Организационно-экономические основы инвестирования жилищного строительства в регионе в условиях экономического роста тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические основы инвестирования жилищного строительства в регионе в условиях экономического роста"

003172548

На правах рукописи

КАТАЕВ АЛЕКСАНДР ВИКТОРОВИЧ

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕГИОНЕ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РОСТА (НА ПРИМЕРЕ ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

1 6 .'Ш-; 2003

003172548

Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Научный консультант доктор экономических наук, профессор

Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Роботов Александр Сергеевич

доктор экономических наук, профессор Кузнецова Галина Федоровна

Ведущая организация ГОУ ВПО Тюменский государственный

архитектурно-строительный университет

Защита состоится 'Ц^ЮгИЗ^ 2008 года в -а часов на заседании

диссертационного совета Д 21221901 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, д 27, ауд 324

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу 196084, Санкт-Петербург, Московский пр, д 103-а

Автореферат разослан 1*4-0 2008 года

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор Н В Чепаченко

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Обеспеченность жильем является одним из наиболее значимых показателей уровня жизни населения

Кардинальные перемены, происшедшие после 1990 года в строительном комплексе (преобразование государственных предприятий в различные формы хозяйствования, изменение принципов управления и методов государственного регулирования, децентрализация капитальных вложений и другие), сняли со строительства отраслевую ограниченность, поскольку теперь не технологическая и не организационно-структурная общность объектов и процессов, как это было в плановой экономике, а общность по признаку собственности на используемый капитал и участия в реализации той или иной инвестиционной программы объединяет строительные предприятия с другими хозяйственными субъектами в единый инвестиционно-строительный комплекс

Представление о региональном инвестиционно-строительном комплексе как о непрерывной инвестиционной деятельности собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых этот капитал был вложен, требует исследования новых экономических отношений и связей в отрасли, разработки теоретических основ его оптимального функционирования с учетом региональных особенностей проявления и изменения представлений о статусе и задачах регионального инвестиционно-строительного комплекса

Реально складывающаяся экономическая ситуация качественно меняет состав и характер взаимоотношении участников инвестиционного процесса, конкурирующих на рынке подрядных работ и реализующих собственные интересы Следовательно, чтобы достигнуть цели инвестиционной политики в регионе, а именно - развитие производительных сил и обеспечение роста благосостояния населения - необходимо разработать экономико-организационный механизм, позволяющий максимально реализовать интересы всех участников инвестиционного процесса

Действовавшая ранее схема взаимоотношений государства и хозяйствующих субъектов строительной отрасли предполагала возможность управления строительными организациями через вертикальные структуры посредством директивного воздействия В настоящее время приоритетным является не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности участников регионального инвестиционно-строительного комплекса, основными инструментами которого являются разработка инвестиционной политики, обеспечение законодательной и нормативной базы, использование системы госзаказа, поддержание конкурентной среды, формирование системы государственных гарантий и страхования строительных рисков

Задача по формированию рынка доступного жилья в настоящее время находится в числе первоочередных целевых программ развития Российской Федерации, что отражено в таких документах, как Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 годы, Федеральная государственная ипотечная программа, Концепция развития системы ипотечного жилищного

кредитования в Российской Федерации, Национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России

Проблемам организации и финансирования инвестирования жилищного строительства в последнее время уделялось значительное внимание как в теоретическом, так и в методическом аспектах Существенный вклад в этой области внесли труды отечественных и зарубежных ученых таких как В М Агапкин, А Н Асаул, В В Бузырев, Н В Васильева, А А Горбунов, Я А Рекитар, А С Роботов, Е Б Смирнов, С Р Хачатрян, Г А Цылина, Д Фридман, Н Ордуэй и др Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов данной проблемы, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации, что в совокупности с высокой значимостью ее решения определяет актуальность диссертационного исследования

Целью диссертационного исследования является разработка организационно экономических основ привлечения внебюджетных источников финансирования и кредитования жилищного строительства на региональном уровне

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи

- анализ проблем развития региональной инвестиционно-строительной сферы,

- изучение и анализ существующих методических подходов к формированию механизма инвестирования жилищного строительства,

- изучение существующих источников инвестиционного обеспечения жилищного строительства,

- определение специфики управления рисками в инвестиционно-строительной сфере,

- разработка модели формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы региона

Предмет исследования: теоретические, методические и практические аспекты инвестиционной деятельности в жилищном строительстве

Объект исследования предприятия строительной отрасли Тюменской области, государственные структуры, участвующие в инвестиционно-строительном процессе региона, население региона, заинтересованное в решении жилищной проблемы

Методологической и теоретической базой исследования труды зарубежных и отечественных ученых в области экономической теории, а так же проблем инвестиционного обеспечения жилищного строительства Были использованы нормативные и законодательные акты по организации и регулирован!о) инвестиционной деятельности и строительству, справочные, статистические, а также материалы периодической печати по исследуемой проблематике

Информационную базу исследования составили данные Министерства строительства и архитектуры РФ, Госкомстата РФ, Администрации Тюменской области, законодательная база Тюменской области, специализированные отчеты

Использована информация из глобальной компьютерной сети Internet Методология исследования. Для обоснования выдвинутых в работе положении применялись методы логического, сравнительного и системного анализа, экономико-математическое моделирование, математические методы обработки статистических данных и метод экспертных оценок

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем

- уточнен понятийный аппарат по теме диссертационного исследования,

- разработана модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы региона,

- с позиции современной науки выявлены основные тенденции и закономерности становления и развития инвестиционно-строительной деятельности региона,

- на основании проведенного анализа произведено уточнение существующих методических подходов к формированию механизма инвестирования жилищного строительства,

- исследована специфика управления рисками в инвестиционно-строительной сфере региона

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость диссертационного исследования обусловлена универсальностью предложенного методического подхода к анализу процесса инвестирования жилищного строительства Предлагаемая методика позволяет эффективно формировать процесс инвестирования жилищного строительства Практическая значимость работы заключается в том, что на основе проведенного анализа состояния инвестиционно-строительной сферы, исследования тенденций ее развития, реализация предложенных автором рекомендаций по организации финансирования жилищного строительства в регионе и применение разработанных методик позволят создать организационно-экономические предпосыки для формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной и ведомственной жилищной политики администрациями регионов и городов

Основные положения диссертации могут быть также использованы в учебном процессе при изучении дисциплин Экономика жилищной сферы, Менеджмент в строительстве

Апробация основных научных результатов. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских межвузовских научно-практических конференциях

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ, общим объемом 2,7 п л, в том числе авторский объем 2,45 п л

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 203 наименований Объем основного текста диссертации -164 листа машинописного текста

II.ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнен понятийный аппарат по теме диссертационного исследования;

К понятию "жилищная сфера", мы можем предложить следующее уточненное определение этого понятия Жилищная сфера региона (равно как и крупного города) представляет собой сложную межотраслевую систему, включающую в себя часть сферы производства и часть сферы услуг, связанные с проектированием, строительством, капитальным ремонтом и реконструкцией жилищного фонда, его техническим обслуживанием, а также другими услугами, предоставляемыми населению в целях обеспечения условий проживания в жилищном фонде любых форм собственности

По мнению автора, инвестшдаонно-строительная сфера - это открытая система, взаимодействующая со средой Основные предпосыки успешной деятельности данной сферы экономики находятся не только внутри, но и во внешней среде, те зависят от внешнеэкономических, социальных и других отношений в обществе Инвестиционно-строительную сферу следует рассматривать как определенную систему, состоящую из ряда подсистем предпроекшая, проектная, производственная (строительная), комплектационная, эксплуатационная, посредническая, финансовая, плановая, результирующая Общепринято представлять каждую подсистему как экономическую ячейку, обладающую определенной самостоятельностью в выборе режима своего функционирования, погруженную во внешнюю среду (сформированную другими ячейками и другими экономическими системами) Каждая ячейка имеет свою целевую функцию, свою систему стимулов и оценки эффективности технико-технологических режимов, поэтому следует обеспечить совместную согласованную деятельность экономических ячеек, те выбрать оптимальный режим деятельности всей системы при одновременном сохранении возможности свободы выбора каждой ячейкой автономного, собственного распорядка работы

2. Разработана модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы региона.

Одним из важнейших направлений проводимой реформы жилищной сферы является разработка механизма реализации жилищной программы с использованием как бюджетных, так и внебюджетных финансовых ресурсов, основанного на оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства Очевидно, что необходимые изменения сложившихся неблагоприятных тенденций развития жилищной сферы настолько велики, что превышают адаптивные возможности существующей системы управления функционированием и развитием региона В таких ситуациях возникает необходимость встраивания в управляющую систему региона особого программного механизма Программный подход используется как на стадии концептуализации, так и в процессе формирования программных систем, способных осуществить реформирование в относительно короткие сроки, т е в нашем случае ликвидировать имеющиеся разрывы в уровне удовлетворения жилищных потребностей Важно подчеркнуть, что указанная цель достигается

с помощью программных методов не прямо, а опосредованно, путем создания условий для ее реализации Другими словами, средством достижения цели является перевод жилищной сферы региона в такое состояние, в котором она способна успешно решать задачи удовлетворения потребностей в новом жилье и в нормальных условиях проживания, а также поддержания эффективности функционирования жилищной сферы

Исследуя проблемы воспроизводства жилищной сферы, мы стокнулись с тем фактом, что общий недостаток всех разрабатываемых жилищных программ - отсутствие в них социально-экономического обоснования плановой потребности в общей площади жилищ, соответствующей финансовым возможностям государства и населения Эти возможности не безграничны, поэтому необходим поиск рациональных сочетаний видов инвестиционных ресурсов, обеспечивающих рост общих финансовых возможностей

Ключевым моментом для достижения сбалансированности является поиск источников финансовых средств Об этом же свидетельствуют исследования возможностей реализации жилищных программ в ряде регионов России Причем анализ вариантов программ жилищного строительства говорит о том, что инвестиции являются тем самым узким местом, которое лимитирует движение к равновесному состоянию на жилищном рынке Этим определяется актуальность разработки механизмов мобилизации допонительных средств в воспроизводство жилищного фонда

Чтобы удовлетворить жилищные потребности необходимо участие ряда субъектов населения, инвестиционно-кредитных компаний, строительных фирм и органов муниципального управления Их участие в формировании инвестиционного фонда для реализации задач программы жилищного строительства может быть представлено в виде модели, которая разработана с учетом специфики региона (рис 1)

В зависимости от задач, решаемых программой воспроизводства жилищного фонда региона, на основе размеров собственных и привлеченных средств можно разработать другие варианты на базе предложенной модели, изменяя направления финансовых потоков, вводя новые целевые функции и функциональные блоки

Модель формирования инвестиционного фонда для реализации жилищной программы на уровне региона дожна, на наш взгляд, отражать совместное влияние на эффективность инвестиций определенных факторов, таких как мощность строительных организаций, состояние материально-технической базы строительства, кредиты на осуществление инвестиционной деятельности, уровень доходов населения региона, дотации и субсидии региональных властей и др

Вариантная проработка и последующие изменения в структуре инвестирования воспроизводства (или приобретения) жилья с учетом названных выше факторов, являются важными вопросами совершенствования схемы управления жилищной сферой региона на основе использования программных механизмов функционирования системы

СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА

ТРЕБУЕМЫХ СРЕДСТВ Стоимость нового жилья Ремонт и реконструкция жилищного фонда Приобретение жилья на вторичном рынке

СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА РАСПОЛАГАЕМЫХ СРЕДСТВ

Средства кредитных организаций

Бюджетные средства

Средства населения

Средства строительных фирм

Рис 1 Модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы региона

Сравнение вариантов программного обеспечения развития жилищной сферы и выбор из них оптимального, на наш взгляд, дожны осуществляться на основе критерия, отражающего степень достижения главной цели инвестиционной деятельности

В настоящем исследовании в качестве одной из результативных целей воспроизводства жилищного фонда в контексте региона как системы, принят показатель уровня удовлетворения потребностей населения региона в жилье Исходя из этого, в качестве критерия при решении задачи моделирования инвестиционного фонда программы воспроизводства жилищного фонда региона предлагается достижение максимального объема жилой площади, отражающего потребности населения региона в жилье при заданных ограниченных объемах инвестиций из всех источников на прогнозируемый период По нашему мнению, данный критерий в условиях ограниченных возможностей выделения федеральных и муниципальных инвестиций для развития жилищной сферы на уровне региона, является наиболее приемлемым и органично встроенным в систему целей региональных и городских жилищных программ и развития жилищной сферы в контексте региона как системы

Оптимизационная модель призвана отражать закономерности как эффективного функционирования жилищной сферы региона, так и ее развития Полученные на модели решения, по нашему мнению, в дальнейшем, могут быть детализированы, усилены допонительными условиями и ограничениями, расширены с учетом специфики рыночной ситуации, региона, инвесторов, строительного и финансового рынков, а также самих жилищных программ

Задача формирования инвестиционной программы развития жилищной сферы региона сводится к нахождению значений переменных объема жилой площади хчи которые позволили бы максимизировать целевую функцию вида

и одновременно удовлетворяли бы ограничениям

Система ограничений S в экономико-математической модели представлена в виде выражений, которые отражают следующие условия определяют как реализуются признаки (варианты) по инвестиционным программам, определяет ситуацию, когда инвестиционные программы несовместны (2) или совместны, т е взаимно предполагают друг друга (3), определяет необходимость достижения в каждый период времени планируемого значения объема жилой площади (4) Введем следующие обозначения

t Ч \,Т - периоды времени горизонта планирования Т,

I = 1, П ' номера (сценарии) инвестиционных программ, j = \,mi " признаки (варианты, характеристики, виды ресурсов) i-той инвестиционной программы,

X - объем жилой площади , полученной в период времени t при

реализации i-того номера инвестиционной программы по j- тому признаку (варианту),

з - доля (приоритет) от объема инвестиций в период t i-той У

инвестиционной программы по j-тому признаку

Модель (1) может быть так же расширена с учетом структуры инвестиционной программы и условий риска Тогда постановка экономико-математической модели будет выглядеть в виде многокритериальной оптимизационной задачи

F2 = mm L xД, -> max (7)

1 </<Г (=1 j=1

n mi T ( 1 Г = 2

~5lJt Ч> min

F A - max

is/sr ,= 1 J = l

- ЧX Д. 8

Выражениями (1) и (5) - (7) представлены следующие четыре критерия оптимальности Б] отражает требование максимизации общей жилой площади по всем инвестиционными программам за период времени Т, г отражает требование максимизации наименьшей общей жилой площади для любого периода из горизонта планирования Т, Р3 отражает требование минимизации риска, представленного в виде квадрата дисперсии, отражает требование минимизации максимального риска

По нашему мнению, набор критериев оптимальности Б и условий системы ограничений Б могут быть при необходимости изменены в любую сторону как расширения, так и сужения Предлагаемая модель является достаточно гибкой и адаптивной

Таким образом, разработанная модель формирования инвестиционного фонда для решения многоаспектной жилищной проблемы региона позволяет значительно повысить эффективность программного реформирования жилищной сферы региона С одной стороны, она дает стабильные ориентиры для планирования программных мероприятий, способствующих повышению уровня удовлетворения потребностей в жилье и жилищных услугах, а с другой

- позволяет найти оптимальное сочетание использования механизмов мобилизации внутренних ресурсов и привлечения внешних

3 С позиции современной пауки выявлены основные тенденции и закономерности становления и развития инвестиционно-строительной деятельности региона.

Анализируя ситуацию, сложившуюся в жилищной сфере регионов в настоящее время, следует отметить позитивные сдвиги Так в настоящий период в Тюменской области происходят экономические и политические преобразования, непосредственным образом сказывающиеся на состоянии и темпах развития инвестиционно-строительного комплекса региона

Любые преобразования дожны быть направлены, в первую очередь, на решение задачи обеспечения приемлемого уровня благосостояния населения в регионе

В Тюменской области удельный вес инвестиций на развитие производственной базы строительных организаций в период с 2002 по 2006 год увеличися с 1,3% до 2,3 % от общего объема инвестиций Аналогичная ситуация в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах, см табл 1

За 2006г в области введено в' действие 4,2 тыс зданий жилого и нежилого назначения общей площадью 2,6 мн кв м (в 2005г - 3,2 тыс зданий, 2,3 мн кв м) Площадь построенных жилых зданий составила 1,98 мн кв м, нежилых

- 0,67 мн кв м

Организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, за счет всех источников финансирования построено 23,98 тыс квартир общей площадью 1,71 мн кв м Жилые дома вводились большей частью в Ханты-Мансийском автономном округе и на юге области на эти территории пришлось соответственно 44,27% и 41,04% всей площади новых квартир, тогда как на Ямало-Ненецкий автономный округ - 14,7% см табл 2 Построено населением за счет собственных средств и кредитов 24,98% площади всех введенных квартир, в Ханты-Мансийском автономном округе -15,22%, в Ямало-Ненецком -12,37%, на юге области - 40,01% По вводу жилья на 1000 жителей область занимает первое место среди регионов Уральского федерального округа В структуре жилищного строительства за период с 2002 по 2006 год увеличилась доля ввода жилья организациями частной формы собственности (с 51,4% в 2002 г до 63,8% в 2006г) при более медленном

увеличении доли государственного строительства, о чем свидетельствуют данные таблицы 3 Начиная с 2002 года, ежегодно увеличиваются объемы индивидуального строительства Населением за свой счет и с помощью кредитов в 2006 г построено собственных жилых домов на 43,5% больше, чем в предыдущем году Доля собственного жилья в общем объеме построенного составила 25%

Таблица 1

Инвестиции на развитие производственной базы строительных

организаций по регионам Тюменской области

2002 2003 2004 2005 2006

Тюменская область Инвестиции в основной капитал милионов рублей в процентах от общего объема инвестиций по региону 3482,9 1,3 7467,4 2,3 8270,8 2,4 9172,2 24 12057,0 2,3

Ханты-Мансийский автономный округ Инвестиции в основной капитал милионов рублей в процентах от общего объема инвестиций по региону 2083,0 1,5 1888,4 1,2 5144,5 3,1 4770,4 2,2 5671,9 1,9

Ямало-Ненецкий автономный округ Инвестиции в основной капитал милионов рублей в процентах от общего объема инвестиций по региону 1129,0 0,9 5209,6 3,3 871,7 0,6 1341,7 1,0 2365,6 1,4

Тюменская область без автономных округов Инвестиции в основной капитал милионов рублей в процентах от общего объема инвестиций по региону 270,8 20 369,5 22 2254,6 9.2 3060,1 8,6 4019,4 7,0

Таблица 2

Ввоз в действие жилых домов в Тюменской области

Введено общей площади в 2006 г, тыс кв м В % к 2005г

всего в том числе населением всего в том числе населением

Тюменская область, в т ч 1710,9 427,4 129,4 143,5

Ханты-Мансийский автономный округ 757,5 115,3 130,1 127,5

Ямало-Ненецкий автономный округ 251,3 31,1 137,6 184,0

Тюменская область (без АО) 702,2 281,0 126,1 147,4

Таблица 3

Ввод в действие жилых домов по формам собственности в регионах Тюменской области _ _

2002 1 2003 1 2004 | 2005 | 2006

Тюменская область Тыс м~ общей площади

Введено жилых домов 1338,9 1191,4 1373,8 1321,8 1710,9

в том числе по формам собственности государственная 122,5 1183 128,8 107,6 172,8

муниципальная 410 2 307,5 347,0 212 8 349,0

общественных и религиозных организаций 11,3 10,3 6,6 87 6 45,4

частная 688,4 719,5 846,5 853,5 1091,8

смешанная российская 101,9 31,4 44,2 56,8 46 0

иностранная 0,5 _ _ _

совместная российская и иностранная 4,1 4,4 0,7 3,4 6,0

В процентах к итогу

Введено жилых домов 100 0 100 0 100 0 100,0 100,0

в том числе по формам собственности государственная 9,2 9,9 9,4 8 1 10,1

муниципальная 30,6 25,8 25,3 16,1 20,4

общественных и религиозных организаций 0,9 0,9 0 5 66 2,7

частная 51,4 60 4 61,6 64,6 63,8

смешанная российская 76 2 6 3,2 4 3 2 7

иностранная 00 - - - -

совместная российская и иностранная 0,3 0,4 0,0 0,3 03

Сохраняется тенденция увеличения жилищного фонда Тюменской области, о чем свидетельствуют данные таблицы 4

Таблица 4

Жилищный фонд Тюменской области на конец года

2002 2003 2004 2005 2006

Жилищный фонд, всего мн м2 | 59,5 59,6 60,0 61,6 | 63,9

В Тюменской области в целях реализации федеральной целевой программы Жилище, была разработана и утверждена Губернаторская программа развития жилищного строительства на 2002-2005 годы В рамках реализации подпрограммы "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда", было построено и приобретено жилья общей площадью 43,8 тыс м, переселено из ветхого и аварийного жилья 766 семей

В 2003 году на Губернаторскую программу развития жилищного

строительства направлено 260 мн рублей За счет средств областного бюджета построено и приобретено 227 квартир общей площадью 10,8 тыс кв м, из них для участников Великой Отечественной войны - 1,36 тыс кв м, детей-сирот - 2,86 тыс кв м, для переселения из ветхого и аварийного жилищного фонда - 3,65 тыс кв м

В числе основных перспективных задач в жилищном строительстве Тюменской области - обеспечение роста темпов возведения и реконструкции жилья, приведение его структуры и технических характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности работ Необходимы паспортизация и оценка изношенности существующего муниципального жилищного фонда, увеличение объемов средств, выделяемых на содержание и ремонт существующего жилого фонда Намечено обеспечить потребности строителей в качественных, экологически чистых, современных материалах местного производства, отвечающих по ассортименту и номенклатуре платежеспособному спросу различных слоев населения, а также переход к современным эффективным и энергосберегающим проектам Предполагается упрощение административных процедур предоставления земельных участков под застройку и совершенствование процедур регистрации залога земельных участков и объектов незавершенного строительства, упрощение и удешевление оформления ипотеки этих активов при финансировании строительства жилья

Для решения поставленных задач целесообразно разработать региональную целевую программу стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику Тюменской области Мероприятия программы, прежде всего, дожны быть нацелены на увеличение объема внутренних инвестиций и привлечение инвестиций из-за пределов региона (как отечественных, так и иностранных)

Увеличение региональных инвестиций возможно за счет роста прямых государственных вложений в регион, а также за счет роста инвестиций существующих компаний, создания новых производств и видов экономической деятельности и превращения средств населения в работающий источник инвестиций

Что касается перспектив использования государственных инвестиций, то приходится признать, что на данном этапе они невелики В структуре капитальных вложений в экономику региона в последние годы доля средств федерального бюджета постоянно сокращалась

Таким образом, перспективы восстановления инвестиционного процесса зависят, главным образом, от внебюджетных источников финансирования капитальных вложений Доминирующее место в структуре этих источников занимают средства предприятий Анализ инвестиционных возможностей экономики Тюменской области показал, что отсутствие средств у предприятий не является основной причиной низкой инвестиционной активности субъектов хозяйственной области При всей ограниченности собственных ресурсов, одной из главных проблем остается их некапитальное использование Об этом свидетельствует например тот факт, что большинство предприятий не

осуществляют капитальные вложения даже в пределах начисленных сумм амортизации

В условиях, когда региональные власти не могут влиять на принятие или не принятие субъектами экономической деятельности инвестиционных решений директивными методами, и когда стало ясно, что для привлечения иностранного капитала не достаточно обладать значительными запасами природных ресурсов, основным направлением деятельности региональных властей дожно стать формирование и поддержание благоприятного инвестиционного климата в регионе

4. На основании проведенного анализа произведено уточнение существующих методических подходов к формированию механизма инвестирования жилищного строительства

Для исследования механизма управления развитием жилищной сферы необходимо рассмотреть важнейшую экономическую категорию и основу реализации фактически всех программ - это инвестиции

Объемы, механизмы и инструменты инвестирования сгроительства и приобретения жилья в значительной степени зависят от принятьл приоритетов в жилищной политике на федеральном и региональном уровнях В условиях многообразия токования понятий механизм и линструмент инвестирования строительства и приобретения жилья в настоящем исследовании приняты следующие их формулировки

Инструменты инвестирования строительства и приобретения жилья определяются категориями что или с помощью чего инвесторы могут участвовать в процессе распределения на рынке жилья К инструментам инвестирования строительства и приобретения жилья отнесены

- ценные бумаги, в том числе облигации, сертификаты, закладные, векселя,

- жилищные, ипотечные, потребительские и коммерческие кредиты,

- коммерческие и бюджетные ссуды,

- бюджетное финансирование

Механизмами инвестирования строительства и приобретения жилья определены формы инвестиционного участия со стороны участников механизма с целью создания (воспроизводства, реконструкции и т д) конечного продукта (жилья), который будет иметь определенную потребительскую стоимость Механизмы финансирования определяются категориями как или каким образом инвесторы могут финансировать процесс создания продукта на рынке жилья

К механизмам инвестирования строительства и приобретения жилья можно отнести следующие

- долевое участие в строительстве жилья,

- региональные программы с участием бюджетных средств,

- жилищные облигационные займы,

- ипотечное жилищное кредитование,

- накопительные системы финансирования жилищной сферы,

- единовременную оплату (покупку жилья),

- доходные дома

Каждый из перечисленных механизмов может иметь множество моделей и схем реализации С целью оценки их роли, значимости и перспектив развития в общей системе инвестирования строительства и приобретения жилья нами был выпонен их сравнительный анализ

В частности, следует отметить, что ни один из рассмотренных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации Таким образом, данные механизмы не взаимоискшочают друг друга, а наоборот, допоняют Наиболее доступным для реализации является механизм ЖОЗ, так как он охватывает практически все доходные группы населения

Для решения жилищной проблемы в регионах следует все механизмы инвестирования строительства и приобретения жилья рассматривать в комплексе как единую систему с ранжированием их значимоеЩ для каждой конкретной территории При этом необходимо учитывать особенности социально-экономического и национального развития региона В настоящее время отсутствует такой системный подход в региональной жилищной политике и органы испонительной власти не уделяют этому вопросу дожного внимания

Очевидно, что на текущий момент фактически отсутствует эффективно функционирующий механизм догосрочного кредитования жилищной сферы, учитывая, что платежеспособный спрос населения растет микроскопическими темпами, существующая динамика цен на жилье практически во всех регионах России представляется неестественной и искусственно поддерживаемой Последствия этого могут быть самым негативными - отток капитала инвесторов из жилищного сектора, снижение объемов строительства

На сегодняшний день в России требуется разработка единой системы инвестирования строительства и приобретения жилья с унифицированными подходами (правилами) к использованию различных механизмов, едиными подходами к выделению потребительских групп и форм оказываемой им государственной помощи Эта система дожна объединять существующие сегодня механизмы в единую жилищную политику для выстраивания отношений с различными инвесторами и группами потребителей, ранжируя цели и объекты жилищного строительства Усовершенствованная политика дожна опираться на следующие положения

Х ориентация на инвестиционные возможности бюджетов и потенциальные возможности рынка жилья,

Х доступность жилья всем слоям населения за счет возможности выбора жилья с разными качественными характеристиками,

Х вовлечение в систему первичного и вторичного рынков жилья,

Х участие в схемах инвестирования жилищного комплекса кредитно-финансовых учреждений и залоговых механизмов,

Х возможность выпуска ценных бумаг (жилищных облигаций) и обеспечение их доходности,

Х возможность привлечения в систему юридических лиц,

Х открытость системы банковским финансовым потокам,

Х одновременное функционирование различных инвестиционных механизмов улучшения жилищных условий населения возможность обмена существующего жилья, покупки нового и участие в долевом строительстве с возможностью приобретения облигаций и получения кредитов,

Х введение сложных процентов по кредитам с участием бюджетных и банковских средств,

Х простота и доступность системы всем категориям потребителей

По нашему мнению, подобная система не может включать единого оператора рынка жилья, она дожна функционировать на основе совместной работы не исключающих друг друга нескольких механизмов и инструментов инвестирования строительства и приобретения жилья, таких, например, жилищный облигационный заем и ипотечное кредитование населения с привлечением бюджетных субсидий

5 Определение специфики управления рисками в инвестиционно-строительной сфере.

При рассмотрении рисков в жилищной сфере региона, мы предлагаем выделить три основные группы рисков

- риск несоответствия структуры спроса и предложения, в т ч целесообразно отдельно выделить риск несоответствия пожеланиям покупателей,

риск колебания рыночных цен на жилье,

- риск повышения стоимости жилья

Основные программы управленческих действий по упреждению рыночных рисков в жилищной сфере

По мнению большинства экспертов наиболее значимыми причинами, вызывающими отказ потенциальных покупателей от приобретения строящегося жилья, являются следующие

1 высокая вероятность длительной задержки сдачи дома в эксплуатацию,

2 возможность нечестной игры со стороны строительной организации (например продажа одной и той же квартиры несколькими лицами)

Таким образом, для снижения количества отказов в приобретении жилья, необходимо упреждение в первую очередь этих двух причин

Увеличение сроков строительства может возникнуть в результате воздействия следующих причин

Х задержка поставок материалов/оборудования,

Х задержка выпонения работ субподрядчиком,

Х отсутствие финансов для оплаты поставок/субподрядных работ,

Х неоптимальное распределение рабочей силы и материалов по работам и объектам (отсутствие одних материалов при избытке других),

Х увольнения работников организации,

Х решения органов власти (возникающие в ходе строительства),

Х несвоевременное подключение к электро- и инженерным сетям и

Необходим контроль наличия в строительных организациях работы по упреждению возникновения указанных рисковых факторов

В качестве средств, стимулирующих строителей сокращать сроки можно предложить введение Администрацией Тюменской области программы добровольной аккредитации строительных организаций, ведущих работу по упреждению вышеперечисленных причин В качестве средств содействия строительным организациям можно предложить

1 программы по уменьшению себестоимости строительства,

2 программы, содействующие внедрению новых технологий,

3 доработка нормативной базы процесса воспроизводства жилищного фонда,

4 упрощение процедур согласований и разрешений на строительство и капитальный ремонт

Перечисленные методы относятся в основном причине высокая вероятность задержки сдачи дома в эксплуатацию Снижение рисков такого фактора как возможность нечестной игры со стороны строительной организации возможно путем введения централизованной регистрации сделок купли-продажи строящегося жилья При этом организация централизованной регистрации инвестиционных прав дожна осуществляться на следующих принципах

Х легкость, доступность и оперативность оформления и переуступки инвестиционных прав,

Х обязательность регистрации подобных сделок для предприятий всех форм собственности,

Х соблюдение условий конфиденциальности для продавца и покупателя

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание

Статья, опубликова1шая в рекомендованных ВАК изданиях:

1 Катаев А В Организационно-экономические основы инвестирования жилищного строительства в регионе в условиях экономического роста/ А В Катаев // Проблемы современной экономики Евразийский международный научно-аналитический журнал Вып 2(26) 2008 -0,4 п л

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

2 Катаев А В, Катаев С В Состояние жилищного фонда и его развитие в Тюменской области // Строительный комплекс экономика,

управление, инвестиции Выпуск 4 Межвузовский сборник научных трудов / Редкол В В Бузырев, Е В Гусев, В М Аксенов, (отв редакторы) и др - СПб Изд-во СПбГУЭФ, 2005 -0, 5 п л /0,25 п л

3 Катаев А В Проблемы и перспективы функционирования инвестиционно-финансового обеспечения жилищного строительства в России // Актуальные проблемы управления экономикой региона Материалы II Науч -практ конф 22 апр 2005 г / Редкол Е Б Смирнов (отв ред) и др - СПб СПбГИЭУ, 2005 -0,4 п л

4 Катаев А В Особенности определения доступности жилья для населения // Строительный комплекс экономика, управление, инвестиции Выпуск 6 Межвузовский сборник научных трудов / Редкол В В Бузырев, И П Нужина, В М Аксенов, (отв редакторы) и др - СПб Изд-во СПбГУЭФ, 2006 -268 с Гусев, В М Аксенов, (отв редакторы) и др - СПб Изд-во СПбГУЭФ, 2005 -0,3 п л

5 Катаев А В Зарубежная практика воспроизводства жилищного фонда // Социально-экономические проблемы регионального развития Выпуск 3 Сборник научных трудов / Редкол С Н Максимов (отв ред) и д р - СПб СПбГИЭУ, 2006 - 0,2 п л

6 Катаев А В Источники финансирования инвестиционных программ региона // Актуальные проблемы управления экономикой региона Материалы IV Всероссийской научно-практической конференции 20 апреля 2007г / Редкол Е Б Смирнов (отв ред) и д р - СПб СПбГИЭУ, 2007 - 0,2 п л

7 Катаев А В Инвестиции в жилищное строительство как объект административного управления // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе сб науч тр / редкол С Н Максимов (отв Ред) [и др ] - СПб СПбГИЭУ, 2007 - 0,3 п л

8 Катаев А В Особенности инвестиционного обеспечения жилищного строительства в условиях экономического роста // Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе Материалы IX межвузовской конференции аспирантов и докторантов 5 декабря 2007г / Под ред А И Михайлушкина, Н А Савинской -СПб СПбГИЭУ, 2007 - 0,4 п л

Подписано в печать <2

Формат 60x84 У,л Печ. л *,>Тираж /Р& экз Заказ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, уя Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Катаев, Александр Викторович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЫ.

1.1 Теоретические основы функционирования инвестиционно-строительной сферы.

1.2 Современные механизмы и инструменты инвестирования жилищного строительства в регионе.

1.3 Анализ текущего состояния инвестиционно-строительной сферы региона (на примере Тюменской области).

ГЛАВА 2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РОСТА РЕГИОНА.

2.1 Методические основы формирования системы инвестирования жилищного строительства развивающегося региона.

2.2 Основные направления и аспекты административного регулирования инвестиционно-строительной сферы.

2.3 Методические основы предупреждения рисков инвестирования жилищного строительства.

ГЛАВА 3. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕГИОНЕ.

3.1 Формирование модели эффективного инвестирования жилищного строительства в регионе.

3.2 Особенности оценки функционирования системы инвестирования жилищного строительства в условиях экономического роста региона.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические основы инвестирования жилищного строительства в регионе в условиях экономического роста"

Актуальность темы исследования. Обеспеченность жильем является одним из наиболее значимых показателей уровня жизни населения.

Кардинальные перемены, происшедшие после 1990 года в строительном комплексе (преобразование государственных предприятий в различные формы хозяйствования, изменение принципов управления и методов государственного регулирования, децентрализация капитальных вложений и другие), сняли со строительства отраслевую ограниченность, поскольку теперь не технологическая и не организационно-структурная общность объектов и процессов, как это было в плановой экономике, а общность по признаку собственности на используемый капитал и участия в реализации той или иной инвестиционной программы объединяет строительные предприятия с другими хозяйственными субъектами в единый инвестиционно-строительный комплекс.

Представление о региональном инвестиционно-строительном комплексе как о непрерывной инвестиционной деятельности собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых этот капитал был вложен, требует исследования новых экономических отношений и связей в отрасли, разработки теоретических основ его оптимального функционирования с учетом региональных особенностей проявления и изменения представлений о статусе и задачах регионального инвестиционно-строительного комплекса.

Реально складывающаяся экономическая ситуация качественно меняет состав и характер взаимоотношений участников инвестиционного процесса, конкурирующих на рынке подрядных работ и реализующих собственные интересы. Следовательно, чтобы достигнуть цели инвестиционной политики в регионе, а именно - развитие производительных сил и обеспечение роста благосостояния населения - необходимо разработать экономико-организационный механизм, позволяющий максимально реализовать интересы всех участников инвестиционного процесса.

Действовавшая ранее схема взаимоотношений государства и хозяйствующих субъектов строительной отрасли предполагала возможность управления строительными организациями через вертикальные структуры посредством директивного воздействия. В настоящее время приоритетным является не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности участников регионального инвестиционно-строительного комплекса, основными инструментами которого являются разработка инвестиционной политики, обеспечение законодательной и нормативной базы, использование системы госзаказа, поддержание конкурентной среды, формирование системы государственных гарантий и страхования строительных рисков.

Задача по формированию рынка доступного жилья в настоящее время находится в числе первоочередных целевых программ развития Российской Федерации, что отражено в таких документах, как : Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 годы, Федеральная государственная ипотечная программа, Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

Проблемам организации и финансирования инвестирования жилищного строительства в последнее время уделялось значительное внимание как в теоретическом, так и в методическом аспектах. Существенный вклад в этой области внесли труды отечественных и зарубежных ученых таких как В.М. Агапкин, А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, Н.В. Васильева, А.А. Горбунов, Я.А. Рекитар, Е.Б. Смирнов, С.Р. Хачатрян, Г.А. Цылина, Д. Фридман, Н. Ордуэй и др. Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов данной проблемы, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации, что в совокупности с высокой значимостью ее решения определяет актуальность диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка организационно экономических основ привлечения внебюджетных источников финансирования и кредитования жилищного строительства на региональном уровне.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

- анализ проблем развития региональной инвестиционно-строительной сферы;

- изучение и анализ существующих методических подходов к формированию механизма инвестирования жилищного строительства;

- изучение существующих источников инвестиционного обеспечения жилищного строительства;

- определение специфики управления рисками в инвестиционно-строительной сфере;

- разработка модели формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы региона.

Предмет исследования: теоретические, методические и практические аспекты инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.

Объект исследования: предприятия строительной отрасли Тюменской области; государственные структуры, участвующие в инвестиционно-строительном процессе региона; население региона, заинтересованное в решении жилищной проблемы.

Методологической и теоретической базой исследования труды зарубежных и отечественных ученых в области экономической теории, а так же проблем инвестиционного обеспечения жилищного строительства. Были использованы нормативные и законодательные акты по организации и регулированию инвестиционной деятельности и строительству, справочные, статистические, а также материалы периодической печати по исследуемой проблематике.

Информационную базу исследования составили данные Министерства строительства и архитектуры РФ, Госкомстата РФ, Администрации Тюменской области, законодательная база Тюменской области, специализированные отчеты.

Использована информация из глобальной компьютерной сети Internet.

Методология исследования. Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись методы логического, сравнительного и системного анализа, экономико-математическое моделирование, математические методы обработки статистических данных и метод экспертных оценок.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

- уточнен понятийный аппарат по теме диссертационного исследования;

- разработана модель формирования сбалансированных решений комплексной жилищной программы региона;

- с позиции современной науки выявлены основные тенденции и закономерности становления и развития инвестиционно-строительной деятельности региона;

- изучение и анализ существующих методических подходов к формированию механизма инвестирования жилищного строительства;

- исследована специфика управления рисками в инвестиционно-строительной сфере региона.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость диссертационного исследования обусловлена универсальностью предложенного методического подхода к анализу процесса инвестирования жилищного строительства. Предлагаемая методика" позволяет эффективно формировать процесс инвестирования жилищного строительства. Практическая значимость работы заключается в том, что на основе проведенного анализа состояния инвестиционно-строительной сферы, исследования тенденций ее развития, реализация предложенных автором рекомендаций по организации финансирования жилищного строительства в регионе и применение разработанных методик позволят создать организационно-экономические предпосыки для формирования эффективного механизма инвестирования жилищного строительства в регионе.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной и ведомственной жилищной политики администрациями регионов и городов.

Основные положения диссертации могут быть также использованы в учебном процессе при изучении дисциплин: Экономика жилищной сферы, Менеджмент в строительстве.

Апробация основных научных результатов. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских межвузовских научно-практических конференциях.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ, общим объемом 2,7 п.л., в том числе авторский объем 2,45 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 203 наименований. Объем основного текста диссертации -156 листов машинописного текста.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Катаев, Александр Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

За последние 15 лет жилищной политике в России фактически не уделялось внимания. Все заявления руководства страны, касающиеся улучшения жилищных условий граждан носили декларативный характер. Этот период характеризуется остаточным принципом финансирования жилищной сферы, жесткими ограничениями в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий в большинстве регионов Российской Федерации.

Анализируя ситуацию, сложившуюся в жилищной сфере регионов в настоящее время, следует отметить позитивные сдвиги. Так в настоящий период в Тюменской области происходят экономические и политические преобразования, непосредственным образом сказывающиеся на состоянии и темпах развития инвестиционно-строительного комплекса региона.

Любые преобразования дожны быть направлены, в первую очередь, на решение задачи обеспечения приемлемого уровня благосостояния населения в регионе.

Реализация программы социально-экономического развития Тюменской области может осуществляться только при наличии на ее территории развитого строительного комплекса, способного быстро, качественно и эффективно возводить и вводить в эксплуатацию объекты социальной и производственной инфраструктуры. Соответственно, на современном этапе развития одной из главных целей является повышение эффективности и качества работ в строительстве.

Существующее состояние экономики не позволяет вкладывать в развитие отрасли достаточные средства. Главный вывод, который можно сделать из анализа основных тенденций протекания инвестиционных процессов и инвестиционных возможностей Тюменской области заключается в необходимости осуществления мероприятий по привлечению инвестиционных ресурсов из-за пределов области как отечественных, так и иностранных.

Основные положения и результаты исследования:

1. К понятию "жилищная сфера", мы можем предложить следующее уточненное определение этого понятия. Жилищная сфера региона (равно как и крупного города) представляет собой сложную межотраслевую систему, включающую в себя часть сферы производства и часть сферы услуг, связанные с проектированием, строительством, капитальным ремонтом и реконструкцией жилищного фонда, его техническим обслуживанием, а также другими услугами, предоставляемыми населению в целях обеспечения условий проживания в жилищном фонде любых форм собственности.

По мнению автора, инвестиционно-строительная сфера - это открытая система, взаимодействующая со средой. Основные предпосыки успешной деятельности данной сферы экономики находятся не только внутри, но и во внешней среде, т.е. зависят от внешнеэкономических, социальных и других отношений в обществе. Инвестиционно-строительную сферу следует рассматривать как определенную систему, состоящую из ряда подсистем: предпроектная, проектная, производственная (строительная), комплектационная, эксплуатационная, посредническая, финансовая, плановая, результирующая. Общепринято представлять каждую подсистему как экономическую ячейку, обладающую определенной самостоятельностью в выборе режима своего функционирования, погруженную во внешнюю среду (сформированную другими ячейками и другими экономическими системами). Каждая ячейка имеет свою целевую функцию, свою систему стимулов и оценки эффективности технико-технологических режимов, поэтому следует обеспечить совместную согласованную деятельность экономических ячеек, т.е. выбрать оптимальный режим деятельности всей системы при одновременном сохранении возможности свободы выбора каждой ячейкой автономного, собственного распорядка работы.

2. Одним из важнейших направлений проводимой реформы жилищной сферы является разработка механизма реализации жилищной программы с использованием как бюджетных, так и внебюджетных финансовых ресурсов, основанного на оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства. Очевидно, что необходимые изменения сложившихся неблагоприятных тенденций развития жилищной сферы настолько велики, что превышают адаптивные возможности существующей системы управления функционированием и развитием региона. В таких ситуациях возникает необходимость встраивания в управляющую систему региона особого программного механизма. Программный подход используется как на стадии концептуализации, так и в процессе формирования программных систем, способных осуществить реформирование в относительно короткие сроки, т.е. в нашем случае ликвидировать имеющиеся разрывы в уровне удовлетворения жилищных потребностей. Важно подчеркнуть, что указанная цель достигается с помощью программных методов не прямо, а опосредованно, путем создания условий для ее реализации. Другими словами, средством достижения цели является перевод жилищной сферы региона в такое состояние, в котором она способна успешно решать задачи удовлетворения потребностей в новом жилье и в нормальных условиях проживания, а также поддержания эффективности 1 функционирования жилищной сферы.

3. Исследуя проблемы воспроизводства жилищной сферы, мы стокнулись с тем фактом, что общий недостаток всех разрабатываемых жилищных программ - отсутствие в них социально-экономического обоснования плановой потребности в общей площади жилищ, соответствующей финансовым возможностям государства и населения. Эти возможности не безграничны, поэтому необходим поиск рациональных сочетаний видов инвестиционных ресурсов, обеспечивающих рост общих финансовых возможностей.

Ключевым моментом для достижения сбалансированности является поиск источников финансовых средств. Об этом же свидетельствуют исследования возможностей реализации жилищных программ в ряде регионов России. Причем анализ вариантов программ жилищного строительства говорит о том, что инвестиции являются тем самым узким местом, которое лимитирует движение к равновесному состоянию на жилищном рынке. Этим определяется актуальность разработки механизмов мобилизации допонительных средств в воспроизводство жилищного фонда.

Чтобы удовлетворить жилищные потребности необходимо участие ряда субъектов: населения, инвестиционно-кредитных компаний, строительных фирм и органов муниципального управления. Их участие в формировании инвестиционного фонда для реализации задач программы жилищного строительства может быть представлено в виде модели, которая разработана с учетом специфики региона. В зависимости от задач, решаемых программой воспроизводства жилищного фонда региона, на основе размеров собственных и привлеченных средств можно разработать другие варианты на базе предложенной модели, изменяя направления финансовых потоков, вводя новые целевые функции и функциональные блоки.

4. Модель формирования инвестиционного фонда для реализации жилищной программы на уровне региона дожна, на наш взгляд, отражать совместное влияние на эффективность инвестиций определенных факторов, таких как мощность строительных организаций, состояние материально-технической базы строительства, кредиты на осуществление инвестиционной деятельности, уровень доходов населения региона, дотации и субсидии региональных властей и др. Вариантная проработка и последующие изменения в структуре инвестирования воспроизводства (или приобретения) жилья с учетом названных выше факторов, являются важными вопросами совершенствования схемы управления жилищной сферой региона на основе использования программных механизмов функционирования системы.

5. Механизмами инвестирования строительства и приобретения жилья определены формы инвестиционного участия со стороны участников механизма с целью создания (воспроизводства, реконструкции и т.д.) конечного продукта (жилья), который будет иметь определенную потребительскую стоимость.

К механизмам инвестирования строительства и приобретения жилья молено отнести следующие:

- долевое участие в строительстве жилья;

- региональные программы с участием бюджетных средств;

- жилищные облигационные займы;

- ипотечное жилищное кредитование;

- накопительные системы финансирования жилищной сферы;

- единовременную оплату (покупку жилья);

- доходные дома.

Каждый из перечисленных механизмов может иметь множество моделей и схем реализации. С целью оценки их роли, значимости и перспектив развития в общей системе инвестирования строительства и приобретения жилья нами был выпонен их сравнительный анализ

В частности, следует отметить, что ни один из рассмотренных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья в отдельности не может претендовать на решение жилищной проблемы в целом. Каждый из них имеет свои очевидные преимущества и недостатки, они ориентированы на различные слои населения и неодинаковые условия реализации. Таким образом, данные механизмы не взаимоисключают друг друга, а наоборот, допоняют. Наиболее доступным для реализации является механизм ЖОЗ, так как он охватывает практически все доходные группы населения. I

Для решения жилищной проблемы в регионах следует все механизмы инвестирования строительства и приобретения жилья рассматривать в комплексе как единую систему с ранжированием их значимости для каждой конкретной территории. При этом необходимо учитывать особенности социально-экономического и национального развития региона. В настоящее время отсутствует такой системный подход в региональной жилищной политике и органы испонительной власти не уделяют этому вопросу дожного внимания.

Очевидно, что на текущий момент фактически отсутствует эффективно функционирующий механизм догосрочного кредитования жилищной сферы; учитывая, что платежеспособный спрос населения растет микроскопическими темпами, существующая динамика цен на жилье практически во всех регионах

России представляется неестественной и искусственно поддерживаемой. Последствия этого могут быть самым негативными - отток капитала инвесторов из жилищного сектора, снижение объемов строительства.

На сегодняшний день в России требуется разработка единой системы инвестирования строительства и приобретения жилья с унифицированными подходами (правилами) к использованию различных механизмов, едиными подходами к выделению потребительских групп и форм оказываемой им государственной помощи. Эта система дожна объединять существующие сегодня механизмы в единую жилищную политику для выстраивания отношений с различными инвесторами и группами потребителей, ранжируя цели и объекты жилищного строительства. Усовершенствованная политика дожна опираться на следующие положения:

Х ориентация на инвестиционные возможности бюджетов и потенциальные возможности рынка жилья;

Х доступность жилья всем слоям населения за счет возможности выбора жилья с разными качественными характеристиками;

Х вовлечение в систему первичного и вторичного рынков жилья;

Х участие в схемах инвестирования жилищного комплекса кредитно-финансовых учреждений и залоговых механизмов;

Х возможность выпуска ценных бумаг (жилищных облигаций) и обеспечение их доходности;

Х возможность привлечения в систему юридических лиц;

Х открытость системы банковским финансовым потокам;

Х одновременное функционирование различных инвестиционных механизмов улучшения жилищных условий населения: возможность обмена существующего жилья, покупки нового и участие в долевом строительстве с возможностью приобретения облигаций и получения кредитов;

Х введение сложных процентов по кредитам с участием бюджетных и банковских средств;

Х простота и доступность системы всем категориям потребителей.

По нашему мнению, подобная система не может включать единого оператора рынка жилья, она дожна функционировать на основе совместной работы не исключающих друг друга нескольких механизмов и инструментов инвестирования строительства и приобретения жилья, таких, например, жилищный облигационный заем и ипотечное кредитование населения с привлечением бюджетных субсидий.

6. Основные программы управленческих действий по упреждению рыночных рисков инвесторов жилищного строительства:

1) В качестве средств, стимулирующих строителей сокращать сроки можно предложить введение Администрацией Тюменской области программы добровольной аккредитации строительных организаций, ведущих работу по упреждению вышеперечисленных причин.

2) В качестве средств содействия строительным организациям молено предложить:

1. программы по уменьшению себестоимости строительства;

2. программы, содействующие внедрению новых технологий;

3. доработка нормативной базы процесса воспроизводства жилищного фонда;

4. упрощение процедур согласований и разрешений на строительство и капитальный ремонт.

Перечисленные методы относятся в основном к причине высокая вероятность задержки сдачи дома в эксплуатацию. Снижение рисков такого фактора как возможность нечестной игры со стороны строительной организации возможно путем введения централизованной регистрации сделок купли-продажи строящегося жилья. При этом организация централизованной регистрации инвестиционных прав дожна осуществляться на следующих принципах:

- легкость, доступность и оперативность оформления и переуступки инвестиционных прав;

- обязательность регистрации подобных сделок для предприятий всех форм собственности;

- соблюдение условий конфиденциальности для продавца и покупателя.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Катаев, Александр Викторович, Санкт-Петербург

1. Алексеев Н.И. Жилье и рынок. -М.: Б.и., 1991,- 44 с.

2. Афимов А.Н. Комплексная застройка новых районов Санкт-Петербурга. -СПб.:ДваТрИ, 1991.-143 с.

3. Анисимова И. Архитектурное проектирование малоэтажных жилых домов на одну семью: Курс лекций,- М.: МАРХИД987.- 48 с.

4. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью. СПб,1997. - 132 с.

5. Бабакин В.И. Переустройство жилищного фонда. М.: Стройиздат, 1981,- 79 с.

6. Багриновский К.А. Имитационные модели в народнохозяйственном планировании. М.: Экономика, 1980. - 199 с.

7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М: Финансы и статистика, 1996,- 187 с.

8. Басин Е.В. Новая жилищная политика в государственной целевой программе Жилище // Вопросы экономики,- 1993, № 4,- С.26-32.

9. Баталин Ю.П. О некоторых вопросах состояния и развития строительства // Экономика строительства. 1995. - № 10. - С.8-10.

10. Баталин Ю.П. По пути решения жилищной проблемы. М.: Стройиздат, 1989.-21 с.11 .Бекина Т.Д. Жилищная реформа в России: проблемы и перспективы.- М: НП Ред.журн. Вопр. Экономики, 1999,- 303 с.

11. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск : Наука, 1993,- 159 с.

12. Блех Е.М. Повышение эффективности эксплуатации жилых зданий. М.: Стройиздат, 1987.- 172 с.

13. Блех Е.М. Социально-экономические проблемы развития жилищного хозяйства. Автореферат докторской диссертации. М.: 1990. - 31 с.

14. Блех Е.М. Экономические проблемы морального износа и модернизации жилых зданий. М.: Стройиздат,1985,- 108 с.

15. Боголюбов B.C., Васильева Н.В. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере: Учебное пособие. СПб.: СПбГИЭА, 1999. -128с.

16. Боголюбов B.C., Васильева Н.В., Иохведов Ф.М. Управление развитием жилищной сферы в условиях реформирования ЖКХ:- СПб.: СПбГИЭА, 1997.131 с.

17. Большая Советская Энциклопедия. М.: Советская энциклопедия, 1932, Т.25. - 624с.

18. Большой экономический словарь. -М.: Фонд Правовая культура. 2006. -С.39.

19. Бондаренко Н.И. Методология системного подхода к решению проблем: история, теория, практика. СПб.: Изд-во СП6ГУЭФД997. -386 с

20. Бубес Э.Я., Попов Г.Т., Шульгина К.А. Оптимальное перспективное планирование капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда. М.: Стройиздат, 1980. -240с.

21. Бузырев В.В. Противозатратный механизм в строительстве. Л.: Стройиздат, Ленингр.отд.-ние, 1990. - 144 с.

22. Бузырев В.В., Васильев В.Д., Зубарев А.А. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход. СПб.: Изд. СП6ГУЭФ,1999,- 224 с

23. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие. М.: ИНФРА - М, 2001. - 256 с.

24. Васильев В.Д. Оптимизационный подход к выбору инвестиционных стратегий и проектов в строительстве объектов региона. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004.-287 с.

25. Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. - 276 с.

26. Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Словарь рыночной экономики. СПб.: ПЕТРОПОЛИС, 1995,- 358 с.

27. Вихров А.И. Автоматизированное формирование расписания работ по капитальному ремонту зданий крупного города. Автореферат диссертации канд.техн.наук. Л.:ЛИСИ, 1987,- 17 с.

28. Вольфсон В. Л. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий,- М.::Стройиздат,1995.-186с.

29. Вольфсон В.Л., Кукса В.П. База - терминологические стандарты // Жилищное и коммунальное хозяйство. -1983.-№12.-с.24-27.

30. Вопросы совершенствования моделей в системе оптимального перспективного планирования. М.: ЦЭМИ, 1980. - 197 с.

31. Воронин А .Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. -М.:Дело,1998.-126 с.

32. ВСН 58-88 (р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. М.: Госкомархитектуры. Стройиздат. 1990.-31 с.

33. Газета Деловой Петербург, №28 за 2002 г., статья Жилье получит деньги по паспорту

34. Газета Строительный Петербург, №16 за 2001г., статья Жилищная политика и мы

35. Галечьян В.А. О терминологии ремонта зданий // Жилищное и коммунальное хозяйство.-1984.-№2.-с.29.

36. Генкин Б.М. Экономика и социология труда. Учебник для вузов.2-е изд. -М.: НОРМА-ИНФРА, 1999. 399 с.

37. Герасимова И.А. Денежные доходы населения в регионах России . М, 2000. - 87 с.

38. Гитис Л.Х. Проблемы жилья: разнообразие подходов и решений:- М: Изд-во Моск. Гос. горн.ун-та , 1994. 143 с.

39. Горбунов А.А., Иванов С.Н., Асаул А.Н. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике. СПб.: Изд-во Петровский фонд, 1999. - 160с.

40. Государственная целевая программа Жилище// Жил. зак-во России:Сб. норм.док. с комментариями,- М.: BIZINF:MT пресс, 2001. 331 с.

41. ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Ч. IИ П. М.: 1996.

42. Гусаров В.В., Яковлев В.А., Семин Е.Г. Системный анализ и системное проектирование деятельности: Учеб. пособие/ СПбГТУ. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999.-44 с.

43. Гуськов И. Проектирование и строительство индивидуальных жилых домов. Обзорная инф. Выпуск 5. М.:ВНИИГПИ Госстроя СССР, 1991 - 56с.

44. Денисова И.А. О жилищном строительстве в 1998 г. // Экономика строительства. 1999.-№5.-с.26-33.

45. Дмитриев Н.Г. Жилищный вопрос. М, 1973. -207 с.

46. Егорова Н.Е., Кирилова А.Н., Фаерман Е.Ю., Фонтана К.А., Хачатрян С.Р. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья./ Препринт # WP/97/022 М.: ЦЭМИ РАН, 1997. - 78 с.

47. Егорова Н.Е., С. Р.Хачатрян, Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе//Препринт# WP/98/059. М.: ЦЭМИ РАН, 1998. - 90 с.

48. Ежегодный бюлетень жилищной и строительной статистики стран ЕЭК (1975-1989). Нью-Йорк: ООН, 1975-1989 гг. - 178 с.

49. Ершова С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов. СПб.: СП6ГИЭАД999,- 172 с.

50. Есаулов Г.Г. Архитектурно-пространственные и конструктивные аспекты развития жилищного строительства. Архитектура и градостроительство вреализации жилищной программы: Сборник научных трудов. Ростов н/Д.: ЮРО РААСН, РГСУ, 1998 52 с.

51. Жданькова А.Ю. Эффективность проектных решений реконструкции жилых зданий. Автореферат дисс.канд.экон.наук. М., 1984. - 18 с.

52. Жилище 2000. В 3-х частях / Под ред. Е.П. Федорова. - М.: Стройиздат, 1989.-144с.

53. Жилищная политика и мы // Строительный Петербург. 2001. - №16.

54. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. СПб.: Наука, 1998. - 290 с.

55. Жилищная экономика: Пер. с англ. /Под ред. Г.Поляковского. -СПБ,1996. -224с.

56. Жилищное строительство в Санкт-Петербурге в 2000 г. Санкт-Петербургский Союз строительных компаний Союзпетрострой. - СПб., 2001. -19с.

57. Жилищное строительство: рынок начинается с клиента // Недвижимость Петербурга. 1998. - №9.- с. 14.

58. Жилищные реформы: документы и комментарии. Под ред. Кравченко Л.П., Петрусенко С.В. -М.: Б.и., 1994. 348 с.

59. Жилищный справочник. Законодательные акты и гражданско-правовые документы / Сост. В.Н. Иванов. М.:Цитадель, 1996. - 583с.

60. Инвестиционно строительный комплекс Санкт-Петербурга в 1998 г. -СПб.: Санкт-Петербургский Союз строительных компаний Союзпетрострой, 1998.-66 с.

61. Инструктивное письмо Главгосархстройнадзора России от 28 апреля 1994 г. №18-14/63 О правильном токовании терминов новое строительство, капремонт, реконструкция и модернизация / Госкомархитектуры. М.: Стройиздат, 1994.-36с.

62. Каганова О., Катханова А. Развитие рыночного жилищного строительства: опыт С. -Петербурга и др. городов // Вопросы экономики. 1997. - № 10. -с.110 -118.

63. Каганова О., Мальгин А. Что происходит на жилищном рынке С.Петербурга//Вопросы экономики. 1997. - № 10, с.120-129.

64. Как осуществлять сдеки с недвижимостью/ Ассоциация риэторов и домостроителей СПб, институт недвижимости СПб: Бизнес пресса, 1999 61с.

65. Калачева С.А. Операции с недвижимостью: Жилые и нежилые помещения, земельные участки. М.: ПРИОР, 1999 - 170с.

66. Каменецкий М. Основные тенденции развития строительного комплекса: среднесрочный прогноз // Инвестиции в России. -2000.-№8.-с.26-32.

67. Капитальное строительство в Российской Федерации в 1996 г. (данные Госкомстата России)// Экономика строительства. 1997. - №5. с.53-61.

68. Карташова К.К. Социальные и демографические аспекты решения жилищной проблемы. В кн.: Жилище-2000.Ч.2./Под ред. Е.П. Федорова. М.: Стройиздат, 1989. - 144с.

69. Кибалов Е.Б., Горяченко В.И. Оценка механизмов решения жилищной проблемы Сибири (на примере Нижнего Приангарья) // Регион: экономика и социология. Новосибирск, 1997. - № 4. - С. 38-53.

70. Кибалов Е.Б., Фрейдкин Л.Г. Жилищная система крупного города : пути рыночной трансформации // Регион: экономика и социология. 1994, № 4,- С. 60-77.

71. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье собственность и сдеки // Закон. Прил. к газ. Известия, 1996. - № 8.

72. Кияненко К.В. Жилищная система Голандии // Жилищное строительство. -1999. -№3,- с. 23.

73. Кияненко К.В. Концепция жилищной проблемы и жилищной политики России // Жилищное строительство, 1998, № 1. с.4.

74. Клеман Н.М. Жилищная проблема в современной Великобритании. М: ИНИОН, 1994,- 39 с.

75. Колосов С. Кто же заплатит за капремонт? // Санкт-Петербургские ведомости. 2001. - 30 мая.

76. Колотикин Б.М. Три стратегии ремонта жилых зданий // Жилищное и коммунальное хозяйство.-1986.-№ 1.-е.13-14.

77. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. // Рыночные отношения в жилищной сфере: Сб. законодательных актов и гражданско-правовых документов/ Сост. В.Н.Иванов. М.: Маркетинг, 1995. - 344 с.

78. Концепция целевой программы Расселение и реконструкция коммунальных квартир в Санкт-Петербурге //Петербургский строительный рынок. 2001,- № 5,- С.13-16.

79. Корнилова И.Л. Моделирование оценки недвижимости в крупном городе: Автореферат дисс. . канд.экон.наук. СПб, 1997. - 18с.

80. Круглик С.И. О федеральной целевой программе Жилище на 2002 2010 годы // Жилищно-коммунальное хозяйство. - 2001. - № 5,- С.15-19.

81. Курс экономической теории. Учебное пособие/ Под ред. М.Н. Чепурина и др. Киров: Вятка,1994. - 368 с.

82. Кутуков В.Н. Реконструкция зданий. М.: Стройиздат, 1981,98с.

83. Ларионов А.Н. и др. Управление жилищными инвестиционными проектами в регионе: Учебное пособие. Вогоград: Изд-во ВГУ, 1999. - 228с.

84. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. М.: Диалог - МГУ, 2000. -275 с.

85. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Саров: Альфа, 1999. - 211 с.

86. Лукина З.И. Механизм жилищных сбережений граждан // Риэтер,- 1998,- № 3, № 4.

87. Лукинов В.А. Проблемы стабилизации и развития инвестиционно-строительной сферы. -М.: ТОО СИМС, 1998, с.228

88. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятеньности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000. - 272 с.

89. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. д.э.н. проф. Горбунова А.А. СПб:1997 - 132с.

90. Маршал А. Принципы экономической науки. М.: Прогресс, 1993. 22 с.

91. Маслоу А. Мотивация и личность. М.: Республика, 1999. - 479 с.

92. Мержанов Б.М., Дубынин Н.В. Архитектура жилища в многофункциональных деловых комплексах //Жилищное строительство, 1998. № 11, с. 15-18.

93. Методические рекомендации по структуре жилищного и культурно-бытового строительства на 1971-1980 гг. в городах и посеках, расположенных в районах Крайнего Севера Тюменской области / Новосибирск: СибЗНИИЭП, 1973.-67 с.

94. Методические рекомендации по автоматизированному расчету оптимальной плановой структуры городского жилищного строительства / КиевЗНИИЭП, Киев. 1974. 86 с.

95. Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности. МДС 13-3.2000. -СПб. , 2000.-48 с.

96. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 №ВК 477.

97. Мешечек В.В., Ройтман А .Г. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилых зданий. М.: Стройиздат, 1987. - 241 с.

98. Мильнер Б.З., Евенко Л.И., Рапопорт B.C. Системный подход к организации управления. М.: Экономика,1983. - 225с.

99. Мирзоева З.М. Проблемы оптимизации планирования строительства и реконструкции жилищного фонда города: Автореф. Дисс. канд. экон. наук. -М.,1974,- 18с.

100. Монастырев П.В. Жилищный фонд и энергосбережение // Жилищное строитсльво,2000, № 5, С. 14-15.

101. Народное хозяйство СССР в 1990 г.: Статистический ежегодник / Госкомстат СССР.- М.: Финансы и статистика, 1991. 752 с.

102. Настольный словарь финансово-экономических терминов и понятий / Под ред. М.А. Коробейникова. М.: Академ Пресс, 1999. - 340 с.

103. Николаев В.П. Введение в рыночную экономику строительства // Экономика строительства. 1994. - № 4. - С.З.

104. Новиков Е.Д., Самохин Ю.М. Комплексные народнохозяйственные программы. М.: Наука, 1976.

105. О ходе реформы жилищно-коммунального хозяйства в Санкт-Петербурге. Экономический доклад. СПб., 2000. - 24 с.

106. Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг // Правительство РФ, Постановление от 18.06.1996г. № 707 / Ваш партнер консультант, № 26, 06.96.

107. Обзор научно-экономической литературы и научно-исследовательских работ по проблемам реконструкции жилищного фонда городов. Л.: НТК Креон,1988.-106с.

108. Обозов С.А. Формирование инвестиционного потенциала предприятий промышленности, строительства и городского хозяйства. -Н.Новгород: Изд-во НГУД998.-286 с.

109. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ). Постановление Госстандарта РФ от 26.12.94 № 359.

110. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище: Монография / Т.Ю. Овсянникова. Томск: Изд-во Томск, гос. архит.-строит, ун-та, 2005. - 379 с.

111. Панель держит нижнюю планку // Деловая панорама. 2001. -№4, с.19.

112. Пасяда Н.И. Логистика и управление проектами жилищного строительства. СПб.:СПбГУЭФ, 1999. - 195 с.

113. Пасяда Н.И. Логистический механизм управления проектами жилищного строительства: Дисс. . д-ра экон. наук. СПб., 1999. - 314с.

114. Первичный рынок: спрос диктует планировку // Недвижимость Петербурга. 1998. - №14, с.7.

115. Песоцкая Е.В. Маркетинг услуг. СПб.:ВЭШ СПбГУЭФ, 1996. - 128с.

116. Петров В. До каких пор мы будем иметь новые квартирные платы // Коммунальное хозяйство. 1926. - № 21-22. - с. 56-58.

117. Планирование и организация ремонта жилых домов. -Киев. Будивельник, 1982.- 183 с.

118. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58 -88(р). /Госкомархитектуры,-М:Стройиздат, 1990,- 32с.

119. Поляков Е.В. Реконструкция и ремонт жилых зданий. Пособие для строительных вузов. М.: Стройиздат,1972, 280 с.

120. Попов Г.Т., Рабинович Г.М. Организация капитального ремонта жилых зданий в Ленинграде. Л.: Лениздат,1973,104 с.

121. Прокопенко Б.Н. Формирование организационных структур управления строительной фирмы: Учебное пособие. Уфа: Изд-во УГНТУ, 1997. - 97с.

122. Прокопишин А.П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда,- М.: Стройиздат, 1990. 224с.

123. Пьянкова И.В. Формирование регионального рынка жилья: Автореферат дисс. . канд.экон.наук. СПб, 1997. - 19с.

124. Развитие рынка нового жилья в 7 российских городах в 1993 г. // Подготовлено. О.Кулагиной. М.: Фонд Институт экономики города, 1995, 77с.

125. Райзберг Б.А. и др. Современный экономический словарь. -М.:ИНФРА,2000,- 478 с.

126. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в Росси: теория, проблемы, практика. М, 2000. - 125 с.

127. Рекомендации по анализу структуры и стоимости городского жилищного строительства / ЦНИИЭПжилища. М.: Стройиздат, 1988 - 32с.

128. Ресин В.И., Артсменко Т.В., Григорьев В.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие для студентов экономических вузов. М.: Дело, 1999 - 327с.

129. Рэй К.И. Рынок облигаций. Торговля и управление рисками: Пер. с англ. (серия Зарубежный экономический учебник).- М.: Дело, 1999,- 600с.

130. Российская экономика: прогнозы и тенденции. М.: Госкомстат России, 2001.-№42,45.-с. 2-3.

131. Российский статистический ежегодник. М.: Госкомстат России, 2000. -749 с.

132. Савченко П.В. и др. Уровень и качество жизни // Российский экономический журнал. 2000. №7. С.16.

133. Санжина О.П. Управление строительством в регионе: проблемы и перспективы решения. СПб.: СПбГАСУ,2000. - 178 с.

134. Селютина Л.Г. Актуальные проблемы определения потребности в услугах жилищной сферы // Вооруженные Силы и реформы в России: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск № 2. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2001. - С.72.

135. Селютина JI.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб: СПБГИЭУ, 2002. -234с.

136. Синочкин Д.Ю., Ясинская А.Ю. Вторичный рынок недвижимости СПб.:-СПб, 1996-43с.

137. Системные исследования. Методологические проблемы. Ежегодник. -М.: Наука, 1983. 356с.

138. Системный анализ в экономике и организации производства / Под общ. Ред. С.А. Валуева, В.Н. Воковой. Л.: Политехника, 1991. - 394с.

139. Сиятловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения. -СПб, 1902. 161 с.

140. Смирнов В.А Организационно-экономические основы инвестирования проектов недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. Ч 166с.

141. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа / СПбГИЭА. СПб., 1997.- 147 с.

142. Смит М. Земля и собственность,- СПб.: ЭкоградД995. 84 с.

143. Собрание постановлений. -М.: Политиздат, 1921 1989 гг.

144. Современная жилищная политика России (комментарии к законам РФ) под ред. Е.В.Басина. М.: ЦБНТИ Госстроя России, 1993. - 396 с.

145. Современное управление проектами. СПб.: Международный симпозиум, 1995, 14 - 15 сентября.

146. Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий. М.: Московский рабочий, 1982.-212 с.

147. Соколова Е.Б. Решение жилищной проблемы. МД986. - 174 с.

148. Социальное положение и уровень жизни населения России. Статистический сборник. -М., 1999. 398 с.

149. Справочник по строительным работам. -М.: Стройиздат,1995. -220с.

150. СССР и зарубежные страны после победы Великой Октябрьской социалистической революции. М.: Статистика, 1970. - 724с.

151. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 186 с.

152. Статистические стандарты и исследования, № 15 (ST/GES/15), издание Организации Объединенных Наций, № 69.11 E/Mim/25.

153. Степанов И.С. Менеджмент в строительстве: Учебное пособие. М.: Юрайт, 1999. - 540с

154. Страйк Р. Жилищный сектор и рыночные отношения М., 1995. 161 с.

155. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России 1991 1994. -М.: Фонд Институт экономики города, 1994. -183 с.

156. Строительство в Тюменской области (2000-2004): Стат. сб./ Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области. Т., 2005. - 268с.

157. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость.-СПб.:СПбГТУ, 1996.-235 с.

158. Телегина Е.А. Проектное финансирование нефтегазового комплекса в рыночной системе хозяйства: принципы, модели, условия. М.: Газпром, 1994. -110 с.

159. Терещенко Н.С. Формирование видовой структуры жилищного строительства в регионе.- М, 1984. 75 с.

160. Титов А.А. Новые способы получения жилья. М, 2000. - 368 с.

161. Указ Президента РФ № 431 от 29.03.96 г. О новом этапе реализации Государственной программы Жилище // Экономика и жизнь. 1996. № 15.

162. Указ Президента РФ № 2281 от 24.12.93 г. О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы.

163. Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ.

164. Федоров Е.П. Рыночное жилище для малых городов России// Жилищное стороительство,1999. № 8. - с.4-8.

165. Федорова А.И. Реконструкция зданий и сооружений: Учебное пособие. -СПб : МиФ,2000. -151 с.

166. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Дело, 1995. -41 с.

167. Хаддури Дж. Заметки о состоянии рынка жилья в России. М.: Прогресс, 1992. -72 с.

168. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М.: ИПО Автор,1994. - 167 с.

169. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере./Препринт # WP/98/064. М.: ЦЭМИ РАН, 1998 . - 88 с.

170. Хомелянский Б.Н. Доходы и жизненный уровень населения. -Новосибирск, 2001 192 с.

171. Цукерман Говард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость : зарубежный опыт развития /пер. с англ. АО Тема,- М.: АО Тема, 1994. 235 с.

172. Чернышов J1.H. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы. Перспективы /МЦФЭР.- М., 1996. 256 с.

173. Чернышов JI.H. Экономика городского хозяйства. М, 1999. 134 с.

174. Чикишева Н.М. Формирование институциональной структуры управления жилищным строительством. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2000. - 283 с.

175. Чикишева Н,М, Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие в России и Тюменской области. СПб.: СП6ГФЭУД999. - 264 с.

176. Чистов JI.M. Оптимизация управления социально-экономическими системами: В 2-х частях. СПб.: Изд-во СпбГУ, 1999. - 603 с.

177. Чистов JI. М. Измерение и анализ результата и эффективности строительного производства. М.: Стройиздат, 1984. - 210 с.

178. Шахназарян Б.Х. Некоторые методические вопросы определения оптимальной структуры жилищного строительства. Ереван.: Айастан, 1980. -43 с.

179. Шейнис Д.И. Жилищное законодательство. М.: Изд-во Нарком, внутр. дел РСФСР, 1929.-539с.

180. Шнеерсон А.И. Что такое жилищный вопрос. М, 1959. - 40 с.

181. Шомина Е.С. Жители и дома. М, 1999,- 260 с.

182. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. -Новосибирск:НГАС,1997 124с.

183. Энгельс Ф. К жилищному вопросу. М.: Политическая литература. 1986, Т.2. С.334.

184. Энциклопедия предпринимателя. СПб., 1994. - 582 с.

185. Mescon N. Mtthods of Estimating Housing Needs //Х UN studies in Methods, Ser. F.1990. № 12, P.30.

186. Moor, J. Exploring the Habitat Agenda: Strategies for Implementation // Habitat Debate, 1997, Vol.3, № 1p. 11 -12.

187. Saldov, M., Saldov, K. Income and Social Mix in Social Housing // A Literature Review and Policy Analysis. Ontario Ministry of Housing, 1991.200. Ссыка на домен более не работает/np.tyumen-city.ru202. Ссыка на домен более не работает/www.rost.ni

Похожие диссертации

• Особенности инвестирования жилищного строительства в регионе
• Управление инвестированием жилищного строительства
• Управление инвестированием жилищного строительства в системе ипотечного кредитования
• Формирование организационного механизма управления проектами жилищного строительства
• Развитие организационно-экономического механизма управления жилищным строительством московского мегаполиса