Моделирование массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в монофункциональных городах России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Кошман, Валентина Николаевна |
| Место защиты | Иркутск |
| Год | 2005 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Моделирование массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в монофункциональных городах России"
На правах рукописи
Кошман Валентина Николаевна
Моделирование массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в монофункциональных городах России
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Иркутск - 2005
Диссертация выпонена на кафедре Экономика и управление инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета экономики и права.
НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ: ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ:
ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ:
доктор экономических наук, профессор Хомкалов Г.В.
доктор экономических наук, профессор Бузырев В.В.
кандидат экономических наук, Усова З.Г.
Иркутский государственный технический университет
Защита диссертации состоится 02 декабря 2005 г. в 12 часов на заседании диссертационного совета К 212.070.02 при Байкальском государственном университете экономики и права по адресу: 664003, Иркутск, ул. Карла Маркса, 24, зал заседания Ученого совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Байкальского университета экономики и права.
Автореферат разослан 27 октября 2005 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
доктор экономических наук, профессор
Макарова Г.Н.
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Становление рынка недвижимости в России началось с формирования рынка жилья, который и в настоящий момент является наиболее активным сегментом. Предпосыкой к его развитию стала перестройка отношений собственности на основе приватизации. Появление в частной собственности жилой недвижимости в России породило объективную необходимость участия при совершении различных операций с недвижимостью профессионалов - специалистов оценки. Проблемы оценки недвижимости в целом, и жилой, в частности, давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учеными-экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур.
Последние проявляют заинтересованность в независимой ценовой экспертизе жилой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, предоставляемых населению, в целях минимизации рисков коммерческих банков. Органы местного самоуправления видят все большую необходимость в привлечении оценщиков для определения рыночной стоимости недвижимости при приватизации и налогообложении жилой недвижимости.
В настоящее время особенно актуальна для монофункциональных городов проблема привлечения допонительных средств с целью попонения их повсеместно дефицитных бюджетов. Эта проблема является следствием того, что федеральные налоги, составляющие значительную часть местных бюджетов, в настоящее время стали перераспределяться с перевесом в сторону федерального центра, поэтому монофункциональные города с одним, двумя крупными юридическими лицами - налогоплательщиками особенно остро ощутили необходимость поиска собственных источников попонения казны.
Одним из таких источников в перспективе дожны стать поступления от налога на недвижимость, введение которого требует наличия модели массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости. Разработка объективной модели требует учета особенностей рынка недвижимости городов различных типов, значительная часть из которых относится к монофункциональным. Прямое копирование опыта стран с развитой экономикой с отлаженным механизмом оценки неприемлемо, т.к. необходимо глубокое осмысление процессов, происходящих на рынке жилой недвижимости в условиях российской действительности, позволяющее сформулировать научно обоснованные рекомендации по разработке и совершенствованию модели оценки.
Степень разработанности проблемы. В оценочной практике оценка недвижимости как направление оценочной статистики возникла в середине XIX века. Первоначально она проводилась только для целей налогообложения, поэтому была взята на разработку г ния задач
фискального характера. К числу родоначальников отечественной оценки можно отнести ученых - статистиков А. И Чупрова и Н.Н.Романова.
На сегодняшний день в рыночной экономике проблемы, связанные с рынком недвижимости, имеют немаловажное значение, поэтому широко известны работы отечественных ученых, таких как В.В. Бузырев, Е.И, Тарасевич, Г.М.Стерник, А.Н.Асаул, Л.Б.Балабанов, В.А.Горемыкин, B.C. Зимин. Приостановленная в советский период практика в области массовой оценки рыночной стоимости недвижимости возродилась с момента приватизации, арсенал которой был попонен трудами таких известных ученых как Б.Д. Новиков, А.Г. Грязнова, М. А. Федотова, В.В. Григорьев, С. В. Грибовский, Н.В. Калинина, А.П. Ромм, В.П. Федоров, H.A. Слюсарева, В.А. Овсянников, С.А. Сивец, A.B. Черняк. Неоценимый вклад в решение проблем массовой оценки недвижимости внесли американские оценщики Дж. Фридман, Г. Харрисон, Дж, Эккерт.
Однако, в настоящий момент в экономической литературе систематизированы знания в области статистических методов оценки недвижимости для активных рынков недвижимости с развитой инфраструктурой и недостаточно изучены вопросы разработки адаптированных к условиям малоактивных рынков недвижимости методов массовой оценки, что обусловило необходимость и актуальность дальнейших исследований в этой области и определило выбор темы диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование модели массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения в условиях монофункциональных городов России, а также формулировка практических рекомендаций по ее применению.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи, определившие логику исследования и структуру работы:
- выявление экономической сущности основных понятий и категорий, связанных с деятельностью по оценке жилой недвижимости;
- исследование особенностей базовых методологических подходов к оценке рыночной стоимости жилой недвижимости: затратного, доходного и сравнительного;
- изучение преимуществ и недостатков существующих на сегодняшний день моделей массовой оценки объектов недвижимости, в частности жилой недвижимости;
- установление особенностей монофункциональных городов России, определяющих специфику применения методики массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости;
- обоснование и применение технологии зонирования территории города, позволяющей адекватно учитывать ее реальную потребительскую ценность;
- разработка и обоснование методики массовой оценки стоимости жилой недвижимости, позволяющей объективно учитывать реальное состояние рынка недвижимости^ монофункциональных городах.
Объект исследования - особенности и закономерности функционирования экономической системы рынка жилой недвижимости в условиях монофункциональных городов России.
Предмет исследования - совокупность моделей и методов массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости.
Наиболее существенные результаты, полученные автором в процессе диссертационного исследования:
- на основе углубленного изучения взаимосвязей процессов, протекающих в городах монофункционального типа, разработана имитационная модель воздействия особо значимых факторов на рынок жилой недвижимости;
- предложен набор потребительских характеристик жилой недвижимости, которые способны повлиять на формирование рыночной стоимости, могут быть унифицированы и отражены в модели массовой оценки, а также позволят обеспечить доступность для понимания налогоплательщиков технологии оценки;
- выявлены тенденции и закономерности развития рынка с помощью проведенного мониторинга состояния рынка жилой недвижимости г. Братска (его отдельных сегментов и в целом) в условиях монофункциональных городов для обоснования выбора базовой недвижимости;
- установлены критерии выбора базовой недвижимости, технология расчета ее рыночной стоимости и механизм индексации;
- разработана оригинальная модель массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости, спецификация которой обусловлена результатами ценового и трендового анализа динамики по отдельным сегментам рынка жилой недвижимости и в целом по рынку.
Степень обоснованности научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации. Понота исследований, обоснованность научных результатов обусловлена использованием теоретических разработок в области массовой оценки жилой недвижимости, представляющих собой международные стандарты оценки, труды зарубежных и отечественных ученых, научные статьи и статистические материалы.
Информационной основой диссертационного исследования послужили данные риэтерских фирм, полученные на основании заключенных сделок с объектами жилой недвижимости.
При проведении исследования применялись методы обобщения, сравнения, статистической группировки информации, кластерный, корреляционно-регрессионный, индексный, трендовый, структурный анализы. Для решения поставленных задач в работе производились расчеты с помощью пакета прикладных программ SPSS и табличного процессора Microsoft Excel.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем: определены социально-экономические, исторические особенности монофункциональных городов, которые накладывают отпечаток на процесс функционирования рынка жилой недвижимости, и как следствие, влияют на специфику оценочной модели;
- предложен унифицированный набор факторов стоимости, которые определяют среду формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в монофункциональных городах;
- предложена оригинальная модель массовой оценки жилой недвижимости в условиях монофункциональных городов.
Сведения о реализации и целесообразности практического использования результатов работы. Значение полученных результатов для теории и практики. Данная работа является самостоятельным завершенным научным исследованием. Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что на основе проведенного анализа динамики рынка жилой недвижимости, разработана оригинальная модель, позволяющая проводить массовую оценку. Последняя, реализуемая с помощью метода расчета от базовой недвижимости, применима для массовой оценки лишь в монофункциональных городах, поскольку учитывает специфические особенности рынка жилой недвижимости подобных городов.
Научные положения, изложенные в диссертационной работе, а также сформулированные на их основе практические рекомендации использованы при разработке учебно-методического обеспечения спецкурса Оценка бизнеса и недвижимости для специальности Финансы и кредит в филиале Байкальского государственного университета экономики и права в г. Братске. Совокупность моделей массовой оценки и предложенная автором модель послужили основой разработки лекционного материала по отдельным темам курса Оценка и налогообложение недвижимости и другого имущества предприятия для специальности Налоги и налогообложение.
Предложенная автором методика оценки используется при выпонении итоговых квалификационных работ студентами специальности Финансы и кредит.
Апробация и публикации результатов исследования. Предложенная в диссертации оценочная модель прошла апробацию в комитете по экономике и финансам г. Братска и рекомендована к внедрению в случае передачи на местный уровень права определения методики оценки жилой недвижимости для целей налогообложения. Использование разработанной автором модели оценки в качестве основы для прогнозирования будущих налоговых поступлений подтверждается представленной справкой о внедрении. Кластерный анализ прошел опытную эксплуатацию на предмет применения при формировании социально-экономических оценочных зон жилого фонда г. Железногорска-Илимского, что подтверждается справкой о внедрении. Принципы, заложенные в оценочную модель автором, рекомендованы к применению в процессе проведения массовой оценки жилого фонда г. Железногорска-Илимского.
Основные положения диссертационной работы рассматривались на научных, научно-практических конференциях межвузовского, регионального, общероссийского и международного масштаба в г.г. Братске, Санкт-Петербурге, Пензе, Новосибирске, Бегороде.
Структура диссертационной работы определена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Общий объем работы составляет 168 страниц машинописного текста. Диссертация содержит 15 таблиц, 11 рисунков, список использованной литературы из 81 наименования и 6 приложений.
Основное содержание диссертационной работы ее результаты отражены в И научных работах автора и в соавторстве объемом 1,5 пл. текста, личный вклад автора составляет 1,4 п.л. текста.
Во введении обосновывается актуальность темы, формулируются цель и задачи, определяются объект и предмет исследования, раскрываются новизна и практическая значимость.
В первой главе Характерные особенности оценки недвижимости как ведущего направления развития оценочной деятельности в России рассмотрены существующие на настоящий момент подходы и модели массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости, проанализированы их преимущества, ограничения и возможности использования.
Во второй главе Методические принципы оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях монофункциональных городов России дается токование термину монофункциональный город, классифицируются факторы, влияющие на рыночную стоимость жилой недвижимости, формализуется среда формирования рыночной стоимости в монофункциональных городах и обосновывается использование кластерного анализа как метода многомерной классификации участков городской территории.
В третьей главе Разработка и апробация модели массовой оценки жилой недвижимости в г. Братске представлена оригинальная модель массовой оценки рыночной стоимости методом расчета от базовой недвижимости и рассмотрено практическое применение данной модели на примере рынка жилой недвижимости монофункционального города России - г. Братска.
В заключении подводятся основные итоги работы, формулируются выводы, вытекающие из результатов исследования.
В приложении приведены илюстративные материалы, промежуточные и итоговые результаты расчетов.
II. РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. На основе углубленного изучения взаимосвязей процессов, протекающих в городах монофункционального типа, разработана имитационная модель воздействия особо значимых факторов на рынок жилой недвижимости;
Развитие рынка жилой недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в городском образовании и для развития деловой активности города. И наоборот инвестиционные вложения в реальный сектор экономики города способствуют оживлению рынка жилой недвижимости. Такие процессы можно рассматривать как
взаимообусловленные. Вопросы о тенденциях, функционировании национального и регионального рынков жилой недвижимости представляет собой отдельный предмет научных дискуссий, но аспекты, связанные с развитием локальных (местных) рынков, остались за полем зрения ученых,
В диссертационной работе рассмотрен рынок недвижимости одного из типов городов России - монофункциональных городов. Такие муниципальные образования, изначально организованные как базис для строительства, как правило в советский период, одного или двух крупных промышленных объектов. Большая часть экономически активного населения такого города работает на этих гигантах, а оставшаяся часть задействована в бюджетной сфере или сфере услуг. Надо заметить, что города такого типа чаще всего попадают в категорию малых и средних городов России.
Изначально показателями, характеризующими муниципальное образование, являются численность и возрастная структура населения, поскольку они позволяют исследовать демографические процессы и человеческий потенциал социально-экономического развития города. В монофункциональных городах России наблюдается серьезное снижение численности населения, и, как следствие, экономически активного населения. Также можно заметить, что структурные составляющие, закономерности функционирования и развития рынка жилой недвижимости в монофункциональных и многофункциональных городах могут отличаться.
По мнению автора исследовательской работы, монофункциональный город -это стабилизировавшееся или имеющее ограниченный рост муниципальное образование, обладающее следующими характеристиками: наличие одного или двух градообразующих предприятий, с относительно высоким уровнем безработицы, характеризующийся малоактивным рынком недвижимости, однородным жилищным фондом, небольшим числом значимых факторов стоимости жилой недвижимости, со слабо развитой инфраструктурой рынка недвижимости.
Исследовав особенности городов такого типа можно предположить, что рынок жилой недвижимости дожен стать серьезным источником местного экономического развития монофункциональных городов: обеспечивать рабочие места и проживание гражданам, доходную часть в бюджете, приток инвестиций и повышать качество жизни городского сообщества (рисунок 1).
Рынки недвижимости в монофункциональных и многофункциональных городах России отличны, поскольку жилой фонд в последних чрезвычайно сложен по своей структуре, типам и видам. Чаще всего жилищный фонд многофункционального города складывася длительное время, претерпевал в своем развитии коренные преобразования, переживал несколько общественно-экономических формаций, поэтому такой жилищный фонд является неоднородным объектом исследования. Это и первые районы застройки 20-х годов, так называемые сталинские дома довоенного периода, затем расцвет сталинской архитектуры, потом новый коренной поворот хрущевской эпохи, после которой сменилось еще три принципиально различных поколения серий типовых проектов жилых домов. Даже такое краткое перечисление
основных этапов жилищного строительства в многофункциональных городах делает затруднительным моделирование массовой оценки жилой недвижимости. Что же касается монофункциональных городов, то в них, наоборот, имеется основной костяк лядро объектов недвижимости, которые возводились масштабно по серии типовых проектов. В этом случае неоднородность жилищного фонда многофункционального города заставляет задуматься о большой группе факторов, влияющих на рыночную стоимость недвижимости. Факторы стоимости недвижимости в монофункциональный городе ограничены, что обусловлено однородностью жилого фонда и, как
Рисунок 1 - Имитационная модель функционирования монофункционального города и рынка жилой недвижимости
2. Предложены потребительские характеристики жилой недвижимости, которые способны повлиять на формирование рыночной стоимости, могут быть унифицированы и отражены в модели массовой оценки, а также позволят обеспечить доступность для понимания налогоплательщиков технологии оценки.
Недвижимость постоянно находится под влиянием окружающей среды и сама влияет на эту среду, поэтому при реализации массовой оценки необходимо определиться с факторами, которые в конечном итоге влияют на стоимость недвижимого имущества. При этом необходимо отметить, что согласно принципу Парето 20% факторов стоимости вносят 80% вклада в ее создание и являются ключевыми. В связи с этим одной из важнейших задач при
проведении массовой оценки жилой недвижимости в монофункциональных городах является выявление основных факторов и установление степени их влияния на рыночную стоимость. Требования, предъявляемые к факторам стоимости недвижимости:
1. факторы дожны быть количественно измеримыми. Если необходимо включить качественный фактор, не имеющий количественного измерения, то ему необходимо придать количественную определенность. В нашем случае для учета местоположения объектов жилой недвижимости территория города была разделена на определенное число зон, которые были проранжированы.
2. отсутствие мультиколинеарности факторов. Считается, что две переменные явно колинеарны, то есть находятся между собой в линейной зависимости, если коэффициент корреляции больше или равен 0,7. Если параметры колинеарны, то есть дублируют друг друга, то один из них необходимо исключить из модели.
Автором была обозначена среда формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в монофункциональных городах, в которой выделены уровни влияния факторов на рыночную стоимость (рисунок 2).
II -верхний уровень факторы, влияющие в целом на среднерыночную стоимость На рынке недвижимости в городе
общие экономические условия страны, экономическая ситуация в городе законодательство в области недвижимости средний размер доходов, получаемых физическими и юридическими лицами прямые инвестиции в недвижимость и строительство доступность и стоимость привлечения кредитных ресурсов
I- нижний уровень факторы, непосредственно влияющие на стоимость конкретного объекта недвижимости
местоположение объекта недвижимости в черте города этаж в многоэтажном доме жилая, общая площади, площадь кухни материал стен тип санузла наличие бакона
Рыночная стоимость жилой недвижимости в монофункциональном городе
Рисунок 2 - Среда формирования рыночной стоимости в монофункциональных городах
Группу факторов верхнего уровня можно подразделить на факторы, формируемые на уровне государства и влияющие на федеральный рынок жилой недвижимости, а также факторы отдельно взятых монофункциональных городов, которые функционируют лишь на местном рынке недвижимости. Такое четкое выделение набора и последовательности влияния факторов позволит в дальнейшем использовать эту особенность рынка недвижимости монофункциональных городов и проводить оценку рыночной стоимости жилой недвижимости в два этапа: в первую очередь дожна быть выяснена среднерыночная стоимость в целом по городу и по отдельным сегментам, которая дожна быть доведена до искомой величины путем внесения уточнений на силу влияния факторов нижнего уровня.
Автор работы подтверждает, что как и в многофункциональных городах, основополагающим, самым влиятельным фактором стоимости жилой
недвижимости в монофункциональном городе является местоположение объекта Исследовав работы по проблемам зонирования, было предложено провести многомерную точечную классификацию участков земли, расположенных под типовой застройкой. В основу такой классификации были положены четыре критерия: транспортная доступность, расстояние от места проживания до основных источников загрязнения окружающей среды, уровень обеспеченности соцкультбытом, доступность рекреационной части города. Целью использованного в данном случае кластерного анализа явилось выделение сравнительно однородных оценочных зон с учетом значений
выбранных критериев классификации. Следует отметить, что проблема зонирования решается впервые с применением кластерного анализа на базе ППП SPSS (Statistical Package for the Social Science - статистический пакет для социальных наук).
3. Выявлены тенденции и закономерности развития рынка с помощью проведенного мониторинга состояния рынка жилой недвижимости г. Братска (его отдельных сегментов и в целом) в условиях монофункциональных городов для обоснования выбора базовой недвижимости.
Моделирование рынка жилой недвижимости методами многомерного корреляционно-регрессионного анализа, используемое зарубежными и некоторыми отечественными специалистами, является надежным в крупнейших городах, но не применимо в условиях монофункциональных городов. К таким выводам пришел автор, построив эконометрическую модель и указав на ее ошибки.
Для анализа тенденций развития рынка в монофункциональном городе была реализована технология выделения из всего множества разнообразных объектов жилой недвижимости так называемого однородного лядра, позволяющая рассматривать все квадратные метры в качестве единообразного массового товара Принцип технологии выделения однородного лядра сводится к следующему. С математической точки зрения каждый объект недвижимости - это точка в пространстве, в котором каждое измерение есть один из параметров недвижимости, например общая площадь. Все множество объектов недвижимости представляет собой некое лоблако, в центре которого группируются объекты недвижимости с типовыми параметрами, а на периферии - с крайне нестандартными. Большинство объектов группируется в узкой центральной области с минимальным разбросом параметров, в то время Д\ как существенно нестандартных объектов значительно меньше. Отсечение
периферии позволяет выделить однородное ядро объектов недвижимости, к которому принадлежит самая распространенная в совокупности часть объектов всего множества.
Поэтому при моделировании любых разумных изменений в составе множества в пользу недвижимости того или иного типа, происходят очень незначительные изменения в его стоимости. Поэтому систематический рост цены всего множества может определяться только общими изменениями на
рынке, а не статистическими изменениями состава этого однородного множества.
Для изучения динамики и структуры средних цен сделок за 2002-2005 г.г. рассчитан ряд показателей. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость одного квадратного метра общей площади недвижимости (индекс стоимости недвижимости), которая определяется методом простого деления продажной цены на общую площадь. Средняя цена сдеки по каждой зоне определялась по формуле простой не взвешенной:
где Цм- стоимость одного квадратного метра общей площади -того объекта недвижимости т. руб.; п - число сделок.
Для анализа средней цены квадратного метра недвижимости по месяцам в целом по городу используется формула средней арифметической взвешенной:
где - число сделок в j - той зоне.
Паралельно с изучением ценовых тенденций по сегментам рынка жилой недвижимости также проводися мониторинг количества заключенных сделок с недвижимостью по сегментам рынка с помощью индексного метода и моделирования временных рядов. За основу была принята аддитивная модель вида:
где У- уровень временного ряда, число сделок; Т - трендовая компонента; в - сезонная компонента; Е - случайная компонента. Моделирование временного ряда позволило определить самый активный сегмент рынка жилой недвижимости,
4. Установлены критерии выбора базовой недвижимости, технология расчета ее рыночной стоимости и механизм индексации.
Критическое осмысление имеющихся в экономической литературе методик массовой оценки, а также проведенное исследование недостатков эконометрических моделей применительно к условиям монофункциональных городов позволили автору предложить собственную методику оценки. Последняя может быть названа как метод расчета от базовой недвижимости, т.к. основана на базовой недвижимости, представляющей собой типовой объект жилой недвижимости со стандартным набором характеристик. Мониторинг рынка жилой недвижимости в целом и в отдельных сегментах позволил сформировать три четких критерия отнесения объекта недвижимости к базовому:
1. максимальное число сделок с недвижимостью в кластере базовой недвижимости, отсюда выше вероятность найти соответствующие аналоги при выведении измененной рыночной стоимости;
2. средняя цена 1 кв.м. общей площади, рассчитанная по базовой недвижимости, дожна быть близка к среднерыночной цене 1 кв.м. общей площади в целом по городу и дожна дублировать ее тенденцию;
3. типовой объект недвижимости со стандартным набором характеристик.
Зная реальную рыночную стоимость базовой недвижимости, путем
внесения поправочных коэффициентов по каждому параметру сравнения можно вывести итоговую величину. При поправке базовой стоимости жилой недвижимости корректировка производится не в целом на рыночную стоимость базовой недвижимости, а на рыночную стоимость 1 кв. м. общей площади базовой недвижимости.
Например, динамика среднерыночной цены недвижимости сопоставлялась с динамикой цен по отдельным сегментам рынка, в результате чего удалось установить базовую недвижимость, которая отражала среднерыночную цену 1 кв.м. и относилась к лоблаку типовых объектов. Например, по сегменту однокомнатный квартир в качестве базовой недвижимости была установлена недвижимость, находящаяся в пятой зоне.
8 а л г и я я
Рисунок 3 - Динамика цены 1 -комнатных квартир
Исходя из сказанного выше, при реализации данной методики следует решать две задачи:
1) непрерывный мониторинг ценовой ситуации как в сегменте базовой недвижимости, так и в целом по городу.
Если активность обращения объектов недвижимости за рассматриваемый период в базовой зоне относительно высокая (более 15 сделок в месяц), следовательно, имеются аналоги, позволяющие вывести среднерыночную стоимость 1 кв. м по базовой зоне.
Если же активность сделок по базовой зоне низкая (15 и менее сделок в месяц), то расчет среднерыночной стоимости 1 кв. м по базовой зоне осложняется недостатком аналогов. Выход из такой ситуации автор работы видит в определении индекса пересчета, позволяющего привести предыдущую стоимость 1 кв м. базовой недвижимости в настоящую рыночную стоимость. Индекс пересчета в нашем случае - это относительный интегральный показатель, выражающий соотношение между среднерыночной стоимость 1 кв.
м общей площади по всей совокупности заключенных сделок в предыдущем периоде и среднерыночной стоимостью, но в настоящем периоде:
где С,- среднерыночная стоимости 1 кв. м. в -том периоде в целом по городу, т. руб.;
С,., - среднерыночная стоимости 1 кв. м. в (-1) периоде в целом по городу, т. руб.
Приведение среднерыночной стоимости 1 кв. м базовой недвижимости путем индексирования, т.е. по следующей формуле:
С&и! Ч Х Клер (5)
гДе С,л, рыночная стоимость 1 кв. м. базовой недвижимости в текущем периоде, т. руб.;
С,-Д,(,.п- рыночная стоимость 1 кв. м. базовой недвижимости в предыдущем периоде, т. руб.;
Кщ, - коэффициент (индекс) пересчета.
Индекс пересчета определяется ежемесячно с помощью мониторинга рыночной стоимости всех аналогов базовой недвижимости, сдеки с которыми были заключены в предыдущем периоде. Впоследствии происходит переоценка среднерыночной стоимости 1 кв. м. базовой недвижимости. Более надежным с точки зрения качества оценки автору представляется ежемесячный расчет рыночной стоимости 1 кв. м базовой зоны по аналогам - объектам текущего месяца.
2) мониторинг потребительских предпочтений, целью которого является изучение спроса и расчет корректировочных коэффициентов. Для решения этой задачи необходимо ввести процедуру формирования клиентской информационной базы, на основе которой будут выработаны стандартные корректировочные коэффициенты. В этом случае можно составить матрицу предпочтений, основанной на формировании у клиентов понимания потребительской ценности характеристик недвижимости.
Для создания такой матрицы к опросу дожны быть привлечены работники риэтерских фирм - лица, лучше всех других участников рынка недвижимости знающие предпочтения покупателей. По результатам таких обследований выводятся корректировочные коэффициенты по шести параметрам жилой недвижимости: зона (кластер), общая площадь, жилая площадь, площадь кухни (по трем параметрам выводися общий коэффициент), этаж, материал стен, тип санузла, наличие бакона. По каждой градации параметров недвижимости выводится средняя величина поправки, которая для дальнейших расчетов дожна быть переведена в коэффициент по формуле:
где К - корректировочный коэффициент;
Попр - средняя поправка каждой градации параметра, т. руб.;
СД - рыночная стоимость базовой недвижимости, т. руб.
Эта формула позволяет найти долю стоимости присутствия или отсутствия какого-либо параметра в общей стоимости недвижимости. В результате такого исследования формируются вспомогательные таблицы для каждого сегмента базовых объектов недвижимости и для каждого параметра соответствующего сегмента недвижимости (шесть параметров).
5. Разработана оригинальная модель массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости, спецификация которой обусловлена результатами ценового и трендового анализа динамики но отдельным сегментам рынка жилой недвижимости и в целом по рынку.
Для наглядности восприятия последовательности операций по выведению рыночной стоимости жилой недвижимости предложен следующий агоритм (рисунок 4).
В отличие от существующих моделей оценки, предлагаемая автором модель обладает рядом преимуществ:
обеспечивает большую объективность оценки в условиях монофункциональных городов за счет использования особого элемента -базовой недвижимости, динамика цены которой изменяется пропорционально изменению среднерыночной цены;
- может быть использована как в целом для оценки жилой недвижимости, так и ее отдельные этапы, но уже для других целей (например, кластеризация объектов недвижимости);
- результаты постоянного мониторинга могут быть полезны населению как аналитический материал для принятия инвестиционных решений.
Расчет оценки 1 кв. м рыночной стоимости жилой недвижимости производится по формуле:
С,,,,л, = Сш Х |~[ (7)
где С,,,,,,, - рыночная стоимость 1 кв. м оцениваемой жилой недвижимости в
текущем периоде, т. руб.
Выведение итоговой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости:
Ч С,Д,(.м/ (8)
где СД(Л1,- рыночная стоимость оцениваемой жилой недвижимости в целом, т. руб.;
5,1РЛ,- общая площадь оцениваемой жилой недвижимости, кв. м.
Проведенное исследование показало, что предложенная модель имеет высокую степень точности, т.к. отклонения между рыночной и оценочной стоимость не превышали 4-5%. Такие результаты важны, поскольку адекватную оценку рыночной стоимости жилой недвижимости в настоящее время можно рассматривать как одну из основ формирования социальной защищенности физических лиц, экономической независимости местных бюджетов от бюджетов вышестоящих уровней.
При сегодняшнем состоянии рынка жилой недвижимости в монофункциональных городах, предлагаемая модель массовой оценки объектов недвижимости позволит учитывать структуру, ценовую ситуацию и тенденции рынка.
I. Кластерный анализ
Равнение городской территории на однородные группн участков по существенным для населения признакам
2. Предварительная обработка исходных данных
И зученяе совокупности квартир с целью оценки однородности данных, отсев аномальных наблюдений
3. Выбор базовой недвижимости
1 критерий - цена 1 кв.м. у базовой недвижимости и в целом по городу совпадают
2 критерий - самый активный кластер городской
4. Расчет поправочных коэффициентов с помощью матрицы предпочтений
5. Расчет индекса стоимости базовой недвижимости
Х Мониторинг рыночной стоимости базовой недвижимости
Х Мониторинг индекса стоимости 1 кв м общей площади в целом по городу
15 и менее
Более 15
7. Расчет коэффициента пересчета и среднерыночной стоимости базовой недвижимости
7. Расчет среднерыночной стоимости базовой недвижимости
8. Выведение рыночной стоимости недвижимости
* Индексирование среднерыночной стоимости базовой недвижимости с помощью коэффициента пересчета
* Корректировка базовой стоимости I кв м с помощью поправочных коэффициентов
* Расчет итоговой стоимости путем умножения скорректированной базовой стоимости I кв. м на общую площадь оцениваемого объекта
8. Выведение рыночной стоимости недвижимости
* Корректировка базовой стоимости 1 кв м с помощью поправочных коэффициентов
* Расчет итоговой стоимости путем умножения скорректированной базовой стоимости 1 кв м на общую площадь оцениваемого объекта
Рисунок 4 - Агоритм методики оценки рыночной стоимости жилой недвижимости
. III. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Кошман В.Н. Разработка методики экспресс - оценки квартир// Экономика. Финансы. Менеджмент: Материалы межрегиональной научно-практической конференции студентов, аспирантов, магистрантов и молодых ученых. - Братск: БрГТУ. - 2004. - 0,1 п.л.
2. Кошман В.Н. Статистический метод оценки рыночной стоимости квартир// Гуманитарные и социально-экономические проблемы развития регионов: Материалы межвузовской научной конференции. - Братск: БрГТУ, 2004. - 0,1 п.л.
3. Кошман В.Н. Особенности риэтерской деятельности// Экономика и промышленная политика России: Труды III Международной научно-практической конференции. - СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2004 - 0,1 п.л,
4. Кошман В.Н. Проблемы организации оценки жилой недвижимости в целях налогообложения// Совершенствование механизма хозяйствования в современных условиях: Материалы докл. Междунар. науч-практич. Интернет-конфереции. - Бегород: Изд-во БГТУ им. В.Г Шухова, 2004 - 0,2 п.л.
5. Кошман В.Н. Оценка эффективности функционирования риэторского агентства// Повышение конкурентоспособности предприятий и организаций: сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции. -Пенза, 2003. - 0,2 п.л.
6. Кошман В.Н. Проблемы и перспективы развития оценочной деятельности в России// Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества: регион, город, предприятие- сборник материалов международной научно-практической конференции. - Пенза- РИО ПГСХА, 2003.-0,1 п.л.
7. Кошман В.Н. Проблемы регулирования рынка жилья// Гуманитарные и социально-экономические проблемы развития регионов; Материалы межвузовской научной конференции. - Братск: БрГТУ, 2003,- 0,1 п.л.
8. Кошман В.Н. Основы оценки жилья при осуществлении сделок купли-продажи// Наука. Техника. Инновации// Региональная научная конференция студентов, аспирантов и молодых ученых: Тез. докл. в 5-ти частях. Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2002.- 0,1 п.л.
9. Кошман В.Н. Разработка методики исследования квартирного рынка в г. Братске// Труды Братского государственного университета. - Братск: БрГТУ, 2002. - 0,2 п.л.
10. Кошман В.Н. Анализ факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости квартир в г. Братске// Гуманитарные и социально-экономические проблемы развития регионов: Материалы межвузовской научной конференции. - Братск: БрГТУ, 2002. - 0,1 п.л.
И. Кошман В.Н. Массовая оценка квартир: подходы, проблемы, перспективы// Труды Братского государственного университета. Т.1. - Братск: БрГТУ, 2001. - 0,2 п.л.(авт - 0,1).
Кошман Валентина Николаевна
АВТОРЕФЕРАТ
Подписано в печать26.10.2005 г. формат 60x90 1/16. Бумага офсетная. Печать трафаретная. Усл. печ. л. 1,125. Уч.- изд. л. 1,0 Тираж 100 экз
Заказ № 4031.
664015, Иркутск, ул. Ленина, 11 Отпечатано в ИПО БГУЭП
22 0 9 1 8
РНБ Русский фонд
2006-4 18502
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кошман, Валентина Николаевна
ВВЕДЕНИЕ
1. ХАРАКТЕРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ВЕДУЩЕГО НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ
1.1 Недвижимость как экономическая категория и предмет рыночного оборота
1.2 Современное состояние оценочной деятельности на рынке недвижимости
1.3 Система оценки рыночной стоимости жилой недвижимости: основные подходы и перспективы их реализации
1.4 Обзор моделей массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости
1.4.1 Особенности оценочной модели жилой недвижимости, предложенной Н.В. Калининой
1.4.2 Особенности оценочной модели жилой недвижимости, предложенной З.Г. Усовой
1.4.3 Особенности оценочной модели жилой недвижимости, предложенной В.А. Овсянниковым
1.4.4 Особенности оценочной модели жилой недвижимости, предложенной Н.А. Слюсаревой
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ МОНОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ГОРОДОВ РОССИИ
2.1 Особенности монофункциональных городов на современном этапе
2.2 Анализ набора факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости
2.3 Техника сравнительного подхода, базирующаяся на зонировании территории города
2.3.1 Признаки формирования территориально-экономических зон
2.3.2 Группировка городской территории для целей массовой оценки с использованием кластерного анализа
3. РАЗРАБОТКА И АПРОБАЦИЯ МОДЕЛИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. БРАТСКЕ
3.1 Исследование результатов оценки недвижимости с использованием многофакторной регрессионной модели и обоснование ее непригодности
3.2 Предлагаемая оценочная модель расчета от базовой жилой недвижимости
3.3 Разработка коэффициентов потребительской ценности стандартных характеристик жилой недвижимости
3.4 Разработка агоритма оценочной модели
3.5 Применение оценочной модели в целях налогообложения жилой недвижимости
Диссертация: введение по экономике, на тему "Моделирование массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в монофункциональных городах России"
Актуальность исследования.
Появление частной собственности на жилую недвижимость в России породило объективную необходимость участия при совершении различных операций с недвижимостью профессионалов - специалистов оценки. Проблемы оценки недвижимости в целом, и жилой, в частности, давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учеными-экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур. Последние проявляют заинтересованность в независимой ценовой экспертизе жилой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, предоставляемых населению, в целях минимизации рисков коммерческих банков.
Органы местного самоуправления видят все большую необходимость в привлечении оценщиков для определения рыночной стоимости недвижимости как налогооблагаемой базы по исчислению налога на недвижимость. В перспективе эти платежи дожны стать преобладающими в общем объеме налоговых поступлений в бюджеты муниципалитетов городов России. В настоящее время особенно актуальна для монофункциональных городов проблема привлечения допонительных средств с целью попонения их повсеместно дефицитных бюджетов. Только благодаря процедуре массовой оценки рыночной стоимости недвижимости при исчислении налога на недвижимость можно с одной стороны избежать социальной напряженности в обществе, а с другой стороны - существенных потерь для местных бюджетов.
Цель диссертационной работы - разработка и научное обоснование модели массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения в условиях монофункциональных городов России, а также формулировка практических рекомендаций по ее применению.
Поставленная цель определила следующие задачи:
- выявление экономической сущности основных понятий и категорий, связанных с деятельностью по оценке жилой недвижимости;
- исследование особенностей базовых методологических подходов к оценке рыночной стоимости жилой недвижимости: затратного, доходного и сравнительного;
- изучение преимуществ и недостатков существующих на сегодняшний день моделей массовой оценки объектов недвижимости, в частности жилой недвижимости;
- установление особенностей монофункциональных городов России, определяющих специфику применения методики массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости;
- обоснование и применение технологии зонирования территории города, позволяющей адекватно учитывать ее реальную потребительскую ценность;
- разработка и обоснование методики массовой оценки стоимости жилой недвижимости, позволяющей объективно учитывать реальное состояние рынка недвижимости в монофункциональных городах.
Предмет исследования Ч совокупность моделей и методов массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости.
Объект исследования - особенности и закономерности функционирования экономической системы рынка жилой недвижимости в условиях монофункциональных городов России.
Теоретическая и методическая основа диссертационного исследования. К исследованию привлечены труды фундаментального и прикладного характера отечественных и зарубежных ученых, направленные на изучение проблем развития рынка недвижимости, массовой и индивидуальной оценки недвижимости, экономики городского землепользования, экономической статистики. Существенный вклад в разработку данных проблем внесли отечественные экономисты Л.Б.Балабанов, В.В. Бузырев, Б.Д. Новиков, А.Н.Асаул, В.А.Горемыкин, А.Г. Грязнова, B.C. Зимин, Е.И. Тарасевич, Г.М.Стерник, М. А. Федотова, В.В. Григорьев, С. В. Грибовский, С. В.
Вадайцев, П.Г. Грабовый, С.П. Коростелев, А.Б. Крутик, Н.В. Калинина, А.П. Ромм, В.П. Федоров, Н.А. Слюсарева, C.J1. Парфенов, В.А. Овсянников, а также американские оценщики I. Fisher, J.P.Fridman, J.K.Eckert и др.
В процессе решения проблем и задач диссертационного исследования были в существенной степени использованы современные достижения зарубежной и отечественной экономической науки в области оценки недвижимости, экономической статистики, современные разработки в области информационного обеспечения процесса оценки недвижимости.
Наиболее существенные результаты, полученные автором в процессе диссертационного исследования:
- на основе углубленного изучения взаимосвязей процессов, протекающих в городах монофункционального типа, разработана имитационная модель воздействия особо значимых факторов на рынок жилой недвижимости;
- предложен набор потребительских характеристик жилой недвижимости, которые способны повлиять на формирование рыночной стоимости, могут быть унифицированы и отражены в модели массовой оценки, а также позволят обеспечить доступность для понимания налогоплательщиков технологии оценки;
- выявлены тенденции и закономерности развития рынка с помощью проведенного мониторинга состояния рынка жилой недвижимости г. Братска (его отдельных сегментов и в целом) в условиях монофункциональных городов для обоснования выбора базовой недвижимости;
- установлены критерии выбора базовой недвижимости, технология расчета ее рыночной стоимости и механизм индексации;
- разработана оригинальная модель массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости, спецификация которой обусловлена результатами ценового и трендового анализа динамики по отдельным сегментам рынка жилой недвижимости и в целом по рынку.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем: определены социально-экономические, исторические особенности монофункциональных городов, которые накладывают отпечаток на процесс функционирования рынка жилой недвижимости, и как следствие, влияют на специфику оценочной модели;
- предложен унифицированный набор факторов стоимости, которые определяют среду формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в монофункциональных городах;
- предложена оригинальная модель массовой оценки жилой недвижимости в условиях монофункциональных городов.
Практические рекомендации
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что на основе проведенного анализа динамики рынка жилой недвижимости, разработана новая модель, позволяющая проводить массовую оценку. Последняя, реализуемая с помощью метода расчета от базовой недвижимости, применима для массовой оценки лишь в монофункциональных городах, поскольку учитывает специфические особенности рынка жилой недвижимости таких городов.
Предложенная в диссертации оценочная модель прошла апробацию в комитете по экономике и финансам г. Братска и рекомендована к внедрению в случае передачи на местный уровень права определения методики оценки жилой недвижимости для целей налогообложения. Кластерный анализ прошел опытную эксплуатацию на предмет применения при формировании социально-экономических оценочных зон жилого фонда г. Железногорска-Илимского. Принципы, заложенные в оценочную модель автором, рекомендованы к применению в процессе проведения массовой оценки жилого фонда г. Железногорска-Илимского.
Научные положения, изложенные в диссертационной работе, а также сформулированные на их основе практические рекомендации прошли апробацию на конференциях, использованы при разработке учебно-методического обеспечения спецкурса Оценка бизнеса и недвижимости для специальности Финансы и кредит и Оценка и налогообложение недвижимости и другого имущества предприятия для специальности Налоги и налогообложение в филиале Байкальского государственного университета экономики и права в г. Братске.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кошман, Валентина Николаевна
Выводы по третьей главе
В третьей главе автор вскрывает ограничения в использовании эконометрического моделирования для разработки методики оценки, действенной в монофункциональных городах, одной из самых веских причин явилась малоактивность рынка на фоне небольшого объемы жилой недвижимости, находящейся в собственности физических лиц. В свою очередь как противовес диссертантом предлагается собственная разработанная модель массовой оценки жилой недвижимости, которая реализована в рамках сравнительного подхода. Созданная модель состоит из трех фаз: подготовительной, оценочной и заключительной, на каждой их которых дожен быть выпонен комплекс последовательных операций. Подготовительная фаза реализуется лишь единожды, а две оставшиеся циклически повторяются с необходимой периодичностью. Стержнем разработанной модели массовой оценки жилой недвижимости явилась базовая недвижимость, которая удовлетворяла ряду установленных автором критериев. Автором были разработаны пять формул, позволяющие с любой периодичностью проводить массовую оценку объектов жилой недвижимости. Преимуществом созданной модели является ее доступность для понимания налогоплательщика и возможности внесения изменений паралельно с тенденциями рынка, чего не скажешь об эконометрической модели, основанной на математических приемах обработки массива информации.
Кроме этого в работе показан разрыв между остаточной и рыночной стоимостью одного и того же объекта недвижимости, который с течением времени возрастает. Автор утверждает, что именно рыночная стоимость жилой недвижимости реально отражает благосостояние ее владельца, что позволит организовать достаточно справедливую систему налогообложения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Целью данного диссертационного исследования явилась разработка оригинальной, адаптированной к условиям монофункциональных городов методики массовой оценки жилой недвижимости.
Для достижения этой цели на первом этапе была описана категория недвижимость и сделан выбор группы объектов недвижимости - жилая недвижимость, которая оптимально соответствует условиям применимости массовой оценки.
Достаточно внимания было уделено рассмотрению существующих на настоящий момент подходов и методов решения проблемы массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости, рассмотрены их преимущества и ограничения, возможности использования при реализации массовой оценки.
Проведенный анализ традиционно используемых зарубежными и отечественными специалистами методов массовой оценки стоимости объектов недвижимости показал, что наряду со значительными трудностями их практического применения в условиях российского рынка недвижимости, и прежде всего проблематичностью сбора достоверной информации, отсутствием аналогов, - все они предназначены для оценки рыночной стоимости в крупнейших городах и, соответственно, не учитывают специфику монофункциональных городов России.
На втором этапе данной работы допоняется определение монофункциональный город как поселение, в котором функционирует одно или два градообразующих предприятия, формирующие уровень жизни населения данного города. Там же установлено, что сегодняшнее положение дел в поселениях такого типа оставляет желать лучшего: высокий уровень безработицы, как правило, дефицитный местный бюджет, отрицательный миграционный прирост населения и как последствие - малоактивный рынок недвижимости, что создает трудности при проведение массовой оценки по традиционной методике.
Исследователь пришел к выводу, что рыночная стоимость недвижимости зависит от набора объективных и субъективных факторов. Субъективные факторы связаны с поведением конкретных продавцов и покупателей непосредственно на стадии заключения сдеки с недвижимостью. Это могут быть темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью и т.д. Всех их правильнее относить к области психологии, в связи с чем оценка их влияния оставлена за пределами проведенного исследования.
Все объективные факторы, разделены по отношению к объекту оценки на факторы верхнего и нижнего уровня исходя из механизма их влияния на последний. Факторы нижнего уровня влияют на стоимость оцениваемой недвижимости непосредственно, так как они определяются свойствами самой недвижимости и составом имеющихся прав на нее. Факторы верхнего уровня влияют опосредованно, через связи объекта с внешним миром. Соответственно, и состав этих факторов, и степень их влияния определяются наличием и силой этих связей. В свою очередь последние можно подразделить на влияющие на федеральный рынок жилой недвижимости, а также факторы отдельно взятых монофункциональных городов, которые функционируют лишь на местном рынке недвижимости.
Автор работы обстоятельно рассмотрел возможные принципы зонирования городской черты с целью выявления участков земли, схожих по величине потребительской ценности. Решение поставленной проблемы достоверного зонирования вызвало необходимость выхода за пределы изученных принципов и ориентировки на новый подход к территориально-экономическому зонированию. Автором работы в основу многомерной классификации был положен кластерный метод, реализованный с помощью статистической программы SPSS, учитывающий набор качественных и количественных критериев ценности городской территории для пользователей жилой недвижимости.
На третьем этапе внимание исследователей было сосредоточено на проблеме разработки концепции и технологии массовой оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в условиях монофункциональных городов. Автор переосмысливает и вскрывает ограничения эконометрической модели оценки, предлагаемой американскими и отечественными оценщиками, и предлагает собственную оригинальную модель массовой оценки, условно названную методом расчета от базовой недвижимости. На примере конкретной квартиры изучается разнонаправленность инвентаризационной и рыночной стоимостей недвижимости, а значит, делается вывод об имеющемся потенциале местного бюджета в форме налога на имущество физических лиц. Применение разработанной модели массовой оценки позволит получать состоятельную, достоверную оценку рыночной стоимости жилой недвижимости в монофункциональных городах, т.е. когда рынок недвижимости малоактивен, однако ежемесячно наблюдаются сдеки, позволяющие обозначить общую тенденцию индекса стоимости недвижимости.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Кошман, Валентина Николаевна, Иркутск
1. Свод законов Российской империи: Свод законов гражданских. Пг., 1914. Т.10.Ч.1.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Ч М.: Веби, Изд-во Проспект, 2003. 448 с.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации. Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2005.-110 с.
4. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утв. приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. №П/337)
5. Международные стандарты оценки МСО 1-4. М.: 1995. - 440 с.
6. Международные стандарты оценки. Шестое издание. (МСО 2003), перевод Микерин Г.Н., Артеменков И.Л., Павлов Н.В., 2004. 423 с.
7. Стандарт РОО. Оценка недвижимости. М.: 1998. 250 с.
8. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними от 21 июля 1997 г. -Консультант плюс.
9. Федеральный закон О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери от 20 июля 1997г.- Консультант Плюс.
10. Ю.Анисимова И.Н. Вестник Хакасского государственного университета, серия 1: Информатика. Абакан: Изд-во ХГУ, 2003. - с. 14-18.
11. Анисимова И.Н. О требованиях к количеству сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом. Вопросы оценки, М.: РОО. 2003, №1, с. 2-7.
12. Высоковский А. Правовое зонирование как инструмент повышения доходов от недвижимости в городской бюджет // Муниципальная экономика. 2000, №1.-с. 10-13.
13. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: ИНФРА-М, 1996. -351 с.
14. Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка собственности, Часть I. Оценка недвижимости. -М.: МГСУ-РООС, 2003. 180 с.
15. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, 2001. - 328 с.
16. Грибовский С.В. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем //Вопросы оценки, №4, 2002. с. 15-17
17. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001. -156 с.
18. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты М.: Инфра-М., 1997. 178 с.
19. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2002. -550 с.
20. Дж.К. Эккерт Организация оценки и налогообложения недвижимости. Том 2.-М.: 1997.-510 с.
21. Джонсон Дж. Эконометрические методы. М.: Статистика, 1980. - 332 с.
22. Дмитриев С.Ю. Городские земли: налог, аренда, выкуп единый подход// Вопросы оценки, - 1997. - №2. - с. 8-13.
23. Елисеева И.И., Рукавишников В.О. Группировка, корреляция, распознавание образов. -М.: Статистика, 1977. 140 с.
24. Елисеева И.И. Эконометрика. М.: Финансы и статистика. 2001. - 344 с.
25. Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики. М.: Финансы и статистика, 2004. 656 с.
26. Есипова В.Е. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.-308 с.
27. ЗО.Зимин В.А. Аналитический обзор и статистика рынка оценочных услуг в Российской Федерации, Московский оценщик №4, 2004., с.20-25.
28. Калинина Н.В., Овсянников В.А. Проблемы массовой оценки недвижимости и земельных участков М.: Изд-во АСВ, 2002. - 254 с.
29. Ковалев А.К. Как оценить предприятие М.: Финстатинформ, 1996. 230 с.
30. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода. RWAY, N 39, июнь 1998 г.
31. Копылова В.В., Коркина B.C. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Ч Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2001. 96 с.
32. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1997 - 224 с.
33. Коростелев С.П. Проблемные вопросы теории и практики оценки недвижимости на современном этапе. Тезисы докладов на Конгрессе л10 лет оценочной деятельности в России. Итоги и перспективы.
34. Косицкий Я.В. Основы теории градостроительства. М, Дело, 1986. 160 с.
35. Крутик А.Б. Экономика недвижимости СПб.:- Издательство Лань, 2000-480 с.
36. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. Проф. Е.А. Суханова. М., 1992. С. 110.
37. Лабскер Л.Г., Румянцев С.И. Сплайн-интерполяционная модель стоимостной функции объектов недвижимости //Московский оценщик, 2002, №2 (15), с. 10-25.
38. Мандель И.Д. Кластерный анализ. М.: Финансы и статистика, 1988. -150 с.
39. Методические рекомендации по экономической оценки территорий, отводимых под строительство / НИИЭС Госстроя СССР / отв. Ред. С.И. Кабакова, А.А. Сегединов. М.: НИИВО, 1976. -51 с.
40. Наследов А.Д. SPSS: Компьютерный анализ данных в психологии и социальных науках. СПб.: Питер, 2005. - 416 с.
41. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.-512 с.
42. Оксфордский токовый словарь по бизнесу. М., 1995. - 543 с.
43. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Том 1. Под ред. Дж.К.Эккерта. М.: 1997. - 450 с.
44. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Т. 1. М.: РОО, Академия оценки, СТАР ИНТЕР, 1997. - 382 с.
45. Павлова Л.И. Город. Модели и реальность . М.: Проспект, 1994. 312 с.
46. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости 5-е изд., М.: Инфра-М, 1995.122 с.
47. Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний. Пер. с англ. М., Экономика, 1994. 391 с.
48. Принципы налогообложения недвижимости: Руководство для сотрудников государственных и муниципальных административных учреждений / Под. ред. Калининой Н.В. М: ЦФИР Консорциум, 1997. -129 с.
49. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: ДЕЛО, 1998. - 226 с.
50. Региональная статистика, Вопросы статистики. №1, 2005. с. 25-29.
51. Результаты переписи. Вопросы статистики. М. №3 2004. с. 3-9.
52. Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). М., 1992. - 268 с.
53. Ромм А.П. Математико-модельные основы комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий // Вопросы оценки .- 1997.-№4-с. 2-19.
54. Российский статистический ежегодник. М.: Госкомстат РФ, 2000.
55. Севостьянов А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру. М.: Фирма Блок, 2000. - 340 с.
56. Сивец С.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости -Запорожье: Полиграф, 2003.-220 с.
57. Слюсарева Н.А. Методические рекомендации по построению моделей оценки стоимости недвижимости, М., 2004. - 100 с.
58. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости. -СПб., 1999-360 с.
59. Статистика. Курс лекций, Новосибирская государственная академия экономики и управления, М., 1997. -311 с.
60. Статистический словарь под ред. М.А.Королева, М., Финансы и статистика, 1989. 623 с.
61. Трифонов Н.Ю. Эконометрическая модель рынка квартир //Вопросы оценки, №4, 2002. 10-15 с.
62. Таганов Д.Н. SPSS: Статистический анализ в маркетинговых исследованиях. СПб.: Питер, 2005. 192 с.
63. Управление Ростехинвентаризация Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России, откорректирована по замечаниям Минфина России и Госкомимущества России. (Приказ Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. №17-115).
64. У сова З.Г. Совершенствование механизма налогообложения городской недвижимости// Дисс. на соискание ученой степени к.э.н., Иркутск, 1999.
65. Федоров В.П. Методика массовой оценки территорий // Вопросы оценки,- 1997.-№2.-с. 13-15.
66. Фомин Г.П., Математические методы и модели в коммерческой деятельности. М.: Финансы и статистика, 2001. - 480 с.
67. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. С англ. М.: 1997. Т.1
68. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. Т.2
69. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Пер. с англ. М.: РИО Мособпрполиграфиздата, 1994. -265 с.
70. Шевцов В. Профессиональная информационно-поисковой система RealBASE версия 4.x.
71. Цыпкин Ю.А., Цуканов И.Л., Прорвич В.А. и др. Методика, агоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в г. Москве. М.: Фирма Блок, 1999.
72. Четыркин Е.М. Статистические методы прогнозирования. М.: Статистика, 1977. 230 с.
73. Byrl Воусе, ed., Real Estate Terminology. Cambridge. Mass.: Ballinger Publishing Co., 1975. P.137.
74. Scarret D. Property Valuation: Five Methods. E&FN SPON, 1991.
75. Youngman J.M., Malme J.H. An International Survey of Taxes on Land and Building. Dtventer - Boston : Kluwer Law and Taxation Publishers, 1994, c.64.