Формирование инвестиционных ресурсов предприятия на основе ипотеки земельных участков

Есин, Евгений Юрьевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование инвестиционных ресурсов предприятия на основе ипотеки земельных участков тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>кандидат экономических наук
Автор	Есин, Евгений Юрьевич
Место защиты	Нижний Новгород
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование инвестиционных ресурсов предприятия на основе ипотеки земельных участков"

На правах рукописи

Есин Евгений Юрьевич

ФОРМИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕСУРСОВ ПРЕДПРИЯТИЯ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (промышленность)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2004

Работа выпонена в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент Хавин Дмитрий Валерьевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Коробейников Игорь Олегович; кандидат экономических наук Шестаков Александр Петрович

Ведущая организация:

Институт региональной экономики и конкурентоспособности (г. Нижний Новгород)

Защита состоится 24 июня 2004 года в 11.00 часов на заседании диссертационного совета К 212.162.01 в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65, корп. 4, ауд. 402.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан 21 мая 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., доцент

А.Н. Крестьянинов

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Вовлечение земельных ресурсов предприятий в хозяйственный оборот обуславливается необходимостью формирования эффективных источников инвестиций, направленных на развитие производства. Одним из них может стать ипотека земельных участков, которая позволит эффективно использовать недвижимость при разработке и реализации инвестиционной и экономической стратегий развития предприятий. Вместе с тем анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не разработаны организационно -экономические механизмы формирования инвестиционных ресурсов предприятий на базе эффективного использования земельных участков в качестве объекта ипотеки.

Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечены в п. 15.2 Формирование механизмов устойчивого развития экономики промышленных отраслей, комплексов, предприятий и п. 15.71 Управление объектами недвижимости Паспортов специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ. Необходимость практического разрешения проблемы эффективного управления недвижимостью в целях обеспечения экономической устойчивости предприятия и ее недостаточная теоретическая проработка определили выбор темы исследования.

Целью диссертации является разработка организационно-экономического механизма формирования инвестиционных ресурсов на основе ипотеки земельных участков предприятий.

В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:

- определить условия использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса;

Ч установить взаимосвязи между экономическим состоянием предприятия и основными залога земельных участков;

на основе

рос. национальная i

библиотека | оэ т

- сформировать агоритм расчета экономического потенциала механизма ипотечного инвестирования на предприятиях;

- разработать методику определения рационального соотношения между собственными и привлеченными источниками инвестиций;

- провести оценку эффективности разработанных предложений и рекомендаций по реализации механизма привлечения инвестиций предприятиями на основе ипотеки их земельных ресурсов.

Предметом исследования являются процессы формирования инвестиционной политики предприятия при использовании земельных участков в хозяйственном обороте.

Объектом исследования являются промышленные предприятия Нижегородской области.

Методологической основой диссертации служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие залог и хозяйственный оборот земельных участков предприятий промышленности, теоретические разработки российских и зарубежных исследователей в области управления недвижимостью.

При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, экономико-математическое моделирование, пошаговая оптимизация, а также программно-целевой метод при построении агоритмов решения экономических задач.

Научная новизна работы состоит в выявлении, формировании и реализации новых экономических отношений в процессе вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот предприятий.

В соответствии с этим:

- установлены взаимосвязи и зависимости между параметрами ипотеки, определяющими величину и структуру инвестиций, и основными экономическими показателями предприятия;

- предложен организационно-экономический механизм формирования инвестиционных ресурсов за счет вовлечения земельных участков предприятий в хозяйственный оборот;

- разработана методика определения рациональных соотношений между собственными и привлеченными инвестиционными ресурсами;

- даны предложения по нормативному регулированию и методическому обеспечению инвестиционных процессов на предприятиях при реализации ипотеки их земельных участков.

Практическая значимость состоит в том, что применение предлагаемых разработок позволит реализовать инвестиционные и экономические стратегии развития предприятий на основе эффективного управления объектами недвижимости посредством ипотеки земельных участков.

Основные положения и результаты исследования могут быть использованы региональными законодательными и испонительными органами власти и местного самоуправления при разработке нормативных актов в целях развития оборота земельных участков предприятий.

Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям Экономика и управление на предприятии (в строительстве), Земельный кадастр, Менеджмент организации, Экспертиза и управление недвижимостью, а также при подготовке и переподготовке специалистов.

Апробация работы. Основные положения исследования докладывались на Десятой международной научно-методической конференции Проблемы многоуровневого образования (Круглый стол Эколого-экономическое образование как составляющая устойчивого развития, г. Н.Новгород, 2003 г.), на научно-практической конференции Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика (г. Н.Новгород, 2003 г.) и IV межвузовской научно-практической конференции Современные проблемы науки, образования и производства (г. Н.Новгород, 2004 г.).

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 10 научных публикациях объемом 2,3 печатных листа.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

На защиту выносятся:

- организационно-экономический механизм формирования инвестиционных ресурсов предприятий на основе ипотеки земельных участков;

- методика формирования и реализации экономического потенциала промышленных предприятий при использовании земельных ресурсов в качестве обеспечения ипотечного инвестирования;

- методика определения рационального соотношения между собственными и привлеченными источниками инвестиций, формирующими необходимые условия эффективной реализации механизма инвестирования при залоге земельных участков;

- рекомендации по нормативному регулированию предложенного механизма инвестирования и оценке его экономической эффективности.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, формируются цель и задачи, предмет и объект исследования, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе Теория и практика использования земельных участков как инвестиционного ресурса изучены динамика и тенденции развития рынка земли, проанализированы подходы к вовлечению земельных участков в хозяйственную деятельность предприятий, установлены необходимость и возможность использования их в качестве обеспечения ипотечного инвестирования.

Главным условием модернизации производства, снижения его издержек и обеспечения экономического роста является увеличение объема инвестиций. Основная часть инвестиций в промышленные предприятия финансируется из

собственных средств, поэтому объем капитальных вложений определяется финансовым состоянием отрасли, получаемыми доходами.

Увеличение объема инвестиций в реальный сектор возможно лишь при условии мобилизации внутренних инвестиционных-резервов, среди которых значительную часть составляют земельные активы. Отечественная практика оценки показывает, что более половины стоимости активов предприятия составляет недвижимость (земля, здания и сооружения), оставшаяся часть -оборудование и денежные средства.

В результате анализа статистических данных Управления приватизации Привожского межрегионального отделения Российского фонда федерального имущества при Правительстве РФ установлена тенденция увеличения количества предприятий, выкупающих свои земельные участки, а именно: в январе 2002 г. - 7,6%, в январе 2003 г. - 10,8, в июле 2003 г. - 14,7%.

В настоящее время выстроена система земельного законодательства, которая позволяет эффективно использовать землю в хозяйственной деятельности предприятий. Принят Земельный кодекс РФ, регламентирующий процесс вовлечения земельных участков в экономический оборот. Президентом РФ 2 января 2000 г. подписан закон № 28-ФЗ О государственном земельном кадастре, являющийся базовым не только для формирования земельных отношений, но и для реализации механизма ипотечного инвестирования. Закон обеспечил деятельность и функционирование учетной системы в целом. Закон РФ О землеустройстве (№ 78-ФЗ от 18 июня 2001 г.) регламентирует формирование объектов недвижимости со всеми сопровождающими процедурами: проектирование, планирование, установление границ земельных участков и некоторые другие.

Закон РФ от 11 ноября 2003 № 152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах значительно расширил возможности использования ипотечного механизма для привлечения предприятиями инвестиционных ресурсов. Ипотечное инвестирование как инструмент кредитования в большей степени отвечает

современным экономическим условиям и обладает рядом преимуществ относительно других инвестиционных инструментов. К ним относятся:

- ипотечная процентная ставка, меньшая, чем по кредиту, что делает привлекаемые инвестиционные ресурсы для предприятия доступнее;

- ипотечное инвестирование, предоставляющее больше возможностей для привлечения необходимых ресурсов на догосрочной основе;

- возможность доступа к инвестиционным ресурсам без посредника;

- возможность оперативного управления структурой и объемом задоженности, их оптимизации в соответствии с изменяющимися условиями хозяйствования как внутренними, так и внешними.

В отличие от традиционного банковского кредита погашение основного дога по ипотечному займу происходит, как правило, в день окончания срока обращения займа. Данное обстоятельство делает возможным поное обслуживание дога за счет прибыли от реализации самого инвестиционного проекта.

Сформированная система имущественных отношений позволяет российским предприятиям ввести в экономический оборот один из наиболее ценных и наименее дефицитных активов (земельные участки), используя его в качестве эффективного инструмента привлечения необходимых инвестиционных средств.

В этой связи можно сделать вывод, что использование предприятиями своих земельных активов под обеспечение ипотечных займов может стать достаточно привлекательным инструментом хозяйственной практики.

Однако эти процессы не получили до настоящего времени широкого применения из-за неразработанности организационно-экономического механизма привлечения инвестиций на основе ипотеки земельных ресурсов предприятий. Пути решения указанных проблем рассматриваются во второй главе.

Во второй главе Механизм привлечения инвестиционных ресурсов на основе залога земельных участков промышленных предприятий разработаны

методики определения рационального соотношения между собственными и привлеченными источниками инвестиций, оценки инвестиционного потенциала ипотечного механизма, расчета граничных значений основных экономических показателей деятельности предприятия, на основе которых сформирован механизм ипотечного инвестирования предприятий на основе залога их земельных участков.

Согласно законодательству Российской Федерации, земельные участки могут быть заложены (перезаложены) в качестве самостоятельного объекта. По своей сути залог земельных участков имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущего договора: кредита, займа, купли-продажи и других, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Поэтому невозможно заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, испонение которого он обеспечивает.

В качестве внутреннего инвестиционного ресурса автор предлагает использовать земельные участки предприятий для их вовлечения в механизм ипотеки. Последовательность действий по формированию механизма ипотеки земельных участков предприятий представлена на рис. 1.

Взаимосвязь этапов реализации механизма ипотеки земельных участков предприятий, включающих подготовительный период, экономический анализ и работы по подготовке и оформлению правоустанавливающих документов, представлена в виде матрично-сетевого графика (рис. 2).

Результативность механизма залога промышленных земельных участков определяется экономическим состоянием предприятия, что обуславливает необходимость анализа основных параметров его хозяйственной деятельности, определяющих граничные (предельные) условия эффективной реализации механизма ипотеки земельных участков. Для определения этих условий оценим текущее экономическое состояние предприятия, используя показатель

Рис.1. Схема формирования механизма ипотеки земельных участков

предприятий

Рис. 2. Матрично-сетевая модель реализации механизма ипотечного кредитования предприятий

рентабельности собственных средств (Rс), который рассчитывается по формуле (формула Du Pont)1

Rc = (P4!N{) Х (NX!BA) Х (BA/7e) = P4/f, 0)

где Рч - чистая прибыль предприятия;

N\ - реализованная продукция (объем продаж);

- сумма активов;

f - собственные средства.

Основной целью этого выражения является структурный анализ источников инвестиций предприятия. Объем реализованной продукции обеспечивающий уровень, необходимый для выпонения обязательств по ипотечному заимствованию, определяется по формуле

N?=PV+[FV{\+R)-PV]l{\-Hm), (2)

где - будущая стоимость расходов;

- себестоимость реализованной продукции;

R - коэффициент, рассчитываемый как отношение чистой прибыли предприятия к затратам по ипотечному кредиту; - налог на прибыль. С учетом рассчитанного объема реализованной продукции Г1И формула рентабельности продаж (1), обеспечивающей необходимый уровень для выпонения обязательств по ипотечному займу имеет вид

ПИ = (Ми-Р^(1-Япр)/Г,и. (3)

Достижение необходимого уровня эффективности использования активов характеризуется такими показателями, как рентабельность продаж и

оборачиваемость активов предприятия Синтез этих двух показателей и

обуславливает необходимую рентабельность активов для эффективной

реализации ипотечного инвестирования:

Л иА = V / ^ = Х ( Г,И / Я*) = ДПИ -0й, (4).

где - чистая прибыль предприятия, полученная с привлечением средств

ипотечного займа.

1 Гиляровская Л.Т. Экономический анализ- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.

При реализации механизма ипотеки земельных участков важное значение приобретает расчет оптимальной структуры инвестиционных источников предприятия. Это связано с тем, что экономически необоснованный размер ипотечного займа ведет к потере экономической устойчивости, что не позволит предприятию развиваться. Предприятию для обеспечения устойчивого экономического положения целесообразно перед каждым новым ипотечным заимствованием вести расчеты, контролирующие выпонение следующего соотношения:

где - чистая прибыль предприятия, полученная без привлечения средств ипотечного займа.

Поиск оптимального размера ипотечного займа решается методом итераций с постепенным приближением к оптимальной величине. Таким образом, предприятие, использующее ипотечный механизм, увеличивает или уменьшает рентабельность собственных средств в зависимости от соотношения

и от величины процентной ставки ипотечного займа. Автором предложена методика определения рационального соотношения между собственными и привлеченными источниками инвестиций, представленная на рис. 3.

Для реализации программы экономического развития предприятие определяет общую потребность в инвестиционных ресурсах, а также возможный объем собственных и заемных средств (блоки 1-8).

Согласно законодательству РФ по налогообложению, часть процентов по ипотечному кредиту относят на себестоимость продукции и услуг (в размере ставки Центрального банка РФ), а оставшуюся часть процентов и расходы по страхованию относят за счет чистой прибыли (блоки 9-11):

РИЧ = (1- ЯДр) РУ-Ясеб - ЯСТр) - ЯПр, (6)

где - издержки по обслуживанию ипотечного займа, относимые на

себестоимость;

- издержки на страхование ипотечного займа;

Рис. 3. Блок-схема определения условий эффективной реализации инвестиционно-ипотечного процесса на основе залога земельных участков

Ит - издержки по обслуживанию ипотечного займа, относимые на прибыль.

Приемлемая величина ипотечного займа для данного предприятия обеспечивается выпонением следующего условия (блок 13):

(Г.-Ла) Х (Я*-л0) > 1, (7)

где Г0 Ч процентная ставка по ипотечному займу, обеспеченному земельными участками предприятия.

Далее определяется оптимальный размер заемных инвестиционных ресурсов, привлекаемых на основе механизма залога земельных участков предприятий (блоки 14-19).

Невыпонение условий автоматически ведет к пересмотру величины ипотечного займа, повторному проведению расчетов или поному отказу от реализации данного механизма (блоки 8,11,13,17).

Для формирования методики оценки инвестиционного потенциала предлагаемого экономического механизма рассмотрим влияние изменения основных экономических параметров ипотеки на величину кредита и структуру инвестиций. Общая сумма ипотечного заимствования (М) определяется как сумма средств, направляемых на реализацию проекта (5), и средств, идущих на выплату процентов (Р):

Расчет параметров ипотеки начинается с выявления подлежащих залогу земельных участков, определения их залоговой стоимости и анализа перспектив их развития. Поэтому одним из значимых этапов данного механизма является формирование залогового фонда. Залоговая стоимость земельного участка предприятия рассчитывается по формуле

К<{Сй-/)!р, (9)

где Сл - стоимость земельного участка при ликвидации промышленного предприятия;

- дисконтированная сумма издержек по содержанию и управлению заложенным земельным участком;

ц - показатель, характеризующий величину реальной доходности вложений в земельные ресурсы.

Номинальная процентная ставка ипотечного займа может быть определена из условия

r0 = max {гМФ, rA} + (1. ..3), (10)

где гмф - максимальная доходность вложений в валютные облигации Минфина РФ за истекшие погода;

гд Ч доходность вложений по валютным банковским депозитам.

Проценты, выплачиваемые по заемному капиталу, включаются в издержки по производству продукции. При ставке налога на прибыль i = 24 % стоимость заемного капитала составит следующую величину:

Тогда сумму процентов по ипотечному кредиту можно рассчитать по формулам

Для снижения стоимости заемного капитала и выпонения всех условий ипотечного кредитования формируется накопительный фонд. Общая сумма накапливаемых процентов, начисляемых по ставке сберегательного депозита на неравномерно убывающий остаток (неравномерный поток инвестиций), рассчитывается по формуле

^ = rc6-ZC(-(l+rc6)t-(, (14)

где - ставка сберегательного депозита;

- неравномерно убывающий остаток (неравномерный поток инвестиций).

Основную часть накопительного фонда формируют равновеликие и периодические отчисления из чистой прибыли предприятия, рассчитываемые по формуле

где т - количество периодов начисления процентов в течение года; - количество лет кредитования.

Величина Сяах характеризует минимальную сумму чистой прибыли, которую дожно генерировать предприятие, чтобы выпонить все условия кредитования на основе залога земельных участков. Инвестиционный потенциал механизма ипотечного заимствования определяется при сравнении полученного показателя Снак с фактически генерируемой предприятием чистой прибылью (.РЧфакт):

Снак {Р факт-Р rnin)> (16)

где - минимальная величина прибыли предприятия, направляемая на

покрытие издержек производства до получения ипотечного кредита.

Сумму процентов (М), начисленную на периодические накопительные взносы, определим как разность между суммой к погашению и суммой взносов:

(N0-d)-CMK-m-w = M. (17)

При оценке инвестиционного потенциала разработанного механизма периодичность и размер отчислений предприятия, направляемых на погашение дога по ипотечному заимствованию, определяются с учетом суммы сберегательного периода

На основе полученных результатов исследования разработана методика расчета граничных условий эффективной реализации инвестиционно-ипотечного процесса. В основу данной методики положен расчет средних значений удельных весов материальных, трудовых и технических затрат в себестоимости реализованной продукции по выборке структуры средних затрат производства на реализованную продукцию машиностроительных предприятий согласно данным бюлетеня Нижегородского областного комитета государственной статистики Промышленность Нижегородской области (2002-2003 гг.). Подставив их величины в приведенные выше формулы, получим численные значения основных экономических показателей

предприятий, определяющие граничные условия эффективной реализации механизма ипотеки промышленных земельных участков (табл. 1).

Таблица 1

Диапазон базовых экономических показателей предприятия, соответствующих эффективной реализации ипотеки земельных участков

Показатель Диапазон

Рентабельность продаж, обеспечивающая границу безубыточности, Япв 11,3-19,2%

Рентабельность продукции, обеспечивающая границу безубыточности, д/ 19,8-25,5%

Рентабельность продаж, обеспечивающая уровень, необходимый для выпонения обязательств по ипотечному займу, пи 23,7-26,3%

Рентабельность продукции, обеспечивающая уровень, необходимый для выпонения обязательств по ипотечному займу, 36,3-42,5%

Оборачиваемость активов, соответствующая границе безубыточности, Оъ, оборотов / год 1,67-2,41

Оборачиваемость активов, соответствующая уровню, необходимому для выпонения обязательств по ипотечному займу, 0й, оборотов / год 1,19-1,36

Рентабельность активов для значений чистой прибыли, обеспечивающей границу безубыточности, Б А 27,2-32,0%

Рентабельность активов для значений чистой прибыли, обеспечивающей уровень, необходимый для выпонения обязательств по ипотечному займу, Ли А 28,4-35,8%

Оценить взаимосвязь параметров ипотеки земельных участков и экономических показателей предприятия можно через прирост рентабельности собственных средств. Получение допонительной прибыли на собственный капитал от использования механизма залога земельных участков может быть достигнуто только при условии, что рентабельность активов предприятия больше процентной ставки по ипотечному займу. Увеличение рентабельности собственных средств предприятия выражается следующей формулой:

ДС = (1 - НП/100) Х (ДА - Г0) Х (Т0 / Д (18)

где ДС - прирост коэффициента рентабельности собственного капитала предприятия, обусловленный реализацией ипотечного займа, %; - ставка налога на прибыль, %.

Таким образом, предложенный методический подход к оценке условий эффективной реализации механизма инвестирования направлен на определение оптимального размера ипотечного кредита исходя из текущих экономических параметров деятельности предприятия.

В этих целях для условий конкретного предприятия выпоняется экономико-математическое моделирование параметров ипотеки, которые в дальнейшем сравниваются с граничными показателями. По результатам сравнения параметры займа приводятся в соответствие с текущими экономическими показателями предприятия. Кроме того, используя предложенные методические подходы, можно скорректировать стратегию развития предприятия для изменения его экономических показателей (граничных условий).

В третьей главе Реализация механизма привлечения инвестиционных ресурсов на основе ипотеки земельных участков предприятий даны рекомендации по использованию земельных участков в хозяйственном обороте и оценке экономической эффективности результатов исследования, разработаны предложения по использованию основных положений диссертации в учебном процессе.

В результате реализации предложенного механизма привлечения инвестиционных ресурсов достигаются оптимальные параметры ипотеки с учетом экономических показателей деятельности предприятия и поддерживаются их значения в заданных границах.

В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция, утверждена Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ и Госстроем РФ

21 июня 1999 г.) рассчитана экономическая эффективность привлечения инвестиций на основе ипотеки.

По мере увеличения размера ипотечного кредита (ИК) показатель рентабельности собственных средств предприятия (с) имеет положительную динамику, которая по достижении определенной величины издержек по обслуживанию займа изменяется в сторону уменьшения.

В пределах граничных условий рассчитывается экономическая эффективность результатов исследования. Приведение в соответствие параметров ипотеки экономическим показателям предприятия посредством метода итераций позволяет рассчитать оптимальную величину ипотечного заимствования (йКопг)-

Результаты проведенных исследований прошли практическую апробацию при разработке и реализации инвестиционного проекта, предусматривающего привлечение допонительных средств для ОАО Машиностроительный завод на основе ипотечного кредитования посредством залога земельных участков предприятия. Показатели реализации инвестиционно-ипотечного процесса для ОАО Машиностроительный завод представлены в табл. 2.

Таблица2

Показатели реализации инвестиционно-ипотечного процесса для ОАО Машиностроительный завод

Результирующие показатели Исходные показатели

^ шах Х рентабельность активов - 31,2% Х рентабельность продаж - 24,4% Х рентабельность продукции - 38,1% Х оборачиваемость активов- 1,28 оборотов/год

Жопт Х площадь земельных участков (залоговый фонд) -924,2тыс. кв.м Х процентная ставка ипотечного кредитаЧ 12% Х залоговая стоимость земельного участка- 150 руб./кв.м Х размер ипотечного кредита - 83,2 мн. руб.

Приведенная в табл. 2 величина ипотечного кредита удовлетворяет граничным условиям эффективной реализации инвестиционно-ипотечного процесса и соответствует показателю устойчивости предприятия при

котором достигается наибольшее значение экономической эффективности (Эщах)-

Эффективность полученных результатов исследования для условий ОАО Машиностроительный завод в размере 1,25 мн. руб. определена по формуле

Э=Рч-Р\а, (19)

где Э - величина экономического эффекта, полученная за счет оптимизации ипотечного кредита;

- чистая прибыль предприятия, получаемая от реализации инвестиционного проекта, без учета ипотечного займа;

- чистая прибыль предприятия, полученная после оптимизации параметров ипотечного кредитования.

Таким образом, предприятие получает инструмент, позволяющий на всех этапах- ипотечного кредитования оперативно осуществлять контроль параметров заимствования для достижения наибольшей экономии собственных средств предприятия, направленных на погашение кредита, и оптимизации налогообложения.

Отдельные положения диссертации могут быть использованы при обучении студентов по специальностям Экономика и управление на предприятии (в строительстве), Земельный кадастр, Менеджмент организации, Экспертиза и управление недвижимостью, а также в системе переподготовки и повышения квалификации специалистов.

Основные выводы:

В настоящее время в экономической литературе недостаточно раскрыты вопросы формирования инвестиционных ресурсов на базе ипотеки земельных участков предприятий.

Предложен организационно-экономический механизм формирования инвестиционных ресурсов на базе ипотеки земельных участков, реализация которого позволяет обеспечить устойчивое развитие предприятий. Этот механизм основан на следующих методиках:

- определения рационального соотношения между собственными и привлеченными источниками инвестиций, что позволяет получить экономию собственных средств предприятия, предназначенных для погашения ипотечного кредита;

- оценки инвестиционного потенциала ипотечного механизма в зависимости от объема привлеченных инвестиционных ресурсов, с помощью которой рассчитывается оптимальный размер займа на основании анализа показателей деятельности предприятия и параметров ипотеки;

- расчета граничных значений основных экономических показателей деятельности предприятия, определяющих условия эффективной реализации инвестиционно-ипотечного процесса.

Выявлены основные взаимосвязи между экономическими показателями деятельности предприятия (рентабельность активов, продаж, продукции, оборачиваемость активов) и параметрами инвестиционно-ипотечного процесса (процентная ставка ипотечного кредита, залоговая стоимость и площадь земельного участка) и даны предложения по их нормативному регулированию для эффективной реализации залога земельных участков.

Определены подходы к оценке экономической эффективности проведенных исследований и даны рекомендации по их использованию в системе подготовки и повышения квалификации кадров.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Есин, Е.Ю. Стратегия оценки инвестиционной стоимости земельных участков / Е.Ю. Есин, В.В. Ноздрин // Вестник экономических реформ. -2001.-Вып. 12.-С. 77-81.

2. Есин, Е.Ю. Оценка стоимости земельных участков при ипотеке / Е.Ю. Есин, Д.В. Хавин // Проблемы функционирования строительного комплекса в условиях рынка. Сб. тр. / Вып. 1. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2001. - С. 16-20.

3. Есин, Е.Ю. Управление стоимостью компании / Е.Ю. Есин // Сб. тр. аспирантов и магистрантов. Архитектура. Геоэкология. Экономика -Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2002. - С. 105-108.

4. Есин, Е.Ю. К вопросу о предмете залога земли / Е.Ю. Есин // Проблемы функционирования строительного комплекса в условиях рынка. Сб. тр. / Вып. 2. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2002. -С. 21-24.

5. Есин, Е.Ю. Причины развития ипотеки земельных участков промышленных предприятий / Е.Ю. Есин // Десятая международная научно-методическая конференция Проблемы многоуровневого образования. Круглый стол Эколого-экономическое образование как составляющая устойчивого развития. Тезисы докладов. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2003. - С. 191-192.

6. Есин, Е.Ю. Исторические этапы развития понятия липотека / Е.Ю. Есин // Сб. тр. аспирантов и магистрантов. Архитектура. Геоэкология. Экономика - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2003. -С. 142-145.

7. Есин, Е.Ю. Ипотека земельных участков на основе формирования инвестиционного фонда недвижимости / Е.Ю. Есин // Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика. Труды межвузовской научно-

практической конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов вузов, 28 ноября 2003 г. - Н.Новгород: ВГИПА, 2003. - С. 77.

8. Есин, Е.Ю. Механизм привлечения инвестиций на основе залога земельных участков / Е.Ю. Есин // V Всероссийская научно-практическая конференция Экономическая безопасность - региональные проблемы. Тезисы докладов. - Н.Новгород: Нижегород. гос. техн. ун-т, 2003. - С. 38-39.

9. Есин, Е.Ю. Земельные имущественные права предприятий как внутренний источник инвестиций / Е.Ю.. Есин // Научно-техническая конференция профессорско-преподавательского состава, докторантов, аспирантов, магистрантов и студентов Архитектура и строительство - 2003. Тезисы докладов. Часть 4: Исследования по технологии, организации, экономике и управлению строительным производством. - Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2004. - С. 86-88.

10. Есин, Е.Ю. Земельные участки как ресурс реформирования предприятий / Е.Ю. Есин, Д.В. Хавин // Современные проблемы науки, образования и производства: материалы IV межвузовской научно-практической конференции, 24 апреля 2004 г.: Часть I. Н.Новгород: НФ УРАО, 2004. - С. 194-197.

Подписано в печать

Формат 60x90 1/16.

Печать офсетная. Бумага офсетная, Усл. печ. л. 1. Тираж 100 экз. Заказ № бое

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет.

603950, Нижний Новгород, Ильинская, 65. Полиграфический центр ННГАСУ, 603950, Нижний Новгород, Ильинская, 65.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Есин, Евгений Юрьевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ КАК ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕСУРСА.

з 1.1. Становление и развитие института ипотеки.

з 1.2. Методы оценки земельных участков.

з 1.3. Привлечение инвестиционных ресурсов предприятиями на основе ипотечного кредитования.

ГЛАВА 2. МЕХАНИЗМ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕСУРСОВ НА ОСНОВЕ ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ.

з 2.1. Формирование организационно-экономического механизма ипотечного инвестирования предприятий.

з 2.2. Оценка экономических условий эффективной реализации механизма залога земельных участков.

з 2.3. Методика расчета и анализа основных параметров ипотеки земельных участков предприятий.

ГЛАВА 3. РЕАЛИЗАЦИЯ МЕХАНИЗМА ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕСУРСОВ НА ОСНОВЕ ИПОТЕКИ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРЕДПРИЯТИЙ.

з 3.1. Организационно-экономический механизм реализации предложенных разработок.

з 3.2. Экономическая эффективность реализации механизма ипотечного кредитования на основе залога земельных участков предприятий.

з 3.3. Подготовка и переподготовка специалистов по вопросам формирования инвестиционной политики предприятий на основе ипотечного кредитования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование инвестиционных ресурсов предприятия на основе ипотеки земельных участков"

Вовлечение земельных ресурсов предприятий в хозяйственный оборот обуславливается необходимостью формирования эффективных источников инвестиций, направленных на развитие производства. Одним из них может стать ипотека земельных участков, которая позволит эффективно использовать недвижимость при разработке и реализации инвестиционной и экономической стратегий развития предприятий. Вместе с тем анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не разработаны организационно-экономические механизмы формирования инвестиционных ресурсов предприятий на базе эффективного использования земельных участков в качестве объекта ипотеки.

Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечены в п. 15.2 Формирование механизмов устойчивого развития экономики промышленных отраслей, комплексов, предприятий и п. 15.71 Управление объектами недвижимости Паспортов специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ. Необходимость практического разрешения проблемы эффективного управления недвижимостью в целях обеспечения экономической устойчивости предприятия и ее недостаточная теоретическая проработка определили выбор темы исследования.

Целью диссертации является разработка организационно-экономического механизма формирования инвестиционных ресурсов на основе ипотеки земельных участков предприятий.

В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи: определить условия использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса; установить взаимосвязи между экономическим состоянием предприятия и основными параметрами механизма инвестирования на основе залога земельных участков;

- сформировать агоритм расчета экономического потенциала механизма ипотечного инвестирования на предприятиях; разработать методику определения рационального соотношения между собственными и привлеченными источниками инвестиций;

- провести оценку эффективности разработанных предложений и рекомендаций по реализации механизма привлечения инвестиций предприятиями на основе ипотеки их земельных ресурсов.

Предметом исследования являются процессы формирования инвестиционной политики предприятия при использовании земельных участков в хозяйственном обороте.

Объектом исследования являются промышленные предприятия Нижегородской области.

Методологической основой диссертации служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие залог и хозяйственный оборот земельных участков предприятий промышленности, теоретические разработки российских и зарубежных исследователей в области управления недвижимостью.

При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, экономико-математическое моделирование, пошаговая оптимизация, а также программно-целевой метод в построении агоритмов решения экономических задач.