Оценка коммерческой недвижимости в условиях малоактивного рынка тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Тумбаев, Станислав Игоревич |
| Место защиты | Иркутск |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Оценка коммерческой недвижимости в условиях малоактивного рынка"
2638 ^
На правах рукописи
Тумбаев Станислав Игоревич
ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ МАЛОАКТИВНОГО РЫНКА
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами: строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Иркутск-2011
Диссертационная работа выпонена на кафедре Экономики и управления инвестициями и недвижимостью ФГБОУ ВПО Байкальский государственный университет экономики и права
Научный руководитель:
кандидат экономических наук, доцент Парахин Сергей Александрович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Платонов Анатолий Михайлович
Ведущая организация:
Кандидат экономических наук, доцент Кулижская Жанна Сергеевна
ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет
Защита состоится 13 октября 2011 г. в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.070.05 при Байкальском государственном университете экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 24, корпус 9, зал заседаний Ученого совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Байкальского государственного университета экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11, корпус 2, ауд. 101.
Объявление о защите и автореферат диссертации размещены 12 сентября 2011 г. на официальном сайте Байкальского государственного университета экономики и права: www.isea.ru
Отзывы на автореферат направлять по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11, ФГБОУ ВПО БГУЭП, ученому секретарю диссертационного совета Д 212.070.05.
Автореферат разослан 12 сентября 2011 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
доктор экономических наук, профессор
Светник Т.В.
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
С появлением о России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учеными-экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур.
Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости. Органы государственной власти нуждаются в адекватной оценке объектов недвижимости для принятия решений о приватизации и сдачи их в аренду. Кроме того, давно ведется работа по привлечению оценщиков к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости как налогооблагаемой базы для исчисления налога па недвижимость. В перспективе эти платежи дожны стать преобладающими в общем объеме налоговых поступлений в бюджеты муниципалитетов.
В крупных городах России проблема практической оценки коммерческой недвижимости решается неплохо: существует развитая информационная инфраструктура рынка, имеются квалифицированные специалисты, умеющие использовать данную инфраструктуру для принятия аргументированных решений, существует общепринятая методология оценки. Малоактивным рынкам присущи, как общие для рынка коммерческой недвижимости свойства, так и допонительные риски, связанные с низкой инвестиционной активностью в данных локациях. Вместе с тем, рынки с неразвитой инвестиционной средой, то есть малоактивные рынки, осуществляют экономическую деятельность, для реализации которой необходимо использование соответствующих инструментов оценки.
Существующие методики оценки объектов коммерческой недвижимости основаны на категориях, отражающих развитые рыночные отношения, и практически не работают в условиях почти поного отсутствия рыночной информации, что порождает множество конфликтов между субъектами рыночных отношений. Об этом свидетельствует судебная практика оспаривания результатов проводимых оценок. В связи с этим, для осуществления оценочной деятельности в населенных пунктах с малоактивным рынком недвижимости необходимо формирование новых подходов и методов оценки коммерческой недвижимости, что будет способствовать справедливому формированию цен на недвижимость, информационной открытости локальных рынков недвижимости и, следовательно, тем самым улучшению инвестиционного климата в регионах.
Сгепепь паучпой разработанности проблемы. Решение поставленной в исследовании проблемы требует изучения теоретического и практического опыта в областях, связанных с оценкой рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком.
Основные теоретико-методологические вопросы, связанные с понятием недвижимого имущества, освещены такими авторами, как А.Н.Асаул, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Г. ХарриСон. Специфика функционирования и развития рынка не-
движимости, в том числе в территориальном аспекте, рассматривается о работах И.Т. Балабановой, А.Г. Грязиовой, B.C. Западворова и A.D. ЗаладооровоЛ, Г. М. Стерника, Н.М. Сшнщиной, Е.И. Тарасевича, А.О. Селивана, Ф.М. Шеррера, Д. Росса и др.
Теоретические и методические проблемы оценки рыночной стоимости различных типов объектов недвижимого имущества освещены в трудах отечественных авторов: Bj\. Горемыкнна, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, Н.В. Калининой, С.П. Коростелева, В.Н. Кошман, Л_А. Лейфера, Г.И. Микерниа, В.Н. Моки-ной, Е.С. Озерова, MA. Федотовой, и др.
Вместе с тем, в российской специальной литературе практически отсутствуют работы, посвящешше подходам к оценке коммерческой недвижимости на малоактивном рынке. Поэтому, можно говорить, что результаты н выводы данной диссертационной работы являются необходимым шагом в развитии научных знаний об оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости на малоактивных рынках.
Цель в задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является научное обоснование и разработка методов оценки объектов коммерческой недвижимости на малоактивных рынках. Достижение указанной цели потребовало решения следующих задач:
исследование экономической сущности основных понятий и категорий, связанных с функционированием рынка недвижимости и, в частности, коммерческой недвижимости;
изучение категории рыночная стоимость, как результата развития экономических отношений в сфере коммерческого оборота недвижимости;
- выявление особенностей малоактивных рынков коммерческой недвижимости, определяющих специфику формирования рыночной стоимости объектов;
- формирование принципов и методов массовой оценки для определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости на малоактивных рынках;
- анализ факторов, формирующих рыночную стоимость коммерческой недвижимости в условиях малоактивных рынков;
разработка технологии отбора малоактивных рынков коммерческой недвижимости в рамках отдельного субъекта РФ;
- разработка методики оценки коммерческой недвижимости на малоактивном рынке;
- апробация предлагаемой методики оценки коммерческой недвижимости в условиях малоактивного рынка на примере отдельного региона РФ.
Объектом исследования является локальный малоактивный рынок коммерческой недвижимости.
Предметом всследовапвя является совокупность теоретических, методических и практических подходов к определению рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости.
Область исследования. Содержание диссертационной работы соответствует пункту 1.3.69. Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости iia различных стадиях жизненного цикла, паспорта специальности ВАК 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйст-
вом: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами (строительство)
Теоретической н методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов по изучаемой проблеме, положения современной экономической теории, законы и нормативные акты государственных органов власти, регламентирующие оценочную деятельность.
В процессе работы использованы общенаучные методы исследования - системный подход к исследованию явлений, анализ и синтез, методы инвестиционно-финансового планирования, экспертных оценок, приемы классифицирования и сравнения, а также экономико-математические методы анализа (кластерный, корреляционно-регрессионный).
Информационной в эмпирической базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики, Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области, данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, результаты мониторинга рынка недвижимости Иркутской области, осуществленного автором, а также данные семинаров и конференций по проблемам девелопмента, управления и оценки недвижимости, информация, представленная в отчетах фирмами, работающими на рынке недвижимости, аналитические обзоры риэтерских, консатинговых, управляющих, девелоперских компаний, информационные ресурсы сети Интернет.
Обработка статистических данных проводилась с использованием прикладных программ STATIST1CA и MS Excel.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии теоретических положений, разработке методических и практических рекомендаций по оценке коммерческой недвижимости в условиях малоактивного рынка и представлена в следующих результатах, выносимых на защиту.
1. Уточнено понятие малоактивный рынок коммерческой недвижимости, отражающее главную отличительную черту данного рынка - низкий уровень инвестиционной активности, что не учитывают существующие подходы. В соответствии с авторским определением малоактивный рынок коммерческой недвижимости - это локальный рынок, имеющий в конкретный момент времени низкий уровень инвестиционной активности по сравнению с другими локальными рынками недвижимости данного региоиа страны. Установлены и проанализированы основные свойства малоактивного рынка, определяющие специфику его функционирования и особенности формирования рыночной стоимости объектов.
2. Выявлен комплекс факторов, формирующих рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости в условиях малоактивных рынков. Указанные факторы, в отличие от существующих классификаций, позволяют учесть особенности данных рынков и структурированы в зависимости от характера и последовательности их воздействия по двум уровням: факторы, определяющие среднюю стоимость недвижимости, и факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта, что определяет порядок оценки их воздействия.
3. Предложена методика, позволяющая, в зависимости от уровня инвестиционной активности локальных рынков региона, методами кластерного анализа осуществлять отбор малоактивных рынков коммерческой недвижимости.
4. Разработал механизм определения показателей среднего уровня цен коммерческой недвижимости на малоактивных рынках, предусматривающий выделение при расчете из множества разнообразных объектов каждого типа однородной совокупности объектов (с типовыми параметрами), что позволяет рассматривать все квадратные метры площади объектов в качестве единообразного товара. В таком ко1Гтексте данные показатели становятся схожими с фондовыми индексами и позволяют выделять существенные тенденции состояния рынка. Обоснованна необходимость кластерного зонирования территории региона по данным показателям для определения инвестиционной привлекательности районов и оценки коммерческой недвижимости на малоактивных рынках.
5. Предложена экономико-математическая модель, позволяющая оценить значимость ценообразующих факторов по степени их влияния на стоимость объектов коммерческой недвижимости, в отличие от существующих, учитывающая особенности малоактивного рынка.
6. Разработана методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком, реализуемая в рамках принципов и методов массовой оценки. Проведена апробация предлагаемой методики на примере Иркутской области.
Обоснованность н достоверность научных положений, выводов в рекомендаций, содержащихся в диссертации, обеспечивается использованием проведенного мониторинга рынка недвижимости Иркутской области (число объектов недвижимости включенных в информационную базу исследования - 1325 штук), подтверждается полученными показателями проверки экономико-математических моделей, внедрением полученных результатов в деятельность оценочных и строительных компаний, а также в учебный процесс.
Теоретическая н практическая значимость. Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в развитии теории оценки коммерческой недвижимости. Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в возможности применения сформированных подходов и методов определения ценовых показателей коммерческой недвижимости на малоактивном рынке. Результаты формирования цен на коммерческую недвижимость могут быть полезны работникам организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, а также занимающихся вопросами оценки коммерческой недвижимости и проводящих консультации в этом секторе рынка недвижимости. Также исследование может быть полезно инвесторам и другим заинтересованным субъектам при анализе состояния рынка коммерческой недвижимости.
Методические положения и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы в учебном процессе в рамках таких экономических дисциплин, как Маркетинг недвижимости, Управление инвестиционными проектами, Рынок и оценка недвижимости.
Апробация результатов нсследовавня. Основные выводы диссертации изложены в докладах и выступлениях автора на ежегодных научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов БГУЭП (2005-2010гг.), на первой региональной научно-практической конференции Перспективы развития инвестнциошю-строителыюго бизнеса и рынка недвижимости г. Иркутск (2008 г.), на Всероссийской научно-практической конференции
Строительный комплекс: экономика, управление и инвестиции г. Челябинск (2010 г.). Теоретические и практические положения прошли апробацию и реализуются в оценочной компании ООО Прайс Хаус ТВ'с, Управлении капитального строительства Иркутской области, Департаменте недвижимости администрации г. Усть-Илимска.
Публикации по теме исследования. По теме диссертации опубликовано 13 печатных работ, общим объемом 4,07 пл., в том числе 3 работы в рецензируемых ВАК журналах, общим объемом 0,82 п.л.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы (143 наименований) и приложений. Работа изложена на 166 страницах машинописного текста, в том числе 7 таблиц, 6 рисунков и 3 приложения.
Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень разработанности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, сформулированы его научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе Рынок коммерческой недвижимости в региональной экономике исследовано развитие теоретико-методологических представлений об основополагающих понятиях и категориях, связанных с функционированием рынка недвижимости в целом, и его важного сегмента - рынка коммерческой недвижимости. Уточнено понятие малоактивного рынка коммерческой недвижимости и рассмотрены его основные свойства, определяющее специфику формирования рыночной стоимости объектов на этом рынке.
Во второй главе Методические основы формирования рыночной стоимости коммерческой недвижимости на малоактивном рынке исследована категория рыночной стоимости как результат развития экономических отношений в сфере коммерческого оборота недвижимости в малоактивной экономической среде. Раскрыты сложности, возникающие при применении базовых методологических подходов для оценки коммерческой недвижимости в условиях малоактивного рынка. Исследованы инструменты массовой оценки на рынке коммерческой недвижимости, проанализированы факторы ценообразования на малоактивном рынке.
В третьей главе Методика определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости на малоактивных рынках и результаты ее внедрения автор предлагает разработанную им методику определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости на малоактивных рынках, которая реализована в рамках принципов и методов массовой оценки. Проведена апробация методики на примере Иркутской области, доказывающая ее работоспособность и возможность применения для определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости на малоактивных рынках регионов страны.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения, вытекающие из результатов проведенного исследования.
II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
1. Уточнено понятие малоактивный рынок коммерческой недвижимости, определяющие специфику формирования рыночной стоимости коммерческой недвижимости' на данном типе рынков.
Установление факта малоактивности того или иного локального рынка коммерческой недвижимости носят относительный характер. Отдельные субъекты РФ имеют существенные различия по географическому расположению, размерам территории, плотности населения, уровню экономического развития, поэтому сравнивать между собой по уровню активности рынка коммерческой недвижимости отдельно взятые районы, например. Краснодарского и Забайкальского краев вряд ли корректно. Локальный рынок коммерческой недвижимости, признанный малоактивным в одном субъекте РФ, по отношению к другому региону таковым может не являться, а находиться на уровне лидирующих в нем локаций. Констатировать, что конкретный локальный рынок является малоактивным, можно только относительно уровня и общих тенденций развития рынков недвижимости в регионе, где он расположен и встроен в общую систему локальных рынков недвижимости данного региона.
В рамках отдельного субъекта РФ выделение локальных рынков коммерческой недвижимости для оценки уровня их активности дожно осуществляться не по функциональному (зона экономического взаимодействия и связей), а по формальному признаку, то есть в соответствии с существующим административным делением субъекта РФ, поскольку именно в границах административного района формируется единое информационное поле.
Поэтому, по нашему мнению, Малоактивный рынок коммерческой недвижимости - это локальный рынок, имеющий в конкретный момент времени низкий уровень инвестиционной активности по сравнению с другими локальными рынками недвижимости данного региона страны.
Малоактивный рынок коммерческой недвижимости обладает следующими основными свойствами, определяющими специфику его функционирования и особенности формирования рыночной стоимости объектов:
- обладает малой емкостью, сдеки носят единичный характер, поэтому объем выборки объектов небольшой, а по отдельным сегментам рынка отсутствует. Ставки аренды не раскрываются аналитикам, кроме того велика роль неосязаемого имущества, включенного в арендую плату;
- достаточно часто отсутствует первичный рынок. Это объясняется, подчас, тем, что себестоимость строительства новых объектов выше, чем стоимость аналогичных уже возведенных;
спрос на коммерческую недвижимость представлен малочисленными группами местных предпринимателей, предпочтения их непритязательны. Как правило, основным игроком, формирующим предложение, является муниципалитет. В силу своей информационной закрытости, представляет малый интерес для внешних инвесторов;
- доходность от объектов обычно равномерно низкая. Как правило, структура объектов коммерческой недвижимости сформирована и не меняется десятилетиями, инвестиции в строительство новых объектов очень рискованны;
- степень ликвидности объектов недвижимости является низкой, что существенно увеличивает сроки экспозиции объектов по сравнению с более активными рынками;
- доступность объектов является высокой, а цены на объекты существенно ниже, чем на более активных рынках. Однако, предложение носит ограниченный
характер в силу малочисленности самих объектов, поэтому цены не падают до совсем уж малых пределов;
- число специалистов по недвижимости не велико, нередко, они вообще отсутствуют. Инфраструктуру рынка образуют специалисты из соседних более развитых районов, что в свою очередь приводит к частым ошибкам в работе, поскольку они не владеют конкретной ситуацией на рынке.
Оценка рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках, в силу особых свойств последних, имеет ряд особенностей. И самая главная из них -поное (или почти поное) отсутствие рыночной информации. Поэтому, практикующие оценщики, стакиваясь с оценкой рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках, практически всегда отказываются от применения подходов, основанных на применении рыночной информации - доходного и сравнительного. Даже если оценщик находит информацию о цепах аналогичных объектов, ему очень сложно судить о ее достоверности, наличии неосязаемого имущества, конъюнктуре спроса - отсутствует информация о потенциальных покупателях, предпочтениях этих покупателей. Даже наличие одного-двух объектов-аналогов не дает возможности оценщику обосновано применить корректировки к данным аналогам, тем более, что очень часто встречается ситуация, когда объекты предлагаются по ценам, которые отличаются друг от друга кратно. Также, на малоактивных рынках (по сравнению с развитыми рынками) очень велики риски, которые в силу удаленности данных рынков трудно учесть в поном объеме.
2. Выявлен комплекс факторов, формирующих рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости в условиях малоактивных рынков.
Стоимость коммерческой недвижимости зависит от многих факторов. Допонительная сложность состоит в том, что их воздействие на объект недвижимости может быть одновременным или последовательным, постоянным, либо эпизодическим. Одной из основных проблем, стоящих перед исследователями, является противоречие, заключающееся в стремлении учесть как можно больше факторов и, в то же время, сохранить относительно небольшое их число с целью обеспечения простоты методов расчета итоговой величины оценки. Таким образом, возникает задача определения оптимального набора факторов, позволяющего рассчитать действительную рыночную стоимость коммерческой недвижимости в условиях малоактивных рынков.
С этой целью предлагается использовать систему факторов, структурированных по двум уровням в зависимости от характера воздействия на формирование рыночной стоимости коммерческой недвижимости на этих рынках (Рис.1). Группу факторов, относимых к первому уровню воздействия, можно подразделить на факторы, формируемые на уровне государства и влияющие на федеральный рынок коммерческой недвижимости в целом, и факторы, действующие лишь на локальном рынке недвижимости. Факторы второго уровня отражают технико-экономические характеристики конкретного объекта, непосредственно влияющие на его рыночную стоимость. Такое разделение набора и последовательности влияния факторов позволит в дальнейшем учесть особенности локального малоактивного рынка недвижимости и проводить оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости в два этана: в первую очередь дожно быть выяснено то место, ко-
торое занимает объект недвижимости в системе малоактивных локальных рынков региона, а затем находится рыночная стоимость объекта с учетом влияния факторов второго уровня.____
Рыночная стоимость коммерческой недвижимости на малоактивном рынке
Факторы, влияющие в целом на среднерыночную стоимость на рынке недвижимости в населенном пуикте
Общие экономические условия страны, экономическая аггуация в населенном пункте Законодательство в области недвижимости Средний размер доходов физических и юридических лиц Объем прямых инвестиций в недвижимость н строительство Доступность II стоимость привлечения кредитных ресурсов
Факторы, непосредственно вливюшне на стоимость конкретного объекта недвижимости
Площадь земельного участка Общая площадь здания Материал стен Уровень отдеки помещений Физическое состояние объекта
Рис 1. Факторы, формирующие рыночную стоимость коммерческой недвижимости в населенных пунктах с малоактивным рынком
Факторы второго уровня отражают технико-экономические характеристики конкретного объекта, непосредственно влияющие на его рыночную стоимость. Такое разделение набора и последовательности влияния факторов позволит в дальнейшем учесть особенности локального малоактивного рынка недвижимости и проводить оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости в два этапа: в первую очередь дожно быть выяснено то место, которое занимает объект недвижимости в системе малоактивных локальных рынков региона, а затем находится рыночная стоимость объекта с учетом влияния факторов второго уровня.
3. Предложена методика отбора малоактивных рынков коммерческой недвижимости, основанная на градации локальных рынков региона по уровню инвестиционной активности методами кластерного анализа.
Для оценки инвестиционной активности рынка коммерческой недвижимости в диссертации предлагается использовать показатель, отражающий количество сделок с объектами коммерческой недвижимости за квартал па одну тысячу человек населения. В формализованном виде показатель активности локального рынка коммерческой недвижимости имеет следующий вид:
А = СМ, (1)
где А - коэффициент активности рынка;
С - количество сделок с коммерческой недвижимостью в административном районе региона за квартал.
N - численность населения в регионе, тыс. чел.
Выбор квартала года в качестве временного интервала, за который собираются данные о количестве сделок, осуществлен, исходя из типичных сроков реализации объектов недвижимости, а также такого макроэкономического показателя, как инфляция. Полугодие и год слишком большой временной лаг, в котором интенсивность сделок с недвижимостью в начале и конце периода может резко отли-
чаться, также резко меняться могут и темпы инфляции. Месячный интервал слишком мал и непоказателен, поскольку сроки реализации объектов коммерческой недвижимости, как правило, превышают один месяц. Следовательно, квартал года - это оптимальный срок, примерно совпадающий со сроками реализации объектов, н на протяжении которого, как правило, не бывает существенных колебаний цен. Данные о количестве сделок с объектами коммерческой недвижимости по каждому административному району за квартал могут быть получены на сайте Управления Федеральной регистрационной службы по региону. Количество населения, проживающего в каждом районе, устанавливается по данным сайта Всероссийской переписи населения 2010 года. Выделение районов региона с малоактивным рынком коммерческой недвижимости можно осуществить методами кластерного анализа. Процедура кластеризации локальных рынков по их активности представлена на рис. 2.
| 1. Расчет показателей активности рынка коммерческой недвижимости по районам региона
|2, Вычисление средних квадрдтческнх отклонений для признака активности рынга 3. Вычисление патрицы норн крова! гных разностей по группировочному прюнаку (уровню активности рынка).
4. Вычисление евклидовых расстоаннй между каждой парой сочетаний единиц совокупности (между каждыми районами региоид)._
__-LL -
| 5. Выбор наименьшего та евклидовых расстояний между районами региона.
| 6. Объединение районов с наименьшим евклидовым расстоянием между тми в единый кластер._
[ 7. Вычисление средних значений признака (уровень^актюносги рынка) дл районов, объединенных в кластер.
8. Вычисление новых нормированных расстояний между объединенным кластером районов и остальными районами региона._
1 9. Вычисление новых евклидовых расстояний между объединенным кластером и остальными районами региона. |
I 10. Выбор наименьшего из евклидовых расстояний мд^ исследуемыми районами региона. I
I 11, Повторсюл операций до тех пор, пока асе евклидовы расстояния гтревыегт заданную кубическую величину. |
Рис 2. Агоритм кластерного анализа районов региона по уровню активности рынка коммерческой недвижимости.
Реализация кластерного анализа может быть осуществлена с помощью статистических методов средствами пакета программ обработки данных STATISTICA. Формирование кластеров в данной статистической программе осуществляется методом слияния, т.е. исходные кластеры увеличиваются путем объединения до тех пор, пока не будет сформирован единственный кластер, содержащий все данные. В методе слияния предусмотрено несколько способов объединения объектов. Автором был использован способ, называемый межгрупповым связыванием или связыванием средних внутри групп. STATISTICA вычисляет наименьшее среднее значение между всеми парами групп и объединяет две группы, оказавшиеся наиболее близкими.
На первом этапе, когда все кластеры представляют собой одиночные объекты, данная операция сводится к обычному попарному сравнению расстояний меж-
ду объектами. Термин среднее значение приобретает смысл лишь на втором этапе, когда сформированы кластеры, содержащие более одного объекта. Путем последовательного осуществления указанных процедур осуществляется группировка районов региона в два кластера: районы с относительно активным рынком коммерческой недвижимости и районы с малоактивным рынком. Агоритм отбора на региональном уровне малоактивных локальных рынков коммерческой недвижимости представлен на рисунке 3.
Шитюняедамьд о& адиинщ>рцщом ,
Получение дэкню о чмслемюспнаселеяюоаждо^ района региона (Данные
Получение данкы о количестве сделок с ломмерчесяой недвижимостью шииочаемш *а шартал в
Расчет показателя активности яоиапьны рынков шмимрчеоюй нрдпиимгт по всем
Рис.3. Агоритм отбора на региональном уровне малоактивных локальных рынков коммерческой недвижимости.
Данный агоритм позволяет последовательно, аргументировано и с наименьшими временными затратами отобрать районы с малоактивным рынком коммерческой недвижимости в отдельно взятом субъекте РФ.
4. Разработан механизм определения показателей среднего уровня нен коммерческой недвижимости на малоактивных рынках.
Рынок недвижимости характеризуется низкой информационной эффективностью, низкой ликвидностью и уникальностью каждого объекта инвестиций. Это делает принципиально невозможным получение исторического временного ряда доходности и цен по конкретному объекту собственности. Соответственно затруднен расчет таких показателей, как ожидаемая доходность, прогнозируемая цена и тл.
Единственным источником информации о рынке остаются некоторые усредненные показатели доходности или цен, рассчитываемые по конкретному географическому району и типу недвижимости, в крупнейших городах страны. На малоактивных рынках обобщенные характеристики уровня и динамики цен па коммерческую недвижимость отсутствуют, что лишает потенциальных инвесторов каких-либо ориентиров о возможности и целесообразности вложения средств и, как следствие, препятствует эффективному притоку инвестиций на эти рынки. Большой риск и отсутствие информации пугают инвесторов. С целью преодоления этого недостатка в работе предложен механизм определения показателей среднего уровня цен на малоактивных рынках коммерческой недвижимости.
Для построения данных показателей невозможно воспользоваться простым осреднением цен на конкретные объекты коммерческой недвижимости, в силу
уникальности последних. Они отражают среднюю цену единицы измерения, примятой на рынке недвижимости - квадратного метра общей площади объекта. Суть определения показателей среднего уровня цен сводится к выделению при расчете из множества разнообразных объектов каждого типа коммерческой недвижимости, однородной совокупности объектов, позволяющей рассматривать все квадратные метры в качестве единообразного товара.
Множество объектов коммерческой недвижимости каждого типа имеет четко выраженное лядро - совокупность объектов с типовыми параметрами и периферию - объекты с нестандартными параметрами. Отсечение периферии позволяет выделить однородную совокупность объектов, к которой, согласно распределению Гауса, принадлежит более 80% всего множества. Поскольку эти объекты незначительно отличаются по своим (прежде всего основным) параметрам, то при моделировании любых разумных изменений в составе множества объектов в пользу того или иного типа происходят очень незначительные изменения в его средней цене. Поэтому систематический рост средней цены по всему множеству объектов может определяться только общими изменениями на рынке, а не статистическими изменениями состава этого однородного множества объектов. В таком контексте средняя цена единицы (одного квадратного метра общей площади) однородной совокупности объектов коммерческой недвижимости становится схожей с фондовыми индексами.
Преимущество данного подхода состоит в том, что он обеспечивает плавную динамику среднего уровня цен на малоактивных рынках коммерческой недвижимости, позволяющую выделять существенные тенденции рынка к повышению или понижению на фоне скачкообразного характера цен по отдельным объектам.
По нашему мнению, особенностью расчета показателей среднего уровня цен коммерческой недвижимости на малоактивных рынках является необходимость использования не цен сделок, а цен предложения. Это связано, во-первых, с непрозрачностью российского рынка недвижимости - в большинстве случаев реальные цены сделок с объектами коммерческой недвижимости неизвестны, и, во-вторых, с нестабильным характером ценовой ситуации на малоактивном рынке - сдеки с коммерческой недвижимостью носят единичный характер, поэтому объем выборки невелик, а по отдельным сегментам рынка вообще отсутствует, что затрудняет использование при оценке сравнительного подхода, а также учет влияния ценооб-разующих факторов и расчет рыночной стоимости объектов методами математической статистики.
Указанные принципы дожны быть положены в основу формирования региональной базы данных для расчета показателей среднего уровня цен коммерческой недвижимости на малоактивных рынках. Все объекты в базе данных следует сгруппировать по сформированным территориям и функциональному назначению, что позволит рассчитать соответствующие показатели среднего уровня цен по каждому виду коммерческой недвижимости на отдельных малоактивных рынках региона. Средняя цена одного квадратного метра общей площади объекта по отдельному виду коммерческой недвижимости в отдельном районе с малоактивным рынком рассчитывается как средневзвешенная величина.
В результате проведения таких расчетов получаем значения показателей среднего уровня цен по типам коммерческой недвижимости для всего региона, разбитого на отдельные районы в соответствии с административным делением.
Построение региональной системы показателей среднего уровня цен на малоактивных рынках коммерческой недвижимости представлено в табл. 1
Таблица I
Система показателей среднего уровня цен па малоактивных рынках коммерческой недвижимости в регионе
Наименование района с малоактивным рынком коммерческой недвижимости Показатели среднего уровня цен 1 м2 общей плошали объекта по вилам коммерческой недвижимости
Офисная недвижимость Ритейлинговая недвижимость ш
1 11 12 1т
п п1 п2 ПЛ1
Полученные показатели позволяют с определенной степенью точности проводить сравнительный анализ уровня цеп на отдельные виды коммерческой недвижимости по отдельным районам региона. Однако матрица содержит определенные недостатки. В частности, в среднем один регион РФ имеет в своем состаое до 40 районов, если при этом по некоторым из них выделять районные центры, то получится около 50 позиций. В итоге, с учетом различных типов коммерческой недвижимости, матрица будет включать около 600 показателей, что крайне затрудняет работу с ней. Главный недостаток состоит в том, что, в силу малоактив-ности рассматриваемых локальных рынков, выборка объектов по районам весьма ограничена, вследствие чего показатели среднего уровня цен на коммерческую недвижимость, указанные в таблице, не обладают достаточной информативностью, так как подчас не обеспечивают минимальную статистическую точность. В соответствии с обшей идеологией статистической теории решение этой проблемы лежит в плоскости привлечения допонительной информации, относящейся к другим объектам. Цены предложений для этих объектов известны, но сами они могут находиться в других районах данного региона н различаться по другим влияющим на стоимость факторам. Указанные обстоятельства вызывают необходимость кластеризации районов по имеющимся показателям средних цен в однородные группы (кластеры), что позволяет привнести порядок в исследование. Процедура кластеризации малоактивных рынков по показателям средних цен представлена на рис. 4.
Такой подход позволяет сжать информацию, в итоге получим не более 5-7 кластеров, отражающих различия районов по уровню цен на коммерческую недвижимость и, хотя в каждом кластере присутствует определенный разброс показателей, общая тенденция, впоне корректно отражается единым показателем средней цены по кластеру. Это позволяет достаточно объективно судить об уровне и динамике развития рынка коммерческой недвижимости по районам региона.
Результаты кластеризации районов региона по уровню цен на недвижимость служат также важным индикатором развития экономических процессов в различных районах региона. Динамика показателен по кварталам может служить косвенным показателем экономического развития районов региона.
Получение системы показателей среднего уровня цен на малоактивных рынках коммерческой недвижимости в
регионе по типам недвижимости (офиснад недвижимость, риге или нговая недвижимость......т)
2. Вычисление средних квадратическнх отклонений для признаков лофисная недвижимость, ритейлинговая недвижимость,.....ш
Вычисление матрицы нормированных разностей по каждому из группировок!(ых признаков.
4. Вычисление евклидовых расстояний между каждой парой сочетаний единиц совокупности (между каждыми районами региона).
Выбор наименьшего кз евклидовых расстояний между каждыми районами региона.
6. Объединение районов с наименьшим евклидовым расстоянием между ними в единый кластер.
7. Вычисление средних значений всех признаков (лофисная недвижимость, ритейлинговая недвижимость, т) для районов, объединенных в кластер
я. Вычисление новых нормированных расстояний между объединенным кластером районов региона и остальными районами региона.
9. Вычисление новых евклидовых расстояний между объединенным кластером и остальными районами региона
10. Выбор наименьшего из евклидовых расстояний между исследуемыми районами региона
11. Повторение операций до тех пор, пока се евклидовы расстояния превысит заданную критическую величину.
Рис 4. Агоритм кластерного анализа районов с малоактивным рынком, в зависимости от сложившихся цен на коммерческую недвижимость.
Кроме того, и это особенно важно, кластеризация районов с малоактивным рынком, в зависимости от сложившихся цен на коммерческую недвижимость, существенно увеличивает выборку объектов и, как следствие, позволяет использовать методы математической статистики для оценки величины влияния ценообра-зующих факторов на рыночную стоимость коммерческой недвижимости на этих рынках.
5. Предложена экономико-математическая модель оценки влияния ценообразующнх факторов на величину стоимости объектов коммерческой недвижимости.
Оценка влияния ценообразующнх факторов на стоимость 1 м2 объектов отдельных типов коммерческой недвижимости по сложившимся кластерам может быть осуществлена с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа
Модель определения рыночной стоимости 1 кв. м объектов коммерческой недвижимости на малоактивном рынке, в зависимости от формирующих ее факторов (см. стр. 9 автореферата), будет иметь следующий вид:
Р = а + ь(х(, (2)
где, Р - рыночная стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости, руб.;
а - минимальная сумма, ниже которой собственник не согласен отчуждать свой объект недвижимости, вводится в модель исходя из допущения, что прямая
зависимости цены недвижимости от других факторов не дожна проходить через начало координат, руб;
Ь, - коэффициент, показывающий степень влияния каждого ценообразую-шего фактора на рыночную стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости на малоактивном рынке; данный коэффициент измеряется в руб7еднннца измерения ценообразующего фактора, т.е. коэффициент показывает на сколько рублей изменится рыночная стоимость 1 кв.м при изменении ценообразующего фактора па одну единицу;
X] - площадь земельного участка, на котором находится объект оценки, в
хг - общая площадь объекта, в кв. м.;
х3 - материал стен (данный ценообразующий фактор является качественным, поэтому его показателям были присвоены количественные метки. При исследовании большого количества объектов, автор пришел к выводу, что здания на малоактивных рынках можно разделить на две группы: каменные и деревянные. Под каменными понимаются кирпичные и панельные здания, так как особого влияния на цену разница между ними не оказывает. Следовательно, все здания из камня отнесены к группе каменный, все деревянные здания - к группе деревянный. Группе деревянный присвоена цифровая метка - л1, группе каменный -л2);
х* ~ уровень отдеки помещений, рублей за 1 кв. м. общей площади помещений (по данным строительных организаций подразделяется на требующий ремонта - 0 рублей за 1 кв. м. общей площади помещения, простой - 1000 рублей за I кв. м., лулучшенный - 4000 рублей за 1 кв. м., класса евро - 7000 рублей за I кв. м.);
хв - физическое состояние объекта (физический износ определяся согласно экспертно-нормативному методу, для которого лотличное - физическое состояние нового объекта, износ - 10%; хорошее - физическое состояние, при котором повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мекие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенное устаревание, износ - 30%; лудовлетворительное - физическое состояние, при котором конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен на данной стадии, износ - 50%; неудовлетворительное - физическое состояние, при котором эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта, износ -70%):
Модель учитывает наиболее важные ценообразующие факторы и позволяет с приемлемым уровнем достоверности определять рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости на малоактивном рынке.
6. Разработана методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рывком, реализуемая в рамках принципов и методов массовой оценки.
Предложенная методика дает возможность применения принципов массовой оценки коммерческой недвижимости в условиях малоактивной рыночной среды и состоит из двух частей: аналитической и практической, на каждой из которых дожен быть выпонен комплекс последовательных операций. Аналитическая часть реализуется с определенной периодичностью и предусматривает формирование региональной базы данных по объектам коммерческой недвижимости в районах с малоактивным рынком, её последующую систематизацию, а также расчет влияния основных ценообразующих факторов на рыночную стоимость объектов по территориальным кластерам и типам объектов. Полученные показатели позволяют с высокой точностью определить рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости при реализации практической части методики, которая может повторяться с необходимой пользователю цикличностью. Агоритм методики представлен на рис. 5.
На начальном этапе методами кластерного анализа осуществляется выделение на рынке коммерческой недвижимости субъекта РФ районов с малоактивным рынком.
Второй этап предусматривает формирование информационной базы данных об объектах коммерческой недвижимости на этих рынках. При этом с целью установления среднего уровня цен необходимо соблюдать принцип выделения однородной совокупности объектов, то есть в базу данных дожны включаться типовые объекты и отсекаться нестандартные. База данных формируется на основе объектов предлагаемых к продаже, что позволяет существенно увеличить выборку для оценки влияния ценообразующих факторов и расчет рыночной стоимости методами математической статистики.
Таким образом, в базу данных в разрезе сформированных территорий, включаются выставленные на продажу типовые объекты по видам коммерческой недвижимости и отсекаются нестандартные.
Помимо цен продажи 1 кв. м., по каждому объекту в базу данных включаются следующие параметры, отражающие ценообразующие факторы рыночной стоимости коммерческой недвижимости на малоактивном рынке: площадь земельного участка, общая площадь объекта, материал стен, уровень отдеки и физическое состояние объекта.
Информация об объектах недвижимости обновляется в базе с периодичностью один раз в квартал.
На третьем и четвертом этапах изложенными ранее методами осуществляется, соответственно, расчет показателей среднего уровня цен по всем типам коммерческой недвижимости в районах с малоактивным рынком и кластеризация районов по полученным показателям средних цен с целью сжатия информации и группировки районов региона по уровню цен на коммерческую недвижимость.
На следующем этапе проводится систематизация региональной базы данных объектов коммерческой недвижимости по установленным кластерам районов с малоактивным рынком.
В результате формируется система показателей средней цены одного квадратного метра и ценообразующих факторов по кластерам районов с малоактивным рынком и типам коммерческой недвижимости. Если формировать показатели среднего уровня цен с периодичностью раз в квартал, можно исследовать харак-
тер данного рынка в динамике, подобно суждениям об изменениях фондового рынка по биржевым индексам.
напотпссвга част*. Формирование регмоиаяыюА базы данных по о&ъегсм коммерческой недвижимости района* с шлоятымым оынкоы. ее систематизация и анали)
Праатмческак часть Определение рыночной стоимости конкретного объекта коммерческое неппюкт
Рис. 5. Агоритм методики определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в населенных пунктах с малоактивным рынком
На последнем этапе аналитической части проводится корреляционно-регрессионный анализ влияния ценообразующих факторов па стоимость 1 кв. м. объектов отдельных типов коммерческой недвижимости по сложившимся кластерам. В результате получаем группу коэффициентов, характеризующих степень влияния основных ценообразующих факторов иа рыночную стоимость I кв. м объектов коммерческой недвижимости по кластерам и типам объектов.
Пользуясь данной системой коэффициентов, можно с достаточной достоверностью определить рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости, расположенного в населенном пункте с малоактивным рынком.
Последовательность действий при реализации практической части методики следующая. Исходя из возможности наилучшего использования, объект относится к одному из типов коммерческой недвижимости. Затем, учитывая его расположения, объект включается в определенный кластер. С помощью разработанной корреляционно-регрессионной модели, отражающей влияние основных ценообразующих факторов, рассчитывается рыночная стоимость 1 кв. м, и путем умножения ее на общую площадь объекта, определяется его рыночная стоимость. Указанные расчеты могут повторяться с необходимой пользователю цикличностью.
Предлагаемая методика может оказаться полезной аналитикам при проведении сравнительной оценки уровня и динамики цен па коммерческую недвижи-
мость по районам региона с малоактивным рынком, владельцам недвижимости - в установлении возможной цены объекта при выходе на рынок с целью его продажи, потенциальным покупателям - при определении времени, места и объекта инвестиций, а также реальной рыночной стоимости приобретаемого объекта.
Преимуществом предлагаемой методики является ее доступность для пользователя, который может быть не знаком со всеми операциями, осуществляемыми в аналитической части, а может просто воспользоваться агоритмом практической части, имея готовые данные для оценки.
Возможность и целесообразность применения предлагаемой методики для определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в населенных пунктах с малоактивным рынком рассмотрены на примере Иркутской области.
Анализ коэффициентов активности локальных рынков коммерческой недвижимости, показывает, что в Иркутской области, разделенной в соответствии с административным делением на 49 локальных рынков недвижимости, 7 являются рынками с относительно высокой активностью, остальные 42 являются малоактивными. На этих рынках осуществляется менее 3 сделок в квартал на одну тысячу жителей. В эту группу входят наименее развитые районы региона. Именно они будут являться объектом дальнейшего исследования.
При формировании базы данных по объектам коммерческой недвижимости, было сделано несколько допущений.
С целью не перегружать пример, в базу данных включены три наиболее часто встречающихся вида коммерческой недвижимости по которым будет производиться дальнейшее исследование - это лофисная недвижимость, ритейлинго-вая недвижимость, производственная недвижимость.
В соответствии с изложенным выше принципом построения показателей среднего уровня цен рынка недвижимости в базу данных по офисной недвижимости включена информация о таких объектах, как: офисные здания (бизнес-центры), офисные помещения в офисных зданиях и зданиях административно бытового назначения. Не включались: здания и помещения смешанного торгово-офисного, либо производственно-офисного использования, а также кол-центры, офисы продаж, представительства, шоу-румы, конференц-залы и банки.
В базу данных по рителинговой недвижимости включена информация о таких объектах как: магазины, павильоны, супермаркеты, торговые центры, кафе, бары, рестораны, пункты быстрого обслуживания. Не включались: аптеки, обменные пункты, ночные клубы, кинотеатры, строения и сооружения в парках отдыха.
В базу данных производственной недвижимости включена информация о таких объектах, как заводские и фабричные помещения. Не включались: мосты, трубопроводы, виадуки, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения, вокзалы, паркинги, гаражи с автосервисным, авторемонтным производством (гараж-производство), автозаправки, холодильные камеры.
База данных по каждому объекту включает в себя сведения о цене продажи 1 кв. м площади объекта, площади земельного участка, на котором расположен объект, общей площади объекта, материале стен, уровне отдеки и физическом состоянии.
После систематизации данных по трем типам недвижимости: лофисная, ритейлинговая и производственная получена база данных объектов недвижимости, систематизированных по 42 территориям и трем типам коммерческой недвижимости. Итого 126 показателей среднего уровня цен коммерческой недвижимости.
Реализация кластерного анализа осуществлена с помощью статистических методов средствами пакета программ обработки данных STATISTICA.
В результате, все районы Иркутской области были разбиты на S кластеров по показателям среднего уровня цен на лофисную недвижимость, производственную недвижимость, ритейлинговую недвижимость. В каждом кластере рассчитаны средние показатели уровня цен по всем трем типам недвижимости. Приведенные в таблице 2 средние показатели отражают как кластеры различаются между собой. Иркутская область - огромный регион, территории которого имеют разный уровень экономического развития, а, следовательно, и цены на недвижимость. В результате показатели первого кластера в 6 раз превышают показатели пятого кластера.
Естественно, в кластерах присутствуют районы с разными уровнями цен на недвижимость, причем наибольший разброс присутствует в нижней части таблицы, но если говорить об общей тенденции, то она наглядно отражается единым показателем средней стоимости по кластеру, что позволяет достаточно объективно судить об уровне и динамике развития рынка коммерческой недвижимости по районам региона с малоактивной экономической средой.
Значения параметров уравнения множественной регрессии рассчитаны с использованием инструмента РЕГРЕССИЯ настройки Excel Анализ данных. Результаты по первому кластеру офисиой недвижимости приведены в табл. 3.
По величине коэффициентов при факторных признаках уравнения регрессии представляется возможным выделить приоритеты изучаемых факторов по степени их влияния на величину стоимости одного квадратного метра площади коммерческой недвижимости.
Например, для оценочной модели офисов а первом кластере были получены следующие результаты.
Увеличение площади земельного участка, на котором находится объект оценки на 1 кв.м., влечет за собой снижение стоимости 1 кв. м. площади объекта м на 2 рубля 19 копеек. Это объясняется тем, что на малоактивных рынках зданиям, предназначенным для офисных нужд, как правило, достаточно того земельного участка, который находится непосредственно под зданием. Остальная территория, чаще всего, пустует или захламлена, т.е. эта незанятая территория не приносит допонительного дохода, в то время как затраты на ее содержание присутствуют. В то же время, если мы рассмотрим объекты производственной недвижимости, то в этих моделях данный показатель увеличивает стоимость I кв. м площади объекта. Это связано с тем, что территория, примыкающей к зданию производственного назначения, может быть использована для складирования необходимых в производстве материалов или для охраняемой стоянки большегрузного автотранспорта и т.д.
Увеличение общей площади объекта на 1 кв.м., влечет за собой снижение стоимости 1 кв. м. площади объекта на 2 рубля 10 копеек. При увеличении размера общей площади здания, снижается стоимость 1 кв. м его площади. Эта законо-
Таблица 2.
Кластеризация районов региона в зависимости от сложившихся цен за 1 кв. м. на коммерческую недвижимость, в руб.
Рктейкнго-ааа недай-нмыость Протаодласв-нопъ Офисная клав. Men Среднее начет* по кластеру
Район Иркутской области РнтеАяинп. аанедав-аооюсть Пропика' МОСТЪ Офмаая КДВКЖН* ностъ
1 ключ
г. Сака 21964 10 791 29 263
Сжшисанй район 26145 5 154 19 212 24 604 7973 24 272
кластер
г Htmrnao и г. Свнрсж I5 7t7 3 205 9272
Апрсанй |ubn 1791 5 207 7 73
УсольскиА paJhnt 17 445 3 413 14 571
г. Тузмг 16 947 3 703 12 524
г Зима 13 113 4 551 13 919 16 674 4 030 11619
3 кктер
Зяишшпй район 1 1091 3 462 15 516
Тайшпсанй район 10 010 2017 II 059
Нииясудяясаий район 10 740 2 191 12 229
Нтнонлиисаяй район 10 376 4 144 II 196
Олышнский район I2 4S3 1116 10 232
Бааапнанй район 12 004 1279 7462
Шежшкжнй 11)94 3219 1365 II 167 2600 10165
4 кластер
Усчъ-Ияшошй район 6 073 3 363 5 713
Тшнай р|йн 6 237 3107 5 413
Эифп-ЕуягапчЯраНон 1 667 1517 7154
Кшай район 64 1 217 1164
Заларшинй район 1793 2351 1114
Ертжнй paflm 9471 1196 Х 453
Усть-Удапсийрайт 7 333 199л 055
г Устает 6177 2 499 457
г. Бодайбо 9 103 3 213 7356 7 936 2 437 7 672
5 кжтер
Кщкпсанй район 5 112 3 291 6366
Аларсаай район 6 273 1 207 6110
Жншшадй район 6 I6i 1376 6 670
Чсрсыхонскнй район 2475 1 300 2 663
Кангснй район 4 377 1763 3923
yctwKvrenS район 3 464 1 572 2 999
Нт*саяй район 4 770 1325 5 031
Еаантагманй район 4 562 1666 4 760
Конню-Дшшйрайвн 4 502 1941 4 792
К\*тунсснй район 3191 1675 3121
Кттшйрайоп 3 639 2 332 3 341
Оаокаийра&м 4 510 1 IU 3122
Бодайбонскяй район 2 315 734 1 316
Маысао-ЧуйепЯ район 1 312 427 1216
Воинский равен 3 787 1 107 3 724 4 012 1527 4 043
Таблица №3
Результаты корреляционно-регрессионного анализа влияния ценообразую-щих факторов иа рыночную стоимость 1 кв. м общей площади объекта коммерческой недвижимости офисного типа в первом кластере.
Кластер №1
Показатель Офисная недвижимость
Свободный член а 21848.6567
Площадь земельного участка -2.1864317
Об шал площадь объекта -2,1040783
Материал стен 3142,50815
Отдека 0,71488587
Физическое состояние объекта -7802,1468
мерность действует не только на малоактивных, но и на более развитых рынках. Наша модель учитывает ее в поной мере.
Стоимость 1 кв.м. общей площади деревянного здания офисного назначения, расположенного в первом кластере, на 3142 рубля 51 копейку дешевле, чем 1 кв. м общей площади каменного здания того же назначения в том же кластере. Осе наши модели показывают, что деревянные здания дешевле, чем каменные. Это еще раз подтверждает их адекватность.
Увеличение уровня отдеки офисного здания, расположенного в первом кластере, на 1 рубль влечет за собой увеличение стоимости I кв. м. площади объекта лишь на 71 копейку. Данное утверждение показывает, что на малоактивных рынках вложение средств в высококачественный peMoirr помещений очень редко окупается, то есть увеличивает стоимость объекта на сумму меньшую суммы вложенных средств. Это объясняется тем, что на таких рынках отсутствует спрос на здания с высококачественной отдекой, и потенциальный покупатель не будет переплачивать за такое здание.
Увеличение физического износа объекта на 1 % влечет за собой снижение стоимости 1 кв. м. площади объекта на 78 рублей 14 копеек, то есть при прочих равных условиях здания с меиьшим физическим износом стоят дороже. Это утверждение также очевидно.
Покажем работу данной модели на следующем примере: требуется определить стоимость встроенного (площадь земельного участка равна 0) помещения административного назначения, общей площадью 80 кв. м, расположенного в г. Саянск, уровень отдеки - простая (1000 рублей на 1 кв. м), состояние здания -хорошее (физический износ Х 30%), материал стен - панельный (фактор материал стен в модели имеет два значения: деревянный и каменный, им присвоены цифровые метки 1 и 2 соответственно, поэтому в данном случае в уравнении рядом с коэффициентом материал стен будет стоять л2, т.е. каменный).
Помещение относится к типу недвижимости Офис; г. Саянск входит в первый кластер. Следовательно, из таблицы №4 выбираем показатели для типа недвижимости Офис в первом кластере. Подставляя их в уравнение, получаем : Y = 21848,66 - 2,19 х 0 - 2,10 х 80 + 3142,51 х 2+ 0,71 х 1000 -7802,14 х 30%= 26335,04 рубля за I кв. м. или 26335,04 х 80 = 2 106 803 рубля в целом за помещение. Данное значение вписывается интервал значений аналогичных объектов г. Саянска из собранной базы.
Приведенный пример подтверждает простоту проведения расчетов для пользователей.
О работоспособности методики свидетельствуют данные реальных сделок произошедших, в рассматриваемый период времени на, территории Иркутсхой области. Отклонение цен покупки-продажи по десяти реально заключенным сдекам с объектами коммерческой недвижимости в населенных пунктах с малоактивным рынком от их стоимости, рассчитанной по предлагаемой методике составило от 5 до 15%, что соответствует допустимым значениям.
III. СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
В ведущем научном журнале, рецензируемом ВАК Минобразования РФ:
I. Тумбаев, С.И. Методика определения рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах с неразвитым рынком /
С.И. Тумбаев // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) - 2007. - № 2 (52). -С. 29-31(0,19 пл.).
2. Тумбаев, С.И. Методика определения рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком / С.И. Тумбаев // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) - 2010. - № 3. - С. 125-128. (0,25 пл.)
3. Тумбаев С.И. О новой методике определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком /С.И. Тумбаев // Микроэкономика (Институт Микроэкономики) - 2010. №2. - С. 116-121 (0,38 пл.)
В других научных изданиях:
4. Тумбаев, С.И. База оценщика недвижимости. Принципы формирования / С.И. Тумбаев // Перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса : сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2004. - С. 170175 (0,31 пл.).
5. Тумбаев, С.И. Оценка потенциала точек роста стратегии развития / М.В. Маков, С.И. Тумбаев // Вопросы управления инвестициями и недвижимостью сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006. - С. 61-66 (0,38 пл. 0,18 пл. лично автора).
6. Тумбаев, С.И. Опыт развития кластеров Финляндии / М.В. Маков, С.И. Тумбаев // Вопросы управления инвестициями и недвижимостью сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006. - С. 66-72 (0,43 пл. 0,25 пл. лично автора).
7. Тумбаев, С.И. Опыт внедрения государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 гг / М.В. Маков, С.И. Тумбаев // Вопросы управления инвестициями и недвижимостью сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2006. - С. 101-111 (0,69 пл. 0,35 пл. лично автора).
8. Тумбаев, С.И. Жизненный цикл девелоперского проекта в сфере коммерческой недвижимости / С.И. Тумбаев // Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса : сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2007.-С. 59-63 (0,31 пл.).
9. Тумбаев, С.И. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости находящихся в отдаленных районах: особенности метода оценки / С.И. Тумбаев // Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса : сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2007. - С. 127-129 (0,19 пл.).
10. Тумбаев, С.И. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах с неразвитым рынком / С.И. Тумбаев // Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса : сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2007. - С. 129-132 (0,25 пл.).
11. Тумбаев, С.И. О новой методике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости находящихся в отдаленных районах / С.И. Тумбаев // Перспективы развития инвестиционной деятельности в регионе: сб. науч. тр. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. - С. 107-109 (0,19 пл.).
12. Тумбаев, С.И. О разработке методики определения рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах с
неразвитым рынком / С.И. Тумбаев // Перспективы развития инвестиционно-строительного бизнеса и рынка недвижимости сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. - С. 169-172 (0,25 пл.).
13. Тумбаев С.И. О новой методике определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком / С.И. Тумбаев // Строиельный комплекс: экономика, управление и инвестиции: сб. науч. тр. - Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2010.-С. 124- 126 (0,19 пл.).
ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ МАЛОАКТИВНОГО РЫНКА.
ИД№ 06318 от 26.11.01
Подписано в печать 08 сентября 2011 г. Формат 60x90 1/16 Бумага офсетная. Печать трафаретная. Усл. печ. л. 1,5. Уч.-изд. л. 1,3 Тираж 100 экз. Заказ №
Отпечатано в ИПО БГУЭП.
664003, Иркутск, ул. Ленина, 11
Научное издание
Тумбаев Станислав Игоревич
АВТОРЕФЕРАТ
2010291646
2010291646
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Тумбаев, Станислав Игоревич
ВВЕДЕНИЕ.
1. РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКЕ.
1.1.Рынок коммерческой недвижимости в экономической среде региона, его организация, виды и условия формирования.
1.2.Исследование состояния и факторов, формирующих спрос и предложение на рынках коммерческой недвижимости.
1.3.Малоактивный рынок коммерческой недвижимости, его особенности и основные свойства.
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА МАЛОАКТИВНОМ РЫНКЕ.
2.1. Рыночная стоимость как отражение процессов купли-продажи коммерческой недвижимости в малоактивной экономической среде.
2.2. Особенности оценки рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках.
2.3. Инструменты массовой оценки на рынке коммерческой недвижимости, анализ факторов включаемых в расчетную модель.
3. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА МАЛОАКТИВНЫХ РЫНКАХ И РЕЗУЛЬТАТЫ ЕЕ ВНЕДРЕНИЯ.
3.1. Отбор малоактивных локальных рынков коммерческой недвижимости на региональном уровне.
3.2. Методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в населенных пунктах с малоактивным рынком.
3.3. Апробация методики определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в населенных пунктах с малоактивным рынком на примере Иркутской области.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка коммерческой недвижимости в условиях малоактивного рынка"
С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учеными-экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур.
Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости. Органы государственной власти нуждаются в адекватной оценке объектов недвижимости для принятия решений о приватизации и сдачи их в аренду. Кроме того, давно ведется работа по привлечению оценщиков к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости как налогооблагаемой базы для исчисления налога на недвижимость. В перспективе эти платежи дожны стать преобладающими в общем объеме налоговых поступлений в бюджеты муниципалитетов.
В крупных городах России проблема практической оценки коммерческой недвижимости решается неплохо: существует развитая информационная инфраструктура рынка, имеются квалифицированные специалисты, умеющие использовать данную инфраструктуру для принятия аргументированных решений, существует общепринятая методология оценки. Малоактивным рынкам присущи, как общие для рынка коммерческой недвижимости свойства, так и допонительные риски, связанные с низкой инвестиционной активностью в данных локациях. Вместе с тем, рынки с неразвитой инвестиционной средой, то есть малоактивные рынки, осуществляют экономическую деятельность, для реализации которой необходимо использование соответствующих инструментов оценки.
Существующие методики оценки объектов коммерческой недвижимости основаны на категориях, отражающих развитые рыночные отношения, и s практически не работают в условиях почти поного отсутствия рыночной информации, что порождает множество конфликтов между субъектами рыночных отношений. Об этом свидетельствует судебная практика оспаривания результатов проводимых оценок. В связи с этим, для осуществления оценочной деятельности в населенных пунктах с малоактивным рынком недвижимости необходимо формирование новых подходов и методов оценки коммерческой недвижимости, что будет способствовать справедливому формированию цен на недвижимость, информационной открытости локальных рынков недвижимости и, следовательно, тем самым улучшению инвестиционного климата в регионах.
Степень научной разработанности проблемы. Решение поставленной в исследовании проблемы требует изучения теоретического и практического опыта в областях, связанных с оценкой рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком.
Основные теоретико-методологические вопросы, связанные с понятием недвижимого имущества, освещены такими авторами, как А.Н.Асаул, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Г. Харрисон. Специфика функционирования и развития рынка недвижимости, в том числе в территориальном аспекте, рассматривается в работах И.Т. Балабановой, А.Г. Грязновой, B.C. Занадворова и A.B. Занадворовой, Г. М. Стерника, Н.М. Синициной, Е.И. Тарасевича, А.О. Селивана, Ф.М. Шеррера, Д. Росса и др.
Теоретические и методические проблемы оценки рыночной стоимости различных типов объектов недвижимого имущества освещены в трудах отечественных авторов: В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского,
Н.В. Калининой, С.П. Коростелева, В.Н. Кошман, JI.A. Лейфера, Г.И. Микерина, В.Н. Мокиной, Е.С. Озерова, М.А. Федотовой, и др.
Вместе с тем, в российской специальной литературе практически отсутствуют работы, посвященные подходам к оценке коммерческой недвижимости на малоактивном рынке. Поэтому, можно говорить, что результаты и выводы данной диссертационной работы являются необходимым шагом в развитии научных знаний об оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости на малоактивных рынках.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является научное обоснование и разработка методов оценки объектов коммерческой недвижимости на малоактивных рынках. Достижение указанной цели потребовало решения следующих задач:
- исследование экономической сущности основных понятий и категорий, связанных с функционированием рынка недвижимости и, в частности, коммерческой недвижимости;
- изучение категории рыночная стоимость, как результата развития экономических отношений в сфере коммерческого оборота недвижимости; выявление особенностей малоактивных рынков коммерческой недвижимости, определяющих специфику формирования рыночной стоимости объектов;
- формирование принципов и методов массовой оценки для определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости на малоактивных рынках;
- анализ факторов, формирующих рыночную стоимость коммерческой недвижимости в условиях малоактивных рынков;
- разработка технологии отбора малоактивных рынков коммерческой недвижимости в рамках отдельного субъекта РФ;
- разработка методики оценки коммерческой недвижимости на малоактивном рынке;
- апробация предлагаемой методики оценки коммерческой недвижимости в условиях малоактивного рынка на примере отдельного региона РФ. 6
Объектом исследования является локальный малоактивный рынок коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических подходов к определению рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости.
Область исследования. Содержание диссертационной работы соответствует пункту 1.3.69. Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла, паспорта специальности ВАК 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами (строительство)
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов по изучаемой проблеме, положения современной экономической теории, законы и нормативные акты государственных органов власти, регламентирующие оценочную деятельность.
В процессе работы использованы общенаучные методы исследования -системный подход к исследованию явлений, анализ и синтез, методы инвестиционно-финансового планирования, экспертных оценок, приемы классифицирования и сравнения, а также экономико-математические методы анализа (кластерный, корреляционно-регрессионный).
Информационной и эмпирической базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики, Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области, данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, результаты мониторинга рынка недвижимости Иркутской области, осуществленного автором, а также данные семинаров и конференций по проблемам девелопмента, управления и оценки недвижимости, информация, представленная в отчетах фирмами, работающими на рынке недвижимости, аналитические обзоры риэтерских, консатинговых, управляющих, девелоперских компаний, информационные ресурсы сети Интернет.
Обработка статистических данных проводилась с использованием прикладных программ STATISTICA и MS Excel.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии теоретических положений, разработке методических и практических рекомендаций по оценке коммерческой недвижимости в условиях малоактивного рынка и представлена в следующих результатах, выносимых на защиту.
1. Уточнено понятие малоактивный рынок коммерческой недвижимости, отражающее главную отличительную черту данного рынка -низкий уровень инвестиционной активности, что не учитывают существующие подходы. В соответствии с авторским определением малоактивный рынок коммерческой недвижимости - это локальный рынок, имеющий, в данный конкретный момент времени, низкий уровень инвестиционной активности по сравнению с другими локальными рынками недвижимости данного региона страны. Установлены и проанализированы основные свойства малоактивного рынка, определяющие специфику его функционирования и особенности формирования рыночной стоимости объектов.
2. Выявлен комплекс факторов, формирующих рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости в условиях малоактивных рынков. Указанные факторы, в отличие от существующих классификаций, позволяют учесть особенности данных рынков и структурированы в зависимости от характера и последовательности их воздействия по двум уровням: факторы, определяющие среднюю стоимость недвижимости, и факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта, что определяет порядок оценки их воздействия.
3. Предложена методика, позволяющая, в зависимости от уровня инвестиционной активности локальных рынков региона, методами кластерного анализа осуществлять отбор малоактивных рынков коммерческой недвижимости.
4. Разработан механизм определения показателей среднего уровня цен коммерческой недвижимости на малоактивных рынках, предусматривающий выделение при расчете из множества разнообразных объектов каждого типа однородной совокупности объектов (с типовыми параметрами), что позволяет рассматривать все квадратные метры площади объектов в качестве единообразного товара. В таком контексте данные показатели становятся схожими с фондовыми индексами и позволяют выделять существенные тенденции состояния рынка. Обоснованна необходимость кластерного зонирования территории региона по данным показателям для определения инвестиционной привлекательности районов и оценки коммерческой недвижимости на малоактивных рынках.
5. Предложена экономико-математическая модель, позволяющая оценить значимость ценообразующих факторов по степени их влияния на стоимость объектов коммерческой недвижимости, в отличие от существующих, учитывающая особенности малоактивного рынка.
6. Разработана методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком, реализуемая в рамках принципов и методов массовой оценки. Проведена апробация предлагаемой методики на примере Иркутской области.
Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации, обеспечивается использованием проведенного мониторинга рынка недвижимости Иркутской области (число объектов недвижимости включенных в информационную базу исследования -1325 штук), подтверждается полученными показателями проверки экономико-математических моделей, внедрением полученных результатов в деятельность оценочных и строительных компаний, а также в учебный процесс.
Теоретическая и практическая значимость. Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в развитии теории оценки коммерческой недвижимости. Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в возможности применения сформированных подходов и методов определения ценовых показателей коммерческой недвижимости на малоактивном рынке. Результаты формирования цен на коммерческую недвижимость могут быть полезны работникам организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, а также занимающихся вопросами оценки коммерческой недвижимости и проводящих консультации в этом секторе рынка недвижимости. Также исследование может быть полезно инвесторам и другим заинтересованным субъектам при анализе состояния рынка коммерческой недвижимости.
Методические положения и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы в учебном процессе в рамках таких экономических дисциплин, как Маркетинг недвижимости, Управление инвестиционными проектами, Рынок и оценка недвижимости.
Апробация результатов исследования. Основные выводы диссертации изложены в докладах и выступлениях автора на ежегодных научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов БГУЭП (2005-2010гг.), на первой региональной научно-практической конференции Перспективы развития инвестиционно-строительного бизнеса и рынка недвижимости г. Иркутск (2008 г.), на Всероссийской научно-практической конференции Строительный комплекс: экономика, управление и инвестиции г. Челябинск (2010 г.). Теоретические и практические положения прошли апробацию и реализуются в оценочной компании ООО Прайс Хаус ТВ'с, Управлении капитального строительства Иркутской области, Департаменте недвижимости администрации г. Усть-Илимска.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Тумбаев, Станислав Игоревич
Выводы по третьей главе
В третьей главе автор предлагает разработанную им методику определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, на малоактивных рынках, которая реализована в рамках сравнительного подхода. Одной из самых веских причин явилась малоактивность рынков данных населенных пунктов, и как следствие информационная закрытость.
Созданная методика состоит из двух частей: аналитической и практической, на каждой из которых дожен быть выпонен комплекс последовательных операций. Аналитическая часть реализуется один раз в квартал. Она состоит из сбора данных и их последующего анализа. Полученные при анализе показатели позволяют с высокой точностью определять рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости при реализации практической части методики, которая может повторяться с необходимой пользователю цикличностью. Преимуществом созданной методики является ее доступность для понимания пользователя, который может быть не знаком со всеми операциями, проделываемыми в аналитической части, он может просто воспользоваться агоритмом практической части, имея уже готовые данные для оценки.
Кроме того, результаты аналитической части служат важным индикатором развития экономических процессов в различных районах региона. Динамика показателей среднего уровня цен по кварталам может служить косвенным показателем экономического развития.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В настоящей работе обобщены научные и практические результаты, полученные автором по рассматриваемой проблеме. Они представляют собой комплексное исследование поставленной проблемы, начиная с теоретического анализа разработки, методологии, методических положений, которые доведены до конкретных предложений по определению рыночной стоимости на малоактивных рынках коммерческой недвижимости России. Проведенным анализом современного состояния оценочной деятельности в области коммерческой недвижимости установлено, что общепринятые методики оценки основаны на наличии рыночной информации достаточной для их проведения и достаточно неплохо работают в крупных городах, там, где эта информация имеется. Тем не мене, несмотря на безусловную важность этих методик, нами были выявлены присущие им недостатки, затрудняющие их применение в условиях малоактивных рынков коммерческой недвижимости. Как правило, при отсутствии рыночной информации для оценки используется затратный подход, который показывает результаты далекие от рыночной стоимости в силу своей декларативности и игнорирования текущих процессов на конкретном локальном малоактивном рынке. Таким образом, в процессе работы над поставленной проблемой исследования была выявлена необходимость разработки методов оценки коммерческой недвижимости, адаптированных к малоактивным рынкам.
По результатам проведенного в данном направлении исследования были сформулированы следующие основные результаты и выводы:
1. Автором было выдвинуто определение малоактивного рынка коммерческой недвижимости, как локального рынка, имеющего в конкретный момент времени низкий уровень инвестиционной активности по сравнению с другими локальными рынками недвижимости данного региона страны.
2. Там же установлено, что сегодняшнее положение дел в населенных пунктах с малоактивным рынком оставляет желать лучшего: высокий уровень безработицы, как правило, дефицитный местный бюджет, отток населения, и как следствие малоактивный рынок, что создает трудности при проведении оценки по традиционным методикам.
3. Выявлена система факторов, формирующих рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости в условиях малоактивных рынков. Указанные факторы структурированы по двум уровням, на факторы, определяющие среднерыночную стоимость недвижимости, и факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта, что определяет соответствующий порядок оценки их воздействия.
4. Установлен критерий и разработана технология отбора малоактивных рынков коммерческой недвижимости, основанная на градации локальных рынков относительно уровня активности рынка столицы региона.
5. Разработан механизм построения системы показателей среднего уровня цен коммерческой недвижимости на малоактивных рынках, обеспечивающий их плавную динамику, что позволяет выделять существенные тенденции рынка к повышению или снижению на фоне скачкообразного характера цен по отдельным объектам. Обоснованна необходимость кластерного зонирования территории региона по данным показателям для определения инвестиционной привлекательности районов региона и оценки коммерческой недвижимости на малоактивных рынках.
6. Предложена экономико-математическая модель определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости на малоактивном рынке, которая позволяет оценить значимость ценообразуюгцих факторов по степени их влияния на величину стоимости объектов недвижимости.
7. Разработана методика определения рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком, отличительной особенностью которой является определение рыночной стоимости объектов с учетом состояния конкретного локального рынка на момент оценки.
8. Апробирована методика оценки коммерческой недвижимости в условиях малоактивного рынка на примере Иркутской области.
Изучая и переосмысливая зарубежный опыт, автор предлагает новый комплексный подход к определению рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в населенных пунктах с малоактивным рынком. Раскрытие поной качественной, правильно структурированной информации о малоактивных рынках дает большую пищу для инвесторов, аналитиков, и других специалистов рынка недвижимости. Улучшение инвестиционного климата, в связи с внедрением данной методики, ускорит процессы развития рынков, приведет к увеличению рабочих мест, строительству новых объектов и следовательно, к улучшению жизни населения изучаемых территорий. Применение разработанной методики позволит получать состоятельную, достоверную оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости в населенных пунктах с малоактивным рынком, что в свою очередь приведет к дальнейшему развитию территорий.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Тумбаев, Станислав Игоревич, Иркутск
1. Конституция Российской Федерации. М.: ЭКСМО, 2010 г. - 96 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. М.:Изд-во Статут, 2009 г. - 655 с.
3. Земельный кодекс РФ. Текст с изм. и доп. на 1 февраля 2009 года. ЭКСМО-144 с.
4. Градостроительный кодекс РФ (по сост. на 01.08.2009). М:Изд-во Проспект, 2009 г. - 128 с.
5. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними от 21 июля 1997 г. : текст с изм. и доп. на 2009 г.- Издательство: Эксмо, 2009 г. 64 с.
6. Федеральный закон№135-Ф3 Об оценочной деятельности в РФ (вред. 28.12.2010 г.)
7. Федеральный Закон РФ О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери от 20 июля 1997 г.
8. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 Федеральный стандарт оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1).
9. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 Федеральный стандарт оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2).
10. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254 Федеральный стандарт оценки Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
11. Приказ Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 Федеральный стандарт ' оценки Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4).
12. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения
13. Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р).
14. Методика государственной оценки земель поселений, утвержденная Росземкадастром 18.10.2000 г.
15. Методические рекомендации по экономической оценке территорий, отводимых под строительство / НИИЭС Госстроя СССР / отв. ред. С.И. Кобакова, A.A. Сагединов. М.-.НИИВО, 1976г. - 57 с.
16. Проект Федерального стандарта оценки Оценка недвижимости (ФСО-6).
17. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005/Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В. Павлова. М.:РОО Российское общество оценщиков, 2006. Ч 414 с.
18. Информационный документ Оценка на возникающих рынках /редакция 31 января 2005 г.
19. Стандарт РОО. Оценка недвижимости. М.:1998. Ч 250 с.
20. Анализ рынка для коммерческой инвестиционной недвижимости (Справочное руководство). Институт CCIM, Чикаго, 2000. - 550 с.
21. Андреев Д.М. Оптимизационная модель назначения бальных оценок значениям ценообразующих факторов//Вопросы оценки, М.: РОО № 3, 2002.
22. Анисимова И.Н. О требованиях к количеству сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом. Вопросы оценки, М.: РОО №1,2003.
23. Артеменков А.И., Михайлец В.В. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости. www.valuer.ru/files/artemenkov/FSONEDLYAPSO.doc
24. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. СПБ.: Питер, 2007. - 624 с.
25. Акерлоф Д.А., Крэнтон P.E. Экономика идентичности. Как наши идеалы и социальные нормы определяют определяют, кем мы работаем, сколько зарабатываем и насколько несчастны. М.: Карьера Пресс, 2011. Ч 224 с.
26. Ахметов O.A., Мжельский М.Б. Региональные базы данных для оценочной деятельности и их математическое обеспечение // Имущественные отношения в РФ №12, 2003.
27. Ашуркова Ю. А. Экономико-географическая характеристика транспортно-расселенческой освоенности территории Иркутской области : Дис. канд. геогр. наук : 25.00.25 : Иркутск, 2003. 186 с.
28. Боровиков В. Statistica: искусство анализа данных на компьютере. Для профессионалов. СПб.: Питер, 2003. - 656 е.: ил.
29. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития -М.: Международная академия оценки и консатинга, 2004. 146 с.
30. Винокуров М.А., Суходолов А.П. Экономика Иркутской области. -Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. Т.5. - 292 е., 2009. - Т.6. - 292 с.
31. Воробьев Н.В. Региональная миграция населения в сибирских условиях. Новосибирск: Наука, 2001. 158 с.
32. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебник. Ч М.: МГИУ, 2007.-345 с.
33. Грабовый П.Г. Коростелев С.П. Оценка собственности. Часть I. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. МГСУ-РООС, 2003. - 152 с.
34. Грибовский С. В. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М.: Маросейка, 2009. - 432 с.
35. Грибовский C.B. Оценка недвижимости для налогообложения / Имущественные отношения в РФ, 2006, №5-7
36. Грибовский C.B., Сивец С.А., Левыкина И.А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем./ТВопросы оценки. М.: РОО №4, 2002.
37. Грибовский C.B., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества М.:Финансы и Статистика, 2008. 368 с.
38. Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов. 6 изд. М. Альпина Паблишерз, 2010.-1338с.
39. Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики. М.:Финансы и статистика, 2004. 665 с.
40. Интервью нобелевского лауреата по экономике Джозефа Стиглица./ газета Ведомости № 20 (2786) 07.02.2011 г.
41. Институт экономики переходного периода. Научные труды. №67Р Налоговая реформа в России: проблемы и решения (Том II). -М., 2003 г.
42. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. Ч М.: Финансы и статистика, 2007. Ч 768 с.
43. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Под ред. А.К. Голиченкова. М.: БЕК, 2002. Ч 448 с!
44. Коп'ылова В.В., Коркина B.C. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2001. - 96 с.
45. Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости: Учебное пособие. -М.: Маросейка., 2010. 356 с.
46. Коростелев С.П. Определение НЭИ при оценке недвижимости. 2008, янв. http:/www. sroarmo.ru/files/article/ATT00275.doc
47. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. М. Маросейка, 2009. - 416 с.
48. Коростелев С.П. УПВС и РСС, или к вопросу о методах оценки недвижимости // Вопросы оценки. М.: РОО №4, 2004.
49. Котлер Ф. Основы Маркетинга / Пер. с англ. В.Б. Боброва. Общ. ред. и вступ. ст. Е.М. Пеньковой. М.: Прогресс, 1990.
50. Кошман В.А. Моделирование массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в монофункциональных городах России: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05 : Иркутск, 2005. 168 с.
51. Кулижская Ж.С. Оценка бизнеса и недвижимости. Иркутск: БГУЭП.2007.-304 с.
52. Кулижская Ж.С. Взаимосвязь развития рынка недвижимости и перспектив налогообложения недвижимого имущества в России. Сб. научн. трудов Финансово-инвестиционный потенциал в регионе. Иркутск: БГУЭП.2008.
53. Краткий обзор земских оценочных работ и вопрос о реформе их обшей постанове Ч Санкт-Питербург, 1910 г.
54. Крутик А.Б. Экономика недвижимости СПб.: Издательство Лань, 2000-480с.
55. Лабскер Л.Г., Румянцев С.И. Сплайн-интерполяционная модель стоимостной функции объектов недвижимости // Московский оценшик, 2002, №2 (15), с. 10-25.
56. Лейфер Л.А., Кашникова З.А., Уханов П.Е., Шегурова Д.А. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в отдаленных районах // Вопросы оценки. М.: РОО №4, 2006.
57. Лейфер JI.A. Статистическая модель рынка и ее использование в методах оценки рыночной и ликвидационной стоимости/Имущественные отношения в РФ №4, 2006.*
58. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003. 256 с.
59. Марчук A.A. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг, // Вопросы оценки М.: РОО № 1,2007.
60. Марчук А.А, Бутова Е.А. Скидки на торг: реалии кризиса. Ресурс Интернет: www.Appraiser.ru, 2009.
61. Маршал А. Принципы экономической науки// в 3 т. Перевод с английского М.: Прогрес Универс, 1993 г. - Т1 - 414 е.; Т2 - 309.; ТЗ - 350 с.
62. Мизес Людвиг фон. Человеческая деятельность: Трактат по экономической теории. М.: Социум, 2008. 882 с.
63. Микерин, Г.И. Нейман Е.И. О концептуальной основе и о стандартах оценки стоимости имущества в условиях новой экономики (Открытый материал для всех оценщиков и пользователей оценочных услуг в России),2006.
64. Микерин Г.И., Артеменков А.И. О различии между профессиональной стоимостной оценкой и инвестиционно-финансовой оценкой: возможные объяснения с учетом происходящего пересмотра понятий// Вопросы Оценки. М.: РОО, №2,2007.
65. Многомерный статистический анализ в экономике: Учеб. пособие для вузов/Под ред. проф. В.Н. Тмашевича. -М.:ЮНИТИ-ДАНА, 1999. 598 с.
66. Некипелов А.Д. Становление и функционирование экономических институтов. М.Экономистъ, 2006. Ч 328 с.
67. Нестеров A.B. Философия оценки и некоторые аспекты Федерального закона РФ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.' Ссыка на домен более не работаетfiles/ds/inf080702.htm
68. Ноздрина H.H., Стерник Г.М. Рынки жилья и миграция в городах России. М.: Московский центр Карнеги, 1999.
69. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. Ч СПб.: МКС, 2007. 288 с.
70. Организация оценки и налогообложения недвижимости, ред. Эккерт Д.К. Изд. Стар-Интер. М., 1997. Т.1 382 е., Т.2 - 442 с.
71. Отчет Разработка методики определения уровня арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге. СПб.: Администрация Санкт-Петербурга, КУГИ, ГУИОН, 1997. - 62 е.;
72. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.Финансы и статистика, 2009. - 560 с.
73. Оценка недвижимости: Учебник Института оценки США. 11-е изд./ Пер. с англ. Российского общества оценщиков.2007 944 с.
74. Парахин С. А. Экономический анализ деятельности строительного предприятия Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2007. - 198 с.
75. Платонов A.M., Городнова Н.В. К оценке объектов интелектуальной собственности в постприватизационный период// Преобразование в управлении предприятиями в постиндустриальный период: Сборник научных статей Ч Екатеринбург: УГТУ. 1999.
76. Платонов A.M., Городнова Н.В. Развитие системы ипотечного кредитования в Свердловской области// Инвестиции, инновации, менеджмент в переходной экономике: Сборник научных статей Ч Екатеринбург: УГТУ. 2000.
77. Погодин С.К. Методы оценки инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость: Дис. канд. экон. наук ЧМ.: 2006 г. 176 с.
78. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. -М.:Дело, 1998.-336 с.
79. Пупенцова С.В. Современный взгляд на модельные техники в оценке недвижимости// Проблемы недвижимости экономика, управление, инвестиции, оценка. - СПб.: МИНК СпбГПУ, 2006. №1.
80. Реализация реформы местного самоуправления в Хабаровском крае// Научные труды Института экономики переходного периода Дальневосточного НИИ рынка. №121Р. М.-ИЭПП, 2008.
81. Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения. Избранное М.: Эксмо, 2007. - 960 с.
82. Русов А.А. Краткий обзор развития Русской Оценочной статистики Ч Киев 1913 г.
83. Сайт Всероссийской переписи 2010 года Ссыка на домен более не работаетp>
84. Сайт рейтингового агентства Standard&Poor'sСсыка на домен более не работаетspf/pdi7index/SP GRA Commercial Real Estat e Indices Methodology Web.pdf?vregion=us&vlang=en
85. Сайт Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области Ссыка на домен более не работает
86. Севастьянов А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру. М.: Фирма Блок, 2000. - 340 с.
87. Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. Запорожье: Полиграф, 2003. - 220 с.
88. Синицина Н.М. Локальный рынок недвижимости: тенденции формирования, функционирования и регулирования. Дис. канд. экон. наук: 08.00.05: Екатеринбург, 2005. 170 с.
89. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. №4 (243).
90. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. Ч М.: Эксмо, 2007. 960 с.
91. Солодова Н.Г. Верес Г.Н. Основные тенденции тарифного регулирования заработной платы на предприятиях Иркутской области // Известия ИГЭА, №2(31), 2002.
92. Стерник Г.М., Стерник. С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов.,- М.: ЗАО Издательство Экономика, 2009 Ч 606 с.
93. Стерник Г.М. Методология расчета индексов рынка недвижимости. В сб.: Современные проблемы экономики и управления развитеем города (инвестиции, городское строительство, недвижимость, экология). М.: РЭА им. Плеханова, 2006. С. 163-174.
94. Стерник Г.М. Москва и регионы: три России Ч три рынка недвижимости. В кН.: Москва на фоне России и мира: проблемы и противоречия отношений столицы в контексте рыночной трансформации. М.: ЭПИКОН., 1999. С. 105141.
95. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости// Национальные проекты. 2008. №5 (24). С. 92-95.
96. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. М.: АКСВЕЛ, 2005.-203 с.
97. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: Издательство МКС, 2000. 428 с.
98. Тарасевич Е.И. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость: автореферат на соискания ученой степени доктора экономических наук. Ч СПб. 2003 г. 34 е.;
99. Тарасевич Е.И. Налогообложение и оценка недвижимости- в России. Краткий исторический очерк. НЭЖ Проблемы недвижимости, вып.1, Санкт-Петербург, 1998.
100. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости СПб.: СПбГТУ, 1997. Ч 422 с.
101. Тарасевич Е.И. Практическое применение метода Монте-Карло в задачах оценки недвижимости // Проблемы недвижимости Ч 1999. №4.
102. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. СПб.: МКС, 2007 Ч 584 е.
103. Усова З.Г. Совершенствование механизма налогообложения городской недвижимости городской недвижимости. Дис. канд. экон. наук: 08.00.05: Иркутск, 1999. 170 с.
104. Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Пер. с англ. -М Дело ТД.: 1997. Т. 1 Ч 480 с.
105. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие/Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрпографиздат, 1994.-230 с.
106. Хомкалов Г. В. Риски в инвестировании: анализ и оценка / Г. В. Хомкалов, Е. А. Панкратьева; М-во общ. и проф. образования Рос. Федерации, Иркут. гос. экон. акад. Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1998. - 95 с.
107. Цыпкин Ю.А., Цуканов И. Л., Прорвич В.А. и др. Методика, агоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве. М.: Фирма Блок, 1999. - 132 с.
108. Экономическая теория: Учебник В 2 ч. 2-е изд., испр. и доп. Э 40/под общ. ред. М.А. Винокурова, М.П. Деминой. Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1998. Ч 480 с.
109. Энтов P.M., Луговой О.В., Пащенко С.А., Полевой Д.И., Скрипкин Д.Б. Финансовые рынки в переходной экономике: некоторые проблемы развития Ч М.: Институт экономики переходного периода, 2003 г. 172 с.
110. Adams АД Booth P., Bowie D. and Freeth D. (2003). Investment Mathematics. London: Wiley Finance/John Wiley & Sons Ltd.
111. Anglin P.M. Pricing in an illiquid estate market// University of Windsor: working paper. September 2003. - 19 p.
112. Black A., Fraser P., Hoesli M. House prices, fundamentals and bubbles // Journal of Business Finance and Accounting. 2006
113. Brown G. (2001). A note on the effects of serial cross-correlation // Journal of Property Research. 18 (3): 249-57.
114. Brown G. and Matysiak G. (1997). Sticky valuations, aggregation effects and property indices // Journal of Real Estate Finance and Economics. 20 (I): 49-66.
115. Brown G. and Matysiak G, (1995). Using commercial property indices for measuring portfolio performance // Journal of Property Finance. 6 (3): 27-38.
116. Cooper M. D, Downs. H., Patterson G. A, Asymmetric Information and the Predictability of Real Estate Returns // Jornal of Real Estate Economics. 2000. Ч vol. 20, №2-pp. 225-244.
117. Gelbtuch, H., Mackmin, D. and Milgrim, M. (eds) (1997). Real Estate Valuation in Global Markets. Chicago: Appraisal Institute.
118. Georgiev G. The Benefits of Real Estate Investment // University of Massachusetts: Working Paper 2002 -16 p.
119. Hamelink F., Hoesli M. Maximum Drawdown and the Application to Real Estate // Jornal of Property Reserch. 2004. - Vol. 21, №1 - pp. 5-29.
120. Hodges McCloud B., Jr Three Approaches // The Appraisal Journal. 2007 Jan.
121. Hoesli M., MacGregor B.D. Property investment: principles and practice of portfolio management. Longman, 2000
122. Investment Property Databank (2004). Investment Property Databank, Property Indeces at www.ipindex.co.uk
123. Investment performance index. // Property Council of Australia. Subscribers Guide and Methodology. December 2002. - 57 p.
124. Krainer J., A Theory of Real Estate Liquidity in Residential Real Estate Markets// Working paper. 1999.
125. Krainer J., LeRoy. S. Equilibrium Valuation of illiquid Assets// Federal Reserve Bank of San Francisco: Working paper 97-05. 1998.
126. Liang, Y. Chatrath A., Webb J. R. Hedged REIT Indices // Journal of Real Estate Literature. 1996.-vol. 4, №2.-pp. 175-184.
127. Marcato G. CAPM, liquidity and real estate performances. // CASS Business School, City University, Faculty of Finance, Real Estate Finance and Investment Group, WP. 2005. -56 pp.
128. McKnight D. The Value theory of Austrian School. The Appraisal Journal, (July 1994): p. 370-374,
129. Mercer C. лThe Integrated theory of business valuation , Peabody publishing, 2004, ch.
130. Michaletz V., Artemenkov A., Artemenkov I. Valuing income producing illiquid assets: revisiting the concepts of income approach and developing the model of transactional assets pricing, Forthcoming in the ICFAI Journal of Applied Finance, Dec. 2007
131. Patel K., Sing T.F. Implied Volatility in the U.K. Commercial Property Market: Empirical Evidence Based on Transaction Data // The Journal of Real Estate Finance and Economics. -Vol. 20, №1. 2000, pp. 5-24.
132. PeikoffL. Objectivism: The philosophy of Ayn Rand. New York: Penguin Books USA Inc., 1991. P. 209.
133. Richtlinien fiier die Ermittlung der verkehrswerte von- Grundstuecken (Wertermittlungs-Richtlinien 1991 WertR 91)
134. Royal Institute of Chartered Surveyors (2003). Appraisal and Valuation Standards. London: RICS Foundation Publications.
135. Sayce S., Walker A. and Mcintosh A. (2004). Building Sustainability in the Balance: Promoting Stakeholder Dialogue. London: Estates Gazette.
136. Sarah Sayce, Judy Smith, Richard Cooper, Piers Venmore-Rowland. Real Estate Appraisal: from value to worth. Blackwell Publishing. July 2006.
137. TEGoVA. (2003). European Valuation Standards (the 'Blue Book'). London: TEGoYA
138. Turner N. and Thomas M. (2001b). Property market indices and lease structures the impact on investment return delivery in the UK and Germany. Part II// Journal of Property Investment & Finance. 19 (3): 296-322.
139. Tversky A. and Kahneman D. (1981). The framing of decisions and the psychology of choice// Journal of Science. 211(4481):453 458.
140. Von Bohm'Bawerk E. Capital and Interest. Volume II: Positive Theory of Capital. South Holland, Illinois. 1959.
141. Von Mises L. The theory of Money and Credit. Indianapolis: Liberty Classics, 1980, P. 129.
142. Цех Братский район Турма 707 450 деревянный Требует ремонта УЯ 721 350 1 603
143. Цех Братский район Тангуй 620 212 деревянный требует ремонта УЯ 322 664 1 522
144. Цех Братский район Большеокинское 575 214 деревянный требует ремонта УЯ 316 292 1 478
145. Магазин г Черемхово и г Свирск Свирск 2924 1029 деревянный простая УЯ 12 903 eeo 12 540 ритеил
146. Офис г. Черемхово и г. Свирсх Черемхово 389 219 деревянный простея УД 2 016 690 9210 офис
147. Офис Г. ЧеремхевО и г. Свирск черемхово 1009 69 кирпичный улучшенная отл 932 200 15 800 офис
148. Офис г. Черемхово и г. Свирсх Черемхово 4378 246 деревянный простая УД 1 997 520 3120 офис
149. Офис Г. Черемхово и г. Свирсх Черемхово 3638 210 деревянный простая УД. 2 058 ООО 9 S00 офис
150. Офис г. Черемхово и г. Свирсх Черемхово 3005 170 деревянный простая УД 1 912 500 11 2SQ
151. Цех г. черемхово и г. Свирск Черемхово 3783 211 кирпичный улучшенная хор. 1 109 428 5 258 производство
152. Цех г. Черемхово и г. Свирск черемхово 3182 245 кирпичный простая хор 1 164 240 4 752 производство
153. Цех г. Черемхово и г. Свирсх Черемхово 2477 285 кирпичный простая хор. 1 185 030 4 158 производство
154. Цех г. Черемхово И г. Свирсх Черемхово 3420 231 кирпичный улучшенная хор. 1 143 912 4 952 производство
155. Цех Г. Черемхово и г. Свирск Черемхово 2443 226 кирпичный простая УД. 1 180 в94 4 129 производство
156. Цех г. Черемхово и Г. Свирск Черемхово 0 140 деревянный простая У а 556 920 3 978 производство
157. Цех г. Черемхово и г. Свирск Черемхово 520 329 деревянный простая УД 1 150 642 3 498 производство
158. Цех г. Черемхе во и г. Свирсх черемхово 1290 352 деревянный простая УЛ 1 111 616 3158 производство
159. Цех г. Черемхово и г Свирск Черемхово 1000 368 деревянный простая хор. 1 072 352 2 914 производство49S Цех г Черемхово и г. Свирск Черемхово 404 402 деревянный простая хор 969 624 2 412 производство
160. Цех г. черемхово И Г. Свирск Черемхово 760 381 деревянный простая УД. 1 033 272 2 712 производство
161. Цех * г. Черемхово и г. Свирсх Черемхово 728 383 деревянный простая УД. 1 028 355 2 685 производство
162. Цех г. Черемхово и г. Свирск Черемхово 427 400 деревянный простая неуд 972 400 2 431 производство
163. Цех г Черемхово и г. Свирск Черемхово 918 373 деревянный простая Уя. 1 061 185 2 845 производство500 магазин Катангсгий район с. Ероогачен 0 54 кирпичный улучшенная отп. 366 120 6 780 ритеил
164. SOI Магазин Кэгзнгслий район с крбогачен 1000 too кирпичный улучшенная отп. 553 200 5S82 ритеил
165. Магазин Катангсхии район с. Ербогачеч 1140 111 кирпичный улучшенная отл 583 638 5 253 ритейл
166. Офис Катэнгскии район с кроогачен 1270 152 кирпичный улучшенная хор. 760 152 6 001 офис
167. Офис Катангсгий район с. Ербогэчен 1298 158 кирпичныи улучшенная хор 773 726 4 897 офис
168. Склад Катэнгскии рэ.юн С ЕрОогачен 1320 254 деревянный простая УД. 342 900 1 350 производство
169. Сил ад Катянгский район с Ербогачен 1450 307 > деревянный требует ремонта неуд. 307 614 1 002 производство
170. Магазин г Железногорск-Илимский ЖепезногорСХ-Илимский 1510 233 кирпичный улучшенная УД. 2 699 072 11 584 ритейл
171. Магазин г. Железногорск-Илимский Железногорск-Илимский 2002 294 деревянный простая VA 3 014 676 10254 ритейл5C9 Магазин г. Железногорск-Илимский Железногорск- Илимский 1342 212 кирпичный улучшенная хор. 2 551 632 12 036 ритейл
172. Магазин * г. Жеяезногорск-Илимский Железногорск-Илимсхий 1998 294 деревянный простая УД 3 015 852 10 258 ритейл
173. Магазин г Железногорск-Илимский Железногорск-Илимский 1902 231 деревянный простая УД 2 956 963 10 523 ритейл
174. Магазин г Железногорск-Илимский Железногорск-Илимский 1989 292 деревянный простая хор. 3 004 096 10 283 ритейл
175. Магазин г. Железного рск-Илимсшй Железногорск-Илимский 725 144 кирпичный улучшенная отл. 1 9 SO 043 13 542 ритейл
176. Магазин г. Железнсгорск-Илимский Железногорск-Илимсхий 1136 186 Кирпичный улучшенная XOD. 2 343 414 12 599 ритейл
177. Магазин г. Железногорск-Илимский Железногорск-Илимсхий 0 49 кирпичный евро отл. 765 0SG 15614 ритейл
178. Магазин г. Железногорск-Илимский Железногорск-Илимский 0 58 кирпичный евро хор. 894 360 15 420 ритейл
179. Магазин г. Железногорск-Илимский Железногорск-Илимсхий 782 143 кирпичный евро хор. 1 937 078 13 546 ритейл
180. Магазин г. Железногорск-Илимсхий Железногорск-Илимский 1334 212 кирпичный улучшенная хор 2 555 448 12 054 ритейл
181. Магазин * г. Железиогорск-Илимский Железногорск- Илимский 1704 257 деревянный улучшенная УД 2 641 649 11 057 ритейл
182. Магазин г. Железногорск-Илимсхий Железногорск-Илимсхий 1359 215 деревянный улучшенная УД 2 577 205 11 987 ритейл
183. Магазин г Железногорск-Илимский Железногорск-Илимский 1720 260 деревянный улучшенная УД 2 861 300 11 00S ритейл
184. Офис г Железнолэрсх-Илимада^ Железногорск- Илимский 2303 177 деревянный простая УД 1 И07170 10 210 офис
185. Офис г Железногорсх-Илимский Железногорск-Илимский 1871 145 кирпичный простая УД. 1 371 120 9 456 офис
186. Офис г Железногорск-Илимсхий Железногорск-Илимсхий 400 153 кирпичный простая УД. 1 663 465 10 905 Офис
187. Офис г. Железногорск-ИлимскиД Железногорск Илимский 600 223 деревянный простая УД. 1 985 815 8 905 Офис
188. Офис г. Железногорск-Илимсхий Железногорск-Илимский 2000 156 кирпичный простая УД. 1 689 460 10 830 офис
189. Офис г. Железногорск-Илимский Железногорск-Илимский 4050 270 деревянный простая УП. 2 046 600 7 580 офис
190. Офис Х г. Железногорск-Илимсхий Железногсрск-Илимский 2100 162 кирпичный простая УД. 1 725 300 10 650 офис
191. Офис г. Железного рех-Ипимечий Железногорск-Илимский 2900 222 деревянный простая УД. 1 986 900 8 950 офис
192. Офис г. Железногорск-Илимский Железногорск- Илимский 2361 181 деревянный простая УД. 1 693 074 9 354 офис
193. Офис г. Железногорск-Илимский Железногорск-Илимский 2292 177 деревянный простая уд 1 814 250 10 250 Офис
194. Офис г Железногорск-Илимсхий Железногорск-Илимсхий 363S 230 деревянный простая УД 1 706 600 7 420 Офис
195. Цех г Железногорск-Илимский Железногорсж-Илииский И02 2S2 деревянный простая УЛ 593 046 2103 производство
196. Цех ' г Железногорск-Илимский Железногорск-Илимсхий 1831 200 деревянный простая УД. 571 200 2 CS6 производство
197. Цех г Железногорск-Илимский Железногорск-Нпимсхий 1394 212 деревянный простая УД. 581 940 2 745 производство
198. Цех г. Железногорск-Илимсхий Железногорск- Илимсхий 1530 226 деревянный простая УЛ 590 312 2612 производство
199. Цех . Г. Железногорск-Илимский Железногорск-Илимсхий 140S 237 деревянный простая УД. 595 581 2 513 производство
200. Цех г. Желе з ноге ра-И л и иски и Железногорск- Илимский 1332 244 деревянный простая УД. 5ЭЗ 283 2 452
201. Цех г. Желез ногорсх-Илимский Железногорск-Илимский 1146 260 Сеоевянный простая УД 593 260 2 301 производство
202. Цех г. Железногсрек41лимс*иД ЖелезногорСх-ИлимскиЛ 1115 263 деревянный простая УЯ. 598 583 2 276 производство
203. Цех г. Железногорск-Илимский Железногорск-Илимский 913 291 деревянный треоует ремонта уд. 593 472 2112 производство
204. Цех г. Железногсрск-Илимский Железногорск- Илимский 784 292 деревянный простая уя. SS6 044 2007 производство
205. Магазин Нижнеилимскии район Новая Игирма ЗООО 271 деревянный простая неуд. 1 207 576 4456 ритейл
206. Магазин Нижнеилимский район Новая Игирма 2Е00 254 деревянный простая уя. 1 295 400 5100 ритейл
207. Магазин Ничяеипимскии район Новая Игармз 3500 277 деревянный простая неуд. 1 185 560 4 2S0 ритейл54 Магазин Нгдоеипимский раДон новая Игирма еоо 53 кирпичный евро хор 671 036 12 662 ритейл
208. Мэгазич Ннжнеилимсхий район Новая Игуркгэ 0 71 ХИрЛИЧМЫЙ евро хор 849 373 1! 963 ритейл
209. Магазин Нихмеилимский рзЛОН новая Игирма 1100 101 кирпичный улучшенная хор 1 096 052 10 852 ритейл
210. Магазин Нидоеилимский район Новая Игирма 1000 219 деревянный простая УД 1 406 199 6 421 ритейл
211. Магазин Х Нижнеилимский район новая Игирма 1500 274 деревянный простая уд. 1 194 640 4 360 ритейл55 t Магазин н окнеи л и мехи й район Заморский 2000 211 деревянный простая уя. 1 410 535 6 685 рыгеил
212. Магазин Нижлеилимсхнй рзион Брусничный 0 188 деревянный простая УЯ. 1 417 520 7 540 ритейл
213. Магазин Ни*неудинскии район Мельнииз 1817 173 Деревянный простая УТ 639 754 3 698 р ит ей л90S Магазин НижнеуяинСки.1 район Мельницч 1761 169 кирпичный простая УД 645 беО 3 820 ритейл
214. Магазин Нижнеудинскии район Хутоеланское 2300 218 деревянный простая неуд 563 748 2 586 ритейл
215. Магазин Нижнеудинский рз 'ОН Худоелэнсное 2150 203 деревянный простая УД 699 662 2 954 ритеил
216. Офис Нижнеудинскии район Шумский 1661 229 кирпичный простая У1 820 736 3 584 офис
217. Офис Никеуаинсми район Шумскии 1630 222 кирпичный простая ул 821 178 3 699 офис
218. Офис Нижхеулинский район Ук 1779 252 деревянный простея УЯ 79S816 3158 офис
219. Офис Ниждеулин&ии рал он У* 1579 213 кирпичный простая УД 825 162 3 874 Офис
220. Офис Нижнеудинский район Замзор 1751 246 деревянный простая УЛ 801 463 3 2S8 офис
221. Офис Нижхеудино.ни район Ззмзор 1816 259 деревянный простая ул 783 475 3 025 Офис
222. Офис Нижнеуинский район Костино 1569 215 кирпичный простая УЯ 826 890 3 846 Офис
223. Офис Нижнеудинский район Мельнииз 1578 213 кирпичный простая УЯ 827 292 3 884 Офис
224. Офис Нижнеудинский район Мельница 173 200 деревянный простая УЯ 623 800 3 144 офис
225. Офис Нижнеудинс*ии район Худоепанское 1669 230 кирпичным простая уд 817 880 3 556 офис
226. Офис Нижьеулинекии район Хулоеланское 1816 259 деревянный простая УЯ 783 475 3 025 офис
227. Склад Н^кнеудинсгий район Шумскии 10СЗ 271 деревянный треоует ремонте УЯ 336 040 1 240 производство
228. Скляд Нижнеудинсдии район Шумски 1 2158 210 кирпичным простая УЯ 34S 450 1 645 производство
229. Склад Нижнеудинский рзЧон Ук 1148 264 деревянный требует ремонта УЯ 340 560 1 290 производство
230. Склад Нижнеудинскии район Ук 1375 252 деревянный простая УЯ 345 240 1 370 производство
231. Стад Нижмеудинсчии район Замзор 2143 211 кирпичный простая УЯ 346 040 1 640 производство
232. С клал Нижнеудински} район Костино 1973 220 гирпичны ^ простая УЯ 347 600 1 580 производство
233. Склад Нижнеудинскии район Мепькииа 1304 256 деревянный простая УЯ 344 320 1 345 производство
234. Склад Нижнеудинсгии район Худоепанское 2153 211 кирпичный простая УЯ 347 517 1 647 производство
235. Магазин Нугутск д район Новому кутский 0 55 кирпичныи улучшенная хор 371 470 6 754 ритеил
236. Магазин Ну*утскии район Ноаонукутскии 1500 142 кирпичныи простая хор 639 000 4 500 ритеил
237. Магазин Нукутский район Новому кутский 1150 112 кирпичный улучшенная УЯ 539 120 5 260 ритейл
238. Магазин Нукутсхми район Новонукутсши 1330 135 кирпичный простая хор 635 850 4 710 ритеил
239. Офис Нукутскии район Новонукутский 1744 253 деревянный простая уя 847 272 3 234 офис
240. Офис Ну*утский рион Н080нукутслий 1610 48 деревянный простая УЯ 146 160 3 045 офис
241. Офис Нукутскии район Новонукутский 1782 32 деревянный простая УЯ 103 704 3 147 офис
242. Офис Нукутскии район Ноаонукутскии 1823 63 деревянный простая меуд 202 640 2 980 Офис
243. Офис НукутскиД район Новому гут ский 1807 78 деревянный простая неуд 233 524 3 058 офис
244. Здание Ольхонский район Хужир 2022 298 деревянный простая УЯ 3 019 200 10200 ритейл
245. Здание Ольхонскии район Хужир 2052 153 кирпичный простая УД 1 693 500 10 750 офис
246. Цех Ольхонский район Хужир 1321 24S деревянный простая УЯ 600 250 2 450 производство
247. Цех Ольхонский район Хужир 1831 200 кирпичный простая УТ 572 000 2 860 производство
248. Офис Осинский район Оса 1761 243 деревянный простая УЛ 799 053 3222 офис
249. Офис Осинскии район Оса 1600 218 кирпичный простая УЯ 825 784 3 788 офис
250. Магазин Оси не* и и район Оса 2100 201 деревянный простая УД 612 045 3 045 ритеил
251. Магазин Х Осинский район Оса 2050 197 деревянный простая уя 619 959 3147 ритейл
252. Магазин Осинский рдион Оса 1733 16? гирпичны и простая УЛ 649 296 3 889 ритеил
253. Магазин Усть-Удинский рй юн Усть-Уда 2300 207 деревянный простая УД 1 409 670 6 810 ритейл
254. Магазин Усгъ-Удинский район Усть Уда 2600 233 Кирпичный простая уя 1 354 220 5 690 ритейл
255. Магазин Усть-Удмнений район Усть-Уда 1900 177 деревянный простая УЛ 1 412 460 7 980 ритеил
256. Магазин Устъ-Удинскии район Ключи 2000 187 деревянный простая УЯ 1 426 997 7 631 ритейл
257. Магазин Усть-Удинский район Аносово 2300 203 деревянный простая УЯ 1 425 060 7 020 ритейл
258. Магазин Усть-Удинс*ий район Усть-Удинский район Усть Уда 0 69 кирпичный улучшенная хор 831 450 12 050 ритейл
259. Офис Усть-Удинский район Светяолобово 0 221 деревянный простая уд 1 597 609 7 229 офис
260. Офис Усть-Удинский рзион МйхаиЛОВШИНЭ 2543 210 деревянный простая УЯ 1 602 510 7 631 Офис
261. Маге зин г Тайшет вместе с г Бирюсинск г Тай иет 1716 241 кирпичный простая УД 2 749 810 11 410 ритейл
262. Магазин г Тайшет вместе с г Бирюсинск г Тайшет 2036 293 деревянный простая УЯ 3 025 892 10154 ритейл
263. Магазин г Тайшет вместе с г Бирюсинск г Тайшет 2042 56 деревянный простая У1 568 176 10 146 ритейл
264. Магазин г Тайшет вместе с г Бирюсинск г Тайшет 2093 304 деревянный простая УД 3 043 648 10 012 ритейл
265. Магазин г Тайшет вместе с г Бирюсинск г Тайшет 1834 230 деревянный простая УЯ 2 952 040 10 543 ритейл
266. Магазин г Тайшет вместе с г ВкрЮСинС* г Тайшет 1927 285 деревянный простая УЯ 2979960 10 456 ритейл
267. Магазин г Тайшет вместе с г Бирюсинск г Тайшет 1639 274 деревянный простая УЯ 2 929 С60 10 690 ритейл
268. Магазин г. Саяиск г. Саянск 300 150 кирпичный простая хор. 4 500 000 30 000 Ритейл 1 27 343,27 9% мар.11 4 000 000 26 667 2%
269. Магазин Усольский район Белореченск 0 so кирпичный простая хор. 1 800 000 22 500 Ригейл 2 19 589,21 13% мар. 11 1 650 ООО 20 625 -5%
270. Офис Чунсхий район Чунский 2300 90 деревянный простая УД- 580 000 6 444 Офисы 4 7 545,84 -17% мар.11 580 000 6444 15%
271. Магазин Тайшетский район Тайшет 0 45 панельный простая УД- 520 000 11 556 Ритейл 3 10 039,19 13% мар.11 500 000 11 111 -11%
272. Офис Боханский район Бохан 2500 73 деревянный простая уд 270000 3 699 Офисы 5 3 717,96 -1% мар.11 250 000 ' 3 425 8%б Офис Нижнеудинс кий район г. Нижнеудинск 0 95 кирпичный простая уд 1 100 000 11 579 Офисы 3 11 122,89 4% янв.11 1 000 000 10 526 5%
273. Склад Слюдянский район Слюдянка 450 120 кирпичный простая УД 680 000 5 667 Пр-во 1 5 015,85 11% февр.11 650 000 5 417 -8%
274. Склад Слюдянский район Кутук 200 120 кирпичный простая хор 900 000 7 500 Пр-во 1 7 564,63 -1% февр.И 800000 6 667 12%
275. Склад Слюдянский район Байкальск 300 270 кирпичный простая УД- 1 500 000 5 556 Пр-во 1 5 474,85 1% янв.11 1 300 000 4 815 12%
276. Цех Слюдянский район Байкальск 400 300 кирпичный простая хор. 2 300 000 7 667 Пр-во 1 8 370,03 -9% янв.11 2150 000 7167 14%1. Я^.' 166
Похожие диссертации
- Реформирование земельно-имущественного комплекса в системе рыночных инноваций
- Моделирование массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в монофункциональных городах России
- Формирование и оценка эффективности функционирования региональных инновационно ориентированных экономических систем
- Формирование и развитие паевых инвестиционных фондов в России
- Разработка и применение методики дистанционного анализа финансового состояния коммерческого банка-контрагента