлением Главы Администрации области от 16.11.1997г. № 423.

14. Постановление мера г. Ростова-на-Дону О предоставлении гражданам РФ, проживающим в г. Ростове-на-Дону, бюджетных ссуд на возвратной платной основе для строительства жилья от 15 сентября 1999г., №2070.

15. Постановление мера г. Ростова-на-Дону О втором этапе Программы развития ипотечного кредитования жилищного строительства в г. Ростове-на-Дону от 22 февраля 2000г. № 400.

16. Областная целевая программа поддержки жилищного строительства (в ред. Постановления Главы Администрации Ростовской области № 437 от 23.10.98г.).

17. Программа развития ипотечного кредитования жилищного строительства в городе Ростове-на-Дону.

18. Положение о предоставлении гражданам РФ, проживающим в г. Ростове-на-Дону бюджетных ссуд на возвратной основе для строительства жилья.

19. Положение о предоставлении гражданам РФ, проживающим в Ростовской области, бюджетных ссуд на возвратной, возмездной и срочной основе для строительства жилья, 1998г.

20. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, 2000г.

21. Концепция жилищной политики Ростовской области на период с 1999 по 2005 гг.

22. Абрамов С. И. Организация инвестирования инвестиционно-строительной деятельности. Ч М.: 1999. - 221с.

23. Аганбегян А.Г. О стратегии социально-экономического развития и направленности социальных реформ в России. // Экономическая наука современной России, 2003, №2.

24. Агапкин В.М., Лимаренко В.И., Казейкин B.C. Интегрированная система управления программами жилищного строительства и догосрочного кредитования на региональном, и муниципальном уровнях (система Эффект) // Экономика строительства. 2000. - №2.

25. Анипченко Марина Анатольевна /Совершенствование системы оценки эффективности управления на разных фазах жизненного цикла строительного предприятия.

26. Антикризисное управление. / Под ред. Э. С. Минаева, В. П. Панагушина. М.: Приор, 1998.

27. Артемова Л., Назарова А. Макроэкономические пропорции в 1999 2003 гг. (по данным национальный счетов) // Экономист, №, 2004г.

28. Архангельский В. Об условиях экономического развития в 2004 -2007 гг. // Экономист, №7, 2004г.

29. Асаул А. Н., Батрак А. В. Финансово-строительные группы -основа региональных строительных комплексов //Экономика строительства, № 3, 1999г.

30. Асаул. А. Н., Шишлов Г. И. Методические подходы к определению индекса доступности жилья // Экономика строительства, №9, 2000.

31. Баронин С. А. . Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно-инвестиционных программ жилищного строительства. // Экономика строительства, №7, 2004г.

32. Батунин А. В. Новые индикаторы банкротства предприятия. //Экономический анализ: теория и практика, №4, 2003.

33. Беляев М.К. Оценка адаптивности к инвестициям залог успешной инвестиционной политики региона // Экономика строительства №4, 2002.

34. Бондаренко Н. Анализ субъективных оценок нормального дохода и прожиточного минимума // Мониторинг общественного мнения. 2001. -№ 1. - с. 46.

35. Бочкарев В.В. Оптимизация условий кредитования при организации ипотечных программ // Вопросы оценки 2000, №3, с. 46-70.

36. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.: ИНФРА - М, 2001. - 256с.

37. Бузырев В.В., Селютина Л.Г., Березин А.О. Моделирование оптимальной структуры жилищного строительства в крупном городе // Экономика строительства, №9, 2002 с.29-39.

38. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы: Учеб. Пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 с. - (Серия Высшее образование).

39. Вишневский А. Население России в первой половине нового века // Вопросы экономики 2001, №1, с.27.

40. Гладышевский А. И. Инвестиционная ситуация в России в 19902002 годах: основные тенденции и выводы. // Экономика строительства, №3, 2003 с.2-20.

41. Гордон Л., Клопов Э. Динамика условий и уровня жизни населения // Мониторинг общественного мнения. 2000. - №5. - с. 25-35.

42. Грабежова Н. В нашей области спада производства не будет . П Строительный комплекс. 2001. - №18. - с.5.

43. Грачев И.Д, Развитие законодательной базы ипотечного кредитования // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", №1(18)Март, 2004г.

44. Григорьев Л. Средний класс в России на рубеже этапов трансформации // Вопросы экономики 2001, №1, с. 45.

45. Гужов В. Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике строительства: Международная практика ипотечного кредитования, 2004.

46. Гунькина С. Жилищный вопрос разрешим? // Строительный комплекс. 2001. - №18. - с. 6.

47. Гутин В.Б.; Дарьин Е.М., Трофимова Т.Е. Универсальные функциональные модули для построения моделей жилищной ипотеки // Экономика строительства, №5, 2003г, с. 51.

48. Давлетшин М.Б, Расулов А.Ф., Давлетшина И.М. Пути развития накопительных систем приобретения жилья // Экономика строительства, №4, 2004г.

49. Доходы и уровень жизни населения // Мониторинг. 2001. - №1.

50. Доничев О.А. Инвестиционные риски как сдерживающий факторХ развития экономики // Экономика строительства, №11, 2002г.

51. Дулич В. А. Экономический рост устойчивая тенденция (итоги 2003г.) // Экономика строительства, №2, 2004г

52. Дягилева И. В. Некоторые аспекты экономического анализа и период антикризисного управления. // Юридический мир, №3, 2000.

53. Егорова Н. Е., Хачатрян С. Р. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. М.: - 1998. - 90 е.: ил.Х 54. Жилищные проблемы решайте через ипотеку Домовладелец, №7, 21 апреля 2005г.

54. Зацаринский Н.В., Костецкий Н.Ф. Нормативно правовое обеспечение взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. 2001. - №2. - с.2.

55. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

56. Ивасенко A.F., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара Современные проблемы экономики и менеджмента. Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 173179.

57. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. ПрименениеХ моделей рефинансирования ипотечных кредитов в международной практике

58. Вестник Сибирской государственной геодезической академии. -Новосибирск, 1999. -Вып. 4.-183 с.

59. Иванов В. В. Все об ипотеке. М.: МП - Пресс, 2000. - 240 с.Х 61. Ипотека будущее отечественного рынка жилья / Домовладелец, №7, 21 апреля 2005г.

60. Ипотека или жилищный кооператив? / Landlord News №3(13)май,2004.

61. Ипотека в ФРГ // Бизнес и банки. 1995. -№ 5-6. - с. 7.

62. Итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 2003г. // Экономика строительства, №3,Х 2004г.

63. Каламбет А. П., Меметова Д. О. Залог недвижимости (ипотека), как способ обеспечения кредита // Деньги и кредит 2000, №9, с. 30.

64. Каноков А.К Развитие залогового кредитования // Российский экономический журнал. -1996.-№5/6.-С.52-55.

65. Каплюченко Н. 104 тысячи семей в области нуждаются в жилье // Строительный комплекс. 2000. - №24. - с.2.9

66. Кесельман Г. М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит 2000, №9, с. 27.

67. Киевский И.Л. Строительная составляющая на рынке недвижимости //Жилищное строительство.-2003.-№2.-с.7.

68. Киримова А. Н., Хачатрян С. Р. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья // Экономика строительства.Х 2000. №9.

69. Кошман Н. П. Об итогах работы строительного комплекса и ЖКХ РФ в 2002 году и основных задачах на 2003 год. //Промышленное и гражданское строительство, №3, 2003.

70. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. -М.: Юность, 1997.

71. Лабусов А.Д. Строительный комплекс г.Ростова-на-Дону: итоги и перспективы / Строительная индустрия Дону, № 7 8 (112 - 113), 2004.

72. Лимаренко И.В. Ипотека: шаг за шагом. г.Саратов, из-во Альфа.-1999.-212 с.

73. Лимаренко И.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства в России: состояние, проблемы, пути развития // Экономика строительства. Ч 2000. №5.

74. Лимаренко И.В. Моделирование системы управления ипотечным кредитованием в условиях переходной экономики России // Экономика строительства. Ч 2000. №6.

75. Львов Д. С. Проблемы догосрочного социально-экономического развития России. Научный доклад на президиуме РАН 24 декабря 2002 г. // Экономическая наука современной России. Экстренный выпуск №1, 2003.

76. Мехтиев М.И. Жилищное кредитование важное условие развития строительства социально-частного и частного жилья в Азербайджане // Экономика строительства. - 2001. - №1. - с.51.

77. Мицек С.А. Что способствует и что мешает инвестициям в России // Финансы и кредит. 2000. - №.3.

78. Млюсов А. Об условиях развития народного хозяйства в 2005 -2007 гг. //Экономист, №6, 2004г.

79. Наиль Биккенин, За жилищными кооперативами будущее! / Landlord News №9(09)ноябрь, 2003.

80. Найди свое решение жилищной проблемы / Landlord News №4(14)июнь, 2004.

81. Новая для России программа строительства и приобретения жилья // Жилищное строительство. 2001. - №3. - с. 26.

82. Обзор рынка ипотечного кредитования / Домовладелец, №7, 21 апреля 2005г.

83. Обзор рынка недвижимости за 2004 год / Landlord News №9(19)декабрь, 2004

84. Обзор цен вторичного рынка недвижимости г.Ростова-на-Дону / Landlord News №8(18)ноябрь, 2004.

85. Овчиников. В. В. О финансировании проектов с использованием недвижимости как объекта залога. // Деньги и кредит, 1996, №12.

86. Оленина Е. А., Плущевская Ю. JI. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит 2000, №5.

87. Основные результаты строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в 2002г. / Экономика строительства, №2,2003.

88. Островская Е.П. Франция: трудная дорога к модернизации // Современная Европа, № 4, 2003.

89. Отчет о деятельности ЖСК Новосел для Гильдии народных кооперативов Жилье в рассрочку за 2002 год.

90. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело. 1995. - № 2. -С. 18-21

91. Печатникова С. М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства №1, 2001, с. 2.

92. Пешкова Е.П. Маркетинговый анализ в деятельности фирмы.-М.: Ось-89.

93. Пилипчак Ю.В. Основа инвестирования Ч саморазвитие строительных организаций // Жилищное строительство. 2001. - №3. - с.2.

94. Полякова М.Б. Модель жилищно-строительного индекса -индекатора макроэкономической конъюнктуры // Экономика строительства, № 3, 2003, с.39.

95. Пояснительная записка к разделу IV Труд прогноза социально-экономического развития г. Ростова-на-Дону на 2003-2005 гг./Под. ред. Заместитель Главы Администрации города В. В. Золотухина.

96. Правовые проблемы организации ипотечного кредитования в России / Под. ред. B.C. Ема. М.: Статус, 1999. - 256 с.

97. Российский статистический ежегодник 2003: Стат.сб./Госкомстат России. М., 2004.

98. Российский статистический ежегодник 2004: Стат.сб./Госкомстат1. России. М., 2004.

99. Ростовский статистический ежегодник 2003: Стат.сб./Госкомстат России. М., 2003.

100. Сайгак Е. К. Региональный рынок жилья и его инвестиционное обеспечение //Экономика строительства. 2000. - № 11.

101. Самойлова М.А., Коломиец Н.П. Доклад Ростовского городского отделения государственной статистики за 2002 год.

102. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу //Экономика строительства. Ч 2003.

103. Симионова Н. Е. Управление реформированием строительной организации. М.: СИНТЕНГ, 1998

104. Симионов Ю.Ф., Ясько В.Л., Рынок жилья, Агентство Мирт -1997 г., с. 37.

105. Синяк Н. Рынок недвижимости Франции. Седьмая конференции Европейского общества недвижимости // Недвижимость Белоруссии, 2000.

106. Стахович Л.Ю. Шахназарян Г.Э. Анализ зарубежного опыта размещения пенсионных и страховых резервов в ценные бумаги // Финансы и кредит. 2003 №8 (122). - С.54-58.

107. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечноекредитование в условиях современной России //Деньги и кредит, № 8, 1995, с.52-59.

108. Строительный комплекс. // Ресурсы, информация, снабжения, конкуренция. №1, 2003.

109. Судьба ипотеки в центре внимания правительства Всероссийский отраслевой журнал "Строительство", 3\6\2003, N 4, 2003.

110. Таранков В.И. Нестандартные подходы Ипотечного Стандартбанка // Деньги и кредит. 1994. -№ 4. -С. 28-29.

111. Тарасевич Е. И. Современные принципы анализа рынка недвижимости // Вопросы оценки 1999. №3.

112. Тенденции развития рынка элитных квартир в Ростове-на-Дону / Landlord News №4(14)июнь, 2004.

113. Тостик Н. В., Матагорина Н. М. Статистика: Учебно-метод пособие для студентов ВУЗов Ростов н/Д: изд-во Феникс, 2000. - 480 с.

114. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. Пособие / Под общ. ред. В. М. Васильева, Ю. П. Панибратова / Изд-во АСВ; СПб. Гос. Архит.-строит. Ун-т. М., СПб., 1997. - 307с.

115. Финансы сФатистический ежегодник 2004. Стат.сб. / Госкомстат России. М., 2004.

116. Ходов Л.Г. Роль государства в приобретении жилья // Современная Европа, № 4, 2003.

117. Цылина Г. А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. 2000. - №1. - с. 7.

118. Цылина Г. А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2001. - №4. - с. 9.

119. Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит / Г. А. Цылина. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2001. - 358 с.

120. Черняк И. В. О развитии ипотечного кредитования. // Жилищное строительство. Ч 1995. №6.

121. Чугунова Г. А. О состоянии незавершенного строительства в Российской Федерации // Экономика строительства. 1998. - №10, с. 37-42.

122. Щуров Б. В. Иванов С. А. Формы инвестирования и организационно-экономическое обеспечение жилой застройки крупных городов //Экономика строительства, №2, 2001г.

123. Яськоа Н.Ю., Сергеев И.М. Экономическая безопасность инвестиционно-строительной деятельности (методологические аспекты) // Экономика строительства, №6, 2003г.

124. РАСЧЕТ ВЫПЛАТ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЬЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА СБРФ

125. Ставка по страхованию трудоспособности, % 1.0

126. Ставка по страхованию новой квартиры. % 1.51. Ставка по кредиту. % 18

127. Срок предоставления кредита, лет 15

128. Размер кредита в % от стоимости квартиры 30

129. Цена за I кв. м. т.р. 16.00

130. Прожиточный минимум, т.р. 1.61. Состав семьи, чел. 2

131. Квартира 1-комн. 2-комн 3-комн.

132. Общая площадь, кв.м. 41 56,6 90,0

133. Цена квартиры, т.р. 670000.00 900000,00 1015000

134. Сумма ссуды, т.р. 201000,00 270000,00 304500,00

135. Совокупный семейный доход (30%). т.р. 13772,222 18500,000 20863,889

136. Совокупный семейный доход, т.р. 4554,317 6116,400 6897,442

137. Первый год % осн. дог Итого % осн. дог Итого % осн дог Итого1 месяц 3015.000 1116.667 4131,667 4050,000 1500.000 5550.000 4567.500 1691,667 6259.167

138. Итого за первый год 35074,500 13400,000 53499,500 47115,000 18000,000 71865,000 53135,250 20300,000 81047,7501. Второй год 1 месяц 2814,(ЮО 1116,667 3930,667 3780.000 1500,000 5280,000 4263,000 1691.667 5954,667

139. Итого за второй год 32662,500 13400,000 50752,500 43875,000 18000,000 68175,000 49481,250 20300,000 76886,2501. Третий год 1 месяц 2613,000 1116.667 3729.667 3510,000 1500,000 5010,000 3958,500 1691,667 5650,167

140. Итого за третий год 30250,500 13400,000 48005,500 40635,000 18000,000 64485,000 45827,250 20300,000 72724,7501. Четвертый год 1 месяц 2412.000 1116,667 3528,667 3240,000 1500,000 4740.000 3654.000 1691,667 5345,667

141. Итого за четвертый год 27838,500 13400,000 45258,500 37395,000 18000,000 60795,000 42173,250 20300,000 68563,2501. Пятый год 1 месяц 2211.000 1116,667 3327.667 2970,000 1500.000 4470.0(H) 3349,50(1 1691.667 5041.167

142. Итого за пятый год 25426,500 13400,000 42511,500 34155,000 18000,000 57105,000 38519,250 20300,000 64401,7501. Шестой год 1 месяц 2010.000 1116.667 3126.667 2700.000 15(Ю,(НИ) 4200.000 3045,000 1691,667 4736.667

143. Итого за шестой гол 23014,500 13400,000 39764,500 30915,000 18000,000 53415,000 34865,250 20300,000 60240,2501. Седьмой год 1 месяц 1809,000 1116,667 2925,667 2430.000 1500.0(H) 3930.000 2740.500 1691,667 4432,167

144. Итого за седьмой год 20602,500 13400,000 37017,500 27675,000 18000,000 49725,000 31211,250 20300,000 56078,7501. Восьмой год 1 месяц 1608.000 1116.667 2724,667 2160.000 1500.000 3660,000 2436,000 1641,667 4127,667

145. Итого за восьмой год 18190,500 13400,000 31590,500 24435,000 18000,000 42435,000 27557,250 20300,000 47857,2501. Девятый год 1 месяц 1407.000 1116,667 2523,667 1890,000 1500.000 3390.000 2131.500 1691,667 3823,167

146. Итого за девятый год 15778,500 13400,000 31523,500 21195,000 18000,000 42345,000 23903,250 20300,000 47755,7501. Десятый год 1 месяц 1206,000 1116,667 2322,667 1620,000 1500,000 3120.000 1827,000 1691,667 3518,667

147. Итого за десятый год 13366,500 13400,000 28776,500 17955,000 18000,000 38655,000 20249,250 20300,000 43594,2501. Одиннадцатый год 1 месяц 1005.000 1116,667 2121,667 1350.000 1500.000 2850.0(H) 1.522.500 1691,667 3214,167

148. Итого за одиннадцатый год 10954,500 13400,000 26029,500 14715,000 18000,000 34965,000 16595,250 20300,000 39432,7501. Двенадцатый год 1 месяц 804,000 1116.667 1920.667 1080.0(H) 1500.1ИН) 2580.(Х)0 1218.0(H) 1691.667 2909,667

149. Итого зя двенадцатый год 8542,500 13400,000 23282,500 11475,000 18000,000 31275,000 12941,250 20300,000 35271,2501. Тринадцатый год 1 месяц 6(1.1.000 1116,667 1719,667 810.000 1500.0(H) 2310.000 913,500 1691,667 2605,167

150. Итого за тринадцатый год 6130,500 13400,000 20535,500 8235,000 18000,000 27585,000 9287,250 20300,000 31109,7501. Четырнадцатый год 1 месяц 402.000 1116.667 1518,667 540,000 1500,000 2040.000 609,000 1691,667 2300,667

151. Итого за четырнадцатый год 3718,500 13400,000 17788,500 4995,000 18000,000 23895,000 5633,250 20300,000 26948,2501. Пятнадцатый год 1 месяц 201,000 1116.667 1317.667 270.000 1500,0(H) 1770,000 304,500 1691,667 1996,167

152. Итого за пятнадцатый год 1306,500 13400,000 15041,500 1755,000 18000,000 20205,000 1979,250 20300,000 22786,750

153. ИТОГО по кредиту 272857,500 201000,000 473857300 366525,000 270000,000 636525,000 413358,750 304500,000 717858,750

154. ИТОГО по страховке 40200,000 54000,000 60900,000

155. ВСЕГО 514057,500 690525,000 778758,750

156. РАСЧЕТ ВЫПЛАТ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЬЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ БЮДЖЕТНОЙ ССУДЫ (ГОУ

157. АГЕНТСТВО ЖИЛИЩНЫХ ПРОГРАММ)

158. Ставка по страхованию трудоспособности. % 1.0

159. Ставка по страхованию новой квартиры. % 1.5

160. Ставка по ссуде (1 /8 ст. рефин. ЦБ РФ), % 3.125

161. Срок предоставления ссуды, лет 8

162. Размер ссуды в % от стоимости квартиры 30

163. Цена за 1 кв. м. т р. 16,00

164. Прожиточный минимум, т.р. 2.21. Состав семьи, чел. 2

165. Квартира 1-комн. 2-комн. 3-комн.

166. Общая площадь, кв.м. 41 56.6 90,0

167. Цена квартиры, т р. (170(100.00 900000,00 1015000

168. Сумма ссуды, т р. 201000.00 270000.00 304500,00

169. Совокупный семейный доход (30%), т.р. 872.3.958 11718.750 13216,146

170. Совокупный семейный доход, т р. .3041.4.38 408.3,625 4604,719

171. Первый год % осн. дог Итого % осн. дог Итого % осн. дог Итого1 месяц 52.3.438 209.3.750 2617,188 703,125 2812,500 3515,625 792,969 .3171,875 3964.844

172. Итого за первый год 5921,387 25125,000 36071,387 7954,102 33750,000 48454,102 8970,459 38062,500 54645,4591. Второй год 1 месяц 458,008 209.3.750 2551.758 615,2.34 2812,500 .3427,734 693,848 3171,875 3865,723

173. Итого за второй год 5136,230 25125,000 34658,105 6899,414 33750,000 46555,664 7781,006 38062,500 52504,4431. Третий год 1 месяц .392.578 209.3.750 2486,328 527.344 2812,500 3339.844 594,727 3171,875 3766,602

174. Итого за третий год 4351,074 25125,000 33244,824 5844,727 33750,000 44657,227 6591,553 38062,500 50363,4281. Четвертый год 1 месяц 327.148 2093,750 2420.898 4.39.453 2812.500 3251,953 495,605 3171,875 3667,480

175. Итого за четвертый год 3565,918 25125,000 31831,543 4790,039 33750,000 42758,789 5402,100 38062,500 48222,4121. Пятый год 1 месяц 261.719 2093.750 2355.469 .351,563 2812.500 .3164.06.3 396,484 .3171,875 3568,359

176. Итого зя пятый год 2780,762 25125,000 30418,262 3735352 33750,000 40860,352 4212,646 38062,500 46081,3961. Шестой год 1 месяц 196.289 2043.750 2290,039 263.672 2812.500 3076.172 297,363 3171,875 3464,238

177. Итого и шестой год 1995,605 25125,000 29004,980 2680,664 33750,000 38961,914 3023,193 38062,500 43940,3811. Седьмой год 1 месяи 13(1.854 2043.750 2224,604 175,781 2812,500 2988,281 148,242 3171.875 3370,117

178. Итого за седьмой год 1210,449 25125,000 27591,699 1625,977 33750,000 37063,477 1833,740 38062,500 41799,3651. Восьмой год 1 месяц 65,430 2043.750 2159,180 87,841 2812,500 2400,391 44,121 3171.875 3270,496

179. Итого за восьмой год 425,293 25125,000 25550,293 571,289 33750,000 34321,289 644,287 38062,500 38706,787

180. ИТОГО по кредиту 25386,719 201000,000 226386,719 34101,563 270000,000 304101,563 38458,984 304500,000 342958,984

181. ИТОГО по страховке 22612,500 30375,000 34256,250

182. ВСЕГО 248999,219 334476,563 377215,234

183. РАСЧЕТ ВЫПЛАТ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЬЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ БЮДЖЕТНОГО ИПОТЕЧНОГО ЗАЙМА

184. Ставка по страхованию трудоспособности. % 1.(1

185. Ставка по страхованию новой квартиры. % 1,5

186. Ставка по займу (1/8 ставки реф. ЦБ РФ). % 1.125

187. Срок предоставления ссуды, лет 15

188. Размер ссуды в % от стоимости квартиры 30

189. Цена за 1 кв. м. т.р. 16,00

190. Прожиточный минимум, т.р. 2,21. Состав семьи, чел. 2

191. Квартира 1-комн. 2-комн. 3-комн.

192. Общая площадь, кв.м. 41 56.6 90,0

193. Цена квартиры, т.р. 670000 900000.00 1015000

194. Сумма ссуды, т.р. 201000.00 270000,00 304500,00

195. Совокупный семейный доход (30%). т.р. 5467.014 7343,750 8282,118

196. Совокупный семейный доход, т.р. 2064.354 2771,125 3124,510

197. Первый год % осн. дог Итого % осн. дог Итого % осн. дог Итого1 месяц 523,438 1116,667 1640,104 703,125 1500,000 2203,125 792.969 1691,667 2484,635

198. Итого за первый год 6089,323 13400,000 24514,323 8179,688 18000,000 32929,688 9224,870 20300,000 371373701. Второй год 1 месяц 488,542 1116.667 1605.208 656,250 1500.000 2156.250 740,104 1691.667 2431,771

199. Итого за второй год 5670,573 13400,000 23760,573 7617,188 18000,000 31917,188 8590,495 20300,000 35995,4951. Третий год 1 месяц 453,646 1116,667 1570.313 609,375 1500,000 2109,375 687,240 1691.667 2378,906

200. Итого за третий год 5251,823 13400,000 23006,823 7054,688 18000,000 30904,688 7956,120 20300,000 34853,6201. Четвертый год 1 месяц 418,750 1116,667 1535.417 562,500 1500,000 2062,500 634,375 1691,667 2326,042

201. Итого за четвертый год 4833,073 13400,000 22253,073 6492,188 18000,000 29892,188 7321,745 20300,000 33711,7451. Пятый год 1 месяц 383,854 1116.667 1500.521 515,615 1500,000 2015.625 581,510 1691,667 2273,177

202. Итого за пигый год 4414,323 13400,000 21499,323 5929,688 18000,000 28879,688 6687,370 20300,000 32569,8701. Шестой год 1 месяц 348.958 1116.667 1465.625 46Х.750 1500.000 1968.750 52Х.646 1691.667 2220.31.1

203. Итого за шестой год 3995,573 13400,000 20745,573 5367,188 18000,000 27867,188 6052,995 20300,000 31427,9951. Седьмой год 1 месяц .314,063 1116,667 1430.729 421.875 1500.000 1921,875 475,781 1691,667 2167,448

204. Итого за седьмой год 3576,823 13400,000 19991,823 4804,688 18000,000 26854,688 5418,620 20300,000 30286,1201. Восьмой год 1 месяц 279.167 1116,667 1395,833 375,000 1500,000 1875.000 422,917 1691,667 2114,58.3

205. Итого за восьмой год 3158,073 13400,000 16558,073 4242,188 18000,000 22242,188 4784,245 20300,000 25084,2451. Девятый год 1 месяц 244,271 1116,667 1360,938 328,125 1500,000 1828,125 370,052 1691,667 2061,719

206. Итого за девятый год 2739,323 13400,000 18484,323 3679,688 18000,000 24829,688 4149,870 20300,000 28002,3701. Десятый год 1 месяц 209.375 1116,667 1.326.042 281,250 1500.000 1781,250 317,188 1691,667 2008,854

207. Итого за десятый гол 2320,573 13400,000 17730,573 3117,188 18000,000 23817,188 3515,495 20300,000 26860,4951. Одиннадцатый год 1 месяц 174.479 1116.667 1291,146 2.34,375 1500,000 17.34.375 264,323 1691,667 1955,990

208. Итого за одиннадцатый год 1901,823 13400,000 16976,823 2554,688 18000,000 22804,688 2881,120 20300,000 25718,6201. Двенадцатый год 1 месяц 139.583 1116.667 1256.250 187,500 1500.000 1687,500 211.458 1691,667 190.3.125

209. Итого ia двенадцатый год 1483,073 13400,000 16223,073 1992,188 18000,000 21792,188 2246,745 20300,000 24576,7451. Тринадцатый год 1 месяц 104.688 1116,667 1221.354 140.625 1500,000 1640.625 158.594 1691,667 1850.260

210. Итого за тринадцатый год 1064,323 13400,000 15469,323 1429,688 18000,000 20779,688 1612370 20300,000 23434,8701. Четырнадцатый год 1 месяц 69,792 1116.667 1186.458 93,750 1500,000 1593.750 105,729 1691,667 1797,396

211. Итого за четырнадцатый год 645,573 13400,000 14715,573 867,188 18000,000 19767,188 977,995 20300,000 22292,9951. Пятнадцатый год 1 месяц 34.896 1116.667 1151,563 46.875 1500,000 1546,875 52,865 1691,667 1744,531

212. Итого за пятнадцатый год 226,823 13400,000 13961,823 304,688 18000,000 18754,688 343,620 20300,000 21151,120

213. ИТОГО по кредиту 47371,094 201000,000 248371,094 63632,813 270000,000 333632,813 71763,672 304500,000 376263,672

214. ИТОГО по страховке 40200,000 54000,000 60900,000

215. ВСЕГО 288571,094 387632,813 437163,672

Похожие диссертации

• Ипотечное кредитование в системе организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы
• Экономические аспекты формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов
• Организационно-экономический механизм эффективного функционирования жилищной сферы
• Формирование инвестиционной политики в управлении программами жилищного строительства
• Формирование эффективного механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства мегаполиса в современных условиях