Оценка эффективности инвестирования строительных проектов элитного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Халезов, Александр Сергеевич |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Оценка эффективности инвестирования строительных проектов элитного жилья"
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ЭЛИТНОГО жилья (на примере г. Москвы)
Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва-2007
Диссертация выпонена на кафедре Государственное и муниципальное управление Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации
НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ кандидат экономических наук, доцент
Григорьева Галина Владимирович
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ доктор экономических наук, профессор,
академик РАЕН Черняк Виктор Захарович
кандидат экономических наук, доцент Журавинкин Кирил Николаевич
ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ГОУ ДПО Государственная академия
профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГАСИС)
Защита состоится л30 марта 2007 г в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 226 003 01 при Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации по адресу 109456, г Москва, 4-й Вешняковский проезд, д 4, ауд 113
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов России
Автореферат разослан л27 февраля 2007 г
Ученый секретарь диссертационного Совета, кандидат экономических наук
В^/1 Смирнов
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. В настоящее время на фоне
значительной трансформации структуры экономики и инвестиционного
климата г Москвы наблюдается активизация иностранных и отечественных
инвесторов во многих областях предпринимательской деятельности
Наиболее ярким примером этого является жилищное строительство, в
частности, строительство элитной жилой недвижимости ( *
Деятельность компаний, занимающихся строительством элитного
жилья на столичном рынке элитной жилой недвижимости, формируется в
рамках инвестиционно-строительного аспекта, что предполагает необходимость учета всех особенностей реализации проектов элитного жилья, начиная от разработки уникальной идеи проекта, обоснования эффективности его реализации и заканчивая формированием взаимовыгодных альянсов с партнерами по бизнесу и поиском эффективных инструментов продвижения товара
Однако сегодня процесс реализации проектов столичной элитной жилой недвижимости протекает в новых условиях активными участниками рынка элитного жилья являются не только строительные организации, но и риэтерские, консатинговые, эксплуатационные компании Этот факт дал точок эволюции инвестиционно-классификационных методов оценки проектов столичного элитного жилья, но, не смотря на это, процесс развития сопровождася возникновением ряда проблем теоретического и методического характера Так, например, на сегодняшний день нет четкого понимания того, что следует относить к элитной жилой недвижимости в г Москве, как классифицировать элитные жилые дома, какие их < специфические параметры и какие риски необходимо учитывать при расчете и обосновании эффективности инвестирования таких проектов Учет специфических рисков при оценке доходности проектов будет, в определенной степени, способствовать повышению обоснованности расчетов
показателей эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости
Степень разработанности темы. При написании диссертации
использовались научные труды ряда ведущих ученых в области экономики
жилищного строительства, таких как Асаул А Н , Бузырев В В , Григорьев
В В , Крутик А Б , Максимов С Н , Мазур И И , Ольдерогге Н Г , Рахман
И А , Ресин В И , Степанов И С , Тарасевич Е Н , Черняк А В , Черняк В 3 ,
Чистов А М , Шапиро В Д , О'Саливан А и др , в области инвестиционного
анализа Богатин Ю В , Вадайцев С В , Воков И М , Гиляровская Л Т , Ендовицкий Д А , Ковалев В В , Коссов В В , Лимитовский М А , Липсиц И В , Марголин А М , Панибратов Ю П , Швандер В А , Берне В , Бирман Г , Пайк Р, Хавранек П , Шмидт С и др Учет влияния рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов подробно освещен в работах таких ученых, как Балабанов И Т , Бланк И А , Грабовый П Г , Гранатуров В М , Грачева М В, Москвин В А, Смоляк С А и др Однако вопросам формирования структурно-понятийного аппарата, а также особенностям инвестиционно-строительной деятельности на рынке элитного жилья г Москвы уделено недостаточно внимания
Целью диссертационного исследования является совершенствование методов 'оценки эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья на основе выявления и учета специфических параметров элитной жилой недвижимости
В соответствии с целью в диссертационной работе поставлены следующие задачи
Х выявить принципы взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности на рынке элитного жилья г Москвы,
Х уточнить определение термина лэлитное жилье, а также выявить специфические характеристики элитной жилой недвижимости,
Х проанализировать существующие методы оценки эффективности инвестиций и выявить их недостатки применительно к элитной жилой недвижимости,
Х разработать комплексную классификацию элитной жилой недвижимости г Москвы,
Х выявить характер и состав рисков, оказывающих непосредственное влияние на процесс реализации проектов элитного жилья,
Х разработать предложения по совершенствованию методов оценки экономической эффективности инвестиций проектов столичной
элитной жилой недвижимости Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступает рынок элитной жилой недвижимости г Москвы Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических аспектов процесса инвестирования элитной жилой недвижимости
Методология и методика исследования. Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса оценки эффективности инвестирования в недвижимость Исследование строилось с использованием общенаучных методов - анализа, синтеза, метода экспертных оценок, классификации и сравнения Теоретической и методической базой для написания диссертации послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономики жилищного строительства, инвестиционного анализа и анализа влияния рисков на процесс реализации инвестиционных проектов
Информационной базой исследования явились материалы периодической печати, данные аналитических отчетов, статистическая информация, нормативно-законодательные акты
Научная новизна исследования заключается в следующем
Х обосновано сущностное Содержание термина лэлитное жилье через его имманентные параметры,
Х разработана классификация столичной элитной жилой недвижимости, отражающая и учитывающая современные особенности объектов московского рынка элитного жилья,
Х обоснован новый показатель коэффициент элитарности, учитывающий качественно-количественную характеристику элитных жилых домов г Москвы,
Х выявлен новый риск - риск качества, характеризующий возможность частичной потери отдельных качественных характеристик элитного жилого дома,
Х предложен новый методический подход к оценке эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости, заключающийся в учете специфических параметров и рисков реализации проектов элитного жилья при расчете доходности проектов
К основным результатам исследования можно отнести следующие
Х установлены особенности взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности на московском рынке элитной жилой недвижимости,
Х выявлены критериальные параметры элитной жилой недвижимости, определяющие 'содержание термина лэлитное жилье, на основе которого установлены типы жилых домов, относимых к рынку столичного элитного жилья,
Х разработана классификация элитной жилой недвижимости, позволяющая проводить двухуровневую бапльно-классовую оценку объектов московского рынка элитного жилья,
Х разработан коэффициент элитарности, рассчитанный по конкретным проектам элитного жилья г Москвы, обеспечивающий более обоснованный подход к оценке объектов столичной элитной жилой недвижимости,
Х установлены основные группы рисков, свойственных проектам элитного жилья, влияющих на величину нормы дисконтирования, и, в конечном счете, на значения показателей экономической эффективности инвестиций рассматриваемых проектов,
Х разработана методика оценки элитной жилой недвижимости, учитывающая в комплексе специфические характеристики, классификационные параметры и риски, возникающие при
^ реализации проектов элитного жилья
Практическая значимость работы заключается в том, что полученные в ходе исследования результаты могут быть использованы в процессе проектирования и реализации инвестиционных проектов в качестве методической и практической базы при классификации элитных жилых домов г Москвы, составлении аналитических отчетов, статистических справочников и т п, посвященных рынку элитной жилой недвижимости г Москвы, а также при обосновании величины ставки дисконтирования, используемой в расчетах показателей эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья
Апробация работы и внедрение ее результатов. Внедрение результатов диссертационного исследования и апробация основных ее положений проводилась на Международной научно-практической конференции Роль природообустройства в обеспечении устойчивого функционирования и развития экосистем (17-20 апреля 2006 г, г Москва), а также в ряде ведущих строительных компаний г Москвы, занимающихся возведением элитных жилых домов ООО ГП СМУ 1 (группа компаний ДОН-Строй), ЗАО Баркли Строй
Публикации. Основные положения диссертации изложены в 9 публикациях общим объемом 3,1 п л , из них 3,0 п л авторские
Структура диссертации Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (176 наименований), приложения, 162 страниц машинописного текста, илюстрированных 38 таблицйми и 10 рисунками
2 ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы, определены цели, задачи, объект, предмет исследования и степень разработанности проблемы, выделены методологические и методические основы, описана информационная база исследования, показаны научная новизна, результаты исследования и их практическая значимость
В первой главе Методические и организационные аспекты инвестиционной деятельности в жилищном строительстве раскрываются особенности и способы организации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, анализируются методы оценки экономической эффективности инвестиций, а также риски, возникающие в ходе реализации инвестиционных проектов
Проведенный анализ способов организации инвестиционно-строительной деятельности показал, что на сегодняшний день существует несколько основных схем взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности инвестор, заказчик, генподрядчик - разные лица, инвестор-заказчик, инвестор-генподрядчик, заказчик-генподрядчик
В ходе исследования установлено, что в настоящее время на московском рынке жилой недвижимости, в частности, на рынке элитного жилья, наибольшее распространение получила замкнутая система организации инвестиционно-строительной деятельности, которая подразумевает под собой выпонение практически всех функций от проектирования и производства строительных материалов до организации продаж и эксплуатации созданных объектов
В процессе реализации инвестиционных проектов возникает множество рисков, которые, по мнению ряда ведущих отечественных специалистов в области инвестиционного анализа, необходимо учитывать при расчете ставки дисконтирования
Как показал анализ методов оценки экономической эффективности инвестиций, решение об инвестировании проектов следует принимать на основе всей системы показателей экономической эффективности инвестиций, однако в России и за рубежом приоритет их использования в значительное степени различается
В отечественной практике выделяется следующая последовательность важности данных показателей чистый дисконтированный доход (NPV), индекс рентабельности инвестиций (PI), внутренняя норма прибыли (IRR),
срок окупаемости (РР), бухгатерская рентабельность инвестиций (ARR) В зарубежной практике большинство западных компаний отдают предпочтение
таким показателям, как РР и ARR, нежели дисконтированным показателям экономической эффективности инвестиций
Проведенный анализ методов оценки экономической эффективности инвестиций показал, что существующие методы оценки используются при обосновании целесообразности реализации любых инвестиционных проектов без учета специфики отрасли экономики, что влечет за собой получение, в некоторой степени, искаженных результатов Выходом в данном случае является совершенствование существующих методов посредством учета специфических особенностей проектов, в данном случае проектов столичной элитной жилой недвижимости
Во второй главе Анализ ог/еночных параметров эчитного жилья определен период зарождения московского рынка элитного жилья, уточнено определение термина лэлитное жилье, проведено разграничение рынка элитной жилой недвижимости на рынок нового (современного) и рынок старого элитного жилья, обоснована необходимость формирования оценочных параметров элитарности1 жилья в соответствии с современными тенденциями развития рынка, определены принципы построения классификации элитной жилой недвижимости
1 Элитарность - это принцип отбора наилучших экземпляров [Словарь современного русского литературного языка под ред В И Чернышева 1967 г]
Как отмечают многие эксперты рынка элитной жилой недвижимости г Москвы, столичный рынок элитного жилья начал формироваться в середине 1990-х годов в связи с резкими изменениями в социальной структуре общества на фоне значительной трансформации экономики
Тем не менее, на сегодняшний день существует множество пробелов в структурно-понятийном аппарате рассматриваемого сегмента рынка жилой недвижимости Это, прежде всего, связано с пониманием сущности элитного жилья, а также отсутствием действенного механизма определения уровня превосходства одних элитных жилых домов над другими (степени элитарности)
Проведенный анализ существующих определений термина лэттное жилье и объектов рынка элитного жилья позволил уточнить анализируемое понятие, которое следует рассматривать в узком и широком смысле
В узком смысле лэлитное жилье Ч это клубные дома и особняки, расположенные в самых престижных районах исторического центра города В широком смысле - это дома, уникальные по своим архитектурным решениям (неповторимые, единственные в своем роде), находящиеся в любом районе города, имеющие свободные планировки, огороженную охраняемую придомовую территорию и обладающие совокупностью потребительских свойств, способных удовлетворить самого требовательного покупателя
В соответствии с данным определением выявлены типы жилых домов, относимых к рынку современного элитного жилья, а также определены типы жилых домов, причисляемых к рынку старого элитного жилья К рынку старого элитного жилья относятся
1 Старинные особняки
2 Сталинские дома
3 Цековские дома
К рынку современного элитного жилья (далее - рынок элитного жилья) относятся следующие типы жилых домов
1 Клубные дома
2 Многоквартирные дома
3 Элитные жилые комплексы
4 Современные жилые особняки1
5 Реконструированные старинные особняки
Таким образом, при разработке комплексной классификации элитного жилья дожны учитываться все типы элитных жилых домов, а их ранжирование проводиться в соответствии с тремя общеизвестными классами жилья (де-люкс (А), премиум-класс (В), бизнес-класс (С))
Проведенный анализ рынка элитного жилья г Москвы позволил сформировать систему параметров, способствующих проведению классификации элитных жилых домов (параметры эчитарности жилья)
1 Местопо чожение престижность района, инфраструктура района, благоустроенность района, позиционирование дома
2 Экочогия района
3 Уникачьность жилого здания
4 Отдепка дома фасад здания, внутренние нежилые помещения
5 Внутренняя инфраструктура-
Х основная системы охраны, благоустроенность придомовой территории, подземный паркинг, гостевой паркинг
Х допочнительная деловая, торговая, досуговая и хозяйственно-бытовая части
6 Инженерные системы и техночогическое оборудование система центрального кондиционирования, система очистки воды, собственный тепловой пункт, система лумный дом, лифтовое оборудование
7 Апартаменты
1 Ввиду того что доля современных жилых особняков на столичном рынке элитного жилья незначительна по сравнению с другими типами элитных жилых домов, их'рассмотрение в диссертационной работе не проводится
Х обгцие сведения количество квартир на этаже
Х характеристика квартиры высота потоков
Х комплектация квартиры
о основная входная дверь, окна, блок современных информационных систем
о допонитечьная подготовка пола под стяжку 8 Управление недвижимостью
Для поного получения представления о рассматриваемом элитном
жилом доме необходимо, разделяя каждую категорию элитных домов на классы, предоставлять информацию, которая дожна включать в себя название анализируемого объекта недвижимости, общее количество квартир в доме, адрес рассматриваемого элитного жилого дома, название компании-застройщика (компании, проводящей реконструкцию)
Благодаря разработанным параметрам элитарности жилья создается возможность проведения разграничений элитных жилых домов по уровню превосходства, однако для этого необходимо сформировать критерии оценки данных параметров и разработать агоритм их расчета
В третьей главе Совершенствование методов оценки эффективности инвестгщионных проектов элитного жилья раскрываются особенности механизма классификации элитных жилых домов и учета системы рисков, свойственных проектам элитного жилья, позволяющих более обоснованно определять норму дисконтирования при расчете показателей экономической эффективности инвестиций, и, в конечном счете, повысить уровень достоверности их значений В данной главе проводится апробация разработанной классификации элитного жилья и усовершенствованных методов оценки экономической эффективности инвестиций на примере элитного жилого комплекса Триумф-Палас и клубного дома Дворянское гнездо
Проведенный анализ способов оценки элитного жилья показал необходимость числового (бального) определения величины степени
элитарности элитных жилых домов столицы, что обосновывает
необходимость введения нового понятия - коэффициента эчитарности
Коэффициент эчитарности - это обобщающий показатель,
включающий в себя всю'совокупность величин разноплановых оценочных
параметров элитарности жилья и характеризующий уровень соответствия
анализируемого объекта эталону элитной жилой недвижимости
Под эталоном понимается максимально возможное значение каждого
параметра элитарности жилья из всей их совокупности таким образом, что
коэффициент элитарности будет соответствовать 100 балам
В общем виде коэффициент элитарности (Кэ) представляется ( <
следующим образом
где X, - величина укрупненного оценочного параметра (признака) Оценка параметров элитарности проводится по принадлежности к классам жилья в зависимости от качественных и количественных характеристик рассматриваемых параметров, а также в соответствии с разработанной в работе бальной системой расчета
На основании полученных значений коэффициентов элитарности и в соответствии с определенными границами классов типов элитных жилых домов, которые обосновываются сложностью реализации утвержденных в проектно-сметных документациях объектов элитного жилья элементов отличия и превосходства (табл 1), создается возможность проведения комплексной классификации объектов рынка элитной жилой недвижимости г Москвы (табл 2)
Бальные значения параметров элитарности жилья обосновываются значимостью оценочных параметров для потребителей данного товара, выявленных на основе экспертных оценок
Таблица 1
Границы классов элитного жилья г Москвы
Коэффициент элитарности Классы жилья
Реконструированные старинные особняки
Кэ, балы 100-71 70-60 до59
Клубные дома
Кэ, балы 100-71 70-56 до 55
Многоквартирные дома
Кэ, бал!ы 100-71 70-56 до 55
Жилые комплексы
Кэ, бачы 100-76 75-60 до 59
В ходе исследования выявлено, что характерной особенностью всех элитных жилых домов является их качество, подразумевающее в данном случае совокупность элементов отличия и превосходства В связи с этим в процессе реализации проектов элитного жилья может возникать особый риск, свойственный только данным проектам Ч это риск качества
При этом под риском качества следует понимать вероятность частичной потери отдельных качественных характеристик элитного жилого дома под воздействием влияния специфических факторов, возникающих в ходе реализации проекта элитной жилой недвижимости
Помимо риска качества на процесс реализации проектов элитного жилья оказывают влияние и многие другие риски, таки$ как политические, экономические, социальные, экологические, информационные, коммерческие, финансовые, законодательные, градостроительные, криминальные, форс-мажорные
Таблица 2
Классификация элитного жилья
Типы (категории) Параметры (признаки) 11 Чжилья етгтариости ЧЧ^ Реконструированный стари** л) особняк шпажя КлувАМ дом (адрес Ацее Многоквартирный дом Элитный жилой компле (апеес. с
проводящая реконструп ко/мчесгао квартир в до комлания-эастроицик количество квартир а дома компания застройщик) количество квартир в до компания застройщик
Оценка показателя Соответствие классу жилья Балы Оценка показателя Соответствие классу ЖИЛЬЯ Балы Оценка показателя Соответствие классу жилья Балы Оценка показателя Соответствие классу жилья Балы
Местоположение дома (XI) Престижность районе
Инфраструктура района
Благоустроенность района
Позиционирование дома
Экология района {&)
Уникальность жилого здания (Хз)
Отдека дома (Х<) Фасад здания
Внутренние нехмлые помещения
Внутренняя инфраструктура дома (X) Основная Системы охрены
Благоустроенность придомоеои территории
Паром
Гостевой паркинг
Цеповая часть
Торговая часть -
Досугоаая часть
Хмяистаенно-бытоеая часть
Инженерные системы и технологическое оборудование (Хв) Система центрального кондиционирования
Система очистки воды
СоОстве*иый тепловой пункт
Система "умный дом"
Лифтовое оборудование
Апартаменты (Х7) Общи* сведения Количество квартир на этажа А
Характеристика квартиры Высота потогаое
Комплектация квартиры Основная Входная дверь е квартиру (дом)
Окна
Блок современных информационных систем
Дэпонигегънея Под готовы пола под стяжку
Уровень управления недвижимостью (X*)
Коэффициент элитарности (Кэ)
Определив группы рисков, возникающих при реализации проектов элитного жилья, и в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов1 (далее Ч Методические рекомендации), норма дисконтирования, отражающая и\ влияние,' определяется как
Е = (1+г6)(1+гр)-1, (2)
где г6 - безрисковая составляющая,
гр - премия за риск > .
Тогда коэффициент дисконтирования, учитывающий премию за риск, можно представить следующим образом
к =-!-, (3)
(а+оа+г,'
где I - номер шага расчета (месяц, квартал, год и т д ) Для определения величины рисковой составляющей нормы дисконтирования необходимо выявить граничные значения резервной нормы процентной ставки, учитывающей риск, а также вероятностные коэффициенты всех видов рисков реализации проектов элитного жилья (табл 3)
Как известно, величина резервной нормы процентной ставки, учитывающей риск, имеет прямую зависимость от цели проекта Значение резервной нормы процентной ставки, учитывающей риск для проектов элитного жилья, принимается на основе результатов экспертных оценок, но в пределах, определенных Методическими рекомендациями - 0-5 % При этом в качестве весов используется вероятность проявления указанных рисков Распределение вероятности ых коэффициентов по видам рисков обосновывается потенциальной возможностью их возникновения в ходе реализации проектов элитной жилой недвижимости, выявленной экспертным методом
1 Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов Утверждено Министерство экономики РФ Министерство Финансов РФ Государственный комитет РФ по строигетьной архитектурной и жилищной политике 21 06 1999 № ВК 477 М Экономика 2000
Таблица 3
Распределение вероятностных коэффициентов
п/п Виды риска Вероятностный коэффициент Резервная норма процентной ставки, учитывающая риск
1 Политические риски 0,10
2 Экономические риски 0,14
3 Социальные риски 0,09
4 Экологические риски 1 0,07
5 Информационные риски 0,04
6 Коммерческие риски 0,07 0 - 5 % г
7 Финансовые риски 0,07
8 Законодательные риски 0,13
9 Градостроительные риски 0,10
10 Криминальные риски 0,04
11 Форс-мажорные риски 0,03
12 Риск качества1 0,12
В соответствии с предложенными значениями вероятностных коэффициентов и выявленными граничными значениями резервной нормы процентной ставки, учитывающей риск, применима следующая формула для расчета величины рисковой составляющей нормы дисконтирования
'Д=2>, рм, ' (4)
где б, - резервная норма процентной ставки, учитывающая риск, р, - вероятностный коэффициент
Практическое использование разработанной классификации элитного жилья и усовершенствованных методов оценки экономической эффективности инвестиций , проводилось на примере элитного жилого комплекса Триумф-Палас и клубного дома Дворянское гнездо, вследствие чего были получены следующие результаты (табл 4, 5, 6)
1 Дтя более обоснованного определения ветичины втияния риска качества на значение рисковой составляющей нормы дисконтирования резервную норму процентной ставки по данному риску необходимо корректировать на значение (долю) коэффициента элитарности путем перемножения
Таблица 4
Классификация элитного жилого комплекса Триумф-Палас и клубного дома Дворянское гнездо
Типы (категореО Парлыгрш (пркаяаки) _ зтгтшрнссгм '" Элитный жилой комплекс Триумф-flanac (Чапаевский пер 3 880 квартир атч 1 i пектхаусое группа компаний ЛОН-Строй) Клубным дом Дворянское гнездо (Левшинский пар 9/11 13 25 квартир атч 2 пентхаус компания Кв Игокиниримг)
Оценка показателя классу жилья Б-плы о,Ч-,<..Д,.Д. Соответствие Балы
МестоПОЛОЖвНИ* ДОМ (Xi) Престюкноеть рцюя Нилом расположен а пределах третьего транспортного копьц< и четвертого транспортного кольца С 3 Район расположен в пределах Садового кольца А S
Инфраструктура районе высокий уровень развития кхфрасгруктуры района А 3 Низкий уровень развития инфраструктуры района С 1
БпагиуС! ровнност района Срвд>ыи уровень благоустроенности района В 2 Средний уровень благоустроенности района в 2
Позл4ионироеение дома Хорошее поам^юнироаание дома в 2 иш.^û. в 2
Экология район* {Xit благоприятная зкологичаская обстановка А tt Крайне набгшчхтриягная акопогичассая обстановка с 5
Уникальность жилого здания (Xi) Самое высокое жилое адание в Европе А .0 внутренний двор С фонтаном и перголой уаитои виноградом в 2
Отвеяна дома |Хч) Фасад здания Фасады отделаны натуральным светлым камнем с фимененивм керамичеоюй плитки теплых бежевых тонов в 3 Фасад отделан облицовочным кирпичом и петурапыннм мьмием с элементами схульгттурных украшений А 5
Внутренние нежилые При отдеке исгшъэовася натуральньй мрамор гранит венецианская штукатурка и тд в вестибюпях стоит роскошная мебель, висят постры наготовленные под старину представлено большое разнообразие декоративныл растений В 4 При отдагяе использовася мрамор гранит натуральный камень Х вестибюлях стоит мебель представлены аморагнамьм рааанчя попы выпонены мие моэаичмьи А S
Виу-гремим инфраструктура дома (X) Основная Системы Охрагы Цидеонаблюдение и визуальное наблюдение сотрудниками В 2 Видеонеблодение визуальное наблюдение со [рудниками охраны, пектронмыа системы доступа А 3
Благоустроенность гфмдомовои территории высокий уровень благоустроенности придомовой территории А 3 Высокий уровень благоустроенности придомовой территории А э
Паркинг Отмшмние количества мы для жильцов дома к количеству кМргир J 4? л } в 2 Отношение количества м/м для жильцов дома к количеству и ар тир 2 к 1 В 2
Отношение количества гостевых м/м к количеству м/м дл> жильцов дома 1 к 1 в С 2 Гостевой парких иа территории дома отсутствует С 0
Деловая честь Смешанная в 1 Отсутствует 0
Тор,.., .ст. Смешелая в 1 Отсутствует 0
Досугоеая часть Смешанная 8 1 Закрытая А 2
Хояысгвы ю-бьпоьая От (рытая С 0 м- А 2
Инженерные системы и технологическое обору домни* (ХО Система цвкгрольного конаицис шроеения Ее. в в А Х
Система очистки воды Her Нет
Собственный тепловой еЩ. Есть
Системе умный дом" Нет есть
Лифтовое оборудование Есть (LO) Есть (КОНЕ)
Апартаменты <Хт] Общие сведения Количество квартир 4 с 2 г А 4
Характеристика квартиры Высота потоков Э 15л с 1 33м В 2
Комплектации квартиры Основная Входная даарь е квартиру (ДОМ) входная дверь а каеро^у изготовлена иа ценных пород дерева, обладает повышенной прочностью и огнестойкость*! А 3 входная дверь а квартиру изготовлена и* ценных пород дерева ебгщдает повышенной прочностью и огнестойкостью А Э
Окна Пластиковые стеклопшеты С 1 Дараоо-алюм. моаые стеклопакеты А 3
информационных систем Спутниковое телевидение оптико-еолокоиныв пинии связи Интернет А 3 Спутниковое телевидение огттико волоконные литы саязи Интернат А 3
Допонительная Подготовка попа под стяжку Подготовка пола под стяжку отсутствует 0 Подготовка пола под стяжку отсутствует 0
Уровень управления недвижимостью (X) высокий урооег упрев пения недвижимостью А в высоким уровень управления недвижимостью А в
Коэффициент элитарности (Кэ) В 72 В 68
Таблица 5
Расчет основных показателей эффективности инвестирования проекта ж/к Триумф-Палас по традиционной схеме расчета (без учета системы рисков) и по предложенной схеме расчета (с учетом системы рисков)
Показатели (дисконтированные) Годы
2002 2003 2004 2005
Без учета системы рисков
Капиталообразующие инвестиции (1,) миг руб [к= 1/(1+0 18)'] 1200. 1415,3 1479,5 651,2
Денежный приток (С,), мн руб [1<=1/(1+0 18+0,03)'] 770 2057,9 4494,2 1463,1
ЫРУ.мтн руб (нарастающим итогом) -430 212,6 3227,4 4039,3
Р1 % 185,11 %
С учетом системы рисков
Капиталообразующие инвестиции (I,) мн руб [к=1/((1+0 18)(1+0 037))'] 1200 1364,8 1375,8 598,4
Денежный приток (С,) мн руб [к=1/((1+0,18+0 03)(1+0,037))'] 770 1984,4 4179,2 1312
ИРУ мн руб (нарастающим итогом) -430 189,7 2993,1 3721,2
Р1, % 182,24%
J NPVr ч. и и руб (нарастающим итогоч) 0 22,9 234,2 318,1
Л Р1, % 2,87%
В соответствии с полученными результатами можно сделать вывод о том, что группа компаний ДОН-Строй, не учитывая в расчетах показателей экономической эффективности инвестиций проекта ж/к Триумф-Палас системы рисков, в частности, риска качества, завысила значения чистого дисконтированного дохода на 318,1 мн руб и индекса рентабельности на 2,87 %
Таблица 6
Расчет основных показателей эффективности инвестирования проекта к/а Дворянское гнездо по традиционной схеме расчета (без учета системы рисков) и по предложенной схеме расчета (с учетом системы рисков)
Показатели (дисконтированные) Годы
2002 2003 2004
Без учета системы рисков
Капиталообразующие инвестиции (I,), мн руб [к=1/(1+0 18)'] 280 364 4 287,3
Денежный приток (С,) м-тн руб [к=1/(1+0 18+0 03)'] 210 619,8 *635,2
\ТР\' мн руб (нарастающим итогом) -70 185,4 533,4
Р1 % 1157,25 %
С 5 четом системы рисков
Капиталообразующие инвестиции (I,) мтн руб [к=1/((1+0 18)(1+0,035))'] 280 352,1 268,2
Денежный приток (С\) мн руб [к=1/((1+0,18+0 03)(1+0 035))'] 210 598,9 593
NРУ, мчн ру 6 (нарастающим итогом) -70 176,8 501,6
Р1 % 155,72%
) \['!4 1 п. руо (нарастающей итогом) 0 8,6 31,8
J Р1, % 1,53%
На основе полученных результатов можно сделать вывод о том, что отсутствие учета при расчетах показателей экономической эффективности инвестиций проекта к/д Дворянское гнездо системы рисков способствовало получению ошибочных результатов завышено значение чистого дисконтированного дохода на 31,8 мн руб, а индекса рентабельности - на 1,53 %
В соответствии с полученными значениями коэффициентов элитарности и фактическими данными относительно цен на жилье в ' рассматриваемых элитных жилых домах (цена 1 кв м в жилом комплексе Триумф-Палас - $ 2800, цена 1 кв м в клубном доме Дворянское гнездо -5 4500) можно сделать вывод о завышении цены 1 кв м в клубном доме Дворянское гнездо (Кэ = 68) по 'сравнению с ценой 1 кв м в жилом
комплексе Триумф-Палас (Кэ = 72), на что повлиял ряд факторов, основным из которых является местоположение объекта
Полученные в результате расчетов данные позволяют сделать вывод о том, что разработанная классификация элитного жилья в поной мере способна решать ряд возложенных на нее задач, основная из которых -определение степени элитарности элитных жилых домов г Москвы, а учет системы рисков, свойственных данным проектам, позволяет более
обоснованно определять значение эффективной нормы дисконтирования, что
является основным направлением совершенствования методов оценки эффективности инвестирования проектов элитного жилья
В заключении представлены основные выводы и результаты проведенного исследования
1 С момента зарождения столичного рынка элитного жилья прошло более десяти лет, однако до сих пор отсутствует всестороннее понимание сущности элитной жилой недвижимости В результате всестороннего изучения объектов рынка элитной жилой недвижимости г Москвы, были выявлены их особенности, позволяющие уточнить определение термина лэлитное жилье
2 На сегодняшний день в основе существующих'классификаций элитного жилья лежат лишь достаточно условные параметры оценки Благодаря установленным типам элитных жилых домов, параметрам элитарности жилья, отвечающим современным тенденциям развития московского рынка элитной жилой недвижимости, и критериям их оценки, разработана комплексная классификация элитного жилья г Москвы, представляющая собой двухуровневую бально-классовую систему оценки элитных жилых домов столицы <
3 В ходе исследования выявлены важнейшие оценочные параметры, характерные для элитного жилья, которые предлагается учитывать в коэффициенте, элитарности - показателе, отражающим качественно-количественную характеристику элитных жилых домов Проведенное
исследование также позволило установить, что коэффициент элитарности способен менять свое значение под воздействием ряда специфических факторов
4 Установлено, что в ходе реализации проектов элитного жилья возникает особый риск - риск качества, который, наряду со всей совокупностью рисков, свойственных проектам элитного жилья, также необходимо учитывать при обосновании нормы дисконтирования Учет всей системы рисков проектов элитного жилья способствует совершенствованию
методов оценки эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости Проведенное исследование позволило выявить, что риск качества, в определенной степени, определяется уровнем элитарности Это, в свою очередь, позволяет предложить корректировать риск качества на коэффициент элитарности, что, в конечном счете, будет способствовать повышению достоверности расчетов показателей эффективности инвестирования проектов элитного жилья
5 В настоящее время в основе процесса ценообразования на рынке элитной жилой недвижимости г Москвы лежит желание компаний получать сверхприбыли Использование разработанного коэффициента элитарности в" практике проектирования и реализации инвестиционных проектов создает возможность обеспечить научно обоснованный уровень цен 1 кв м жилья на столичном рынке элитной жилой недвижимости и, в определенной степени, сдерживать их рост
ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1 Халезов А С Проблемы рынка элитного жилья и пуги их решения // Жилищное строительство, 2006, № 6 - С 30-31 (0,2 п л), (журнал, рецензируемый ВАКом) 1
2 Халезов АС О критериях элитности и элитарности // Проблемы экономики, 2006, №3(10) - С 223-224 (0,2 п л )
3 Халезов А С Риски реализации проектов элитного жилья // Проблемы экономики, 2006, № 3 (10) - С 384-386 (0,3 п л )
4 Халезов А С Элитное жилье Москвы новый подход к классификации // Жилищное строительство, 2006, № 7 - С 31-32 (0,2 пл), (журнат, рецензируемый ВАКом)
5 Халезов А С Новый подход к определению понятия, типов и критериев элитного жилья // Жилищное строительство, 2006, № 9 - С 12-14 (0,4 п л ), {журнал, рецензируемый ВАКом)
6 Халезов А С Проблемы оценки качества объектов столичного рынка элитного жилья и пути их решения // Московский оценщик, 2006, № 5 (42) - С 5-8 (0,5 п л )
7 Халезов А С Особенности оценки доходности проектов элитной жилой недвижимости // Московский оценщик, 2006, № 5 (42) - С 24-25 (0,2 п л )
8 Халезов А С , Григорьева Г В Принципы и особенности формирования московского рынка элитного жилья на современном этапе / Материалы международной научно-практической конференции Роль природообустройства в обеспечении устойчивого функционирования и развития экосистем - М МГУП, 2006, Ч 2 - С 392-397 (0,6 п л , авт 0,5 п л )
9 Халезов А С Методический подход к определению критериальных параметров элитного жилья / Материалы международной научно-практической конференции Роль природообустройства в обеспечении устойчивого функционирования и развития экосистем - М МГУП, 2006,4 2 -С 397-401 (0,5 п л )
Напечатано с готового оригинал макета Шдатетъекий центр ГОУ ВПО ВГН\ Минфина РФ Лицензия 11ДК 00? 10 от 01 12 УУ г Подписано в печать 26 02 2007 г Формат А5 Устпечт 12 Тираж 100 эк Заказ .N" ()| 17 Т^т'факс 371-4з С/> 1()(>4>с> Москва Всшняковскии 4 и пр д д4 1 и \чсбный корте 10^ к
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Халезов, Александр Сергеевич
Введение.
Глава 1. Методические и организационные аспекты инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.
1.1. Сущность, особенности и способы организации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.
1.2. Основополагающие методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов.
1.3. Особенности учета рисков при оценке инвестиционных проектов.
Выводы по главе.
Глава 2. Анализ оценочных параметров элитного жилья.
2.1. Основные направления развития столичной жилой недвижимости на современном этапе.
2.2. Определение типологии и специфических особенностей элитного жилья г. Москвы.
2.3. Выявление и группировка оценочных параметров элитарности жилья.
Выводы по главе.
Глава 3. Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных проектов элитного жилья.
3.1. Формирование критериев оценки параметров элитарности жилой недвижимости.
3.2. Разработка агоритма оценки критериев элитарности жилья.
3.3. Совершенствование методов оценки экономической эффективности инвестиций проектов элитного жилья.
3.4. Практическое применение методики оценки элитного жилья на примере ж/к Триумф-Палас и к/д Дворянское гнездо).
Выводы по главе.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка эффективности инвестирования строительных проектов элитного жилья"
Актуальность исследования. В настоящее время на фоне значительной трансформации структуры экономики и инвестиционного климата г. Москвы наблюдается активизация иностранных и отечественных инвесторов во многих областях предпринимательской деятельности. Наиболее ярким примером этого является жилищное строительство, в частности, строительство элитной жилой недвижимости.
Деятельность компаний, занимающихся строительством элитного жилья на столичном рынке элитной жилой недвижимости, формируется в рамках инвестиционно-строительного аспекта, что предполагает необходимость учета всех особенностей реализации проектов элитного жилья, начиная от разработки уникальной идеи проекта, обоснования эффективности его реализации и заканчивая формированием взаимовыгодных альянсов с партнерами по бизнесу и поиском эффективных инструментов продвижения товара.
Однако сегодня процесс реализации проектов столичной элитной жилой недвижимости протекает в- новых условиях: активными участниками рынка элитного жилья являются не только строительные организации, но и риэтерские, консатинговые, эксплуатационные компании. Этот факт дал точок эволюции инвестиционно-классификационных методов оценки проектов столичного элитного жилья, однако процесс развития сопровождася возникновением ряда проблем теоретического и методического характера. Так, например, на сегодняшний день нет четкого понимания того, что следует относить к элитной жилой недвижимости в г. Москве, как классифицировать элитные жилые дома, какие их специфические параметры и какие риски необходимо учитывать при расчете и обосновании эффективности инвестирования таких проектов и др. Учет специфических рисков при оценке доходности проектов будет, в определенной степени, способствовать повышению обоснованности расчетов показателей эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости.
Степень разработанности темы. При написании диссертации использовались научные труды ряда ведущих ученых в области экономики жилищного строительства, таких как: Асаул А.Н., Бузырев В.В., Григорьев В.В., Крутик А.Б., Максимов С.Н., Мазур И.И., Ольдерогге Н.Г., Рахман И.А., Ресин В.И., Степанов И.С., Тарасевич E.H., Черняк A.B., Черняк В.З., Чистов A.M., Шапиро В.Д., О'Саливан А. и др., в области инвестиционного анализа: Богатин Ю.В., Вадайцев C.B., Воков И.М., Гиляровская J1.T., Ендовицкий Д.А., Ковалев В.В., Коссов В.В., Лимитовский М.А., Липсиц И.В., Марголин A.M., Панибратов Ю.П., Швандер В.А., Берне В., Бирман Г., Пайк Р., Хавранек П., Шмидт С. и др. Учет влияния рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов подробно освещен в работах таких ученых, как: Балабанов M.Tv, Бланк И.А., Грабовый П.Г., Гранатуров В.М., Грачева М.В., Москвин В.А., Смоляк С.А. и др. Однако вопросам формирования структурно-понятийного аппарата, а также особенностям инвестиционно-строительной деятельности на рынке элитного жилья г. Москвы уделено недостаточно внимания.
Целью диссертационного исследования является совершенствование методов оценки эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья на основе выявления и учета специфических параметров элитной жилой недвижимости.
В соответствии с целью в диссертационной работе поставлены следующие задачи:
Х выявить принципы взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности на рынке элитного жилья г. Москвы;
Х уточнить определение термина лэлитное жилье, а также выявить специфические характеристики элитной жилой недвижимости;
Х проанализировать существующие методы оценки эффективности инвестиций и выявить их недостатки применительно к элитной жилой недвижимости;
Х разработать комплексную классификацию элитной жилой недвижимости г. Москвы;
Х выявить характер и состав рисков, оказывающих непосредственное влияние на процесс реализации проектов элитного жилья;
Х разработать предложения по совершенствованию методов оценки экономической эффективности инвестиций проектов столичной элитной жилой недвижимости.
Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступает рынок элитной жилой недвижимости г. Москвы. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических аспектов процесса инвестирования элитной жилой недвижимости.
Методология и методика исследования. Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса оценки эффективности инвестирования в недвижимость. Исследование строилось с использованием общенаучных методов - анализа, синтеза, метода экспертных оценок, классификации и сравнения. Теоретической и методической базой для написания диссертации послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономики жилищного строительства, инвестиционного анализа и анализа влияния рисков на процесс реализации инвестиционных проектов.
Информационной базой исследования явились материалы периодической печати, данные аналитических отчетов, статистическая информация, нормативно-законодательные акты.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
Х обосновано сущностное содержание термина лэлитное жилье через его имманентные параметры;
Х разработана классификация столичной элитной жилой недвижимости, отражающая и учитывающая современные особенности объектов московского рынка элитного жилья;
Х обоснован новый показатель коэффициент элитарности, учитывающий качественно-количественную характеристику элитных жилых домов г. Москвы;
Х выявлен новый риск - риск качества, характеризующий возможность частичной потери отдельных качественных характеристик элитного жилого дома;
Х предложен новый методический подход к оценке эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости, заключающийся в учете специфических параметров и рисков реализации проектов элитного жилья при расчете доходности проектов.
К основным результатам исследования можно отнести следующие:
Х установлены особенности взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности на московском рынке элитной жилой недвижимости;
Х выявлены критериальные параметры элитной жилой недвижимости, определяющие содержание термина лэлитное жилье, на основе которого установлены типы жилых домов, относимых к рынку столичного элитного жилья;
Х разработана классификация элитной жилой недвижимости, позволяющая проводить двухуровневую бально-классовую оценку объектов московского рынка элитного жилья;
Х разработан коэффициент элитарности, рассчитанный по конкретным проектам элитного жилья г. Москвы, обеспечивающий более обоснованный подход к оценке объектов столичной элитной жилой недвижимости;
Х установлены основные группы рисков, свойственных проектам элитного жилья, влияющих на величину нормы дисконтирования, и, в конечном счете, на значения показателей экономической эффективности инвестиций рассматриваемых проектов;
Х разработана методика оценки элитной жилой недвижимости, учитывающая в комплексе специфические характеристики, классификационные параметры и риски, возникающие при реализации проектов элитного жилья.
Практическая значимость работы заключается в том, что полученные в ходе исследования результаты могут быть использованы в процессе проектирования и реализации инвестиционных проектов в качестве методической и практической базы при классификации элитных жилых домов г. Москвы, составлении аналитических отчетов, статистических справочников и т.п., посвященных рынку элитной жилой недвижимости г. Москвы, а также при обосновании величины ставки дисконтирования, используемой в расчетах показателей эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья.
Апробация работы и внедрение ее результатов. Внедрение результатов диссертационного исследования и апробация основных ее положений проводилась на Международной научно-практической конференции Роль природообустройства в обеспечении устойчивого функционирования и развития экосистем (17-20 апреля 2006 г., г. Москва), а также в ряде ведущих строительных компаний г. Москвы, занимающихся возведением элитных жилых домов: ООО ГП СМУ 1 (группа компаний ДОН-Строй), ЗАО Баркли Строй.
Публикации. Основные положения диссертации изложены в 9 публикациях общим объемом 3,1 п.л., из них 3,0 п.л. авторские.
1. МЕТОДИЧЕСКИЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Халезов, Александр Сергеевич
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ
1. На сегодняшний день применение существующих классификаций элитного жилья позволяет получать достаточно условную оценку объектов элитной жилой недвижимости. В ходе исследования данный недостаток был устранен благодаря разработке показателя - коэффициента элитарности, позволяющего получать числовые значения степени элитарности объектов столичной элитной жилой недвижимости.
2. Разработанная комплексная классификация ,.элитного жилья столицы, обладает рядом преимуществ по сравнению с существующими:
1. Разработанная классификация обладает существенной гибкостью по вертикали и горизонтали:
Х по вертикали - возможность добавления или исключения ряда параметров в соответствии с тенденциями развития рынка элитного жилья;
Х по горизонтали - возможность добавления или исключения новых типов (категорий) элитного жилья в связи с возможными изменениями в структуре столичного рынка элитного жилья.
2. В соответствии с Законом о долевом строительстве, внесшим значительные коррективы в инвестиционно-строительную деятельность компаний, классификация объектов элитной жилой недвижимости может проводиться как на подготовительной стадии, стадии строительства, так и на стадии эксплуатации элитного жилого дома.
4. Благодаря разработке нового показателя - коэффициента элитарности, создается возможность выявления определенной зависимости между его значением и ценой 1 кв. м жилья, что может способствовать упорядочению ценообразования на рынке элитной жилой недвижимости столицы.
5. В настоящее время оценка .экономической эффективности инвестирования проектов столичного элитного жилья проводится в соответствии с разработанными Методическими рекомендациями, что способствует получению искаженных результатов ввиду отсутствия учета специфических особенностей данных проектов. В ходе исследования выявлена система рисков, оказывающих влияние на процесс реализации проектов элитного жилья (в том числе и особый риск - риск качества), а также определен порядок и представлена практическая сторона расчета рисковой составляющей, учет которой позволяет более обоснованно определять значение ставки дисконтирования, применяемой в расчетах показателей экономической эффективности инвестирования проектов элитного жилья.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
К результатам, отражающим основную суть проведенного в диссертационной работе исследования, можно отнести следующие:
1. С момента зарождения столичного рынка элитного жилья прошло более десяти лет, однако до сих пор отсутствует всестороннее понимание сущности элитной жилой недвижимости. В результате всестороннего изучения объектов рынка элитной жилой недвижимости г. Москвы, были выявлены их особенности, позволяющие уточнить определение термина лэлитное жилье.
2. Эволюция в развитии московского рынка элитного жилья затронула и принципы организации инвестиционно-строительной деятельности основных участников данного сегмента рынка жилой недвижимости, в результате чего на сегодняшний день наибольшее распространение среди ведущих строительных компаний г. Москвы, занимающихся возведением объектов элитной жилой недвижимости, получила замкнутая система организации инвестиционно-строительной деятельности.
3. В ходе развития теории и практики инвестиционного анализа разрабатываются и совершенствуются подходы и методы оценки эффективности инвестиций. Однако в связи с тем, что московский рынок элитного жилья достаточно молод, до сих пор оценка экономической эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости ведется на основе существующей общепринятой методики. Проведенный анализ данной методики выявил ряд недостатков, наиболее существенным из которых является отсутствие отражения в расчетах показателей экономической эффективности инвестиционных проектов отраслевой специфики.
4. На сегодняшний день рынок элитной жилой недвижимости г. Москвы представляет собой неструктурированную совокупность объектов элитного жилья. Для более четкого представления о столичном рынке элитного жилья проведено его разделение на рынок старого и рынок нового (современного) элитного жилья: выявлены типы жилых домов, ранее причисляемые к элитному жилью, в соответствии с термином лэлитное жилье определены типы жилых домов, относимых к рынку нового элитного жилья и дана их характеристика.
5. В настоящее время отсутствие единых и четких параметров элитарности жилья создает значительные сложности в процессе оценки объектов элитной жилой недвижимости. Этот факт обосновывает необходимость определения таких параметров элитарности жилья, которые не обладают вышеуказанными недостатками. В соответствии с современными тенденциями развития рынка элитного жилья г. Москвы созданы укрупненные параметры элитарности жилья и определен их состав, а также представлена их логическая структура группировки.
6. В практике проектирования и реализации проектов элитной жилой недвижимости трудно объективно оценить их уровень элитарности ввиду отсутствия четких критериев оценки параметров элитарности жилья. Проведенный анализ оценочных характеристик позволил сформировать критерии оценки параметров элитарности жилья и построить бально-классовую систему их оценки, для практического применения которой предложено ввести новое понятие - коэффициент элитарности, с помощью которого становится возможным оценивать степень элитарности жилых домов столицы.
7. На сегодняшний день в основе существующих классификаций элитного жилья лежат лишь достаточно условные параметры оценки. Благодаря установленным типам элитных жилых домов, параметрам элитарности жилья, отвечающим современным тенденциям развития московского рынка элитной жилой недвижимости, и критериям их оценки, разработана комплексная классификация элитного жилья г. Москвы, представляющая собой двухуровневую бально-классовую систему оценки элитных жилых домов столицы.
8. Установлено, что в ходе реализации проектов элитного жилья возникает особый риск - риск качества, который, наряду со всей совокупностью рисков, свойственных проектам элитного жилья, также необходимо учитывать при обосновании нормы дисконтирования. Учет всей системы рисков проектов элитного жилья способствует совершенствованию методов оценки эффективности инвестирования проектов элитной жилой недвижимости. Проведенное исследование позволило выявить, что риск качества, в определенной степени, определяется уровнем элитарности. Это, в свою очередь, позволяет предложить корректировать риск качества на коэффициент элитарности, что, в конечном счете, будет способствовать повышению достоверности расчетов показателей эффективности. инвестирования проектов элитного жилья.
9. В настоящее время в основе процесса ценообразования на рынке элитной жилой недвижимости г. Москвы лежит желание компаний получать сверхприбыли. Использование разработанного коэффициента элитарности в практике проектирования и реализации инвестиционных проектов создает возможность обеспечить научно обоснованный уровень цен 1 кв. м жилья на столичном рынке элитной жилой недвижимости и, в определенной степени, сдерживать их рост.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Халезов, Александр Сергеевич, Москва
1. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности: (монография) М.: Центр экономики и маркетинга, 1999. - 222 с.
2. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал. М.: Издательство Экзамен, 2002. - 544 с.
3. Акимов В.В. и др. Экономика отрасли (строительство). М.: ИНФРА-М, 2005.-304 с.
4. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве: Учебное пособие / В.Т.Александров, Т.Г. Касьяненко. СПб: Изд. дом ПИТЕР, 2000. - 256 с.
5. Анышин В.М. Инвестиционный анализ. Учебно-практич. пособие. М.: Дело, 2000. - 280 с.
6. Асаул А.Н. Феномен инвестиционно-строительного комплекса или сохраняется ли строительный комплекс страны в рыночной экойомике. Монография СПб.: СПб ГАСУ, 2000
7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. - 512 с.
8. Баевский O.A. Стратегия градостроительного развития Москвы в XXI веке. М.: КТСМИ, 1997
9. Баканов М.И., Шеремет А!Д. Экономический анализ. М.: Финансы и статистика, 2002
10. Ю.Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. М.: Финансы и статистика, 2001. - 528 с.
11. Бард В.С, Инвестиционные проблемы российской экономики. М.: Экзамен, 2000.-384 с.
12. Баркалов С. М. Управление проектами в строительстве. М.: Москва, 2003. 288 с.
13. Басовский Л.Е., Лунева A.M., Басовский А.Л. Экономический анализ. -М.: ИНФРА-М, 2003
14. М.Бернс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. 2-е изд. Перераб. и доп. - M.: АОЗТ Интерэксперт, Инфра-М, 1995
15. Бирман Г., Шмидт С. Капиталовложения: Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Л.П. Белых. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 631 с.
16. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент: Учебный курс. 2-е изд., перераб. и доп. - К.: Эльга, Ника-Центр, 2004. - 552 с.
17. П.Бланк И.А. Управление инвестициями предприятия. К.: Эльга, Ника-Центр, 2003. - 480 с.
18. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002
19. Богатин Ю.В., Швандер В.А. Инвестиционный анализ: учебное пособие для вузов М.: Юнити-Дана, 2001. - 286 с.
20. Богатырев А.Н. Рысев Л.Ю., Сандалов Л.Г. Откровенно о недвижимости. -СПб.: КАРО, 2000. 191 с.
21. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.: Инфра-М, 2000. - 256 с.
22. Буянов В.П., Кирсанов К.А., Михайлов Л.А. Управление рисками (рискология). - М.: Экзамен, 2002. - 384 с.
23. Быльцов С.Ф. Настольная книга российского инвестора: Учебно-практическое пособие. СПб.: Издат. Дом Бизнес-Пресса, 2000
24. Вадайцев C.B. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 720 с.
25. Варламов Н.В. Организация и проведение подрядных торгов на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве. М.: Инфра М, 2004
26. Васильев В.М. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины / Учеб. справ, пособие. М. СПб., 1998
27. Вахрин П.И. Инвестиции. М.: Дашков и Ко, 2002
28. Вилевский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика. Учебно-практич. пособие. -М.: Дело, 2001.-832.
29. Воков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ: Продвинутый курс: Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2004. - 495 с.
30. Воронцовский A.B. Управление рисками: Учеб. пособие. СПб.: Издательство СПбГУ, 2000. - 206 с.
31. Вяткин В.Н., Гамза В.А., Екатеринославская Ю.Ю. Управление риском в рыночной экономике. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2002. - 195 с.
32. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. -М, 1997
33. Глушкова В.Г. Москва: история, география, краеведение великого города и его окрестностей. М.: Школа-Пресс, 1997
34. Горбунов А.Р. Управление финансовыми потоками: Проект Сборка ходинга. М.: Глобус, 2003. - 224 с.
35. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. 3-е изд. перераб. и доп. - М.: ТК Веби, Издательство Проспект, 2004. - 848 с.
36. Горемыкин В.А., Бучулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1997 .v
37. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. М.: Издательство лABC, 2000. 567 с.
38. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. М.: Юристъ, 2003. - 556 с.
39. Гранатуров В.М. Экономический риск: сущность, методы измерения, пути снижения: Учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Дело и Сервис, 2002. - 160 с.
40. Грачева М.В. Анализ проектных рисков: Учебное пособие для вузов. М.: ЗАО Финстатпром, 1999. - 216 с.
41. Грачева M.B. Риск-анализ инвестиционного проекта. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.-351 с.
42. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001
43. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практич. пособие. М.: Дело, 2001. - 704 с. '
44. Гринова И.В. Оценка недвижимости. СПб.: ПИТЕР, 2001
45. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1998. - 512 с.
46. Грязнова А .Г., Федотова М.А., Артеменков И.Л. и др. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2002
47. Дайджест российской и зарубежной недвижимости, № 7 (сентябрь), 2005
48. Дуброва A.M., Лагоша Б.А., Хрусталев Е.Ю. Моделирование рисковых ситуаций в экономике и бизнесе: Учеб. пособие / Под ред. Б.А. Лагоши. М.: Финансы и статистика, 1999. 176 с.
49. Ендовицкий Д.А. Инвестиционный анализ в реальном секторе. М.: Финансы и статистика, 2003. - 352 с.
50. Есипов В.Е. и др. Экономическая оценка инвестиций. СПб.: Вектор, 2006. 288 с.
51. Ефремова Т.Ф. Новый словарь русского языка. М.: Русский язык, 2001
52. Игонина JI.JL Инвестиции: Учеб. пособие / Под ред. В.А. Слепова. М.: Экономиста, 2003 .
53. Идрисов А.Б., Картышев C.B., Постников A.B. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Филин, 1998
54. Ильенкова С.Д., Гохберг JI.M., Ягудин С.Ю. и др.; Под ред. Ильенковой С.Д. Инновационный менеджмент: Учебник для вузов М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. - 327 с.
55. Инвестиции: учебник / C.B. Вадайцев, П.П. Воробьев и др.: под ред. В.В.Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. M.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2005. - 440 с.
56. Клейнер Г.Б. Тамбовцев В.Л., Качалов P.M. Предприятие в нестабильной экономической среде: риски, стратегия, безопасность. М.: Издательство Экономика, 1997. 288 с.
57. Князевская Н.В., Князевский B.C. Принятие рискованных решений в экономике и бизнесе. М.: Контур, 1998. 160 с.
58. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент М.: Финансы и статистика, 2001
59. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2000
60. Ковалев В.В. Практикум по финансовому менеджменту М.: Финансы и статистика, 2000
61. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры М.: Финансы и статистика, 2002
62. Ковалев В.В. Финансовый анализ: управление капиталом, выбор инвестиций, анализ отчётности 2-е издание, перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 1997
63. Ковалев В.В., Воков О.И. Анализ хозяйственной деятельности предприятия М.: Проспект, 2000
64. Котынюк Б.А. Инвестиции: Учебник. СПб.: Изд-во В.А. Михайлова, 2003
65. Комерсантъ ДОМ, № 89 (май), 2005
66. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1998. - 224 с.
67. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М.: ТОО Альта, 1997
68. Коханенко В.В. Экономическое регулирование рынка недвижимости, 1998
69. Красноянский JI.H. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве (состояние, проблемы, пути решения). М.: ЗАО Издательство Экономика, 2001. - 254 с.
70. Краткий справочник о жилых строениях города Москвы. М, 2005
71. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство Лань, 2001. - 480 с.
72. Крылов Э.И., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятий. Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 2001. - 384 с.
73. Кучарина Е.А. Инвестиционный анализ. СПб.: Питер, 2006. - 160 с.
74. Лимитовский М.А. Инвестиций .на развивающихся рынках. М.: ИКП Дека, 2003.-480 с.
75. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений. М.: Дека, 1998. - 231 е.
76. Липсиц И.В., Коссов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций: Учеб. Пособие. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Экономистъ, 2004. - 347 с.
77. Липсиц И.В. Экономический анализ реальных инвестиций, М.: Экономистъ, 2003
78. Лопатин В.В., Лопатина Л.Е. Русский токовый словарь. М.: Эксимо, 2004
79. Лужков Ю.М. Дорогая моя столица // Москва 2000. М.: Годен Би, 2000
80. Мазур И.И., Ольдерогге Н.Г.г Шапиро В.Д. Управление проектами: Учеб. пособие. / Под ред. И.И. Мазура М.: ЗАО Издательство Экономика, 2001.-576 с.
81. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: Учеб. Пособие. -М.: ЗАО Издательство Экономика, 2004. 521 с.
82. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003. - 256 с.
83. Марголин A.M., Быстряков А.Я. Экономическая оценка инвестиций. М.: ЭКМОС, 2001.-240 с.
84. Мекумов JI.C. Организация и финансирование инвестиций: учеб. пособие. М.: Инфра-М, 2002. - 282 с.
85. Менеджмент в строительстве: Учебник / Под общей ред. И.С. Степанова -2-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2005. - 523 с.
86. Москва на рубеже XX-XXI вв. / Кол. Авт. под общ. ред. проф. A.B. Кузьмина. М.: ОАО Московские учебники и Картолитография, 2003.-214 с.
87. Москвин В.А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2004. - 352 с.
88. Недвижимость и цены, № 1 (149), 2006
89. Недвижимость и цены, № 2 (150), 2006
90. Недвижимость и цены, № 47 (144), 2005
91. Недвижимость и цены, № 5 (153), 2006
92. Новый Адрес № 9 (18), сентябрь-октябрь 2005
93. Новый Адрес, № 3 (23), март 2006
94. Новый Адрес, № 6 (15), июнь-июль 2005
95. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учебно-справочное пособие. / В.А. Афанасьев, Н.В. Варламов, Г.Д. Дроздов и др. М.: ABC, СПб.: СПбГАСУ, 1998. - 318 с.
96. Орешкевич Е.В. Рынок жилья в переходной экономике. Киров.: ГИПП Вятка, 2002. - 896 с.
97. О'Саливан А. Экономика города. 4-е изд.: Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 2002. - 706 с.
98. Отскочная З.В. Организация капитального строительства: Учеб. пособие. М.: Маркетинг, 2000. - 136 с.
99. Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации (утв. постановлением Госстроя РФ от 8 июня 2001 г. № 58)
100. Попов В.М. Бизнес-план инвестиционного проекта: отечественный и зарубежный опыт. Современная практика. М.: Финансы и статистика, 2001
101. Постановление Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства
102. Постановление Совета Министров РФ от 15.07.93 № 683 О государственной инвестиционной программе на 1993 год
103. Прокопенко Б.Н. Формирование организационных структур управления строительной фирмы: Учеб. пособие. Уфа: Изд-во УГНТУ, 1997
104. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь 2-е издание, исправленное - М.: Инфра - М, 1998
105. Рассказы об архитектуре Москвы, М.И. Астафьева-Длуган. М, 1997
106. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России. М.: Экономика, 2000
107. ИЗ. Реорганизация производственных территорий города Москвы: экономические, организационные и градостроительные аспекты / Институт региональных экономических исследований. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2005. - 399 с.
108. Ресин В.И. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. М.: Дело, 1999.-328 с.
109. Селютина JI.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГЭИУ, 2002. - 234 с.
110. Семенов В.И. Финансы строительных организаций. M.: Фис. 2004. - 384 с.
111. Словарь современного русского литературного языка (17-ть томов), под ред. В.И. Чернышева, 1967
112. Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов в условиях риска и неопределенности (теория ожидаемого эффекта). М.: ЦЭМИ РАН, 2001
113. Смолянинов-C.B. Инвестиционное планирование в сфере жилищного строительства, 1998
114. Стерник Г.М. Что есть элита? М. - 2002
115. Стоянов Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник. -5-е изд. перераб. и доп. М.: Издательство Перспектива, 2002
116. Ступаков B.C., Токаренко Г.С. Риск-менеджмент: Учеб. Пособие. М.: Финансы и статистика, 2006. - 288 с.
117. Тарасевич E.H. Анализ инвестиций в России. СПб.: МКС, 2000
118. Томачев С.К. Экономика строительства. М.: ИД Юриспруденция. 2003. 224 с.
119. Управление проектами: Учебник. / Под ред. В.Д. Шапиро. СПб.: ДваТри, 1996. - 610 с.
120. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие. / Под ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова. М.: АБС, СПб.: СПбГАСУ, 1997. - 312 с.
121. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
122. Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторых законодательные акты РФ
123. Федеральный закон № 215 от 30 декабря 2004 года О жилищных накопительных кооперативах
124. Федеральный закон № 39-Ф3 от 25 февраля 1999 года Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений
125. Федеральный закон № 190-ФЗ от 30 ноября 1995 года О финансово-промышленных группах
126. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2002. - 352 с.
127. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость / Артем Цогоев. М.: Альпина Бизнес Бук, 2005. - 170 с.
128. Чепаченко Н.В. Эффективное управление строительной организацией. -СПб.: СПбГИЭУ, 2001. 174 с.
129. Чернова Г.В., Кудрявцев A.A. Управление рисками: учеб. пособие.
130. М.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2006. 160 с.
131. Чернышев Д.С. Методы и модели оценки эффективности инвестиций в инновационной области. СПб, 2001
132. Черняк В.З. Управление инвестиционным процессом в строительстве. -М.: Русск. Делов. Литература, 1998. 800 с.
133. Черняк В.З. Управление инвестиционными проектами: Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.-351 с.
134. Черняк В.З., Черняк A.B., Довдиенко И.В., Бизнес-планирование: Учебно-практическое пособие. М.: РДЛ, 2004. - 272 с.
135. Шарипо В.Д., Ильин Н.И., Лукманов И.Г., Немвич A.M., Никешин С.Н., Петрова С.Н., Романов К.Г. Управление проектами. СПб.: ДваТри, 1996.-610 с.
136. Швандер В.А., Базилевич А.И. Управление инвестиционными проектами. М.: ЮНИТИ, 2001
137. Эволюция качества жилья в переходной экономике России (на примере Москвы). Доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища, Вена, 2002
138. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. М., 1999
139. Экономика строительства, 2-е изд. / J1.M. Чистов. СПб.: Питер,2003. 637 с.
140. Экономика строительства: Учебник / Под общей ред. И.С. Степанова -3-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2005. - 620 с.
141. Элитная недвижимость. Путеводитель по рынку недвижимости. Издание первое. М.: The Platzdarm Group, Альпина Бизнес Бук,2004. 192 с.
142. Pike R., Neale В. Corporate Finance and Investment (Decisions and Strategies). London: Prentice Hall, 1993
143. Pike, R.H. Capital Budgeting Survey: An Update, Bradford University Discussion Paper, 1999
144. Building life (городская недвижимость), № 6 (10), сентябрь 2005
Похожие диссертации
- Оценка эффективности управления предприятием на основе анализа стоимости его бизнеса
- Оценка эффективности предпринимательской деятельности в жилищно-строительном комплексе
- Механизм управления инновационными проектами в системе строительного ходинга
- Развитие методов оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов
- Экономический механизм управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий