Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Ипотечное кредитование в системе организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Полякова, Мария Борисовна
Место защиты	Москва
Год	2003
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Ипотечное кредитование в системе организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы"

ПОЛЯКОВА Мария Борисовна

Ипотечное кредитование в системе организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (макроэкономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ПОЛЯКОВА Мария Борисовна

Ипотечное кредитование в системе организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (макроэкономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Работа выпонена в Государственном учреждении Институт макроэкономических исследований (ГУ ИМЭИ) Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации

Научный руководитель - кандидат экономических наук

Зворыкина Юлия Викторовна

Официальные оппоненты - доктор экономических наук

Костецкий Николай Филиппович

кандидат экономических наук Пчекин Виктор Александрович

Ведущая организация - ГУ Центр исследований

инвестиционного рынка Минэкономразвития России

Защита состоится л_ июля 2003 года в л14 часов на заседании

Диссертационного совета К 227. 005. 01 в Институте макроэкономических исследований (ИМЭИ) Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации по адресу: 125284, Москва, 1-ый Хорошевский проезд, дом За.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института.

Автореферат разослан л_ июня 2003 года

БИБЛИвТЕКА С.Петервург gl ^

Ученый секретарь Диссертационного совета, кандидат экономических наук

А.Д. Крюкова

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования 90-х годов XX века сопровождались существенными изменениями в большинстве структурообразующих секторов экономики России. Основные перемены в жилищно-строительной сфере, обусловленные переходом на новую систему финансирования строительства жилья, проявились в резком сокращении бюджетного финансирования и сужении практики бесплатного предоставления жилья гражданам. Коренные изменения финансовой, хозяйственной и организационной системы в жилищно-строительной сфере, сопровождались соответствующей перестройкой нормативно-правовой базы, в том числе, регулирующей отношения собственности на жилье.

Актуальность изучения проблематики жилищно-строительной сферы обусловлена высокой социальной значимостью решаемых в жилищном строительстве задач, а также общеэкономической проблемой активизации инвестиционного процесса и привлечения инвестиционных ресурсов в несырьевые отрасли реального сектора, к которым относится жилищное строительство.

Уменьшение объемов жилищного строительства усугубляется существенным снижением благосостояния основной части населения, что обостряет одну из основных социальных проблем - жилищную, характерными чертами которой являются: низкая обеспеченость населения жильем; несоответствие стоимости жилья и уровня доходов граждан; недостаточный для замены выбывающего жилищного фонда объем нового строительства; отсутствие эффективных финансовых инструментов, стимулирующих частных инвесторов вкладывать средства в жилищное строительство; отсутствие доступных кредитных механизмов, позволяющих населению приобретать жилье в кредит.

Одним из эффективных способов решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование. Положительный опыт развитых и ряда развивающихся стран доказывает универсальность механизма ипотечного кредитования, позволяющего не только снизить социальную напряженность в обществе благодаря повышению доступности жилья для основной части населения, но и

стимулирующего жилищное строительство, сопряженные с ним отрасли производства, а также активизирующего инвестиционные процессы на рынке капиталов. Эффективность механизма ипотечного кредитования подтверждается российским дореволюционным опытом: в конце XIX - начале XX веков в стране успешно функционировали земельные ипотечные банки и союзы. |

В настоящее время развитию системы ипотечного жилищного кредитования уделяется большое внимание как со стороны государства, что обусловлено высокой социальной значимостью жилищной проблемы, так и со стороны частного сектора экономики. Однако, несмотря на активное формирование соответствующей законодательной базы и институтов рынка, система ипотечного кредитования в России не приобрела достаточной масштабности. Ее развитие сдерживается множеством факторов; основным является высокий уровень процентных ставок по кредиту, что проявляется в существенном повышении конечной цены приобретаемого жилья.

Высокая социальная значимость и приоритетность задач активизации инвестиционных процессов в реальном секторе экономики определяют важность комплексного подхода к решению конкретных задач жилищно-строительной сферы. Оценка и прогнозирование инвестиционного климата в жилищностроительной сфере с помощью комплексных агрегатных показателей служат предпосыкой стимулирования внутренних и внешних инвестиций.

Степень научной разработанности проблемы определяется активным использованием в развитых странах механизма ипотечного кредитования населения как для решения конкретных социальных задач, так и в практике комплексного воздействия на макроэкономическую ситуацию в стране. В

зарубежных изданиях вопросы ипотечного кредитования рассматриваются обычно в контексте изучения закономерностей финансового, кредитного рынка, а также при анализе проблематики жилищного сектора. Научный интерес ^

российских специалистов к проблеме организации системы догосрочного ипотечного кредитования обусловлен важностью проблем жилищностроительной сферы, а также недостаточной практикой формирования основ финансирования ипотеки в России в условиях рыночных отношений. Интерес к изучаемой проблеме инициировал появление в последние годы ряда монографий и публикаций, посвященных этой теме.

Опубликованные научные труды служат основой дальнейшего анализа проблематики развития организационно-экономического механизма жилищностроительной сферы, условий внедрения системы догосрочного ипотечного кредитования, оценки перспектив развития различных ипотечных схем в России, выявления основных организационно-правовых и финансовых проблем, определяющих возможности рефинансирования системы ипотечного кредитования. Кроме того, допонительного исследования требуют вопросы взаимодействия развития ипотечного кредитования в масштабах страны и потенциалов кредитного и фондового рынков.

Цели и задачи исследования. Основной целью исследования стало комплексное изучение проблематики жилищно-строительной сферы и разработка предложений по оптимизации организационно-экономического механизма финансирования ипотечного кредитования с целью решения жилищной проблемы для широких слоев населения. В ходе исследования были поставлены и решены следующие задачи:

. построение модели комплексного индикатора инвестиционной привлекательности жилищно-строительной сферы с использованием системы агрегатных показателей жилищно-строительной сферы; Х анализ основных схем приобретения жилья и поиск эффективного механизма решения жилищного вопроса для широких слоев населения;

Х оптимизация метода определения кредитоспособности заемщика и условий погашения ипотечного кредита в зависимости от способа приобретения жилья;

Х разработка схемы рефинансирования системы догосрочного ипотечного кредитования.

Объектом исследования выступает совокупность производственных, инвестиционных, рыночных, социальных и воспроизводственных процессов в жилищно-строительной сфере.

Предметом исследования составляют организационные, экономические и финансовые механизмы развития двухуровневой системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования как организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы.

Теоретической и методологической базой исследования послужили

фундаментальные труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, касающиеся вопросов финансирования жилищно-строительной сферы и развития системы догосрочного ипотечного кредитования населения.

В диссертации нашли применение методы системного анализа, статистических исследований, структурного анализа, моделирования и экспертных оценок.

В качестве информационной базы исследования использованы статистические отчетные материалы Госкомстата России, Центрального Банка РФ, Минэкономразвития России, аналитические и статистические материалы Госстроя Российской Федерации, специализированных изданий, результаты расчетов, выпоненных автором.

Научная новизна исследования заключается в комплексном подходе к изучению проблематики жилищно-строительной сферы, отражающем влияние различных факторов на привлечение инвестиций в жилищное строительство, и выработке рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма системы ипотечного жилищного кредитования населения.

Основные научные результаты, полученные автором в процессе исследования и выносимые на защиту заключаются в следующем:

Х разработана модель комплексного агрегатного показателя - жилищностроительного индекса, основным преимуществом которого является комплексная оценка динамики различных аспектов развития жилищностроительной сферы: процессов воспроизводства жилья, характеристик финансового рынка, индикаторов рынка жилой недвижимости, показателей обеспеченноссти населения жильем. Обоснована оценочная и прогнозная функции агрегатного показателя, реализуемая при характеристике инвестиционной привлекательности жилищностроительной сферы;

Х на основании критериального сранительного анализа схем приобретения жилья произведена оценка целевых групп покупателей по каждой схеме и обоснованы предложения по совершенстванию организационных механизмов долевого строительства и ипотечного кредитования;

Х систематизированы принципиальные отличия организационно-экономической и финансово-кредитной систем функционирования банковской ипотеки и строительных сберегательных касс, разработан среднесрочный прогноз потенциальной емкости рынка банковской ипотеки и системы стройсбережений в России;

Х на основании анализа основных условий погашения (амортизации) ипотечного кредита выявлены основные преимущества и недостатки используемого метода аннуитетных платежей, обуславливающие существенную ограниченность круга потенциальных заемщиков. Обоснована целесообразность применения шаровой ипотеки для формирования условий погашения кредита определенных целевых категорий заемщиков;

. обоснована недостаточность критерия семейного дохода при определении кредитоспособности заемщика в условиях высокой социальной дифференциации населения. Разработан альтернативный метод определения кредитоспособности заемщика с использованием таких допонительных критериев, как величина прожиточного минимума и предельная склонность к потреблению, позволяющий более точно оценить максимальную долю ежемесячного платежа в совокупном доходе заемщика;

Х произведена оценка потенциала рынка рефинансирования ипотеки с помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг на основе метода агрегирования догосрочных консервативных активов финансового рынка.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что сформулированные и обоснованные в нем научные положения могут быть использованы в практике государственного управления и регулирования организационно-экономического механизма жилищно-строительной сферы и системы ипотечного кредитования, при разработке документов программного и концептуального характера, определяющих стратегию развития жилищностроительной сферы и системы жилищного ипотечного кредитования.

Полученные в результате диссертационного исследования результаты и рекомендации могут быть непосредственно использованы федеральным

Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, региональными ипотечными агентствами, банками, кредитными организациями небанковского типа, страховыми компаниями, риэтерами и девелоперами в процессе формирования стратегии инвестиционной политики развития ипотечного кредитования.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования.

Практические результаты, полученные в ходе диссертационной работы, нашли отражение в научных докладах Института макроэкономических исследований по заказам Минэкономразвития РФ. Предложения и рекомендации, выработанные в ходе диссертационного анализа, получили одобрение и были использованы при разработке Программы Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Читинской области в 2003 - 2007 гг.

Предложенные в диссертации методические положения были доложены на научных конференциях: 5-ая Межрегиональная конференция Догосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование, 2002г.; 8-ая международная конференция молодых ученых экономистов Предпринимательство и реформы в России, СпбГУ, 2002 г.; 59-ая научная конференция профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов СПбГАСУ, 2002г.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения с выводами и рекомендациями и списка использованной литературы (152 наименования), изложена на 153 страницах, включает 13 таблиц и 19 рисунков.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 7 научных работ общим объемом 2,4 печатных листа.

II. Основное содержание работы

Логика построения диссертационного исследования основывается на комплексном подходе к изучению проблематики жилищно-строительной сферы, подразумевающем всесторонний анализ социальных, инвестиционных и воспроизводственных аспектов развития жилищного строительства. Исследование макроэкономических условий и факторов развития жилищно-

строительной сферы выявило основные параметры, определяющие организационно-экономические и финансовые механизмы взаимного влияния социальной, производственной и финансовой сфер экономики на жилищностроительную сферу.

Методологическая и аналитическая части диссертационного исследования посвящены изучению основных закономерностей развития жилищностроительной сферы, выявлению текущих тенденций инвестиционного процесса в этом секторе экономики и обоснованию рекомендаций по повышению эффективности привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.

Прикладная часть работы представлена расчетами сравнительной эффективности моделей ипотечного кредитования для различных категорий заемщиков. Предлагаемые оценки, рекомендации и прогнозы развития системы ипотечного жилищного кредитования основаны на изучении зарубежного опыта, российской специфики финансового рынка и социальной структуры заемщиков. Основное внимание в прикладной части исследования уделялось выработке конкретных предложений по совершенствованию механизма ипотечного кредитования как на первичном, так и на вторичном рынке.

Основные выводы и рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования, с одной стороны, сосредоточены на предложениях по оптимизации организационно-экономического механизма системы ипотечного жилищного кредитования, а, с другой, - на решении проблем повышения инвестиционной привлекательности жилищностроительной сферы. Таким образом, содержание и структура диссертационной работы подчинены логике выявления макроэкономических параметров, определяющих развитие жилищно-строительной сферы, выработке предложений по решению конкретных организационно-экономических, социальных, и финансовых проблем жилищного строительства и ипотечного кредитования с анализом их общеэкономических последствий.

Анализ проблематики развития жилищно-строительной сферы позволил выявить ключевые моменты, определяющие потребности развития жилищного строительства:

. низкий объем ввода нового жилья и сокращение до минимума объемов капитального ремонта, реставрации, с одной стороны, и увеличение объемов выбытия ветхого и аварийного жилого фонда, с другой, -привели к нарушению пропорций воспроизводственного цикла в жилищно-строительной сфере;

Х сокращение бюджетного финансирования при высокой потребности жилищного строительства в длинных ресурсах определяет необходимость поиска путей привлечения догосрочного заемного капитала в жилищно-строительную сферу;

Х рост стоимости жилья, превосходящий уровень инфляции и динамику реальных доходов населения, характерный для периода 1999 - 2002 годов, отрицательно влияет на доступность жилья для основной массы населения;

Х средняя обеспеченность населения жильем по стране существенно отличается от уровня развитых стран, показатели улучшения жилищных условий имеют низкую положительную динамику.

Существующую потребность населения в улучшении жилищных условий наглядно демонстрирует данные социологических опросов. Среди 80% населения страны, желающих улучшить свои жилищные условия, только 5% могут сделать это за счет собственных средств, порядка 15% нуждаются в целевых бюджетных субсидиях, оставшиеся 60% могут улучшить свои жилищные условия посредством участия в различных кредитных программах

(рис.1).

Диаграмма распределения населения по потребности в улучшении жилищных условий за счет различных финансовых источников

! Ш 20 % - Население, не нуждающееся в улучшении 20% ' жилищных условий

5 % - Население, способное улучшить жилищные условия за счет собственных средств

15 % - Население, нуждающееся в бюджстнмч субсидиях

| ОбО % Х Население, способное улучшить жилищные { условия с помощью кредитных программ

Рисунок 1

Таким образом, наряду с определенными в исследовании проблемами жилищно-строительной сферы, в работе выявлен и структурирован потенциальный потребительский спрос на рынке жилой недвижимости, что позволило провести анализ различных кредитных схем решения жилищного вопроса населения.

Среди выявленных и анализируемых в работе проблем развития жилищно-строительной сферы российской экономики основное внимание уделяется вопросам привлечения внебюджетных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и поискам эффективного решения жилищной проблемы основной массы населения как одной из важнейших социальных задач.

Актуальные вопросы активизации внебюджетных инвестиций и, в том числе, выявление факторов, способствующих трансформации сбережений населения в инвестиционный ресурс жилищного строительства, анализируются в контексте проблемы повышения инвестиционной привлекательности жилищно-строительной сферы. Создание привлекательного инвестиционного климата в жилищном строительстве рассматривается с точки зрения финансового потенциала внутреннего рынка капиталов и как исходное условие для привлечения иностранных прямых и портфельных инвестиций. В ходе исследования особое внимание уделяется созданию эффективных финансовых инструментов для различных категорий инвесторов.

Итогом этой части работы выступает разработка модели агрегатного показателя - жилищно-строительного индекса, отражающего инвестиционную привлекательность жилищно-строительной сферы. Комплексный подход к изучению проблематики сферы жилищного строительства нашел отражение в методике построения и применения полученного показателя.

И1=!кГИЧ . (2)

где ЖСИ - жилищно-строительный индекс;

И; - субиндексы, отражающие динамику процессов строительства жилья (И1), финансирования жилищного строительства (И2), рынка жилой недвижимости (Из), воспроизводственных процессов (И4), обеспеченности населения жильем (И5);

К; и кц - весовые коэффициенты, определяющие вклад каждого показателя при характеристике развития жилищно-строительной сферы. Значения коэффициентов определялось экспертным путем на основании результатов анализа актуальных проблем жилищно-строительной сферы и динамики показателей, характеризующих развитие рынка жилищного строительства за период с 1990 по 2002 год;

Иц - цепные статистические индексы жилищно-строительной сферы.

Предложенная в диссертационной работе методика интерпретации полученных в результате расчета показателей включает в себя оценку динамики каждого субиндекса во времени; сравнительный анализ динамики субиндексов, на основании которого производится оценка структуры роста жилищностроительного индекса; эталонный анализ, состоящий в региональном сравнении динамики показателей.

Оценка состояния жилищно-строительной сферы, предложенная в работе, основывается на количественном и качественном анализе обеспеченности населения жильем, а также учитывает воспроизводственную и инвестиционную структуру жилищного строительства. Рассмотренные в диссертации способы решения жилищной проблемы основной массы населения предполагают оценку доступности жилья с использованием собственных средств граждан и привлеченных заемных ресурсов. Оценка эффективности основных схем приобретения жилья производилась с учетом возможности бюджетной поддержки определенных категорий населения.

Произведенный анализ распределения финансовых ресурсов населения и различных вариантов приобретения жилья позволил определить отдельные группы, ориентированные на приобретение жилья по разным схемам:

Х население, имеющее наибольший доход, покупает квартиру за свой счет непосредственно на вторичном или первичном рынке жилья, зачастую используя жилую недвижимость как способ вложения свободных средств;

Х домохозяйства, имеющие высокий ежемесячный доход (не меньше 600 доларов), но не имеющие большого объема сбережений, заинтересованы в приобретении жилья с привлечением ипотечного кредита;

. семьи, имеющие невысокий доход, непосредственной покупке жилья на рынке предпочитают участие в жилищно-строительных кооперативах, где процесс приобретения жилья несколько растягивается, но его стоимость получается ниже стоимости прямой покупки на рынке;

Х основная масса населения, нуждающаяся в улучшении жилищных условий, имеет доход, не позволяющий решить жилищную проблему существующими способами без привлечения бюджетных субсидий.

В результате проведенного в диссертационном исследовании анализа основных способов решения жилищной проблемы, а также изучения динамики социальных показателей, был сделан вывод об особой актуальности поиска путей привлечения внебюджетных финансовых ресурсов для кредитования приобретения жилья гражданами. Организация эффективного внебюджетного финансирования жилищно-строительного сектора с активным привлечением сбережений населения дожна стать фактором преодоления негативных тенденций в жилищной сфере страны и в экономике в целом.

Исследование кредитных моделей в контексте решения инвестиционных и социальных проблем жилищно-строительной сферы определяет высокий рыночный потенциал системы ипотечного жилищного кредитования. С одной стороны, ипотечное кредитование представляет собой универсальный механизм привлечения заемных средств для покупателей жилья, предполагающий оптимальную структуру собственных и заемных ресурсов, минимальный срок вступления в право собственности на приобретаемое жилье и может использоваться как на первичном, так и на вторичном рынке. С другой стороны, оно выступает эффективным инструментом привлечения инвестиций в жилищно-строительную сферу, активизируя процессы перелива капиталов с рынка ценных бумаг (через банковскую систему) в реальный сектор экономики.

Активное привлечение средств населения через ипотечное кредитование обеспечит поступление в жилищно-строительную сферу догосрочных и относительно недорогих ресурсов, что позволит осуществить модернизацию основных средств строительной отрасли, улучшить качество, повысить производительность и значительно увеличить объемы жилищного строительства в стране.

Развитию ипотечного кредитования уделяется в настоящее время большое внимание как со стороны государства, так и со стороны частного сектора. Однако, несмотря на активное формирование законодательной и институциональной среды, объемы ипотечного рынка по России - порядка 80 тысяч ипотечных контрактов за период с 1998 по 2002 годы, около 2% рынка недвижимости - не сопоставимы с реальными жилищными потребностями населения. Анализ основных факторов, препятствующих расширению ипотечного рынка, позволил выделить в работе основные макроэкономические, правовые и организационные механизмы, влияющие на популяризацию системы ипотечного кредитования.

Сравнительный анализ паралельно развивающихся в России моделей банковского ипотечного кредитования и строительных сберегательных касс позволил выявить основные приниципиальные различия финансовых механизмов формирования структуры указанных моделей. На их основе сделан вывод о необходимости стимулирования развития обеих систем, поскольку каждая из моделей ориентирована на определенную категорию потенциальных заемщиков. Произведенное исследование инвестиционных возможностей обеих систем также позволило сформировать среднесрочный прогноз оценки емкости рынка банковской ипотеки и системы стройсберкасс.

Как показано в диссертации, основным сдерживающим фактором развития ипотечного жилищного кредитования в современных условиях выступают высокие процентные ставки по кредитам, существенно удорожающие стоимость жилья. Исследование причин, обусловивших высокий уровень ипотечных процентных ставок, стало основой для выработки предложений организационно-экономического характера по снижению кредитной нагрузки заемщиков.

Другим направлением исследования стало изучение стандартных процедур выдачи и погашения кредита. Проведенный анализ основных схем погашения кредитной задоженности, применяемых в мировой практике, выявил преимущества и недостатки используемой в настоящее время в России аннуитетной схемы погашения дога. График погашения кредита с аннуитетными платежами представляет собой последовательность равновеликих сумм, состоящих из процентных платежей и выплат по основному догу (рис.2). Условный расчет произведен исходя из суммы кредита: 10000 доларов и процентной ставки: 10% годовых. Исходя из стандартных требований, предъявляемых к доходам заемщика, минимально допустимый доход семьи дожен составлять не менее 600 доларов.

Модель постоянной ипотеки

Рисунок 2

Анализ альтернативных схем погашения кредита определил модель нарастающих платежей как один из эффективных способов погашения задоженности, что обусловлено текущей тенденцией ежегодного роста реальных доходов населения. Частным случаем возврата дога нарастающими платежами является шаровая ипотека. Ее особенностью является погашение в рамках срока ипотеки процентов, с возвратом основной суммы дога в конце срока шаровым платежом (рис.3).

Изучение рисков шаровой ипотеки и способов их минимизации определило целевую категорию заемщиков, способных оплатить шаровой платеж за счет реализации имеющегося жилья. В ходе анализа проблематики жилищного рынка был обоснован вывод о целесообразности применения шаровой ипотеки для семей, желающих улучшить жилищные условия посредством приобретения строящегося жилья.

Условный расчет графика погашения щаровой ипотеки, произведенный на тех же условиях, демонстрирует снижение суммы ежемесячного платежа в три раза. Уменьшение кредитного платежа вызовет смягчение требований к совокупному семейному доходу, что в свою очередь окажет стимулирующее воздействие на расширение ипотечного рынка.

Шаровая ипотека

Суммап ежемесячного платежа

Тело кредита -шаровой платеж

Процентные платежи

5 лет - срок погашения

Рисунок 3

Исследование стандартных условий выдачи ипотечных кредитов стало основой для разработки трехфакторной модели определения кредитоспособности заемщика. Схема, применяемая банками в настоящее время, частично утрачивает свой смысл для семей, чей доход близок к прожиточному минимуму, а также для заемщиков с доходами существенно превышающими средний уровень. Предлагаемая в диссертации модель расчета доли кредитного платежа в семейном доходе помимо суммы семейного дохода учитывает величину прожиточного минимума и предельную склонность к потреблению

семьи. Илюстративно зависимость доли кредитного платежа от указанных трех факторов представлена на рисунке 4.

Исследование ключевых проблем развития ипотечного жилищного кредитования позволило охарактеризовать существующие формы рефинансирования системы ипотеки как недостаточные для расширения кредитования населения. Отсутствие практических наработок рефинансирования ипотечных кредитов посредством секьюритизации становится одним из главных факторов, определяющих высокие ставки по кредитам и несбалансированность спроса и предложения на рынке ипотечных кредитов.

Зависимость кредитоспособности заемщика от уровня дохода семьи, определяемого на основании предельной склонности к потреблению

Рисунок 4

Внедрение системы рефинансирования ипотечных кредитов посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг под обеспечение пулов закладных обеспечит приток догосрочных инвестиций на рынок ипотеки. Проведенный в работе сравнительный анализ одноуровневой и двухуровневой моделей секьюритизации ипотечных кредитов позволил сделать вывод о целесообразности внедрения двухуровневой модели рефинансирования на начальном этапе запуска системы, что обуславливается высокой надежностью эмитируемых под государственные гарантии ценных бумаг, а также более низкой стоимостью привлечения заемных ресурсов специализированным агентством.

Предложенная в диссертационной работе модель рефинансирования ипотечных кредитов (рис. 5) подразумевает единую федеральную систему секьюритизации выданных кредитов и строится с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, региональных агентств и региональной администрации. Рекомендуемая в исследовании система рефинансирования предусматривает секьюритизацию выданных в регионах ипотечных кредитов, что облегчает доступ региональных банков и ипотечных агентств к заемным финансовым ресурсам.

В рамках проведенного исследования были проанализированы основные финансовые риски рассматриваемой модели рефинансирования и разработаны рекомендации по снижению инвестиционных рисков, в том числе за счет внедрения многоступенчатой системы гарантий инвесторов.

Модель секьюритизации системы ипотечного кредитования

Рисунок 5

Одним из ключевых моментов разработки системы рефинансирования стал анализ организационной схемы эмиссии ипотечных ценных бумаг и выработка предложений по созданию специализированного фонда, эмитирующего ипотечные сертификаты участия.

Проведенное исследование потенциала рынка ценных бумаг в разрезе догосрочных консервативных ресурсов опиралось на существующую потребность институциональных инвесторов в низкорискованных длинных активах. Анализ финансовых институтов, присутствующих на российском рынке и располагающих догосрочными ресурсами, позволил выявить два класса потенциальных инвесторов, заинтересованных во вложениях в ипотечные ценные бумаги. К первому классу инвесторов можно отнести Пенсионный фонд России, негосударственные пенсионные фонды и страховые компании. Второй по срочности активов класс инвесторов представляют паевые инвестиционные фонды, банки, инвестиционные компании и другие отечественные и зарубежные институциональные инвесторы.

Модель секьюритизации, предложенная в работе, в целях стимулирования ипотечного рынка в регионах предполагает участие в системе рефинансирования местных и региональных администраций, располагающих свободными бюджетными ресурсами. В диссертации также обосновано опосредованное участие сбережений населения в рефинансировании ипотечного кредитования через институциональных инвесторов.

Оценка совокупных догосрочных консервативных ресурсов, представленных на российском финансовом рынке, позволяет сделать вывод о достаточном внутреннем инвестиционном потенциале, активизация которого обеспечит эффективное рефинансирование системы ипотечного кредитования.

III. Выводы и рекомендации

Проведенное исследование особенностей развития организационно-экономического механизма управления жилищно-строительной сферы и

возможностей оптимизации системы догосрочного ипотечного кредитования с целью привлечения внебюджетных инвестиций в жилищно-строительную сферу и решения жилищной проблемы для широких слоев населения позволили сформулировать следующие основные выводы и рекомендации.

1. Развитие организационно-экономического механизма жилищно-строительной сферы в России за период с 1990 по 2002 год определялось общими экономическими, политическими и правовыми преобразованиями. В частности, определяющими факторами развития жилищно-строительной сферы после кризиса 1998 года стали специфические процессы развития финансового рынка и преобразования в социальной сфере.

2. Недостаточная развитость банковского сектора и рынка ценных бумаг, обуславливающая низкую эффективность трансформации сбережений населения в инвестиционные ресурсы, негативно влияет на динамику внебюджетных инвестиций, привлекаемых в жилищное строительство.

3. Произведенный в диссертационном исследовании анализ основных схем взаимодействия рынка капиталов с жилищно-строительной сферой позволяет сделать вывод о перспективности внедрения двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования населения, которая окажет положительное воздействие на банковский сектор, рынок ценных бумаг и рынок страхования, а также создаст необходимые финансовые инструменты, позволяющие эффективно трансформировать сбережения населения в инвестиции.

4. Жилищно-строительный сектор связан со многими отраслями экономики и рынком капиталов. Проведенный анализ взаимозависимости процессов, происходящих в различных секторах экономики и уровня развития жилищностроительной сферы, демонстрирует двухстороннюю направленность влияния этих связей - не только макроэкономическая ситуация определяет изменения организационно-экономического механизма функционирования жилищно-строительной сферы, но и процессы, происходящие в жилищном строительстве, оказывают воздействие на общеэкономические процессы в стране: на социальную обстановку в обществе, развитие смежных отраслей, инвестиционную активность, рынок капиталов.

5. Сопоставление организационно-экономических механизмов различных схем приобретения жилья и социальной структуры населения позволяет выявить целевые группы граждан, имеющих разный уровень дохода и различную мотивацию относительно качественных характеристик приобретаемого жилья.

6. Ипотечное жилищное кредитование выступает не только одним из эффективных способов решения жилищной проблемы населения, но и оказывает стимулирующее воздействие на развитие рынка капитала, активизирует инвестиционные процессы в экономике.

7. В условиях высокой социальной дифференциации населения определение кредитоспособности заемщика целесообразно проводить с использованием трех критериев: совокупного семейного дохода, величины прожиточного минимума и предельной склонности к потреблению.

8. Модели банковской ипотеки и строительных сберегательных касс ориентированы на разные категории заемщиков, отличающиеся величиной и динамикой дохода и сбережений, мотивацией приобретения жилья.

9. Использование в российской банковской практике ипотечного кредитования преимущественно метода погашения дога аннуитетными платежами обуславливает низкую динамику роста объема рынка ипотеки. Внедрение более прогрессивных методов погашения кредита будет способствовать привлечению разных по доходам категорий семей на рынок ипотечного кредитования и в конечном итоге - существенному расширению его объема.

10. Метод шаровой ипотеки, предполагающий только процентные выплаты на начальном этапе погашения задоженности и возврат основной части дога итоговым (шаровым) платежом, целесообразно использовать заемщикам, улучшающим жилищные условия в результате покупки строящегося жилья.

11. Анализ основных проблем развития системы догосрочного ипотечного кредитования населения определил основной сдерживающий фактор популяризации ипотечного кредитования в России - высокие процентные ставки, приводящие к существенному удорожанию стоимости жилья. Объемы кредитования населения и процентные ставки напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в

сферу догосрочного ипотечного жилищного кредитования. Решение этой проблемы предполагает задействование современных рыночных инструментов, в том числе, секьюритизации кредитных активов, позволяющих привлекать недорогие догосрочные ресурсы с рынка ценных бумаг через банковскую систему в жилищно-строительный сектор. Эффективная организация рефинансирования даст позитивный импульс как рынку ценных бумаг, так и жилищно-строительной сфере, облегчая доступ к кредитным ресурсам покупателям жилья.

12. Произведенный анализ показывает, что потенциальные внутренние источники рефинансирования ипотеки превышают 300 мрд рублей, что свидетельствует о достаточности внутренних ресурсов для обеспечения развития системы ипотечного кредитования в настоящее время. Положительная динамика догосрочной ресурсной базы позволяет сделать вывод об увеличении возможного объема инвестиций в ипотеку в ближайшей перспективе.

IV. Публикации автора по теме диссертационной работы

1. Модель жилищно-строительного индекса - индикатора макроэкономической конъюнктуры // Экономика строительства. - 2003. - №3 (530). - с.39-46, -0,45 п.л.

2. Оценка перспективных источников финансирования развития вторичной ипотеки // Ежемесячный информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости Яу/ау. Москва. - №94. 2003. - с.44-47, - 0,3 п.л.

3. Ипотека как программа обеспечения жильем мигрантов // Сборник докладов и тезисов Международной научно-практической конференции Миграция населения и перспективы демографического развития России. - М.: ГУ ИМЭИ. - 2003. - с. 134-136, - 0,1 п.л.

4. Сравнительный анализ эффективности моделей классической ипотеки и строительно-сберегательных касс (ССК) // Ежемесячный информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости Клуау. Москва. - №93. -2002.-с.31-33,-0,3 п.л.

5. Метод рефинансирования ипотечного кредитования как фактор активизации экономики Российской Федерации// Материалы работы Восьмой международной конференции молодых ученых экономистов Предпринимательство и реформы в России. - СПб.:СпбГУ. - с.72-73, - 0,3 п.л.

6. Краткая характеристика рынка жилищного строительства в Москве за 2001 год // Доклады 59-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. Часть 11. СПб.-.СПбГАСУ - 2002. - с.145-148, - 0,45 п.л.

7. Накопительные жилищные сертификаты как средство внебюджетного финансирования жилищного строительства// Сборник научных трудов Инвестиционная деятельность в условиях становления рыночных отношений - СПб.:СПбГАСУ. - 2001. - 0,3 п.л.

Подписано к печати 29.05.2003 г. Формат 60x84, 1/16 Уч. изд. л. 1,1. Печ.л. 1,0 Заказ № 454 Тираж 80 экз.

Государственное учреждение Институт макроэкономических исследований (ГУ ИМЭИ) Москва, 125284, 1-й Хорошевский пр-д. За

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Полякова, Мария Борисовна

Введение.

ГЛАВА 1. Методологический подход к анализу условий и факторов развития жилищно-строительной сферы в России.

1.1 Методологический подход к определению условий развития жилищно-строительной сферы в России.

1.2 Анализ социальных условий развития жилищно-строительной сферы и ипотечного кредитования.

1.3 Жилищно-строительный индекс - комплексный показатель развития жилищно-строительной сферы.

ГЛАВА 2. Ипотечное кредитование как один из инструментов решения жилищной проблемы в стране.

2.1 Проблематика развития жилищно-строительного комплекса в посткризисный период.

2.2 Основные схемы решения жилищной проблемы населения.

2.3 Сравнительный анализ эффективности моделей классической ипотеки и строительных сберегательных касс.

ГЛАВА 3. Совершенствование организации финансирования системы догосрочного ипотечного кредитования в России.

3.1 Схема погашения ипотечного кредита как фактор доступности ипотечного кредитования.

3.2 Модель рефинансирования системы ипотечного кредитования.

3.3 Оценка перспективных источников финансирования развития вторичной ипотеки.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное кредитование в системе организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы"

Актуальность исследования. Социально-экономические преобразования 90-х годов XX века сопровождались существенными изменениями в большинстве структурообразующих секторов экономики России. Основные перемены в жилищно-строительной сфере, обусловленные переходом на новую систему финансирования строительства жилья, проявились в резком сокращении бюджетного финансирования и сужении практики бесплатного предоставления жилья гражданам. Коренные изменения финансовой, хозяйственной и организационной системы в жилищно-строительной сфере, сопровождались соответствующей перестройкой нормативно-правовой базы, в том числе регулирующей отношения собственности на жилье.

Производимые преобразования не смогли изменить негативных тенденций, наблюдаемых в жилищно-строительном комплексе. Вызванное сокращением бюджетного финансирования уменьшение объемов жилищного строительства усугубляется существенным снижением благосостояния основной части населения. Эти два процесса обострили одну из основных социальных проблем - жилищную, характерными чертами которой являются: крайне низкая обеспеченость населения жильем; несоответствие стоимости жилья и уровня доходов граждан; недостаточный для замены выбывающего жилищного фонда объем нового строительства; отсутствие эффективных финансовых инструментов, стимулирующих частных инвесторов вкладывать средства в жилищное строительство; отсутствие доступных кредитных механизмов, позволяющих населению приобретать жилье в кредит.

Актуальность изучения проблематики жилищно-строительной сферы обусловлена высокой социальной значимостью решаемых в жилищном строительстве задач, а также общеэкономической проблемой активизации инвестиционного процесса и привлечения инвестиционных ресурсов в несырьевые отрасли реального сектора, к которым относится жилищное строительство.

Одним из эффективных способов решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование. Положительный опыт развитых и ряда развивающихся стран доказывает универсальность механизма ипотечного кредитования, позволяющего не только снизить социальную напряженность в обществе благодаря повышению доступности жилья для основной части населения, но и стимулирующего жилищное строительство, сопряженные с ним отрасли производства, а также активизирующего инвестиционные процессы на рынке капиталов. Эффективность механизма ипотечного кредитования подтверждается российским дореволюционным опытом: в конце XIX - начале XX веков в стране успешно функционировали земельные ипотечные банки и союзы.

В настоящее время развитию системы ипотечного жилищного кредитования уделяется большое внимание как со стороны государства, что обусловлено высокой социальной значимостью жилищной проблемы, так и со стороны частного сектора экономики. Однако, несмотря на активное формирование законодательной базы и институтов рынка ипотечного кредитования, система ипотечного кредитования в России не приобрела достаточной масштабности. Развитие системы ипотечного кредитования сдерживается несколькими факторами, в том числе: . высоким уровнем процентных ставок по кредиту; недостаточностью бюджетных средств для практического запуска системы ипотечного кредитования; . низким уровнем доходов нуждающихся в жилье граждан.

Решение данных проблем в значительной степени будет способствовать популяризации ипотечного кредитования, снижению остроты жилищного вопроса для большинства россиян, что приведет к улучшению социальной обстановки в обществе, активизирует строительную деятельность и будет способствовать расширению инвестиционных возможностей финансовокредитного рынка, поскольку внедрение системы жилищного ипотечного кредитования положительно воздействует на банковкий сектор, рынок страхования и рынок ценных бумаг. Активное привлечение средств населения через ипотечное кредитование обеспечит поступление в жилищностроительную сферу догосрочных и относительно недорогих ресурсов, что позволит осуществить модернизацию основных средств строительной отрасли, улучшить качество, повысить производительность и значительно увеличить объемы жилищного строительства в стране.

Высокая социальная значимость и приоритетность задач активизации инвестиционных процессов в реальном секторе экономики определяют важность комплексного подхода к решению конкретных задач жилищностроительной сферы. Оценка и прогнозирование инвестиционного климата жилищно-строительной сферы с помощью комплексных агрегатных показателей служат предпосыкой стимулирования внутренних и внешних инвестиций.

Степень научной разработанности проблемы определяется активным использованием в развитых странах механизма ипотечного кредитования населения как для решения конкретных социальных проблем, так и в практике комплексного воздействия на макроэкономическую ситуацию в стране. В зарубежных изданиях вопросы ипотечного кредитования рассматриваются обычно в контексте изучения закономерностей финансового, кредитного рынка, а также при анализе проблематики жилищного сектора. Научный интерес отечественных авторов к проблеме организации системы догосрочного ипотечного кредитования обусловлен важностью проблем жилищно-строительной сферы, а также недостаточной практикой формирования основ финансирования ипотечного кредитования в России в условиях рыночных отношений. Интерес к изучаемой проблеме инициировал появление в последние годы ряда монографий и публикаций, посвященных этой теме.

Опубликованные научные труды служат основой дальнейшего анализа проблематики развития организационно-экономического механизма жилищно-строительной сферы, условий внедрения системы догосрочного ипотечного кредитования, оценки перспектив развития различных ипотечных схем в России, выявления основных организационно-правовых и финансовых проблем, определяющих возможности рефинансирования системы ипотечного кредитования. Кроме того, допонительного уточнения требуют вопросы взаимодействия развития ипотечного кредитования в масштабах страны и потенциалов кредитного и фондового рынков. Мало изученными остаются вопросы оценки и прогнозирования инвестиционного климата жилищно-строительной сферы.

Цели и задачи. Основной целью исследования стало комплексное изучение проблематики жилищно-строительной сферы и разработка предложений по оптимизации организационно-экономического механизма финансирования ипотечного кредитования с целью решения жилищной проблемы для широких слоев населения. В ходе исследования были поставлены и решены следующие задачи: построение модели комплексного индикатора инвестиционной привлекательности жилищно-строительной сферы с использованием системы агрегатных показателей жилищно-строительной сферы; анализ основных схем приобретения жилья и поиск эффективного механизма решения жилищного вопроса для широких слоев населения; . оптимизация метода определения кредитоспособности заемщика и условий погашения ипотечного кредита в зависимости от способа приобретения жилья заемщиком; . разработка схемы рефинансирования системы догосрочного ипотечного кредитования.

Объектом диссертационного исследования является совокупность производственных, инвестиционных, рыночных, социальных и воспроизводственных процессов в жилищно-строительной сфере.

Предметом исследования являются организационные, экономические и финансовые механизмы развития двухуровневой системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования как организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы.

Теоретической и методологической основой исследования послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, касающиеся вопросов финансирования жилищно-строительной сферы и развития системы догосрочного ипотечного кредитования населения.

В диссертации нашли применение методы системного анализа, статистических исследований, структурного анализа, моделирования и экспертных оценок.

В ходе диссертационного исследования помимо трудов классиков экономической теории А.Смита и Д.Рикардо, автор опирася на работы ведущих российских экономистов Абакина JI.П., Глазьева С., Львова Д.С., Ивантера В.В., Нскипелова А.Д., Воконского В.А., Субботина М.А., Костакова В.Г., Костецкого Н.А.

В процессе работы автором были изучены результаты современных исследований зарубежных ученых, в числе которых Дж. Стиглиц, У. Шарп, К.Р.Макконнэл, С.Л.Брю, П.Дэвидсон, П. Самуэльсон, В.Нордхаус.

В качестве информационной базы исследования использованы статистические отчетные материалы Госкомстата России, Центрального Банка РФ, Минэкономразвития России, аналитические и статистические материалы Госстроя Российской Федерации, специализированных изданий, результаты расчетов, выпоненных автором.

Научная новизна исследования заключается в разработке комплексного подхода к изучению проблематики жилищно-строительной сферы, отражающем вляния различных факторов на привлечение инвестиций в жилищное строительство, и выработке рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма системы ипотечного жилищного кредитования населения.

Основные научные результаты, полученные автором в процессе исследования и выносимые на защиту заключаются в следующем:

Х разработана модель комплексного агрегатного показателя -Жилищно-строительного индекса, основным преимуществом которого является комплексная оценка динамики различных аспектов развития жилищно-строительной сферы: процессов воспроизводства жилья, характеристик финансового рынка, индикаторов рынка жилой недвижимости, показателей обеспеченноссти населения жильем. Обоснована оценочная и прогнозная функции aiperaTHoro показателя, реализуемая при характеристике инвестиционной привлекательности жилищностроительной сферы; на основании критериального сранительного анализа схем приобретения жилья произведена оценка целевых групп покупателей по каждой схеме, что позволило выработать предложения по совершенстванию организационных механизмов долевого строительства и ипотечного кредитования; . систематизированы принципиальные отличия организационно-экономической и финансово-кредитной систем функционирования банковской ипотеки и строительных сберегательных касс, на основании чего разработан среднесрочный прогноз потенциальной емкости рынка банковской ипотеки и системы стройсбережений в России; на основании анализа основных условий погашения (амортизации) ипотечного кредита выявлены основные преимущества и недостатки используемого метода постоянной амортизации, обуславливающие существенную ограниченность круга потенциальных заемщиков. Обоснована целесообразность применения шаровой ипотеки для формирования условий погашения кредита определенной группы заемщиков. Определена целевая категория заемщиков, заинтересованных в получении шарового кредита, на основании изучения организационных проблем рынка недвижимости; . обнаружена практическая непонота критерия семейного дохода при определении кредитоспособности заемщика в условиях высокой социальной дифференциации населения. Разработан альтернативный метод определения кредитоспособности заемщика с использованием допонительных критериев: величины прожиточного минимума и предельной склонности к потреблению - позволяющий более точно оценить максимальную долю ежемесячного платежа в совокупном доходе заемщика; произведена оценка потенциала рынка рефинансирования ипотеки с помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг методом системной критериальной калькуляции догосрочных консервативных ресурсов финансового рынка. Практическая значимость полученных результатов заключается в: . разработке метода оценки динамики комплексного показателя -Жилищно-строительного индекса, характеризующего тенденцию изменения инвестиционной привлекательности жилищностроительной сферы и позволяющего определять наиболее важные для управления инвестиционным климатом параметры развития жилищностроительной сферы. Предложенная модель может быть использована как в федеральном, так и в региональном масштабе; . определении перспективных направлений развития взаимодействия жилищно-строительной сферы с банковским сектором, рынком ценных бумаг и рынком страхования; . выработке предложений по улучшению механизма привлечения средств населения в жилищное строительство посредством совершенствования действующих схем приобретения жилья; . обосновании целесообразности расширения используемых методов погашения ипотечных кредитов и в определении целевой категории заемщиков по шаровой ипотеке, что значительно расширяет круг потенциальных заемщиков. Результаты анализа могут быть использованы при разработке государственных нормативных и концептуальных документов развития системы догосрочного ипотечного кредитования, а также при разработке политики банковского ипотечного кредитования с целью расширения потенциального круга заемщиков банковской ипотеки; Х разработке альтернативного метода определения кредитоспособности заемщика в условиях высокой социальной дифференциации населения, что позволит оптимизировать схему выдачи ипотечного кредита и расширить рынок ипотечного кредитования; . оценке потенциала вторичного рынка ипотечного кредитования, что позволит участникам рынка осуществлять среднесрочное планирование и разрабатывать стратегию по привлечению догосрочных ресурсов с фондового рынка. Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Практические результаты, полученные в ходе диссертационной работы, нашли отражение в научных докладах Института макроэкономических исследований по заказу Минэкономразвития РФ. По результатам произведенного исследования были сделаны доклады на научных конференциях: 5-ая Межрегиональная конференция Догосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование, проходившей в Москве, 6-7 декабря 2002 года; 59 научная конференция профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспиратнтов университета, СПбГСУ, 20-22 мая 2002 года; Восьмая международная конференция молодых ученых экономистов Предпринимательство и реформы в России, СпбГУ, 27-29 ноября 2002 года.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения с выводами и рекомендациями, и списка использованной литературы (152 наименования); изложена на 151 страницах, включает 13 таблиц и 19 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Полякова, Мария Борисовна

Результаты исследования различных схем погашения ипотечных кредитов позволили сделать вывод о возможности использования схемы шарового кредита, в частности, для кредитования приобретения квартиры на первичном рынке с последующей реализацией имеющегося жилья. Рекомендуемая автором модель позволит существенно расширить круг потенциальных заемщиков за счет снижения ограничения минимально допустимого семейного дохода заемщика. Кроме того активизации ипотечного кредитования населения на первичном рынке недвижимости будет способствовать расширению финансирования нового строительства.

15. Анализ основных проблем развития системы догосрочного ипотечного кредитования населения определил основной сдерживающий фактор популяризации ипотечного кредитования в России - высокие процентные ставки, приводящие к существенному удорожанию стоимости жилья. Объемы кредитования населения и процентные ставки напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу догосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Рефинансирование ипотечного кредитования посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг под обеспечение пула закладных, называемое секьюритизацией кредитных активов, Ч современный рыночный инструмент, позволяющий привлекать недорогие догосрочные ресурсы с рынка ценных бумаг через банковскую систему в жилищно-строительный сектор. Таким образом, эффективная организация рефинансирования даст позитивный импульс как рынку ценных бумаг, так и жилищно-строительной сфере, облегчая доступ к кредитным ресурсам покупателям жилья.

16. Проведенный анализ одноуровневой и двухуровневой моделей ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о целесообразности внедрения двухуровневой модели финансирования ипотеки в России на начальных этапах развития системы ипотечного кредитования. Кроме того, внедрение двухуровневой системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования позволит не только способствовать решению жилищной проблемы населения страны, но и окажет стимулирующее воздействие на многие сектора финансового рынка.

17. Произведенный анализ показывает, что потенциальные внутренние источники рефинансирования ипотеки превышают 300 мрд рублей, что свидетельствует о достаточности внутренних ресурсов для обеспечения развития системы ипотечного кредитования в ближайшей перспективе.

Исследование институциональных инвесторов, присутствующих на российском рынке ценных бумаг, способствовало проведению классификации их ресурсов по степени срочности. К первому классу потенциальных инвесторов ипотечных ценных бумаг автор предлагает отнести Пенсионный фонд России, негосударственные пенсионные фонды и страховые компании. Второй класс инвесторов составляют паевые инвестиционные фонды, банки, инвестиционные компании.

Анализ возможностей участия населения в рефинансировании ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об эффективности участия сбережений населения через институциональных инвесторов. В ближайшей перспективе непосредственное участие населения в рефинансировании ипотечного кредитования представляется автору неэффективным.

В ходе исследования автором была положительно оценена возможность привлечения иностранных инвесторов на рынок ипотечных ценных бумаг. Высокая надежность, догосрочность, государственные гарантии и относительно высокая доходность Ч делают ипотечные ценные бумаги привлекательным инструментом для иностранных портфельных инвесторов.

Исследование перспектив участия местных и региональных бюджетов в системе ипотечного кредитования показало эффективность различных программ поддержки льготируемых категорий заемщиков ипотечного кредитования. Предлагаемая схема рефинансирования предполагает активное участие местных и региональных администраций в системе гарантирования платежеспособности заемщиков, а также подразумевает бюджетную поддержку целевых категорий заемщиков.

Таким образом, предварительная оценка внутренних и внешних источников догосрочных заимствований демонстрирует достаточный потенциал фондового рынка для внедрения двухуровневой модели рефинансирования системы догосрочного ипотечного кредитования населения. Положительная динамика догосрочной ресурсной базы позволяет сделать вывод об увеличении возможного объема инвестиций в ипотеку в ближайшей перспективе.

Заключение

Проведенное исследование особенностей развития организационно-экономического механизма управления жилищно-строительной сферы и возможностей оптимизации системы догосрочного ипотечного кредитования с целью привлечения внебюджетных инвестиций в жилищностроительную сферу и решения жилищной проблемы для широких слоев населения позволили сформулировать следующие основные выводы и рекомендации.

1. Развитие организационно-экономического механизма жилищностроительной сферы в России за период с 1990 по 2002 год определялось общими экономическими, политическими и правовыми преобразованиями. В частности, определяющими факторами развития жилищно-строительной сферы после кризиса августа 1998 года стали специфические процессы развития финансового рынка и преобразования в социальной сфере.

Процессы активного восстановительного роста экономики, обусловленные потенциалом девальвации и благоприятными внешнеэкономическими условиями, нашли отражение в росте прибыльности компаний-застройщиков жилья, повышении рентабельности и увеличении общего числа прибыльных строительных компаний.

2. Недостаточная развитость банковского сектора и рынка ценных бумаг, обуславливающая низкую эффективность трансформации сбережений населения в инвестиционные ресурсы, негативно влияет на динамику внебюджетных инвестиций, привлекаемых в жилищное строительство.

Произведенный в диссертационном исследовании анализ основных схем взаимодействия рынка капиталов с жилищно-строительной сферой позволяет сделать вывод о перспективности внедрения двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования населения, которая окажет положительное воздействие на банковский сектор, рынок ценных бумаг и рынок страхования, а также создаст необходимые финансовые инструменты, позволяющие эффективно трансформировать сбережения населения в инвестиции.

3. Произведенный анализ внешних и внутренних источников инвестиционных ресурсов выявил высокий внутренний инвестиционный потенциал, не достаточно используемый в настоящее время. Необходимость активизации внутреннего инвестиционного процесса обуславливается как объективными потребностями жилищно-строительной сферы, так и наличием существенного объема догосрочных ресурсов в частном секторе, в том числе у населения, которые при отсутствии эффективных экономических инвестиционных инструментов трансформируется в различные формы сбережений как внутри страны, так и за ее пределами.

Преодоление выявленной тенденции зависит от создания благоприятного инвестиционного климата, что подразумевает: благоприятную законодательную и правоприменительную систему, стабильную и прогнозируемую политическую и экономическую конъюнктуру, а также наличие широкого спектра финансовых инструментов, предназначенных для различного типа инвесторов.

4. В настоящее время на российском финансовом рынке существует дефицит эффективных финансовых инструментов, особенно в секторе догосрочных и надежных вложений. Эффективным финансовым инструментом для догосрочных консерватиных вложений институциональных инвесторов могут стать ипотечные ценные бумаги, выпущенные под государственные гарантии.

5. Анализ внешних инвестиционных потоков позволяет сделать вывод о росте заинтересованности иностранных инвесторов, что выражается в постоянном увеличении объемов вкладываемых в российскую экономику средств. Тем не менее, произведенный анализ динамики иностранных инвестиций в жилищное строительство показывает существенное сокращение объемов иностранных вложений в жилищно-строительную сферу. В этой связи перспективным направлением преодоления этой негативной тенденции является внедрение рефинансирования системы ипотечного кредитования посредством секьюритизации кредитов на рынке ценных бумаг. Кроме того, интерес иностранных портфельных инвесторов к рынку ипотечных ценных бумаг положительно повлияет на рост ликвидности фондового рынка.

6. Жилищно-строительный сектор связан со многими отраслями экономики и рынком капиталов. Проведенный анализ взаимозависимости процессов, происходящих в различных секторах экономики и уровня развития жилищно-строительной сферы демонстрирует двухстороннюю направленность влияния этих связей Ч не только макроэкономическая ситуация определяет изменения организационно-экономического механизма функционирования жилищно-строительной сферы, но и процессы, происходящие в жилищном строительстве, оказывают воздействие на общеэкономические процессы: на социальную обстановку в обществе, на развитие смежных производств и отраслей, на инвестиционную активность, на рынок капиталов.

В ходе анализа взаимодействия рынка ценных бумаг и жилищностроительного сектора был сделан вывод о недостаточном использовании возможностей фондового рынка по привлечению финансовых ресурсов. В качестве нового перспективного направления взаимодействия рынка ценных бумаг и жилищно-строительного комплекса было предложено внедрение рефинансирования ипотечного кредитования через выпуск ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке.

Исследование, проведенное в рамках диссертационной работы, позволяет сделать вывод о том, что уровень развитости финансового рынка, особенно кредитного рынка и рынка ценных бумаг - являются ключевыми факторами, обеспечивающими эффективность заемного финансирования жилищного строительства.

7. Жилищно-строительный сектор представляет собой сферу экономических отношений, где тесно переплелись производственные и социальные проблемы. Анализ системы статистических показателей, характеризующих развитие жилищно-строительной сферы, отражает объективный недостаток комплексных индикаторов, характеризующих как строительные, так и социальные аспекты развития жилищно-строительной сферы. Построение комплексных индикаторов, учитывающих как строительные процессы, так и финансовые аспекты функционирования жилищно-строительной сферы, характеризующих ситуацию на рынке жилой недвижимости, отражающих обеспеченность населения жильем, а также учитывающих воспроизводственную структуру жилищного строительства может стать необходимой предпосыкой комплексного подхода к изучению проблематики жилищно-строительного сектора. Анализ динамики комплексных показателей позволит производить емкую оценку и прогнозировать инвестиционную привлекательность жилищно-строительного комплекса.

8. Анализ проблематики развития жилищно-строительного комплексапозволил сформулировать следующие выводы: снижение объемов нового жилищного строительства и сокращение до минимума объемов капитального ремонта и реставрации, с одной стороны, и увеличение объемов выбытия ветхого и аварийного жилого фонда, с другой стороны, привели к нарушению пропорций воспроизводственного процесса в жилищно-строительном комплексе; увеличение жилого фонда осуществляется в основном за счет нового строительства; темп роста доходов населения существенно отстает от темпа роста стоимости жилья и эта диспропорция отрицательно влияет на показатели доступности жилья;

Х среди желающих улучшить свои жилищные условия выделяются отдельные группы семей, имеющие различный уровень дохода и разнонаправленную мотивацию относительно качественных характеристик приобретаемого жилья.

9. Произведенный анализ распределения финансовых ресурсов населения и различных вариантов приобретения жилья позволил определить отдельные группы, ориентированные на приобретение жилья по разным схемам:

Х население, имеющее наибольший доход, покупает квартиру за свой счет непосредственно на вторичном рынке или в новостройке, используя схему долевого строительства; домохозяйства, имеющие высокий ежемесячный доход (не меньше 600 доларов), но не имеющие большого объема сбережений, заинтересованы в приобретении жилья с привлечением ипотечного кредита; семьи, имеющие меньший доход, предпочитают непосредственной покупке жилья на рынке участие в жилищно-строительных кооперативах, где процесс приобретения жилья несколько растягивается, но его стоимость получается ниже стоимости прямой покупки на рынке.

10. В результате проведенного в диссертационном исследовании анализа основных способов решения жилищной проблемы, а также изучения динамики социальных показателей, был сделан вывод об особой актуальности поиска путей привлечения внебюджетных финансовых ресурсов для кредитования приобретения жилья гражданами. Организация эффективного внебюджетного финансирования жилищно-строительного сектора с активным привлечением сбережений населения дожна стать фактором преодоления негативных тенденций в жилищной сфере страны и в экономике в целом.

11. Сравнительный анализ основных схем приобретения жилья с использованием критериев потенциального объема рынка, соотношения собственных и заемных средств, скорости приобретения жилья в собственность и возможности бюджетной поддержки демонстрирует высокую эффективность ипотечного кредитования как способа решения жилищной проблемы, так как: ипотечный кредит можно получить при покупке жилья как на первичном, так и на вторичном рынке; Х ипотечное кредитование подразумевает оптимальное соотношение собственных и заемных средств при покупке жилья - 30% к 70%; . предполагает самый короткий срок реализации прав собственности на приобретаемое жилье - покупатель становится собственником в момент заключения сделок купли-продажи и ипотечного кредитования; ипотечное кредитование предполагает возможность бюджетной поддержки определенных категорий заемщиков.

Изучение особенностей функционирования системы ипотечного кредитования позволяет рассматривать способ ипотечного кредитования не только как механизм решения жилищной проблемы, но и как эффективный финансовый инструмент, мобилизующий внебюджетные инвестиционные ресурсы посредством банковского сектора и рынка ценных бумаг.

12. В ходе анализа условий определения кредитоспособности заемщиков была обнаружена практическая непонота критерия семейного дохода. В условиях высокой социальной дифференциации населения необходимы допонительные критерии определения кредитоспособности. Анализ уровня благосостояния граждан на основе критерия прожиточного минимума позволил выявить основные категории населения с разным уровнем предельной склонности к потреблению. В зависимости от трех критериев: семейного дохода, прожиточного уровня и предельной склонности к потребелению -построена модель определения кредитоспособности заемщика: семьи с высокой склонностью к потреблению (МРС стремится к единице) не могут ежемесячно выделять треть семейного дохода для погашения ипотечного кредита. Даже в случае превышения душевого дохода семьи над прожиточным минимумом такие семьи могут тратить незначительную часть совокупного дохода на погашение дога; семьи со средним доходом и с умеренной склонностью к потреблению (МРС<0,65) могут тратить на погашение кредита до 35% совокупного дохода; семьи с высоким уровнем дохода, чей МРС стремится к нулю могут выделять на погашение кредита более значительную часть семейного бюджета (35%).

Использование многофакторной модели определения кредитоспособности позволит более точно определять уровеггь платежеспособности заемщиков, оптимизирует условия выдачи ипотечных кредитов и повысит в целом эффективность системы ипотечного кредитования населения.

13. Проведенный сравнительный анализ эффективности двух моделей ипотечного кредитования: банковской ипотеки и строительных сберегательных касс по основным параметрам кредитования позволяет сделать вывод о дифференциации целевых групп заемщиков в обеих системах. Развивающаяся в России модель двухуровневой банковской ипотеки ориентирована на заемщика с меньшими первоначальными накоплениями, но более высоким уровнем доходов, который способен возвратить кредит в более короткие сроки, что не повлечет за собой существенного удорожания стоимости жилья. Внедряемая модель ССК предполагает более консерватиный стиль поведения заемщика, способного в течении заранее оговоренного срока накопить 50% стоимости приобретаемого жилья и в результате получить кредит под более низкий процент.

Статистический анализ позволяет определить потенциальную емкость рынка обеих схем в ближайшей перспективе: банковская ипотека - 6 -7% населения, система строительных сбереженийЧ порядка 10 % населения.

14. Исследование графиков погашения (амортизации) ипотечного кредита, применяемых в мировой практике, позволило выявить основные преимущества и недостатки используемого метода постоянной амортизации, обуславливающие существенную ограниченность круга потенциальных заемщиков, что негативно влияет на дальнейшее развитие и популяризацию системы догосрочного ипотечного кредитования.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Полякова, Мария Борисовна, Москва

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть I и 11.

2. Жилищный Кодекс РСФСР от 24.06.1983 с последующими изменениями и допонениями.

3. Федеральный Закон РФ №122-ФЗ О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997.

4. Федеральный Закон РФ №132-Ф3 Об оценочной деятельности от 29.07.1998.

5. Федеральный Закон РФ №72-ФЗ О товариществах собственников жилья от 15.06.1996.

6. Федеральный Закон РФ №1541-1 О приватизации жилищного фонда в РСФСР от 04.07.1991.

7. Указ Президента РФ О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования № 293 от 28.02.96.

8. Указ Президента РФ О выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвердивший Положение О выпуске и обращении жилищных сертификатов №1180 от 10.06.94.

9. Постановление Правительства РФ №28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации от 11.01.2000, утвердившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

10. Постановление Правительства РФ Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию №1010 от 26.08.96.

11. Постановление Правительства РФ № 675 от 17.09.2001, утвердившее Федеральную целевую программу Жилище на 2002 2010 годы.

12. Постановление Правительства РФ № 753 от 27.06.1996, утвердившее Федеральную целевую программу Свой дом.

13. Проект Федерального Закона Об эмиссионных ипотечных цепных бумагах.

14. Проект Федерального Закона О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья.

15. Проект Федерального Закона О строительных сберегательных кассах.

16. Доклад Министерства по экономическому развитию и торговле РФ О теку щей ситуации в экономике Российской Федерации в январе-мае 2002 года и оценках до конца II квартала// Минэкономразвития РФ

17. Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003-2005 годы) // Минэкономразвития РФ

18. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации в 1 квартале 2002 г., №1 (57). //Стат. Сборник. Госкомстат РФ. - М., 2002. - 33 с.

19. Российский статистический ежегодник//Стат.сборник.Госкомстат РФ. -МД 2001.-679с.

20. Социально-экономическое положение России. Январь-апрель 2002 г.// Стат. сборник. Госкомстат РФ. М., 2002. - 404 с.

21. Социально-экономическое положение России. Январь 2003 г.// Стат. сборник. Госкомстат РФ. М., 2003. - 389 с.

22. Социально-экономическое положение России. 2002г.// Стат. Сборник Госкомстат РФ. М., - 2003. - 416с.

23. Строительство в России.//Стат. сборник. Госкомстат РФ. М. 2000. - 253* *

24. Абакин Jl. Перспективы экономики России на исходе XX века// Экономист. 1996. - № 12. - С. 17-26.

25. Агабекова 3. Полезная идеологема. Исследование российского среднего класса и его потребительского поведения эффективный маркетинговый инструмент для российских компаний.//Северо-Запад. - №27 (88). -15 июля 2002. - С. 20-24.

26. Ален Р. Экономические индексы. М.:Статистика. - 1980. -256с.

27. Белоусов А.Р. Экономика: рост, да не тот. // Ведомости. -13.10.2002. -С.9-11.

28. Болотин В.В. Вопросы инвестиционного обеспечения структурной перестройки// Финансы. 1995. - № 1. - С. 15-18.

29. Бородкин Ф.М. Социально-экономические индикаторы/Учеб, программа. -М.:Гос.Унив-т ВШЭ. - 2001. - 245с.

30. Будаков Д.Ю. Развитие ипотечного кредитования. Основные предпосыки развития ипотеки в России // Вестник ЦБ РФ. 1999. - С.6

31. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.: Ш1ФРА-М, 2001. - 256 с.

32. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США / Урал. гос. экон. ун-т. Екатеринбург, - 1998. - 97 с.

33. Винн Р., Ходен К. Введение в прикладной эконометрический анализ. -М.: Финансы и статистика, 1981. 295 с.

34. Виссарионов А., Федорова И. Налоговое регулирование экономической активности// Экономист. 1998. - №4. - С.38-46.

35. Виссарионов А.Б. Развитие ценового и финансово-кредитного механизмов в России.-М.:НИЭИ, 1994.- 186 с.

36. Водянов А.А. Дилемма инвестиционной стратегии государства //Российский экономический журнал. 1997. -№10. - С.28 - 41.

37. Водянов А.Л. Инвестиционные процессы в экономике переходного периода (Методы исследования и прогнозирования). Ч М.: ИМЭИ, 1995. Ч 203с.

38. Водянов А.А. Как запустить инвестиции.//Эксперт. Ч №34(294). Ч 17 сент.2001. С. 15-18.

39. Воков A.M. Перспективное планирование финансовых ресурсов. -М.:Финансы. 1976. - 174с.

40. Воронов И.И. Жилищные сертификаты оживят строительство //Современное строительство. Ч 1997, №39, с.2.

41. Воронов К.И., Хант И.А. Инвестиции и реальные активы//Финансы. -1995.- № 1. С. 19-21.

42. Вход на рынок может стать дешевле//Рынок ценных бумаг. 2002. - №7 (214). - С.6

43. Гайдар Е.Т. Современный экономический рост и стратегические перспективы социально-экономического развития России // ИЭНН -26.02.2003.-38с.

44. Гитис JI.X. Проблемы жилья: Разнообразие подходов и решений. -М.:МГТУ, 1994.- 143с.

45. Глазьев С. Пути преодоления инвестиционного кризиса // Вопросы экономики. 2000. - № 11. - С. 11 -15.

46. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства : Учеб. пособие / С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. СПб.: Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов. - 1999. - 158 с.

47. Грицына В. Особенности инвестиционной деятельности и экономического роста в России. М., 1999. - 211 с.

48. Джонстон Дж. Эконометрические методы. Ч М.: Статистика, 1980. Ч 444 с.

49. Долан Э. Дж. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. -Л. 1991.-448с.

50. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестирование жилищного строительстваЮкономист. 2000. - №4. - С. 13-17.

51. Ефремов В.А. Цели, план, финансы в условиях HTII. М.: Финансы и статистика. - 1988. - 157с.

52. Жуков Е.Ф. Самофинансирование при капитализме: теория и практика. Ч М.: Финансы и статистика, 1990. -160 с.

53. Жукова Н.В. Индикаторы социального развития как инструмент социального программирования: зарубежный опыт//Социология. 1994. -№3^1.-С. 110-153.

54. Зворыкина Ю. Государственные и муниципальные концессии в России. Ч М.: Современная экономика и право, 2002. 191 с.

55. Земляков Д. К обоснованию концептуальной модели регулирования российской экономики//Российский экономический журнал. 1997. - №1. -С. 19-23.

56. Зименков Р. Из американского опыта господдержки зарубежной инвестиционной деятельности корпораций// Российский экономический журнал. 2001. - № 10. - С.43 - 54.

57. Иванов В.В. Все об ипотеке. М.: MT-I1PECC, - 2000. - 235 с.

58. Иванов И., Рогов С. Воспроизводство основных фондов и его инвестиционные источники.// Российский экономический журнал. 1995. - № 7. - С.20-29.

59. Ивашенцева Т.А. Риски и страхование в строительстве:Учеб. пособие, -Новосибирск: Новосиб. Гос. Арх-Строит. Унив-т. -2002. 56с.

60. Изряднова О. Реальный сектор экономики: факторы и тенденции.// Ежемесячный бюлетень. Ч М.: ИЭПП, Ч 2002.

61. Иларионов А. Экономика в условиях открытой экономики со значительным сырьевым сектором // Вопросы экономики. Ч 2001. Ч №4. Ч С.32-38.

62. Инвестиции в недвижимость Ч время пришло? / Институт экономики города.// Рынок ценных бумаг. 2002. - №24(183) - С. 10-16.

63. Иностранные инвестиции в России: современное состояние и перспективы/Под ред. И.П. Фаминского. М.: Между нар. Отношения, -1995.- 448с.

64. Инфляция в условиях современного капитализма/Под ред. Красавиной JT.II. М.'.Финансы. - 1980. - 255с.

65. Игютека:всадник без головы. Интервью с Грачевым И.Д. // Труд. 2 июля 2002.-2с.

66. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учеб. пособие / Под ред. В.Е.Есипова, СПб: СПбГУЭФ, 1998. - 207с.

67. Исходных условиях для формирования вариантов развития экономики на период до 2005 года и до 2020 года. Программа Минэкономразвития РФ

68. Йохансен JI. Очерки макроэкономического планирования. В 2 т. -М.:Прогресс,- 1982.-Т.1-398с., Т.2^171с.

69. Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. М.:ПРИОР,1999.-416с.

70. Калашникова З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России // Финансовый менеджмент. 2002. - N 1. - С. 100107.

71. Каплан Л.М. Становление российского строительного рынка и использование западного опыта. Западные методы менеджмента в стройиндустрии. -СПб.:СГ1бГАСУ, 1994. 88с.

72. Квартирный рынок в зеленом коридоре //Недвижимость в России. 1995. -№2. - С.41-44.

73. Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег:/Пер. с англ. -М.: Прогресс, 1978. 494 с.

74. Кларк Дж.Б. Распределение богатства. М.:Экономика, - 1992 - 447с.

75. Клейнер Г.В. Пути стабилизации экономики России. М.:Экономика.2000,- 188с.

76. Кондратенко Ю.И. Современное состояние инвестиционной деятельности и проблемы финансирования капитальных вложений// Экономика строительства. 1999. - № 8. - С.54-60.

77. Корягина Т.Н. Межотраслевые связи. М.Легкая и пищевая промышленность. Ч 1983. Ч 120с.

78. Коссов В. Проблемы повышения инвестиционной активности в российской экономике// Проблемы теории и практики управления. 2001. - №5. - С.20-26.

79. Костаков В.Г. Прогноз занятости населения: Методологические основы. -М.:Экономика, 1979.- 183с.

80. Костецкий Н., Лычкин Ю. Капитальное строительство: состояние и перспективы развития// Экономист. 2000. - №2. - С.42-47.

81. Костецкий Н.А, Райзберг Б.А., Янковский Е. Антикризисное управление -основа оздоровления предприятия // Экономист. -2000. №10. - С. 31.

82. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высш. шк. - 1998 - 64 с.

83. Ланчев Э. Инвестиции в России 2002.// Рынок ценных бумаг. 2002. - № 12(219). -С.8-15.

84. Лебедев В.М. Формирование инвестиционного климата в России.//Финансы. -1995. -№ 4. С. 13-17.

85. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития : Теория и практика внедрения системы ипотеч. кредитования в условиях кризис, экономики России. М.: Диалог-МГУ, 2000. - 275 с.

86. Лимаренко В.И. Ипотека : шаг за шагом. Саров. - Саранск: Крас. Окт., 1999. Ч Кн. 2 : Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. - 179 с.

87. Львов Д. С. Экономика России, свободная от стереотипов монетаризма // Вопросы экономики. Ч 2000. №2. - С.4Ч21.

88. Львов Д. С. Экономика развития. М.: Экзамен, 2002. - 512 с.

89. Львов Д.С. Экономический манифест. Будущее Российской экономики. -М.: Экономика. 2002. - 54 с.

90. Львов Д. С., Поршнев А.Г. Управление социально-экономическим развитием России: Концепции, цели, механизмы. М. - 2002. - 702 с.

91. Львов Д.С. и др. Путь в XXI в.: Стратегические проблемы и перспективы российской экономики: Серия Системные проблемы России. 1999. - 793 с.

92. Лялин С. Основные тенденции в развитии рынка корпоративных облигаций. //Рынок ценных бумаг. 2002. Ч №7 (214). - С.58 - 62.

93. Макконнэл К.Р., Брю С.Л. Экономикс. М.: Республика, - 1992. - Т.1-400с., Т.2- 400с.

94. Макроэкономическая ситуация и финансовые рынки: с чем Россия подойдет к очередным выборам президента? //Рынок ценных бумаг. -2002.-№9(216).- С.37-41.

95. Материалы Конференции Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, проводимой АИЖК 14 октября 2002.

96. Медведева Ю. Живи и помни. // Профиль. 8 июля 2002. - С.40 - 44

97. Мельникас М., Сушкова Е. Правовые вопросы применения секьюритизации активов в России.// Рынок ценных бумаг. 2003. - № 3(234).-С. 42-48.

98. Мовсесян А. О стратегии государственного регулировании экономики// Экономист. 1998. - №10. - С. 14-21.

99. Минфин поднял инвестиционный рейтинг страны.Юксперт. Ч №9. Ч 10 марта 2003.-С.6

100. Минц В. Готов ли рынок? Перспективы использования ипотечных ценных бумаг для жилищного финансирования. // Рынок ценных бумаг. Ч 2002.-№4(211).-С. 20-24.

101. Николаев В.П. Введение в рыночную экономику строительства. Ч Киев:Будивельник, 1991. 88 с.

102. Николаева И.Г. Анализ и прогноз межотраслевых связей. -М.:Экономика, 1981. 104 с.

103. Нормативы капитальных вложений: Справ, пособие/ Составитель Н.М. Ларюшина и др. -М.: Экономика, 1990. 315 с.

104. Обзор экономики России: Основные тенденции развития. 2202. 4выпуск/ Под ред. Антоновой Е., М. - 263с.

105. Об итогах работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 1999 году. Информационно-аналитический обзор.// Управлением экономики строительного комплекса. -М,- 2000.-74с.

106. Основные проблемы процесса секьюритизации в России.// Рынок ценных бумаг. 2003. - № 3(234). - С. 36-38.

107. Осокина И.Л. Система ипотечного кредитования в Германии // Правовое регулирование рынка недвижимости. М. - 2000. - N 4. - С. 2429.

108. Пастухова Н. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России. // Рынок ценных бумаг. 2002. - № 6(213). - С. 18 - 20.

109. Привало О. Игра в ценные бумажки. // Северо-Запад. №27. - 15 июля 2002. - С. 25 - 26

110. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 3-е издание. Ч М.: Инфрма-М. Ч 2000. Ч 478 с.

111. Развитие российского финансового рынка и новые инструменты привлечения инвестиций. М.:ИЭПП - 1998. Ч 365с.

112. Реальная инвестиционная активность: Обзор рейтингового агентства Эксперт РА. №41 (301), - 5.11.2001

113. Реформы и счастье. Колонка Андрея Колесникова// Материалы Международной конференции ИЭПП, проходившей 20-21 марта 2002. Ч С. 3.

114. Российская экономика в 2001 году: тенденции и перспективы. //Ежегодный отчет ИЭПП/Под ред. Гайдара Е.Т.// ИЭПП

115. Российская экономика в 2002 году: тенденции и перспективы. //Ежегодный отчет ИЭПП/Под ред. Гайдара Е.Т .// ИЭПГ1

116. Российские банки в 2001 году: ключевые тенденции развития и состояние основных групп банков.// Бюлетень Банка России РФ

117. Россия 2002: Экономическая конъюнктура /Выпуск 2/ Под ред. Грановской Н. и др./ Центр экономической конъюнктуры при Правительстве РФ, - М. - 282с.

118. Самуэльсон П., Нордхаус В. Экономикс. М.: HI Ш Эхотехсервис, - 1992.Ч 192с.

119. Самуэльсон П. Экономика. М.: Экономика. - 1993.-543с.

120. Секо Е.В. Финансирование и кредитование строительства/ Конспект лекций СПб.:СПбГАСУ. - 2000. - 75с.

121. Секьюритизация в России. МакКарти Т. // Рынок ценных бумаг. -2003. -№ 3(234). С. 38 - 42.

122. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта// Рынок ценных бумаг. 2003. -№ 4(235). - С. 28- 33.

123. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. Ч М.: Аудитор, 1999.- 112с.

124. Смирнов С. Одних пожеланий мало. // Эксперт. №18. - 13 мая 2002.-С. 15-20.

125. Смирнов С. Система опережающих индикаторов для России//Вопросы экономики. 2001. -№3. - С.28-32.

126. Смирнов В.И., Виссарионов А.Б., Синельников С.Г. Эконометрические нормативы: новая роль в хозяйственном механизме. Ч М.:Экономика.- 1989,- 191с.

127. Состояние банковского сектора Российской Федерации в 2001 году.// Документы ЦБ РФ

128. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг.// Рынок ценных бумаг. 2002. - № 4(211). - С. 25 - 30.

129. Судаков А.А.Современные жилищные программы: локомотив или тормоз экономики? :публикация начальника отдела анализа и новых банковских технологий ОАО ФАКБ ЮГРА

130. Трофимов Г. Факторы и темпы экономического роста в России.//ИФС. 16 декабр. 2002. - С.7.

131. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека./Серия Закон и практика.-СПб. 2001. - 288 с.

132. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие//Под ред. М.И.Васильева, А.П.Панибратова. СПб.:АСВ, 1997. -312с.

133. Ускорение социально-экономического развития и перспективное планирование./Под ред. В.Н.Кириченко. М.:Экономика, 1987. - 288с.

134. Условия проживания населения в городах России (на примере гг. Москва, Новгород, Бегород). Актуальные проблемы социально-экономического и политического развития// Информационно-аналитическое управление Аппарата Совета Федерации РФ. 1999.

135. Хотулев Е. Мировой опыт инвестирования пенсионных средств государственных пенсионных фондов.// Рынок ценных бумаг. Ч 2003. Ч № 3(234).-С. 61-67.

136. Храпченко Л., Гороховская О. Корпоративные облигации возможности для эмитентов и инвесторов. //Рынок ценных бумаг. 2002. - №7 (214). - С.52 -56.

137. Федоренко Н.П. Россия:уроки прошлого и лики будующего. Ч М.:Экономика. 2001. - 489с.

138. Цылина Г.А. Ипотека Ч жилье в кредит, Ч М.:Экономика Ч 2001. Ч 360с.

139. Четыркин Е.М. Финансовая математика: Учеб. Ч М.:Дело. Ч 2000. Ч 400с.

140. Чижова Л.С., Сергеева Г.П. Эффективное использование трудового потенциала. М.:Экономика. - 1987. - 65с.

141. Экономика России. 1999 2002 годы. /Министерство экономпического развития и торговли РФ. - Москва. - февраль 2003. -130с.

142. Экономический прогноз 2003. Весьма застойно.// Профиль. - № 1-2.-13 января 2003. - С.20 - 25.

143. Angele, J. Bauspargeschaft 1999 // Wirtschaft u. Statistik. Stuttgart: Mainz, -2000. -№ 10. - S. 760-765

144. Besanko David, Dranove David, Shanley Mark Economic of strategy. -New York: Wiley&Sons.- 2000. 241 p.

145. Bierman Harold Jr., Smidt Seymour Capital budgeting decisions: The economic analysis of investment project. New Jersey: Prentice-Hall. - 1992. -362p.

146. Caprio Gerard, Honohan Patrick , Stiglitz Joseph E. Financial liberalisation. Cambridge: Cambridge University Press. - 2001. - P.24-35.

147. Dornbusch Rudiger , Fisher Stanley, Startz Richard Macroeconomics. -Boston: McGraw-Hill. 2001. -573p.

148. For the Common Good. German Daily, Dgon,Kobb London, Green Print, Merlin Press. - 1990. - 118p.

149. Rogers R. Mark I landbook of key economic indicators // R.Mark Rogers. 1998. - 217p.

150. Sharpe William F., Alexander Gordon J., Bailey Jeffrey W. Investments. -New Jersey, Upper Saddler River, NJ: Prentice-Hall. 1999. - 629p.

Похожие диссертации

• Организационно-экономический механизм управления воспроизводством жилищного фонда муниципального образования
• Механизм управления развитием регионального строительного комплекса
• Организационно-экономический механизм управления национальными проектами повышения качества жизни
• Развитие организационно-экономического механизма управления жилищным строительством московского мегаполиса
• Формирование организационно-экономического механизма управления инвестициями в жилищное строительство