Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Федюшин, Александр Георгиевич
Место защиты	Вогоград
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой"

На правах рукописи

Федюшин Александр Георгиевич

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКОЙ (на примере Вогоградской области)

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2004

Работа выпонена на кафедре экономической теории Вогоградского государственного архитектурно-строительного университета

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Ларионов Аркадий Николаевич;

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, Пасяда Николай Иванович;

кандидат экономических наук, Иванова Марина Викторовна

Ведущая организация:

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Защита состоится "27" октября 2004 года в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургском архитектурно-строительном университете по адресу: 1908005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 206. Телефакс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан 2004 года

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, профессор

Клюев А.Ф.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что из всех существующих социальных проблем в современной России наиболее острой является жилищная. В начале 90-х годов предполагалось, что негативные последствия реформирования жилищной сферы будут минимальными, поскольку основную тяжесть допонительных расходов дожны постепенно взять на себя наиболее обеспеченные и средние слои населения. Во многом это предопределено тем, что экономические преобразования, осуществляемые в последнее десятилетие в нашей стране, одним из своих направлений определяют последовательный перенос центра тяжести при финансировании расходов на жилищное строительство с государственного бюджета на использование средств частного бизнеса и сбережений граждан.

Усугубляет ситуацию отсутствие достаточного опыта формирования рынка жилья в нашей стране, а также научных исследований, системно оценивающих различные организационные перемены в управлении жилищным строительством с использованием адекватного современным условиям механизма согласования разнонаправленных экономических целей и интересов участников регионального рынка жилья (РРЖ).

В результате структурной перестройки российской экономики, появления и преобразования финансовых институтов, соответствующих рыночным методам хозяйствования, в России на протяжении 1990-х годов активно исследовались и формировались такие сегменты современного финансового рынка, как рынок ценных бумаг, рынок ссудного капитала, рынок недвижимости, в процессе функционирования которых выявлялись существенные особенности, характерные для экономики России.

Однако, проблемы формирования и развития РРЖ и адаптации в жилую недвижимость такой формы финансирования инвестиций, как ипотечное кредитование, являются малоизученными. Исследование проблем теории и практики формирования и развития ипотечного кредитования на РРЖ имеет свою специфику. Во-первых, недвижимое имущество является финансовым активом, операции с которым осуществляются в особом секторе финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию, является эффективной формой вложения капитала в связи с устойчивой тенденцией к росту ее стоимости. Во-вторых, такая форма финансирования инвестиций в жилую недвижимость способствует развитию финансово-кредитных отношений в субъектах федерации и снижению социальной напряженности в обществе.

Актуальность настоящей проблемы связана не только с возрастающей ролью рынка жилья в социально-экономическом развитии страны, но и с нерешенностью ряда проблем общеэкономического плана: несовершенство нормативной и методической базы регулирования рынка жилья и сделок, осуществляемых на нем с финансовыми активами (земельные участи, недра, жилые помещения и т.д.) какна федеральном урошю; так и на уровне отдельных регионов. Актуальность ] течного кредитования

на РРЖ в современной экономике России заключается также в необходимости привлечения новых инвестиций в региональные экономики для обеспечения устойчивого социально-экономического развития субъектов федерации. До настоящего времени при формировании бюджетов и в хозяйственной практике недостаточно учитываются и реализуются инвестиционные возможности рынка жилья.

Степень разработанности проблемы. Для выявления проблем формирования и распределения капитала и доходов в обществе исследовались экономическая сущность кредита и ипотеки. Это обусловило необходимость обращения к трудам классиков экономической теории, таких как Дж. Кейнс, Н. Кондратьев, А. Смит, Л. Эрхард.

Переход России к рыночной системе хозяйствования в различных сферах, комплексах, регионах способствовал появлению новых направлений в отечественной экономической науке, способствующих решению актуальных задач теории и практики. Так, проблемы институционального проектирования формирующейся в России рыночной системы и разработки механизмов реализации ее экономического потенциала нашли свое отражение в работах отечественных ученых: Л. Абакина, В. Гребенникова, О. Иншакова, Г. Клейнера, Н. Лебедевой, А. Лившица, О. Ломовцевой, Д. Львова, В. Там-бовцева.

В специальной литературе и научных исследованиях излагаются преимущественно зарубежные теории и методологии, относящиеся к рынку недвижимости и ипотечному кредитованию, а также исторические аспекты формирования и развития ипотечного кредитования. Среди зарубежных и отечественных ученых следует выделить И. Гиндина, В. Кудрявцева, Г. По-ляковского, Р. Страйка, Г. Харисона, Е. Черных и др. В процессе анализа состояния ипотечного кредитования в современной экономике России были использованы работы И. Балабанова, А. Вахмистрова, А. Воробьева, Ю. Глазычева, И. Денисовой, В. Есипова. Ю. Ильиной, А. Кретова, А, Ларионова, В. Лимаренко, И. Разумовой, В. Ресина, В. Рутгайзера, Е. Смирнова.

Анализ особенностей формирования в Вогоградской области современного рынка жилья и возможностей адаптации ипотечного кредитования как способа финансирования инвестиций в недвижимость на территории Вогоградской области был проведен в настоящей работе на основе трудов Е. Брусницына, А.Ларионова, В. Полякова, В. Усова.

Потребность в определении места и роли ипотечных схем организации жилищной ипотеки в системе региональной экономики, недостаточная изученность способов согласования интересов субъектов ипотечного кредитования на фоне слабого развития институциональной среды финансового рынка страны в целом, а также потребность в адаптации ипотечного жилищного кредитования к современным особенностям региональных условий, определили выбор темы исследования, его цель, задачи и структуру.

Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании выбора механизма адаптации ипотечного кредитования к условиям РРЖ и разработке организационно-экономических методов управления развитием жилищной ипотеки на уровне региона.

Основные задачи диссертационного исследования:

- уточнить экономическую сущность и место ипотеки в системе экономических отношений РРЖ;

- оценить существующие в России организационно-экономические подходы к организации жилищной ипотеки;

- выявить тенденции и закономерности развития жилищного ипотечного кредитования России, регионов и развитых зарубежных стран с целью определения возможностей адаптации имеющегося опыта и его применения в современных условиях;

- исследовать основные показатели, состояние и проблемы рынка жилья Вогоградской области, его институциональную структуру и законодательную базу, особенности взаимодействия участников РРЖ и условия его функционирования;

- охарактеризовать современное состояние ипотечного кредитования в России на уровне субъектов РФ, выявить и системно представить тенденции и факторы, препятствующие формированию и развитию РРЖ;

- оценить законодательную базу регулирования ипотечного кредитования в России, состояние государственных гарантий и страхования ипотечных операций на РРЖ;

- оценить зарубежный опыт организации эффективной жилищной ипотеки и возможности его адаптации к современным российским условиям;

- предложить и обосновать организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой в условиях конкретного региона.

Объект исследования - рынок жилья Вогоградской области.

Предметом исследования является система организационно-экономических отношений между субъектами РРЖ.

Методологической основой работы явилось изучение существующих концепций и организационно-экономических методов к организации жилищной ипотеки, представленных в классических и современных трудах отечественных и зарубежных экономистов с использованием исторического и системного подходов. Для проведения настоящего исследования использовались методы сценариев развития, обобщающих показателей и имитационно-графическое моделирование. В диссертации осуществлен экономический анализ законодательного обеспечения ипотечного кредитования строительства и покупки жилья в России и Вогоградской области.

Информационной базой доказательности основных положений настоящего исследования, достоверности выводов и предлагаемых методических основ управления жилищной ипотекой явились статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ и Вогоградской области, Госстроя и Минэкономразвития России, Вогоградского территориального строительного комитета и Комитета экономики Администрации Вогоградской области, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий жилищно-строительного комплекса Вогоградской области, в т.ч. ОАО "Завод ЖБИ-1".

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:

1. В рамках проведенного исследования изучены взаимосвязь, взаимо-

действие и взаимообусловленность функционирования и развития строительной инфраструктуры, повышения потребительских свойств населения региона, а также выявлены преимущества и особенности становления фондов недвижимости, которые могут стать катализатором развития жилищного ипотечного кредитования в регионах. В предложенной организационно-экономической схеме ипотечного кредитования, адаптированной к условиям Вогоградской области, наиболее важным является расширение круга источников финансирования строительства и покупки жилья за счет средств населения и решение проблемы развития строительной инфраструктуры. Нововведением является привлечение управляющих компаний ПИФ, имеющих филиалы в Вогоградской области, на конкурсное управление региональной ипотечной программой.

Уникальность предлагаемой стратегии региональной жилищной политики состоит в обеспечении роста реальных доходов граждан для самостоятельного решения ими своих жилищных проблем. Представленный механизм привлечения управляющих компаний ПИФ позволяет существенно расширить выбор вариантов решения гражданами жилищной проблемы. Особенно высоки шансы на успех инвестиционных фондов в средних и крупных городах с низкой загруженностью строительного производства, таких как Вогоград, Камышин, Михайловка, Урюпинск.

2. Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) в современной России выступают самым доступным, оперативным и малозатратным средством консолидации финансовых ресурсов инвесторов в масштабные жилищные инвестиционные программы. Механизм ПИФ позволяет повысить эффективность существующих схем финансирования строительства и покупки жилья, активно используемых в последние годы на российском фондовом рынке. В частности, встраивание ПИФ в систему вексельного кредита позволяет существенно повысить доходы эмитента финансовых векселей. При этом расходы на обслуживание и погашение векселей не изменяются, а при любых процентных ставках и фондовых индексах он позволяет получать более высокую доходность от финансовых инвестиций.

3. Важное отличие системы ипотечного кредитования от традиционной процедуры банковского кредитования заключается в наличии экономических механизмов, которые обеспечивают рефинансирование кредитов: именно это делает ипотечную схему самодостаточной. В этой связи для развития жилищной ипотеки в современных российских условиях необходимы разработка и научное обоснование инновационных, адаптированных к региональным условиям, организационно-экономических методов управления жилищной ипотекой. Жилищная ипотека является активно развивающимся финансовым инструментом управления РРЖ и экономической основой его развития. Обосновано, что реализация ипотеки позволяет не только решать острейшую социальную проблему - жилищную, - но и влечет за собой достижение мультипликационного эффекта в развитии смежных с жилищным строительством отраслей экономики, устойчивое и эффективное функционирование и развитие РРЖ, обеспечивающее доступность жилья для различ-

ных категорий граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Кроме того, жилищная ипотека позволяет создавать новые рабочие места, увеличивать платежеспособный спрос на жилье и на этой основе увеличивать налоговые поступления во все уровни бюджета.

4. Экономический анализ отношений, интересов и ожиданий субъектов современного российского жилищного ипотечного рынка выявил имеющиеся противоречия и показал несостоятельность сложившейся практики индифферентности органов государственной власти и местного самоуправления к организации эффективного взаимодействия его субъектов. В работе обосновано, что формирование и реализация эффективной региональной жилищной политики возможно посредством системного взаимодействия региональных институтов власти и экономики на формирование и развитие исследуемого рынка. Для достижения этой цели необходима реализация нижеследующих институциональных функций:

-регулирующая (федеральный, региональный и муниципальный уровни государственной власти);

- информационная (использование результатов аналитических, статистических и социологических исследований);

- коммерческая (повышение привлекательности региона как объекта инвестиций и формирование позитивной рыночной репутации региона);

- адаптивная (способность взаимовыгодного привлечения денежных средств населения и возможность удовлетворения его потребительского спроса на жилье).

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- предложены и обоснованы организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой на РРЖ, адаптированные к особенностям и условиям конкретного региона;

. - обоснована возможность расширения источников привлечения внебюджетных средств в жилищное строительство посредством привлечения средств пайщиков инвестиционных фондов; предложены механизм и стратегия привлечения средств частных инвесторов;

- выявлены особенности формирования, тенденции и основные проблемы функционирования и развития жилищной ипотеки в Вогоградской области;

- структурированы и комплексно представлены региональные факторы, воздействующие на реализацию коммерческой, информационной, регулирующей и адаптивной функций ипотеки и способствующие трансформации потребности населения в жилье и платежеспособный спрос на него;

- выявлена экономическая сущность жилищной ипотеки и обусловленность развития рынка жилья Вогоградской области применением механизма ипотечного кредитования строительства и покупки жилья;

- доказана необходимость перехода от программ ипотечного жилищного кредитования, опирающихся преимущественно на бюджетное финансирование, к программам, способным задействовать все возможные на конкретной территории источники инвестиций РРЖ.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в формировании организационно-экономических основ жилищной ипотеки, адаптированных к особенностям и условиям конкретного региона на примере Вогоградской области. Выводы диссертации развивают теорию рынка жилья в области ипотечного кредитования покупки жилья более поным представлением его экономической сущности, форм реализации и научным обоснованием ипотеки как экономической основы развития регионального рынка жилья.

Отдельные положения работы используются в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам "Управление региональным рынком жилья" и "Научные проблемы экономики строительства" Вогоградского государственного архитектурно-строительного университета. По дисциплине "Управление региональным рынком жилья" автором настоящей диссертации в соавторстве с другими исследователями подготовлено и в 2003 г. издано одноименное учебное пособие.

Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в городах Вогограде, Санкт-Петербурге и Вожском. Основные результаты настоящего исследования опубликованы в 6 работах общим объемом 3,7 пл.

Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель, задачи, предмет и метод исследования, представлены научная новизна и практическая значимость, приведены основные положения, выносимые на защиту, апробация результатов и публикации.

В первой главе исследуются теоретическая и методическая базы становления ипотечного кредитования строительства и покупки жилья. Раскрывая сущность ипотечного кредитования как экономического явления, автор пришел к выводу, что универсальная схема ипотечного кредитования строительства и покупки недвижимости (рис.1) является следствием взаимодействия следующих рыночных инфраструктур: первичного и вторичного РРЖ, рынка ценных бумаг, рынка финансов.

Взаимодействие указанных рынков происходит через их посредников. В случае ипотечного кредитования роль таких посредников выпоняют:

Х "инвесторы" (посредники финансового рынка);

Х "кредиторы" (посредники рынка ценных бумаг, выпоняющие функцию рефинансирования);

Х "предприятия строительного комплекса",(посредники первичного РРЖ);

Х "потребители" (посредники вторичного РРЖ).

Взаимодействие между кредиторами и инвесторами, потребителями и предприятиями строительного комплекса осуществляется в процессе выпонения ими своих функций на рынке недвижимости. Поэтому, возникновение различных схем ипотечного кредитования связано с осуществлением этими посредниками тех или иных специфичных функций. Так, если функцию заказчика строительства принимает на себя инвестор, то ипотека осуществляется через паевые инвестиционные фонды, кредитор - через инвестиционные банки, предприятие строительного комплекса- через инвестиционно-строительную компанию, потребителями - через строительные сберегательные кассы и т.д. (рис. 1).

Рис. 1 Универсальная схема ипотечного кредитования

Для целей научного обоснования механизма ипотечного кредитования покупки жилья, адаптированного к условиям РРЖ, в данном разделе диссертации оценены существующие методические подходы к реализации ипотеки строительства и покупки жилья.

В отечественных и зарубежных научных работах разработано значительное количество методических подходов к организации ипотечного кредитования. Большинство методик, как правило, требуют изменения действующего регионального (либо федерального) законодательства или создания

новых коммерческих или некоммерческих структур. В настоящей работе выделены три базовые методики (рис.2) - институциональная методика, методика регулирования кредитно-финансовых операций и уменьшения кредитных издержек и группа адаптивных методик.

Практической базой разработки предложенной в данной работе методики явися анализ коммерческих структур действующих на ипотечном рынке в Российских регионах (Калужская ипотечная корпорация) и. в том числе, в Вогоградской области (ЖСК "Нирлан-Новосел", ОАО "ВЗ ЖБИ-1").

Предложенная в работе методика разрабатывалась, исходя из следующих предпосылок:

Х для внедрения эффективной массовой ипотеки созданы практически все необходимые предпосыки и есть необходимая законодательная база;

Х для внедрения ипотечного кредитования для самых широких трудоспо -собных слоев населения необходимо сделать акцент на коммерциализации данного сегмента рынка.

В ходе разработки авторской методики было уточнено понятие самоадаптирующихся экономических систем. Самоадаптирующиеся экономические системы - это системы, создаваемые для компенсации инфраструктур -ных недостатков в экономике. При этом, являясь абсолютно легитимными, непосредственно нормативными актами эти системы не регулируются. Инфраструктурные недостатки, которые призваны компенсировать самоадаптирующиеся экономические системы на практике - это упущенные экономические выгоды при незадействованности отдельных социально-экономических сегментов.

Причина того, что вопрос об инфраструктурных недостатках и адаптации к ним экономических систем практически не затронут исследователями заключается в насыщенности и противоречивости отечественного нормативно-правового поля, а также в отсутствии экономической преемственности и традиций в сфере ипотечного кредитования.

Для оценки и анализа самоадаптирующихся экономических систем в данной работе предложен агоритм исследования (рис.3). Результаты применения данной методики стали основой в исследованиях ипотечного рынка и разработке адаптированной региональной модели формирования и развития ипотечного кредитования строительства и покупки жилья.

Вторая глава посвящена исследованию организационно-экономического развития ипотеки на РРЖ.

Становление в Вогоградской области ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья можно квалифицировать как начальное. Несмотря на то, что проводимая с июля 1999 г. Вогоградским областным фондом жилья и ипотеки работа по выдаче займов во многом не соответствует классическому содержанию ипотеки, сам факт начала и активного осуществления институционального проектирования взаимодействия субъектов РРЖ в новой экономической среде является поступательным движением вперед в социально-экономическом развитии Вогоградской области.

Институциональные методики

Методехи усиления роли государства]! государственного регулирования

Методою соз^ние федгралыхн муниципальных программ

Мао тки совершшсгвования закона да теле тваи законодательного регулирования

Мегодаки создания специашир с ванных гамм ерче оога с тр укгур

М его гики создание некоммерческих унитарных структур

Дотационные методами

Дотации

Дотации

кредитный

организациям

Дотация загапциам

Рис 2 Классификация методик ипотечного кредитования

В настоящее время на территории в Вогоградской области функционируют финансово-кредитные организации, занимающиеся ипотечным кредитованием населения. Среди них два аккредитованных региональных оператора, заключивших Соглашения с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), г. Москва:

Х Вогоградский областной фонд жилья и ипотеки, а также работающие в этом направлении банки и финансовые компании, выдающие займы и кредиты на приобретение жилья под залог и поручительство;

Х МУП "Ипотечная жилищно-правовая компания" (г. Вожский).

В соответствии с Постановлением Вогоградской областной думы от 14.06.01 №11/165 "Об областной целевой программе по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Вогоградской области в 20012005гг." ежегодно, начиная с 2001г. выделялись средства из бюджета Вогоградской области, которые поностью направлялись на выдачу ипотечных займов Вогоградским областным фондом жилья и ипотеки. За период работы областным фондом жилья и ипотеки выдано 1152 займа (на сумму 73 947 тыс. руб.), из них в 2003г. - 140 (14 852 тыс. руб.) под поручительство третьих лиц. Гарантия в виде закладной на приобретенное жилье не использовалась.

В г. Вожском в рамках реализации городской Программы "Жилье в кредит по ипотечному займу и безвозмездной разовой субсидии на приобретение и строительство жилья в г. Вожском на 2003-2007гт". утвержденной Постановлением Вожской Городской Думы №88/4 от 21 мая 2003г., создано и функционирует МУП "Ипотечная жилищно-правовая компания". Из городского бюджета на реализацию данной программы выделено в 2003г. 2000 тыс. руб. (в 2004 г. планируется выделение 3000 тыс. руб.). По состоянию на 1.01.2004 г. ипотечные займы выданы восьми семьям на общую сумму 1427 тыс. руб. При этом, для частичного погашения процентной ставки и возмещения расходов на страховые и оценочные услуги заемщикам предоставлена разовая безвозмездная субсидия на общую сумму 180 тыс. руб. (что составило 5% от общей стоимости приобретенного жилья). Кроме того, эти закладные уже рефинансированы АИЖК и средства в сумме 1436,26 тыс. руб. поступили на счетный счет МУП в октябре 2003г.

Следует отметить, что тенденции рынка жилья Вогоградской области, его функционирования и развития во многом обусловлены как макроэкономической стабилизацией и медленными структурными преобразованиями в национальной экономике, так и региональной спецификой в стратификации населения по уровню доходов, степени обеспеченности жильем и нуждаемости в нем. Все это в совокупности подтверждает наличие потенциала развития исследуемого рынка, требующего институционального обеспечения.

Проведенный в работе анализ показал, что при переходе Вогоградской области к рыночной системе хозяйствования по причине резкого сокращения бюджетных средств, направляемых в жилищное строительство, региональный рынок жилья регрессировал. Это привело к снижению общих объемов строительства и ввода жилья при одновременном увеличении в них доли средств индивидуальных застройщиков (рис. 4).

Отставание роста доходов населения Вогоградской области от повышения цен на недвижимость способствовало развитию кризиса на региональном рынке жилья и обусловило слабую собственную ресурсную базу его развития. Относительно низкие доходы (а значит и низкий платежеспособный спрос) основной массы нуждающегося в жилье населения Вогоградской области не позволяет в настоящее время использовать личные сбережения для поного финансирования строительства и покупки жилья.

В работе обосновано (таб. 1), что в связи с довольно низким жизненным уровнем в регионе население вынуждено за счет собственных средств в первую очередь финансировать приобретение продуктов питания, одежды и других товаров и услуг первой необходимости. Самостоятельное (без участия государства) решение жилищной проблемы нуждающимся населением Вогоградской области весьма затруднительно. На этом фоне впоне закономерным явлением стало появление альтернативных моделей приобретения жилья в рассрочку - предприятий строительно-инвестиционного комплекса с несвойственными или нестандартными функциями.

Таким образом, выявлены особенности формирования и основные проблемы функционирования и развития жилищной ипотеки регионов и, в частности, в Вогоградской области:

Х жилищная ипотека развивается в условиях дефицита жилья особенно на рыке первичного жилья;

Х темпы роста потребительского спроса довольно низки;

Х строительная и финансово-кредитная инфраструктуры не развиты, что ведет к появлению субъектов ипотечного рынка с нестандартными функциями.

Таблица 1

Оценка доступности жилья для населения Вогоградской области

Расчетные показатели 1996 г. 1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001г. 2002г. 2003г.

Средняя цена 1 м1 жилья, тыс. р. 1365,4 1938,8 2,0 2,54 4,55 6,1 9,2 11,8

Средн. обеспеченность жильем одного жителя области, м2/чел. 17,9 18,1 18,3 .18,4 18,6 19,0 19,3 19,4

Коэффициент семейности по данным переписи 1989 года 3,15 3,15 3,15 3,15 3,15 3,15 3,15 3,15

Расчетная цена типовой квартиры, тыс. р. 76988,1 110540,7 115,3 147,2 266,6 357,5 539,1 691,5

Среднегодовой месячный доход на душу населения, р. 469,4 597,4 633 920 1169 1486 2235 2895

Среднегодовой месячный до-ход на 1 домохозяйство, р. 1478,6 1881,8 1993,9 2898,0 3682,4 4680,9 7040,3 9119,3

Годовой доход на 1 домохозяйство, р. 177743,2 22581,6 23926,8 34776,0 44188,8 56170,8 84483,6 109431,6

Оценка. доступности жилья, поных: лет / домохозяйства 4 5 5 4 6 6 7 6

Бюджет прожиточного минимума, р. 322 334 397 911 1009- 1126 1262 1368

Среднегодовой месячный доход на душу населения без учета прож. минимума, Р- 147,4 263,4 236 9 160 360 973 1527

Среднегодовой месячный доход на семью без учета прожиточного минимума, р. х 3,15 464,3 829,7 743,4 28,3 504 1134 3065 4810

Годовой * доход на семью без учета прож. минимума, р. 5571,6 9956,4 8920,8 339,6 6048 13608 36780 57720

Оценка доступности жилья без учета прожиточного минимума, поных лет /домохозяйство 14 11 13 ... 44 26 15 12

При анализе деятельности структур с нестандартными функциями на основе метода анализа самоадаптирующихся систем, в диссертации определены и обоснованы основные приоритеты, которым дожна удовлетворять предлагаемая методика адаптации ипотечного кредитования строительства и покупки жилья на уровне региона:

Х методика дожна учитывать необходимость развития строительной

инфраструктуры;

Х методика дожна быть "инвестиционно-активной", т.е. быть направленной не на пассивное привлечение денежных средств граждан для выкупа ими недвижимости, а на использование активных коммерческих схем со средствами населения на РРЖ;

Х разрабатываемая методика дожна опираться на ныне действующее федеральное и региональное законодательство.

Оценка и анализ законодательной базы, регулирующей ипотечное кредитование в России и регионах показали наличие недостатков, связанных с законодательным ограничением ликвидности залога. Проблема обращения взыскания на заложенное имущество, дороговизна нотариального удостоверения сдеки, действия органов опеки и попечительства и т.д. Однако, в целом, ипотечное законодательство сформировано, что позволяет говорить только об устранении недостатков и обеспечении логического развития нормативно-правовой базы.

В представленной работе обосновано, что ориентиром при формировании отечественного жилищного ипотечного законодательства на федеральном и региональном уровнях в Российской Федерации, может служить зарубежный опыт ипотечного кредитования строительства и покупки жилья. Однако, он дожен быть адаптирован к современным Российским условиям и учитывающим менталитет, уклад жизни, обычаи и платежный спрос населения, а также имеющие место на РРЖ субъектов Федерации особенности, тенденции, закономерности.

В третьей главе представлен разработанный на основе анализа самоадаптирующихся систем, статистического материала и практики работы предприятий механизм ипотечного кредитования строительства и покупки жилья, адаптированный к условиям РРЖ.

Законодательные нормы по возможностям привлечения частных инвесторов разработаны, а денежные средства, находящиеся в руках у населения (так называемые "матрасные" деньги), оцениваются специалистами в $70 мрд., что сопоставимо с доходной частью бюджета России. Актуальным является использование этих средств на улучшение жилищных условий российских граждан. При этом необходим инструмент, не только гарантирующий вклады пайщиков, но и приносящий им прибыль. Таким образом, необходимый инвестиционный инструмент привлечения частных инвестиций дожен отвечать следующим организационно-правовым и экономическим требованиям:

Х жесткое законодательное регулирование;

Х высокая степень гарантированноеЩ вкладов;

Х обеспечение прибыльности вкладов;

Х стимулирование развития строительной инфраструктуры;

Х финансовая прозрачность;

Х самоадаптация к региональным рыночным условиям.

На основе проведенного экономического анализа функционирования жилищной ипотеки в России и за рубежом в данной работе проанализирова-

ны следующие организационно-правовые формы, потенциально "вписывающиеся" в оговоренные выше условия (рис. 5).

Как показал проведенный в диссертации анализ, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и строительные сберегательные кассы (ССК) имеют множество схожих преимуществ и недостатков. Варианты покупки квартиры через ЖСК и ТСЖ хороши тем, что позволяют въехать в желанную квартиру уже через три года (или меньший срок). А в течение оставшихся 10 лет ежемесячно тратить меньшие суммы, чем при аренде жилья. Однако, такую схему могут себе позволить граждане с высокими доходами, готовые в течение трех лет ежемесячно отвлекать от семейного бюджета сумму, превышающую $1000. В работе обосновано, что главным недостатком применения данных схем на практике - ограниченная зона действия, локальность Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) отвечают всем вышеперечисленным требованиям. Основные преимущества ПИФ по сравнению с другими организационно-правовыми формами обеспечивают следующие факторы:

1. ПИФ, создаваясь без образования юридического лица, являются самыми выгодными в России формами колективного инвестирования для

населения: инвестор платит только подоходный налог от прибыли, которую получил для него паевой фонд. При использовании ПИФ в качестве партнера банка момент выплаты подоходного налога может быть значительно отсрочен, что является существенным достоинством в условиях инфляции. Реинвестирование отсроченных налоговых платежей позволяет допонительно повысить доходность вложений в паевой фонд.

2. Покупателями инвестиционных паев могут быть не только физические, но и юридические лица. Для них такая покупка будет выгоднее, чем покупка акций инвестиционных компаний, так как они избегают при этом корпоративного налогового обложения в начале сдеки. При использовании ПИФ в качестве партнера банка налоги с прибыли корпоративных инвесторов от инвестиций в ПИФ могут быть сведены к нулю.

3. Если инвестор ПИФ - нерезидент, для него существенно облегчается процесс ввоза и вывоза капитала. Иностранные инвестиции в ПИФ (в отличие от прямых инвестиций в большинство инвестиционно-привлекательных предприятий) не требуют специальных разрешений, а вывоз крупных капиталов может быть осуществлен путем инвестиций, которые сам ПИФ осуществляет в зарубежные предприятия. Конструкция ПИФ является наиболее приемлемой для нерезидентов формой портфельного инвестирования в российские предприятия (практически полный аналог взаимных фондов). Поэтому существенной интервенции частного иностранного (в том числе вывезенного из России) капитала можно ожидать именно через ПИФ.

4. На базе ПИФ (в связке с банком-партнёром) может быть организован исключительно эффективный финансовый механизм, основанный на минимизации налогообложения и не создающий допонительных рисков. Как показали проведенные расчеты, устойчивость такого механизма не зависит от рыночной конъюнктуры.

5. На базе ПИФ предлагается создать стабильный механизм догосрочных вложений в инвестиционные программы, осуществляемым за счет мобилизации краткосрочных инвестиций в сам ПИФ. При этом инвесторы фонда будут регулярно получать прибыль от роста их финансовых активов. Механизм, созданный на базе нескольких интервальных ПИФ, позволяет сколь угодно дого не изымать капиталы из финансируемых проектов. Это дает возможность реинвестировать всю получаемую в производстве прибыль в дальнейшее расширение производственной базы, минимизировать платежи в бюджет и на базе этого реализовать стратегию ускоренного роста доходов инвесторов.

6. Использование ПИФ позволяет банку-партнеру осуществлять масштабные инвестиции в ценные бумага без отвлечения средств в фонды обязательного резервирования и страхования рисков от обесценивания ценных бумаг.

7. ПИФ являются наиболее экономичным средством мобилизации целевых капиталов, предназначенных для выкупа крупных государственных пакетов акций приватизированных предприятий.

8. ПИФ не платят налога за регистрацию проспекта эмиссии (по ново-

му законодательству он увеличен для акционерных обществ до 0.8% от номинала эмиссии).

9. Срок обращения паев законодательно не ограничивается, что позволяет использовать собранный капитал сразу же по мере его накопления (в коммерческих банках он до окончания размещения эмиссии депонируется на специальном счете Центробанка России).

10. ПИФ не является акционерным обществом, что делает излишним затраты на рассыку акционерам различных сообщений, проведение общих собраний акционеров и т.д. По законодательству дивиденды по паям ПИФ не начисляются, их доходность отражается только в росте курсовой стоимости. Это позволяет достичь большой экономии на процедуре начисления и рассыки дивидендов. Таким образом, конструкция ПИФ лучше, чем конструкция АО, приспособлена для создания крупных общероссийских структур с большим количеством инвесторов, разбросанных по всей стране.

11. Действующее законодательство делает ПИФ единственной организационно-правовой формой в России, которая может использовать самокотировку своих ценных бумаг.

12. Отсутствие акций и самого понятия контрольного пакета в ПИФ стабилизирует систему управления фондом и позволяет обезопасить позиции учредителей. По сути дела безопасность учредителей ПИФ определяется распределением капитала в управляющей компании. Если управляющая компания имеет форму закрытого акционерного общества с несколькими учредителями, то несанкционированное учредителями перераспределение . контроля испонительной дирекцией оказывается в принципе невозможным.

Механизм ПИФ позволяет повысить эффективность уже известных финансовых схем, активно используемых в последние годы на российском фондовом рынке. При любых процентных ставках и фондовых индексах он позволяет получить доходность от финансовых инвестиций на 5-10% выше, чем текущая доходность по наиболее прибыльному с учетом сложившейся конъюнктуры финансовому инструменту. ПИФ различаются по стратегии и по периодичности выплат по паям (рис. 6).

Самыми надежным считаются консервативные, которые направлены на то, что бы принести догосрочный доход не ниже, чем принес бы банковских депозит. Как правило, при такой стратегии управляющая компания инвестирует средства в государственные и муниципальные ценные бумаги, а также корпоративные облигации, то есть в инструменты с фиксированной доходностью. Средняя доходность таких ПИФ в 2003 г. составила 22% годовых. Еще одна высокодоходная стратегия инвестирования - отраслевая. Федеральным законом "Об инвестиционных фондах" также предусмотрена специальная разновидность ПИФ для функционирования на рынке недвижимости - фонды недвижимости. Не менее 40% средств таких фондов дожно направляться на финансирование проектов в сфере недвижимости.

Для оценки эффективности работы фондов недвижимости нами было проведено исследование, на основе которого был составлен прогноз их доходности.

При анализе рынка ПИФов исследовалась пятерка крупнейших открытых фондов облигаций (ОФО) - традиционный инструмент консервативного инвестора и пятерка крупнейших интервальных фондов акций (ИФА) -инструмент наиболее агрессивного инвестора (рис. 7). В работе определена индексная доходность ПИФов по предложенной нами формуле: Ид= Е (Д,*к). где Ид - индексная доходность;

После построений линий трендов полученных рядов данных, на основе относительной доходности иностранных фондов недвижимости, автором построен вероятностный тренд доходности отечественных фондов (рис. 8).

Механизм действия фонда заключается в том, что пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятсль-ности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительство, приобретение объектов недвижимости), покупает ценные бумаги и валюту. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай, и выкупает паи по текущей стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости.

Представленная в настоящей работе адаптированная методика ипотечного кредитования строительства и покупки жилья удовлетворяет следующим условиям:

1) Методика дожна удовлетворять условию привлечения "активных" инвестиций, что будет стимулировать и спрос и развитие строитель-

ной отрасли. На основе проведенных исследований, мы пришли к выводу целесообразности использования для достижения этих целей отраслевых ПИФ - фондов недвижимости.

2) Система дожна легко интегрироваться в более крупные системы, т.е. отвечать определенным стандартам. Следовательно, методика дожна содержать в себе стандарты АИЖК или корреспондировать с ними.

3) Методика дожна удовлетворять региональным условиям, т.е. быть способной легко адаптироваться к региональным особенностям. Основными субъектами ипотечного рынка являются (рис. 9): правительство РФ, институциональные инвесторы, АИЖК, администрация региона, региональный оператор, ПИФ (фонд недвижимости и ипотечный фонд), управляющая компания, предприятия строительной отрасли и население региона.

Предлагаемая схема ипотечного кредитования условно делится на три уровня, взаимодействие и взаимопроникновение которых обеспечивает устойчивость системы: административный, инвестиционно-потребительский и финансово-производственный. Представленные выше уровни данной схемы взаимодействуют между собой следующим образом:

1. Первый уровень - включающий в себя элементы 1,2,3,4 (рис.9) - отвечает за легитимность действий всей системы. Это аналог двухуровневой американской модели ипотечного кредитования. АИЖК, являясь федеральным агентом, размещает ипотечные ценные бумаги на бирже под правительственные гарантии. Ипотечные обязательства аккумулируются посредством региональных операторов, являющихся первичным кредитором. Кредит рефинансируется федеральным агентством и все кредитные обязательства переходят АИЖК. Обязательным условием рефинансирования кредита, является гарантирование региональной администрацией обязательств оператора АИЖК.

2. Взаимодействие уровней 1 и 2 обеспечивает соответствие всей системе Федеральным стандартам АИЖК, т.е. соответствует способности системы к интеграции.

3. Второй уровень - инвестиционно-финансовый - включает в себя элементы 5, 6, 7, 9, 10 (рис.9). Результат взаимодействия этих элементов -эффективный инвестиционно-кредитный механизм, позволяющий на взаимовыгодных условиях привлекать деньги частных инвесторов. ПИФы, привлекая денежные средства частных инвесторов, посредством управляющей компании обеспечивает доход превышающий уровень инфляции. Характерная особенность фондов недвижимости-это отсутствие резких скачков на стоимость пая.

4. Третий уровень - производственно-финансовый - состоит из элементов 6, 7, 8, 9, 10 (рис.9). Взаимодействие элементов уровня 3 стимулирует развитие строительной инфраструктуры и строительной отрасли в целом. ПИФ, привлекая денежные средства частных инвесторов, направляет их на разработку инвестиционных проектов, вкладывает средства в коммерческую недвижимость и строительство, что обеспечивает развитие строительного производства.

Рис. 9 Схема ипотечного кредитования (как результат взаимодействия двух самоадаптирующихся систем)

5. Взаимодействие элементов второго и третьего уровней повышает степень самоадаптивности системы, как следствие взаимодействия двух самоадаптирующихся систем. Первая самоадаптирующаяся система -ПИФы и управляющая компания. Их самоадаптация проявляется в том, что управляющая компания, на основе привлеченных средств ПИФов, самостоятельно размещает денежные средства в строительство, проектирование к недвижимость. Вторая самоадаптирующаяся экономическая система регионального уровня - предприятия стройиндустрии. Их адаптация заключается в ценовой и маркетинговой политике. Совместимость систем обеспечивается общностью их целей - получением прибыли. Управляющая компания стремиться получить прибыли в интересах пайщиков ПИФов для того, чтобы в будущем привлечь допонительные средства, а предприятия строительной индустрии естественно стреляться реализовать свою продукцию.

6. Взаимопроникновение всех трех уровней обеспечивает создание гибких финансовых связей.

Таким образом, у населения появляются следующие альтернативные способы приобретения квартиры:

A) Чистое инвестирование. Инвестирование денежных средств в ПИФов. Чистое инвестирование позволит приобрести квартиру с минимальными издержками. При накоплении 100% стоимости квартиры, пайщик переуступает свой пай строительной компании взамен на право частной собственности на квартиру. Если строительная компания не может позволить себе отсрочку по платежу до наступления периода выкупа и приобретения паев, то паи можно реализовать на бирже по текущей стоимости. Если же погашение пая будет происходить в срок, то компания получит допонительную прибыль.

Б) Индивидуальный план. Потенциальный покупатель квартиры вкла-двает средства в ПИФ при недостатке средств для получения ипотечного кредита.

B) Залог паев. В настоящее время некоторыми банками (например, "Юниаструм банк") разрабатываются механизмы выдачи кредитов под залог паев ПИФов. В будущем этот механизм может стать перспективным инструментом для развития ипотечного кредитования.

В представленной работе разработаны предложения по реализации инвестиционной политики ПИФов на уровне региона с ориентацией на различных инвесторов для расширения круга потенциальных вкладчиков и предложено создание ипотечного паевого фонда.

Таким образом:

1. В разработанной методике ипотечного кредитования, адаптированной к региональным условиям Вогоградской области, наиболее важными являются расширение круга инвестиционных источников финансирования капитальных вложений за счет средств населения и решение проблемы развития строительной инфраструктуры. Инновационный подход в развитие жилищной ипотеки на РРЖ заключается в том, что привлече-

нием средств занимаются региональные ПИФ (в Вогоградской области - это паевые фонды УК "НИКОйл", УК "КИТ" и др.)

2. ПИФ (фонды недвижимости) уже в настоящее время способны эффективно решать важнейшую проблему улучшения жилищных условий населения. Особенно высоки шансы на успех ПИФ в средних и крупных городах с низкой загруженностью существующих строительных мощностей. В Вогоградской области - это Вогоград, Камышин. Михай-ловка, Урюпинск и т.д.

3. В рамках проведенного исследования изучены взаимосвязь, взаимодействие и взаимообусловленность функционирования и развития строительной инфраструктуры, повышения потребительских свойств населения региона и выявлены преимущества и особенности становления фондов недвижимости, которые могут стать катализатором развития ипотечного кредитования в регионах.

4. Представленные разработки по ипотечному кредитованию могут быть использованы в работе специалистов, занимающихся на практике поиском и реализацией внебюджетных источников финансирования строительства и покупки жилья, развитием строительной инфраструктуры.

В заключении содержатся основные теоретические и практические выводы, полученные на основании проведенного исследования.

Основное содержание диссертации отражено в 6 работах:

1. "Актуальные вопросы стратегического планирования градостроительства на современном этапе" / "Проблемы формирования социально-ориентированной экономики", Сб. науч. труд. - Вогоград, ВогГАСА, 1999г., 0,2 пл., в соавт. (авт. - 0,1 пл.)

2. "Приоритеты стратегического планирования развития территории города" / "Актуальные проблемы Российской экономики на современном этапе", сб. науч. труд. - Вогоград, ВогГАСА, 2000г., 0,2 пл., в соавт. (авт. - 0,1 пл.)

3. "Стратегическое планирование инвестиций в развитие городских территорий" / "Качество жизни - новая цивилизационная парадигма", Вогоград, ВФ МГУК, 2000г. - 0,2 п.л., в соавт. (авт. - 0,1 п.л.)

4. "Объективное и субъективное региональной жилищной политики" / Ежегодник Вожского института экономики и менеджмента "Социально-экономические проблемы развития территориально-производственных систем", Вожский, 2002г. - 0,4 пл., в соавт. (авт. - 0,2 пл.)

5. Учебное пособие "Управление региональным рынком жилья" / Учебное пособие под ред. А.Н. Ларионова - Вогоград: ВогГАСУ, 2003г. -41,5 пл., в соавт. (авт. - 3,0 пл.)

6. "Американский опыт жилищного кредитования и возможности его применения в современных Российских условиях" / "Актуальные проблемы экономической теории и хозяйственной практики в пореформенный пе-риод"Сб. науч. ст./составитель А.Н. Ларионов, В.Н. Гопций. - Вогоград: ВогГАСУ, 2004г. - 0,4 пл., в соавт. (авт. - 0,2 п.л.)

Подписано в печать 23.09.2004. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Усл. печ. л. 1,75. Тираж 100 экз. Заказ 127.

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005. г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, д.4.

Отпечатано на ризографе. 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, д.5.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Федюшин, Александр Георгиевич

Введение

Глава I. Теоретические основы исследования жилищной ипотеки.

1.1. Экономическая сущность и место ипотеки в системе экономических отношений рынка жилья

1.2. Историко-экономические аспекты развития жилищной ипотеки.

1.3. Оценка организационно-экономических подходов к формированию жилищной ипотеки.

Глава II. Организационно-экономическое развитие ипотеки на рынке жилья Вогоградской области.

2.1. Основные проблемы и особенности формирования развития жилищной ипотеки в Вогоградской области.

2.2. Анализ законодательного обеспечения жилищного ипотечного кредитования в России и в Вогоградской области.

2.3. Исследование зарубежного опыта организации эффективной жилищной ипотеки.

Глава III. Методика управления жилищной ипотекой на региональном рынке жилья.

3.1. Организационные и методические основы управления жилищной ипотекой.

3.2. Паевые инвестиционные фонды как основа развития жилищной ипотеки в регионах.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой"

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что из всех существующих социальных проблем в современной России наиболее острой является жилищная. В начале 90-х годов предполагалось, что негативные последствия реформирования жилищной сферы будут минимальными, поскольку основную тяжесть допонительных расходов дожны постепенно взять на себя наиболее обеспеченные и средние слои населения. Во многом это предопределено тем, что экономические преобразования, осуществляемые в последнее десятилетие в нашей стране, одним из своих направлений определяют последовательный перенос центра тяжести при финансировании расходов на жилищное строительство с государственного бюджета на использование средств частного бизнеса и сбережений граждан.

Усугубляет ситуацию отсутствие достаточного опыта формирования рынка жилья в нашей стране, а также научных исследований, системно оценивающих различные организационные перемены в управлении жилищным строительством с использованием адекватного современным условиям механизма согласования разнонаправленных экономических целей и интересов участников регионального рынка жилья (РРЖ).

В результате структурной перестройки российской экономики, появления и преобразования финансовых институтов, соответствующих рыночным методам хозяйствования, в России на протяжении 1990-х годов активно исследовались и формировались такие сегменты современного финансового рынка, как рынок ценных бумаг (рынок фиктивного капитала), рынок ссудного капитала, рынок недвижимости, в ходе функционирования которых выявлялись существенные особенности, характерные для экономики России.

Однако, проблемы формирования и развития РРЖ и адаптации такой формы финансирования инвестиций в жилую недвижимость, как ипотечное кредитование, являются малоизученными. Исследование проблем теории и практики формирования и развития ипотечного кредитования на РРЖ имеет свою специфику. Во-первых, недвижимое имущество является финансовым активом, операции с которым осуществляются в особом секторе финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию, является эффективной формой вложения капитала в связи с устойчивой тенденцией к росту ее стоимости. Во-вторых, такая форма финансирования инвестиций в жилую недвижимость, как ипотечное кредитование способствует развитию финансово-кредитных отношений в регионе и снижению социальной напряженности в обществе за счет применения механизма догосрочного кредитования покупки жилья.

Актуальность поставленной проблемы связана не только с возрастающей ролью рынка жилья в социально-экономическом развитии страны, но и с нерешенностью ряда проблем общеэкономического плана: несовершенство нормативной и методической базы регулирования рынка жилья и сделок, осуществляемых на нем с финансовыми активами (земельные участи, недра, жилые помещения и т.д.) как на федеральном уровне, так и на уровне отдельного субъекта РФ. Актуальность проблемы развития ипотечного кредитования на РРЖ в современной экономике России заключается также в необходимости привлечения новых инвестиций в экономику региона для разрешения существующих проблем, возникших в сложившейся социально-экономической обстановке. До настоящего времени в региональной экономике недостаточно учитываются и реализуются инвестиционные возможности рынка жилья.

Степень разработанности проблемы. Для выявления проблемы формирования и распределения капитала и доходов в обществе исследовались экономическая сущность кредита и ипотеки. Это обусловило необходимость обращения к трудам классиков экономической теории таких как Дж. М. Кейнс, Н. Кондратьев, А. Смит, JL Эрхард.

Переход России к рыночной системе хозяйствования в различных сферах, комплексах, регионах способствовал появлению новых направлений в отечественной экономической науке, способствующих решению актуальных задач теории и практики. Так, проблемы институционального проектирования формирующейся в России рыночной системы и разработки механизмов реализации ее экономического потенциала нашли свое отражение в работах отечественных ученых: JI. Абакина, В. Гребенникова, О. Иншакова, Г. Клейнера, Н. Лебедевой, А. Лившица, О. Ломовцевой, Д. Львова, В. Тамбов-цева.

В специальной литературе и научных исследованиях излагаются преимущественно зарубежные теории и методологии, относящиеся к рынку недвижимости и ипотечному кредитованию, а также исторические аспекты формирования и развития ипотечного кредитования. Среди зарубежных и отечественных ученых следует выделить И. Гиндина, В. Кудрявцева, Г. По-ляковского, Р. Страйка, Г. Харисона, Е. Черных и др. В процессе анализа состояния ипотечного кредитования в современной экономике России были использованы работы И. Балабанова, А. Вахмистрова, А. Воробьева, Ю. Гла-зычева, И. Денисовой, В. Есипова, Ю. Ильиной, А. Кретова, А. Ларионова, В. Лимаренко, И. Разумовой, В. Ресина, В. Рутгайзера.

Анализ особенностей формирования в Вогоградской области современного рынка жилья и возможностей адаптации ипотечного кредитования, как способа финансирования инвестиций в недвижимость на территории Вогоградской области, был проведен в настоящей работе на основе трудов Е. Брусницына, А.Ларионова, В. Полякова, В. Усова.

Потребность в определении места и роли ипотечных схем организации жилищной ипотеки в системе региональной экономики, недостаточная изученность способов согласования интересов субъектов ипотечного кредитования на фоне слабой институциональной среды финансового рынка страны в целом, а также потребность в адаптации ипотечного жилищного кредитования к современным особенностям региональных условий определили выбор темы исследования, его цель, задачи и структуру.

Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании выбора механизма адаптации ипотечного кредитования к условиям

РРЖ и разработке организационно-экономических методов управления жилищной ипотекой на уровне региона.

Основные задачи диссертационного исследования:

- уточнить экономическую сущность и место ипотеки в системе экономических отношений РРЖ;

- оценить существующие в России организационно-экономические подходы к организации жилищной ипотеки;

- выявить тенденции и закономерности развития жилищного ипотечного кредитования дореволюционной России, регионов и зарубежных стран с целью определения возможностей его адаптации и применения в современных условиях;

- исследовать основные показатели, состояние и проблемы рынка жилья Вогоградской области, его институциональную структуру, особенности взаимодействия участников и условия функционирования в современной экономике;

- охарактеризовать современное состояние ипотечного кредитования в России на уровне субъектов РФ, выявить и системно представить тенденции и факторы, препятствующие формированию и развитию РРЖ;

- оценить законодательную базу регулирования ипотечного кредитования в России, состояние государственных гарантий и страхования ипотечных операций;

- оценить зарубежный опыт организации эффективной жилищной ипотеки и возможности его адаптации к современным российским условиям;

- предложить и обосновать организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой в условиях конкретного региона.

Объект исследования - рынок жилья Вогоградской области.

Предметом исследования является система организационно-экономических отношений между субъектами РРЖ.

Методологической основой работы явилось изучение существующих концепций и организационно-экономических методов к организации жилищной ипотеки, представленных в классических и современных трудах отечественных и зарубежных экономистов с использованием исторического и системного подходов. Для проведения исследования использовались методы сценариев развития, обобщающих показателей и имитационно-графическое моделирование. В диссертации осуществлен экономический анализ законодательного обеспечения ипотечного кредитования покупки жилья в России и Вогоградской области.

Информационной базой доказательности основных положений настоящего исследования, достоверности выводов и предлагаемых методических основ управления жилищной ипотекой явились статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ и Вогоградской области, Госстроя и Минэкономразвития России, Вогоградского территориального строительного комитета и Комитета экономики Администрации Вогоградской области, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Вогоградской области, в т.ч. ОАО Завод ЖБИ-1.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- предложены и обоснованы организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой на РРЖ, адаптированные к особенностям и условиям конкретного региона;

- выявлены особенности формирования, тенденции и основные проблемы функционирования и развития жилищной ипотеки в Вогоградской области;

- структурированы и комплексно представлены региональные факторы, воздействующие на реализацию коммерческой, информационной, регулирующей и адаптивной функций ипотеки и способствующие трансформации потребности населения в жилье и платежеспособный спрос на него;

- выявлена экономическая сущность жилищной ипотеки и обусловленность развития рынка жилья Вогоградской области применением механизма ипотечного кредитования покупки жилья;

- доказана необходимость перехода от программ ипотечного жилищного кредитования, опирающихся преимущественно на бюджетное финансирование, к программам, способным задействовать все возможные на конкретной территории источники инвестиций РРЖ;

- обоснована возможность расширения источников привлечения внебюджетных средств в жилищное строительство посредством привлечения средств пайщиков инвестиционных фондов; предложены механизм и стратегия привлечения средств частных инвесторов.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в формировании организационно-экономических основ жилищной ипотеки, адаптированных к особенностям и условиям конкретного региона на примере Вогоградской области. Выводы диссертации развивают теорию рынка жилья в области ипотечного кредитования покупки жилья более поным представлением его экономической сущности, форм реализации и научным обоснованием ипотеки как экономической основы развития регионального рынка жилья.

Отдельные положения работы используются в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам Управление региональным рынком жилья и Научные проблемы экономики строительства Вогоградского государственного архитектурно-строительного университета. По дисциплине Управление региональным рынком жилья автором настоящей диссертации в соавторстве с другими исследователями подготовлено и в 2003 году издано одноименное учебное пособие.

Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в городах Вогограде и Вожском. Основные результаты настоящего исследования опубликованы в 6 работах общим объемом 5,5 п.л.

Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Федюшин, Александр Георгиевич

Выводы по разделу

1. Механизм ПИФов позволяет трансформировать сбережения граждан не только в недвижимость, но и в эффективный механизм рефинансирования ипотечных кредитов. ПИФы недвижимости могут стать одним из самых надежных инструментов сбережений (и секьюритизации сбережений) граждан для целей приобретения квартиры.

2. Предложенная в диссертации схема развития ипотечного кредитования учитывает все недостатки и требования РРЖ, отвечает стандартам АИЖК и способна легко интегрироваться в более крупные системы.

3. На основе сравнительного анализа различных организационно-экономических схем, позволяющих привлекать денежные средства частных инвесторов и направлять их в жилищное строительство и на развитие вторичного рынка закладных, можно сделать вывод, что наиболее действенным инструментом являются ПИФы. Одним из незадействованных источников привлечения догосрочных денежных средств для нужд ипотечного кредитования и развития строительной отрасли являются сбережения граждан.

4. Расчет индексов различных по степени риску ПИФов подтверждает высокий профессионализм управляющих компаний, что дает предпосыки для разработки совместно с ними региональных программ развития рынков недвижимости и ипотечного кредитования (федеральные программы при участии управляющих компаний уже находятся на заключительной стадии разработки).

Заключение

В условиях развивающейся рыночной экономики России по-новому встал вопрос о месте и роли ипотечного кредитования строительства и покупки жилья в системе национальной экономики. Медленные темпы развития ипотечного кредитования в России обусловлены не столько объективными экономическими причинами, сколько отсутствием методики эффективного управления рынком жилья и повышения потребительского спроса. В диссертации предпринята попытка теоретического обоснования и практической реализации такой организационно-экономической системы, которая обеспечит не только решение важнейшей социальной проблемы - жилищной, но и позволит интенсифицировать развитие всей системы региональной экономики.

Проведенное исследование теории и практики развития жилищной ипотеки позволило получить следующие научные результаты:

1. Для выбора организационно-экономического обеспечения эффективного управления региональным рынком жилья сформулированы объективные системообразующие принципы его функционирования. Исходный принцип выработки методики становления ипотечного кредитования на уровне региона, заключается в смещении проблем развития ипотечного кредитования из сферы законодательно-нормативного регулирования в сферу инвестиций и потребления. Приоритетом дожно стать развитие взаимодействия элементарных экономических подсистем и применение новых инвестиционных инструментов.

2. Проведен анализ возможности использования опыта самоадаптирующихся экономических систем регионального рынка, компенсирующих те или иные недостатки местной экономической инфраструктуры.

3. На основе компенсирующего эффекта работы самоадаптирующихся экономических систем были выявлены инфраструктурные недостатки не являющиеся прямым следствием не проработанности нормативно-правовой базы или отсутствия рыночных институтов. Эти недостатки - слабо развитая строительная инфраструктура и отсутствие лактивных схем аккумулирования средств частных инвесторов.

4. Главным теоретическим результатом проведенного исследования является систематизация методических подходов к развитию ипотечного кредитования. Разработанная классификация методик позволила проанализировать и выявить недостатки присущие тем или иным методикам или группам методик. Проведенный анализ позволил предложить инновационный подход при разработке методики становления ипотечного кредитования, адаптированной к условиям конкретного региона.

5. Главным практическим результатом проведенного исследования является обоснование целесообразности привлечения управляющих компаний паевых инвестиционных фондов для аккумулирования денежных средств населения, планирования инвестиций в строительную отрасль (в частности в жилищное строительство) (ПИФ недвижимости) и развития вторичного рынка закладных (ИпПИФ). Разработана схема взаимодействия всех участников регионального ипотечного рынка и паевых инвестиционных фонда. Схема проверена на способность интеграции в более крупные системы. Выявлено соответствие всех уровней схемы федеральным стандартам АИЖК.

Результаты проведенного диссертационного исследования свидетельствуют о том, что развитие ипотечного кредитования в России возможно стимулировать на региональном рынке используя современные инвестиционные схемы. Предложенные концептуальные положения будут способствовать более глубокому пониманию подходов к организации ипотечного кредитования на уровне регионов.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Федюшин, Александр Георгиевич, Вогоград

1. Постановление Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 6 ноября 2002 г. №44/пс О допонительных требованиях к порядку создания паевых инвестиционных фондов из имущества акционерных обществ

2. Постановление Вогоградской областной Думы от 14 ноября 2002 г. №5/519 Переселение граждан, проживающих на территории Вогоградской области, из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2002-2010 годы

3. Закон РФ Об инвестиционных фондах от 29 ноября 2001 года №156-ФЗ

4. Постановление Правительства РФ от 25 августа 2001г. №628 Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО АИЖК

5. Постановление Вогоградской областной Думы от 14 июня 2001 г. №11/165 Об областной целевой программе по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Вогоградской области на 2001-2005 годы.

6. Закон Вогоградской области от 27 марта 2001 г. №524-ОД О развитии ипотечного кредитования в Вогоградской области

7. Закон Вогоградской области от 14 сентября 2000 г. О под держке органами государственной власти и местного самоуправления молодых семей в улучшении жилищных условий на территории Вогоградской области.

8. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

9. Закон РФ от 16.07.98г. №102 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)

10. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010 Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию

11. Закон РФ от 17.06.96, №122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

12. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"

13. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

14. Постановление СМ РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134 "Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт"

15. Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 № 406 "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации".

16. Указ Президента РФ "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" (от 24.12.1993 г. № 2281)

17. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 2010 годы утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 № 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы"

18. Гражданский кодекс РФ. Части I и П. Официальный текст по состоянию на 15 февраля 1998г. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. - 560с

19. Конституция РФ. М.: Известия, 1995. - (60с.)

20. Закон РФ от 11.11.2003г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"

21. Постановление Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 11 сентября 2002 г. № 35/пс О регистрации правил доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и изменений и допонений в них

22. Программа социально-экономического развития Вогоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года. Вогоград., 2003. - 295 с.

23. Программа "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 годы утверждена 20.11.2003 постановлением Правительства РФ №700* *

24. Асанов B.C. Методологические и методические основы инвестирования строительства на региональном уровне. Автореф. к.э.н. - Москва -1995г. (26с.)

25. Вахмистров А.И. Привлечение заемных средств для активизации жилищного строительства в условиях реформирования экономики России. Автореф. к.э.н. -Санкт-Петербург - 2000г. - 16с.

26. Воробьев А.Ю. Методы инвестирования и организации жилищного строительства в крупном городе за счет внебюджетных источников Автореф. к.э.н. -Санкт-Петербург - 1997 (22с.)

27. Глазычев Ю.Д. Социально-экономические проблемы становления ипотечных отношений в переходной экономике России. Дис. к.э.н. - Новосибирск, 2000г. (175с.)

28. Денисова И.В. Методические основы организации развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности. Автореф. к.э.н. - Санкт-Петербург - 2002г. - 22с.

29. Ильина Ю.Б. Ипотечное кредитование и перспективы его развития. Дис. к.э.н. - Санкт-Петербург, 1998г.

30. Квачадзе Р.Г. Развитие рынка нового жилья (на примере Москвы) Автореф. д.э.н. - Москва - 1999г. (30с.)

31. Кобилев А.Г. Закономерности жизнедеятельности города в переходной экономике: опыт, проблемы, пути совершенствования Автореф. д.э.н. - Вогоград -1999г. (24с.)

32. Крестовских Т.С. Социально-экономическое обоснование развития жилищного строительства в северных регионах страны (на примере республики Коми). Автореф. к.э.н. - СПб. - 2002г.

33. Ларионов А.Н. Социально-экономический потенциал современного рынка жилья в России. Дис. к.э.н. - Вогоград, 1998 (26с.)

34. Лимаренко В.И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании.-Дис. к.э.н. Нижний Новгород 1999г. (220с.)

35. Омшанова М.А. Развитие ипотечного кредитования в России. Дис. к.э.н. -Москва-1998 (26с.)

36. Пьянкова И.В. Формирование региональных рынков жилья. Автореф. к.э.н. - Санкт-Петербург-1997г. (26с.)

37. Разумова И.А. Ипотечное кредитование населения Российской Федерации на покупку, строительство жилья. Дис. к.э.н. - Санкт-Петербург-1999г (175с.)

38. Рябченко Л.И. Развитие системы ипотечного кредитования в России. Автореф. к.э.н. - Москва, 1998г. (24с.)

39. Смолянинов С.В. Инвестиционное планирование в сфере жилищного строительства . Автореф. к.э.н. - Санкт-Петербург-1997г. (24с.)

40. Шубин И.И. Управление реализацией бизнес-планов инвестиционных проектов в жилищном строительстве. Автореф. к.э.н. - Москва, 1997г. (26с.)

41. Ларионов А.Н. Методология регулирования регионального рынка жилья (напримере Вогоградской области). Дис. д.э.н. - СПб, 2002г. - (381с.)* *

42. Абакин Л.И. Роль государства и борьба с экономическими догмами // Экономист. 1998.-№9.-С. 3-11

43. Анализ испонения федеральных стандартов по субъектам Российской Федерации по состоянию на апрель 2003г.// Материалы Всероссийского совещания строителей. Госстрой России. М.: Кремль, май 2003г.

44. Аналитический интернет-сайт Ссыка на домен более не работаетp>

45. Аналитический интернет-сайт Ссыка на домен более не работаетp>

46. Анипкин А.М. Жилищное строительство и инвестиции./ А.М.Анипкин, А.Н. Ларионов Вогорад: Ком. по печати, 1997г. - 62с.

47. Анистратенко А.И. Индивидуальное жилищное строительство: вчера, сегодня, завтра. / А.И. Анистратенко, А.Н.Ларионов Вогоград: ком. по печати и информации, 1998.-72с.

48. Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. М.: Финансы и статистика, 1998. 304 с.

49. Бекина Т.Д. Жилищная реформа в России: проблемы и перспективы. -М.: Ред. журнала Вопросы экономики, 1999. 303 с.

50. Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 5-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 2002. - 1280 с.

51. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М, 2001.-256 с.

52. Васильев А.К. Как сбережения граждан превратить в инвестиции// Экономика России: XXI век №10 - Ссыка на домен более не работаетp>

53. Гапоненко А.Л., Полянский В.Г. Развитие региона: цели, закономерности, методы управления М.: Изд-во РАГС, 1999

54. Гарцев О.И. Решение жилищных проблем по западным образцам// Коммерсант. -1999.-11 февраля

55. Городецкий С. Ипотечные ценные бумаги в дореволюционной России// Рынок ценных бумаг. 1999. - №19, стр. 78-80

56. Гофман Д.К., Матвеев ДА. Проблемы развития ипотечного кредитования // Финансовые и бухгатерские консультации. 1998. - № 9. -С/71-76

57. Доничев О., Рейнгольд Е. Инвестирование жилищного строительства // Экономист, 2000. № 4. - С. 57-59.

58. Дудкин В. Саморегулирование и регулирование рыночной экономики// Экономист. 1998 - №5

59. Дулич В.А. Инвестиционно-строительной рынок России в 1999 г. // Экономика строительства. 2000. - №2. - С. 2-10.

60. Шохина Е. Сильный ПИФ против слабого долара / Эксперт 2004 - №409

61. Жилищная реформа и частный строительный сектор // Жилищное строительство. 2000.-№ 5. - С. 2-5

62. Жилищный фонд Вогоградской области, стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2001. - стр. 1 (49 с.)

63. Жилищный фонд Вогоградской области. Стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2003. - (48с.)

64. Жилье: комплексный взгляд / под общ. редакцией В.М. Агапкина; Науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. -М.: А.В.Ч., 2001г. 976с.

65. Журнал Финанс, № 7 (48), 23-29 февраля 2004. Денежный рынок

66. Заславская Т.И. О социальном механизме развития экономики// Пути совершенствования социального механизма развития советской экономики. Новосибирск, 1985-(328с.)

67. Захарова Н,Н. Комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный). М.: Юрайт, 1999. - 190 с.

68. Инвестиционная и строительная деятельность в области за 2000г: Стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2000. - 43 стр.(71с.)

69. Инвестиционная и строительная деятельность в области за 2001 год: Стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2002. - 36 с.

70. Инвестиционная и строительная деятельность в области за 2002 год: Стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2003. - 18 с.

71. Индивидуальное жилищное строительство в области: Аналитическая записка. -Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2002. 7 с.

72. Интернет-сайт публикаций президента МАИН И.Д. Грачева Ссыка на домен более не работаетpublictext/public/

73. История экономического развития России/ А. А. Борейко, А.В. Вольц, И.А. Гара-евская и др.; Под ред. А.К. Щуркалина. М.: Приор, 2000. - 136стр. (208с.)

74. Казанский Ю.Н. Опыт организации и управления строительными фирмами в США. М.: Стройиздат, 1985. 225 с.

75. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России/(Е.Б. Покопцева). М.: ООО Вершина, 2004 - стр. 40 (256с.)

76. Кантер М.М. Жилищная политика города (социальный и градостроительный аспекты) // http:www.relga.rsu.ru/nl6/rndl 6/htm

77. Капелюшников Р.И. Экономическая теория прав собственности. М.: ИМЭМО, 1990.

78. Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. Пер. с англ. М.: Прогресс, 1978.-494 с.

79. Котынюк Б. А. Инвестиционные проекты: Учебник. Второе изд., перераб. и доп. СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2002. - 622 с.

80. Комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости) / Под общ. ред. И.Д. Грачева. М.: ИНФРА-М, 1999. - 325 с

81. Костецкий Н.Ф., Черемисин В.Т. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства // Экономика строительства. 2002. №12. - С.33-45

82. Краснянский JT.H. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве (состояние, проблемы, пути решения). М.: ЗАО Издательство Экономика, 2001.-254 с.

83. Кредитование с уступкой прав собственности // Ссыка на домен более не работает newspaper/article.asp

84. Круглик С.И. О стратегических приоритетах в области догосрочного жилищного финансирования// Материалы 3-й межрегиональной конференции Догосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование, М., 13-16 марта 2001г.

85. Крылов T.JI., Яновский В.В. Перспективы социальной жилищной политики в муниципальном образовании // http:www.extech.ru /expo/confer /theses/ 207.htm

86. Кузьмин С. Сдвиги и проблемы в социально-экономическом развитии России // Вопросы экономики. 2002. - № 10. - С. 26-36

87. Ларионов А.Н. Стратегия развития рынка жилья Вогоградской области/ Вог-ГАСА. Вогоград, 2002. - 456с.

88. Ладыгин Д. Бумага, застывшая в камне // Коммерсантъ-Деньги (Москва).-24.05.2004

89. Лосев С. Организация выпуска ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг, № 19(154), 1999. Стр. 71-73.

90. Лычкин Ю., Костецкий Н. Капитальное строительство: состояние и перспективы развития // Экономист. 2000. - С. 22-29.

91. Материалы Агентства бизнес-новостей, Ссыка на домен более не работаетp>

92. Материалы аналитического интернет-сайта Ссыка на домен более не работаетpif/

93. Материалы интернет-сайта Московский Ипотечный Центр. Ссыка на домен более не работаетp>

94. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России/ В.В. Меркулов. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2003.-(345с.)

95. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного кредитования. Вып. 5. - М.: Изд-во Фонда Институт экономики города, 1999 - (67с.)

96. Никитин Л., Скрипников С. Чтобы продать, надо построить//Эксперт Ч 2004 №37(390)

97. Новиков В,М. Банковские системы: опыт реструктурирования кредитных организаций в странах Западной Европы и Америки и информационно-аналитические материалы. Вып. 1 (28). - М.: Центральный Банк Российской Федерации, 1999.

98. Ноздрина Н.Н. Развит^ рынка недвижимости в Москве // Проблемы прогнозирования. 1999. - № 4. - С.95-Ю8

99. Норт Д. Институты ц экономический рост: историческое введение // THESIS. 1993. - Весна. Т.1- Вып. 2. - С. 69-91

100. О некоторых итогах реформирования жилищно-коммунального хозяйства Вогоградской области. Вогоград: Вогогр. обл. ком. ЖКХ, 2003. - 7 с.

101. О ценах на жилищно-коммунальные услуги в 1991-2001 гг. Аналитическая записка. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2002. - 12 с.

102. Олейник А.Н. Институциональная экономика: Учебно-методическое пособие // Вопросы экономики. 1999. - №1-9

103. Основные результаты работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации в 2002 г. // Экономика строительства. 2003. - №2. - С.2-21

104. Отчет о работе Комитета ЖКХ Администрации Вогоградской области за 2002 год. Вогоград: Вогогр. обл. ком. ЖКХ, 2003. - 13 с.

105. Официальный интернет-сайт Госстроя России, Ссыка на домен более не работаетp>

106. Перспективы развития новых форм предоставления жилья //http:www.kvartira.e-realtor.ru

107. Поляковский Г. Жилищная экономика. Зарубежный экономический учебник. Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 146стр. (233с.)

108. Пономарев В.Н. Ипотечное жилищное кредитование важнейшая часть государственной стратегии жилищной политики. Размышления об ипотеке // Правовое регулирование рынка недвижимости, №2-3 (3-4), 2000.

109. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/ Под ред. B.C. Ема. -М.: Статут, 1999. стр. 11-15 (256с)

110. Проект концепции стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации на перспективу до 2010. (разработан Государственным Комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству)

111. Материалы рабочей группы Госсовета РФ по обеспечению народа РФ жильем на основе развития системы ипотеки; Ссыка на домен более не работаетp>

112. Ребрин Ю.И. Основы экономики и управления производством: Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2000. 145 с.

113. Сергеев Ю. ПИФы готовят атаку: вчера было рано, завтра может оказаться поздно// Экономика и время 15.03.04, №31 (486) - www.ev.spb.ru

114. Система ипотечного кредитования в Германии, Дармштадт: Изд-во Союза немецких ипотечных банков и Института жилища и окружающей среды, 1997. -(78с.)

115. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 1999. - 110 е.: ил. - (Б-ка журн. РИЭТЕР),

116. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. СПб.: СПбГИЭА, 1997.

117. Создание и история: 1975 // Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. М.: Изд-во Фонда Институт экономики города, 1995. Стр. 61-104.

118. Сойер К. Российская недвижимость и рынки ценных бумаг// Недвижимость. 2001. - №3

119. СССР в цифрах 85 г. Краткий статистический сборник / ЦСУ СССР. М.: Финансы и статистика, 1963 г.- 253 с.

120. Страйк, Раймонд Дж. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок? // Рынок ценных бумаг, №19 (154), 1999

121. Ступин И. От страхования к ипотеке// Эксперт 2004 - №9(410)

122. Тамбовцев В.Л. Государство и переходная экономика: пределы управляемости. М.: Экономический факультет МГУ. ТЕИС, 1997. - 125с.

123. Управление инвестициями: В 2-х т. Т. 1. / В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. М.: Высшая школа, 1998. - 416 с.

124. Управление региональным рынком жилья: Учеб. пособие / А.Н. Ларионов, Е.Ю. Юркина, А.И. Буш и др.; Под ред. А.Н. Ларионова. Вогоград: ВогГАСУ, 2003. - 329 стр. (714 с.)

125. Управление строительными инвестиционными проектами / Под ред. В.М. Васильева, Ю.П.Панибратова-М.: Изд-во АСВ, 1997. -307с.

126. Фадеев А. Идем на сближение// Деловая пресса №41 от 01.12.03 -Ссыка на домен более не работаетnewspaper/

127. Функционирование строительного комплекса в январе -декабре 2002 г.: Стат. бюлетень. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2002. - 12 с.

128. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. 2000. - №1. Ч С. 7-9

129. Черныш Е.А. и др. Прогнозирование и планирование в условиях рынка -М.: Приор, 2000 186с.

130. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России//Рынок ценных бумаг, №8, 1998.

131. Шарп У.Ф. Инвестиции / У.Ф Шарп, Г.Дж. Александер, Д.В. Бейли. М.: ИНФРА - М, 1999. - 1028 с.

132. Шарфман. Бернард. Фэнни Мэй и американская система жилищного финансирования: образец для других? // Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. М.: Изд-во Фонда Институт экономики города, 1995. Стр. 105-123.

133. Электронный журнал энергосервисной компании Экологические системы, Паевые инвестиционные фонды Ссыка на домен более не работаетp>

134. Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 "О залоге"

135. Информационный портал трейдеров Ссыка на домен более не работаетp>

136. Московская межбанковская валютная биржа Ссыка на домен более не работаетp>

137. Экономический глоссарий; Ссыка на домен более не работаетp>

138. Портал Вогоградских новостей; Ссыка на домен более не работает/www.trustnet.com

139. Материалы Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ); Ссыка на домен более не работаетp>

140. Состав Федеральной целевой программы Жилище

Похожие диссертации

• Организационно-экономические аспекты управления недвижимым имуществом
• Организационно-экономический механизм ипотечного жилищного кредитования в регионе
• Развитие организационно-экономических механизмов управления ЖКХ регионов
• Развитие организационно-экономического механизма управления жилищным строительством московского мегаполиса
• Формирование организационно-экономического механизма управления инвестициями в жилищное строительство