Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений на региональном рынке тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Кульков, Андрей Александрович
Место защиты Казань
Год 2005
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений на региональном рынке"

На правах рукописи

Кульков Андрей Александрович

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ (НА ПРИМЕРЕ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН)

Специальность 08.00,05 - экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Казань - 2005

Диссертация выпонена на кафедре экономики и предпринимательства в строительстве в ГОУ ВПО Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент

Сабиров Ильдар Салихович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Беляев Михаил Константинович

кандидат экономических наук, доцент Найденов Леонид Иванович

Ведущая организация: ГОУ ВПО Саратовский государственный

технический университет

Защита состоится л24 ноября 2005 г. в 14 часов 00 минут на заседании диссертационного совета К 212.080.06 в ГОУ ВПО Казанский государственный технологический университет по адресу: 420015, г. Казань, ул. К. Маркса, 68, зал заседаний Ученого Совета.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Казанского государственного технологического университета.

Автореферат разослан л24 октября 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

il 2. о m

Актуальность темы исследования. Происходящие изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики, в частности, в отношении проведения стоимостной оценки земельных ресурсов регионов. Из общего земельного фонда земли городских поселений занимают особое положение в связи с высокой степенью концентрации рыночного потенциала по сравнению с другими группами земель.

Отсутствие в стране специалистов, опыта и отечественных методических разработок в области рыночной оценки земли обусловило использование имеющихся зарубежных методических подходов. Действующая у нас в настоящее время система подготовки оценщиков была создана американскими специалистами и представляет американскую методическую школу.

В связи с этим назрела необходимость в создании эффективных и адаптированных к условиям регионального рынка методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов поселений, что является особенно актуальным для крупных городов, обладающих большими материальными ресурсами и высоким уровнем активности рынка. Правильное определение рыночной стоимости земельного участка поселения является одним из важнейших условий для осуществления эффективного землепользования.

Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области рыночной оценки земельных участков поселений, данная проблема не нашла пока дожного отражения в работах отечественных ученых. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы рыночной оценки недвижимости в условиях переходной экономики вообще, и земельных участков в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. В научной литературе рассматриваются различные аспекты экономики земельного рынка. Одной из центральных проблем в сфере управления земельно-имущественными отношениями являются вопросы разработки эффективных методических подходов к стоимостной оценке земельных ресурсов.

Исследованию методологических и теоретических вопросов оценки недвижимости, в том числе и оценки рыночной стоимости земельных участков, посвящены труды таких зарубежных ученых, как Дж. Блевинса, К. Гриффита, Дж. Джонсона, Ш. Пратт, К. Уисона, С. Фишера, Дж. Фишмена, JI. Хен, Г.А Цукермана, Дж.К. Эккерта. Отечественные разработки в данной области представлены в трудах И.Т. Балабанова, B.C. Бодырева, A.A. Варламова, A.B. Воробьева, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В.В. Григорьева, C.B. Грибовского, Р. Гровера, В.М. Есипова, Л.Л. Игнатова, П.В. Кухтина, 0.3. Когановой, М.А. Коробейникова, Р.Т. Нагаева^ Б.Д. Новикова, П.А. Прорвича, Ф.Б. Риполь-Сарагоси, A.B. Руднева, Г. отовой, А.Н.

Фролова, В.Г. Шабалина.

К наиболее поным работам по методике оценки рыночной стоимости земельных участков следует отнести труды следующих ученых: И.В. Грановой, С.И. Кабаковой, А.П. Кавалева, С.Л. Калачевой, 0.3. Когановой, П.Ф. Лойко, Н. Ордуэя, Г.В. Попова, В. Рутгайзера, А.А Сегединовой, М.М. Соловьева, И.Ф. Суслова, Е.И. Тарасевича, JI.H. Тепмана, Е.П. Ушакова, Д. Фридмана, Г. Харрисона, A.B. Черняка. Указанными авторами разработаны подходы к оценке стоимости недвижимости в целом и земельных участков в частности, определены методические инструментарии в оценке. Однако данными исследователями не охвачены все возникающие в рассматриваемой области проблемы.

В условиях изменяющейся экономической среды применение предлагаемых методов оценки рыночной стоимости земельных участков не всегда представляется возможным вследствие неадекватного отражения реальной ситуации на рынке. Кроме того, в настоящее время отсутствует четкое представление об универсальной экономико-математической модели рыночной стоимости земельного участка поселения, направленной на оптимизацию процесса оценки. Отмеченные выше проблемы определяют актуальность предпринятого исследования и определяют цели и задачи диссертации.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных участков поселений в условиях регионального рынка, направленных на эффективную мобилизацию рыночного потенциала земельных ресурсов.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач:

- исследование региональных особенностей развития рынка земельных ресурсов и анализ основных показателей его развития;

- анализ существующих методов оценки рыночной стоимости земельных участков поселений, анализ достоинств и недостатков, возможностей их применения в ходе оценки в условиях регионального рынка;

- разработка общих принципов построения методики оценки рыночной стоимости земельных участков поселений;

- обоснование методических принципов оценки рыночной стоимости земельных участков на основе функционального использования;

- определение стоимостных характеристик различных по своему функциональному использованию земельных участков;

- выявление факторов, влияющих на расчетную величину рыночной стоимости земельного участка, с последующим построением экономико-математической модели.

Объектом исследования выступают земельные ресурсы поселений Республики Татарстан.

Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы оценки рыночной стоимости земельных участков поселения в условиях регионального развития рынка.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании новых методических подходов к оценке рыночной стоимости

земельных участков поселений с учетом совокупности факторов, характеризующих региональный рынок земли.

Основные научные результаты заключаются в следующем:

Х проанализированы методы расчета рыночной стоимости земельных участков в условиях регионального рынка земельных ресурсов с выявлением присущих им достоинств и недостатков, определением сферы применения;

Х усовершенствованы схемы реализации методического инструментария определения рыночной стоимости земельных участков с учетом региональных особенностей земельного рынка поселений;

Х разработана комплексная методика расчета рыночной стоимости земельного участка поселений, в основе которой лежат рекомендации, позволяющие снизить субъективный фактор в процессе оценки;

Х построена матрица рыночной стоимости земельных участков с учетом их местоположения и функционального использования для г. Казани, позволяющая выявить общие тенденции изменения рыночной стоимости земельного участка городского поселения;

Х разработана многофакторная регрессионная модель зависимости рыночной стоимости земельного участка от таких факторов, как тип застройки, местоположение, наличие инженерных коммуникаций;

Х на базе разработанной математической модели произведен расчет рыночной стоимости одного квадратного метра земли в каждой зоне градостроительной ценности г. Казани с учетом функционального назначения участка.

Теоретической и методологической базой исследования послужили: труды зарубежных и отечественных ученых, посвященные проблемам рыночной оценки недвижимости, положения Земельного Кодекса РФ и РТ, Федеральные Законы, Постановления Правительства РФ и РТ. В качестве инструментария исследования использованы методы экспертных оценок и математического моделирования.

Практическая ценность диссертационного исследования состоит в том, что его основные результаты могут быть использованы при оценке рыночной стоимости земельных участков в условиях современного рынка.

Практическое применение предлагаемого инструментария позволит повысить эффективность процесса оценки и снизить его субъективный фактор, что в конечном результате приведет к получению оптимального и адекватного результата. Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов экономических специальностей, а также кадровой подготовки экспертов в данной области.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на Всероссийской научной конференции студентов и аспирантов Молодые исследователи - региону (Вологда, 2003), а также на республиканских научных конференциях КГАСУ 2002-2005 гг. Материалы диссертации и публикации по теме исследования апробировались на лекционных и учебно-практических

занятиях в КГАСУ по дисциплинам Экономика недвижимости, Оценка земли, Земельный кадастр.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Анализ тенденций развития регионального рынка земли показал, что Республика Татарстан находится на пути формирования рыночных отношений в области землеустройства с опережающими показателями по сравнению с другими регионами. Так, в г. Казани число сделок с земельными участками на вторичном рынке за год в период с 1999 г. по 2004 г. в среднем увеличилось в 7-8 раз. Трансформирование государственной собственности в частную нарастающими темпами свидетельствует о расширении рыночных отношений в плане проведения оценки, совершенствования платежей за землю, развития оборота земельных ресурсов на вторичном рынке.

В современной экономической науке, направленной в русло рыночных отношений, активно развивается теория оценки недвижимости, однако теории рыночной оценки земли уделялось меньшее внимание.

Прежде всего, следует уточнить основные понятия, связанные с рыночной оценкой земельных ресурсов и недвижимости в поселениях. Под земельным участком в настоящем диссертационном исследовании понимается часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам: специфика данного объекта, недостаточная разработанность нормативно-правовой базы, развивающийся земельный рынок.

С появлением у граждан Республики Татарстан права купли-продажи земельных участков с целью его эффективного использования, проблема оценки земли стала более острой.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

Х земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести, т.е. этот ресурс ограничен;

Х при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: как основного средства производства, как пространства для размещения объектов недвижимости;

Х к стоимости земельных участков не применяются понятия физического износа и амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен, т.е. благодаря фактору ограниченности ресурса, стоимость земельного участка со временем, в основном, имеет тенденцию к увеличению.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как дожна учитывать возможность их

одновременного использования в качестве природного ресурса, среды проживания и объекта недвижимости.

Объектом исследования в настоящем исследовании выступают земли поселений, которые в рамках рыночной оценки можно классифицировать следующим образом:

Х земли жилой застройки;

Х земли садоводческих объединений; * Х земли автотранспорта;

Х земли коммерческой застройки;

Х земли развлекательной застройки;

Х земли промышленной застройки.

Опираясь на существующие трактовки отечественных и зарубежных источников, предложено следующее определение рыночной стоимости земельного участка: расчетная денежная сумма, за которую земельный участок в поселении рассматривается как свободный от застройки и при наилучшем и наиболее эффективном использовании, дожен переходить из рук в руки на дату оценки между добровольными субъектами рынка в результате сдеки после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Процесс оценки представляет собой определенную последовательность процедур, используемых для получения оценки рыночной стоимости объекта. В ходе этого процесса используется рыночная информация для обоснования суждений оценщика, ведущих к логическому и оправданному заключению о стоимости объекта. Предложена следующая модель процесса определения рыночной стоимости земельного участка поселения, состоящая из семи этапов (рис. 1).

Специфика данной модели заключается в том, что вопреки расхожему мнению, как отечественных, так и зарубежных ученых, выделяющих этап определения лучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ) после процедур сбора, анализа информации и непосредственной оценки объекта, диссертантом предложено проводить в первую очередь анализ НЭИ, а все последующие этапы производить с учетом выбранного варианта. Только в этом ' случае результат оценки даст наиболее точное и адекватное реальной ситуации денежное значение.

I Следующей отличительной особенностью представленной схемы процесса

оценки можно считать выделение этапа расчета остаточной стоимости имеющихся на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, элементов благоустройства и т.д.).

Выделяется три подхода к рыночной оценке земельных участков: затратный подход, при котором в качестве базиса выступает стоимость затрат на воссоздание единого объекта недвижимости, сравнительный подход, при котором в качестве базиса выступает сопоставимая стоимость объектов-аналогов, и доходный подход, при котором в качестве базиса выступает стоимость будущей прибыли от использования объекта.

Рис. 1. Схема процесса оценки рыночной стоимости земельного участка

Каждый из представленных подходов обладает некоторыми недостатками, такими, как сложность определения остаточной стоимости улучшений для затратного подхода, необходимость в достаточном объеме информационной базы для сравнительного подхода, сложность прогнозирования будущего дохода для доходного подхода. Таким образом, автором рассматривается еще один, комбинированный, подход, сущность которого заключается в синтезе классических подходов с целью выработки более адаптированных методов расчета рыночной стоимости земельных участков.

При проведении оценочных работ, учитывая недостаточную развитость рыночных отношений, целесообразно применять именно те методы, которые позволяют учитывать негативные факторы, характерные для экономики переходного периода. Результат анализа наиболее приемлемых для определения рыночной стоимости земельного участка поселения методов представлен на рис. 2.

В рамках настоящего исследования разработан методический инструментарий для оценки рыночной стоимости земель поселений, адаптированный к существующей ситуации на региональном рынке земли посредством тщательного анализа выделенных методов с выявлением присущих им достоинств и недостатков, а также условий их применения.

Анализ традиционно используемых методов оценки стоимости земельных участков и методик, положенных в основу ныне действующих нормативных актов по определению стоимости объектов недвижимости, показал, что они отличаются значительными трудностями применения в условиях становления рынка недвижимости в силу отсутствия в поном объеме статистической информации, нестабильной экономической и политической ситуации в стране.

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

1 метод изъятия 1 метод освоения

Х метод сравнительных продаж

Х метод единицы сравнения

Х метод базового участка

Х метод

дисконтирования денежных потоков

Х метод капитализации земельной ренты

Комбинированный подход

Х метод оетатка

Х метод переноса

Х метод инвестиций

Рис. 2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Агоритм расчета рыночной стоимости земель поселений разработан с учетом следующих требований:

Х осуществляется сбор и обработка правоустанавливающих документов, данных бухгатерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки, информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки, информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

Х анализируется земельный рынок, к которому относится оцениваемый земельный участок, текущая конъюнктура и тенденции развития, а также обосновывается выбор аналогов объекта оценки;

Х осуществляются необходимые расчеты рыночной стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков);

Х осуществляется обязательное использование затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке или дается поное объяснение об отказе от того или иного подхода;

Х итоговая величина стоимости объекта оценки, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сдеки с объектом оценки.

Для проведения необходимых расчетов используется следующая информация о сдеках с объектами недвижимости: данные по сдекам купли-продажи объектов недвижимости, совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов); данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями; данные о ставках арендной платы за земельные участки; информация о стоимости продажи прав аренды; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки).

Расчетная часть состоит из следующих трех этапов:

Х выбор базиса оценки;

Х выбор методики оценки;

Х определение степени влияния базиса на расчетную величину рыночной стоимости.

На основе проведенного анализа и обобщений, используя идеи трехмерного представления пространства оценки, сформировано следующее унифицированное представление системы базисов оценки: аналоговая стоимость, прогнозируемый будущий доход, стоимость будущей прибыли, стоимость затрат на воссоздание, нормативная стоимость. Предложенная система базисов позволяет сформировать и эффективно использовать упорядоченную последовательность правил выбора базисов: П, = (Пь П2, П3), где П, - правила выбора базисов оценки.

Формирование и обоснованное применение правил выбора базиса оценки является одним из важнейших компонентов концепции оценки. Рассмотрим логику в последовательности применения привил П, ^ П3.

Правило П! устанавливает выбор базиса оценки, а с ним и методов рыночной оценки на основе аналоговой стоимости. Другими словами, необходимо обращаться к базе данных по сдекам купли-продажи объектов-аналогов. По этой причине данное правило включает следующий набор требований:

Х наличие в базе данных о произведенных сдеках купли-продажи объектов аналогичного типа;

Х наличие достаточного количества времени для компетентного поиска и сравнения данных.

При соблюдении названных условий используется аналоговая стоимость. В случае невыпонения хотя бы одного из этих условий снижается степень влияния полученных результатов на дальнейшее согласование рыночной стоимости.

Таким образом, логика правила П1 имеет следующий вид:

СР = СА, если А = 1 и Т = 1,

СР = С(П2), если А = 0 или Т = О, где СР - рыночная стоимость земельного участка;

СА - аналоговая стоимость;

А - наличие (отсутствие) в базе данных информации по сдекам с аналогичными объектами: А = 1 (А = 0);

Т - достаточность (недостаточность) времени для поисков и сравнении:

Т = 1 (Т = 0).

Правило П2 вступает в действие по результатам проверки и установления факта выпонения либо невыпонимости условий первого правила. В основе содержания правила П2 лежит определение факта, является ли будущее использование оцениваемого объекта коммерческим, т.е. будет ли его эксплуатация приносить доход. При возможности коммерческого использования объекта в качестве базиса рыночной оценки будет выступать прогнозируемый будущий доход, в ином случае базис выбирается по правилу П3.

Таким образом, логика правила П2 имеет следующий вид:

СР = Сд, если К = 1,

СР = С(П3), если К = 0, где Сд - величина прогнозируемого будущего дохода;

К - признак коммерческого использования объекта оценки.

Правило П3 вступает в силу после определения неправомерности использования обоих предыдущих правил. В широком смысле, данное обстоятельство характеризует ситуацию в определенных сегментах рынка земли на начальном этапе своего развития, когда операции с землей производятся очень редко и информация по ним недоступна. На сегодняшний день к таким сегментам можно отнести земли коммунального хозяйства, земли развлекательной застройки и т.п. При такой ситуации оценщик может

опираться только на оставшиеся два базиса: нормативную стоимость и стоимость затрат на воссоздание.

Сущность правила Пз заключается в определении возможности рассчитать наиболее точно стоимость затрат на воссоздание аналогичного по своим характеристикам объекта. При физической возможности данного расчета в качестве базиса выступает стоимость затрат на воссоздание, в противном случае в качестве базис выступает нормативная стоимость.

Таким образом, логика правила П3 имеет следующий вид:

СР = С3, если 3=1,

Ср = Сн, если 3 = 0, где С3 - стоимость затрат на воссоздание;

Сн - нормативная стоимость

3 - признак возможности расчета затрат на воссоздание объекта оценки.

Последовательность и логику использования правил П] - П3 можно проследить на блок-схеме (рис. 3). Заметим при этом, что в целом данному процессу предшествует идентификация оцениваемого земельного участка, вида и условии его использования.

Рис. 3. Схема определения методики оценки рыночной стоимости земельного участка поселения

После определения методики оценки процесс продожается в направлении выбора конкретного метода из множества используемых методов в рыночной оценке земельных участков.

На заключительном этапе расчетной части процесса оценки определяется степень влияния того или иного базиса оценки на формирование итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. На данном этапе следует определить влияющие на нее факторы.

В первую очередь обратим внимание на базис - аналоговую стоимость, методика которого дает наиболее достоверный результат. Но данный результат достигается при условии достаточного для расчетов числа сделок на определенном сегменте рынка.

Нормативное количество сопоставимых объектов при расчете сравнительным подходом в различных источниках колеблется от 5 до 15 объектов, в зависимости от степени сопоставимости и конкуреноспособности к оцениваемому объекту. Опрос экспертов показал, что степень влияния исследуемого базиса на согласование рыночной стоимости можно оценить в балах. При этом 3 бала получает базис при количестве сопоставимых объектов приближенном к нормативному значению, 1 бал - при недостаточном для объективной оценки количестве сопоставимых объектов. Для определения количества сопоставимых объектов, соответствующих 1, 2, 3 балам было опрошено 15 независимых экспертов. В результате была получена следующая бальная оценка (табл. 1):

Таблица I.

Бальная оценка количества сопоставимых объектов для оценки рыночной

стоимости земельного участка

Количество сопоставимых объектов Балы (к) Интерпретация результата

15-6 3 Результат точно определяет реальную ситуацию на сегменте рынка

5-3 2 Результат объективен и доказуем

2-1 1 Результат дает не объективную оценку

Методы доходного подхода, в котором в качестве базиса выступает величина будущего дохода, в своих расчетах основываются на рыночной информации по арендным ставкам аналогичных земельных участков и находящихся на них улучшений. Таким образом, по аналогии с уже рассмотренным ранее базисом выведем следующий фактор, значение которого будет влиять на согласование результата - количество установленных фактов сдачи в аренду аналогичных земельных участков и их улучшений. При этом бальная оценка будет производиться по уже описанному принципу (табл. 2):

Таблица 2.

Бальная оценка информационной базы по сдекам сдачи в аренду сопоставимых земельных участков для оценки рыночной стоимости земельного __ участка_

Количество фактов сдачи в аренду Балы (ш) Интерпретация результата

10-6 3 Отличный показатель, результат точно определяет реальную ситуацию на сегменте рынка

5-3 2 Удовлетворительный показатель, результат объективен и доказуем

2-0' 1 Плохой показатель, результат дает не объективную оценку

* - при отсутствии рыночных данных по сдекам аренды эксперт может воспользоваться нормативным значением ставки аренды, установленным местными органами власти

Произведя бальную оценку факторов, определяющих степень влияния сравнительного и доходного подхода на итоговую величину рыночной стоимости, следует определить количественные показатели данного влияния по формуле:

Кк = к / (к + ш); К6д = ш/(к + ш) = 1-Кл, (1)

где Ксс - коэффициент, учитывающий степень влияния сопоставимой стоимости;

К6л - коэффициент, учитывающий степень влияния прогнозируемого будущего дохода.

Естественно, представленная модель функционирует при выпонении условий привил П| и П2 выбора базиса оценки. В противном случае, в процесс оценки включается правило П3, где:

Ксс = 0, К6д = О, Ксзв = 1 или Кнс = 1, (2)

где Кс,Д - коэффициент, учитывающий степень влияния стоимости затрат на воссоздание;

Кнс - коэффициент, учитывающий степень влияния нормативной стоимости.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого земельного участка поселений будет определяться по формуле:

С3у Ч Сс * Ксс Сбд * К6д + С3в * Ксзв * Кнс, (3)

где Сзу - расчетная величина рыночной стоимости земельного участка;

Сс - сопоставимая стоимость земельного участка, рассчитанная методикой сравнительного подхода;

С6я - прогнозируемый будущий доход земельного участка, рассчитанный методикой доходного подхода;

С)в - стоимость затрат на воссоздание земельного участка, рассчитанная методикой затратного подхода;

СД - нормативная стоимость земельного участка.

Сформулированная концепция методики оценки рыночной стоимости целиком распространяется на все категории земель поселений, где она возможна и необходима.

В настоящее время в практике оценки находят применение самые различные методы, которые опираются на мощный математический инструментарий. Предложенная методика опирается на уже апробированные и адаптированные методы расчета рыночной стоимости, так как любой, даже самый изощрённый, математический метод ограничен.

Апробация представленной методики произведена на основе данных по сдекам купли-продажи земельных участков в г. Казани (табл. 3). В ходе исследования было проанализировано более трехсот участков в различных районах городам в соответствии с целевым назначением участков.

Следует отметить, что полученные результаты исследования не в поной мере является действительными для конкретной оценочной зоны (района). Это объясняется недостаточным объемом информационной базы для оценки всех оценочных участков каждой зоны (района). Вышесказанное обусловливает необходимость создания универсальной модели, позволяющей определить рыночную стоимость земельного участка во всех оценочных зонах поселения.

Таблица 3.

Матрица рыночной стоимости земельных участков для г. Казани на 01.01,05г

Оценочные тоны Зонирование по функц. назначению Исторический центр города Вахитов- ский район Советский район Привожский район Московский район Ново-Савинов-ский район Кировский район Авиастроительный район

Земли многоэтажной жилой застройки 5882 2325 1948 1804 2116 1685 1416 1616

Земли индивидуальной жилой застройки 4797 3859 411 716 1217 - 514 461

Земли садоводческих объединений - - 375 620 - - 214 205

Земли автостоянок 5926 4586 3316 3280 3386 3210 2190 1799

Земли гаражных комплексов - 3342 1950 2337 1966 1589 1785 1301

Земли деловой застройки 6063 3891 2200 2119 2684 2724 1280 1210

Земли торговой застройки 5739 3403 2259 1810 1876 1816 1603 1655

Земли развлекательной застройки 7709 3953 2530 1708 2783 3163 1594 1161

Земли промышленности - - 650 704 801 759 876 774

Допонением к рассматриваемому методическому подходу служит применение математически обоснованных методов регрессионного анализа,

позволяющих определить усредненное изменение значения стоимости в зависимости от изменений влияющих факторов. Для задач оценки рыночной стоимости диссертантом применяется классическая линейная регрессия, основанная на методе наименьших квадратов (МНК).

Построение модели определения рыночной стоимости земельного участка, адекватной происходящим на рынке земельных ресурсов переменам, необходимо для того, чтобы ее использование позволило бы субъектам регионального рынка в области оценки существенно сократить временной аспект в процессе определения рыночной стоимости земельного участка без особых потерь с точки зрения доказуемости и корректности.

Для построения качественной регрессионной модели необходимо знать, какие факторы оказывают наибольшее воздействие на величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Выделяются следующие группы характеристик:

Х тип застройки участка (функциональное назначение участка);

Х местоположение участка;

Х физические характеристики участка.

Под типом застройки земельного участка понимается его настоящее или будущее функциональное использование. Здесь диссертантом используется описанная ранее классификация земель поселения для оценки рыночной стоимости.

Такая характеристика, как местоположение земельного участка, зависит от множества факторов: отдаленности от исторического центра, плотности жилой застройки, плотности транспортного движения, развития городской инфраструктуры и т.п. Излишняя детализация требует неоправданно больших затрат на сбор рыночной информации.

С другой стороны, существует нормативный показатель, учитывающий всю совокупность факторов, влияющих на местоположение земельного участка. Речь здесь идет о ставке земельного налога, установленной местными органами управления на основании проведенной кадастровой оценки земель. К положительным сторонам использования ставки земельного налога можно отнести:

Х значительное снижение объема работ по сбору и анализу рыночной информации;

Х снижение степени субъективности экспертной оценки;

Х универсальность, т.е. возможность использования в различных поселениях, где законодательно установлены ставки земельного налога.

Единственный недостаток данной концепции заключается в том, что она не всегда будет отражать реальную ситуацию на рынке земли. Конечно, в идеальном случае нужно опираться на рыночные показатели, например, на рыночную арендную ставку земли. Однако на сегодняшний день это невозможно, поскольку рынок земли как в РТ, так и РФ в целом, еще не сформирован окончательно.

К физическим характеристикам земельного участка поселения относят конфигурацию участка, рельеф и наличие улучшений.

Влияние на рыночную стоимость таких факторов, как конфигурация и рельеф земельного участка, рассматривалось многими учеными. Это влияние описывается также и в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков Министерства земельных и имущественных отношений РТ. Согласно статистическим данным объекты с одинаковыми характеристиками по местоположению, но отличающиеся по конфигурации, не имеют существенных различий в цене. Таким образом, влияние такого фактора, как конфигурация земельного участка, на рыночную стоимость незначительно. Что касается рельефа, зачастую продавцы стремятся придать земельному участку, как говорится, товарный вид, т.е. разработать природный рельеф для более благоприятного дальнейшего улучшения участка.

Следовательно, нами выводится гипотеза, согласно которой земельный участок в условиях совершения сдеки купли-продажи будет характеризоваться оптимальным соотношением сторон и пригодным для строительства рельефом для оптимизации выручаемых от продажи денежных средств.

Наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка будут оказывать имеющиеся на нем улучшения. Под улучшениями мы здесь понимаем наличие на участке или в его непосредственной близости инженерных коммуникации (электричество, вода, канализация, газ, теплопровод и т.п.).

Выделяются следующие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка:

Х тип застройки земельного участка (X));

Х ставка земельного налога (Х2);

Х наличие инженерных коммуникаций (Хз).

На следующем этапе данного исследования была произведена оцифровка качественных факторов (тип застройки, наличие коммуникаций) в зависимости от их признаков. Для каждого признака устанавливася индекс важности, опираясь на результаты ранее проведенного анализа, с дальнейшим построением обратно-симметричной матрицы. В результате произведенных операций был рассчитан вес приоритета каждого признака исследуемого фактора, что в итоге и определило числовые метки, используемые в построении модели.

Согласно имеющимся данным по продажам был произведен регрессионный анализ с использованием математического аппарата программы Ехе1, благодаря использованию которого была построена регрессионная модель зависимости рыночной стоимости земельного участка от определяющих факторов, значимая по Р-критерию Фишера и (-распределения Стьюдента:

У = - 1,19 + 0,87*Х, + 0,07*Х2 + 1,24*Х3,

Данная модель прошла апробацию в ходе оценки рыночной стоимости земель г. Казани (табл. 7).

Следует отметить, что данная модель имеет практическое применение не только в исследуемом городе. Рассматриваемое влияние представленных факторов на результативный признак будет характерным для других поселений, кроме таких мегаполисов, как Москва и Санкт-Петербург.

Результаты настоящего исследования могут быть реализованы субъектами земельного рынка в ходе оценочной деятельности в городах ПФО, а отдельные элементы исследования могут получить дальнейшее развитие в направлении создания универсальной методики определения рыночной стоимости земель поселений.

, Таблица 7.

Рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по зонам градостроительной ценности г. Казани за 2005 год, тыс.руб.

Номер Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли Земли

зоны много- инди- садо- авто- га- дело- торго- развл про-

градо- этаж- ви- вод- стоя- раж- вой вой ек. мыш-

строи- ной дуаль- ческих нок ных заст- заст- зас- лен-

тель- жилой ной объеди- комп- рой- рой- трой- ности

ной заст- жилой нений лек- ки ки ки

ценнос- ройки заст- сов

ти ройки

1 5,017 4,774 4,118 5,630 5,084 5,143 5,101 5,235 4,404

2 4,906 4,663 4,007 5,519 4,973 5,032 4,990 5,124 4,293

3 4,795 4,552 3,896 5,408 4,862 4,921 4,879 5,013 4,182

4 4,461 4,218 3,562 5,074 4,528 4,587 4,545 4,680 3,848

5 4,350 4,107 3,451 4,963 4,417 4,476 4,434 4,568 3,737

6 4,239 3,996 3,340 4,852 4,306 4,365 4,323 4,457 3,625

7 3,905 3,662 3,006 4,518 3,972 4,031 3,989 4,123 3,292

8 3,683 3,440 2,784 4,296 3,750 3,809 3,767 3,901 3,070

9 3,571 3,328 2,673 4,185 3,639 3,697 3,655 3,790 2,958

10 3,460 3,217 2,562 4,074 3,525 3,586 3,544 3,679 2,847

11 3,349 3,106 2,451 3,962 3,416 3,475 3,433 3,568 2,736

12 2,904 2,661 2,006 3,518 2,972 3,030 2,988 3,123 2,291

13 2,793 2,550 1,894 3,406 2,860 2,919 2,877 3,012 2,180

14 2,682 2,439 1,783 3,295 2,749 2,808 2,766 2,900 2,069

15 2,571 2,328 1,672 3,184 2,638 2,697 2,655 2,789 1,958

16 2,510 2,217 1,561 3,073 2,527 2,586 2,544 2,678 1,846

17 2,348 2,105 1,450 2,962 2,416 2,474 2,432 2,567 1,735

18 2,237 1,994 1,338 2,850 2,304 2,363 2,321 2,456 1,624

19 2,126 1,883 1,227 2,739 2,193 2,252 2,210 2,344 1,513

20 2,015 1,772 1,116 2,628 2,082 2,141 2,099 2,233 1,402

21 1,904 1,661 1,005 2,517 1,971 2,030 1,988 2,122 1,299

22 1,792 1,549 0,894 2,406 1,860 1,918 1,876 2,011 1,179

23 1,681 1,438 0,782 2,294 1,748 1,807 1,765 1,900 1,068

24 1,570 1,327 0,671 2,183 1,637 1,696 1,654 1,788 0,957

25 1,459 1,216 0,560 2,072 1,526 1,585 1,543 1,677 0,846

26 1,348 1,105 0,449 1,961 1,415 1,474 1,432 1,566 0,734

В результате диссертационного исследования и практического опыта автором получен экономический эффект для развития оценочной деятельности в виде теоретического и методического аппарата и дальнейшей разработки методических рекомендаций для оценки земель поселений. Применение в регионах РФ новых подходов, разработанных автором, будет способствовать быстрой и эффективной мобилизации рыночного потенциала земельных ресурсов поселений.

Основное содержание диссертационного исследования нашло отражение в следующих публикациях:

1. Кульков A.A. Практика оценки земельных участков в пригородной зоне // Материалы 55-ой республиканской научной конференции. Сборник научных трудов докторантов и аспирантов. - Казань, 2003. - С. 134-138.

2. Кульков A.A. Особенности практики оценки земельных участков в пригородной зоне // Материалы Всероссийской научной конференции студентов и аспирантов: Молодые исследователи -региону. - Вологда: ВоГТУ, 2003. - С. 103-105.

3. Кульков A.A. Проблемы применения затратного подхода в оценке земельных ресурсов поселений // Материалы 56-й республиканской научной конференции. Сборник научных трудов докторантов и аспирантов. - Казань, 2004. - С. 194 - 198.

4. Кульков A.A. Регрессионный анализ как метод оценки рыночной стоимости земельных участков поселений // Экономика и финансы № 14, 2005. - С. 53 - 56.

5. Кульков A.A. Проблемы выбора адекватных методов для оценки рыночной стоимости земельных ресурсов поселений // Материалы 57-ой республиканской научной конференции. Сборник научных трудов докторантов и аспирантов. - Казань, 2005. (в печати).

6. Сабиров И.С., Кульков A.A. Методы оценки объектов недвижимости. Методические указания по проведению практических занятий по дисциплине Экономика недвижимости для студентов специальности 060800. - Казань: КазГАСУ, 2005. -С. 1-32.

Подписано к печатав. iO .05г. Формат 60 x 90/16 Печать RISO

Объем 1,0 п.л. Заказ № S94. Тираж 100 экз.

ПМО КГ АСУ 420043, г.Казань, ул.Зеленая, 1

РНБ Русский фонд

2006-4 23062

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кульков, Андрей Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Анализ состояния проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений.

1.1. Анализ развития рынка земельных ресурсов городских поселений в Республике Татарстан.

1.2. Теоретические основы рыночной оценки земельных ресурсов в городских поселениях.

1.3. Анализ существующих подходов и методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов городских поселений.

ГЛАВА 2. Методические подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков городских поселений.

2.1. Возможность применения методики затратного подхода для стоимостной оценки земельных участков городских поселений.

2.2. Пути реализации методики сравнительного подхода в условиях становления регионального рынка земли.

2.3. Оценка влияния доходности земельного участка городского поселения на его рыночную стоимость

ГЛАВА 3. Практическая реализация предлагаемых методических подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков городских поселений.

3.1. Совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений в условиях регионального рынка земли.

3.2. Экспериментальная проверка методики оценки рыночной стоимости земельных участков в городских поселениях на примере г. Казань.

3.3. Моделирование процесса определения рыночной стоимости земельных участков городских поселений в условиях регионального рынка земли.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений на региональном рынке"

Актуальность темы исследования. Происходящие изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики, в частности, к проведению стоимостной оценки земельных ресурсов регионов. Из общего земельного фонда земли городских поселений занимают особое положение в связи с высокой степенью концентрации рыночного потенциала по сравнению с другими группами земель.

Отсутствие в стране специалистов, опыта и отечественных методических разработок в области рыночной оценки земли обусловило использование имеющихся зарубежных методических подходов. Действующая у нас в настоящее время система подготовки оценщиков использует опыт американских специалистов, представляющий американскую методическую школу.

В связи с этим назрела необходимость в создании эффективных и адаптированных к условиям регионального рынка методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов поселений, что является особенно актуальным для крупных городов, обладающих большими материальными ресурсами и высоким уровнем активности рынка. Правильное определение рыночной стоимости земельного участка поселения является одним из важнейших условий для осуществления эффективного землепользования.

Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области рыночной оценки земельных участков поселений, данная проблема не нашла пока дожного отражения в работах отечественных ученых. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы рыночной оценки недвижимости в условиях переходной экономики вообще, и земельных участков в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. В научной литературе рассматриваются различные аспекты экономики земельного рынка. Одной из центральных проблем в сфере управления земельно-имущественными отношениями являются вопросы разработки эффективных методических подходов к стоимостной оценке земельных ресурсов.

Исследованию методологических и теоретических вопросов оценки недвижимости, в том числе и оценки рыночной стоимости земельных участков, посвящены труды таких зарубежных ученых, как Дж. Блевинса, К. Гриффита, Дж. Джонсона, Ш. Пратт, К. Уисона, С. Фишера, Дж. Фишмена, Л. Хен, Г.А. Цукермана, Дж.К. Эккерта. Отечественные разработки в данной области представлены в трудах И.Т. Балабанова, B.C. Бодырева, А.А. Варламова, А.В. Воробьева, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В.В. Григорьева, С.В. Грибовского, Р. Гровера, В.М. Есипова, Л.Л. Игнатова, П.В. Кухтина, О.З. Когановой, М.А. Коробейникова, Р.Т. Нагаева, Б.Д. Новикова, П.А. Прорвича, Ф.Б. Риполь-Сарагоси, А.В. Руднева, Г.М. Стерник, М.А. Федотовой, А.Н. Фролова, В.Г. Шабалина.

К наиболее поным работам по методике оценки рыночной стоимости земельных участков следует отнести труды следующих ученых: И.В. Грановой, С.И. Кабаковой, А.П. Кавалева, C.J1. Калачевой, О.З. Когановой, П.Ф. Лойко, Н. Ордуэя, Г.В. Попова, В. Рутгайзера, А.А Сегединовой, М.М. Соловьева, И.Ф. Суслова, Е.И. Тарасевича, Л.Н. Тепмана, Е.П. Ушакова, Д. Фридмана, Г. Харрисона, А.В. Черняка. Указанными авторами разработаны подходы к оценке стоимости недвижимости в целом и земельных участков в частности, определены методические инструментарии в оценке. Однако данными исследователями не охвачены все возникающие в рассматриваемой области проблемы.

В условиях изменяющейся экономической среды применение предлагаемых методов оценки рыночной стоимости земельных участков не всегда представляется возможным вследствие неадекватного отражения реальной ситуации на рынке. Кроме того, в настоящее время отсутствует четкое представление об универсальной экономико-математической модели рыночной стоимости земельного участка поселения, направленной на оптимизацию процесса оценки. Отмеченные выше проблемы определяют актуальность предпринятого исследования и лежат в основе постановки цели и задач диссертации.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных участков поселений в условиях регионального рынка, направленных на эффективную мобилизацию рыночного потенциала земельных ресурсов.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач:

- исследование региональных особенностей и основных тенденций развития рынка земельных ресурсов;

- анализ существующих методов оценки рыночной стоимости земельных участков поселений, характеристика достоинств и недостатков, возможностей их применения в ходе оценки в условиях регионального рынка;

- разработка общих принципов построения методики оценки рыночной стоимости земельных участков поселений;

- обоснование методических принципов оценки рыночной стоимости земельных участков на основе функционального использования;

- определение стоимостных характеристик различных по своему функциональному использованию земельных участков;

- выявление факторов, влияющих на расчетную величину рыночной стоимости земельного участка, с последующим построением экономико-математической модели.

Объектом исследования выступают земельные ресурсы поселений Республики Татарстан.

Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы оценки рыночной стоимости земельных участков поселения в условиях регионального развития рынка.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании новых методических подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков поселений с учетом совокупности факторов, характеризующих региональный рынок земли.

Основные научные результаты заключаются в следующем:

Х проанализированы методы расчета рыночной стоимости земельных участков в условиях регионального рынка земельных ресурсов с выявлением присущих им достоинств и недостатков, определением сферы применения;

Х усовершенствованы схемы реализации методического инструментария определения рыночной стоимости земельных участков с учетом региональных особенностей земельного рынка поселений;

Х разработана комплексная методика расчета рыночной стоимости земельного участка поселений, в основе которой лежат рекомендации, позволяющие снизить субъективный фактор в процессе оценки;

Х построена матрица рыночной стоимости земельных участков с учетом их местоположения и функционального использования для г. Казани, позволяющая выявить общие ориентиры изменения рыночной стоимости земельного участка городского поселения;

Х разработана многофакторная регрессионная модель зависимости рыночной стоимости земельного участка от таких факторов, как тип застройки, местоположение, наличие инженерных коммуникаций;

Х на базе разработанной математической модели предложен расчет рыночной стоимости одного квадратного метра земли в каждой зоне градостроительной ценности г. Казани с учетом функционального назначения участка.

Теоретической и методологической базой исследования послужили труды зарубежных и отечественных ученых, посвященные проблемам рыночной оценки недвижимости, положения Земельного Кодекса РФ и РТ, Федеральные Законы, Постановления Правительства РФ и РТ. В качестве инструментария исследования использованы методы экспертных оценок и математического моделирования.

Практическая ценность диссертационного исследования состоит в том, что его основные результаты могут быть использованы при оценке рыночной стоимости земельных участков в современных условиях.

Практическое применение предлагаемого инструментария позволит повысить эффективность процесса оценки и снизить его субъективный фактор, что в конечном результате приведет к получению оптимального и адекватного результата. Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов экономических специальностей, а также кадровой подготовки экспертов в данной области.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на Всероссийской научной конференции студентов и аспирантов Молодые исследователи - региону (Вологда, 2003), а также на республиканских научных конференциях КГ АСУ 2002-2005 гг. Материалы диссертации и публикации по теме исследования апробировались на лекционных и учебно-практических занятиях в КГ АСУ по дисциплинам Экономика недвижимости, Оценка земли, Земельный кадастр.

1. Анализ состояния проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кульков, Андрей Александрович

Выводы к главе 3.

1. Разработана методика определения рыночной стоимости земельных участков в городских поселениях на основе существующей методического инструментария, адаптированного к условиям регионального рынка земли. Методика позволяет определить рыночную стоимость земельных участков поселений исходя из функционального использования. При этом расчет стоимости той или иной категории земель основан на определенном наборе адаптированных для российской практики методов оценки.

2. В результате проведенного анализа и обобщений в рамках определения методики оценки рыночной стоимости земельного участка была сформирована следующая система базисов оценки: аналоговая стоимость, стоимость будущей прибыли, стоимость затрат на воссоздание, нормативная стоимость. Предложенная система базисов позволила сформировать и эффективно использовать упорядоченную последовательность правил выбора базисов:

Ц = (Пь П2, Пз), где П; - правила выбора базисов оценки. При согласовании результатов оценки предложено использование бальной оценки влияния того или иного подхода на итоговую величину рыночной стоимости. После проведения бальной оценки факторов, определяющих степень влияния сравнительного и доходного подхода на итоговую величину рыночной стоимости, были определены количественные показатели данного влияния.

3. Апробация предложенной методики на земельном рынке г. Казани позволила выработать общие тенденции изменения рыночной стоимости земельного участка в зависимости от местоположения и целевого использования участка.

4. В условиях развивающегося регионального рынка земли актуальным является применение экономико-математических моделей. Для задач оценки рыночной стоимости рассмотрено применение классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов.

5. В результате проведенных исследований автором получена экономико-математическая модель определения рыночной стоимости земельного участка городского поселения, имеющая практическое применение не только в исследуемом городе, но и в других городских поселениях региона.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Исследования изменений в экономической жизни России свидетельствуют о том, что в условиях современной рыночной экономики необходимо создание принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики, в том числе проведение стоимостной оценки земельных ресурсов регионов. Из общего земельного фонда земли поселений занимают особое положение в связи с высокой степенью концентрации рыночного потенциала по сравнению с другими группами земель.

Отсутствие в стране специалистов, опыта и отечественных методических разработок в области рыночной оценки земли обусловило создание эффективных и адаптированных к региональным условиям рынка методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов поселений.

Анализ тенденций развития регионального рынка земли показал, что Республика Татарстан находится на пути формирования рыночных отношений в области землеустройства с опережением средних по региону темпов. Трансформация государственной собственности в частную нарастающими темпами свидетельствует о расширении рыночных отношений в плане проведения оценки, совершенствования платежей за землю, развития оборота земельных ресурсов на вторичном рынке.

2. На основе анализа экономической литературы выделяется три подхода к рыночной оценке земельных участков: затратный, где в качестве базиса выступает стоимость затрат на воссоздание единого объекта недвижимости, сравнительный - сопоставимая стоимость объектов-аналогов и доходный -стоимость будущей прибыли от использования объекта.

Каждый из представленных подходов обладает такими недостатками, как сложность определения остаточной стоимости улучшений для затратного подхода, необходимость достаточного объема информационной базы для сравнительного подхода, сложность прогнозирования будущего дохода для доходного подхода. Автором рассматривается также комбинированный подход, сущность которого заключается в синтезе классических подходов с целью выработки более адаптированных методов расчета рыночной стоимости земельных участков.

3. В рамках настоящего исследования разработан методический инструментарий для оценки рыночной стоимости земель поселений, адаптированный к существующей ситуации на региональном рынке земли посредством тщательного анализа выделенных методов с выявлением присущих им достоинств и недостатков, а также условий их применения.

Анализ традиционно используемых методов оценки стоимости земельных участков и методик, положенных в основу ныне действующих нормативных актов по определению стоимости объектов недвижимости, показал, что они отличаются значительными трудностями применения в условиях становления рынка недвижимости в силу отсутствия в поном объеме статистической информации, нестабильной экономической и политической ситуации в стране.

Расчетная составляющая предложенной методики определения рыночной стоимости земельного участка поселения подразделяется на три этапа: выбор базиса оценки, выбор методики оценки, определение степени влияния базиса на расчетную величину рыночной стоимости.

4. На основе проведенного анализа и обобщений, используя идеи трехмерного представления пространства оценки, было сформировано унифицированное представление системы базисов оценки: аналоговая стоимость, стоимость будущей прибыли, стоимость затрат на воссоздание, нормативная стоимость. Предложенная система базисов позволяет сформировать и эффективно использовать упорядоченную последовательность правил выбора базисов: П, = (Пь П2, Пз), где П; - правила выбора базисов оценки.

5. Предложена методика оценки степени влияния того или иного базиса оценки на формирование итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка поселения. Для сопоставимой стоимости процесс сводится к бальной оценке (от 1 до 3 балов) количества сопоставимых объектов для оценки рыночной стоимости земельного участка. При этом максимальный бал (3 бала) получает базис при количестве сопоставимых объектов приближенном к нормативному значению, минимальный бал (1 бал) - при недостаточном для объективной оценки количестве сопоставимых объектов.

Методы доходного подхода, где в качестве базиса выступает величина будущей прибыли, в своих расчетах основываются на рыночной информации по арендным ставкам аналогичных земельных участков и улучшений, находящихся на них. Таким образом, был выведен фактор, значение которого влияет на согласование результата - информационная база по сдекам сдачи в аренду аналогичных земельных участков и их улучшений.

6. Апробация представленной методики произведена на основе данных по сдекам купли-продажи земельных участков в г. Казани. В ходе исследования было проанализировано более трехсот участков в различных районах городам в соответствии с целевым назначением участков.

Следует отметить, что полученные результаты исследования не в поной мере является действительной для конкретной оценочной зоны (района). Это объясняется недостаточностью информационной базы для оценки всех оценочных участков каждой зоны (района). Вышесказанное обусловливает необходимость создания универсальной модели, позволяющей определить рыночную стоимость земельного участка во всех оценочных зонах поселения.

7. Допонением к рассматриваемому методическому подходу служит применение математически обоснованных методов регрессионного анализа, позволяющих определить усредненное изменение значения стоимости в зависимости от изменений влияющих факторов. Для задач оценки рыночной стоимости диссертантом применяется классическая линейная регрессия, основанная на методе наименьших квадратов (МНК).

Были выделены следующие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка:

Х тип застройки земельного участка;

Х ставка земельного налога;

Х наличие инженерных коммуникаций.

8. Согласно имеющимся данным по продажам был произведен регрессионный анализ с использованием математического аппарата программы Exel, на основании которого была построена регрессионная модель зависимости рыночной стоимости земельного участка от определяющих факторов.

Данная модель прошла апробацию в ходе оценки рыночной стоимости земель г. Казани.

Следует отметить, что данная модель имеет практическое применение не только в исследуемом городе. Рассматриваемое влияние представленных факторов на результативный признак будет характерным для других поселений, кроме таких мегаполисов, как Москва и Санкт-Петербург.

9. На основе диссертационного исследования и практического опыта автора получен экономический эффект от развития оценочной деятельности в виде анализа теоретического и методического обеспечения и усовершенствования методических рекомендаций для оценки земель поселений. Применение в регионах РФ новых подходов, разработанных автором, будет способствовать быстрой и эффективной мобилизации рыночного потенциала земельных ресурсов поселений.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Кульков, Андрей Александрович, Казань

1. Агапов Н.Н. Методические основы оценки недвижимости / Н.Н. Агапов, В.В. Артеменко, В.И. Видякин и др. М.: Изд-во РЭА, 1996.

2. Антюганов С.В. Методология повышения эффективности арендных отношений на землю в системе управления недвижимостью / С.В. Антюганов, Д.Б. Аратский, А.А. Козерадский и др. Н.Новгород: Изд-во ВВАГС, 1998.

3. Аратский Д.Б. К проблемам создания региональных кадастров недвижимости / Д.Б. Аратский // Информационный бюлетень АСК Земля Нижегородская, 1997. № 4.

4. Аратский Д.Б. Совершенствование арендных отношений в системе управления земельными ресурсами / Д.Б. Аратский, К.В. Власов, М.О. Денисов // Информационный бюлетень АСК Земля Нижегородская, 1998. № 1.

5. Аратский Д.Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне / Д.Б. Аратский. Н.Новгород: ВВАГС, 1998.

6. Артеменко В.В. Оценка недвижимости и плата за землю: Учеб. пособие / В.В. Артеменко, А.А. Варламов и др. М.: ГУЗ, 1996.

7. Ахиезер А.С. Качество городской среды как фактор интенсификации воспроизводства / А.С. Ахиезер // Проблемы качества городской среды. М.: Наука, 1989.

8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов. М.: Финансы и статистика, 1996.

9. Бодырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости: Конспект учебного курса / B.C. Бодырев, JI.E. Федоров. М.: Азбука, 1997.

10. Борукс А .Я. Автоматизированная система ведения земельного кадастра / А.Я. Борукс, Э.Я. Кассалис. Рига: Зинатне, 1987.

11. П.Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов / С.В. Вадайцев. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

12. Варламов А.А. Государственное регулирование земельных отношений / А.А. Варламов, Н.В. Комов, B.C. Шаманаев, В.Н. Хлыстун. М.: Колос, 1998.-264 с.

13. Варламов А.А. Земельный кадастр теория, методика, практика / Под общей редакцией А.А. Варламова. - М.: ГУЗ, 2000. - 532 с.

14. Варламов А.А. Земельный кадастр субъекта Федерации / А.А. Варламов, О.Т. Хисматулов, Б.Г. Левин. Пермь: Денор, 1997. - 272 с.

15. Велихов Л.А. Основы городского хозяйства / Л.А. Велихов. М.: Наука, 1996.

16. Воробьев А.В. Регулирование земельных отношений за рубежом и в России / А.В. Воробьев. Вогоград: Станица 2, 1999. - 112 с.

17. Воробьев А.В. Справочник землеустроителя / А.В. Воробьев. -Вогоград: Станица, 1997.

18. Воронин А.Г. Основы управления муниципальным хозяйством / А.Г. Воронин. СПб.: Институт управления, 1996.

19. Галушка С.А. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка / С.А. Галушка. М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000. -31с.

20. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Учеб. пос. / Генри С. Харрисон / Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

21. Горбунов С.В. Развитие методов управления недвижимостью на основе выбора стратегии ее эффективного использования: Автореф. канд. экон. наук / С.В. Горбунов. Нижний Новгород, 2001.

22. Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. М.: Филинъ, 1998.

23. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок: Практ. пос. / В.А. Горемыкин. М., 1996.

24. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости: Практ. пос. / В.А. Горемыкин. М.: МЭГУ, 1994.

25. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практ. пос. / В.А. Горемыкин. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2004.- 624 с.

26. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник / В.А. Горемыкин. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002. - 804 с.

27. Государственный контроль за использованием и охраной земель (нормативные материалы). Вып. 1. Ч М., 1994. - 62 с.

28. Гранова И.В. Оценка недвижимости / И.В. Гранова. СПб.: Питер, 2001.-256 с.

29. Грибовский С.В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков / С.В. Грибовский, О.Е. Медведева, П.В. Касьянов. М., 2001.-88 с.

30. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости / С.В. Грибовский.- СПб.: ПИТЕР, 2001. 236 с.

31. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практ. пос. / В.В. Григорьев. М.: ИНФРА-М, 1997.

32. Григорьев В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учеб.- практ. пос. / В.В. Григорьев, И.М. Островкин. М.: Дело, 1998.

33. Григорьев В.В. Оценка предприятий: теория и практика / В.В. Григорьев, М.А. Федотова / Под ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997.

34. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практ. пособие / В.В. Григорьев, И.А. Острина, А.В. Руднев. М.: Дело, 2001.

35. Гровер Р. Введение в управление недвижимостью. Ч. III. Вопросы оценки / Р. Гровер, М.М. Соловьев. М.: Паритет, 1997.

36. Дубров A.M., Мхитарян B.C., Трошин Л.И. Многомерные статистические методы: Учебник. М.: Финансы и статистика, 2000.

37. Дырдонова А.Н. Финансово-инвестиционный потенциал региона: система индикаторов, методика оценки, региональные различия: Автореф. Канд. экон. Наук / А.Н. Дырдонова. Казань, 2005.

38. Джонс Дж.Д. Пособие по оценке бизнеса. Пер. с англ. Томас JI. Уэст. -М.: 2003.

39. Дрогицкая О.Р. Экономика и планирование городского хозяйства / О.Р. Дрогицкая М.: Квинто-Консатинг, 2000. - 388 с.

40. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник для ВУЗов / Под. ред. Г.В. Чубукова Г.В. М.: Новый юрист, 1998. - 544с.

41. Евстафьева Е.М. Бухгатерский учет и оценка земли: Учебно-практ. пособие / Е.М. Евстафьева. М.: Книга сервис, 2003. - 160 с.

42. Ермаков А.С. Трансформация собственности как фактор финансового оздоровления промышленных предприятий Республики Татарстан: Автореф. канд. экон. наук / А.С. Ермаков. Казань, 2005.

43. Есипов В.М. Оценка бизнеса: Учеб пособие для вузов / В.М. Есипов, Г. Маховикова, В. Терехова. СПб.: Питер, 2001.

44. Законодательство о недвижимости. Серия Российское законодательство. Вып. XVI. - М.: ЗАО Бизнес школа Интел-Синтез, 1998.

45. Земельные отношения в Татарстане и Казани сегодня / Р.Т. Нагаев, Е.М. Козлова, А.Ф. Сафиулина. Казань: Татполиграф, 1994. - 415 с.

46. Земельные отношения и землеустройство / В.Н. Хлыстун, Ф.И. Пальчиков М.: Колос, 1984. - 287 с.

47. Земельные отношения и землеустройство в России / Н. Комов, А. Родин, В. Алакоз М.: Русслит, 1995. - 287 с.

48. Землеустроительная наука и образование XXI века / под общей редакцией С.Н. Вокова, А.А. Варламова. М.: Былина, 1999. - 416 с.

49. Игнатов JI.JI. Экономика недвижимости: Учебно-методическое пособие / JI.JI. Игнатов. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2003. - 168 с.

50. Ионенко Д.И. Современные методы управления финансами предприятий регионального строительного комплекса (на примере Республики Татарстан): Автореф. канд. экон. наук / Ионенко Д.И. Казань, 2005.

51. Крюков В. Проблемы государственного управления в имущественно-земельном комплексе // Экономист. 1998. - № 8. - 62-68 с.

52. Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству// Хозяйство и право. 1997. -№ 7. - 89- 98 с.

53. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. Владимир: Институт оценки земли, 1998.

54. Калачева C.JI. Операции с недвижимость. / C.JI. Калачева. М.: Приор, 1997.

55. Канторович B.JI. Учет социальных факторов при учете городских земель. Экономические проблемы оптимизации природопользования / B.JI. Канторович. М.: Наука, 1973.

56. Ковалев А.П. Как оценить имущества предприятия / А.П. Ковалев. -М.: Финстатинформ, 1996.

57. Ковалев А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия / А.П. Ковалев. М.: Финстатинформ, 1996.

58. Коганова 0.3. Рынок городской недвижимости: тенденции развития / 0.3. Коганова, И. Березин // Вопросы экономики, 1993. № 7.

59. Коганова О.З. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах / 0.3. Коганова // Вопросы оценки. № 2 / 1997.

60. Комов Н.В. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне / Н.В. Комов, Д.Б. Аратский. Н.Новгород: ВВАГС, 2000.

61. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства / Н.В. Комов. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2002.- 624 с.

62. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России / Н.В. Комов. М.: Русслит, 1995.- 302 с.

63. Коптев-Дворников В.Е. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий / В.Е. Коптев-Дворников, Ю.А. Цыпкин. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000.

64. Коробейников М.А. Методы эффективного развития земельных отношений в России. / Уроки прошлого. Мифы и реальность будущего. Земельный вопрос в российской традиции / М.А. Коробейников. М.: Издательский дом Экономическая литература, 2005. Ч 256 с.

65. Коростелев С.П. Основы и теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие / С.П. Коростелев. М.: Русская деловая литература, 1998.

66. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости / С.П. Коростелев. М.: РДЛ, 1997.

67. Крутик А.Б. Экономика недвижимости / А.Б. Крутик, М.А. Горебургов, Ю.М. Горенбургов. СПб.: Лань, 2000. - 480 с.

68. Кухтин П.В. Автоматизация сметных расчетов в рабочих проектах ГУЗа / П.В. Кухтин, Т,В., Папаскири, В.В. Пименов, Д.В. Денисов // Сб. тезисов докладов научно-практической конференции. М.: Совет молодых ученых ГУЗ, 1997.

69. Кухтин П.В. Земельные отношения на современном этапе / П.В. Кухтин, Н.И. Крестникова, П.Ф. Лойко // Экономист, 1997. № 2.

70. Кухтин П.В. Маркетинг недвижимости как фактор управления земельными ресурсами на современном этапе // Сб. науч. трудов ГУЗа. М.: ГУЗ, 2000.

71. Кухтин П.В. Методы массовой оценки земельных участков и проблемы оценочного зонирования населенных пунктов / П.В. Кухтин, Т.В. Папаскири. М.: Совет молодых ученых ГУЗ, 1997.

72. Кухтин П.В. Общие принципы и методы массовой оценки земельных участков // Сб. тезисов докладов научно-практической конференции ГУЗа. М.: Совет молодых ученых ГУЗ, 1997.

73. Кухтин П.В. Проблемы земельной ренты и бюджета // Сб. науч. трудов ГУЗа. М.: ГУЗ, 1995.

74. Кухтин П.В. Разработка теоретических и методических положений основ земельных отношений и земельного кадастра в условиях развития рынка / П.В. Кухтин и др. Деп. во ВНИИРЭИ Агропром. - № 133 ВС

75. Кухтин П.В. Состояние о тенденции земельного рынка в РФ / П.В. Кухтин, О.И. Бундина // Сб. науч. тр. ВНИИ ЭТУСХа. М.: ВНИИ ЭТУСХа,1996.

76. Кухтин П.В. Управление земельными ресурсами: Учеб. пособие / П.В. Кухтин, А.А. Левов, В.В. Лобанов, О.С. Семкина. СПб.: Питер, 2005. -384 с.

77. Кухтин П.В. Экономическая оценка городских земель как составная часть городского кадастра // Сб. тезисов докладов научно-практической конференции ГУЗа. М.: Совет молодых ученых ГУЗ, 1996.

78. Кухтин П.В. Экономическая оценка земель, занятых коммерческими объектами / П.В. Кухтин, П.Ф. Лойко, О.И. Бундина // Сб. тезисов докладов научно-практической конференции ГУЗ. М.: Совет молодых ученых ГУЗ,1997.

79. Лапшев П.И. Управление городской недвижимостью (Принципы, организационная структура и нормативная градостроительная планировочная документация) / П.И. Лапшев, А.Х. Бутусов. М.: Империал менеджмент сервис, 1997.

80. Лапшев П.И. Управление городской недвижимостью / П.И. Лапшев, А.Х. Бутусов // Муниципальные технологии. М.: Империал менеджмент сервис, 1997.

81. Лезов А.Д. Региональная инвестиционная стратегия: методические рекомендации / А.Д. Лезов. Н.Новгород: ВВАГС, 1999.

82. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке / П.Ф. Лойко. М.: Федеральный кадастровый центр Земля, 2000.

83. Международные стандарты оценки / Финансовая газета. № 19, 1995.

84. Микерин Г.И. Международные стандарты оценки / Г.И. Микерин, М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. М.: ОАО Типография НОВОСТИ, 2000.

85. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждена постановлением Министерства земельных и имущественных отношений РТ. Казань, 2002.

86. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь / Р.Т. Нагаев. Казань: Изд-во ГУП ПИК Идел-Пресс, 2003. - 1088 с.

87. Нагаев Р.Т. Оценка земли / Р.Т. Нагаев, JI.M. Рабинович, В.Г. Тимирясов. Казань: Изд-во Таглимат ИЭУП, 2001. - 88 с.

88. Нагаев Р.Т. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах. Теория, анализ, практика / Р.Т. Нагаев, Л.Г. Ибрагимов. Ч Казань: Изд-во Дом печати, 1998. 135 с.

89. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. М.: Экзамен, 2000. - 512 с.

90. Ограничения (обременениия) прав на использование земельных участков / Под ред. С.И. Сая. М.: Интердизайн, 2000.

91. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под общей ред. П.А. Прорвич. М.: Экономика, 1996.

92. Организация оценки и налогообложения недвижимости: Пер. с англ./ Под общ. Ред. Дж.К. Эккерта. Т.1. - М.: Российское общество оценщиков, 1997. - 382 с.

93. Орлов С.В. Рыночная оценка имущества города / С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 240 с.

94. Основы оценки недвижимости: Методическое пособие / Колектив авторов: Н.В. Комов, П.Ф. Лойко, В.А. Кудрявцев. М.: АО Корпорация Жилищная инициатива, 1995.

95. Острина И.А. Управление муниципальной собственностью / И.А. Острина, А.В. Руднев. М.: ГАУ, 1998.

96. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 1999. - 512 с.

97. Оценка земельной собственности: Пер. с англ./ Под общ. Ред. Дж.К. Эккерта. Красногорск: Красная гора, 1993.

98. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие / Под общей ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко и др. М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999. - 364 с.

99. Оценка земли / Под общей ред. В.П. Антонова. Владимир: Посад,1997.

100. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.

101. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М,1997. - 320 с.

102. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. М.: Дело, 1998.

103. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости / Г.В. Попов. М.: РОО,1995.

104. Пособие по совершению сделок с земельными участками / Ред. группа: В.В. Алакоз, В.И. Киселев. Авторский колектив С.И. Герасин, Г.А. Карцев и др. М.: Московская типография № 6, 1999. - 184 с.

105. Пратт П. Шеннон. Оценка бизнеса / Шеннон П. Пратт / Под ред. В.Н. Лаврентьева. М., 1995.

106. Прорвич П.А. Основы экономической оценки городских земель: Учебно-практ. пос. / П.А. Прорвич. М.: Дело, 1998. - 336 с.

107. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Комментарий к составу затрат. Анализ и оценка финансового результата: Учеб.-практ. пособие / Ф.Б. Риполь-Сарагоси, Р.В. Моргунов. -М.: Издательство Приор, 2000.

108. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учеб. пособие / Ф.Б. Риполь-Сарагоси. М.: Книга-сервис, 2002. - 240 с.

109. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы финансового и управленческого анализа / Ф.Б. Риполь-Сарагоси. М.: Издательство Приор, 1999.

110. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Системный анализ мотивационного механизма бизнеса / Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Ростов-на-Дону: Изд. Рост, ун-та, 1995.

111. Ром А.П. Программное обеспечение комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий / А.П. Ром // Вопросы оценки. № 1, 1998.-С. 40.

112. Руднев А.В. Землепользование в городах / А.В. Руднев. М.: Надежда, 1995.

113. Руднев А.В. Управление земельными ресурсами городов / А.В. Руднев. -М.: ГАУ, 1998.

114. Кабакова С. Градостроительная оценка территории городов / С. Кабакова. М.: Стройиздат, 1973. - 102 с.

115. Сборник законодательных и нормативных актов по земельным отношениям в Республики Татарстан. Казань: Полиграфкомбинат им. К. Якуба, 1995.

116. Севостьянов А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру: Учебно-метод. пособие / А.В. Севостьянов. -М.: Фирма Блок, 2000.

117. Сивкова JT.A. Недвижимость: маркетинг, оценка / JI.A. Сивкова. -М.: Интел-Синтез, 1996.

118. Система регистрации прав на недвижимое имущество (опыт зарубежных стран). М.: Фонд Институт экономики города, 2000.

119. Скворцов О.Ю. Приватизационное право: Учеб. пособие / О.Ю. Скворцов. М.: ЗАО Бизнес-школа. И.-Син., 2000.

120. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учеб. пособие / М.М. Соловьев. М.: ГУ ВШЭ, 2002. - 224 с.

121. Суслов И.Ф. Оценка земли, капитала, недвижимости / И.Ф. Суслов, А.И. Суслов. М.: РАГС, 2000. - 44 с.

122. Тарасевич Е.И. Концепция ставки дисконтирования в оценке недвижимости / Е.И. Тарасевич // Вопросы оценки. № 2, 2000. С. 18.

123. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости / Е.И. Тарасевич. -СПб.: ТОО Технобал, 1995.

124. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. СПб.: СПбГТУ, 1997.

125. Тарасевич Е.И. Регламентация оценки. Термины определения / Е.И. Тарасевич // Вопросы оценки. №3, 1997. С. 3.

126. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. проф. В.Е. Есипова. СПб.: СПбГУЭФ, 1998.

127. Теория статистики: Учебник / Под ред.проф. Р.А. Шмойловой. М.: Финансы и статистика, 1999.

128. Тепман JI.H. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / JI.H. Тепман / Под ред проф. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.

129. Управление государственной собственностью / Под ред. В.И. Кошкина, В.М. Щупыро. М.: Инфра-М, 1997.

130. Ушаков Е. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов / Е. Ушаков, С. Охрименко, Е. Охрименко. М.: Изд-во РОО, 1999.

131. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Ник. Ордуэй / Пер. с англ. М.: Дело тд, 1995.

132. Фишмен Дж. Руководство по оценке стоимости бизнеса / Дж. Фишмен, К. Уисон, К. Гриффит. М.: Квинто-Консатинг, 2000. - 388 с.

133. Фролов А.Н. Современные аспекты управления земельными ресурсами на региональном уровне / А.Н. Фролов, В.В. Тишкин. Саранск: Красный октябрь, 1999.

134. Хен Л. Страхование рисков, вытекающих из предпринимательства / Л. Хен // Приложение к газете Финансовая Россия, 1999. № 9.

135. Цукерман Г.А. Недвижимость: зарубежный опыт развития / Г.А. Цукерман, Дж. Д. Блевинс / Пер. с англ. М.: Диамант-Меркурий, 1994.

136. Цыпкин Ю.А. Балансовая оценка предприятия и его активов: Учебно-метод. пособие / Ю.А. Цыпкин, И.Л. Донцова, И.Л. Цуканов. М.: Фирма Блок, 2000.

137. Цыпкин Ю.А. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности: Учебно-метод. пособие / Ю.А. Цыпкин, И.Л. Цуканов. М.: Фирма Блок, 2000.

138. Цыпкин Ю.А. Методика, агоритмы и практика кадастровой и индивидуальнйо оценки городских земель в г. Москве: Учебно-метод. пособие / Ю.А. Цыпкин, И.Л. Цуканов, В.А. Прорвич. М.: Фирма Блок, 1999.

139. Цыпкин Ю.А. Подходы и методы оценки недвижимости имущества. Практика их применения: Учебно-метод. пособие / Ю.А. Цыпкин, И.Л. Донцова, И.Л. Цуканов и др. М.: Фирма Блок, 2000.

140. Цыпкин Ю.А. Техника практической оценки недвижимости и ее особенностей в российских экономических условиях: Учебно-метод. пособие / Ю.А. Цыпкин, И.Л. Цуканов и др. М.: Фирма Блок, 1999.

141. Чампнис П. Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости / П. Чампнис / Пер. с англ. М.: РОО, 1998.

142. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. М.: РОЛ, 1996.

143. Шабалин В.Г. Сдеки с недвижимостью / В.Г. Шабалин. М.: Филинъ, 1997.

144. Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности / В.М. Шупыро. М.: Инфра-М, 1997.

145. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Смолин Плюс, М.: АСВ, 1999. - 568 с.

146. Экономика недвижимости / Кол. авторов под ред. проф. В.И. Ресина.-М.: Дело, 1999.-328 с.

147. Экономические реформы в регионах Российской Федерации. Опыт и перспективы. Ч М.: Институт современной политики, 1998.

Похожие диссертации