Развитие организационно-экономических механизмов управления ЖКХ регионов

Зверев, Геннадий Николаевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие организационно-экономических механизмов управления ЖКХ регионов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Зверев, Геннадий Николаевич
Место защиты	Москва
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие организационно-экономических механизмов управления ЖКХ регионов"

На правах р\ копией

ЗВЕРЕВ ГЕННАДИЙ НИКОЛАЕВИЧ

РАЗВИТИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ УПРАВЛЕНИЯ ЖКХ РЕГИОНОВ (НА ПРИМЕРЕ ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА)

Специальность: 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва, 2005 г.

Диссертация выпонена в Московском институте коммунального хозяйства и строительства

Научный руководитель:

кандидат экономических наук Корсакова Инна Николаевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук рсфессор Черняк Виктор Захарович

кандидат экономических наук Алексеева Юлия Владимировна

Ведущая организация:

Институт экономики жилищно-коммунального хозяйства.

Защита состоится мая 2005 г. в часов на заседании

Диссертационного Совета Д.212.153.02 в Московском институте коммунального хозяйства и строительства по адресу: 109029, Москва, ул. Средняя Калитниковская, д.30, актовый зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского института коммунального хозяйства и строительства.

Автореферат разослан <г- А

апреля 2005 г.

Ученый секретарь л

диссертационного совета & /. { / / , 7

доктор экономических к// ^ ^ Е.М.Штейн

2 ЦЦЗЦО^

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность исследования. За время проведения реформ в России получены определенные положительные подвижки в развитии экономики, как в отдельных отраслях, так и в стране в целом. Вместе с тем в процессе реформирования имели место различные формы кризисов. Особенно негативно кризисы повлияли на развитие жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), где в значительной степени действуют отдельные механизмы, сложившиеся еще в период плановой экономики. Усугубляет тяжелое состояние ЖКХ высокий уровень износа основных фондов, низкий уровень оплаты населением услуг ЖКХ, не соответствующая современным требованиям система управления ЖКХ.

Государство и его институты в настоящее время предпринимают титанические усилия по удовлетворению потребностей основной массы населения страны в качественном и доступном жилье и коммунальных услугах. Главное внимание при этом уделяется решению следующих проблем:

обеспечение устойчивым жилищно-коммунальным обслуживанием населения;

формирование рыночных механизмов управления в ЖКХ; - создание системы социальной защиты малоимущих категорий населения;

перевод субъектов ЖКХ на самоокупаемость. Основное внимание в настоящей работе уделяется исследованию вопросов развития экономико-организационных механизмов управления ЖКХ регионов с предварительным обследованием фактически сложившейся ситуации в этой сфере деятельности. В качестве базового региона принят Ханты-Мансийский автономный округ - Югра. Из-за высокой масштабности проблем, в настоящей работе некоторые из них, естественно, рассматриваются в форме постановки к выбору направлений дальнейших исследований.

Развитию вопросов теории, механизмов управления и разработке

конкретных мероприятий по улучшению дел в ЖКХ в! Ре^ИИ~7ДелялосЬЩл^

большое внимание. Но для ликвидации сложившегося тяжелого положения в данной отрасли еще многое нужно сделать.

Вопросы развития организационно - экономического механизма управления в жилищно-коммунальной сфере рассматривались в работах: А.Н.Асаула, С.И.Абрамова, А.В.Болотина, В.В.Бузырева, Х.М.Гумба, Г.С.Грабова, О.А.Доничева, А.Н.Кириловой, А.В.Карасева, В.М.Серова, В.П.Стороженко, А.В.Талонова, В.З.Черняка, Л.Н.Чернышова, Н.Ю.Яськовой и др.

Целью диссертационного исследования является разработка направлений развития организационно-экономических механизмов управления в жилищно-коммунальном хозяйстве с использованием принципов и требований рынка и сложившихся условий в регионах.

В соответствии с поставленной задачей в диссертации решались следующие задачи:

- изучить общие проблемы совершенствования управления ЖКХ и определить направление исследования:

- проанализировать состояние ЖКХ страны и Ханты-Мансийского автономного округа;

- изучить зарубежный опыт создания и эксплуатации объектов ЖКХ;

- выявить принципы и требования рынка, используемые при развитии систем управления ЖКХ;

- проанализировать состояние и разработать направления развития нормативно-правовой базы регионов;

- выявить направления развития рыночных механизмов, способствующих созданию нормативно-правовой базы регионов;

- исследовать и оценить факторы развития системы финансового оздоровления и совершенствования социальной среды регионов;

- разработать методику выбора рациональной формы приобретения населением жилья на коммерческой основе;

- провести экспериментальные расчеты и анализ вариантов приобретения жилья на первичном рынке с использованием ипотечного кредитования.

Предметом исследований являются экономические, правовые и организационные механизмы управления в жилищно-коммунальной сфере регионов на примере Ханты-Мансийского автономного округа.

Объектом исследований является развитие организационно-экономических механизмов управления ЖКХ с учетом требований рынка и сложившихся условий на современном этапе развития регионов.

Теоретической и методической основой явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты РФ, политический общеэкономический курс развития экономики России. В процессе исследований были использованы методы отбора показателей по приоритетности, экономического моделирования, логических заключений на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений. (Схема 1)

Научная новизна диссертационной работы состоит в развитии организационно-экономических механизмов управления >1СКХ регионов с получением следующих научных результатов:

- разработаны рекомендации по развитию нормативно-правовой базы в регионах с учетом вновь принятых федеральных законодательных актов на начало 2005 года;

- определены направления развития рыночных механизмов с целью создания конкуренции в сфере ЖКХ;

- опрёделень1 формы развития системы финансового оздоровления регионов;

- определены направления совершенствования социальной среды в регионах;

- разработана методика выбора рациональных форм приобретения жилья на коммерческой основе.

На защиту выносятся:

1. Разработка направлений развития организационно-экономических механизмов управления ЖКХ с учетом сложившихся условий в регионах.

2. Формы развития новых нормативно-правовых документов в регионах с учетом принятых законодательных актов на федеральном уровне на начало 2005 года.

3. Методика выбора рациональной формы приобретения населением жилья на коммерческой основе

Практическая значимость исследований состоит в том, что разработанные методические положения доведены до выдачи конкретных направлений развития организационно-методических механизмов управления ЖКХ в регионах на примере Ханты-Мансийского автономного округа с экспериментальными расчетами по одному направлению.

Апробация и использование результатов исследований. Основные результаты выпоненных исследований рассматривались на заседании Правительства Ханты-Мансийского автономного округа и использовались при разработке Программы развития и модернизации ЖКХ Ханты-Мансийского автономного округа на 2004-2010 годы. Положения исследований были обсуждены и одобрены на кафедре Экономика и организация городского хозяйства МИКХиС.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано пять статей, монография с участием автора общим объемом 120 п,л. (лично автором - 2,1 п.л.). Общий объем публикаций - 2,5 п.л.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений и литературы. Общий объем диссертации 135 страниц.

Цель исследований

Разработка направлений развития организационно-экономических механизмов

управления в ЖКХ /

Жятвцвд-коммув^имй ккждеедс

Предм&г ттщтпжШ \

шШпктщ^^шЦшШвШ:

Задачи исследования

- изучить обшие проблемы совершенствования управления ЖКХ и определить направление исследований,

- проанализировать состояние ЖКХ страны и Ханты-Мансийского автономного округа;

- изучить ; зарубежный опыт создания и эксплуатации объектов ЖКХ;

- выявить принципы и требования рынка, используемые при развитии систем управления ЖКХ,

- проанализировать состояние и разработать направления развития нормативно-правовой базы регионов,

- выявить направления развития рыночных механизмов способствующих созданию здоровой конкуренции в регионах,

- исследовать и оценить факторы развития системы финансового оздоровления и совершенствования социальной сферы регионов,

- разработать методику выбора рациональной формы приобретения населением жилья на коммерческой основе;

- провести экспериментальные расчеты и анализ вариантов приобретения жилья на первичном рынке с использованием ипотечного кредитования,

I Разработка направлений развития организационно-экономических механизмов управления ЖКХ 2. Формы развития новых нормативно-правовых документов в регионах с учетом принятых законодательных актов на федеральном уровне на начало 2005 года.

3- Методика выбора рациональной формы приобретения населением жилья на коммерческой основе

Схема !. Методическая схема исследований

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Для удовлетворения потребностей основной массы населения в качественном и доступном жилье и коммунальных услугах необходимо в корне перестроить сложившуюся систему управления воспроизводством и эксплуатацией жилищно-коммунального хозяйства. При реформировании ЖКХ необходимо использовать комплексный подход, основанный на:

- разграничении пономочий органов управления ЖКХ на федеральном, региональном и муниципальном уровнях;

перестройке организационно-правовых, хозяйственно-финансовых механизмов воздействия субъектов правоотношений в жилищной и коммунальной сфере, основанных на создании эффективного собственника многоквартирного жилья и использовании современных информационных технологий; повышение качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости;

- повышении качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости;

- ликвидации перекрестного субсидирования услуг ЖКХ и поэтапном переходе к поной оплате населением жилищно-коммунальных услуг с введением адресной социальной защиты малодоходных категорий населения при оплате жилищно-коммунальных услуг;

- создании эффективных инструментов гарантируемой поддержки сферы воспроизводства ЖКХ.

Обобщение сложившихся подходов к построению общей системы управления ЖКХ страны позволило рекомендовать наиболее эффективный на наш взгляд вариант системы управления воспроизводством и эксплуатацией ЖКХ. (рис.1)

Структура выпоненных исследований в рамках диссертации приведена на рис. 2, где раскрывается содержание аналитической, методико-экспериментальной частей, а также разработок по развитию системы управления.

- прямые связи > - косвенные связи

Рис. 1. Рекомендуемый вариант общей системы управления ЖКХ

1. Методика выбора

рациональной з о

формы приобрете- (г к

ния жилья населе-

нием на коммер- >4 з

ческой основе Ё

2. Эксперименталь- а) VI А к р< 5Г и о м ?

ные расчеты и

анализ показателей

вариантов приобре-

тения жилья насе- з

лением в форме з

ипотеки на первич- о ё

ном рынке жилья 3

1. Общая проблема

совершенствования А

управления ЖКХ ев

2. Состояние ЖКХ {Г

страны и Ханты-

Мансийского о щ

автономного округа 1

3. Зарубежный опыт 1

создания и

эксплуатации <

объектов ЖКХ

Принципы и требования рынка, используемые при развитии системы | управления ЖКХ

| 2. Анализ состояния и разработки мер пег развитию | нормативно-

й правовой базы

я регионов

механизмов и | создание здоровой

р. конкуренции в

о регионах

^ 4. Развитие системы

финансового оздоровления

й регионов

I 5. Совершенствовани

е социальной сферы регионов

Рис. 2. Структура выпоняемых исследований по анализу и развитию организационно-экономического механизма управления ЖКХ в регионах

Жилой фонд России составляет около 2,8 милиардов квадратных метров. Это около 20 квадратных метров на одного гражданина страны. Около двух третей жилого фонда и объектов коммунального хозяйства построены до 1970 года. Велик износ объектов жилищно-коммунального хозяйства, который в среднем по стране составил в %:

- по жилью - 47;

- по сетям - 63;

- по инженерному оборудованию - 57.

Кризис в этой сфере деятельности налицо. Так, около 60% организаций (предприятий) ЖКХ работает убыточно. Ежегодно строится порядка 0,25 квадратных метров жилой площади на одного человека, а надо бы строить от 0,7 до 1 квадратного метра на одного человека в год. Число жителей страны, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с каждым годом увеличивается.

Общепризнанно, что население страны поностью не оплачивает и не может поностью оплачивать те услуги, которые ему предоставляет жилищно-коммунальный комплекс России. Остальная часть покрывается средствами в виде дотаций из федеративного и региональных бюджетов. Основная нагрузка приходится на бюджеты местных органов власти (муниципалитеты). Это, как известно, противоречит принципам и требованиям рыночного хозяйствования.

В настоящее время организации жилищно-коммунального хозяйства работают в условиях финансового кризиса. В 2002 году до 25% от заработанных но не полученных от заказчика средств попали в статью дебиторской задоженности, 40% полученных доходов были направлены на покрытие догов кредиторам. В 2003 году положение не улучшилось. Но самое неприятное, что около 80% дебиторской задоженности относится к категории просроченной и она уже фактически не может быть востребована.

На 9,6% в 2003 году по сравнению с 2002 годом увеличилась кредиторская задоженность, а 47% от ее общей суммы, относится к категории просроченной.

Финансовое состояние Ханты-Мансийского автономного округа по сравнению с большинством других регионов страны сравнительно благополучное. Имеются дебиторские и кредиторские задоженности

организаций ЖКХ, но уровень дебиторской задоженности выше, чем кредиторской.

В большинстве развитых стран создаются и эксплуатируются объекты ЖКХ с использованием рыночных принципов и требований. Там уже накоплен значительный опыт в этой сфере деятельности. В настоящее время в большинстве развитых стран на воспроизводство жилищного фонда в среднем приходится 25-30% валовых инвестиций и 20-25% личных накоплений граждан. Хотя в последнее время и наметилось некоторое снижение этого уровня, но оно по-прежнему остается значительным. Это в основном объясняется сокращением спроса на жилье.

В большинстве развитых стран сфера строительства и эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства почти поностью контролируется частным капиталом.

Участие государства при этом осуществляется следующими основными способами:

- капитальными субсидиями при строительстве путем выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения;

предоставлением субсидий на эксплуатацию жилья, покрывающих разницу между оплатой и фактическими расходами по эксплуатации жилья;

- предоставлением субсидий на ремонт и обновление старых домов.

Задача реформирования ЖКХ регионов России, в том числе, сводится к

тому, чтобы органы местного самоуправления как собственники значительной части жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры обеспечили бы эффективное ее использование путем привлечения к управлению профессионального бизнеса и создания соответствующих рыночных правил игры.

Выпоненными исследованиями допонительно подтверждено общее признание того, что рыночные механизмы управления жилищно-коммунальным хозяйством в России не получили дожного внимания.

В соответствии с принятой стратегией развития рыночных форм управления в жилищно-коммунальной сфере и, особенно, в связи с введением в 2005 году целого пакета новых нормативно-правовых актов в данной области деятельности в регионах дожна проводиться большая организационная работа по разработке и реализации мер по совершенствованию организационно-экономического механизма управления жилищно-коммунальной сферой, с использованием принципов и требований рынка по следующим составляющим блокам:

- развитие нормативно-правовой базы;

- развитие рыночных механизмов - создание конкуренции;

- развитие системы финансового обеспечения;

- совершенствование социальной сферы.

В определенной проработке по данным направлениям были выпонены исследования.

Сложной является проблема изменения прав собственности в организациях ЖКХ. Требуется завершить акционирование и приватизацию муниципальных унитарных предприятий, выпоняющих подрядные работы по обслуживанию жилищного фонда, предприятий, оказывающих коммунальные услуги, а также предприятий, выпоняющих работы по ' управлению муниципальным жилым фондом. Эту работу необходимо уже проводить с учетом новой структуры видов собственности на жилье, введенным новым Градостроительным кодексом, а именно - служебное, сдаваемое в коммерческий наем, приобретаемое гражданами в собственность и предоставляемое малоимущим гражданам по социальному найму.

Работа по акционированию и приватизации организаций ЖКХ может быть выпонена только при решении многих других сложных проблем. Ведь в эту сферу деятельности дожны придти частные коммерческие организации, которые занимаются бизнесом. Поэтому в данной сфере дожен быть достаточный и платежеспособный спрос на продукцию (работы, услуги) ЖКХ. Но этого пока нет. В задачу администрации регионов входит не только создать

этот платежеспособный спрос, но и решить проблему ликвидации уже образовавшейся задоженности в действующих организациях ЖКХ. В муниципалитетах с участием соответствующих служб органов управления субъектов федерации необходимо или разработать новые, или скорректировать существующие программы или планы по созданию привлекательности административных территорий муниципалитетов для организаций частного бизнеса.

Наряду с решением данной задачи в подтверждение уже существующего мнения доказана целесообразность создания специальных управляющих организаций (компаний). Это уже частично подтверждено практикой. Предлагаемый вариант такой системы управления приводится на рис. 3.

По схеме рисунка 3 можно видеть, что меняются и организационно-экономические связи между субъектами хозяйствования. Происходит перераспределение функций и ответственности отдельных субъектов хозяйствования.

В отраслях жилищно-коммунальной сферы, привязанных к инженерным сетям, где действуют субъекты естественных локальных монополий, рекомендуется проводить политику выделения в общей деятельности монопольных структур отдельных направлений, которые они могут передать на условиях субподряда другим хозяйствующим субъектам. Например, работы по перекладке и ремонту наружных сетей, работы по ремонту и техническому обслуживанию электроизмерительных приборов и т.п.

При кажущейся простоте и ясности поставленных задач, их решение сопряжено с колоссальными трудностями. С одной стороны сложно решить проблему создания устойчивого и достаточного финансирования коммерческих структур, а с другой - создать условия для привлечения необходимого количества альтернативных организаций, которые могли бы участвовать в специально организуемых конкурсах. В некоторых территориальных образованиях просто отсутствует возможность создания

Муниципальные образования

Собственники муниципального и государственного фонда жилья

Муниципальная управляющая организация

и филиальная часть

Подрядные организации

Коммунальные предприятия

Частная управляющая организация

Центр субсидий и льгот

Общественные I

кредитные,

страховые,

юридические,

консатинговые

и др. организации

Собственники частного фонда жилья

ТСЖ Население Частные организации

Рис. 3. Рекомендуемый вариант структуры и взаимосвязей организаций ЖКХ в муниципалитетах с двумя управляющими организациями и при наличии расчетно-кассового центра (РКЦ)

конкурентной среды для выпонения однородных видов работ. В отдельных случаях целесообразно идти по пути создания мобильных специализированных организаций. Совсем не просто эту проблему решить и в Ханты-Мансийском автономном округе, где имеется много малых поселений, расположенных на огромной территории. Даже при создании мобильных специализированных организаций осуществить конкурсный отбор достаточно сложно.

Налаживание удовлетворяющих рыночным требованиям договорных отношений по-прежнему является важной задачей настоящего времени. Хотя, казалось бы, этой проблемы и нет, так как организации жилищно-коммунального комплекса каждого региона уже широко используют договора в своей, практической деятельности. Но, как установлено выпоненным исследованием, применяемые в практике договора не удовлетворяют требованиям, которые предъявляются рынком к документам такого рода. Эта задача может и дожна быть решена на региональном уровне и главным образом в муниципалитетах. В комплект важнейших договоров необходимо включить следующие:

- договор на формирование и размещение муниципального заказа на жилищно-коммунальное обслуживание;

- договоры на использование муниципального заказа по обеспечению потребителей различными видами коммунальных услуг (водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и т.д.);

- договоры на испонение муниципального заказа по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных жилых зданий;

- договор на оказание услуг по расчету, сбору и перечислению платежей населения организациям - поставщикам услуг;

- договоры на техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома и предоставление коммунальных услуг с собственником жилого помещения;

- договор на делегирование прав и функций управления эксплуатацией жилого фонда товариществом собственников жилья профессиональному управляющему;

- договор на установку и обслуживание приборов учета.

Подобная работа дожна проводиться не только в направлении разработки новых договоров, но и корректировке уже существующих. Ее дожны проводить специалисты соответствующих служб заказчика совместно с юридическими службами. В работе приводятся некоторые рекомендуемые образцы отдельных договоров.

Изменение в структуре управления государством повлекло за собой не только изменение форм управления, но и выдвинуло новые требования к реформированию системы финансирования в регионах. Однако создание системы финансирования, которая удовлетворяла бы рыночным принципам и требованиям, на данном этапе оказалось невозможным из-за сложившегося тяжелого финансового состояния регионов. Стало очевидным, что для формирования необходимой финансовой системы в регионах, прежде всего, необходимо провести реструктуризацию задоженностей субъектов жилищно-коммунальных услуг.

Решение проблем реструктуризации задоженностей участников жилищно-коммунальной деятельности является очень важным результатом. По данным Госстроя РФ в настоящее время более половины организаций жилищно-коммунального хозяйства страны работают убыточно. Дебиторская задоженность 274 мрд рублей. В рассматриваемом нами Ханты-Мансийском автономном округе на начало 2004 года соответственно 3628, 1 и 3127, 6 мн рублей. Хотя по показателям округа можно формально судить о платежеспособности его организаций, проведенным исследованием установлено, что без исправления сложившегося положения нельзя эффективно проводить реформы.

При реформировании жилищно-коммунальных комплексов регионов особо остро заявили о себе вопросы социальной защиты населения. Первая

попытка решить ряд проблем в ЖКХ за счет средств населения не только не привела к положительному результату, но наоборот - вызвала общее возмущение населения и данная проблема перешла из экономической области в политическую.

Для обеспечения социальной защиты населения при проведении мер по реформированию ЖКХ в соответствии с рыночными требованиями необходимо решить следующие глобальные проблемы:

создание приемлемых для населения условий приобретения жилых помещений;

предоставление возможности всему населению поностью оплачивать жилищно-коммунальные услуги при условии субсидирования малоимущих категорий граждан

Автором предложен целый ряд направлений решения указанных проблем.

С целью обеспечения условий для решения жилищной проблемы в конце 2004 года Правительством РФ разработан и в 2005 году вводится в действие целый пакет нормативно-правовых документов, предусматривающий, главным образом, использование ипотечной формы кредитования населения при приобретении жилья.

Повышение платежеспособности населения и степень его участия в решении жилищной проблемы связаны с поднятием общего экойбмического потенциала страны, есть определенные возможности на региональном уровне. В практике отдельных регионов уже применяется вариант концентрации средств в специальных фондах, которые затем используются при ипотечном кредитовании граждан региона.

Пожалуй, самой острой при приобретении жилья населением с использованием кредита является проблема снижения процентных ставок. В настоящее время обычно используются ставки кредита на уровне 18-20% годовых в национальной валюте РФ и около 10-13% в валюте США. Это значит, что при получении ипотечного кредита на 20 лет, стоимость приобретаемой квартиры по завершению срока ипотеки примерно в два раза

будет превышать ту стоимость, которая складывалась на рынке в момент оформления ипотечного кредита. Но сейчас в России пока все же снижается инфляция и ставка рефинансирования. Однако существенное улучшение сложившейся ситуации необходимо ожидать только при коренных положительных подвижках экономики страны в целом. Хотя и медленно, но положительные процессы в развитии все же имеют место.

Уже в 2005 году может существенно заявить о себе проблема недостатка жилья. На уровне Правительства РФ официально заявлено, что приобретение жилья с использование ипотечного кредитования в 2005 году дожно возрасти в два раза по сравнению 2004 годом. Учитывая, что при использовании ипотеки банки стремятся выдавать кредиты для приобретения жилья населением на вторичном рынке жилья, то в административных образованиях регионов необходимо будет перестраивать систему управления этой сферой деятельности. В частности необходимо создавать приемлемые условия для строительных организаций с целью переориентации их на строительство жилых помещений без предварительных заказов потребителей, т.е. без привлечения средств на стадии инвестирования. Таким образом, первичный рынок дожен быть представлен уже готовыми к заселению квартирами.

В связи с ростом спроса на жилье в регионах может подняться его стоимость. Однако эта проблема может быть решена в значительной степени за счет увеличения объемов строительства жилья в регионах и главным образом строительства жилья без предвари тельного заказа.

Формирование фонда частного жилья положительно повлияет на работу жилищно-коммунальных комплексов регионов, что подтверждается статьей 30 Жилищного кодекса, которая предусматривает ответственность собственника за надлежащее состояние жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с принятым стратегическим курсом строительство, реконструкция и ремонт жилых помещений в России дожны осуществляться в основном на коммерческой основе, т.е. за счет средств самих пользователей

жилья. Это один из важнейших принципов рыночной экономики. Необходимые условия для этого в России уже сложились.

В рамках проведенного исследования разработана методика выбора наиболее рациональных форм приобретения жилья населением, основанная на базе имеющихся предложений и фактических экономических возможностей той части населения, которая желает приобрести жилье на коммерческой основе. Обоснование рационального варианта приобретения жилья с использованием такой методик позволяет поднять доверие населения к определенным формам его приобретения. Предложенная методика дает возможность оценить различные способы улучшения жилищных условий и выбрать наиболее выгодный вариант.

Данная методика позволяет рассчитать размер оплаты жилья, приобретаемого на первичном рынке (Пл) с использованием нижеприведенной формулы (в соответствующих денежных единицах):

Пп = Вл+ПК + ОПК + ООЖ + ОПБ + ОА + ПЖКУ+ООП (1)

где ВД - первоначальный взнос;

ПК- погашение кредита;

ОПК - оплата процентов по кредиту;

ООЖ - оплата отдеки жилья;

ОПБ - оплата придомового благоустройства;

ОА - оплата аренды жилья до получения права на новое жилье;

ПЖКУ - плата за жилищно-коммунальные услуги после сдачи дома эксплуатацию и до получения права собственности приобретателем жилья;

ООП - огглата оформления прав собственности.

Естественно не все указанные составляющие наличествуют в разных периодах оплаты и особенно, если таким периодом будет один месяц. Однако, когда расчетным периодом является первый год после заключения договоров на приобретение жилья и оформление ипотечного кредита, и в случае, если дом сдается в эксплуатацию в этот же год и покупатель жилья в этот же год

получает право собственника, то все приведенные составляющие формулы (1) могут иметь место. Что и подтверждается практикой.

Все исходные данные для расчетов можно получить в организации, через которую приобретается жилье, и в кредитной организации, которая предоставляет ипотечный кредит. Поная плата за приобретаемое жилье за весь срок кредитования определяется суммированием платежей по всем периодам кредитования.

Соответствующий агоритм по разработанной методике приведен на рис. 4.

С использование разработанной методики в работе выпонены экспериментальные расчеты, позволяющие оценить отдельные варианты приобретения различных типов квартир.

На увеличение первоначальной цены квартиры оказывает влияние целый ряд факторов: срок кредитования, срок получения права собственности, тип приобретаемой квартиры, уровень оплаты кредита в первом году после заключения договора.

В таблице 1 приведены результаты расчетов по нескольким рассматриваемым вариантам.

Использование данных, приведенных в таблице 1, поможет покупателю квартиры оценить возможности и выбрать наиболее подходящий вариант приобретения жилья. Результаты выпоненных расчетов в определенной мере ставят под сомнение утверждение некоторых специалистов, что удлинение срока кредитования улучшает финансовые возможности покупателя квартиры в случае использования ипотечного кредитования.

Анализ рынка жилья в выбранном районе

Первичный

Вторичный

Анализ своих возможностей покупателем жилья

Выбор рынка (первичный, вторичный)

Формирование групп и конкретных вариантов возможного приобретения

Сбор информации об условиях приобретения жилья по выбранным вариантам

Отбор и анализ проектов договоров по покупке жилья и получения кредита

Паралельные расчеты экономических показателей приобретения жилья по выбранным вариантам

Анализ надежности возможных сделок с продавцами жилья

1 . Отбор окончательного варианта,

приобретения жилья

Оформление договора купли продажи жилья

Оформление ипотечного кредита

Рис.4. Агоритм приобретения жилья населением

Таблица 1

Показатели увеличения первоначальной цены квартиры по завершению срока погашения кредита по некоторым вариантам ее приобретения и уровень

оплаты по первому году

Варианты Увеличение стоимости квартиры по окончании срока кредита, % Уровень оплаты по первому году после заключения договора, %

Вариант 1

Двухкомнатная квартира в панельном доме

приобретается с использованием кредита на 72 38

13 лет и со сроком получения права

собственности через 9 месяцев

Вариант 1а

Тоже, что по вариант)' 1, но срок 41 51

кредитования 5 лет

Вариант 2

Двухкомнатная квартира в монолитном доме

приобретается с использованием кредита на 58 40

10 лет и со сроком получения права

собственности через 3 месяца (дом сдан)

Вариант 2а

Тоже, что по варианту 2, но при сроке 63 42

получения права собственности через 12

месяцев

Вариант 3

Двухкомнатная квартира в монолитно-

кирпичном доме приобретается с 75 39

использованием кредита на 13 лет и со

сроком получения права собственности через

12 месяцев

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

По материалам выпоненных исследований сделаны следующие основные выводы и предложения:

1. На основе проведенного исследования существующего состояния жилищно-коммунального комплекса страны и регионов и фактически используемых организационно-экономических механизмов управления ЖКХ в регионах было допонительно подтверждено существующее мнение специалистов, что в жилищно-коммунальной сфере в значительной части не задействованы рыночные механизмы управления ЖКХ.

2. В результате проведенного анализа были отобраны принципы и требования рынка, необходимые для развития систем управления ЖКХ в регионах.

3. Разработана структура управления ЖКХ в муниципальных образованиях, которая позволяет решить вопросы взаимодействия органов власти, собственников жилья, коммунальных предприятий, а также общественных, страховых, консатинговых и других организаций с целью повышения эффективности деятельности жилищно-коммунального комплекса и его дальнейшего реформирования.

4. Разработаны направления развития организационно -экономических механизмов управления ЖКХ регионов, позволившие получить следующие научные результаты:

- сформулировать требования и дать предложения по формированию и развитию нормативно-правовой базы в регионах с учетом принятых федеральных законодательных актов на начало 2005 года;

- выбрать направления развития рыночных механизмов управления ЖКХ, способствующих созданию конкуренции в сфере ЖКХ в регионах;

- разработать формы развития системы финансового оздоровления ЖКХ регионов;

- обосновать направления совершенствования социальной среды регионов.

5. Разработана методика выбора рациональной формы приобретения населением жилья на коммерческой основе с учетом предложений на рынке жилья и условий предоставления кредитов в регионах, сформирован соответствующий агоритм.

6. Результаты выпоненных расчетов по предложенной методике в определенной мере ставят под сомнение утверждение некоторых специалистов, что удлинение срока кредитования улучшает финансовые возможности покупателя квартиры с использованием ипотечного кредитования. Расчетами установлено, что при небольшом увеличении платежа по первому году в случае сокращения срока кредитования имеет место существенное сокращение затрат на покупку квартиры по всему сроку ипотечного кредитования. Конкретными расчетами установлено также, что при использовании современных условий предоставления ипотечных кредитов в России наблюдается существенное увеличение затрат на приобретение квартиры по сравнению с первоначальной ценой, объявленной продавцом квартиры. В вариантах выпоненных расчетов такое увеличение составило от 72-75% при сроке кредитования 13 лет и 41% при сроке кредитования 5 лет.

7. Расширение возможности приобретения жилья с использованием ипотечного кредитования может привести к его удорожанию. Противостоять этому может лишь рост предложения на этом рынке. С этой целью рекомендуется создавать благоприятный инвестиционный климат в регионе для тех строительных организаций, которые строят жилье без привлечения средств населения и предлагают уже готовые к заселению квартиры.

8.0тдельные результаты, полученные в процессе проведенных исследований, были использованы при разработке с непосредственным участием автора Программы развития и модернизации жилищно-коммунального хозяйства Ханты-Мансийского автономного округа на 2004 -2010 годы.

Опубликованные работы, отражающие основные научные результаты диссертации:

1. Основные направления развития жилищно-коммунального комплекса Ханты-Мансийского автономного округа - Югра в 2Ч3 - 2004 году. - Ханты-Мансийск, Полиграфист. 15,1 п.л. (лично автором-2,1 пл.).

2. Зверев Г.Н. Зарубежный опыт создания и эксплуатации объектов ЖКХ. - М.: Вестник ГУУ. Серия: Социология и управление персоналом, №4, 2004 (0,2 п.л.).

3. Зверев Г.Н. Принципы и требования рынка, используемые при

формировании цен и тарифов в сфере ЖКХ. М.: 2005. Актуальные проблемы управления. Сборник трудов ученых и аспирантов. ГУУ (0,2 п.л.).

4. Зверев Г.Н. Проблемы управления и развития жилищной сферы в России. Проблемы повышения эффективности инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов России. Сб. науч. тр. - М.: МИКХиС, 2005-с. 107-109.

5. Зверев Г.Н. Жилищная сфера в централизованной экономике. Проблемы повышения эффективности инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов России. Сб. науч. тр. - М.: МИКХиС, 2005 - с. 131134.

6. Итоги развития жилищно-коммунального комплекса Ханты-мансийского автономного округа - Югра в 2004 г. Аналитический материал. Ханты-Мансийск, 2005 г. (лично автором 1,2 п.л.). (В печати).

Подписано в печать 19.04.2005. Формат 60x84 1/16 Riso печать. Тираж 100 экз. Заказ №122

КОПИ - ЦЕНТР св. 77:07:10429 г. Москва, ул. Енисейская, д. 36. комната №1 (Экспериментально - производственный комбинат)

РЫБ Русский фонд

2007-4 11458

09 ШОН 2005

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Зверев, Геннадий Николаевич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Анализ состояния организационно-экономического механизма управления ЖКХ и постановка задач исследований.

1.1. Общая проблема совершенствования управления ЖКХ и выбор направлений исследований.

1.2. Анализ состояния ЖКХ страны и Ханты-Мансийского автономного округа.

1.3. Зарубежный опыт создания и эксплуатации объектов ЖКХ.

Глава 2. Исследование и выбор направлений развития организационно-экономического механизма управления ЖКХ в регионах.

2.1. Принципы и требования рынка, используемые при развитии систем управления ЖКХ.

2.2. Анализ состояния и разработка мер по развитию нормативно -правовой базы регионов.

2.3. Развитие рыночных механизмов и создание здоровой конкуренции в регионах.

2.4. Развитие системы финансового оздоровления регионов.

2.5. Совершенствование социальной сферы регионов.

Глава 3. Методика и экспериментальные расчеты по некоторым вариантам приобретения жилья населением.

3.1. Методика и выбора рационально й формы приобретения населением жилья на коммерческой основе.

3.2. Экспериментальные расчеты и анализ показателей вариантов приобретения жилья населением в форме ипотеки на первичном рынке жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие организационно-экономических механизмов управления ЖКХ регионов"

Актуальность исследования. За время проведения реформ в России получены определенные положительные подвижки в развитии экономики, как в отдельных отраслях, так и в стране в целом. Вместе с тем в процессе реформирования имели место различные формы кризисов. Особенно негативно кризисы повлияли на развитие жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), где в значительной степени действуют отдельные механизмы, сложившиеся еще в период плановой экономики. Усугубляет тяжелое состояние ЖКХ высокий уровень износа основных фондов, низкий уровень оплаты населением услуг ЖКХ, не соответствующая современным требованиям система управления ЖКХ.

Государство и его институты в настоящее время предпринимают титанические усилия по удовлетворению потребностей основной массы населения страны в качественном и доступном жилье и коммунальных услугах. Главное внимание при этом уделяется решению следующих проблем: обеспечение устойчивым жилищно-коммунальным обслуживанием населения; формирование рыночных механизмов управления в ЖКХ; создание системы социальной защиты малоимущих категорий населения; перевод субъектов ЖКХ на самоокупаемость.

Основное внимание в настоящей работе уделяется исследованию вопросов развития экономико-организационных механизмов управления ЖКХ регионов с предварительным обследованием фактически сложившейся ситуации в этой сфере деятельности. В качестве базового региона принят Ханты-Мансийский автономный округ - Югра. Из-за высокой масштабности проблем, в настоящей работе некоторые из них, естественно, рассматриваются в форме постановки к выбору направлений дальнейших исследований.

Развитию вопросов теории, механизмов управления и разработке конкретных мероприятий по улучшению дел в ЖКХ в России уделялось большое внимание. Но для ликвидации сложившегося тяжелого положения в данной отрасли еще многое нужно сделать.

Вопросы развития организационно - экономического механизма управления в жилищно-коммунальной сфере рассматривались в работах:

A.Н.Асаула, С.И.Абрамова, А.В.Болотина, В.В.Бузырева, Х.М.Гумба, Г.С.Грабова, О.А.Доничева, А.Н.Кириловой, А.В.Карасева, В.М.Серова,

B.П.Стороженко, А.В.Талонова, В.З.Черняка, JI.H.Чернышева, Н.Юськовой и др.

Целью диссертационного исследования является разработка направлений развития организационно-экономических механизмов управления в жилищно-коммунальном хозяйстве с использованием принципов и требований рынка и сложившихся условий в регионах.

В соответствии с поставленной задачей в диссертации решались следующие задачи:

- изучить общие проблемы совершенствования управления ЖКХ и определить направление исследования;

- проанализировать состояние ЖКХ страны и Ханты-Мансийского автономного округа;

- изучить зарубежный опыт создания и эксплуатации объектов ЖКХ;

- выявить принципы и требования рынка, используемые при развитии систем управления ЖКХ;

- проанализировать состояние и разработать направления развития нормативно-правовой базы регионов;

- выявить направления развития рыночных механизмов, способствующих созданию нормативно-правовой базы регионов;

- исследовать и оценить факторы развития системы финансового оздоровления и совершенствования социальной среды регионов;

- разработать методику выбора рациональной формы приобретения населением жилья на коммерческой основе;

- провести экспериментальные расчеты и анализ вариантов приобретения жилья на первичном рынке с использованием ипотечного кредитования. Х

Предметом исследований являются экономические, правовые и организационные механизмы управления в жилищно-коммунальной сфере регионов на примере Ханты-Мансийского автономного округа.

Объектом исследований является развитие организационно-экономических механизмов управления ЖКХ с учетом требований рынка и сложившихся условий на современном этапе развития регионов.

Теоретической н методической основой явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты РФ, политический общеэкономический курс развития экономики России. В процессе исследований были использованы методы отбора показателей по приоритетности, экономического моделирования, логических заключений на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений. (Схема 1)

Научная иовизпа диссертационной работы состоит в развитии организационно-экономических механизмов управления ЖКХ регионов с получением следующих научных результатов:

- разработаны рекомендации по развитию нормативно-правовой базы в регионах с учетом вновь принятых федеральных законодательных актов на начало 2005 года;

- определены направления развития рыночных механизмов с целью создания конкуренции в сфере ЖКХ;

- определены формы развития системы финансового оздоровления регионов;

- определены направления совершенствования социальной среды в регионах;

- разработана методика выбора рациональных форм приобретения жилья на коммерческой основе;

На защиту выносятся:

1. Разработка направлений развития организационно-экономических механизмов управления ЖКХ с учетом сложившихся условий в регионах.

2. Формы развития новых нормативно-правовых документов в регионах с учетом принятых законодательных актов на федеральном уровне на начало 2005 года.

3. Методика выбора рациональной формы приобретения населением жилья на коммерческой основе.

Практическая значимость исследований состоит в том, что разработанные методические положения доведены до выдачи конкретных направлений развития организационно-методических механизмов управления ЖКХ в регионах на примере Ханты-Мансийского автономного округа с экспериментальными расчетами по одному направлению.

Апробация и использование результатов исследований. Основные результаты выпоненных исследований рассматривались на заседании Правительства Ханты-Мансийского автономного округа и использовались при разработке Программы развития и модернизации ЖКХ Ханты-Мансийского автономного округа на 2004-2010 годы. Положения исследований были обсуждены и одобрены на кафедре Экономика и организация городского хозяйства МИКХиС.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано пять статей, монография с участием автора общим объемом 120 п.л. (лично автором - 2,1 пл.). Общий объем публикаций - 2,5 п.л.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений и литературы. Общий объем диссертации 134 страницы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Зверев, Геннадий Николаевич