Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Математические и инструментальные методы экономики

Региональная накопительная система жилищного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Виноградова, Марина Робертовна
Место защиты Иваново
Год 2004
Шифр ВАК РФ 08.00.13
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Региональная накопительная система жилищного кредитования"

На правах рукописи

Виноградова Марина Робертовна

РЕГИОНАЛЬНАЯ НАКОПИТЕЛЬНАЯ СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: МОДЕЛИРОВАНИЕ И ОПТИМИЗАЦИЯ

Специальности:

08.00.13 - Математические и инструментальные методы экономики 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Иваново 2004

Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Ивановская государственная архитектурно - строительная академия

Научный руководитель:

Научный консультант:

Официальные оппоненты:

- доктор технических наук, профессор Алоян Роберт Мишаевич

- кандидат технических наук, доцент Петрухин Александр Борисович

- доктор экономических наук, профессор Масюк Наталья Николаевна

- кандидат экономических наук, доцент Бабанова Надежда Николаевна

Ведущая организация:

Ивановский государственный университет

Защита состоится

М РЛ*

2005 года в

минут на заседании диссертационного совета Д 212.063.04 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Ивановский государственный химико-технологический университет по адресу: 153000, г. Иваново, пр.Фридриха Энгельса, д. 7, главный корпус, аудитория Г 101.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Ивановский государственный химико-технологический университет.

Автореферат разослан

Ученый секретарь диссертационного совета

2005 года.

Дубова С. Е.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование системы догосрочного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Современная государственная жилищная политика дожна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы догосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма финансирования и кредитования жилищной сферы, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, можно выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

- кредитование жилищного строительства;

- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий);

- догосрочное жилищное кредитование населения, предусматривающее реализацию механизмов:

- ипотечного жилищного кредитования;

- жилищных облигационных займов;

- накопительных систем жилищного кредитования (НСЖК) через строительно-сберегательные кассы (ССК) или жилищностроительные кооперативы (ЖСК).

В концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ определено, что система догосрочного жилищного кредитования дожна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны госбюджета. Наиболее привлекательным с этой точки зрения представляется развитие накопительной системы жилищного кредитования. Изучению особенностей функционирования данной системы, определению ее оптимальных параметров, очевидно, будет способствовать совершенствование и развитие соответствующих эконом ико-

РОС. и*,,иМА,,1-иАО I

математических моделей.

Указанное определило тему исследования, его цель и задачи.

Цель диссертационной работы - разработка методических основ моделирования региональной накопительной системы жилищного кредитования. Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач:

- изучения макро- и микроэкономических условий развития механизма накопительной системы жилищного кредитования (НСЖК) в РФ;

- разработки организационно-экономических подходов к построению моделей накопительных систем;

- разработки экономико-математических моделей региональной накопительной системы жилищного кредитования (РНСЖК), в том числе моделирования денежных потоков РНСЖК, и оптимизации на основе указанных моделей параметров функционирования РНЖСК;

- совершенствования методических подходов к оценке инвестиционной привлекательности программ догосрочного жилищного кредитования;

- уточнения и совершенствования методов исследования структуры потребительских групп населения по отношению к РНСЖК.

Предметом исследования являются методы экономико-математического моделирования и оптимизации параметров функционирования региональной накопительной системы жилищного кредитования населения.

Объектом исследования является жилищно-кредитный рынок Ивановской области.

Теоретической и методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме: В М, Агапкина, А.П. Дворяшина, С. Лачкова, В.Г. Карма-нова, Е.В. Орешковича, К. Рацкевича, Н.С. Пастуховой, Е.Ю. Фаер-мана, С.Р. Хачатряна, Е.В. Шишкина и др. Решение поставленных задач осуществлялось в соответствии с положениями законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ и с учетом нормативных, методических материалов федеральных, региональных и муниципальных органов власти. Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловлена методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами. Исследование проводилось с применением общих методов научного

познания: наблюдения, сравнения, анализа и синтеза, методов системного анализа, математической статистики, исследования операций.

Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические данные, представленные информационно-аналитическим отделом Ивановского центра недвижимости, Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иванова, материалы периодической печати.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- разработана экономико-математическая модель для определения объема денежных ресурсов на предоставление жилищных займов участникам РНСЖК, а также динамики вступления граждан в ЖСК при условии минимизации внешнего финансирования накопительной системы;

- разработана экономико-математическая модель оптимизации размера накопительного и возвратного взносов с учетом и без учета внешней поддержки заемщиков при различных вариантах динамики поступления заявок на участие в РНСЖК.

- усовершенствован методический подход к оценке привлекательности инвестиционных региональных программ;

- уточнена методика исследования жилищного потребительского рынка применительно к условиям региональной накопительной системы жилищного кредитования, опирающаяся на модифицированную структуру состава экономически активного слоя населения;

- посредством разработанных моделей установлены зависимости размера вступительного и членского взносов пайщиков ЖСК (ССК) от структуры заемщиков по срокам рассрочки платежа (кредитования) в накопительной системе;

- посредством разработанных моделей установлены количественные зависимости потребности во внешнем (бюджетном) финансировании РНСЖК от динамики вступления граждан в ЖСК, а также их первоначального и возвратного паевого взносов применительно к условиям ограниченной и неограниченной накопительной системы.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что ее основные положения и результаты, в частности, экономико-математические модели РНСЖК, методика оптимизации основных параметров накопительной системы, методика социологического опроса населения, комплексная методика оценки региональ-

ной инвестиционной привлекательности жилищной сферы могут быть использованы как методические основы при формировании программ догосрочного кредитования жилищной сферы.

Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами экономических специальностей ВУЗов.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на IX, X, XI Международной научно-практической конференции Информационная среда Вуза (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), международной научно-практической конференции Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области (Иваново, 2003 г.), Третьей научной конференции аспирантов (Иваново, 2003 г.), всероссийской научной конференции Молодые женщины в науке (Иваново, 2004 г.), международной научно-практической Интернет - конференции Совершенствование механизма хозяйствования в современных условиях (Бегород, 2004 г.).

Разработанные экономико-математические модели для оптимизации основных параметров накопительной системы, а также установленные зависимости финансовых потоков от условий ее функционирования, применены в практической деятельности Управления жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново при составлении муниципальных программ: Ипотечное финансирование строительства и приобретения жилья в г. Иваново, Жилище на 2003-2010 гг., Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в г. Иваново на 2003-2010 г.г.. Результаты социологического опроса населения города Иваново, позволившие оценить потребительский рынок региональной накопительной системы жилищного кредитования, использованы в практической деятельности жилищно-строительного кооператива Строим вместе. Такие положения диссертации как: макро- и микроэкономические условия развития механизма накопительной системы жилищного кредитования в Российской Федерации; проблемы развития накопительных систем в России; разработка экономико-математических моделей оптимизации основных параметров накопительной системы применяются в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии при обучении студентов экономических специальностей.

Публикации. Основные положения диссертации нашли отражение в 13 публикациях общим объемом 3,31 п.л., из них лично авто-

ру принадлежит 2,97 п.л.

Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы из 156 наименований и приложений. Общий объем работы составляет 155 страниц. Работа илюстрирована 14 таблицами и 13 рисунками.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность диссертационной работы, определены цель, задачи, предмет и объект исследования, приведены выносимые на защиту положения, обладающие, по мнению автора, признаками научной новизны, а также разработана теоретическая, методологическая, информационная базы исследования, показана практическая значимость результатов исследования и представлены сведения об их апробации.

В первой главе Условия формирования и основы математического моделирования функционирования накопительной системы жилищного кредитования в Российской Федерации оценена инвестиционная привлекательность программ догосрочного жилищного кредитования, определены макро- и микроэкономические условия и основные проблемы развития НСЖК, приведены некоторые подходы к математическому моделированию режимов функционирования НСЖК.

Определение благоприятных условий для инвестирования является отправной точкой при реализации проекта любого инвестора. В настоящее время в связи с бурным развитием механизмов догосрочного жилищного кредитования все более насущной становится необходимость адекватной оценки их инвестиционной привлекательности с целью разработки и реализации оперативных мер по формированию инвестиционной политики в жилищной сфере. Это означает, что требуется методика, которая бы позволила произвести объективную оценку множества факторов, на основе которых формируется представление об уровне инвестиционной привлекательности.

Установлено, что особенностью оценки инвестиционной привлекательности программ догосрочного жилищного кредитования является то, что инвесторов интересует не только объективная характеристика самой программы, но и всех ее участников, а также привлекательность региона в целом.

Автором был проведен анализ методик оценки инвестиционной привлекательности регионов, отраслей, предприятий и отдельных инвестиционных программ и проектов. По результатам выпоненного

анализа предлагается модифицированный подход к технологии оценки инвестиционной привлекательности программ догосрочного жилищного кредитования, предусматривающий три этапа.

На первом этапе выпоняется оценка инвестиционной привлекательности регионального оператора догосрочного жилищного кредитования на основе определения интегрального критерия, учитывающего показатели платежеспособности, финансовой устойчивости, его экономического потенциала и эффективности деятельности.

На втором этапе осуществляется оценка инвестиционной привлекательности жилищной программы региона, которая может включать следующие модели догосрочного жилищного кредитования: ипотечное жилищное кредитование; жилищные облигационные займы; накопительная система жилищного кредитования.

При этом в состав основных оценочных показателей включены:

количество выданных жилищных кредитов (займов); объем инвестиций в жилищное строительство; доступность приобретения жилья, определяемая как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры к среднему совокупному доходу семьи; изменение показателя бюджетной обеспеченности субъекта РФ в динамике; увеличение бюджетной эффективности в целом и по уровням бюджетной системы.

На третьем этапе проводится оценка инвестиционной привлекательности региона (субъекта РФ или иного территориального образования). При этом инвестиционный потенциал рассматривается как скрытая внутренняя энергия региона или инвестиционной программы. В предложенной модели каждый ее элемент (уровень) может быть использован как самостоятельный для принятия решения мекими и средними инвесторами исходя из их целей, так и в совокупности (в целом) при разработке испонительными органами управления всех уровней (федерального, субъектов федерации, местного самоуправления) перспективных планов развития регионов, а также при решении крупными инвесторами вопросов приоритетности инвестирования. Осуществление изложенного подхода дожно быть возложено на региональные испонительные власти.

Оценка инвестиционной привлекательности региона необходима, прежде всего, для определения возможности реализации того или иного варианта системы РНСЖК, рассматриваемых далее в третьей главе, поскольку основным параметром, подлежащим оптимизации, является как раз минимально необходимый объем внешнего

финансирования.

Для обоснования экономической целесообразности развития накопительной системы жилищного кредитования в РФ автором вы явлены макро - и микроэкономические условия ее развития. Выпоненные исследования показали, что в настоящее время в России в целом сложились благоприятные макро - и микроэкономические условия для ориентации региональной жилищной политики на формирование накопительной системы, но этот процесс сдерживается из-за ряда нерешенных проблем. Одной из основных проблем является отсутствие у населения менталитета накопительства, все живут сегодняшним днем. У населения присутствует недоверие к банкам с точки зрения догосрочного хранения вкладов, которое связано как с риском банкротства банков и возможностью потери накоплений, так и с инфляцией, которая не во всех случаях компенсируется размерами процентных ставок по вкладам. Серьезной проблемой в развитии накопительных систем в России следует считать недостаточную помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах. В странах с развитой накопительной системой жилищного кредитования именно государство, особенно на первых этапах, берет на себя финансовую поддержку догосрочного кредитования. На сегодняшний день нет четко сформированной законодательной базы функционирования НСЖК. Остается необходимым дальнейшее развитие и совершенствование текущего состояния законодательства в области жилищной политики, т.е. следует вносить допонения и изменения в федеральное законодательство и нормативные документы, с целью устранения пробелов, противоречий, существующих в некоторых документах.

В заключении данной главы изложены основы математического моделирования функционирования НСЖК по методике ЦЭМИ РАН, а именно: процессов накопления, кредитования и погашения задоженности, оценки среднего числа квартир, приобретаемых за счет накоплений и средств от погашения кредитов (займов), а также динамики изменения численности погашающих задоженность по займу.

Вторая глава Формирование организационно-экономического механизма региональной накопительной системы жилищного кредитования включает результаты социологического опроса населения по проблеме улучшения жилищных условий в РНСЖК, составление и реализацию организационно-экономических моделей РНСЖК.

В результате анкетирования были выделены потребительские группы и социальные слои населения в соответствии со стратификацией социальных слоев, предложенная группой ученых - социологов

возглавляемая Т.И. Заславской. При этом в номенклатуру социальных слоев были внесены некоторые изменения, а именно: в большей степени расслоен средний класс и в рамках базового слоя общества намечены границы верхней и нижней подгрупп. Это было сделано по ряду обстоятельств:

- базовый слой общества составляет наибольшую процентную долю в структуре взрослого населения - примерно 41%, поэтому участие этого массового класса в региональной накопительной системе жилищного кредитования сыграет немалую роль в ее развитии. Однако, платежеспособность внутри этой потребительской группы, по нашему мнению, все-таки изменяется в заметных пределах, и часть этой группы будет материально не способна участвовать в накопительной системе. В результате этого было произведено разграничение в базовом слое общества с целью:

- более глубокого изучения поведения среднего и базового слоев общества в условиях внедрения накопительной системы жилищного кредитования на рынке жилья, т. к. предполагается, что эти потребительские группы будут основными участниками данной системы;

- разработки различных тарифных планов - схем приобретения жилья в накопительной системе жилищного кредитования для конкретной потребительской группы.

В ходе проведения социологического опроса населения было установлено следующее:

-потребность в улучшении жилищных условий у изучаемых потребительских групп составляет 76%;

-основу потребительской базы НСЖК оставляют высокообеспеченные граждане (группа А), средний класс общества (группы В, С, D), верхняя подгруппа базового слоя общества (группа Е);

-одним из важнейших условий привлечения инвестиций в НСЖК является строительство жилья с индивидуальной и улучшенной планировкой для потребительских групп А, В, С, D, расширение вторичного жилищного рынка для потребительской группы Е, т. е. высокообеспеченные граждане и средний класс могут стать потребительской базой на первичном жилищном рынке, а верхняя подгруппа базового слоя общества - потребительской базой на вторичном жилищном рынке. Полученные результаты предназначены для определения входных параметров моделей РНЖСК, рассматриваемых в следующей главе.

В заключении главы второй автором предложены экономико-организационные модели РНСЖК (включая описания структур дого-

ворных отношений и денежных потоков) и описана технология их реализации.

В третьей главе Разработка экономико-математических моделей оптимизации основных параметров накопительной системы предложены варианты моделей функционирования РНСЖК и на их основе определена структура заемщиков по срокам рассрочки платежа, установлены зависимости размера вступительного и членского взносов пайщиков ЖСК (ССК) от данной структуры в РНСЖК. Полученные результаты применены для анализа качественных и количественных зависимостей потребности во внешнем финансировании, в частности, бюджетных средствах в РНСЖК, от динамики вступления граждан в ЖСК, а также их первоначального и возвратного паевого взносов применительно к условиям ограниченной и неограниченной накопительной системы. Даны рекомендации по использованию основных положений диссертации.

Востребованность жилищного кредита (займа) в значительной степени зависит от размера годовой процентной ставки и срока рассрочки платежа (кредитования). В отличие от системы ипотечного кредитования, в накопительных системах жилищного кредитования эти показатели непосредственно не применяются. С другой стороны, расходы ЖСК, связанные с ведением текущей хозяйственной деятельности аналогичны расходам оператора на ипотечном рынке, которые покрываются доходами по процентным платежам от заемщиков. Поэтому правомерно считать, что вступительный и членский взносы пайщиков в НСЖК по своему содержанию аналогичны годовой процентной ставке в ипотечной системе, а первый и ежемесячные паевые взносы соответствуют первоначальному взносу заемщика.

В соответствии с изложенным, для обеспечения сопоставимости двух рассматриваемых систем в единой терминологии представляется целесообразным определить структуру заемщиков в РНСЖК по срокам рассрочки платежа в зависимости от размера процентной ставки. Именно эта структура, отражающая особенности анализируемого региона или муниципального образования в части жилищных предпочтений населения, дожна определять содержание предлагаемых в данном регионе (муниципальном образовании) тарифных планов.

Анализ данной структуры позволил установить зависимости:

- заявленной продожительности рассрочки платежа от установленного размера процентной ставки;

- удельного веса заемщиков от установленной процентной ставки при заявленной продожительности рассрочки платежа.

В процессе анализа зависимости заявленной продожительно-

ста рассрочки платежа от установленного размера процентной ставки определено, что при снижении процентной ставки возрастает удельный вес заемщиков, желающих получить кредит на более длительную продожительность рассрочки платежа.

В целях выявления наиболее рациональной политики формирования денежных ресурсов в ЖСК для предоставления жилищных займов участникам НСЖК диссертантом были разработаны экономико-математические модели оптимизации основных параметров накопительной системы, которые позволяют из многих возможных вариантов выбирать альтернативные комбинации, отвечающие всем условиям, введенным в задачу и обеспечивают минимальное или максимальное значение выбранного критерия оптимальности.

Первоначально были сформулированы общие условия задачи, на основе которых составлялись различные оптимизационные модели. Приводимые далее условия (1) - (4) связывают количество вновь вступающих ежегодно членов ЖСК, величину средств, имеющихся в распоряжении ЖСК каждый год, баланс средств, затрачиваемых на покупку квартир, по годам рассмотренного периода.

Предполагается обеспечить жильем членов ЖСК, вступивших в 1, ..., Т0 годы, при этом принимается, что процесс накопления и погашения займа для каждого члена ЖСК имеет одни и те же характеристики (стоимостные и временные): срок накопления соответствует ПН годам, срок рассрочки - ПР годам. В последующих соотношениях для определенности принято Т0 = 10 годам, ПН = 5 годам, ПР = 8 годам. Пусть:

Z(t) - количество членов, вступивших в ЖСК в году ^

Кр(1) - денежные ресурсы для предоставления жилищных займов

участникам НСЖК в году

Пв - первоначальный паевой взнос члена ЖСК (Пв = Пв! + ПДн); Пв1 - минимальный первый паевой взнос; Пвн - накопительный паевой взнос за период накопления V - возвратный паевой взнос в кредитный период ; ДЬт(1) - ежемесячный совокупный доход Ь-ой семьи-заемщика, состоящей из т количества членов в году

РтшЬт(0 - прожиточный минимум Ь-ой семьи-заемщика, состоящей из т количества членов в году 1; 8(1) - стоимость жилого помещения в году Вп(1) - внешнее финансирование в году 1(1 = 6,... 15); 1 - продожительность реализации ЖСК, (1 = 1,... Т).

Для формирования различных вариантов оптимизационной модели были составлены условия, отражающие движение денежных

потоков в годы t= I,_14.

Ограничение (1) отражает баланс денежных ресурсов для предоставления жилищных займов (ДРЖЗ) и паевых взносов членов ЖСК

(минимальный первый паевой взнос (Пв'), накопительный паевой взнос (Пвн), возвратный паевой взнос (^)) в текущем году t.

Ограничение (2) показывает, что нарастающие ДРЖЗ (т. е. ожидаемые поступления от взносов членов ЖСК за 5 лет) в начале 6-го года дожны превосходить (точнее, быть не меньше) стоимость жилья для приобретения его членам ЖСК, поступившим в 1-ый год образования данного кооператива. Второе слагаемое в левой части выражения указывает на возможное внешнее (допонительное) финансирование в случае необходимости (т. к. ПН=5 лет, то допонительные средства могут потребоваться, для приобретения квартир членам ЖСК, вступившим в 1-ый год деятельности кооператива, в 6-ом году расчетного периода; соответственно, для членов ЖСК, вступившим в 10-ом году, внешнее финансирование потребуется в 15-ом году(Вп^15))).

Ограничение (3) показывает, что сумма ДРЖЗ за 6 лет с учетом допонительных средств (если они были использованы в 6-ом году и требуются в данном году (Вп(7))), уменьшенная на величину стоимости жилья, приобретенного членам ЖСК 1-го года вступления, дожна быть достаточной для приобретения квартир членам ЖСК, поступившим во 2-ой год его деятельности^

Ограничения (4) аналогичны содержанию ограничения (3), а именно, они определяют достаточное количество средств для обеспечения жильем членов ЖСК, поступивших соответственно в ^ном (3,..., 10-ом) году:

2(0) + ! ВДО* 5(0* г (Л) (4)

Ограничения (5), (6) показывают, что ежегодный совокупный доход Ь-ой семьи-участника накопительной системы, состоящей из m количества членов в году t дожен быть выше ежегодного прожиточного минимума Ь-ой семьи-участника накопительной системы, состоя-

щей из m количества членов в году t и соответственно ежегодного накопительного паевого взноса в году ^ либо ( Vв ) - еже-

годного возвратного паевого взноса в году t.

Д "т (О > 12 Р* (О +

Автором были рассмотрены две модели: А и В. В каждой модели были рассчитаны 2 варианта:

1) неограниченный процесс по годам вступления граждан в ЖСК (1 = 1...Т) (получение квартир для вступивших в 1 - 10 годы и поступление граждан после 10-го года) - неограниченная РНСЖК;

2) ограниченный (замкнутый) процесс по годам вступления в ЖСК (1 = 1... 10) - ограниченная РНСЖК. В данной модели были введены ограничения по годам и по количеству вступления граждан в ЖСК в 1 год (для обеспечения сопоставимости число членов ЖСК, поступивших с 1 по 10 год, по рассматриваемым вариантам принято одинаковым).

1-ый вариант:

2-ой вариант:

(Ег(о = 200

I 2(0 (=1

Кроме того, в каждом предлагаемом варианте модели учитывася способ задания количества вступающих в ЖСК членов по годам, в частности: оптимальный (определяется в процессе оптимизации целевой функции), равномерный (одинаковое по годам функционирования РСНЖК количество новых членов ЖСК), нормальный (максимум в середине срока функционирования и минимум к началу и концу срока функционирования)

Модель А: задавшись фиксированной величиной первоначальных паевых взносов (Пв' и Пвн) и, соответственно, возвратных паевых взносов, можно определить, какая минимальная величина внешнего (допонительного) финансирования требуется ЖСК для обеспечения его членов жилыми помещениями в течение определенного периода. При этом можно варьировать величиной взносов, про-

дожительностью накопления денежных средств, а также продожительностью погашения займа Такие расчеты проведены в различных вариантах.

Целевая функция модели А имеет вид:

Таким образом, критерием оптимальности является минимизация использования допонительных (внешних) средств в накопительной системе жилищного кредитования для обеспечения жильем членов ЖСК, поступивших в первые десять лет его деятельности.

Модель В: при каждом из указанных выше способов задания количества вступающих в ЖСК членов по годам, можно определить минимальный объем паевых взносов - накопительных и возвратных, необходимых для обеспечения квартирами членов ЖСК. Целевая функция модели В имеет вид:

Я ; + V в -> min , (10)

то есть здесь критерий оптимальности состоит в минимизации величины накопительного паевого взноса и величины возвратного паевого взноса участников накопительной системы жилищного кредитования, обеспечивающей жильем членов ЖСК, вступивших в первые годы десятилетней деятельности данного кооператива.

Анализируя результаты по оптимизации использования внешних, в частности бюджетных, средств, были установлены количественные зависимости потребности данных средств в РНСЖК от динамики вступления граждан в ЖСК, а также их первоначального и возвратного паевых взносов применительно к условиям ограниченного и неограниченного циклов работы системы (расчеты проведены с использованием пакета прикладных программ STORM).

Установлено, что при увеличении размера первоначального паевого взноса (ПВ=ПВ1+ПВН), соответственно уменьшении возвратного паевого взноса, потребность во внешних средствах уменьшается, причем, если суммарный ПВ постоянен, то выгоднее увеличивать ПВ1 (независимо от варианта РНСЖК: ограниченная, неограниченная, т. е. характер изменения внешних средств и ПВ1 и/или ПВН аналогичен). При этом тенденция к снижению потребности во внешних средствах тем выше, чем больше установленная величина первоначального паевого взноса.

Ограничение по годам вступления граждан в ЖСК (ограниченная РНСЖК) оказывает отрицательное влияние на тенденцию потребности во внешнем финансировании. В этой ситуации необходим боль-

ший, по сравнению с неограниченной РНСЖК, объем бюджетных средств.

Наименее предпочтительным вариантом реализации НСЖК при различной динамике вступления граждан в ЖСК является накопительная система с нормальным распределением. В данном варианте требуется наибольшее количество бюджетных средств. Наименьшая потребность во внешнем финансировании РНСЖК требуется при оптимальном вступлении граждан в ЖСК.

Анализируя результаты по оптимизации накопительного и возвратного паевых взносов (ПВН и участников накопительной системы без учета ограничений по годам вступления в ЖСК, были установлены следующие закономерности.

Для обеспечения жильем всех членов ЖСК, поступивших в первые десять лет реализации РНСЖК при различной интенсивности их вступления (при наличии соответствующей величины государственной поддержки) целесообразнее всего установить величину ПВ свыше 50% стоимости приобретаемого жилья, соответственно величина V составит менее 50%. Исходя из этих условий в данной системе дожна установиться внутренняя сбалансированность активов и пассивов.

РНСЖК способна некоторое время существовать без допонительного финансирования при различной динамике вступления граждан в ЖСК. Однако, при наличии бюджетных средств накопительная система сможет уменьшить размер ПВН, а соответственно первоначального паевого взноса, т.е. сумму накопления (на 6% - 11%), что повлечет за собой возможность расширить потребительскую базу данной системы финансирования. Кроме того, сокращение первоначального паевого взноса позволяет ускорить срок вселения в новое жилье, а это является немаловажным фактором.

При ограниченном периоде вступления граждан в ЖСК ^ = 1...10) отсутствие внешнего финансирования приводит к тому, что ПВ становится равным 100%, т.е. очевидно, что данная система в таких условиях не дееспособна. При наличии же данного финансирования накопительная система в этих условиях работает, но требует значительного объема государственных средств (по сравнению с неограниченным периодом вступления граждан в ЖСК).

Результаты выпоненного исследования предполагается использовать органами испонительной власти региона и муниципального образования при формировании программ догосрочного кредитования жилищной сферы, а также при текущем и перспективном планировании их бюджетного финансирования в форме следующей

последовательности.

1. В региональных или муниципальных программах задается плановое количество НСЖК, в том числе по типам: неограниченная накопительная система; ограниченная накопительная система.

2. Устанавливается характерная для рассматриваемого региона или муниципального образования динамика вступления домашних хозяйств в ЖСК по материалам социологического исследования, методика которого изложена автором во 2-й главе настоящей диссертационной работы.

3. Задавшись фиксированной величиной первоначальных взносов и соответственно, возвратных паевых взносов, определяется минимальная величина внешних, в частности, бюджетных средств, для обеспечения заданного числа домашних хозяйств - членов ЖСК жильем в течение определенного периода. Эта расчетная процедура выпоняется при обосновании объема бюджетной поддержки НСЖК в региональных и муниципальных программах и в процессе их реализации при годовом и перспективном планировании бюджетного финансирования.

4. Варьируя величиной взносов, продожительностью накопления денежных средств, а также продожительностью погашения займов, формируются тарифные планы, предусматривающие их различные варианты, согласующиеся с различными предпочтениями заемщиков.

5. При наличии жестких ограничений на объем бюджетного финансирования, выпоняется обратная расчетная процедура. При фиксированной бюджетной составляющей в НСЖК обосновываются приемлемые значения первоначальных и возвратных взносов при различных сроках накопительного и кредитного периодов.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения, вытекающие из результатов выпоненного автором исследования.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ

1. Виноградова М.Р. Анализ инвестиционной привлекательности Ивановской области. // Информационная среда ВУЗа. IX Международная научно-техническая конференция. Сборник статей. Выпуск 9 /Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. -Иваново, 2002.-0,25 п.л.

2. Виноградова М.Р. Актуальность проблемы разработки единой методики оценки инвестиционной привлекательности регионов,

отраслей, предприятий. //Третья научная конференция аспирантов: Материалы конференции /Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2003. - 0,06 п.л.

3. Виноградова М.Р. Анализ методов оценки инвестиционной привлекательности регионов, отраслей, предприятий. // Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области: Материалы Международной научно-практической конференции. / Ивановский институт управления. - Иваново, 2003. - 0,31 п.л.

4. Виноградова М.Р. Комплексная методика оценки региональной инвестиционной привлекательности. // Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области: Материалы Международной научно-практической конференции. /Ивановский институт управления. - Иваново, 2003. - 0,25 п.л.

5. Виноградова М.Р. Актуальность создания системы строительных сбережений в России. // Информационная среда ВУЗа. X Международная научно-техническая конференция. Сборник статей. Выпуск 10 /Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2003. - 0,13 п.л.

6. Виноградова М.Р. Оценка инвестиционного потенциала региона. // Молодые женщины в науке. Тезисы докладов Всероссийской научной конференции. / Ивановский государственный университет. -Иваново, 2004. - 0,21 п.л.

7. Алоян P.M., Виноградова М.Р. Макро- и микроэкономические условия развития механизма строительных сбережений в РФ. // Сборник научных трудов Центрального регионального отделения Российской академии архитектуры и строительных наук. Выпуск 3. / Российская академия архитектуры и строительных наук. - Москва, 2004. - 0,5 п.л. Диссертанту принадлежит 0,4 п.л.

8. Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Проблемы развития накопительных систем жилищного кредитования в России. // Проблемы экономики, финансов и управления производством. Сборник научных трудов вузов России. Пятнадцатый выпуск. / Ивановский государственный химико-технологический университет. - Иваново, 2004. - 0,31 п.л. Диссертанту принадлежит 0,2 п.л.

9. Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Законопроектная основа решения жилищной проблемы в Российской Федерации. //Актуальные проблемы и тенденции современной экономики: анализ и оценка. Межвузовский сборник научных трудов. / Ивановский государственный университет. - Иваново, 2004. - 0,33 п.л. Диссертанту принадлежит 0,29 п.л.

10. Виноградова М.Р. Оптимизация основных параметров на-

копительной системы финансирования жилищной сферы // Информационная среда ВУЗа. XI Международная научно-техническая конференция. Сборник статей. Выпуск 11 / Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2004. - 0,24 п.л.

11. Виноградова М.Р. Разработка экономико-математической модели оптимизации основных параметров накопительной системы жилищного финансирования. // Информационная среда ВУЗа. XI Международная научно-техническая конференция. Сборник статей. Выпуск 11 / Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2004. - 0,23 п.л.

12. Алоян P.M., Виноградова М.Р. Определение структуры заемщиков в накопительной системе жилищных строительных сбережений (НСЖСС) по срокам рассрочки платежа в зависимости от размера процентной ставки. // Информационная среда ВУЗа. XI Международная научно-техническая конференция. Сборник статей. Выпуск процентной ставки. // Информационная среда ВУЗа. XI Международная научно-техническая конференция. Сборник статей. Выпуск 11 / Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. - Иваново, 2004. - 0,25 п.л. Диссертанту принадлежит 0,19 п.л.

13. Алоян P.M., Виноградова М.Р. Определение потребительской базы накопительной системы жилищного кредитования. // Сборник докладов международной научно-практической Интернет - конференции Совершенствование механизма хозяйствования в современных условиях / Бегородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова. - Бегород, 2004. - 0,24 п.л. Диссертанту принадлежит 0,21 п.л.

Подписано в печать 25 12 2004 г Формат бумаги 60*84 1/16 Печать плоская Печ л 1,2 Тираж 100 экз Заказ 1153 Тираж отпечатан на минитипографии ГОУВПО Филиал Северо-Западной академии государственной службы в г Иваново 153037, г Иваново, ул. 8 Марта, 20

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Виноградова, Марина Робертовна

Введение.

Глава 1. Условия формирования и основы математического моделирования функционирования накопительной системы жилищного кредитования в Российской Федерации.

1.1. Инвестиционная привлекательность программ догосрочного жилищного кредитования.

1.2. Макро- и микроэкономические условия развития механизма накопительной системы жилищного кредитования в РФ.

1.3. Математическое моделирование режимов функционирования накопительной системы жилищного кредитования.

Глава 2. Формирование организационно-экономического механизма региональной накопительной системы жилищного кредитования.

2.1. Формирование потребительских групп в региональной накопительной системе жилищного кредитования.

2.2. Экономически активный слой населения на жилищно-кредитном рынке.

2.3. Организационно-экономические модели региональной накопительной системы жилищного кредитования.

Глава 3. Разработка экономико-математических моделей оптимизации основных параметров накопительной системы.

3.1. Моделирование процесса ресурсного обеспечения накопительной системы жилищного кредитования.

3.2. Формирование условий, отражающих движение денежных потоков в НСЖК.

3.3. Оптимизация основных параметров накопительной системы . 108 и Выводы и предложения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Региональная накопительная система жилищного кредитования"

Формирование системы догосрочного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Современная государственная жилищная политика дожна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы догосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Основная задача государства в становлении системы догосрочного жилищного кредитования в создании законодательной базы и научно-обоснованном нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения финансовой доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование дожно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно допоняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы догосрочного жилищного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных ресурсов. При этом за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью догосрочного кредита (займа) и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, можно выделить следующие основные взаимосвязанные блоки: кредитование жилищного строительства; государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий); догосрочное жилищное кредитование населения, предусматривающее реализацию механизмов:

- ипотечного жилищного кредитования;

- жилищных облигационных займов;

- накопительных систем жилищного кредитования (НСЖК) через строительные-сберегательные кассы (ССК) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

В концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ [104] определено, что система догосрочного жилищного кредитования дожна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны госбюджета.

Наиболее привлекательным с этой точки зрения представляется приоритетное развитие механизма накопительной системы жилищного кредитования. Изучению особенностей функционирования данной системы, определению ее оптимальных параметров, очевидно, будет способствовать совершенствование и развитие соответствующих экономико-математических моделей.

Указанное определило тему исследования, его цель и задачи.

Цель диссертационного исследования Ч разработка методических основ моделирования региональной накопительной системы жилищного кредитования. Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач:

- изучения макро- и микроэкономических условий развития механизма накопительной системы жилищного кредитования (НСЖК) в РФ;

- разработки организационно-экономических подходов к построению моделей накопительных систем;

- разработки экономико-математических моделей региональной накопительной системы жилищного кредитования (РНСЖК), в том числе моделирования денежных потоков РНСЖК, и оптимизации на основе указанных моделей параметров функционирования РНЖСК;

- совершенствования методических подходов к оценке инвестиционной привлекательности программ догосрочного жилищного кредитования;

- уточнения и совершенствования методов исследования структуры потребительских групп населения по отношению к РНСЖК.

Предметом исследования являются методы экономико-математического моделирования и оптимизации параметров функционирования региональной накопительной системы жилищного кредитования населения.

Объектом исследования является жилищно-кредитный рынок Ивановской области.

Теоретической и методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме: В.М. Агапкина, А.П. Дворяшина, В.Г. Карманова, С. Лачкова, Е.В. Ореш-кович, К. Рацкевича, Н.С. Пастуховой, Е.Ю. Фаермана, С.Р. Хачатрян, Е.В. Шишкина и др. Решение поставленных задач осуществлялось в соответствии с положениями законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ и с учетом нормативных, методических материалов федеральных, региональных и муниципальных органов власти. Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловлена методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами. Исследование проводилось с применением общих методов научного познания: наблюдения, сравнения, анализа и синтеза, методов системного анализа, математической статистики, исследования операций.

Информационной базой исследования послужили материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя РФ), статистические данные, представленные информационно-аналитическим отделом Ивановского центра недвижимости, Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иванова, материалы периодической печати.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- разработана экономико-математическая модель для определения объема денежных ресурсов на предоставление жилищных займов участникам РНСЖК, а также динамики вступления граждан в ЖСК при условии минимизации внешнего финансирования накопительной системы;

- разработана экономико-математическая модель оптимизации размера накопительного и возвратного взносов с учетом и без учета внешней поддержки заемщиков при различных вариантах динамики поступления заявок на участие в РНСЖК.

- усовершенствован методический подход к оценке привлекательности инвестиционных региональных программ путем учета особенностей догосрочного кредитования жилищной сферы;

- уточнена методика исследования жилищного потребительского рынка применительно к условиям региональной накопительной системы жилищного кредитования, опирающаяся на модифицированную структуру состава экономически активного слоя населения;

- посредством разработанных моделей установлены зависимости размера вступительного и членского взносов пайщиков ЖСК (ССК) от структуры заемщиков по срокам рассрочки платежа (кредитования) в накопительной системе;

- посредством разработанных моделей установлены количественные зависимости потребности во внешнем (бюджетном) финансировании РНСЖК от динамики вступления граждан в ЖСК, а также их первоначального и возвратного паевого взносов применительно к условиям ограниченной и неограниченной накопительной системы.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что ее основные положения и результаты, в частности, экономико-математические модели РНСЖК, методика оптимизации основных параметров накопительной системы, методика социологического опроса населения, комплексная методика оценки региональной инвестиционной привлекательности жилищной сферы могут быть использованы как методические основы при формировании программ догосрочного кредитования жилищной сферы.

Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебнометодических материалов студентами экономических специальностей ВУЗов.

Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на IX, X, XI Международной научно-практической конференции Информационная среда Вуза (Иваново, 2002 г., 2003 г., 2004 г.), международной научно-практической конференции Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области (Иваново, 2003 г.), Третьей научной конференции аспирантов (Иваново, 2003 г.), всероссийской научной конференции Молодые женщины в науке (Иваново, 2004 г.), международной научно-практической Интернет - конференции Совершенствование механизма хозяйствования в современных условиях (Бегород, 2004 г.).

Разработанные экономико-математические модели для оптимизации основных параметров накопительной системы, а также установленные зависимости финансовых потоков от условий ее функционирования, применены в практической деятельности Управления жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново при составлении муници-f< пальных программ: Ипотечное финансирование строительства и приобретения жилья в г. Иваново, Жилище на 2003-2010 г.г., Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в г. Иваново на 2003-2010 г.г.. Результаты социологического опроса населения города Иваново, позволившие оценить потребительский рынок региональной накопительной системы жилищного кредитования, использованы в практической деятельности жилищно-строительного кооператива Строим вместе. Такие положения диссертации как: макро- и микроэкономические условия развития механизма накопительной системы жилищного кредитования в Российской Федерации; проблемы развития накопительных систем в России; разработка уГ/ экономико - математических моделей оптимизации основных параметров накопительной системы жилищного кредитования применяются в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии при обучении студентов экономических специальностей.

Публикации. Основные положения диссертации нашли отражение в 13 публикациях общим объемом 3,31 п.л., из них лично автору принадлежит 2,97 п.л.

Структура и объем диссертации обусловлены общим замыслом и логикой проведения исследований. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы из 155 наименований и 7 приложений. Общий объем работы составляет 155 страниц. Работа илюстрирована 14 таблицами и 13 рисунками.

Диссертация: заключение по теме "Математические и инструментальные методы экономики", Виноградова, Марина Робертовна

Выводы и предложения

1. Проведенный анализ методов оценки инвестиционной привлекательности регионов, отраслей и предприятий позволяет сделать вывод о том, что до сих пор в условиях острой нехватки инвестиционных ресурсов на уровне страны, региона, отрасли или отдельного предприятия нет общепринятой методики оценки инвестиционной привлекательности, которая бы основывалась на объективной, достоверной и поной информации и учитывала бы интересы не только потенциальных инвесторов, но и региона, отрасли и конкретного предприятия. Указанное в значительной степени относится как ^ к жилищной сфере в целом, так и к программам догосрочного жилищного кредитования в частности.

Необходимость разработки единой, общепринятой методики оценки инвестиционной привлекательности жилищной сферы объясняется еще и тем, что одни и те же выходные данные, получаемые при использовании различных методик и подходов варьируют между собой с большой погрешностью, что является неприемлемым для получения объективной оценки.

Как видно из проведенного анализа существующие методики оценки инвестиционной привлекательности регионов, отраслей и предприятий не >. представляют единой технологии, являются разрозненными самостоятельными методиками, решающими локальные задачи, ограниченные интересами инвестора. Предлагается 3-х этапный подход к технологии оценки привлекательности объектов инвестирования в жилищной сфере, предусматривающий последовательную комплексную оценку инвестиционной привлекательности регионального оператора ДЖК, региона в целом и его жилищной программы.

2. По результатам анализа отечественного и зарубежного опыта развития системы стройсбережений получены следующие выводы: - во всех регионах, как на отечественном уровне, так и на зарубежном жилищная проблема является исключительно актуальной, но стартовые уеловия ее решения неодинаковы и специфичны;

- в условиях неустойчивого развития экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов граждан, отсутствия достаточных бюджетных средств для строительства жилья, гражданам предоставляется возможность самостоятельно, с использованием накопительной системы и последующего предоставления рассрочки, решить жилищную проблему;

- региональные системы строительных сбережений существенно отличаются уровнем нормативно-правового обеспечения, мониторингом осуществления;

- к основным параметрам системы строительных сбережений следует отнести: вступительный взнос; минимальный первый взнос; ежемесячные накопительные платежи, размер которых в основном жестко не регламентируется, но устанавливается предел минимума и максимума; срок накопления строительных сбережений, срок рассрочки платежа; размер процентной ставки на вклад, размер процентной ставки на кредит (членский взнос); государственное стимулирование накоплений собственного капитала на жилищное строительство посредством предоставления премий, различных льгот.

В большинстве случаев, в РНСЖК существуют разные процентные ставки и взносы для сбережения и погашения, так что каждый вкладчик имеет свой вид финансирования с учетом его личных возможностей.

Все эти параметры накопительной системы имеют существенные различия и отражают региональные особенности социально-экономического и политического развития.

3. В настоящее время в Российской Федерации создаются благоприятные макро- и микроэкономические условия для развития догосрочных систем жилищного кредитования: ипотека, строительные сбережения, жилищные облигационные займы. Анализ их развития в России показал, что в подавляющем большинстве регионов отдают предпочтение ипотеке. Но такая ориентация на данном этапе развития нашего общества может оказаться ошибочной. По мнению автора в России с ее макро- и микроэкономическими условиями начинать следует с механизма строительных сбережений.

В России на данный момент времени (2004 г.) сложилась достаточно противоречивая ситуация, которая характеризуется сочетанием признаков стабилизации и последствий глубокого кризиса в развитии производительных сил и производственных отношений.

Анализ этой ситуации в свете широких возможностей предлагаемого финансового инструмента позволяет обосновать целесообразность развития механизма строительных сбережений.

Механизм строительных сбережений как финансовый инструмент, призванный способствовать решению финансовых и инвестиционных проблем региона, обладает рядом неоспоримых достоинств. Основные из них:

- в инвестициях в жилищное строительство используются собственные средства физических лиц, что существенно увеличивает их общий объем;

- доступность приобретения жилья для местных инвесторов (данная программа не требует единовременно затрачивать большие суммы денег);

- независимость от рынка капитала. Система строительных сбережений является замкнутой. Основной принцип ее функционирования - ссудно-сберегательный, то есть совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет поступлений от вкладчиков и от заемщиков в виде платежей по займам по принципу кассы взаимопомощи.

4. Установлено, что наиболее близким к идеологии объединения усилий большого количества вкладчиков в общество взаимопомощи в приобретении жилья (система строительных сбережений) в отечественном законодательстве является потребительский кооператив (статья 116 Гражданского кодекса РФ).

В результате использования потребительских кооперативов в программах финансирования жилищного рынка в условиях российской экономики, по мнению автора, можно сформулировать допонительно следующие преимущества:

- всю инвестиционно-строительную политику и политику продаж определяет сам инвестор. Деятельность потребительского кооператива является прозрачной, т.к. любой пайщик может получить исчерпывающую информацию о его деятельности, обо всех финансовых операциях правления, в отличие от коммерческих банков, что немаловажно в атмосфере недоверия среди частных вкладчиков, которая сложилась в последнее время;

- некоммерческий характер потребительского кооператива позволяет избежать коммерциализации и удорожания государственных социальных программ обеспечения населения жильем;

- все паевые взносы, выплачиваемые в период накопления, надежно защищены от инфляции, так как все деньги, поступающие на паевой счет кооператива, вкладываются в приобретение жилья для пайщиков - это экономическая гарантия членов жилищно-строительного кооператива;

- не требуется изнуряющего количества документов для вступления в кооператив (необходимо предоставить паспорт и копию трудовой книжки);

- отсутствует плата за кредит (заем), взимается только минимальная плата за обслуживание рассрочки в виде членских взносов (это гораздо менее обременительно для покупателей квартир и не несет никаких налоговых потерь, присутствующих при бесплатном выделении жилья, или, ипотечном кредитовании под низкий процент);

- ЖСК законодательно освобожден от всех видов налогов, следовательно уменьшается финансовая нагрузка на члена кооператива (не несут затрат на уплату налога на имущество в течение всего периода рассрочки);

- отсутствие залога недвижимости позволяет избежать значительных расходов на удостоверение сдеки в органах государственной регистрации;

- любой приобретаемый кооперативом объект обязательно проходит юридическую экспертизу (кооператив не заинтересован в покупке квартир с сюрпризами); при этом возможности для проверки у него значительно более широкие (работают профессиональные юристы и риэтеры), нежели у рядовых граждан;

- наличие нескольких режимов накопления паевого взноса и рассрочки платежа, ориентированных на различные потребительские группы населения;

- имеется возможность принятия вторичного жилья в счет оплаты за новые квартиры с проживанием в старой квартире до момента вселения в новую, что позволяет обеспечить жильем большее число людей с меньшими финансовыми вложениями с их стороны;

- используя накопительные Программы кооператива можно поэтапно накопить на отдельное жилье себе, детям и внукам, тем самым, решив жилищный вопрос нескольких поколений.

5. ЖСК и ССК играют высокую стимулирующую роль в процессе ускорения накоплений денежных средств домашними хозяйствами. Она определяется перспективой относительно быстрой реализации имеющихся сбережений, приблизить которую может более высокий темп сбережений, который и наблюдается в действующих ЖСК. Большим стимулом являются и льготные условия погашения кредита (займа) после приобретения жилья. Все это делает ЖСК и ССК быстро развивающимися и перспективными источниками финансирования и кредитования жилищной сферы, особенностью механизма реализации которых в сравнении с ипотечным механизмом является наличие формализованного периода накопления, формирующего аналог первоначального взноса в ипотечном финансово-кредитном механизме. В этой связи представляется целесообразным более детально рассмотреть процесс накопления сбережений домашних хозяйств, отразив в нем влияние актуальности их жилищной проблемы и стимулирующую роль ЖСК и ССК в ускорении накоплений целевых денежных средств на строительство и приобретение жилья.

С этой целью в диссертации модифицированы и детализированы полученные в Центральном экономико-математическом институте Российской академии наук (ЦЭМИ РАН) выражения для накопленных ликвидных сбережений домашних хозяйств разных доходных групп.

6. Анализ современного состояния рынка жилья в России, проведенный автором, показал, что основными проблемами, препятствующими его развитию, являются:

- недостаточные темпы роста объемов жилищного строительства, что, прежде всего, связано с уменьшением доли бюджетного финансирования;

- сравнительно быстрый рост цен на рынке жилья, что привело к сокращению платежеспособного спроса населения;

- практическое отсутствие программ финансовой поддержки семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- не достаточная разработанность программ финансовой поддержки молодых семей в решении их жилищных проблем;

-неразвитость механизмов финансирования жилищного строительства.

7. Для формирования потребительских групп в региональной накопительной системе жилищного кредитования в процессе исследования проведен социологический опрос. При проведении опроса все население было разделено на 8 подгрупп по уровню среднемесячных доходов на душу населения. Анализ полученных в результате опроса данных показал следующее:

- сложилась впоне определенная структура расходов семей с различным уровнем доходов, позволяющая выявить свободные остатки, которые могут, при создании благоприятных условий, служить базой для инвестирования в накопительную систему жилищных накоплений;

- около 76 % опрошенных желают улучшить свои жилищные условия;

- представители среднего класса и высокообеспеченные предпочитают индивидуальные дома или многокомнатные квартиры на первичном рынке;

- интересы базового слоя и малообеспеченного населения ограничиваются стандартным типовым жильем;

- основными поставщиками финансовых ресурсов в накопительную систему жилищного кредитования могут стать экономически активные слои населения, т.е. потребительские группы А, В, С, D, Е

- отношение населения к предлагаемой системе строительных сбережений достаточно осторожное: лишь 6% однозначно уверены в своем участии в ней, 32% готовы принять участие только при устраивающих их условиях накопления и кредитования, 15% готовы накопить и взять кредит только в государственном учреждении;

- установлена зависимость спроса на кредиты от сроков кредитования, размера накопительной части, процентов и других условий.

8. В диссертации разработана организационно-экономическая модель накопительной системы жилищного кредитования через Жилищностроительный кооператив и Строительную сберегательную кассу. При этом разработан механизм взаимоотношений заемщиков с организацией - кредитором (структура договорных отношений и денежных потоков), а также предложена методика моделирования процесса накопления, процессов кредитования и погашения задоженности, оценки среднего числа квартир, приобретаемых за счет накоплений и средств от погашения займов, планирования динамики численности погашающих задоженность по займу.

9. Разработаны прогнозные функции, позволяющие смоделировать денежные потоки накопительной системы жилищного кредитования с учетом структуры заемщиков, сроков рассрочки платежа и размера процентной ставки (членского взноса).

Для определения оптимальных объемов денежных ресурсов, направляемых на приобретение жилья для членов ЖСК разработана методика расчета финансовых потоков и механизма распределения финансов между участниками ЖСК.

10. Учитывая социальный характер результатов реализации денежно-кредитного механизма накопительной системы макроэкономической целью его развития является решение жилищной проблемы. Однако сформулированная цель недостижима по следующим причинам:

- низкая платежеспособность населения, обусловленная относительно низким уровнем жизни населения России;

- незначительные возможности государства в аспекте бюджетной поддержки развития систем догосрочного кредитования жилья;

- с ростом уровня жизни населения изменяются его жилищные предпочтения и требования к качеству жилья, что способствует формированию непрерывного спроса на продукцию жилищной сферы.

С учетом изложенного при осуществлении процедуры оптимизации основных параметров накопительной системы автором поставлена локальная цель - удовлетворить максимальное число заявок на улучшение жилищных условий при ограниченной бюджетной поддержке и ограниченных возможностях населения.

Автором была произведена оптимизация основных параметров региональной накопительной системы кредитования жилищной сферы с использованием пакета прикладных программ (111111) STORM, которая позволяет из многих возможных вариантов выбирать альтернативные комбинации, отвечающие всем условиям, введенным в задачу, и обеспечивают минимальное или максимальное значение выбранного критерия оптимальности. Решение задачи достигается применением определенной математической процедуры, которая заключается в последовательном приближении рациональных вариантов, соответствующих выбранной комбинации факторов, к единственному оптимальному плану.

11. Диссертантом разработаны методические подходы для формирования различных вариантов оптимизационной модели с учетом условий, отражающих движение денежных потоков за расчетный период работы программы.

12. Разработаны экономико-математические модели оптимизации основных параметров накопительной системы с различными целевыми функциями. При составлении основных ограничений, предложенные автором формулы расчетов, учитывают два подхода: ограниченного и неограниченного циклов работы системы. Результаты расчетов по разработанным методикам приведены в приложении.

13. Предложенные в диссертации методические подходы позволят обоснованно проводить расчеты основных параметров работы РНСЖК. Представленная оптимизационная модель позволяет установить количественные зависимости потребности во внешнем финансировании в РНСЖК от динамики вступления граждан в ЖСК, а также их первоначального и возвратного паевого взносов применительно к условиям ограниченной и неограниченной системам.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Виноградова, Марина Робертовна, Иваново

1. Акулич И.Л. Математическое программирование в примерах и задачах. М., 1993.

2. Бабаев Б.Д. Методика экономических исследований: Учеб.пособие I Иван.гос.ун-т. Иваново: ИвГУ, 1986. - 83 с.

3. Балашевич В.А. Основы математического программирования. Минск, 1985.

4. Беклорян Л.А. Инвестиционная деятельность с учетом региональной инвестиционно-финансовой политики. Аудит и финансовый анализ, № 2, 1998.

5. Беклорян JI.A. Модели согласования инвестиционного контракта. Ч Аудит и финансовый анализ. 1998, № 3.

6. Березкин И., Ушаков Д. Средний класс. Накануне осени 2002. // Эксперт.-01.07.2002.

7. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций.-М.: Финансы и статистика, 1993.-144 с.

8. П.Бронер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства.-М.: Высшая школа, 1961.-248 с.

9. Бузырев В.В., Закинчак Г.Н., Шлыкова М.В. Формирование инвестиционной политики в жилищном строительстве региона.-Иваново: ИГАСА, 1998.

10. Бутенко И.А. Использование новых технологий при опросах. // Социологические исследования. 2000. №10.

11. Видгоф С. Ответ на квартирный вопрос в дешевых кредитах, RRE-1995, з 5-6.

12. Виноградова М.Р. Оценка инвестиционного потенциала региона. // Тезисы докладов Всероссийской научной конференции Молодые женщины в науке. Иваново, 2004.

13. Воробьев А.Ю. Методы инвестирования и организации жилищного строительства в крупном городе за счет внебюджетных источников. Автореф.дис.на соискание уч.степ.канд.экон.наук.-СПб., 1997.-32 с.

14. Гаврилова Е. Квартирный вопрос решается в рассрочку. // Народная газета. -2003.

15. Галишников Н. Да пошли Вы все в ГУК! // Народная газета. -2003. № 112.

16. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования, 1998, М.; Фин-пресс.

17. Государственное стимулирование образования накоплений и стройсбережений в различных странах. Справочное издание Стройсберкассы 1997, ФРГ.

18. Гринчель Б.М. Инвестиционный климат городов и регионов: организационные и экономические методы регулирования и прогнозирование возможных изменений. Институт Евроград. С.-Петербург, 1996.

19. Гусев К. Ранжирование субъектов РФ по степени благоприятности инвестиционного климата. Вопросы экономики. 1996, № 6.

20. Гусева К. Регулирование инвестиционной деятельности в депрессивных регионах. Экономист. 1997, № 5.

21. Гусева К., Федотов А. Повышение инвестиционной активности и региональной стратегии структурных преобразований. Экономист, 1994, № 12.

22. Дворяшин А.П. Колективная ипотечно-накопительная Программа СТРОИМ ВМЕСТЕ. М., 2003.

23. Дворяшин А.П. СТРОИМ ВМЕСТЕ: Деньги общие, квартиры индивидуальные. // Пражские огни. 2003. №4 апрель.

24. Дворяшин А.П., Швалев А.В. Памятка менеджеру современного жилищно-строительного кооператива, реализующего первую в России колективную ипотечно-накопительную программу СТРОИМ ВМЕСТЕ. М., 2003 51 с.

25. Дмитриев М.Н. Маркетинг рынка жилья // Жилищное строительство.-2001. №6.

26. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит. Деньги, 1995, №8.

27. Жидких Н. Строй и Живи. //Ульяновская правда.- 3 октября 2003 г.

28. Жилищная экономика. Пер. с англ.- Дело, 1996.

29. Жилищное финансирование в период реформ. Москва, 2002.-208с.

30. Жилищный кооператив СТРОЙ и ЖИВИ. От старта к стабильности. 09.09.2002.

31. Жилищный кооператив Строй и Живи. Справочник члена ЖК.

32. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М.Агапкина. Науч. ред. А.В.Черняк, В.З.Черняк. М.: А.В.Ч., 2001. - 976 с.

33. Забелин П.Н. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современный подход).-С-Пб., Наука, 1995.-168 с.

34. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке" (залоге недвижимости). М., "Издательство ПРИОР", 1998.

35. Зайнулина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике. Автореф. дис. на соискание уч. степ. канд. экон. наук. Ростов-на-Дону 1998.

36. Закон Об основах федеральной жилищной политики №4218-1 от 24.12.92 г.

37. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы Междунар.науч.конф.8-9 дек.1998 г. / Отв.ред. Т.Е.Абова.-М.: ИГ-ПАН, 1999.-86 с.

38. Замков О.О., Тостопятенко А.В., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономике. М., 1997.

39. Заславская Т.И. Социальная структура современного российского общества //Общественные науки и современность.-1997. №2, с.5-23.

40. Заславская Т.И., Громова Р.Г. К вопросу о среднем классе российского общества. // Мир России. 1999. № 34.

41. Знакомьтесь: жилищный кооператив. // Бюлетень недвижимости. -2001.

42. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования.- Журнал для акционеров, 1995, № 4.

43. Иванов В. Открыт важный источник финансирования.- Строительная газета, 1995, № 10.

44. Игнатова Е.А., Прокофьева J1.J1. Рейтинговая оценка надежности партнера. Деньги и кредит. 1992, № 2.

45. Игорь Наумов. ЖСК начинается с доверия людей. // Парламентская газета, 25 ноября 2003.

46. Инвестиционный рейтинг российских регионов. Эксперт, 1997, №47; 1998, №39; 1999, №39; 2000, №41; 2001, № 41.

47. Исследование операций в экономике / Под ред. Н.Ш. Кремера. М., 1999.

48. Карасев А.И. и др. Математические методы и модели в планировании. М., 1987.

49. Карманов В.Г. Математическое программирование: Учебное пособие.-5-е изд., стереотип. М.:ФИЗМАЛИТ, 2001.-264 с.

50. Квартирному вопросу кооперативный ответ. // Парламентская газета. - 2003. № 70.

51. Киселев В.Ю Экономико-математические методы и модели. Иваново, 1998.

52. Ковалевский С.С. Четыре года в ногу с президентом. // Финансовый контроль, март 2004.

53. Колясникова Т. Накопи на половину квартиры и . вселяйся // Полярная правда. 10.07.2002.

54. Комарова И.И. О строительных обществах//Жилищная программа: проблемы и решения.-М.: Стройиздат, 1990.-432 с.

55. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России Дом для вашей семьи.-М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.

56. Кооперативы объединяют россиян. // Бюлетень недвижимости. Ч 04.08.2003.

57. Коплус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества." Риэтер, 1998, №4.

58. Кузнецов Ю.Н., Кузубов В.И., Волощенко В.А. Математическое программирование. М., 1980.

59. Лачков С. Материалы конференций по проблемам стройсбереже-ний и жилищного строительства. Брно -Братислава Прага - Минск - Чешский сберегательный банк: 13-17 декабря 1999 г.

60. Лепехин В. Стратификация современной России и новый средний класс // Общественные науки и современность. 1998. № 4.

61. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Воге: проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров.: Изд. Альфа, 1998.

62. Лимаренко В.И. Ипотека? Шаг за шагом.-Саров: изд. Альфа, 1999.

63. Логунов В.В. Сберегательная активность населения России в период экономических реформ. // Финансовый бизнес №5, 2003.

64. Лопатников Л.И. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. М., 1996.

65. Лукина 3. Механизм жилищных сбережений граждан. -Риэтер, 1998, №3, №4.

66. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов.- М.: 1999.

67. Мягков А.Ю. Опросные методы сбора данных: предпочтение респондентов. // Социологические исследования. 2000, №8.

68. Недвижимость. Оценка, аренда, купля-продажа. -М.: 1992.

69. Никифорова В.Д. Денежно-кредитное регулирование инвестиций. -С-Пб.: С-Пб УЭФ, 1993.-71 с.

70. Никифорова Н. Всем миром собираем на квартиры. // Моя Москва. 2003. № 1-2.

71. Новомлинская Е. Кредитование под залог недвижимости: при выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэтора.- КоммерсантЪ-Daily, 1995, № 79.

72. Новые жилищные кооперативы. Опыт догосрочных финансовых вложений в России. Под ред. Дворяшина А.П., 2001.-250 с.

73. Областная целевая программа Жилище на 2002-2005 гг. Распоряжение Главы администрации Ивановской области №905-р от 27.07.01 г. Иваново.

74. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке. // Вопросы экономики. 2001. №5.

75. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится. -Деньги и кредит, 1995, № 8.

76. Основы бизнеса на рынке недвижимости /Составитель С.Н. Максимов.- СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997.

77. Отчет о проведении Международной конференции Современное состояние жилищного финансирования и ипотечного кредитования в странах Восточной Европы.

78. Павел Забелин. Ипотечно-накопительные программы как ключ к решению задачи ускорения экономического роста в РФ. // Финансовый контроль, январь 2003.

79. Петрухин А.Б., Ларин В.И., Чистякова Ю.А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области / Иванов.гос.архит.-строит.акад. Иваново, 2001. 230 с.

80. Петрухин А.Б., Петрухина Ю.А. Определение оптимальных параметров программы ипотечного кредитования жилья // Межвузовский сборник научных трудов. Ч Иваново, 1999.

81. Петрухина Ю.А. Анализ факторов инвестиционного риска Ивановской области // Ученые записки экономико-архитектурного факультета ИГ АСА.- Иваново, 2000. Вып.11.

82. Петрухин А.Б., Чистякова Ю.А., Виноградова М.Р. Экономикапредприятия строительной отрасли: Учебное пособие. // Ивановская государственная архитектурно-строительная академия. Иваново, 2004.

83. Петрухин А.Б., Виноградова М.Р. Законопроектная основа решения жилищной проблемы в Российской Федерации. / Ивановский государственный университет. Иваново, 2004.

84. Плати частями. Живи сейчас. // Мир новосела. 2002. №6.

85. Подходы к увеличению объемов жилищного строительства в Свердловской области. Ссудосберегательные строительные товарищества / С.В. Придвижкин.

86. ЮО.Получите ключ. // Ульяновск сегодня. 2002. №91.

87. Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. № 753 О федеральной целевой программе Свой дом.

88. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 годы.

89. Постановление Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

90. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. /Под ред. В.В.Ема.- М.: СТАТУС, 1999.

Похожие диссертации