Реформирование земельно-имущественного комплекса в системе рыночных инноваций тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Максимчук, Вадим Владимирович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Реформирование земельно-имущественного комплекса в системе рыночных инноваций"
На правах рукописи
МАКСИМЧУК Вадим Владимирович
РЕФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА В СИСТЕМЕ РЫНОЧНЫХ ИННОВАЦИЙ
Специальности: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: АПК
и сельское хозяйство)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва-2004
Работа выпонена на кафедре конкретной экономики и финансов Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ Мацкуляк Иван Дмитриевич
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Булатов Алексей Ефимович
кандидат экономических наук Гаранькин Николай Васильевич
Ведущая организация: Государственный университет по землеустройству
Защита диссертации состоится 11 мая 2004 года в 14.00 часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 502.006.05 в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, Москва, пр-т Вернадского, 84, 1-й учебный корпус, ауд. 2252.
С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки РАГС (1-й уч. корп., каб. 914).
Автореферат разослан 9 апреля 2004 года.
Ученый секретарь диссертационного совета
^^С^У Р.А.Чванов
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью формирования земельно-имущественного комплекса в городах и других поселениях страны и его дальнейшего совершенствования в системе рыночных инноваций. Она еще более возрастает в связи с потребностью разработки методики оценки земли и объектов недвижимости, расположенных на ней и принадлежащих различным собственникам. В теоретическом и практическом аспекте целесообразность реформирования земельно-имущественного комплекса вызвана рядом причин социального, экономического, экологического и политического характера. От ее успешного решения зависит не только результативность развития самого комплекса, но и эффективность экономики в целом.
В связи с этим необходимы теоретические осмысления и анализ рацио -нальности складывающегося землевладения в рыночной экономике, выявление позитивных и негативных сторон земельной реформы, направлений стимулирования эффективного землепользования на различных уровнях хозяйствования, включая крупные мегаполисы, города и другие населенные пункты.
Более того, конкретизация с теоретико-методологических позиций содержания, разработка принципов, основных направлений реформирования земельно-имущественного комплекса представляется исключительно важной и злободневной общественной задачей, предопределяющей в значительной мере динамизм преобразовательного процесса в России в целом и его социально-экономическую результативность.
Вопросы общественного реформирования земельных отношений издавна привлекают внимание мировой экономической науки. Начиная с древности, времен У.Петти и физиократов вплоть до новейших отечественных и зарубежных исследований, прослеживается научная эволюция представлений о земле как основном факторе производства и источнике богатства. В рыночной экономике земля воплощает инвестиционные притязания и приобретает способность генерировать доход не только при производственном потреблении ее свойств, но и в сфере товарного обращения, то есть она становится объектом имущественных отношений.
В данной связи требуется разработка методов оценки земли и объектов, расположенных на ней, которая легализована в стране только в 1998 г. после принятия федерального закона об оценочной деятельности.1 Внедренные в России, при содействии Мирового банка, методы определения стоимости заимствованы из зарубежной, главным образом, американской практики, где они формировались десятилетиями в условиях непрерывно развивающегося рыночного хозяйства. В нашей стране, при отсутствии соответствующих этим условиям информационной базы, законодательных предпосылок и ментали-
1 См.: Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29.07.98г. № 135-
тета общества, эффективность и повсеместное использование оценочных методов вызывает обоснованные сомнения.
При таких обстоятельствах формирование национальной, стратегически значимой модели реформирования земельно-имущественного комплекса требует выработки индивидуализированных концептуальных подходов, учитывающих специфику исторической динамики России.
Определенные теоретико-методологические результаты в обозначенном направлении содержатся в работах ряда современных российских исследователей, среди которых выделяются труды Д.Б. Аратского, Г.Е. Быстрова, В.Р. Беленького, С.Н. Вокова, Н.В. Гаранькина, В.И. Гладкого, В.А. Горемыкина, В.В. Жабина, Н.В. Комова, В.Е. Коптева-Дворникова СИ. Сая, И.Ф. Суслова, Ю.А. Цыпкина, В.Н. Хлыстуна и ряда др.
В числе зарубежных специалистов, исследования которых оказали наибольшее воздействие на развитие методологии оценки стоимости недвижимости (включая земельную) в России, следует выделить имена Генри С. Хар-рисона, Джозефа К. Эккерта, Джека Фридмана и Николаса Ордуэйя, Гленна М. Десмонда и Ричарда Э. Кели.
Среди отечественных научных исследований, содержащих попытки адаптации зарубежных оценочных технологий к условиям российского рынка, выделяются работы таких ученых как С.В. Вадайцев, П.Г. Грабовый, СВ. Грибовский, В.Е. Есипов, В.В. Григорьев, В.А. Прорвич, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова.
Вместе с тем, несмотря на огромный вклад названных и других ученых, научная разработанность проблемы эффективного реформирования земельно-имущественного комплекса России пока еще не соответствует уровню и масштабам решаемых в этой области практических задач.
Этим обусловлен выбор настоящего исследования. Автор полагает при этом, что проблема реформирования земельно-имущественного комплекса сложна и многогранна. Не претендуя на ее всесторонний охват, он концентрирует усилия на раскрытии основ формирования и развития данного комплекса в рыночной системе инноваций1.
Целью диссертационной работы является уточнение главных направлений реформирования земельно-имущественного комплекса в системе рыночных инноваций и разработка на этой основе предложений по совершенствованию его функционирования в условиях Российской Федерации.
В рамках поставленной цели решаются следующие задачи:
- рассмотреть земельно-имущественный комплекс как объект реформи-
1 Понятие рыночная система инноваций (линновационная экономика, новая экономика) освещается в отечественной литературе. Однако четкого его определения пока нет. Автор исходит из общего понимания перемен, распространяющихся в экономике, в связи с ее переводом на рыночные условия. См. об этом: Гохберг Л. Национальная инновационная система России в условиях новой экономики // Вопросы экономики. 2003. № 3. С. 26-44; Инновационная экономика / Под общ. ред. Дынкина A.A. и Ивановой НИ. - М.: Наука,2001; МатеровИ. Факторы развития новойэкономики в России // Экономист. 2003. № 2. С. 3-11 и др.
рования;
- уточнить содержание и сформулировать принципы реформирования земельно-имущественного комплекса;
- определить основные направления преобразований земельно-имущественного комплекса;
- раскрыть новые тенденции в землеустройстве, внедрении государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости;
- конкретизировать нормативное обеспечение земельной реформы, платное землепользование и оценку земель в рыночных условиях;
- разработать предложения по оценке стоимости объектов земельно-имущественного комплекса.
Объектом исследования является земельно-имущественный комплекс России, рассматриваемый как совокупность земельных ресурсов и связанных с ними объектов недвижимости в многообразии форм собственности и типов землепользования, административных и хозяйственных структур, юридических и физических лиц, взаимоотношения которых развиваются по поводу распределения и использования данных недвижимых ресурсов.
Предметом исследования выступают земельно-имущественные отношения, складывающиеся между людьми, их социальными группами и обществом в связи с приобретением и утратой разного вида прав землепользования и использования объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, оценкой и оплатой стоимости этих прав и извлечением дохода от их получения.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам реформирования земельно-имущественного комплекса, регулирования землепользования, земельного права и кадастрового учета земель, оценки недвижимости, расположенной на них, анализа эффективности их использования. В процессе работы применен системный подход к рассмотрению исследуемых явлений, методы экономико-статистического и логического анализа.
Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты, нормативные и методические документы Российской Федерации, ее министерств и ведомств, статистические данные Госкомстата России, Минимущества России, Росземкадастра, а также собственная база данных автора, сформированная по результатам его трудовой деятельности в аппаратах различных органов власти г. Москвы.
Научная новизна, полученная лично автором в ходе исследования, заключается в области специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью) в следующих результатах:
1. Земельно-имущественный комплекс страны представлен как важный объект реформирования общества и его экономики. Будучи объектом всеобщих интересов и "сквозным" фактором воспроизводственного процесса, он
становится одним из центральных элементов общественных отношений. Земельные связи перемещаются в структуре общественных отношений в ее основание, выступают базисом и одновременно регулятором совокупности зависимостей, включая не только экономическую, но и демографическую, социально-политическую и другие сферы общественного воспроизводства.
2. Конкретизирована совокупность условий и принципов реформирования земельно-имущественного комплекса, в составе которой различают: принцип централизма; принцип стабильности и последовательности; принцип гибкости; принцип постепенности; принцип добровольности; принцип прагматизма; принцип многообразия и равноправия различных форм собственности на землю и объекты, расположенные на ней; принцип устойчивости землепользования; принцип платности; принцип приоритетности; принцип взаимной ответственности; принцип информационной доступности; принцип оптимальности; принцип комплексности; принцип научной обоснованности.
3. Определены концептуальные направления инновационного преобразования земельно-имущественного комплекса в современных условиях рыночной экономики, а именно: а) разграничение государственной собственности на землю; б) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности и право аренды; в) приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения; г) упорядочение прав на земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам.
4. Обобщен опыт реформирования земельно-имущественного комплекса Москвы, построения и модернизации городского земельного кадастра, стратегии оптимизации его функционирования на основе создания городского кадастра недвижимости и соответствующего преобразования функций органов его ведения, а также оценки стоимости объектов данного комплекса.
В области специальностей 08.00.05 Ч экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: АПК и сельское хозяйство):
5. Уточнено содержание земельно-имущественного комплекса как сложной социально-экономической категории, выражающей отношения между собственниками земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения. Он выступает в рыночной экономике связующим звеном воспроизводственного процесса и кругооборота капитала как в городах, так и других населенных пунктах, составляет главный природно-хозяйственный ресурс любого из них, включая крупные мегаполисы. Вместе с тем, он олицетворяет огромный капитал, созданный трудом многих поколений, и не только вещественный, но исторический и духовный.
6. Предложены теоретико-методологические подходы поэтапной реструктуризации государственного земельного кадастра в государственный кадастр недвижимости на основе раздельного учёта земельных участков и зданий, строений и сооружений; их государственного мониторинга; осуществления единства и сопоставимости кадастровой информации; обязательности применения учета; правопреемственности; открытости; готовности; актуальности сведений; развития от простого к сложному; приоритета низовых органов; опережающей пилотной обработки.
В области специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: АПК и сельское хозяйство):
7. Раскрыты основные составляющие нормативного обеспечения земельной реформы, платного землепользования и оценки земель, что позволяет завершить процесс практического перехода к реализации положений Конституции России о многообразии форм собственности, о равной защите всех форм собственности и хозяйствования на земле; правового обеспечения развития рынка земли и другой недвижимости; совершенствования системы земельных платежей - арендной платы и земельного налога; обеспечения оборота земель сельскохозяйственного назначения.
8. Обоснована потребность более тесной увязки ставок земельного налога и арендной платы за земельные участки городских и посековых территорий и льготирования арендной платы для социально значимого землепользования (спортивно-оздоровительного, торговли товарами народного потребления, культурно-развлекательного, информационно-просветительского и др.). Аргументирована также целесообразность ужесточения административного контроля над незаконным использованием земельных платежей и необходимостью возрастания затрат на государственный мониторинг земельных участков и обустройства территории в целях повышения их доходности.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
Х Обоснование того, что в современном земельно-имущественном комплексе продожают функционировать механизмы, сформированные для нужд административно-командной системы управления, которые не всегда вписываются в новую рыночную систему. Так, применяя балансовую стоимость оценки эффективности инвестиций в недвижимость, инвестор вынужден завышать величину реверсии и занижать норму отдачи, что стимулирует его к спекулятивному использованию собственности.
Х Земельно-имущественный комплекс выделяется в особую социально-экономическую категорию не только из-за специфики земли как уникального объекта всеобщих многоцелевых интересов, но и в силу двойственности состояния земельного фонда, участвующего в общественном воспроизводстве одновременно в качестве природного фактора и товара. Соответственно этому множество общественных интересов относительно земли условно делится на две группы: по поводу эффективного освоения природных свойств земельного ресурса (технологический аспект); и товарно-денежных параметров зе-
мельной собственности (социально-экономический аспект).
Х Земельная реформа - целенаправленные преобразования в земельно-имущественном комплексе, которые ведут не к разрушению уже созданного потенциала, а его развитию, не к спаду, а росту производства качественных продуктов питания и сырья, создают продовольственную безопасность и во многом определяют успех экономической безопасности страны в виду эффективного использования как земельных участков, так и объектов недвижимости, расположенных на них.
Х Понятие земельной собственности рассматривается как комплекс земельно-имущественных прав, регламентирующих конкретные условия землепользования. Собственнику передается не земля как физический объект, обитаемая часть планеты, а комплекс имущественных прав по общественно полезному использованию данного участка.
Х Реформирование земельно-имущественного комплекса предполагает, что каждый объект недвижимости представлен четырьмя группами, физическими характеристиками, позволяющими однозначно отделить этот объект от других на любой момент времени; характеристиками правового статуса, включающими описание субъекта права, основание возникновения, содержание и объем прав на объект недвижимости; характеристиками ценности объекта в общепризнанном эквиваленте для объективности взимания налогов и справедливости принудительного приобретения объектов для государственных целей; специальными характеристиками объекта в присущих данному типу объектов выражениях.
Практическая значимость диссертации заключается, прежде всего, в том, что разработанные в ней предложения доведены до стадии функционально-структурных моделей и рекомендаций, пригодных для непосредственного применения в хозяйственной практике.
Теоретико-методологические положения, обоснованные в работе, помимо прикладного значения, являются вкладом в тезаурус систематизированных знаний о земельно-имущественном комплексе и его реформировании, а также могут быть использованы в учебной, методической и научной работе как определенная ступень гносеологического процесса.
Апробация результатов исследования. Часть практических предложений, обоснованных в диссертационной работе, реализована в системе регулирования земельно-имущественного комплекса г. Москвы. Результаты исследования получили отражение в ряде документов мэрии и правительства города. Они излагались на научных конференциях, получили освещение в 3-х публикациях автора общим объемом 2,1 п.л., на проблемной группе кафедры конкретной экономики и финансов РАГС и на рабочих совещаниях в испонительных органах столицы, в которых многие годы трудится автор.
Структура диссертационного исследования отражает общий замысел и логику исследования. Она включает введение, две главы, состоящих из шести параграфов, заключение, список использованных источников и литературы, а
также приложения.
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении диссертации обосновывается актуальность темы, раскрывается общее состояние и степень ее изученности, определяются объект, предмет, цель и задачи исследования, дается научная новизна, основные положения, выносимые на защиту, практическая значимость и апробация полученных результатов.
В первой главе диссертации Теоретические аспекты земельно-имущественного комплекса анализируется рассматриваемый комплекс как объект реформирования, раскрываются содержание, принципы и основные направления его современных преобразований.
Указывается, в частности, что земельно-имущественный комплекс -это сложная социально-экономическая категория, выражающая взаимосвязи между собственниками земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения. При этом автор оговаривает, что нельзя отождествлять или смешивать земельно-имущественный комплекс (ЗИК) и народно-хозяйственный комплекс (НХК), представляющий собой объективно обусловленную и направляемую совокупность отношений и процессов координации и постепенного перехода к органически взаимосвязанному развитию (интеграции) предприятий и отраслей народного хозяйства, участвующих в производстве ВВП, умножении национального богатства. Первая категория выражает только часть тех отношений, которые характеризуют вторую. Она значительно уже последней. НХК, кроме ЗИК, включает совокупность отраслей экономики, все национальное хозяйство с его производительными силами и соответствующими производственными отношениями. ЗИК же представляет собой лишь часть производительных сил, а если точнее, только часть средств производства (земельную и другую недвижимость), ту часть отношений, которая складывается между собственниками земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения.
Соискатель делает вывод, что земельно-имущественный комплекс - это особое явление не только из-за специфики земли как уникального объекта всеобщих многоцелевых интересов, но также в силу двойственности состояния земельного фонда, участвующего в общественном воспроизводстве одновременно в качестве природного фактора и товара. Соответственно множество общественных интересов относительно земли можно условно разделить на две группы: 1) интересы по поводу эффективного освоения природных свойств земельного ресурса (технологический аспект); 2) интересы по поводу товарно-денежных параметров земельной собственности (социально-экономический аспект).
Поскольку земля является субстанцией недвижимости (объектом которой, в свою очередь, выступает юридически определенная часть недвижимого имущества, которая при этом обособлена или может быть обособлена физи-
чески в том случае, когда обеспечивается возможность ее использования по назначению), имущественные правоотношения, связанные с недвижимостью, определяются, прежде всего, формами земельной собственности. Понятие земельной собственности рассматривается как комплекс, который в сочетании с правами владения, пользования, распоряжения земельными участками допускает, как обосновано в работе, существование около 1,5 тыс. вариантов имущественных прав и регламентирует конкретные условия землепользования. Но так как при любой социально-экономической формации общество остается главным собственником территориально-земельного ресурса, делегирующим конкретным землевладельцам отдельные функции и открытые для изменения права в использовании земельной собственности, то функционирующая система земельно-имущественных отношений носит ограничительный характер, ущемляющий права отдельных собственников в угоду общественным интересам.
Реформирование земельно-имущественного комплекса предполагает, что каждый объект недвижимости представлен четырьмя группами характеристик: физические характеристики, позволяющие однозначно отделить этот объект от других объектов на любой момент времени (местоположение, размеры, границы и др.); характеристики правового статуса, включающие описание субъекта права, основание возникновения, содержание и объем прав на объект недвижимости; характеристики ценности объекта в общепризнанном эквиваленте (стоимости) для обеспечения объективности при взимании налогов, а также справедливости при принудительном приобретении объектов для государственных (общественных) целей; специальные характеристики объекта в присущих данному типу объектов выражениях. Все они взаимосвязаны, взаимозависимы и, в конечном счете, локализируются вокруг первичного объекта недвижимости, который вследствие этого и выступает основным объектом государственного учета по поной совокупности вышеуказанных характеристик.
Земля и ее улучшения - все то, что объединяется понятием "недвижимость", - составляют главный природно-хозяйственный ресурс любого населенного пункта, включая крупные города. Вместе с тем, он олицетворяет огромный капитал, созданный трудом многих поколений, и не только вещественный, но исторический и духовный. В материальном выражении это 1.7 мрд. га земли (12.5% мировой территории), включая 55% черноземных почв мира. Он требует для своего поддержания и развития огромных средств.
Эффективность самофинансирования городского хозяйства на основе целесообразной стратегии регулирования земельно-имущественных отношений доказана мировой практикой. Она подтверждает, что это направление деятельности требует решения ряда правовых и организационно-методических вопросов, связанных с обеспечением рационального платного использования городской недвижимости, обусловленных характерологическими особенностями земельно-имущественного комплекса крупного города.
Отсутствие разграничения земли между Российской Федерацией и ее
субъектами препятствует созданию рынка земельных участков (табл. 1). Преобладание государственной собственности на землю сохраняет монополизацию рынка недвижимости. Приватизация участков идёт крайне медленно.
Таблица 1
Распределение земель России по формам собственности
Формы собственности мн. га % к итогу
Земельный фонд РФ - всего: 1709,8 100
Государственная и муниципальная собственность 1580,7 92,4
Частная собственность граждан и юридических лиц 129,1 7,6
в том числе:
собственность граждан и их объединений 122,6 7,2
из них:
земельные доли граждан 113,4 6,6
собственность юридических лиц 6,5 0,4
По данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель России в 2000 г., физическими и юридическими лицами в стране совершено 315,5 тыс. сделок купли-продажи застроенных и незастроенных земельных участков общей площадью 55,6 тыс. га, в том числе было продано 42,7 тыс. незастроенных участков на площади 14,6 тыс. га (табл. 2).
Таблица 2
Сдеки с застроенными и незастроенными _земельными участками в России
Из числа сделок по купле-продаже в 2000 г. застроенных и незастроенных участков 110,4 тысячи, или 35 % их общего количества по стране, зарегистрированы на территориях Московской, Самарской, Ленинградской, Ростовской областей, Краснодарского и Ставропольского краев, а в 18 субъектах РФ вообще не зафиксировано ни одной такой сдеки.
Не лучше обстоит дело и на первичном земельном рынке (табл. 3). Здесь общий оборот продаж по площади участков в 2000 г. составлял лишь 8 % от соответствующего показателя первичного рынка, причем ситуация с годами не улучшается. С 1993 по 2000 гг. количество продаж государственных и муниципальных земель гражданам сократилось в 6 раз, приватизированным предприятиям и предпринимателям - на 9 %, крестьянским (фермерским) хозяйствам - в 17 раз. Начиная с 1999 г. наметилась тенденция увеличения покупок гражданами земель для предпринимательской деятельности, в результате чего доля приобретенной ими площади в общем объеме продаж увеличилась с 0,83 до 5,5 %, но одновременно более чем вдвое уменьшились покупки земель приватизированными предприятиями, и общий объем вовлекаемых в рыночный оборот земель инвестиционного назначения сократися более чем на 40 %.
Таблица 3
Продажа государственных и муниципальных земель в России
Число сделок Площадь
Назначение земель %к %к
тыс. ед. тыс. га
итогу итогу
Гражданам для индивидуального жи-
лищного строительства, личного под- 21,51 89,7 2,15 49,2
собного хозяйства, садоводства, жи-
вотноводства
Гражданам и их объединениям для 1,02 4,3 0,24 5,5
предпринимательской деятельности
Приватизированным предприятиям 0,55 2,2 0,99 22,7
Крестьянским (фермерским) хозяйст- 0,04 0,2 0,79 18,0
вам и другим сельхоз. предприятиям
Другим юридическим и физическим 0,85 3,6 0,20 4,6
лицам
Всего по учтенным сдекам 23,97 100 4,37 100
Совершенствование земельно-имущественного комплекса через его реформирование невозможно без использования при этом научных принципов и методов. Их комплексное осуществление в реальной действительности во многом, если не решающим образом, гарантирует успех предпринимаемой земельной реформы.
В диссертации подчеркивается, что главной целью проводимого в стране реформирования земельно-имущественного комплекса является ликвидация
государственной монополии на землю. Государство как собственник дожно иметь в своем распоряжении земли, обеспечивающие стратегические интересы государства и удовлетворение государственных нужд, а также те земли, которые не представляют интереса для частного сектора и муниципальных образований. С этой же целью необходимо передать муниципальным образованиям все земли в пределах их границ, кроме находящихся в собственности иных лиц или остающихся в собственности Российской Федерации и переходящих в собственность субъектов федерации. Такая передача земли - при одновременном установлении чётких норм и правил по распоряжению и использованию недвижимости - ликвидирует монополию государства на землю и обеспечит эффективное использование участков. Для муниципалитетов же недвижимость станет активом, доходы от реализации которого и налогообложение которого будут обеспечивать часть местного бюджета.
По данным Минимущества России теперь сформированы сведения о более 211 тыс. земельных участках, в т. ч. о более 100 тыс. земельных участках, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, около 33 тыс. земельных участках, на которые у субъектов федерации возникает право собственности, и о более 77 тыс. земельных участках, на которые у муниципальных образований возникает право собственности. На 2003 год запланировано формирование сведений соответственно по 240 тыс. земельных участков, из которых 120 тыс. будет отнесено к федеральной собственности.
Единое по своей правовой природе правомочие по распоряжению земельными участками оказывается разделенным на право продажи земельных участков под объектами недвижимости, с одной стороны, и право предоставления их в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование - с другой. Законодательство России допускает возникновение ситуации, когда эти права осуществляются органами власти различного уровня.
В настоящее время, по предварительным данным Росземкадастра по состоянию на 1 января 2003 года 92,5 % земель находится в государственной и муниципальной собственности, 7,2% - в собственности граждан, 0,3 % - в собственности юридических лиц.
Если обратить внимание на динамику изменений показателей продажи государственных и муниципальных земель, то налицо значительный рост таких сделок в 2002 г. по сравнению с 2001 г. Однако в абсолютном выражении количество сделок и площадь приватизированных земельных участков по-прежнему остаются небольшими. Число сделок аренды государственных и муниципальных земель в 2002 г. заметно сократилось по сравнению с 2001 г.
Практика приватизации земельных участков позволяет заключить, что цена выкупа на земельные участки, занятые отдельными объектами недвижимости, в 2003 году приблизилась к рыночным ценам на аналогичные (сходные по условиям местоположения и виду использования) свободные земельные участки, приобретаемые на торгах.
Проведенный анализ позволяет:
- установить, что юридическим лицам, которым расположенные на земельных участках здания, строения, сооружения принадлежат на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, указанные земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно в случаях, когда они изъяты из оборота;
- предложить допонить пункт 1 статьи 24 Земельного кодекса РФ нормой, устанавливающей, что находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе объекты культурного наследия народов России, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в срочное безвозмездное пользование юридическим лицам, которым указанные объекты в соответствии с федеральными законами предоставлены в безвозмездное пользование;
- обосновать поправки в законодательство, устанавливающие, что при переоформлении согласно земельному законодательству право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены находящиеся в собственности общественных организаций инвалидов и иных социально незащищенных категорий лиц объекты недвижимости, на право собственности земельными участками, предоставление данных земельных участков в собственность таких юридических лиц осуществляется безвозмездно.
Опыт показывает, что основой земельного реформирования является система, состоящая, как минимум, из трех взаимосвязанных между собой блоков. Во-первых, речь идет о разработке на подготовительном этапе концепции или программы реформы в земельном секторе. Во-вторых, имеется в виду определение научных принципов и методов, которыми следует строго руководствоваться при проведении земельных преобразований. И, наконец, в третьих, нельзя обойтись без формирования механизма реализации принятых решений, гарантирующего практическое внедрение основных теоретических положений, принципов и методов реформирования земельно-имущественного комплекса.
Во второй главе исследования Совершенствование земельно-имущественного комплекса рассматриваются проблемы улучшения учета объектов недвижимости, платного землепользования и новые подходы к оценке объектов недвижимости данного комплекса.
Соискатель обращает внимание, что современная система государственного земельного кадастра создавалась в России с 1991 года. Теперь в стране функционирует 2298 локальных кадастровых офисов, обеспечивающих автоматизированный государственный кадастровый учет земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков ведется территориальными органами Росземкадастра. В качестве информации для учета территориальные органы используют сведения, предоставляемые частными и государственными землеустроительными компаниями. На всей территории стра-
ны учетные сведения о земельных участках заносятся в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ). Государственный кадастровый учет осуществляют около 7.5 тысяч служащих федеральных государственных учреждений.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется на основании землеустроительной документации. 6 июня 2001 года принят Федеральный закон № 78-ФЗ О землеустройстве, устанавливающий правовые основы проведения землеустройства.
Одной из основных проблем является раздельный учёт земельных участков и зданий, строений и сооружений. Государственный кадастровый учёт земельных участков, проводимый Росземкадастром, и учет зданий, строений и сооружений в целях обеспечения регистрации прав на них осуществляется различными организациями, имеющими статус как государственных, так и муниципальных учреждений и предприятий.
Для существенного продвижения в реформировании отношений по землеустройству и государственному кадастровому учёту необходимы комплексные изменения, касающиеся государственного кадастрового учёта земельных участков и технического учёта объектов недвижимости, информационного обеспечения рынка недвижимости и землеустройства. Их следует внести в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, Федеральные законы О земельном кадастре, О землеустройстве, О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нормативные правовые акты Правительства РФ и ведомственные акты, регулирующие вопросы государственного кадастрового учёта земельных участков, технического учёта иных объектов недвижимости, проведения землеустройства.
В соответствии со ст. 67 Земельного кодекса РФ осуществляется государственный мониторинг земель, который представляет собой систему наблюдений за состоянием всех земель в стране. Уже сейчас понятно, что обеспеченность территорий нужными базовыми картами состояния и использования земель неудовлетворительна (табл. 4).
Причиной такого положения служит дефицит средств, выделяемых на эти цели из федерального и других уровней бюджетов. За последние 10-12 лет они практически не обновлялись.
Вместе с тем, в большинстве субъектов федерации качество земель продожает ухудшаться, что выявляется в ходе осуществляемого государственного земельного контроля. Так, в 2002 г. было проведено 264,4 тысячи проверок соблюдения требований земельного законодательства. Ими охвачено почти 105 мн. га различных категорий земель, в ходе проведения которых выявлено 141,6 тысяч нарушений земельного законодательства на площади 13,3 мн. га.1 Своевременно принятые меры позволили устранить в течение
1 По фактам выявленных нарушений 29,5 тысячи виновных лиц, в том числе 14062 граждан, 11983 юридичесхих и 3434 дожностных лиц привлечено к административной ответственности. Сумма наложенных штрафов в целом по Российской Федерации составила 102,5, взысканных штрафов - 65,5 мн. рублей или 63,9 % от суммы наложенных штрафов. Самым распространенным нарушением по-прежнему остается издание органами местного самоуправления нормативных правовых и распоряди-
года по России 70,1 % выявленных нарушений.
Таблица 4
Обеспеченность базовыми картами состояния и использования земель (в процентах от общего количества листов)
Федеральные округа Масштабы карт Карты устарели и подлежат обновлению
Северо-Западный 1:10000 97,2
1-25000 76.8
Центральный 1-10000 86.8
1-25000 100
Привожский 1:10000 76,4
1-25000 90.0
Южный 1:10000 71.0
1-25000 97.5
Уральский 1-10000 62,4
1-25000 71,3
Сибирский 1-10000 50.8
1-25000 77.8
Дальневосточный 1:10000 76,6
1:25000 100
В целом по России 1-10000 77.6
1:25000 82,0
В 2002 г. в консолидированный бюджет России от платежей за землю поступило 49,5 мрд. руб., в том числе 51,2 % от земельного налога и 48,8% от арендных платежей. Наибольшие поступления платежей (81%) шли от земель городов и других населенных пунктов, занимающих лишь 1,1% территории страны. На долю земель сельскохозяйственного назначения, занимающих 25% территории России, приходилось 5% поступлений земельных платежей и еще 14% - на остальные категории земель, находящиеся вне черты населенных пунктов.
Проведенный анализ законодательства субъектов федерации показал, что в большинстве из них базовые размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются на основе действующих ставок земельного налога или нормативной цены земли. В результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за указанные земли на местах распространена практика занижения размеров арендной платы, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю.
тельных актов, не соответствующих законодательству Российской Федерации, либо изданных вне пределов компетенции органов местного самоуправления - свыше 77 % нарушений
Выходом из сложившейся ситуации является реализация пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ. Согласно ему порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов федерации или муниципальной собственности, дожны быть установлены соответственно Правительством России, органами государственной власти субъектов федерации, органами местного самоуправления.
Успешная реализация принципа платности использования земель всех форм собственности невозможна без оценочных мероприятий государства, справедливо отражающих стоимость земельных участков. Вот почему Рос-земкадастром разработаны и утверждены методики государственной оценки земель различной категории. Ряд методик согласуется в настоящее время.
К 1 мая 2003 г. работы по государственной кадастровой оценке земель поселений выпонены в 83 субъектах федерации. Такие работы продожаются в Московской, Новосибирской, Смоленской, Ленинградской областях и Атайском крае, а также в Чеченской Республике. Ход работ во многих регионах сдерживается отсутствием адекватного финансирования из бюджетов субъектов федерации. Массовая оценка земель для целей налогообложения проведена на 91,4% оцениваемой территории России. В целом затраты консолидированных бюджетов на проведение работ по кадастровой оценке земель страны в 2000-2002 гг. составили 2,8% от собранных в 2001 г. земельных платежей (табл. 5).
Таким образом, результатом выпоненных работ является не только определение кадастровых стоимостей земель как таковых, но и собранный информационный ресурс, который может использоваться органами управления различных уровней для планирования социально-экономического развития как отдельных территорий, так и страны в целом. В ближайший период Рос-земкадастр планирует завершить работы по формированию федеральной базы данных, полученных в результате государственной кадастровой оценки земель, и, сохранив всю собранную информацию, использовать ее для проведения последующих переоценок.
Методологические подходы массовой оценки недвижимости разрабатывались преимущественно для целей ее налогообложения в городах Новгороде и Твери в ходе проводимого эксперимента по налогообложению недвижимости на основе ее рыночной стоимости.
Участники эксперимента применили параметрическое моделирование рыночной стоимости типизированных объектов. Его преимущества выражаются в стандартизации процедуры оценки; преодолении элементов субъективизма, свойственных индивидуальным экспертным заключениям; в возможности сравнения рыночных стоимостей по объективным параметрам, отражающим потребительские характеристики объекта; допустимости их мониторинга и сводимости информации в бухгатерском учете. При этом допустимы два варианта построения моделей: а) на основе прямой рыночной информации о состоявшихся
Таблица 5
Состояние работ по государственной кадастровой оценке земель на 1 мая 2003 г.
1 Земли, являющиеся объектом государственной кадастровой оценки Общая площадь, тыс. га Проведение работ по государственной кадастровой оценке
тыс. га % общей площади
1. Земли сельскохозяйственного назначения (в т.ч. сельскохозяйственные угодья) 397948,1 (221003,6) 332286,6 (221003,6) 83,5(100,0)
2. Земли поселений 18757,3 17174,5 91,5
3. Земли промышленности и иного специального назначения 17251,7 2090,8 12,1
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов 34062,7 7160,4 21,0
5. Земли лесного фонда 1102397,1 1102397,1 100
6. Земли водного фонда 27791,2 -
7. Земли запаса 111616,1 Кадастровая оценка проводится при переводе земель запаса в состав земель иных категорий
Итого 1709824,2 1461109,4 85,4
сдеках и б) путем сметно-нормативного поэлементного формирования рыночной стоимости с применением техники затратного подхода.1 Наиболее ценный результат проделанной работы заключается во внедрении в практику управления недвижимостью метода массовой оценки в качестве инструмента формализованного решения типовых оценочных задач для большого ряда объектов с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Представляется, что достоинства технологии массовой оценки открывают перспективы ее широкого применения в практике регионального управления недвижимостью при условии перевода моделирования на сметно-нормативную базу затратного подхода, с сохранением тестового контроля и калибровки моделей на основе рыночных сравнений.
Все земельные участки по условиям их оценки условно делятся на две
1 Принятая процедура массовой оценки предусматривала пять этапов: I. Анализ рынка, при котором определяются политика работы и параметрические характеристики объектов оценки. 2. Сбор данных, при котором фиксируются, классифицируются и кодируются все состоявшиеся сдеки и предложения к продаже на местном рынке недвижимости. 3. Математическое моделирование, когда на основе регрессионного анализа выявляется значимость переменных, соответствующих характеристикам объекта, и создается вид модели. 4. Калибровка модели, при которой методом обратной связи уточняются величины коэффициентов, определяются допонительные переменные, исключается некорректная часть сделок. 5. Апробация (тестирование) модели по контрольной выборке объектов, когда выясняются недоработки модели, недостатки базы данных и принимаются меры к их устранению.
группы. Одна из них включает объекты, по которым сформирован достаточно активный рынок, имеются цены спроса и предложения, статистика состоявшихся сделок. В нее входят главным образом земли городских и сельских поселений, в том числе незастроенные участки, предназначенные под застройку, объекты личной и инвестиционной недвижимости. Другая группа объединяет объекты, по которым рынок еще не сформирован и куда относятся, прежде всего, земли сельскохозяйственного назначения. В первой группе при оценке земли можно использовать преимущественно рыночную информацию, во второй - исключительно нормативную.
Исходя из важности кадастровой стоимости земельных участков в городах и других населенных пунктах, в диссертации она определяется как расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. В основу указанной методики положена кластеризация - процедура группировки объектов кадастровой оценки по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Это наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.
Основное достоинство рассмотренного метода состоит в его адаптации к условиям малоактивного российского рынка недвижимости благодаря одновременному использованию рыночной и нормативной информации, взаимно допоняющей и корректирующей друг друга. Другой важный момент знаменует переход от кадастрового учета земельных участков к учету объектов недвижимости, сопровождающемуся их экономической оценкой.
В заключение диссертации представлены основные теоретические положения, практические выводы и рекомендации автора.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Максимчук В.В. Реформирование земельно-имущественного комплекса на основе рыночных инноваций // Актуальные проблемы рыночной экономики: среда, устройство, земельно-имущественный комплекс и труд. Выпуск 1. / Науч. ред. И. Д. Мацкуляк. - М.: ИнДел, 2003 (0,83 п.л.)
2. Максимчук В.В. Оценка стоимости объектов земельно-имущественного комплекса // Актуальные проблемы рыночной экономики: среда, устройство, земельно-имущественный комплекс и труд. Выпуск 1. / Науч. ред. И. Д. Мацкуляк. - М.: ИнДел, 2003 (0,51 пл.)
3. Максимчук В.В. Развитие платного землепользования в системе рыночных инноваций // Актуальные проблемы рыночной экономики: интересы, занятость, инновации и финансовое обеспечение. Сб. науч. трудов. Выпуск 2. / Науч. ред. И.Д.Мацкуляк. - М.: ИнДел, 2004 (0,77 п.л.).
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Максимчук Вадим Владимирович
Тема диссертационного исследования Реформирование земельно-имущественного комплекса в системе рыночных
инноваций
Научный руководитель доктор экономических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ Мацкуляк Иван Дмитриевич
Изготовление оригинал-макета Максимчук Вадим Владимирович
Подписано в печать 29 марта 2004 г. Тираж 80 экз. Усл. 1,00 п.л.
Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации Отпечатано ОПИТ РАГС. Заказ № 119606 Москва, пр-т Вернадского, 84
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Максимчук, Вадим Владимирович
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА.
1.1. Земельно-имущественный комплекс как объект реформирования
1.2. Содержание и принципы реформирования земельно-имущественного комплекса.
1.3. Основные направления преобразований земельно-имущественного комплекса.
ГЛАВА 2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА.
2.1. Улучшение учета объектов земельно-имущественного комплекса
2.2. Развитие платного землепользования в условиях инноваций.
2.3. Новые подходы к оценке объектов земельно-имущественного комплекса.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Реформирование земельно-имущественного комплекса в системе рыночных инноваций"
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью формирования земельно-имущественного комплекса в городах и других поселениях страны и его дальнейшего совершенствования в системе рыночных инноваций. Она еще более возрастает в связи с потребностью разработки методики оценки земли и объектов недвижимости, расположенных на ней и принадлежащих различным собственникам. В теоретическом и практическом аспекте целесообразность реформирования земельно-имущественного комплекса вызвана рядом причин социального, экономического, экологического и политического характера. От ее успешного решения зависит не только результативность развития самого комплекса, но и эффективность экономики в целом.
В связи с этим необходимы теоретические осмысления и анализ рациональности складывающегося землевладения в рыночной экономике, выявление позитивных и негативных сторон земельной реформы, направлений стимулирования эффективного землепользования на различных уровнях хозяйствования, включая крупные мегаполисы, города и другие населенные пункты.
Более того, конкретизация с теоретико-методологических позиций содержания, разработка принципов, основных направлений реформирования земельно-имущественного комплекса представляется исключительно важной и злободневной общественной задачей, предопределяющей в значительной мере динамизм преобразовательного процесса в России в целом и его социально-экономическую результативность.
Вопросы общественного реформирования земельных отношений издавна привлекают внимание мировой экономической науки. Начиная с древности, времен У.Петти и физиократов вплоть до новейших отечественных и зарубежных исследований, прослеживается научная эволюция представлений о земле как основном факторе производства и источнике богатства. В рыночной экономике земля воплощает инвестиционные притязания и приобретает способность генерировать доход не только при производственном потреблении ее свойств, но и в сфере товарного обращения, то есть она становится объектом имущественных отношений.
В данной связи требуется разработка оценки земли и объектов, расположенных на ней, которая в нашей стране легитимирована только в 1998 г. после принятия Федерального закона об оценочной деятельности.1 Внедренные в России, при содействии Мирового банка, методы определения стоимости заимствованы из зарубежной, главным образом, американской практики, где они формировались десятилетиями в условиях непрерывно развивающегося рыночного хозяйства. В нашей стране, при отсутствии соответствующих им информационной базы, законодательных предпосылок и менталитета общества, эффективность их повсеместного использования вызывает обоснованные сомнения.
При таких обстоятельствах формирование национальной, стратегически значимой модели реформирования земельно-имущественного комплекса требует выработки индивидуализированных концептуальных подходов, учитывающих специфику исторической динамики России.
Определенные теоретико-методологические результаты в обозначенном направлении содержатся в работах ряда современных российских исследователей, среди которых выделяются труды Д.Б. Аратского, Г.Е. Быстрова, В.Р. Беленького, С.Н. Вокова, В.И. Гладкого, В.А. Горемыки-на, В.В. Жабина, Н.В. Комова, В.Е. Коптева-Дворникова С.И. Сая, И.Ф. Суслова, Ю.А. Цыпкина, В.Н. Хлыстуна и ряда др.2
1 См.: Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29.07.98г. № 135-ФЭ.
2 См.: Суслов И.Ф., Суслов А.И. Земля, недвижимость: оценка при инвестировании и налогообложении. - М., 1997; Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические объекты. Под ред. В.В.Григорьева. - М., 1997; Варламов А.А. и др. Государственное регулирование земельных отношений. - М., 1998; Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. - М., 1996; Комов Н.В. Взаимодействие государственных и
В числе зарубежных специалистов, исследования которых оказали наибольшее воздействие на развитие методологии оценки стоимости недвижимости (включая земельную) в России, следует выделить имена Генри С. Харрисона, Джозефа К. Эккерта, Джека Фридмана и Николаса Ордуэйя, Гленна М. Десмонда и Ричарда Э. Кели.1
Среди отечественных научных исследований, содержащих попытки адаптации зарубежных оценочных технологий к условиям российского рынка выделяются работы таких ученых как С.В. Вадайцев, П.Г. Грабовый, С.В. Грибовский, В.Е. Есипов, В.В. Григорьев, В.А. Прорвич, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова.2
Вместе с тем, несмотря на огромный вклад названных и других ученых, научная разработанность проблемы эффективного реформирования земельно-имущественного комплекса России пока еще не соответствует уровню и масштабам решаемых в этой области практических задач.
Этим обусловлен выбор настоящего исследования. Автор полагает при этом, что проблема реформирования земельно-имущественного комрыночных механизмов управления земельными ресурсами. - М., 1996; Цыпкин Ю.А. и др. Оценка земли и недвижимости. - М., 1997.
1 Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Уч. пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994; Эккерт Д. Оценка земельной собственности. - М., 1993; Организация оценки и налогообложения недвижимости. Тома 1 и 2. Под общ. ред. Джозефа К. Эккерта. Пер. с англ. - М.: Академия оценки, 1997; Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1995; Десмонд Гленн М., Кели Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса. Пер. с англ. - М.: Академия оценки, 1996.
2 Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Уч. пособие. - М.: ЮНИТИ, 2001; Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под общ ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд. Смолин Плюс, М.: Изд. АСВ, 1999; Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001; Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Уч.-практ. пособие. - М: Дело, 1998; Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. -СПб.: Питер, 2001; Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М., 1996; Его же: Основы экономической оценки городских земель. Уч.-практ. пособие. Ч М.: Дело, 1998; Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб., ТОО Технобат, 1995; Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой/ - М.: Финансы и статистика, 2002; Оценка бизнеса: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1998. плекса сложна и многогранна. Не претендуя на ее всесторонний охват, он концентрирует усилия на раскрытии основ формирования и развития данного комплекса в рыночной системе инноваций1.
Целью диссертационной работы является уточнение важных направлений реформирования земельно-имущественного комплекса в системе рыночных инноваций и разработка на этой основе предложений по совершенствованию его функционирования в условиях России.
В рамках поставленной цели решаются следующие задачи:
- рассмотреть земельно-имущественный комплекс как объект реформирования;
- уточнить содержание и сформулировать принципы реформирования земельно-имущественного комплекса;
- определить основные направления преобразований земельно-имущественного комплекса;
- раскрыть новые тенденции в землеустройстве, внедрении государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости;
- конкретизировать нормативное обеспечение земельной реформы, платное землепользование и оценку земель в рыночных условиях;
- разработать предложения по оценке стоимости объектов земельно-имущественного комплекса.
Объектом исследования является земельно-имущественный комплекс России, рассматриваемый как совокупность земельных ресурсов и связанных с ними объектов недвижимости в многообразии форм собст
1 Понятие рыночная система инноваций (линновационная экономика, новая экономика) освещается в отечественной литературе. Однако четкого его определения пока нет. Автор исходит из общего понимания перемен, распространяющихся в экономике, в связи с ее переводом на рыночные условия. См. об этом: Инновационная экономика / Под общ. ред. Дынкина А.А. и Ивановой Н.И. - М.: Наука, 2001; Мате-ров И. Факторы развития новой экономики в России // Экономист. 2003. № 2. С. 3
11; Гохберг JT. Национальная инновационная система России в условиях новой экономики // Вопросы экономики. 2003. № 3. С. 26-44 и др. 6 венности и типов землепользования, административных и хозяйственных структур, юридических и физических лиц, взаимоотношения которых развиваются по поводу распределения и использования данных недвижимых ресурсов.
Предметом исследования выступают земельно-имущественные отношения, складывающиеся между людьми, их социальными группами и обществом в связи с приобретением и утратой разного вида прав землепользования и использования объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, оценкой и оплатой стоимости этих прав и извлечением дохода от их получения.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам реформирования земельно-имущественного комплекса, регулирования землепользования, земельного права и кадастрового учета земель, оценки недвижимости, расположенной на них, анализа эффективности их использования. В процессе работы применен системный подход к рассмотрению исследуемых явлений, методы экономико-статистического и логического анализа.
Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты, нормативные и методические документы Российской Федерации, ее министерств и ведомств, статистические данные Госкомстата России, Минимущества России, Росземкадастра, а также собственная база данных автора, сформированная по результатам его трудовой деятельности в аппаратах различных органов власти г. Москвы.
Научная новизна, полученная лично автором в ходе исследования, заключается в области специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью) в следующих результатах:
1. Земельно-имущественный комплекс страны представлен как важный объект реформирования общества и его экономики. Будучи объектом всеобщих интересов и "сквозным" фактором воспроизводственного процесса, он становится ядром общественных отношений. Земельные связи ^ перемещаются в структуре общественных отношений в ее основание, выступают базисом и одновременно регулятором совокупности зависимостей, включая не только экономическую, но и демографическую, социально-политическую и другие сферы общественного воспроизводства.
2. Конкретизирована совокупность условий и принципов реформирования земельно-имущественного комплекса, в составе которой различают: принцип централизма; принцип стабильности и последовательности; принцип гибкости; принцип постепенности; принцип добровольности; принцип прагматизма; принцип многообразия и равноправия различных форм собственности на землю и объекты, расположенные на ней; принцип устойчивости землепользования; принцип платности; принцип приоритетности; принцип взаимной ответственности; принцип информационной доступности; принцип оптимальности; принцип комплексности; принцип научной обоснованности.
3. Определены концептуальные направления инновационного преобразования земельно-имущественного комплекса в современных условиях рыночной экономики, а именно: а) разграничение государственной собственности на землю; б) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности и право аренды; в) приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения;Участки> пРе~ доставленные гражданам и юри дич ескигл и цам.
4. Обобщен опыт реформирования земельно-имущественного комплекса Москвы, построения и модернизации городского земельного кадастра, стратегии оптимизации его функционирования на основе создания городского кадастра недвижимости и соответствующего преобразования функций органов его ведения, а также оценки стоимости объектов данного комплекса.
В области специальностей 08.00.05 Ч экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: АПК и сельское хозяйство):
5. Уточнено содержание земельно-имущественного комплекса как сложной социально-экономической категории, выражающей связи между собственниками земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения. Он выступает в рыночной экономике связующим звеном воспроизводственного процесса и кругооборота капитала как в городах, так и других населенных пунктах, составляет главный природно-хозяйственный ресурс любого из них, включая крупные мегаполисы. Вместе с тем, он олицетворяет огромный капитал, созданный трудом многих поколений, и не только вещественный, но исторический и духовный.
6. Предложены теоретико-методологические подходы поэтапной реструктуризации государственного земельного кадастра в государственный кадастр недвижимости на основе раздельного учёта земельных участков и зданий, строений и сооружений; их государственного мониторинга; осуществления единства и сопоставимости кадастровой информации; обязательности применения учета; правопреемственности; открытости; готовности; актуальности сведений; развития от простого к сложному; приоритета низовых органов; опережающей пилотной обработки.
В области специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: АПК и сельское хозяйство):
7. Раскрыты нормативное обеспечение земельной реформы, платное землепользование и оценка земель. В частности, предстоит завершить процесс практического перехода к реализации положений Конституции Российской Федерации о многообразии форм собственности, о равной защите всех форм собственности и хозяйствования на земле; правового обеспечения развития рынка земли и другой недвижимости; совершенствования системы земельных платежей - арендной платы и земельного налога; обеспечения оборота земель сельскохозяйственного назначения.
8. Обоснована потребность более тесной увязки ставок земельного налога и арендной платы за земельные участки городских и посековых территорий и льготирования арендной платы для социально значимого землепользования (спортивно-оздоровительного, торговли товарами народного потребления, культурно-развлекательного, информационно-просветительского и др.). Аргументирована также целесообразность ужесточения административного контроля над незаконным использованием земельных платежей и необходимостью возрастания затрат на государственный мониторинг земельных участков и обустройства территории в целях повышения их доходности.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
Х Обоснование того, что в современном земельно-имущественном комплексе продожают функционировать механизмы, сформированные для нужд административно-командной системы управления, которые не всегда вписываются в новую рыночную систему. Так, применяя балансовую стоимость оценки эффективности инвестиций в недвижимость, инвестор вынужден завышать величину реверсии и занижать норму отдачи, что стимулирует его к спекулятивному использованию собственности.
Х Земельно-имущественный комплекс выделяется в особую социально-экономическую категорию не только из-за специфики земли как уникального объекта всеобщих многоцелевых интересовД\о и в силу двойственности состояния земельного фонда, участвующего в общественном воспроизводстве одновременно в качестве природного фактора и товара. Соответственно этому множество общественных интересов относительно земли условно делятся на две группы: по поводу эффективного освоения природных свойств земельного ресурса (технологический аспект); и товарно-денежных параметров земельной собственности (социально-экономический аспект).
Х Земельная реформа - целенаправленные преобразования в земельно-имущественном комплексе, которые ведут не к разрушению уже созданного потенциала, а его развитию, не к спаду, а росту производства качественных продуктов питания и сырья, создают продовольственную безопасность и во многом определяют успех экономической безопасности страны в виду эффективного использования как земельных участков, так и объектов недвижимости, расположенных на них.
Х Понятие земельной собственности рассматривается как комплекс земельно-имущественных прав, регламентирующих конкретные условия землепользования. Собственнику передается не земля как физический объект, обитаемая часть планеты, а комплекс имущественных прав по общественно полезному использованию данного участка.
Х Реформирование земельно-имущественного комплекса предполагает, что каждый объект недвижимости представлен четырьмя группами: физические характеристики, позволяющие однозначно отделить этот объект от других на любой момент времени; характеристики правового статуса, включающие описание субъекта права, основание возникновения, содержание и объем прав на объект недвижимости; характеристики ценности объекта в общепризнанном эквиваленте для объективности взимания налогов и справедливости принудительного приобретения объектов для государственных целей; специальные характеристики объекта в присущих данному типу объектов выражениях.
Практическая значимость диссертации заключается, прежде всего, в том, что разработанные в ней предложения доведены до стадии функционально-структурных моделей и рекомендаций, пригодных для непосредственного применения в хозяйственной практике.
Теоретико-методологические положения, обоснованные в работе, помимо прикладного значения, являются вкладом в тезаурус систематизированных знаний о земельно-имущественном комплексе и его реформировании, а также могут быть использованы в учебной, методической и научной работе как определенная ступень гносеологического процесса.
Апробация результатов исследования. Часть практических предложений, обоснованных в диссертационной работе, реализована в системе регулирования земельно-имущественного комплекса г. Москвы. Результаты исследования получили отражение в ряде документов мэрии и правительства города. Они излагались на научных конференциях, получили освещение в 3-х публикациях автора общим объемом около 2,5 п.л., проблемной группе кафедры конкретной экономики и финансов РАГС и рабочих совещаниях в испонительных органах столицы, в которых многие годы трудится автор.
Структура диссертационного исследования отражает общий замысел и логику исследования. Она включает введение, две главы, состоящих из шести параграфов, заключение, список использованных источников и литературы, а также приложения.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Максимчук, Вадим Владимирович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование показало, что земельная реформа, проводимая в России с начала 90-х гг. прошлого столетия, привела к определенным результатам, решению ряда важных промежуточных задач.
Определены основы правового регулирования земельных отношений, отвечающие потребностям современного общества. Создана согласованная, кодифицированная система земельного законодательства, основывающаяся на Земельном кодексе РФ. Удалось преодолеть правовую разобщенность и децентрализацию, характерную для начального этапа реформирования земельных отношений. Произошли принципиальные, глубинные преобразования, касающиеся форм собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю, проведена приватизация значительной части земельного фонда. Завершается процесс перехода от административных к рыночным способам перераспределения государственных и муниципальных земельных ресурсов.
Формируются условия для развития земельного рынка и его инфраструктуры. Об этом свидетельствует увеличение количества сделок с земельными участками. Провозглашен принцип создания лединого объекта недвижимости, осуществляются меры по его реализации. В стране создана и функционирует система государственного земельного кадастра, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Осуществлен переход к платности землепользования. С 1992 г. наблюдается систематический рост земельных платежей в бюджеты всех уровней. За последние годы проведен ряд последовательных мероприятий по инвентаризации и оценке земельного фонда Российской Федерации. Массовая оценка земель для целей налогообложения проведена на 91,4% оцениваемой территории страны.
Вместе с тем, несмотря на ряд существенных положительных итогов, основная цель земельной реформы пока не достигнута, не произошло кардинального повышения эффективности использования земли, качественного увеличения социального, инвестиционного и производительного потенциала земли, превращения ее в мощный самостоятельный фактор экономического роста.
Сохраняется необходимость совершенствования системы государственного учета земельных участков и иных объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них. В частности, одной из задач в этой области является объединение разных систем учета, переход к единому кадастру недвижимости. Предстоит пересмотреть принципы и цели государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Такой учет дожен осуществляться исключительно для целей государственной регистрации прав на земельные участки и объекты недвижимости.
Современная институциональная структура государственного управления земельными ресурсами в России характеризуется нечеткостью ведомственных обязанностей, конфликтностью интересов различных ведомств и широким распределением ответственности за принимаемые решения. Необходимость многочисленных межведомственных согласований является одной из причин медлительности при разработке нормативно-правовой базы в рамках земельной реформы.
Исследование показывает, что определение четких прав и установленных обязанностей инвесторов, защита их интересов, установление норм и правил по разрешенному использованию и строительному изменению недвижимости, гарантирующие прозрачность процедур и объективность решений (правовое зонирование), будут способствовать улучшению инвестиционного климата и росту объема инвестиций в развитие недвижимости. Существенно повысится активность инвесторов в развитие коммерческой и конторской недвижимости с целью получения дохода. Станет возможной последующая перепродажа объекта по его действительной рыночной стоимости.
В результате устранения существующих барьеров для получения участков под застройку за счет создания равных возможностей для их приобретения в собственность на основе участия в конкурсе увеличится предложение на рынке земель для строительства объектов нужного типа и качества. Это создаст основу для развития деятельности застройщиков, занимающихся улучшением и застройкой участков для последующей продажи.
Недвижимость станет надежным залоговым обеспечением кредитов. Появится значительный спрос на банковские услуги по кредитованию, так как будут созданы условия для финансирования строительства посредством ипотеки, а также ее использования как инструмента финансирования приобретения недвижимости. Установление возможности ипотеки земельного участка вместе с правами собственности на вновь возводимый объект недвижимости позволит получать кредит на строительство. Активное участие профессиональных кредиторов в финансировании развития недвижимости позволит снизить риски, связанные с инвестированием в недвижимость. Прямые инвестиции значительно сократятся.
Предприятия, получив права собственности на земельные участки, смогут эффективно управлять объектами недвижимости и получать средства на развитие своей деятельности за счет продажи незанятых частей земельных участков, продажи объектов недвижимости и переноса предприятий из центров городов на менее дорогие земельные участки в соответствии с условиями правового зонирования. Стабильность "правил игры" на рынке недвижимости позволит участникам рынка недвижимости планировать свою деятельность на перспективу. Введение единого налога на недвижимость даст возможность определить наиболее эффективный способ использования недвижимости, четко прогнозировать экономический эффект от своей деятельности.
Профессиональные операторы рынка недвижимости расширят свою деятельность, так как на рынке появится много объектов, принадлежащих частным собственникам. Конкуренция между продавцами приведет к тому, что можно будет продать недвижимость по приемлемой цене или приобрести недвижимость нужного качества. Развитие ипотечного кредитования потребует также активизации бизнеса по страхованию предмета ипотеки, жизни заемщика, а также эффективного распределения страхования рисков самого ипотечного кредита между кредиторами и страховщиками. Получит развитие страхование профессиональной ответственности участников рынка недвижимости. В результате развития конкуренции профессиональные участники рынка недвижимости будут вынуждены более тщательно выпонять свои функции на рынке, снижая стоимость оказываемых ими услуг при одновременном повышении качества предоставления данных услуг.
До приемлемого уровня будут снижены транзакционные издержки при совершении сделок, в т.ч. нотариальные сборы. Это устранит препятствия для отражения в договорах истинной цены сделок. Благодаря открытости сведений о кадастровом учёте, зарегистрированных правах, правопритязаниях и цене сделок участники рынка получат необходимую информацию для принятия решений.
Граждане получат твердые гарантии права собственности на недвижимость, включающую земельный участок, будь то квартира в многоквартирном доме, индивидуальный дом, дача или иной объект. Подтверждение законных прав собственности на них, завершение процесса приватизации жилья через передачу прав собственности на общее имущество в кондоминиумах и на занимаемые участки, будет встречено населением позитивно. С другой стороны, установление четких обязанностей, связанных с бременем собственности может вызвать отрицательную реакцию со стороны части семей, в первую очередь, не имеющих достаточного дохода для выпонения данных обязанностей. На смягчение данной реакции дожны быть направлены меры социальной защиты населения с низким уровнем дохода в форме предоставления им адресных субсидий на оплату услуг по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг в соответствии с их доходами и установленными социальными стандартами.
Прямым следствием передачи участков под зданиями в собственность их владельцев, совершенствования законодательства и практики землеустройства, кадастрового учёта и регистрации прав будет превращение значительной части граждан в поноценных собственников своего жилья. Возможность свободного гражданского оборота объектов недвижимости позволит каждому гражданину использовать собственное жильё в своих интересах с максимальной эффективностью: сдать в аренду, продать, получив его настоящую цену, взять в аренду или купить по приемлемой цене более подходящее и ближе к месту работы.
Доходы значительной части граждан среднего класса связаны с рынком недвижимости. Предлагаемые меры позволят значительно увеличить эти доходы, сделать их гарантированными. Часть граждан этой группы является предпринимателями, деятельность которых так или иначе связана с недвижимостью. Весь малый бизнес чрезвычайно чувствителен к так называемым фиксированным затратам, к которым относятся и затраты на пользование недвижимостью. Мероприятия по восстановлению единства недвижимости, созданию новых строений и развитию ее гражданского оборота будут способствовать увеличению соответствующих предложений, снижению цен на объекты, снижению арендной платы. Определенные возможности появятся у существующих предпринимателей - выгодное предложение производственных площадей привлечёт в малый бизнес больше предприимчивых граждан.
Предприниматели среднего бизнеса в результате передачи им в собственность участков под их строениями получат лавтоматическое и существенное увеличение стоимости своего бизнеса. Они смогут расширить собственное дело посредством строительной ипотеки. Благодаря равной для всех возможности выбора участка для ведения бизнеса, стимулирующей ведение дел по правилам, будут созданы более эффективные предприятия, не обременённые криминальными и административными поборами, которые приносят стабильные большие доходы.
Предлагаемые меры - по разграничению прав собственности на землю и передаче большей части земель в пределах границ муниципальных образований в муниципальную собственность, по приватизации земельных участков, по реформе в сфере налогообложения недвижимости и по правовому регулированию рынка недвижимости - означают перераспределение властных и финансовых пономочий государственных органов и органов местного самоуправления.
Рынок недвижимости становится источником местного экономического развития: недвижимость обеспечивает рабочие места и жилье, доходы в бюджет, приток инвестиций, повышает качество жизни в городе, другом поселении.
Введение рынка земельных участков в городах позволит привлечь средства граждан и организаций к строительству жилья не только в сельской местности, вдали от места работы горожан, но и в пределах города, поселения. Благодаря рынку участков это жильё будет дифференцировано согласно требованиям потребителей по цене, качеству и местоположению.
Реализация предусмотренных мер позволит: осуществлять градостроительство с учётом мнения местного сообщества и владельцев недвижимости; создать механизм формирования участков как объектов недвижимости; создать рыночные рычаги перераспределения используемой земли, в том числе, вывода промышленных производств из центра городов; повысить эффективность использования земельных участков и иной недвижимости благодаря налогообложению недвижимости; создать механизм напонения местных бюджетов, благодаря чему станет возможным финансирование создания инженерной и транспортной инфраструктуры территорий городов и иных населенных пунктов; повысить уровень благоустройства городов и иных населенных пунктов.
Предлагаемые меры повысят эффективность предприятий и создадут условия для возникновения новых фирм и видов деятельности. Участники рынка получат гарантированные права на недвижимость как единый объект, включающий земельный участок, смогут снизить транзакцион-ные издержки при операциях с недвижимостью.
В результате реализации предлагаемых мероприятий в России будет создан рынок недвижимости, который станет важнейшей составной частью процесса экономического развития. Будет принята необходимая для нормального функционирования этого рынка законодательная база, построена максимально приближенная к потребностям граждан и организаций система государственных органов, обслуживающих участников рынка недвижимости, интересы общества и государства.
На основе правового зонирования появится возможность реально осуществлять комплексное развитие городов и поселений, стимулировать мерами правового экономического воздействия вывод предприятий из центральных районов туда, где они более выгодны и владельцам предприятия, и городскому сообществу. Правовое зонирование поможет лучше планировать транспортную и инженерную инфраструктуру городов и поселений, создаст условия для их развития. Здесь могут быть применены известные во многих городах мира механизмы финансирования строительства инфраструктуры, в том числе за счёт повышения стоимости участков, обеспеченных инфраструктурой, роста поступлений от налога на недвижимость.
Повышение ликвидности недвижимости позволит использовать её в качестве залога. Ипотечное кредитование может решить две большие проблемы: приобретение жилья семьями под залог приобретаемой квартиры или дома, а также финансирование строительства объектов недвижимости. Семьи смогут сначала получить жильё и только потом в течение достаточно догого времени небольшими частями выплачивать кредит. Использование ипотеки в бизнесе станет со временем основным источником финансирования развития производства товаров и услуг.
Благодаря поноценной собственности на недвижимость, увеличится инвестиционная привлекательность российских предприятий, городов и территорий. Отток капитала за рубеж снизится, а затем появится тенденция притока иностранного капитала. Предприятия получат возможность брать догосрочные кредиты под залог объектов недвижимости. Это, в первую очередь, приведёт к сокращению неплатежей, а затем окажет позитивное влияние на расширение и модернизацию производства.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Максимчук, Вадим Владимирович, Москва
1. Бюджетный кодекс Российской Федерации. М.: Тандем, 1998.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации с изменениями и допонениями на 15 января 1999 г. Ч М.: Проспект, 1999.4.3емельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3.
4. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 1993. 25 декабря.
5. Федеральный закон О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3.
6. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
7. Федеральный закон О государственном земельном кадастре от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ.
8. Федеральный закон О землеустройстве от 18 июня 2001 г. № 781. ФЗ.
9. Ю.Федеральный закон О лицензировании отдельных видов деятельности от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ.11 .Федеральный закон О приватизации государственного и муниципального имущества от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.
10. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3.
11. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.
12. Федеральный закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ.
13. Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3.1 б.Федеральный закон РФ "О плате за землю" от 11.10.91 г. с последующими изменениями. № 1738-1.
14. Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г. № 135-Ф3.
15. Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.98 г. № 122-ФЗ.
16. Федеральный закон РФ "О плате за землю" от 31.12.97 г. № 1581. ФЗ.
17. Указ Президента РФ "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" от 26.11.97 г. № 1263.
18. Постановление Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" от 13.10.97 г. № 1301.
19. Постановление Правительства РФ Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель от 8 апреля 2000 г. №316.
20. Постановление Правительства РФ Об утверждении стандартов оценки от 6 июля 2001 г. № 519.
21. Постановление Правительства РФ "О государственной кадастровой оценке земель" от 25.08.99 г. № 945.
22. Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 945 "О федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2000 годы" от 25.08.99 г. № 945.
23. Монографии, колективные книги
24. Абдулаев Н.А. Государство и собственность в переходной экономике: Вопросы теории и методологии. М.: Дело, 2002.
25. Але М. Условия эффективности в экономике. Пер. с франц. Ч М.: Научно-изд. центр Наука для общества, 1998.
26. Андрианова Т.В. Становление земельного рынка в современной России. Научно-аналитический обзор. ИНИОН РАН. М., 1997.
27. Антюганов С.В., Аратский Д.Б. и др. Методология повышения эффективности арендных отношений на землю в системе управления недвижимостью. Н.-Новгород, 1998.
28. Аратский Д.Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне. Н.Новгород: Изд. Вого-Вятской акад. гос.службы, 1998.
29. Арефьев Н.В. и др. Основы земельного кадастра и землеустройства: Уч.пособие. СПб.: Изд. СПбГТУ, 1998.
30. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник ЧМ.: Финансы и статистика, 1997.
31. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
32. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2002.
33. Белых А.П. Формирование портфеля недвижимости: Учебное пособие. Ч М.: Финансы и статистика, 1999.
34. Боголюбов B.C. Актуальные проблемы крупных городов. Спб., 1997.
35. Бодырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: 1998.
36. Быков С.В. Методические аспекты экономической оценки городских земель. Хабаровск, 1991.
37. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и инновации. М.: Филинъ, 1997.
38. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
39. Витт М.Б. Экономическая оценка земли при строительстве. Ч М.: Стройиздат, 1992.
40. Владимиров В.В., Фомин И.А. Основы районной планировки. -М.: Стройиздат, 1995.
41. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. Ч М.: Бизнесинформ, 1998.
42. Возрождение земельного рынка России. Материалы "Круглого стола". -М., 2000.
43. Воков С.Н. Землеустройство в условиях земельной реформы (экономика, экология, право): Уч.пособие. -М.: Былина. 1998.
44. Воков С.Н. Экономика землеустройства. М.: Колос, 1996.
45. Выбор пути: дискуссии на полях Земельного кодекса России / Под ред. И.Ф.Суслова (рук.), В.В.Бакушева, М.А.Коробейникова, И.Д.Мацкуляка. -М.: Флинта: Наука, 1998.
46. Гарнер Д., Оуэн Р., Конвей Р. Привлечение капитала: Пер. с англ. М.: Джон Уайли энд Сандс, 1995.
47. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. Новосибирск: Наука. Сиб.предпр. РАН, 1998.
48. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок / Учебное и практическое пособие. -М.: ИНФРА-М, 1996.
49. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2000 году. М.: Росземкадастр, 2001.
50. Государство и инвестиции: актуальные проблемы микроэкономической политики / Научн. ред. Архипов А.И. М.: Ин-т экономики РАН, 1998.
51. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс. - М.: Изд-во АСВ, 1999.
52. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.
53. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практ. пособие. Ч М.: Дело, 1998.
54. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: Теория и практика: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 1997.
55. Десмонд Гленн М., Кели Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса: Пер. с англ. -М.: РОО, Академия оценки, 1996.
56. Дифференциация ставок земельного налога на территории малых городов и посеков городского типа. Методические рекомендации органам местного самоуправления. М.: Госкомзем РФ, 1999.
57. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2001.
58. Жабин В.В. Земля и деньги. М., 1999.
59. Инструкция по межеванию земель. -М.: Роскомзем, 1994.
60. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимостью в Испании. Владимир, 1998.- 112 с.
61. Комментарий к земельному законодательству РФ / Отв. ред. С.А.Боголюбов. М., 1998.-351 с.
62. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. М.: Изд-во ООО Ин-т оценки природных ресурсов, 2001.
63. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения. -М.: РУССЛИТ, 1995.
64. Комов Н.В., Родин А.З., Алакоз В.В. Земельные отношения и землеустройство в России. М.: РУССЛИТ, 1995.
65. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка внутрихозяйственных земель сельскохозяйственных предприятий. М., 2000. - 133 с.
66. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: Русская деловая литература, 1998.
67. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М.: ТОО Альба, 1997.
68. Кужелев И.Д. Управление недвижимостью. Ростов-на-Дону, 1997.
69. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.
70. Маршал А., Бансал В. Финансовая инженерия: поное руководство по финансовым нововведениям. Пер. с англ. Ч М.: ИНФРА-М, 1998.
71. Мацкуляк И.Д. Рыночные отношения: вопросы и ответы: Справ, пособие. М.: Экономика, 1992.
72. Международные стандарты оценки. МСО 1-4. Том 1. М.: Российское общество оценщиков, 1994.
73. Методические рекомендации по проведению земельных торгов (аукционов, конкурсов). Ч Госкомзем. М., 1999.
74. Микерин Г.И., Недужный М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. Кн. 1. М.: ОАО Типография Новости, 2000.
75. Модильяни Ф., Милер М. Сколько стоит фирма? Теоремы ММ. Пер. с англ. 2-ое изд. М.: Дело, 2001.
76. Недвижимость в Москве и Московской области. Сборник нормативных актов: Земельные отношения. Жилые помещения. Нежилые помещения. -М.: Фирма "Спарк", 1993.
77. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.
78. Норкотт Д. Принятие инвестиционных решений. Пер. с англ. Ч М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.
79. Оценка земли / Под ред. Антонова В.П. Владимир, 1997. - 288 с.90.0ценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -М.: Финансы и статистика, 2002.
80. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. М.: Дело, 1998.
81. Проблемы и перспективы развития земельного рынка в России. Информац. матер, к научно-практическому семинару 26-27 ноября 1999 г.-М.: 1999.
82. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости. Спб.: Наука, 1997.
83. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. -М.: Дело, 1998.
84. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, агоритмы, практический опыт. -М.: Экономика, 1996.
85. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. -М.: Информ.-изд. дом Филинъ, 1997.
86. Ревунова Н.Г. Градостроительная оценка территорий и платное землепользование. СПб.: СПбГИЭА, 1995.
87. Регулирование земельных отношений в российском законодательстве/Госкомзем/-М.: РУССЛИТ, 1997.
88. Романенко Г.А., Комов Н.В., Тютюнников А.И. Земельные ресурсы России, эффективность их использования. М.: 1996.
89. ЮО.Рыженков А.В. Проблемы земельной ренты в российской экономике. Новосибирск, 1997.
90. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. СПб.: Лимбус Пресс, 1994.
91. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: Фонд развития отечественного книгоиздания им. И.Д.Сытина, РАГС, 2001.
92. ЮЗ.Синдеев В.А. Теория и методы ретроспективного анализа использования земельных ресурсов. М.: Гос. ун-т по землеустройству, 1997.
93. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости. М.: Издательство "Ось-89", 1998.
94. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. М.: ГУ ВШЭ, 2002.
95. Юб.Стоимость предприятия: теоретические подходы и практика оценки / Научн. ред. Н.А. Абдулаев, Н.А. Колайко. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 1999.
96. Сулин М.А., Павлова В.И. Производительный потенциал земельного участка и его экономическая оценка: Уч.пособие. Ч СПб.: СПб техн.ун-т, 1998.
97. Суслов И.Ф., Суслов А.И. Оценка земли, капитала, недвижимости.-М., 2000.-41 с.
98. Таль Г.К., Григорьев В.В. и др. Оценка предприятий: доходный подход. М.: Гильдия, 2000.
99. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. Ч СПб.: МКС, 2000.111 .Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Ч СПб.: ТОО Технобат, 1995.
100. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб.: СПбГТУ, 1996.
101. ПЗ.Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие. Под ред. В.Е. Есипова. СПб.: Изд. СПб УЭФ, 1997.
102. Трескунов Е.Б. Земельно-кадастровый информационно-вычислительный комплекс в системе управления земельными ресурсами. -М.: 1998.
103. Троицкий В.П., Воков С.Н., Гендельман Н.А. и др. Научные основы землеустройства. Ч М.: Агропромиздат, 1995. Ч 176 с.
104. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. В.И. Кошкина, В.М. Шупыро. М.: ИНФРА-М, 1997.
105. Ушаков Е.П., Охрименко С.Е., Охрименко Е.В. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов: Методические рекомендации.1. M.: POO, 1999.
106. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело ТД, 1995.
107. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Уч. пособие. Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата. 1994.
108. Хлыстун В.Н., Герасимова Е.Л. Земельный кадастр, как система информационного обеспечения управления земельными ресурсами: Лекция. М.: МИИЗ, 1995.
109. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2001.
110. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. Ч М.: Русская деловая литература, 1996.
111. Экономика и управление недвижимостью: Учебн. для вузов / Под общей ред. П.Г.Грабового. Ч Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999.
112. Экономика недвижимости: Уч.пособие. Под ред. В.И.Ресина. -М.: Дело, 1999.
113. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М.: Филинъ, 1997.
114. Ябуганов А.А. Плата за землю: Земельный налог. Арендная плата. Нормативная цена земли. Ч М.: Филинъ, 1998.1. Периодические издания
115. Альтшулер Б.А. Разработка экономических механизмов функционирования земельно-кадастровой системы в России // Информац. бюлетень ГИС. 1997. № 2. С.7.
116. Беленький В. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования // Вопросы экономики. 2000. № 7.
117. Беленький В. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность.//Вопросы экономики. 1998. № 11. С. 97-112.
118. Буздалов И. Частная собственность на землю основа эффективного сельского хозяйства // Вопросы экономики. 2000. № 7.
119. Бурмыкина Н.И., Прорвич В.А., Филатов А.В. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель Москвы. // Вопросы оценки. 1998. № 2. С. 47-62.
120. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки. // Вопросы оценки. 1996. янв.- март. С. 23-28.
121. Костяев А.И., Якимов О.В. Методологические проблемы определения арендной платы за землю / Вестник с.-х. науки. 1990. № 12. С.66-70.
122. Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки // Вопросы экономики. 1997. № 4.
123. Ртищев И., Иванкина Е. Особенности земельного законодательства в российских регионах // Вопросы экономики. 2000. № 7.
124. Хань Линь Фэй, Цао Хэй Дао. Рынок земли в Китае в новых экономических условиях. // Проблемы прогнозирования. 1998. № 5. С. 133139.
125. Чернышев А. Концепция проекта Земельного кодекса РФ // Международный с.-х. журнал. 1996. № 5.
126. Шароватова И.В. Аренда земли: уроки отечественной истории // Вестник с.-х. науки. 1990. № 6. С.150-155.
127. Диссертации и авторефераты диссертаций
128. Казачков А.П. Реструктуризация землевладения и земельные платежи в переходной экономике. Дисс. канд. эконом, наук. М., 2000.
129. МО.Сай С.И. Регулирование земельно-имущественных отношений на основе перспективных кадастровых систем. Дис. канд. эконом, наук. -М., 2000.
130. Трофимов С.С. Оценка рыночной стоимости недвижимости как инструмент оптимизации инвестиций. Дис. канд. эконом, наук. М., 2002.
Похожие диссертации
- Управление земельно-имущественными отношениями с использованием инструментов вторичного рынка
- Совершенствование управления инвестиционной деятельностью имущественного комплекса
- Повышение эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципальных образований Пензенской области
- Доверительное управление имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города
- Методика анализа эффективности использования земельно-имущественного комплекса в бюджетных образовательных учреждениях