Разработка системы финансового обеспечения жилищного строительства в России

Чуев, Сергей Викторович

Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Разработка системы финансового обеспечения жилищного строительства в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Чуев, Сергей Викторович
Место защиты	Тула
Год	2008
Шифр ВАК РФ	08.00.10

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Разработка системы финансового обеспечения жилищного строительства в России"

На правах рукописи

Чуев Сергей Викторович

РАЗРАБОТКА СИСТЕМЫ ФИНАНСОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 2 ДЕК 2008

Тула 2008

003457112

Работа выпонена в Старооскольском технологическом институте (филиале) ГОУ ВПО Московский государственный институт стали и сплавов (технологический университет)

Научный руководитель: кандидат экономических наук, профессор

Зуева Людмила Ивановна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Защита состоится л 29 декабря 2008 года в 14-00 на заседании диссертационного совета Д 212.271.13 при ГОУ ВПО Тульский государственный университет по адресу: 300600, г. Тула, пр-т. Ленина, 92,5-302

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Тульского государственного университета.

Автореферат разослан л 28 ноября 2008 г.

Тихобаев Вадим Михайлович;

кандидат экономических наук, доцент Пашина Наталья Борисовна

Ведущая организация:

Воронежская государственная технологиче-

ская академия

диссертационного совета

Ученый секретарь

Л.Е. Романова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность проблемы. В современных условиях среди многочисленных проблем социально-экономического развития государства особую актуальность приобрела проблема управления финансовыми ресурсами в сфере ссудного капитала. В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь капиталоемкие отрасли и некоторые виды деятельности, например, строительство, которое является вторичным сектором экономики города, представляя важное направление в развитии народного хозяйства в рамках реализации национального проекта в области строительства. Поэтому существование стабильно и надежно функционирующей финансовой системы, направленной на обеспечение строительного сектора денежными ресурсами, является одним из наиболее значимых показателей развития экономики и залогом стабильности в обществе.

В настоящее время Россия нуждается в строительстве доступного по стоимости жилья, что выявляет необходимость создания теоретических и научно-методических подходов к управлению механизмом финансирования вторичного сектора экономики города, в том числе и через систему ипотечного кредитования (обращая особое внимание на отсутствие у большей части населения правовой и финансово-экономической культуры, а также больших денежных накоплений).

Надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых ресурсов в значительной мере зависит от степени рискованности операций, которая возрастает с увеличением сроков использования ссудных ресурсов и может быть снижена за счет надежных механизмов, обеспечивающих их возвратность и платность.

Кредитно-финансовая система в мировой практике выпоняет важную роль инвестиционного стимулирования строительной индустрии, а значит, и в нашей стране могла бы повлиять на решение проблем в сфере финансирования строительства и приобретения жилья. Экономистами доказано, что каждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретении жилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных финансовых ресурсов и возвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений.

За последние три года ипотечный рынок, учитывая ежегодные средние объемы ввода нового жилья (порядка 36 мн кв. м), характеризуется положительной динамикой: в 2005 г. объем выданных кредитов составил 65 мн дол., в 2006 г. - 290 мн дол., в 2007 г. - уже около 550 мн дол. Однако в абсолютном измерении рынок составляет всего 0,1 % ВВП, что является предельно низким показателем. Для сравнения, в развитых странах ипотечный рынок составляет 30 - 70 % ВВП. Круг целевых участников рынка - заемщиков - в нашей стране крайне ограничен.

В настоящее время не существует единого источника финансирования жилищного комплекса. Процесс строительства осуществляется за счет федеральных, региональных, муниципальных, частных и заемных средств, при этом сегодня отсутствует научно-методический подход к выбору наиболее эффективных способов финансирования и их сочетаний. Допонительными стимулами

для создания в Российской Федерации эффективной финансовой системы являются, с одной стороны, высокая социальная значимость финансирования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.

В области управления финансового обеспечения жилищного строительства наиболее известны работы отечественных и зарубежных авторов: М. Брагинского, Е. В. Кудрявцевой, В. А. Кудрявцева, Н.Б. Косаревой, А. Семеняки, А.Л. Гапоненко, С.И. Круглика, Е.Б. Покопцевой, А.Н. Багаева, М.П. Логинова, А.Ю. Рогачева, В.В. Шустова, Д.А. Барыкина, М.А. Точинского, Т.А Акуловой, З.Л. Гариповой, Е.В. Гарипова, А.Б. Петрухина, Раймонда Дж. Страйка, К. Кларка, Дж. Фурастье, Д. Бирсона, С. Батлера, Р. Смита, И. Уотера, X. Пандзы, М. Федерика, Фрэнк Дж. Фабоцци, Д. Майера и др.

В то же время в их работах рассматриваются отдельные аспекты развития и функционирования системы жилищного финансирования без учета специфики взаимодействия участников в интеграционных моделях. Указанные обстоятельства определяют актуальность темы настоящего диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-методического подхода к формированию системы финансового обеспечения жилищного строительства в России.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Проанализировать финансовое обеспечение жилищного строительства в России и мире. Оценить взаимодействие финансово-кредитной системы и строительного сектора экономики.

2. Разработать научно-методический подход к формированию строительного пула при реализации программ жилищного строительства, используя различные финансово-кредитные схемы, в том числе и ипотечное кредитование, для финансирования строительства жилья.

3. Разработать методику выбора способа финансирования строительства и покупки жилья на региональном рынке недвижимости для участников строительного пула.

4. Разработать методику управления финансовыми ресурсами строительных компаний.

5. Разработать механизм использования части средств добровольного пенсионного страхования для участия в системе ипотечного кредитования.

Объект исследования - процесс финансирования жилищного строительства в регионе.

Предметом исследования являются финансово-экономические отношения, складывающиеся между участниками строительного пула в процессе жилищного строительства в регионе.

Область исследования соответствует п. 3.1 Организационно-правовые и социальные аспекты финансов предприятий и организаций, п.3.14 Финансовый менеджмент в управлении финансовыми потоками и финансовыми оборотами и специальности 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит паспорта специальности ВАК.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования является нормативно-правовая и законодательная базы, а также материалы официальных интернет-сайтов Российской Федерации и Бегородской области, статистические данные, материалы периодической печати, отечественная и зарубежная финансово-экономическая и правовая литература.

В процессе исследования применялись общенаучные методы познания (анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, логический метод), методы разработки и принятия управленческих решений, методы экономико-математического моделирования.

Научная новизна работы заключается в разработке научно-методического подхода к формированию системы финансового обеспечения жилищного строительства на основе выбора возможного сочетания способов финансирования строительства и покупки жилья для участников строительного пула в зависимости от конкретной социально-экономической ситуации, что позволяет повысить эффективность и надежность этого процесса.

Элементы научной новизны

1. В ходе проведенного анализа существующего финансового обеспечения жилищного строительства, а также оценки взаимодействия кредитной системы и строительного сектора экономики выявлены недостаточные возможности по финансированию строительства жилой недвижимости с учетом произошедшей трансформации экономики, что обуславливает необходимость разработки новых подходов к финансовому обеспечению строительства жилья.

2. Разработан научно-методический подход к формированию строительного пула при реализации программ жилищного строительства на основе выбора и оценки возможных участников строительства, отвечающий интересам всех групп, участвующих в пуле, что способствует созданию эффективного рынка жилой недвижимости.

3. На основе исследования существующей системы социально-экономического механизма координации финансовых ресурсов на региональном рынке жилья, предложена методика выбора способа финансирования строительства и покупки жилой недвижимости для участников строительного пула, сопоставляя при этом условия и характеристики различных способов, что позволяет в наибольшей степени удовлетворить интересы граждан в решении жилищного вопроса.

4. Разработана методика финансового обеспечения строительной компании на основе учета необходимости покрытия потребности в финансовых ресурсах за счет различных источников финансирования на каждом этапе жизненного цикла строительства жилья, что позволяет обеспечить надежность финансирования жилищного строительства в целом.

5. Разработан механизм использования средств фонда добровольного пенсионного страхования для участия в системе ипотечного кредитования, что позволяет повысить заинтересованность населения и эффективность использования накопительной части пенсии.

Практическая значимость проведенных исследований заключается в том, что основные теоретические разработки и методические положения доведены

до уровня практических рекомендаций и могут быть использованы для эффективного формирования системы финансового обеспечения процесса строительства жилья.

Апробация работы и использование ее результатов. Основные положения и результаты диссертационной работы докладывались и обсуждались на научных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов Старооскольского технологического института (филиала) ГОУ ВПО МИСиС, материалы диссертационной работы докладывались на Международных научных и научно-практических конференциях: Стабилизация экономического развития Российской Федерации (Пенза, 2006); л0птимум-2006 (Харьков, 2006); Образование, наука, производство и управление (Старый Оскол, 2006 и 2007); Актуальные проблемы экономики (Бегород 2007).

Отдельные положения диссертационного исследования были внедрены в учебный процесс и используются в виде практических пособий и методических разработок в учебном процессе на кафедре Экономика и менеджмент Старооскольского технологического института (филиала) ГОУ ВПО МИСиС при чтении курсов Оценка недвижимости, ((Банковские услуги предприятию, Инвестиции.

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 9 научных работ общим объемом 3,54 усл. печ. л.

Структура диссертации. Диссертационная работа изложена на 177 станицах машинописным текстом, состоит из введения, трех глав, заключения и содержит 48 таблиц, 36 рисунков, 6 приложений. Библиографический список включает 147 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении дано обоснование актуальности выбранной темы диссертационного исследования, определены цели и задачи исследования, выбран объект и предмет исследования, обоснована научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе Анализ современного состояния процесса финансирования жилищного строительства проанализированы состояние финансового обеспечения жилищного строительства и покупки жилья в России, а также существующие научно-методические разработки в области управления финансированием строительного сектора экономики. Исследованы возможные источники финансирования жилищного строительства

Жилищная проблема в нашей стране представляет собой комплексную задачу, в решении которой участвуют финансово-кредитная система, строительный сектор, государство как регулирующий орган и население.

Сегодняшние темпы строительства жилой недвижимости уступают показателям 1987 г., когда было сдано под ключ 76,4 мн кв. м жилья (рисунок 1)'.

Это приводит к тому, что дома ветшают гораздо быстрее, чем успевают строить новые. Для того чтобы исправить это положение, в год нужно строить до одного кв. м на душу населения. Сейчас же этот показатель составляет в

' Жилье моё//Экономическая газета. 2004 №21 4 июня

среднем 0,35 кв. м жилья на человека.

1-:_^ планируемый ввод жилья --фактический ввод жилья

Рисунок 1 - Планируемый и фактический ввод жилья в России (мн кв. м) Много вопросов появляется к реализуемым жилищным программам, в которых не всегда обосновываются объемы финансирования и качественные показатели реализации, также отсутствует взаимосвязь со среднесрочной программой социально-экономического развития страны и отражению реализации данных программ на развитие строительного комплекса и производство строительных материалов. Есть вопросы к объемам внебюджетных финансовых ресурсов, которые хотят привлечь (за счет частных инвесторов - более 52 %, за счет молодых семей - 1 ] % от общего объема финансирования), и уровню доходов молодых семей, которые не смогут направлять более 50 % своих доходов на погашение жилищных кредитов.

На сегодняшний день процедура получения кредита на покупку или строительство жилья для рядового гражданина по-прежнему сложна и отнимает много времени. Статистика свидетельствует о том, что только 1,5 % российских граждан пользуются ипотечными кредитами для улучшения своих жилищных условий. В то же время 80 % граждан не удовлетворены своими жилищными условиями и нуждаются в их улучшении. Согласно расчетам Госстроя, если удастся снизить ставку с 12 % - 14 % годовых в рублях до 7 %, то 15,5 % населения смогут улучшить свои жилищные условия2.

В диссертационной работе выявлены факторы, влияющие на развитие механизмов финансово-кредитного обеспечения жилищного строительства:

- низкие доходы граждан;

- экономическая и финансовая политика государства;

- предложение денег и экономический рост;

- стабилизация и укрепление курса рубля;

- отсутствие системного подхода к возможной интеграции финансового и строительного секторов экономики;

- образовательная инфраструктура финансовой системы;

- взаимодействие региональных органов власти и коммерческих банков в сфере кредитно-денежных отношений;

- значение маркетинга в деятельности участников финансовой системы. Экономическую эффективность осуществляемых мер представим в виде

2 По материалам интернет-сайта Ьир^/ц'ууц.АозРоу-ш.

возможности молодой семьи (без детей) оформить кредит на покупку жилья (таблица 1).

Таблица 1 - Возможность кредитования молодой семьи без детей для покупки жилья

Средняя цена 1-но комнатной квартиры в Бегородской области (в иенах 2008 г.), руб. Собственные средства (30% от стоимости)л руб. Возможный ежемесячный платеж по кредиту, руб. %-я ставка (с учетом страхования) Срок кредита, лет Ежемесячный платеж, руб. Общая сумма выплаченных процентов- руб. Оформление кредита

! 347 651 404 295 12 ООО 15 50 5 23 729 70 480 426 59 невозможно

10 15 963 39 972 250 80 невозможно

}5 13 770 73 I 535 376 45 невозможно

20 12 908 15 2 154 601 40 невозможно

25 12 526 42 2 814 570 92 невозможно

30 12 348 75 3 502 195 91 невозможно

В работе сделан вывод, что в зависимости от стоимости жилья, источников финансовых ресурсов, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, существуют следующие финансово-жилищные стратегии:

- стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

- смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

- рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

Российский опыт развития ипотечного рынка как инструмента финансового обеспечения строительного сектора экономики через кредитование граждан для приобретения жилья без государственной поддержки развивается медленно и с несбалансированностью спроса и предложения.

Таким образом, существует реальная потребность в разработке научно-методических подходов и механизмов формирования эффективной системы финансового обеспечения жилищного строительства, которая основывалась бы на существующих способах строительства и покупки жилья, в рамках образования строительного пула при консатинговом участии, направленном на формирование стабильных рынков финансовых услуг и жилой недвижимости, повышая тем самым доступность для граждан жилищного кредитования как главного элемента системы финансового обеспечения.

Во второй главе Разработка механизма создания системы финансирования жилищного строительства разработан научно-методический подход к формированию строительного пула при реализации программ жилищного строительства, предложена методика выбора способа финансирования строительства и покупки жилой недвижимости для участников строительного пула, разработана методика финансового обеспечения строительной компании.

Эффективной реализации жилищных программ, а также созданию цивилизованного стабильно развивающегося рынка финансовых услуг дожно способствовать участие консатинговых организаций, которые занимались бы следующими вопросами:

- формирование строительных пулов для реализации крупных и средних федеральных и региональных жилищных проектов с последующим контролем

за осуществлением проектов и работой всех участников сформированного пула (таблица 2 и рисунок 2);

Таблица 2 - Принципы отбора участников строительного пула_

Учнстннки пула и их. заинтересованность Критерии отбора

Государства - реализация с минимальными рисками существующих жилищных программ, - стимулирование всех участников строительного пула

- развитие рыночных способов приобретения жилья, - решение жилищных проблем отдельных сло- ев населения

Стррнтельные ко^гдении - лицензии, - производственный базы, - гарантии по производимым строительным работам, - срок работы на рынке жилищного строительства, - 40 % собственных средств от сметной стоимости работ, - внедрение и разработка технологий по ресурсосбережению на местном сырье тек регионов, где будет осуществляться строительство (внедрение инноваций), - разумное ведение ценовой политики при строительстве и продаже жилья (рентабельность до 20 %) Отобранным компаниям предоставляется статус участников проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, - подписанные ценовые и тарифные соглашения с основными производителями строительных материалов Что обеспечит постоянные объемы закупок качественных материалов по установленной оптовой цене и согласование пределов ее повышения в течение года, - постоянный мониторинг затрат и их уменьшение

- получение прибыли, ' снижение рисков или и\ страхование при строительства за счет страховых участников пула. Обеспечивая создание допонительных преимуществ застройщикам, застраховавшим свою ответственность (страховой полис по такому виду страхования может являться обеспечением при получении кредита дольниками), - обеспечение необходимого финансирования, - предоставление постоянного уровня заказов, - ведение непосредственно профильной деятельности (строительство жилья)

Стпяховые компании - возможность использования совместной клиентской базы данных, - высокая степень интеграции при развитии продуктов и каналов распространения, - возможность гибкой ценовой политики, - расширение и активное внедрение спектра предлахаемых услуг, связанных со страхованием всех участников строительного пупа, Х реализация различных схем страхования в тесной привязке к конкретному банковскому продукту

- получение прибыли, - снижение затрат по оценке рисков участни- ков строительного пула, - обеспечение страховому продукту высокого у ровня потребления

Банк. Линансвая гогппа, ипотечное строи- - достаточность капитала, - качество активов, - доходы и прибыльность, - ликвидность, - чувствительность к рыночному риску, - предоставление финансовых услуг с учетом потребностей каждого клиента, - низкий уровень первоначальных затрат, - возможность достижения эффективного и поного контроля над всеми финансовыми потоками участников строительного пула, - современные методы оценки платежеспособности заемщика и стоимости закладываемого имущества

тельное агентство и ли. - получение прибыли, - снижение затрат по оценке рисков и плате- жеспособности участников строительного пула, - обеспечение возможности снижения кредитной организацией доли отчисления в резерв на возможные потери по застрахованным кредитам, - развитие жилищных программ кредитования

яемщнки, дольшикн и инвесторы - заемщики, которые могут воспользоваться системой ипотечного кредитования без помощи государства - отдельные социально не защите иные слои населения, которые попадают под условия реализации жилищных программ с государственной помощью, - дольщики, которые готовы принять участие в строительстве будущего жилья, - инвесторы, желающие вложить денежные средства для получения прибыли

- получение прибыли, - решение вопросов приобретения и строи- тельства жилья

- доведение жилищных проектов до площадки финансирования (допускается смешенное финансирование) и контроль целевого использования выделяемых денежных средств;

- концептуальная база и инновационный полигон для практической отработки возможных путей реорганизации отраслей с целью снижения системных рисков путем их оптимального разделения между участниками строительного пула;

- стимулирование финансовой активности трудоспособной части населения, в том числе с помощью накопительной пенсионной программы, направ-

ленной на интеграционное развитие финансовой системы и строительного сектора экономики (рисунок 5);

- формирование новой финансовой культуры у участников рынка жилой недвижимости.

Рисунок 2 - Агоритм формирования строительного пула

Методика отбора участников строительного пула ведется методом экспертных оценок, в основе которого лежит присвоение балов при финансово-экономическом, организационном и техническом анализе потенциальных участников. При этом каждому этапу присваивается определенный вес по сравнению с другими этапами проводимого анализа, а затем рассчитывается общая оценка:

Кф>у =-------> шах, (1)

где Кфзу - коэффициент финансово-экономического уровня участника строительного пула; Б, - бал на каждом этапе анализа и отбора участников строительного пула; В, - вес -го этапа; п - количество этапов.

Этот научно-методический подход предполагает сравнение оценок участников строительного пула между собой, при этом рассчитывается коэффициент уровня участника и выбирается максимальный для сравнения с уровнем лидеров по отраслям из составленного рейтинга за прошлый период.

Методика предполагает постоянное использование информационной базы в области технического учета, а также приемы финансово-экономической статистики (индексные методы, факторный анализ, математическое программирование и т.д.). Таким образом, качественная оценка отбираемых участников строительного пула является комплексным направлением работы менеджмента и требует наличия у консатинговых организации высококлассных специалистов.

Результаты исследования основных способов финансирования строительства или покупки жилья на примере Бегородской области представлены в таблице 3. И хотя ни один из рассмотренных вариантов финансирования в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом, каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки. Они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации.

Представленные способы являются информационной базой методики выбора вариантов финансирования строительства и покупки жилья для участников строительного пула, при этом не исключают друг друга, а наоборот, допоняют. Их нужно рассматривать как единую систему с определением их значимости для каждой конкретной территории, учитывая особенности социально-экономического и национального развития регионов.

Функцию координатора для населения в этих условиях возьмут на себя консатинговые организации, которые, анализируя рынок финансовых услуг в этой сфере, подберут оптимальный способ финансирования строительства или покупки жилья для участников строительного пула (рисунок 3).

Эффективность методики по выбору способов финансирования строительства и покупки жилья для участников строительного пула на основе консатингового участия можно представить с помощью коэффициента качества, который отражает профессионализм консатинговой организации:

= Д , (2)

А^ общ л

где Л'" - количество кредитно-финансовых сделок с участием консатинговых организаций и гражданами (участниками строительного пула), положительно оцененных независимыми экспертами (шт.); Л'"л,,,. - общее количество кредитно-финансовых сделок с участием консатинговых организаций и гражданами (участниками строительного пула) (шт.).

Основной целью предложенной методики является интеграционное развитие финансово-кредитной системы и строительной индустрии, направленное на обеспечение доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами.

Таблица 3 - Финансово-экономическая и социальная оценка основных способов покупки и строительства жилья в Бегородской области

Способы Участники Сроки (% ставка) Риски Финансирование Залог Особенности

А В С О Е Г в

Бегородская ипотечная корпорация (БИК) Корпорация БИК, гражданин стандартный ипотечный кредит (8-11 %) Риски, связаны с предоставлением кредита Собственные средства 30% и 70% - за счет средств корпорации Кредит предоставляется под обеспечение залогом приобретаемого жилья Важным положением государственной поддержки население области является предоставление права главам местного самоуправления, направлять средства на адресную поддержку социально незащищенных граждан в пределах 25 % стоимости приобретаемого жилья Поддержка молодых семей при приобретении ими жилья с использованием ипотечных займов также осуществляется из средств местных бюджетов Льготы для молодых семей таковы [при рождении (наличии) детей] -предусматривается погашение части суммы ипотечного кредита, остающегося к выплате при появлении {или наличии) одного ребенка - погашается 10 %, второго - 25 %, третьего -50 % суммы

Фонд индивидуального и жилищного строительства (ИЖС) Фонд ИЖС, гражданин Заем с рассрочкой платежа 10-15 лет (1-2%) Риски,связаны с предоставлением закмов Средства формируются из бюджетов всех уровнен и внебюджетных источников Предмета залога нет Погашение займа идет в оговоренные сроки сельскохозяйственной продукцией собственного производства

Кредитно-по-требятел ьс а ий кооператив Свой Дом на базе фонда ИЖС Кооператив, гражданин Минимальный срок возврата кредита 6 лет Наступает после начала строительства (1%) Риски,связаны с яред оставлением кредита Собственный взнос 50-300 тыс руб (нужно накопить в кооперативе за 5 лет) Целевой заем 100-600 тыс руб из паевых накопительных взносов членов кооператива и привлекаемых им кредитных и займов Предметом залога служит земля Принимаются те, у кого есть в собственности земельный участок под строительство дома, или те, кто собирается такой участок приобрести Цель-ускорение реализации программы Жилье-2010 Условия кооператива разработаны для молодых семей и бюджетных организаций

Способы Участники Сроки (% ставка) Риски Финансирование Залог Особенности

Л В С 0 Е Р С

Банки Сбербанк, Внешторгбанк н др Банк, гражданин Сроки с учетом специфики кредитной ситуации (от 10 до 20 лет) (средняя ставка 1416%) Риски, связаны с предоставлением кредита За счет средств банка, выдача кредита индивидуально Кредит предоставляется под обеспечение залогом приобретаемого жилья Простота модели, невыгодна заемщику из-за высокого процента по займам, распространена

Потребительский ипотечный кооператив Гтроим вместе Кооператив, гражданин Накопление от 1 года и более Рассрочка от 3 до 20 лет (3%) Инфляция, нет гарантии сохранности вкладов, риски неэффективного и нецелевого использования собранных денег Накопления 30-70 %, рассрочка 70-30 % из паевых накопительных взносов членов кооператива Залог в пользу кооператива Права собственности оформляются на гражданина, но с залогом в пользу кооператива

Долевое строительство Застройщик, гражданин В течение строительства (процентной ставки нет) Высокая вероятность задержки строительства и удорожания жилья Личные сбережения граждан Предмета залога нет Ипотека возможна только после оформления жилья в собственность гражданина Права собственноел оформляются после окончания строительства и поной оплаты жилья Модель выгодна для застройщика Отсутствие ипотеки уменьшает возможность финансирования строительства

Продажа жилья в рассрочку Застройщик, гражданин Рассрочка на 1-2 года (процентной ставки нет) Право собственности на жилье находится во время рассрочки находится у застройщика Рассрочка на 30-50% стоимости жилья Предмета залога нет Права собственности переходит к покупателю после поной оплаты жилья Модель выгодна для застройщика

Предоставление предприятиями своим работ-ни-кам жилья по ценам строи-тель-ства (себес-тои-мости) или займов ка приобретение жилья Предприятие, работник предприятия Выплаты производятся в течение времени оговоренного предприятием (процентной ставки нет или она составляет 0,5-1 %) Риски, связаны с предоставлением займов Заем - 70-80 %, собственные средства - 20-30 %, заем 6cs процентов или льготные проценты Заем может выдаваться под обеспечение залога недвижимости Модель носит локальный характер, выгодна работникам предприятий Работник не может уволиться с предприятия до момента погашения займа

Рисунок 3 - Агоритм выбора способа финансирования строительства или

покупки жилья

Так как финансирование на различных стадиях жилищного строительства в рамках формируемого строительного пула будет происходить из различных источников, то важной задачей для реализации жилищных программ становится управление финансовыми потоками.

Вклад на разных этапах строительства определяется главным образом степенью готовности объекта. В этой связи необходим методический подход к управлению финансовыми ресурсами строительных компаний, что позволяет обеспечить надежность финансирования в целом.

Выделим четыре этапа: 1) этап проектирования - финансирование за счет

собственных средств застройщика (уставной капитал, амортизационные отчисления, резервные фонды, резерв предстоящих платежей и расходов, прибыль от основной деятельности и внереализационных операций), краткосрочные и догосрочные кредиты и инвестиции; 2) начальный этап строительства - за счет собственных средств застройщика, кредитов, инвестиций и финансовых ресурсов федеральных, региональных и местных бюджетов, а также участников долевого строительства; 3) этап возведения здания - за счет источников перечисленных на втором этапе и к ним добавляются средства желающих приобрести жилье в рассрочку и с помощью жилищных кредитов; 4) завершающий этап строительства - к перечисленным участникам процесса финансирования строительства жилья добавляются заемщики, приобретающие жилье с помощью ипотечных кредитов.

В основе методического подхода лежит анализ денежных потоков, который позволяет оценить финансовую устойчивость реализуемого жилищного проекта. В соответствии с этим, при оценке финансирования жилищных проектов предлагаем использовать критерий ликвидности проекта - коэффициент финансового состояния реализации проекта (ФСП): т ФП

ФСП= У (3)

^ то, у '

/ = I '

где ФП, - сумма собственных и привлеченных средств строительной компании (в том числе и с участием консатинговой организации) на /-м этапе строительства (руб.); ТО, - сумма текущих обязательств и процентов на /-м этапе строительства (руб.); ФП,, ТО, - рассчитываются в прогнозных ценах с учетом инфляции; Т-количество этапов (шт.).

Коэффициент показывает возможность осуществления проекта, когда суммарный приток финансовых ресурсов на реализацию проекта больше суммарных текущих обязательств строительных компаний. Его использование позволит учесть динамику финансирования жилищных проектов и тем самым избежать статичного характера показателей ликвидности, поскольку его числитель представляет собой потоки за промежуток времени. Так как финансовые потоки, связанные с хозяйственной деятельностью, охватывают некоторый период, их величина соответствует средней величине текущих обязательств за этот же период.

Изменение коэффициента финансового состояния этапа реализуемого жилищного проекта ( ФСП,) свидетельствует:

1) ФСП, - 1 - достаточность финансирования этапа;

2) ФСП, с> 1 - финансирование больше затрат, связанных с реализацией этапа, что позволяет осуществлять необходимые мероприятия для следующего этапа жилищного проекта (на завершающих стадиях это свидетельствует о начале окупаемости вложенных средств);

3) ФСП, <1 - финансирование меньше затрат, связанных с реализацией этапа, что является сигналом для консатинговых организаций по большему вложению федеральных и региональных бюджетных средств, при этом проект признается социальной направленности.

[~ начало |

Расчет общей сметной стоимости при реализации проекта жилищного строительства (ТО1 = * * 54)

Архитектурные и планировочные решения по городским территориям массовой застройки на уровне главного архитектора области и города (Б])

Выдача задания на проектирование (Бг)

- Разработка конструкторской и сметной документации (Бз) - бизнес планирование (9 - вариантов), - технико-экономическое обоснование (2-3 варианта), - разработка конструкторской и сметной документации (1 вариант)

Организация и стоимость строительства (54)

Рисунок 4 - Методика управления финансовыми ресурсами строительной

компании при строительстве жилья

В третьей главе Совершенствование финансового обеспечения жилищного строительства в регионе разработан механизм использования средств фонда добровольного пенсионного страхования для участия в системе ипотечного кредитования. Описаны результаты практического применения разработанных методик.

В рамках диссертационной работы, для более эффективного использования финансовых ресурсов предприятий и населения регионов предложено формирование пенсионного фонда, который с одной стороны, совместно с предприятиями регионов будет способствовать привлечению денежных средств в финансовую систему для дальнейшего жилищного кредитования населения, а с другой стороны, осуществлять государственную пенсионную программу, что обеспечивает формирование стабильного трудового колектива и уменьшает текучесть кадров (рисунок 5).

Такие догосрочные финансовые ресурсы используются ИСА на выдачу кредитов для строительства или покупки жилья работникам предприятия (уча-

стникам строительного пула), участвующим в данном способе накопления своих пенсионных средств под льготный процент, который на 1 - 1,5 % больше уровня официальной инфляции и составит 10 - 10,5 % при собственных накоплениях в размере 30 % от стоимости жилья (таблица 4).

Чинформационный поток натерт 1ьныи пот* Ч Ч - финансовый поток

Рисунок 5 - Механизм привлечения денежных средств в систему финансового обеспечения жилищного строительства на базе регионального пенсионного фонда при ИСА (ипотечное строительное агентство)

Таблица 4 - Возможность жилищного кредитования (ипотека) работниками предприятия ______^_

Средняя цена 1-но комнаткой квартиры в Бегородской области (в ценял 2008 г.), руб. Собственные средства (30% от стоимости), руб. Возможный ежемесячный платеж по кре-ди гу, руб. %-я ставка (с учетом страхования) Срок кредита, лет Ежемесячный платеж, руб. Общая сумма выплаченных процентов, руб. Оформление кредита

956 718 287015 15 000 10 50 5 14 910 68 224 938 02 возможно

10 9 278 58 443 727 00 возможно

15 7 547 99 688 936 47 возможно

20 6 780 36 957 584 51 возможно

25 6 386 13 I 246 137 72 возможно

30 6 168 43 1 550 933 74 возможно

Результаты исследования апробированы при строительстве компанией ОАО ОЭМК жилого комплекса, общей площадью 18 785 кв.м. Для реализации проекта по научно-методическому подходу, приведенному на стр. 9-10 был сформирован строительный пул: строительная компания ООО Трест Ме-талургстрой (выбрана из четырех участников), страховая компания ЖиСт-рах (выбрана из трех участников) и Бегородская ипотечная корпорация БИК (выбрана из четырех финансово-кредитных участников).

По агоритму, приведенному на стр. 14, были сформированы требуемые финансовые потоки:

- 40 % - от сметной стоимости строительства составляют средства строительной компании;

- 60 % - от сметной стоимости строительства составляют собственные средства граждан, а также привлеченные, заемные и кредитные ресурсы.

Покупатели жилья, обратившиеся в консатинговую организацию, сформировали свои взносы следующим образом:

- участники ипотечных и жилищных схем кредитования - 204 004 668 руб., из которых 30 % - собственные средства, а 70 % - кредитные средства. 30 человек являются представителями механизма добровольного пенсионного страхования;

- отдельные социально незащищенные слои населения, которые попадают под условия реализации государственных жилищных программ (с помощью государства) - 110 735 785 руб.;

- дольщики, которые готовы принять участие в строительстве будущего жилья, инвестируют в систему финансового обеспечения строительства жилого комплекса - 198 742 730 руб.

Этапы финансирования строительства жилого комплекса всеми участниками с расчетом коэффициента финансового состояния проекта, который был предложен в разработанной методике, представленной на стр. 15 - 16, покажем с помощью таблица 5.

Таблица 5 - Финансовое обеспечение строительства жилого комплекса

Заемщики и дольшики в результате консатингового отбора Количество участников Объем денежных средств Разбиение по этапам:

1 2 3 4

Заемщики, которые могут воспользоваться системой ипотечного кредитования без помощи государства 140 204 004 668 20 400 467 183 604 201

Отдельные социально незащищенные слои населения, которые попадают под условия реализации жилищных программ с государственной ПОМОЩЬЮ 90 110 735 785 - 88 588 628 22 147 157 -

Дольщики, которые готовы принять участие в строительстве бvдyщeгo жилья 118 198 742 730 - 39 748 546 99 371 365 59 622 819

Строительная компания (40 % - от сметной :тоимостн проекта жилого комплекса) 205 393 273 109 700 598 95 692675 - -

Финансовые потоки при строительстве жилого комплекса (ФП,) 109 700 598 224 029 849 141 918 989 243 227 020

Сумма текущих обязательств (расходы) (ТО,) 109 700 598 171 161 060 102 928 696 44112 299

Коэффициент финансового состояния реализуемого этапа (ФСП.) 1.00 1.31 1.38 5.51

В результате четкой организации жилищного строительства сроки завершения всех этапов возведения жилого комплекса были соблюдены с плановыми значениями. Экономия себестоимости строительства составила 14,8 % за счет ускорения оборачиваемости оборотных средств, снижения отдельных статей затрат и формирования строительного пула. Рыночная стоимость одного квадратного метра жилья снизилась на 29 %.

Учитывая, что большинство строительных компаний не соблюдают взятые на себя обязательства по срокам ввода и сдачи покупателю жилья, можно сказать, что ОАО ОЭМК, сформировавшее для строительства жилого комплекса строительный пул, получило конкурентное преимущество на строительном рынке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертационной работе на основании выпоненных исследований разработан научно-методический подход к финансовому обеспечению жилищного строительства в России, основанный на согласовании интересов участников сформированного строительного пула, позволяющий обеспечить высокую эффективность реализации жилищных программ и возможность адаптации к изменениям внешней среды в догосрочном периоде.

Основные научные и практические результаты исследования

1. Исследование возможных источников финансирования жилищного строительства, а также оценка взаимодействия кредитной системы и строительного сектора экономики выявили недостаточные возможности по финансированию строительства жилой недвижимости, что обусловило необходимость разработки новых подходов и механизмов финансового обеспечения строительства и покупки жилья.

2. Основываясь на рисках участников строительства жилой недвижимости, возникающих на различных этапах, и на принципах управления этими рисками, в том числе и с помощью методов страхования, а также заинтересованности всех участников в создании эффективной системы финансового обеспечения, разработан научно-методический подход к формированию строительного пула при реализации программ жилищного строительства на основе выбора и оценки возможных участников, что способствует созданию эффективного рынка жилой недвижимости.

3. На основе исследования существующей системы социально-экономического механизма координации финансовых ресурсов на региональном рынке жилья предложена методика выбора способа финансирования строительства и покупки жилой недвижимости для участников строительного пула, сопоставляющая при этом условия и характеристики различных способов, что позволяет в наибольшей степени удовлетворить интересы граждан в решении жилищного вопроса.

4. Разработана методика финансового обеспечения жилищного строительства, основанная на возможностях строительной компании по организации строительного процесса, управления ресурсным потенциалом и возможностями по финансированию строительства жилья, позволяющая обеспечить надежность финансирования жилищного строительства в целом.

5. На основе возможности по привлечению добровольных пенсионных взносов граждан разработан механизм добровольного пенсионного страхования для участия в системе ипотечного кредитования участников строительного пула с предложением способов рефинансирования выданных кредитов за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг, что позволяет повысить заинтересованность населения и эффективность использования накопительной части пенсии.

6. Предложенный способ развития, при участии консатинговых организаций формирующих строительные пулы для жилищного строительства, создает конкурентную среду повышения эффективности и надежности всех участников и позволяет регулировать финансовые потоки, что в целом обеспечивает воз-

можность прогнозирования ситуации на финансовом и жилищном рынках, тем

самым стабилизируя экономику страны за счет инвестиций в реальный сектор.

ПУБЛИКАЦИИ

1. Чуев C.B. Социально-экономическая оценка основных способов приобретения жилья в Бегородской области I C.B. Чуев, Л.И. Зуева // Вестник Бегородского университета потребительской кооперации. №4. 2007 г.-С. 223 - 229.

2. Чуев C.B. Методика консатинговой оценки финансового развития ипотечной системы / C.B. Чуев, Л.И. Зуева // Вестник Бегородского университета потребительской кооперации. №3.2008 г. Ч С. 141-143.

3. Чуев C.B. Риск инвестора в строительстве / C.B. Чуев // Стабилизация экономического развития Российской Федерации: сб. ст. V Междунар. науч.-практ. конф., г. Пенза, 2006. - С. 159 - 164.

4. Чуев C.B. Взаимосвязь роста ипотечного кредитования и подъема строительной отрасли / C.B. Чуев // Стабилизация экономического развития Российской Федерации: сб. ст. V Междунар. науч.-практ. конф., г. Пенза,

2006.-С. 164- 168.

5. Чуев C.B. Совершенствование технологии строительства жилья для снижения себестоимости единицы площади / С.В Чуев, Э.А. Карпов // Образование, наука, производство и управление: сб. науч. тр. Междун. науч. практ. конф. - Старый Оскол, 2006. - С. 480 - 482.

6. Чуев C.B. Этапы преодоления финансовых рисков при кредитовании / C.B. Чуев, Л.И. Зуева П Образование, наука, производство и управление: сб. науч. тр. Междун. науч. практ. конф. - Старый Оскол, 2007. - С. 267 - 273.

7. Чуев C.B. Концепция Развития ипотечного жилищного кредитования в российских регионах / C.B. Чуев, Л.И. Зуева // Образование, наука, производство и управление: сб. науч. тр. Междун. науч. практ. конф. - Старый Оскол,

2007.-С. 273-282.

8. Чуев C.B. Механизм финансирования строительства социального жилья в регионах / C.B. Чуев, Л.И. Зуева // Образование, наука, производство и управление: сб. науч. тр. Междун. науч. практ. конф. - Старый Оскол, 2007. -С. 289-299.

9. Чуев C.B. Схема денежных потоков финансирования ипотечного кредитования / C.B. Чуев, Л.И. Зуева // Образование, наука, производство и управление: сб. науч. тр. Междун. науч. практ, конф. - Старый Оскол, 2007. - С. 300 -307.

Изд. лиц, Р №020300 от 12.02.97. Подписано в печать 24.11.08 Формат бумаги 60x84 1/16. Бумага офсетная. Уел -печ. л. 1,1. Уч.-изд. л 1,0. Тираж 100 экз Заказ Тульсхий государственный университет 300600, г. Тула, просп. Ленина, 92. Отпечатано в Издательстве ТуГУ 300600, г. Тула, ул. Бодина, 151.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Чуев, Сергей Викторович

Введение

1. Анализ современного состояния процесса финансирования жилищного строительства

1.1. Анализ состояния финансового обеспечения жилищного строительства и покупки жилья в России

1.2. Анализ существующих научно-методических разработок в области управления финансированием строительного сектора экономики

1.3. Исследование возможных источников финансирования жилищного строительства

1.4. Выводы по главе

2. Разработка механизма создания системы финансирования жилищного строительства

2.1. Формирование научно-методического подхода к созданию строительного пула

2.2. Разработка методики выбора способа финансирования строительства и покупки жилья для участников строительного пула

2.3. Разработка методики управления финансовым обеспечением строительной компании при строительстве жилья

2.4. Выводы по главе

3. Совершенствование финансового обеспечения жилищного строительства в регионе

3.1. Разработка подхода к формированию допонительного источника финансового обеспечения жилищного строительства за счет средств пенсионных накоплений

3.2. Апробация результатов исследований

3.3. Выводы по главе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка системы финансового обеспечения жилищного строительства в России"

Актуальность темы. В современных условиях среди многочисленных проблем социально-экономического развития государства особую актуальность приобрела проблема управления финансовыми ресурсами в сфере ссудного капитала. В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь капиталоемкие отрасли и некоторые виды деятельности, например, строительство, которое является вторичным сектором экономики города, представляя важное направление в развитии народного хозяйства в рамках реализации национального проекта в области строительства. Поэтому существование стабильно и надежно функционирующей финансовой системы, направленной на обеспечение строительного сектора денежными ресурсами, является одним из наиболее значимых показателей развития экономики и залогом стабильности в обществе.

В настоящее время Россия нуждается в строительстве доступного по стоимости жилья, что выявляет необходимость создания теоретических и научно-методических подходов к управлению механизмом финансирования вторичного сектора экономики города, в том числе и через систему ипотечного кредитования (обращая особое внимание на отсутствие у большей части населения правовой и финансово-экономической культуры, а также больших денежных накоплений).

Надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых ресурсов в значительной мере зависит от степени рискованности операций, которая возрастает с увеличением сроков использования ссудных ресурсов и может быть снижена за счет надежных механизмов, обеспечивающих их возвратность и платность.

Кредитно-финансовая система в мировой практике выпоняет важную роль инвестиционного стимулирования строительной индустрии, а значит, и в нашей стране могла бы повлиять на решение проблем в сфере финансирования строительства и приобретения жилья. Экономистами доказано, что каждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретении жилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных финансовых ресурсов и возвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений.

За последние три года ипотечный рынок, учитывая ежегодные средние объемы ввода нового жилья (порядка 36 мн кв. м), характеризуется положительной динамикой: в 2005 г. объем выданных кредитов составил 65 мн дол., в 2006 г. - 290 мн дол., в 2007 г. - уже около 550 мн дол. Однако в абсолютном измерении рынок составляет всего 0,1 % ВВП, что является предельно низким показателем. Для сравнения, в развитых странах ипотечный рынок составляет 30 - 70 % ВВП. Круг целевых участников рынка -заемщиков - в нашей стране крайне ограничен.

В настоящее время не существует единого источника финансирования жилищного комплекса. Процесс строительства осуществляется за счет федеральных, региональных, муниципальных, частных и заемных средств, при этом сегодня отсутствует научно-методический подход к выбору наиболее эффективных способов финансирования и их сочетаний. Допонительными стимулами для создания в Российской Федерации эффективной финансовой системы являются, с одной стороны, высокая социальная значимость финансирования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.

В области управления финансового обеспечения жилищного строительства наиболее известны работы отечественных и зарубежных авторов: М. Брагинского, Е.В. Кудрявцевой, В.А. Кудрявцева, Н.Б. Косаревой, А. Семе-няки, A.JI. Гапоненко, С.И. Круглика, Е.Б. Покопцевой, А.Н. Багаева, М.П. Логинова, А.Ю. Рогачева, В.В. Шустова, Д.А. Барыкина, М.А. Точинского, Т.А Акуловой, 3.JI. Гариповой, Е.В. Гарипова, А.Б. Петрухина, Раймонда Дж. Страйка, К. Кларка, Дж. Фурастье, Д. Бирсона, С. Батлера, Р. Смита, И. Уотера, X. Пандзы, М. Федерика, Фрэнк Дж. Фабоцци, Д. Майера и др.