Оценка и прогнозирование рынка земельных ресурсов городских территорий

Гакина, Юлия Николаевна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Оценка и прогнозирование рынка земельных ресурсов городских территорий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Гакина, Юлия Николаевна
Место защиты	Воронеж
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Оценка и прогнозирование рынка земельных ресурсов городских территорий"

На правах рукописи

Гакина Юлия Николаевна

Оценка и прогнозирование рынка земельных ресурсов городских территорий

Специальность 08.00.05 - "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)"

АВТОРЕФЕРАТ

Диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Воронеж 2004

Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Воронежском государственном архитектурно-строительном университете

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Гасилов Валентин Васильевич

доктор экономических наук, профессор Официальные оппоненты: Карасев Анатолий Викторович

кандидат экономических наук, доцент Гребенников Виталий Васильевич

Московский государственный строительный Ведущая организация: университет

Защита состоится 12 мая 2004 года в 12 часов на заседании диссертационного совета К 212.033.02 в Воронежском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 394006, г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84, ауд. 3220

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.

ЧАвтореферат разослан л9 апреля 2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

Е. И. Макаров

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Экономическое значение земли как природного, а в большей степени, и экономического ресурса, проявляется на всех стадиях общественного материального производства и в сферах социальной деятельности. Земельная собственность на всех уровнях общественного развития воспринималась как символ богатства и власти, являясь основным объектом оценки. В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании. С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы, влияющие на цену земли. Как объект исследования и управления городская среда, городская территория дожна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное пространство, а использование земель дожно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит эффективно использовать территориальные ресурсы.

Цена участков складывается в результате функционирования рынка недвижимости и зависит от макроэкономических воздействий, конъюнктуры спроса и предложения, наличия благоприятного для развития этого рынка законодательства, поэтому она может быть выявлена только в ходе анализа реальной ситуации. Особенно актуальна проблема определения ценности городских земель в рамках социально-градостроительного . анализа, поскольку она является устойчивой характеристикой, формирующейся в течение длительного временного периода.

Количество научных и методических работ, рассматривающих методологию и практику оценки городских территорий, в России крайне ограничено. Мировая практика показывает, что формирование и практическая реализация политики управления земельными ресурсами в рамках городских территорий - важнейшая сфера деятельности муниципальных властей и создаваемых ими испонительных структур. В наиболее общем виде суть этой политики заключается в правильной постановке целей регулирования землепользования и выборе эффективных средств их достижения. Конечно, каждая страна формирует свой собственный "пакет" целей и средств в зависимости от ее социальных, экономических, политических, правовых, культурных и иных особенностей.

Актуальность темы исследования и недостаточная ее проработанность определили цель и задачи исследования.

Целью диссертационной работы является разработка научно-методического инструментария оценки городских территорий, совершенствования методов прогнозирования рынка земельных ресурсов, используемых для градостроительной деятельности.

Достижение поставленных целей вызывает необходимость решения ряда

Х проведение анализа состояния рынка земельных ресурсов городских территорий;

Х классификация основных методов и моделей, использующихся при оценке земельных участков;

Х выбор, обоснование и уточнение факторов, существенно влияющих на стоимость земельных участков;

Х обоснование набора показателей для оценки земельных участков методом анализа иерархий;

Х определение роли системы государственного и муниципального управления земельными ресурсами на современном этапе;

Х прогнозирование состояния рынка земельных ресурсов в г. Воронеже.

Объектом исследования являются незастроенные земельные участки, предоставленные под жилищное строительство.

Предметом исследования являются экономические отношения участников рынка земельных ресурсов и закономерности, оказывающие существенное влияние на формирование стоимости земельных участков городских территорий.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

Х проведен анализ состояния рынка земельных ресурсов городских территорий, отличающийся систематизацией факторов, влияющих на стоимость земельных участков;

Х определены перспективные направления создания и ведения городского кадастра, обеспечивающие его формирование и использование различными службами муниципальных образований;

Х обоснована методика градостроительной оценки городских земель, отличающаяся комплексным характером учитываемых факторов;

Х предложено использование экономико-математической модели массовой оценки земельных участков, отличающейся учетом региональных особенностей рынка земельных ресурсов;

Х предложена оценка земельных участков методом анализа иерархий, отличающаяся возможностью учета как количественных, так и качественных характеристик, и основанная на максимальном удовлетворении требований потенциального инвестора;

Х предложена методика прогнозирования стоимости земельных участков под индивидуальную жилищную застройку, учитывающая влияние основных ценообразующих факторов и отличающаяся возможностью адаптации к изменяющимся социально-экономическим условиям.

Теоретической основой диссертационной работы послужили труды ведущих зарубежных и отечественных ученых и практиков, работающих в данном направлении (С. Батлера, Дж. Форрестера, Д. Фридмана, Г. Харрисона,Д. Элер-мана, В. П. Антонова, Я. Е. Володарского, В.В. Гасилова, А. А. Голуба, П. Г. Грабового, Д. М. Жукова, Н. В. Комова, П. Ф. Лойко, Б. Н. Новикова, С. И. Сая, Е. И. Тарасевича Т. С. Хачатурова и др.), публикации в научных сборниках и периодической печати по изучаемой проблеме.

Информационной базой исследования послужили данные отечественной статистики, отчетность ФГУП ЦЧОНИИгипрозем, а также фактические материалы, полученные в ходе исследования.

Достоверность научных результатов достигается за счет использования экономико-статистического моделирования, экспертных оценок, математических расчетов подтверждается производственными экспериментами и внедрением в практику управления земельными ресурсами.

Практическая ценность результатов исследования состоит в возможности повышения эффективности управления рынком земельных ресурсов. Реализация методических разработок, в частности, методики массовой оценки и прогнозирования стоимости земельных участков, с учетом особенностей Воронежского рынка земельных ресурсов, позволяет повысить его информационную прозрачность, спрогнозировать динамику развития в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Разработанные экономико-математические модели и агоритмы оценки земельных участков используются в учебном процессе при подготовке специалистов в области экономики и управления.

На защиту выносится;

1. Методы и модели, использующихся при оценке земельных участков городских территорий.

2. Обоснование и уточнение факторов, существенно влияющих на стоимость земельных участков городских территорий.

3. Методика массовой оценки земельных участков.

4. Перечень и обоснование показателей оценки земельных участков методом анализа иерархий.

5. Методы прогнозирования рынка земельных ресурсов городских территорий.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты работы были представлены на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2002-2004 гг.), научно-практической конференции Воронежского филиала Московского гуманитарно-экономического института (2002 г.); на IV Московском международном форуме "Образование. Занятость. Карьера" (г. Москва, 2002 г.); международных научно-практических конференциях 'Теория активных систем" (Ст. Оскол, 2002 г., Воронеж, 2003 г.), 4-й Международной конференции молодых ученых и студентов "Актуальные проблемы современной науки" (г. Самара, 2003 г.), Межрегиональных научно-практических конференциях "Электронный бизнес: опыт и перспективы " (г. Воронеж 2002 -

2003 гг.) и " Экономическое прогнозирование: модели и методы "(г. Воронеж,

2004 г.).

Реализация результатов исследования. Содержащиеся в диссертационной работе методические рекомендации, агоритмы и программа для ПК по оценке и прогнозированию стоимости земель поселений используются в ФГУП ЦЧОНИИ-гипрозем, что подтверждено соответствующими актами внедрения.

Методические положения и разработанные на их основе программные средства используются в учебном процессе в Воронежском государственном архитек-

турно-строительном университете при подготовке специалистов в области экономики и управления в курсе Экономика и организация городского хозяйства.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 11 работ общим объемом 11 пл., в том числе в монографии, сборниках трудов международных научных конференций и других изданиях.

Структура и содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав заключения и списка литературы из 149 наименований. Диссертация содержит 168 страниц основного текста 3 приложения, 18 формул, 20 рисунков, 15 таблиц. Каждая глава диссертационной работы представляет собой автономное исследование определенной научной проблемы, и при этом является логическим продожением предыдущей.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ:

Во введении обосновывается актуальность, определяются цели и задачи исследования, определяется новизна и практическая значимость работы.

В первой главе Теория и практика оценки земельных ресурсов представлен анализ мирового и отечественного опыта оценки земельных ресурсов. В центре социально-экономической политики России всегда находились земельная собственность и земельные отношения, а земельная оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. Отечественная оценка земли, ее виды и формы, подходы и методы формировались на протяжении нескольких столетий. Реформа 1861 года, освободившая крестьянское население России от крепостной зависимости, создала условия для проведения общегосударственных кадастровых работ, включавших учет, изучение, описание и оценку земель как объекта налогообложения. Система формирования и попонения бюджета постоянно совершенствовалась с изменением социально-экономического положения в государстве.

Платежеспособный спрос на землю в 90-х годах наблюдася только в крупных городах и вокруг них, а также в курортных зонах. Поэтому только там складывалась рыночная цена земли. Например, в Московской области в 1997 году оформлено и зарегистрировано 81255 сделок и операций с земельными участками, а к концу 1998 года в собственность и пожизненное владение получили землю более 2,7 милиона граждан. Продажа земли в собственность становилась необходимостью, чтобы права инвесторов и собственников были защищены. Ведь объект недвижимости вырастает из земли и нерационально вкладывать деньги в строительство, если нет прав на землю.

Земельный кодекс Российской Федерации введен в действие 25 октября 2001 г. В его развитие принято Постановление Правительства РФ Об утверждении Федеральной целевой программы Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы). После введения в действие нового Земельного кодекса РФ, наряду с принятыми ранее федеральными законами О государственном земельном кадастре, О землеустройстве и О разграничении государственной собственности на землю, по сути, завершен первый этап земельной реформы, основным результатом которого стало распределение земель в частную собственность граждан и юридиче-скихлиц.

Большинство современных систем планирования и регулирования землепользования используют местные планы регулирования землепользования как один из инструментов выпонения требований генерального плана городского развития, а также предусматривают тщательное описание четко установленного характера взаимосвязи между планированием и регулированием землепользования.

Рассмотрена целесообразность применения зарубежного опыта регулирования землепользования с адаптацией к Российским условиям. Органам федеральной и муниципальной власти предложены пути совершенствования градостроительной политики в условиях сложившейся системы управления, когда ответственность разделена между многочисленными службами.

Процессы земельного реформирования из-за отсутствия надлежащей законодательной и нормативной базы на региональном уровне протекают медленно, механизм перехода земли в частную собственность на практике не отработан. Использование устаревших рычагов административного управления и контроля над рынком приводит к торможению его развития, административные барьеры в процессе аренды земельных ресурсов снижают их инвестиционную привлекательность.

Во второй главе Методические основы оценки-городских земель

представлены основные проблемы и перспективы создания и ведения городского кадастра. Управление процессом городского развития основывается на перспективных моделях, разрабатываемых в составе генерального плана города на отдаленную перспективу (для крупнейших городов до 40-50 лет). Это необходимо для определения принципиально возможных масштабов и направлений социально-демографического и территориально-планировочного развития города, перспективного развития и размещения крупных объектов транспортной и инженерной инфраструктуры городского и регионального значения на период расчетного срока Ч 20 лет и первой очереди - 5 лет.

Разработка таких моделей базируется на данных о состоянии городской среды, демографических, социальных, экономических, экологических, градостроительных процессов, протекающих. в настоящем, а также проходивших в предшествующий период - 20-40 и более лет. Кроме того, представляется необходимым анализ ранее выпоненных прогнозных и проектных разработок. В современных условиях регулирование городского развития, централизованное управление развитием объектов городской инфраструктуры, процессом территориально-планировочного развития города, региональной градостроительной системой дожны усиливаться. Это определяется ростом числа инвесторов, а также необходимостью координации, концентрации материальных и финансовых ресурсов для создания городской инфраструктуры с целью осуществления крупных градостроительных программ, обеспечивающих устойчивое развитие города и региона.

Оценка стоимости городских земель необходима как для градостроительного проектирования, так и для земельного кадастра. И хотя оценки для этих целей обладают определенными особенностями, речь идет об оценке одного и того же явления и факторов, ее определяющих, а это означает принципиальную возможность использования единого методического и модельного

инструментария. Методы оценки городских земель можно классифицировать по следующим основаниям:

1) нераздельная или раздельная оценка;

2) массовая или индивидуальная оценка;

3) оценка по существующему положению или с учетом перспективы. Предложен подход. оценки городских земель методом анализа иерархий. В

рамках этого метода нет общих правил для формирования структуры модели принятия решения. Данный метод позволяет учесть реальную ситуацию с помощью построения допонительной модели для согласования различных мнений, посредством определения их приоритетов. Таким образом, метод позволяет учитывать человеческий фактор при подготовке принятия решений. Формирование. структуры модели принятия решения в методе анализа иерархий достаточно трудоемкий процесс. Систематизация данных для поддержки принятия решения осуществляется главным образом с помощью процедуры парных сравнений.

Условия обоснованного применения метода:

1. Квалифицированность экспертов, принимающих участие в создании структуры модели принятия решения.

2. Модели, основанные на строгом иерархическом принципе, являются полилинейными и предполагают использование взвешенного суммирования для вычисления приоритетов в оценке земельного участка.

Схема процедуры сравнений такова:

1. Дан ряд однотипных земельных участков (кластеры с общей вершиной или узлы одного кластера).

2. Задан критерии сравнения объектов (формулировка критериев для парных сравнений связана с названием вершины, в нашем случае, по стоимости).

3. Производится выбор шкал для проведения сравнений.

4. Производится выбор способа сравнений.

5. В соответствии со способом сравнений выбирается определенное количество пар объектов. В градациях выбранной шкалы для каждой пары необходимо отметить, в какой мере один узел предпочтительнее другого по заданному критерию сравнения. Независимо от вида шкалы, результаты парных сравнений имеют числовое выражение. Числовой результат парного сравнения двух объектов интерпретируется как экспертная оценка отношения их приоритетов (весов).

6. При необходимости парным сравнениям ставится в соответствие процентная оценкадостоверности.

7. На основе результатов сравнений строится матрица сравнений А = (а^-), или вычисляется вектор приоритетов сравниваемых объектов. В результате применения классического способа сравнений оказывается запоненной наддиагональная часть матрицы Поддиагональная часть матрицы сравнений запоняется в силу отношения обратной симметрии вида

В результате применения способа сравнения обычно оказывается, что в матрице запонена первая строка (известны элементы ьтого вида). Строится первый стобец матрицы сравнений в силу отношений обратной симметрии. Затем каждый элемент полученного стобца делится на сумму его элементов и определяется искомый вектор приоритетов.

Вклад набора данных для кластера (1, ., к), определяется величиной показателя

где - индекс согласованности для кластера если для кла-

стера (ц, к) вектор приоритетов получен без проведения сравнений или с помощью способа сравнений с эталоном), - случайный индекс для кластера (^ ., к).

Осуществляемые стратегии планирования и развития городов направлены на совершенствование их инфраструктуры и оздоровление окружающей среды. Происходит это в результате усовершенствования зданий и инженерных коммуникаций, а также изменений характера землепользования. Как правило, это влечет за собой повышение стандарта проживания и, как следствие этого, повышение стоимости недвижимости, в первую очередь земельных участков. Повышение стоимости земли и связанной с ней недвижимости увеличивает налоговые и арендные платежи, приводит к перераспределению в структуре землепользования, увеличивает поступления в бюджет города и обеспечивает дальнейшее развитие инфраструктур. Взаимосвязь видов стоимости и назначения оценки имущества приведена в таблице 1.

Когда речь идет о налогообложении земельного участка, равно как и другой недвижимости, то стоимость его определяется в процессе массовой оценки. Рыночная стоимость, полученная в результате анализа продаж типичных земельных участков, с учетом поправочных коэффициентов описывается следующей формулой:

где (2- рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, р.; Бовщ -площадь земельного участка, м2; Ч стоимость единицы площади типичного объекта сдеки, р.; К - коэффициент относительной ценности земельного участка.

Коэффициент относительной ценности земельного участка рассчитывается, путем суммирования по формуле:

К = 1+ +к2+кз+... +ко, (4)

где к].... кД - поправочные коэффициенты соответственно 1-п групп под-факторов. В работе предложен перечень коэффициентов по факторам относительной ценности земельных участков, используемых для кадастровой оценки.

Основным и традиционным статистическим методом сравнения продаж является множественный регрессионный анализ (МРА). МРА - это статистический способ определения неизвестных величин на основе известной и доступной информации.

Таблица 1

Взаимосвязь видов стоимости и назначения оценки:

Назначение оценки! Виды стоимости

Рыпочная Воспроизводства или замещения Стоимость при существующем использовании 3. а в' а ' а рЧл Ликвидационная Страховая Стоимость для целей налогообложения Стоимость действующего предприятия

Купля-продажа X

Обмен ч I

Аренда - X

Для целей освоения и развития X

Инвестирование X

Ипотека, кредит > X

Страхование X

Налогообложение X X '

Обоснование зональных тарифов по вода- и газоснабжению X.

Конфискация X х.

Оценка бизнеса X X X

Акционирование X X

Приватизация X - X

Слияние, разделение имущества Х<- X'

Внесение в уставный капитал Х X - X

Банкротство X

В массовой оценке - это значение рыночной стоимости. На первом этапе делается предварительная оценка по набору основных параметров, учитываемых в базе данных заявок на продажу земельных участков на основе статистического анализа, а затем она корректируется с учетом значений ряда допонительньк параметров. Такой подход называется смешанным.

Для сопоставимости рассматривают условную единицу сравнения -один кв.. метр площади земельного участка. Основным видом модели, к которой непосредст--венно-рименяется МРА, является аддитивная модель МРА. Она может быть представлена следующим образом:

У = Ьф + Ь^Х! + Ь2-х2+... +Ь.хт (5)

где Y-зависимая переменная, xl, х2... хп - независимые переменные, Ы, Ь2,...Ьп - коэффициенты (веса) при независимых переменных (для различного типа земельных участков коэффициенты веса меняются), Ь0 - свободный член уравнения (стоимость земельного участка не дожна равняться нулю или быть отрицательной).

МРА также предполагает, что независимые переменные не "пересекаются" между собой, если же такое условие нарушается, например состояние окружающей среды и инженерно-геологические условия зависят друг от друга (хотя точно установленной линейной зависимости нет), то используется мультипликативная степенная модель вида:

У= Ьо-х,ь' -х2Ь2 ... х.Ьо, (6)

Данную модель приводят к аддитивной форме методом логарифмирования.

Ьп(У)=1п(Ьо-х,ь' -*2И ... хЬп)=

=1п(Ьо) + Ь1-1п(х,) + Мп(х2) +...Ь|'1п(Ха) (7)

В экономике, в предпринимательской деятельности прогноз Ч это научно-аналитический этап процесса планирования. Сущность прогнозирования рынка земельных ресурсов заключается в том, что предполагаемые методы (рис. 1) и примеры расчета позволяют определить основное направление в оценке объектов недвижимости, ответить на многие вопросы (например, такие: следует ли ожидать повышения цен на земельные участки, повышение или понижение спроса и до какой степени).

Рис. 1. Методы прогнозирования цены земельных участков

Р((+1Г-772>,-;.1. (8)

^ * ./лI

где N число предшествующих периодов, входящих в скользящее среднее; Aj фактическое значение в момент времени .; ^ прогнозируемое значение в момент времени j.

Г(е+1) = Р(0 + а-е(1), (9)

где: 1 - временной период; Б (1) - это прогноз, сделанный в момент времени 1; Б (1+1) - отражает прогноз во временной период, следующий непосредственно за моментом времени 1; а - константа сглаживания; с (1) - погрешность, т. е. разли-

чие между прогнозом, сделанным на момент времени ^ и фактическими результатами наблюдений выпоненными в это время.

У= а0+ а, Х Х1+ а2 Х х2+... а0*х.+е, (10)

где Y - функция, х - переменные-регрессоры (факторы), а0 .... an - постоянные коэффициенты (параметры), п - количество регрессоров, Ч случайная ошибка.

Предвидение ситуации на рынке недвижимости позволит координировать его деятельность извне, управлять его инвестиционной привлекательностью, контролировать качество оценки. Прогнозирование даст возможность развивать наиболее прибыльные сектора рынка, привлекая тем самым потенциальных инвесторов. Для получения достоверных результатов рекомендуется использовать выше-предложенные методы в совокупности.

В третьей главе Анализ, оценка и прогнозирование рынка земельных ресурсов представлена практическая реализация методов оценки и прогнозирования стоимости земельных участков.

Перечень типичных условий для рынка недвижимости мало соответствует современному состоянию земельного рынка в регионах. Это несоответствие вызывается как объективными факторами, связанными со спецификой земли, как товара, так и субъективными, обусловленными недостатками в организации земельного рынка и законодательными ограничениями. Можно отметить, что на сегодняшний день, в Воронеже и Воронежской области рынок земельных ресурсов до конца не сформирован. В системе земельных отношений имеют место продажи земельных участков, но возникновение и оформление сделок не всегда подчиняется какой-либо закономерности. Спрос на земельные участки в различных регионах формируется под влиянием экономических, социальных, демографических, природно-климатических, экологических и других факторов.

Анализ цен на земельные участки, проданные гражданами и юридическими лицами в 2003 году, показал, что их величина варьируется в широких пределах по районам области и зависит от целого ряда факторов. Выявлена зависимость стоимости земельных участков от их целевого назначения (для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и т. д.), удаленности от города, районного центра, основных дорожных магистралей, численности населения. Наблюдается четкая зависимость стоимости земли в поселениях от численности населения в них от 12,47 р. за 1 кв м земельного участка для индивидуального жилищного строительства в населенном пункте с численностью до 50 тыс. чел. и до 119,15 р. за 1 кв м в населенном пункте с численностью 251-3000 тыс. чел. Как правило, чем больше по численности населения населенный пункт, тем выше цена земли, что объясняется, прежде всего, наличием более развитой~сети инженерного и социального обустройства территории, более высоким уровнем заработной платы, возможностью получения образования и удовлетворения культурных потребностей граждан.

В 2003 году, как и в предыдущие годы, в целом по России большая часть сделок по купле-продаже земли относится к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства - 39% от общего числа сделок, для индивидуального жи-

лищного строительства - 33% и для садоводства - 24%. В городе Воронеже совершено 9870 сделок с землей, из которых 9328 сделок были совершены гражданами и юридическими лицами.

При оценке земель поселений использовалось 14 видов функционального использования земель. Применительно к городу Воронежу, для целей налогообложения земель поселений, считаем целесообразным объединить Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами и Земли под административно-управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения, а также Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами) и Земли под обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности. Возможность их объединения подтверждают результаты кадастровой оценки земель поселений.

В современном обществе налоги - основной источник доходов государства. Земельный налог взимася с собственников земель, землевладельцев и землепользователей. Объектами налогообложения явились городские (посековые) и приусадебные земли, земли сельскохозяйственного назначения, садоводческих товариществ, промышленности, транспорта, связи и другого назначения. Субъектами платы за землю выступали все юридические и физические лица независимо от форм собственности и характера использования земли, кроме лиц освобожденных от платы Законом. Ежегодно при принятии Закона О федеральном бюджете производилась индексация ставок земельного налога, путем введения повышающих коэффициентов. Средние ставки земельного налога по Воронежской области за последние три года приведены в таблице 2.

Новые поправки, внесенные Законом от 24.07.02 г. N 110-ФЗ "О внесении изменений и допонений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации", поностью изменили порядок перечисления средств, поступающих от уплаты земельного налога и арендной платы за землю в соответствующие бюджеты, исключив при этом направление платы за землю в федеральный бюджет. Норма, касающаяся определения порядка поступления платежей в бюджет, вступила в силу с 1 января 2003 г. и позволила в большей мере попонить территориальные бюджеты средствами от земельного налога и арендной платой за землю за счет доли указанных средств, ранее поступавших в федеральный бюджет.

Таблица 2

Средние ставки земельного налога по Воронежской области

№ Категория земель Ставки земельного налога

2001 г. 2002 г. 2003 г.

г Сельхозпредприятия: - сельхозугодья - пашня 9,24 р/га 10,61 р/га 18,48 р/га 2 1,22 р/га 33,26 р/га 38,20 р/га

2 Колективные сады, огороды, ПХ в границах сельских пунктов, посеков 12 коп/сотка 24 коп/сотка 43,2 коп/сотка

3 Колективные сады, огороды, ПХ в границах городов, посеков 7,2 р/сотка > 14,2 р/сотка 25,56 р/сотка

4 Жилой фонд и гаражи в границах городов, посеков 14,4 р/сотка 28,8 р/сотка 33,84 р/сотка

5 Земли промышленности вне черты населенных пунктов 1296 р/га 2562 р/га 46 11,6 р/га

6 Земли водного фонда 24,65 р/га 49,30 р/га 88,74 р/га

7 Земли ГФ (сУх угодья) 24,65 р/га 49,30 р/га 88,74 р/га

8 Земли железнодорожного транспорта 6,16 р/га 12,32 р/га 22,18 р/га

9 Земли городов и посеков: - до 20 тыс. человек - от 20 до 50 тыс.человек -. от 50 до 100 тыс.человек- г.Воронеж (средняя) 6480 р/га 10080 р/га 11520 р/га 380 16 р/га 12960р/га 20 160 р/га 23040 рЯа 76032 р/га 23328р/га 36288 р/га 4 1472 р/га 136857,6р/га

10 Земли несельскохозяйственного использования в границах сельских населенных пунктов 7,2 коп/м2 14,4 коп/м2 25,9 коп/м2

Одной из задач реформы налоговой системы является замена трех налогов: налога на имущество юридических лиц, налога на имущество физических лиц, налога на землю - одним консолидированным налогом на недвижимость, налогооблагаемой базой которого является рыночная стоимость объекта.

Для успешной реализации предложений по введению налога на недвижимость необходимо:

1. Определить порядок взаимодействия соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления для обеспечения согласованности действий органов кадастрового и технического учета, регистрации прав, управления имуществом в целях поддержания реестра недвижимости в актуальном состоянии.

2. Разработать методическое обеспечение оценки объектов недвижимости для целей налогообложения на основе их рыночной стоимости.

3. Считать налог на недвижимость местным налогом. Все поступления от него дожны зачисляться в местный бюджет.

Оценка конкретного земельного участка - очень трудоемкая работа. Для определения стоимости методом иерархий выбраны шесть незастроенных земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства из земель поселений. Участки были проданы в период с 8.01.2004 г. по 15.01.2004 г. Данные для расчета стоимости незастроенного земельного участка приведены в таблице 3.

Таблица 3

Расчет стоимости незастроенного земельного участка методом иерархий

Факторы 1 выбора Варианты :

№1< №2 ла- №4 №5 л6 №7

Район новый жилой ковый жилой; жилой Вблизи пром-зопы новый

Расположение будущего дома. Перекресток Глубина квартала На улице На улице Глубина квартала На улице Глубина квартала

Общественный транспорт Все виды, 10 маршрутов Все виды, 5 маршрутов 1 вид,2 маршрута : 2 вида, 3 маршрута 2 вида по одному маршруту Все виды, 10 маршрутов Все виды, 3 маршрута

Близость к остановке До 5 мин. Х До 15 мин < До5 мин. До 5 мин. До 15 МИН : 5-10 мин. До 15 мин'

Площадь земельного участка, м2' 800 800 80 800 850 800 850

Наличие объектов образования 1 1 1 1 1 1 1

Наличие объектов здравоохранения 1 1 0 1 0 1 1

Наличие объектов бытового обслуживания 1 1 1 1 0 1 . 1

Предприятия, загр. окр. среду, радиус действия до 10 км 0 0 0. 0 0 1 0

Стоимость, р. 328000 384000 320000 284800 255 000 305 600 X

Цель - определить стоимость седьмого земельного участка. Каждый из вари-

антов имеет свои преимущества и свои недостатки. Прежде всего, рассматривается сочетание стоимости и комфорта. Следовательно, главными критериями первой

иерархии являются стоимость и развитая инфраструктура. Приоритеты между критериями устанавливаются по степени их влияния на выбор варианта.

В данном случае предполагается, что стоимость и развитая инфраструктура имеют равные приоритеты. Выбор можно представить в виде иерархии, которая состоит из трех уровней: Выбор, Критерии, Варианты. Стреки (связи) означают влияние одного узла на узел в другом уровне (рис. 2).

Рис. 2. Основная иерархия оцениваемого варианта

Внешний комфорт будущего жилого помещения, которое будет построено на данном земельном участке, складывается из престижности района, доступности общественного транспорта и близости остановки, расположения дома. Поэтому развитую инфраструктуру для земельного участка можно представить в виде иерархии (рис.3).

Узлы Район, Расположение дома, Транспорт и Близость к остановке также имеют свои иерархии (рис. 4, рис. 5, рис. 6, рис. 7).

Рис. 5. Иерархия расположения дома

Рис. б. Иерархия транспорта

Рис. 7. Иерархия близости к остановке. 17

Узлы число видов и число маршрутов иерархии транспорт имеют также свои иерархии, (рис. 8, рис. 9).

Рис. 8. Иерархия числа видов транспорта

Рис. 9. Иерархия общего числа маршрутов

Иерархия стоимости земельных участков имеет вид (рис. 10):

Рис. 10. Иерархия стоимости

Поскольку развитая инфраструктура складывается не только из транспортной доступности, близости к остановке, района, в котором находится здание, но и из бытовой и социальной инфраструктуры (магазины, школы, детские

сады, больницы), экологического состояния и социальной репутации района. Приоритеты между критериями устанавливаются по степени их влияния на выбор варианта. Развитость инфраструктуры можно представить в виде следующей иерархии (рис. 11)

Рис. 11. Иерархия развитости инфраструктуры

В итоге, после всех проведенных расчетов, производится процедура сравнений. Результатом расчетов являются итоговые приоритеты для иерархии лучший вариант для покупателя и иерархии стоимость:

где q, - стоимость каждого из сравниваемых земельных участков, p., Pi -итоговые приоритеты (коэффициенты).

Таблица 4

Варианты Величина приоритета Стоимость, р.

№1 0,208 328 000

№2 0,253 384 000

№3 0,201 320 000

№4 0,0936 284 800

№5 0,116 255 000

№6 0,128 305 600

№7 325 000

Метод иерархической декомпозиции совместно с процедурой парного сравнения позволяет:

а) выявить стоимость набора потребительских характеристик объекта (земельного участка) по сравнению с аналогами.

б) найти оптимальную стоимость земельного участка для покупателя, в результате сравнения выгоды и затрат на его покупку.

Одной из основных задач является прогнозирование стоимости незастроенных земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство из земель поселений. На основе информации о незастроенных земельных участках Советского района составлен прогноз и определены перспективы оценки данного сектора рынка. Основой для прогнозирования послужила цена незастроенных земельных участков в районе АвтоВАЗа, в результате прогнозирования с применением метода скользящего среднего, получены следующие результаты: прогнозируемая цена незастроенных земельных участков в районе АвтоВАЗа находится в интервале (213,00- 220,00] рублей за 1 кв. м (рис. 12). Средняя кадастровая стоимость на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства равна 256 рублей за 1 кв. и превышает прогнозируемую стоимость. Данный факт объясняется слабой развитостью рынка земельных ресурсов и низкими доходами населения в г. Воронеже. Следует отметить, что простое скользящее среднее является быстрым, но довольно неточным способом выявления общих тенденций временного ряда.

В результате прогнозирования при помощи функции РОСТ получены следующие результаты: в ближайший период времени (1 неделя, т к. разрыв между датами сделок не превышает семи дней) будет совершаться по одной сдеке с незастроенными земельными участками в районе АвтоВАЗа. Не смотря на небольшой временной ряд, из данных прогноза можно сделать вывод о том, что спрос на незастроенные земельные участки в данном районе невысокий.

График линии тренда (рис. 13) описывается степенной функцией:

где Y- прогнозируемое число сделок; х - фактическое число сделок.

ЧЧ Цена 1 кв. м участка Средняя цена 1 кв. м участка

< Скользящее среднее

1 3 б Т И 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 99 41 43 45 47 49 Я 53 65 57 59 61 53

Число сделок в район* АвтоВАЗа

Рис. 12. Прогнозирование методом скользящего среднего

Рис. 13. Анализ с помощью линии тренда

Прогнозная цена, рассчитанная методом экспоненциального сглаживания для незастроенных земельных участков в районе АвтоВАЗа равна 217,74 р. (рис. 14) за 1 кв. м при средней цене - 218, 22 р. за 1 кв. м. Следует отметить, что данные прогнозные цены не противоречат стоимостным интервалам прогнозной цены, рассчитанной методом скользящего среднего. Следует обратить внимание на то, что при повышении цены, например, на 37 сдеке с земельными участками в районе АвтоВАЗа, увеличивается значение прогнозной цены на 38 сдеку. Чем меньше фактор затухания, тем точнее отражает прогноз данные последних наблюдений. Реальные результаты получаются тогда, когда последние результаты наблюдений отражают произвольные (случайные) явления, которые дого не изменяют общего уровня временного ряда.

> *Х'Х гш*япц1я*ттпяяягяяяяяяяяятяятяяяпят*ят-яûттттяыяпяяяятяя

Число сделок ш район* АвтоВАЗа .

ЧЧФактическая цема Ч-Прогнозируемая цена

Рис. 14. Прогнозирование с использованием функции экспоненциального

сглаживания

Модель регрессионного анализа используется на примере выборки о земельных участках. По результатам регрессионного анализа при 36 наблюдениях R=0,98, что свидетельствует о высокой связи. Линейное уравнение имеет вид представленный формулой 13.

У=2705,0823-100,91*Х1+3,51*Х26268,56*ХЗ+1314,37*Х4+1699,15*Х5+218,94*Х6-

-5168,42*Х7-1359,31*Х8+1348,05*Х9, (13)

где У - стоимость земельного участка, р.; 2705,0823 - свободный член уравнения, р.; х, - расстояние от районного центра, км, х2 - площадь земельного участка, кв.м, Ху - наличие производственных зон, Х4 - наличие объектов образования, Х5- наличие объектов здравоохранения, х$ - наличие объектов бытового обслуживания, х7 - наличие объектов производства, ухудшающих состояние окружающей среды, радиус действия до 10 км, х8 - территории, подверженные подтапливанию, Хд - рекреационная ценность территории.

3. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

В диссертационной работе на базе выпоненных теоретических и экспериментальных исследований в области и оценки и прогнозирования земельных ресурсов сформулированы следующие выводы.

1. В результате установления множественности форм земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды, земельные отношения приобрели имущественный характер.

2. Ценность участков городской земли определяется как результат социокультурных процессов и отражает, с одной стороны, физическую структуру города (планировку, застройку, транспортные магистрали и потоки, функционирование объектов), а с другой - представление населения об этой структуре. Стоимость городской земли предложено формировать с учетом социально-экономических показателей.

3. Рынок земельных ресурсов находится на стадии формирования. Преобладает низкий спрос, что не мотивирует формирование рыночной цены на землю.

4. Городской кадастр является одним из важнейших источников информации о показателях, характеризующих городскую среду как объект управления. Создание комплексного городского кадастра, содержащего информацию о земле и прочно связанной с ней недвижимости, позволит учесть изменение экономической ситуации и информационных потребностей и, в то же время использовать в новых условиях накопленную информацию о земле для решения возникающих проблем в различных сферах общественной и экономической жизни.

5. Предложенная методика расчета рыночной стоимости земельных участков методом анализа иерархий является достаточно универсальной и применимой для оценки различных характеристик.

6. Оценка земель методом анализа иерархий позволит использовать качественную Информацию с конкретными потребительскими характеристиками оцениваемых объектов и измерить такую информацию с помощью иерархической модели. Оценка незастроенных земельных участков при помощи метода анализа иерархий позволяет существенно снизить объем работы по определению стоимости объекта недвижимости и повысить качество оценки.

7. Выявлена зависимость стоимости земельных участков от их целевого назначения (для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и т. д.), удаленности от центра города,

районного центра, основных дорожных магистралей, численности населения.

8. На основе анализа и прогнозирования цен незастроенных земельных участков с применением методов скользящего среднего и экспоненциального сглаживая \ установлена неразвитость земельного рынка вследствие низкой платежеспособности населения.

9. В результате линейного регрессионного анализа, основанного на данных о продаже земельных участков в Воронежской области, предложена линейная модель формирования стоимости незастроенных земельных участков.

Основные содержание диссертации опубликовано в следующих работах:

1. Гакина Ю. Н. Массовая оценка недвижимости. Управление и экономика. //Межвузовский сборник научн. трудов. - Воронеж, 2001. - С. 205-210.

2. Гакина Ю. Н. Информационное обеспечение земельных отношений. //Электронный бизнес: опыт и перспективы, материалы межрегиональной научно-практической конференции. - Воронеж, 2002. -С. 42-44.

3. Гакина Ю. Н. Формирование рынка земельных ресурсов в Воронежской области. Преодоление кризиса в экономике страны: социально-экономический и нормативно-правовой аспектыУ/Межвузовский сборник статей. - Воронеж: ВФ МГЭИ, 2002.-С. 271-275.

4. Гасилов В. В., Гакина ЮЛ. Моделирование процессов формирования рынка земельных ресурсов в Воронежской области. Современные сложные системы управления//Материалы международн. научн. конференции: - Старый Оскол, 2002. - С. 311-314. Авторский вклад 2с.

5. Гасилов В. В., Гакина Ю.Н., Жуков Д. М., Чуриков Л. И. Формирование рынка недвижимости в Воронежской области. Воронежская государственная технологическая академия.- Воронеж, 2002. - 54 с. Авторский вклад 30с.

6. Гакина Ю. Н. Использование земельных участков в качестве инвестиционного ресурса для Воронежской области.// Актуальные проблемы современной науки, сб. статей 4-й международной конференции молодых учёных и студентов - Самара, 2003. - С. 34-37.

7. Гакина Ю. Н. Информационные системы рынка недвижимости. //Электронный бизнес: опыт и перспективы, материалы межрегиональной научно-практической конференции. - Воронеж, 2003. -С.31-33.

8. Гакина Ю. Н. Сложный процент, как основа оценки доходной недвижимости. Современные сложные системы управления7/Сборник статей по итогам между-народн. конференции. - Воронеж, 2003. - С. 297-300.

9. Гасилов В. В., Гакина Ю.Н., Жуков Д. М., Калабухов Г. А. Земельный рынок Воронежской области: проблемы, опыт, перспективы.-Воронеж, 2003. - 126 с. Авторский вклад 80с.

Ю.Гакина Ю.Н. Анализ состояния рынка земельных ресурсов в Воронежской области. //Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.- Воронеж, 2003. - С.63-67. П.Гакина Ю. Н. Прогнозирование и перспективы оценки рынка земельных ресурсов.. //л Экономическое прогнозирование: модели и методы-2004, материалы межрегиональной научно-практической конференции. - Воронеж, 2004. -С. 329331.

*-98 65

Подписано в печать 06.04.2004 г. Формат 60x84 1/16. Уч.-издл. 1,0 Усл.-печ.л. 1,1. Бумага для множительных аппаратов. Тираж 100 экз. Заказ . №_4&л>течатано отделом оперативной полиграфии Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. 394006, г. Воронеж, 20-летия Октября, 84

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Гакина, Юлия Николаевна

ВВЕДЕНИЕ

1. Теория и практика оценки земельных ресурсов

1.1. Городские земли как объект исследования и оценки

1.2. Отечественный и зарубежный опыт земельных отношений

1.3. Государственное управление земельными ресурсами на современном этапе

2. Методические основы оценки городских земель

2.1. Проблемы и перспективы создания и ведения городского кадастра

2.2. Градостроительная и рентная оценка городских земель

2.3. Оценка городских земель методом анализа иерархий

2.4 Массовая оценка городских земель

2.5 Прогнозирование рынка земельных ресурсов

3. Анализ, оценка и прогнозирование рынка земельных ресурсов

3.1. Состояние Воронежского рынка земельных ресурсов

3.2. Земельный налог как один из инструментов управления недвижимостью

3.3. Расчет стоимости земельного участка методом анализа иерархий .134 3.4 Прогнозирование стоимости земельных участков в г. Воронеже

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка и прогнозирование рынка земельных ресурсов городских территорий"

Актуальность темы исследования. Экономическое значение земли как природного, а в большей степени, и экономического ресурса, проявляется на всех стадиях общественного материального производства и в сферах социальной деятельности. Земельная собственность на всех уровнях общественного развития воспринималась как символ богатства и власти, являясь основным объектом оценки. В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании. С пространственной ограниченностью земли тесно связана Д такая! особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы, влияющие на цену земли. Как объект исследования и управления городская среда, городская территория дожна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное пространство, а использование земель дожно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит эффективно использовать территориальные ресурсы.

Цена участков складывается в результате функционирования рынка недвижимости и зависит от макроэкономических воздействий, конъюнктуры спроса и предложения, наличия благоприятного для развития этого рынка законодательства, поэтому она может быть выявлена только в ходе анализа реальной ситуации. Особенно актуальна проблема определения ценности городских земель в рамках социально-градостроительного анализа, поскольку она является устойчивой характеристикой, формирующейся в течение длительного временного периода.

Количество научных и методических работ, рассматривающих методологию и практику оценки городских территорий, в России крайне ограничено. Мировая практика показывает, что формирование и практическая реализация политики управления земельными ресурсами в рамках городских территорий - важнейшая сфера деятельности муниципальных властей и создаваемых ими испонительных структур. В наиболее общем виде суть этой политики заключается в правильной постановке целей регулирования землепользования и выборе эффективных средств их достижения. Конечно, каждая страна формирует свой собственный "пакет" целей и средств в зависимости от ее социальных, экономических, политических, правовых, культурных и иных особенностей.

Актуальность темы исследования и недостаточная ее проработанность определили цель и задачи исследования.

Целью диссертационной работы является разработка научно-методического инструментария оценки городских территорий, совершенствования методов прогнозирования рынка земельных ресурсов, используемых для градостроительной деятельности.

Достижение поставленных целей вызывает необходимость решения ряда задач: