Развитие методов экономической оценки земельной недвижимости в управлении муниципальным образованием тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Шрамко, Александр Павлович |
| Место защиты | Новороссийск |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Развитие методов экономической оценки земельной недвижимости в управлении муниципальным образованием"
На правах рукописи
ШРАМКО Александр Павлович
РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УПРАВЛЕНИИ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ОБРАЗОВАНИЕМ (на примере г. Новороссийска)
Специальность: 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством:
муниципальная экономика и управление местным развитием
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на со искание ученой степени кандидата экономических наук
Майкоп - 2006
Диссертация выпонена на кафедре Финансы и кредит на морском транспорте ФГОУ ВПО Морская государственная академия имени адмирала Ф.Ф. Ушакова
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Дсружинский Виктор Егорович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Матвеева Людмила Григорьевна, доктор экономических наук, профессор Зарубин Владимир Иванович
Ведущая организация: Таганрогский государственный радиотехнический университет
Защита диссертации состоится л__2006 года в_часов на заседании регионального диссертационного совета КМ 212.113.02 по экономическим наукам при Майкопском государственном технологическом университете по адресу: г. Майкоп, ул. Первомайская, 191, ауд. 207.
С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Майкопского государственного технологического университета по адресу: г. Майкоп, ул. Первомайская, 191.
Автореферат разослан л__2006 г.
Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 385000, г. Майкоп, ул. Первомайская, 191, региональный диссертационный совет по экономическим наукам КМ 212.113.02, Ученому секретарю.
Ученый секретарь
регионального диссертационного совета, Д доктор экономических наук, доцент О//Х
адорожная Л.И.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Процессы рыночной модернизации российской экономики, охватывающие все уровни ее иерархии (в том числе муниципальный), все более вовлекают в свою орбиту традиционные, но в силу объективных условий недостаточно активизированные факторы производства, в числе которых наиболее актуальными являются земельные ресурсы. Земля как основа всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, экологической и других сферах муниципального хозяйства обладает стоимостью, адекватная качественная и количественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития его экономики.
В настоящее время все больше актуализируются вопросы учета экологического фактора при оценке земельной недвижимости города, которая в целом включает в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности (земли, изъятые из оборота) и объектов, включенных в систему рыночных отношений. Для поноценного оборота этих объектов необходима информация об их стоимости с учетом сложившейся специфики землепользования города и земельного рынка, особенностей его нормативно-правового регулирования, а также адекватного рыночным императивам методического инструментария экономической оценки.
Стоимостная оценка такого специфического ресурса дожна быть нацелена, прежде всего, на создание экономических стимулов рационального использования земельных ресурсов и их охраны, обеспечение равных экономических условий хозяйствования и равной оценки результатов деятельности предприятий, осуществление перехода к прямым рентным платежам и введение эффективного, с учетом интересов всех участников земельных отношений, налога на их использование.
В связи с этим особую научную и практическую значимость приобретают исследования, направленные на теоретическое осмысление и разработку инструментария экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования, базирующегося на комплексном учете всей совокупности факторов, ее формирующих, включая экологическую составляющую, в контексте его включения в систему рыночных отношений, а также определение и обоснование рациональных пропорций между государственными и рыночными регуляторами формирования цен на земли городских территорий в системе муниципальной экономики.
Степень разработанности проблемы. Содержащиеся в научной литературе публикации в исследуемой области по тематической направленности можно сгруппировать следующим образом.
Исследованию правовых, общетеоретических, организационных и методологических аспектов управления комплексным социально-экономичес-ким развитием муниципального образования посвящены работы Ю.В. Абдурахимо-ва, Г.Ю. Ветрова, АЛ. Гапоненко, В.И. Голованова, А.А. Горбунов, А.Э. Гут-нова, Н.С. Давыдовой, Б.С. Жихаревича, В.Г. Игнатова, А.Г. Кобилева, Ю.С. Колесникова, B.C. Кулибанова, В.Н. Лексина, О.Н. Нестеренко, Ю.С. Попкова,
В.М. Ресина, В.Е. Рохчина, P.A. Сетдикова, Л.Х. Тамбиев, А.Н. Шведова, О.П. Яковлева и целого ряда других авторов.
На становление методологического и методического подходов к исследованию управления развитием экономики городов России оказали влияние работы таких зарубежных экономистов, как Р.Бингхэм, Л.Ван Ден Берг, С.Делер, Р.Мерфи, Р.Майер, А.Саливан, П.Чезире, Ч.Харрис, В.Хендерсон, П.Хол, Р.Шаффер, Д.Дж. Форрестер, А.Эванс и др.
Заметный вклад в развитие теории и практики управления экономикой города в условиях переходной экономики вносят работы Л.И. Абакина, Е.Г. Анимицы, И.Т. Балабанова, B.C. Бильчака, B.C. Боголюбова, A.B. Бузгалина, М. Вебера, А.Г. Дружинина, Р. Коуза, В.Н. Лексина, Т.Г. Нефедовой, В.Н. Овчинникова, А.Е. Половинкина, О.С. Пчелинцева, В.Е. Рохчина, А.Н. Силина, Ю.В. Филипова, Дж. Форрестера, В.Н. Черновца, А.Н. Швецова и др..
В отечественной научной литературе основательно проработана проблема развития городов в условиях командной экономики, с выделением в ее составе задачи, связанной с оценкой стоимости земельных ресурсов (B.C. Бильчук, Е.Ф. Борисов, М.А. Боровская, В.А. Воротилов, В.В. Григорьев, A.C. Жоков, В.М. Зуев, Л.Г. Ибрагимов, И.А. Ильин, В.Я. Любовный, И.А. Острина,
A.B. Руднев, П.М. Полян, И.И. Сигов, В.В. Финагин, H.H. Шевердяева и др.), в том числе на основе использования экономико-математических методов (C.B. Грибовский, Е.И. Иванова, Д.С. Львов, O.E. Медведева, О.М. Пахомова,
B.А. Прорвич, В.П. Федоров).
Вместе с тем, недостаточно изученными остались вопросы, связанные с определением места и роли экономической оценки земельной недвижимости в системе управления социально-экономическим развитием муниципального образования, включая блок экологической составляющей. В связи с этим проблема совершенствования теоретико-методологической основы и инструментария формирования научно-обоснованной рыночной цены земли города, понимаемая как часть системы управления его социально-экономическим развитием, а также модернизации механизма его реализации, характеризуется высокой теоретической и практической значимостью. Это обусловило выбор темы, постановку цели и задач диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель работы состоит в формировании теоретико-методологического и инструментального базиса для повышения эффективности экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования на основе изучения ее места и роли в системе муниципального управления, а также содержательного анализа экономической природы научно-обоснованной рыночной цены земли.
Основные задачи диссертационного исследования, отражающие последовательные этапы достижения поставленной цели, состоят в следующем:
- уточнить экономическое содержание и ролевые функции экономической оценки земельной недвижимости в системе управления муниципальным образованием;
- сформировать понятийно-терминологическую конструкцию системы экономической оценки земельной недвижимости города;
- иа основе учета рыночных императивов осуществить типологическую классификацию принципов оценки земельной недвижимости и факторов, определяющих инструментарий ее проведения;
- систематизировать и обобщить мировой и отечественный опыт эволюции подходов к оценке земельной недвижимости города;
- осуществить комплексный анализ экологической составляющей в механизме экономической оценки земельной недвижимости города на основе учета функциональных характеристик последней;
- осуществить анализ и систематизацию существующих подходов, моделей и методических рекомендаций по учету экологического фактора в оценке рыночной стоимости городских земель;
- проверить на примере города Новороссийска дееспособность существующего инструментария экономической оценки земельной недвижимости города, в том числе с учетом экологического фактора;
- предложить направления совершенствования методического инструментария экономической оценки земельной недвижимости города, а также институциональной инфраструктуры в сфере земельной недвижимости.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является экономическая оценка земельной недвижимости города как подсистема системы управления муниципальным образованием. Предметом исследования выступают экономические условия, методы и модели экономической оценки земельной недвижимости города с учетом экологического фактора.
Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные положения теорий эволюционной и переходной экономики, концепции рыночной экономики, реструктуризации социально-экономических систем, расселения социально-поселенческих общностей, теории управления, регионального менеджмента и маркетинга, механизмы и технологии оценки земельной недвижимости, императивов хозяйственного освоения и использования территорий, институциональная йнфра;структура управления развитием муниципального образования, а также фундаментальные работы в области регионального и муниципального развития; законодательные и нормативные акты государственных органов Российской Федерации и её субъектов. При разработке проблемы использовались различные методологические подходы, в том числе системней и нормативно-целевой подходы, методы экономического, логического и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, субъ-ектно-объектного и понятийно-категорийного анализа, анализа макро-, мезо- и микроэкономической динамики; статистического анализа и прогнозирования.
Информационно-эмпирическая база исследования формировалась на основе официальных данных Росстата, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, Администрации и г. Новороссийска, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований отечественных и зарубежных ученых, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований.
Рабочая гипотеза. Авторская гипотеза базируется на идее применения системного подхода к построению многоуровневой модели управления процессом определения рыночных цен на земельную недвижимость города, импульсом которой являются социально-экономические детерминанты его развития с включением в их состав интересов участников земельного рынка.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Анализ постперестроечного функционирования муниципальных образований свидетельствует об особой роли в системе управления их социально-экономическим развитием экономической оценки земельной недвижимости. В данном контексте формирование рыночных цен на землю является важнейшей функциональной подсистемой управления муниципальной экономикой в целом. В методологическом аспекте управление процессом экономической оценки земельной недвижимости осуществляется под действием целого комплекса факторов внешнего (макроэкономического) и внутреннего (мезо- и микроэкономического) окружения, учет которых обеспечивает рыночную активность цены земли в городе.
2. Развитие рыночных отношений в сфере землепользования на муниципальном уровне, обеспечение рыночных операций с земельной недвижимостью неразрывно связаны с определением рыночной стоимости отдельных объектов недвижимости, их залоговой, инвестиционной, страховой стоимости в зависимости от особенностей местного законодательства и сложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка. В соответствии с этим, ры-
; почно ориентированная цена земли основывается на комплексе экономических принципов, отражающих объективные условия и позицию пользователя земельной недвижимостью, в числе которых: принципы, связанные с земельным участком и его улучшением; принципы, связанные с рыночной инфраструктурой; принцип наиболее эффективного использования земли.
3. Мировой и уже накопленный отечественный опыт свидетельствует о том, что, несмотря на использование различными экономистами независимых наборов факторов для формирования размера цены на землю, можно выявить некоторую общность как в перечне, так и в приоритетности этих индикаторов, в соответствии с которой на первое место практически все исследователи выдвигают фактор доступности. Четкая функциональная идентификация поного набора факторов, в совокупности влияющих на процессы экономической оценки земельной недвижимости, в контексте сформулированных в работе принципов ценообразования формирует теоретико-методологическую базу для разработки методического инструментария оценки, адекватно отражающего объективные условия формирования земельного рынка в конкретном городе, а также общеэкономические императивы его функционирования.
4. Выявленная в ходе исследования сложноструктурированность объекта Ч земельной недвижимости муниципального образования, а также результаты анализа традиционных методов оценки земельной недвижимости города позволила сделать ряд выводов относительно их сравнительных преимуществ и недостатков; в решении задач оценки использования земельных ресурсов города. Определено, что в результате применения одного из приемлемых для конкретной си-
туации методов выбирается тот вариант использования земли, при котором может быть получена максимальная цена, с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений и интересов участников сдеки.
5. В контексте очевидной значимости экологической составляющей в системе факторов формирования научно-обоснованного размера цены на землю МО принципиальным вопросом при разработке экономического механизма природопользования в сфере земельной недвижимости муниципального образования является его дифференциация по двум критериям: ориентация на рационализацию природопользования и охрану окружающей среды при расширении масштабов использования земельных ресурсов (тип экономического механизма с мягкими ограничениями) или ориентация на стабилизацию и сокращение масштабов деятельности данного сектора (жесткий и стимулирующий типы механизмов). Таким образом, механизм природопользования (в узком смысле) дожен стать частью общего механизма, регулирующего функционирование земельного рынка в целом, системы экономической оценки земельной недвижимости, в частности, а также системы муниципального управления в целом, то есть быть ориентированным на конечные результаты.
6. Анализ развития методических рекомендаций по оценке городской земельной недвижимости позволил в систематизированном виде представить их эволюцию, отражающую в той или иной мере воздействие макроэкономических детерминант, среди которых особое место определено методике комплексной экономической оценки земельной недвижимости города на основе инвестиционных контрактов с учетом имеющихся ограничений. Анализ практики ее использования показывает, она применение этой методики позволило сделать важный шаг в установлении цивилизованных отношений на земельном рынке, так как, не изменяя фактически сложившегося уровня стоимости земельных участков при их натуральной оплате, появилась реальная возможность оплаты в денежной форме. Весьма показательным также является то, что одним из результатов применения данной методики стало расторжение большого количества инвестиционных контрактов в пользу приобретения права аренды соответствующих участков с оплатой в денежной форме.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке концептуальных основ формирования инструментария экономической оценки земельной недвижимости города, интегрированной в систему принятия эффективных управленческих решений муниципального уровня. К числу положений, содержащих элементы приращения научного знания, относятся следующие:
1. Предложена типологическая классификация экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования в зависимости от макроэкономических детерминант и специфики конкретного города.
2. Методологически обоснован размер цены земельной недвижимости и ее многоуровневый морфологический классификатор.
3. Выявлены основные направления активизации инвестиционного климата в результате выпуска муниципальных земельных облигаций.
4. Разработана концептуальная модель оценки земельной недвижимости города на основе методов корреляционно-регрессионного анализа.
5. Усовершенствована методика определения текущей стоимости платежа за землю в натуральной форме, осуществляемого в рамках инвестиционного контракта.
6. Разработан инструментарий комплексной экономической оценки стоимости земельной недвижимости муниципального образования с учетом экологического фактора.
Теоретическая и практическая значимость работы. Углубленное осмысление стратегий, концепций и механизмов совершенствования и структурных преобразований системы управления социально-экономическим развитием города, в числе которых особое позиционирование имеет экономическая оценка земельной недвижимости, анализ существующих подходов к ее осуществлению, выявление типовых проблем эффективной оценки земли, разработка концептуальных положений создания единой платформы совершенствования методов оценки по формированию рыночно-ориентированной цены на земельную недвижимость города на основе комплексного учета всех принципов и факторов, ее определяющих, является инструментом повышения эффективности муниципального менеджмента в целом.
Научные положения, выводы и рекомендации диссертации обладают практической ценностью и могут быть использованы органами управления муниципальных образований при выработке и реализации мер по совершенствованию системы управления социально-экономическим развитием города и внедрению современных технологий экономической оценки земельной недвижимости в городской системе управления.
1 ч . Материалы исследования и его практические выводы могут быть использованы: _
-руководителями и специалистами, занимающимися экономической оценкой земельной недвижимости города;
- руководителями соответствующих подразделений региональных властных структур в процессе регулирования и стимулирования природоохранной деятельности, а также при разработке нормативных актов и рекомендаций, связанных с ценообразованием на земельном рынке города.
Кроме того, материалы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе в ВУЗах при разработке курсов Государственное и; муниципальное управление, Экономика городского хозяйства, Стратегический менеджмент, Экономика природопользования, Региональная экономика и др.
Апробация результатов исследования. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение в докладах и выступлениях автора на ряде научно-практических конференций и семинаров, где получили положительную оценку.
По материалам диссертационного исследования опубликовано 7 научных работах общим объемом 3,25 печатных листа, в том числе лично автора Ч 3 п.л.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 163 наименования, приложений. Илюстративный материал представлен 14 таблицами и 17 рисунками.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цели и задачи исследования, изложены положения, выносимые на защиту, научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы.
В первой главе диссертации Теоретико-концептуальные аспекты оценки земельной недвижимости на муниципальном уровне осуществлено исследование экономического содержания процесса экономической оценки земель города, определены ее ролевые функции в системе управления муниципальным образованием; в контексте макро- и мезоэкономических детерминант разработана типологическая классификация принципов оценки; осуществлена функциональная идентификация факторов определения научно-обоснованного размера цены земли в городе.
Накопленный в России опыт трансформационных преобразований, сопряженный, с одной стороны, с сохраняющейся неопределенностью и нестабильностью факторов макроэкономического окружения, с другой, Ч со все более укрепляющимися тенденциями стабилизации экономического развития государства, свидетельствует о возможности и необходимости согласованного по целям и ресурсам многоуровневого механизма управления процессами формирования рыночных цен на земельную недвижимость муниципальных образований с целью более активного использования их потенциала в социально-экономическом развитии территорий. В условиях соблюдения принципов системного подхода формируется возможность представления места и роли экономической оценки земельной недвижимости на уровне муниципального образования как составной части системы муниципального управления, в процессе которой реализуются связи между всеми участниками земельных отношений (рис.1).
При этом методологически значимым представляется максимально полный учет всей совокупности факторов, включая макроэкономические.
Экономическая оценка земельной недвижимости в системе муниципального образования является процессом целенаправленного воздействия соответствующего экономического инструментария на важнейший элемент муниципальной собственности. При этом сама указанная целенаправленность в значительной степени определяется: макро- и мезоэкономическими детерминантами, принципами ценообразования на землю, факторами формирования рыночной цены земли в городе, адекватностью подходов, методов и моделей ее расчета, действенностью механизма регулирования и стимулирования формирования и применения рыночного инструментария научно-обоснованных цен на земли.
Эффективное управление земельной недвижимостью как муниципальной собственностью направлено на достижение оптимального сочетания между вещественным и стоимостным проявлениями этого вида собственности, которое возможно только на основе соблюдения следующих принципов, лежащих в основе формирования муниципальной собственности (рис. 2):
Система управления муниципальным образованием
Макроэкономические и региональные факторы (детерминанты) внешнего окружения
Институциональные условия обеспечивающие развитие муниципального образования, и другие факторы внутреннего окружения
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ
Политические
Правовые
Социальные
Технико-технологические и инновационные
Предприятия, организации, население, являющиеся участниками земельных отношений на муниципальном уровне
При/юдоохранные органы муниципального образования
Экономическая оценка земельной недвижимости муниципального образования
городская земельная недвижимость: объекты специализированной собст-; венностк (земли, не подле-! жашие рыночному обороту); к объекты, включенные в! систему рыночных земель-! ных отношений; !
организации, занимающие-! ся экономической оценкой! земельной недвижимости на! муниципальном уровне; 2 Х методы, модели, инстру-! менты экономической оценки; земельной недвижимости^ Хучитывающие специфику; муниципального уровня; !
банк данных о стоимости', земли и условиях собствен* ности на землю в городе.
Законодательные и нормативно-правовые акты в отношении регулирования земельных отношений на муниципальнол1 уровне
Организационные структуры, реализующие гос. политику в области земельных отношений на муниципальном уровне
Совокупный экономический потенциал муниципального образования
Земельные ресурсы муниципального образования
Муниципальные стратегии в сфере земельных отношений
Система
социально-экономического развития м.у-пицгтального образования
1. Цели (текущие, стратегические);
2. Ресурсы в том числе земельные;
3. Органы управления социально-экономическим развитием муниципального образования;
4. Отдельные подсистемы системы со-
циально-экономического развития муниципального образования.
Идентификационные особенности муниципального образования
1. Неизменяемые характеристики муниципального образования (природно-климатические, территориальные и пространственные характеристики, промышленный потенциал, численность населения и т.д.) - базовые условия формирования отношений в сфере экономической оценки земельной недвижимости;
2. Изменяемые характеристики муниципального образования, посредством которых осуществляется процесс муниципального управления (параметры местных бюджетов, отражающие налоговую, инвестиционную политику на муниципальном уровне, вопросы управления муниципальной собственностью, параметры развития инфраструктуры (социальной, транспортной и т.д.)
Рис. I. Условия н факторы экономической оценки земельной недвижимости как элемента системы управления муниципальным образованием
Внутренние Муниципальная собственность Внешние
факторы воздействия факторы воздействия
Способы формирования:
1 .Передача в собствен! юсгь МО в порядке разграничения собственности между уровнями власти;
2. Формирование в результате деятельности муниципальных хозяйствующих субъектов;
3.Приобретение по сдекам и иным основаниям, предусмотренным законодательством.
Земельная недвижимость муниципального образования
Формы проявления:
1. Как хозяйственно-имущественный (вещественный) комплекс;
2. Как экономический (стоимостной) комплекс
принципы формирования муниципальной Собственности
Строгое целевое соответствие
собственности требованиям федерального законодательства
Достаточность собственности для эффективного решения вопросов местного значения
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ
Соблюдение динамичного равновесия между доходообразующими и бюджетообременительными объектами муниципальной собственности _с учетом возможностей бюджетно-налоговой системы_
Рис. 2. Позиционирование земельной недвижимости в системе собственности муниципального образования как объекте управления
Анализ земельного рынка свидетельствует о том, что данный аспект теоретико-методологических исследований в поной мере корреспондирует с распространением региональных парадигм и подходов, поскольку, как было отмечено выше, он регионален по своей природе, являясь естественным и универсальным базисом регионального развития экономики. В соответствии с этим, рыночно ориентированная цена земли основывается на целом комплексе экономических принципов, отражающих позицию пользователя земельного участка, в числе которых: принципы, связанные с земельным участком и его улучшением; принципы, связанные с рыночной инфраструктурой; принцип наиболее эффективного использования земли (рис. 3).
Экономическая оценка земельной недвижимости города
Научно-обоснованная и рыночно ориентированная - ' цена земли в городе
Традиционные факторы формирования цены земли в системе экономических отношений
Спрос на землю - Предложение земли
' Специфические факторы форми обусловленные муниципальными ус (включая экологичес '- х) вами я цены на землю, хловиями землепользования кий фактор)
Принципы, лежащие в основе опр еделения цены на землю
Принципы, связанные с земельным участком и его улучшением
Принципы, связанные; о рыночной инфраструктурой
: Принцип наиболее эффективного. использования земли
Рис. 3. Принципы и факторы формирования рмночно-ориентнрованной цены на земли городских территорий
Исследование базовых основ, формирующих методологический режим и соответствующий аналитико-информациониый и расчетный инструментарий экономической оценки земельной недвижимости города, среди принципов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, лежащих в основе всех известных методов оценки, позволило выделить представленные на рис. 4. '
Классификация принципов экономической оценки земельной недвижимости МО в зависимости от макроэкономических детерминант и специфики конкретного региона
Принцип определения научно-обоснованной иены
Рис. 4. Классификационная схема базовых принципов экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования
Важнейшим, продуцирующим все остальные, принципом является необходимость определения паучпо-обосновапного размера рыночной цены на земельную недвижимость города.
Базируясь на накопленном теоретико-методологическом и практическом опыте, мировая практика оценивания земли выделила ряд факторов, наиболее
существенно влияющих на стоимость земли, которые можно дифференцировать в следующие четыре категории: экономические; социальные; юридические, административные или политические; физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением земли.
Экономические факторы зависят от экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. В отношении земли жилого назначения к числу факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса, относятся: уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; ставка процента; издержки, связанные с оформлением сделок. К факторам предложения, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести: площадь имеющейся на продажу земли; затраты на освоение или производство строительных работ; затраты, связанные с обеспечением финансирования (рис. 5).
Основные категории факторов формирования рыночной цены на землю
Экономические
Социальные
Юридические, администра- Физические тивные или политические
Состояние экономики в мире, стране, регионе, на местном уровне
Дифференциация населения по доходам - реакция на престижные зоны
Политика предоставления льгот; экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика
ь| Факторы предложения
11 II -
Рис. 5. Многоуровневая типологическая классификация основных категорий факторов формирования рыночной цепы на землю
Анализ экономико-математических моделей развития городов, включающих в качестве неотъемлемой составляющей цену земли, свидетельствует о том, что они, во-первых, опираются на неоклассические концепции образования цен на землю, во-вторых, подтверждают следующие выводы относи-
тельно развития теории и практики ценообразования в данном секторе: при спонтанном развитии событий, сопровождающих рост численности населения и увеличение доходов, цены на землю постоянно растут; необходимо (и возможно) устранение одной из причин взвинчивания цен на землю, состоящей в ограниченности земельных участков в городе. Для этого существуют следующие пути: улучшение транспортной сети и, следовательно, увеличение территории, фактически включаемой в город, что уменьшает выгоды центральных местоположений; создание вторичных центров тяготения с местами приложения труда и соответствующей инфраструктурой; введение налога, который вынудит за более короткое время осваивать каждый участок, выделенный под застройку; широкое распространение информации об условиях освоения земель в городе и упрощение формальностей с целью сокращения затрат времени у застройщиков на приобретение земли; освоение участков и застройка в рамках больших муниципальных программ, а не в порядке индивидуальной инициативы.
Проведенная функциональная идентификация поного набора факторов, в совокупности влияющих на процессы экономической оценки земельной недвижимости, в контексте сформулированных принципов ценообразования позволила сформировать теоретико-методологическую базу для разработки методического инструментария оценки, адекватно отражающего объективные условия формирования земельного рынка в конкретном городе, а также общеэкономические императивы его функционирования.
Во второй главе диссертации Инструментарий комплексной экономической оценки стоимости земельной недвижимости города: учет экологических факторов на основе системного анализа осуществлена дифференциация методов и подходов к оценке земельной недвижимости города; исследованы методологические основы и сформированы модели управления процессом ценообразования, адекватные условиям макроэкономического равновесия; предложена теоретико-модельная версия и концепция формирования управления процессом ценообразования на мезо- и микроуровне экономики.
Система народнохозяйственных и региональных детерминант делает методологически значимым для выбора наиболее адекватных рыночным условиям методов и подходов к экономической оценке земель их рассмотрение с позиции целеориентированного и функционально-структурного представления. Для этого выбрана идеология, основанная на иерархическом принципе оценки городских земель, когда центральным понятием является их местоположение в системе муниципального образования; учете перечисленных выше факторов с выделением геолого-географических, экологических, стоимости отчуждения, коммуникационных, инфраструктурных и др. При этом предварительный этап классификации методов экономической оценки земельной недвижимости города, базирующейся на данной концепции, состоит в определении целей и видов оценки (рис. 6), в соответствии с чем все виды оценки могут быть дифференцированы в две большие группы: индивидуальную и массовую (кадастровую).
Рис. 6. Струкгурио-функциональияя иерархия методов и подходов к экономической оценке земельной недвижимости города
Ориентация на предложенную в работе методологию оценки, являющуюся функциональной подсистемой системы управления муниципальным образованием, позволила процедуру экономической оценки земельной недвижимости города представить состоящей из следующих основных этапов (рис. 7).
а- к( зг о
е х * &
>3 о
е з Д 1 со и
N и 2 11
о В с я 3 1 (1 5 з а к 8 а
Рис. 7. Этапная характеристика процедуры экономической оценки земельной недвижимости города
Анализ показал, что проведение оценки земельных участков города по предложенной схеме эффективно на основе применения следующих методов.
Метод оценки по сопоставимым продажам (сравнения аналогов) применяется для оценки свободных земельных участков, являясь, фактически одним из основных методов для обеспечения операций купли-продажи.
Методы соотнесения и экстракции применяются в странах с рыночной экономикой для сравнения цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разделения общей продажи между двумя составными частями: собственно земельным участком и улучшениями (зданиями и сооружениями).
Метод экстракции предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи объекта недвижимости и применяется обычно для таких участков, где вклад улучшений в поную стоимость'недвижимости невелик.
Доходный метод (метод капитализации земельной ренты,, или метод развития) оснопан на принципе ожидания, а также принципе наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на том, что существенно повысить точность расчетов денежных потоков можно при значительном сокращении временных интервалов планирования и определении разности потоков доходов и расходов на каждом интервале планирования.
Метод "инвестиционных контрактов" получил самое широкое распространение на практике.
Затратные методы оценки стоимости земельного участка основаны на том, что владелец не согласится продать права на землю по цене ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений.
Эти методы оценки объектов недвижимости, включая и земельные участки, базируются в основном на следующих подходах (рис. 8).
Рис. 8. Подходы и реализующие их методы экономической оценки земельной недвижимости города
Наиболее принципиальным вопросом при разработке экономического механизма природопользования в сфере земельной недвижимости является его ориентация на рационализацию природопользования и охрану окружающей среды при одновременном расширении масштабов использования земельных ресурсов (тип экономического механизма с мягкими ограничениями) или ориентация на стабилизацию и сокращение масштабов деятельности данного сектора (жесткий и стимулирующий типы механизмов). В качестве примера включения экономического механизма природопользования в общий механизм, охватывающий всю природно-продуктовую вертикаль сферы земельной недвижимости муниципального образования, его согласования с послеприродными механизмами и ориентацией на конечные результаты, можно привести его следующее схематическое представление (рис. 9).
экологических факторов при формировании рыночной цены на землю
Как видно из рис. 9, одним из функциональных блоков в экономическом механизме комплексного учета экологических факторов в системе экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования является блок эколого-экономического стимулирования соответствующего эффективного использования земельной недвижимости, поскольку стимулирование тесно связано с экономическими интересами участников земельных отношений. При этом следует иметь в виду, что основной целью стимулирования эколого-ориентированной деятельности, связанной с эксплуатацией земельных ресурсов, является то, что государство играет в этих процессах доминирующую роль.
Эколого-экономическое стимулирование в сфере земельной недвижимости МО может осуществляться в двух формах: административной и экономической. На рис. 9 приведены направления, методы и формы реализации двух указанных видов эколого-экономического стимулирования в сфере земельных отношений муниципального образования.
Для укрупненных расчетов экономического ущерба от загрязнения атмосферы при оценке земельной недвижимости, когда отсутствуют возможности предварительного определения значений концентраций ингредиентов, но есть возможность установить валовые выбросы в атмосферу загрязнений по основ-
ным источникам этих выбросов, расположенных в зоне размещения объекта земельной недвижимости, практически доказала свою эффективность методика "валовых выбросов" для определения экономического ущерба от загрязнения окружающей природной среды.
В третьей главе диссертационного исследования Совершенствование методов экономической оценки земельной недвижимости в системе детерминант муниципального образования осуществлена инвентаризация методических рекомендаций по оценке земельной недвижимости с учетом экологического фактора и проведена их апробация на примере земельной недвижимости города Новороссийска.
Историко-генетический анализ развития методических рекомендаций по оценке городской земельной недвижимости позволил осуществить выбор наиболее действенной, отвечающей перечисленным выше концептуальным требованиям методики оценки земельного участка, расчеты по которой производится в следующей последовательности (рис. 10). Ее апробация на примере Новороссийска практически доказала теоретическую обоснованность и концептуальную выверенность разработанного в диссертации подхода и инструментария.
Этап 1. Определение основных характеристик планируемого или запроектированного здания на данном земельном участке
Этап 4. Определение стоимости одного кв.м площадей различного функционального назначения в здании, находящемся на оцениваемом земельном участке или на аналогичном
Этап 2. Расчет общей величины полезной площади различного функционального назначения, которая дожна перейти, городу после завершения строительства
Этап 3. Определение общей стоимости полезных площадей здания, которые дожны перейти городу после завершения строительства
Этап 5. Определение ориентировочного срока реализации проекта
Этап в. Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка
Этап & Определение возможного периода продажи доли полезных площадей здания, которые дожны перейти городу после завершения строительства
Этап 7. Определение величины коэффициента капитализации
Этап 9. Определение рыночной стоимости данного земельного участка с учетом имеющихся обременении
Рис. 10. Агоритм методики комплексной экономической оценки земельной недвижимости города на основе инвестиционных контрактов с учетом имеющихся обременении
Оценка реальной ситуации в Новороссийске позволила сделать вывод о том, что уровень единовременных платежей в 2003-2004 гг. достиг примерно 0,2% общей стоимости городских земель, что улучшило рассмотреи-
ный баланс, но незначительно. Повторив расчеты, сделанные выше, нетрудно определить, что доля земель, вовлекаемых в рыночные отношения с единовременными платежами, дожна ежегодно составлять 2-2,5% общей площади застроенных земель, а с учетом того, что приобретаются и выкупаются наиболее ценные, привлекательные в коммерческом отношении земли, стоимость которых в 2-3 раза превышает среднюю цену, величина этой доли может быть снижена до 1%.
Для условий Новороссийска это означает, что ежегодно в первичный рынок дожно вовлекаться более 500 га городских земель стоимостью 150-200 мн. дол. Проанализируем, что это означает по продаже и выкупу прав аренды земельных участков.
Продажа прав аренды свободных земельных участков такой площади означает реализацию инвестиционной программы с объемом строительных работ порядка 400 тыс. м2 на сумму 350 Ч 400 мн. дол., что в 2-3 раза превышает существующие объемы строительства и представляется практически нереальным в современной ситуации. Это означает ежегодный прирост площади зданий всего на 1 мг на одного жителя города и объем Инвестиций около 1 тыс. дол. в год на одного человека. Создание современной системы ипотечного кредитования и мобилизации сбережений населения впоне может решить эту задачу.
Большинство других методических подходов, отличаясь в деталях, сходится в трех основных отношениях: 1) транспортная доступность оцениваемых территориальных элементов определяется только расстоянием до центра города; 2) сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку, осуществляется в бальной форме с помощью взвешивающих коэффициентов; 3) оценка ведется, как правило, безотносительно к той функции, под которую предполагается использование оцениваемого территориального элемента.
Применение этой методики позволило справедливо учесть не только интересы непосредственных участников земельных отношений (в рамках конкретного инвестиционного проекта), но и города в целом, при существенном превышении градостроительных норм по объектам, проектируемым и строящимся на оцениваемых земельных участках.
Так, получен вывод, что активное состояние новороссийского земельного рынка детерминируется следующими факторами: развитием институционального базиса муниципального уровня в отношении оценки земельной недвижимости; географическим положением города с его статусом региона с относительно стабильной социальной атмосферой и поступательно развивающейся экономикой, с постоянным агрессивным внедрением московского и других региональных (а также иностранных) капиталов в различные отрасли муниципального хозяйства; возрождением, обновлением центра города, относительно быстрым строительством жилого фонда с нежилыми помещениями под офисы и пр.; широким развитием комплексных и специализированных торговых центров и рынков по всему городу, складских помещений и соответственно Ч ростом потребности в земельных участках для строительства; увеличением объема
автосервисных услуг и количества АЗС, развитием капремонта порта, автодорог, площадей, проездов и т.д.; постоянно высокими темпами строительства частного домостроения, окончанием строительства бывших догостроев и другими факторами.
Расчеты, проведенные на примере города Новороссийска, показали, что в соответствии с методом сравнения продаж, который является более традиционным, может использоваться следующая модель для оценки земельных участков, построенная с использованием методов корреляционно-регрессионного анализа на основе включения в нее следующих факторов, влияющих на величину стоимости земельного участка города:
3=Ьо+Ы$<2ЯТ5Р+Ь2тКЕО^ ЬЗ У1ЕУУРЯ+Ь4У1ЕП'СО 1Ь5ШЮ01+Ь6МВНООЗ \-Ь 7КП1Ю04, где 3<2ИТ8Г- квадратный корень площади земли в квадратных метрах;
1Ш1ЕО Ч нестандартная топография (0 = нет; 1=да);
У/ЕРУРН - плохой пейзаж (0=нет; 1=да);
У1Е№00 - поправка на хороший пейзаж (0=нет; 1 =да);
N1111001 - микрорайон 01 (0=нст; 1=да); :
ИВНйОЗ - микрорайон 03 (0=нет; 1=нет);
ИВН004 - микрорайон 04 (0=нет; 1=да);
Ьо Ч константа;
Х Ы, ....., Ь7 Ч коэффициенты или величины поправок в денежном выражении, вычисленные с помощью множественного регрессионного анализа.
Предложенная модель может использоваться для проведения любого из двух подходов к оценке недвижимости, широко известных в подобной практике- массовой и индивидуальной оценки. Как было отмечено выше, массовая оценка это систематическая оценка групп объектов недвижимости ; по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа, в то время как при индивидуальной оценке определяется стоимость отдельного объекта. Как правило, анализ наиболее эффективного варианта землепользования осуществляется в рамках одного из трех методов: доходного, сравнительного, затратного. В условиях нехватки статистических данных и известной неопределенности информационной базы для анализа, а также с учетом проблемы многокритериального выбора применение этих методов становится проблематичным и малоэффективным.
В этой ситуации возможно применение экспертного метода анализа иерархий (МАИ), сущность которого заключается в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательности суждений лицами, принимающими решения, по парным сравнениям. В результате этого может быть выражена относительная степень взаимодействия элементов в иерархии, которые затем принимают численное выражение. Полученные таким образом значения являются оценками в шкапе отношений и соответствуют так называемым жестким оценкам. Тогда выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка происходит следующим образом.
1. Первый этап состоит в декомпозиций и Представлении задачи в иерархической форме. Строится иерархия, начиная с вершины (цели) "выбор наиболее эф-
фективного варианта использования земли" через промежуточные уровни (критерии) к самому нижнему уровню, который является перечнем альтернатив (набором результатов) Ч "вариантов использования данного земельного участка". Далее следует определение критериев и графическое представление иерархии (рис. 11).
Рис. 11. Графическое представление иерархии в процессе прииятия решения по формированию рационального размера цены на землю в городе
Как только вариант наиболее эффективного землепользования установлен, осуществляется переход к построению модели, отражающей влияние факторов спроса на цены городских участков земли; затем устанавливается степень влияния каждого из включенных в нее факторов на стоимость данного объекта. Результатом построения модели является установление факта статистически значимой связи между характеристиками земельного участка и его стоимостью, а также оценка степени влияния различных факторов на формирование цены городской земли с целью определения оптимального размера цены для конкретного земельного участка.
В заключении диссертации изложены основные теоретические и практические выводы, сделанные в рамках проведенного исследования.
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
1. Шрамко А.П., Деружинский В.Е. О нижнем пределе значений величины ликвидационной стоимости объекта оценки // Сб. науч. тр. НГМА выпуск № 9: Новороссийск: РИО НГМА, 2005. - 0,8 п.л. (в т.ч. авт. 0,5.
2. Шрамко А.П. Выборы ставки дисконтирования при оценке эффективности инвестиционных проектов // Сб. статей Социально-экономическое развитие России в XXI веке. Пенза, Привожский дом знаний, 2005. - 0,25 п.л.
3. Шрамко А.П. Концепция определения стоимости недвижимости затратным подходом И Материалы кбнф. Четвертая региональная научно-техничесая Проблемы безопасности морской и коммерческой эксплуатации морского транспорта. Новороссийск:;РЙО НГМА, 2005. <-0,5 п.л.
4. Шрамко А.П., Болотов Д.А. Определение величины арендной платы за использование морских гидротехнических сооружений И Материалы конф. Четвертая региональная научно-техничесая Проблемы безопасности морской и коммерческой эксплуатации морского транспорта. Новороссийск: РИО НГМА, 2005. - 0,8 п.л. (в т.ч. авт. 0,5).
5. Шрамко А.П. Некоторые особенности применения доходного подхода к оценке объектов недвижимости // Материалы конф. Четвертая региональная научно-техничесая Проблемы безопасности морской и коммерческой эксплуатации морского транспорта. Новороссийск: РИО НГМА, 2005. - 0,25 п.л.
6. Шрамко А.П. Теоретико-концептуальные аспекты оценки земельной недвижимости на муниципальном уровне: учет экологической составляющей // Известия ТРТУ. Системный анализ в экономике и управлении. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2006. - №1(53). - 0,5 п.л.
7. Шрамко А.П. Некоторые особенности применения доходного подхода к оценке портовой недвижимости (статья) печатная // Изв. Вузов. Сев,-Кавк. Регион. Технические науки. Спецвыпуск 4.2 г. Ростов-на-Дону. РГУ 2006. - 0,25 п.л.
ШРМКО Александр Павлович
РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛ ЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УПРАВЛЕНИИ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ОБРАЗОВАНИЕМ
Автореферат
Подписано в печать 05.05.2006 г. Формат бумаги 60x84 'б. Бумага ксероксная. Гарнитура Тайме. Усл. печ. л. 1,5. Заказ № 701. Тираж 100 экз.
Издательство МГТУ 385000, г. Майкоп, ул. Первомайская, 191
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Шрамко, Александр Павлович
Введение.
Глава 1. Теоретико-концептуальные аспекты оценки земельной недвижимости на муниципальном уровне.
1.1. Экономическое содержание, природа и позиционирование проблемы оценки земельной недвижимости в системе управления муниципальным образованием.
1.2. Сущность и понятийно-терминологическая конструкция экономической оценки земельной недвижимости.
1.3. Типологическая классификация принципов оценки г земельной недвижимости: учет рыночных императивов.
1.4. Функциональная идентификация факторов определения научно-обоснованного размера цены земли в городе.
Глава 2. Инструментарий комплексной экономической оценки стоимости земельной недвижимости города: учет экологических факторов.
2.1. Системный анализ и дифференциация методов и подходов к экономической оценке земли города: структурно-функциональный аспект.;.
2.2. Структурно-функциональный состав и анализ экологической составляющей в механизме экономической оценки земельной недвижимости города.
2.3. Анализ существующих подходов и моделей учета экологического фактора в оценке рыночной стоимости городских земельных участков.
Глава 3. Совершенствование методов экономической оценки земельной недвижимости в системе детерминант развития муниципального образования.
3.1. Анализ методических рекомендаций по оценке земельной недвижимости с учетом экологического фактора.
3.2. Совершенствование и апробация методики формирования рыночной цены на землю на уровне муниципального образования (на примере г. Новороссийска).
3.3. Основные направления совершенствования институциональной инфраструктуры в сфере земельной недвижимости.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие методов экономической оценки земельной недвижимости в управлении муниципальным образованием"
Актуальность темы исследования. Процессы рыночной модернизации российской экономики, охватывающие все уровни ее иерархии (в том числе муниципальный), все более вовлекают в свою орбиту традиционные, но в силу объективных условий недостаточно активизированные факторы производства, в числе которых наиболее актуальными являются земельные ресурсы. Земля как основа всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, экологической и других сферах муниципального хозяйства обладает стоимостью, адекватная качественная и количественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития его экономики.
В настоящее время все больше актуализируются вопросы учета экологического фактора при оценке земельной недвижимости города, которая в целом включает в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности (земли, изъятые из оборота) и объектов, включенных в систему рыночных отношений. Для поноценного оборота этих объектов необходима информация об их стоимости с учетом сложившейся специфики землепользования города и земельного рынка, особенностей его нормативно-правового регулирования, а также адекватного рыночным императивам методического инструментария экономической оценки.
Стоимостная оценка такого специфического ресурса дожна быть нацелена, прежде всего, на создание экономических стимулов рационального использования земельных ресурсов и их охраны, обеспечение равных экономических условий хозяйствования и равной оценки результатов деятельности предприятий, осуществление перехода к прямым рентным платежам и введение эффективного, с учетом интересов всех участников земельных отношений, налога на их использование.
В связи с этим особую научную и практическую значимость приобретают исследования, направленные на теоретическое осмысление и разработку инструментария экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования, базирующегося на комплексном учете всей совокупности факторов, ее формирующих, включая экологическую составляющую, в контексте его включения в систему рыночных отношений, а также определение и обоснование рациональных пропорций между государственными и рыночными регуляторами формирования цен на земли городских территорий в системе муниципальной экономики.
Степень разработанности проблемы. Содержащиеся в научной литературе публикации в исследуемой области по тематической направленности можно сгруппировать следующим образом.
Исследованию правовых, общетеоретических, организационных и методологических аспектов управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования посвящены работы Ю.В. Абду-рахимова, Г.Ю. Ветрова, A.JL Гапоненко, В.И. Голованова, A.A. Горбунова, А.Э. Гутнова, Н.С. Давыдовой, Б.С. Жихаревича, В.Г. Игнатова, А.Г. Коби-лева, Ю.С. Колесникова, B.C. Кулибанова, В.Н. Лексина, О.Н. Нестеренко, Ю.С. Попкова, В.М. Ресина, В.Е. Рохчина, P.A. Сетдикова, А.Х. Тамбиева,
A.Н. Швецова, О.П. Яковлева и целого ряда других авторов.
На становление методологического и методического подходов к исследованию управления развитием экономики городов России оказали влияние работы таких зарубежных экономистов, как Р. Бингхэм, JL Ван Ден Берг, С. Делер, Р. Мерфи, Р. Майер, А. Саливан, П. Чезире, Ч. Харрис,
B. Хендерсон, П. Хол, Р. Шаффер, Д.Дж. Форрестер, А. Эванс и др.
Заметный вклад в развитие теории и практики управления экономикой города в условиях переходной экономики вносят работы Л.И. Абакина, Е.Г. Анимицы, И.Т. Балабанова, B.C. Бильчака, B.C. Боголюбова, A.B. Бузга-лина, М. Вебера, А.Г. Дружинина, Р. Коуза, В.Н. Лексина, Т.Г. Нефедовой, В.Н. Овчинникова, А.Е. Половинкина, О.С. Пчелинцева, В.Е. Рохчина, А.Н. Силина, Ю.В. Филипова, Дж. Форрестера, В.Н. Черновца, А.Н. Швецова и др.
В отечественной научной литературе основательно проработана проблема развития городов в условиях командной экономики, с выделением в ее составе задачи, связанной с оценкой стоимости земельных ресурсов (B.C. Бильчук, Е.Ф. Борисов, М.А. Боровская, В.А. Воротилов, В.В. Григорьев, A.C. Жоков, В.М. Зуев, Л.Г. Ибрагимов, И.А. Ильин, В.Я. Любовный, И.А. Острина, A.B. Руднев, П.М. Полян, И.И. Сигов, В.В. Финагин, H.H. Ше-вердяева и др.), в том числе на основе использования экономико-математических методов (C.B. Грибовский, Е.И. Иванова, Д.С. Львов, O.E. Медведева, О.М. Пахомова, В.А. Прорвич, В.П. Федоров).
Вместе с тем, недостаточно изученными остались вопросы, связанные с определением места и роли экономической оценки земельной недвижимости в системе управления социально-экономическим развитием муниципального образования, включая блок экологической составляющей. В связи с этим проблема совершенствования теоретико-методологической основы и инструментария формирования научно-обоснованной рыночной цены земли города, понимаемая как часть системы управления его социально-экономическим развитием, а также модернизации механизма его реализации, характеризуется высокой теоретической и практической значимостью. Это обусловило выбор темы, постановку цели и задач диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель работы состоит в формировании теоретико-методологического и инструментального базиса для повышения эффективности экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования на основе изучения ее места и роли в системе муниципального управления, а также содержательного анализа экономической природы научно-обоснованной рыночной цены земли.
Основные задачи диссертационного исследования, отражающие последовательные этапы достижения поставленной цели, состоят в следующем ::
- уточнить экономическое содержание и ролевые функции экономической оценки земельной недвижимости в системе управления муниципальным образованием;
- сформировать понятийно-терминологическую конструкцию системы экономической оценки земельной недвижимости города;
- на основе учета рыночных императивов осуществить типологическую классификацию принципов оценки земельной недвижимости и факторов, определяющих инструментарий ее проведения;
- систематизировать и обобщить мировой и отечественный опыт эволюции подходов к оценке земельной недвижимости города;
- осуществить комплексный анализ экологической составляющей в механизме экономической оценки земельной недвижимости города на основе учета функциональных характеристик последней;
- осуществить анализ и систематизацию существующих подходов, моделей и методических рекомендаций по учету экологического фактора в оценке рыночной стоимости городских земель;
- проверить на примере города Новороссийска дееспособность существующего инструментария экономической оценки земельной недвижимости города, в том числе с учетом экологического фактора;
- предложить направления совершенствования методического инструментария экономической оценки земельной недвижимости города, а также институциональной инфраструктуры в сфере земельной недвижимости.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является экономическая оценка земельной недвижимости города как подсистема системы управления муниципальным образованием. Предметом исследования выступают экономические условия, методы и модели экономической оценки земельной недвижимости города с учетом экологического фактора.
Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные положения теорий эволюционной и переходной экономики, концепции рыночной экономики, реструктуризации социально-экономических систем, расселения социально-поселенческих общностей, теории управления, регионального менеджмента и маркетинга, механизмы и технологии оценки земельной недвижимости, императивов хозяйственного освоения и использования территорий, институциональная инфраструктура управления развитием муниципального образования, а также фундаментальные работы в области регионального и муниципального развития; законодательные и нормативные акты государственных органов Российской Федерации и её субъектов. При разработке проблемы использовались различные методологические подходы, в том числе системный и нормативно-целевой подходы, методы экономического, логического и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, субъектно-объектного и понятий-но-категорийного анализа, анализа макро-, мезо- и микроэкономической динамики; статистического анализа и прогнозирования.
Информационно-эмпирическая база исследования формировалась на основе официальных данных Росстата, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, администрации г. Новороссийска, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований отечественных и зарубежных ученых, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований.
Рабочая гипотеза. Авторская гипотеза базируется на идее применения системного подхода к построению многоуровневой модели управления процессом определения рыночных цен на земельную недвижимость города, импульсом которой являются социально-экономические детерминанты его развития с включением в их состав интересов участников земельного рынка. Положения диссертации, выносимые на защиту: 1. Анализ постперестроечного функционирования муниципальных образований свидетельствует об особой роли в системе управления их социально-экономическим развитием экономической оценки земельной недвижимости. В данном контексте формирование рыночных цен на землю является важнейшей функциональной подсистемой управления муниципальной экономикой в целом. В методологическом аспекте управление процессом экономической оценки земельной недвижимости осуществляется под действием целого комплекса факторов внешнего (макроэкономического) и внутреннего (мезо- и микроэкономического) окружения, учет которых обеспечивает рыночную активность цены земли в городе.
2. Развитие рыночных отношений в сфере землепользования на муниципальном уровне, обеспечение рыночных операций с земельной недвижимостью неразрывно связаны с определением рыночной стоимости отдельных объектов недвижимости, их залоговой, инвестиционной, страховой стоимости в зависимости от особенностей местного законодательства и сложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка. В соответствии с этим, рыночно ориентированная цена земли основывается на комплексе экономических принципов, отражающих объективные условия и позицию пользователя земельной недвижимостью, в числе которых: принципы, связанные с земельным участком и его улучшением; принципы, связанные с рыночной инфраструктурой; принцип наиболее эффективного использования земли.
3. Мировой и уже накопленный отечественный опыт свидетельствуют о том, что, несмотря на использование различными экономистами независимых наборов факторов для формирования размера цены на землю, можно выявить некоторую общность как в перечне, так и в приоритетности этих индикаторов, в соответствии с которой на первое место практически все исследователи выдвигают фактор доступности. Четкая функциональная идентификация поного набора факторов, в совокупности влияющих на процессы экономической оценки земельной недвижимости, в контексте сформулированных в работе принципов ценообразования формирует теоретико-методологическую базу для разработки методического инструментария оценки, адекватно отражающего объективные условия формирования земельного рынка в конкретном городе, а также общеэкономические императивы его функционирования.
4. Выявленная в ходе исследования сложноструктурированность объекта Ч земельной недвижимости муниципального образования, а также результаты анализа традиционных методов оценки земельной недвижимости города позволили сделать ряд выводов относительно их сравнительных преимуществ и недостатков в решении задач оценки использования земельных ресурсов города. Определено, что в результате применения одного из приемлемых для конкретной ситуации методов выбирается тот вариант использования земли, при котором может быть получена максимальная цена, с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений и интересов участников сдеки.
5. В контексте очевидной значимости экологической составляющей в системе факторов формирования научно-обоснованного размера цены на землю МО принципиальным вопросом при разработке экономического механизма природопользования в сфере земельной недвижимости муниципального образования является его дифференциация по двум критериям: ориентация на рационализацию природопользования и охрану окружающей среды при расширении масштабов использования земельных ресурсов (тип экономического механизма с мягкими ограничениями) или ориентация на стабилизацию и сокращение масштабов деятельности данного сектора (жесткий и стимулирующий типы механизмов). Таким образом, механизм природопользования (в узком смысле) дожен стать частью общего механизма, регулирующего функционирование земельного рынка в целом, системы экономической оценки земельной недвижимости, в частности, а также системы муниципального управления в целом, то есть быть ориентированным на конечные результаты.
6. Анализ развития методических рекомендаций по оценке городской земельной недвижимости позволил в систематизированном виде представить их эволюцию, отражающую в той или иной мере воздействие макроэкономических детерминант, среди которых особое место определено методике комплексной экономической оценки земельной недвижимости города на основе инвестиционных контрактов с учетом имеющихся ограничений. Анализ практики ее использования показывает, что применение этой методики позволило сделать важный шаг в установлении цивилизованных отношений на земельном рынке, так как, не изменяя фактически сложившегося уровня стоимости земельных участков при их натуральной оплате, появилась реальная возможность оплаты в денежной форме. Весьма показательным также является то, что одним из результатов применения данной методики стало расторжение большого количества инвестиционных контрактов в пользу приобретения права аренды соответствующих участков с оплатой в денежной форме.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке концептуальных основ формирования инструментария экономической оценки земельной недвижимости города, интегрированной в систему принятия эффективных управленческих решений муниципального уровня. К числу положений, содержащих элементы приращения научного знания, относятся следующие:
1. Предложена типологическая классификация экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования в зависимости от макроэкономических детерминант и специфики конкретного города.
2. Методологически обоснованы размер цены земельной недвижимости и ее многоуровневый морфологический классификатор.
3. Выявлены основные направления активизации инвестиционного климата в результате выпуска муниципальных земельных облигаций.
4. Разработана концептуальная модель оценки земельной недвижимости города на основе методов корреляционно-регрессионного анализа.
5. Усовершенствована методика определения текущей стоимости платежа за землю в натуральной форме, осуществляемого в рамках инвестиционного контракта.
6. Разработан инструментарий комплексной экономической оценки стоимости земельной недвижимости муниципального образования с учетом экологического фактора.
Теоретическая и практическая значимость работы. Углубленное осмысление стратегий, концепций и механизмов совершенствования и структурных преобразований системы управления социально-экономическим развитием города, в числе которых особое позиционирование имеет экономическая оценка земельной недвижимости, анализ существующих подходов к ее осуществлению, выявление типовых проблем эффективной оценки земли, разработка концептуальных положений создания единой платформы совершенствования методов оценки по формированию рыночно-ориентированной цены на земельную недвижимость города на основе комплексного учета всех принципов и факторов, ее определяющих, является инструментом повышения эффективности муниципального менеджмента в целом.
Научные положения, выводы и рекомендации диссертации обладают практической ценностью и могут быть использованы органами управления муниципальных образований при выработке и реализации мер по совершенствованию системы управления социально-экономическим развитием города и внедрению современных технологий экономической оценки земельной недвижимости в городской системе управления.
Материалы исследования и его практические выводы могут быть использованы:
- руководителями и специалистами, занимающимися экономической оценкой земельной недвижимости города;
- руководителями соответствующих подразделений региональных властных структур в процессе регулирования и стимулирования природоохранной деятельности, а также при разработке нормативных актов и рекомендаций, связанных с ценообразованием на земельном рынке города.
Кроме того, материалы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе в ВУЗах при разработке курсов Государственное и муниципальное управление, Экономика городского хозяйства, Стратегический менеджмент, Экономика природопользования, Региональная экономика и др.
Апробация результатов исследования. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение в докладах и выступлениях автора на ряде научно-практических конференций и семинаров, где получили положительную оценку.
По материалам диссертационного исследования опубликовано 11 научных работ общим объемом 3,25 печатных листа, в том числе лично автора - 3 п.л.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 163 наименования, приложений. Илюстративный материал представлен 14 таблицами и 17 рисунками.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шрамко, Александр Павлович
5. Основные выводы по сборам арендной платы и земельного налога
Площадь земель, сданных в аренду, в 10 раз меньше, чем площадь земель, облагаемых налогом.
Денежные поступления от аренды в 3 раза больше.
Интенсивность обложения платежами земель, сданных в аренду, почти в 30 раз больше, чем земель, облагаемых земельным налогом.
Поступления 2005 г. близки к пределу.
Возможный резерв увеличения поступлений Ч уменьшение льгот по налогу, перевод крупных землепользователей на арендные отношения, повышение собираемости арендных платежей с помощью современных кредитно-финансовых инструментов.
Увеличение базовых ставок арендной платы и налога фактически означает изъятие оборотных средств предприятий, уменьшение прибыли и поступлений от налога на прибыль, а значит, и суммарных поступлений от налогов в бюджет города. Тем более, что уже сейчас действуют повышающие коэффициенты, увеличивающие уровень арендных платежей для отдельных категорий землепользователей почти до 10% от стоимости земли.
Макроэкономические результаты: а) высокий уровень капитализации вложений в земельную недвижимость при отсутствии ипотеки; б) преобразование капитала города - собственника земли - из финансовой формы в натуральную; в) насущная необходимость создания системы ипотечного кредитования при создании и воспроизводстве недвижимости, включая разнообразные формы инверсии ипотеки. б. Продажа и выкуп права аренды земельных участков.
При средней по Новороссийску в 2003-2004 гг. рыночной стоимости права аренды земельного участка для коммерческого использования в 1,5 мн. дол. за 1 га для получения суммы, эквивалентной общим поступлениям от регулярных земельных платежей в 1500 мрд. руб. (в ценах 2003 г.), необходимо продать право аренды земельных участков суммарной площадью 160 га, или 0,5% общей площади городских земель общественной и промышленной застройки.
Проведенный выше упрощенный анализ действующей системы земельных платежей позволяет сделать вывод, что возможности чисто фискальной системы регулярных земельных платежей близки к насыщению, а развитие земельных рыночных отношений открывает для города гораздо более привлекательные перспективы. В частности, повышение эффективности использования городских земель всего на 1% и продажа выявленных излишков на земельных конкурсах могут дать городу в 2 раза больше поступлений, чем от земельного налога и арендной платы.
Аналогичный вывод можно сделать и по интенсификации выкупа права аренды земельных участков для использования в коммерческих целях и совершения рыночных операций с землей уже существующими землепользователями.
Вместе с тем продажа и выкуп права аренды земельных участков в денежной форме могут приводить к уменьшению оборотных средств и инвестиционного потенциала предприятий и в итоге к уменьшению прибыли и поступлений от всех видов налогов в бюджет города.
Важно подчеркнуть, что использование существующих форм финансирования создания и воспроизводства системы улучшений городских земель фактически означает преобразование денежных средств городского бюджета и внебюджетных фондов, имеющих абсолютную ликвидность, в практически неликвидную земельную недвижимость, а не в реальный капитал. А фискальная система земельных платежей, не обеспечивающая эффективное взаимодействие макроэкономических интересов города в целом и экономики отдельных предприятий-землепользователей, дает возможность городу вернуть не более 10% его затрат.
Кроме того, существует серьезная несбалансированность экономико-правовой системы городского землепользования. Причем, если бы не была создана ныне действующая, пусть и далеко не совершенная система арендных отношений и земельного рынка, то несбалансированность по поступлениям только от земельного налога возросла бы еще в несколько раз. Компенсация расходов на воспроизводство земельной недвижимости и средств городского бюджета за счет общих налоговых поступлений от успешно работающих предприятий промышленности и малого бизнеса, занимающих относительно небольшую часть городских земель, лишь скрывает этот дисбаланс и тормозит процесс повышения эффективности землепользования.
Подобное упрощенное рассмотрение баланса затрат и поступлений от земельной недвижимости можно провести в более формализованном виде, чтобы проанализировать основные тенденции и сформулировать альтернативные подходы к формированию экономики городского землепользования, центральным звеном которой является экономическая оценка городской земельной недвижимости.
Обозначим через С текущую стоимость городской земельной недвижимости, а через К- коэффициент, характеризующий ее естественный износ, амортизацию в пересчете на один год.
Тогда ежегодное уменьшение стоимости земли из-за ее морального и физического износа будет равно (К х С), в соответствии с чем в течение года стоимость земли с величины С упадет до величины С х(1-К).
Однако в отличие от микроэкономической ситуации, когда можно рассчитать практически любой проект создания и использования недвижимости, ориентируясь на поную амортизацию актива (здания, сооружения), город в целом не может допустить ухудшение потребительских свойств своей земельной недвижимости и дожен ежегодно поностью компенсировать подобные потери. Если компенсация производится за счет земельных платежей, то их суммарная величина дожна быть равна (К х С). Но данная компенсация означает проведение соответствующих строительно-монтажных работ на данную сумму. Иначе говоря, ежегодный объем работ по воспроизводству системы улучшений городских земель дожен поностью компенсировать величину их естественного износа.
Если собираются только регулярные земельные платежи (земельный налог и арендная плата), ставки которых пропорциональны стоимости земельной недвижимости, то ежегодные поступления будут равны:
П = Ка*Да*С + Кн*Дн*С, (3.1) где Ка Ч средняя ставка величины арендной платы по отношению к стоимости земельной недвижимости;
Да - доля земель, находящихся в аренде;
Кн Ч средняя ставка величины земельного налога, по отношению к стоимости земельной недвижимости;
Дн Ч доля земель, облагаемых налогом.
Соответственно, для обеспечения ежегодного воспроизводства земельной недвижимости дожно выпоняться равенство:
К*С = Ка * Да * С + Кн *ДН * С, или К = Ка *Да + Кн *ДН (3.2)
Используя соотношения, приведенные в 3.2, можно сделать простой вывод о том, что если регулярные платежи собираются со 100% земель, то их средневзвешенная ставка дожна быть равна К (например, Ка = Кн = К).
В реальной же ситуации, когда К = 3%, Ка = 2%, Да = 10%, Кн = 0,5%, Дн = 30%, равенство 3.2 выпоняться не может (3% > > 0,2% + 0,15%), и земельные платежи покрывают всего около 10% расходов на воспроизводство земельной недвижимости. Оставшиеся 90% покрываются за счет других видов налогов, получаемых в основном со стабильно работающих предприятий, занимающих небольшую часть городских земель.
Данное положение означает, что неравномерность нагрузки по прямым регулярным земельным платежам на различные предприятия, расположенные на городских землях, еще больше усиливается (примерно в 10 раз) за счет действующей системы налогообложения. Очевидно, что это становится одной из причин, тормозящих экономический рост за счет развития производства товаров и услуг.
При выравнивании ставок земельного налога до уровня арендной платы (Кн = Ка = 2%) суммарная доля земельных платежей может быть увеличена до 0,8%, т.е. покрывать 25% затрат, что принципиально ситуацию не изменит, поскольку дефицит уменьшится с 90 до 75%.
Очевидно, что основная причина возникновения такого дисбаланса связана не столько с заниженными ставками земельного налога, сколько со структурой баланса застроенных земель: примерно половина из них - это селитебные территории, налогообложение которых льготируется на 97%. Отмена таких льгот может привести к существенному уменьшению реальных доходов населения, а также социальной неустойчивости и поэтому не представляется возможной даже в принципе для сложившихся реальных условий.
Гораздо более реальным является повышение эффективности использования всех видов городской недвижимости. В г.Новороссийске объединенный земельно-имущественный комплекс обеспечил рост поступлений от недвижимости до уровня, превышающего 1 мрд. дол. в год, т.е. более 1% стоимости земельной недвижимости. Это существенно уменьшает отмеченный дисбаланс (уже примерно до 50%) и, соответственно, смягчает налоговую перегрузку эффективно работающих предприятий, создавая более благоприятные условия для роста производства, однако принципиально проблему дисбаланса экономики городского землепользования также не решает.
Создание и развитие земельного рынка обеспечивает допонительные поступления от единовременных земельных платежей за счет продажи и выкупа права догосрочной аренды земельных участков. Это изменяет баланс за счет нового слагаемого:
К*С = Ка*Да*С + Кн*Дн*С+Да*С (3.3) где Да Ч доля городских земель, от которых поступают единовременные платежи от приобретения и выкупа права аренды участков.
Оценка реальной ситуации в Новороссийске позволила сделать вывод о том, что уровень единовременных платежей в 2004-2005 гг. достиг примерно 0,2% общей стоимости городских земель, что улучшило рассмотренный баланс, но незначительно. Повторив расчеты, сделанные выше, нетрудно определить, что доля земель, вовлекаемых в рыночные отношения с единовременными платежами, дожна ежегодно составлять 2-2,5% общей площади застроенных земель, а с учетом того, что приобретаются и выкупаются наиболее ценные, привлекательные в коммерческом отношении земли, стоимость которых в 2-3 раза превышает среднюю цену, величина этой доли может быть снижена до 1%.
Для условий Новороссийска это означает, что ежегодно в первичный рынок дожно вовлекаться более 500 га городских земель стоимостью 150200 мн. дол. Проанализируем, что это означает по продаже и выкупу прав аренды земельных участков.
Продажа прав аренды свободных земельных участков такой площади означает реализацию инвестиционной программы с объемом строительных работ порядка 400 тыс.м2 на сумму 350-400 мн. дол., что в 2-3 раза превышает существующие объемы строительства и представляется практически нереальным в современной ситуации. Хотя это означает ежегодный прирост Л площади зданий всего на 1 м на одного жителя города и объем инвестиций около 1 тыс. дол. в год на одного человека, создание современной системы ипотечного кредитования и мобилизации сбережений населения впоне может решить эту задачу.
Однако ежегодный выкуп прав аренды уже застроенных земельных участков такой площади на сумму 150-200 мн. дол. не означает необходимости столь резкого повышения уровня инвестиций и представляется значительно более реальным. Безусловно, это также предполагает создание новой системы кредитования, использующей городские земельные активы в качестве самого надежного обеспечения. Некоторые подходы и элементы такой системы на основе введения земельных ценных бумаг уже были описаны ранее, краткое изложение подобных вариантов совершенствования институциональной инфраструктуры эффективного землепользования, включая эффективную систему экономической оценки земельной недвижимости города, будет рассмотрено ниже.
Здесь следует отметить только два основных момента.
1. Обеспечение кредитов предприятиям земельными активами позволит увеличить суммы кредитов и уменьшить процентные ставки по ним, что улучшит финансовое положение предприятий и обеспечит допонительные возможности для компенсации отмеченного выше дисбаланса.
2. По своему характеру кредитные средства, обеспеченные городской земельной недвижимостью, связаны с городским строительным комплексом, продукция которого неизбежно находит спрос потребителей Ч жителей города. Позитивный фактор в этом Ч возможность снижения давления платежеспособного спроса даже при более низком уровне качества продукции, но при этом необходимы специальные меры для постоянного повышения потребительских свойств продукции строительного комплекса и снижения издержек.
Проведение кадастровой оценки городской земельной недвижимости позволило бы в такой ситуации не только более справедливо распределить бремя земельных и общих налоговых платежей по различным категориям землепользователей, повысить эффективность использования городских земель, но и создать определенные предпосыки и необходимые основания для возможной трансформации налоговой системы и введения единого налога на недвижимость.
Очевидно, что назрела необходимость создания в области землепользования современной системы кредитования участков рыночных земельных отношений, в том числе на основе земельных фондовых активов по технологиям, близким к ипотечным. Нужно использовать залоговые отношения, разнообразные финансовые инструменты, включая земельные ценные бумаги, способствующие превращению городской земельной недвижимости в реальный капитал, дающий городу необходимую отдачу.
Необходимость создания системы кредитования для рынка недвижимости, включая и земельный рынок, очевидна для всех его участников. Очевидны и сложности, связанные, прежде всего с макроэкономическими проблемами переходного периода. Пока можно говорить о создании только некоторых элементов системы кредитования.
В плановой экономике недвижимость создавалась за счет лосвоения бюджетных средств, а не за счет системы догосрочного залогового кредитования, затем уже в ходе приватизации был сделан ряд упущений макроэкономического характера: в частности, недвижимость, в том числе и городские земли со всей их системой улучшений, не вошла в состав активов коммерческих банков. Ее стоимость стала практически ничтожной, соответственно, и активы российских банков не сопоставимы с западными. По существу, с началом рыночных реформ активы российских коммерческих банков начали формироваться заново, за счет приватизации части бюджетных средств и различных торговых операций. Большая часть догосрочных внешних заимствований также перетекла на рынок коротких денег, а система догосрочного кредитования реального сектора экономики все еще находится на стадии становления. При этом валютные накопления рядовых граждан, превышающие внешние заимствования, выведены из кредитно-финансовой сферы и в макроэкономическом плане перестали играть роль денежного капитала.
Очевидно, что создание системы длинных денег требует поиска путей вовлечения недвижимости в сферу кредитно-финансовых отношений, создания специализированных банков и иных финансовых институтов. И городские земли, в которых капитализированы и дают реальную отдачу крупные бюджетные средства, могут стать важнейшей составляющей активов специализированных земельных инвестиционных банков.
Одним из возможных видов по-настоящему земельных ценных бумаг могут стать муниципальные земельные облигации с натуральной формой обеспечения и погашения свободными земельными участками, предназначенными для реальных инвесторов, приобретающих эти земельные участки.
Их основные отличительные особенности, механизм работы и источник обоюдной выгоды как для города в целом, так и для землепользователей-инвесторов легко понять из следующего упрощенного примера.
Допустим, администрация города подготовила к продаже несколько десятков свободных земельных участков, суммарная рыночная стоимость которых составляет 100 мн. дол. Планируется реализовать их за 2 года с равномерным поступлением средств (ежеквартально в равных долях Ч по 12,5 мн. дол.). Заметим, что в реальной практике реализовать такой график очень сложно, интенсивность поступлений нарастает к концу года, и среди них, как и в структуре других платежей, значительную долю составляют взаимозачеты. Поэтому даже обеспечение равномерности поступлений в виде реальных денег уже приносит городу реальные выгоды.
Итак, на всю сумму обеспечения в 100 мн. дол. выпускаются земельные облигации сроком на 2 года и размещаются упономоченным банком среди инвесторов, планирующих приобрести данные земельные участки. Условием размещения является возможность получения краткосрочных кредитов в этом же банке под залог облигаций в размере 50% от их номинала. Стоимость данного кредита может быть установлена очень низкой, например, 4% годовых. За инвесторами, купившими облигации, закрепляются права на соответствующие земельные участки с обязательным условием предъявить для погашения облигации в конце срока.
Следовательно, на первом интервале планирования (первый квартал) из общей выручки банк выдаст инвесторам кредитов на 3 месяца на сумму 50 мн. дол. Остаток средств в 50 мн. дол. банк использует в более прибыльных операциях, например под 12% годовых. В конце первого интервала планирования после возврата кредитов общая сумма возрастет до 102 мн. дол., а после выпонения обязательств перед городской администрацией в размере 12,5 мн. дол. остаток средств составит 89,5 мн. дол.
На втором интервале планирования (второй квартал) банк снова выдаст 3-месячные кредиты инвесторам на те же 50 мн. дол., а оставшиеся
39,5 мн. дол. использует в более доходных операциях. Нетрудно подсчитать, что в конце второго интервала общая сумма средств составит 91,2 мн. дол., а после выпонения обязательств в размере тех же 12,5 мн. дол. остаток средств уменьшится до 78,7 мн. дол.
Продожая подобные расчеты (табл. 3.4) легко определить, что сумма кредитов инвесторам начинает снижаться только на шестом периоде планирования, а в конце двухлетнего срока после выпонения всех обязательств и погашения облигаций город может получить допонительно 7,7 мн. дол. Выгоды городской администрации здесь очевидны.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как показали исследования проблемы экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования, научную основу подхода к формированию механизма и инструментария обоснованной в контексте всей совокупности факторов муниципального уровня экономической оценки земельной недвижимости дожен составлять системный подход и системный анализ Ч всестороннее исследование факторов внешнего и внутреннего окружения муниципального образования как сложной социально-экономической системы и всей совокупности связей и отношений, возникающих по поводу земельной недвижимости.
Система муниципального управления имеет классическую структуру и включает объект управления - муниципальное образование (состоящее из множества взаимосвязанных элементов, среди которых особое позиционирование имеют объекты земельной недвижимости) и субъект управления (органы управления муниципальным образованием, которые призваны в пределах своей компетенции решать проблемы муниципального образования, являясь управляющими элементами его социально-экономической системы), объединенные между собой совокупностью взаимодействий, проявляющихся в виде векторов прямой и обратной связи, определяемых вектором текущих и стратегических целей функционирования и социально-экономического развития муниципального образования.
Практически все известные методы оценки земли создавались и развивались для оценки индивидуальных объектов недвижимости Ч зданий, сооружений, застроенных или незастроенных земельных участков. При этом экономический анализ проводится фактически в рамках микроэкономических подходов к экономике конкретного предприятия или иного собственника, функционирующей в рамках устоявшейся макроэкономической и правовой системы. Очевидно, что прямой перенос таких подходов к оценке отдельных объектов недвижимости на систему оценки городской земельной недвижимости в целом, создание и воспроизводство которой происходит в условиях неравновесной макроэкономики переходного периода от планово-распределительной системы хозяйствования к рыночной, может дать неадекватные результаты. Обобщая анализ всех представленных в работе принципов экономической оценки земельной недвижимости муниципального образования, следует особо отметить, что при определении адекватного им методического инструментария формирования научно-обоснованной цены на землю приоритетное значение имеет индикация и учет всей совокупности факторов, ее детерминирующих.
В процессе исследования был выявлен широкий спектр методических подходов, что сделало необходимым их общую инвентаризацию и систематизацию с предложенных в данном исследовании теоретико-методологических позиций, позволяющих конкретизировать и дифференцировать методы в зависимости от ролевых функций каждого из них с учетом их сравнительных преимуществ и недостатков, чтобы каждый действенный методический подход мог бы занять свое достойное место в системе оценки, обеспечивая ее требуемые результаты.
Комплексный анализ существующих подходов и методических приемов экономической оценки земельной недвижимости города, проведенный в работе с описанных выше методологических позиций, позволил получить целый ряд выводов относительно их сравнительных преимуществ и недостатков, о широком спектре возможностей применения для самых разных задач и целей оценки, для различных ситуаций, касающихся настоящего или будущего использования земельных ресурсов города; отмечено, что в их числе существенное значение имеют факторы, формируемые окружающей природной средой местоположения муниципального образования и конкретного земельного участка, в отношении которого осуществляется процедура оценки, в том числе экологические факторы.
Несмотря на то, что базой административных и экономических форм эколого-экономического стимулирования рационального использования земельной недвижимости на региональном (муниципальном) уровне являются нормы и нормативы, на основе которых разрабатываются экологические ограничения на хозяйственную деятельность, что детерминирует необходимость выработки лимитов предельно допустимого использования земельных ресурсов в регионах с установлением материальной и моральной ответственности загрязнителей за превышение этих нормативов, оказались возможными направления их совершенствования. Реализация полученных в ходе исследования подходов и моделей экономической оценки земельной недвижимости в территориальных границах муниципального образования в достаточной степени нашла свое отражение в соответствующих методических рекомендациях, использовавшихся ранее или применяющихся в настоящее время в практике оценочной деятельности на рынке земельной недвижимости города.
В целом в результате обобщения отечественного опыта решения экологических проблем методами регулирования землепользования можно прийти к следующим выводам:
1. В нашей стране в настоящее время существует определенная нормативно-правовая база для целей правового регулирования земель, имеющих важное экологическое, рекреационное и оздоровительное значение. Однако в действующих документах приоритет, как и раньше, отдается внеэкономическим методам воздействия на землепользователей без учета появления различных видов собственности на земельные и иные природные ресурсы. Механизм влияния на землепользователей и хозяйствующих субъектов в целях создания оптимальной земельной структуры и соблюдения экологических требований не разработан.
2. Экологически ориентированное регулирование земельных отношений осуществляется в основном в рамках природоохранного, градостроительного, лесного, водного и санитарного законодательства. Ведущими методами формирования структуры землепользования являются принципы архитектурно-планировочной организации территории, закрепленные в законодательном порядке.
3. Приемы и методы районной планировки по своему содержанию аналогичны методу зонирования территории, широко применявшемуся на Западе в
70-80-х гг. XX в. Однако они ориентированы на директивный характер испонения и практически не учитывают требований, связанных с необходимостью развития экономических методов воздействия на существующих и потенциальных землепользователей. Основная причина такого положения Ч отсутствие рынка земли и как следствие - отсутствие объективных экономических критериев оценки предлагаемых схем пространственной организации территории.
4. В условиях хаотичного и практически бесконтрольного формирования рынка земли, при отсутствии критериев разграничения собственности на природные ресурсы и противоречивости земельного законодательства возникает опасность потери ценных экологических территорий вследствие ослабления контроля за соблюдением природоохранных требований, главным образом ввиду утраты органами архитектуры и санитарного контроля своих приоритетных позиций при отводе земельных участков.
5. К сожалению, как отмечается рядом авторов (Бобылев, Комов), современные традиционные подходы к экономическому развитию в России ориентируются на получение быстрых результатов, связанных с большим количеством используемых ресурсов и узостью представлений о земельных ресурсах, рассматриваемых только в качестве элемента общественного производства. В структурах испонительной и законодательной власти России нет поного и четкого осознания необходимости экологизации земельного права в русле проводимой в стране земельной реформы.
6. Необходим поиск новых методов формирования оптимальной в экологическом отношении структуры землепользования, позволяющих сочетать наработанные ранее архитектурно-планировочные приемы с новыми экономическими критериями и способами воздействия на землепользователей в условиях формирования множественности форм собственности (государственная, муниципальная, долевая, частная и иные) на землю и природные ресурсы.
7. После принятия решения о направлении развития территории основными экономическими критериями могут стать рыночная стоимость земли и экономическая оценка воздействия на окружающую среду проектов хозяйственной деятельности. Так же, как и оценка эффективности предлагаемых проектов развития территории, экономическая оценка воздействия на окружающую среду проектов хозяйственной деятельности производится на основании соотношения возможных доходов с учетом положительных эффектов от неоцениваемых экологических благ и издержек. К издержкам относят ущерб, полученный в результате потери природных благ и природных объектов, включая и социальные аспекты (снижение стоимости недвижимости, увеличение затрат на лечение и т.д.). Если данное соотношение является положительной величиной, то рассматриваемый проект или вариант развития территории может считаться оправданным.
Решение проблем регулирования землепользования обусловливает необходимость разработки методов учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объектов недвижимости.
При оценке рыночной стоимости недвижимости экологический фактор учитывается при анализе наиболее эффективного использования, установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, а также возможностей в использовании недвижимого имущества, при установлении собственно рыночной стоимости недвижимости, при организации консультаций по принятию решений относительно недвижимости и выработке рекомендаций, связанных с различными аспектами использования недвижимого имущества и осуществления инвестиций, а также при проведении макро- и микроэкономического анализа, планирования развития территорий и функционирования системы налогообложения.
В зависимости от целей учета экологических факторов при определении стоимости недвижимости следует выбирать конкретные технологии и процедуры расчета, учитывая следующие важные моменты: во-первых, зарубежный опыт показывает, что существование разнообразных форм собственности на землю (собственность штатов, федеральные, муниципальные и частные земли) обусловливает развитие гибкого правового регулирования землепользования, связанного в основном с ограничением прав собственника землевладения; во-вторых, все более возрастающее понимание необходимости комплексного решения вопросов охраны ценных природных комплексов определяет развитие планового подхода, выражающегося в разработке единых программ землевладения и охраны природы отдельных территорий; в-третьих, совмещение двух тенденций приводит к тому, что важнейшие вопросы регулирования землепользования решаются на экономической основе. Для стимулирования осуществления конкретных планов и программ землепользования применяется гибкая система экономического принуждения в виде установления налоговых льгот, целевых кредитов, штрафов, компенсаций, выкупа земель и других видов воздействия на землевладельцев; в-четвертых, в основе всех методов экономического воздействия на частных собственников лежит оценка стоимости недвижимости и всех видов экологически значимых земель
Исследование существующих математических моделей и агоритмов массовой и индивидуальной оценки стоимости городских земельных участков, способов выделения её основных компонент и источников возникновения и характера накопления погрешностей позволило сделать вывод о том, что использование некоторых методик может привести к возникновению недопустимо больших погрешностей. В этой связи проведены аналитические и численные исследования зависимостей погрешностей получаемых результатов оценки от погрешностей исходных данных из земельного и градостроительного кадастров и иных источников, а также предложен агоритм формирования групп исходных данных, обеспечивающий наименьшее влияние их погрешностей на точность получаемых оценок различных видов стоимости городских земельных участков.
В диссертации также на примере оценки экологической составляющей рыночной стоимости различных участков г. Новороссийска проилюстрировано влияние адекватности оценки стоимости городских земельных участков на принятие управленческих решений в области градостроительства на базе земельно-кадастровой информации, в контексте социально-экономического развития города.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Шрамко, Александр Павлович, Новороссийск
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года.
2. Федеральный Закон Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации №154-ФЗ от 28.08.95г.
3. Федеральный Закон Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации № 131-Ф3 от 6 октября 2003 г. С изменениями от 12 августа 2004 г. №99-ФЗ. 2005.
4. Указ президента РФ Об утверждении Основных направлениях государственной политики в области развития местного самоуправления в Российской Федерации от 15.10.1999. № 1370 // Собрание законодательства РФ. 1999. - №42.
5. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
6. Гражданский кодекс РФ. Принят Гос. Думой 22.12.1995 г. Ч. II.
7. Гражданский кодекс РФ. М.: Норма, 2006.
8. Градостроительный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 1998. - №19.
9. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002г. № 568-р.
10. Абдурахимов Ю.В. Муниципальная экономика: тенденции и перспективы развития / Ю.В. Абдурахимов. Екатеринбург, 2000.
11. Александрова А. Неравномерность развития муниципальных образований / А. Александрова, Е. Гришина // Вопросы экономики. 2005. - 18 августа.
12. Алехина O.A. Финансовая система как фактор усиления интеграции значимости феномена связности в крупном городе / O.A. Алехина // Проблемы преобразования и регулирования социально-экономических систем. СПб, 1996.
13. Амелехин JI. Как править городом? Структура управления городом Новосибирском / Л. Амелехин // Муниципалитет. 1998. Ч №1.
14. Анимина Е.Г. Стратегия развития крупнейшего города: взгляд в будущее (научно-методический подход) / Е.Г. Анимина, B.C. Бочко. Екатеринбург, 2003.
15. Анимина Е.Г. Основные аспекты экономики города как самостоятельное научное направление / Е.Г. Анимина // Известия УрГЭУ. 1999. - №1.
16. Анимина Е.Г. Основы местного самоуправления / Е.Г. Анимина, А.Т. Тертышный. -М.: ИНФРА, 2000.
17. Анфилатов B.C. Системный анализ в управлении / B.C. Анфилатов. М.: Финансы и статистика, 2003.
18. Архипова Н.И. Исследование систем управления / Н.И. Архипова. М.: ПРИОР, 2002.
19. Бабун Р.В. Организация местного самоуправления / Р.В. Бабун. Ч СПб: Питер, 2005.
20. Бабун Р.В. Управление муниципальной экономикой / Р.В. Бабун, 3.3. Мулагалеева. -, 2001. Новокузнецк.: НФИ КемГУ, 1999. Сер. Библиотека местного самоуправления. - Вып. 35.
21. Бабурин В.Л. Географические основы управления / В.Л.Бабурин, Ю.Л. Мазурин; МГУ им. М.В. Ломоносова. М.: Дело, 2000.
22. Барский А. Финансовая база местного самоуправления / А. Барский, А. Данков, Н. Микулин // Вопросы экономики. 1999. - №3.
23. Бежаев О.Г. Межбюджетные отношения: теория и практика реформирования / О.Г. Бежаев. М.: Экзамен, 2001.
24. Бекин C.B. Политические риски: смена власти и аналитическая служба губернатора / C.B. Бекин. М.: НТИ, 2000. - Сер. 2, 9.
25. Белоус А.П. Перестройка управления социально-экономическими процессами в крупном городе в условиях перехода к рыночным отношениям /А.П. Белоус.-М., 1991.
26. Беспамятных H.H. Противодействие кризисным явлениям через инициацию экономической активности муниципальных образований / H.H. Беспамятных, Г.К. Леонтьев, E.H.Логунцев. Ч Екатеринбург: УрОРАН, 1999.
27. Бильчук B.C. Становление рыночных структур в больших городах России / B.C. Бильчук. СПб.: Изд-во СПбУЭиФ, 1991.
28. Бобылев С.Н. Экология и экономика: Региональная экологическая политика / С.Н. Бобылев, O.E. Медведева. М.: ЦЭПР, 2003.
29. Бодырев В. К проблемам определения градостроительной ценности городских территорий / В. Бодырев. М., 1994.
30. Борисов А. Города и реформы / А. Борисов, А. Васютичев. Обнинск, 2002.
31. Борисов А. Города: системный анализ / А. Борисов, П. Ореховский // Муниципальная экономика. 2002. - №3 (11).
32. Борисов В.А. Демография / В.А. Борисов. М.: ИД лNota Bene, 1999.
33. Борисов Е.Ф. Экономика: Справочник / Е.Ф. Борисов, A.A. Петров, Ф.Ф. Степанов. М., 1997.
34. Боровская М.А. Механизмы экономизации процесса управления муниципальной собственностью / М.А. Боровская. Ростов н/Д: СНКЦ ВШ, 2002.
35. Бочкарева Т.Б. Стратегия развития муниципального образования: технологические основы программирования / Т.Б. Бочкарева- М.: Московский общественный научный фонд, 2003. Ч Вып. 44.
36. Броварский Е.В. Интернет с netscape: новое поколение лучших программ для Интернета / Е.В. Броварский. Ч М., 2000.
37. Будем город городить // Российская газета. 2005. - 1 декабря. Киреев В.В.
38. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы / В.В.Бузырев, В.С.Ченашин. Ч М.: ИНФРА-М, 2001.
39. Василенко И.А. Административно-государственное управление в странах Запада: США, Великобритания, Франция, Германия / И.А. Василенко. -М.: Логос, 1998.
40. Васильев М. Местное самоуправление в России: Ограничения и опасности / М. Васильев // Городское самоуправление. 1998. - № 6.
41. Велихов JI.A. Основы городского хозяйства / Л.А. Велихов. М.: Наука, 1996.
42. Вендина О.И. Москва 90-х: в поисках логики городского развития / О.И. Вендина // География. 1997. - №39.
43. Ветров Г.Ю. Комплексное муниципальное планирование социально-экономического развития: современные тенденции и проблемы / Г.Ю. Ветров // Городской альманах. М.: Фонд ИЭГ, 2005. - Вып. 1.
44. Ветров Г.Ю. Кодекс лучшей практики в сфере муниципального управления ресурс, инструмент и форум муниципальных специалистов / Г.Ю.Ветров, P.A. Попов // Городской альманах. - М.: Фонд ИЭГ, 2005. - Вып. 1.
45. Визгалов Д. Мониторинг и оценка в условиях программно-целевого управления региональным развитием / Д. Визгалов, Б. Мозголин, И. Никулина, И. Хоменко. Томск: Дельтаплан, 2004.
46. Визгалов Д.В. Методы оценки муниципальных программ / Д.В. Визгалов. -М.: Фонд ИЭГ, 2005.
47. Власова Н.Ю. Стратегический подход в городском планировании: российские перспективы / Н.Ю. Власова // Региональная политика и местное самоуправление. Материалы IX российско-американского научно-практического семинара. Ч Екатеринбург, 1997.
48. Власова Н.Ю. Структурная трансформация экономики крупнейших российских городов: Дис. . д-ра экон. наук / Н.Ю.Власова. Екатеринбург, 2000.
49. Воронин А.Г. Муниципальное хозяйствование и управление / А.Г. Воронин. -М.: Финансы и статистика, 2004.
50. Воронин А.Г. Основы управления муниципальным хозяйством / А.Г. Воронин, В.К. Ланин, А.Н. Широков. М.: Дело, 1998.
51. Гапоненко А.Л. Стратегия социально-экономического развития: страна, регион, город / А.Л. Гапоненко. -М.: Изд-во РАГС, 2001.
52. Голованов В.И. Устойчивое развитие крупного города на этапе перехода к рыночной экономике / В.И. Голованов. М.: Наука, 1999.
53. Горбунов A.A. Управление развитием городских социально-экономических систем / A.A. Горбунов, B.C. Кулибанов, P.A. Сетдиков. СПб: ИСЭП РАН, 1996.
54. Города России / Под ред. Г.М. Лаппо. М.: БРЭ, 2003.
55. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов / А.Г. Гранберг. М.: ГУ ВШЭ, 2000.
56. Грибовский C.B. Оценка стоимости недвижимости / C.B. Грибовский, Е.И.Иванова, Д.С.Львов, О.Е.Медведева. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью / В.В. Григорьев, И.А. Острина, A.B. Руднев. -М.: Дело, 2001.
57. Грицай О. Постиндустриальные сдвиги в Москве: концепция глобального города и структурная перестройка экономики / О. Грицай // Изв. РАН. 1996. - № 5. - Сер. географ.
58. Гутнов А.Э. Город как объект системного исследования / А.Э. Гутнов // Системные исследования: Ежегодник. М., 1977.
59. Давыдова Н. Устойчивое развитие города. Вопросы разработки стратегии / Н. Давыдова, Е. Тимофеева // Материалы 4-й муниципальной сессии. Ч Обнинск, 2000.
60. Данилов Н.И. Развитие крупных промышленных центров: теория, методология, практика / Н.И. Данилов. Екатеринбург: УрО РАН, 1999.
61. Шаронов А. Формирование системы государственных минимальных социальных стандартов / А. Шаронов, И. Ильин // Экономист. 1999. - №2.
62. Шкатула В.И. Настольная книга государственного управления /
63. B.И. Шкатула. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000.
64. Экология и экономика: Региональная экологическая политика /
65. C.Н. Бобылев, O.E. Медведева. М.: ЦЭПР, 2003.
66. Экономика крупных городов: проблемы структурной перестройки /
67. A.Е. Когут, О.П. Литовка, В.Е. Рохчин, A.A. Румянцев; Под ред. А.Е. Ко-гута. СПб: ИСЭП, 1999.
68. Экономика муниципальных образований / Под общ. ред. В.Г. Игнатова. Ч М.: ИКЦ Март, 2005.
69. Экономические методы регулирования крупных городов. Л.: Наука, 1990. Эффективное управление и регулирование воспроизводства городской недвижимости. - Екатеринбург, 1999.
70. Эффективные технологии в системе государственного и муниципального управления. Ростов н/Д: Изд-во СКАГС, 1999.
71. Яковлев В.А. Концепция, методы и модели повышения эффективности управления мегаполисом (агломерацией) в современных условиях /1. B.А. Яковлев. М., 1999.
72. Яковлев О.П. Комплексное территориальное развитие и постановка стратегического управления в администрации муниципального образования / О.П. Яковлев, Е.А. Картаева, Н.В. Родина. М.: РНЦГМУ, 2002.
73. Яновский В.В. Город как система и объект управления: Введение в проблемы управления городского хозяйства. 2-е изд. / В.В. Яновский. -СПб: Северо-Западная академия госслужбы, 1999.
74. Ясин Е. Структурный маневр и экономический рост / Е. Ясин // Вопросы экономики. 2003. - № 8.
75. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. СПб: Наука, 1998. Лившиц В.В Жихаревич Б.С. Основы стратегического планирования экономического развития города / Б.С. Жихаревич // Евроград. - 1996. - №7.
76. Занадворов B.C. Экономика города / B.C. Занадворов, А.Н. Занадворова. -М.: ИЧП Изд-во Магистр, 1998.
77. Зеркин Д.П. Основы теории государственного управления / Д.П. Зеркин, В.Г. Игнатов. Ростов н/Д: Март, 2000.
78. Зубков Г.Н. Применение моделей и методов структурного анализа систем в градостроительстве / Г.Н. Зубков. М.: Стройиздат, 1984.
79. Ибрагимов Л.Г. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах: территория, анализ, практика / Л.Г. Ибрагимов. Ч Казань, 1998.
80. Игнатов В.Г. Местное самоуправление / В.Г. Игнатов, В.В. Рудой. Ростов н/Д, 2003.
81. Игнатов В.Г. Взаимодействие органов государственной власти и местного самоуправления: проблемы и перспективы (на примере Ставропольского края) / В.Г. Игнатов. Ростов н/Д: СКАГС, 1999.
82. Игнатов В.Г. Зарубежный опыт местного самоуправления и российская практика / В.Г. Игнатов, В.И. Бутов. Ростов н/Д: Март, 1999.
83. Игнатюк H.A. Компетенция органов испонительной власти субъекта Российской федерации / H.A. Игнатюк. Ч М.: Новокузнецкий полиграф-комбинат, 1999.
84. Как править городом? Структура управления городом Новосибирском // Муниципалитет. 1998. - №1 Иванов В.А.Калянов Г.Н. CASE-технологии: консатинг в автоматизации бизнес-процессов / Г.Н. Калянов. - М.: Горячая линия-телеком, 2000.
85. Ким О.В. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда / О.В. Ким, Е.Ф. Петрова, М.В. Пинегина, С.Б. Сиваев, Д.Ю. Хом-ченко, М.Д. Шапиро. -М.: Фонд Институт экономики города, 1996.
86. Кирюшин В. Государственное и местное регулирование территориального развития / В. Кирюшин // Экономист. 1998. - №8.
87. Кобилев А.Г. Город в трансформирующемся обществе: управление социально-экономической жизнедеятельностью / А.Г. Кобилев. Вогоград, 1999.
88. Кобилев А.Г. Муниципальная собственность. Формирование, функции, управление / А.Г. Кобилев. Ч Ростов н/Д, 1996.
89. Кочетков Ю. Компьютерная массовая оценка в России: первые результаты / Ю. Кочетков, Н. Калинина. М.: Научный парк. - 1998. Ч № 1.
90. Красноглазов Б.П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа / Б.П. Красноглазов. М., 1994.
91. Кугилин В.И. Государственное регулирование рыночной экономики / В.И. Кугилин. М.: Изд-во РАГС, 2003.
92. Кудрявцев Ю.Н. Ресурсный потенциал, маркетинг, управление Ч составляющие стратегии устойчивого развития муниципальных образований / Ю.Н. Кудрявцев, A.B. Харченко // Ресурсы регионов России. 2000. Ч №1.
93. Кузьмина В.А. Местное самоуправление: понятие и содержание / В.А. Кузьмина, Н.В. Никитенко //Регионология. 1998. -№1.
94. Кулагин А. Местное самоуправление в условиях перехода к рыночной системе хозяйствования / А. Кулагин // Проблемы теории и практики управления. 1994. - №3.
95. Лаппо Г.М. География городов / Г.М. Лаппо. М.: ВЛАДОС, 1997.
96. Лексин В. Общероссийские реформы и территориальное развитие. Городская Россия проблемное воплощение реформ / В. Лексин, А. Швецов // Российский экономический журнал. - 2002. - №2.
97. Лексин В.Н. Новые проблемы российских городов. Муниципализация социальных объектов: правовые и финансовые решения / В.Н. Лексин, А.Н. Швецов. -М.: УРСС, 1999.
98. Лола А. Принципы управления крупнейшим городом / А. Лола // Проблемы, теории и практики управления. Ч 1997. Ч №2.
99. Львов Д. Региональная политика как фактор экономического роста / Д. Львов // Проблемы теории и практики управления. Международный журнал.-2000.-№1.
100. Львов Н.В. Местные финансы и формирование бюджетов муниципальных образований / Н.В. Львов, С.А. Трунов // Финансы. 1997. -№11.
101. Макконнел Р. Городская экономика: проблемы городов / Р. Макконнел, С.Л. Брю // Экономикс. М.: Республика, 1992. - Т.2.
102. Малинова И.П. Регулирование финансовой деятельности муниципальных предприятий, оказывающих ЖКУ / И.П. Малинова // ЖКХ. -2000.-№9.
103. Манпапов Р.Г. Современный механизм муниципального управления / Р.Г. Манпапов, В.М. Рябов. Самара: Дом печати, 1998.
104. Мезоэкономика переходного периода: рынки, отрасли, предприятия / Под ред. Г.Б. Клейнера. М.: Наука, 2001.
105. Местное самоуправление в городах России / А.Е. Когут, О.П. Литовка, В.Е. Рохчин, А.А. Румянцев; Под ред. А.Е. Когута. СПб: ИСЭП РАН, 1995.
106. Михайлов Е.Д. Экономика крупного города в условиях рынка / Е.Д. Михайлов // США экономика, политика, идеология. Ч 1996. - №2.
107. Налесная Я.А. Совершенствование системы экономического управления развитием муниципального образования: Автореф. дис. . канд. экон. наук / Я.А. Налесная. Таганрог, 2005.
108. Нельсон Р. Эволюционная теория экономических изменений / Р. Нельсон, С. Уинтер. -М.: Финстатинформ, 2000.
109. Нестеренко О.Н. Маркетинговый подход к оценке и реализации социально-экономического потенциала территории / О.Н. Нестеренко. Ч Екатеринбург: УроРАН, 1996.
110. Неусыхин А.И. Социологическое исследование Макса Вебера о городе / А.И. Неусыхин // В кн.: Вебер М. Город. Избранное. Образ общества. Ч М.: Юрист, 1994.
111. Никитенко Н.В. Местное самоуправление в Псковской области: механизм реализации / Н.В. Никитенко, В.А. Кузьмина // Регионология. -1999.-№1.
112. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Дж.К. Эккерта; Пер. с англ. -М.: Стар Интер, 1997.
113. Орешин В.П. Государственное регулирование национальной экономики (в вопросах и ответах) / В.П. Орешин. М.: Инфра-М, 2000.
114. Особенности регионального и муниципального управления // Конференция в РГТУ. Проблемы теории и практики управления. 1999. - №5.
115. Оценка стоимости недвижимости / C.B. Грибовский, Е.И. Иванова, Д.С. Львов, O.E. Медведева. -М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003
116. Павлов К.В. Системный анализ экономики региона / К.В. Павлов, М.И. Шишкин. Ижевск, 1999. - Ч. 1.
117. Пансков В. Муниципальные бюджеты в системе межбюджетных отношений / В. Пансков // Российский экономический журнал. 1998. -№11-12.
118. Пахомова О.М. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города) / О.М. Пахомова, В.П. Федоров // Вопросы оценки. -1997.- №4.
119. Перфильев C.B. Анализ территориального неравенства и бюджетное регулирование территорий / C.B. Перфильев, В.И. Перекин. М.: ЗАО Изд-во Экономика, 2000.
120. Планирование экономического развития на уровне города. Ч М.: Фонд Ин-т экономики города, 1998.
121. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб, 1997.
122. Ш.Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель / В.А. Прорвич.-М.: Дело, 1998.
123. Пушкарев В.М. Диагностика и прогнозирование социально-экономического развития многофункционально города / В.М. Пушкарев, Е.Е.Горяченко, П.С.Ростовцев, В.С.Костин // Регион: экономика и социология. 1998. - №2.
124. Регионы России. Социально-экономические показатели 2002 г.: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2002.
125. Регулирование земельных отношений крупного города / B.C. Бочко, В.П. Букин, В.А. Колясников, В.Ф. Фалалеева. Екатеринбург, 1998.
126. Ресин В. Системное регулирование функционально пространственного развития города / В. Ресин // Российский экономический журнал. Ч 1995. Ч №4.
127. Ресин В.М. Развитие больших городов в условиях переходной экономики системный подход / В.М. Ресин, Ю.С. Попков. - М.: Эдиториал УРСС, 2000.
128. Рой О.М. Город как предмет экономической и социально-экономической оценки / О.М. Рой, С.Н. Чуканов. Омск: ОМГТУ, 1997.
129. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода / А.П. Ромм // RWAY. 1998. - №39.
130. Рохчин В.Е. Стратегический выбор города: научный подход / В.Е. Рох-чин, С.Ф. Жикин. СПб: ИСЭПРАН, 1998.
131. Рудов А.И. Экономический механизм городского землепользования / А.И. Рудов. Ростов н/Д: Изд-во СКНЦВШ, 1999.121.|ф.Румбов Корпоративное управление муниципальными образованиями / Ф. Румнов, М. Магомедов, И. Синько // Консультант директора. 1997. -№20.
132. Русинов Ф. Муниципальное управление и корпоративный менеджмент / Ф. Русинов, И. Синько // Консультант директора. 1998. - №3.
133. Рябцев А.Н. Имущественный комплекс крупнейшего города: проблемы формирования и развития / А.Н. Рябцев. Ч Екатеринбург, 1999.
134. Саати Т.Л. Принятие решений: метод анализа иерархий / Т.Д. Саати. -М.: Радио и связь, 1993.
135. Сборник документов органов местного самоуправления города Чебоксары, устанавливающих порядок управления муниципальной собственностью. -Чебоксары, 1999.
136. Словарь иностранных слов в русском языке. Ч М.: Изд-во ЮНВЕС, 1995.
137. Смирнова Е. Совершенствование структуры органов муниципальной власти, ориентированных на маркетинг города / Е. Смирнова // Евроград. -1998.-№10.
138. Соколов Л.И. Центр города функции, структура, образ / Л.И. Соколов. -М.: Стройиздат, 1992.
139. Социально-ориентированное местное управление. Опыт городов Германии для России. СПб: Наука, 1999. Грибовский К.С.
140. Социально-экономическое положение городов и районов республики Башкортостан: Стат. Сб. / Гос. Комитет Республики Башкортостан по статистике. Уфа, 1998.
141. Социально-экономическое развитие малых городов России / Под ред. Г.Ю. Ветрова. М.: Фонд Институт экономики города, 2002.
142. Статистический бюлетень / Госстрой РФ. М., 2003.
143. Стратегический выбор города: Научное обоснование и механизм реализации / Под ред. В.Е. Рохчина, С.Ф. Жикина. СПб, 1999.
144. Тамбиев А.Х. Перспективы развития местного самоуправления в России / А.Х. Тамбиев. М., 2004.
145. Татаркин А.И. Социально-экономические проблемы формирования рыночных отношений в крупном промышленном городе / А.И. Татаркин, O.A. Романова, Н.И. Данилов. Екатеринбург: Наука, 1997.
146. Тутунджян А.К. Реструктуризация предприятий в условиях перехода к рыночной экономике: проблемы, теории и практика / А.К. Тутунджян. Ч М.: ЗАО Изд-во Экономика, 2000.
147. Федоткин В.Н. Экономические основы управления территорией (финансово-бюджетный аспект) / В.Н. Федоткин. Рязань: Узоречье, 1999.
148. Филиппов Ю.В. Основы развития местного хозяйства / Ю.В. Филиппов, Т.Т. Авдеева. М.: Дело, 2000.
149. Финагин В.В. Экономика города: теория, практика, перспектива / В.В. Финагин. Киев, 1983.
150. Цвегун И.В. Качество жилья: проблемы и пути решения / И.В. Цвегун. Ч Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1990.
151. Черноградский В.Н. Реструктуризация экономики крупного региона / В.Н. Черноградский. -М.: РЭА, 1999.
152. Чернышев М.А. Муниципальная экономика: логистическая концепция / М.А. Чернышев. Ростов н/Д: РГСУ, 1998.
153. Чуркин В.Г. Функциональное строение социально-экономической системы города / В.Г. Чуркин // Реформирование экономики города: опыт,
154. Ясин Е. Нерыночный сектор в экономике России / Е.Ясин, А. Пономаренко, А. Косыгина // Вопросы экономики. 2002. - № 6.
155. Ясюнас В.А. Основы местного самоуправления / В.А. Ясюнас. М.: Изд-во Ось-89, 1998.
156. Васильев А.А. Свойства муниципального образования как социально-экономической системы / А. А. Васильев, -Ссыка на домен более не работаетmu/statrab/.
157. Город в системе административно-территориального деления России. Канадское агентство международного развития, http:/www/acdi-cida.ru/ cidainform/ сИоткуапа1043 .ЫтУ
Похожие диссертации
- Формирование экономического механизма управления муниципальными образованиями в условиях кризиса
- Исследование альтернативных методов экономической оценки сельскохозяйственных угодий
- Система показателей эффективности управления социально-экономическим развитием муниципального образования
- Формирование финансового потенциала муниципального образования
- Разработка имитационных моделей и программных средств для анализа кредитных и валютных рисков многофилиального банка