Экономические аспекты формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов

Бабинцев, Александр Леонидович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Экономические аспекты формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Бабинцев, Александр Леонидович
Место защиты	Москва
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Экономические аспекты формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов"

Направахрукописи

БАБИНЦЁВ Александр Леонидович

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПРОГРАММЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДЛЯ ГРАЖДАН С РАЗЛИЧНЫМ УРОВНЕМ ДОХОДОВ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)).

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2004 г.

Работа выпонена в Московском государственном строительном университете.

Научный руководитель - кандидат технических наук,

доцент Романова Капитолина Григорьевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Гумба Хута Мсуратович

кандидат экономических наук, доцент Владимирова Ирина Львовна

Ведущая организация - Международный институт экономики и права

Зашита состоится л ^У июня 2004 года в ОТ* часов на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 в Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд. 329.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета по адресу: Москва, Ярославское шоссе, д.26.

Автореферат разослан л мая 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Г.Л. Исаева

Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Ситуация в жилищном строительстве, в России, сложившаяся в конце XX века, характеризовалась падением объемов ввода жилья (в 1987 г. - 72,88 мн. кв. м, в 2000 г. - 30,0 мн. кв.м), снижением темпов предоставления нуждающимся гражданам жилья и увеличением числа граждан, состоящих на учете по улучшению жилищных условий.

Кризисное состояние в жилищной сфере Российской Федерации определило необходимость проведения крупномасштабной жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации российской экономики и осуществления в ней структурных изменений.

В настоящее время в России в улучшении жилищных условий нуждаются свыше пяти милионов семей-очередников, для которых необходимо построить не менее 270 мн. кв. м жилья. Весь российский федеральный бюджет может ежегодно финансировать строительство лишь около 2 мн. кв. м социального, то есть преимущественно бесплатно распределяемого жилья.

Сложившаяся ситуация в большей степени затрагивает малообеспеченных граждан, чьи доходы не позволяют улучшить жилищные условия за счет собственных средств. Множество программ финансирования жилищного строительства, предложенных государством и коммерческими организациями, не создают условий для реализации в поной мере жилищных прав малообеспеченным гражданам.

В рамках научного исследования к малообеспеченным гражданам относятся те граждане, чей доход не превышает 3000 рублей на одного члена семьи в месяц.

Вопросам решения жилищной проблемы посвящено большое количество работ российских и зарубежных ученых. Такие ученые как Абрамов СИ.,' Грабовый П.Г., Гумба Х.М., Каменецкий М.И., Карасев А.В., Лукманова И.Г., Панибратов Ю.П., Гтспянпи И Г | ^рпнытйр Л.Н..

Черняк В.З., Яськова Н.Ю, и другие внесли весомый вклад в решение рассматриваемой проблемы. Однако вопросы, связанные с разработкой специальных программ жилищного строительства на современном этапе с учетом доходов граждан и в том числе для малообеспеченных граждан еще остаются малоизученными. Решение поставленных задач определило актуальность исследования, как в теоретическом, так и в практическом плане.

Целью исследования является обоснование теоретических и методических принципов, разработка практических рекомендаций по формированию программы жилищного строительства по обеспечению граждан жильем с учетом их инвестиционных возможностей.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

Х проведение анализа развития жилищного строительства в России на современном этапе;

Х систематизация и анализ зарубежного опыта в области жилищной политики социальной направленности;

Х проведение сравнительного анализа государственных и негосударственных программ жилищного строительства;

Х выявление и классификация основных факторов, влияющих на формирование программы жилищного строительства для малообеспеченных граждан;

Х разработка механизма функционирования жилищной корпорации при поддержке территориальных и муниципальных органов власти;

Х разработка экономико-математической модели формирования программы жилищного строительства с учетом уровня доходов населения.

Объектом исследования являются программы жилищного строительства для различных групп граждан в условиях развивающихся рыночных отношений.

Предметом исследования являются экономические отношения и взаимосвязи участников программы жилищного строительства и методы управления ее реализацией.

Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения современной экономической теории, системного анализа, основы теории управления, а также научные труды отечественных и зарубежных ученых. Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы методы функционально -статистического моделирования, сравнительного анализа, экспертных оценок, математической статистики и др.

Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании и разработке методических положений и принципов, обеспечивающих системный подход по формированию экономически обоснованной программы жилищного строительства для малообеспеченных граждан с учетом их платежеспособности.

В ходе проведения исследования получены следующие научные результаты:

Х выявлены и систематизированы основные закономерности влияния факторов внешней и внутренней среды на формирование стратегии жилищного строительства для малообеспеченных граждан;

Х разработана экономико-математическая модель определения объемов жилищного строительства в зависимости от уровня доходов граждан;

Х предложен метод расчета арендной платы за приобретаемое жилье с учетом платежеспособности населения;

Х разработан механизм функционирования жилищной корпорации с участием частного капитала, территориальных и муниципальных органов власти.

Достоверность диссертационной работы основывается на репрезентативных статистических данных, представляющих обширный

массив информации, использовании общепризнанных современных теорий и методов исследования, позволяющих получить достоверную и объективную информацию во многих строительных предприятиях, риэтерских и жилищно-коммунальных организациях России.

Практическая значимость результатов исследования определяется тем, что предложена и апробирована модель формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов, определена целесообразность использования механизма арендной платы для приобретения жилья данными категориями граждан. Полученные автором научные результаты могут быть использованы для решения задач по обеспечению жильем граждан с невысокими доходами, и тем самым, обеспечить снижение социальной напряженности в данной сфере, а также развить новые формы финансирования строительства с ограниченным использованием бюджетных средств. На защиту выносятся:

Х системный подход по формированию факторов внешней и внутренней среды на выбор стратегии жилищного строительства для малообеспеченных граждан;

Х методические рекомендации по определению объемов жилищного строительства в зависимости от уровня доходов населения;

Х методика расчета арендной платы за приобретаемое жилье с учетом платежеспособности населения;

Х практические рекомендации по механизму функционирования жилищной корпорации для граждан с различным уровнем доходов. Апробация и внедрение результатов, исследования. Научно-

методические разработки исследования апробированы и предложены к внедрению в девелоперском предприятии ООО Тверца, г. Тверь.

По теме диссертации опубликовано 4 статьи общим объемом 3,7 пл. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Объем диссертации составляет 155 страниц, в

том числе 21 таблица и 18 рисунков, список литературы содержит 101 наименование.

Основное содержание работы

В результате мер, принятых Правительством Российской Федерации совместно с субъектами Российской Федерации по повышению инвестиционной активности, привлечению в жилищное строительство внебюджетных источников, в том числе средств населения, банковских кредитов, жилищных сертификатов и векселей, в последние годы наметися ряд положительных тенденций в жилищном строительстве.

Так, например, объем работ по договорам строительного подряда в 2003г. вырос на 14,4% по сравнению с 2002 годом.

Тем не менее, рост объемов ввода жилья за последние три года не привел к решению проблемы обеспеченности граждан жильем и в особенности категорий граждан с низкими доходами. Кроме недостатка инвестиций в жилищное строительство, быстрого роста стоимости жилья, существует проблема старения жилья и выбытие его из жилого фонда.

Несмотря на то, что возраст основной массы (около 74%) жилого фонда, не превышает 40 лет, в результате недофинансирования эксплуатации или неправильной эксплуатации, состояние его оценивается как не впоне удовлетворительное. Значительная часть жилищного фонда (более 11%) нуждается в неотложном капитальном ремонте. В то же время объемы ремонтных работ по сравнению с 80-ми годами сократились в несколько раз.

Из-за снижения выделения государственных средств на строительство жилья, ухудшения технического состояния существующего жилищного фонда и снижения финансовой доступности жилья, перспективы приобретения жилья для большинства граждан, особенно для малообеспеченных категорий и состоящих на учете по улучшению жилищных условий, ухудшились.

Предоставление бесплатного социального жилья сократилось с 1991 по 2003 гг. более чем в 6 раз. В настоящее время такое жилье доступно только для 1,5% нуждающегося населения.

Не смотря на многообразие разработанных и действующих программ, направленных на повышение финансовой доступности жилья и привлечения граждан с невысокими доходами в процесс инвестирования строительства, реального улучшения финансирования жилищного строительства не произошло.

Для исследования масштабов жилищной проблемы, а также разработки методических положений по ее решению были установлены и проанализированы зависимости между следующими оценочными показателями:

Х показателями ввода жилья в расчете на одну строительную

организацию и ввода жилья в расчете на одного жителя;

Х рентабельностью жилищного строительства;

Х Х индексом доступности жилья;

Х обеспеченностью жильем в расчете на одного жителя;

Х дефицитом жилья в расчете на тысячу жителей.

Для определения взаимосвязей между этими показателями были обобщены и проанализированы статистические данные по 54 городам, расположенным в разных регионах России.

Проведенное исследование позволило выявить аналитические зависимости между индексом доступности жилья и его дефицитом (1), между индексом доступности жилья и рентабельностью строительства жилья (2).

I = -0,001 \*И2+ 0,00835 * В + 5,8573, (1)

где I - индекс доступности жилья, ед.;

Б - дефицит жилья, количество квартир на одну тысячу жителей.

/ = 0,0002 *3'67,

где Е - рентабельность жилищного строительства, %.

Графическое представление этих зависимостей приведено на рис.1 и

Как видно из рис.1, с увеличением дефицита жилья в расчете на тысячу жителей индекс доступности увеличивается до определенного предела, а затем снижается.

Рис. 1. Зависимость между индексом доступности жилья и его дефицитом

Снижение обуславливается быстрым насыщением рынка дорогостоящим жильем и снижением стоимости платежеспособного спроса, благодаря чему значение индекса доступности снижается. Такая ситуация характерна для северных и дальневосточных городов России.

Как следует из рис.2, при увеличении рентабельности жилищного

строительства индекс доступности жилья растет, что приводит к усилению жилищной проблемы.

Рентабельность I ипищного строительства, %

Индекс доступности жилья

Рис. 2. Зависимость между индексом доступности жилья и рентабельностью жилищного строительства

Степень остроты жилищной проблемы каждого города оценивалась автором также по интегральному показателю.

Для этого шесть оценочных показателей были свернуты в два промежуточных интегральных показателя: интегральный показатель деловой активности строительных организаций города (Кда) и интегральный показатель потребности в жилье жителей города (Кпж), которые определялись по следующей формуле:

где К- промежуточный интегральный показатель, ед.;

Р - значение ьго показателя, доли ед.;

N - ранг ьго показателя, ед.

Интегральный показатель приоритета развития новой формы финансирования жилищного строительства для малообеспеченных граждан определяется суммированием двух промежуточных интегральных показателей.

Проведенное исследование позволило ранжировать 54 города России по степени значимости (приоритетности) внедрения новой формы финансирования жилищного строительства. Это позволило классифицировать анализируемые города по шести группам с учетом присущих им характеристик:

Группа I- города, в которых существует острая жилищная проблема, но и потенциал для решения ее один из самых высоких (Тула, Рязань, Барнаул и др.).

Группа II - города, в которых жилищная проблема носит незначительный характер (практически поное отсутствие дефицита -вымирающие города; жители мигрируют из этих городов), но потенциал участия строительной отрасли в решении задач по обеспечению жильем малообеспеченных, граждан и доступность; жилья наиболее высокие (Воркута, Великий Новгород, Вогодонск и др.).

Группа III - города, в которых жилищная проблема носит умеренный характер и степень доступности жилья весьма высока (Брянск, Липецк, Красноярск, Тверь и др.).

Группа IV - города, в которых наблюдается сравнительно высокий дефицит жилья и низкая доступность его для населения (Екатеринбург, Казань, Владивосток, Новосибирск и др.).

Группа V - города, в которых наблюдается очень высокий дефицит

жилья и крайне низкая его доступность для населения, а потенциал участия строительной отрасли в решении задач по обеспечению жильем малообеспеченных граждан невелик (Ижевск, Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону и др.).

Группа VI- города, в которых жилищная проблема носит умеренный характер (Бегород, Старый Оскол, Якутск и др.).

Предложенная классификация позволяет не только установить степень остроты жилищной проблемы в том или ином городе, сравнить их, исследовать взаимосвязь ряда экономических показателей, но и установить приоритетность развития новых форм финансирования жилищного строительства с учетом доходов и потребностей граждан в конкретном городе или регионе.

Возможность участия граждан в процессе улучшения жилищных условий тесно связана с уровнем их благосостояния и финансовыми возможностями в приобретения жилья.

Как показало исследование, в настоящее время, стратификация населения России по доходу выглядит следующим образом (табл. 1).

Доля бедных граждан составляет около 40% от всего населения, граждан со средними доходами - 59% и только 1% - с высокими доходами (более 24000 рублей на человека).

Обработка данных опросов населения показала, что твердую уверенность в необходимости улучшить свои жилищные условия выражают около 23,9 мн. семей, из них:

Х бедные и нижний средний класс - около 68,6% или 16,4 мн.

Х средний класс - около 27,6% или 6,6 мн. семей;

Х верхний средний класс - около 3,6% или 0,86 мн. семей;

Х богатые - около 0,1% или 0,024 мн. семей.

Таблица 1

Стратификация населения по доходу

Категория Доход на Доход Мн. чел. Мн. семей , Доля

граждан душу семьи в в данной в данной категории от

населения, месяц категории категории общей

рублей в (принят (принят численности

месяц средний средний населения

размер размер

семьи - 3,3 семьи - 3,3

человека), человека)

рублей

Бедные До 750 227 14,3 4,3 10,0%

До 1500 454 14,3 4,3 10,0%

До 2 100 636 28,6 8,7 20,0%

Нижний

средний класс До 3 000 909 28,6 8,7 20,0%

Средний До 4 800 1 454 28,6 8,7 20,0%

класс До 6 900 2 090 14,3 4,3 10,0%

Верхний До 12 000 3 636 8,7 2,6 6,1%

средний класс До 24 000 7 272 4,35 1.3 3,0%

Богатые До 75 000 и 22 727 и

более более 1,45 0,4 1,0%

Таким образом, жилищная проблема касается, прежде всего, бедного населения и нижнего среднего класса.

В результате анализа данных о доходах каждой из категорий граждан, а также потребительских предпочтений относительно способа улучшения жилищных условий были определены возможные варианты приобретения жилья для каждой из категорий граждан (рис.3).

На основании проведенного исследования установлено, что общая потенциальная потребность в жилье составляет более 1,1 мрд. кв. м, а наибольшему значению спроса отвечает жилье, которое могло бы распределяться по социальному найму (или аренде).

Несмотря на давнюю историю решения вопроса по улучшению жилищных условий граждан и, в первую очередь, малообеспеченных, к настоящему моменту сложились механизмы финансирования жилищного строительства, связанные либо с субсидированием строительства жилья определенным категориям граждан, либо негосударственные механизмы,

доступные лишь ограниченному кругу граждан.

Рис.3. Возможные варианты приобретения жилья

Государственная поддержка в области финансирования жилищного строительства за счет федеральных средств сводится в основном к двум программам: федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 гг., которая включает 9 подпрограмм и федеральной целевой программе Социальное развитие села до 2010 года.

Эти программы направлены на поддержку малообеспеченных граждан и предлагают доступное по цене жилье. Однако наличие достаточно жестких условий участия в данных программах ограничивают возможности большинства граждан в приобретении жилья. Анализ показал, что в среднем, ежегодно данные программы удовлетворяют потребности в жилье только около 73 тыс. семей и составляет 2\,ь% от общего количества жилья, ежегодно вводимого в эксплуатацию.

Все существующие на сегодняшний момент негосударственные схемы финансирования жилищного строительства автор сгруппировал

следующим образом: система ипотечного жилищного кредитования, долевое участие (инвестирование) в строительстве жилья, приобретение нового жилья с зачетом старого и прочие схемы, не получившие значительного распространения.

На основании проведенного исследования негосударственных схем финансирования строительства жилья можно сделать вывод о том, что в настоящее время они доступны лишь незначительной части граждан. В совокупности данные схемы используются для приобретения 326 тыс. квартир в год, что составляет 76,9% от общего количества жилья, ежегодно вводимого в эксплуатацию. При этом возможность покупать жилье за свой счет, внося единовременную плату, имеют в настоящее время только 1,5% наиболее обеспеченных граждан.

Сравнительный анализ государственных программ и негосударственных схем финансирования жилищного строительства, а также анализ платежеспособности граждан, показал, что в ближайшее время доля приобретаемого жилья по негосударственным схемам финансирования может уменьшиться до 51% под воздействием опережающего роста цен на рынке недвижимости по сравнению с ростом дохода граждан. Это может привести к снижению объемов жилищного строительства даже при сохранении прежних объемов государственного финансирования жилищного строительства. Такая ситуация может возникнуть, если система ипотечного жилищного кредитования не получит массового распространения, а рынком не будет предложено новых схем финансирования жилищного строительства, направленных на увеличение платежеспособного спроса на жилье.

В рамках данного исследования были выявлены основные экзогенные и эндогенные факторы, влияющие на сложившуюся ситуацию обеспеченности граждан жильем и которые необходимо учитывать при разработке программы финансирования жилищного строительства, учитывающей платежеспособность населения (рис. 4.).

Факторы

Экзогенные (внешние) Эндогенные (внутренние)

Децентрализация решения проблемы (множественность государственных программ и отсутствие сосредоточения на. глобальной проблеме) Невысокие доходы большинства граждан

Невозможность использования всех инвестиционных ресурсов: бюджетные средства, частные инвестиции, ценные бумаги, реальные активы и пр. Почти поное отсутствие участия средств граждан в решении жилищной проблемы

Относительно слабая конкуренция строительных организаций Недостаточная загрузка мощностей строительных организаций

Малые объемы строительства жилья Слабая внутренняя мотивация граждан в оплате хотя бы части стоимости жилья

Высокие цены на рынке жилья

Рис.4. Факторы, влияющие на обеспеченность граждан жильем

Необходимый объем финансирования жилищного строительства, который дожен быть включен в программу зависит от влияния этих факторов и может быть выражен следующей функциональной зависимостью:

7 == /(>е, /с, Ст, П9 Рг, 1п, (4)

где Вг - показатель децентрализации (рассредоточенности

государственных финансовых средств, направленных в жилищное строительство), Бе=>ор1;

1с - показатель инвестиционной активности в жилищном строительстве, 1с=>тах;

Ст - уровень конкуренции строительных организаций, Ст=>ор1. УЬ - показатель объемов жилищного строительства, УЬ=>тах;

Рг - показатель стоимости жилья, Рг=>тт; Ы - уровень доходов граждан, 1п=>тах;

V - объем использования средств граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, 8у=>тах;

Р - степень загрузки мощностей строительных компаний, Р=>ор1; №т - уровень мотивации граждан, \Ут=>с^

Эффективность реализации программы финансирования жилищного строительства, направленной на обеспечение жильем граждан с различным уровнем доходов будет зависеть, прежде всего, от субъекта управления, обеспечивающего выпонение данной программы. Поскольку в существующих условиях пока не создан такой хозяйствующий субъект, работа которого удовлетворяла бы заданным требованиям по управлению реализацией программы, в диссертации предлагается создание жилищных корпораций. Основными функциями жилищной корпорации являются:

Х привлечение, аккумуляция и перераспределение всех возможных инвестиционных ресурсов;

Х организация и координирование деятельности по финансированию жилищного строительства;

Х формирование подпрограмм жилищного строительства для граждан с различным уровнем платежеспособности;

Х инвестирование и реинвестирование собственных и заемных средств в строительство жилья;

Х поддержание безубыточности работы жилищной корпорации территориальных и муниципальных органов власти.

Количество создаваемых жилищных корпораций зависит от объема жилищного строительства в каждом муниципальном образовании, то есть преимущественно от дефицита жилья и объема привлеченных инвестиционных ресурсов. Свободные денежные средства, получаемые от реализации жилья, а также средства, получаемые из бюджетов всех

уровней, реинвестируются жилищной корпорацией в жилищное строительство.

С учетом обеспеченности граждан жильем и их доходов, в рамках программы финансирования жилищного строительства предлагается шесть подпрограмм по улучшению жилищных условий, осуществляемых жилищной корпорацией.

Сущность каждой из этих подпрограмм в том, что размер арендной платы за жилье рассчитывается исходя из уровня доходов каждой категории граждан, при этом сроки приобретения жилья в собственность различны. Первые две подпрограммы (табл. 2) - социальные и частично дотируются государством. Подпрограммы 3, 4, 5 и 6 предназначены для более обеспеченных граждан с доходами свыше 3000 рублей в месяц на каждого члена семьи.

Основным механизмом приобретения жилья в собственность является аренда жилья с правом последующего выкупа. При этом стоимость жилья и его качество по подпрограммам различные. Так социальное жилье (1 и 2 подпрограмма) наиболее доступное и дожно соответствовать минимальным стандартам обеспеченности жильем на одного члена семьи и стандартам качества (типовое жилье), поскольку распределяется, на максимально льготных условиях, а жилье, приобретаемое по остальным подпрограммам, может иметь большую площадь, улучшенное качество, а, соответственно, и стоимость.

В диссертации разработана методика определения арендной платы с учетом доходов граждан и возможности их участия в финансировании жилищного строительства. При этом арендная плата дожна:

Х покрывать все или частично (в зависимости от подпрограммы) расходы на содержание жилья и обслуживать привлеченные средства;

Х включать минимальную маржу, позволяющую осуществлять хотя бы простое воспроизводство и/или покрывать управленческие расходы

жилищной корпорации; Х быть дифференцирована в зависимости от платежеспособности

граждан и иметь прогрессивную шкалу.

Существует несколько методов определения ставки арендной платы за имущество. Одни из них связаны с применением нормативных документов, другие из них учитывают различные экономические факторы (рыночные методы).

Для расчета базовой ставки арендной платы (АПб) используются три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный подход. Однако, учитывая различия в доходах граждан и их возможностей в оплате поной величины арендной платы (по базовой ставке), была определена ставка ежемесячной арендной платы по каждой из подпрограмм (табл. 2)

Таблица 2

Размер арендной платы за жилье для различных категорий граждан

Подпрограмма Первоначаль ный взнос граждан из собственных средств от рыночной стоимости жилья, % Порядок расчета ежемесячной Х арендной платы за жилье Расчетная ставка арендной платы (АГО) за квартиру, % от рыночной стоимости жилья в год Часть рыночной стоимости жилья оплачиваемое жилищной корпорацией, %.

Подпрограмма 1 (душевой доход до 2100 рублей) 1,5 АП,=0,05*Д 0,6 50,1

Подпрограмма 2 (душевой доход. до 3000 рублей) 3,1 АП2=С6-ПМ 5,0 20,0

Подпрограмма 3 (душевой доход до 4800 рублей) Х 4,4 АПз=АПб-КВ 12,8 Х 0,0

Подпрограмма 4 (душевой доход до 6900 рублен) 5,8 АП4=АПб 20,8 0,0

Подпрограмма 5 (душевой доход до 12000 рублей) 8,3 АПе<А11}<Сб 30,0 0,0

Подпрограмма 6 (душевой доход до 24000 рублей) 9,7 АПе<П(<Сб 46,7 0,0

Условные обозначения (к табл. 2):

АП16 - ставка арендной плати по подпрограмме, руб.;

АП6 - базовая ставка арендной платы, руб.;

Д- доход семьи, руб.;

С6 - объем сбережений семьи (накоплений), руб.;

КВ - комиссионное вознаграждение (норма прибыли), руб.;

Пм - величина прожиточного минимума, руб.

Эффективность деятельности жилищных корпораций определяется с учетом объемов жилищного строительства для каждой категории граждан по всем шести подпрограммам:

где Рг - финансовый результат деятельности жилищной корпорации, руб.

а - разница между ежегодными выплатами граждан за аренду единицы жилья (квартиры) по какой-либо подпрограмме в виде арендных платежей и ежегодными выплатами жилищной корпорации по привлеченным средствам в годовом исчислении, руб.; ^ - количество времени, требуемого до погашения стоимости жилья арендными платежами по соответствующей подпрограмме, лет; X - объем жилищного строительства по соответствующей подпрограмме, количество квартир.

Полученная зависимость (5) дает возможность так сформировать программу жилищной корпорации, чтобы максимальный объем прибыли, полученный жилищной корпорацией, реинвестировася в жилищное

строительство.

В результате решения данной задачи симплекс-методом, была определена структура программы жилищного строительства, реализуемой жилищной корпорацией (табл. 3) и предложена к внедрению в девелоперском предприятии ООО Тверда, г. Тверь, что позволит увеличить социальный эффект в виде увеличения объемов строительства доступного жилья почти в 2 раза.

Таблица3

Прогнозная структура ежегодного ввода жилья по каждой

подпрограмме жилищной корпорации

Подпрограмма Примерная структура ежегодного ввода жилья по каждой подпрограмме жилищной корпорации, %.

Подпрограмма 1 (душевой доход до 2100 рублей) 4,4

Подпрограмма 2 (душевой доход до 3000 рублей) 13,2

Подпрограмма 3 (душевой доход до 4800 рублей) 39,6

Подпрограмма 4 (душевой доход до 6900 рублей) 38,4

Подпрограмма 5 (душевой доход до 12000 рублей) 3,0

Подпрограмма 6 (душевой доход до 24000 рублей) 1,3

При. изменении социально-экономической ситуации в регионе (муниципальном образовании), изменяя основные параметры и ограничения в соответствии с новыми заданными условиями, можно определить структуру программы финансирования жилищного строительства жилищной корпорации по предложенной в диссертации методике.

Основные выводы диссертации

В диссертационной работе рассмотрены наиболее актуальные вопросы, связанные с формированием программы жилищного строительства с учетом доходов граждан и обеспеченности их жильем, обобщены полученные научные результаты, представляющие собой комплексное исследование, которое включает все этапы решения поставленных задач от анализа и разработки до практических рекомендаций.

По результатам выпоненного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Анализ развития жилищного строительства в России на современном этапе показал, что для обеспечения граждан жильем необходимо формировать программу жилищного строительства и его финансирования с учетом выявленных потребностей в жилье, доходов населения и возможных муниципальных дотационных программ.

2. Изучение опыта зарубежных стран в области финансирования жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов показал, что в России в недостаточной степени решены и решаются проблемы финансирования жилищного строительства для граждан с низким уровнем доходов.

3. На основе сравнительного анализа государственных и негосударственных программ финансирования жилищного строительства доказана их недостаточная эффективность и обоснована необходимость создания новых экономических и организационных механизмов, позволяющих повысить доступность жилья.

4. Для решения поставленной проблемы были выявлены и классифицированы факторы, влияющие на обеспеченность граждан жильем и объемы жилищного строительства, к которым относятся экзогенные и эндогенные факторы.

5. Предложенный механизм функционирования жилищной

корпорации, основным направлением которой является строительство жилья для малообеспеченных граждан, показывает взаимосвязь корпорации со всеми участниками программы жилищного строительства и возможности выкупа приобретаемого жилья за различные, периоды времени в зависимости от доходов участников программ.

6. Разработанная методика формирования программы жилищного строительства позволяет разработать программу таким образом, чтобы улучшить жилищные условия граждан с низким уровнем доходов.

7. Экономическая эффективность деятельности жилищной корпорации зависит от объемов жилищного строительства, периода выплаты арендной платы, а также прибыли, полученной от сдачи в аренду жилья. На основании разработанной экономико-математической модели определена структура программы жилищного строительства и объемы строительства для обеспечения нуждающихся - в улучшении жилищных условий граждан с учетом реинвестирования средств, полученных жилищной корпорацией в виде прибыли от строительства и эксплуатации жилья.

8. Предложенная программа финансирования строительства жилья для граждан с различным уровнем доходов позволит ежегодно увеличить объемы ввода социального жилья (наряду с существующими программами) почти в 2 раза и во столько же раз сократить сроки решения жилищной проблемы для граждан, состоящих на учете по улучшению жилищных условий.

9. Разработанная методика и практические рекомендации по финансированию программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов путем создания жилищных корпораций могут быть использованы всеми субъектами РФ для решения проблемы обеспечения граждан жильем, что позволит получить соответствующий социальный эффект и будут способствовать повышению эффективности жилищного строительства и развитию жилищной сферы в стране.

Основные положения и результаты диссертации изложены в следующих работах:

1. Бабинцев А.Л. Анализ платежеспособности граждан при формировании программы строительства жилья //Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб. тр. М.: МГСУ, 2003. - 0,25 п.л.

2. Бабинцев А.Л. Итоги и перспективы развития жилищного строительства в России //Актуальные проблемы развития инвестиционно -строительной сферы: Сб. тр. М.: МГСУ, 2002. - 0,25 п.л.

3. Ястребова O.K., Бабинцев АЛ. Голандско-российское сотрудничество в сфере жилищного строительства (на примере г. Твери) //Международный научно-технический журнал Недвижимость: экономика, управление, 2001. -N 2, - 0,3 п.л. (лично автором 0,2 п.л.).

4. Yastrebova О., Babintsev A, Russia housing survey: Review for The IfC /NEI-Moscow. - M.: ИМЭМ0 PAH, 2001. - 2,9 пл. (лично автором 1,5 П.Л.).

КОПИ-ЦЕНТР св. 77:07:10429 Тираж 100 экз. тел. 185-79-54

г. Москва м. Бабушкинская ул. Енисейская 38 комната №1 (Экспериментально-производственный комбинат)

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Бабинцев, Александр Леонидович

Введение.

Глава 1. Основные направления развития инвестиционно-строительной деятельности в России и анализ зарубежного опыта жилищного строительства.

1.1. Развитие строительной отрасли на современном этапе.

1.2. Экономические и социальные аспекты жилищного строительства.

1.3. Анализ зарубежного опыта финансирования жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов.

Глава 2. Исследование жилищной проблемы и анализ возможностей строительства жилья для граждан с различным уровнем доходов.

2.1. Анализ и оценка показателей, характеризующих масштабы жилищной проблемы в городах России.

2.2. Оценка финансовых возможностей граждан в приобретении жилья и определение потребности в строительстве жилья для различных категорий граждан.

2.3. Сравнительная характеристика и анализ государственных жилищных программ.

2.4. Сравнительная характеристика и оценка эффективности негосударственных схем финансирования жилищного строительства.

Глава 3. Формирование программы жилищного строительства с учетом уровня доходов населения на основе механизма аренды жилья.

3.1. Построение функциональной зависимости объемов финансирования жилищного строительства от факторов, влияющих на обеспечение граждан жильем.

3.2. Методические основы создания жилищных корпораций.

3.2.1. Основополагающие принципы создания жилищных корпораций и их основные функции в процессе улучшения жилищных условий граждан

3.2.2. Формирование подпрограмм финансирования жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов.

3.2.3. Определение ставки арендной платы за жилье по подпрограммам в зависимости от уровня доходов граждан.

3.3. Оценка эффективности деятельности жилищных корпораций с учетом объемов жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономические аспекты формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов"

Ситуация в жилищном строительстве в России сложившаяся в конце XX века, характеризовалась падением объемов ввода жилья (с 72,88 мн. кв. м общей площади в 1987 году до 30,0 мн. кв. м в 2000 году), снижением темпов предоставления нуждающимся гражданам жилья и увеличением числа очередников на улучшение жилищных условий при значительных затратах государства на жилищное строительство. Граждане России не участвовали непосредственно в решении жилищной проблемы, а их права и финансовые возможности были крайне ограничены.

До начала перехода к рынку Россия имела одну из самых дисфункциональных и неэффективных жилищных сфер в мире. Свыше 90 процентов всего нового жилищного строительства в большинстве городов финансировалось из государственных источников и осуществлялось весьма высокомонополизированным государственным строительным сектором, построенным по принципу лодин заказчик - один застройщик - один подрядчик - и состоящим из гигантских строительных предприятий, выпускающих технически отсталые, неэффективные по энергетическим затратам, монотонные по своему архитектурному решению и отличающиеся низким качеством индустриальные дома с достаточно длинным производственным циклом. Тем не менее, государственный бюджет позволял нести подобные расходы [61].

Этот период характеризовася практически поным отсутствием рынка жилья, квартирная плата оставалась замороженной на уровне конца 20-х гг. XX века. Общий размер затрат на оплату жилищно-коммунальных услуг составлял всего 2-3% от бюджета семьи . ставки квартирной платы не менялись вплоть до 1992 г. . [10. - С.230]. Низкий уровень квартирной платы сочетася с преобладанием государственного контроля, плохим содержанием жилищного фонда и быстрым ростом дефицита местных бюджетов, связанного с функционированием местных государственных предприятий по его обслуживанию.

Следует отметить, что государство доминировало в жилищном секторе не всегда: так, в 1955 году за счет средств населения финансировалось 50 процентов общего ввода жилья, в 1960-м - 42 процента, в 1980-м - 6,7 процента [70. Ч С.52-53]. Отражая изменения в государственной политике, к середине 80-х годов доля жилья, финансируемого за счет населения, начала медленно расти ив 1991 году составила 11%. В очереди на государственное жилье в России в начале 90-х годов состояло более 10 мн. семей, которым приходилось ждать квартиры по 15-20 лет [62].

В условиях начала перехода к рынку и распада СССР состояние жилищного сектора ухудшилось. Это было связано с отказом государства от монопольной роли инвестора, подрядчика и собственника в жилищной сфере, с резким ростом цен на строительную продукцию из-за неподготовленности рыночных институтов к новым условиям хозяйствования, а также с необходимостью обеспечения жильем семей военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, северян, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших от Чернобыльской и других аварий и стихийных бедствий и прочих категорий граждан. В настоящее время в связи с сокращением бюджетных затрат и общим разгосударствлением экономики ситуация существенным образом не изменилась.

Кризисное состояние в жилищной сфере Российской Федерации определило необходимость проведения крупномасштабной жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации российской экономики и осуществления в ней структурных изменений.

Объем выбытия жилищного фонда в целом по стране в настоящее время составляет около 16 мн. кв. м в год при строительстве в 34-35 мн. кв. м[67].

Множество программ финансирования жилищного строительства, предложенных государством и негосударственными организациями, не позволяют в поной мере реализовать жилищные права малообеспеченным гражданам и гражданам со средним достатком вообще или в короткие сроки. Это обусловлено неоправданно быстрым ростом стоимости жилья, снижением финансовой поддержки граждан со стороны государства и невысокими темпами прироста их доходов.

В настоящее время есть свыше пяти милионов семей-очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для которых надо построить не менее 270 мн. кв. м. жилья (из расчета средней площади квартиры 54 кв.м) [7 .-С.329-330]. По данным Министерства финансов РФ и Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (далее Госстрой РФ), по состоянию на конец 2003 года вся федеральная поддержка регионов в области жилищной политики составляла чуть более 12,6 мрд. руб. (из них 2 мрд. рублей на ипотечное жилищное строительство) при текущей реальной потребности не менее 2 800 мрд. рублей [67]. Весь российский федеральный бюджет сможет ежегодно финансировать строительство лишь около 2 мн. кв. м жилья, при минимальной потребности объемов жилищного строительства для поддержания жилищного фонда страны в размере не менее 75 мн. кв. м [39]. В этой ситуации простое воспроизводство жилищного фонда и обеспечение жильем нуждающихся невозможно [6].

Жилищное строительство Ч одна из немногих отраслей, сохраняющих свой потенциал во время кризиса, и, согласно мировому опыту, рост жилищного строительства является индикатором и инициатором выхода государства из экономического кризиса. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует об этом, и использование этого опыта для решения вопроса улучшения жилищных условий граждан и наращивания экономического потенциала в России является необходимым и чрезвычайно полезным.

В такой ситуации необходимо обобщение накопленного опыта по реализации мер по обеспечению граждан жильем, как в России, так и за ее пределами, учета положительных моментов и выработки нового подхода к решению данной проблемы. Особенно серьезно такая проблема затрагивает малообеспеченных, социально незащищенных граждан, чьи доходы не позволяют улучшить жилищные условия за счет собственных средств.

В рамках диссертационной работы к малообеспеченным гражданам (семьям) относятся те граждане, чей доход не превышает 3000 руб. на 1 человека в месяц. Эта цифра весьма условна, поскольку она всего лишь в 1,4 раза превышает прожиточный минимум по состоянию на конец 2003 года. Кроме того, этой категории граждан не под силу приобрести жилье путем накопления, а также любым другим существующим на сегодняшний день способом. Чаще всего они не имеют в собственности другого жилья (за исключением, может быть, недорогого дачного) или прочего дорогостоящего имущества.

Вопросам решения жилищной проблемы посвящено большое количество как практических, так и научно-публицистических статей и изданий российских ученых и практиков жилищного рынка. Такие ученые как Абрамов С.И., Грабовый П.Г., Гумба Х.М., Каменецкий М.И., Карасев А.В., Лукманова И.Г., Панибратов Ю.П., Степанов И.С., Чернышов JI.H., Черняк В.З., Яськова Н.Ю. и другие внесли весомый вклад в решение рассматриваемой проблемы. Однако вопросы, связанные с разработкой программы жилищного строительства с учетом доходов граждан и в том числе для малообеспеченных граждан еще остаются малоизученными. Решение поставленной проблемы определило актуальность исследования, как в теоретическом, так и в практическом плане.

Целью диссертационной работы является обоснование теоретических и методических принципов, разработка практических рекомендаций по формированию программы жилищного строительства по обеспечению граждан жильем с учетом их инвестиционных возможностей.