Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Приоритетные направления инвестиционной деятельности в жилищно-строительной сфере территории тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Кобалия, Тамази Леонидович
Место защиты	Ставрополь
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Приоритетные направления инвестиционной деятельности в жилищно-строительной сфере территории"

На правах рукописи

КОБАЛИЯ ТАМАЗИ ЛЕОНИДОВИЧ

ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ

ТЕРРИТОРИИ (на материалах Ставропольского края)

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством* управление инновациями л инвестиционной деятельностью

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ставрополь - 2007

003162508

Работа выпонена в ГОУ ВПО Северо-Кавказский государственный технический университет

Научный руководитель

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Кузьменко Владимир Викторович

доктор экономических наук, профессор Тимошенко Николай Константинович

кандидат экономических наук Леонтьев Максим Сергеевич

Ведущая организация

ГОУ ВПО Дагестанский государственный технический университет

Защита состоится 12 ноября 2007 года в 1200 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212 256 06 при ГОУ ВПО Ставропольский государственный университет по адресу: 355009, г Ставрополь, ул. Пушкина, 1

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Ставропольский государственный университет

Автореферат разослан 11 октября 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета

Новикова И В

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования Активизация инвестиционной политики регионов в условиях формирования рыночных отношений в России была вызвана реализацией курса на децентрализацию инвестиционного процесса, попытками преодолеть несовершенство федеральной инвестиционной политики и соответствующего законодательства, создать благоприятный климат, обеспечивающий приток финансовых средств в территориально-отраслевые комплексы

Универсального механизма мобилизации финансовых ресурсов в строительство и решение жилищной проблемы в настоящее время в России не существует Применяемые технологии привлечения средств населения, кредитных, строительных организаций, бюджета в систему жилищного строительства носят переходный характер, являются производными современного этапа развития российской экономики В этой связи проблема поиска инвестиционных ресурсов дожна решаться комплексно с учетом факторов, действующих как на федеральном, так и на региональном и отраслевом уровнях Дожен быть разработан инструментарий привлечения в жилищное строительство как внебюджетных так и бюджетных финансовых средств, включающий механизмы регулирования инвестиционного процесса и повышения его эффективности на основе создания единого информационного пространства, совершенствования организационной структуры, разработки методик расчета целесообразности реализации социально-ориентированных проектов на мезо- и микроуровне

В связи с этим выбранная тема исследования является актуальной, а недостаточная изученность отдельных теоретических и прикладных аспектов применительно к современным условиям определили круг рассматриваемых в ней вопросов

Степень изученности проблемы Экономический механизм финансирования жилищно-строительного комплекса нуждается в особом общенауч-

ном рассмотрении и реальном освоении в региональной практике

Вопросы финансирования инвестиций в строительную сферу рассматривали в своих работах известные зарубежные экономисты-исследователи Дж Фридман, Н Ордуэй, Р Страйк, Дж Дэниел, Ф Уитт и др Отдельные стороны указанной проблемы достаточно подробно изучены в трудах отечественных экономистов, таких как Л П Белых, В А Кудрявцев, Л Н Макаре-вич, В В Остапенко и др В последние годы в экономической науке стали появляться работы посвященные формированию и развитию механизмов финансирования отдельных сегментов жилищного рынка Среди них необходимо вьаделить исследования Л В Договой, Е И Тарасевича, С В Смолянино-ва,ГМ Стерникаидр

Однако вопросы, посвященные проблемам структурно-инвестиционной политики государства недостаточно проработаны с точки зрения научной обоснованности приоритетности финансирования отдельных проектов именно в жилищном строительстве Требуют дальнейшей детализации формы и методы догосрочного привлечения инвестиционных средств, в том числе при помощи механизмов ипотечного кредитования Актуальность проблемы, а также недостаточность ее разработанности на региональном уровне определили цель и задачи диссертационного исследования

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам) Исследование выпонено в рамках специальности 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством управление инновациями и инвестиционной деятельностью, в соответствии с паспортом специальностей п 4 12 - Развитие теоретических основ и методического инструментария приоритетного инвестирования прогрессивных сдвигов в экономических системах

Цели и задачи исследования Целью диссертационного исследования является разработка предложений по формированию рационального механизма стимулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства региона

В соответствии с поставленной целью определены следующие основные задачи

- исследовать в теоретическом аспекте сущность и содержание процесса формирования региональной инвестиционной политики,

- провести сравнительный анализ существующих механизмов финансирования инвестиций в жилищную сферу,

- определить степень экономической обоснованности действующего нормативно-правового обеспечения процесса привлечения инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства,

- дать количественную и качественную оценку инвестиционным процессам, протекающим в территориальном жилищно-строительном комплексе,

- определить перспективы увеличения финансирования жилищного строительства в контексте реализации федеральных целевых программ в регионе,

- разработать и апробировагь агоритм расчета качественных параметров финансирования проектов жилищного строительства в условиях ку-рортно-рекреационного региона

Предмет исследования являются инвестиционные процессы, сопровождающие функционирование территориального жилищно-строительного комплекса

Объект исследования выступает рынок жилья курортно-рекреационного региона

Информационно-эмпирической базой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, разработки научно-исследовательских учреждений, материалы научных конференций и личные наблюдения автора

Источниками исходной информации послужили статистические материалы Федеральной службы государственной статистики России, ее территориального органа в Ставропольском крае, отраслевых и региональных орга-

нов управления, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ставропольского края, аналитические данные отечественной и зарубежной справочной и научной литературы, научно-исследовательских учреждений, авторские расчеты

Теоретической и методологической основой исследований явились экономические законы и категории, а также разработанные экономистами-классиками Дж Р Хиксом, Р Солоу, Э Лундбергом, М Фридменом, В В Леонтьевым и современными учеными теоретические положения по развитию инвестиционных процессов на рынке жилья Использованы законодательные и нормативные документы, решения правительства России, концепции и программы развития жилищно-строительного комплекса на различных этапах его формирования.

В процессе выпонения работы применялись следующие методы аналитический, абстрактно-логический, экономико-статистический, монографический, графический, экономико-математического моделирования

Рабочая гипотеза. Реализуемая государством система бюджетной поддержки развития жилищного строительства дожна быть направлена в своей социальной составляющей на максимальное удовлетворение потребностей в жилье льготных категорий населения, а в коммерческой Ч на обеспечение гарантий частных инвестиций в недвижимость и повышение платежеспособного спроса нуждающихся в улучшении жилищных условий Положения диссертации, выносимые на защиту. 1 Инвестиционные процессы на рынке жилой недвижимости характеризуются рядом особенностей, которые обусловлены многоаспектным понятием этой экономической категории Во-первых, жилью присущи свойства как частного, так и общественного товара Во-вторых, выступая в качестве блага первой необходимости, оно имеет выраженные черты престижности, свидетельствующие о социальном статусе владельца, и его приобретение рассматривается как способ вложения капитала В-третьих, жилье относится к числу товаров, потребность в которых практически ненасыщаема В-

четвертых, смена потребляемого жилья связана с высокими издержками

2 По видам строений инвестиции в жилищный фонд целесообразно классифицировать следующим образом В зависимости от доходов населения и категории комфортности в элитное, доступное и социальное жилье По технологическому Состоянию в дома, не требующие проведения ремонтных работ, в требующие текущего ияи капитального ремонта, в ветхий жилой фонд По этажности в малоэтажные, средней этажности, многоэтажные, высотные дома По конструктивным типам в крупнопанельные, крупноблочные, кирпичные, монолитные, деревянные дома По типам квартир в одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатые и более

3 Жилищные инвестиции обладают выраженным мультипликативным эффектом заключающемся в том, что расширение строительства в жилищной сфере приводит к незамедлительному повышению спроса в целом ряде отраслей, функционально связанных со строительной, приобретение жилья обуславливает увеличение спроса на сопутствующие товары, инициируя в дальнейшем рост предельной склонности к потреблению, жилищное строительство стимулирует вовлечение в народнохозяйственный оборот сбережений домашних хозяйств Таким образом, направление даже ограниченных объемов бюджетных ресурсов в строительство жилой недвижимости следует рассматривать в качестве катализатора инвестиционных процессов

4 Объемы перспективного финансирования инвестиций в строительство и реконструкцию жилой недвижимости определяются, в том числе, существующим распределением зданий по годам возведения В городах-курортах Кавказских Минеральных Вод 54,2% жилых зданий введено в эксплуатацию до 1970 г , в том числе 29,7% - до 1945 г и 24,4% - до 1920 г В городах Пятигорске и Кисловодске удельный вес ветхих и аварийных строений в жилом фонде составляет, соответственно, 6,5 и 6,1% , в то время как в среднем по краю этот показатель находится на уровне 1,5% Таким образом, проблема финансирования восстановительных строительных работ имеет особую значимость для воспроизводственного комплекса и социальной сферы террито-

5 Рыночная цена житой недвижимости составляла в 2006 г по городам-курортам Кавказских Минеральных Вод 20-25 тыс руб /м Это превышает в 4,3-5,4 раза средний размер заработной платы населения региона и характеризует наличие социально недопустимого разрыва между сроками получения работниками доходов, достаточных для приобретения жилья, и желаемым временным интервалом удовлетворения указанной потребности Имеющие место диспропорции обуславливают повышение спроса на ссудный капитал в рассматриваемой сфере, в частности, важное значение приобретает рациональное субсидирование жилищного строительства

6 Важнейшим инструментом инвестирования жилищного строительства в регионе следует считать целевое кредитование населения В этой связи необходимо обеспечить создание условий для увеличения предоставления финансовых средств на основе развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов В рамках системы реализуемых мероприятий целесообразно поэтапное увеличение уставного капитала открытого акционерного общества Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и предоставление государственных гарантий по его заимствованиям, завершение формирования нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг, формирование инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка соответствующих ценных бумаг

7 Проведенный анализ современного состояния жилого фонда Кавказских Минеральных Вод, существующей динамики доходов населения, обеспеченности территории институтами рыночной инфраструктуры позволяет определить совокупность перспективных вариантов финансирования инвестиций в жилищное строительство К наиболее значимым из них относятся следующие поная и единовременная оплата приобретаемого жилья за счет собственных сбережений граждан, включая ликвидную стоимость находящейся в собственности недвижимости, использование различных схем кредитования, в том числе ипотечного, поэтапная оплата строительных работ

физическими и юридическими лицами в рамках долевого участия, использование финансовых инструментов рынка ценных бумаг, преимущественно облигаций жилищного займа, ипотечных облигаций и жилищных сертификатов

8 В результате экономико-математического моделирования различных организационных схем повышения степени доступности жилья в регионе Кавказских Минеральных Вод предусматривающих вариации сроков кредитования и соответствующих процентных ставок, типоразмеров квартир и распределения уровня доходов, предложен механизм стимулирования инвестиционных процессов в жилищном строительстве Бюджетная компенсация в пределах 30% первоначального взноса при приобретении жилья позволит увеличить платежеспособный спрос населения до 21% В рамках реализации государственной программы субсидирования социальных расходов граждан может быть допонительно построено в городах-курортах около 95 тыс квадратных метров жилой площади

Научная новизна диссертационного исследования состоит в выявлении комплекса территориальных приоритетов финансирования инвестиций в жилищную сферу и разработке рекомендаций по их эффективной реализации Конкретное приращение научных знаний раскрывается в следующем

- в теоретическом аспекте содержание задач, функций и механизмов реализации государственной инвестиционной политики, важнейшей социальной составляющей которой следует считать финансирование жилищного строительства,

- дана классификация существующих форм организации финансирования строительства жилья, где наиболее привлекательной для условий ку-рортно-рекреационного региона является трехэтапная схема безинфляцион-ное накопление средств - целевое инвестирование - кредитование и соответствующие расчеты;

- определен уровень территориальной дифференциации региона в распределении жилищного фонда по формам собственности, степени обеспе-

ценности жильем граждан, состоянию зданий, что определяет приоритеты инвестирования средств в различные сегменты рынка строительных работ,

- предложен агоритм оценки уровня инвестиционной привлекательно сти реализации проектов в жилищной сфере, который позволяет выявить степень их социально-экономической, коммерческой и бюджетной эффективности,

- разработана экономико-математическая модель процесса отбора ипотечных проектов для организации их бюджетной поддержки со стороны государства, в которой факторными признаками выступают характеристики уровня жизни населения региона, мезоэкономическими параметры функционирования воспроизводственного комплекса, основные показатели современного состояния рынка жилой недвижимости городов-курортов

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что ее основные положения могут быть использованы в ходе дальнейшего совершенствования форм и методов управления инвестиционной деятельностью в жилищно-строительной сфере курор гно-рекреационного региона Обоснованные в ходе исследования подходы, положения и методические рекомендации по совершенствованию функционирования рынка жилья КМВ могут использоваться в практической деятельности соответствующих хозяйствующих субъектов как среднего, так и крупного бизнеса Органы государственной власти, на основе разработанной экономико-математической модели и предложенных рекомендаций, могут оптимизировать распределение финансовых средств, направленных на поддержку различных проектов в жилищной сфере Отдельные разделы работы могут быть использованы в ВУЗах для преподавания дисциплин Инвестирование, Экономика отрасли, Экономика организаций (предприятий), Бизнес-планирование

Апробация результатов исследований Основные методические положения диссертационной работы и предложения по практической их реализации докладывались автором и получили одобрение на ежегодных научно-практических конференциях по результатам научно-исследовательской рабо-

ты профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов Северо-Кавказского государственного технического университета (г Ставрополь, 2005-2007 гг ), на Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов Проблемы и перспективы российской экономики (г Ставрополь, 2006 г), VIII региональной межвузовской научно-практической конференции Вузовская наука из настоящего в будущее (г Кисловодск, 2006 г), Всероссийской научно-практической конференции Формирование рыночной экономики проблемы структурной перестройки в экономической и финансовой сферах (г Пятигорск, 2007 г ), Всероссийской научно-практической конференции Теоретические основы оптимизации управления социально-экономическими системами в современных условиях (г Махачкала, 2007 г )

Публикации По материалам диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,5 п л (в т ч авт 2,2)

Структура и объем работы Диссертация состоит из введения, трех гчав, выводов и предложений, списка использованной литературы (147 наименований), изложена на 171 странице, включает 43 таблицы, 12 рисунков

Во введении обоснована актуальность темы исследования, ее научная новизна, определены цель и задачи, отражена апробация полученных результатов и их практическая значимость

В первой главе Теоретические и методологические аспекты управления инвестициями в жилищной сфере рассматриваются экономическая сущность механизма формирования и реализации инвестиционной политики территории, особенности финансирования жилищного строительства, дается характеристика нормативно-правового обеспечения процесса привлечения финансовых ресурсов в жилищно-кредитную сферу

Вторая глава Основные характеристики результативности вложения средств в сферу жилищного строительства посвящается анализу ретроспективной динамики развития жилищно-строительного комплекса Ставропольского края, показателей использования инвестиционных ресурсов в

жилищном строительстве региона, инвестиционных процессов на рынке недвижимости городов-курортов КМВ

В третьей главе Совершенствование инвестиционной деятельности в жилищно-строительной сфере территории предложен комплекс мероприятий по согласованию направлений развития жилищного строительства из бюджетов различных уровней, проведено экономико-математическое моделирование процесса финансирования инвестиций в строительство жилья в регионе Кавказских Минеральных Вод

В заключение обобщены основные результаты исследования, сформулированы выводы и предложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Исходной предпосыкой формирования инвестиционной политики государства является базовая стратегия экономического развития страны По отношению к ней инвестиционная политика носит подчиненный характер и поэтому дожна согласовываться по основным целям и этапам реализации Необходимо учитывать, что инвестиционная политика рассматривается в качестве одного из главных факторов обеспечения эффективного развития национальной экономики

Совокупность эффективно работающих инструментов реализации инвестиционного процесса в настоящее время существенно ограничена, поэтому необходима селекция рациональных макроэкономических, микроэкономических, институциональных форм и методов организации ресурсных вложений в социально-экономическое развитие территорий и, в первую очередь, в жилищное строительство

Становление и укрепление рыночных отношений в современной России определило многообразие форм финансирования строительства жилья, каждая из которых предназначена для реализации проектов конкретной целевой направленности. Механизмы бюджетного финансирования, различные схемы долевого участия, системы стройсбережений, жилищных сертификатов и займов, накопительных вкладов способны в достаточно короткие сроки

обеспечить жильем всех нуждающихся Однако, трудно преодолимыми препятствиями здесь выступают дефицит денежных средств, способных стать поноценным инвестиционным ресурсом сферы жилищного строительства, и готовность жилищно-строительного комплекса трансформировать финансовые потоки в недвижимое имущество

Функционирование жилищно-строительного комплекса (ЖСК) представляется динамичным процессом, зависящим от двух главных составляющих - структуры отрасли с соответствующей системой управления и ресурсной ее обеспеченности Последняя в ретроспективе и в настоящее время выступает лимитирующим фактором, сдерживающим результативность достижения главных целевых приоритетов социально-экономического развития территории К числу ограничивающих развитие отрасли факторов относятся также недостаточная надежность источников финансирования, отсутствие поного пакета законодательных актов, регламентирующих инвестиционную и хозяйственную деятельность в сфере жилищного строительства, снижение уровня государственного участия и поддержки отрасли

Фундаментальной особенностью продукции жилищного строительства является ее территориальная закрепленность В этой связи разрабатываемые механизмы совершенствования инвестиционной деятельности, расширения платежеспособного спроса на рынке жилья дожны иметь региональную специфику

Проведенный анализ состояния экономики Ставропольского края показывает, что до 2001 г здесь наблюдалось снижение объемов строительства жилья Это было обусловлено комплексом факторов, ведущее место среди которых принадлежит политической нестабильности на Северном Кавказе Вообще удельные показатели ввода в действие жилых домов сократились в регионе, по сравнению с дореформенным периодом, более чем в 2 раза Особенно значительным это снижение оказалось в сельской местности Если в расчете на 1000 сельских жителей в 1990 г было введено в действие 460 м2 жилой площади, го в 2001 г - только 184 м2, соотношение размеров состав-

ляет 2,5 Аналогичный показатель в городах и посеках городского типа равен 2,1

В течение 2002-2004 гт в крае имела место некоторая стабилизация строительной деятельности Ввод в действие жилья увеличися за этот период лишь на 9,6%, причем по его формам собственности наметилась значительная дифференциация сдача в эксплуатацию государственных квартир и домов сократилась в 7,5 раз, а частных - возросла на 16,3%

Существенные пози гивные изменения в жилищно-строительной сфере края стали проявляться в 2005 г , что связано, на наш взгляд, с началом реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России Размеры инвестиций в строительство домов и квартир возросли в 2005 г на 34,9% относительно уровня 2004 г, а объемы сдачи их в эксплуатацию увеличились на 8,2% Здесь имела место присущая строительной отрасли инерционность и в 2006 г уже было введено в действие на 22,8% больше жилой площади, чем в 2004 г (таблица 1)

Наибольший рост в 2006 г относительно уровня 2001 г. отмечается по показателю стоимости строительства жилья Это обусловлено существенным удорожанием используемых материалов и комплектующих, применяемых энергоносителей, увеличением средней заработной платы в отрасли

Проведенный анализ свидетельствует, что за рассматриваемый период в крае не наблюдается существенного расширения платежеспособного спроса населения на жилье, увеличения его предложения за счет повышения объемов жилищного строительства и обеспечения доступности для основных групп населения В условиях существующих темпов экономического роста в регионе реальные доходы населения увеличиваются медленнее чем цены на жилье и тарифы на жилищно-коммунальные услуги Только повышения темпов роста реальных доходов населения, снижение уровня инфляции и стабилизация цен могут привести к позитивным изменениям платежеспособного спроса на исследуемом сегменте рынка

Таблица 1 Ч Динамика результативности инвестирования сферы жилищного строительства Ставропольского края

Показатели 2001 г 2002 г 2003 г 2004 г 2005 г 2006 г 2006 г/ 2001 г, %

Инвестиции в основной капитал, мн руб 16621,6 19549,1 22174,8 24679,7 31701,4 41560,6 в 2,5 р

в том числе строительство жилья 2577,6 3034,7 3323,3 4418,9 5962,6 7202,8 в 2,8 р

Стоимость стр-ва 1 м2 жилья, руб 2833,2 3700 4 4707,9 6198,5 11770,6 17703,0 в 6,2 р

Введено жилья, тыс м^ 572,9 591,1 633,3 648,0 701,1 795,7 в1,4р

в том числе индивидуальное жилищное строительство 453,9 448,6 460,2 460,7 444,0 490,2 108,0

в т ч по формам собственности государственная частная 19,8 532,0 34,7 534,3 24,7 589,1 4,6 621,3 23,0 626,1 22,4 742,5 Ш,1 в 1,4 р

в т ч по структуре число квартир, шт средний размер, м2 5338 107,3 5828 101,4 6442 98,3 6126 105,7 6464 108,4 7499 106,1 в 1,4 р 98,9

Одним из важнейших индикаторов социально-экономического развития территории является средний уровень обеспеченности населения жильем К сожалению, за рассматриваемый период этот показатель в Ставропольском крае не имел устойчиво позитивной динамики Причиной этому стали значительные миграционные потоки из стран ближнего зарубежья и республик Северного Кавказа, а также отсутствие в достаточных объемах инвестиционных ресурсов

Имеет место в крае заметная дифференциация территорий по уровню обеспеченности населения жильем Здесь наиболее высокий разброс параметров наблюдается в особо охраняемом эколого-курортном регионе Кавказских Минеральных Вод Если в г Ессентуки на 1 жителя приходится 22,7 м2 жилой площади, то в г Кисловодске - лишь 16,3 м2 (таблица 2)

Значительно также различаются города-курорты в структуре распределения жилых зданий по годам возведения Так, в жилом фонде г Ессентуки содержится 28,1% зданий, построенных до 1920 г , в г Железноводске таких

Таблица 2 - Показатели состояния жилого фонда Ставропольского края, 2006 г.

Приходится на 1 жителя жйлой площади, м2 Доля жилых зданий, возведенных после 1995 г, % Удельный вес ветхого и аварийного жилья, %

Весь жилой фонд, в том числе 19,8 15,6 1,5

в городах 20,0 16,2 1,8

в сельской местности 19,6 15,2 1,1

г Ставрополь 20,2 11,0 0,3

г Ессентуки 22,7 21,4 1,8

г Железноводск 22,4 18,9 0,7

г Кисловодск 16,3 4Д 6,1

г Пятигорск 18,5 12,1 6,5

зданий лишь 11,4%, а в городах Кисловодске и Пятигорске, соответственно, 24,0% и 26,2% В последних двух из указанных населенных пунктов высоко значение удельного веса ветхого и аварийного жилья

Результаты проведенного анализа указывают на острую целесообразность ориентации инвестиционной политики региона в направлении укрепления жилищно-строительного комплекса Это соответствует стратегическому курсу улучшения социально-экономического положения населения, так как указанная отрасль обеспечивает жителей благом первой необходимости, а также является одним из средств повышения уровня занятости трудовых ресурсов

Приоритетным направлением реформирования жилищной сферы дожна стать разработка механизма мобилизации бюджетных и иных ресурсов на реализацию системы целевых программных мероприятий в области жилищного строительства Средством достижения обозначенных целей следует считать перевод строительной отрасли в такое состояние, при котором она будет способна успешно решить весь комплекс задач по восстановлению, реконструкции и строительству жилья

Выбор схемы финансирования каждого из указанных видов работ еле-

дует увязывать с формированием организационно-экономического механизма реализации проекта При этом региональная и муниципальная жилищная политика дожна быть согласована с федеральными программами жилищного строительства (рисунок 1)

Рисунок 1 - Структурная модель инвестирования жилищностроительной сферы региона

В процессе разработки рациональных вариантов проектного инвестирования потребуется прогнозирование договременных тенденций роста строительного производства с учетом комплекса региональных ограничений и спроса на жилую недвижимость Кроме того, следует исходить из необходимости решения важнейшей задачи Ч обеспечения повышения эффективности использования инвестиций, максимального прироста строительной продукции на единицу вложенных средств

Результативность реализации инвестиционных программ в сфере жилищного строительства, по нашему мнению, можно охарактеризовать совокупностью следующих групп показателей

- социально-экономической (общественной) эффективности,

- коммерческой эффективности, определяющей целесообразность вложения средств для каждого из участников процесса строительства,

- бюджетной эффективности, определяющей степень рациональности расходования на реализацию проекта государственных или муниципальных средств

Таким образом, структурированная категория эффективности приобретает особую значимость при решении задач инвестиционного проектирования в жилищном строительстве Она выступает одновременно как индикатор и как стимул к целесообразному вложению финансовых ресурсов и прогрессивным изменениям в жилищной сфере

Проведенное нами изучение известных методических подходов к формированию региональной экономической политики и сопровождающих ее реализацию документов позволяет констатировать, что в российской практике отсутствуют нормативные материалы, регламентирующие основные требования к составу, структуре, порядку разработки, согласования и утверждения инвестиционных, социальных, экономических программ регионального и муниципального уровня Отчасти это объяснимо тем, что процесс разработки носит творческий характер, предполагает учет целого комплекса факторов внешней и внутренней среды

Формирование целевой региональной программы развития жилищного строительства невозможны без детального ресурсного обоснования Здесь особая роль отродится инвестиционной составляющей, включающей совершенствование механизма привлечения финансовых средств в жилищную сферу и разработку комплекса мероприятий по его реализации, а также управлению инвестиционными рисками (рисунок 2)

В соответствии с предложенным агоритмом и принципами целевого программирования нами разработана модель формирования инвестиционного портфеля территориального жилищно-строительного комплекса Расчеты проведены на примере региона Кавказских Минеральных Вод, который приобрел статус особой экономической зоны курортно-рекреационного типа и перспективы федеральной бюджетной поддержки

Первый этап моделирования предполагает отбор представленных инвестиционных проектов на основе анализа документации и определение возможной структуры источников их финансирования На втором этапе с использованием метода экспертных оценок осуществляется построение агрегированного критерия качества каждого проекта Затем производятся расчеты показателя доступности улучшения жилищных условий населения, где характер распределения доходов оценивается по двум параметрам Ч их среднедушевому значению и величине коэффициента фондов

В общем случае предполагается привлечение кредитных ресурсов, поэтому показатель доступности приобретения Од определяется по формуле

где с1, - доля 1-ой группы в общей численности населения, %, V, - величина дохода 1-ой группы населения, руб , пип Рв - минимальная величина платежа по кредиту, руб , <1к - доля населения территории, уровень доходов которой позволяет

приобрести жилье за счет собственных накоплений, %

Анализ и

прогноз

факторов внешней

Увеличение предложения жилья

- обеспечение земельных участков инфраструктурой

- создание револьверного фонда

- сокращение административных барьеров

В условиях стабильной внешней среды

- факторный анализ

- линейное программирование

- динамическое программирование

- корреляционно-регрессионный анализ

Федеральная целевая программа Жилище

Национальный проект Доступное жилье

Стратегия социально-экономического развития региона

Анализ и

л прогноз

-1 факторов

внутренней

Цели программы

- удвоение ввода жилья по

сравнению с 2004 г

- рост платежеспособного

спроса до 25-30%

Приоритетные направления развития жилищной сферы

Формирование механизма привлечения инвестиций в жилищно-строительный комплекс

Увеличение платежеспособного спроса

- использование системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования

- создание строй-сберкасс

- страхование ипотечных кредитов

Правовое, инфраструктурное и коммуникационное обеспечение инвестиционного процесса " ' + Ч

Сравнение вариантов и выбор

базовой программы

Определение сценариев развития выбранной базовой программы жилищного строительства

В условиях нестабильной внешней среды

- экспертные оценки

- теория игр

- имитационное моделирование

- стохастическое программирование

- эвристическое моделирование

Управление инвестиционными рисками в регионе

Разработка мероприятий

по привлечению инвестиционных ресурсов

МОНИТОРИНГ

КОРРЕКТИРОВКА

Пакет краткосрочных, среднесрочных и догосрочных инвестиционных проектов

Рисунок 2 Ч Инвестиционная составляющая в формировании программы развития жилищного строительства

На заключительном этапе осуществляется ранжирование проектов по степени их предпочтительности В силу того, что задача оценки качества проектов двухкритериальна, выбор наилучшего из них осуществляется на основе Парето-оптимальных решений Проведение расчетных процедур предполагает многовариантность значений исходных параметров дифференциацию периодов кредитования, процентных банковских ставок, размеров квартир, характера распределения доходов населения

Полученные результаты позволяют заключить, что снижение коэффициентов фондов, например в 1,2 раза, приводит лишь к некоторому снижению показателя доступности жилья (на 0,1-0,5%) При этом рассматриваемый сегмент рынка становится более привлекательным для групп населения со средним уровнем доходов, что целесообразно с социальной точки зрения Реальный рост доступности рынка жилья имеет место только при одновременном увеличении среднего уровня доходов населения территории и снижении коэффициента фондов (в этом случае происходит перераспределения доходов в сторону малообеспеченных слоев населения и сокращение социальной дифференциации)

Увеличение, например, в 2 раза средней площади строящегося жилья при фиксированной процентной ставке кредитования (10-летний период) его покупки приводит к снижению показателя доступности в 3,7 раза в г Ессентуки, в 4,8 раза в г Пятигорске Существенно растет доступность жилья, как показывают расчеты, при увеличении срока кредитования. Если в регионе Кавказских Минеральных Вод его увеличить до 20 лет при фиксированной процентной ставке, то это позволит повысить степень доступности приобретения жилья в г Ессентуки в 2,5 раза, в г Пятигорске в 2,0 раза, в г Желез-новодске в 2,6 раза, в г Кисловодске в 1,9 раза

Негативно сказывается на показателе доступности жилья повышение процентной ставки ипотечного кредитования Если ее увеличить, например, от 10 до 15% при фиксированных сроках и средних размерах строящегося жилья, то это приведет к снижению степени доступности в 2,1 раза по г Ее-

сентуки, в 1,4 раза по г Пятигорску, в 1,6 раза по г Железноводску, в 1,3

раза по г Кисловодску

Предложенный экономико-математический агоритм дает возможность оценить перспективы расширения жилищного строительства в регионе С его помощью органы государственной и муниципальной власти могут определить направления принципиальных корректировок проводимой инвестиционной политики в жилищной сфере

Особо значимой для решения текущих и перспективных задач обеспечения населения региона жильем является национальная программа ипотечного кредитования Успешность ее реализации на уровне территорий во многом определяется размерами направляемых бюджетных инвестиций Их ожидаемые объемы в среднесрочном периоде можно рассчитать, воспользовавшись полученным нами аналитическим выражением

где K{t) - необходимая сумма государственных инвестиций для развития ипотечного кредитования, мрд руб t - период времени, кратный 1 году, t = 1,2,3

С целью обоснованного распределения по муниципальным образованиям государственных средств, направляемых на финансирование жилищного строительства, целесообразно воспользоваться сводным индексом их инвестиционной привлекательности

1=1,2, .N1 (N1 - количество реализуемых проектов) где - индекс доходов населения,

ХЦО - индекс численности населения,

1С(1) - индекс цен предложения 1 м2 жилья,

ДД0) - индекс средней жилищной обеспеченности,

.ГуО) - территориальный индекс среднедушевого производства товаров

K(t) = 0,2437 + 0,1376t + 0,0589t2 + 0,04(i9t3,

СОЛОКО)

и услуг

Для сравнительной оценки инвестиционной привлекательности городов-курортов КМВ все характеристики приведены к единому базису, в качестве которого выбран г Ессентуки (таблица 3)

Таблица 3 - Результаты расчетов сводного индекса инвестиционной привлекательности жилищной сферы городов-курортов КМВ

Показатели Города \ Цена реализации Численность населения Объем производства товаров и услуг Обеспеченность жильем Среднедушевой доход Сводный индекс

г Ессентуки 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1

г Пятигорск 1,18 2,53 1,85 0,81 1,25 2,49

I Железноводск 1,05 0,65 0,20 0,99 1,01 3,95

г Кисловодск 1,17 1,66 0,91 0,72 1,16 3,41

Результаты проведенных расчетов свидетельствуют о значительной дифференциации степени целесообразности инвестирования государственных финансовых средств в жилищно-строительную отрасль указанных муниципальных образований Из-за невысоких значений собственных источников финансирования развития указанной сферы наибольшее внимание со стороны государства дожно быть уделено г Железноводску и г Кисловодску Распределение средств целевой поддержки решения жилищной проблемы из федерального бюджета пропорционально рекомендованным нами сводным индексам инвестиционной привлекательности позволит устранить территориальную дифференциацию региона по уровню обеспеченности населения жильем

Основные положения диссертации опубликованы в следующих

научных работах-Статьи в научных изданиях, рекомендованных ВАК:

1 Кобалия ТЛ Ограслевая составляющая инвестиционной привлекательности экономики региона / Е А Милованова, Т Л Кобалия // Экономиче-

ский вестник Ростовского государственного универси гета Том 5 № 2 Часть 2 - Ростов -н/Дону,ЮФУ, 2007 - С 195-200 (0,3/0,2 п л )

Другие публикации:

2 Кобалия Т JI Формирование системы догосрочного инвестирования жилищной сферы региона / Т JI Кобалия Н Материалы VIII региональной межвузовской научно-практической конференции Вузовская наука из настоящего в будущее - Кисловодск изд-во филиала СевКавГТУ, 2007 - С 66-72 (0,3 п л )

3 Кобалия Т JI Тенденции становления и развития рынка жилья / Т.Л Кобалия // Современные аспекты экономики № 23 (90) - СПб изд-во Центр оперативной полиграфии, 2005 -С 94-102 (0,3 п л )

4 Кобалия Т Л Инвестиции как фактор экономического роста / Т Л Кобалия // Материалы VIII региональной научно-практической межвузовской конференции Вузовская наука Ч региону Кавказские Минеральные Воды - Кисловодск изд-во филиала СевКавГТУ, 2006 - С 87-92 <0,2 п л )

5 Кобалия ТЛ Механизмы привлечения инвестиционных ресурсов в жилищную сферу и оценка эффективности их использования в регионе КМВ /ТЛ Кобалия - Ставрополь изд-во СевКавГТУ, 2007 (1,1 пл)

6 Кобалия Т Л Возможности прогнозирования тенденций изменения цен на рынке жилья / В В Кузьменко, А Ф Романенко, Т Л Кобалия II Материалы Всероссийской научно-практической конференции Теоретические основы оптимизации управления социально-экономическими системами в современных условиях - Махачкала, ДГТУ, Т 1 -2007 - С 78-84 (0,3/0,1 П л.)

Подписано в печать 10 10 2007 г Формат 60x84 1/16 Уел печ л - 1,75 Уч - изд л -1,16 Бумага офсетная Печать офсетная Заказ 1135 'Тираж 100 экз ГОУ ВПО Северо-Кавказский государственный технический университет 355029, г Ставрополь, пр Кулакова, 2

Издательство Северо-Кавказского государственного технического университета Отпечатано в типографии СевКавГТУ

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кобалия, Тамази Леонидович

Введение.

1 Теоретические и методологические аспекты управления инвестициями в жилищной сфере. ^

1.1 Методические положения формирования и реализации инвестиционной политики. ^

1.2 Механизмы финансирования жилищного строительства.

1.3 Характеристика нормативно-правового обеспечения по привлечению инвестиционных ресурсов в жилищно-строительный комплекс.

2 Оснорные характеристики результативности вложения средств в сферу жилищного строительства.

2.1 Ретроспективный анализ развития жилищно-строительного комплекса.

2.2 Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса в контексте реализации в регионе государственных программ по поддержке ЖСК.

2.3 Анализ состояния инвестиционных процессов на рынке недвижимости в городах КМВ.

3 Совершенствование инвестиционной деятельности в жилищностроительной сфере территории.

3.1'Система управления жилищно-строительным комплексом в ряду приоритетных национальных программ.

3.2 Современные аспекты моделирования инвестиционных потоков в жилищном строительстве.

3.3 Модель формирования инвестиционного портфеля ипотечных проектов в условиях диверсификации жилищного строительства.

3.4 Результаты модельных расчетов формирования и объемов финансирования ипотечных проектов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Приоритетные направления инвестиционной деятельности в жилищно-строительной сфере территории"

Актуальность темы исследования. Активизация инвестиционной политики регионов в условиях формирования рыночных отношений в России была вызвана реализацией курса на децентрализацию инвестиционного процесса, попытками преодолеть несовершенство федеральной инвестиционной политики и соответствующего законодательства, создать благоприятный климат, обеспечивающий приток финансовых средств в территориаль-по-отраслевые комплексы.

Универсального механизма мобилизации финансовых ресурсов в строительство и решение жилищной проблемы в настоящее время в России не существует. Применяемые технологии привлечения средств населения, кредитных, строительных организаций, бюджета в систему жилищного строительства носят переходный характер, являются производными современного этапа развития российской экономики. В этой связи проблема поиска инвестиционных ресурсов дожна решаться комплексно с учетом факторов, действующих как на федеральном, так и на региональном и отраслевом уровнях. Дожен быть разработан инструментарий привлечения в жилищное строительство как внебюджетных так и бюджетных финансовых средств, включающий механизмы регулирования инвестиционного процесса и повышения ~его эффективности на основе создания единого информационного пространства, совершенствования организационной структуры, разработки методик расчета целесообразности реализации социально-ориентированных проектов на мезо- и микроуровне.

В связи с этим выбранная тема исследования является актуальной, а недостаточная изученность отдельных теоретических и прикладных аспектов применительно к современным условиям определили круг рассматриваемых в ней вопросов.

Степень изученности проблемы. Экономический механизм финансирования жилищно-строительного комплекса нуждается в особом общенаучном рассмотрении и реальном освоении в региональной практике.

Вопросы финансирования инвестиций в строительную сферу рассматривали в своих работах известные зарубежные экономисты-исследователи: Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Р. Страйк, Дж. Дэниел, Ф. Уитт и др. Отдельные стороны указанной проблемы достаточно подробно изучены в трудах отечественных экономистов, таких как Л.П. Белых, В.А. Кудрявцев, JI.H. Макаре-вич, В.В. Остапенко и др. В последние годы в экономической науке стали появляться работы посвященные формированию и развитию механизмов финансирования отдельных сегментов жилищного рынка. Среди них необходимо выделить исследования JI.B. Договой, Е.И. Тарасевича, С.В. Смолянипо-ва, Г.М. Стерника и др.

Однако вопросы, посвященные проблемам структурно-инвестиционной политики государства недостаточно проработаны с точки зрения научной обоснованности приоритетности финансирования отдельных проектов именно в жилищном строительстве. Требуют дальнейшей детализации формы и методы догосрочного привлечения инвестиционных средств, в том числе при помощи механизмов ипотечного кредитования. Актуальность проблемы, а также недостаточность ее разработанности на региональном уровне определили цель и задачи диссертационного исследования.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выпонено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью, в соответствии с паспортом специальностей п. 4.12 - Развитие теоретических основ и методического инструментария приоритетного инвестирования прогрессивных сдвигов в экономических системах.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка предложений по формированию рационального механизма стимулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства региона.

В соответствии с поставленной целью определены следующие основные задачи:

- исследовать в теоретическом аспекте сущность и содержание процесса формирования региональной инвестиционной политики;

- провести сравнительный анализ существующих механизмов финансирования инвестиций в жилищную сферу;

- определить степень экономической обоснованности действующего нормативно-правового обеспечения процесса привлечения инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства;

- дать количественную и качественную оценку инвестиционным процессам, протекающим в территориальном жилищно-строительном комплексе;

- определить перспективы увеличения финансирования жилищного строительства в контексте реализации федеральных целевых программ в регионе;

- разработать и апробировать агоритм расчета качественных параметров финансирования проектов жилищного строительства в условиях ку-рортно-рекреационного региона.

Предмет исследования являются инвестиционные процессы, сопровождающие функционирование территориального жилищно-строительного комплекса.

Объект исследования выступает рынок жилья курортно-рекреационного региона.

Информационно-эмпирической базой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, разработки научно-исследовательских учреждений, материалы научных конференций и личные наблюдения автора.

Источниками исходной информации послужили статистические материалы Федеральной службы государственной статистики России, ее территориального органа в Ставропольском крае, отраслевых и региональных органов управления, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ставропольского края, аналитические данные отечественной и зарубежной справочной и научной литературы, научно-исследовательских учреждений, авторские расчеты.

Теоретической и методологической основой исследований явились экономические законы и категории, а также разработанные экономистами-классиками Дж.Р. Хиксом, Р. Солоу, Э. Лундбергом, М. Фридменом, В.В. Леонтьевым и современными учеными теоретические положения по развитию инвестиционных процессов на рынке жилья. Использованы законодательные и нормативные документы, решения правительства России, концепции и программы развития жилищно-строительного комплекса на различных этапах его формирования.

В процессе выпонения работы применялись следующие методы: аналитический, абстрактно-логический, экономико-статистический, монографический, графический, экономико-математического моделирования.

Рабочая гипотеза. Реализуемая государством система бюджетной поддержки" развития жилищного строительства дожна быть направлена в своей социальной составляющей на максимальное удовлетворение потребностей в жилье льготных категорий населения, а в коммерческой - на обеспечение гарантий частных инвестиций в недвижимость и повышение платежеспособного спроса нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Инвестиционные процессы на рынке жилой недвижимости характеризуются рядом особенностей, которые обусловлены многоаспектным понятием этой экономической категории. Во-первых, жилью присущи свойства как частного, так и общественного товара. Во-вторых, выступая в качестве блага первой необходимости, оно имеет выраженные черты престижности, свидетельствующие о социальном статусе владельца, и его приобретение рассматривается как способ вложения капитала. В-третьих, жилье относится к числу товаров, потребность в которых практически ненасыщаема. Вчетвертых, смена потребляемого жилья связана с высокими издержками.

2. По видам строений инвестиции в жилищный фонд целесообразно классифицировать следующим образом. В зависимости от доходов населения и категории комфортности: в элитное, доступное и социальное жилье. По технологическому состоянию: в дома, не требующие проведения ремонтных работ, в требующие текущего или капитального ремонта, в ветхий жилой фонд. По этажности: в малоэтажные, средней этажности, Многоэтажные, высотные дома. По конструктивным типам: в крупнопанельные, крупноблочные, кирпичные, монолитные, деревянные дома. По типам квартир: в одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатые и более.

3. Жилищные инвестиции обладают выраженным мультипликативным эффектом, заключающемся в том, что расширение строительства в жилищной сфере приводит к незамедлительному повышению спроса в целом ряде( отраслей, функционально связанных со строительной; приобретение жилья обуславливает увеличение спроса на сопутствующие товары, инициируя в дальнейшем рост предельной склонности к потреблению; жилищное строительство стимулирует вовлечение в народнохозяйственный оборот сбережений домашних хозяйств. Таким образом, направление даже ограниченных, объемов бюджетных ресурсов в строительство жилой недвижимости следует рассматривать в качестве катализатора инвестиционных процессов.

4. Объемы перспективного финансирования инвестиций в строительство и реконструкцию жилой недвижимости определяются, в том числе, существующим распределением зданий по годам возведения. В городах-курортах Кавказских Минеральных Вод 54,2% жилых зданий введено в эксплуатацию до 1970 г., в том числе 29,7% - до 1945 г. и 24,4% - до 1920 г. В городах Пятигорске и Кисловодске удельный вес ветхих и аварийных строений в жилом фонде составляет, соответственно, 6,5 и 6,1% , в то время как в среднем по краю этот показатель находится на уровне 1,5% . Таким образом, проблема финансирования восстановительных строительных работ имеет особую значимость для воспроизводственного комплекса и социальной сферы территории.

5. Рыночная цена жилой недвижимости составляла в 2006 г. по городам-курортам Кавказских Минеральных Вод 20-25 тыс. руб./м. Это превышает в 4,3-5,4 раза средний размер заработной платы населения региона и характеризует наличие социально недопустимого разрыва между сроками получения работниками доходов, достаточных для приобретения жилья, и желаемым временным интервалом удовлетворения указанной потребности. Имеющие место диспропорции обуславливают повышение спроса па ссудный капитал в рассматриваемой сфере, в частности, важное значение приобретает рациональное субсидирование жилищного строительства.

6. Важнейшим инструментом инвестирования жилищного строительства в регионе следует считать целевое кредитование населения. В этой связи необходимо обеспечить создание условий для увеличения предоставления финансовых средств на основе развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов. В рамках системы реализуемых мероприятий целесообразно: поэтапное увеличение уставного капитала открытого акционерного общества Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и предоставление государственных гарантий по его заимствованиям; завершение формирования нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг; формирование инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка соответствующих цепных бумаг.

7. Проведенный анализ современного состояния жилого фонда Кавказских Минеральных Вод, существующей динамики доходов населения, обеспеченности территории институтами рыночной инфраструктуры позволяет определить совокупность перспективных вариантов финансирования инвестиций в жилищное строительство. К наиболее значимым из них относятся следующие: поная и единовременная оплата приобретаемого жилья за счет собственных сбережений граждан, включая ликвидную стоимость находящейся в собственности недвижимости; использование различных схем кредитования, в том числе ипотечного; поэтапная оплата строительных работ физическими и юридическими лицами в рамках долевого участия; использование финансовых инструментов рынка ценных бумаг, преимущественно облигаций жилищного займа, ипотечных облигаций и жилищных сертификатов.

8. В результате экономико-математического моделирования различных организационных схем повышения степени доступности жилья в регионе Кавказских Минеральных Вод, предусматривающих вариации сроков кредитования и соответствующих процентных ставок, типоразмеров квартир и распределения уровня доходов, предложен механизм стимулирования инвестиционных процессов в жилищном строительстве. Бюджетная компенсация в пределах 30% первоначального взноса при приобретении жилья позволит увеличить платежеспособный спрос населения до 21%. В рамках реализации государственной программы субсидирования социальных расходов граждан может быть допонительно построено в городах-курортах около 95 тыс. квадратных метров жилой площади.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в выявлении комплекса территориальных приоритетов финансирования инвестиций в жилищную сферу и разработке рекомендаций по их эффективной реализации. Конкретное приращение научных знаний раскрывается в следующем:

- в теоретическом аспекте содержание задач, функций и механизмов реализации государственной инвестиционной политики, важнейшей социальной составляющей которой следует считать финансирование жилищного строительства;

- дана классификация существующих форм организации финансирования строительства жилья, где наиболее привлекательной для условий ку-рортно-рекреационного региона является трехэтапная схема безиифляцион-ное накопление средств - целевое инвестирование - кредитование и соответствующие расчеты;

- определен уровень территориальной дифференциации региона в распределении жилищного фонда по формам собственности, степени обеспеченности жильем граждан, состоянию зданий, что определяет приоритеты инвестирования средств в различные сегменты рынка строительных работ;

- предложен агоритм оценки уровня инвестиционной привлекательности реализации проектов в жилищной сфере, который позволяет выявить степень их социально-экономической, коммерческой и бюджетной эффективности;

- разработана экономико-математическая модель процесса отбора ипотечных проектов для организации их бюджетной поддержки со стороны государства, в которой факторными признаками выступают характеристики уровня жизни населения региона, мезоэкономическими параметры функционирования воспроизводственного комплекса, основные показатели современного состояния рынка жилой недвижимости городов-курортов.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что ее основные положения могут быть использованы в ходе дальнейшего совершенствования форм и методов управления инвестиционной деятельностью в жилищно-строительной сфере курортно-рекреационного региона. Обоснованные в ходе исследования подходы, положения и методические рекомендации по совершенствованию функционирования рынка жилья КМВ могут использоваться в практической деятельности соответствующих хозяйствующих субъектов как среднего, так и крупного бизнеса. Органы государственной власти, на основе разработанной экономико-математической модели и предложенных рекомендаций, могут оптимизировать распределение финансовых средств, направленных на поддержку различных проектов в жилищной сфере. Отдельные разделы работы могут быть использованы в ВУЗах для преподавания дисциплин Инвестирование, Экономика отрасли, Экономика организаций (предприятий), Бизнес-планирование.

Апробация результатов исследований. Основные методические положения диссертационной работы и предложения по практической их реализации докладывались автором и получили одобрение на ежегодных научно-практических конференциях по результатам научно-исследовательской работы профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов Северо-Кавказского государственного технического университета (г. Ставрополь, 2005-2007 гг.), на Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов Проблемы и перспективы российской экономики (г. Ставрополь, 2006 г.), VIII региональной межвузовской научно-практической конференции Вузовская наука: из настоящего в будущее (г. Кисловодск, 2006 г.), Всероссийской научно-практической конференции Формирование рыночной экономики: проблемы структурной перестройки в экономической и финансовой сферах (г. Пятигорск, 2007 г.), Всероссийской научно-практической конференции Теоретические основы оптимизации управления социально-экономическими системами в современных условиях (г. Махачкала, 2007 г.).

Публикации. По материалам диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,5 п. л. (в т.ч. авт. 2,2).

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы (147 наименований), изложена на 171 странице, включает 43 таблицы, 12 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кобалия, Тамази Леонидович

Выводы и предложения

1. Инвестиционные процессы на рынке жилой недвижимости характеризуются рядом особенностей, которые обусловлены многоаспектным понятием этой экономической категории. Во-первых, жилью присущи свойства как частного, так и общественного товара. Во-вторых, выступая в качестве блага первой необходимости, оно имеет выраженные черты престижности, свидетельствующие о социальном статусе владельца, и его приобретение рассматривается как способ вложения капитала. В-третьих, жилье относится к числу товаров, потребность в которых практически ненасыщаема. В-четвертых, смена потребляемого жилья связана с высокими издержками.

2. По видам строений инвестиции в жилищный фонд целесообразно классифицировать следующим образом. В зависимости от доходов населения и категории комфортности: в элитное, доступное и социальное жилье. По технологическому состоянию: в дома, не требующие проведения ремонтных работ, в требующие текущего или капитального ремонта, в ветхий жилой фонд. По этажности: в малоэтажные, средней этажности, многоэтажные, высотные дома. По конструктивным типам: в крупнопанельные, крупноблочные, кирпичные, монолитные, деревянные дома. По типам квартир: в одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатые и более.

3. Жилищные инвестиции обладают выраженным мультипликативным эффектом, заключающемся в том, что расширение строительства в жилищной сфере приводит к незамедлительному, повышению спроса в целом ряде отраслей, функционально связанных со строительной; приобретение жилья обуславливает увеличение спроса на сопутствующие товары, инициируя в дальнейшем рост предельной склонности к потреблению; жилищное строительство стимулирует вовлечение в народнохозяйственный оборот сбережений домашних хозяйств. Таким образом, направление даже ограниченных объемов бюджетных ресурсов в строительство жилой недвижимости следует рассматривать в качестве катализатора инвестиционных процессов.

4. Объемы перспективного финансирования инвестиций в строитсльство и реконструкцию жилой недвижимости определяются, в том числе, существующим распределением зданий по годам возведения. В городах-курортах Кавказских Минеральных Вод 54,2% жилых зданий введено в эксплуатацию до 1970 г., в том числе 29,7% - до 1945 г. и 24,4% - до 1920 г. В городах Пятигорске и Кисловодске удельный вес ветхих и аварийных строений в жилом фонде составляет, соответственно, 6,5 и 6,1% , в то время как в среднем по краю этот показатель находится на уровне 1,5% . Таким образом, проблема финансирования восстановительных строительных работ имеет особую значимость для воспроизводственного комплекса и социальной сферы территории.

5. Рыночная цена жилой недвижимости составляла в 2006 г. по городам-курортам Кавказских Минеральных Вод 20-25 тыс. руб./м. Это превышает в 4,3-5,4 раза средний размер заработной платы населения региона и характеризует наличие социально недопустимого разрыва между сроками получения работниками доходов, достаточных для приобретения жилья, и желаемым временным интервалом удовлетворения указанной потребности. Имеющие место диспропорции обуславливают повышение спроса на ссудный капитал в рассматриваемой сфере, в частности, важное значение приобретает рациональное субсидирование жилищного строительства.

6. Важнейшим инструментом инвестирования жилищного строительства в регионе следует считать целевое кредитование населения. В этой связи необходимо обеспечить создание условий для увеличения предоставления финансовых средств на основе развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов. В рамках системы реализуемых мероприятий целесообразно: поэтапное увеличение уставного капитала открытого акционерного общества Агентство по ипотечному жилищиому кредитованию и предоставление государственных гарантий по его заимствованиям; завершение формирования нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг; формирование инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка соответствующих ценных бумаг.

7. Проведенный анализ современного состояния жилого фонда Кавказских Минеральных Вод, существующей динамики доходов населения, обеспеченности территории институтами рыночной инфраструктуры позволяет определить совокупность перспективных вариантов финансирования инвестиций в жилищное строительство. К наиболее значимым из них относятся следующие: поная и единовременная оплата приобретаемого жилья за счет собственных сбережений граждан, включая ликвидную стоимость находящейся в собственности недвижимости; использование различных схем кредитования, в том числе ипотечного; поэтапная оплата строительных работ физическими и юридическими лицами в рамках долевого участия; использование финансовых инструментов рынка ценных бумаг, преимущественно облигаций жилищного займа, ипотечных облигаций и жилищных сертификатов.

8. В результате экономико-математического моделирования различных организационных схем повышения степени доступности жилья в регионе Кавказских Минеральных Вод, предусматривающих вариации сроков кредитования и соответствующих процентных ставок, типоразмеров квартир и распределения уровня доходов, предложен механизм стимулирования инвестиционных процессов в жилищном строительстве. Бюджетная компенсация в пределах 30% первоначального взноса при приобретении жилья позволит увеличйть платежеспособный спрос населения до 21%. В рамках реализации государственной программы субсидирования социальных расходов граждан может быть допонительно построено в городах-курортах около 95 тыс. квадратных метров жилой площади.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Кобалия, Тамази Леонидович, Ставрополь

1.Гражданский кодекс РФ. Часть 1. М.: Юридическая литература, 2006.Ч 140 с.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. М.: Юридическая литература, 2006.Ч 140 с.

3. Градостроительный кодекс РФ. М.: Юридическая литература, 2006.Ч 114 с.

4. Жилищный кодекс РФ. М.: Юридическая литература, 2006.Ч 178 с.50 федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жильяи коммунальных услуг. Постановление правительства РФ от 26.05.97 №621.

5. Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 гг. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675.

6. Об утверждении Примерного порядка формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства. Постановление Правительства РФ.

7. Азгальдов Г.Г. Квалиметрия в архитектурно-строительном проектировании / Г.Г. Азгальдов М.: Стройиздат, 1999. - 264 с.

8. Айвазян С.А. Прикладная статистика и основы эконометрики: Учебник для вузов / С.А. Айвазян, B.C. Мхитарян М.: ЮНИТИ, 1998. - 1022 с.

9. Архипов B.C. Производительность труда / B.C. Архипов // Строительная газета. 2003. -№27.- С. 1-3.

10. Астахов А.П. Быть или не быть новой сметно-нормативной базе?

11. А.П. Астахов // Экономика строительства- 2002. - № 3. - С. 46-49.

12. Барашьян В.Ю. Местные бюджеты и организация межбюджетных отношений: Учебное пособ. // В.Ю. Барашьян Ростов-на-дону: РГЭА, 1997.- 167 с.

13. Берсенев Б.Л. Дорогостоящий парадокс / Берсенев Б.Л. // Строительная газета. 2003. - №6. - с. 13.

14. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача // Бессонова О.Э. Новосибирск: ВО Наука, Сибирская издательская фирма, 1993. - 160 с.

15. Бешелев С.Д. Математико-статистические методы экспертных оценок / С.Д. Бешелев, Ф.Г. Гурвич 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статистика, 1980.-263 с.

16. Блюмберг В.А. Какое решение лучше?: Метод расстановки приоритетов / В.А. Блюмберг, В.Ф. Глушенко Л.: Лениздат, 1982.- 160 с.

17. Боровиков В.П. Статистический анализ и обработка данных в среде Windows. М.: Филинъ, 1998. - 48 с.

18. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. Учебное пособие / В.В. Бочаров С-Пб.: Питер, 2004. - 152 с.

19. Бузырев В.Я. Противозатратный механизм в строительстве / В.Я. Бузырев Л.: Стройиздат, Ленингр. отд-ние, 1990.- 144 с.

20. Бузырев В.В Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие / В.В. Бузырев, B.C. Чекалин М.: ИНФРА-М, 2001. -256 с.

21. Вахнина М. Строительство: чего стоит снизить его себестоимость / М. Вахнина // Стройинформ, 2002. - С. 95-117.

22. Венецкий И.Г. Основные математико-статистические понятия и формулы в экономическом анализе: Справочник / И.Г. Венецкий, В.И. Ве-нецкая 2-е изд., перераб. и доп. -М.: Статистика, 1979.- 447 с.

23. Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Микро- и макроэкономика. Энциклопедический словарь. / Г.С.Вечканов, Г.Р. Вечканова С-Пб, 2000 г. - 272 с.

24. Временная методика оценки жилых помещений; Утв. Приказом Минстроя России от 30 октября 1995 г. №17-115.

25. Голубев Г.М. Эффективность государственного регулирования инвестиционной деятельности в субъектах Российской Федерации в условиях трансформации российской экономики / Г. М. Голубев СПб.: Нестор, 2003. Ч 111 с.

26. Гонтарь Ю.А. Асимметрия экономического развития регионов. Современные проблемы, стратегия регулирования / Ю.А. Гонтарь Ставрополь: Ставропольское книжное издательство, 2001. - 211 с.

27. Горшенина Н. С. Инвестиционная политика / Н. С. Горшенина, Э. В. Анчиков М.: МГУЛ, 2003.- 157 с.

28. Государственное управление: основы теории и организации : учеб пос.: в 2 т. Т.1 / под ред. В. А. Козбаненко -2-е изд., с изм. и доп. Ч М.: Статут, 2002.- 366 с.

29. Губанова Е. С. Обоснование и выбор приоритетов инвестирования в экономике региона / Е. С. Губанова Вологда: ВНКЦ ЦЭМИ РАН, 2002. - 103 с.

30. Дадаян B.C. Системология экономических категорий / B.C. Дадаян,

31. А.А.Тавадян М.; Наука, 1992. - 108 с.

32. Данилова Т. И. Инвестиционный рынок: методология и теория исследования / Т. И. Данилова Н. Новгород: ВВАГС, 2002. - 100 с.

33. Дикман JI. Г. Организация строительного производства : учебп. для строит, вузов / JI. Г. Дикман М.: АСВ, 2002. - 512 с.

34. Дмитриев С.В. Элитное жилище в России для кого и как строить? К вопросу о постановке проблемы / СВ. Дмитриев, К.Н. Кузьмина // Проектирование и строительство в Сибири. -2003. -№1 (13). - С. 45-48.

35. Дорожкин В.Р. О переходе на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве / В.Р. Дорожкин // Экономика строительства.-2000.-№ 12.-С. 42-49.

36. Дорожкин В.Р. О создании региональной системы ценообразования встроительстве /с В.Р. Дорожкин // Экономика строительства. 2000. - №6. -С. 53-60.

37. Дорожкин В.Р. Система ценообразования в строительстве / В.Р. Дорожкин // Экономика строительства, 2002. - № 9. - С. 47-53.

38. Ендовицкий Д.А. Инвестиционный анализ в реальном секторе экономики : учеб. пособие / Д. А. Ендовицкий; под. Ре., JI. Т. Гиляровской.- М: Финансы и статистика, 2003. 352 с.

39. Жданов В.П. Инвестиционные механизмы регионального развития: нау.-практ. пособие / Б.П. Жданов Калининград: Янтар. сказ. 2001.- 355 с.

40. Жилищная реформа 2005: новейшие редакции кодексов и законов о жилье и недвижимости Новосибирск: РИПЭЛ, 2005. - 129 с.

41. Зимин И.А. Реальные инвестиции : учеб. пособие / И. А. Зимин -М.: ТАНДЕМ, ЭКМОС, 2000. 304 с.

42. Иванец В.К. Ценообразование и определение стоимости инвестиционно-строительных проектов: состояние, опыт и пути совершенствования / В.К. Иванец B.C. Резниченко // Экономика строительства.-2000. -№1. С. 4654.

43. Иванов В. В. Использование механизмов управления региональными финансовыми ресурсами / В. В. Иванов, А, Д. Спиваков // Финансы и кредит.-2001. -№ 14,- С. 3-7.

44. Иванова Т. Б. Региональная финансовая инфраструктура и активизация инвестиционного процесса / Т. Б. Иванова. Вогоград: ВоАГС, 2003.- 215 с.

45. Иванов И.В. Железобетонная логика//Профиль. 2003. - №41.-С104111. '

46. Иванова Н.В. Роль девелоперских компаний в создании и модернизации объектов недвижимости / Н.В. Иванова, О.Н. Столыпина // Экономика строительства. 2003. -№10.- С. 49-54.

47. Игонина JIJL Инвестиции / Л.Л. Игонина Юрист, 2004.

48. Игонина Л. Л. О механизмах переориентации денежных потоков в реальный сектор экономики / Л. Л. Игонина // Финансы. 2000. - № 10. - С. 56-59.

49. Инвестиционный потенциал российской экономики / В. С. Бард, С. Н. Бузулуков, И. Н. Дрогобыцкий, С. Е. Щепетова. М,: Экзамен, 2003.-318с.

50. Истомин Л. В. Программно-целевой подход в экономической политике развития регионов Севера / Л. В. Истомин. Апатиты: КНЦ РАН, 2001. Ч210с.

51. Каменецкий М.И. Строительный комплекс: анализ и оценка / М.И. Каменецкий // Экономика строительства. 2001. - №4. -С. 2-J6.

52. Катасонов В. 10. Проектное финансирование: мировой опыт и перспективы для России / В. 10. Катасонов, Д. С. Морозов, М. В. Петров; под ред. В. 10. Катасонова. М,: Анкил, 2001. - 312 с.

53. Кирилова А.Н. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья / А.Н. Кирилова, С.Р. Хачатрян // Экономика строительства. 2000.- №9. - С. 9-21.

54. Кононенко П.И. Стратегическое программно-целевое управлениепроизводственно-хозяйственной системой: обобщение и практ. рекомендации / П. И. Кононенко; под ред. В, А. Трайнева. М.: Дашков и К0, 2003. -270 с.

55. Коровина О.В. Жилищная сфера в России; положение и тенденции развития / О.В. Коровина // Труды НГАСУ. 2003. - Т. 6. - №3 (24). - С. 22-27.

56. Кротов В. 10. Формирование и финансирование инвестиционностроительного комплекса / В. 10. Кротов. СПб.: ИРЭ, 2003.- 231 с.

57. Ларионов А.Н. Управление жилищными инвестиционными проектами в регионе : учеб. пособие / А. Н. Ларионов, В. Г. Поляков, Т. В. Василенко. Вогоград: ВоГУ, 1999. - 228 с.

58. Кузьминский А.Г. Методика и результаты оценки эффективности использования действующей системы формирования цен на строительную продукцию / А.Г. Кузьминский // Архитектура и строительство в Сибири, -2004,-№ 1-2(03).-С. 54-55.

59. Курс переходной экономики // под ред. акад. Абакина Л.И. М.: ЗАО Финстатинформ, 1997. - 270 с.

60. Левин Л.В. Предоставление земельных участков для жилищного строительства / Л.В. Левин //Вся недвижимость, 2005. № 6,-С 17.

61. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Государство и регионы. Теория и практика государственного регулирования территориального развития / В.Н. Лексин, А.Н. Швецов.-М.: УРСС, 1997.

62. Лещинский Б.С. Нечеткий многокритериальный выбор объектов недвижимости / Б.С. Лещинский // Вестник Томского государственного университета. Серия Экономика. Юридические науки. 2003. - № 9 - С 116119.

63. Либерман И.А. Цены и себестоимость строительной продукции / И.А. Либерман. М.: Финансы и статистика, 1997, - 240 с.

64. Ликефет А.Л. Расчеты в строительстве и стоимость строительных работ/ А.Л. Ликефет// Экономика строительства, -2003.-№6. -С. 27-32.

65. Логинов В.А. Информационные основы потребительского поведения. Воронеж, 1999. - 293 с.

66. Логинов В.Н. Условия инновационного развития экономики / В.Н. Логинов // Экономист. 2001.- №3. - С. 21-27.

67. Лопатин А.А. Проблемы формирования сметной стоимости строительной продукции / А.А. Лопатин // Вестник молодых ученых. 2000. - №6. - С. 44-53.

68. Луканова И.Г. Зависимость цены строительной продукции от еекачества / И.Г. Луканова // Экономика строительства. 2004. - №2. - С. 32-36.

69. Лукманов Ю.Х. Региональный менеджмент инвестиций / Ю.Х. Лукманов. СПб.: Наука, 2003. - 166 с,

70. Лушкин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья // Экономика строительства. -2004.-№7. -С. 16-24.

71. Максимов С.Н. Рынок недвижимости в современной экономике / С.Н. Максимов // Вестник СпбГУ. Сер. 5. - 2002. - вып. 4 (№26). - С. 18-25.

72. Максимов С.Н. Сегментирование рынка недвижимости основа построения модели рынка / С.Н. Максимов, М.И. Заворовский // Вестник СпбГУ. - Сер. 5. - 1999. - вып. 2 (№12). - С. 64-69.

73. Маркетинг в строительстве / Под ред. И.С. Степанова, В.Я. Шай-танова. М.: Юрайт- 2001. - 344 с.

74. Методика расчетов основных ТЭП инвестиционной программыпотерриториям жилых застроек с учетом обоснования эффективности KB // Информационная система Кодекс.

75. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 / Госстрой России. М. -2004г. - 72с.

76. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-1.99 / Госстрой России. М.: ГУПИПП, 1999. - 69 с.

77. Новикова И.В. Системная методология в экономических исследованиях / И.В. Новикова. Мн.: Экономические технологии, 1998.

78. Обозов С. А. Программно-целевой метод как инструмент развитияинвестиционного потенциала города / С. А. Обозов; Администрация Нижнего Новгорода. Н. Новгород, 1998. - 42 с.

79. Овсянникова Т.Ю. Повышение доступности жилья через удешевление строительства / Т.Ю. Овсянникова // Томский финансовый журнал.2003.- №2.-С. 19-21.

80. Овсянникова Т.Ю. Экономика строительного комплекса: Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов: Учебное пособие / Т.Ю. Овсянникова. Томск: Изд-во Томск, гос. архит.-строит. ун-та,2004. 239 с.

81. Огромные убытки у базы отрасли России // Строительная газета, -2003. №29. - С.1-2.

82. Основные положения (концепция) ценообразования и сметного нормирования в строительстве в условиях развития рыночных отношений // Строительная газета. 1993. - №45.

83. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. Б.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М. 1997. - 320 с.

84. Пахомова Е.А. Развитие жилищной ситуации в России и эконо-метрический анализ рынка квартир в Москве / Е.А. Пахомова, Д.Е. Веселеева // Экономика и математические методы. 2001. - том 37, - №2. - С. 38-43.

85. Победин А. А. Проблема оценки эффективности региональной инвестиционной политики / А.А. Победин, И.Д. Тургель // Ссыка на домен более не работаетp>

86. Поляков В. Г. Экономические основы управления инвестиционнымипроектами в жилищном строительстве : учеб. пособие / В. Г. Поляков. Новосибирск: НГАСУ, 1998. - 110 с.

87. Прогнозирование и планирование в условиях рынка: учеб. пособие / Ет А. Черныш, Н. П. Мочанова, А. А. Новикова, Т. А, Сатанова, -ML: ПРИОР, 2000. 176 с.

88. Программно-целевое регулирование социально-экоиомического развития регионов / Н. Д. Гуськова, Е. Г. Коваленко, Л. Л. Кормишкина, Н. П. Макаркин; под науч. ред. Н.П. Макаркина. Саранск: Мордов. ун-т, 1999. -139 с.

89. Развитие инвестиционно-строительной деятельности в современныхусловиях экономики России: опыт, проблемы, перспективы: Сб. статей / Под ред. Б. С. Бушуева. М,; МАКС-пресс, 2003, - 287 с.

90. Райзберг Б.А. Программно-целевое планирование и управление:учебн. / Б.А. Райзберг, А.Г. Лобко. -М.: ИНФРА-М, 2002. 428 с.

91. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг. М.: ИНФРА-М, 1996. - 496 с.

92. Рахман И. А. Первичный рынок жилья в Москве: цены и прогнозы / И.А. Рахман, А.Р. Терентьев // Экономика строительства. 2003. - №6. - С. 39-52.

93. Регионы России // Стат. сборник в 2 т. Т.2 - М., 2006. - с. 718,730.

94. Регионы России // Стат. сборник в 2 т. / Госкомстат России. М.: Р 322006. 879 с.

95. Резниченко Б.Л. Практика сегментирования / Б.Л. Резниченко // Маркетинг в России и за рубежом. 2003. - №6. - С. 25-34.

96. Резниченко B.C. Системный подход к совершенствованию ценообразования и управления стоимостью в строительстве / B.C. Резниченко, Н.Н. Ленинцев //Экономика строительства. -2004. -№1 С. 50-61.

97. Садков В. Г. Влияние цен строительных материалов на стоимость жилья в региональных инвестиционных программах / В. Г. Садков, П. Н. Машегов, А. А. Ярован // Ссыка на домен более не работаетp>

98. Серов В.М. Инвестиционно-строительная сфера России: источники и направления повышения эффективности / В.М. Серов //Экономика строительства. 2001. -№1.- С.5-20.

99. Скворцова Н.К. Научные основы разработки и реализации структурно-инвестиционной политики в регионах России / Н.К. Скворцова. СПб.: СП6ГУЭФ,2001 .-283с.

100. Совершенствование методологии управления развитием строительного комплексам сферы услуг территории: программно-целевой аспект / P.M. Алоян, Г.Н. Закинчак И.В. Омельченко. Иваново: ИГАСА, 2003,231 с,

101. Советский энциклопедический словарь. М.: Изд. Советская энциклопедия, 1981.

102. Состояние жилищного строительства в Российской Федерации // Экономика строительства. 2005. - № 12. - С. 42-57.

103. Соколов П. Развитие инвестиционно-строительной деятельности в России / П. Соколов // Инвестиции в России. 2002. - № 6. - С.43-47.

104. Социально-экономическое положение Ставропольского края. Январь-декабрь 2005 г., ч. 1; январь-декабрь 2005 г., ч. II. Ставрополь: Ставропольский краевой комитет государственной статистики, 2006.

105. Социально-экономическое положение Ставропольского края. Январь-декабрь 2006 г., ч. 1; январь-декабрь 2006 г., ч. II. Ставрополь: Ставропольский краевой комитет государственной статистики, 2007.

106. Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г. М. Стерник. РГР. - М. 1998. - 60 с.

107. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие) / Г. М. Стерник. РГР. М. 1996.-28 с,

108. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях, переходной экономики / Г. М. Стерник // Научно-практический журнал Вопросы оценки. 1999. - №3. - С. 2-24.

109. Стерник Г.М. Системный подход к анализу рынка недвижимости. // www.realtymarket.org.

110. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости / Г. М. Стерник. М.: Аксвел. 2005 г. - 273 с.

111. Сухинова С.Е. Региональная специфика инвестиционного климата / С. Е. Сухинова. Вогоград: Вогогр. гос. ун-т, 2004. - 79 с.

112. Таов М.П. Стимулирование инвестиционного процесса как фактор стабилизации и развития экономики / М.П. Таов. Нальчик: Эльбрус,2001.- 142 с.

113. Тарасевич В.М. Ценовая политика предприятия. 2-е изд / В.М. Тарасевич. СПб.: Питер, 2003. - 288 с.

114. Теория и методы оценки недвижимости: учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГУ-ЭФ, 1993. - 159 с.

115. Терехин Д.В. Эффективность инвестиционной деятельности в регионе: проблемы оценки и управления / Д.В. Терехин. Тамбов: Тамб. гос. ун-т, 2003. -330 с.

116. Ткаченко В.Я. Экономика строительства: Учебное пособие / B.JI. Ткаченко, A.M. Щербаков. Новосибирск; СГУПС, 2002. - 283 с.

117. Тренев Н. Н. Стратегическое управление : учеб. пособие для вузов / Н. Н. Тренев. М: ПРИОР, 2002. - 288 с.

118. Трубина О.С. Регулирование региональной ипотечной системы в жилищном секторе / О.С. Трубина. Дис. канд. экон. наук. - Томск, 2003. -192 с.

119. Туйчиев 3. Влияние сбережений и инвестиций на финансирование жилищного строительства / 3. Туйчиев, JL Алимова //Рынок, деиьги и кредит. 2000, -№6.-С. 32-37.

120. Фомин В.Т. Квалиметрия. Управление качеством. Сертификация. Курс лекций / В.Т. Фомин. М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ. Издательство ЭКМОС, 2000. - 320 с.

121. Фомин Н. База отрасли / Н. Фомин. // Строительная газета. -2003. -№25. С. 1-3.

122. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ./Дж. Фридман, Ник. Ордуэй М.: Дело тд, 1995. - 480 с.

123. Хаев Р.Х. Инвестиции: оценка, моделирование, конкурентоспособность / Р.Х. Хаев. Казань: Таглимат, 2002. - 159 с.

124. Целевые программы развития регионов: рекомендации по совершенствованию разработки, финансирования и реализации / В. Я. Любовный, И.Ф. Зайцев, А.Б. Воякина, О. С. Пчелинцев; отв. ред.: В. Я. Любовный и др. М.: Ин-т макроэкон. исслед., 2000. -180 с.

125. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Федорова H.JI. Моделирование жилищного рынка / С.Р. Хачатрян, Е.Ю. Фаерман, H.JI. Федорова. М.-ЦЭМИ РАН, 2003,- 153 с.

126. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности о жилищном секторе / С.Р. Хачатрян, Н.Е. Егорова. М.: ЦЭ-МИРАН.-1998 - 90 с.

127. Хачатрян С.Р. Моделирование региональной жилищной политики и механизмов расширения доступности улучшения жилищных условий населения / С.Р. Хачатрян //Аудит и финансовый анализ. 2001.-№4.

128. Хачатуров В.Р. Математические методы регионального программирования / В.Р. Хачатуров. -М.: Наука, 1989.

129. Черняк В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства: Учебник для вузов / В.З. Черняк. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 623 с.

130. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование /Г. А, Цылина // Жилищное строительство. 2000. - №1 -С. 7-9.

131. Черненко О.Б. Методика отбора инвестиционных проектов в федеральные и региональные программы / О.Б. Черненко // Федеративное отношение и региональная социально-экономическая политика. 2002. - № 6. -С. 63-69.

132. Чикунова JLA. Покупательское поведение: стратегия прогнозирования / JI.A. Чикунова // Маркетиг и маркетинговые исследования в России. 1998. - №2. - С. 12-17.

133. Шварц И. Проблемы на рынке жилья. Как их решать // Строительная газета. 2003. - № 47. - С. 1-3.

134. Штульберг Б.М. Региональная политика России: теоретические основы и методы реализации. М.: Гелиос АРВ, 2003.

135. Щуров Б.В. Формы инвестирования и организационно-экономическое обеспечение жилой застройки крупных городов / Б.В. Щуров, С.А. Иванов // Экономика строительства. 2000. - № 2. - С. 11 -23.

136. Эванс Дж. Ф. Маркетинг / Эванс Дж. Ф. М.: Экономика, 1999.

137. Эконометрика: Учебник / Под ред. И.И. Елисеевой. М.: Финансы и статистика, 2003. - 344 с.

138. Экономика архитектурного проектирования и строительства: Учеб. для вузов / В. А. Варежкин, B.C. Гребенкин и др.; Под ред. В.А. Ва-режкина. М.: Стройиздат, 1990. - 272 с.

139. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М: Изд-во АСВ 1999,-517с.

140. Экономика строительства / Под ред. И.С. Степанова. М.: I0painv2004.-416c.

141. Яновский А. Формирование ценовой политики предприятия / А. Яновский. // Маркетинг. 2002 г. - №3(64). - С. 117-119.

142. Boleat М. National housing finance systems / M. Boleat. London-Sydney; Groom Helm, 1985.

143. Booth G.G, Jascock J.L., Martikainen Т., Rothovius Г. The financing of residential real estate in Finland: an overview //Journal of housing research, -2003. Vol.5, Issue 2.

144. Hegedus J. Reconsidering the roles of the state and the market in housing-systems / J. Hegedus //Internal. J. of urban and regional research. 2001. -Vol.11, No. 1.

145. Topel R., Rosen S. Housing investment in the United States / R. Topel, S. Rosen // Journal of Political Economy. 2000. - No.96.

Похожие диссертации

• Инвестиционная деятельность в социально-экономическом развитии
• Управление инвестиционной деятельностью в регионе
• Макроэкономические приоритеты, методы и организация государственного регулирования инвестиционной деятельности
• Совершенствование инвестиционного механизма в жилищном строительстве
• Развитие современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере