Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Прогнозирование стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Комаров, Станислав Игоревич
Место защиты	Москва
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Прогнозирование стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства"

На правах рукописи

Комаров Станислав Игоревич

ПРОГНОЗИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

(на примере Московской области)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

Москва 2007

003057390

Работа выпонена на кафедре землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству.

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент Ломакин Геннадий Васильевич.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Цыпкин Юрий Анатольевич,

кандидат экономических наук, доцент Подкова Иван Викторович.

Ведущая организация: Федеральное государственное унитарное предприятие Госземкадастрсъемка - ВИСХАГИ, г. Москва.

Защита диссертации состоится 17 мая 2007 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан 16 апреля 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Начавшиеся в девяностых годах XX века и продожающиеся до сих пор политические, социальные и экономические изменения в России неизбежно повлекли за собой преобразования во всех сферах жизни общества, в том числе и в сфере земли и иной недвижимости.

Рынок недвижимости России в настоящее время активно развивается: все большее количество инвесторов приходит к инвестированию в этот вид активов и с каждым годом увеличивается потребность в проведении квалифицированных оценочных и консультационных работ в области недвижимого имущества.

Одним из ключевых моментов при выработке и принятии управленческих решений в области земельных ресурсов, определении стоимости объекта недвижимости, оценке эффективности инвестиционных проектов и иных целях, является прогнозирование различных видов стоимости земельных участков и других объектов недвижимости.

Теоретические и методические положения управления земельными ресурсами, в т.ч. необходимость обладания информацией о будущем состоянии рынка недвижимости, были достаточно подробно рассмотрены в работах таких ученых и специалистов, как A.A. Варламов, С.Н. Воков, С.А. Гальченко, И.В. Дегтярев, Н.В. Комов, П.Ф. Лойко, А.Э. Сагайдак, С.Н. Хлыстун, Р.Т. Нагаев и другие. Проблемам оценки земли и иной недвижимости посвящены труды А.П. Огаркова, A.B. Севостьянова, Ю.А. Цыпкина, Е.И. Тарасевича и других, вопросам прогнозирования экономических временных рядов Ч Г.М. Стерника, Ю.П. Лукашина, Дубровой Т.А. и других.

Но, несмотря на широкий круг вопросов, рассмотренных в опубликованных работах, единого изложения всего многообразия существующего материала по экономическому прогнозированию применительно к рынку земельных участков автору не известно. Все вышеизложенное и определяет актуальность исследования. \

Целью настоящей работы является совершенствование теоретических и методических положений прогнозирования стоимости земельных

участков и применение его результатов в землеустройстве и земельном кадастре. Для достижения поставленной цели в исследовании решались следующие задачи:

Х усовершенствовать теоретические и методические положения прогнозирования рыночной и кадастровой стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);

Х провести комплексный анализ динамики основных показателей, характеризующих рынок земельных участков для ИЖС Московской области и определить их взаимосвязь с социально-экономическим факторами;

Х построить модель для прогнозирования рыночной стоимости земельных участков для ИЖС на основе социально-экономических факторов;

Х разработать прогноз величины рыночной и кадастровой стоимости земельных участков для ИЖС Московской области различными методами;

Х разработать предложения по применению прогнозных величин рыночной стоимости для принятия решения об использовании земельных участков на перспективу;

Х разработать рекомендации по определению эффективности применения результатов прогноза величины рыночной стоимости земельных участков для целей Государственной кадастровой оценки земель.

Объектом исследования являются земельные участки для индивидуального жилищного строительство (ИЖС) Московской области.

Предметом исследования является процесс прогнозирования рыночной и кадастровой стоимости на основе применения формализованных методов.

Теоретико-методологические основы диссертации. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют Законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых по теории землеустройства и земельного кадастра, теории управления земельными ресурсами, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, теории прогнозирования и другие материалы.

В работе использованы следующие методы исследования: аналитический, экономико-статистический, монографический, абстрактно-логический, корреляционно-регрессионный анализ, метод нейронных сетей, метод экспертной оценки и другие.

Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

1) уточнены теоретические положения прогнозирования рыночной стоимости земельных участков;

2) обосновано применение методов прогнозирования и даны рекомендации по использованию его результатов при разработке схем территориального планировании и проектов территориального землеустройства;

3) выявлены макроэкономические и региональные социально-экономические факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков;

4) научно обоснованы и адаптированы методы регрессионного анализа и нейронных сетей на основе макроэкономических показателей к применению для прогнозирования рыночной стоимости земельных участков;

5) разработана и научно обоснована методика актуализации величины кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе прогнозирования стоимости земельных участков;

6) проведены расчеты экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости для актуализации налоговой базы и размещения земельных участков при принятии решения об их перспективном использовании.

На защиту выносятся полученные автором в ходе исследования научные результаты:

1) уточненные и допонительно сформулированные теоретические и методические положения применения методов прогнозирования стоимости земельных участков;

2) методика актуализации величины кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе прогнозирования рыночной стоимости земельных участков с использованием нейронных сетей;

3) методические основы применения прогноза величины рыночной стоимости земельных участков при принятии решения об их использовании на перспективу;

4) расчет экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости земельных участков для ИЖС в целях актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов;

5) расчет экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости земельных участков для оценки инвестиций в земельные участки.

Практическая значимость и реализация результатов диссертационной работы состоит в том, что предложенные методы и рекомендации направлены на применение и учет результатов прогнозирования для принятия управленческих решений на рынке недвижимости, что позволит улучшить информационное обеспечение процесса управления и повысить его эффективность.

Апробация результатов научного исследования была осуществлена в Государственном университете по землеустройству и в муниципальных районах Московской области. Основные положения диссертационной работы были изложены в ходе выступлений на 6 конференциях и опубликованы в статьях. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 работ (в том числе 1 публикация в издании, рекомендуемом ВАК) общим объ емом 6,50 печатных листов, из них 4,48 печатных листа подготовлено автором.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений и включает в себя 43 рисунка, 21 таблицу и 6 приложений. Объем основного текста работы составляет 156 страниц машинописного текста, в том числе список литературы из 141 наименования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Прогнозирование тенденций различных сегментов рынка земли и иной недвижимости, в том числе прогнозирование рыночной стоимости, является конечным итогом любого вида анализа рынка.

Выпоненные исследования позволили дать определение прогнозированию стоимости земельных участков как научно-исследовательскому

процессу, основанному на анализе исторического развития и текущего состояния рынка земельных участков и иных объектов недвижимости, в результате которого получают будущие значения величины стоимости с заданной степенью достоверности.

В работе при анализе земельного рынка были выявлены следующие отличительные особенности имеющихся исходных данных для прогнозирования рынка недвижимости.

1. Наличие короткого временного ряда. Аналитики и исследователи при анализе рынка земли и иной недвижимости крупных городов и окружающих территорий опираются на динамический ряд из 10-15 среднегодовых значений.

2. Отсутствие достоверной информации о суммах сделок с недвижимым имуществом. Как показывает практика, большая часть сумм сделок значительно превышает указанные в документах, следовательно, достоверность прогноза, опирающегося на подобные данные, будет вызывать погрешности.

3. Несогласованность данных из различных источников информации. Проблема, возникающая при использовании обзоров рынков, публикуемых в открытом доступе, заключается в том, что основные показатели, характеризующие рынок, достаточно сильно отличаются в обзорах разных компаний.

Земельный рынок Московской области является наиболее развитым земельным рынком России. За последние двенадцать лет по данным компаний, занимающихся анализом рынка недвижимости, объем рынка загородной недвижимости вырос более чем в 10 раз, до 220 мрд. рублей. В настоящее время на рынке земли для ИЖС Московской области наблюдается увеличение объемов спроса и предложения и рост цен.

Рынок земельных участков формируется под влиянием совокупности внутренних причин, таких как объемы спроса и предложения, количество участников рынка, цены на объекты, предпочтения покупателей и т.п. Влияние внутренних факторов сказывается, в основном, при определении текущей рыночной стоимости отдельного объекта и при краткосрочном прогнозировании.

Переход рынка из одной фазы в другую обуславливается, как правило, внешними факторами, влияющими на исследуемый сегмент рынка недвижимости, что позволяет выявить математическую зависимость между этими факторами и прогнозируемыми параметрами и производить вычисление прогнозных значений с заданной точностью.

Как видно на рисунке 1, большинство социально-экономических факторов имеют высокий коэффициент корреляции с ценами на земельные участки. Причем влияние макро- и региональных экономических факторов приблизительно одинаковое. Так, средний коэффициент корреляции для макрофакторов составляет 0,73, для региональных показателей Ч 0,79. Среди макроэкономических факторов 73% имеют коэффициент корреляции по модулю больше 0,8, а среди регионально-экономических факторов доля тесно связанных с ценами на земельные участки составляет 79%.

Рис. 1. Гистограмма коэффициента парной корреляции между ценами на земельные участки в Московской области и социально-экономическими показателями

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что показатели социально-экономического развития Московского региона более тесно связаны с ценовой ситуацией и оказывают более сильное влияние на зе-

мельный рынок. Но если учитывать, что согласно требованиям математической статистики независимые переменные (внешние факторы) кроме связи с результирующим показателем дожны быть независимы друг от друга, то результаты получаются совсем другими.

По нашему мнению, из множества анализируемых внешних факторов для прогнозирования рынка земельных участков в Московском регионе необходимо отдать предпочтение показателям макроуровня. Результаты проведенных в работе исследований показывают, что такая ситуация характерна для всех сегментов рынка недвижимости Московского региона.

После получения результатов корреляционного анализа был проведен нейросетевой анализ влияния факторов на рыночную стоимость земельных участков, результаты которого в целом повторили корреляционно-регрессионный.

По результатам анализа факторов, влияющих на рыночную стоимость земельных участков для ИЖС, можно сделать выводы.

1. Использовать региональные показатели в одной прогнозной регрессионной модели с федеральными на рынке недвижимости Московского региона невозможно. Для любого показателя развития региона найдется коррелирующий с ним федеральный, имеющий более тесную связь с прогнозируемой переменной.

2. Анализ социально-экономических данных, проведенный с помощью нейросетевого агоритма, выявил, что основные федеральные показатели не свидетельствуют об их превалирующем влиянии на рынок земли. В то же время из их числа были установлены наиболее значимые.

3. Для моделирования процессов, протекающих на анализируемых сегментах земельного рынка, с помощью регрессионных моделей, на наш взгляд, целесообразно использовать именно общероссийские показатели.

4. При прогнозировании ценовой ситуации с применением моделей на нейронных сетях не следует отказываться от региональных показателей, но при поиске оптимальной модели предпочтение следует отдавать тем, в которых больший вес имеют федеральные факторы.

Выбор метода прогнозирования, способного в соответствующих условиях обеспечить наилучшие результаты, является одним из важнейших этапов процесса прогнозирования.

По нашему мнению, для широкого внедрения в процесс управления земельными ресурсами на современном этапе основной упор дожен быть осуществлен на объективных методах прогнозирования, которые были использованы в настоящем исследовании.

В сфере оценки земельных участков открываются широкие возможности для использования описанных методов прогнозирования. Основное наше предложение в сфере массовой (кадастровой) оценки заключается в более широком использовании труда аналитиков-прогнозистов рынка недвижимости при подготовке и принятии управленческих решений в области земельных ресурсов. На наш взгляд, это может принести значительные экономические выгоды.

Анализ рыночной информации является основой для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов согласно Правилам проведения Государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ). Для соответствия реальной ситуации государство дожно периодически актуализировать имеющиеся сведения об экономических характеристиках земельных участков.

Работы по ГКОЗ населенных пунктов требуют внушительных затрат, которые в некоторых случаях могут перекрыть отдачу от изменения налоговой базы. Применение описанных методов прогнозирования поможет решить поставленные задачи, но не заменить поностью повторные работы по ГКОЗ населенных пунктов.

Предложения автора заключаются в корректировке средней цены с использованием индексов, рассчитываемых с учетом ожидающейся инфляции и расположения оцениваемых земель в одном из трех колец Московского региона. Таким образом, выражение примет вид:

УПКСЗ' = +ZSkG,a + const , Х (1)

J-l n-l tлI

где УПКСЗ' Ч скорректированный удельный показатель кадастровой стоимости земель; const' Ч скорректированная средняя величина сдеки, рассчитанная по формуле:

const' = const* И Д№, (2)

где ИКОрр Ч корректировочный индекс, рассчитываемый с применением прогноза среднерыночных цен:

1 + л,Д

где Рсдеки'Ч прогнозируемая средняя цена сдеки; Ришт Ч средняя цена сдеки на момент проведения работ по кадастровой оценке; /?,Д/Ч прогнозируемая величина инфляции; Куц Ч коэффициент удаленности, отражающий расположение объекта оценки в одном из трех подмосковных колец, рассчитываемый на основе анализа соотношения между средней ценой земельного участка в каждом кольце и средней ценой по всему направлению.

В результате моделирования цен на земельные участки по Рублево-Успенскому, Каширскому и Нижегородскому направлениям и в среднем по области наилучшие результаты моделирования дали нейронные сети.

На рисунке 2 представлен прогноз рыночных цен на земельные участки для ИЖС в Московской области на 2007-2011 гг., рассчитанный с помощью указанной модели.

Й эооо 8

1 250,0

| 200,0 ISO О 100,0 50,0

...4лi4iiitiiiininitnii;;ii!i

ЧХЧПрогноз рыночной стоимости земельных участков для ИЖС по Рублево-Успенскому направлению Ч*Ч Прогноз рыночной стоимости эемет^ых участков для ИЖС по Каширскому направлению * Прогноз рыночной стоимости эамепьмых участков для ИЖС по Нижегородскому направление и Прогноз рыночной стотости эемепьных участков для ИЖС в Московской области

Рис. 2. Моделирование и прогнозирование цен на земельные участки для ИЖС в Московской области с помощью нейронных сетей

На всех анализируемых направлениях на протяжении периода упреждения предполагается плавный рост.

Эффективность прогнозирования продемонстрируем путем расчета экономических выгод, которые возможно извлечь в процессе управления земельными ресурсами, используя полученные прогнозы.

Расчет эффективности проведем на примере наиболее типичных из муниципальных районов. Экономическую эффективность вносимых предложений предлагается рассматривать с двух сторон. С одной стороны, актуализация кадастровой стоимости в условиях растущего рынка земельных участков приведет к увеличению налоговой базы, следовательно, к росту земельных платежей. С другой стороны, увеличение налогового бремени может повлечь за собой рост социальной напряженности в муниципальном образовании, последствия которой впоне могут перекрыть эффект от увеличившейся доходной части бюджета.

Поэтому, на наш взгляд, кроме сравнения прироста земельных платежей, целесообразно рассмотреть экономическую эффективность предлагаемой методики актуализации со стороны сравнения требуемых затрат на актуализацию в сравнении с затратами на проведение новых туров ГКОЗ населенных пунктов.

В таблице 1 приведен расчет экономии затрат в разрезе рассматриваемых районов. В указанной таблице сравнивается проведение ГКОЗ населенных пунктов каждые три года (минимальный срок между турами) стремя вариантами актуализации. Первый предусматривает проведение работ по анализу и прогнозу рыночной стоимости каждые три года, второй Ч каждый год и третий Ч один раз в пять лет.

Для сопоставимости затрат, отнесенных к разным временным периодам, они дисконтировались с целью приведения их к началу 2007 г. по 23,5%-ной ставке дисконта.

Из таблицы 1 видно, что максимальная экономия затрат по первому варианту может составить 234 руб./га, по второму Ч 170 руб./га, по третьему Ч 250 руб./га.

Но по абсолютной величине экономии затрат невозможно принять решение о предпочтительности того или иного варианта, т.к., например,

Таблица 1

Экономия затрат при проведении актуализации кадастровой стоимости земель для ИЖС по сравнению с затратами на новые туры ГКОЗ населенных пунктов

№ )сть работ по ГКОЗПП, тыс руб I вариант актуализации П вариант актуализации III вариант актуализации

Муниципальный район Годы Продисконтиро-ванные затраты на ПСОЗНП Стоимость работ по прогнозированию и актуализации, тыс руб. Продисконтиро-ванные затраты на актуализацию S я ё 1 4 а в fl зн? 1 з & е Про дисконтированные затраты на актуализацию ость работ по юзированию и гуализации, тыс руб. Про дисконтированные затраты на актуализацию

S е и всего, ты с руб руб /га всего, тыс. руб. руб /га a s о о а 5 в- всего, тыс руб. руб /га s С S о о rt 5 з всего, тыс руб. руб /га

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

2006 1052 1052 156,6 - - - - - -

2007 - - - 187,2 187,2 27,9 187,2 187,2 27,9 187,2 187,2 27,9

1 Одинцовский 2008 - - - - - - 202,2 163,7 24,4 - - -

2009 - - - - - 218,4 143,2 21,3 - - -

2010 1540 817 121,7 - - - 235,8 125,2 18,6 - - -

2011 - - - 254,7 109,5 16,3 254,7 109,5 16,3 - - -

Всего 1869 278,3 - 296,7 44,2 - 728,8 108,5 187,2 27,9

2006 549 549 110,1 - - - - - - - - -

2007 - - - 749,0 749,0 15,0 74,9 74,9 15,0 74,9 74,9 15,0

2 Истринский 2008 - - - - - - 80,9 65,5 13,1 - - -

2009 - - - - - - 87,4 57,3 11,5 - - -

2010 621 330 66,1 - - - 94,4 50,1 10,0 - - -

2011 - - - 1 019 438,0 8,8 101,9 43,8 8,8 - - -

Всего 878 176,2 - 1187,0 23,8 - 291,6 58,5 74,9 15,0

2006 357 357,0 113,3 - - - - - - - - -

2007 - - - 46,8 46,8 14,8 46,8 46,8 14,8 46,8 46,8 14,8

3 Балашихинский 2008 - - - - - - 50,5 40,9 13,0 - - -

2009 - - - - - - 54,6 35,8 11,4 - - -

2010 398 211,3 67,0 - - - 59, 31,3 9,9 - - -

2011 - - - 63,7 27,4 8,7 63,7 27,4 8,7 - - -

Всего 568,3 180,3 - 74,2 23,5 - 182,2 57,8 - 46,8 14,8

Окончание табл 1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

4 Орехово-Зуевский 2006 929 929 122,8 - - - - - - - - -

2007 - - - 84,2 84,2 11,1 84,2 84,2 11,1 84,2 84,2 11,1

2008 - - - - - - 90,9 73,6 9,7 - - -

2009 - - - - - - 98,2 64,4 8,5 - - -

2010 1046 555 73,4 - - - 106,1 56,3 7,4 - - -

2011 - - - 114,6 49,2 6,5 114,5 49,2 6,5 - - -

Всего 1484 196,1 - 133,4 17,6 - 327,7 43,3 84,2 11,1

5 Каширский 2006 558 558 153,6 - - - - - - - - -

2007 - - 74,8 74,8 20,6 74,8 74,8 20,6 74,8 74,8 20,6

2008 - - - - - - 80,8 65,4 18,0 - - -

2009 - - - - - 87,2 57,2 15,7 - - -

2010 620 329 90,6 - - - 94,2 50,0 13,8 - - -

2011 - - - 101,7 43,7 12,0 101,8 43,7 12,0 - - -

Всего 887,1 244,2 - 118,5 32,6 - 291,2 80,1 Х 74,8 20,6

третий вариант, дающий наибольшую экономию, имеет и самую минимальную достоверность из-за возрастания ошибки прогнозирования, пропорционального периоду упреждения.

Учитывая типичность рассматриваемых районов, считаем целесообразным распространить вычисленные средневзвешенные затраты на всю территорию Московской области.

В таблице 2 произведен расчет затрат по предлагаемым вариантам актуализации для видов функционального использования, кадастровая стоимость которых вычисляется путем анализа сложившихся рыночных цен.

Расчет производися, исходя из средневзвешенных затрат на один участок соответствующего вида использования. Как видно из таблицы 2, предлагаемая методика способна принести экономию затрат на корректировку кадастровой стоимости до 57,4 мн рублей (вариант с выпонением прогноза на 5 лет), но доверительный интервал с 95%-ной вероятностью для него составит
28,7%.

Вариант с проведением работ по прогнозированию каждые три года дает экономию затрат порядка 54,5 мн рублей, при этом доверительный интервал прогноза, на котором основывается актуализация, уменьшится до
24,6%. Минимальный эффект (42,9 мн рублей) относится к варианту с ежегодным проведением анализа и прогноза рынка, соответственно и интервал сужается до
20,6%. Данные расчеты произведены при условии использования нейросетевой модели на все периоды прогнозирования.

Нами проведен расчет эффективности использования результатов прогнозирования стоимости земельных участков при обосновании вариантов размещения объектов жилищного строительства.

Данный анализ выпонен в работе на примере конкретных земельных участков, расположенных в различных районах Московской области по рассматриваемым направлениям и предназначенных для ИЖС.

Таблица 2

Экономия затрат при проведении актуализации кадастровой стоимости земельных участков на основе прогноза их рыночной стоимости (по вариантам)

Вид функционального назначения Площадь земель, га Количество участков, тыс шт. Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3

Экономия затрат, руб /участок Общая экономия затрат, тыс. руб Экономия затрат, руб /участок Общая экономия затрат, тыс руб Экономия затрат, руб /участок Общая экономия затрат, тыс руб

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Одинцовский муниципальной район

Индивидуальное жилищное строительство 4675 39602 27,63 1 094,4 20,04 793,8 29,56 1 170,6

Садоводчество 10584 136290 18,18 2 478,0 13,19 1 797,3 19,45 2 650,5

Огородничество 3448 44398 18,18 807,2 13,19 585,5 19,45 863,4

Личное подсобное хозяйство 9258 57147 37,93 2 167,5 27,51 1 572,1 40,57 2 318,3

Гаражное строительство 45 11457 0,92 10,5 0,67 7,6 0,98 11,3

Многоэтажное строительство 2431 234,12 569,1 169,81 412,8 250,41 608,8

Всего 7 126,7 5 169,3 7 622,9

Истринский муниципальной район

Индивидуальное жилищное строительство 4988 42258 17,99 760,0 13,89 587,2 19,02 803,8

Садоводчество 11294 145429 11,83 1 720,9 9,14 1 329,5 12,52 1 820,1

Огородничество 3679 47375 12,88 610,0 9,14 433,1 12,51 592,9

Личное подсобное хозяйство 9879 60979 24,68 1 505,0 19,07 1 162,9 26,11 1 592,0

Гаражное строительство 48 12225 0,60 7,3 0,46 5,7 0,63 7,7

Многоэтажное строительство 1746 152,37 266,0 117,71 205,5 161,15 281,4

Всего 4869,2 3 723,7 5 097,9

Балашихинский муниципальной район

Индивидуальное жилищное строительство 3152 26702 18,51 494,2 14,46 386,2 19,53 521,5

Садоводчество 7137 91896 12,18 1 118,9 9,51 874,4 12,85 1 180,9

Огородничество 2325 29936 12,18 364,5 9,51 284,8 12,85 384,7

Личное подсобное хозяйство 6242 38532 25,40 978,7 19,85 764,8 26,81 1 032,9

Гаражное строительство 30 7725 0,62 4,8 0,48 3,7 0,65 5,0

Многоэтажное строительство 885 156,78 138,8 122,52 108,4 165,47 146,4

Всего 3 099,8 2 422,3 3 271,9

Окончание табл. 2

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 I 7 | 8 | 9

Орехово-Зуевский муниципальной район

Индивидуальное жилищное строительство 7568 64115 21,07 1 350,9 18,04 1 156,6 21,84 1400,2

Садоводчество 17136 220651 13,86 3 058,8 11,87 2 618,8 14,37 3 170,3

Огородничество 5582 71880 13,86 996,4 11,87 853,1 14,37 1 032,8

Личное подсобное хозяйство 14989 92520 28,92 2 675,5 24,76 2 290,6 29,97 2 773,0

Гаражное строительство 73 18548 0,70 13,0 0,60 11,1 0,73 13,5

Многоэтажное строительство 2497 178,50 445,7 152,83 381,6 185,01 462,0

Всего 8 540,3 7 311,8 8 851,7

Каширский муниципальной район

Индивидуальное жилищное строительство 3634 30783 24,97 768,7 19,36 596,0 26,39 812,4

Садоводчество 8227 105938 16,43 1 740,4 12,74 1 349,6 17,36 1 839,5

Огородничество 2680 34510 16,43 567,0 12,74 439,6 17,36 599,2

Личное подсобное хозяйство 7196 44420 30,14 1 338,9 26,57 1 180,4 6,17 274,2

Гаражное строительство 35 8905 0,83 7,4 0,64 5,7 0,88 7,8

Многоэтажное строительство 1017 211,55 215,2 164,04 166,9 223,59 227,4

Всего 4 637,6 3 738,2 3 760,5

Московская область

Индивидуальное жилищное строительство 46200 391400 21,96 8 595,5 17,30 6 770,9 23,14 9 057,9

Садоводчество 104608 1347000 14,45 19462,3 11,38 15 331,0 15,23 20 509,2

Огородничество 34077 438800 14,45 6340,0 11,38 4 994,2 15,23 6 681,1

Личное подсобное хозяйство 91500 564800 30,14 17 023,6 23,74 13 409,9 31,76 17 939,3

Гаражное строительство 445 130350 0,64 82,8 0,50 65,2 0,67 87,2

Многоэтажное строительство 16170 186 05 3 008,4 146,56 2 369,8 196 06 3 170,3

Всего 54 512,6 42 941,1 57 444,0

В таблице 3 приведены основные характеристики трех вариантов использования земельных участков и их застройки при реконструкции сельских населенных пунктов.

Таблица 3

Характеристика вариантов для обоснования перспективного использования вакантных земельных участков

Характеристика Участок № 1 Участок № 2 Участок № 3

Направление Рублево-Успенское Каширское Нижегородское

Расстояние от МКАД, км 35 40 15

11аименование населенного пункта Назарьево Никитское Русавкино

Количество участков под застройку 4 5 4

Площадь одного участка, кв м 1000 1200 1500

Площадь дома по 1 варианту, кв м 235 235 235

Стоимость создания улучшений, 20,8 20,8 20,8

тыс руб / кв м

Срок создания, годы 1 1 1

Площадь дома по 2 варианту, кв м 250 250 250

Стоимость создания улучшений, 23,4 23,4 23,4

тыс руб / кв м

Срок создания, годы 3 3 3

Площадь дома по 3 варианту, кв м 274 274 274

Стоимость создания улучшений, 26,0 26,0 26,0

тыс руб / кв м

Срок создания, годы 5 5 5

В таблице 4 приведены значения основных показателей эффективности проекта, рассчитанные с использованием прогноза рыночной стоимости по нейросетевой модели. Сравнительные средние результаты по всем анализируемым направлениям для чистой приведенной стоимости представлены на рисунке 3, на котором видно, что максимальную величину чистого дохода возможно получить при реализации второго варианта застройки, а на участках по Рублево-Успенскому направлению третий и второй варианты имеют сопоставимые величины чистого дохода.

Таблица 4

Показатели эффективности инвестиционных проектов, рассчитанных на основании полученных прогнозов стоимости земельных участков

О Объем инвестиции, тыс. руб Чистая приведенная стоимость РМРУ), тыс. руб.

Направлены ь 3 к а. ей а! Годы на приобретение участка на создание улучшений Продисконтированные затраты, тыс руб Валовый доход, тыс руб Приведенный валовый доход, тыс руб. Индекс доходности (И) Внутренняя ставка доходности (IRR)

1 2007 -16549,6 -19552,0 -29232,0 47368,5 38355,1 9123,0 1,31 31%

о о 2007 -16549,6 -7800,0 -

о 2 2008 -7800,0 -28971,1 41170,5 12199,4 1,42 153%

1> С 2009 -7800,0 77551,1

>. 2007 -16549,6 -5699,2 -

О А 2008 -5699,2

3 2009 -5699,2 -29211 - 38475,58 9264,5 1,31 72%

2010 -5699,2 -

2011 -5699,2 110540,1

1 2007 -3452,37 -24440 -22584,9 36282,47 29378,52 6793,6 1,30 30%

2007 -3452,37 -9750,0 -

о 2 2008 -9750,0 -22258,8 - 32542,75 10284,0 1,46 85%

з 2009 -9750,0 61299,25

2007 -3452,37 -7124,0 -22558,7 -

1 2008 -7124,0

г* 3 2009 -7124,0 27042,14 4483,5 1Д9 40%

2010 -7124,0

2011 -7124,0 77691,92

1 2007 -3924,8 -19552 -19009,6 32443,31 26269,89 7260,33 1,38193 38%

и 2007 -3924,8 -7800,0 -

о X 2 2008 -7800,0 -18748,7 26984,02 8235,362 -1,43925 90%

п 2009 -7800,0 50828,52

Q. о 2007 -3924,8 -7124,0 -

0J 2008 -7124,0 -

3 2009 -7124,0 -22941,2 - 23816,71 875,5081 -1,03816 33%

д. 2010 -7124,0 -

2011 -7124,0 68425,27

14000 0

12000,0 10000,0 8000.0

6000,0 4000 0 2000 0 00

Рис. 3. Сравнительный анализ прогнозируемых и фактических величин чистой приведенной стоимости

В заключении следует отметить, что при выборе наиболее эффективного варианта следует учитывать и возможную ошибку в прогнозе. Например, по Рублево-Успенскому направлению ошибки приведенных выше критериев составят для ЫРУ:
6,5% в первом варианте (краткосрочный),
8,2% во втором варианте (среднесрочный),
11,9% в третьем варианте (догосрочный). По Нижегородскому направлению расчетные ошибки составили
3,6%,
3,9%,
4,1% соответственно.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. В настоящее время большинство научных работ посвящена исследованию возможности предсказывать развитие рынков квартир и коммерческой недвижимости. Такие особенности отечественного земельного рынка, как краткость временного ряда, отсутствие достоверной информации о суммах сделок с недвижимым имуществом и несогласованность

1 проект

О Рублево-Успенское направление

2 проект Каширское направление

3 проект В Нижегородское направление

данных из различных источников, не дают возможности использовать существующие разработки для рынка земельных участков.

2. При государственном (муниципальном) управлении земельными ресурсами прогнозирование величины стоимости земельных участков необходимо для решения таких задач, как предотвращение последствий кризисов на рынке земельных участков, обоснованный расчет будущих налоговых поступлений, выработка экономических и правовых механизмов регулирования рынка, проведение модернизации нормативно-законодательной базы, формирование благоприятного инвестиционного климата на подведомственной территории.

3. Современный рынок загородной недвижимости в Подмосковье начал складываться в 1992 году, а к 2005 г. объем рынка достиг 220 мрд. рублей. Тем не менее, большая часть земельных участков оказалась вовлечена в оборот в последние 5-6 лет. Таким образом, в настоящее время на рынке земельных участков для ИЖС Московской области наблюдается рост объемов спроса и предложения и, как следствие, цен.

4. Проанализировав существующие методы прогнозирования, мы считаем, что необходимо использовать формализованные методы, т.к. по сравнению с интуитивными они более объективны и менее дорогостоящи. Из формализованных методов мы предлагаем применять те, которые основаны на математической статистике и на нейронных сетях. Большинство методов первой группы, по нашему мнению, пригодны только для кратко- и среднесрочного прогнозирования. В качестве инструментов догосрочного прогнозирования рекомендуется использование нейросетевых моделей.

5. Проведя корреляционный и нейросетевой анализ экономических факторов, которые возможно использовать в качестве аргументов в подобных моделях, мы пришли к выводу, что привлечение региональных показателей в одну модель с макроэкономическими на рынке недвижимости Московского региона невозможно. Наибольшую связь с рыночной стоимостью земельных участков для ИЖС в Московской области имеет объем промышленного производства, наименьшую Ч уровень инфляции. Для моделирования процессов, протекающих на анализируемых рынках недвижимости, с помощью рег-

рессионных моделей, на наш взгляд, более целесообразно использовать модели, основанные на общероссийских показателях.

6. В течение ближайших пяти лет средняя величина оценки стоимости земельных участков для ИЖС в Московской области согласно полученным прогнозам будет продожать расти. На основе выпоненных расчетов можно ожидать увеличение цен до двух раз. К концу 2011 г. средняя рыночная стоимость земельных участков для ИЖС в Московской области достигнет 120 тысяч рублей за 100 кв.м.

7. В условиях роста консервация на 3 - 5 лет кадастровой стоимости тех категорий земель, государственная кадастровая оценка которых проводится на основе статистического анализа рыночных цен, по нашему мнению, приводит к существенным потерям бюджета. В работе предложен агоритм актуализации налоговой базы в периоды между проведениями этапов ГКОЗ населенных пунктов.

8. Актуализация кадастровой стоимости земельных участков для ИЖС на основе прогнозируемого роста согласно нашим расчетам является эффективным мероприятием. В среднем за пять лет предлагаемый агоритм актуализации кадастровой стоимости способен дать суммарную прибавку налоговых платежей с земель населенных пунктов в размере 6,61 мн. рублей/район. Максимальный экономический эффект от актуализации кадастровой стоимости на основе прогноза рыночной стоимости по нашим расчетам будет наблюдаться в Одинцовском районе, минимальный Ч в Орехово-Зуевском районе.

9. Основное преимущество предлагаемой методики актуализации на наш взгляд заключается в способности дать экономический эффект в виде снижения величины затрат, необходимых для актуализации кадастровой стоимости на основе работ по прогнозированию рыночной стоимости земельных участков, по сравнению с затратами на проведение новых туров по ГКОЗ населенных пунктов. В работе рассчитана экономия затрат, которую возможно получить при использовании трех вариантов применения предлагаемой методики, отличающихся периодом прогнозирования. Мак-

симальная экономия затрат может составить в Московской области 57,4 мн рублей, минимальная Ч 42,9 мн, но ее риск в 1,5 раза меньше, чем у максимальной.

10. Такие особенности рынка недвижимости, как большая инерционность и длительные сроки инвестиций в недвижимость, открывают широкие возможности для использования нейронных сетей при обосновании размещения земельных участков и оценке эффективности инвестиционных проектов в рамках территориального землеустройства. Согласно проведенным расчетам применение результатов прогноза для указанных целей способно снизить ошибку принятия решения с краткосрочном периоде до 3,8% (228 тысяч рублей), в среднесрочном Ч до 2,7% (253 тысячи рублей), в догосрочном Ч 3,6% (289 тысяч рублей) в расчете на один земельный участок.

По теме исследований опубликованы следующие основные работы:

1. Комаров, С.И. Анализ влияния макроэкономических факторов на стоимость недвижимости г. Москвы [Текст] / Комаров С.И., Ломакин Г.В., Иванов И.Н. // Землеустройство и земельный кадастр: Сборник научных статей, посвященный 225-летию Государственного университета по землеустройству / Сост. С.Н. Воков; A.A. Варламов. Ч М.: ГУЗ, 2004. Ч С. 309-317.

2. Комаров, С.И. Использование нейронных сетей при принятии инвестиционных решений на рынках недвижимости [Текст] / Комаров С.И., Ломакин Г.В. // Землеустройство и земельный кадастр: Сборник научных статей, посвященный 225-летию Государственного университета по землеустройству / Сост. С.Н. Воков; A.A. Варламов. Ч М.: ГУЗ, 2004. Ч С. 317-324.

3. Комаров, С.И. Макроэкономика: влияние на недвижимость [Текст] /Комаров С.И. // Недвижимость и ипотека: Профессиональный журнал. №0(01). Ч 2004. Ч С. 77-80.

4. Комаров, С.И. Рынок недвижимости России: особенности прогнозирования [Текст] / Комаров С.И. // Проблемы землеустройства и кадастров: Сборник научных статей ежегодной конференции молодых ученых и спе-

циалистов Государственного университета по землейстройству / Сост. И.М. Сутугина. Ч М.: ГУЗ, 2005. Ч С. 165-169.

5. Комаров, С.И. Рынок недвижимости России: прогнозирование с помощью наивных моделей [Текст] / Комаров С.И. // Недвижимость и ипотека: Профессиональный журнал. № 3 (04). Ч 2005. Ч С. 51-53.

6. Комаров, С.И. Рынок недвижимости России: прогнозирование с по-1 мощью экспоненциального сглаживания [Текст] / Комаров С.И. // Недвижимость и ипотека: Профессиональный журнал. № 4 (05). Ч 2005. Ч С. 46-49.

7. Комаров, С.И. Прогнозирование рынка земельных участков на основе показателей макроэкономики [Текст] / Комаров С.И. // Научное и кадровое обеспечение формирования земельно-имущественного комплекса России // Материалы Международной научно-практической конференции по итогам научно-исследовательской работы профессорско-преподавательского состава Государственного университета по землеустройству за 2001-2005 гг. Ч М.: ГУЗ, 2005. Ч С. 342-353.

8. Комаров, С.И. Развитие рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство вокруг крупных мегаполисов (на примере Московского региона) [Текст] / Комаров С.И., Ломакин Г.В. // Вестник Восточно-Казахстанского государственного университета имени Д. Серик-баева № 3. Ч Усть-Каменогорск: ВКГТУ, 2005. Ч С.: 96-103.

9. Комаров, С.И. Прогнозирование рынка земли [Текст] / Комаров С.И., Ломакин Г.В. // Теория и методы управления земельными ресурсами в условиях многообразия форм собственности на землю // Монография / под науч. ред. A.A. Варламова; Государственный ун-т по землеустройству. Ч М.: 2006,ЧС. 134-161.

10. Комаров, С.И. Некоторые положения страхования процесса актуализация кадастровой стоимости земельных участков [Текст] / Комаров С.И., Ломакин Г.В. // Страховое дело № 3. Ч М.: 2007. Ч С. 54-59.

Подписано в печать 10 04.07 Формат 60x84/16 Объем 1,0 п л

_Бумага офсетная Тираж 100 экз Заказ № //._

Участок оперативной полиграфии ГУЗ, Москва, ул. Казакова, 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Комаров, Станислав Игоревич

Введение.

Глава 1. Теоретические положения прогнозирования стоимости земельных участков.

1.1 Теоретические основы прогнозирования стоимости земельных участков.

1.2 Современное состояние теории и практики прогнозирования стоимости земельных участков.

1.3 Развитие рынка земельных участков для индивидуального жилищного строительства в Московской области.

Глава 2. Методология прогнозирования стоимости земельных участков.

2.1 Прогнозирование стоимости земельных участков с помощью методов математической статистики.

2.2 Метод прогнозирования стоимости земельных участков на основе нейронных сетей.

2.3 Методика применения результатов прогнозирования стоимости земельных участков.

Глава 3. Эффективность прогнозирования стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

3.1 Прогнозирование рыночной стоимости земельных участков.

3.2 Оценка результатов прогнозирования стоимости земельных участков.

3.3 Эффективность прогнозирования стоимости земельных участков.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Прогнозирование стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства"

Актуальность исследования и современное состояние проблемы.

Политические, социальные и экономические изменения, произошедшие в России в начале девяностых годов XX века, неизбежно повлекли за собой преобразования во всех сферах жизни общества, в том числе и в экономической. Начавшиеся и продожающиеся до сих пор экономические реформы привели к структурной перестройке всей отечественной экономики, появлению новых явлений, профессий и новых видов товаров. Происходящие преобразования не могли не затронуть сферу земельных ресурсов и иных видов недвижимости. Происходило постепенное вовлечение в рыночный оборот объектов недвижимого имущества, формирование рыночных отношений, состава участников и становление самого рынка недвижимости.

Политика приватизации привела к появлению частных собственников на помещения, здания и сооружения сначала жилищного, а общественного и промышленного назначения. Постепенно отношения проникали и продожают проникать и в сферу земельных ресурсов. Таким образом, постепенно Россия становится в один ряд с развитыми капиталистическими странами, где недвижимость составляет основу национального богатства и лежит в самой основе частных имущественных прав. Интересы собственников по сравнению с лицами, не являющимися таковыми, более защищены, и они постоянно работают над увеличением стоимости своей собственности [120].

Вступление в силу Земельного кодекса Российской Федерации внесло серьезные коррективы в становление и развитие земельного рынка страны. Земельные ресурсы с одной стороны являются пространственным базисом, основой жизни и деятельности населения, а с другой составляют основу национального богатства, представляют собой особый вид инвестиционного актива [3].

На рубеже XX - XXI веков Россия является одним из самых динамично развивающихся и привлекательных для различных групп инвесторов рынков недвижимости в мире. При этом по оценкам самых различных экспертов потенциал, заложенный в отечественном рынке недвижимости, очень велик. Такое мнение основано на том факте, что пока развиваются рынки недвижимости только в крупных городах. Рынок земли и участие ее в инвестиционных процессах, несмотря з на существенный отрезок времени, прошедший с момента принятия Земельного кодекса РФ, легализировавшего куплю-продажу земли, во многих регионах не развит или развит крайне слабо.

Рынок недвижимости России в настоящее время активно развивается: все большее количество инвесторов приходит к инвестированию в этот вид активов и с каждым годом увеличивается потребность в проведении квалифицированных оценочных и консультационных работ в области недвижимого имущества, способных помочь в решении задачи минимизации вероятности ошибки управленческого решения.

Все эти обстоятельства делают особенно актуальными разработку и совершенствование теоретических и методических положений управления объектами недвижимости, в т. ч, и земельными ресурсами, на различных уровнях от государственного до внутрихозяйственного.

Одним из ключевых моментов при выработке и принятии управленческих решений, определении стоимости объекта недвижимости, оценке эффективности инвестиционных проектов, определении рыночной стратегии организации Ч участника рынка, бизнес-планировании и иных целях, является прогнозирование различных сегментов рынка земли и иной недвижимости. Как будет показано ниже, прогнозирование есть закономерный итог, своеобразная вершина анализа рынка недвижимости независимо от того, для каких целей он проводится.

С точки зрения государственного управления земельными ресурсами прогнозирование является одним из этапов выработки управленческого решения. Точный и обоснованный прогноз развития рынка необходим для органов власти для того, чтобы иметь представление о процессах, происходящих на рынке, обоснованно прогнозировать налоговые поступления, по возможности предупреждать и смягчать негативные последствия падения рынков.

Для целей оценки недвижимости и инвестирования в недвижимое имущество моделирование ожидаемых денежных потоков, т.е. прогноз того или иного показателя рынка, есть один из основных способов достичь лучших результатов. Предсказание финансовых временных рядов Ч необходимый элемент любой инвестиционной деятельности. Сама суть инвестиций Ч вложение денег в настоящем, чтобы получить доход в будущем Ч заключается в идее прогнозирования изменения ценности актива в будущем.

Поэтому если раньше прогнозирование существовало как побочный продукт других дисциплин (в первую очередь математической статистики), то с развитием капиталистических отношений и росте потребности в обоснованных прогнозах прогнозирование выделилось в отдельную дисциплину и стало рассматриваться как отдельный вид коммерческой деятельности.

Эти обстоятельства делают наиболее актуальными в настоящее время научные разработки, посвященные вопросам инвестирования в недвижимое имущество и анализа различных сегментов рынка. До сих пор все отечественные научные работы и литературные источники по вопросам инвестирования в основном посвящены инвестициям в ценные бумаги, а вопросы инвестирования в недвижимость исследованы значительно меньше. Дело в том, что в последние реформенные годы в современной российской экономической практике происходит отождествление инвестиционных ресурсов с финансовыми средствами (ценными бумагами), обеспечивающими инвестиции. С одной стороны, инвестирование в фондовый рынок более прозрачно и имеет ряд преимуществ по сравнению с рынком недвижимости.

С другой стороны, анализируя исторический опыт развития многих стран с развитой рыночной экономикой, можно констатировать, что формирование эффективных портфелей таких объектов концентрации капитала, как банковские структуры, пенсионные фонды, страховые компании и т.п., очень часто бывает невозможным без участия недвижимого имущества. Отказ от данного вида активов может приводить к серьезным ошибкам в инвестиционной политике.

В связи с бурным развитием рыночных отношений, в т.ч. и инвестиционных процессов, в сфере земли и иной недвижимости статистический анализ и синтез и выявление свойственных им закономерностей стали предметом научных исследований, довольно широко проводимых в нашей стране в последнее время.

Теоретические и методические положения управления земельными ресурсами, в т.ч. необходимость обладания информацией о будущем состоянии рынка недвижимости, были достаточно подробно рассмотрены в работах таких ученых и специалистов, как A.A. Варламова, С.Н. Вокова, С.А. Гальченко, И.В. Дегтярева,

H.B. Комова, П.Ф. Лойко, А.Э. Сагайдака, С.Н. Хлыстуна, Р.Т. Нагаева и других. Проблемам оценки земли и иной недвижимости посвящены труды А.П. Огаркова, A.B. Севостьянова, Ю.А. Цыпкина, Е.И. Тарасевича и других, вопросам прогнозирования экономических временных рядов Ч Г.М. Стерника, Ю.П. Лукашина, Дубровой Т. А. и друних.

Но, несмотря на широкий круг вопросов, рассмотренных в опубликованных работах, единого изложения всего многообразия существующего материала по экономическому прогнозированию применительно к рынку земельных участков в частности, имеющих практический смысл в современный период, автору не известно. Эти обстоятельства явились обоснованием актуальности выбранной темы, а также обусловили цель, задачи, структуру и содержание настоящего диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью настоящей работы является совершенствование теоретических и методических положений прогнозирования стоимости земельных участков и применение его результатов в землеустройстве и земельном кадастре. Для достижения поставленной цели в исследовании решались следующие задачи:

Х усовершенствовать теоретические и методические положения прогнозирования рыночной и кадастровой стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);

Х провести комплексный анализ динамики основных показателей, характеризующих рынок земельных участков для ИЖС Московской области и определить их взаимосвязь с социально-экономическим факторами;

Х построить модель для прогнозирования рыночной стоимости земельных участков для ИЖС на основе социально-экономических факторов;

Х разработать прогноз величины рыночной и кадастровой стоимости земельных участков для ИЖС Московской области различными методами;

Х разработать предложения по применению прогнозных величин рыночной стоимости для принятия решения об использовании земельных участков на перспективу;

Х разработать рекомендации по определению эффективности применения результатов прогноза величины рыночной стоимости земельных участков для целей Государственной кадастровой оценки земель

Предмет и объект диссертационного исследования. Предметом данного исследования является процесс прогнозирования рыночной и кадастровой стоимости на основе применения формализованных методов.

Объектом исследования являются земельные участки для индивидуального жилищного строительство (ИЖС) Московской области.

Теоретико-методологические основы диссертации. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют теория землеустройства и земельного кадастра, теория управления земельными ресурсами, теория экономической эффективности инвестиций, теория статистического анализа временных рядов, теория нейронных сетей, а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, инвестиционной деятельности, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, прогнозирования, Законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, а также другие официальные документы и материалы периодической печати в их научном осмыслении. Работа выпонена с помощью аналитического, экономико-статистического, монографического, абстрактно-логического, корреляционно-регрессионного анализа, метода нейронных сетей, метод экспертной оценки, и экспериментальный методы исследования.

В работе использованы аналитический, экономико-статистический, монографический, абстрактно-логический, корреляционно-регрессионный анализ, метод нейронных сетей, метод экспертной оценки, и экспериментальный методы исследования.

Научная новизна. Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

1. уточнены теоретические положения прогнозирования рыночной стоимости земельных участков;

2. обосновано применение методов прогнозирования и даны рекомендации по использованию его результатов при разработке схем территориального планировании и проектов территориального землеустройства;

3. выявлены макроэкономические и региональные социально-экономические факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков;

4. научно обоснованы и адаптированы методы регрессионного анализа и нейронных сетей на основе макроэкономических показателей к применению для прогнозирования рыночной стоимости земельных участков;

5. разработана и научно обоснована методика актуализации величины кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе прогнозирования стоимости земельных участков;

6. проведены расчеты экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости для актуализации налоговой базы и размещения земельных участков при принятии решения об их перспективном использовании.

На защиту выносятся полученные автором в ходе исследования научные результаты:

1. уточненные и допонительно сформулированные теоретические и методические положения применения методов прогнозирования стоимости земельных участков;

2. методика актуализации величины кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе прогнозирования рыночной стоимости земельных участков с использованием нейронных сетей;

3. методические основы применения прогноза величины рыночной стоимости земельных участков при принятии решения об их использовании на перспективу;

4. расчет экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости земельных участков для ИЖС в целях актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов;

5. расчет экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости земельных участков для оценки инвестиций в земельные участки.

Значимость результатов исследования для практики. Практическая значимость и реализация результатов диссертационной работы состоит в том, что предложенные методы и рекомендации направлены на применение и учет результатов прогнозирования для принятия управленческих решений на рынке недвижимости, что позволит улучшить информационное обеспечение процесса управления и повысить его эффективность. Разработанные практические рекомендации были использованы при разработке учебных программ в Государственном университете по землеустройству, при практической работе в муниципальных органах власти.

Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается анализом значительного числа отечественных и зарубежных публикаций по исследуемой и смежной проблематикам, проведенного в процессе исследования, использованием методов и подходов, получивших практическую апробацию, внедрением результатов исследования в практику внутрихозяйственного управления земельными ресурсами.

Публикации. Основные положения диссертационной работы были изложены в ходе выступлений на 6 конференциях и опубликованы в статьях По теме диссертационного исследования опубликовано 10 работ (в том числе 1 публикация в издании, рекомендуемом ВАК) общим объёмом 6,50 печатных листа, из них 4,48 печатных листа подготовлено автором.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений и включает в себя 43 рисунка, 21 таблицу и 6 приложений. Объем основного текста работы составляет 156 страниц машинописного текста, в том числе список литературы из 141 наименования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Комаров, Станислав Игоревич

Выводы и предложения

Земельный кодекс Российской Федерации определяет земельные ресурсы страны как основу жизни и деятельности граждан, и в то же время как недвижимое имущество, объект права. Земельный рынок в России находиться в фазе становления, с каждым годом все больше включаясь в рыночный оборот. В этих условиях первостепенное значение приобретает управление земельными ресурсами как со стороны государственных и муниципальных органов власти, так и со стороны собственников, землевладельцев и землепользователей.

Государство дожно решать проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских и сельских территорий. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость, которая невозможна без адекватного прогноза.

Кроме того, ориентируясь на мировой опыт можно сказать, что в большинстве государств налоги, собираемые с недвижимости, являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов. Таким образом, для успешного планирования развития территорий, важно не только оценить стоимость недвижимости, для целей налогообложения, но и представлять, как будет меняться рынок на протяжении периода прогнозирования.

Вся текущая работа посвящена вопросам прогнозирования оценочной стоимости объективными методами в рамках управления земельными ресурсами.

На наш взгляд, основными научными выводами работы следует признать следующие пункты:

1. В настоящее время в научных работах вопросам прогнозирования рынка недвижимости вообще и величины оценочной стоимости земельных участков в частности, с точки зрения автора, уделяется недостаточное внимание. Большая часть существующих работ посвящены исследованию возможности предсказывать рынки квартир и коммерческой недвижимости. Такие особенности отечественного земельного рынка, как краткость временного ряда, отсутствие достоверной информации о суммах сделок с недвижимым имуществом и несогласованность данных из различных источников, не дают возможности использовать разработки

140 для рынка квартир и коммерческой недвижимости, основанные на использовании внутренних факторов.

2. При государственном (муниципальном) управлении земельными ресурсами прогнозирование величины стоимости земельных участков необходимо для решения таких задач, как предотвращение последствий кризисов на рынке земельных участков, обоснованный расчет будущих налоговых поступлений, выработка экономических и правовых механизмов регулирования рынка, проведение модернизации нормативно-законодательной базы, формирования благоприятного инвестиционного климата на подведомственной территории.

3. Современный рынок загородной недвижимости в Подмосковье начал складываться в 1992 году, а к 2005 г. объем рынка достиг 200 мрд. рублей. Тем не менее, большая часть земельных участков оказалась вовлечена в оборот в последние 5-6 лет. Таким образом, в настоящее время на рынке земельных участков для ИЖС Московской области наблюдается рост объемов спроса и предложения и, как следствие, цен.

4. Проанализировав существующие методы прогнозирования, мы считаем, что необходимо использовать формализованные методы, т.к. по сравнению с интуитивными они более подвержены математическому описанию, более объективны и менее дорогостоящи. Из формализованных методов мы предлагаем применять те, которые Основаны на математической статистике и на нейронных сетях. Большинство методов первой группы, по нашему мнению, пригодны только для кратко- и среднесрочного прогнозирования. В качестве инструментов догосрочного прогнозирования рекомендуется использование нейросетевых моделей.

5. Проведя корреляционный и нейросетевой анализ экономических факторов, которые возможно использовать в качестве аргументов в подобных моделях, мы пришли к выводу, что привлечение региональных показателей в одну модель с макроэкономическими на рынке недвижимости Московского региона невозможно. Наибольшую связь с рыночной стоимостью земельных участков под ИЖС в Московской области имеет объем промышленного производства, наименьшую Ч уровень инфляции. Для моделирования процессов, протекающих на анализируемых рынках недвижимости, с помощью регрессионных моделей, на наш взгляд, более целесообразно использовать модели, основанные именно на общероссийских показателях.

6. В течение ближайших пяти лет средняя величина оценки стоимости земельных участков для ИЖС в Московской области согласно полученным прогнозам будет продожать расти. На основе выпоненных расчетов можно ожидать увеличение цен до двух раз. К концу 2011 г. средняя рыночная стоимость земельных участков под ИЖС в Московской области достигнет 120 тысяч рублей за 100 кв.м.

7. В условиях роста консервация на 3 - 5 лет кадастровой стоимости тех категорий земель, государственная кадастровая оценка которых проводится на основе статистического анализа рыночных цен, по нашему мнению, приводит к существенным потерям бюджета. В работе предложен агоритм актуализации налоговой базы в периоды между проведениями этапов ГКОЗ населенных пунктов.

8. Актуализация кадастровой стоимости земельных участков для ИЖС на основе прогнозируемого роста согласно нашим расчетам является эффективным мероприятием. В среднем за пять лет предлагаемый агоритм актуализации кадастровой стоимости способен дать суммарную прибавку налоговых платежей с земель населенных пунктов в размере 6,61 мн. рублей/район. Данный эффект по проанализированным районам Московской области в среднем на 6,26 мн. рублей/га земель населенных пунктов больше, чем проведение повторных туров ГКОЗ населенных пунктов. Максимальный экономический эффект от актуализации кадастровой стоимости на основе прогноза рыночной стоимости по нашим расчетам будет наблюдаться в Одинцовском районе, минимальный Ч в Орехово-Зуевском районе.

9. Основное преимущество предлагаемой методики актуализации, на наш взгляд, заключается в способности дать экономический эффект в виде снижения величины затрат, необходимых для актуализации кадастровой стоимости на основе работ по прогнозированию рыночной стоимости земельных участков существенно ниже, чем актуализировать эту информацию с помощью проведения новых туров по ГКОЗ населенных пунктов. В работе рассчитана экономия затрат, которую возможно получить при использовании трех вариантов применения предлагаемой методики, отличающиеся периодом прогнозирования. Максимальная экономия затрат может составить в Московской области 57,4 мн. рублей, минимальный Ч 42,9 мн., но его риск в 1,5 раза меньше, чем у маскимального.

10. Такие особенности рынка недвижимости, как большая инерционность и длительные сроки инвестиций в недвижимость, открывают широкие возможности для использования нейронных сетей при решении задач прогнозирования для целей оценки эффективности инвестиционных проектов и размещения участков различного функционального назначения в рамках территориального землеустройства. Согласно проведенным расчетам применение результатов прогноза для указанных целей способно снизить ошибку принятия решения с краткосрочном периоде до 3,8% (228 тысяч рублей), в среднесрочном до 2,7% (253 тысячи рублей), в догосрочном 3,6% (289 тысяч рублей) в расчете на один земельный участок.

Несмотря на полученные результаты, имеющие некоторое научное и практическое значение, диссертационная работа не может претендовать на исчерпывающее изложение всех вопросов, касающихся данной темы. Многие из них к тому же не разработаны до настоящего времени в необходимом объеме, хотя многие методы решения задач прогнозирования и некоторые отмеченные общие закономерности в равной степени относятся к широкому кругу вопросов, а не только к рынку недвижимости. Данный факт открывает возможности для продожения исследований в области прогнозирования рынка земли и иной недвижимости для повышения качества управления земельными ресурсами.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Комаров, Станислав Игоревич, Москва

1. Российская Федерация. Конституция Российской Федерации Текст.: Ч М.: Юрайт-М, 2002. Ч48 с.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации Электронный ресурс.: федеральный закон от 30.11.1994, №15 [с изм. и доп. на 30.12.2006г.] // Правовая система Гарант, 2007.

3. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации Текст.: федеральный закон от 25.10.2001, №136. Ч М.: Издательство НОРМА (Издательская группа НОРМАЧИНФРА-М), 2002. Ч 96 с.

4. Российская Федерация. Законы. О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития Российской Федерации: федеральный закон РФ от 20.07.95, №115-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. Ч1995. Ч № 30. Ч Ст. 2871.

5. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Электронный ресурс.: федеральный закон от 21.07.97, №122 [с изм. и доп. на 03.06.2006] // Правовая система Гарант,2007.

6. Российская Федерация. Законы. О землеустройстве Электронный ресурс., федеральный закон от 18.06.01, №78 // Правовая система Гарант,2007.

7. Российская Федерация. Законы. 0& оценочной деятельности в Российской Федерации Электронный ресурс.: федеральный закон от 29.07.1998, № 135 [с изм. и доп. на 27.06.2006г.] // Правовая система Гарант,2007.

8. Российская Федерация. Законы. О центральном банке Российской Федерации (Банке России): федеральный закон от 10.07.02 № 86-ФЗ Текст.: // Собрание законодательства Российской Федерации. Ч 2002. Ч № 28. Ч Ст. 2790

9. Российская Федерация. Законы. Об информации, информатизации и защите информации Текст.: федеральный закон от 20.02.95 № 24-ФЗ.Ч М.: Собрание законодательства Российской Федерации № 8, ст.609

10. Российская Федерация. Законы. О Государственном земельном кадастре. Текст.: федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ. Ч М.: Издательство ПРИОР, 2000. Ч16 с.

11. Российская Федерация. Законы. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан Текст.: федеральный закон от 22.11.2000 №137-Ф3. Ч М: Издательство Ось-89, 2004. Ч 48 с.

12. Российская Федерация. Президент. Указы. Об экономическом управлении Президента Российской Федерации Текст.: указ Президента Российской Федерации от 16.04.97, № 356 // Собрание законодательства Российской Федерации. Ч1997. Ч № 16. Ч Ст. 1858.

13. Российская Федерация. Президент. Указы. О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий Текст.: указ Президента РФ от 25.03.92, № 301 // Российская газета. Ч1992. Ч 28 марта.

14. Абчук, В.А. Прогнозирование в бизнесе, менеджменте и маркетинге Текст. / В.А. Абчук, Ч СПб: Издательство Михайлова В.А., 2005. Ч 448с.

15. Агапов, H.H. Основные методические положения по учету экологического фактора при оценке недвижимости в России Текст. / H.H. Агапов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2006. - №6. - С. 57-59.

16. Аналитические технологии для прогнозирования и анализа данных Электронный ресурс. Ч Электрон, дан. Ч М.: НейроПроект, 2005. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетtutorial.php, свободный. Ч Загл. с экрана.

17. Афанасьев, В Н. Анализ временных рядов и прогнозирование. Текст. / В Н. Афанасьев, М.М. Юзбашев. Ч М.: Финансы и статистика, 2001. Ч 228 с.

18. Банк России Электронный ресурс.: база данных содержит статистическуюинформацию по кредитно-денежной сфере.-Электрон, дан. Ч М: ЦБ РФ,2006. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетstatistics/creditstatistics/, свободный. Ч Загл. с экрана

19. Батага, В. К. Теория вероятностей Текст.: лекции. /В.К. Батага, И.М. Сливняк.

20. Харьков: APTA, 1956. Ч 250 с.

21. Бебенин, Г.Г. Системы управления полетом космических аппаратов. Текст. / Г.Г. Бебенин, Б.С. Скребушевский, Г.А. Соколов. Ч М: Машиностроение, 1978. Ч 272 с.

22. Блохин, В. Р. Анализ, планирование и прогнозирование в условиях рынка: Основные математические методы и модели и ряд их содержательных приложений Текст. / В.Р. Блохин. Ч Апатиты: Изд-во Кольского науч. центра РАН, 2004. Ч230 с.

23. Боровиков, В.П. Прогнозирование в системе Statistica в среде Windows. Основы теории и интенсивная практика на компьютере. Текст. / В.П. Боровиков. Ч М: Финансы и статистика, 2000. Ч 384 с.

24. Бронштейн, И. Н. Справочник по математике для инженеров и учащихся втузов Текст. / Бронштейн И. Н., Семендяев К. А. Ч 13-е изд., испр. Ч М.: Наука. Гл. ред. физ.-мат. лит., 1986. Ч 544 с.

25. Бут, И. Строительство в регионах России: рост возможен Текст. / И. Бут // Недвижимость и ипотека Ч 2005. Ч № 1 Ч С. 51 53.

26. Варламов, A.A. Управление земельными ресурсами Текст.: учебное пособие / А. А. Варламов, С. А. Гальченко. Ч М.: ГУЗ, 2003. Ч 240 с.

27. Варламов, A.A. Земельный кадастр Текст.: в 6 т. Т.2. Управление земельными ресурсами / A.A. Варламов. Ч М.: КолосС, 2004. Ч 528 с. (Международная ассоциация Агрооборазование)

28. Варламов, A.A. Земельный кадастр Текст.: в 6 т. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости / A.A. Варламов, A.B. Севостьянов. ЧМ.: КолосС, 2004. Ч 528 с.- (Международная ассоциация Агрооборазование)

29. Владимирова, Л.П. Прогнозирование и планирование в условиях рынка (Текст.: учеб. пособие / JL П. Владимирова. Ч М.: Дашков и Ко, 2005. Ч 400 с.

30. Воков, С.Н. Землеустройство Текст.: в 8 т. Т.5 Экономика землеустройства: учебник для вузов / С.Н. Воков М.: Колос, 2001. - 456с. - (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).

31. Воков, С.Н. Землеустройство Текст.: в 8 т. Т. 7. Землеустройство за рубежом: учебное пособие / С.Н. Воков Ч М.: КолосС, 2005. Ч406 с. (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).

32. Воков, С. Н. Землеустройство Текст.: в 8 т. Т. 8. Землеустройство в ходе земельной реформы (1991 2005): учебник для вузов. / С.Н. Воков. Ч М.: КолосС, 2007. Ч 450 с. Ч (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).

33. Воков, С.Н. Основные направления развития землеустройства в Российской Федерации (2007 2011) Текст. / С. Н. Воков // Землеустройство, кадастр и мониторинг. - 2007. - №1. - С. 4-32.

34. Воков, С.Н. Состояние и совершенствование землеустройства в России Текст. / С.Н. Воков, А. А. Варламов, П.Ф. Лойко // Земледелие. 2007. - №1. - С. 2-4.

35. Гальченко, С.А. Теоретические и методические основы эффективности системы государственного земельного кадастра Текст.: монография / С.А. Гальченко. Ч М.:ГУЗ, 2003 Ч 171 с.

36. Герасенко, В.П. Прогнозирование и планирование экономики Текст.: практикум. / В.П. Герасенко. Ч М.: Новое знание, 2001. Ч192 с.

37. Гольцблат, А. Сдеки с землей в России: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. Текст. / А. Гольцблат. Ч М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. Ч100 с. [на рус и англ. яз]

38. Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости Текст.: учебник / А. Г. Грязнова, М. А, Федотова, И. Л. Артеменков [и др.]; под ред. А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой. Ч М.: Финансы и статистика, 2002 Ч 496 е.: ил.

39. Гунченко, И.Д. Некоторые тенденции развития земельного рынка Электронный ресурс. Ч режим достущ:х1рр//\у^^гш81аш,еаку.ги, свободный. Ч Загл. с экрана.

40. Демидов, А. Подмосковные инвестиции: что нового? Текст. / А. Демидов // Недвижимость и ипотека. Ч 2004. Ч № 0. Ч С. 58-64.

41. Денисова, О. Загородное ПМЖ Текст. / О. Денисова // Известия. Ч 2004. Ч 25 мая.

42. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в январе 2005 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч№ 118. ЧС. 137.

43. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в феврале 2005 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 119. Ч С. 113.

44. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в марте 2005 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 120. Ч С. 115.

45. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в апреле 2005 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 121. Ч С. 114.

46. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в мае 2005 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 122. Ч С. 127.

47. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в июне 2005 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 123. Ч С. 127.

48. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в июле 2005 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 124. Ч С. 125.

49. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в августе 2005 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 125. Ч С. 126.

50. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в сентябре 2005 года Текст.//RWAY Ч2005,Ч№ 126. ЧС. 105.

51. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в октябре 2005 года Текст.//RWAYЧ2005.Ч№ 127. ЧС. 103.

52. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в ноябре 2005 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 128. Ч С. 111.

53. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в декабре 2005 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 129. Ч С. 115.

54. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в январе 2006 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 130. Ч С. 122.

55. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в феврале 2006 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 131. Ч С. 125.

56. Диапазоны стоимости одной сотки земли в Подмосковье в USD в марте 2006 года Текст. // RWAY Ч 2005. Ч № 132. Ч С. 120.

57. Дуброва, Т.А. Статистические методы прогнозирования Текст.: учебное пособие для вузов / Т.А. Дуброва Ч М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. Ч 206 с.

58. Егорова, Н.Е. Применение моделей и методов прогнозирования спроса на продукцию сферы услуг Текст. / Н.Е.Егорова, Мудунов А.С. М: ЦЭМИ РАН, 2000. - 54 с.

59. Калина, A.B. Современный экономический анализ и прогнозирование. Текст. / A.B. Калина, М.И. Конева, В.А. Ященко. Ч М.: Межрегиональная академия управления персоналом, 2003. Ч 416 с.

60. Ковалев, В. В. Инвестиции Текст.: учебник / Вадайцев С. В., Ковалев В. В., Иванов В. В. [и др.]; под ред. В. В. Ковалева, В. В. Иванова и В. А. Лялина. Ч М.: ООО ТК Веби, 2003 Ч 440 с.

61. Косинский, В.В. Землеустроительное проектирование на современном этапе Текст. / В.В. Косинский // Региональные особенности землеустройства: на современном этапе: сборник научных трудов / ГУЗ. Ч М., 2005. Ч С. 23-27.

62. Косякин, A.C. Разработка эксклюзивного проекта закладки промышленного сада в условиях рыночных отношений Текст. / A.C. Косякин // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2007. - №1. - С. 33-36.

63. Красс, М.С. Математика для экономистов Текст. / М.С. Красс, Б.П. Чупрынов. Ч СПб.: Питер, 2004. Ч 464 с.

64. Кричевский, М.Л. Интелектуальные методы в менеджменте Текст. / М.Л. Кричевский Ч СПб.: Питер, 2005. Ч 304 е.: ил.

65. Костина, Н.И. Финансовое прогнозирование в экономических системах. Текст. / Н.И. Костина, A.A. Алексеев. Ч М.: Юнити-Дана, 2002. Ч 288 с.

66. Куликов, A.C. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса Текст.: автореф. дис. канд. экон. наук: 08.00.05 / A.C. Куликов; ГУУ. Ч М., 2001. Ч23 с.

67. Личко, К.П. Прогнозирование и планирование аграрно-промышленного комплекса Текст.: учебник / К.П. Личко Ч М.: Гардарики, 1999. Ч 264 с.

68. Лойко, П.Ф. Концептуальные основы создания и развития земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации Текст. / П.Ф. Лойко, Н.В. Сазонов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2007. - №1. - С. 37-48.

69. Лойко, П.Ф. Основные направления совершенствования нормативной правовой базы в сфере землеустройства на современном этапе. Текст. / П.Ф. Лойко, Н.В. Сазонов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2006. - №9. - С. 4-21

70. Лукашин, Ю.П. Адаптивные методы краткосрочного прогнозирования временных рядов Текст.: учебное пособие / Ю.П. Лукашин. Ч М.: Финансы и статистика, 2003. Ч 416 е.: ил.

71. Мажаров, А. Загородный девелопмент Текст. / А. Мажаров // Недвижимость и ипотека. Ч 2005. Ч № 4. Ч С. 17-21.

72. Мажаров, А. Общие тенденции развития рынка загородной недвижимости Текст. / А. Мажаров // RWAY. Ч 2004. Ч № 117. Ч С. 172-178.

73. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов Текст. / В.В. Косов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров и [др.] М.: ОАО НПО, Экономика, 2000.-421 с.

74. Модели и методы прогнозирования деятельности предприятий и отраслей народного хозяйства Текст.: сб. тр. / под ред. Н.Е.Егоровой. Ч М.: ЦЭМИ РАН, 2004. Ч134 с.

75. Мыпшяев, Л. П. Прогнозирование в системах управления Текст.: монография / Л.П. Мышляев, В.Ф. Евтушенко. Новокузнецк: СГИУ, 2002. Ч173 с.

76. Найбороденко, Н. Прогнозирование и стратегия социального развития России Текст.: Монография / Н.Найбороденко. Ч М.; Маркетинг, 2003. Ч 352 с.

77. Никитина, Н.Ш. Математическая статистика для экономистов Текст.: учебное пособие / Н. Ш. Никитина. Ч М.: Инфра-М, 2001. Ч 176 с,

78. Парсаданов, Г.А. Прогнозирование и планирование социально экономической системы страны. Теоретико-методологические аспекты. Текст. / Г.П. Парсаданов. Ч М.: Юнити-Дана, 2001. Ч 224 с.

79. ВV/.pm/H?helpMode=Detaildefault.jsp&documentId=l092652087234, свободный. Ч Загл. с экрана.

80. Пронина, Н. Рынок загородной недвижимости Подмосковья. Общий обзор Текст. / Н. Пронина // Новый адрес. Ч 2004. Ч № 5. С. 25-29.91 .Подмосковье. Базовые показатели Текст. // RWAY. Ч 2004. Ч № 117. Ч С. 149.

81. Сагайдак, А.Э. Земельная собственность и рента Текст. / А.Э. Сагайдак -М.: Агропромиздат, 1991. 80 с.

82. Сагайдак, А.Э. Совершенствование экономического регулирования ипотечных отношений в сельском хозяйстве в условиях рынка Текст. / А.Э. Сагайдак, Г.А. Шкапов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2006. - №4. - С. 7386.

83. Севостъянов, A.B. Оценка перспективного развития земельного рынка в реконструируемом квартале жилой застройки Текст. / A.B. Севостъянов, В.А. Севостъянов, Е.Б. Шевцова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2006.-№5.-С. 73-83.

84. Севостъянов, A.B. Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях: теория, методика, практика Текст.: дне. д-ра экон. наук : 08.00.05 / A.B. Севостъянов Ч М.: 2003.

85. Советский энциклопедический словарь Текст. / под. ред. С.М. Ковалева Ч М.: Советская Энциклопедия, 1979. Ч 1600 с.

86. Современное состояние земельного рынка. Фрагмент. Текст. // RWAY. Ч 2004.117. ЧС. 151-171.

87. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости) Текст.: учебное пособие. / М.М. Соловьев. Ч М.: ГУ ВШЭ, 2002. Ч 224 с.

88. Сото, де Э. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире Текст.: пер. с англ. / Э. де Сото Ч М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2001. Ч 272 е.: ил.

89. Старков, A.A. Научные, методические и правовые основы городского кадастра. Текст. / A.A. Старков // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. Ч 2006. Ч №4. Ч С. 98-104.

90. Степанова, E.H. Нейросетевое прогнозирование социально-экономического развития региона Текст. / E.H. Степанова. Ч Вологда: Волог. науч. координац. центр ЦЭМИ РАН, 2004. Ч 176 с.

91. Стерник, Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости Текст. / Г.М. Стерник. Ч М.: Российская гильдия риэторов, 1999 г. Ч 62 с.

92. Стерник, Г.М. Как прогнозировать цены на жилье: Методическое пособие Текст. / Г.М. Стерник. Ч М.: Российская гильдия риэторов, 1996. Ч 25с.

93. Стерник, Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости Текст. / Г.М. Стерник. Ч М.: Российская гильдия риэторов, 2000. Ч 18 с.

94. Стерник, Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье Текст. / Г.М. Стерник // Экономика и математические методы. Ч 1998. Ч том 34 вып. 1. ЧС. 85-90.

95. Стерник, Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России Текст. / Г.М. Стерник // Доклад на конференции по эконометрии жилищного рынка Европейской сети исследователей жилищного рынка. Ч Вена.1997.

96. Стерник, Г.М. Технология Анализа рынка купли продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости Текст.: монография / Г.М. Стерник Ч М.: Аксвел, 2005. Ч204 с.

97. Стерник, Г.М. Предпочтения потребителей на рынке коттеджей Текст. / Г.М. Стерник // Известия Ч 2002. С.:4.

98. Стершие, Г.М. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. Электронный ресурс. / Г.М. Стерник, А.Н. Краснопольская. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетdocs/met19.htm, свободный. Ч Загл. с экрана.

99. Тарасевич, Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость Текст. / Е. И. Тарасевич.1. СПб: МКС, 2000. Ч 428 с.

100. Тарасевич, Е.И. К вопросу оценки инвестиций в недвижимость с использованием модели ценообразования финансовых активов. Текст. / Е.И. Тарасевич // Вопросы оценки. Ч 1999. Ч № 3. С. 27-35.

101. ИЗ. Тарасевич, Е.И. Современные принципы анализа рынка недвижимости Электронный ресурс. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>

102. Тарасевич, Е.И. Ставка дисконтирования в концепции оценки недвижимости Электронный ресурс. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>

103. Тарасевич, Е.И. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость Текст.:: автореф. дне. докт. экон. наук: 08.00.05 / Е.И. Тарасевич. СПбГПУ.1. СПб.: 2003. Ч34 с.

104. Тарасевич, Е.И. Мотивация инвестиций в недвижимость: обоснованный прогноз или вечное движение? Электронный ресурс. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>

105. Терентьев, И. Дома из дерева нынче в цене Текст. / Й. Терентьев // Building Life.Ч№3, ЧС.:15-17.

106. Управление портфелем недвижимости Текст.: учебное пособие для вузов; пер. с англ. / под ред. проф. С.Г. Беляева. Ч М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.391 с.

107. Философский энциклопедический словарь Текст. / под ред. Л.Ф. Ильичева, П.Н. Федосеева, С.М. Ковалева, В.Г. Панова. Ч М.: Советская Энциклопедия, 1983. Ч840 с.

108. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст.: пер. с англ. / Дж. Фридман, Н. Ордуэй Ч М.: Дело, 1997 Ч 480 с.

109. Хайкин, С. Нейронные сети: полный курс Текст.: пер. с англ. / С. Хайкин. Ч М.: Издательский дом Вильяме, 2005. Ч 1104 с.

110. Ханк, Д.Э. Бизнес-прогнозирование Текст.: пер. с англ. / Д.Э. Ханк, Д.У. Уичерн, А.Дж. Райтс. Ч 7-е издание. Ч М.: Издательский дом Вильяме, 2003.656 е.: ил.

111. Цогоев, А. Как инвестировать в недвижимость Текст. / А. Цогоев. Ч М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. Ч 170 с. Ч (Советы практика).

112. Цымбал, С.А. Экономическая эффективность информационного обеспечения государственного земельного кадастра (на примере Южного федерального округа) Текст.: дисс. канд. экон. наук / С.А. Цымбал М.: ГУЗ, 2005

113. Чернышев, C.JI. Моделирование экономических систем и прогнозирование их развития Текст. / C.JI. Чернышев. Ч М.: Издательство МГТУ им. Баумана, 2003.232 с.

114. Электронный учебник по статистике StatSoft Электронный ресурс. Ч Электрон. дан. Ч M.: StatSoft, 2001. Ч Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетhome/textbook/default.htm, свободный. Ч Загл. с экрана

115. Armstrong, J.S. Principles of Forecasting: A Handbook for Researchers and Practitioners / J.S. Armstrong. Ч N.-Y.: Springer, 2001. Ч 864 p.

116. Brealey Principles of Corporate Finance: International Edition. / Brealey, Myers. Ч N.-Y.: McGraw-Hill Irwin, 2003. Ч1071 p.

117. Evans, М.К. Practical Business Forecasting. / M.K. Evans. Ч В.: Blackwell Publishers, 2002. Ч 501 p.

118. Granger, C.W.J. Forecasting in Business and Economics / C.W.J. Granger, P. Newbold. Ч N.Y.: Academic Pr., 1986. Ч338 p.

119. Hassoun, M.H. Fundamentals of Artificial Neural Networks. / Hassoun M.H. Ч Chi: MIT Press, 1995. Ч511 p.

120. Johnson, R.A. Business Statistics: Decision Making with Data. / R.A Johson, D.W. Wichern. Ч N.Y.: Wiley, 1997. Ч 144 p.

121. Makridakis, S.G. The Art and Science of Forecasting. / S. Makridakis // International Journal of Forecasting. Ч1986. №2 Ч P. 15 - 39.

122. Makridakis, S.G. Forecasting: Methods and Applications. / S.G. Makridakis, S.C. Wheelwright, R.J. Hyndman. N.Y.: Wiley, 1997. Ч 656 p.

123. Shadbolt, J. Neural Networks and the Financial Markets: Predicting, Combining and Portfolio Optimisation (Perspectives in Neural Computing). / J. Shadbolt, J.G. Taylor. Ч N.Y.: Springer, 2002. Ч 273 p.

124. Stiglits, J. E. Economics. / J. E. Stiglits, J. Driffilr. Ч New York, London: w.w. Norton & Company, 2000. Ч 756 p.

125. The Appraisal of Real Estate. Twelfth Edition. / Appraisal Institute. - N.Y: Appraisal Institute, 2001. Ч 759 p.справочное) Цены на земельные участки в Московской области.

Похожие диссертации

• Экономическая оценка потенциала корпоративного предпринимательства в системе региональной экономики
• Использование земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий
• Формирование организационно-экономического и социальноориентированного механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня
• Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий
• Метод оценки стоимости земельных участков на основе нейросетевых технологий