Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Шукюров, Адалят Закир оглы
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере"

Па правах рукописи

Шукюров Адалят Закир оглы

РАЗВИТИЕ СОВРЕМЕННЫХ ФОРМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08,00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (предпри ним ате л ьство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ООЗ 1Б8590

Санкт - Петербург 2007

Работа выпонена в Батийской академии туризма и предпринимательства

Научный руководитель - доктор экономических наук, доцент

Влагих Иван Алексеевич

Официальные оппоненты - - доктор экономических наук, профессор

Горбунов Аркадий Анатольевич

,. - доктор экономических наук, профессор

Горенбуртов Михаил Абрамович

Ведущая организация - Санкт-Петербургский государственный инженерно-

экономический университет

Защита состоится 17 мая 2007 года в 13 час. 00 мин. на заседании диссертационного сове та К 52I.034.0t при Батийской академии туризма Л предпринимательства ВД адресу: 97UQ, г. Санкт-Петербург, Морской проспект, д. 29.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Батийской академии туризма и предпринимательства.

Автореферат разослан л16 апреля 2007 г.

I ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Жилищная проблема, обеспечение населения страны качественными жилищными услугами затрагивают интересы каждого российского гражданина Решение этих проблем является одной из основ социально-экономической стабильности общества Развитие рынка жилья и жилищно-строительной сферы призваны ускорить модернизацию жилищной экономики в целом, привести ее в соответствие цивилизованным стандартам

Жилищная сфера, создание объектов жилья и жилищной инфраструктуры, обеспечение в дальнейшем жильцов качественными услугами представляет собой многопрофильную деятельность, которой невозможно управлять из единого центра Так, только обеспечение жилищными услугами производится более 30 видами самостоятельной деятельности, среди которых - жилищное строительство, эксплуатация жилищного фонда, водоснабжение 1сплоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод, электроснабжение, сбор, вывоз и утилизация бытовых и вредных для здоровья отходов, очистка и уборка улиц и придомовых территорий, их озеленение, ремонт покрытий дворов и тротуаров и многое другое, что формирует жилищную инфраструктуру в целом

Жилищное строительство, в свою очередь, требует предварительного развития строительной индустрии, оно затрагивает не только экономику, но и право, архитектуру, транспортную систему и множество других сфер деятельности, выходящих далеко за рамки компетенции строителей, что ведет к длительному согласованию объектов жилищного строительства на стадии их проектирования и нулевого цикла

Вместе с тем, рынок предполагает возмездность в приобретении жилья и компенсации услуг по его дальнейшей эксплуатации В условиях инфляции, когда рост цен зачастую опережает рост доходов населения, доходы граждан значительно дифференцированы, покупательная способность основной части населения все еще низкая, требуются неординарные инициативно-предпринимательские и административно-управленческие решения в развитии современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере Определенный опыт в реализации современной жилищной политики, развития предпринимательства в жилищно-строительной сфере, реализации программ доступного жилья, модернизации старого жилищного фонда и ипотечного кредитования накоплен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Он нуждается в научном осмыслении, теоретическом истоковании и практическом распространении Вышесказанное определяет актуальность темы диссертационного исследования Степень разработанности проблемы. Жилищная сфера затрагивает, как уже отмечалось, экономику строительства, городского хозяйства, инвестиционную деятельность, эксплуатацию, реконструкцию, ремонт зданий, сооружений, инженерных сетей, экономику природоиспользования и жизнеобеспечения, страхование и аудит в предпринимательстве и управлении жилищно-коммунальной сферой Каждому из указанных направлений деятельности посвящено достаточно источников отечественной и зарубежной литературы

В процессе исследования автором изучены работы таких ученых и практиков, как Асаул Л Н , Бойко И П , Благих И А , Бляхмана JIС , Власовой Т И , Вочкова Н Г , Грибовского С В , Горбунова А А, Горенбургова М А , Ескина К Ф , Занадворова В С , Максимова С Н , О Саливан А , Тарасевич Е Н , Чернышева JT Н, Чибинева А М, Щербаковой Н А , Цацулина А Н , Greenhut М , Johnson С , Harrey J , и других

Вместе с тем, исследование жилищно-строительной сферы, как самостоятельной отрасли хозяйства, поностью функционирующей по законам рынка, находится в отечественной экономической литературе в стадии разработки В особенности нуждается в теоретическом обобщении и добротных практических рекомендациях реформируемая сфера управления и предпринимательства на рынке жилья, жилищно-строительных и эксплуатационных услуг в догосрочной, стратегической перспективе, без научного обоснования которой, как известно, невозможны ни привлечение требуемых инвестиций, ни стабильный экономический рост в данной жизненно важной отрасли российской экономики

Цель диссертационного исследования состоит в научно-теоретическом обосновании, разработке методических принципов и практических рекомендаций по развитию современных форм предпринимательства в условиях продожающегося реформирования жилищностроительной сферы, появления новых возможностей для развития предпринимательства, партнерства государства и бизнеса, формирования социально-ориентированной рыночной экономики

Реализация поставленной цели диссертационного исследования потребовала решения следующих взаимосвязанных задач:

уточнить понятийный аппарат механизма предпринимательства в жилищной экономике, выявить основные направления его функционирования в жилищно-строительной сфере,

классифицировать формы и методы организации управления жилой недвижимостью при реализации догосрочных предпринимательских проектов в данном секторе рыночной экономики, систематизировать формы способы и методы самоорганизации предпринимательских структур в управлении строительством, ремонтом и эксплуатацией жилищного фонда,

сформулировать зависимости, существующие между жилищно-строительным комплексом и и о дальнейшей эксплуатацией, предложить конкретные решения по оптимизации издержек в жилищной сфере, уменьшении стоимости жилья и эксплуатационных услуг по мере либерализации жилищной экономики,

раскрыть методологические аспекты государственно-частного партнерства в управлении инвестиционно-строительным комплексом, жилым фондом и жилищной инфраструктурой.

обосновать, и на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области предложить, эффективные предпринимательские решения в жилищно-строительной сфере

Объектом исследования являются субъекты предпринимательства, выступающие на жилищно-строительном рынке инвесторы, застройщики, управляющие компании эксплуатационные службы и их организационно-хозяйственные формы

Предметом исследования являются экономические, организационно-хозяйственные о;ношения, складывающиеся в предпринимательских структурах на рынке жилья и жилищных услуг, в жилищно-строительной сфере, в управлении строительством и эксплуатацией жилого фонда, а также методические основы их государственного и инициативного регулирования

Область исследования соответствует п 10 б "Становление а развитие форм предпринимательства по сферам предпринимательской деятельности (производства, обмена, финансовой и др) и тд" паспорта специальности ВАК 08 00 05 "Экономика и управление народным хозяйством (предпринимательство)"

Теоретическая и методологическая основа исследования Теоретической основой являются труды отечественных и зарубежных ученых в области экономики юрода жилищной экономики, современные монографии и публикации, посвященные проблемам развития предпринимательства в жилищно-строительной сфере, в управлении комплексами жилой недвижимости, в предоставлении жилищных и эксплуатационных услуг, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, Правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области, органов муниципального самоуправления Методологическую основу исследования составил диалектический подход к изучению конкретных явлений, событий, фактов па базе применения основных положений рыночной экономики использовались методы анализа и синтеза, позитивный и нормативный, в границах общего системно-функционального метода исполыовася потенциал логического и синтетического подходов, методы магсмажческой с ! а I истики и экономико-математического моделирования

Информационную основу исследования составили материалы статистических органов аналитических служб, отчеты администраций Санкт-Петербурга и Ленинградской области данные налоговой, бухгатерской, ведомственной, оперативной отчетности организаций функционирующих в строительном и жилищном комплексах Санкт-Петербурга и Ленинградской об /астй

Обоснованность и достоверность результатов исследования, выводов и рекомендаций преды авленных автором достигнута за счет использования объективных данных, проверенных

опытным путем положений и методов экономического и логического анализа экономического моделирования, корректностью применения апробированного математического инструментария, апробацией теоретических положений в публикациях автора

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических и методических основ эффективного функционирования организационно-экономического механизма развития предпринимательства на уровне городской (региональной) экономики, на основе комплексного решения проблем инвестиционно-строительной, жилищно-эксплуатационной и инфраструктурной составляющих жилищной экономики

К основным результатам, определяющим научную новизну диссертационного исследования, относятся

теоретическое и методологическое обоснование предпринимательских стратегий в жилищно-строительной сфере,

концепция предпринимательства, разработанная на основе компенсации трансакционных издержек методами концессионных соглашений, финансового мониторинга и снижения предпринимательских рисков,

предпринимательские решения, используемые в управлении жилым фондом, деятельности управляющих и эксплуатирующих компаний, позиционирующих себя на жилищно-строительном рынке и рынке эксплуатационных услуг,

методологические основы и организационно-экономические формы и направления государственно-частного партнерства в жилищно-строительной сфере, эксплуатации жилого фонда и жилищной инфраструктуры,

система универсальных показателей, предложенных для оценки жилого фонда с учетом его структуры, соответствия нормативам жилищных стандартов и обеспеченности жильем различных социальных групп населения

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования Теоретическая значимость исследования заключается в разработке теоретических и методологических основ современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере, которые развивают теорию экономики применительно к закономерностям и тенденциям развития жилищной сферы на инновационной, рисковой основе Практическая значимость исследования состоит в том что предлагаемые в нем решения методологических и методических проблем, выводы и рекомендации позволяю I в условиях рыночных отношений целенаправленно реализовывать предпринимательские и управленческие стратегии на рынке жилья и коммунальных услуг

Полученные результаты могут быть использованы при оценке проектов инвестиционно-строительного комплекса, разработке региональных жилищных программ, регулировании и координации мер по развитию и совершенствованию государственно-частного партнерства в сфере управления жилой недвижимостью и предоставления населению услуг жилищно-коммунального хозяйства

Апробация результатов исследования и публикации. Основные положения, результаты и выводы диссертационного исследования докладывались на совещаниях, методических и практических семинарах, проводимых Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, Комитетом по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка Ленинградской области, администрацией Центрального района Санкт-Петербурга и муниципальным образованием Литейный округ, а частные - на международных и всероссийских научно-практических конференциях

Теоретические и методические материалы, представленные в диссертации, используются в процессе преподавательской деятельности, подготовке учебно-методических пособий для студентов

По результатам исследования опубликовано 6 статей общим объемом 3,05 п л в научных периодических и межвузовских изданиях

Структура и логика исследования подчинены решению поставленных задач Диссертация состоит из введения трех глав, заключения и списка использованных источников Общий объем работы составляет 171 лист машинописного текста, включая 17 рисунков

В первой главе Общая характеристика современных форм предпринимательства в жилищной экономике рассматриваются а) предпринимательские стратегии в жилищном строительстве и сфере управления жилым фондом, б) бюджетирование и бенчмкаркинг в управлении комплексами жилой недвижимости, в) предпринимательские решения в управлении жичищйым хозяйством и жилым фондом Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Жилищная экономика рассматривается диссертантом как целостная ограсль хозяйства где в условиях рынка, происходит перетекание капиталов и услуг из жилищной сферы в строи 1 ельную и обратно Делается вывод о том, что рост цен на жилье неизбежно влечет рост цен на жилищные услуги, а удорожание строительства жилья не связано напрямую с ростом цен на строительные материалы Приводятся методики расчетов по конкретным субъектам РФ - Санкт-Петербург у и Ленинградской области

Во второй главе Развитие предпринимательства в инвестиционно-строительном комплексе и жилищной сфере в условиях реализации современной жилищной политики рассматриваются а) роль органов государственной власти и местного самоуправления в развитии предпринимательства в жилищной сфере, б) методологические аспекты государственно-частного партнерства в инвестиционно-строительном комплексе и методики эффективного управления жилой недвижимостью, в) современная организация государственно-частного управления жилым фондом

В данной главе исследуются специфические российские проблемы экономики жилищной сферы, которая, с одной стороны, излишне забюрократизирована, а, с другой, ввиду отсутствия социальной ответственности бизнеса, не может пока функционировать как поностью частный сектор народного хозяйства В переходный период на первый план выступают проблемы взаимодействия основных структурных элементов, сочетающие в себе механизмы реализация предпринимательской активности населения и нормативно-правовое регулирование,государством инвестиционно-строительного комплекса и жилищной сферы Диссертантом рассматриваются мсюдологические аспекты 1 осударственно-частного партнерства, предлагаются современные организационные формы управления в жилищной и жилищно-строительной сферах

8 третьей главе Формы и методы реализации предпринимательских проектов в жилищно-' с гроительном комплексе выявляются особенности и предлагаются решения а) аналитических показателей и методик оценки инвестиционно-строительных проектов, б) вариантов компенсации трансакционных издержек и снижения стоимости жилья, в) предпринимательских решений но снижению стоимости услуг жилищно-строительного комплекса в условиях роста предпринимательской активности населения

Диссер! актом предложены современная система показателей состояния жилищной сферы воспоняющая недостатки существующей, формулы синтетических показателей отражающих отдачу на вложенный капитал с учетом динамики рыночной конъюнктуры, которые являются необходимым фактором анализа инвестиционно-строительных проектов Кроме гого, представлены варианты разрешения противоречия, существующего между стремлением предпринимателей к максимизации прибыли и необходимостью удовлетворения жилищными благами основной массы населения страны Предложены методики организации и управления жилым фондом и методики расчетов потребления услуг жилищно-коммунальной сферы при управлении жилым фондом товариществами собственников жилья во взаимодействии с муниципальными образованиями

В заключение изложены основные результаты выпоненного исследования в виде выводов и рекомендаций по решению проблем формирования теоретических основ и методических разработок современных предпринимательских и управленческих решений на рынке жилья и в жилищно-строительной сфере, создания рационально действующего механизма в инвеешционно-строительном комплексе и экономике жилищной сферы, способствующею, в конечном счете, снижению стоимости жилья и эксплуатационных услуг

II ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

1. Организационно-управленческие и финансово-экономические зависимости, существующие в инвестиционно-строительном комплексе, функционировании жилого фонда и ценообразовании на рынке эксплуатационных услуг

Продожающееся реформирование жилищной экономики проводится, по взгляду автора, фрагментарно Возможно, эта проблема коренится в предшествующей, но в чем-то еще сохранившейся, отраслевой структуре управления, доставшейся по наследству Решения, которые принимаются в сфере жилищной экономики, не во всем корреспондируются с решениями по реформированию инвестиционно-строительной сферы В частности, в Санкт-Петербурге удорожание стоимости вновь построенного жилья вызывается следующими причинами а) направленностью нового строительства на луплотнениеисторической части города и спальных районов, б) недостаточностью пятен застройки, отводимых городом под новое строительство (3 - 6 пятен в год), в) отсутствием механизма перевода земель из сельхозназначения под жилищное строительство, г) длительностью согласования проектной документации (до 2-х лет), неповоротливостью бюрократического механизма и разобщенностью ведомств, не позволяющих получить необходимые строительные согласования по принципу лодного окна, а также рядом других причин Это приводит к формированию на строительном рынке Санкт-Петербурга фирм монополистов (5-6 фирм, выпоняющих функции застройщиков)

Цены на новое жилье формируются под воздействием потребительского спроса, но они все более отрываются от производственных издержек В результате возникают сверхдоходы, которые перераспределяются между участниками жилищного рынка, позволяя получить незаработанные деньги, в том числе использовать их для подкупа муниципальных и городских чиновников, раскручивая механизм коррупции и взяточничества

Потребительский спрос формируется на рынке жилья не столько жителями Санкт-Петербурга, нуждающимися в улучшении жилищных условий, сколько внешними покупателями В частности, более 3Л элитного жилья скупается так называемыми москвичами, го есть лицами, не проживающими на постоянной основе в Санкт-Петербурге

Кроме того, около 'Л брежневок и хрущевок скупается на вторичном рынке недвижимости теми же лицами Указанное обстоятельство не давало бы причин для беспокойства если бы рынок жилья в Санкт-Петербурге не был крайне дефицитным Строительный комплекс города пока еще не вышел по объемам жилищного строительства на уровень 1986 года.

Федеральная целевая программа "Жилище", рассчитанная до 2010 года, предусматривает выделение финансовых средств по линии Министерства экономического развития и торговли, Министерства финансов, Министерства промышленности, науки и технологий, а также за счет средств бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов и внебюджетных источников строительства доступного жилья Под строительством "доступного жилья" подразумевается, что "средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи, состоящей из 3-х человек за 3-х летний период"1

В настоящее время в Санкт-Петербурге более 80% вновь построенного жилья финансируется частными инвесторами и реализуется по коммерческим ценам Это означает что дчя приобретения вышеуказанной квартиры на первичном рынке недвижимости, каждый член семьи из 3-х человек дожен ежемесячно перечислять на ее строительство не менее 24000 рублей а совокупный ежемесячный доход семьи дожен быть значительно выше 100000 рублей чтобы она moi ла удовлетворять другие жизненно важные потребности Среди петербуржцев подобного рода семей насчитывается не более 3%, приобретающих или строящих жилье за счет собственных

' Жилищная реформа в Российской федерации /Сб нормативной документации Ростов-на-Дону "Феникс", 2006 с 9

средств и кредитных источников В 2006 году в пересчете на 54 м2, подобного рода квартир было бы приобретено 574 Однако, и эш совершенно очевидно, что граждане с подобными доходами приобретали не малогабаритные двухкомнатные квартиры, а коттеджи и квартиры гораздо большей площади

Значительная дифференциация доходов петербуржцев позволяет инвесторам реализовывать в десятки раз больше квартир, чем то количество, которое приведено нами, исходя из ежемесячного совокупного дохода семьи из 3-х человек в 100000 руб /мес В 2006 году в Санкт-Петербурге было приобретено более 12 тыс квартир общей площадью 800 тыс м2 Большую част ь ш них приобрели люди, не зарегистрированные в Санкт-Петербурге, как постоянно проживающие Около 22% вновь построенных квартир не было реализовано за 2005/06 1г и "ждут" своих покупателей Правительством города по подпрограмме "Жилищные сертификаты" за сче1~ средств федерального бюджета было приобретено за последние два года всего лишь 42 квартиры и реконструировано за счет внебюджетных финансовых источников 700 квартир аварийного и ветхого фонда

Между тем, как известно, Правительство Российской Федерации планировало в целом по стране сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет, рост объемов вновь вводимого и реконструируемого жилья не менее, чем на 3-5% в год, обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 гыс семей "льготников", определенных законодательством РФ, снижение уровня износа жилого фонда с 60% в 2001 г до 30% в 2010 году В настоящее время ветхий и аварийный жилищный фонд Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 856,8 тыс м~, а фонд, нуждающийся в капитальном ремонте и реконструкции, со степенью износа более 50%, составляет цифру в десятки раз превышающую ветхий и аварийный

Все вышеупомянутое свидетельствует о том, что ни предприниматели пи государство действующие врозь, не смогут решить жилищную проблему Предприниматели - по причине низких доходов граждан, действительно нуждающихся в улучшении жилищных условии Государство - по причине отсутствия средств, которые бюджет в состоянии выделить на восстановление и дальнейшее развитие государственной жилищной строительной отрасти Требуются инновационные формы сотрудничества предпринимателей и государства в решении жилищной проблемы

Несомненно, что цели предпринимательства в жилищно-строительной сфере состоят в получении прибыли, и они по определению нацелены на аккумулирование капитала Гакое положение предопределено тем обстоятельством, что как коммерческая практика, так и законы, по которым действуют частные предприятия требукм, чтобы в своей деятельности они превыше есю ставили интересы своих акционеров и кредиторов Инициаторы строительства жилья ориентирующиеся в своей деятельности на коммерческие интересы, рассматривают производство жичых площадей как частный случай общего процесса накопления капитала

Частные строительные компании инициируют новое строительство, успех инициации зависит о г ряда факторов, включая предварительный анализ предложения и спроса Эти компании финансируют свою деятельность либо из заемных средств, либо из нового капитала в резулыате выпуска акций или в результате реинвестирования прибыли от предыдущей деятельпост и Баланс между использованием собственных средств и заемного капитала обуславливает финансовое здоровье компании, особенно в периоды резких колебаний процентной ставки

Компании сами занимаются ведением строительных работ, ао при существенном участии субподрядчиков, производящих специализированные работы, такие как установка отопительной системы сантехнические и электротехнические работы Продукт передается пользователю обычно при привлечении услуг агента по недвижимости, если данная единица предназначена к продаже если же строи 1ельные компании хотят сохранить прав собственности и получать прибыль в виде арендной платы, если в дело вступает агент по найму Ответственность за последний этап -управление в процессе эксплуатации - лежит на новом хозяине, если данная единица жилья была продана, или на хозяине, сохраняющем право собственности, если она была сдана в наем А1енты по недвижимости и агенты по найму продожают принимать участие в передаче жилья другим

пользователям, которая происходит в течение всего периода активного использования данной единицы, обычно это случается, каждые 7-10 лет

Деятельность по обеспечению жильем отличается от процесса накопления капитала при производстве товаров массового спроса, по крайней мере, в трех отношениях B-первых, требуется участок земли, который затем включается в стоимость конечного продукта, частично вследствие юго, что данный продукт не может без него существовать, и частично потому, что этот участок сохраняет свою ценность как объект, который может быть использован под следующую постройку Во-вторых, готовый дом нельзя переместить на рынок, он остается там где был построен И, наконец, у участка земли есть период "полуперманентной" жизни - для большинства зданий он, вероятно, равняется 80-150 годам (хотя, возможно, он не превышает 30-50 лет в случае блочных домов, которые в "хрущевский" период и позже строились в СССР и России)

Все эти особенности обусловливают определенные последствия Стоимость участка, на котором построен дом, переживает само здание и является элементом, влияющим на стоимость дома, важность этого элемента возрастает по мере приближения момента его использования под следующую застройку Неподвижность объекта означает, что его рыночная стоимость будет висеть от обстоятельств, находящихся вне самого процесса производства, таких, например, как тенденция изменения уровня безработицы или условий транспортной доступности к местности, на которой построена данная единица

2 Концепция предпринимательства в жилищно-строительной сфере, предусматривающая

компенсацию трансакционных издержек на основе концессионных соглашений, финансового мониторинга и снижения предпринимательских рисков

Существуют различные стратегии предпринимательства на рынке жилья Однако в главном и основном они будут зависеть от концептуальных решений по продожению реформирования жилищной сферы Меры государственного регулирования будут рассмотрены ниже, но в данном контексте необходимо отметить, что существуют три основных направления (вектора) развития реформы жилищной экономики

1) перевод жилищно-строительной сферы на инновационный режим функционирования путем снижения затрат на жилищное строительство,

2) улучшение состояния жилищного фонда путем развития альтернативного муниципальному способа управления жилыми домами через создание товариществ собственников жилья (ТСЖ),

3) подготовка программы ресурсосберегающих технологий для содержания вновь введенного в строй жилого фонда

В рамках проведения преобразований в сфере жилищной экономики автор считает необходимым проведение следующих мероприятий

1) переход к системе концессионных договоров между органами местного самоуправления и предприятиями, обеспечивающими устойчивое развитие жилищной инфраструктуры и предоставление потребителям услуг в необходимых объемах, отвечающих стандартам качества,

2) разработка механизмов привлечения заемных ресурсов на развитие жилищной инфраструктуры в новых районах города по типу "городов-спутников",

3) создание правовой базы для использования концессионных механизмов в жилищном строительстве,

4) поддержка создания ТСЖ во вновь построенных домах, в том числе установление предельных сроков передачи земельных участков в собственность домовладельцев,

5) разграничение компетенции по регулированию тарифов на эксплуатационные услуги между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъектов Российской Федерации,

6) создание муниципальных органов по регулированию земельных отношений, выделение участков под застройку,

7) внедрение методик регулирования деятельности предприятий - естественных монополистов, направленных на формирование эффективных экономических стим>лов онергоресурсосбережения,

8) поное покрытие экономически обоснованных издержек предприятий жидищно-строи гельной сферы, разработка и реализация мер, стимулирующих их снижение,

9) ликвидация системы перекрестного субсидирования,

10) переход к обязательному конкурсному отбору подрядных организаций для выпонения работ по обслуживанию и ремонту, а также управлению муниципальным жилищным фондом

11) создание системы социальных счетов граждан, на которые будут перечисляться все виды иомощи государства на содержание жилого фонда (дотации, субсидии),

12) пересмотр и упорядочение действующей системы категориальных льгот,

13) замена большинства льгот различным категориям граждан адресными формами государственной поддержки, которые позволяли бы разряжать систему неплатежей, ко1да доги неплательщиков перелагаются на кооперативы, ТСЖ или добросовестных граждан

Диссертантом предлагается перспективная схема стратегического управления инвестиционно-строительным комплексом, жилым фондом и системой жилищно-коммунальных \>муг на основе действующих, но разобщенных управленческих структур города Для ее реализации необходима подготовка предпринимателей, которая включала бы в себя разъяснение государственной политики в области жилищной экономики, - --анализ состояния в строительной отрасли, жилищном фонде, жилищном хозяйстве и жилищных услугах- (структуры собственности, ход реформ, экономика),

обзор Технического состояния зданий и инженерных систем жилищного фонда в РФ и решоне,

обучение управлению предприятиями жилищной сферы и организациями эксплуатирующими жилой фонд,

обучение управлению специализированными предприятиями жилищно-строительной

обзор конструктивных особенностей жилых, зданий типовых проектов, разъяснение особенностей конструкций жилых зданий старого фонда, анализ состояния инженерных систем типовых зданий жилищного фонда, знание инженерных систем жилых зданий старого фонда, а также изучение нормативных документов на проектирование, монтаж и эксплуатацию зданий и инженерных систем,

нормативных документов по проектированию и монтажу инженерных систем, федеральных и региональных нормативных документов на эксплуатацию инженерных систем,

нормативных документов на эксплуатацию жилых зданий Кроме того, предпринимателям необходимо знание

законов о техническом регулировании, перспективные разрабатываемые нормативные документы,

современных материалов, оборудования и технологий, применяемых при строительы вс. эксплуатации и ремонте объектов жилищного фонда и разрешающих их применение, нормативных документов по охране труда.

Рисунок 1 - Перспективная схема стратегического управления жилищной экономикой

Зачастую предпринимателям приходится самим заниматься обучением персонала (корпоративное обучение), решая одновременно управленческие, экономические и организационные вопросы, что, казалось бы, сокращает трансакционные издержки Однако опыт показывает, что разделение труда, создание специализированных подразделений обращение к посредническим структурам позволяет значительно снизить финансовые риски

В диссертационной работе подробно анализируется бенчмаркинг и бюджетирование которые на настоящее время являются наиболее передовыми формами организации бизнеса, в том числе в области жилищной экономики Кроме того, на уровне малого и среднего бизнеса например, в управляющей компании или ТСЖ, которое взяло на обслуживание несколько домов перспективной формой организации бизнеса является планирование по управлению многоквартирным домом что подробно анализируется нами ниже

3 Эффективные предпринимательские стратегии в управлении жилым фондом, управляющей и эксплуатирующей компанией, многоквартирным домом и другими 1 формами предпринимательства на рынке жилья и жилищных услуг

Рассмотренные в диссертационном исследовании характерные черты предприятий жичшцно-строительного комплекса (неотъемлемая часть инфраструктуры города или населенного пункта, социальная значимость, юридический статус не собственника, а балансодержателя объектов жилого фонда, эксплуатационная и рссурсоснабжающая роль, отнесение жилищно-коммунальных услуг к услугам жизнеобеспечения, спрос на которые формируется без субъективного воздействия потребителей, осуществление деятельности по регулируемым тарифам и утвержденным нормативам, дотирование из бюджетов различных уровней на возмещение убытков, возникающих от работы по регулируемым тарифам и предоставление льгот различным калориям потребителей, специфика деятельности по содержанию жилищного хозяйства в вопросах налогообложения) создают допонительные трудности при формировании целостной системы реформирования данной отрасли

Планирование позволяет определить требуемый состав, объем, стоимос1ь работ, упорядочить их по срокам и испонителям, ранжировать работы по приоритетности поскочьку объем финансовых и иных ресурсов как правило, ограничен В процессе составления плана рассматриваются варианты экономии расходов на содержание и ремонт дома, создания резервных фондов, накопления средств на капитальный ремонт

Управляющему многоквартирным домом план управления необходим для согласования с собственниками целей управления, эффективной организации работ на объекте, контроля над их выпонением План поможет рационально распределить имеющиеся ресурсы (финансовые, трудовые, материальные) для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащею содержания общего имущества, предоставления коммунальных услуг лицам пользующимся помещениями в доме

Собственникам жилых и нежилых помещений в доме план управления позволит оценить уровень профессионализма управляющего, проконтролировать, насколько учтены их пожелания по состоянию дома и правильно ли используются их платежи на эти цели Предусмотренный Жичищным кодексом ежегодный отчет управляющей организации перед собственниками будет более конструктивным при наличии плана управления В этом случае легче опредсчить справляется ли управляющий со своими обязанностями

При составлении плана следует учитывать требования к содержанию общего имущее [ва, изложенные в упомянутом выше Постановлении Правительства РФ № 491 Согласно этому Постановлению, общее имущество дожно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ ( в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения 1схпическом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни здоровья граждан, сохранность имущества граждан, юридических лиц, государственного и муниципального имущества, доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями помещениями общего пользования, земельным учаейсом, на котором расположен многоквартирный дом, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и иных лиц постоянную готовность инженерных коммуникаций приборов учета и другого оборудования входящего в состав многоквартирного дома

По мнению автора, основными организационно-экономическими проблемами в жилищпо-С1 рои тельной сфере, в деятельности по содержанию жилого фонда являются несоогпетствие региональною законодательства в отношении прав потребителей жилищных услуг, отсутствие четкой системы регулирования предприятий жилищно-строительной сферы, инвестиционная непривлекательность старого жилого фонда, несовершенство системы оплаты труда в сфере жепдуатационных услуг

Реформа отраслей жилищной экономики обнажила серьезнейшую проблему эффективного \ правления различными предприятиями отрасли со стороны государственных органов в юм числе жилищно-строительной сферы С общеэкономических позиций к объектам эффективного

управления и контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства, по мнению автора следует относить

межбюджетные отношения в части, касающейся финансирования жилищно-строительной сфсры из консолидированного бюджета,

цены и тарифы на услуги по содержанию жилого фонда, лицензирование деятельности и сертификация услуг,

реализацию программ (федеральных и региональных) по строительству социального жилья, систему социальной защиты слоев населения нуждающихся в предоставлении жилья по социальной норме,

энергоресурсосбережение в жилищной сфере как неотъемлемый элемент экономии и сбережения ресурсов в экономике региона,

mhoi ие другие аспекты экономической, финансовой, организационно-правовой 1СЯI сльности

По мнению автора, в системе контроля предпринимательских структур особого внимания заслуживает финансовый мониторинг поскольку он позволяет

1) обеспечить сохранность денежных средств и материальных ценностей, достоверность учетных и отчетных данных, соблюдение государственной финансовой дисциплины,

2) объективно оценить деятельность предприятий, выявить резервы интенсификации производства и повышения эффективности хозяйствования,

3) обеспечить предварительный контроль за расходованием средств, имеющих целевое назначение

Качественного выпонения данных функций сегодня невозможно добиться без ииючьзования систем автоматизации в виде единых расчетно-кассовых центров

4 Методоло1 ические основы и организационно-экономические направления государственно-частного партнерства в жилищно-строительной сфере

Следующий аспект организации работы предпринимательских структур в жилйщно-строи 1ельной сфере - их участие в выпонении государственного заказа

В системе мер поддержки предпринимательства участие бизнеса в выпонении госутарственною заказа решает не одну, а целый комплекс экономических и социальных проблем Прежде всего, это дает возможность в пределах уже имеющихся бюджетных расходов предоставить предпринимательской среде допонительные ресурсы развития, стимулировать рос г среднею и малого бизнеса, инвестиции и прочее Кроме того, государственный заказ способен содействовать позитивной реструктуризации предприятий жилищно-строительной сферы, то ссть его переходу из узкой ниши строительно-эксплуатационной деятельности в направлении сближения с реальным сектором экономики, активного проникновения в сферу массового производства и инновационной деятельности

Выпонение государственного заказа стимулирует кооперационные и иные связи мажм о, среднего и крупного бизнеса, что является необходимым условием поноценного развития всей предпринимательской и рыночно-конкурентной среды в экономике Наконец, государственные заказы бизнесу - это рабочие места непосредственно в регионе, это более весомые добавки к pe иональным и местным бюджетам, поскольку при равных объемах продаж вклад жилищного бизнеса в местные бюджеты по доле более весом, нежели платежи со стороны крупных предприятий, естественных монополий и т д

, Можно констатировать что работа по резервированию определенной в законодательном порядке доли отдельных видов продукции (товаров, работ и услуг для государственных нужд) для субъектов жилищного предпринимательства, хребующая координации с государственными заказчиками, в течение последних лет была затруднена к практически сорвана из-ja постоянной peopi анизации структуры федеральных органов испонительной власти, частой смены испотнителей этой работы в ответственных министерствах и ведомствах, отсутствия нормативных актов и методических документов о порядке участия бизнес-структур в процедурах закупки товаров работ и услуг для i осударственных и муниципальных нужд

Фактическую долю жилищного бизнеса в выпонении государственного заказа оценить достаточно сложно При этом необходимо учитывать значительную дифференциацию этого показателя в зависимости от информационной и территориальной доступности возможности участия в торгах (конкурсах, тендерах) в качестве поставщика продукции для государственных нужд, в первую очередь, на федеральном уровне

Необходимы механизмы, способствующие развитию строительной отрасли и смежных с ней отраслей, развитию конкуренции на рынках жилья и эксплуатационных услуг, формированию цивилизованного рынка первичного и вторичного жилья, привлечению допонительных инвестиционных ресурсов

В качестве основных индикаторов, характеризующих эффективность жилищной политики необходимо использовать следующие показатели а) общее число выданных ипотечных займов (кредитов), б) количество ипотечных кредитов (займов) на 10 тыс жителей региона, в) динамика ввода жилья и реконструкции жилого фонда, г) объем инвестиций в жилищное строительство на 1 тыс жителей, д) общий объем кредитов (займов), выданных застройщиками, е) доля жилья построенного за счет кредитных ресурсов, в общем объеме жилья введенного в эксплуатацию ж) доступность приобретения жилья - отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв м) к средаему совокупному доходу семьи из трех человек

Предложенная в данной работе система показателей инвестиционных проектов позволяет, по мнению соискателя, более правильно производить расчет эффективности вложенных инвестиций Он проводится с учетом следующей информации а) стоимость строительства, определяемая по аналогам, по удельным показателям с корректировками, по прогнозным и экспертным оценкам, б) уточнение источников и условий финансирования, в) анализ доходов от объекта, изменения рентабельности, г) выбор периода инвестирования для проведения экономического обоснования (включает строительство, освоение, эксплуатацию), ч) прогнозирование изменения цен яа составляющие дохода и затрат, е) расчеты по вьивлению резервов повышения экономической эффективности и надежности инвестиционного проекта

Наиболее перспективной формой государственно-частного партнерства как в сфере жилищного строительства, так и в сфере дальнейшей эксплуатации жилья является передача государственного имущества в концессию частным лицам и фирмам Сторонами концессионного соглашения являются

1 Концедент - Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство Российской Федерации или упономоченный им федеральный орган испонительной власти, либо субъект Российской Федерации, от имени которого выступает орган государственной власти с)бъскта Российской Федерации, либо муниципальное образование, от имени которою выступав! орган местного самоуправления

2 Концессионер - индивидуальный предприниматель, российский или иностранный инвестор, либо действующие без образования юридического лица по договору простого юварищества (договору о совместной деятельности), два и более указанных юридических лица

Доходы концедента от деятельности концессионера складываются из двух основных источников 1) платы концессионера за право пользования государственным имуществом, 2) установленных законодательством налогов, сборов и других платежей фискального характера В ю время как налоги являются платежами фиксированными, уравнительными и универсальными, концессионные платежи дают сторонам концессионного соглашения широкий простор для договорного комбинирования индивидуальных условий концессионной деятельности с учетом многих обстоятельств, влияющих на такую деятельность в каждом конкретном соглашении

Гибкие механизмы расчетов в зависимости от рыночной конъюнктуры позволяют инвестору заранее точно знать, на какие доходы он может рассчитывать в любой конкретной ситуации, и тем самым планировать свои расходы, финансирование и возврат как заимствованных так и собственных вложенных средств Стабильность деятельности концессионера обеспечивается именно таким образом Только такие механизмы расчетов могут позволить концессионеру спокойно заниматься инвестиционной деятельностью, а не вывозить капитал из страны В этом случае концессионные соглашения смогут обеспечить приток частных инвестиций в

коммунальную сферу и тем самым, высокие темпы модернизации и повышения эффективности функционирования жилищно-строительной сферы городского хозяйства

Развивая рыночные отношения в жилищной сфере, в 2006 году в Санкт-Петербурге и Ленин градской области были проведены открытые конкурсы на право заключения договоров на управление и обеспечение технической эксплуатации многоквартирных домов, по результатам которых жилищный фонд площадью более 18 мн кв м был передан обслуживающим организациям для обеспечения технической эксплуатации В конкурсах участвовало 82 организации из них 9 частных компаний заключили договоры на обслуживание лотов площадью 4,17 мн кв м Организации-победители конкурсов обязались вложить в капитальный ремонт жилищного фонда по выигранным участкам 356,9 мн рублей

В настоящее время в Санкт-Петербурге проведено 12 таких открытых конкурсов Общая площадь конкурсных участков на 01 12 2006 года составила около 35,5 мн кв м Организации-победители конкурсов, по состоянию на 15 11 2006 года, обязались внести по инвестиционным договорам почти 685 мн рублей

Государственные и частные организации ведут настоящую борьбу между собой за право заключения договора управления многоквартирным домом как с юридическими лицами -объединениями собственников жилья, так и с теми собственниками помещений которые выбрали управление управляющей организацией

Хозяйственная самостоятельность, жесткие конкурентные условия, в которые были поставлены правления ТСЖ, а также управляющие организации различных форм собственности вставили их коренным образом изменить свой подход к работе и требования к своему персоналу Показатели - налицо идет неуклонное снижение количества обращений граждан по вопросам содержания и ремонта жилищного фонда Так, количество обращений за 11 месяцев 2006 года составило 10425, т е на 13% меньше, чем за аналогичный период 2005 года

5. Система универсальных показателей оценки жилого фонда с учетом его структуры, соответствия нормам жилищного стандарта и обеспеченности жильем социальных групп

населения

Существующие показатели состояния жилищной сферы редко корреспондирзтотся относи 1ельно друг друга, поскольку имеют не только количественные, но и качес! венные параметры Субъективный характер качественных показателей приводит к искажению оценки состояния жилищной сферы, так как большинство из них оценивается экспертами в балах в соответствии с нормами жилищного стандарта, собственными предпочтениями и уровнем квалификации

В зависимости от выбранного направления использования показателей их интсрпроация может меняться В экспертных оценках отсутствует базовый показатель, который отражал бы межрегиональный характер его использования, отличася бы однозначностью и простотой использования

Проведенное исследование подтверждает, что наиболее универсальными характеристиками по-прежнему обладает показатель обеспеченности населения жильем (отношение объема житищного фонда в квадратных метрах общей площади к числу жителей, либо отношение чиста квартир (домов), приходящихся на 1 тыс (10 тыс) человек) Однако он не отражает различий в социально-экономических условиях и не дает поного представления о степени дифференциации потребностей населения в жилье

Представляется целесообразным наряду с показателем GFr - жилищный фонд региона в квадратных метрах общей площади, использовать показательCFS, - жилищный фонд pe иона соответствующий стандарту, в квадратных метрах жилой площади Кроме того, в расчетах необходимо использовать нормы по стандарту (NS,) в приложении к социальным группам населения (л,) обеспеченным жильем ниже норм жилищного стандарта и по нормам жилищного стандарт (NS,) Соответственно, модифицированный показатель обеспеченности населения жильем следу ei определять как

где $рР1: - обеспеченность жильем в г-й социальной группе на домохозяйство в квадратных метрах общей жилой площади жилья, соответствующего качеству нормам жилищного стандарта, N1, - число домохозяйств в г -й группе с обеспеченностью 8 РД, 1 - период оценки состояния жилищной сферы

Введение норм/по жилищному стандарту позволяет корреспондировать количественные показатели (общая площадь жилого дома, число комнат на одного человека и другие) с качественными (площадь кухни, износ и состояние дома), исходя из размера п -го домохозяйства соответствующего нормативу Ш, и обеспеченности стандартным жильем в г-й социальной группе населения - 8 рРп

Преимущества данной системы показателей относительно существующих заключается не только в том, что он отражает уровень обеспеченности населения жильем не ниже норм жилищного стандарта Поскольку нормы жилищного стандарта меняются как под воздействием научно-технического и утилитарного прогресса, так и под воздействием жилищной политики местных властей и государства в целом, она позволяет оценить социально-экономические условия гого или иного региона, уровень воспроизводства рабочей силы, а косвенным образом -прогнозировать демографическую ситуацию в регионе по воспроизводству числа и размера домохозяйств с обеспеченностью жильем не ниже норм жилищного стандарта на период от г0 до г,

Что касается таких показателей, как показатели рынка недвижимости жилищной сферы, то они акцентируют внимание на коммерческой мотивации Показатели рынка недвижимости (рисунок 2) до таены характеризовать его текущее состояние с точки зрения возможного извлечения дохода

Соответственно при принятии управленческих решений основной акцент дожен быть сделан на экономическую целесообразность принятия решения и максимизацию прибыли

Число показателей, разрабатываемых для исследования рынка недвижимости весьма значительно В их основе лежат ценовые характеристики рынка

Данные показатели можно классифицировать как показатели, отражающие отдачу на вложенный капитал, и показатели, фиксирующие динамику рыночной конъюнктуры Первые служат для определения инвестиционной привлекательности, позволяют сравнивать альтернативные варианты вложения средств на страновом и межстрановом уровнях и поэтому используются при разработке инвестиционных проектов, в бизнес-планировании и девелопменте при развитии недвижимости

Они, однако, не позволяют дать оценку емкости рынка, во многом зависят от специфики позиционирования жилья, не отвечают на вопрос о возможной реакции на перепроизводство определенного типа жилья и в то же время позволяют манипулировать полученными результатами в интересах и инвестора, и государственных органов в жилищной сфере Вторые показатели, фиксирующие динамику рыночной конъюнктуры, позволяют определить не только текущее состояние рынка недвижимости жилищной сферы, но и возможное его развитие, делать прогнозы, основываясь на потребительских ожиданиях (будущих доходах) и перспективной потребности в жилье При этом прогнозы зависят от специфики выборки респондентов Поэтому и в данном случае методики расчета не исключают возможности манипулирования и неверной интерпретации полученных результатов

Показатели, отражающие отдачу на вложенный капитал

Рассчитывается как отношение дохода от жичои недвижимости (как суммы дохода от аренды и прироста стоимости жилья) к рыночной стоимости недвижимости на начат периода (типа IPD)

SF1/1PD (Шведский индекс недвижимости, Швеция)

К. 41 index (Индекс Института экономики недвижимости (КЛI), Финляндия IPD Annual Index (Индекс компании Investment Pioperty Databank (IPD), Великобритания)

Profit Index (Индекс доходности жилья проекта Индексы рынка недвижимости (ИРН), Россия

Показатели, фиксирующие динамику рыночной конъюнктуры

Оценивают динамику номина1ьнЫ\ и реальных цен, денежный оборот

RGR-VN RGR.-VR RGR-IN RGR-IR (Интексы номинальных (реальных) цеп и/или арендных ставок денежного оборота на рынке (номинального и реального) проекта Сшсма индексов IRLM-R(jR Российская ишдия риэтеров, Россия)

Value Index (Индекс стоимости жилья проекта Индексы рынка недвижимости (ИРН) Россия) House pnce growth (Индекс роста цен на жине компании FPDSavills, Великобриамия) Оиенивают рыночную активность {чист и динамику сделок жилья)

RGR-T (Индекс рыночной активносги проекта Система индексов IRbM-RGR Российская гильдия риэтеров Россия)

Оценивают потребительские ожидания и обеспеченность жильем

Expectation Index (Индекс ценовою ожидания проекта Индексы рынка недвижимости (ИРН) Россия)

Household (consumer) confidence (Инлекс потребительскою доверия (ожидаемый рост доходов населения) компании rPDSavilb. Великобритания)

Housing affordability (Индекс обеспеченности жильем компании FPDSavills,

Великобритания)

Рисунок 2 - Показатели рынка недвижимости жилищной сферы

Такой показатель как ТРБ, в условиях трансформационной экономики требует дорабо!ки Необходим учет объема и структуры сделок, особенностей рыночных отношений при изменении уровня удовлетворения потребности в жилье (замена преимущественно государственного распределения жилья приобретением его на рынке, приватизация, уровень развития инвестиционно-ипотечных отношений ограниченность права собственности, изменения в налогообложении и др) Ото позволит, в первую очередь, снизить вероятность манипулирования данным показателем, сделать 01 о сопоставимым по годам, отразить процесс развития рыночных отношений в жилищной сфере

По нашему мнению, показатель оценки состояния рынка недвижимости жилищной сферы ГНМ дожен иметь следующий вид

-L max(> 1) г,

HFT, HFP,

->тпах, -1

1 дс <3, Ч индекс доходности инвестиций в недвижимость в процентах, Г1 Ч ставка процента по ипотеке, в! Ч предложение жилья на рынке (в квадратных метрах общей площади), ИГР, -Ч жилищный фонд, находящийся в частной собственности (в квадратных метрах общей пчощади) I Ч период опенки

Индекс доходности инвестиций в недвижимость рассчитывается по аналогии с показателем 1РО по формуле

а ^+(Р,-Р,-)Х100

где Я, Ч доход от сдачи жилья в аренду (найма), р1, р,.1 Ч рыночная стоимость жилья на конец и начало рассматриваемого периода.

Показатель (2) позволяет оценить не только инвестиционную привлекательность региона, но и уровень конкуренции на рынке и развитие частной собственности на жилье В совокупности с показателем жилищной сферы (1) показатель (2) отражает динамику становления рынка недвижимости в жилищной сфере

Предлагаемые показатели (1) и (2) могут использоваться в качестве информационно-аналитического инструментария в программах, направленных на развитие рыночных отношений в жилищной сфере, а также в системах мониторинга рынка недвижимости в жилищной сфере для оценки инвестиционной привлекательности региона, в системах поддержки соответствующих управленческих решений

III. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Конкретный вклад автора в исследовании научных проблем, отраженных в реферируемой диссертационной работе состоит в следующем

1 Систематизированы формы, способы и методы самоорганизации предпринимательских структур в стратегическом управлении инвестиционно-строительным комплексом, эксплуатации жилого фонда и предоставления жилищно-коммунальных услуг

2 Сформулированы зависимости, существующие в ценообразовании на жилищностроительном, эксплуатационном рынках и рынке жилищно-коммунальных услуг

3 Раскрыты методологические аспекты государственно-частного партнерства в управлении инвестиционно-строительным комплексом, жилым фондом и жилищной инфраструктурой

4 Определена эффективность механизма государственного регулирования, координации и поддержки предпринимательства на региональном и муниципальном уровнях (на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области)

5 Классифицированы методы организации управления жилой недвижимостью при реализации предпринимательских стратегий в данном секторе рыночной экономики

IV. ПЕРЕЧЕНЬ ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1 Шукюров АЗ Бенчмаркинг и бюджетирование в управлении жилищной сферой //Проблемы современной экономики Евразийский международный научно-аналитический журнал, 2006, № 3-4 - 0,6 п л

2 Шукюров АЗ Инвестиционно-строительная сфера Санкт-Петербурга проблемы и решения //Материалы международной научной конференции 15-17 апреля 2004 г Актуальные проблемы экономической науки и хозяйственной практики - СПб Издательство СПбГУ, 2004 -0,15 п л

3 Шукюров А 3 Стратегии управления бизнес-проектами в жилищно-строительной сфере //Проблемы теории и практики управления - СПб , 2005 - № 3 - 0,8 п л

4 Шукюров А 3 План управления многоквартирным домом принцип пообъектного управления //Петербургский дом Информационно-аналитический специализированный журнал -СПб 2005 -№8(9) -0,2 ц л

5 Шукюров А 3 Региональные проблемы предпринимательства в сфере предоставления жилищных услуг //Материалы всероссийской научно-практической конференции Проблемы социально-экономического развития субъектов федерации на современном этапе - СПб Издагельство СФИУЭ, 2005 - 0,1 п л

6 Шукюров А 3 Инновации в жилищной сфере проблемы доходности проект ов длитетьном периоде //Сборник научных статей докторантов и аспирантов по экономике - СПб ОЦЭиМ, 2006 - Выл 3 - 1,2 п л

7 Шукюров А 3 Влияние роста стоимости заказа на стоимость услуг по его эксплуатации (на примере Санкт-Петербурга) Международная конференция молодых ученых "Предпринимательство и реформы в России", СПб, 5-7 апреля 2007 г СПб ОЦЭиМ, 2007, -

1,0 п л

Подписано в печать 12 04 2007 Формат 60x84/16 Печать ризографическая Заказ № 780 Объем 1,04 п л Тираж 100 экз

Издательский центр экономического факультета СПбГУ 193123, Санкт-Петербург, ул Чайковского, д 62

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Шукюров, Адалят Закир оглы

Введение.

Глава 1 Общая характеристика современных форм предпринимательства в жилищной экономике.

1.1 Предпринимательские стратегии в жилищном строительстве и сфере управления жилищным хозяйством.

1.2 Бюджетирование и бенчмаркинг в управлении комплексами жилой недвижимости.

1.3 Предпринимательские решения в управлении жилищным хозяйством Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Выводы по главе.

Глава 2 Развитие предпринимательства в инвестиционно-строительном комплексе и жилищной сфере в условиях реализации современной жилищной политики.

2.1 Состояние конкурентоспособности предпринимательских структур в жилищно-строительной сфере.

2.2 Методологические аспекты государственно-частного партнерства в жилищно-строительном комплексе и эффективном управлении жилой недвижимостью.

2.3 Организация государственно-частного управления жилым фондом.

Выводы по главе.

Глава 3 Формы и методы реализации предпринимательских проектов в жилищно-строительной сфере.

3.1 Аналитические показатели и методики оценки инвестиционно-строительных проектов.:.

3.2 Варианты компенсации трансакционных издержек и снижения стоимости жилья.

3.3 Предпринимательские решения по снижению стоимости услуг в жилищной сфере.

Выводы по главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере"

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема, обеспечение населения страны качественными жилищными услугами затрагивают интересы каждого российского гражданина. Решение этих проблем является одной из основ социально-экономической стабильности общества. Развитие рынка жилья и жилищно-строительной сферы призваны ускорить модернизацию жилищной экономики в целом, привести ее в соответствие цивилизованным стандартам.

Жилищная сфера, создание объектов жилья и жилищной инфраструктуры, обеспечение в дальнейшем жильцов качественными услугами представляет собой многопрофильную деятельность, которой невозможно управлять из единого центра. Так, только обеспечение жилищными услугами производится более 30 видами самостоятельной деятельности, среди которых -жилищное строительство, эксплуатация жилищного фонда, водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод, электроснабжение, сбор, вывоз и утилизация бытовых и вредных для здоровья отходов, очистка и уборка улиц и придомовых территорий, их озеленение, ремонт покрытий дворов и тротуаров и многое другое, что формирует жилищную инфраструктуру в целом.

Жилищное строительство, в свою очередь, требует предварительного развития строительной индустрии, оно затрагивает не только экономику, но и право, архитектуру, транспортную систему и множество других сфер деятельности, выходящих далеко за рамки компетенции строителей, что ведет к . длительному согласованию объектов жилищного строительства на стадии их проектирования и нулевого цикла.

Вместе с тем рынок предполагает возмездность в приобретении жилья и компенсации услуг по его дальнейшей эксплуатации. В условиях инфляции, когда рост цен зачастую опережает рост доходов населения, доходы граждан значительно дифференцированы, покупательная способность основной части населения все еще низкая, требуются неординарные инициативнопредпринимательские и административно-управленческие решения в развитии 3 современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере. Определенный опыт в реализации современной жилищной политики, развития предпринимательства в жилищно-строительной сфере, реализации программ доступного жилья, модернизации старого жилищного фонда и ипотечного кредитования накоплен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Он нуждается в научном осмыслении, теоретическом истоковании и практическом распространении.

Вышесказанное определяет актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Жилищная сфера затрагивает, как уже отмечалось, экономику строительства, городского хозяйства, инвестиционную деятельность, эксплуатацию, реконструкцию, ремонт зданий, сооружений, инженерных сетей, экономику природоиспользования и жизнеобеспечения, страхование и аудит в предпринимательстве и управлении жилищно-строительной сферой. Каждому из указанных направлений деятельности посвящено достаточно источников отечественной и зарубежной литературы.

В процессе исследования автором изучены работы таких ученых и практиков, как Асаул А.Н., Бойко И.П., Благих И.А., Бляхмана JI.C., Власовой Т.И., Вочкова Н.Г., Грибовского С.В., Горбунова А.А., Горенбургова М.А., Ескина К.Ф., Занадворова B.C., Максимова С.Н., О' Саливан А., Тарасевич Е.Н., Чернышева J1.H., Чибинева A.M., Щербаковой Н.А., Цацулина А.Н., Greenhut М., Johnson С., Harrey J., и других.

Вместе с тем исследование жилищно-строительной сферы, как самостоятельной отрасли хозяйства, поностью функционирующей по законам рынка, находится в отечественной экономической литературе в стадии разработки. В особенности нуждается в теоретическом обобщении и добротных практических рекомендациях реформируемая сфера управления и предпринимательства на рынке жилья, жилищно-строительных и эксплуатационных услуг в догосрочной, стратегической перспективе, без научного обоснования которой, как известно, невозможны ни привлечение требуемых инвестиций, ни стабильный экономический рост в данной жизненно важной отрасли российской экономики.

Цель диссертационного исследования состоит в научно-теоретическом обосновании, разработке методических принципов и практических рекомендаций по развитию современных форм предпринимательства в условиях продожающегося реформирования жилищно-строительной сферы, появления новых возможностей для развития предпринимательства, партнерства государства и бизнеса, в формировании социально-ориентированной рыночной экономики.

Реализация поставленной цели диссертационного исследования потребовала решения следующих взаимосвязанных задач: уточнить понятийный аппарат механизма предпринимательства в жилищной экономике, выявить основные направления его функционирования в жилищно-строительной сфере; систематизировать формы, способы и методы самоорганизации предпринимательских структур в управлении строительством, ремонтом и эксплуатацией жилищного фонда; классифицировать формы и методы организации управления жилой недвижимостью при реализации догосрочных предпринимательских проектов в данном секторе рыночной экономики; сформулировать зависимости, существующие между жилищностроительным комплексом и его дальнейшей эксплуатацией, предложить конкретные решения по оптимизации издержек в жилищной сфере, уменьшении стоимости жилья и эксплуатационных услуг по мере либерализации жилищной экономики; раскрыть методологические аспекты государственно-частного партнерства в управлении инвестиционно-строительным комплексом, жилым фондом и жилищной инфраструктурой; определить эффективность механизма государственного регулирования, координации и поддержки предпринимательства на региональном и муниципальном уровнях (на примере Санкт-петербурга и Ленинградской области); обосновать и на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области предложить, эффективные предпринимательские в жилищно-строительной сфере.

Объектом исследования являются субъекты предпринимательства, выступающие на жилищно-строительном рынке: инвесторы, застройщики, управляющие компании, эксплуатационные службы и их организационно-хозяйственные формы.

Предметом исследования являются экономические, организационно-хозяйственные отношения, складывающиеся в предпринимательских структурах на рынке жилья и жилищных услуг, в жилищно-строительной сфере, в управлении строительством и эксплуатации жилого фонда, а также методические основы их государственного и инициативного регулирования.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области экономики города, жилищной экономики, современные монографии и публикации, посвященные проблемам развития предпринимательства в жилищно-строительной сфере, в управлении комплексами жилой недвижимости, в предоставлении жилищных и эксплуатационных услуг, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, Правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области, органов муниципального самоуправления.

Информационную основу исследования составили материалы статистических органов, аналитических служб, отчеты администраций Санкт-Петербурга и Ленинградской области, данные налоговой, бухгатерской, ведомственной, оперативной отчетности организаций, функционирующих в строительном и жилищно-коммунальном комплексах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В зависимости от задач применялись различные методы исследования: анализа и синтеза, позитивный и нормативный, в границах общего системно-функционального метода использовася потенциал логического и синтетического подходов, методы математической статистики и экономико-математического моделирования.

Обоснованность и достоверность результатов исследования, выводов и рекомендаций, представленных автором, достигнута за счет использования объективных данных; проверенных опытным путем положений и методов экономического и логического анализа, экономического моделирования; корректностью применения апробированного математического инструментария; апробацией теоретических положений в публикациях автора.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических и методических основ предпринимательских и управленческих стратегий в жилищно-строительной сфере и на рынке жилья, формировании эффективного орагнизационно-экономического механизма развития предпринимательства на уровне городской (региональной) экономики на основе комплексного решения проблем инвестиционно-строительной, жилищно-эксплуатационной и инфраструктурной составляющих жилищной экономики.

К основным результатам, определяющим научную новизну диссертационного исследования, относятся: теоретическое и методологическое обоснование предпринимательских стратегий в жилищно-строительной сфере; концепция инновационной стратегии предпринимательства, разработанная на основе компенсации трансакционных издержек методами концессионных соглашений, финансового мониторинга и снижения предпринимательских рисков; предпринимательские решения, используемые в управлении жилым фондом, деятельности управляющих и эксплуатирующих компаний, позиционирующих себя на жилищно-строительном рынке и рынке эксплуатационных услуг; методологические основы и организационно-экономические формы и направления государственно-частного партнерства в жилищно-строительной сфере, эксплуатации жилого фонда и жилищной инфраструктуры; система универсальных показателей, предложенных для оценки жилого фонда с учетом его структуры, соответствия нормативам жилищных стандартов и обеспеченности жильем различных социальных групп населения.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предлагаемые в нем решения методологических и методических проблем, выводы и рекомендации позволяют в условиях рыночных отношений целенаправленно реализовывать предпринимательские и управленческие стратегии на рынке жилья и коммунальных услуг.

Полученные результаты могут быть использованы при оценке проектов инвестиционно-строительного комплекса, разработке региональных жилищных программ, регулировании и координации мер по развитию и совершенствованию государственно-частного партнерства в сфере управления жилой недвижимостью и предоставления населению услуг жилищно-коммунального хозяйства.

Апробация результатов исследования и публикации. Основные положения, результаты и выводы диссертационного исследования докладывались на совещаниях, методических и практических семинарах, проводимых Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, Комитетом по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка Ленинградской области, администрацией Центрального района Санкт-Петербурга и муниципальным образованием Литейный округ.

Теоретические и методические материалы, представленные в диссертации, используются в процессе преподавательской деятельности, подготовке учебно-методических пособий для студентов.

По результатам исследования опубликовано 6 статей общим объемом 3,05 п.л. в научных периодических и межвузовских изданиях.

Структура и логика исследования подчинены решению поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Общий объем работы составляет 169 листов машинописного текста, включая 17 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шукюров, Адалят Закир оглы

Выводы по главе

1. Реальность выпонения принятых программ в жилищной сфере не может зависеть от цен на нефть, а это значит, что не сверхдоходы государственного бюджета, а инвестиционная активность населения дожна лежать в основе жилищной политики Российской Федерации.

Инвестиционная активность требует совершенствования нормативно-правовой базы в этой сфере деятельности: а) гарантий в отношении неизменности правовых условий и сроков действия принятых нормативных документов; б) прозрачных и стабильных правил процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов (займов и залогов); в) защита прав заемщиков и инвесторов; г) равных условий конкуренции на региональном ипотечном жилищностроительном рынке и действий антимонопольной политики; д) дебюрократизации согласования проектной и проектно-строительной документации для застройщиков; е) упорядочения контрольных и контрольно-ревизионных функций федеральных, городских и муниципальных властей.

2. Необходимы механизмы, способствующие: развитию строительной отрасли и смежных с ней отраслей; развитию конкуренции на рынках жилья и коммунальных услуг; формированию цивилизованного рынка первичного и вторичного жилья; привлечению допонительных инвестиционных ресурсов.

В качестве основных индикаторов, характеризующих эффективность жилищной политики, необходимо использовать следующие показатели: а) общее число выданных ипотечных займов (кредитов); б) количество ипотечных кредитов (займов) на 10 тыс. жителей региона; в) динамика ввода жилья и реконструкции жилищного фонда; г) объем инвестиций в жилищной строительство на 1 тыс. жителей; д) общий объем кредитов (займов), выданных застройщиками; е) доля жилья, построенного за счет кредитных ресурсов, в общем объеме жилья, введенного в эксплуатацию; ж) доступность приобретения жилья - отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м.) к среднему совокупному доходу семьи их стрех человек.

3. Предложенная в данной главе система показателей инвестиционных проектов позволяет, по мнению соискателя, более правильно производить расчет эффективности вложенных инвестиций. Он проводится с учетом следующий информации: а) стоимость строительства, определяемая по аналогам, по удельным показателям с корректировками, по прогнозным и экспертным оценкам; б) уточнение источников и условий финансирования; в) анализ доходов от объекта, изменения рентабельности; г) выбор периода инвестирования для проведения экономического обоснования (включает строительство, освоение, эксплуатацию); д) прогнозирование изменения цен на составляющие дохода и затрат; е) расчеты по выявлению резервов повышения экономической эффективности и надежности инвестиционного проекта.

4. Наиболее перспективной формой государственно-частного партнерства как в сфере жилищного строительства, так и в сфере дальнейшей эксплуатации филья является передача государственного имущества в концессию частным лицам и фирмам. Сторонами концессионного соглашения являются:

1. Концедент - Российская Федерация, отимени которой выступает Правительство Российской Федерации или упономоченный им федеральный орган испонительной власти, либо субъект Российской Федерации, от имени котрого выступает орган государтсвенной власти субъекта Российской Федерации, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления.

2. Концессионер - индивидуальный предприниматель, российской или иностранное юридическое лицо, либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица.

5. Доходы концедента от деятельности концессионера складываются из двух основных источников: 1) платы концессионера за право пользования государственным имуществом; 2) установленных законодательством налогов, сборов и других платежей фискального характера. В то время как налоги являются платежами фиксированными, уравнительными и универсальными, концессионные платежи дают сторонам концессионного соглашения широкий простор для договорного комбинирования индивидуальных условий концессионной деятельности с учетом многих обстоятельств, влияющих на такую деятельность в каждом конкретном соглашении.

6. Гибкие механизмы расчетов в зависимости от рыночной конъюнктуры позволяют инвестору заранее точно знать, на какие доходы он может рассчитывать в любой конкретной ситуации, и тем самым планировать свои расходы, финансирование и возврат как заимствованных, так и собственных вложенных средств. Стабильность деятельности концессионера обеспечивается именно таким образом. Только такие механизмы расчетов могут позволить концессионеру спокойно заниматься инвестиционной деятельностью, а не вывозить капитал из страны. Только в этом случае концессионные соглашения смогут обеспечить приток частных инвестиций в коммунальную сферу и, тем самым, высокие темпы модернизации и повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального хозяйства.

7. Предпринимательские стратегии в строительстве в настоящее время направлены на сокращение издержек производства путем экономии расходов на оплату труда работников. Дешевая рабочая сила позволяет экономить на основных производственных фондах, новой технологии в строительстве. Подобная картина наблюдается в производстве строительных материалов, где также слабо внедряются новые производственные линии, обеспечивающие увеличение объема производства материалов, необходимых для жилищного строительства.

Проведенные расчеты показывают, что необходимы перемены в устаревших, сложившихся в условиях инфляции и спекулятивного оборота стереотипов в предпринимательских стратегиях. Стабилизация рубля, меры, принимаемые по повышению оплаты труда, наведению порядка в миграционной политике неизбежно повлекут за собой рост заработной платы рабочей силы, задействованной в строительной индустрии.

В конечном итоге, в конкурентной борьбе выживут те предпринимательские структуры, которые соблюдали оптимальное соотношение между экономией на издержках и повышением на внедрение новой техники и технологических линий в строительстве и изготовлении строительных материалов. Законы экономии времени и живого труда неизбежно заработают в условиях экономической стабилизации и роста уровня жизни населения.

8. Эффективность функционирования жилищной сферы во многом будет определяться реализацией потенциала товариществ собственников жилья. Товарищества собственников жилья содержат в себе все возможности формирования новых отношений в жилищной сфере и жилищно-коммунальном хозяйстве, которые создадут условия для приемлемых способов защиты прав домовладельцев и для привлечения допонительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилого фонда, окажут влияние на стоимость и качество предоставляемых услуг, позволят домовладельцам самостоятельно решать вопросы организации и эксплуатации жилья, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели, проводить ресурсосберегающие операции (установка приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, уменьшение объемов потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов).

Заключение

Реформа в жилищно-коммунальной сфере не в состоянии решить проблемы удешевления жилищно-коммунальных услуг, если она будет проходить изолированно, не затрагивая инвестиционно-строительную сферу. Рост стоимости вновь построенного жилья неизбежно, наряду с другими факторами, влечет за собой рост стоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства.

Одним из факторов удорожания вновь построенного жилья (помимо рыночных факторов спроса - предложения) является рост трансакционных издержек, обусловленный существующим порядком выделения застройщикам пятна застройки под новое строительство. Для их снижения, на наш взгляд, необходимо, чтобы городские власти передавали застройщику, выигравшему тендер на строительство, весь пакет строительной документации со всеми согласованиями (на которые у строительных компаний уходит в настоящее время около двух лет, после проведения тендера на застройку).

В современных условиях луплотнительная застройка в Санкт-Петербурге, в частности, практически себя исчерпала. Город в состоянии предоставить застройщикам не более 3-4 пятен в год. Неудовлетворительный спрос на участки под жилищное строительство ведет к удорожанию стоимости вновь построенного объекта. Кроме того, вновь поостренные жилые дома используют старую инженерную инфраструктуру, что приводит в дальнейшем к авариям и росту издержек в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Снижению стоимости вновь построенного жилья, сокращению расходов на жилищно-коммунальное хозяйство, повышению стандартов качества услуг жилищно-коммунального хозяйства будут способствовать реализация концепции городов - спутников, выделение больших по площади земельных участков под новое жилищное строительство

Изменения в системе экономических отношений жилищно-коммунального хозяйства, определенные новым Жилищным Кодексом, необходимо закрепить пакетом законов, положений и инструкций, которые формировали бы действующий хозяйственный механизм в жилищной сфере. В частности, переход на договорные отношения между службами заказчика, подрядчика и потребителей (товарищества собственников жилья, кооперативы, граждане) в настоящее время весьма затруднен в связи со слабым развитием муниципального движения.

Жильцы многоквартирных домов все еще не обрели чувство собственника, а это, в свою очередь, происходит потому, что городские субсидии на поддержание программ по формированию и развитию товариществ собственников жилья расходуются не прозрачно и выделяются зачастую не в те дома, которые действительно подлежат ремонту (по плановым нормативам), а в те, где, по каким-то причинам, оказались у руководства ловкие люди, имеющие связи с аппаратами, администраций, муниципалитетов, районов или жилищных комитетов.

Органы управления вновь созданными товариществами собственников жилья имеют весьма слабые экономические, управленческие и бухгатерские знания. Помимо традиционной системы обучения новых домуправов, необходимо, на наш взгляд, внедрять инновационные технологии обучения, такие, например, как вышерассмотренные бенчмаркинг и бюджетирование.

Исследование нормативной базы и методических разработок Жилищного Комитета Санкт-Петербурга и Ленинградской области показало, что наряду со многими положительными и довольно успешными предпринимательскими решениями, предложенными администрацией города, существуют нерешенные проблемы, в том числе проблемы, порожденные ходом жилищной реформы.

В частности, не решен вопрос об образовании нормативной прибыли в товариществах собственников жилья. Некоторым домам достались подвалы, бельэтажи и другие нежилые помещения, которые жильцы имеют право сдавать на правах аренды и извлечения прибыли. Однако абсолютное большинство товариществ собственников жилья оказались в крайне невыгодных условиях коммерческого хозяйствования, потому что все нежилые помещения были заранее ланнексированы КУГИ.

Они обречены на дотационное существование, но нормативные правила таких условий хозяйствования не разработаны. Складывается впечатление, что хозяйственники города пытаются использовать создание товариществ собственников жилья только лишь для того, чтобы освободить себя от проблем по содержанию ветхого и нуждающегося в капитальном ремонте жилого фонда.

Государственная жилищная политика в условиях рынка проводится мерами государственного регулирования. Либеральное регулирование осуществляется, как правило, денежной (монетаристской) политикой -изменением ставки процента, что приводит к изменению спроса на жилье и на объемы нового строительства.

Социал-демократические правительства европейских стран влияют на темпы нового строительства методами налоговой политики, предоставляя льготы и преференции компаниям, занимающимися строительством социального жилья. Практически все государства мира включают в жилищные программы: а) жилищную помощь (меры по улучшению жилищных условий и снижения стоимости жилья для бедных семей); б) поддержку городских властей в усилиях по реконструкции депрессивных районов; в) ограничение максимальной квартплаты.

Современную жилищную политику Российской Федерации можно определить как смешанную политику, поскольку она сочетает в себе монетаристские, социал-демократические и авторитарные меры прямой государственной поддержки регионов и городов. На наш взгляд, подобный эклектизм свидетельствует о незавершенности переходного периода к рыночной экономике и о серьезных различиях в диспропорциях в развитии регионов и областей страны, что, возможно, имеет своим происхождением инфраструктурные сложности (транспорт, растянутость коммуникаций), климатические различия различных регионов и т.д.

Невысокие доходы абсолютного большинства населения не позволяют им участвовать в покупке жилья на рыночных условиях. Необходимо развивать такие формы кредита, где бы государство взяло на себя нагрузку по погашению части процентных ставок, вызванных инфляцией, спекулятивными ожиданиями, недобросовестным поведением банковских, риэтерских, строительных и других структур.

Ипотечные жилищно-строительные программы, определяя цель и задачи решения региональных (муниципальных) жилищных программ, дожны предусматривать: обзор существующих моделей развития ипотечного механизма в жилищно-строительном комплексе; оценку роли ипотеки в создании инвестиционного климата в регионе; оценку платежеспособности населения и рынка спроса на жилье; характеристику основных направлений и механизм реализации программы; формулировку задач и функций основных участников программы; организационную модель программы развития жилищно-строительного комплекса; ресурсное обеспечение программы; сроки и этапы ее реализации; оценку эффективности программы; планируемые ее результаты; управление программой и контроль за ее реализацией.

Решение региональных жилищных проблем предполагает использование программно-целевого метода и учет основных направлений программы социально-экономического развития Российской Федерации и ее субъектов и дожно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) и постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 г. № 675 О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 гг..

До настоящего времени в Российской Федерации отсутствуют нормативные документы, регламентирующие основные требования к составу, структуре, порядку разработки, согласования и утверждения не только ипотечных, но и региональных (муниципальных) инвестиционных, социальных и экономических программ. Их разработка, рассмотрение и утверждение осуществляется в произвольной форме, а качество зависит от уровня квалификации, добросовестности и ответственности разработчиков.

Поэтому соискателем предлагается использовать в жилищной сфере типовую структурную модель региональных ипотечных программ. Предлагаемая модель региональной ипотечной программы позволяет, по мнению диссертанта, обеспечить методическое единство региональных программ и согласовать их с государственной стратегией экономического и социального развития.

Государство дожно обеспечить в процессе проведения жилищной политики создание общих институциональных условий для функционирования жилищного рынка, стрительно-инвестиционных и управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства. К ним относятся: система регистрации прав собственности на недвижимость; условия функционирования финансового рынка; обеспечение безопасности сделок в области долевого строительства; определение правового статуса земельных участков, выделенных для жилищного строительства; поощрение создания недоходных объектов социальной инфраструктуры; законодательное регулирование деятельности основных субъектов жилищной сферы и другие.

Если эти общие условия будут обеспечены, то применение административного и экономического регулирования будет приносить прогнозируемый эффект, а реализация жилищных программ - достигать поставленных целей.

В контексте проводимого реформирования и развития сферы жилищно-коммунального хозяйства особое значение имеют: а) создание благоприятных условий для привлечения бизнеса к управлению и обслуживанию жилья; б) разработка и внедрение механизмов государственно-частного партнерства в коммунальной сфере.

Современная организация государственно-частного производства предполагает, что управлять многоквартирным домом могут и сами собственники жилых помещений (квартир), объединения жильцов товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы) и различные предприятия, а также индивидуальные предприниматели.

Разнообразие форм собственности и экономической стратегии управления выдвигает в качестве насущной необходимости создание новой нормативной базы, которая включает в себя лицензирование деятельности, сертификацию услуг, государственных стандартов качества, правовую возможность жильцов требовать соответствия предоставляемых услуг размеру их оплаты.

В настоящее время система добровольной сертификации услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве (утвержденная Госстандартом в 2003 году) не соответствует новым условиям хозяйствования. К тому же одной этой меры явно недостаточно. Требуется разработать целый пакет документов, который утвердил бы единообразные стандарты качества для всех организаций и частных лиц, взявших на себя задачу по управлению многоквартирным домом.

Реальность выпонения принятых программ в жилищной сфере не может зависеть от цен на нефть, а это значит, что не сверхдоходы государственного бюджета, а инвестиционная активность населения дожна лежать в основе жилищной политики Российской Федерации.

Инвестиционная активность требует совершенствования нормативно-правовой базы в этой сфере деятельности: а) гарантий в отношении неизменности правовых условий и сроков действия принятых нормативных документов; б) прозрачных и стабильных правил процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов (займов и залогов); в) защита прав заемщиков и инвесторов; г) равных условий конкуренции на региональном ипотечном жилищно-строительном рынке и действий антимонопольной политики; д) дебюрократизации согласования проектной и проектно-строительной документации для застройщиков; е) упорядочения контрольных и контрольно-ревизионных функций федеральных, городских и муниципальных властей.

Необходимы механизмы, способствующие: развитию строительной отрасли и смежных с ней отраслей; развитию конкуренции на рынках жилья и коммунальных услуг; формированию цивилизованного рынка первичного и вторичного жилья; привлечению допонительных инвестиционных ресурсов.

В качестве основных индикаторов, характеризующих эффективность жилищной политики, необходимо использовать следующие показатели: а) общее число выданных ипотечных займов (кредитов); б) количество ипотечных кредитов (займов) на 10 тыс. жителей региона; в) динамика ввода жилья и реконструкции жилищного фонда; г) объем инвестиций в жилищной строительство на 1 тыс. жителей; д) общий объем кредитов (займов), выданных застройщиками; е) доля жилья, построенного за счет кредитных ресурсов, в общем объеме жилья, введенного в эксплуатацию; ж) доступность приобретения жилья - отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м.) к среднему совокупному доходу семьи их стрех человек.

Предложенная в данной главе система показателей инвестиционных проектов позволяет, по мнению соискателя, более правильно производить расчет эффективности вложенных инвестиций. Он проводится с учетом следующий информации: а) стоимость строительства, определяемая по аналогам, по удельным показателям с корректировками, по прогнозным и экспертным оценкам; б) уточнение источников и условий финансирования; в) анализ доходов от объекта, изменения рентабельности; г) выбор периода инвестирования для проведения экономического обоснования (включает строительство, освоение, эксплуатацию); д) прогнозирование изменения цен на составляющие дохода и затрат; е) расчеты по выявлению резервов повышения экономической эффективности и надежности инвестиционного проекта.

Наиболее перспективной формой государственно-частного партнерства как в сфере жилищного строительства, так и в сфере дальнейшей эксплуатации филья является передача государственного имущетсва в концессию частным лицам и фирмам. Сторонами концессионного соглашения являются:

1. Концедент - Российская Федерация, отимени которой выступает Правительство Российской Федерации или упономоченный им федеральный орган испонительной власти, либо субъект Российской Федерации, от имени котрого выступает орган государтсвенной власти субъекта Российской Федерации, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления.

2. Концессионер - индивидуальный предприниматель, российской или иностранное юридическое лицо, либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица.

Доходы концедента от деятельности концессионера складываются из двух основных источников: 1) платы концессионера за право пользования государственным имуществом; 2) установленных законодательством налогов, сборов и других платежей фискального характера. В то время как налоги являются платежами фиксированными, уравнительными и универсальными, концессионные платежи дают сторонам концессионного соглашения широкий простор для договорного комбинирования индивидуальных условий концессионной деятельности с учетом многих обстоятельств, влияющих на такую деятельность в каждом конкретном соглашении.

Гибкие механизмы расчетов в зависимости от рыночной конъюнктуры позволяют инвестору заранее точно знать, на какие доходы он может рассчитывать в любой конкретной ситуации, и тем самым планировать свои расходы, финансирование и возврат как заимствованных, так и собственных вложенных средств. Стабильность деятельности концессионера обеспечивается именно таким образом. Только такие механизмы расчетов могут позволить концессионеру спокойно заниматься инвестиционной деятельностью, а не вывозить капитал из страны. Только в этом случае концессионные соглашения смогут обеспечить приток частных инвестиций в коммунальную сферу и, тем самым, высокие темпы модернизации и повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального хозяйства.

Предпринимательские стратегии в строительстве в настоящее время направлены на сокращение издержек производства путем экономии расходов на оплату труда работников. Дешевая рабочая сила позволяет экономить на основных производственных фондах, новой технологии в строительстве. Подобная картина наблюдается в производстве строительных материалов, где также слабо внедряются новые производственные линии, обеспечивающие увеличение объема производства материалов, необходимых для жилищного строительства.

Проведенные расчеты показывают, что необходимы перемены в устаревших, сложившихся в условиях инфляции и спекулятивного оборота стереотипов в предпринимательских стратегиях. Стабилизация рубля, меры, принимаемые по повышению оплаты труда, наведению порядка в миграционной политике неизбежно повлекут за собой рост заработной платы рабочей силы, задействованной в строительной индустрии.

В конечном итоге, в конкурентной борьбе выживут те предпринимательские структуры, которые соблюдали оптимальное соотношение между экономией на издержках и повышением на внедрение новой техники и технологических линий в строительстве и изготовлении строительных материалов. Законы экономии времени и живого труда неизбежно заработают в условиях экономической стабилизации и роста уровня жизни населения.

Эффективность функционирования жилищной сферы во многом будет определяться реализацией потенциала товариществ собственников жилья. Товарищества собственников жилья содержат в себе все возможности формирования новых отношений в жилищной сфере и жилищно-коммунальном хозяйстве, которые создадут условия для приемлемых способов защиты прав домовладельцев и для привлечения допонительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилого фонда, окажут влияние на стоимость и качество предоставляемых услуг, позволят домовладельцам самостоятельно решать вопросы организации и эксплуатации жилья, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели, проводить ресурсосберегающие операции (установка приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, уменьшение объемов потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов).

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Шукюров, Адалят Закир оглы, Санкт-Петербург

1. Андреева Е.Г., Добрин В.Ю. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга: планы и предпочтения потребителей. СПб., 2003.

2. Архипов И., Грязневич В. Управление государственной собственностью в Петербурге //Эксперт Северо-Запад. СПб., 2004. № 8.

3. Алексашин А.А. Развитие инновационной деятельности в Петербурге: сфера жилищного строительства и эксплуатации коммунальных сетей //Инновации. СПб., 2005. № 7/8.

4. Александров B.JL, Кораблев А.В., Соколов В.Ф. Система экспресс-оценок коммерческой привлекательности эксплуатации инженерных сетей ЖКХ на стадии предконтрактных проработок проектов //Деловые люди. -СПб., № 12 (201).

5. Асаул А.Н., Батрак А.В. Корпоративные структуры в региональном инвестиционно-строительном комплексе. -М.: Издательство АСВ, 2004.

6. Асаул А.Н., Джаман М.А. Функционирование петербургского инвестиционно-строительного комплекса. СПб.: Издательства СПбГАСУ, 2003.

7. Ананов Е.Г. Развитие предпринимательства в сфере ЖКХ Санкт-Петербурга и Ленинградской области //Экономика строительства. 2002. № 1.

8. Антонов Ю. Санкт-Петербург развивает транспортный бизнес в новостройках //Транспортное строительство. 2001. № 5.

9. Ахиезер Е.С. Жилищная стратегия в Санкт-Петербурге //Петербургский Дом. 2006. № 9.

10. Ахунов В.К. Управленческие стратегии в малом бизнесе //Муниципальная экономика. 2005. № 6.

11. Бабкина JI.C. Стратегический анализ Северо-Западного региона. -СПб., 2003

12. Благих И.А. Государственной регулирование в экономике города //Вестник СПбГУ, сер. 5. Экономика, № 3, 2001.

13. Благих И.А. Жилищная политика в РФ на этапе рыночных реформ //Межвузовский сборник научных трудов. СПб.: СОИЭФ, 2006.161

14. Белогурова А., Масленников Н., Смирнов Л. Инвестиционный климат города: образующие факторы и перспективы. СПб.: Издательство СПбГУ, 2004.

15. Березин А.О. Методические основы совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных условиях (на примере Санкт-петербурга): Автор, дис. канд. экон. наук. СПб., 2003.

16. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и задача. Новосибирск: ВО Наука, 2006.

17. Богданов М.В., Герасимова Г.П. Производственные возможности стройиндустрии Северо-Запада. СПб., 2004.

18. Бойко И.П. Концентрация производства и децентрализация управления в рыночных условиях. СПб.: Издательство СПбГУ, 2005.

19. Бочков А., Исхаков Ф. Портрет региона: экономика, финансы, кредитная история выпуска субфедеральных облигаций для городского хозяйства //Индикатор, 2004. № 5.

20. Бляхман Л.С., Замятина М.Ф. Инвестиционная политика Санкт-петербурга в жилищном строительстве: реализация программ доступное жилье //Региональная экономика. СПб., 2006. № 2.

21. Бурина О.Ю. Сетевые исследования первичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга //Маркетинг и глобализация экономики. Бернбург-СПб, 2003.

22. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М, 2001.

23. Бюджет Санкт-Петербурга на 2006 г.: В кратком изложении. -СПб.: Леонтьевский центр, 2006.

24. Вендина О.И., Аксенов К.Э. Москва и Санкт-Петербург: реорганизация городского пространства как индикатор изменения модели развития. -М., 2003.

25. Вечканов А.Г. Формирование строительного пакета в Санкт-Петербурге //Петербургский Дом, 2006. № 9.

26. Вобленко С. Методика оценки состояния муниципальной недвижимости //Муниципальная экономика, 2002.

27. Вочек Д.Г. Организационно-экономические основы совершенствования управления строительным комплексом в Северо-Западном регионе. -СПб., 2004.

28. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. Издание 2-е. М.: ИНФРА-М, 2006.

29. Голубков A.M. Развитие стройиндустрии Северо-Запада в современных условиях. Препринт. СПб.: Издательство ЛОИЭиФ, 2005.

30. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Индексы рвнка недвижимости Российской гильдии риэторов. М., 2000.

31. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: Издательство МЭГУ,2004.

32. ГОСТ Р 51195.0. 02-04 Единая система оценки имущества в РФ.

33. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: ПИТЕР,2003.

34. Данилов Я.Е. Управление социально-экономическим развитием жилищного фонда административно-территориальных образований Санкт-Петербурга. Автореф. дис. канд. экон. наук. СПб., 2003.

35. Дудин С.В. Регулирование деятельности предприятий инженерной инфраструктуры (на материалах Санкт-Петербурга). Автореф. дис. канд. экон. наук. СПб., 2002.

36. Даугавет Д. Городской жилищный заев: как направить финансовые потоки в жилищное строительство //Поземельная собственность. СПб., 2006. №2.

37. Ескин К.Ф. Инновационная деятельность в малом предпринимательстве //Инновации. СПб., 2Ч3. № 2-3.

38. Ескин К.Ф. О мерах государственной поддержки малого предпринимательства в сфере ЖКХ //Петербургский Дом. СПб., 2006. № 8.

39. Жилищный кодекс Российской Федерации. М.: Юристъ, 2005.

40. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. СПб.: Наука, 1998.

41. Жилищная реформа в Российской Федерации //Сборник нормативной документации и комментарии. Ростов-на-Дону, 2006.

42. Жилищная экономика. М.: Издательство Дело, 2004.

43. Житков Д.И. Капитал на квадратных дрожжах //Эксперт, 2006. №18.

44. Занадворов B.C. Экономика города //Институт Открытое общество. -М.: Магистр, 1998.

45. Заболотский А.С. Эффективность создания жилого массива Батийская жемчужина //Поземельная собственность, 2005. № 4.

46. Зубарев Н.А. Современное состояние стройиндустрии Северо-Запада России. СПб.: Вестник РАЕН, 2006.

47. Итоги 2006 года и задачи Администрации города на 2007 год. -СПб., 2007.

48. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2000.

49. Крутик А.Б., Решетова М.В. Роль малого предпринимательства в экономической стратегии России //Известия Вроцлавской экономической академии (Польша), 2004. № 920.

50. Крутик А.Б., Стадник Д.В. Управление финансами в малом бизнесе. СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 2006.

51. Крылов Э.И., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учебное пособие для студентов. М.: Финансы и статистика, 2004.

52. Кутакова Т.Б. Опыт создания ТСЖ за рубежом //ЖКХ, 2006. № 4.

53. Лебедев Ю. Российские инновационные программы: но-новому использовать государственную собственность //Российский экономический журнал, 2004.

54. Лозинский С.В., Праздничных А.Н. Процессы трансформации собственности: мировой опыт//Менеджмент в России и за рубежом, 2005. № 2.

55. Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах //ЖКХ, 2006. № 7.

56. Ломтев Г.А. Что делать для создания системы самоуправления в жилищной сфере //ЖКХ, 2005. № 3.

57. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -СПб.: СПбГУ, 2000.

58. Методика формирования плана финансирования коммунального хозяйства городов и регионов области //www.gosstroy.

59. Малое предпринимательство в России: состояние, проблемы, перспективы. м.: МИЛИ, 2005.

60. Марковский В.Л., Мельников А.С., Павлов Г.И., Иванов А.И. Привлечение инвестиций в России: практическое руководство. СПб.: Б.С,КД 2007.

61. Материал по работе администрации Ленинградской области за 2005 год. СПб., 2006.

62. Матеров Л.Н. Организация ТСЖ: советы практика //ЖКХ, 2006. №3.

63. Методические рекомендации по формированию концепции экономического развития муниципального образования. М.: Муниципальная власть, 2005.

64. Морозова Л.А. Государство и собственность //Государство и право, 2006. № 12.

65. Мосин В.Г., Щербаков В.А. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной деятельности. Новосибирск: МАН, 2003.

66. Опекунов В.А. Оценка недвижимости в инвестиционной деятельности. М.: Академия государственной службы, 2005.

67. О1 Саливан Экономика города. М.: ИНФРА-М, 2002.

68. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М.: СТАР ИНТЕР, 2006.

69. Оценка имущества предприятий. СПб.: Издательство СПбГУ,2000.

70. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости. СПб.: Наука, 2003.

71. Постановление Правительства РФ от 30.08.2004 № 444 О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.

72. Сборник 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций. М.: Издательство Стройиздат, 2005.

73. Смирнов В.а. Организационно-экономические основы инвестирования проектов недвижимости. СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 2003.

74. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости. М.: Российская гильдия риэторов, 2005.

75. Репченко О. Система индексов рынка недвижимости. М., 2005.

76. Рысев Л.Ю. Как купить квартиру в Санкт-Петербурге молодым специалистам? СПб., 2006.

77. Рохман И.А. Развитие рынка недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: теория, проблемы, практика. СПб.: Экономика недвижимости, 2003.

78. Руководстве по политике и процедурам кредитования коммерческой недвижимости. Вып. 4. М., 2005.

79. Сидоренко А.Д. Жилищное строительство в Беларуси в 19962000 гг. Минск: Институт социально-политических исследований при Администрации Президента Республики Беларусь, 2001.

80. Тартышов Ю.П. Новые методы управления ЖКХ с привлечением частного бизнеса //ЖКХ, 2005. № 12.

81. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб., 2005.

82. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб., 2006.

83. Фомина Е.С. Становление жилищного движения в России М.: Социс, 2005.

84. Федеральный закон № 215-ФЗ от 30.12.2004 О жилищных накопительных кооперативах. М., 2004.

85. Федеральный закон № 117-ФЗ от 20.08.2004 О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих. СПб., 2004.

86. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 Об ипотеке (залоге недвижимости). СПб., 1998.

87. Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории РФ. СПб., 2004.

88. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.06.1997 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. СПб., 1997.

89. Федеральная целевая программа Жилище. М.: Юрист, 2004.

90. Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города. -СПб., 2003.

91. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело тд, 2002.

92. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М.: Дело тд, 2006.

93. Хачатрян С.Р. Моделирование региональной жилищной политики и механизмов расширения доступности улучшения жилищных условий населения //Аудит и финансовый анализ, 2001. № 4.

94. Центр нормирования и информационных систем в ЖКХ (ЦНИС) //www.cnis.ru//.

95. Чернышов JI.H. Ценовая и тарифная политика в жилищно-коммунальном хозяйстве. М.: Книжный мир, 2006.

96. Чернышов J1.H. Стратегия развития жилищной и коммунальной сфер России на современном этапе //Недвижимость, экономика, управление, 2002. № 2.

97. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2003.

98. Чепко Т.Г., Щербакова Н.А. Управление исками при инвестировании строительных проектов ЖКХ //Финансовые проблемы РФ и пути из разрешения: теория и практика. СПб.: СПбГТУ, 2004.

99. Щербакова Н.А. Анализ стратегических проектов инвестирования недвижимости. Новосибирск: МАН, 2005.

100. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону, 2004.

101. Щербакова Н.А. Определение стоимости недвижимости. Новосибирск: НГАСУ, 2004.

102. Щербакова Н.А. Оценка стоимости земли под жилищное строительство. Новосибирск, 2005.

103. Шукюров А.З. Бечмаркинг и бюджетирование в управлении жилищной сферой //Проблемы современной экономики, 2006, № 3/4. С. 503 Ч 504.

104. Экономика и финансы недвижимости. СПб.: Издательство СПбГУ, 2001.

105. Экономика недвижимости. М.: Дело, 2004.

106. Greenhut, Melvin Theory of Spatial Pricing and Market Areas. Durham: Duke University Press, 2003.

107. Land R. KTI Index for the Finnish Property Market //Baltic Valuation Conference. Turku, Finland, 2000/

108. Valuation Guidelines for Swedish Property Index. Stockholm, 1999.

109. Alfred A. Ring, Jerome Dasso. Real Estate: principles and practices. -N.Y., 2004.

110. Chepko T.G., Scherbakova N.A. The forming of Effective Scientific Tools Of Investment In The Real Estete. MAN, 2005.

111. Harvey J. Urban Land economics: The economics of real property. -London, 2001.

112. The appraisal of Real Estet. Appraisal Institut. Chicago, 2002.

113. Housing Investment Programme: Strategy Statement. Birmingham,2003.

114. Johnson C., Kjellmah L.G. Omvandling till bstadsratter: Frikopt eller ut-forsaljning. Oslo, 2004.

115. Elander I. Paradise lost? Housing and Urban Polisy Studies. Delft,2002.

Похожие диссертации

• Формирование новых форм управления в инвестиционно-строительной сфере региона
• Развитие форм предпринимательства в социально-культурной сфере особой экономической зоны Магаданской области
• Развитие инфраструктуры поддержки предпринимательства в жилищно-коммунальном хозяйстве мегаполиса(на примере Санкт-Петербурга)
• Развитие смешанных форм хозяйствования в жилищно-строительной и жилищно-коммунальных сферах
• Развитие механизмов государственного прокьюремента в инвестиционно-строительной сфере