Доверительное управление имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Метельский, Игорь Михайлович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "Доверительное управление имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города"
На правах рукописи
Метельскип Игорь Михайлович
Доверительное управление имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва 2011
9 ЙЮН 2011
4849266
Работа выпонена на кафедре экономики и управления на предприятиях малого и среднего бизнеса Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Московский государственный университет технологий и управления.
Научный руководитель: Иванова Валентина Николаевна
доктор экономических наук, профессор
Официальные оппоненты: Афанасенко Иван Дмитриевич
доктор экономических наук, профессор Минаева Елена Вячеславовна доктор экономических наук, профессор
Ведущая организация: Российский экономический университет имени
Г.В. Плеханова
Защита состоится л27 июня 2011 года в 16:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.122.01 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московский государственный университет технологий и управления по адресу: 109004, г. Москва, ул. Земляной вал, дом 73, диссертационный зал.
С диссертаций можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО МГУТУ. Автореферат разослан и размещен на официальном сайте МГУТУ www.mgutm.ru л27 мая 2011 года.
Ученый секретарь Диссертационного Совета
к.э.н., профессор т Сапожникова С.Н.
I. Общие положения работы Актуальность исследования. Развитие отношений управления в сфере государственного и муниципального имущества имеет особое значение в период инновационного развития экономики страны. Слова Президента России Д.А. Медведева подтверждают это: нужен поноценный хозяин, чтобы население могло рассчитывать на оперативное решение актуальных проблем без привлечения высших органов власти1.
В настоящее время не в поной мере установлены приоритеты инновационного развития экономики в деятельности по управлению имуществом. Это находит свое отражение, в частности, в том, что значительное число инновационных компаний не может позволить себе снять необходимые для их деятельности помещения из-за неадекватных реалиям ставок арендной платы. Это обусловливает необходимость разработки методологии использования рыночных механизмов управления имуществом в целях инновационного развития экономики региона.
Решению указанных проблем может способствовать использование такой формы управления имуществом как доверительное управление. Актуальность изучения его особенностей подтверждена, в частности, словами Председателя Правительства РФ В.В. Путина, произнесенными в ходе беседы, посвященной внедрению механизмов доверительного управления в практику управления государственным имуществом. Он отметил: Мы неоднократно обсуждали эту тему в Правительстве, и во многих странах такая практика применяется - заключение контрактов на весь жизненный цикл того или иного объекта инфраструктуры2.
Развитие механизмов доверительного управления в крупных центрах субъектов РФ представляет собой ключевой фактор успешного внедрения данного метода. Они являются наиболее перспективными точками роста в российской экономической системе, и, за счет этого, позволяют
1 См. Приём граждан России / Сайт Президента РФ [Ссыка на домен более не работаетtranscripts/9578]. 22.11.2010. " Председатель Правительства России В.В.Путин провел рабочую встречу с главой компании Российские
автомобильные дороги С.В.Костиным / Сайт Председателя Правительства РФ Владимира Путина [Ссыка на домен более не работаетevents/news/l 0536/]. 12.05.2010.
распространить внедряемые механизмы в малых городах, посеках городского типа и т.д. Тем самым создаются зоны инновационного развития.
Исходя из этого, тема диссертации представляется актуальной и ориентированной на формирование концептуальных подходов для совершенствования стратегии экономического развития России.
Степень научной разработанности проблемы. Проблемы развития имущественных комплексов разрабатываются многими учеными: экономистами, градостроителями, социологами и т.д.
Значительный вклад в разработку теоретических и прикладных основ развития имущественных комплексов, а также управления государственной и муниципальной собственностью был внесен следующими учёными: Абакин Л.И., Ануприенко В.Ю., Афанасенко И.Д., Гончаров В.Д., Горемыкин В.А., Гусев В.В., Гуськова М.Ф., Иванова В.Н., Иванов B.C., Ковалев А.П., Минаева Е.В., Потерович В.М., Рассуханов У.А., Смирнов Е.Б., Стерликов П.Ф., Стерликов Ф.Ф., Третьяк В.П., Чижик A.C. и др.3
Особенности доверительного управления были в существенной мере изучены Беневоленской З.Е., Булыгиным М.М., Зайцевым O.P., Пьяных Е.С., Семенихиным В.В. и др.4
В научной литературе в настоящее время отсутствует комплексный подход к анализу эффективности доверительного управления имущественным комплексом города с точки зрения инновационного
3 Афанасенко И.Д. Экономика и духовная программа России. М.: Третье тысячелетие, 2001. - 414с.; Гончаров В. Д., Рассуханов У. А. Реформирование продовольственного комплекса региона. M.: Пищепром издат, 2005; Гусев В. В., Чижик A.C. Система государственного регулирования агропромышленного комплекса России. M.: МГУТУ, 2006. - 327 е.; Иванова В.Н., Иванов B.C. Государственно-частное партнерство в инновационном развитии региона и предприятий. М.: Финансы и статистика, 2010. - 192с.; Минаева Е.В., Теория и практика организационно-технического развития хлебопродуктов ого комплекса России. М.: Пищевая промышленность, 2002. - 392 е.; Социальные факторы экономического развития регионов России (колективная монография) / Под ред. Смирнова Е.Б. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - 214 е.; Современные проблемы экономической теории. - В 2-х частях. Часть II. Отв. за выпуск В.П. Третьяк. - М.: Парад, 2004. - 312с.; Стерликов Ф.Ф., Гуськова М.Ф., Стерликов П.Ф. Развитие методологии анализа и синтеза экономических теорий стоимости и полезности. М.: Экономические науки, 2006,-109с. и др.
4 Беневоленская З.Е. Доверотельное управление имуществом в сфере предпринимательства. М.: Вотерс Клувер, 2005. - 288с.; Булыгин М.М. Договор доверительного управления имуществом в российском и зарубежном праве. М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2006. - 96с.; Доверительное управление имуществом. Паевые инвестиционные фонды. Под общей редакцией Семенихина В.В. М.: Эксмо, 2005. - 160с.; Зайцев O.P. Договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом. М.: Статут, 2007. - 512с.; Пьяных Е.С. Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом. М.: Ось-89, 2010.-272с. и др.
развития. Выбор темы диссертации обусловлен потребностью проведения соответствующих исследований.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования в данной работе является имущественный комплекс крупного городского центра субъекта РФ.
Предметом исследования является совокупность социально-экономических и институциональных отношений, возникающих в ходе передачи объектов государственной собственности в доверительное управление в целях инновационного развития экономики города.
Цель исследования - разработка методологического подхода, обоснование технологий, инструментария и методических рекомендаций для осуществления доверительного управления имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города в текущем и догосрочном периоде.
Задачи исследования. Для достижения поставленной в работе цели потребовалось решить следующие задачи:
1) разработать и теоретически обосновать методологический подход к обеспечению инновационного развития экономики города на основе использования методов государственно-частного партнерства в управлении имущественным комплексом;
2) обосновать методы и механизмы совершенствования осуществления доверительного управления как формы государственно-частного партнерства в системе отношений управления имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города;
3) разработать систему оценки льгот, предоставляемых арендаторам управляющими компаниями на основе учета факторов инновационного характера их деятельности;
4) сформировать комплексную имитационную экономико-математическую модель учета факторов, влияющих на определение ставок арендной платы для объектов имущественного комплекса;
5) обосновать методические рекомендации по оценке рисков передачи объекта имущественного комплекса в аренду инновационной компании и управлению такими рисками.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования. Общей методологической основой исследования являются следующие методы познания: абстрактно-логический, аналитический, диалектический, системный, структурно-функциональный и другие.
Теоретической основой исследования являются положения экономической теории по управлению развитием имущественных комплексов и выделенные на их основе принципы, подходы и методы, выбранные для проведения исследования, способствующие получению обоснованных и достоверных научных результатов и выводов.
Эмпирическую базу исследования составляют официальные данные государственных органов, данные региональной статистики, данные авторитетных научных центров, а также ведущих исследователей данной проблематики, результаты расчетов диссертанта.
Научные результаты, выносимые на защиту:
1. Методологический подход к обеспечению инновационного развития экономики города на основе использования методов государственно-частного партнерства в управлении имущественным комплексом. Подход позволяет согласовать экономические интересы государства и инновационных компаний посредством предоставления льготных условий аренды инновационным хозяйствующим субъектам при одновременном увеличении контроля над рисками, связанными с их деятельностью.
2. Методы и механизмы совершенствования доверительного управления как формы государственно-частного партнерства в системе отношений управления имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города. Разработанные методы и механизмы позволяют сформировать систему мотивации частных хозяйствующих субъектов поддерживать инновационное развитие экономики города на основании распоряжения объектами имущественного комплекса.
3. Система оценки льгот, предоставляемых арендаторам управляющими компаниями на основе учета факторов инновационного характера их деятельности. Система позволяет стимулировать размещение инновационных компаний в конкретном регионе с помощью сокращения их расходов на распоряжение объектом имущественного комплекса соответствующего административно-территориального образования.
4. Комплексная имитационная экономико-математическая модель учета факторов, влияющих на определение ставок арендной платы для объектов имущественного комплекса. Модель позволяет ориентироваться на предоставление объектов имущественного комплекса в аренду компаниям, обладающим наибольшим инновационным потенциалом
5. Методические рекомендации по оценке рисков передачи объекта имущественного комплекса в аренду инновационной компании и управлению такими рисками. Рекомендации позволяют увеличить эффективность деятельности управляющих компаний и одновременно стимулировать их вступление в государственно-частное партнерство
Научная новизна результатов исследования состоит в разработке методологического подхода, обосновании технологий, инструментария, моделей и методических рекомендаций по управлению имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города на основе системного анализа, методов оценки и прогнозирования в зависимости от факторов региональной социально-экономической конъюнктуры. Конкретное приращение научных знаний содержится в следующем:
1. Разработан методологический подход к обеспечению инновационного развития экономики города на основе использования методов государственно-частного партнерства в управлении имущественным комплексом. Его новизна заключается в определении взаимосвязи между экономическими интересами государства и инновационных компаний в управлении имущественным комплексом. Подход допоняет концепции формирования государственно-частного партнерства, обосновывая
возможность его применения в отношениях управления имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города.
2. Обоснованы методы и механизмы совершенствования доверительного управления как формы государственно-частного партнерства в системе отношений управления имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города. Их новизна заключается в совершенствовании экономических механизмов доверительного управления, в то время как большая часть работ, посвященных данному виду государственно-частного партнерства, имеет правовую специфику.
3. Разработана система оценки льгот, предоставляемых арендаторам управляющими компаниями на основе учета факторов инновационного характера их деятельности. Диссертантом определено, что установление льготных условий позволит компенсировать увеличение арендной платы, устанавливаемое в случае сдачи объектов имущественного комплекса в аренду инновационным компаниям - хозяйствующим субъектам, чья деятельность связана с высокими рисками. Это позволит стимулировать их размещение в конкретном регионе/городе. Новизна подхода заключается в формировании гибкой системы оценки величины льгот, допоняющей разработки по проблеме, в которых величина льгот строго нормирована.
4. Сформирована комплексная имитационная экономико-математическая модель учета факторов, влияющих на определение ставок арендной платы для объектов имущественного комплекса. Диссертантом разработаны агоритмы расчета двух групп факторов, имеющих особое значение для инновационного развития экономики города: 1) риски сдачи объектов имущественного комплекса в аренду инновационным компаниям; 2) льготы, предоставляемые арендаторам на основе оценки степени инновационноеЩ их бизнеса. Если риски, связанные с бизнесом арендатора, превышают его инновационный потенциал, то цена аренды повышается. Это позволяет сформировать резервы для компенсации возможного ущерба управляющей компании, предоставляющей инновационной компании помещения в аренду. Если инновационный потенциал арендатора превышает риски, связанные с его деятельностью, то цена аренды понижается. Это
позволяет стимулировать развитие инновационных компаний и, как следствие, инновационное развитие экономики города. Модель дает возможность ориентироваться на предоставление объектов имущественного комплекса в аренду компаниям, обладающим наибольшим инновационным потенциалом. Это допоняет существующие методики определения цены аренды комплексным подходом к оценке влияния рисков и перспектив инновационной деятельности компании на условия аренды объекта имущественного комплекса.
5. Разработаны методические рекомендации по оценке рисков передачи объекта имущественного комплекса в аренду инновационной компании и управлению такими рисками. Их новизна заключается в том, что была разработана скоринговая система оценки рисков передачи объектов имущественного комплекса в аренду инновационным компаниям. Скоринговый метод ранее не использовася для этих целей. Разработанная методика определения платежей обязательного страхования является инновационной в силу фактического отсутствия практики обязательного страхования недвижимости в РФ. Сформированная система информационно-аналитического обеспечения управления рисками является инновационной не только для рынка услуг по доверительному управлению, но и всего рынка недвижимости в целом, на котором нет подобных структур, позволяющих осуществлять системный анализ рисков развития рынка. Совокупность разработанных методов и механизмов является фактором, увеличивающим эффективность деятельности управляющих компаний и одновременно стимулирующим их вступление в государственно-частное партнерство для получения доступа к возможностям обязательного страхования и базам данных системы информационно-аналитического обеспечения.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость работы заключается в развитии научных основ инновационного развития экономики города, фактором которого является результативность управления имущественным комплексом.
Практическая значимость исследования состоит в возможности применения его результатов при выработке государственной политики
управления имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города, а также в учебном процессе при преподавании профильных дисциплин по направлению Региональная экономика.
Соответствие диссертации требованиям паспорту научной специальности. Содержание диссертационной работы соответствует пункту 3.17 Управление экономикой регионов. Формы и механизмы взаимодействия федеральной, региональной, муниципальной власти, бизнес-структур и структур гражданского общества. Функции и механизмы управления. Методическое обоснование и разработка организационных схем и механизмов управления экономикой регионов; оценка их эффективности специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством.
Апробация научных положений исследования. Основные материалы диссертационной работы докладывались в ходе конференций: XII Международный экономический форум (г. Санкт-Петербург, 6-8 июня 2008 г.), XIV научно-методическая конференция, посвященная 55-летию Московского государственного университета технологий и управления (г. Москва, 13-14 октября 2008 г.), XII Международный экономический форум (г. Санкт-Петербург, 4-6 июня 2009 г.).
Публикации. Основное содержание диссертационной работы изложено в 6 опубликованных научных работах, которые в поной мере отражают научные и практические результаты исследования. Общий объем публикаций составляет 1,5 п.л.; 6 работ опубликовано в изданиях, входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий ВАК РФ.
Структура и объем диссертационной работы. Диссертационное исследование состоит из введения и двух глав: 1. Доверительное управление имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города: методологический аспект; 2. Методы и модели доверительного управления имущественного комплексом в целях развития инновационной экономики и их применение в условиях города (на примере Санкт-Петербурга); содержит 30 таблиц и 11 рисунков; выводы и предложения; список литературных источников из 168 наименований.
II. Основное содержание диссертации и защищаемых научных
положений
2.1. Разработан методологический подход к обеспечению инновационного развития экономики города на основе использования методов государственно-частного партнерства в управлении имущественным комплексом.
Суть подхода, разработанного диссертантом, в том, что развитие инновационной экономики города необходимо осуществлять с учетом взаимосвязи экономических интересов государства и инновационных компаний. Региональная администрация заинтересована в размещении инновационных компаний на территории региона/города для увеличения их вклада в экономический рост. Инновационные компании заинтересованы в возможности использования городской недвижимости на доступных условиях. Государственно-частное партнерство позволяет учитывать обозначенные экономические интересы. В его рамках можно предоставлять льготные условия аренды инновационным компаниям для стимулирования их размещения на территории региона/города и одновременно осуществлять детальную оценку рисков их деятельности, усиливая возможности влияния государства на инновационное развитие экономики.
2.2. Обоснованы методы и механизмы совершенствования доверительного управления как формы государственно-частного партнерства в системе отношений управления имущественным комплексом в целях инновационного развития экономики города.
Суть обоснованных методов и механизмов заключается в создании системы мотивации частных хозяйствующих субъектов поддерживать инновационное развитие экономики города на основе распоряжения объектами имущественного комплекса. Диссертантом определено, что оптимальной формой государственно-частного партнерства для создания такой системы является доверительное управление. Оно позволяет привлекать к сотрудничеству с органами власти управляющие компании, обладающие профессиональными знаниями и наибольшим опытом работы с
инновационными компаниями, сохраняя за государством необходимые возможности влияния на инновационное развитие экономики.
Разработанные методы и механизмы включают в себя: 1) систему комплексной оценки и рисков передачи объекта имущественного комплекса в аренду инновационной компании и управления такими рисками; 2) систему оценки льготных условий аренды объекта имущественного комплекса; 3) методику гибкого определения ставок арендной платы. Они предоставляют управляющим компаниям допонительные возможности управления рисками передачи объекта имущественного комплекса в аренду инновационным компаниям. Это будет стимулировать управляющие компании принимать участие в государственно-частном партнерстве для доступа к: 1) обязательному страхованию для инновационных компаний-арендаторов, снижающему риски передачи объектов имущественного комплекса им в аренду; 2) системе информационно-аналитического обеспечения, предоставляющей данные, необходимые для эффективного развития управляющих компаний. Привлечение управляющих компаний к государственно-частному партнерству позволит инновационным компаниям выбирать из нескольких вариантов аренды, тем самым оптимизируя условия их участия в государственно-частном партнерстве. Преимущества государства состоят в росте влияния на инновационное развитие экономики: на управляющую компанию как таковую и на арендаторов ее объектов.
2.3. Разработана система оценки льгот, предоставляемых арендаторам управляющими компаниями на основе учета факторов инновационного характера их деятельности.
Она разделена на две стадии: I) перед принятием решения по передаче объекта, находящегося в доверительном управлении, в аренду; 2) по истечении определенного контрольного периода. На первом этапе производится предварительное установление величины льгот на основе оценки инновационного потенциала деятельности арендатора. На втором этапе определяется адекватность льгот, т.е. оценивается эффективность реализации инновационного бизнеса на объекте имущественного комплекса.
Стадия 1. В рамках данной работы за методическую основу предоставления льгот диссертантом принята Методика отнесения организаций к инновационному типу, используемая в г. Санкт-Петербурге.5 Она включает в себя обязательные и опциональные показатели инновационной деятельности.6 Диссертантом рекомендуется предоставлять льготы на основе данного анализа следующим образом - см. табл.1.
Таблица 1 - Диапазоны предоставления льгот на аренду объекта имущественного _комплекса по степени инновационности предприятия_
Основания льготирования Размер льготы
10-19% по обязательным показателям и 5-7 балов по выборным 5% скидки от установленного размера аренды
20-29% по обязательным показателям и 8-9 балов по выборным 10% скидки от установленного размера аренды
30 и более процентов по обязательным показателям и 10 балов по выборным 15% скидки от установленного размера аренды
Стадия 2. Диссертантом рекомендуется проводить оценку полезности
бизнеса для развития города на основе экспертного метода бально-рейтинговой оценки критериев (см. табл.2).
Таблица 2 - Бальная оценка критериев проверки эффективности реализации инновационного бизнеса на объекте имущественного комплекса
Наименование критерия Сумма балов/Процент скидки
Социально-экономическая значимость темы
не имеет значения и перспектив развития пересмотр условий договора
не имеет значения, но обладает перспективами развития 3
представляет большой интерес для органов государственной власти, СМИ и общества 6
Степень наличия рисков
отсутствие рисков 3
низкий уровень рисков 2
средний уровень рисков 1
высокий уровень рисков пересмотр условий договора
Использование государственных средств
значительное (50-100% основных средств) пересмотр условий договора
относительное (до 50% средств) 2
самофинансирование 4
Проведение предшествующих проверок
выявленные недостатки устранены 2
выявленные недостатки устранены не в поной мере 1
выявленные недостатки не устранены пересмотр условий договора
5 Методика отнесения организаций к инновационному типу, разработанная Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли Санкт-Петербурга // Сайт Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Санкт-Петербурга [Ссыка на домен более не работаетp>
Проверка рекомендуется к проведению каждый год (или иной период, если период аренды не кратен году). По ее итогам осуществляется добавление процентов скидки (равных начисленным балам) к уже имеющимся на текущий момент. Начисление производится однократно, иначе говоря, осуществляется заново на каждый период.
2.4. Сформирована комплексная имитационная экономико-математическая модель учета факторов, влияющих на определение ставок арендной платы для объектов имущественного комплекса.
Модель позволяет описать факторы, определяющие ставки арендной платы в базовом году и учет их изменения в динамике. Автором особо были выделены следующие факторы: 1) индекс ставок арендной платы, определенный на основе рыночных механизмов; 2) рисковая составляющая аренды; 3) льготы, предоставляемые арендатору управляющей компанией в зависимости от степени инновационности его деятельности.
Диссертантом проанализирована одна из наиболее совершенных в настоящее время методик расчета арендной платы - методика, применяемая в Санкт-Петербурге. Несмотря на высокую степень ее проработанности, в ней не реализован ряд вопросов, в частности, не в поной мере проработан конкретный рыночный механизм определения стоимости аренды с учетом рисков и льгот, актуальных для предприятий инновационной сферы.
Таким образом, можно сделать общий вывод о необходимости совершенствования расчета индексной составляющей методики определения арендной платы на основе рыночных принципов.
А'+1=А'х/
А' = А хПК1 /=1
А0 =(В + М + Я + Р-0)хЖ,!
где А - расчетная ставка арендной платы в 1+1 году;
Л' -расчетная ставка арендной платы в году; I - размер индекса, определенного на основе рыночных механизмов;
Д, - базовая рыночная цена аренды квадратного метра; К.1_7 - коэффициенты базовой рыночной цены аренды квадратного метра (соответственно, местоположения, площади, этажа, состояния, типа входа, типа здания, благоустройства);
В - затраты на строительство (годовая амортизационная стоимость объекта аренды);
М - затраты на содержание; Я - рисковая составляющая; Р - прибыль; О - льгота;
XV - влияние спроса и предложения на базовую цену.
Диссертантом также обоснован ряд агоритмов, позволяющих провести детальную оценку объектов имущественного комплекса перед их сдачей в аренду: 1) группировка по территориальному и видовому субиндексам; 2) детализированный анализ с учетом ценового фактора.7
Таким образом, модель позволяет группировать объекты коммерческой недвижимости по факторам, актуальным для всех регионов, что позволит сформировать общенациональный индекс - ориентир для заключения договоров аренды. Общий индекс включает в себя субиндексы для офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.
Для поддержания адекватности ставок арендной платы рыночной конъюнктуре разработан организационно-экономический механизм ее периодического установления, включающий: 1) нормативы предоставления информации о сдеках и учета ценности объектов имущественного комплекса; 2) преференции, предоставляемые органами управления городским имуществом управляющим компаниям и их арендаторам для поощрения предоставления информации о сдеках; 3) службу мониторинга, создаваемую на основе органов управления городским имуществом.
7 Детальная характеристика агоритмов приведена в диссертации
2.5. Разработаны методические рекомендации по оценке рисков передачи объекта имущественного комплекса в аренду инновационной компании и управлению такими рисками.
Методические рекомендации по оценке рисков основаны на системном применении методов из смежных рыночных сфер (банковской и страховой). Их суть заключается в использовании разработанной диссертантом скоринговой системы оценки рисков сдачи объекта в аренду инновационным компаниям, имеющей следующие преимущества: 1) достаточный уровень оценки рисков потерь арендной платы, возникающих у управляющих компаний; 2) снижение объема возможного невозврата потерь; 3) возможность эффективного управления портфелем партнеров.
Предлагаемая диссертантом скоринговая система оценки факторов риска состоит из пяти приоритетных характеристик арендатора, по которым осуществляется ранжирование. Она основана на опыте соглашений по банковскому надзору Базель I8, Базель II9 и Базель III10.
Таблица 3 - Скоринговая система оценки рисков передачи объекта имущественного _комплекса в аренду инновационной компании_
Отношение капитала к расходам на аренду Возраст предприятия Средняя норма прибыли Средние среднегодовые темпы роста оборотов
Связанный риск - риск перерывов в производстве/ банкротства
более 1000% - 0 балов более 10 лет - 0 балов от 20% - 0 балов от 100%-0 балов
от 750 до 1000% - 6 балов 9-10 лет-4 бала 10-19%-3 балов 80-99%-3 балов
от 500 до 749% - 12 балов 7-8 лет - 8 балов 0-9% - 6 балов 70-79% - 6 балов
от 250 до 499% - 18 балов 5-6 лет - 12 балов -1 - -9% - 9 балов 60-69%-9 балов
от 100 до 249% - 24 балов 3-4 года - 16 балов -10 - -19 % - 12 балов 50-59 %-12 балов
до 100%-30 балов до 3 лет - 20 балов до -20% - 15 балов до 50%- 15 балов
8Baset Committee - Basel I and Market Risk Amendment / Bank for international settlements [Ссыка на домен более не работает!ist/bcbs/(id 2 l/indexhtm]
Basel Committee - Basel II framework / Bank for international settlements [Ссыка на домен более не работаетlist/bebs/tid_22/index.htm]
"Compilation of documents that form "Basel III"/ Bank for international settlements [Ссыка на домен более не работаетlist/basel3/index.htm]
_Продожение таблицы 3_
Характер деятельности (связанный риск - риск повреждения объекта имущественного
комплекса)_
не выходит за рамки стандартной офисной практики - 0;_
деятельность осуществляется с частичными привлечениями оборудования, могущего
вызвать опасные ситуации - 10;_
деятельность преимущественно осуществляется на основе оборудования, могущего вызвать опасные ситуации для объекта - 20._
По итогам запонения таблицы происходит суммирование балов.
кк)Ш=с+у+м+о+т, (4)
где К-юш! - общая скоринговая оценка;
С, V, Ы, в, Т - соответственно балы по показателям: Капитал; Возраст; Характер деятельности; Средняя норма прибыли; Средние среднегодовые темпы роста оборотов.
Затем производится ранжирование, позволяющее определить к какому уровню риска стоит отнести потенциального арендатора (см. табл. 4).
Таблица 4 - Ранжирование уровней риска по итогам скорингового анализа
Диапазон Наценка к размеру арендной платы
0-5 Отсутствует
10-19 4%
20-29 6%
30-39 8%
40-49 10%
50-59 12%
60-69 14%
70-79 16%
80-89 18%
90-100 Непроходной бал. Пересмотр возможности заключения договора
После сравнения полученных значений рисков с предельно
допустимыми вырабатывается стратегия управления риском.
Методические рекомендации по управлению рисками заключаются в использовании разработанной диссертантом методики определения величины платежей обязательного страхования объекта имущественного комплекса при его сдаче в аренду инновационной компании."
Методические рекомендации по организационному обеспечению оценки и управления рисками заключаются в использовании разработанной
11 Подробное описание разработанной методики приведено в диссертации
системы информационно-аналитического обеспечения, состоящей из: 1) базы данных ставок арендной платы для объектов имущественного комплекса;
2) базы данных историй риска управляющих компаний и арендаторов;
3) механизма контроля над осуществлением обязательного страхования.
Рассмотрим пример реализации программы разработанной имитационной экономическо-математической модели для инновационной компании, претендующей на аренду одного из объектов имущественного комплекса Санкт-Петербурга, предоставленного в доверительное управление ООО Управляющая компания Питер. Она условно названа Инновация 1.
I. В первую очередь проводится оценка поной стоимости аренды. Илюстрируя рассматриваемый пример, приведем среднюю арендную ставку для данного объекта, определенную с помощью формул (2) и (З)12.
Таблица 5 Ч Средняя арендная ставка для анализируемого объекта
Периоды Арендная ставка (рублей/месяц за 1 м^.)
1 квартал 2009 1130,5
2 квартал 2009 1044,05
3 квартал 2009 978,95
4 квартал 2009 940,29
1 квартал 2010 938,7
2 квартал 2010 938,3
3 квартал 2010 925,16
II. Вторым этапом является оценка рисков. Рассмотрим ключевые для
скоринга характеристики компании.
Таблица 6 - Оценка факторов скоринга компании Инновация 1
Показатели Величина Бальная оценка
Отношение капитала к 47% 30 балов
расходам на аренду
Возраст предприятия 9 лет 4 бала
Средняя норма прибыли -21% 15 балов
Средние среднегодовые темпы роста оборотов 51,1% 12 балов
Характер деятельности Деятельность осуществляется преимущественно на основе оборудования, могущего вызвать опасные ситуации для объекта (лабораторные исследования) 20 балов
Итого 81 бал
12 За исключением переменных Я и О в формуле (3), являющихся разработками диссертанта
Увеличение объема арендной платы составит 18% в соответствии с таблицами 3 и 4, а также формулой (4).
III. Третий этап - это оценка льгот, возможных для предоставления. Проанализируем факторы, в соответствии с которыми компания Инновация 1 является инновационной согласно Методике отнесения организаций к инновационному типу, используемой в г. Санкт-Петербург.
Таблица 7 - Обязательные характеристики инновационной деятельности компании _Инновация 1_
Оцениваемый фактор Величина
Доля затрат на научно-исследовательские, опытно-конструкторские работы и технологические работы и/или затрат на приобретение новых технологий в общем объеме расходов организаций. 20%
Доля инновационной продукции в общем объеме отгруженной продукции. 25%
Таблица 8 - Значения и коэффициенты показателей инновационной деятельности по _выбору компании Инновация 1_
Наименование показателя инновационной деятельности организации Установленное значение показателя инновационной деятельности организации Коэффициент показателя инновационной деятельности организации
Эффективность затрат на научные исследования и разработки, соотношение 1 2
Доля научно-технического персонала от среднесписочной численности организации, % 17% 1
Количество полученпых патентов, штук 2 2
Количество поданных заявок на выдачу патентов, штук 1 1
Доля созданных рабочих мест в основном производстве от среднесписочной численности организации, % 4,5% 0
Доля рояти и паушальных платежей в выручке, % 2,7% 1
Доля отгруженной инновационной продукции на экспорт в общем объеме отгруженной продукции, % 9% 0
Доля нематериальных активов в общем объеме активов, % 2,5% 1
Таким образом, организация может рассчитывать на 10% скидки по
итогам предварительной оценки величины льгот, определенной согласно ранжированию, приведенному в таблице 1. Рассмотрим возможные результаты бальной оценки по результатам контрольных мероприятий.
Таблица 9 - Бальная оценка критериев проверки эффективности реализации _инновационного бизнеса компании Инновация 1_
Наименование критерия Сумма балов / Процент добавленной скидки
Социально-экономическая значимость темы
не имеет значения, но обладает перспективами развития 3
Степень наличия рисков
средний уровень рисков 1
Использование государственных средств
относительное (до 50% средств) 2
Проведение предшествующих проверок
выявленные недостатки устранены 2
Таким образом, данная организация может рассчитывать на 8%
добавленной скидки в соответствии с размером суммы балов. В результате можно рекомендовать скидку равную 18%, что компенсирует рекомендуемую наценку и оставляя актуальной цену аренды на 3 квартал 2010 года, установленную в таблице 5 (925,16 рублей/месяц за 1 м2).
IV. Четвертым этапом является определение индекса, основанного на объективной оценке динамики цен в зависимости от актуальной рыночной конъюнктуры. Это позволит определить цену аренды, актуальную для следующего временного периода (в данном случае года). По итогам оценки изменения арендной ставки величина индекса составила 0,98.
Следовательно, оптимальной величиной арендой ставки для данного объекта на 4 квартал 2010 года, рассчитанной в соответствии с формулой (1) можно рекомендовать 906,65 руб./ м2.13 Также можно рекомендовать следующие размеры арендной ставки на 2011 год - см. таблицу 10.
Таблица 10 - Рекомендуемая арендная ставка для компании Инновация 1
Периоды Арендная ставка (рублей/месяц за 1 м')
1 квартал 2011 888,51
2 квартал 2011 870,74
3 квартал 2011 853,32
4 квартал 2011 836,25
13 На момент расчета арендная ставка за 4 квартал 2010 года не была доступна
Выводы и предложения
Методологический подход, обоснованный диссертантом, заключается в том, что управление инновационной экономикой города дожно быть основано на согласовании экономических интересов государства и инновационных хозяйствующих субъектов. Такое согласование предлагается обеспечивать с помощью механизмов государственно-частного партнерства, в рамках которого можно стимулировать размещение инновационных компаний в границах конкретной административно-территориальной единицы и одновременно усилить возможности воздействия органов власти на инновационное развитие экономики.
Разработанные диссертантом методы и механизмы создания государственно-частного партнерства в форме доверительного управления предоставляют возможность мотивации частных компаний содействовать инновационному развитию экономики города на основе распоряжения объектами имущественного комплекса.
Система оценки льгот, сформированная диссертантом, дает возможность стимулирования размещения инновационных компаний в конкретном регионе посредством уменьшения их расходов на распоряжение объектом имущественного комплекса соответствующего административно-территориального образования.
Комплексная имитационная экономико-математическая модель учета факторов, влияющих на установление арендной ставки для объектов имущественного комплекса позволяет предоставлять объекты имущественного комплекса в аренду компаниям, располагающим наибольшим инновационным потенциалом.
Разработанные диссертантом методические рекомендации по оценке рисков передачи объекта имущественного комплекса в аренду инновационной компании и управления такими рисками дают возможность повысить эффективность функционирования управляющих компаний и одновременно стимулировать их вступление в государственно-частное партнерство.
Список работ, опубликованных по теме диссертации Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК:
1. Метельский И.М. Актуальные аспекты зарубежного опыта управления имущественными комплексами // Сегодня и завтра российской экономики, 2010, №40.
2. Метельский И.М. Актуальные проблемы формирования рынка услуг доверительного управления в России // Сегодня и завтра российской экономики, 2010, №39.
3. Метельский И.М. Анализ приоритетных принципов управления государственными имущественными комплексами // Экономические науки, 2010, №3.
4. Метельский И.М. Земельный кадастр как инструмент управления имущественным комплексом // Сегодня и завтра российской экономики, 2010, №38.
5. Метельский И.М. Риск-менеджмент на российском рынке недвижимости: актуальные виды рисков и способы управления ими // Экономические науки, 2010, №12.
6. Метельский И.М. Система критериев оценки эффективности управления имущественными комплексами // Экономические науки, 2010, №6.
Подписано в печать Формат 60x84. Объем 1,0 п.л. Тираж 100 экз. 109004, г. Москва, ул. Земляной вал, д.73, МГУТУ.
Похожие диссертации
- Организационно-экономический механизм пенитенциарной системы в условиях переходной экономики
- Управление недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий в условиях госрегулирования
- Инновационное развитие рынка недвижимости на основе управления арендой городских объектов нежилого фонда
- Доверительное управление имущественным комплексом как фактор инновационного развития экономики города
- Финансирование инвестиций при переходе к инновационному развитию экономики