Оценка эффективности системных преобразований имущественных отношений тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Камыков, Лев Борисович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Оценка эффективности системных преобразований имущественных отношений"
На правах рукописи
Камыков Лев Борисович
ОПЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМНЫХ ПРЕОБРАЗОВАНИИ ОЦЕНКА ^ФФцуЩЕСХВЕНиых ОТНОШЕНИИ
(НА ПРИМЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ МИНОБОРОНЫ РОССИИ)
специальность 08 00 05 - экономика и управление народным хозяйством (лэкономика и управление системными преобразованиями)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
11111111111111111111111
ООЗ163597
Москва 2008 г
Работа выпонена в Федеральном государственном унитарном предприятии л26 Центральный научно-исследовательский институт Министерства обороны Российской Федерации
доктор экономических наук, профессор Хрусталев Евгений Юрьевич
доктор экономических наук Бендиков Михаил Абрамович
кандидат экономических наук Рассадин Виктор Николаевич
Федеральное государственное учреждение л46 Центральный научно-исследовательский институт Министерства обороны Российской Федерации
Защита диссертации состоится л18 февраля 2008 г в /г часов на заседании диссертационного совета Д 002 086 01 в Институте системного анализа Российской академии наук по адресу 117312, г Москва, проспект 60-летия Октября, дом 9
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института системного анализа Российской академии наук.
Автореферат разослан л17 января 2008 г.
Научный руководитель. Официальные оппоненты
Ведущая организация
Ученый секретарь
диссертационного совета, е
кандидат экономических наук В.Н Рысина
Общая характеристика работы Актуальность темы исследования. Значительная часть федеральных объектов недвижимого имущества и земельные участки, в том числе принадлежащие Минобороны России, используются неэффективно Системные обоснования преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы), нормативно-методическая база, регламентирующая технологию вовлечения ведомственных объектов в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, методы прогнозной оценки ожидаемых результатов организуемых федеральными органами власти реформ не позволяют эффективно использовать объекты недвижимости
В этой связи возникает необходимость в проведении допонительных исследований, направленных на разработку методологии системной оценки комплексных преобразований в экономике и в социальной сфере военного ведомства и предназначенных для формирования новых подходов к оценке эффективности инвестиционных строительных проектов
Особенностями осуществления инвестиционной деятельности в Минобороны России являются
Х больше, чем в других министерствах и ведомствах, объектов, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях (более 400 объектов недвижимости),
Х значительная часть объектов недвижимости представляет собой неиспользуемые и находящиеся в неудовлетворительном состоянии здания и сооружения, что затрудняет проведение их реконструкции,
Х часть объектов недвижимости представляет собой большие по площади (более 20 га) земельные участки с малой плотностью застройки (бывшие полигоны, склады, базы), в результате чего необходимо проводить анализ наилучшего и наиболее эффективного дальнейшего использования;
Х на многие объекты не оформлены правовые документы (кадастровые планы, свидетельства о собственности, паспорта БТИ), что затрудняет определение показателей будущей застройки.
Целью инвестиционных проектов является получение Минобороны России квартир от инвестора за счет вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков, находящихся в пользовании данного министерства Эффективность участия Минобороны России в инвестиционных строительных проектах
определяется величиной доли (части площади) предполагаемого к строительству нового объекта за предоставление земельного участка под строительство, которую отдает инвестор
Актуальность темы диссертации, практическая потребность в обоснованной системной оценке эффективности инвестиционных строительных проектов и методах ее расчета и практического применения к высвобождаемым объектам недвижимости федерального уровня определили цель, объект и задачи исследования
Цель исследования заключается в разработке и научном обосновании методологического инструментария, позволяющего осуществить и оценить эффективность системных преобразований в сфере управления принадлежащей государству недвижимости, высвобождаемой и вовлекаемой в хозяйственный оборот с целью получения максимального социально-экономического результата
Объектом исследования является эффективность системных преобразований в использовании высвобождаемых объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России
Предметом исследования определен процесс анализа и оценки эффективности инвестиционных строительных проектов, приводящих к качественно новым характеру и результатам функционирования высвобождаемых объектов недвижимости
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:
- исследование тенденций, специфических особенностей, уровня теоретической и инструментальной оснащенности процессов осуществления инвестиционной деятельности в Минобороны России, возникающих в связи с системными преобразованиями в сфере экономики недвижимости,
- анализ существующих отечественных и зарубежных методов определения и расчета эффективности инвестиционных строительных проектов, способствующих системным преобразованиям в социально-экономической сфере военной организации,
- формирование и выбор совокупности факторов, влияющих на инвестиционную стоимость преобразуемых объектов недвижимости;
построение методологического инструментария, позволяющего формализовать и автоматизировать расчет инвестиционной стоимости объектов недвижимости;
- обоснование преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы) в отношении высвобождаемой недвижимости Минобороны России,
- разработка многофакторной модели процедуры оценки эффективности инвестиционных строительных проектов, основанной на концепции системного подхода,
- разработка экономико-математического метода количественной оценки целесообразности участия в инвестиционных строительных проектах на основе расчета величины доли, которую отдает инвестор Минобороны России,
- разработка методических рекомендаций по организации и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили положения современной экономической теории и системного анализа В процессе исследования изучены и использованы труды ведущих российских и зарубежных авторов в области теории структурного экономического проектирования, математического и информационного моделирования, управления инвестиционными проектами, корпоративного менеджмента, управления рисками, а также законодательные акты Российской Федерации, нормативные и инструктивные материалы Минобрнауки и Минфина России Проведенное исследование базируется на фундаментальных трудах следующих авторов. Виленского ПЛ, Горемыкина В А, Григорьева ВВ., Грибовского С В, Клюева В.Д, Смоляка С А, Тарасевича Е И, Федотовой М А, Фридмана Д, Хрусталева Е Ю , Харрисона Г, Эккерта Д
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и научном обосновании методических рекомендаций по формированию и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов, которые позволяют определить социально-экономический результат системных преобразований вовлекаемых в хозяйственный оборот объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России, на основе расчета инвестиционной стоимости
На защиту выносятся следующие результаты, содержащие элементы научной новизны
- система факторов, влияющих на инвестиционную стоимость объектов недвижимости и позволяющих выпонить для них системные обоснования преобразований отношений собственности,
- методология и агоритм проведения оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с точки зрения социально-экономической значимости будущей застройки и выбора наиболее эффективного использования,
- экономико-математическая модель расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости, позволяющая научно обосновать формы и методы осуществляемых с ними системных преобразований, а также определить реальный вклад Минобороны России в инвестиционные проекты по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимости;
- расчетная модель оценки целесообразности участия в инвестиционных строительных проектах, предназначенная для системной оценки их социально-экономических последствий и учитывающая ожидаемый доход, площадь объекта, вводимого инвестором, общий объем собственного капитала и потребности в кредитных ресурсах инвестора и другие характеристики процесса строительства,
- многофакторная регрессионная модель оценки эффективности инвестиционных строительных проектов (основные факторы - площадь земельного участка, плотность застройки, себестоимость строительства, рыночная стоимость 1 кв м предполагаемого к строительству объекта, наличие правовых документов), позволяющая количественно оценить результативность и обоснованность осуществляемых преобразований,
- методические рекомендации по организации и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов, позволяющие определить стартовую величину доли при проведении конкурсов по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимости Минобороны России
Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности использовании полученных результатов при системном обосновании преобразований отношений собственности в Минобороны России на рынке недвижимости, повышению достоверности экономических расчетов при определении долей владения недвижимостью после завершения инвестиционного строительного проекта
Апробация работы. Основные положения работы использовались автором в процессе формирования более 50 реальных инвестиционных
строительных проектов в Минобороны России и оценке их экономической эффективности Результаты диссертационной работы докладывались
- на секциях Научно-технического совета 26 ЦНИИ МО РФ Проблемы экономики и управления при строительстве объектов инфраструктуры Вооруженных сил РФ и пути их решения (Москва, 1997 г.), Организационно-экономические проблемы военно-строительного комплекса МО РФ и пути их решения (Москва, 1999 г), Актуальные проблемы повышения эффективности управления строительством в МО РФ и пути их решения (Москва, 2001 г),
- на технических совещаниях в Министерстве имущественных отношений, Центральном организационно-плановом управлении капитального строительства МО РФ, Главном Квартирно-эксплуатационном управлении МО РФ (Москва, 2003-2007 гг)
Публикации. По проблематике диссертации автором опубликовано 11 работ общим объемом 4,12 печатных листа, в том числе 1 - в ведущем научном экономическом журнале, рекомендованном ВАК.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 126 наименований и 4 приложений Работа изложена на 144 страницах, содержит 10 рисунков и 10 таблиц
Основное содержание работы
Во введении обоснован выбор темы, ее актуальность, определены объект, предмет, цель и задачи исследования, сформулированы научная новизна результатов и практическая значимость
Первая глава исследования посвящена основным теоретическим подходам к оценке и управлению стоимостью объектов недвижимости в рамках применения затратного, сравнительного и доходного подходов
Особое внимание в исследовании уделено правам на земельные участки, которые, на наш взгляд, представляют собой значительный инвестиционный ресурс Стоимость прав на землю постоянно будет возрастать, в отличие, например, от стоимости прав на здания и сооружения, которая будет снижаться по мере их износа или роста производительности труда в строительстве. Инвестиции в здания, сооружения и им подобные объекты подвержены риску в силу изменения конъюнктуры рынка, тогда как такому риску не подвержены
инвестиции в землю Все это позволяет рассматривать права на землю как один из важнейших инвестиционных ресурсов
Проведенный анализ существующих методик оценки земель в условиях современного земельного законодательства и общеэкономической ситуации в России выявил невозможность их прямого использования, либо частичное моральное и экономическое устаревание. Поэтому дожна быть разработана методика, которая в поной мере учитывала бы интересы всех участников земельных отношений и обеспечивала бы справедливое отражение этих интересов в величине рассчитанной по данной методике стоимости земли.
Все существующие ныне в мировой практике методы оценки земельных участков, помимо значительных проблем, связанных с их использованием в нынешних российских условиях, имеют еще один существенный недостаток для целей настоящего исследования, а именно - все они предназначены для определения рыночной стоимости объектов недвижимости и, соответственно, не учитывают специфики расчета стоимости инвестиционной
Инвестиционная стоимость определяется на основе стоимости капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям, то есть не является обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке, как рыночная стоимость Этот вид стоимости отражает взаимосвязь конкретного инвестора и конкретной инвестиции и является высшей ценой, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость, учитывая ожидаемую доходность, удобства или полезность данной недвижимости для инвестиционного проекта, осуществляемого инвестором
Оценка инвестиционной стоимости напрямую связана с оценкой эффективности инвестиционных проектов
Эффективность доходной недвижимости определяется будущими выгодами от ее использования. В этой связи основным показателем эффективности объектов недвижимости является чистая текущая стоимость будущих денежных потоков от объекта (КРУ), которая является основой для расчета инвестиционной стоимости недвижимости
Во второй главе диссертации осуществлено определение системы факторов, влияющих на инвестиционную стоимость объекта недвижимости
Состав факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, равно как и состав принципов, исходя из которых производится измерение степени
влияния данных факторов при проведении оценки, зависит от цели, для которой проводится оценка объекта недвижимости
Для оценки эффективности участия в инвестиционных проектах необходимо разработать методический аппарат, позволяющий осуществлять расчет инвестиционной стоимости объекта
Основываясь на принципах оценки инвестиционной стоимости недвижимости, можно выделить факторы (рис 1), определяющие эту стоимость, и оценить величину их влияния на нее
На ход любого процесса, так или иначе связанного с деятельностью людей, всегда оказывают влияние как объективные, так и субъективные факторы Не является исключением и процесс ценообразования, когда стоимость недвижимости зависит от набора объективных и субъективных факторов
Субъективные факторы, оказывающие влияние на стоимость (в том числе и инвестиционную), обычно связываются с поведением конкретного собственника недвижимости, покупателя и посредника непосредственно на стадии заключения сдеки Это могут быть темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью и тд Поэтому их рассмотрение остается за пределами настоящего исследования, а основное внимание будет уделено объективным факторам и их влиянию на инвестиционную стоимость объектов недвижимости
Все объективные факторы целесообразно разделять по отношению к объекту оценки на внутренние и внешние, исходя из механизма их влияния на последний Внутренние факторы влияют на стоимость оцениваемой недвижимости непосредственно, так как они определяются свойствами самой недвижимости и свойствами имеющихся прав на нее. Внешние же факторы влияют опосредованно, через связи объекта с внешним миром
В составе внутренних факторов, влияющих на инвестиционную стоимость недвижимости, будем рассматривать ресурсное качество земельного участка, характеристики существующих и планируемых к строительству объектов, а также финансовые последствия владения оцениваемой недвижимостью для инвестора
Факторы, влияющие на инвестиционную стоимость недвижимости
Объективные
Внутренние
Качество земельного участка
Естественные свойства земель
Характер предшествующего использования территории
Площадь земельного участка
Возможности внутренних инженерных сетей и коммуникаций
Характеристики существу -ющих и планируемых к строительству объектов
Требования норм проект -ирования (плотность застройки)
Пространственно -конструктивные и объемно -планировочные решения
Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями
Текущее состояние зданий
Финансовые последствия владения недвижимостью
Наличие финансовых обязательств
Налоговые последствия приобретения
Дробные интересы в недвижимости
Субъективные
Внешние
Потенциал местоположения
Соотношение с преобладающим в данном районе типом землепользования
Транспортная доступность
Возможности внешних инженерных сетей и коммунального обслуживания
Рыночная ситуация
Факторы спроса
Факторы предложения
Рис. 1 Факторы, влияющие на инвестиционную стоимость недвижимости
В составе внешних факторов, влияющих на инвестиционную стоимость недвижимости, необходимо рассматривать такие факторы как потенциал местоположения и рыночную ситуацию
Для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо опираться в первую очередь на доходный подход. Лишь этот подход позволяет гарантировать максимально полный учет всех внутренних и внешних факторов, влияющих на инвестиционную стоимость недвижимости Именно текущую стоимость будущих доходов необходимо положить в основу определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости
Третья глава исследования посвящена определению агоритма проведения оценки инвестиционной стоимости, разработке экономико-математической модели оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости и многофакторной регрессионной модели оценки эффективности инвестиционных строительных проектов
Основное направление практического применения предложенного методического подхода видится автору в определении, на основе расчета инвестиционной стоимости, размера долей участия в инвестиционных проектах
Для предотвращения возникновения дисбалансов между собственником и инвестором необходимо найти такое значение передаваемой доли, которое обеспечивало бы согласование их интересов
Оценка объектов недвижимости для вовлечения в инвестиционную деятельность имеет ряд особенностей, связанных с тем, что текущее использование объекта инвестирования не соответствует его наиболее эффективному использованию, а также зависит от наличия подписанного инвестиционного контракта и других факторов
Агоритм проведения оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с точки зрения наличия определенности будущей застройки представлен на рис 2
На момент проведения оценки инвестиционный проект с точки зрения наличия определенности будущей застройки может находиться на одной из следующих стадий
1) отсутствует какая-либо информация о предполагаемой застройке,
2) имеется проект инвестиционного контракта;
3) имеется заключенный инвестиционный контракт
Рис. 2 Агоритм проведения оценки инвестиционной стоимости недвижимости
Такая градация важна для понимания потенциальных возможностей по строительству и корректной идентификации объекта оценки
В случае если инвестиционный контракт отсутствует, и нет каких-либо планов на строительство, решается задача оценки объекта недвижимости путем анализа наиболее эффективного использования объекта Результат оценки будет являться вкладом Минобороны России в инвестиционный проект и может быть использован для заключения инвестиционного контракта, в части определения требуемой денежной компенсации или доли в будущем объекте
Наличие проекта инвестиционного контракта позволяет оперировать конкретными характеристиками будущих объектов, а также учитывать предполагаемую социальную нагрузку проекта и другие допонительные обязательства инвестора В качестве таких составляющих могут выступать требования со стороны Минобороны России по проведению ремонтных, строительных работ, передаче других объектов и прочее.
Когда инвестиционный контракт заключен - в инвестиционном контракте имеются четко зафиксированные проектные характеристики будущего объекта, права и обязательства сторон, в том числе распределение долей участников в виде общих площадей или процентных показателей В данном варианте результаты оценки могут быть использованы для решения следующих целей и задач: переуступка права требования Минобороны России по инвестиционному контракту, досрочное испонение инвестором обязательств по инвестиционному контракту; подготовка допонительного соглашения к инвестиционному контракту
Оценка объекта недвижимого имущества с использованием доходного подхода представляет собой технологию, которая конвертирует (превращает) будущие выгоды, ожидаемые к получению инвестором от приобретаемого объекта
При таком подходе расчет инвестиционной стоимости осуществляется следующим образом
Х определяется сумма и временная структура расходов, необходимые для использования объекта в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;
Х определяется величина и временная структура доходов от наиболее эффективного использования земельного участка,
Х определяется величина ставки дисконтирования, соответствующая уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый объект,
Х рассчитывается стоимость объекта путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка Основными методами оценки стоимости объектов недвижимого
имущества доходным подходом являются методы капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков
В данной работе рассматривается метод предполагаемого использования, который основывается на дисконтировании денежных потоков Сущность данного метода выражается формулами
с _ ? (ПВДк'И^ , (1) "не Г=1 (1+с/
где Сине - инвестиционная стоимость объекта недвижимости,
ПВДк - потенциальный валовый доход, получаемый инвестором в к-м периоде по существующим в этом периоде ценам продажи доли инвестиционного объекта,
С - ставка дисконтирования для периода, п - количество прогнозных периодов. И. =(СД *Ут)к + Сту х Ут> к +сх:р х (2)
где: Ик - объем инвестиций в к-м расчетном периоде, к = 1, , п, где п -количество расчетных периодов,
Сзам ~ сумма затрат на создание аналогичного объекта в рыночных ценах на дату проведения расчетов;
Сту - затраты на выпонение технических условий по передислокации воинских частей и организаций, расположенных на вовлекаемом земельном участке, определяемые аналогично Сзам либо экспертным путем, Сгор - сумма денежной компенсации инвестором городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры, определяется местными органами власти,
Утв,к, Уту к, У^к - доли, соответственно, освоения инвестиций, выпонения технических условий и перечисления платежей городу от всего объема в к-м расчетном периоде;
удетр - средний коэффициент удорожания стоимости строительства за расчетный период, определяемый экспертно, либо, например, при помощи
межрегионального информационно-аналитического бюлетеня Индексы цен в строительстве, КО-ИНВЕСТ.
где Sm - общая площадь помещений в инвестиционном объекте, квм, определяется по подобранным типовым объектам;
Vnpod, к ~ доля реализации инвестиционного объекта (продажи помещений) в к-м расчетном периоде;
CZH - средняя рыночная стоимость продажи 1 кв м помещений, сложившаяся в данном регионе на момент проведения расчетов, 1удкв ~ средний коэффициент удорожания стоимости помещений за расчетный период, определяемый экспертно исходя из анализа рынка недвижимости в данном регионе, как правило, iy кв > iy стр
V"* s-inpod f i *rg MJ
СГ ---, (4)
где- C"'^. - стоимость продажи 1 кв м помещений i-ro объекта-аналога, г=1, m - количество объектов-аналогов, используемое в расчетах, как правило т>5. С л = Сбарш:г + Пяедв + П^^ + Пупр (5)
С безриск ~ безрисковая ставка доходности, П Деде - поправка за риск инвестирования в недвижимость, П Шке - поправка за риск ликвидности вложений в недвижимости; П угч>- поправка за необходимость управления;
П недв ~ Р недв ' Р сегм ~ Р объекта (б)
Pues - поправка на риск на рынке недвижимости, Р сегм - поправка на риск на сегменте рынка, Р объектаЧ поправка на риск конкретного объекта
После расчета описанным выше способом инвестиционной стоимости объекта недвижимости определение доли Минобороны России СЦморф) производится следующим образом.
Диет- -5'
где Синвав - современная стоимость будущего инвестиционного объекта Расчетная модель оценки целесообразности участия в инвестиционных строительных проектах предназначена для системной
оценки их социально-экономических последствий и учитывает ожидаемый доход, площадь объекта, вводимого инвестором, общий объем собственного капитала и потребности в кредитных ресурсах инвестора и другие характеристики процесса строительства
Введем основные обозначения, используемые в моделизм, - площадь объекта, вводимого инвестором, Л- - общий объем собственного капитала инвестора, Я - потребность в кредитных ресурсах инвестора,
Я0 - верхнее ограничение на совокупный кредитный ресурс, который может быть привлечен для кредитования строительства;
g - гарантированная ставка доходности, которую может получить инвестор, сделав нерисковые вложения,
г - процентная ставка, по которой инвестор может получить необходимый кредит на финансовых рынках,
1 - доля (кв.м, %), которую инвестор передает Минобороны России, от общей площади объекта, введенного за счет инвестора,
С3ш - себестоимость строительства 1 кв м общей площади, С, - оптимистическая оценка цены, по которой инвестор надеется реализовать 1 кв м общей площади,
С2 - пессимистическая оценка для цены реализации (неблагоприятная конъюнктура на рынке),
С3 - консервативная оценка цены реализации (нейтральная конъюнктура на рынке),
Р, - оценка вероятности реализации по цене С/ за 1 кв м общей площади, Р2- оценка вероятности реализации по цене С: за 1 кв м общей площади, Рг - оценка вероятности реализации по цене С3 за 1 кв. м общей площади, > - площадь объекта, который Минобороны России хотело бы получить от инвестора в свою собственность, которая уточняется в ходе расчетов Для введенных переменных справедливы соотношения Я<г,Л<Л0;Р1+Ра+Р,=1, (8)
где оценкиР1,Р2,Р1-экспертно-аналитические
С использованием введенных обозначений модель формулируется следующим образом:
В модели предполагается, что продожительность (лаг) строительства равна одному году.
Соотношение (11) показывает, что потребные инвестору кредиты не превосходят кредитных ресурсов, доступных для данного сектора, ограничение (12) показывает, что ожидаемые поступления от реализации объекта за вычетом расходов по погашению кредита, дожны превосходить ожидаемый гарантированный доход
При заданном И (потребность Минобороны России) задача может не иметь решения, т е. инвестору по его оценке ожидаемой конъюнктуры на рынке невыгодно инвестировать в строительство В этих условиях Минобороны России необходимо пересмотреть уровень потребностей В Для этого в модели в правой части уравнения (10) И заменяется на новое значение потребности Д причем >,<!) Снова решается оптимизационнаямодель Если решение не существует, Б 1 заменяется >.</), и процесс вновь повторяется, и так до завершения расчетов
Таким образом, расчеты по построенной оптимизационной модели осуществляются в диалоговом режиме, когда управляющие органы могут корректировать ход решения и методом последовательных приближений достичь решения поставленной задачи
Минобороны России, предоставляя инвесторам земельный участок для строительства, заключают с ними контракта В них доля с1 (квм, %), передаваемая инвесторами, строящими объект для коммерческой реализации, собственнику, является основным параметром, регулирующим взаимоотношения этих субъектов хозяйствования
<1хБкв=В
(1-<1) х8кв%Р ,хС, - (Зке хС^-К) х(1+г)Ж х(1 +$)
(10) (И) (12)
Многофакторная регрессионная модель оценки эффективности инвестиционных строительных проектов позволяет количественно оценить результативность и обоснованность осуществляемых преобразований
Фрагмент исходных данных для построения многофакторной регрессионной модели представлен в табл 1.
По данной модели были просчитаны в среде Microsoft Excel для Windows ХР параметры более 20 инвестиционных проектов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков Минобороны России Эти просчитанные параметры инвестиционных проектов, а также параметры инвестиционных проектов, разработанные другими оценочными организациями и получившие положительные заключения Росимущества, явились основой для построения регрессионной модели.
Таблица 1
Фрагмент исходных данных для построения многофакторной модели
№ п/п Наименование Площадь объектов недвижим квм Адрес Площадь зем участка, га Плотность застройки, квм/сот Себестоимость строит, $/кв м Рыночная стоим, $/кв M Рыночная стоим зем уч, $/квм Доля МОРФ, квм Доля МО РФ, %
1 Военный городок № 52/1 95 000 г Москва Орехово 22,14 156 1300 2 780 1 220 94 048 27,23
2 Военный городок № 57/1 91 300 г Москва Бирюлево 20,03 155 950 3 500 1210 117 821 37,95
3 Военный городок № 322 87 500 г Москва ст Красный Строитель 22,00 154 960 3 450 1 217 124 611 36,78
4 Территория военного городка в/ч 03604 35 000 г Раменское 7,00 155 1050 2 995 1 091 32 018 29,51
5 Территория в/г №24/1 37 300 г Люберцы, 6,90 154 1048 3 002 1 093 30 975 29,15
б Территория в/г №8 23 000 г Москва, ул Новогиреевская 5 4,00 165 990 3 591 1 209 21 879 33,15
7 Территория в/г №338 44 000 г Красногорск 9,50 154 1049 ЗОЮ 1 090 45 368 31,01
В качестве метода получения многофакторной модели оценки эффективности инвестиционных строительных проектов выбран множественный регрессионный анализ
Выбор данного метода обусловлен тем, что на слаборазвитом рынке недвижимости неприменим наиболее точный и простой метод прямого сравнительного анализа, в силу отсутствия достоверных репрезентативных выборок пар сделок
Полученная выборка характеристик инвестиционных проектов, состоящая из 43 земельных участков, расположенных в г. Москве и Московской области, подготовленных или прошедших конкурс, включает описание всех выявленных характеристик ценообразующих признаков
Нормированный коэффициент детерминированности II2, равный 0,99, показывает, что 99% рассматриваемых показателей описываются полученным уравнением регрессии Анализ критериев Стьюдента (^статистик) показывает, что коэффициенты с вероятностью 95% являются значимыми для следующих характеристик площадь земельного участка, плотность застройки, себестоимость строительства, рыночная стоимость 1 квм нового объекта, наличие документов.
Все значения критерия Стьюдента ^-статистики) имеют абсолютную величину большую, чем критическое значение (2,03), следовательно, все переменные, использованные в уравнении регрессии, полезны для прогнозирования эффективности участия Минобороны России в инвестиционных проектах
После исключения малозначимых факторов (транспортная доступность, рыночная стоимость 1 кв м земельного участка) получены результаты, представленные в табл 2
Эффективность инвестиционных строительных проектов характеризуется коэффициентом Кэф .определяемым по формуле
тг , дморф ,,
Кэф = Ч- , (13)
где д ио рф ~ величина доли Минобороны России, кв м;
5зуч - площадь земельного участка, вовлекаемого в хозяйственный оборот, сот
Модель эффективности участия Минобороны России в инвестиционных проектах имеет вид формулы
Дмо №=-181656,332+56943,536X2+5080,769X3+765,726X4-44,935X5+21,292X6 (14)
Таблица 2
Результаты окончательного регрессионного анализа
№ п/п Факторы Переменная Коэффициенты Статистика Пределы изменения переменных
1 Константа Ь 181656,332 -10,801
2 Наличие документов х2 56943,536 10,707 0,1-1
3 Площадь земельного участка, га Х3 5080,769 119,822 >0,1
4 Плотность застройки, кв м/сот Хд 765,726 11,929 от 100 до 250
5 Себестоимость строительства, $/квм Х5 -44,935 -6,008 от 900 до 2000
6 Рыночная стоимость предполагаемого к строительству объекта, $/кв м Хб 21,292 11,814 от 2500 до 5000
Данная модель использовалась на практике в 2003-2007 гг для объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России и подлежащих вовлечению в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях В результате были разработаны более 50 проектов, определена доля Минобороны России Данная величина выступала в качестве стартовой величины доли при проведении конкурсов В ходе проведения конкурсов рассчитанная доля в 80% не изменялась, что говорит о достаточно высокой точности расчетов.
В заключении приведены основные научные результаты, выводы и рекомендации, полученные в ходе выпонения исследований
Выводы и рекомендации 1. Существующие методические положения и методы оценки рыночной стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков не применимы для определения их инвестиционной стоимости, так как не учитывают специфику расчета ее величины, определяемую верхним пределом цены, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость
2 Вовлечение объектов недвижимости Минобороны России в инвестиционную деятельность дожно производиться после оценки реализуемости инвестиционных проектов застройки земельных участков, расчета оптимального размера получения доли в инвестиционном объекте
3 При расчете инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода - в части определения затрат на новое строительство и доходного подхода - в части определения текущей стоимости величины будущих доходов от использования оцениваемого объекта
4 Доля Минобороны России в инвестиционных проектах на основе расчета инвестиционной стоимости недвижимости по предложенному подходу существенно выше по сравнению с определением ее по рыночной стоимости, что позволит получить большее количество квартир для обеспечения военнослужащих, так как рыночная стоимость учитывает в основном текущее использование объекта недвижимости
5 Предложен агоритм проведения оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с точки зрения наличия определенности будущей застройки и анализа наиболее эффективного использования, что позволяет поностью учесть имеющийся инвестиционный потенциал
6 Разработанная экономико-математическая модель расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости позволяет определить реальный вклад Минобороны России в инвестиционных проектах по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимости
7 Расчетная модель оценки целесообразности участия в инвестиционных строительных проектах предназначена для системной оценки их социально-экономических последствий и учитывает ожидаемый доход, площадь объекта, вводимого инвестором, общий объем собственного капитала и потребности в кредитных ресурсах инвестора и другие характеристики процесса строительства
8 Многофакторная регрессионная модель оценки эффективности инвестиционных строительных проектов (основные факторы - площадь земельного участка, плотность застройки, себестоимость строительства, рыночная стоимость 1 кв м предполагаемого к строительству объекта, наличие правовых документов) позволяет количественно оценить результативность и обоснованность осуществляемых преобразований
9 Методические рекомендации по организации и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов позволяют определить стартовую величину доли при проведении конкурсов по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России
По теме диссертации автором опубликованы следующие работы.
1 Камыков Л Б, Хрусталев Е Ю Оценка эффективности участия в инвестиционных проектах по строительству объектов недвижимости // Аудит и финансовый анализ - 2008 - № 1 - С 184-194 (1,3 п.л. / 0,9 п л).
2 Положение по разработке инвестиционных проектов по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимого военного имущества на инвестиционных условиях Утверждено Начальником Центрального организационно-планового управления капитального строительства МО РФ 8 декабря 2006 г. / В Д. Клюев, В Г Евсеев, Л Б Камыков и др - М 26 ЦНИИ МО РФ, 2006. - 101 с (6,5 п л /0,3 п л)
3 Методика по оценке эффективности инвестиционных проектов, предусматривающих вовлечение в хозяйственный оборот объектов недвижимого имущества, находящихся в пользовании Министерства обороны РФ / В Д Клюев, В.Г. Евсеев, Л Б Камыков и др - М Х 26 ЦНИИ МО РФ, 2005 - 60 с (2 п л /0,2 п л)
4 Камыков Л Б Оценка эффективности участия Минобороны России в инвестиционных проектах по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимости // Теоретические и практические вопросы создания и совершенствования военной инфраструктуры и объектов базирования Вооруженных сил РФ / Научно-технический сборник, выпуск № 1/1-05 - М МО РФ, 2005 - С 358-365 (0,5 пл)
5 Методика учета и оценки базовой стоимости земельных участков, находящихся в пользовании федеральных государственных унитарных предприятий строительно-квартирных органов Министерства обороны Российской Федерации. Утверждена Начальником Центрального организационно-планового управления капитального строительства МО РФ 14 мая 2002 г / В Д Клюев, В Г Евсеев, Л Б Камыков и др - М. 26 ЦНИИ МО РФ, 2004. - 35 с (2,5 п.л /0,5 п л)
6. Методические рекомендации по определению арендной ставки за временное владение высвобождаемыми объектами МО РФ. Утверждены ВрИО начальника Центрального организационно-планового управления капитального строительства МО РФ 24 сентября 2003 г / ВД Клюев, В Г Евсеев, Л Б. Камыков и др. - М.: 26 ЦНИИ МО РФ, 2003 - 29 с (2,5 п.л./0,5 п л)
7 Методика оценки предприятий и организаций строительно-квартирных органов Министерства обороны Российской Федерации как имущественных комплексов / В Д Клюев, В Г. Евсеев, Л Б Камыков и др - М 26 ЦНИИ МО РФ, 2003 - 65 с (2 п л /0,2 п л ).
8 Камыков Л Б Методы определения восстановительной стоимости объектов незавершенного строительства при переоценке основных фондов // Актуальные проблемы повышения эффективности управления строительством в МО РФ и пути их решения / Сборник материалов - М МО РФ, 2001 - С 6669 (0,25 п л)
9 Камыков Л.Б Методические подходы к оценке стоимости предприятий, подлежащих приватизации // Организационно-экономическое обеспечение строительства объектов инфраструктуры Вооруженных сил РФ / Научно-технический сборник, выпуск № IV/11. - М . МО РФ, 2001 - С 181-186 (0,3 п л)
10 Камыков Л Б Методы оценки стоимости Имущества предприятий военно-строительного комплекса // Структурное реформирование военно-строительного комплекса МО РФ Основные проблемы и пути их решения / Сборник научных трудов, выпуск № 1У/9. - М МО РФ, 1998 - С 278-287 (0,17 пл.).
И Камыков Л Б. Анализ существующих методов оценки стоимости производственных зданий (сооружений) // Проблемы экономики и управления при строительстве объектов инфраструктуры Вооруженных сил РФ и пути их решения / Сборник научных трудов, выпуск № 1У/8. - М МО РФ, 1997 -С 161-166 (0,3 п.л)
Подписано к печати 16.01.08 Объем 1,5 п л
Сдано в печать 16 01.08 Тираж 100 экз
Формат 60x90/16 Заказ 02/08
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Камыков, Лев Борисович
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНВЕСТИЦИОННЫЙ
РЕСУРС И СУЩЕСТВУЮЩИЕ МЕТОДЫ ИХ ОЦЕНКИ.
з1.1. Объекты недвижимости как инвестиционный ресурс.
з 1.2. Анализ существующих методов оценки земельных участков.
з1.3. Анализ методических документов по оценке эффективности инвестиционных проектов.
ГЛАВА 2. Методический подход к оценке инвестиционной стоимости недвижимости.
з 2.1.Система факторов, влияющих на инвестиционную стоимость объекта недвижимости.
з 2.2. Методический подход к оценке стоимости недвижимости, как инвестиционного ресурса.
з 2.3. Фактор времени в оценке инвестиционной стоимости недвижимости.
ГЛАВА 3. Основные положения методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных строительных проектов.
з 3.1. Агоритм проведения оценки инвестиционной стоимости недвижимости.
з 3.2. Разработка экономико-математической модели оценки эффективности инвестиционных строительных проектов.
з 3.3. Построение многофакторной модели оценки эффективности инвестиционных строительных проектов.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка эффективности системных преобразований имущественных отношений"
Актуальность проблемы.
Значительная часть федеральных объектов недвижимого имущества и земельные участки, в том числе принадлежащие Минобороны России, используются неэффективно. Системные обоснования преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы), нормативно-методическая база, регламентирующая технологию вовлечения ведомственных объектов в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, методы прогнозной оценки ожидаемых результатов организуемых федеральными органами власти реформ не позволяют эффективно использовать объекты недвижимости.
Особенностями осуществления инвестиционной деятельности в Минобороны России являются:
Х больше, чем в других министерствах и ведомствах, объектов, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях (более 400 объектов недвижимости);
Х значительная часть объектов недвижимости представляет собой неиспользуемые и находящиеся в неудовлетворительном состоянии здания и сооружения, что затрудняет проведение их реконструкции;
Х часть объектов недвижимости представляет собой большие по площади (более 20 га) земельные участки с малой плотностью застройки (бывшие полигоны, склады, базы), в результате чего необходимо проводить анализ наилучшего и наиболее эффективного дальнейшего использования;
Х на многие объекты не оформлены правовые документы (кадастровые планы, свидетельства о собственности, паспорта БТИ), что затрудняет определение показателей будущей застройки.
На 01.01.2007 г. общее количество нуждающихся в жилье военнослужащих составило 163,6 тыс. человек, причем ситуация с остротой жилищной проблемы во всех видах и родах войск практически одинакова. В то же время значительная часть объектов недвижимого имущества и земельные участки, принадлежащие Минобороны России, используются не эффективно. Министром обороны поставлена задача начиная с 2005 г. ежегодно получать за счет заключения инвестиционных контрактов не менее 5 тыс. квартир. В настоящее время отобраны перспективные, инвестиционно привлекательные земельные участки, подготовлена нормативная база; начато проведение конкурсов по реализации инвестиционных контрактов.
Однако системные обоснования преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы), нормативно-методическая база, регламентирующая технологию вовлечения ведомственных объектов? в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, методы прогнозной оценки ожидаемых результатов организуемых федеральными органами власти реформ не отвечают требованиям сегодняшнего дня. В этой связи возникает необходимость в проведении допонительных исследований, направленных на разработку методологии системной оценки комплексных преобразований в экономике и в социальной сфере военного ведомствами предназначенных для формирования новых подходов к оценке эффективности инвестиционных строительных проектов.
В соответствии с заданием начальника Службы расквартирования и обустройства МО РФ [23], поностью решить жилищную проблему МО РФ планируется к 2010 году, но только при условии стабильного и поного финансирования.
Исходя из этого, возникает необходимость совершенствования существующей системы получения жилых помещений по результатам реализации инвестиционных проектов застройки земельных участков МО РФ. На сегодняшний день эта задача является актуальной, она требует проведения исследований с целью разработки методов планирования и организации инвестиционной деятельности в Минобороны- России. Рассматриваемая задача не потеряет своей актуальности и в ближайшей перспективе, так как л. работа в этом направлении будет продожаться
В Минобороны России для получения допонительного жилья в интересах бесквартирных военнослужащих разработаны принципиальные подходы к реализации программы инвестиционного жилищного строительства.
В этих целях в сентябре 2003 года проработаны и обобщены данные заказчиков о находящихся на балансе в Минобороны России объектах недвижимого имущества (в том числе земельных участков), не используемых по прямому назначению.
Объекты недвижимости, имеющие максимальную степень износа или находящиеся в ветхом состоянии с высвобождаемыми земельными участками, предложено использовать путем реализации через инвестиционные проекты с привлечением средств инвесторов и обеспечением максимальной выгоды для Минобороны России.
В результате в интересах Минобороны России будет получено в первую очередь допонительное жилье для бесквартирных военнослужащих. В этих целях разработан и согласован с Главным организационно-мобилизационным управлением (ГОМУ) Генерального штаба Вооруженных Сил Российской Федерации (27 сентября 2003 г.) соответствующий Перечень объектов недвижимого имущества и земельных участков ., выписки из которого для организации работы направлены заказчикам капитального строительства. Объекты недвижимого имущества и земельные участки в разрезе заказчиков капитального строительства Министерства обороны Российской Федерации, включенные в Перечень объектов недвижимого имущества и земельных участков ., представлены в приложении 1.
Целью инвестиционных проектов является получение Минобороны России квартир от Инвестора в рамках программы по обеспечению жильем нуждающихся военнослужащих, увольняемых и уволенных в запас за счет вовлечения в хозяйственный оборот и повышения эффективности использования земельных участков, находящимися в пользовании Минобороны России.
Привлекательность инвестиционных проектов для Инвестора в сфере жилищного строительства обусловлена следующими факторами [110]:
- безопасная доходность в сфере жилищного строительства вдвое превышает лучшие предложения по банковским вкладам и даже значительно опережает инфляцию.
- реализация условий инвестиционного контракта со стороны Инвесторов дожна дать возможность, оформить имущественные права-Инвестора на земельный участок, выделенный Минобороны России.
Актуальность темы диссертации, практическая потребность в обоснованной системной оценке эффективности инвестиционных строительных проектов и методах ее расчета и практического применения к высвобождаемым объектам недвижимости федерального уровня определили-цель, объект и задачи исследования.
Цель исследования заключается в разработке и научном обосновании методологического инструментария, позволяющего осуществить и оценить эффективность системных преобразований в сфере управления принадлежащей государству недвижимости, высвобождаемой и вовлекаемой в хозяйственный оборот с целью получения максимального социально-экономического результата.
Объектом исследования является эффективность системных преобразований в использовании высвобождаемых объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России.
Предметом исследования определен процесс анализа и оценки эффективности инвестиционных строительных проектов, приводящих к качественно новым характеру и результатам функционирования высвобождаемых объектов недвижимости.
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:
- исследование тенденций, специфических особенностей, уровня теоретической и инструментальной оснащенности процессов осуществления инвестиционной деятельности в Минобороны России, возникающих в связи с системными преобразованиями в сфере экономики недвижимости;
- анализ существующих отечественных и зарубежных методов определения и расчета эффективности инвестиционных строительных проектов, способствующих системным преобразованиям в социально-экономической сфере военной организации;
- формирование и выбор совокупности факторов, влияющих на инвестиционную стоимость преобразуемых объектов недвижимости;
- построение методологического инструментария, позволяющего формализовать и автоматизировать расчет инвестиционной стоимости объектов недвижимости;
- обоснование преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы) в отношении высвобождаемой недвижимости Минобороны России; разработка многофакторной модели процедуры оценки эффективности инвестиционных строительных проектов, основанной на концепции системного подхода;
- разработка экономико-математического метода количественной оценки целесообразности участия в инвестиционных строительных проектах на основе расчета величины доли, которую отдает инвестор Минобороны России;
- разработка методических рекомендаций по организации и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили положения современной экономической теории и системного анализа. В процессе исследования изучены и использованы труды ведущих российских и зарубежных авторов в области теории структурного экономического проектирования, математического и информационного моделирования, управления инвестиционными проектами, корпоративного менеджмента, управления рисками, а также законодательные акты Российской Федерации, нормативные и инструктивные материалы Минобрнауки и Минфина России. Проведенное исследование базируется на фундаментальных трудах следующих авторов: Виленского П.Л., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Грибовского С.В., Клюева В.Д., Смоляка С.А., Тарасевича Е.И., Федотовой М.А., Фридмана Д., Хрусталева Е.Ю., Харрисона Г., Эккерта Д.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и научном обосновании методических рекомендаций по формированию^ и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов, которые позволяют определить социально-экономический результат системных преобразований вовлекаемых в хозяйственный оборот объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России, на основе, расчета инвестиционной стоимости.
На защиту выносятся следующие результаты, содержащие элементы научной новизны:
- система факторов, влияющих на инвестиционную стоимость объектов недвижимости и позволяющих выпонить для них системные обоснования преобразований отношений собственности;
- методология и агоритм проведения оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с точки зрения социально-экономической значимости будущей застройки и выбора наиболее эффективного использования; экономико-математическая модель расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости, позволяющая научно обосновать формы и методы осуществляемых с ними системных преобразований, а также определить реальный вклад Минобороны России в инвестиционные проекты по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимости; расчетная модель оценки целесообразности участия в инвестиционных строительных проектах, предназначенная для системной оценки их социально-экономических последствий и учитывающая ожидаемый доход, площадь объекта, вводимого инвестором, общий объем собственного капитала и потребности в кредитных ресурсах инвестора и другие характеристики процесса строительства;
- многофакторная регрессионная модель оценки эффективности инвестиционных строительных проектов (основные факторы - площадь земельного участка, плотность застройки, себестоимость строительства, рыночная стоимость 1 кв.м предполагаемого к строительству объекта, наличие правовых документов), позволяющая количественно оценить результативность и обоснованность осуществляемых преобразований;
- методические рекомендации по организации и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов, позволяющие определить стартовую величину доли при проведении конкурсов по вовлечению в, хозяйственный оборот объектов недвижимости Минобороны России.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности использовании полученных результатов при системном обосновании преобразований отношений собственности в Минобороны России на рынке недвижимости, повышению достоверности экономических расчетов при определении долей владения недвижимостью после завершения инвестиционного строительного проекта.
Апробация работы. Основные положения работы использовались автором в процессе формирования более 50 реальных инвестиционных строительных проектов в Минобороны России и оценке их экономической эффективности. Результаты диссертационной работы докладывались:
- на секциях Научно-технического совета 26 ЦНИИ МО РФ Проблемы экономики и управления при строительстве объектов инфраструктуры Вооруженных сил РФ и пути их решения (Москва, 1997 г.), Организационно-экономические проблемы военно-строительного комплекса МО РФ и пути их решения (Москва, 1999 г.), Актуальные проблемы повышения эффективности управления строительством в МО РФ и пути их решения (Москва, 2001 г.);
- на технических совещаниях в Министерстве имущественных отношений, Центральном организационно-плановом управлении капитального строительства МО РФ, Главном Квартирно-эксплуатационном управлении МО РФ (Москва, 2003-2007 гг.).
Публикации. По проблематике диссертации автором опубликовано 11 работ общим объемом 4,12 печатных листа, в том числе 1 - в ведущем научном экономическом журнале, рекомендованном ВАК.
Во введении обоснован выбор темы, её актуальность, определены объект, предмет, цель и задачи исследования, сформулированы научная новизна результатов и практическая значимость.
Первая глава исследования посвящена основным теоретическими подходам к оценке и управлению стоимостью объектов недвижимости в рамках применения затратного, сравнительного и доходного подходов.
Особое внимание в исследовании уделено правам на земельные участки, которые, на наш взгляд, представляют собой значительный, инвестиционный ресурс. Стоимость прав на землю постоянно будет возрастать, в отличие, например, от стоимости прав на здания и сооружения, которая будет снижаться по мере их износа или роста производительности труда в строительстве. Инвестиции в здания, сооружения и им подобные объекты подвержены риску в силу изменения конъюнктуры рынка, тогда как такому риску не подвержены инвестиции в землю. Все это позволяет рассматривать права на землю как один из важнейших инвестиционных ресурсов.
Во второй главе диссертации осуществлено определение системы факторов, влияющих на инвестиционную стоимость объекта недвижимости.
Состав факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, равно как и состав принципов, исходя из которых, производится измерение степени влияния данных факторов при проведении оценки, зависит от цели, для которой проводится оценка объекта недвижимости.
Для оценки эффективности участия в инвестиционных проектах необходимо разработать методический аппарат, позволяющий осуществлять расчет инвестиционной стоимости объекта оценки.
Третья глава исследования посвящена определению агоритма проведения оценки инвестиционной стоимости, разработке экономико-математической модели оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости и многофакторной регрессионной модели оценки эффективности инвестиционных строительных проектов.
Основное направление практического применения предложенного методического подхода видится автору в определении, на основе расчета инвестиционной стоимости, размера долей участия в инвестиционных проектах.
В заключении приведены основные научные результаты, выводы и рекомендации, полученные в ходе выпонения исследований.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Камыков, Лев Борисович
Основные результаты и выводы заключаются в следующем:
1. Существующие методические положения и методы оценки рыночной стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков-не применимы для определения их инвестиционной стоимости, так как не учитывают специфику расчета ее величины, определяемую верхним-пределом цены, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость.
2.Вовлечение объектов недвижимости Минобороны России в инвестиционную деятельность дожно производиться после оценки реализуемости инвестиционных проектов застройки земельных участков, расчета оптимального размера получения доли в инвестиционном объекте.
3. При расчете инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода - в части определения затрат на новое строительство и доходного подхода - в части определения текущей стоимости величины будущих доходов от использования оцениваемого объекта.
4. Доля Минобороны России в инвестиционных проектах на основе расчета инвестиционной стоимости недвижимости по предложенному подходу существенно выше по сравнению с определением ее по рыночной стоимости, что позволит получить большее количество квартир для обеспечения военнослужащих, так как рыночная стоимость учитывает в основном текущее использование объекта недвижимости.
5. Предложен агоритм проведения оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с точки зрения наличия определенности будущей застройки и анализа наиболее эффективного использования, что позволяет поностью учесть имеющийся инвестиционный потенциал.
6. Разработанная- экономико-математическая модель расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости позволяет определить реальный вклад Минобороны России в инвестиционных проектах по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимости.
7. Расчетная модель оценки целесообразности участия в инвестиционных строительных проектах предназначена для системной оценки их социально-экономических последствий и учитывает ожидаемый' доход, площадь объекта, вводимого инвестором, общий объем собственного капитала и потребности в кредитных ресурсах инвестора и другие характеристики процесса строительства.
8. Многофакторная регрессионная модель оценки эффективности инвестиционных строительных проектов (основные факторы - площадь земельного участка, плотность застройки, себестоимость строительства, рыночная стоимость 1 кв.м предполагаемого к строительству объекта, наличие правовых документов) позволяет количественно оценить результативность и обоснованность осуществляемых преобразований.
9. Методические рекомендации по организации и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов позволяют определить стартовую величину доли при проведении конкурсов по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В диссертации исследована эффективность системных преобразований в использовании высвобождаемых объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Камыков, Лев Борисович, Москва
1. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности. М.: Центр экономики и маркетинга, 1999. - 240 с.
2. Артеменков И.Л., Попов Г.В. Оценка недвижимости. М.: Академия РОО, 1995.-67с.
3. Бабин А. С., Васильев В. М., Горбачев А. В. Управление строительными инвестиционными проектами/ Под общ. ред. В. М. Васильева, Ю. П Панибратова: Учебное пособие. М., СПб.: Изд-во АСВ; СПб. гос. архит.-строит. ун-т, 1997.Ч307 с.
4. Баканов М. И., Шеремет А. Д. Теория экономического анализа: Учебник. Ч М.: Финансы и статистика, 1996. 414 с.
5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. -192 с.
6. Беренс В., Харванек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: АОЗТ Интерэксперт, ИНФРА-М, 1995.-528 с.
7. Бизнес-план инвестиционного проекта/ Под. ред. В.М.* Попова. 4-е изд. М.: Финансы и статистика, 1997. - 418 с.
8. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. -М.: Банки и биржи, 1997.-253 с.
9. Бланк И А. Основы инвестиционного менеджмента. Том 1. -Курск.: Эльга-Н, 2001. -536 с.
10. Ю.Боголюбов С А. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев.-М.:НОРМА-ИНФРА М, 1998. 360 с.
11. П.Бригхем Ю. Гапенски А. Финансовый менеджер: полный курс / Под ред. В.В. Ковалева.- СПб.: Экономическая школа, 1997. 497с.
12. Бузова И.А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования финансовых решений: Диссканд.экон.наук, 08.00.10. -С-Пб, 2000. -169 с.
13. Бузырев В.В., Иванченко О.Г., Ващук ДА. Инвестиционно-строительный комплекс в рыночных условиях.: Уч. пос. СПб.: СПбГИЭА, 1994. - 125 с.
14. Быстряков АЛ. Становление рынка инвестиционных ресурсов и повышение качества строительной продукции: Диссдокт.экон.наук: 08.00.05., М., 1997. - 304 с.
15. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. М.: Инф.-изд. дом Филинъ, 1997-336с.
16. Ващук ДА. Методы экономической оценки строительной продукции в рыночных условиях: Автореф. диссканд. экон. наук: 08.00.05. СПб., 1995. - 20 с.
17. Виленский П. Д., Лившиц В.Н., Смоляк С. А. Оценка стоимости инвестиционных проектов. М.: Дело, 2002. - 888 с.
18. Виленский П JL, Лившиц В.Н., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика. М.: Дело, 2001. - 832 с.
19. Военно-строительный комплекс: проблемы и перспективы //Красная звезда.- 2005 -11 августа.
20. Военно-экономический анализ: Учебник / Под ред.С.Ф.Викулова. М.: Военное издательство, 2001. - 351 с.
21. Воков ИМ., Грачева М.В. Проектный анализ: Учебник. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ,11998. - 423 с.
22. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.-672 с.
23. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Учебное и практическое пособие.- М: ИНФРА-М, 1996. -176 с.
24. Горемыкин В.А. Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1998.144 с.
25. Горемыкин В А. Экономика недвижимости: 3-е изд., перераб. и доп. -М: Проспект, 2006. -848 с.
26. Грибовский С.В. Методы капитализации дохода. СПб.: Технобат, 1997. -172 с.
27. Григорьев А.А. Управление инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе согласования интересов его участников: Дисс. . кандзкон.наук: 08.00.05. Орел, 2005.- 225 с.
28. Григорьев В.В. Как определить стоимость предприятия и объектов недвижимости // Экономика и жизнь. 1994. - №33. - С. 21.
29. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Уч-практич. пособие. -М.: ИНФРА-М, 1997. -320 с.
30. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика.-М.: ИНФРА-М, 1997.-330 с.
31. Гровер Р., Соловьев М Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997.-325 с.
32. Деггяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. -М.: Экспертное бюро М, 1997. -144 с.
33. Доничев О., Рейнгольд Е. Инвестирования жилищного строительства//Российский экономический журнал. -2000. № 11.- С. 95.
34. Единая система оценки имущества. Госстандарт России. Основные положения. ГОСТР 51195.0.01-98 //Российский оценщик. 1998.-№9-10.-С.4.
35. Ежеквартальные межрегиональные информационно-аналитические сборники КО-ИНВЕСТ. Индексы цен в строительстве М.: ООО КО-ИНВЕСТ, 2007. -130 с.
36. Есина А.П. Формирование индикативных подходов для определения приоритетности инвестирования в условиях трансформируемой экономики: Дисс. . кандэкон.наук: 08.00.05. -С-Пб., 2005. -204 с.
37. Жданов В.П. Организация и финансирование инвестиций. Калининград: Янтарный сказ, 2000. -126 с.
38. Жилищная экономика / Под ред. Г. Поляковского.-М. Дело, 1996 54 с.
39. Жилые здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия Справочник оценщика. -М.: ООО КО-ИНВЕСТ, 2003.- 345 с.
40. Зубков Г.С. Стаханов В.Н. Рынок недвижимости Ростов-на-Дону: Изд-во РГСУ, 1997.- 127с.
41. Ильин ИИ., Лукманова А.М., Немчин А.М Управление проектами/ Под общ. ред. В.Д.Шапиро. СПб.: ДваТри, 1996. - 610 с.
42. Ипотечно-инвестиционный анализ: Уч. Пос. / Под. Ред. В.Е.Есипова. СПб.: ДваТри, 1998.-207 с.
43. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. -М.: Стройиздат, 1981. 275 с.
44. Как обеспечить рост капитала: воспроизводственные основы экономики: Уч. пос. / Под ред. А.Г. Грязновой, С.А. Ленской. М.: ФА ПРО, 1996. -120 с.
45. Калачева С.А. Операции с недвижимостью.-М.:ПРИОР,1997.-176 с.
46. Катулев А.Н., Михно В.Н., Виленчик Л.С. Современный, синтез критериев в задачах принятия решений. М.: Радио и связь, 1992. -120 с.
47. Кини Р., Райфа X. Принятие решений при многих критериях: предпочтения и замещения.-М.: Радио и связь, 1981. 560 с.
48. Клюев В.Д. Методические основы оценки стоимости объектов инфраструктуры Вооруженных Сил РФ на различных стадиях инвестиционного процесса: Дисс. .докт.экон.наук: ДСП. -С-Пб.,2000.- 475с.
49. Клюев В.Д. Организационно-экономические аспекты строительства, объектов инфраструктуры Вооруженных Сил Российской Федерации. -С-Пб.:ГУЭФ,2000.-173 с.
50. Ковалев А.П. Как оценить имущество-предприятия. М.: Финстатинформ, 1996.-75с.
51. Козлов А А. Некоторые способы применения метода дисконтирования будущих поступлений и инвестиций при анализе инвестиционных проектов и принятии инвестиционных решений. М.: ТОО "ИнтеТех", 1993. -32 с.
52. Концепция развития системы оценки имущества и нематериальных активов в РФ. -М.:РОО, 1999.-145 с.
53. Коненков А.И. Управление проектами (Зарубежный опыт). -С-Пб.: Два Три, 1993. -233 с.
54. Куликов А.С. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса: Дисс. ,канд.экон.наук: 08.00.05. -М.; ГАУ, 2001 154 с.
55. Лазуткин Е.Г., Лазуткина Е.Е. Цена времени. М. Московский рабочий,1983.-215 с.
56. Лебединский В:И. Проблемы повышения эффективности доходной недвижимости // Тезисы докладов Второй Всероссийской конференции Рынок: проблемы переходной экономики. Новосибирск: НГАСУ, 1999. - С. 90-92.
57. Лившиц ВН. Проектный анализ: методология, принятая во всемирном банке// Экономика и математические методы. 1994. - Т.ЗО. - Вып.З. - С.37-50.
58. Лимитовский М. А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений.:-М.: ООО Издательско-консатиншвая Компания ДеКА, 1998. 232с.
59. Мамедов О.Ю. Производственные отношения: политэкономическая модель (материалы к спецкурсу). Росгов-на-Дону: Феникс, 1997, - 85 с.
60. Мартин Д.Н., Сассман М.В. Обзор методов получения поной нормы капитализации// Вопросы оценки. 1997. - № 3. - С. 9-15.
61. Математический энциклопедический словарь/ Гл. ред. ЮВ.Прохоров. М;: Советская энциклопедия, 1988. - 847 с.
62. Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. Международный комитет по стандартам оценки имущества. М.: РОО, 1995. - 215с.
63. Меркумов Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. М.: ИКЦ ДИС, 1995. -160 с.
64. Методические рекомендации по экономической оценке территорий, отводимых под строительство /Под. ред С.И.Кабаковой и А.А.Сегединова. М.: НИИЭС, 1976. -57 с.
65. Мильнер Б. Собственность и управление // Вопросы экономики,- 1991. -№5 С. 2838.
66. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США: Сборник материалов института экономики города (США).-М.: Дело, 1995. 157 с.
67. Мордвина B.C. Оценка стоимости гражданских зданий старой застройки как объектов приватизации: Автореф. дисс. .канд. экон. наук. -М: 1998.-17 с.
68. Общая теория статистики: Статистическая методология в изучении коммерческой деятельности: Учебник / Под. ред. АА.Спирина.- М.:Финансы и статистика, 1994. -296 с.
69. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия Справочник оценщика. -М.: ООО КО-ИНВЕСТ, 2004.- 196 с.
70. Оценказемли. М.: Институт профессиональной оценки, 1997. - 212 с.
71. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/ Под ред. ВВГригорьева. -М.: Инфра-М, 1997 .-320 с.
72. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Уч. и метод, пособие/"Под ред. В.М.Рутгайзера. М.: Дело, 1998. -384 с.
73. Оценка эффективности инвестиционных проектов / Виленский ПЛ., Лившиц В.Н., ОрловаЕР., Смоляк С.А. -М.: Дело, 1998.-248 с.
74. Привалова Е.В. Институциональные основы частного инвестирования? на рынке жилья: Диссканд.экон.наук: 08.00.05.-Ростов-на-Дону, 2002.-253 с.
75. Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия Справочник оценщика М.: ООО КО-ИНВЕСТ, 2005. -387 с.
76. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель: Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 1998.-336 с.
77. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, агоритмы, практический опыт-М.: Экономика, 1996.- 240 с.
78. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М.: Инф.-изд.дом Филинъ, 1997. - 224 с.
79. РайзбергБ.А. Современный экономический словарь. -М.: ИНФРА-М, 1997. 354 с.
80. Региональный справочник стоимости (РСС-2005/2006).- М.: ООО НПФ Центр информационных технологий в строительстве, 2004- 129 с.
81. Рекитар АЛ. Инвестиции в российскую экономику: временное конъюнктурное оживление или начало устойчивого роста // Экономика строительства. -2001. № 9. Ч С. 78.
82. Реструктуризация предприятий на основе оценки их рыночной стоимости. М.: Институт профессиональной оценки, 1997. -173 с.
83. Руднев А.В. Формирование земельных отношений в крупнейших городах в условиях рынка (на примере г. Москвы): Диссканд.экон.наук: 08.00.05. М., 1996.165 с.
84. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр./ Отаред. С.Н. Максимов. -С-Пб.: СПбГИЭУ, 2005. -183 с.
85. Сачко Н.С. Фактор времени в советской экономике. -М.: Мысль, 1976. 214 с.
86. Сивеков JI.A. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Экономика, 1996.- 62с. 90:Сисошвили С. Разработка инвестиционного проекта// Экономика и жизнь 2001.-Вып. 13.-С 45.
87. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Уч. пос. СПб.: СПбГИЭА, 1996.-49с.
88. Степанов И. С., Шайтанов В: Я. Экономика строительства.-М.: Юрайт, 1998.-416 с.
89. Стерник Г.М., Ноздрина Н. Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости. М.: Российская гильдия риэторов, 1997 - 45 с.
90. Сычева И.В: Концепция мотивационного управления экономическими процессами и инвестиционными ресурсами в регионе: Автореф. дис. . .докг. экон.наук: 08.00.05.-М.: РАГС, 1996.-46 с.
91. Тарасевич Е.И Оценка недвижимости.- СПб.: СПбГТУ, 1997.- 422 с.
92. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб.: Технобат, 1995.- 103 с.
93. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: СПбГТУ, 1996.-240 с.
94. Токовый словарь по управлению проектами/ Под ред. В.К. Иванец. -М.: Издательство ИНСАН, 1998.- 396 с.
95. Тумусов Ф.С. Стратегия формирования и использования инвестиционного потенциала региона: Автореф. дисс. ,докт.экон. наук: 08.00.05. М.; РАГС, 1996. - 39 с.
96. Управленческие нововведения в США: проблемы внедрения.ЧМ.: Наука, 1986. -251с.
97. Фактор времени в плановой экономике: инвестиционный аспект / В .П. Красовский, Е.А. Иванов, В.И. Липанович и др. -М.: Экономика, 1978 -246 с.
98. Федотова М.А. Якубова Д.Н. Оценка недвижимости: Уч. пос. -М: Институт профессиональной оценки, 1996. -166 с.
99. Федотова М.А. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования// Банковское дело. -1994. №2. - С. 23.
100. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива, 1996.- 103с.
101. Финансы. Оксфордский токовый словарь / Под ред. О.А. Осадчей. -М. : Весь, мир, 1997.- 276 с.
102. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М: Дело ТД, 1995.- 480 с.
103. Халин Д.А. Юрков ДВ. Практика оценочной деятельности. Методическое пособие для выпонения работ по оценке' объектов собственности. М.: Агентство Инвестиции и недвижимость, 1996. - 202с.
104. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Уч. пос. М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. -231 с.
105. Хачатрян С.Р., Пинегина М.В., Буянов ВЛ. Методы и модели решения экономических задач. М.: Экзамен, 2005. - 384 с.
106. Цошев А. Как инвестировать в недвижимость. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. -170 с.
107. Черняк Д.В. Оценка городской недвижимости- М.: Русская Деловая Литература, 1996. 272 с.
108. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1996. -125 с.
109. Чесноков В Л. Организационно-экономическое обеспечение формирования и реализации инвестиционных строительных программ: на материалах Военно-строительного комплекса: Дисс. .докг.экон:наук: 08.00.05. -С-Пб., 2004:- 283 с.
110. Чегыркин Е.М: Финансовый анализ производственных инвестиций. М.: Дело, 1998.-256с.
111. Шелобаев С. И. Математические методы и модели в экономике, финансах и бизнесе: Учеб. пособие для вузов. М: ЮНИШ-ДАНА, 2000. - 367 с.
112. Шикин Е. В., Чхартишвили А. Г. Математические методы и модели в управлении: Учеб. пособие. -М.: Дело, 2000.-440 с.
113. ШтоЙер Р. Многокритериальная оптимизация. Теория, вычисления и приложения.ЧМ.: Радио и связь, 1992. 504 с.
114. Щербаков А.И., Кузьминский А.Г Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. Новосибирск: НГАСУ, 1997. - 292 с.
115. Щербакова НА. Методические основы экономического анализа и подготовки процесса оценки строительной недвижимости: Автореф. дисс. . канд. экон. наук: 08.00.05.-М, 1998.- 18 с.
116. Эккерт Д. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М: Академия оценки POO, 1997. - 442 с. г.
117. Эккерт Д. Оценка земельных участков: Уч. пос.- М.: Мособлупрполиграфиздат, 1993.-145 с.
118. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки: Издание 4-е, переработанное и допоненное/ Л.ИЛопатников и др. М.: Изд. лABF, 1996.-704 с.
119. Экспертиза правового положения объекта недвижимости. М: Академия оценки РОО, 1995.-86 с.
120. Brueggeman W., Fisher J. Real Estate Finance and Investments. Irwin Inc. -Illinois, 1993.-908 p.
121. Guidelines for Project Evaluation. UNTOO, 1993 (reprinted). 383 p.
122. Jack P. Friedman, Nicolas Ordway. Incom properly Appraisal and Analysis/ -American Society of Appraisers, Prentice Hall, new Jercey, 1992. 425 p.
Похожие диссертации
- Методы оценки эффективности использования инвестиционного потенциала муниципальных образований
- Оценка эффективности использования оборотного капитала на железнодорожном транспорте
- Разработка методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры
- Оценка эффективности использования имущественного комплекса крупного города
- Оценка эффективности государственных решений в сфере управления земельными объектами