Использование земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Овчинников, Павел Александрович |
| Место защиты | Нижний Новгород |
| Год | 2003 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Использование земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий"
На правах рукописи
Овчинников Павел Александрович
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КАЧЕСТВЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕСУРСА ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ
08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (промышленность, строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Нижний Новгород - 2003
Работа выпонена в Нижегородском государственном архитектурно- V 1
Официальные оппоненты:
заслуженный экономист РФ, доктор экономических наук Кожин Владимир Александрович кандидат экономических наук, доцент Лебедев Юрий Александрович
Ведущая организация:
Институт региональной экономики и конкурентоспособности (г. Нижний Новгород)
Защита состоится л26 июня 2003 года в л14а часов на заседании диссертационного совета К 212.162.01 в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65, корп. 4, ауд. 402.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.
Автореферат разослан л23 мая 2003 г.
строительном университете Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент Гутин Валерий Борисович
Научный консультант: кандидат экономических наук, доцент Хавин Дмитрий Валерьевич
диссертационного совета
Ученый секретарь
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы. Современный этап трансформирования
экономики России характеризуется возрастающей ролью инвестиционной активности. В этой связи важное значение приобретает использование объектов недвижимости, в том числе земельных участков, в качестве внутреннего инвестиционного ресурса промышленных предприятий.
Активное вовлечение земельных участков промышленных предприятий в хозяйственный оборот позволит эффективно использовать недвижимое имущество при разработке и реализации инвестиционной и экономической стратегий развития предприятий. Вместе с тем анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не сформированы методические подходы, регламентирующие процессы вовлечения и использования земельных участков в хозяйственном обороте предприятий.
Разработка организационно-экономических методов обеспечения эффективного использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса является актуальным научным направлением. Необходимость практического разрешения указанной проблемы и ее недостаточная разработанность определили выбор темы диссертационного исследования.
Целью диссертации является развитие методологической базы эффективного использования земельных участков промышленных предприятий как инвестиционного ресурса.
Поставленная цель определила необходимость решения следующих
изучение динамики и тенденций процесса становления рыночных отношений в сфере оборота земель промышленных предприятий;
выявление взаимосвязи между внешними и внутренними факторами и показателем, характеризующими доходность земельных участков промышленных предприятий;
разработка методики оценки премии за риск при определении рыночной стоимости земельных участков доходным методом;
формирование организационно-экономического механизма эффективного использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий;
установление необходимых условий и направлений эффективной реализации инвестиционной политики предприятий на основе использования их земельных участков в хозяйственном обороте.
Предметом исследования являются процессы использования земельных участков промышленных предприятий в хозяйственном обороте.
Объектом исследования являются промышленные предприятия Нижегородской области.
Методологической основой диссертации служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие хозяйственный оборот земельных участков предприятий промышленности, теоретические разработки российских и зарубежных исследователей в области управления недвижимостью.
При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, экономико-математическое и графическое моделирование, корреляционно-регрессионный анализ, пошаговая оптимизация.
Научная новизна работы состоит в выявлении и формировании новых экономических отношений при использовании <Х земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных
предприятий.
В соответствии с этим:
раскрыта необходимость и показана возможность использования земельных участков как инвестиционного ресурса при оценке, формировании и реализации экономического потенциала промышленных предприятий;
проведен качественный и количественный анализ факторов, позволивший установить наиболее значимые из них при формировании доходности земель промышленных предприятий;
разработана методика оценки премии за риск при определении величины коэффициента капитализации земельных участков;
предложены целевые направления формирования инвестиционной политики предприятий на базе эффективного вовлечения их земельных участков в хозяйственный оборот;
сформирован организационно-экономический механизм использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть использованы региональными законодательными и испонительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке , нормативных документов, регламентирующих оборот земельных участков
промышленных предприятий.
Практическое применение предлагаемых разработок позволит реализовывать инвестиционные и экономические стратегии развития промышленных предприятий на основе включения земельных участков в хозяйственный оборот.
Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям Экономика и управление на предприятии (в строительстве), Городской кадастр, Менеджмент организации, Экспертиза и управление недвижимостью, а также при подготовке и переподготовке специалистов.
Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на межрегиональной научно-практической конференции Прозрачность местных финансов и местные сообщества НП Вого-Вятский потенциал (г. Н.Новгород, 2001 г.) и на научно-технической конференции профессорско-преподавательского состава Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (2002 г.).
Публикации. Основные положения диссертации отражены в 10 научных публикациях объемом 2,1 печатных листа.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
На защиту выносятся:
необходимые условия эффективного использования земельных участков как инвестиционного ресурса при оценке, формировании и реализации экономического потенциала промышленных предприятий;
организационно-экономический механизм использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса развития промышленных предприятий;
методика расчета премии за риск при определении ставки капитализации для оценки доходности земельных участков;
рекомендации по оценке экономической эффективности предложенного механизма использования земельных участков в хозяйственном обороте предприятий.
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, формируются цель и задачи, предмет и объект исследования, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе Теория и практика развития рынка земельных участков под промышленными предприятиями изучены динамика и тенденции развития рынка земли, проанализированы подходы к вовлечению земельных участков в хозяйственную деятельность предприятий, установлена необходимость и возможность использования их как инвестиционного ресурса.
Главным условием модернизации производства, снижения его издержек и обеспечения экономического роста является увеличение объема инвестиций. Для повышения инвестиционной привлекательности предприятия вынуждены опираться на свои собственные ресурсы, среди которых значительную часть составляют земельные активы (рис. 1). Отечественная практика оценки показывает, что более половины стоимости активов предприятия составляет недвижимость (земля, здания и сооружения), оставшаяся часть - оборудование, изношенное физически и морально, и денежные средства. В силу сложившихся условий развития отечественной экономики сформировалась диспропорция между суммой уставного капитала и реальной стоимостью предприятий. Это можно объяснить, в частности, тем, что земельные активы накоплены предприятиями в натуральной форме и не вовлечены в хозяйственный оборот. Потенциал увеличения стоимости предприятий может быть реализован при эффективном использовании земельных участков, что приведет к оптимизации структуры активов и росту инвестиционной привлекательности.
Вовлечение земельных участков в хозяйственный оборот предприятий связано с необходимостью выкупа их в собственность. Цена выкупа для приватизированных предприятий колебалась от 50-кратной величины
Категории земельных
ресурсов РФ:
Х Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения
Х Земли населенных пунктов (поселений) промышленной застройки
Х Земли иного целевого назначения
1. Земельные участки с действующими промышленными объектами
2. Участки земли с объектами, находящимися на консеоваиии
3. Незастроенные (свободные) земельные участки
Первичный рынок земли предприятий
Местные администрации могут передавал земельные участки в качестве взноса в уставный капитал
Местный бюджет - 37% Областной бюджет-40% Местные комитеты и фонды имущества-6% Федеоальный бюджет - 17%
Взнос в уставный капитал
Выкуп предприятием земельного участка
Вторичный рынок земли предприятий
При залоге земельного участка право залога не распространяется на находящиеся на нем здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором (ст.340, п.4 ГК РФ)
Критерий эффективности использования земельного участка -увеличение остаточной стоимости
Арендодатель - собственник земельного участка
Разовый сбор в местный
бюджет - 30 % от превышения цены
выкупа земельного участка
Получение банковского займа под залог земельного участка
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Сдача земельного участка I аренду
Продажа неиспользуемых земельных участков
Рис.1. Использование земельных участков промышленных предприятий как объекта экономико-правовых отношений
земельного налога в 1992-1993 гг. до 200-краггной в 1994-1995 годах. Впоследствии Указом Президента № 485 от 16.05.97 г. был установлен только нижний предел выкупной цены, начиная от 5-кратной ставки земельного налога, и не было оговорено предельного уровня. Согласно Постановлению Правительства РФ №319 от 15.03.97 г. О порядке определения нормативной цены земли нормативная цена земли не дожна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
В среднем по градостроительным нормативам 0,5 - 1 м2 помещений предприятий приходится на квадратный метр земли. Затраты на создание 1 м2 помещения составляют несколько тысяч рублей, а нормативная цена земли в среднем 100 рублей. В зарубежной практике соотношение между стоимостью земельного участка, на котором расположено предприятие, с соответствующей площадью помещений составляет около 10% - в зависимости от типа здания, его функций и т.д. В отечественной сфере земельных отношений это соотношение составляет менее 1%. Если предприятия введут земельные участки в состав своих активов, то получается, что допонение стоимости активов промышленных предприятий будет в несколько раз меньше, чем их расходы на воспроизводство годового физического износа своей недвижимости1. Таким образом, недооценка земельных активов может существенно снизить экономический эффект от выкупа земельных участков предприятиями.
Одним из важнейших критериев эффективного использования земельных ресурсов является экономически обоснованное определение наиболее
1 Материалы профессиональной конференции Потенциал роста стоимости российских
предприятий Доклад Прорвич В.А, зав. каф. экономики городского землепользования Московского государственного университета геодезии и картографии, г. Москва, 19 октября 2000 г.
вероятной цены К (рыночной стоимости) земельного участка промышленного предприятия на основе моделирования некоторого множества факторов спроса й = (с/, ...Д,) и множества факторов предложения 5 = (л,..5Д):
(<*,....и,. ...,*Д).
Таким образом, оценка стоимости есть результат решения экономико-математической задачи. Существующая экономическая теория для оценки недвижимости предполагает использование трех классических подходов: затратного, рыночного и доходного. В связи с влиянием особенностей экономического развития России на эти подходы, они трансформируются, по некоторым из них достаточно трудно получить адекватные результаты из-за экономических и правовых рамок, в которых функционируют предприятия. Реализация права собственности на земельные участки и включение их рыночной стоимости в активы предприятия будут способствовать увеличению спроса на акции приватизированных предприятий и повлияют на рост инвестиционной активности потенциальных собственников.
Спектр проблем, выявленных в результате анализа процессов, связанных с использованием земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий, определил цель и основные задачи диссертационного исследования и направление их решения.
Во второй главе Разработка механизма эффективного использования земельных участков предприятий как инвестиционного ресурса проведен анализ влияния внешних факторов на доходность земельных участков, сформирован организационно-экономический механизм использования земельных ресурсов в хозяйственном обороте и предложена методика повышения инвестиционной привлекательности промышленных предприятий.
Принятию управленческих решений по использованию земельных участков в хозяйственном обороте предприятий предшествует процедура . оценки. При определении рыночной стоимости земельных активов
предприятий на основании доходного подхода важное значение имеет обоснование применяемого в расчетах значения коэффициента капитализации (дисконтирования). Расчетная формула рыночной стоимости земельного участка выглядит следующим образом:
КЗЕМ = М?/ЗЕм / Язем, (1)
где М9/зем - чистый операционный доход, относящийся к земле;
Язем - коэффициент капитализации для земли.
Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в условиях недостаточности достоверной информации может рассчитываться с использованием техники остатка для земли по формуле
N0!зем = М?/НЕД - ЛЮ/улуч , (2)
где МО/нед - чистый операционный доход, относящийся к объекту недвижимости в целом;
М3/улуч - чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (зданиям, сооружениям и т.п.).
Значение МЭ/нед предлагается определять как среднерыночную годовую ставку арендной платы для аналогичных объектов недвижимости за Х вычетом потерь на недоиспользование, несвоевременные платежи и
операционные расходы.
Значение МЗ/УЛУЧ предлагается определять как произведение стоимости строительства улучшений на среднерыночную величину доходности на вложенный капитал с учетом нормы возврата капитала.
На основе динамики коэффициента капитализации (рис. 2) можно сделать предположение о наличии его корреляции с экономическими показателями. Исследования структуры коэффициента капитализации подтвердили, что из всех его компонентов - безрисковая ставка, поправка на ликвидность (плата за время), премии за управление и риск инвестиций -только премия за риск инвестиций в недвижимость подвержена значительным колебаниям и одновременно не может быть в достаточной мере обоснована и подтверждена расчетами.
Время, квартал
№ № Ф 9> О О О О Ч
№ О О О О О О О О
695356 В В б В 6 9
Рис. 2. Динамика коэффициента капитализации и его составляющих
Расчет степени влияния 15 экономических показателей (инфляция, изменение ВВП, котировки ценных бумаг ведущих компаний, ставка рефинансирования ЦБ РФ и т.д.) на премию за риск, выпоненный в системе л8ТАТ18Т1СА с использованием корреляции Пирсона, показал, что после исключения мультиколинеарных переменных в корреляционной матрице наибольшую степень влияния на премию за риск в структуре
коэффициента капитализации для земли оказывают: ставка доходности по годовым рублевым депозитам по расчетам агентства Росбизнесконсатинг для банков категории надежности В по рейтингу ИЦ Рейтинг; индекс
цен строительно-монтажных работ; индекс акций промышленных предприятий информационного агентства АК&М. Использование всех финансово-экономических показателей в абсолютных величинах является необоснованным в связи с их статичностью, в то время как для оценки величины риска, отражающего состояние экономики, необходимо отразить их динамику.
Для оценки влияния внешних факторов на премию за риск используется динамика индекса строительно-монтажных работ и индекса акций промышленных предприятий АК&М в виде темпов их роста по отношению к предыдущему периоду:
Х^Х^/Х,. (3)
Для моделирования уравнения Y - F (Л^, Х1ь ... X,), описывающего влияние на результирующий показатель каждого из оставшихся внешних факторов, применим метод регрессивного анализа, так как он позволяет использовать показатели, имеющие различные метричные системы. Динамика премии за риск за 1999-2002 гг. не позволяет однозначно охарактеризовать тип регрессионной модели, описывающей установленные взаимосвязи, поэтому рассчитаны три основные модели множественной
регрессии (см. таблицу):
Х линейная Y = а0 + ах хХ\ + а2хХ2 +...+ atx Xj\
Х степенная Y = а0 х ^х хТх "Х X'
= аохехР .
Таблица
Параметры регрессионных моделей
Параметр Регрессионные модели
линейная экспоненциальная степенная
До -4,3701 3,4357 14,189
а\ 1,3433 0,1345 0,1025
а2 3,2834 0,2174 0,1402
аъ 0,0343 0,0117 0,0812
Среднеквадратичное отклонение 0,2806 0,2806 0,2806
Коэффициент множественной регрессии, г 0,75 0,92 0,77
Коэффициент детерминации, г2 0,57 0,85 0,59
Анализ таблицы показывает, что наиболее поно описывает величину премии за риск по отобранным показателям экспоненциальная модель множественной регрессии (значение г1 равно 0,85, что характеризует достаточно тесную зависимость между факторами и результирующей функцией).
Смоделированное уравнение регрессии премии за риск для земельных участков, находящихся под промышленными предприятиями, имеет вид:
Y = 3,4357X ехр(0>>345**,+0,2174хГ2+0,01 \1хХг) ^ (4)
где Y - премия за риск, %;
X) - темп роста индекса акций промышленных предприятий АК&М;
Х2 - темп роста индекса цен строительно-монтажных работ;
Xз - темп роста ставки по годовым рублевым депозитам.
Величина коэффициента капитализации для земельных участков под промышленными предприятиями определяется как сумма следующих показателей:
Х безрисковая ставка (доходность по депозитам, рассчитываемая агентством Росбизнесконсатинг по выборке банков высшей категории надежности);
Х премия за ликвидность и управление, которые принимаются согласно общепринятым данным (соответственно 4% и 1%);
Х премия за риск, рассчитанная по формуле (4).
На основании проведенных исследований предлагается агоритм вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот промышленных предприятий (рис.3).
Рис. 3. Блок-схема агоритма вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот промышленных предприятий
Включение земельных активов в хозяйственный оборот связано I
с разработкой и реализацией инвестиционного проекта, направленного на стабилизацию экономического положения предприятия и на создание |
привлекательных условий для стратегического инвестора.
Для привлечения стратегического инвестора (акционера) автор '
предлагает механизм использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса предприятий (рис. 4). Основными участниками предлагаемого механизма являются:
Х промышленное предприятие, заинтересованное в привлечении инвестиций;
Х инвестор, располагающий свободными финансовыми ресурсами и готовый вкладывать средства в реализацию привлекательного бизнес-проекта;
Х собственник земельного участка (КУГИ, КУМИ), на котором располагается предприятие.
На первом этапе реализации механизма предполагается осуществить процедуру реструктуризации предприятия. В состав учредителей нового предприятия, наряду с собственником реструктурируемого предприятия, входит собственник земли (КУГИ, КУМИ). Следовательно, земельный участок не продается предприятию, а вносится в уставный капитал. Новое предприятие выпускает акции на сумму уставного капитала. Собственник земли (КУГИ, КУМИ) как учредитель нового предприятия получает пакет акций на сумму, равную ,
рыночной стоимости земельного участка. Таким образом, земельные ресурсы трансформируются из натурально-вещественной формы в кредитно-финансовую (акции).
Рис. 4. Механизм использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса предприятий
Следующим этапом реализации механизма является изменение состава собственников, созданного в результате реструктуризации предприятия. На этой стадии собственник земли (КУГИ, КУМИ) выходит из состава учредителей нового хозяйствующего субъекта, продавая свой пакет акций инвестору. В результате инвестор, приобретая этот пакет акций, выкупает долю, равную рыночной стоимости земельного участка.
В этом случае бюджеты разных уровней получают денежные средства не от продажи земельных участков предприятиям, а от продажи пакетов акций инвесторам на сумму, равную рыночной стоимости внесенных в уставный капитал нового хозяйствующего субъекта земельных участков. Тем самым собственник земельного участка (КУГИ, КУМИ) выходит из состава учредителей нового предприятия и никаких обязательств, связанных с реализацией инвестиционного проекта, не несет.
Предлагаемый механизм, основой которого является достижение максимальной эффективности использования земельных участков, направлен на повышение инвестиционной привлекательности предприятий и ориентирован на рост стоимости чистых активов предприятий, что является основной целью собственников капитала (инвесторов, акционеров) и задачей менеджеров предприятий в рыночной экономике.
Для снижения инвестиционных рисков, связанных с возможностью расторжения арендных отношений, предусматривается получение предприятиями земельных участков в собственность до начала капитальных вложений. Использование земельных участков с целью роста инвестиционной привлекательности предприятия может быть реализовано на основе:
Х увеличения стоимости чистых активов;
Х допонительной эмиссии акций и привлечения иностранного капитала;
Х создания совместных предприятий;
Х организации принципиально иного бизнеса (процесс диверсификации) на земельных участках, принадлежащих предприятиям;
Х перемещения производства в целях оптимизации стоимостной структуры активов;
Х уменьшения инвестиционных рисков, связанных с расторжением арендных отношений;
Х получения банковского займа под залог земельных участков;
Х роста оборотных средств за счет реализации неиспользуемых земельных участков или сдачи их в аренду (рис. 5).
В третьей главе Реализация механизма использования земельных участков как инвестиционного ресурса даны рекомендации по вовлечению земельных участков в хозяйственный оборот в качестве инвестиционного ресурса предприятий и по оценке экономической эффективности результатов исследования, разработаны предложения по использованию основных положений диссертации в учебном процессе.
Результаты проведенных исследований прошли практическую апробацию при разработке и реализации инвестиционного проекта, предусматривающего создание нового хозяйствующего субъекта на базе опытного завода - одного из структурных подразделений НИИ Химии и технологии полимеров им. акад. В.А. Каргина, в соответствии со следующими принципами:
Инвестор (акционер) +
Реструктурируемое предприятие
Собственник земельного участка (КУГИ, КУМИ)
Реализация механизма использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса
Новое предприятие
Включение в уставный капитал нового предприятия земельных участков
Снижение рисков расторжения арендных отношений со стороны собственник земельного участка (КУГИ, КУМИ)
Снижение ставки дисконтирования
Допонительная эмиссия ахиий
Попонение оборотных средств за счет сдачи в аренду земельных участков
Получение банковского займа под
залог земельных участков
Попонение оборотных средств за счет продают земельных участков
Снижение налоговой нагрузки за счет оптимизации стоимостной структуры имущественного комплекса
Реализация инвестиционных _проектов_
Увеличение денежного потока
Увеличение стоимости земельных участков
Рост величины дисконтированного денежного потока
Рост стоимости чистых активов
Повышение инвестиционной привлекательности предприятия
Рис. 5. Организационно-экономическая модель повышения инвестиционной привлекательности
промышленных предприятий
> расчет оптимальной стоимостной структуры капитала создаваемого предприятия (уставный капитал, количество акций, их номинал, основные акционеры, численность акционеров, выплаты дивидендов);
> определение предмета и экономических условий реализации инвестиционного проекта за счет вовлечения земельных ресурсов в хозяйственный оборот предприятий (состав имущественного комплекса, создаваемого предприятия; права на земельный участок; степень проработанности бизнес-проекта, объем требуемых инвестиций);
> формирование системы льгот для привлечения инвестора и реализации инвестиционного проекта (предоставление налоговых льгот);
> согласование гарантий, санкций и арбитражных требований (финансовые санкции и штрафы; принудительные санкции: передача под временный контроль; разрешение споров).
В роли инвестора (акционера) выступает крупный химический ходинг с долей иностранного участия, владеющий необходимыми свободными денежными ресурсами и передовыми технологиями.
В результате внедрения современных технологий и выпуска конкурентоспособного продукта получен экономический эффект от реструктуризации промышленного предприятия на основе использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса. При этом предусматривается взаимодействие участников на основе организационно-экономического механизма (см. рис. 4).
В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция, утверждена Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ и Госстроем РФ 21 июня 1999 г.) рассчитана экономическая эффективность для участников инвестиционного проекта:
Х инвестор (акционер) - 8,660 мн. руб.;
Х предприятие -16,280 мн. руб.;
Х бюджеты разных уровней - 12,655 мн. руб.
В целях эффективного использования полученных результатов исследований предложены методы обучения студентов, подготовки и переподготовки специалистов.
Основные выводы:
В настоящее время недостаточно разработаны методические подходы по вовлечению земельных участков предприятий в хозяйственный оборот и использованию земельных активов в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий.
В диссертации проведены исследования и получены результаты, раскрывающие взаимосвязь между основными экономическими факторами и доходностью земельных активов. Разработана методика оценки премии за риск, позволяющая достаточно адекватно определить рыночную стоимость земельных участков.
Сформирован организационно-экономический механизм использования земельных участков в качестве внутреннего инвестиционного ресурса предприятий на основе реструктуризации предприятий способом выделения хозяйствующих субъектов и привлечения стратегического инвестора.
Определены основные направления формирования и реализации инвестиционной политики предприятий с учетом эффективного использования их земельных участков в хозяйственном обороте. Эффективность использования земельных участков оценивается увеличением стоимости чистых активов предприятия.
Отдельные положения диссертации могут быть применены при обучении студентов по специальностям Экономика и управление на предприятии (в строительстве), Городской кадастр, Менеджмент организации, Экспертиза и управление недвижимостью, а также при подготовке специалистов.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
1. Овчинников, П.А. Влияние рынка земли на градостроительную политику / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Прозрачность местных финансов и местные сообщества: Межрегион, науч.-практич. конф. - Н.Новгород: Изд-во Некоммерческое партнерство Вого-Вятский потенциал, 2001. - 4.1. -С. 89-91.
2. Овчинников, П.А. Влияние формирования рынка земель промышленных предприятий на экономическое положение региона / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Прозрачность местных финансов и местные сообщества: Межрегион, науч.-практич. конф. - Н.Новгород: Изд-во Некоммерческое партнерство Вого-Вятский потенциал, 2001. - 4.1. -С. 91-92.
3. Овчинников, П.А. Влияние формирования рынка земель на экономическое положение промышленных предприятий / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Прозрачность местных финансов и местные сообщества: Межрегион, науч.-практич. конф. - Н.Новгород: Изд-во Некоммерческое партнерство Вого-Вятский потенциал, 2001. - 4.1. -С. 92-94.
4. Овчинников, П.А. Классификация методов оценки земельных участков / П.А. Овчинников // Вестник экономических реформ. - 2001. -Вып. 3. - С. 59-66.
5. Овчинников, П.А. К вопросу оценки земли на современном этапе / П.А. Овчинников // Вестник экономических реформ. - 2001. Ч Вып. 12. -С. 61-65.
6. Овчинников, П.А. Исследование коэффициента капитализации для земель промышленных предприятий / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Проблемы функционирования строительного комплекса в условиях рынка. Сб. тр. / Вып. 1. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2001. -С. 67-71.
7. Овчинников, П.А. Оценка земли: Методические указания для студентов специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (в строительстве) / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2001. - 33 с.
8. Овчинников, П.А. Выкуп земли как фактор, повышающий инвестиционные возможности предприятия / П.А. Овчинников // Сб. тр. аспирантов и магистрантов. Архитектура. Геоэкология. Экономика - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2002. - С. 139-142.
9. Овчинников, П.А. Мониторинг и планирование стоимости земельных участков как часть системы управления имущественным комплексом промышленных предприятий / П.А. Овчинников // Проблемы функционирования строительного комплекса в условиях рынка. Сб. тр. / Вып. 2. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2002. - С. 35^40.
10. Овчинников, П.А. Оценка земли: Учебное пособие / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, A.B. Башева, В.В. Бобылев, Е.Ю. Есин, А.Н. Никифоров, В.В. Ноздрин; под общ. ред. Д.В. Хавина. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2003. - 88 с.
Р № 020823 от 21.09.98 г. Подписано в печать Ь 2 о о Зг . Формат 60x90 1/16. Печать офсетная. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 1. Тираж 100 экз. Заказ №
Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет. 603950, Нижний Новгород, Ильинская, 65.
Полиграфический центр ННГАСУ, 603950, Нижний Новгород, Ильинская, 65.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Овчинников, Павел Александрович
Введение.
Глава 1. Теория и практика развития рынка земельных участков под промышленными предприятиями.
з1.1. Становление и развитие рыночных отношений в сфере оборота земли под промышленными предприятиями в РФ.
з 1.2. Преимущества от приобретения земельных участков промышленными предприятиями в собственность.
з 1.3. Классификация и анализ методов оценки земельных участков.
Глава 2. Разработка механизма эффективного использования земельных участков предприятий как инвестиционного ресурса.
з 2.1. Качественный и количественный анализ влияния внешних факторов на формирование доходности земельных участков предприятий.
з 2.2. Приобретение земельных участков промышленных предприятий в собственность на основе допонительной эмиссии акций.
з 2.3. Повышение инвестиционной привлекательности предприятий в результате включения земельных участков в хозяйственный оборот.
Глава 3. Реализация механизма использования земельных участков как инвестиционного ресурса.
з 3.1. Методические рекомендации по эффективному использованию земельных ресурсов предприятий.
з 3.2. Определение экономических эффектов от использования земельных участков как инвестиционного ресурса.
з 3.3. Применение результатов исследования в учебном процессе.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Использование земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий"
Актуальность
Современный этап трансформирования экономики России характеризуется возрастающей ролью недвижимости как внутреннего инвестиционного ресурса промышленных предприятий.
Активное вовлечение земельных участков промышленных предприятий в хозяйственный оборот позволит эффективно использовать недвижимое имущество при разработке и реализации инвестиционной и экономической стратегий развития предприятий. Вместе с тем анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что ^ к настоящему времени не сформированы адекватные к экономическим отношениям методические подходы, регламентирующие процессы формирования и функционирования рынка земельных участков предприятий.
Устанавливаемая нормативная цена земельных участков достаточно велика для выкупа, что снижает инвестиционную привлекательность промышленных предприятий и затрудняет развитие рынка недвижимости.
Разработка подходов к методическому обеспечению эффективного использования земельных участков как инвестиционного ресурса * предприятий - недостаточно изученная область знаний и в этой связи является актуальным научным направлением. Необходимость практического разрешения указанной проблемы и ее недостаточная разработанность определили выбор темы диссертационного исследования.
Состояние научной разработанности проблемы
Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России -сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д. Первые курсы по этой специальности были проведены в Санкт-Петербурге в Институте проблем приватизации в 1993 году американскими специалистами под эгидой Мирового Банка. Появившаяся в России в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учета национальных особенностей рынка недвижимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики России невозможно. Базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки.
Проблемам повышения эффективности использования земельных участков промышленных предприятий в условиях трансформации рыночной экономики на стыке подходов плановой и рыночной моделей экономики посвящены труды Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Уткин Э.А., Григорьева В.В., Абдулаева Н.А., Колайко Н.А., Островкин И.М.,
Кузин Н.Я., Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Огарков А.П., Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Чешев А.С., Фесенко И.П., Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р.
Цели и задачи исследования. Целью диссертации является развитие методологической базы эффективного использования земельных участков промышленных предприятий как инвестиционного ресурса.
Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач: изучение динамики и тенденций процесса становления рыночных отношений в сфере оборота земель промышленных предприятий; выявление взаимосвязи между внешними и внутренними факторами и показателем, характеризующими доходность земельных участков промышленных предприятий; разработка методики оценки премии за риск при определении рыночной стоимости земельных участков доходным методом; формирование организационно-экономического механизма эффективного использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий; установление необходимых условий и направлений эффективной реализации инвестиционной политики предприятий на основе использования их земельных участков в хозяйственном обороте.
Предмет исследования: процессы использования земельных участков промышленных предприятий в хозяйственном обороте.
Объект исследования: промышленные предприятия Нижегородской области.
Методологической основой диссертации служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие хозяйственный оборот земельных участков предприятий промышленности, теоретические разработки российских и зарубежных исследователей в области управления недвижимостью.
При обосновании и разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, экономико-математическое и графическое моделирование, корреляционно-регрессионный анализ и пошаговая оптимизация.
Научная новизна работы состоит в выявлении и формировании новых экономических отношений при использовании земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий.
В соответствии с этим: раскрыта необходимость и показана возможность использования земельных участков как инвестиционного ресурса при оценке, формировании и реализации экономического потенциала промышленных предприятий; проведен качественный и количественный анализ факторов, позволивший установить наиболее значимые из них при формировании доходности земель промышленных предприятий; разработана методика оценки премии за риск при определении величины коэффициента капитализации земельных участков; предложены целевые направления формирования инвестиционной политики предприятий на базе эффективного вовлечения их земельных участков в хозяйственный оборот; сформирован организационно-экономический механизм использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть использованы региональными законодательными и испонительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, регламентирующих оборот земельных участков промышленных предприятий.
Практическое применение предлагаемых разработок позволит реапизовывать инвестиционные и экономические стратегии развития промышленных предприятий на основе включения земельных участков в хозяйственный оборот.
Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям Экономика и управление на предприятии (в строительстве), Городской кадастр, ? Менеджмент организации, Экспертиза и управление недвижимостью, а также при подготовке и переподготовке специалистов.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Овчинников, Павел Александрович
Основные выводы диссертационного исследования в обобщенном виде состоят в следующем:
В настоящее время недостаточно разработаны методические подходы по вовлечению земельных участков предприятий в хозяйственный оборот и использованию земельных активов в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий.
В диссертации проведены исследования и получены результаты, раскрывающие взаимосвязь между основными экономическими факторами и доходностью земельных активов. Разработана методика оценки премии ^ за риск, позволяющая достаточно адекватно определить рыночную стоимость земельных участков.
Сформирован организационно-экономический механизм использования земельных участков в качестве внутреннего инвестиционного ресурса предприятий на основе реструктуризации предприятий способом выделения хозяйствующих субъектов и привлечения стратегического инвестора.
Определены основные направления формирования и реализации инвестиционной политики предприятий с учетом эффективного использования их земельных участков в хозяйственном обороте. I
Эффективность использования земельных участков оценивается увеличением стоимости чистых активов предприятия.
Отдельные положения диссертации могут быть применены при обучении студентов по специальностям Экономика и управление на предприятии (в строительстве), Городской кадастр, Менеджмент организации, Экспертиза и управление недвижимостью, а также при подготовке специалистов.
Основные положения диссертационной работы опубликованы в следующих работах:
1. Овчинников, П.А. Влияние рынка земли на градостроительную политику / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Прозрачность местных финансов и местные сообщества: Межрегион, науч.-практич. конф. Ч Н.Новгород: Изд-во Некоммерческое партнерство Вого-Вятский потенциал, 2001. - 4.1. - С. 89-91.
2. Овчинников, П.А. Влияние формирования рынка земель промышленных предприятий на экономическое положение региона / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Прозрачность местных финансов и местные сообщества: Межрегион, науч.-практич. конф. - Н.Новгород: Изд-во Некоммерческое партнерство Вого-Вятский потенциал, 2001. -4.1. - С. 91-92.
3. Овчинников, П.А. Влияние формирования рынка земель на экономическое положение промышленных предприятий / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Прозрачность местных финансов и местные сообщества: Межрегион, науч.-практич. конф. - Н.Новгород: Изд-во Некоммерческое партнерство Вого-Вятский потенциал, 2001. - 4.1. -С. 92-94.
4. Овчинников, П.А. Классификация методов оценки земельных участков / П.А. Овчинников // Вестник экономических реформ. - 2001. -Вып. 3. - С. 59-66.
5. Овчинников, П.А. К вопросу оценки земли на современном этапе / П.А. Овчинников // Вестник экономических реформ. - 2001. - Вып. 12. -С. 61-65.
6. Овчинников, П.А. Исследование коэффициента капитализации для земель промышленных предприятий / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Проблемы функционирования строительного комплекса в условиях рынка.
Сб. тр. / Вып. 1. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2001. -С. 67-71.
7. Овчинников, П.А. Оценка земли: Методические указания для студентов специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (в строительстве) / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников,
B.В. Бобылев, В.В. Ноздрин. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2001.-33 с.
8. Овчинников, П.А. Выкуп земли как фактор, повышающий инвестиционные возможности предприятия / П.А. Овчинников // Сб. тр. аспирантов и магистрантов. Архитектура. Геоэкология. Экономика
Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2002. - С. 139-142.
9. Овчинников, П.А. Мониторинг и планирование стоимости земельных участков как часть системы управления имущественным комплексом промышленных предприятий / П.А. Овчинников // Проблемы функционирования строительного комплекса в условиях рынка. Сб. тр. / Вып. 2. Ч Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2002.
C. 35Ч40.
10. Овчинников, П.А. Оценка земли: Учебное пособие / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, А.В. Башева, В.В. Бобылев, Е.Ю. Есин, А.Н. Никифоров, В.В. Ноздрин; под общ. ред. Д.В. Хавина. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2003. Ч 88 с.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Овчинников, Павел Александрович, Нижний Новгород
1. Абдулаева, Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие / НА. Абдулаева, Н.А. Колайко М.: Издательство ЭКМОС, 2000. - 352 с.
2. Абрамов, С.И. Управление инвестициями в основной капитал / С.И. Абрамов М.: Издательство Экзамен, 2002. - 544 с.
3. Анисимова, Л.К. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков: Учебное пособие / Л.К. Анисимова, Т.В. Артеменко, А.В. Севостьянов М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000. - 64 с.
4. Артеменко, В.В. Кадастр земель населенных пунктов: Учебники и учеб. пособия для высш. учеб. заведений / В.В. Артеменко, П.Ф.
5. Лойко, А.П. Огарков М.: Колос, 1997. - 166 е.: ил.
6. Богатин, Ю.В. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учебное пособие для ВУЗов / Ю.В. Богатин М.: изд-во ЮНИТИ, 1999. -254 с.
7. Волович, В.Н. Стратегия развития собственности в условиях перехода к рыночной экономики / В.Н. Волович // Умен. зап. экон. фак. Санкт-Петер. гум. ун-та профсоюзов, 1997. Вып.З. С. 11-13.
8. Волочков, Н.П. Справочник по недвижимости. / Н.П. Вол очков М.: изд-во Инфра, 1996.
9. Галушка, С.А. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка: Учебное пособие / С.А. Галушка М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000. - 32 с.
10. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. Спб.: Издательский Торговый Дом Герда, 2000.
11. Гровер, Р. Обзор методов оценивания недвижимости: Введение в управление недвижимостью / Р. Гровер, М. Соловьев М., 1997. -352 с.
12. Гловацкая, Н. Земельно-имущественные отношения в городе / Н. Гловацкая, С. Лазуренко, И. Новицкий // Вопросы экономики, 2000, №8, с. 98-110.
13. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. Учебник. / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999. - 592 с.
14. ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения.
15. Грабовой, П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / П.Г. Грабовой Смоленск: изд-во Смолин Плюс, М: изд-во АСВ, 1999.-566 с.
16. Григорьев, В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / В.В. Григорьев М.: ИНФРА-М, 1997. -320 с.
17. Григорьев, В.В. Оценка предприятий: имущественный подход: Учеб.-практ. пособие / В.В. Григорьев, И.М. Островкин Академия народного хозяйства при Правительстве РФ - 2-е изд. - М.: Дело, 2000. - 224 с.
18. Грязнова, А.Г. Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова Финансы и статистика. - М.: 1998. - 512 е.: ил.
19. Гусев, Н.Ю. Статистика: основы методологии: Учебное пособие. / Н.Ю. Гусев М.: АСВ, 1998. - 228 с.
20. Елисеев, В.М. Классификация видов стоимости / В.М. Елисеев // Вопросы оценки, 1998, №1, С. 56-60.
21. Емельянов, В.В. Кто есть кто на рынке недвижимости 2000: учебно-практическое пособие / В.В. Емельянов М.: изд-во Триада тд, 1999.-208 с.
22. Завлин, П.Н. Оценка эффективности инноваций / П.Н. Завлин, А.В. Васильев М.: изд-во Бизнес-Пресса, 1998. - 216 с.
23. Земельное право России. Учебник / Под ред. В.В. Петрова М.: Зецало, 1998.
24. Иванкина, Е. Особенности земельного законодательства в Российских регионах / Е. Иванкина, И. Ртищев // Вопросы экономики, 2000, №7, С. 76-84.
25. Индексы цен в строительстве: региональный информационный бюлетень. Н.Новгород: Региональный центр по ценообразованию в строительстве.
26. Каганова, О.З. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах / О.З. Каганова // Вопросы оценки. 1997, №2.
27. Калачева, С.А. Сдеки с недвижимостью / С.А. Калачева М.: изд-во ПРИОР, 2000.- 160 с.
28. Калинина, О.А. Место системного подхода в процессе оценки стоимости предприятия / О.А. Калинина // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 48-50.
29. Киндеева, Е.А. Сдеки с недвижимостью. Оформление без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты / Е.А. Киндеева, В.А. Левицкая М.: изд-во Юрайт, 2000. - 432 с.
30. Ковалев, А.П. Оценка стоимости имущества промышленных предприятий. / А.П. Ковалев М.: изд-во Станкин, 1995. - 79 с.
31. Ковалев, А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. /
32. A.П. Ковалев М.: изд-во Финстатинформ,1996. - 80 с.
33. Ковалев, В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. 2-е изд., перераб. и доп. /
34. B.В. Ковалев М.: Финансы и статистика, 1997 - 512 с.
35. Концепция реформирования предприятий // Вопросы экономики. 1997, №9, С. 4-12.
36. Концепция управления собственностью в Нижегородской области (проект) / Под общ. ред. И.П. Склярова, С.В. Антюганова, В.И. Кошкина. М. - Н.Новгород: ООО Профиль. - 1998. - 110 с.
37. Коробейников, И. О. Управление городскими территориями: К вопросу об изучении дисциплины / И. О. Коробейников, А. В. Еремченко // Проблемы многоуровневого высш. образования: Тез. докл. к VIII Междунар. науч.- метод, конф., ННГАСУ-Н.Новгород, 2000.
38. Коробейников, И.О. Резервы развития предприятий / И.О. Коробейников Н.Новгород: ННГУ. - 2000. - 300 с.
39. Котов, А.И. Оценка имущества предприятий / А.И. Котов, Н.В. Потеряев // Бух. учет. 1995, №8, С. 41-43.
40. Красюк, В.Г. Автоматический поиск аналога объектов недвижимости и оценка достоверности принятого решения / В.Г. Красюк, В.П. Шалаев // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 39-44.
41. Кричевский, Н.А. Как улучшить финансовое состояние предприятия / Н.А. Кричевский // Бух. учет. 1996, №12, С. 53-54.
42. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. Серия Учебники для вузов. Специальная литература / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов- СПб.: изд-во Лань, 2000. 480 с.
43. Кузенков, A.J1. Приватизация и эффективность предприятий / А.Л. Кузенков // Проб, прогнозирования. 1997, №3, С. 71-78.
44. Кузин, Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие / Н.Я. Кузин М.: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.
45. Купчина, Л.А. Оценка недвижимости / Л.А. Купчина // Бух. учет. 1998, №2, С. 72-74.
46. Лавренев, С.М. Диалог с компьютером. Excel Сборник примеров и задач. / С.М. Лавренев М.: изд-во Финансы и статистика, 2001. -335 с.
47. Логинов, В. Реструктуризация промышленности в условиях экономического кризиса / В. Логинов, И. Курнашева // Вопросы экономики. 1996, №11, С. 33-47.
48. Малов, А. Экономическое положение предприятия / А. Малов, Е. Майн // Экономист. 1997, №8, С. 30-41.
49. Международные стандарты оценки MCOl-4 и предисловие к стандартам / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1995, Т. 1.
50. Международные стандарты оценки (приемы) / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1995, Т.2.
51. Методологические положения по статистике / Госкомстат России. -М., Вып. 2.- 1998.-246 с.
52. Международные стандарты оценки, в двух книгах. / Г.И. Микерин, М.И. Недужный, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина М.: ОАО Типография новости, 2000.
53. Морозов, В.А. От определения стоимости приватизированных предприятий по отраслевым показателям к формированию баз данных / В.А. Морозов // Вопросы оценки. 1997, №1, С. 29-35.
54. Морозова, Т.В. Оценка стоимости предприятий В помощь аудитору. / Т.В. Морозова // Бух. учет. 1995, №8, С. 28-31.
55. Нагаев, Р.Т. Недвижимость. Терминологический словарь / Р.Т.
56. Нагаев М: изд-во Идел-Пресс, 2000. - 616 с.
57. Нестеров, А.В. Экспертная деятельность / А.В. Нестеров // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 36-42.
58. Никологорский, Д. Изменение форм собственности и структуры промышленных предприятий / Дмитрий Никологорский // Вопросы экономики. 1997, №9, С. 23-25.
59. Обозов, С.А. Формирование инвестиционного потенциала предприятий промышленности, строительства и городского хозяйства: Монография. / С.А. Обозов. Н.Новгород: изд-во Нижегородского государственного университета им. Н.И. Лобачевского, 1998. - 286 с.
60. Овчинников, П.А. Классификация методов оценки земельных участков / П.А. Овчинников // Вестник экономических реформ. 2001. -Вып. З.-С. 59-66.
61. Овчинников, П.А. К вопросу оценки земли на современном этапе / П.А. Овчинников // Вестник экономических реформ. 2001. - Вып. 12.-С. 61-65.
62. Овчинников, П.А. Оценка земли: Учебное пособие / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, А.В. Башева, В.В. Бобылев, Е.Ю. Есин, А.Н. Никифоров, В.В. Ноздрин; Под общ. ред. Д.В. Хавина. Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2003. - 88 с.
63. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1997.- № 30.
64. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков: Справочное пособие. М.: Госкомитет Российской Федерации по земельной политике, 2000.
65. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В.И. Кошкина М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. - 944 с.
66. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка: Учебное пособие. М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000.
67. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1994. Кн.1.
68. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1994. Кн.2.
69. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1995. Кн.3.
70. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие / Под общей ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко Ч М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999.
71. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие / Под ред. В.М. Рутгайзера- М.: изд-во Дело, 1998.
72. Панибратов, Ю.П. Проблемы оценки стоимости недвижимости, приносящей доход в условиях высокого темпа инфляции / Е.В. Чепухалина, М.Д. Вагина // Гуманитарные науки. 1996, №1/2, С. 47-51.
73. Патокина, О.А. Оценка стоимости приватизируемых предприятий / О.А. Патокина // Вестн. Санкт-Петербургского ун-та. Сер. 5. Экон., 1994, Вып. 3,С. 69-74.
74. Петров, А.С. Практика оценки: Метод капитализации дохода. Выбор ставок дисконта и капитализации / А.С. Петров // Российский оценщик. 1995, №4-5, С.1-5.
75. Постановление Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. О порядке определения нормативной цены.
76. Правовое регулирование оценочной деятельности: Учебное пособие. -М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000.
77. Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель: Учебное пособие / В.А. Прорвич М.: изд-во Дело, 1998. - 336 с.
78. Ресин, В.И. Экономика недвижимости: Учебное пособие / В.И. Ресин М.: изд-во Дело, 1999. - 328 с.
79. Реструктуризация предприятий: направления, цели, средства // Проблемы теории и практики управления. 1996. - №4. - С. 116-121.
80. Реформа предприятий: новый подход // Экономист. 1997, №9, С. 20-27.
81. Сборник стандартов оценки / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1996.
82. Сведения о сдеках с землей в субъектах РФ Привожского федерального округа. Справочник по состоянию на 1 января 2001 г. Ч М.: Типография ГУП Агропрогресс
83. Сивкова, Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. / Л.А. Сивкова- М.: Библиотека журнала Юридический бюлетень предпринимателя, 1996.-л 62 с.
84. Скарретт, Д. Пять методов оценивания = Scarrett D. Property Valuation: 5 Methods. 1991
85. Словарь терминов по профессиональной оценке. М.: Финансовая академия, 1999.
86. Соколов, В.Я. Оценки: их виды и значение: Теория учета / В.Я. Соколов // Бух. учет. 1996, №12, С. 55-59.
87. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. / М.М. Соловьев М.: ГУ ВШЭ, 2002. - 224 с.
88. Стандарт Российского общества оценщиков. Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.
89. Стандарт Российского общества оценщиков. Система нормативных документов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.
90. Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости. / Е.И. Тарасевич -СПб.: ТОО Технобат, 1995.
91. Теория статистики: Учебник для студентов эконом, спец. вузов / Под ред. Г.Л. Громыко. М.: ИНФРА-М, 2000. - 413 с.
92. Тришин, В.Н. Система информационной поддержки оценщика ASIS (Appraiser Support Info System) / В.Н. Тришин, М.В. Шатров // Инвестиции в России. 1995, №№3,5.
93. Уисон, Л. Дин. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука / Л. Дин. Уисон // Вопросы оценки. 1996. - №10-12. -С.11.
94. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
95. Федорченко, А.В. О возможных результатах принятия закона об оценочной деятельности в Российской Федерации / А.В. Федорченко // Вопросы оценки. 1997, №1, С. 2-4.
96. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ / М.А. Федотова, Э.А. Уткин М.: ЭКМОС, 2000. - 352 с.
97. Фишмен, Дж. Руководство по оценке стоимости бизнеса. Перевод американского издания лGuide to Business Valuations / Джей Фишмен, Шэннон Пратт, Клиффорд Гриффит М.: изд-во ЗАО КВИНТО-КОНСАТИНГ, 2000. - 388 с.
98. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй // Академия народного хозяйства при Правительстве РФ Авт. вступ. Ст. Рутгайзер В. М.: изд-во Дело тд., 1997. - 480 с.
99. Харрисон, Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. / Генри Харрисон М.: РИО Мособлупрполиграфиздата., 1994.
100. Цукерман Г. А. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер с англ. / Говард А. Цукерман, Джордж Д. Блевинс М.: Диамант-Меркурий-М., 1994.
101. Черняк, А.В. Оценка городской недвижимости. / А.В. Черняк М.: Русская Деловая Литература, 1996.
102. Чешев, А.С. Земельный кадастр. Учебник для вузов. / А.С. Чешев, И.П. Фесенко Издательство ПРИОР, 2000. - 368 с.
103. Шапигузов, С.М. Аудиторские аспекты оценочной деятельности / С.М. Шапигузов // СИМПТОМ №8 1998 Оценка национального богатства страны. Материалы конференции Москва, С. 44-45.
104. Экономическая стратегия фирмы: Учеб. пособие / Под ред. А.П. Градова. 2-е изд., испр. и доп. - СПб.: Специальная Литература, 1999. - 589 с.
105. Энциклопедический словарь Недвижимость. Казань: Издательство ГУЛ ПИК Идел-Пресс, 2001. - 896 с.
106. Юрков, Д. Экспертиза собственности: без права на ошибку / Д. Юрков // Жилищное строительство. 1996, №12, С. 27-28.111. лAssessment administration practices in the U.S. and Canada Executive Summery by Jane H. Malme 1992.
107. Charles B. Akerson. Stady Guide: Cours 1-B Capitalization Theory And Techniques, AIR. Chicago, IL., 1977.
108. Ellwood L.W. Elwood Tables For Real Estate Appraising And Finansing, 4th Ed., Ballinger Publishing Co., Cambridge. Ma., 1996.
109. Glenn M. Desmond and Richard E. Kelley Business Valuation Handbook. Valuation Press inc. Los Angeles, California 90292 (имеется русский перевод, подготовленный POO, 1996. 272 е.).
110. Manual of Valuation. Guidance Notes. Prepared by the Valuation and Rating Committee. Third edition. London, 1995.
111. RICS Appraisal and Valuation Manual. London, 1995.
112. Scarrett, Property Valuation (the Five Methods), E&FN SPON, 1991.
113. Statements of Valuation and Appraisal Practica and Guidance Notes. London, 1995.
114. The Appraisal of Real Estate. 11 Edition. Appraisal Institute, Chicago, Illinois, U.S., 2000.
115. Jennings A. Financial Accounting. 2nd edition. London, 1993.
116. Youngman J.M., Malme J.H. An International Survey of Taxes on Land and Building. Boston: Kluwer Law and Taxation Publishers, 1994.
Похожие диссертации
- Управление инвестиционными ресурсами в условиях финансово-промышленной интеграции
- Формирование инвестиционных ресурсов предприятия на основе ипотеки земельных участков
- Эффективность использования земельных ресурсов промышленных предприятий
- Развитие инвестиционной политики промышленного предприятия
- Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов промышленных предприятий