Развитие финансовой системы рынка земельных ресурсов

Домбровский, Евгений Андреевич

Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Развитие финансовой системы рынка земельных ресурсов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Домбровский, Евгений Андреевич
Место защиты	Москва
Год	2010
Шифр ВАК РФ	08.00.10

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие финансовой системы рынка земельных ресурсов"

На правах рукописи

И04683852

Домбровский Евгений Андреевич

РАЗВИТИЕ ФИНАНСОВОЙ СИСТЕМЫ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА МОСКВЫ)

Специальность 08.00.10Ч Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук / /

1 7 ИЮН 2010

Москва-2010

004603852

Работа выпонена на кафедре Управления недвижимостью и проблем землепользования Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования (ГОУ ВПО) Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации

Научный руководитель:

Доктор экономических наук, профессор Иванкина Елена Владимировна

Официальные оппоненты:

Доктор экономических наук, профессор Котляров Максим Александрович

Кандидат экономических наук, доцент Бурмакина Наталья Ивановна

Ведущая организация:

ФГОУ ВГНА Министерства финансов Российской Федерации

Защита состоится л 4 июня 2010 г. в_часов в зале заседаний ученого совета

на заседании диссертационного совета Д.504.001.01 по защите докторских и кандидатских диссертаций при ГОУ ВПО Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации по адресу: 119571, Москва, просп. Вернадского, д. 82.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации.

Автореферат разослан л30 апреля 2010 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 504.001.01 доктор экономических наук

Засько В.Н.

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Развитие системы финансового регулирования рынка земельных ресурсов является одним из важнейших направлений в области государственного управления имуществом при организации бюджетного процесса в крупном мегаполисе.

В период становления рынка недвижимости с каждым годом возникает все больше проблем, связанных с рациональным использованием земельных активов, поскольку данный вид ресурса при его реальном дефиците является одним из важнейших источников поступления денежных средств в бюджет региона.

Проблема оптимизации получения доходов от использования государственной собственности в течение всего периода существования российского государства остается нерешенной. Вместе с тем элементы нормативного регулирования доходов, содержащиеся в Конституции Российской Федерации, Гражданском кодексе, Бюджетном кодексе, Земельном кодексе, ряде федеральных законов, а также нормативных правовых актов, позволяют работать в данном направлении. В период с 1998 по 2009 годы органами испонительной власти принят ряд нормативных документов, направленных на повышение эффективности управления государственным имуществом и соответствующего увеличения доходов бюджета. Однако имеющиеся противоречия федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации приводят к финансовой нестабильности и соответственно неизбежным потерям бюджетных средств от использования государственного имущества.

В городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования. Конкурентные процедуры предоставления земельных участков в собственность или догосрочную аренду способствуют привлечению инвесторов. Представители фирм и компаний проявляют интерес к реализации девелоперских проектов, поскольку такая деятельность является экономически привлекательной.

Повышение эффективности управления земельными ресурсами города требует создания рыночной системы оборота земельных участков, определения порядка ценообразования на земельные участки, установления нормативов и введения многообразных форм землевладения и землепользования.

Степень разработанности темы. В процессе работы над диссертационным исследованием были изучены труды ученых и специалистов-практиков, уделяющих внимание в своих работах проблемам развития финансовых отношений на рынке земельных ресурсов. Среди них, по мнению автора, следует отметить, прежде всего: А.А.Апатова, А.В.Антипова, И.Т.Балабанова, В.Р.Беленького, Г.П.Браздникову, Н.И.Бурмакину, А.М.Емельянова, Е.В.Иванкину, В.Н.Комова, Э.Н.Крылатых, В.Ф.Лищенко, Т.В.Малееву, А.В.Першина, В.А.Прорвича, A.B. Руднева, О.В.Рыжкова, С.Г.Стерника.

Вопросы формирования доходов бюджета за счет продажи и использования различных объектов государственной собственности затрагиваются в работах современных отечественных исследователей, среди которых О.В.Голосов, Н.А.Колесникова, Л.П.Павлова, В.М.Пушкарева, М.В.Романовский и др.

Степень разработанности проблемы повышается с каждым годом. Однако многие теоретические и практические вопросы финансовых отношений,

возникающих на рынке земельных ресурсов, требуют более глубокого теоретического осмысления и разработки конкретных предложений.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертации является совершенствование организационно-экономического механизма обеспечения максимизации земельных платежей в бюджет региона за счет использования различных форм землевладения и землепользования.

В связи с поставленной целью в настоящей работе предполагается решить следующие задачи, а именно:

- рассмотреть экономическое содержание понятия финансовые отношения, его особенность и значимость в развитии рынка земельных ресурсов;

- проанализировать историческое развитие земельных отношений, как основу формирования финансовых потоков, и сравнить зарубежный опыт управления государственным имуществом;

- изучить особенности столичного рынка недвижимости и виды сделок с земельными участками;

- проанализировать динамику поступления денежных средств в бюджет города Москвы от использования земельных активов за период с 1998 по 2009 гг., выявить причины изменения;

- разработать предложения по совершенствованию финансовых отношений рынка земельных ресурсов в крупном мегаполисе.

Предметом исследования является совокупность теоретических, организационно-правовых и практических вопросов совершенствования финансовой системы рынка земельных ресурсов.

Объектом исследования выступают финансовые отношения, формирующиеся на рынке земельных ресурсов города Москвы.

Теоретической основой исследования послужили научные труды, работы отечественных и зарубежных авторов, занимающихся теоретическими и практическими вопросами развития земельных отношений.

Методологическая база. В процессе решения поставленных задач в настоящей работе применены монографические, расчетно-конструктивные, сравнительные, экономико-статистические и графические методы исследования.

Информационной основой для проведения научного исследования послужили официальные нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие земельно-правовые отношения, законодательные акты г. Москвы и постановления столичного Правительства, данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат), Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Департамента земельных ресурсов города Москвы, а также экспертные заключения, аналитические материалы, отчетные балансы земель города Москвы, ежегодные доклады Правительства Москвы о состоянии и использовании городских земель.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке комплекса методических основ, направленных на повышение эффективности финансовой системы рынка земельных ресурсов. Получены новые научные результаты:

1. Экономически обоснован и определен механизм развития финансовых отношений в условиях функционирования рынка земельных ресурсов, обеспечивающих рационализацию денежных потоков в бюджет региона.

2. Выявлены тенденции преобразования платежей по выкупу прав аренды земельных участков в инвестиционные платежи, либо в единовременные арендные платежи при условии изменения цели использования земельных участков.

3. Предложена методика оптимизации управления земельными ресурсами, основой которой является определение суммарного размера дохода бюджета при различных формах землевладения и землепользования в городе Москве.

4. Обоснованы принципы ценообразования земельных платежей в виде арендной платы и выкупной стоимости государственного имущества, основывающиеся на рыночной стоимости земельных участков, а не на кадастровой стоимости.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные результаты исследования могут быть применены при разработке нормативно-правовых актов столичного Правительства и методических материалов по финансовым вопросам в области земельных отношений.

Теоретические положения и практические выводы в исследовательской работе могут быть использованы в учебных процессах при организации профессиональной переподготовки, на курсах повышения квалификации государственных гражданских служащих, руководителей и специалистов, работающих в области земельно-имущественных отношений.

Апробация работы. Материалы, содержащие новизну диссертационной работы, доложены:

- на заседании комитета Торгово-промышленной палаты РФ по теме: Управление многоквартирными жилыми домами - 23.03.2010;

- на заседании круглого стола Рынок недвижимости России 2020. Контуры будущего Международной конференции Россия и мир: вызовы нового десятилетия в АНХ при Правительстве РФ - 21.01.2010.

- на VI ежегодной Научно-практической конференции СНО МГУУ Правительства Москвы - 05.05.2008.

Материалы диссертации неоднократно применены при подготовке распорядительных и иных документов столичного Правительства в период с 2007-2010 гг.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ, в том числе: 1 колективная монография (передано в печать), 4 статьи в журналах, из них 2 статьи - в изданиях, включенных в перечень ВАК Минобрнауки РФ.

Объем и структура. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Исследование изложено на 151 странице машинописного текста, содержит 14 таблиц, 6 диаграмм. Список литературных источников включает 148 наименований.

[[.Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяется объект, предмет, цель, задачи исследования и его методологическая основа, сформулированы положения, представляющие собой научную новизну и практическую значимость.

В первой главе Система финансовых отношений, обеспечивающая функционирование рынка земельных ресурсов диссертационной работы рассмотрены теоретические основы финансовых отношений, их особенность и экономическая значимость. Автором проведено исследование земельного рынка в городе Москве, а также представлена краткая характеристика земельных ресурсов. Поскольку основными (базовыми) объектами земельного рынка являются земельные участки, дано понятие земли, которое является многоаспектным и имеет несколько смысловых значений. В экономическом смысле она выступает, прежде всего, в качестве основного фактора производства. В отличие от других средств производства, которые в процессе

использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производственная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании.1 Это особый вид товара, обладающий характеристикой недвижимости и определенными качественными, а также количественными характеристиками. Земля имеет функциональное назначение, что обуславливает регулирование совершения сделок с земельными участками.

В связи с тем, что земля является объектом недвижимости и выступает товаром на рынке, то она может быть признана и капиталом, приносящим доход от сделок с ней. Земля имеет экономическую цену только в том случае, если она конвертируется в товары или услуги, которые полезны, имеют спрос и оплачиваемы потребителями. При данной ситуации земля образует доход, который зависит от совокупности природных, техногенных, правовых характеристик и от общей экономической ситуации в стране или регионе.

В исследовании рассмотрена классификация земель в Российской Федерации, которая разделяется по целевому назначению на категории. Дана оценка землям населенных пунктов, в том числе крупных городов, которые имеют свои особенности в использовании и специфику регулирования земельных отношений, что требует особых, специфических подходов к организации управления ими.

В функционировании рынка городской недвижимости земля занимает особое место по двум причинам. Во-первых, возникнув как часть природы и превращаясь с развитием человечества в основополагающий фактор производства, земля становится товаром и опосредует возникновение отношений собственности в обществе. Во-вторых, она является товаром особого рода, имеющим неэластичность предложения на рынке. Взаимообусловленность этих двух причин превращает землю в реальный

' Малеева Т.В. Формирование факторов и условий устойчивого развития крупного города на основе эффективного использования земельных ресурсов. Спб.: диссертация, 2006, стр. 75

объект недвижимости, который может дать определенный доход или который станет исходной целью для инвестирования.

Использование территориальных ресурсов дожно строиться на комплексной и объективной экономической оценке, которая позволит эффективно управлять таким стратегическим активом, как земли населенных пунктов.

Городские земли дожны рассматриваться как взаимосвязанное, многофакторное пространство, имеющее свои качественные и количественные характеристики. При этом его рациональное использование представляет собой некий комплекс проблем, требующий тщательного изучения и дальнейшего развития методологии исследования в данной работе.

В диссертационной работе изучены основные этапы исторического развития земельных отношений в России, а также проведено сравнение зарубежной системы управления с политикой российского государства. В результате чего получен материал для разработки теоретических, методологических и методических положений, раскрывающих роль земельных отношений, как основу для формирования финансовых потоков. Мировая практика показывает, что формирование и практическая реализация политики управления ресурсами - важнейшая сфера деятельности муниципальных властей и создаваемых ими испонительных структур.

Рассмотрена структура земельного фонда по формам собственности в городе Москве (табл. 1).

Таблица 1

Распределение земель города Москвы по видам собственности*

Площадь всего (га) Распределение земель города Москвы по видам собственности (га)

Государственная собственность не разграничена Собственность Российской Федерации Собственность города Москвы Частная собственность

108 083,00 96 410,00 6 994,00 3 705,20 973,80

100% 89,19% 6,47% 3,42% 0,90%

" Отчетный баланс земель г.Москвы по видам собственности (по состоянию на 01.01.2010)

В диссертационной работе рассмотрены особенности финансовых отношений, возникающих на рынке земельных ресурсов. Изучена классификация сделок на рынке земельных ресурсов, которая в свою очередь делится на основные группы: сдеки, совершаемые на первичном рынке; сдеки, совершаемые на вторичном рынке. По результатам исследования рассмотрены основные источники попонения бюджета в зависимости от форм землевладения и землепользования. Дана правовая и экономическая характеристика земельным платежам. При рассмотрении вторичного рынка земельных ресурсов выявлено, что наиболее распространенным видом сдеки в городе Москве из всего многообразия является именно залог (ипотека) права аренды земельного участка.

Анализ, проведенный в первой главе диссертационной работы, показал, что городская земля представляет собой сложное системное образование, имеющее свою классификацию и ряд характеристик.

Автором дана комплексная экономическая оценка, которая предопределяет методологические подходы к дальнейшему исследованию различных способов эффективного использования городских ресурсов в целях развития финансовой системы рынка земельных ресурсов.

Вторая глава Финансово-экономический анализ использования земельных ресурсов в крупном мегаполисе диссертационного исследования посвящена комплексному финансово-экономическому анализу поступления земельных платежей в городе Москве. В процессе изучения финансовых потоков исследованы структура и объемы бюджетных средств, в том числе: по возобновляемым источникам (арендная плата за землю, земельный налог) и по невозобновляемым источникам (поступления средств от продажи прав на заключение договоров аренды земельных участков, поступления средств от продажи земельных активов). Автором проведен анализ изменения кадастровой стоимости, как базового показателя определения расчетных величин земельных

платежей. Осуществлено прогнозирование и моделирование налоговых и неналоговых поступлений за счет использования земельных ресурсов региона.

Рис. 1. Совокупный прирост площадей земельных участков, начислений и поступлений по арендной плате за 1999-2008 гг. в городе Москве

При определении арендных платежей за земельные участки учитывася ряд принципов: экономической безопасности, предсказуемости расчета, предельно допустимой простоты расчета, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.2

При рассмотрении структуры и объемов земельных платежей проанализирована информация по конкретным размерам арендной платы, порядку их расчета и оплаты.

На рис. 1 представлена зависимость начисленной и уплаченной арендной платы по договорам аренды земельных участков от изменения объемов предоставляемых площадей в городе Москве. Превышение уплаченных всего средств по КБК Арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена над уплаченными арендными платежами по начислениям в 2007-2008 гг. свидетельствует о том, что арендаторами, помимо текущих арендных платежей, по соответствующей статье погашались доги предыдущих периодов, в основном 2003 и 2005 годов,

2 Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582

а также вносились штрафные санкции и пени за нарушение условий, утвержденных договорами аренды.

На основании рассчитанных данных можно сделать вывод о том, что за период с 1999 по 2005 гг. наблюдается в среднем на 4-6% стабильный прирост площадей, переданных на условиях аренды хозяйствующим субъектам, что свидетельствует о постепенном вовлечении неиспользуемых земель в экономический оборот.

За период с 2006 по 2008 год наблюдается их незначительный спад. Такая тенденция обусловлена производимой в настоящее время инвентаризацией земель, влекущей за собой постепенное отнесение неразграниченных по собственности территорий на федеральную, региональную и муниципальную (платежи от использования земельных участков, расположенных в границах Москвы, и государственная собственность по которым не разграничена, перечисляются в бюджет города). К тому же, в связи с выходом постановления Правительства Москвы, регламентирующего передачу земельных участков в частную собственность3, на земельные участки, расположенные под частными предприятиями, осуществляется оформление права собственности. Однако за этот период наблюдается прогрессивное увеличение объемов начислений. Максимальный объем поступивших всего средств приходится на 2008 год, что составляет прирост более чем в 2 раза относительно 2005 года. Такое резкое увеличение обусловлено тем, что с 1 июля 2006 года в городе Москве последовательно реализуется переход на исчисление арендных платежей от базовых ставок ежегодной арендной платы к процентам от кадастровой стоимости земельных участков. Проведенная кадастровая оценка дает реальную возможность перейти к качественно новой системе исчисления возобновляемых земельных платежей в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков. По состоянию на 31 декабря 2007 года треть договоров

3 Постановление Правительства Москвы от 27.06.2006 №431

аренды имела в качестве базы для расчета арендных платежей кадастровую стоимость, что составило 20 процентов от общей суммы начислений арендных платежей.

20000 18000 " 16000 17993.8 _

Ч"Земельный налог 14155,39

14000 ЧОЧАрендная плата 12140

& 12000 -10000 8412.5 ^...-ОЧ 10759.4

5 2 8000 -6000 -4000 -2000 еоеэ.еу 3070.01 3714^^СГ л23,52 , ТТ ПЧЧ--- 594*1 ^57 72.46 348,23 ^ 864.26 1195-в 1258 А 3137.1 1719,15 21в90

1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 Г. 2006 г. 2007г. 2008г.

период

Рис. 2. Динамика поступления арендной платы и земельного налога за период 1999-2008 гг. в бюджет города Москвы

Представленная на рис. 2 сравнительная динамика поступления арендной платы и земельного налога за последние десять лет свидетельствует о том, что платежи за землю с каждым годом становятся все более реальным источником попонения доходов города Москвы. Проведенный финансово-экономический анализ структуры бюджета на 2008 год показал, что удельный вес по возобновляемым земельным платежам в общем объеме налоговых и неналоговых доходов составляет 1,7 процента.

Сравнивая арендную плату и земельный налог, как источники попонения бюджета, следует отметить, что по своей природе любой налог является административным платежом и носит фискальный характер. Четко обозначенные и закрепленные законодательные нормы в части определения объекта налогообложения, налогооблагаемой базы, налоговой ставки и т.д. обеспечивают регулярный денежный поток в бюджет. На фоне еще развивающегося рынка земельных ресурсов, доля площадей, являющихся именно объектом налогообложения, настолько мала, что признание земельного налога, как реального источника обеспечения бюджета, находится в стадии становления, однако в догосрочной перспективе положительные тенденции в

данном направлении явно прослеживаются. Изучая природу арендной платы, следует акцентировать внимание на то, что данный платеж формируется посредством гражданско-правовых сделок и договорных отношений. Постоянно меняющееся законодательство в данной области затрудняет реальное планирование и прогнозирование поступающих средств даже в краткосрочном периоде.

~~ Вм куп л ли мая площадк, п

" А л ИмМСТИЦМОИН!

Рис. 3. Динамика поступивших средств от продажи прав аренды земельных участков и выкупленной площади в городе Москве

При финансово-экономическом анализе поступления средств от продажи прав на заключение договоров аренды выявлены следующие тенденции

В соответствии с представленными данными на рис. 3 во всем анализируемом периоде наблюдается прогрессивное увеличение поступающих средств от продажи права на заключение договоров аренды земельных участков. За период с 1999 по 2004 год прослеживается прямая зависимость поступивших средств от размеров предоставляемых территорий. Так в 1999 году при выкупленной площади в размере 150,80 га в бюджет города поступило 1 030,30 мн. рублей. В 2004 году при площади в 241,27 га сумма средств составила 4 578,08 мн. рублей.

Начиная с 2005 года объем предоставленных площадей на условиях выкупа права значительно сокращается, и по состоянию на конец 2008 года

такой показатель равен 71,214 га. Однако при таких данных сдеки с земельными активами обеспечили доход бюджета на 8 014,70 мн. рублей.4

Средняя стоимость права аренды земельного участка за 1 га земли в 2008 году в среднем составила 112,54 мн. руб./га при стоимости права в 2004 году -18,97 мн. руб./га и в 1999 году - 6,83 мн. руб./га. В 2009 году поступления средств от продажи прав составили 4 510,23 мн. рублей, что в 1,4 раза меньше предыдущего года. В основном, поступления средств в данном году были получены за счет сделок, свершенных в предыдущих периодах и предусматривающих рассрочки платежей.

Главной причиной сокращения количества сделок купли-продажи прав аренды, влекущей снижение объемов выкупаемых территорий и поступающих средств в бюджет, послужило внедрение иного финансового механизма замещения данного вида платежа, во-первых, на средства от реализации инвестиционных контрактов, а также компенсационные выплаты при заключении инвестиционных контрактов по строительству коммерческих объектов. Согласно представленной в графике кривой инвестиционных платежей к концу рассматриваемого периода наблюдается резкое сокращение поступающих средств. Такая зависимость обусловлена тем, что при заключении инвестиционных контрактов условиями предусмотрена передача доли возведенных капитальных объектов в натуральной форме в собственность города Москвы. Таким образом, для строительных организаций в период экономического спада снижается финансовая нагрузка при реализации инвестиционных проектов, а для развития города формируется инфраструктура, не требующая допонительных расходов бюджета. Во-вторых, с вступлением в силу постановления Правительства Москвы от 27.01.2010 № 46-ПП платежи за право аренды также преобразованы в разовые арендные платежи в размере 5080 процентов от кадастровой стоимости, предусмотренные в составе

4 Сведения отчетных балансов площадей земельных участков, сданных в аренду, и доходов, полученных от продажи (выкупа) прав аренды за 1999-2009 гг. в г.Москве

инвестиционных платежей при изменении цели использования земельных участков.

В конечном итоге данный вид источника поступления средств в краткосрочной перспективе (2-5 лет) потеряет удельный вес в общем объеме земельных платежей.

На сегодняшний день, пожалуй, одной из самых актуальных и вонующих, как администрацию, так и граждан и юридических лиц, тем является оформление договоров купли-продажи столичной земли и соответственно определение ее выкупной стоимости, как реального источника попонения бюджета.

Законом г. Москвы определен максимальный размер выкупной цены земельных участков из госсобственности. Для первой группы владельцев зданий он равен 20 процентам кадастровой стоимости, для второй Ч установлен 30-кратный размер ставки земельного налога за единицу площади соответствующего земельного участка.5

Согласно отчетам об испонении бюджета города Москвы, реальные поступления от продажи земельных участков в собственность по КБК Продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности начались лишь с 2007 года. За указанный год от продажи земельных активов в частную собственность бюджет города Москвы получил средства в размере 328,64 мн. рублей при продаже 3 участков, стоимость которых определялась исходя из 20 процентов от кадастровой стоимости. В 2008 году такой показатель составил уже 1 071,45 мн. рублей при бюджетном задании в 1 000 мн. рублей. В 2009 году в результате сделок купли-продажи земельных участков поступило средств в бюджет в размере 3 972,50 мн.руб.6

5 Закон города Москвы от 19.12.2007 №48

бОтчетные балансы площадей земельных участков, предоставленных в собственность в 2007-2009 гг.

Ежегодное увеличение объема финансовых потоков в бюджет от сделок купли-продажи государственного имущества свидетельствует о том, что столичный рынок недвижимости начинает активно развиваться.

В третьей главе Совершенствование финансовых отношений рынка земельных ресурсов в городе Москве исследовательской работы группа поставленных вопросов направлена на оптимизацию управления финансовыми потоками на рынке земельных ресурсов.

Результаты проведенного финансово-экономического анализа в предыдущей главе показали, что максимизация денежных потоков в бюджет города Москвы от использования земельных активов в первую очередь зависит именно от форм предоставления государственной собственности в частный сектор экономики. В зависимости от различных видов правоотношений на земельные участки формируется вся финансовая система рынка земельных ресурсов. Исходя из всего многообразия форм землевладения и землепользования, утвержденных земельным законодательством Российской Федерации, только сдеки с арендой и собственностью обеспечивают доход бюджета основными видами платежей в виде ренты и земельного налога, и их производными в виде средств от продажи самих активов и прав на их пользование.

В данном разделе разработана и предложена оптимальная форма предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной и не разграниченной собственности на территории города Москвы, в целях увеличения прибыли бюджета и социально-экономического развития мегаполиса.

Дана критическая оценка принципу монопольного распоряжения земельными ресурсами столичной администрацией. Методика определения размера годовой арендной платы за земельные участки, утвержденная городской администрацией, в настоящее время, по мнению автора, является

очень затруднительной и приводящей в конечном итоге к искаженным итоговым значениям. К тому же кадастровая стоимость, как базовый показатель расчетных величин, в период экономического спада или роста не может быть использована при определении размера арендной платы, поскольку в краткосрочном периоде не эластична и не реагирует на изменение рыночной стоимости земельного участка. Однако при экономической стабильности данный финансовый инструмент может быть применен, поскольку будет максимально приближен по своему значению к реальной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.7

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности и существенно отличается от кадастровой стоимости. Причем кадастровая стоимость земельного-участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.8

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В случае применения федеральной практики ценообразования ренты для земельных участков (произведение рыночной стоимости на ставку

7 Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316

8 Земельный кодекс Российской Федерации

рефинансирования ЦБ РФ), отнесенных к собственности субъекта Федерации, при обозначенной проблеме в части проведения городской комплексной оценки в целях максимизации земельных платежей возникает объективная необходимость разнообразия различных форм предоставления земельных участков.9

В случае применения ставки рефинансирования как множителя при исчислении размера платы для земельных участков в городе Москве, полученный результат при нестабильном экономическом развитии будет превышать стократные размеры, что негативно отразится на финансовом состоянии арендаторов при ведении хозяйственной деятельности. В результате чего, автором предложена следующая формула расчета земельной ренты (1):

Срын.* Ррын. (1)

где: Ар,- арендная плата за земельный участок;

С рын. - рыночная стоимость земельного участка;

Ррыи. - рыночная ставка арендной платы.

Земли промышленных предприятий, предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, транспорта и связи, земли предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания в комплексе образуют по своей природе городскую инфраструктуру и обеспечивают направленность вектора на социальное развитие мегаполиса.

Для таких территорий наиболее выгодным вариантом пользования, удовлетворяющим интересы городской администрации и в то же время частного бизнеса, является предоставление участков на праве догосрочной аренды от 5 до 49 лет, либо оформление концессионного соглашения с крупными организациями с учетом расчета земельных платежей именно на

9 Методика утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации

основании рыночной стоимости, а не по кадастровой во избежание искаженных значений.

Финансирование бюджетных средств будет направлено на рыночную оценку лишь в среднем 12 тыс. га территорий из общей площади в 108 тыс. га, что в 9 раз меньше предполагаемых затрат.

В результате чего, в общей структуре поступающих средств в бюджет Москвы 30-35 процентов арендных платежей будут соответствовать реальной экономической действительности, позволяющей на будущие периоды спрогнозировать обоснованные бюджетные задания по данному источнику.

Исходя из представленных предложений в части предоставления земельных участков в аренду частному сектору экономики, отвечающему поставленным требованиям, возникает объективная необходимость в постановке вопроса о предоставлении участков в собственность юридическим и физическим лицам, а также последующего определения методики расчета выкупной стоимости актива. Методика ценообразования расчетной величины выкупа городского имущества на первичном рынке недвижимости, по мнению автора дожна так же, как и методика определения арендной платы, напрямую опираться на рыночную стоимость.

Определение суммарной выкупной стоимости представлено следующим образом (2):

Спрод, (Срын. *Ршыкул)^~(Рнал. ^рын, (2)

где: Спр0&- суммарная выкупная стоимость земельных участков;

Срын. - рыночная стоимость земельного участка;

Ргшуп - процент от выкупной (рыночной) стоимости земельного участка;

Рщл. - ставка земельного налога;

А" - кратный размер ставки земельного налога (от 5 до 30).

Необходимость применения данного расчета обусловлена тем, что на 2011 год экономически необходимо проведение переоценки кадастровой стоимости земельных участков в городе Москве, влекущее уменьшение удельных показателей. В результате чего возможна негативная экономическая

ситуация в 2011-2012 гг. при продаже ресурсов, которая может сложиться следующим образом.

В соответствии с действующей на сегодняшний день методикой расчета земельные участки предоставляются организациям и гражданам на льготных условиях, т.е. 20 процентов от кадастровой стоимости плюс запрет на строительство (реконструкцию), расположенного на нем объекта недвижимости, который оценивается в размере остаточной стоимости от кадастровой в размере до 80 процентов.

Таким образом, номинальная выкупная стоимость с учетом льготы за два года будет в несколько раз занижена по сравнению с рыночной. Разница между реальной рыночной и полученной стоимостью участка окажется упущенной, а такие средства напрямую являются источником попонения бюджета.

Выход в данной ситуации может быть представлен двумя способами:

Во-первых, при изменении кадастровой стоимости в сторону уменьшения пропорционально повысить ставку при определении расчетной величины сдеки купли-продажи плюс рассчитать платеж за снятие запрета на строительство, исходя из ставки от инвестиционной стоимости земельного участка;

Во-вторых, в рассматриваемом периоде определить рыночную стоимость участка и применить соответствующую ставку плюс рассчитать платеж за снятие запрета также на основании рыночной стоимости, определенной на момент такой оплаты.

Стоит отметить, что продажа земельных участков в Москве в собственность в действительности не носит единовременного массового характера, данный процесс протекает в многолетнем периоде. В связи с чем, определение рыночной стоимости на выкупные объекты не потребует крупных финансовых затрат в краткосрочном периоде.

На земельные участки, предназначенные для размещения коммерческих административно-управленческих и общественных организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения также необходимо оформлять право частной собственности.

Указанные субъекты рыночных отношений дожны образовывать реальный класс собственников для естественного развития рыночных отношений.

Исходя из всего вышеизложенного, автором предложена следующая формула, определяющая суммарный размер дохода бюджета при различных формах землевладения и землепользования в городе Москве (3):

Вбюдж.~~а.п.(Срын. *Рнал) + Епрод.ИСрын. шкуп)

+ СДроч.->тах (3)

где: Ибюдж. - доходы бюджета от земельных платежей;

.,.. - суммарный доход от арендных платежей;

Д.И. - суммарный доход от земельного налога;

Ска а - кадастровая стоимость земельного участка;

Ршш - ставка земельного налога;

Ефод. - суммарный доход от продажи земельных активов;

<?/>û - прочие доходы от использования земельных ресурсов.

При применении предложенной методики ценообразования для различных видов земельных платежей при всем разнообразии форм собственности в столичном мегаполисе помимо максимизации земельных платежей будут снижаться расходы бюджета на управление финансовыми потоками (рис.4).

ЧДоходы от использования *мельиых ресурсов

-Линейный (Фактическая прибыль)

м ЧЛинейный (Возможна* прибыль)

Рис.4. Динамика поступления прибыли в бюджет от использования земельных активов в г.Москве

Таким образом, возможное увеличение прибыли бюджета от использования государственного имущества в ближайшей перспективе (через 2-3 года), составит 4-5 мрд. рублей.

Следующая группа вопросов, рассматриваемая в третьей главе, посвящена формированию рационального механизма предоставления земельных участков малому и среднему бизнесу, поскольку проблемы его развития на всем протяжении рыночных отношений носят весьма актуальный характер. Наличие законодательно оформленных земельно-правовых отношений на участки дает возможность данному сектору экономики развиваться в поном объеме. С другой стороны при регистрации прав на земельные участки у малого бизнеса возникают финансовые обязательства, обеспечивающие городской бюджет за счет земельных платежей. Таким образом, единственным законным периодом, в течение которого можно взимать земельные платежи с земельных участков является период, на который оформлены права пользования. Отсутствие заключенных договоров аренды земли на период строительства приводит к невоспонимым потерям бюджета.

Одним из приоритетных механизмов развития экономики малого бизнеса в России выступает комплексная система государственной поддержки, в том числе и материальное обеспечение субъектов малого предпринимательства земельными участками. В соответствии с земельным законодательством участки под застройку выделяются исключительно по результатам проведенных торгов органами испонительной власти.

В силу действующих экономических обстоятельств на общих основаниях принимать участие в торгах малые предприятия не имеют возможности. Решение данной проблемы может быть найдено в проведении так называемых специализированных аукционов по предоставлению земельных участков.

Одним из направлений в создании резервов по поступлению неналоговых источников в бюджет можно использовать предоставление земельных участков

малому и среднему бизнесу под коммерческое строительство с применением схем компенсационных выплат.

В целях снижения расходов бюджета целесообразным представляется установление органами испонительной власти города Москвы четкого порядка формирования бюджетной заявки на получение ассигнований из бюджета на реализацию городских программ.

На стадии испонения бюджета оптимизация может быть достигнута путем использования современных информационных технологий. Применение этой системы способствует повышению координации деятельности различных ведомств при принятии решений, повышению качества системы управления общественными финансами и в конечном итоге приведет к сокращению потерь бюджетных средств.

В заключении диссертации сформулированы основные выводы и предложения, полученные в ходе исследования, имеющие методическое и практическое значение.

Основные положения диссертации опубликованы:

Статьи в научных изданиях, рекомендованных ВАК РФ

1. Дорогая земля столицы. Особенности регулирования рынка земли в столичном регионе // Российское предпринимательство. - февраль 2009, выпуск 2.-М: Креативная экономика, 2009 - 2,75 п.л.

2. Выкуп прав аренды земельного участка или инвестиционный платеж? // Финансы. - 2010 - принято в печать.

Кроме того, материалы диссертации нашли отражение в следующих

изданиях:

3. Особенности регулирования рынка земли в столичном регионе Н Современные тенденции и актуальные проблемы развития столичного мегаполиса: материалы VI научно-практической конференции студенческого научного общества Московского городского университета управления Правительства Москвы (5 мая 2008 г.)/ сост. и отв. за выпуск Н.Н. Пилипенко. - М.: Моск. городск. ун-т управления Правительства Москвы, 2009. - 3,25 пл.

4. Земельно-имущественная поддержка субъектов малого бизнеса // Сборник научных трудов Института менеджмента и маркетинга АНХ при РФ. Серия - Экономическое развитие в условиях нестабильности финансовых рынков - М.: Изд. ПИК Гармония, 2009. - 0,75 п.л.

5. Эксплуатация и ремонт жилого фонда: моногр./ под общ. ред. д.т.н. Л.В.Примака. М.: Академический проект, 2010 - принято в печать.

Формат 60x90/16. Заказ 903. Тираж 100 экз.

Печать офсетная. Бумага для множительных аппаратов.

Отпечатано в ООО "ФЭД+", Москва, ул. Кедрова, д. 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Домбровский, Евгений Андреевич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Система финансовых отношений, обеспечивающая функционирование рынка земельных ресурсов.

1.1. Особенности финансовых отношений возникающих на рынке земельных ресурсов.

1.2. Формирование земельного рынка и виды сделок с земельными участками в России на современном этапе развития.

Глава 2. Финансово-экономический анализ использования земельных ресурсов в крупном мегаполисе.

2.1. Анализ динамики поступлений арендных платежей и земельного налога от использования земельных участков.

2.2. Оценка поступления средств от продажи прав аренды земельных участков и их передачи в частную собственность.

Глава 3. Совершенствование финансовых отношений рынка земельных ресурсов в городе Москве.

3.1. Предложения по части финансовых инструментов регулирования рынка земельных ресурсов.

3.2. Предложения по совершенствованию финансового механизма функционирования рынка земельных ресурсов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие финансовой системы рынка земельных ресурсов"

Актуальность темы исследования. Развитие системы финансового регулирования рынка земельных ресурсов является одним из важнейших направлений в области государственного управления имуществом при организации бюджетного процесса в крупном мегаполисе.

В период становления рынка недвижимости с каждым годом возникает все больше проблем, связанных с рациональным использованием земельных активов, поскольку данный вид ресурса при его реальном дефиците является одним из важнейших источников поступления денежных средств в бюджет региона.

Проблема оптимизации получения доходов от использования государственной собственности в течение всего периода существования российского государства остается нерешенной. Вместе с тем элементы нормативного регулирования доходов, содержащиеся в Конституции Российской Федерации, Гражданском кодексе, Бюджетном кодексе, Земельном кодексе, ряде федеральных законов, а также нормативных правовых актов, позволяют работать в данном направлении. В период с 1998 по 2009 годы органами испонительной власти принят ряд нормативных документов, направленных на повышение эффективности управления государственным имуществом и соответствующего увеличения доходов бюджета. Однако имеющиеся противоречия федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации приводят к финансовой нестабильности и соответственно неизбежным потерям бюджетных средств от использования государственного имущества.

В городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования. Конкурентные процедуры предоставления земельных участков в собственность или догосрочную аренду способствуют привлечению инвесторов. Представители фирм и компаний проявляют интерес к реализации девелоперских проектов, поскольку такая деятельность является экономически привлекательной.

Повышение эффективности управления земельными ресурсами города требует создания рыночной системы оборота земельных участков, определения порядка ценообразования на земельные участки, установления нормативов и введения многообразных форм землевладения и землепользования.

Степень разработанности темы. В процессе работы над диссертационным исследованием были изучены труды ученых и специалистов-практиков, уделяющих внимание в своих работах проблемам развития финансовых отношений на рынке земельных ресурсов. Среди них, по мнению автора, следует отметить, прежде всего: А.А.Апатова, А.В.Антипова, И.Т.Балабанова, В.Р.Беленького, Г.П.Браздникову, Н.И.Бурмакину, А.М.Емельянова, Е.В.Иванкину, В.Н.Комова, Э.Н.Крылатых, В.Ф.Лищенко, Т.В.Малееву, А.В.Першина, В.А.Прорвича, A.B. Руднева, О.В.Рыжкова, С.Г.Стерника.

Вопросы формирования доходов бюджета за счет продажи и использования различных объектов государственной собственности затрагиваются в работах современных отечественных исследователей, среди которых О.В.Голосов, Н.А.Колесникова, Л.П.Павлова, В.М.Пушкарева, М.В.Романовский и др.

Степень разработанности проблемы повышается с каждым годом. Однако многие теоретические и практические вопросы финансовых отношений, возникающих на рынке земельных ресурсов, требуют более глубокого теоретического осмысления и разработки конкретных предложений.