Организационно-экономические аспекты управления недвижимым имуществом тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Пипко, Никита Данилович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2003 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические аспекты управления недвижимым имуществом"
На правах рукописи
ПИПКО НИКИТА ДАНИЛОВИЧ
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (теория управления экономическими системами)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2003
Диссертация выпонена на кафедре экономики и менеджмента Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова
Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор
Бадалов Леонтий Месропович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Бусов Владимир Иванович
кандидат экономических наук Рослякова Наталья Владимировна
Ведущая организация - Московский государственный
университет сервиса
Защита состоятся л У / апреля 2003 г. в /7 часов на заседании диссертационного совета Д 212.196.05 при Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова по адресу: 115054, Москва, ул. Зацепа,дом 41, ауд. 401
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова
Автореферат разослан л марта 2003 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук,
доцент Свирчевский
Общая характеристика работы
Актуальность темы исследования. Современная экономическая ситуация в стране, состояние и развитие системы и рынка недвижимости, систем управления ими, особенно управления финансированием операций, обеспечивающих жизненный цикл объектов недвижимости и рыночных операций с ними, настоятельно требуют глубокого осмысления проблем рыночной трансформации с учетом достижения экономической науки, накопленного российского и зарубежного опыта управления недвижимостью. Особенно остро стоит проблема управления недвижимостью как активом предприятий и организаций независимо от их форм собственности. Это существенный фактор активизации инвестиционной деятельности (прежде всего, инвестирования в недвижимость) и рычаг экономического подъема страны и ее регионов.
Высокие темпы приватизации государственной собственности обусловили соответствующие темпы развития рынка недвижимости и, соответственно, быстрый рост количества и разнообразия его участников, появление и быстрое развитие профессиональных участников данного рынка: риэтерских, оценочных, брокерских, инвестиционных, девелоперских, управляющих (трастовых) и других организаций. Риэтерские и консультационные фирмы, строительные и инвестиционные компании постепенно начинают ориентироваться на решение поного пакета задач управления недвижимостью в соответствии со ставящимися заказчиками задачами.
Вышеизложенное определяет необходимость изучения специфики современной системы управления недвижимым имуществом, ее состояния, тенденций и направлений развития, поиска и разработки систем и методов управления недвижимостью на современном этапе социально-экономического развития страны, обеспечивающих повышение эффективности системы недвижимости как важнейшего фактора^^э1 Существенной
библиотека i
С.Петербург . |
оэ К101 \
проблемой при этом является оценка эффективности реализации мероприятий по совершенствованию системы управления недвижимостью.
Степень научной разработанности проблемы. Мировой и российской наукой, экономической практикой накоплен определенный опыт проведения преобразований, связанных с повышением эффективности системы управления основными фондами, основным капиталом предприятий и организаций, строительством, реконструкцией, арендой и другими процессами, обеспечивающими жизненный цикл объектов недвижимости; проработаны отдельные вопросы их организации и управления в территориальном и отраслевом аспектах, их экономической эффективности и общественной результативности, обоснования эффективности и окупаемости инвестиций в объекты недвижимости, определены некоторые рыночные механизмы привлечения инвестиций и финансирования процессов системы недвижимого имущества1.
Вместе с тем многие вопросы повышения эффективности управления недвижимостью как специфическим объектом рыночных отношений, обладающим единством высоких потребительских, стоимостных и социальных значимостей, до сих пор не решены. На современном этапе развития рынка недвижимости одним из них выступает вопрос создания интегрированной системы управления недвижимостью, обеспечивающей единство и высокую эффективность процессов создания, использования, развития и обращения недвижимости и направленной на повышение рентабельности деятельности ее
1 См.: Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимоеЩ. М: Финансы и статистика, 1999; Кудрявцев В Н., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998; Кушлин В. И. Производственный аппарат будущего (проблемы эффективности). М.: Мысль, 1981; Экономика, организация и управление деятельностью промышленных предприятий. Под ред. С. Е. Каыеницера и Ф. М. Русинова. М.: Высш. школа, 1984; Бусов В. И., Русинов Ф. М. Повышение эффективности использования производственных фондов - насущная задача современности. М., Знание,1980; Бланк А К Управление активами. Киев, Ника-Ценр, Эльга, 2000; Никольская Е. Г. Экономические аспекты инвестиционного управления / СПб ГУЭФ. СПб., 2000; Оценка эффективности инвеепщий: Сб. трудов ЦЭМИ. МД 2000, Вып. Г, Управление программами и проектами. / М. Л. Разу, В. И. Воропаев, Ю В. Якутии и др. М.: ИНФРА-М, 2000; Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996; Витрянский В В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М,: Статут, 2000; Профессиональное управление инвестиционными программами развития, науч.-метод. гос. / Березкин В. Ф. и др. М.: Спецстрой России, 1999, Крутик А. В., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.; Издательство Лань, 2001; Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности М.: Дело, 1997.
собственников и пользователей. Требует коррекции с учетом современных экономических условий, требований экономического роста и значительная часть действующих решений данной проблемы. Остается нерешенным вопрос создания условий привлечения сбережений населения, предприятий и организаций, институциональных инвесторов в финансирование недвижимости, участия в этих процессах органов государственного и муниципального управления.
Цель и задачи исследования. Цель исследования - разработать научно обоснованные экономико-организационные методические принципы и методы формирования и функционирования системы управления недвижимым имуществом, обеспечивающей улучшение результатов деятельности ее собственников и решение задач социально-экономического развития страны и ее регионов.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
- раскрыть экономическое и юридическое содержание понятия недвижимость, их взаимосвязь и значение в рыночных операциях с недвижимостью;
- выявить рыночные характеристики недвижимости как специфического товара и объекта управления, основные особенности рынка недвижимости и его взаимодействие с другими секторами рынка;
- определить влияние управленческой деятельности на эффективность системы недвижимого имущества и разработать показатели ее оценки;
- исследовать основные организационно-экономические характеристики системы недвижимого имущества, ее структуру, функции и основные методы управления, тенденции и направления развития на современном этапе;
- проанализировать современные организационные формы и экономические методы управления недвижимым имуществом, определить возможности, целесообразность и методы их дальнейшего применения в российской практике;
- разработать методические рекомендации по совершенствованию системы управления недвижимым имуществом на основе интеграции процессов жизненного цикла объектов недвижимого имущества и рыночного обращения недвижимости с целью улучшения социально-экономических результатов деятельности собственников;
- определить основные положения и обосновать необходимость создания и направления развития ипотечного финансирования системы недвижимости как важнейшей подсистемы ее управления.
Объект исследования - система управления недвижимым имуществом и рынком недвижимости независимо от форм и видов собственности на объекта недвижимости.
Предмет исследования - организационно-управленческие отношения между участниками рынка недвижимости, между ними и участниками других секторов рынка, государственными и муниципальными органами власти, обеспечивающие реализацию целей и задач системы недвижимости в социально-экономическом развитии собственников, регионов и страны в целом.
Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам реформирования экономики; теории и практики общего управления; экономики и управления недвижимостью; оценки эффективности управления, инвестиций, деятельности предприятий и организаций; использования недвижимости в процессах ее финансирования; управления процессами обеспечения и обслуживания предприятий и организаций; роли и функций государственного и муниципального управления системой недвижимости. В процессе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов испонительной власти.
В работе использованы также официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 1990-2002 гг.
При решении поставленных задач автором использованы статистические методы системного и сравнительного анализа, экономической оценки эффективности производства, инвестиционных проектов, экспертные методы, методы программно-целевого управления.
Научная новизна исследования состоит в разработке научно обоснованных методических положений и практических рекомендаций по созданию, функционированию и оценке эффективности интегрированных систем профессионального управления процессами обеспечения жизненного цикла объектов недвижимого имущества и их рыночного обращения с целью решения задач социально-экономических развития собственников недвижимости.
Научная новизна диссертации воплощена в следующих результатах, характеризующих личный вклад автора:
- обоснована необходимость исследования недвижимости и операций с ней, как объекта управления, в неразрывной взаимосвязи ее экономических и юридических характеристик, что вытекает из сущности недвижимости как явления рыночной экономики и взаимосвязи понятий собственности и права собственности;
- выявлены основные отличия недвижимости и операций с ней от других объектов социально-экономического управления, вытекающие из определения экономической категории недвижимость как материального актива, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода. Содержание данного определения обосновывает необходимость интеграции процессов и интересов участников рынка при построении и функционировании систем управления недвижимостью;
- предложена классификация объектов элитного жилья, способствующая оптимизации распределения ресурсов и выработки стратегии и структурной видовой политики в управлении недвижимостью;
- обоснована структура и раскрыто содержание процессов обеспечения жизненного цикла недвижимости и ее рыночного обращения, что позволяет построить систему управления недвижимостью, наиболее поно охватывающую управляемые процессы, усилить рыночную ориентацию процессов управления, что, в свою очередь, способствует повышению эффективности системы недвижимости в целом;
- разработаны рекомендации по использованию недвижимости в финансировании операций с ней, основой- которых является показанная в диссертации возможность обращения стоимости недвижимого имущества на ' финансовом рынке в виде ипотечных облигаций, предложена такая система в рамках системы управления финансированием недвижимости на региональном уровне с использованием региональной займовой системы;
- предложена принципиальная блочная схема программно-целевого управления недвижимостью, учитывающая влияние разделения и кооперации труда на современном уровне развития техники, технологии и организации на организацию системы управления недвижимостью и ориентированная на решение задач деятельности собственников недвижимости;
- обосновано применение в оценке эффективности совершенствования управления недвижимостью ресурсно-потенциального подхода, при котором эффективность определяется через изменение уровня использования потенциала поступающих в систему ресурсов, достижения заданных технико-эксплуатационных, экономических и социальных характеристик объектов недвижимости, их рыночной стоимости и влияния объектов и подразделений системы на окружающую среду, на условия жизнедеятельности человека;
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что в ней обобщены отечественные и зарубежные теории и опыт управления недвижимостью; определены современные тенденции его развития; выявлены основные факторы, затрудняющие этот процесс; обоснованы и предложены направления, конкретные мероприятия повышения и оценки эффективности, реальные схемы управления недвижимостью в современных условиях развития
российского рынка недвижимости; уточнены некоторые понятия и классификации, что позволяет углубить существующие современные теоретические представления об экономико-правовом институте управления недвижимостью в России, решить наиболее существенные практические проблемы.
Выводы и предложения исследования могут быть использованы:
в деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (в первую очередь, управляющих компаний недвижимости), подразделений управления недвижимостью крупных корпоративных структур, государственных и муниципальных органов власти, выпоняющих функции управления земельно-имущественными отношениями, других предприятий и организаций, заинтересованных в повышении эффективности своей деятельности через использование рыночных свойств недвижимости;
- при подготовке программ развития системы недвижимости на федеральном и региональном уровнях;
- в процессе совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей отношения на рынке недвижимости;
- при подготовке учебных Х программ и учебно-методических материалов дисциплин соответствующего направления в образовательных учреждениях.
Апробация и внедрение результатов исследования. Методические рекомендации и выводы использованы при организации деятельности по управлению недвижимым имуществом ряда компаний, в том числе: ЗАО Российская оценка, ЗАО Группа компаний Игроник, АКИБ Церих.
Основные положения диссертации использованы в учебном процессе Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова и Государственного университета управления при чтении лекций и подготовке учебно-методических материалов по дисциплинам Экономическая теория, Экономика организаций (предприятий), Финансирование и планирование инвестиций, Финансовый менеджмент, Управление собственностью.
Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 3 научных работы общим объемом 3,4 п. л.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.
эффективность управления недвижимым имуществом определены основные экономические и юридические характеристики недвижимости как специфического товара, их взаимосвязь и влияние на операции рынка недвижимости, структура рынка недвижимости и особенности операций по обеспечению жизненного цикла объектов недвижимости и их рыночного обращения как объектов управления; выявлена структура управленческих процессов и подсистем управления недвижимостью; предложена рыночная классификация офисных объектов недвижимости; обоснована взаимосвязь управления и эффективности деятельности, необходимость применения ресурсно-целевого (потенциального) подхода в оценке эффективности управления недвижимостью.
Во второй главе Современное состояние и тенденции развития системы управления недвижимостью дана характеристика современного состояния и направлений развития основных сегментов рынка недвижимости в России и в г. Москве, основных задач и функций управления недвижимостью на федеральном и региональном уровнях государственной власга, направлений их развития на современном этапе; определено влияние развития рынка недвижимости на разделение и кооперацию труда и через них на развитие систем управления недвижимостью, определены роль, основные задачи и функции профессиональных компаний по управлению недвижимостью; показано значение в функционировании и развитии системы управления ипотечного финансирования недвижимости.
В третьей главе Организационные принципы и методы формирования и
функционирования_эффективной системы управления недвижимостью
обоснованы направления влияния разделения и кооперации труда на
специализацию, централизацию, диверсификацию и интеграцию подразделений и процессов системы управления недвижимостью, необходимость использования в системе управления недвижимостью блочного принципа построения с использованием программно-целевых методов управления, направленного на решение задач собственников и пользователей недвижимости; предложены принципиальная схема такой системы, ее функции I и процессы, система и методы управления ипотечным финансированием
недвижимости; разработаны основные методические положения и предложена методика оценки эффективности совершенствования системы управления недвижимостью.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Недвижимость как явление рыночной экономики, имеющее место только при наличии частной собственности и рынка недвижимости, дожна рассматриваться в рамках отношений собственности как объективных экономических отношений, возникающих между людьми по поводу использования, распоряжения и присвоения материальных благ. На основе анализа экономических и юридических характеристик недвижимости (рис.1) в диссертации обосновано, что:
- экономические и юридические характеристики недвижимого имущества как специфического товара неразрывно связаны и определяют особенности рыночных операций с ним;
- с юридической точки зрения к недвижимому имуществу относится любой объект гражданского права, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с законодательством;
- с экономической точки зрения недвижимость является материальным активом, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.
I Характеристики недвижимости как товара
Земельный участок
Местоположение
Конфигурация
Пространствен ная ориентация
Размеры и площадь
Почвенно-геологические характеристики
Здание, строение,
помещение и другие^ объекты
Местоположение
Архитектура, дизайн
Конструкция и материалы
Инженерные коммуникации
Количественное несовпадение качественных характеристик
'Экономичёсйи!
......1' '
Полезность (потребительная стоимость)
Уникальность
Ценность (стоимость)
Продожительный период использования
Значительные трансакционные издержки
Материальный актив предпринимательства
Высохая степень рисков
Многократное использование в производственных процессах
Сравнительно
низкая ликвидность
Источник дохода, экономическое благо, товар
Юридические'-' |
Вещная природа
Государственная регистрация объекта, прав на него и сделок с ним
Неразрывность объекта и земельного участка
Ценность местоположения
Инвестиционный характер
Высокая капиталоемкость
Товарность в любой момент жизненного цикла
Неодинаковая полезность и ценность различных видов и элементов недвижимости
Рис. 1. Основные характеристики недвижимости как товара
Основной особенностью рынка недвижимости, определяемой спецификой недвижимости как товара и условиями ее рыночного обращения, показанными в диссертации, является то, что здесь, в отличие от других
сегментов национального рынка (товарного, финансового и т. д.), происходит движение не объектов сдеки против платежа за них, а прав на эти объекты. Практически все рыночные операции с объектами недвижимости опосредуются операциями с правами на них.
Рынок недвижимости в диссертации определяется как система конкретных экономических отношений и связей между покупателями, продавцами недвижимого имущества и торговыми посредниками по поводу движения прав собственности, других вещных прав и средств платежа по сдекам, отражающую экономические интересы субъектов рыночных отношений и обеспечивающую обмен продуктами труда. Рынок недвижимости тесно взаимосвязан с финансовым рынком (прежде всего с рынком кредитов) и рынком юридических услуг и другими сегментами рынка.
На основе анализа состояния рынка и системы управления недвижимостью автором определена их структура, функции и основные направления развития. Из них наиболее существенными являются:
- значительная активизация операций на рынке нежилой недвижимости (особенно в секторе коммерческой (приносящей доход) недвижимости, а в его границах в секторе офисных зданий и помещений, табл. 1);
Таблица 1
Динамика показателей ринка коммерческой недвижимости Москвы
Показатели Годы
1997 1998 1999 2000 2001 2002 (прогноз)
Средний уровень арендных ставок, дол. за кв м в год класс А 1005 1005 600 500 599 599
класс В 650 650 420 400 500 450
Предложения офисных площадей класса А, тыс. кв м 180 255 350 650 900 1200
Доля свободных площадей, % класс А 6 8 17 13 121 5
класс В 15 20 34 23 13 10
Предложения складских помещений международного класса, тыс. кв. м 280 350 400 401 450
Средний уровень арендных ставок на складские помещения, дол. за кв. м в год 160 ПО 150 157 157
- развитие диверсификации профессиональных участников рынка недвижимости одновременно с углублением специализации их подразделений
ростом интеграции участников рынка при реализации различных операций с недвижимостью;
- создание и развитие подразделений рынка, осуществляющих комплексное обслуживание объектов недвижимости;
~ консолидация в управлении недвижимостью собственников, пользователей и профессиональных управляющих компаний в достижении '
результатов основной деятельности собственников и пользователей;
- создание и развитие системы ипотечного финансирования недвижимости, прежде всего объектов жилой недвижимости;
Автором проанализированы используемые в современной практике рыночных операций классификации офисных помещений и зданий и предложена более приемлемая для российского рынка недвижимости классификация, так как она наиболее поно отражает систему спрос-предложение в этом секторе рынка недвижимости.
В целях формирования эффективного управления недвижимостью протекающие в системе недвижимого имущества процессы по их содержанию и системному функционально-целевому назначению автором предлагается разделять на три группы:
1. Процессы создания, содержания, развития и ликвидации объекта недвижимости как товара, блага и источника дохода, экономическое содержание которых практически не зависит от вида и формы собственности и от системы производственных отношений, в рамках которой они осуществляются.
2. Процессы обращения недвижимости как актива, имеющего определенную стоимость и способного принести доход. Они отражаются в финансовых потоках, где объект недвижимости в материальной (физической) форме выступает их обеспечением, и имеют чисто рыночный характер (Возможность обращения стоимости недвижимого имущества на финансовом рынке в виде ценных ипотечных бумаг служит основой формирования системы ипотечного финансирования недвижимости).
3. Процессы управления, направленные на повышение эффективности каждого процесса и объекта системы недвижимости и системы недвижимости в целом путем увеличения потенциала системы и повышения уровня его использования.
Усиление под воздействием развития рынка недвижимости взаимосвязей подразделений, выпоняющих процессы первой группы, подразделений, выпоняющих процессы второй группы; подразделений, выпоняющих процессы и первой, и второй группы; ориентации всех подразделений на конечный результат деятельности системы недвижимости, а именно, на увеличение свойств недвижимости, как блага, товара и источника дохода, требует усиления горизонтальных взаимосвязей (между подразделениями одного уровня иерархии управления) подразделений аппарата управления разных функциональных подсистем. Это определяет необходимость формирования и развития интегрированных систем управления
недвижимостью, охватывающих все процессы создания, эксплуатации и____
обращения данного вида или группы видов объектов недвижимого имущества или их большую часть.
Сохранение устойчивого состояния (устойчивых технико-эксплуатационных и социально-экономических параметров объектов недвижимости и позиций на рынке недвижимости и финансовом рынке, где недвижимость обращается в виде актива), противостояние стремлению системы к дезорганизации и вместе с этим к снижению эффективности - задача управления функционированием системы недвижимого имущества, подсистем оперативного и частично текущего (тактического) управления недвижимостью. Накопление экономического потенциала, его количественных и качественных характеристик, выражающееся в развитии объектов недвижимости, в улучшении параметров их состояния и обращения - задача управления развитием системы недвижимого имущества, подсистем стратегического и частично тактического управления недвижимостью.
Проведенный в диссертации анализ развития функционального разделения в системе управления недвижимостью, тенденций развития технологического разделения труда и углубления специализации подразделений под влиянием развития рынка недвижимости и предлагаемых на нем продуктов и услуг показывает необходимость формирования системы управления по блочному принципу (рис. 2). В ней каждый блок представляет собой совокупность специализированных производственных и управленческих подразделений, выпоняющих в комплексе определенную функцию системы управления недвижимостью и представляющий ее функциональную подсистему.
Блочное построение системы управления недвижимостью с использованием программно-целевых методов и современных информационных технологий обеспечивает повышение роли подразделений в реализации потребительских, стоимостных и социальных целей управления -недвижимостью, углубление специализации подразделений, развитие их интеграционных отношений и вместе с этим повышение эффективности деятельности компании, управляющей недвижимостью. В диссертации разработаны основные методические положения построения системы управления с учетом современных направлений специализации и блочного принципа. Такой подход к формированию системы управления недвижимостью позволяет обеспечить интеграцию различных сфер деятельности управляющей компании, перейти от подразделений, представляющих в реализации своих функций "натуральное хозяйство", к подразделениям, специализирующимся в выпонении определенных функций управления, в управлении однородными объектами или процессами, в выпонении определенных операций управления, т. е. перейти от всеобщей функциональной специализации к сочетанию функциональной, процессной и технологической специализации, базирующейся на глубоком разделении управленческого труда и его разветвленной кооперации. Это позволяет:
- четко распределить ответственность за управление отдельными сферами деятельности управляющей компании по всей системе управления снизу доверху;
Руководитель компании
--линии административного управления,
---------линии программного управления,
Блоки подразделений системы управления недвижимостью: У - управляющий, Р -решающий, П - производственный, Об - обслуживания, О - обеспечения, К - контрольный.
Изгиб линий в управляющем центре означает, что любое изменение параметров программ осуществляется только через подразделения данного блока
Рис. 2. Принципиальная схема построения блочной структуры программного управления недвижимостью
- ориентировать подразделения всех уровней на разработку и выпонение планов и программ управления недвижимостью в соответствии с потребностями собственников;
- координировать деятельность подразделений, принадлежащих и не принадлежащих данной управляющей компании, при выпонении планов программ управления недвижимостью;
- усилить роль каждого подразделения и блока подразделений в деятельности управляющей компании, углубить их специализацию;
- усилить роль и значимость управленческих и контрольных функций.
В диссертации обосновывается необходимость для повышения эффективности управления недвижимостью консолидации задач профессиональной управляющей компании и собственника недвижимости
(состав этапов и работ такой компании приведен в табл. 2). В этом случае управление недвижимостью необходимо рассматривать как процесс:
- разработки и последующей реализации плана по оптимизации всей находящейся в собственности или пользовании у клиента недвижимости;
_ осуществления комплекса действий по приращению или отчуждению недвижимости с целью повышения эффективности основных производственных процессов клиента;
улучшения основных финансовых показателей клиента. В диссертации показано, что управление недвижимостью как специфический вид профессиональной деятельности выделилось и обособилось в результате углубления горизонтального разделения и кооперации труда в системе недвижимого имущества. Это определяет тот факт, что на уровне отношений между предприятиями и организациями он имеет наиболее выраженный характер. Управление недвижимости на этом уровне в России еще не выходит за рамки управления объектами недвижимости как благами и товарами, т. е. оно направлено на реализацию потребительских и социальных целей системы недвижимости.
Как правило, в стороне остается важнейшая рыночная характеристика недвижимости как актива, стоимости, приносящей доход. Управление активами включает управление недвижимостью как основную подсистему, включающую в себя подсистему управления ипотечным финансированием недвижимости (финансовыми инвестициями в недвижимость, обеспеченными залогом прав на объекты недвижимости).
Проведенный в диссертации анализ ресурсного обеспечения ипотечного финансирования недвижимости в России показал, что использование существующих способов мобилизации денежных средств не может решить проблему формирования ресурсов, адекватных специфичному характеру операций по ипотечному финансированию. В то же время слабость ресурсной базы во многом объясняется сложившимися в стране социально-
Таблица 2
Состав этапов и работ программного управления недвижимостью, ориентированного
на цели заказчика
Х Этап 1 Предварительный анализ - определение индивидуальных потребностей в области управления по каждому объекту; - проведение инспекции каждого объекта, анализа его особенностей; - изучение технической документации; - планирование объема и периодичности проведения работ.
< Этап 2 Подготовка программы управления - анализ всей документации каждого объекта; - пообъектное составление базы данных (включая информацию по техническим данным объекта и его систем, по строительным подрядчикам и поставщикам); - проведение тендеров на предоставление услуг; - составление индивидуальной методики эксплуатации помещений в каждом объекте; - разработка дожностных инструкций и штатного расписания; - составление бюджета эксплуатационных расходов; -подготовка бланков необходимых документов и инструкций; - представление заказчику (корпорации) плана по управлению и эксплуатации помещений объекта. '
Этап 3 Реализация программы управления -приемка помещений в управление и эксплуатацию; -составление реестра поставщиков и график предоставления услуг, -реализация плана по управлению и эксплуатации помещений (выпонение своих обязанностей подрядными организациями и техническим персоналом на объекте под руководством управляющей компании); -налаживание системы связей между всеми субъектами (корпорацией, другими собственниками, арендаторами, подрядными организациями); -организация финансовых потоков в строительстве, эксплуатации и обращении объекта недвижимости; -организация системы технической и финансовой отчетности.
( Этап 4 Мониторинг и обеспечение качества услуг -координация и контроль над всеми эксплуатационными работами в соответствии с программой обеспечения качества услуг; -соблюдение требований лицензирования и сертификации; -регулярное предоставление финансовых и технических отчетов, а также данных по эффективности управления и эксплуатации.
экономическими условиями. В диссертации обосновывается, что важнейшим направлением формирования системы ипотечного финансирования недвижимости в настоящее время является формирование вторичного рынка ипотек через систему облигационных займов, которая обеспечит направление имеющихся в стране сбережений физических и юридических лиц на инвестирование недвижимости. На региональном уровне проблемы привлечения ресурсов для ипотечного финансирования недвижимости можно решить путем выпуска специальных траншей облигационных региональных займов. В диссертации сформулированы основные положения, описывающие механизм деятельноста такой системы в рамках предлагаемой схемы управления недвижимостью.
Исследование взаимосвязи управления и эффективности деятельности управляемой системы показал, что чем выше уровень управления деятельностью системы, тем выше использование потенциалов ее ресурсов и выше ее потенциальная (максимально возможная при данных ресурсах и технологии процессов) эффективность. Таким образом, максимальная (потенциальная) эффективность системы при данных ресурсах, технологии процессов и организации системы может быть рассчитана как соотношение суммы потенциала системы по каждому ее процессу или совокупностям однородных процессов к сумме потенциалов используемых при этом ресурсов.
Оценку эффективности совершенствования управления недвижимым имуществом в диссертации предлагается производить при помощи системы показателей. Она состоит из обобщающего интегрального показателя эффективности управления недвижимым имуществом; обобщающих показателей, отражающих эффективность реализации групп целей управления недвижимостью (стоимостных, потребительских и социальных); частных показателей, отражающих эффективность использования отдельных видов ресурсов по отдельным стадиям жизненного цикла недвижимости (рис. 4).
Обобщающая формула расчета имеет следующий вид Эффективность управления системой недвижимого имущества в целом (Еу) определяется как:
Еу = Есщ + Епц + Есц = Эстц + Эпц+Эсц = _л_ (
Зу Х Ен Зу Ев
Естц и Эстц - эффективность и эффект управления обращением объектов недвижимости, процессами достижения стоимостных целей;
Епц и Эпц - эффективность и эффект управления созданием, эксплуатацией и развитием недвижимости как блага, процессами достижения потребительских целей;
Есц и Эсц - эффективность и эффект управления процессами достижения социальных целей;
3ij- эффективность управления деятельностью i-ro подразделения системы недвижимого имущества по j-ому управляемому процессу;
Зу- затраты на разработку и реализацию управленческих решений, принятых в системе управления недвижимым имуществом в рассматриваемый период;
Ен - нормативный коэффициент окупаемости затрат;
т- количество подразделений в данной системе недвижимого имущества;
п - количество процессов системы недвижимого имущества, в которых участвует i-e подразделение.
Рис. 4. Система показателей оценки эффективности совершенствования управления недвижимым имуществом
В диссертации даны предложения по расчету каждого из показателей формулы. На рис. 5 приведена схема, а в табл. 3 - результаты расчета
Обобщающий интегральный _показатель (Еу)
бобщающие групповые показатели эффективности управленцу
Процессами, обеспечивающими жизненный цикл недвижимости (Епц)
Процессами рыночного обращения недвижимости (Естц)
Процессами улучшения социальных функций недвижимости (Есд)
Изменение Изменение
использования использования Изменение потерь
потенциальной коэффициента - живого и
выработки производительности овеществленного
труда труда, обусловленных
социальными
Изменение живого и Изменение живого и факторами и в
овеществленного овеществленного труда социальных
труда в в подразделениях, подразделениях
производственных обеспечивающих _
подразделениях рыночное обращение
недвижимости
1
Эффект деятельности отдельных подразделений системы
Эффект управления по достижению:
потребительских целей (Эпц) стоимостных целей Социальных целей (Эсц)
Изменение технико-эксплуатационных, экономических и социальных характеристик
объектов недвижимости
Изменение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества
Изменение влияния объектов недвижимого имущества и подразделений системы на окружающую среду,
на условия жизнедеятельности человека
Затраты на управление (Зу)
Рис. 5. Схема расчета показателей оценки эффективности совершенствования управления недвижимым имуществом
эффективности управления деятельностью тремя компаниями по управлению недвижимостью. При определении эффективности управления необходимо определять не потенциал ресурсов вообще, а потенциал системы по выпонению определенных функций, обеспечивающих реализацию ее целей. Для этого следует определять потенциал рабочих мест и потенциалы их совокупностей по функциям деятельности системы. Уровень использования потенциала дожен определяться как разница его величины и потерь. Причем резервная часть потенциала, необходимая для устойчивого функционирования и развития любой системы, не относится к его потерям.
Таблица 3
Показатели эффективности управления недвижимым имуществом предприятий разных отраслей деятельности
Показатели ООО РИЦ ОАО Жилищная инициатива ОАО Система-Инвест
2000 г. 2000 г. к 1999 г. 2000 г. 2000 г. к 1999 г. 2000 г. 2000 г. к 1999 г.
Неиспользованная часть потенциальной выработки, мн. руб. 11,6 -10,8 52,2 +1,4 42,3 +5,3
Экстенсивные потери живого и овеществленного труда, мн. руб. 111,5 +1,9 120,6 -6,3 110,9 -16,6
Неиспользованная часть потенциала ресурсов, мн. руб. 123,1 -8,9 172,8 -4,9 153,2 -11,3
Уровень использования потенциала ресурсов, % 49 2,1 43 1,2 59 -1,8
Внешний эффект улучшения использования экономического потенциала(по потребительским и стоимостным целям), мн. руб. 156,4 84,0 204,2
Эффективность управления недвижимым имуществом, руб. результата /руб. затрат 1,3 1,12 0,95
Определение потенциала и его использования не по системе в целом, а по ее функциональным подсистемам, позволяет выявлять области деятельности
системы, содержащие максимальные резервы повышения эффективности их управления для:
- разработки плановых мероприятий реструктуризации управления;
- выявления, локализации и ликвидации развития нежелательных процессов и явлений,
- обеспечения целенаправленного пропорционального и > сбалансированного функционирования и развития всех подсистем социально-
экономической системы.
Публикации автора по теме диссертации.
1. Пипко Н.Д. Совершенствование управления недвижимостью. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2003 - 2,8 п.л.
2. Пипко Н.Д. Российский рынок недвижимости в современных условиях. - В кн.: Экономика и технология. Межвузовский сборник научных трудов. -М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2003 - 0,5 п л.
3. Пипко Н.Д. Особенности конкурентной борьбы на рынке недвижимости. // Шестнадцатые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов докторантов, аспирантов и научных сотрудников. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2003 - 0,1 п.л. (в печати).
Подписано в печать 12 марта 2003 г. Печать трафаретная.
Тираж 100 экз. Заказ № 2$/С'З
Отпечатано в ОТОУП МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова. 115054, Москва, ул. Зацепа, 41.
-45 1 t ^SiC -
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Пипко, Никита Данилович
Введение.
Глава 1. Организационно-экономические особенности и эффективность управления недвижимым имуществом.
1.1. Экономические и правовые характеристики недвижимого имущества как специфического товара рынка
1.2. Структура и содержание управляемых и управленческих процессов системы недвижимого имущества.
1.3. Взаимосвязь организации, управления и эффективности системы недвижимого имущества.
Глава 2. Современное состояние и тенденции развития системы управления недвижимостью.
2.1. Состояние и развитие рынка недвижимости в России.
2.2. Экономико-организационная характеристика и тенденции развития управления недвижимостью.
Глава 3. Организационные принципы и методы формирования и функционирования эффективной системы управления недвижимостью.
3.1. Методические основы создания и функционирования интегрированной системы управления недвижимостью.
3.2. Организация управления ипотечным финансированием объектов недвижимости.
3.3 Система показателей оценки эффективности управления недвижимостью.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические аспекты управления недвижимым имуществом"
Актуальность темы исследовании. Переход российской экономики к рыночным отношениям связан с ломкой многих стереотипов нашего хозяйственного мышления. Схемы управления, хорошо обкатанные за несколько десятилетий в условиях жесткой централизации, мало или почти не подходят к условиям рынка. Это относится ко всем сферам экономики, к деятельности государственных и муниципальных учреждений, аппаратов управления предприятиями и организациями. Промышленные, строительные, финансовые и другие организации в условиях рынка приобрели новый способ поведения и действий. Появились новые для российской экономики объекты управления, новые функции и задачи управления ранее действующими объектами. В число новых объектов управления входят недвижимость и рынок недвижимости, представляющие единое целое - систему недвижимого имущества - и не существующие друг без друга.
Недвижимость, как специфический объект управления, имеющий огромное социально-экономическое значение и специфику рыночного обращения, появилась и развивается в российской экономике с момента становления и развития в стране рыночных отношений, частной собственности на средства производства и появления вместе с этим рынка недвижимости. Ряд объектов, относящихся ранее к основным фондам, приобрел повое свойство -обращаться на товарном рынке в виде специфического товара - недвижимого имущества Ч и на фондовом рынке в виде актива предпринимательской деятельности. Это обусловило необходимость в принципиально новых для российского государства, его предприятий и организаций функциях. Для предприятий - это функции управления новым специфическим товаром и активом. Для государства - это функции управления государственным недвижимым имуществом, используемым как государственными, так и частными предприятиями и организациями (совместная государственная и частная собственность - общая и долевая) и регулирования имущественных отношений, как между частными собственниками, так и между ними и государственными и муниципальными органами власти.
Высокие темпы приватизации государственной собственности обусловили соответствующие темпы развития рынка недвижимости и вместе с этим значительный рост количества и разнообразия его участников, появление и быстрое развитие профессиональных участников данного рынка: риэторских, оценочных, брокерских, инвестиционных, девелоперских, управляющих (трастовых) и других организаций. Риэторские и консультационные фирмы, строительные и инвестиционные компании постепенно начинают ориентироваться на решение поного пакета задач управления недвижимостью в соответствии со ставящимися заказчиками задачами.
Вышеизложенное определяет необходимость изучения специфики современной системы управления недвижимым имуществом, ее состояния, тенденций и направлений развития, поиска и разработки систем и методов управления недвижимостью на современном этапе социально-экономического развития страны, обеспечивающих повышение эффективности системы недвижимости, как важнейшего фактора этого развития. Существенной проблемой при этом является оценка эффективности реализации мероприятий по совершенствованию системы управления недвижимостью.
Степень научной разработанности проблемы. Современная экономическая ситуация в стране, состояние и развитие системы и рынка недвижимости, систем управления ими, особенно управления финансированием операций, обеспечивающих жизненный цикл объектов недвижимости и их рыночного обращения, настоятельно требуют глубокого осмысления проблем рыночной трансформации с учетом достижения экономической науки, накопленного российского и зарубежного опыта управления недвижимостью. Особенно остро стоит проблема управления недвижимостью как активом предприятий и организаций независимо от их форм собственности. Это существенный фактор активизации инвестиционной деятельности (прежде всего, инвестирования в недвижимость) и рычаг экономического подъема страны и ее регионов.
Мировой и российской наукой, экономической практикой накоплен определенный опыт проведения преобразований, связанных с повышением эффективности системы управления основными фондами, основным капиталом предприятий и организаций, строительством, реконструкцией, арендой и другими процессами, обеспечивающими жизненный цикл объектов недвижимости; проработаны отдельные вопросы их организации и управления в территориальном и отраслевом аспектах, их экономической эффективности и общественной результативности, обоснования эффективности и окупаемости инвестиций в объекты недвижимости; определены некоторые рыночные механизмы привлечения инвестиций и финансирования процессов системы недвижимого имущества'.
Вместе с тем, многие вопросы повышения эффективности управления недвижимостью, как специфическим объектом рыночных отношений, обладающим единством высоких потребительских, стоимостных и социальных
1 Например, см.: Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистка. 1999; Кудрявцев В. Н., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998; Кушлин В. И. Производственный аппарат будущею (Проблемы эффективности). М.: Мысль, 1981; Экономика, организация и управление деятельностью промышленных предприятий. Под ред. С. П. Каменииера и Ф. М. Русинова. 2-е изд. перераб. и допон. М.: Высш. школа, 1984; Бусов В. И., Ру синов Ф. М. Повышение эффективности использования производственных фондов - насущная задача современности. МД Знание,1980; Бланк А. И. Управление активами. Киев, Ника-Ценр, Эльга, 2000; Бланк А. И. Управление формированием капитала. Киев, Ника-Ценр, Эльга. 2000; Никольская П. Г. Экономические аспекты инвестиционного управления. / СПб ГУЭФ. СПб., 2000; Оценка эффективности инвестиций: Сб. трудов ЦЭМИ. М., 2000, Вып. 1; Управление программами и проектами. / М Л. Разу, В. И. Воропаев, Ю. [5. Якутии и др. М.: ИНФРА-М, 2000; Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996; Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2000; Профессиональное управление инвестиционными программами развития: науч.-метод. пос. / Березкин В. Ф. и др. М.: Спецстрой России, 1999; Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2001; Фридман Дж., Ордуэй П. Опенка и анализ приносящей доход недвижимой собственности М.: Дело, 1997. значимостей, до сих пор не решены. На современном этапе развития рынка недвижимости одним из них выступает вопрос создания интегрированной системы управления недвижимостью, обеспечивающей единство и высокую эффективность процессов создания, использования, развития и обращения недвижимости и направленной на повышение рентабельности деятельности ее собственников и пользователей. С учетом современных экономических условий, требований экономического роста требует коррекции значительная часть действующих решений данной проблемы. Остается нерешенным вопрос создания условий привлечения сбережений населения, предприятий и организаций, институциональных инвесторов в финансирование недвижимости, участия в этих процессах органов государственного и муниципального управления.
Цель и задачи исследования. Цель исследования Ч разработать научно обоснованные экономико-организационные методические принципы и методы формирования и функционирования системы управления недвижимым имуществом, обеспечивающей улучшение результатов деятельности ее собственников и решение задач социально-экономического развития страны и ее регионов.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
- раскрыть экономическое и юридическое содержание понятия недвижимость, их взаимосвязь и значение в рыночных операциях с недвижимостью;
- выявить рыночные характеристики недвижимости как-специфического товара и объекта управления, основные особенности рынка недвижимости и его взаимодействие с другими секторами рынка;
- определить влияние управленческой деятельности на эффективность системы недвижимого имущества и разработать показатели ее оценки;
- исследовать основные организационно-экономические характеристики системы недвижимого имущества, ее структуру, функции и основные методы управления, тенденции и направления развития на современном этапе;
- проанализировать современные организационные формы и экономические методы управления недвижимым имуществом, определить возможности, целесообразность и методы их дальнейшего применения в российской практике;
- разработать методические рекомендации по совершенствованию системы управления недвижимым имуществом на основе интеграции процессов жизненного цикла объектов недвижимого имущества и рыночного обращения недвижимости с целыо улучшения социально-экономических результатов деятельности собственников; I
- определить основные положения и обосновать необходимость создания и направления развития ипотечного финансирования системы недвижимости как важнейшей подсистемы ее управления.
Объект исследования - система управления недвижимым имуществом и рынком недвижимости независимо от форм и видов собственности на объекты недвижимости.
Предмет исследования - организационно-управленческие отношения между участниками рынка недвижимости, между ними и участниками других секторов рынка, государственными и муниципальными органами власти, обеспечивающие реализацию целей и задач системы недвижимости в социально-экономическом развитии собственников, регионов и страны в целом.
Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам: реформирования экономики; теории и практики общего управления; экономики и управления недвижимостью; оценки эффективности управления, инвестиций, деятельности предприятий и организаций; использования недвижимости в процессах ее финансирования; управления процессами обеспечения и обслуживания предприятий и организаций; роли и функций государственного и муниципального управления системой недвижимости. В процессе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов испонительной власти. В работе использованы так же официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 1994-2002 гг.
При решении поставленных задач автором использованы статистические методы системного и сравнительного анализа, экономической оценки эффективности производства, инвестиционных проектов, экспертные методы, методы программно-целевого управления.
Научная новизна исследования состоит в разработке научно обоснованных методических положений и практических рекомендаций по созданию, функционированию и оценке эффективности интегрированных систем профессионального управления процессами обеспечения жизненного цикла объектов недвижимого имущества и их рыночного обращения с целью решения задач социально-экономических развития собственников недвижимости.
Научная новизна диссертации воплощена в следующих результатах, характеризующих личный вклад автора:
- обоснована необходимость исследования недвижимости и операций с ней, как объекта управления, в неразрывной взаимосвязи ее экономических и юридических характеристик, что вытекает из сущности недвижимости как явления рыночной экономики и взаимосвязи понятий собственности и права собственности;
- выявлены основные отличия недвижимости и операций с ней от других объектов социально-экономического управления, вытекающие из определения экономической категории недвижимость как материального актива, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода. Содержание данного определения обосновывает необходимость интеграции процессов и интересов участников рынка при построении и функционировании систем управления недвижимостью;
- предложена классификация объектов элитного жилья, способствующая оптимизации распределения ресурсов и выработки стратегии и структурной видовой политики в управлении недвижимостью;
- обоснована структура и раскрыто содержание процессов обеспечения жизненного цикла недвижимости и ее рыночного обращения, что позволяет построить систему управления недвижимостью, наиболее поно охватывающую управляемые процессы, усилить рыночную ориентацию процессов управления, что, в свою очередь, способствует повышению эффективности системы недвижимости в целом;
- разработаны рекомендации по использованию недвижимости в финансировании операций с ней, основой которых является показанная в диссертации возможность обращения стоимости недвижимого имущества на финансовом рынке в виде ипотечных облигаций, предложена такая система в рамках системы управления финансированием недвижимости на региональном уровне с использованием региональной займовой системы;
- предложена принципиальная блочная схема программно-целевого управления недвижимостью, учитывающая влияние разделения и кооперации труда на современном уровне развития техники, технологии и организации на организацию системы управления недвижимостью и ориентированная на решение задач деятельности собственников недвижимости;
- обосновано применение в оценке эффективности совершенствования управления недвижимостью ресурсно-потенциального подхода, при котором эффективность определяется через изменение уровня использования потенциала поступающих в систему ресурсов, достижения заданных технико-эксплуатационных, экономических и социальных характеристик объектов недвижимости, их рыночной стоимости и влияния объектов и подразделений системы на окружающую среду, на условия жизнедеятельности человека;
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что в ней обобщены отечественные и зарубежные теории и опыт управления недвижимым имуществом; определены современные тенденции развития систем управленрия; выявлены основные факторы, затрудняющие этот процесс; обоснованы и предложены направления, конкретные мероприятия повышения и оценки эффективности, реальные схемы управления недвижимостью в современных условиях развития российского рынка недвижимости; уточнены некоторые понятия и классификации, что позволяет углубить существующие современные теоретические представления об экономико-правовом и организационном институте управления недвижимостью в России, решить наиболее существенные практические проблемы.
Выводы и предложения исследования могут быть использованы:
- в деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (прежде всего, управляющих компаний недвижимости), подразделений управления недвижимостью крупных корпоративных структур, государственных и муниципальных органов власти (прежде всего, специализированных в выпонении функции управления созданием, использованием, обращением и финансированием недвижимости), других предприятий и организаций, заинтересованных в повышении эффективности своей деятельности через использование рыночных свойств недвижимости.;.
- при подготовке программ развития системы недвижимости на федеральном и региональном уровнях;
- при совершенствовании нормативно-правовой базы, регулирующей отношения на рынке недвижимости;
- при подготовке учебных программ и учебно-методических материалов дисциплин соответствующего направления в образовательных учреждениях.
Обоснованность и достоверность полученных результатов обеспечивается методологией проведенного исследования, базирующейся на системном и комплексном подходах к предмету исследования, а также использованием официальных, в том числе статистических, архивных источников, федеральных и ведомственных нормативно-правовых документов и результатов научных исследований отечественных и зарубежных ученых по данной проблематике.
Выводы диссертации базируются также на анализе материалов научных и научно-практических конференций и семинаров, финансовой отчетности Центрального банка РФ и других учреждений, имеющих отношение к проблемам управления недвижимым имуществом.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные выводы и предложения работы нашли отражение в трех научных публикациях автора общим объемом 3,4 п. л.
Методические рекомендации и выводы использованы при организации деятельности по управлению недвижимым имуществом ряда компаний, в том числе: ЗАО Российская оценка, ЗАО Группа компаний Игроник, АКИБ Церих.
Основные положения диссертации использованы в учебном процессе Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова и
Государственного университета управления при чтении лекций и подготовке учебно-методических материалов по дисциплинам Экономическая теория, Экономика организаций (предприятий), Финансирование и планирование инвестиций, Финансовый менеджмент, Управление собственностью.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Пипко, Никита Данилович
Выводы и предложения
Проведенные в диссертации исследования теории и практики организации, методов и технологии управления с целью научного обоснования путей и методов повышения эффективности управления недвижимостью позволяют сделать следующие теоретические выводы и практические предложения:
1. Недвижимость как явление рыночной экономики, имеющее место только при наличии частной собственности и рынка недвижимости, дожна рассматриваться в рамках отношений собственность как объективных экономических отношений, возникающие между людьми по поводу присвоения материальных благ. Она имеет неразрывно связанные экономические и юридические характеристики, определяющие особенности рыночных операций с пей.
2. При исследовании управления в системе недвижимого имущества все протекающие в ней процессы по их содержанию и функциональному назначению необходимо разделить натри группы:
2.1. Процессы создания, содержания, развития и ликвидации объекта недвижимости как товара, блага и источника дохода, экономическое содержание которых практически не зависит от вида и формы собственности и от системы производственных отношений, в рамках которой они осуществляются;
2.2. Процессы обращения недвижимости как актива, имеющего определенную стоимость и способного принести доход. Они отражаются в финансовых потоках, где объект недвижимости в материальной (физической) форме выступает их обеспечением, и имеют чисто рыночный характер;
2.3. Процессы управления, направленные на повышение эффективности каждого процесса, объекта и системы недвижимости в целом путем увеличения потенциала системы и повышения уровня его использования.
3. Усиление взаимосвязей подразделений, выпоняющих функции разных подсистем управления, их ориентации на конечный результат деятельности системы недвижимости (улучшение свойств недвижимости как блага, товара и источника дохода) определяет необходимость формирования и развития интегрированных систем управления недвижимостью, охватывающих все процессы создания, эксплуатации и обращения данного вида или группы видов объектов недвижимого имущества или их большую часть.
4. Тенденции развития технологического разделения труда и углубления специализации подразделений под влиянием развития рынка недвижимости и предлагаемых на нем продуктов и услуг определяют необходимость формирования системы управления недвижимым имуществом по блочному припшшу с использованием профаммно-целевых методов и современных информационных технологий. Практическое использование разработанных в диссертации основных методические положения построения такой системы управления позволяет обеспечить:
- интеграцию различных сфер деятельности управляющей компании;
- перейти от всеобщей функциональной специализации подразделений системы управления недвижимостью к сочетанию функциональной, процессной и технологической их специализации, базирующейся на глубоком разделении управленческого труда и его разветвленной кооперации;
- четко распределить ответственность за управление отдельными сферами деятельности управляющей компании по всей системе управления снизу доверху;
- ориентировать подразделенная всех уровней на разработку и выпонение планов и программ управления недвижимостью, в соответствии с потребностями собственников;
- координировать деятельность подразделений, принадлежащих и не принадлежащих данной управляющей компании, при выпонении планов программ управления недвижимостью;
- усилить роль каждого подразделения и блока подразделений в деятельности управляющей компании, углубить их специализацию;
- усилить роль и значимость управленческих и контрольных функций.
5. Для повышения эффективности управления недвижимостью в диссертации обосновывается необходимость и основные направления консолидации задач профессиональной управляющей компании и собственника недвижимости. В этом случае управление недвижимостью предлагается рассматривать как процесс:
- разработки и последующей реализации плана по оптимизации всей недвижимости, находящейся у клиента в собственности или пользовании,
- осуществления комплекса действий по приращению или отчуждению недвижимости с целыо повышения эффективности основных производственных процессов клиента,
- улучшения основных финансовых показателей клиента.
6. Управление недвижимостью на уровне предприятий и организаций в России не выходит за рамки управления объектами недвижимости как благами и товарами, то есть оно направлено на реализацию потребительских и социальных целей системы недвижимости. Как правило, в стороне остается важнейшая рыночная характеристика недвижимости как актива, стоимости, приносящей доход. Управление активами включает управление недвижимостью как основную подсистему, включающую в себя управление ипотечным финансированием недвижимости (финансовыми инвестициями в недвижимость, обеспеченными залогом прав на объекты недвижимости). В диссертации обосновывается, что важнейшим направлением формирования системы ипотечного финансирования недвижимости в настоящее время является формирование вторичного рынка ипотек через систему облигационных займов, которая обеспечит направление имеющихся в стране сбережений физических и юридических лиц на инвестирование недвижимости. На региональном уровне проблемы привлечения ресурсов для ипотечного финансирования недвижимости предлагается решить путем выпуска специальных ипотечных траншей облигационных региональных займов, основные принципы организации которых в диссертации разработаны в рамках предлагаемой схемы управления недвижимостью.
7. Предлагаемая в диссертации система показателей оценки эффективности совершенствования управления недвижимым имуществом является результатом исследования взаимосвязи уровней управления, использования экономического потенциала системы нежвиэжимого имущества, достижения целей ее деятельности и затрат на управления. Она состоит из обобщающего интегрального показателя, конкретизирующего критерий эффективности; обобщающих показателей, отражающих эффективность реализации групп целей управления недвижимостью (стоимостных, потребительских и социальных); частных показателей, отражающих эффективность использования отдельных видов ресурсов по отдельным стадиям жизненного цикла недвижимости.
8. При определении эффективности управления в диссертации обоснована целесообразность определения не потенциала ресурсов вообще, а потенциала системы по выпонению определенных функций, обеспечивающих реализацию ее целей. При этом экономический потенциал системы предлагается определять через расчет потенциала рабочих мест и потенциалов их совокупностей по функциям деятельности системы, а уровень использования потенциала - как разницу его величины и потерь.
Определение потенциала и его использования не по системе в целом, а по ее функциональным подсистемам, позволяет выявлять области деятельности системы, содержащие максимальные резервы повышения эффективности управления, для:
- разработки плановых мероприятий реструктуризации управления,
- выявления, локализации и ликвидации развития нежелательных процессов и явлений,
- обеспечения целенаправленного пропорционального и сбалансированного функционирования и развития всех подсистем социально-экономической системы.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Пипко, Никита Данилович, Москва
1. Официальные документы и нормативные акты
2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Рос. газ. 1993. 25 дек.;
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 (с изм. и доп. от 21 дек. 2001 г.) // СЗ РФ. 1998. №31. С.т.3813;
4. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-Ф'З (с изм. и доп. от 9 нояб. 2001 г., 11 фев. 2002 г.) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст.3400;
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с изм. и доп. ог 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст.3594.
6. Об испонительном производстве. Федеральный закон ог 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст.3591;
7. О рынке ценных бумаг. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-Ф3 (с изм. и доп. от 26 нояб. 1998 г., 8 июля 1999 г., 7 авг. 2001 г.) // СЗ РФ. 1996. № 17. Ст.1918;
8. Об основах федеральной жилищной политики. Закон РФ от 24 декабря 1992 I-. № 4218-1 (с изм. и доп. от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Сг.99;
9. Об организации страхового дела в Российской Федерации. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 (с изм. и доп. от 31 дек. 1997 г., 20 пояб. 1999 г.) /7 Ведомости С11Д и ВС РФ. 1993. №2. Ст.56.
10. О залоге. Закон РФ от 29 мая 1992 г. 3 2872-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 23. Ст. 1239;
11. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 (с изм. и дон. от 12 апр. 2001 г.) // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст.278;
12. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 // СЗ РФ. 1996. № 37. Ст.4292;
13. О допонительном стимулировании частных инвестиций в Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996 г. № 534 (с изм. и доп. от 21 июня 1996 г.)// СЗ РФ. 1996. № 19. Ст.2298;
14. Концепция развития жилищной ипотеки в городе Москве (утв. постановлением Правительства Москвы от 16 января 2001 г. № 24-ПП)// Вестник мэрии Москвы 2001. №7.1. Монографии и статьи
15. Абакин Л.И Ожидание перемен и уроки истории. ( К 70-летию Ин-та экономики РАН).
16. Рос. экон. ж-л. 2000, № 7. - с. 59-65;
17. Абрамов В.Л. Сдеки & договоры: Комментарии. Разъяснения. М.: Ось-89, 2000. - 192е.;
18. Абрамов С.И. Инвестирование. Ч М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. 434 е.;
19. Актуальные вопросы управления: темат. сб. науч. тр. / ГУУ Под ред. АВ. Филиппова. Ч1. МД 1999.-266 с;.
20. Алешникова В.И. Использование услуг профессиональных консультантов. /ГУУ. М.:1. ИНФРА-М. 2000. - 480 е.;
21. Анализ эффективности затрат на управление в производственно-хозяйственныхорганизациях./Под ред. проф. С.Б. Каменицера. М. : Финансы и статистика, 1981 ;
22. Андрианов В.Д. Иностранный капитал в экономике России. // ЭКО, 1999, № 11 ;
23. Архипов В.Е Техника стабильного предпринимательства. М.: Известия, 2000. - 94 е.;
24. Афанасьев В.Г. Научное управление обществом. М.: Политиздат, 1978,;
25. П.Бадалов JI.M. Антимонопольное регулирование национальной экономики. М.: Рос. эконом, акад., 1999;
26. Бадалов Л.М. Государственное регулирование национальной экономики. В учебнике
27. Национальная экономика/ Под ред. В. А. Шульги. М.: Рос. эконом, акад., 2000;
28. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика,1996.- 192 е.;
29. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. М.: Финансы и статистика, 2001.528 е.;
30. Белоус А.П. Лизинг: мировой опыт; уроки для России. / Отв. ред. Е.С. Хесин РАН1. ИМЭМО. МД 2000. - 170 е.;
31. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. -М.: Финансы и статистика, 1999.-264 е.;
32. Белов В.Г. Управление и общественные отношения. М.: Мысль,1985. -173 е.;
33. Берзон H Формирование инвестиционного климата в экономике. // Вопросы экономики,2001, №7.-с. 104-114;
34. Бернстайн П.Л. Против богов. Укрощение риска. / Пер. с англ А. Марантиди. Ч М.:
35. Олимп-Бизнес, 2000. 396 е.;
36. Бир Ст. Кибернетика и управление производством. Пер. с англ. М., Прогресс, 1965;
37. Бланк А.И. Управление активами. Киев, Ника-Ценр, Эльга, 2000, 720 е.;
38. Бланк А.И. Управление формированием капитала. Киев, Ника-Ценр, Эльга, 2000,512с.;
39. Богатырев Л.И., Рысев Л.Ю., Сандалов Л.Г. Откровенно о недвижимости. СПб.:1. КАРО, 2000,- 191 е.;
40. Большаков A.C., Михайлов В.И. Современный менеджмент: теория и практика. СПб.:1. Питер, 2000-411 е.;
41. Бронников М. Функционирование маркетинговых информационных систем. //
42. Маркетинг, 2000, № 4. с. 33-35;
43. Бусон В.И. Оценка и пути повышения эффективности организации и управлениябытовым обслуживанием населения. М: ИПК Минбыт Г'СФСР, 1982. 54 е.;
44. Нусов В.И. Горизонты ипотечного бизнеса // Журнал для акционеров. 1995. - №3;
45. Бусов В.И. БуеоваТ.П. Управленческие решения: теория и практика. М.: Изд-во ГУ У,2002, е. 5-7';
46. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М, 2001. - 256е.;
47. В лабиринтах современного управления: Сб. стат. / Ред.-сост. Г.Р. Райтер. М.:
48. Экономика, 1999, Вып. 1.-248 е.;
49. Васькии A.A. Оценка эффективности управленческого труда. М.: Компания Спутник,1999.-215 е.;
50. Вебер IO., Шэффер У. На пути к активному управлению с помощью показателей. //
51. Проблемы теории и практики управления. М., 2000, № 5. - С. 107-111;
52. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, арендазданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 2000. - 299 е.;
53. Винер П. Кибернетика и общество. М., 1958, с. 51;
54. Водомеров Н.К. Вопросы теории стоимости и полезности. Вологда: Изд-во Волог. гос.тех. ун-та, 2000. 185 е.;
55. Вокк В. И., Фигурнов Э.Б. Анализ потерь и резервов в процессе управленияпромышленным производством. Теория и методология. Талин, Загус, 1980;
56. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность
57. Вопросы экономики 1995. - № 11;
58. Вуд Дж., Колоши Т. Переговоры: мастерство, создание взаимовыгодных процессов. //
59. Маркетинг, 2000, № 4. с. 89-94;
60. Гвишианн Д.М. Организация и управление: социологический анализ буржуазныхтеорий. М.: Наука, 1970. - 330 е.;
61. Глущепко В.В. Управление рисками, страхование. Железнодорожный Моск. обл.:1. Крылья, 1999.-334 е.;
62. Голощаиов H.A., Помазкова С.И. Недвижимость: Словарь-справочник. / Под ред В.И. Осипова. М.: ИТРК РСПП, 2000. - 424 е.;
63. Горбушип А.П., Михаил юта A.A. Продуктивные идеи менеджмента (размышленияпрактика). Киров: Изд-во Вят. ГПУ, 2000. - 151 е.;
64. Гражданский кодекс РФ, Ч. 1,2. полный сборник кодексов РФ, С изменениями идопонениями на 1 мая 1999 г. М: ООО Фирма Издательство ACT, 1999. 928 е.;
65. Губим Б.В., Каширина М.С. Промышленное объединение производственнохозяйственный комплекс. М: Мысль, 1981 -221 е.;
66. Гусарова A.C., Ззомов Л.В., Стойнин А.И. Управление процессом концентрации испециализации производства. М.: Наука, 1981. 131 е.;
67. Джойнер Р. Руководство, менеджмент и пять слагаемых успеха. / Пер. с англ. СПб.:
68. Новое и Старое, 2000. 271 е.;
69. Дейнеко O.A. Методологические проблемы науки управления производством, М.:1. Наука, 1970. 296 е;
70. Дихтль Е., Хершген X. Практический маркетинг. / Пер. с нем. А.VI. Макарова. Под ред
71. И.С. Мипко. М.: Высш. шкД 1995. - 255 е.;
72. Доннчев О., Рейнгольд Е. Инвестирование жилищного строительства. // Экономист.2000, 1 4-е. 57-59;
73. Дорошенко М.Е. Анализ неравновесных состояний и процессов в макроэкономическихмоделях. / МГУ, Экон. фак. М.: ТЕИС, 2000. - 206 е.;
74. Друкер П.Ф. Практика менеджмента. / Пер. с англ. М.: Вильяме, 2000, - 398 е.;
75. Дунаев О.П., Гулер Б.М., Кузнецова П.Ю. Маркетинг в деятельности фирмы. / Ин-тперенодг. кадр. Урат. гос. тех. ун-та. Екатеринбург, 2000. - 120 е.;
76. Емельянов A.A. Имитационное моделирование в управлении рисками. / ИПЖЕКОН.1. СПб., 2000.-376 е.;
77. Ендовицкий Д. Оценка проектного риска: аналитические подходы и процедуры. //
78. Инвестиции в России, 2000, № 9. с.35-46;
79. Ельмеев В.Я. Методологические основы планирования социального развития. М.:1. Мысль, 1974, 186 с.;
80. Жуков Е.Ф. Инвестиционные институты. М.: Банки и биржи. - М.: ЮНИТИ, 1998.199 с.;
81. Зайцев Б.Ф. Планирование и эффективность технического развития объединения. М.:1. Экономика, 1981, 202 е.;
82. Зуб А.Т., Смирнов С.Г. Лидерство в менеджменте. М.: Воскресенье, 1999.-212 е.;
83. Иванов Л.Б. Показатели использования экономическою потенциала предприятиймебельной промышленности. В кн. Экономические проблемы лесообрабатывающей промышленности. М.: ТИ, 1981, с. 35;
84. Иващенко Ф.И. Исследование теоретических и методологических основ оценкиэффективности экономического управления. / ЦНИЭИуголь. М., 1999. - 16 с.;
85. Инвестиции в недвижимость как фактор финансовой стабилизации: Сб. матер. Первоймеждунар. пауч.-практ. конф. / Ульяновск, гос. ун-т, СПб ГУЭФ. Ульяновск, 1999, Ч. 1.-88 е., 4.2 - 109 е.;
86. Инвестиционный климат в России. / Экспертп. ин-т. М, 2000. - 36 е.;
87. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра. Под редакцией А.II. Иванова, В.И. Бусова.
88. М.: Изд.Экоиомики и жизнь, 1994,- 141 е.;
89. Исдяев Р.А. Региональная экономическая политика. Ч СПб.: Петрополис, 1995 -273 е.;
90. Каменицер С.Е., Русинов Ф.М., Бусов В.И. и др. Экономика, организация и управлениедеятельностью промышленных предприятий. Под ред. С.Е. Каменицсра и Ф.М. Русипова. 2-е изд. перераб. и допон. М.: Высш. Школа, 1984. - 380 е.;
91. Какаева Е.А. Система стратег ического управления организации. / Гос. ун-т управления.-МД 2000.-53 е.;
92. Калянов Г.Н. Теория и практика реорганизации бизнес процессов. М.: СИНТЕГ, 2000.204 е.;
93. Катаеопов В.Ю., Морозов Д.С. Проектное финансирование: организация, управлениериском, страхование. М.: Анкил, 2000. - 270 е.;
94. Киреев М.Г. Анализ основных методов оценки эффективности инвестиционныхпроектов. // Менеджмент: теория и практика, 2000, № 4. с. 219-228;
95. Киселев М.В., Могу нов Д.А. Аренда: правовое регулирование, налогообложение и учет.-М.: АиН, 2000.-62 с.;
96. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньгии кредит. 2000. - № 9;
97. Клейиер Г. Управление корпоративными предприятиями в переходной экономике. //
98. Вопросы экономики, 1999, № 8. С. 64-79;
99. Козлов Р.К. Вопросы эффективности управления производством. В сб.
100. Совершенствование форм и методов управления производством. М.: МИУ, 1977, с. 101-108;
101. Коломогоров А.Н. Кибернетика. БСЭ, изд-е 2. с. 51;
102. Кондратьев В.В., Краснова В.Б. Реструктуризация управления экономикой. М.;1. ИНФРА-М, 2000, 199 с.;
103. Концепция национального имущества. // Вопросы экономики, 2001, ,М> 7. С. 139-153;
104. Котлер Ф. Маркетинг, менеджмент. / Пер. с апг. Т виноградовой и др. Под общ. ред.
105. Ю.П. Кагпуревского. СПб.: Питер, 2001. - 496 е.;
106. Красовский Ю.Д. Сценарии организационного консультирования. / ГУУ, Науч. фондподгот. кадров. М.: Новости, 2000. - 367 е.;
107. Крути к А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.:
108. Издательство Лапь, 2001. 480 е.;
109. Кудрявцев В.Н., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М.:
110. Высшая школа, 1998. 64 е.;
111. Куликов А.Г. Почем фунт лизинга в России. // Деньги и кредит, 2000, № 4. с. 16-21;
112. Куту ко в В.Б. Основы финансовой и страховой математики: методы расчета кредитных,инвестиционных, пенсионных и страховых схем. Ч М.: Дело, 1998. 304 е.;
113. Кураков Л.Г1. Кураков В.Л. Словарь-справочник по экономике 2-е изд. - М.: Пресссервис, 1998. с. 285.;
114. Кушлин В.И. Производственный аппарат будущего (Проблемы эффективности). М.:1. Мысль, 1981.-238 е.;
115. Лаптев Л.Г. Менеджмент: сущность, содержание, современные технологии. Монограф./
116. Нац. ип-т бизнеса. М., 1999. - 133 е.;
117. Лещеико М.И. Основы лизинга. М.: Финансы и статистика, 2001. - 336 е.;
118. Мак Лафин Д.Дж. Ценные бумаги: как добиться высоких доходов. / Пер. с англ. М.:1. Дело, 1999.-208 е.;
119. Мангутов И.С. Управление предприятием и инженер. М.: Изд-во МГУ, 1977. - 208 е.;
120. Междисциплинарные вопросы оценки стоимости. / Под ред. В.М. Рутгайзера. М.:
121. КВИНТО-КОНСАТИНГ, 2000. 136 е.;
122. Мерсер Дэвид. ИБМ: управление в самой преуспевающей корпорации мира. М.:1. Прогресс, 1991;
123. Механизм эффективности производства. Под ред. Рыбина В.И., Барсова A.A. -- М.:1. Мысль, 1981.-382 е.;
124. Мельниченко Л.Н. Эволюция маркетиногового управления: основные этапы исовременные тенденции. // Маркетинг в России и за рубежом, 2000, № 5. с. 3-16;
125. Меньшиков И.С., Шелагип Д.А. Рыночные риски: модели и методы. / РАН ВЦ, Огв. ред.
126. A.A. Петров. М., 2000. - 55 е.;
127. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. / Пер. с англ. М.: Дело,1997.-704 е.;
128. Методы и формы управления социалистической экономикой. / Под ред. P.A. Белоусова и
129. A.M. Омарова. М.: Экономика, 1981, - 266 е.;
130. Методика определения уровня организации производства и груда на предприятияхприборостроения. М.: ВНИИТИПрибор, 1975;
131. Межотраслевая методика количественной оценки уровня и состояния организациитруда и производства на предприятиях / Под ред. P.M. Пстухова. Ама-Ата, Институт экономики Каз ССР, 1979;
132. Микрюков В.Ю. Теория взаимодействия экономических субъектов. М.: Вузовская кн.,1999. 93 е.;
133. Моделирование динамики экономических процессов: Сб. / РАН Сиб. отд-ние, Ин-тэкономики и орг. пром. произ-ва. Новосибирск, 2000. - 204 е.;
134. Моделирование экономических процессов и структур: Сб. науч. тр. / ИНЖ12КОН. -СПб., 2000.-244 е.;
135. Мороз А.И. Управление экономическим процессом. Ч М.: Akademia, 1999. 122 е.;
136. Мэнкыо Н.Г. Принципы экономике. / Пер. с англ. В. Кузина и др. СПб.: Питер, 2000.- 492 е.;
137. Мясников Л. Российский менталитет и управление. // Вопросы экономики, 2000, № 8. -С. 38-44.;
138. Научные основы управления производством. Под ред. О.В. Козловой. Учеб. для вузов.- М.: Экономика, 1972. 351 е.;
139. Никольская Е.Г. Экономические аспекты инвестиционного управления. / СПб ГУЭФ. -СПб., 2000,- 122 е.;
140. Новик И.Б. Кибернетика, Философские и социологические проблемы. М.: ГосПолитиздат, 1963. - 207 с;
141. Ноздрииа H.H., Стерник Г.М. Рынок жилья в городах России до и после августовского кризиса 1998 г.//Проблемы прогнозирования, 2000, № 1.-е. 120-141;
142. НПО: формирование, развитие, эффективность. Русинов Ф.М., Покровский В.А., Бусов В.И и др. М.: Экономика, 1981;
143. Народнохозяйственная эффективность: показатели, методы, оценки. / Под ред. A.C. Астахова. М.: Экономика, 1984. - 232 е.;
144. Орлова R.B. Арендные операции: право, учет и налогообложение. М.: Налоговый вестник, 2000. - 270 е.;
145. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сб. статей. /По ред. С.11. Максимова. СПб.: Проевет.-издат. объединение ДГАП ~ АДИА-М, 1997;
146. Оценка эффективности инвестиций: Сб. трудов ЦЭМИ,- М., 2000, Вып. 1. 176 е.;
147. Оценочная деятельность в России: Сб. науч. тр. / Фин. акад. при Правительстве РФ. -М., 1998, Вып. 2.-266 е.;
148. Пайдисв Л.Е. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, как средство стабилизации экономики //Деньги и кредит. 1996. № 2. - с. 11
149. Петров A.C. Организация управления промышленным производством. М.: Экономика, 1971,-218 е.;
150. Петрушсико Л.А. Принцип обратной связи (Некоторые философские и методологические проблемы управления). М.: Мысль, 1968. - 246 е.;
151. Петухов P.M., Ладушкин Е:.С. Экономическая эффективность и организация производства. М.: Экономика, 1983.-236 е.;
152. Побуковский А. Инвестирование в недвижимость: время пришло? // Рынок ценных бумаг, 2001, № 24. с. 10-16.;
153. Попов С.А. Стратегическое управление. М.: ИНФРА-М, 2000. - 280 е.;
154. Постатейный комментарий к ФЗ О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним. / Под общ. ред. Крашенинникова. М.: СПАРК, 2000. Ч 240 е.;
155. Правовое регулирование рынка недвижимости: Межвед. ежекварг. изд. М., 2000, ML' 1.-88 е.;
156. Правовой словарь собственника. Под ред О.М. Токачева. М.: Изд. Дом Городская собственность, 2000. - 144 е.;
157. Проблемы повышения эффективности управления. / Рос. акад. гос. службы при Президенте РФ. Под общ. ред. Мельникова С.Б. и Барышникова Ю.Н. М., 2000. -254 е.;
158. Проблемы эффективности управления ./ Под ред. Н.Г. Калинина. М.: МГУ, 1981. -174 е.;
159. Производственное объединение: организация, эффективность, перспективы развития. Ю.Л. Лавриков, М.П. Панфилов, В.П. Андреев. -М.: Экономика 1982. -218 с.;.
160. Профессиональное управление инвестиционными программами развития: пауч.-метод, нос. / Березкин В.Ф. и др. М.: Спецстрой России. - 1999. - 169 е.;
161. Радыгин А. Собственность и интеграционные процессы в корпоративном секторе (некоторые новые тенденции) // Вопросы экономики, 2001, № 5. с. 26-45;
162. Радыгин А., Архипов С. Собственность, корпоративные конфликты и эффективность (некоторые эмпирические оценки). // Вопросы экономики, 2000, № 11.-е. 114-133;
163. Развитие и проблемы финансово-кредитных отношений: межвуз. сб. науч. тр. -Калининград, 2000. 139 е.;
164. Рахман И.Л. Методы ценообразования объектов недвижимости в строительстве. М.: МАКС Пресс, 2001. -- 126 с.;
165. Риггс Дж. Производственные системы: планирование, анализ, контроль. Пер. с англ. -М.: Прогресс, 1968;
166. Рубцов C.B. К вопросу о построении менеджмента. // Менеджмент в России и за рубежом. 2000, №6.-с. 14-21;
167. Румянцева З.П. Оценка управления: эволюция взглядов и современные подходы. // Вестник ун-та (ГУУ).- 2000, № 1.-е. 163-172;
168. Русинов Ф.М. Эффективность управления: наука и практика. М.: Моск. рабочий, 1984.- 150 с.;
169. Рыкупов В.И. Основы управления: многоаспектный подход. М.: Изог раф, 2000. - 111 е.;
170. Свищева И.В. Управление финансами корпорации: мировой опыт и российские реалии. // Веетп. С.Петерб. ун-та. Сер. 5 Экономика. СПб., 1999, Вып. 4. -е. 107-109;
171. Семепцова Т. Современные технологии выставочного маркетинга. // Вопросы экономики, 2001, № 3. с. 144-147;
172. Смирнов Э.А. Основы теории организации: Учеб. пособие для вузов. -- М.: Аудит, 1011ИТИ, 1998, с. 14-23;
173. Сидоров A.A. Информация как экономическая категория. // ЭКО. Новосибирск, 2000, №8.-с. 18-21;
174. Силин А.Н. Собственность, рынок и качество экономического роста. / РАН. Урал, отд-ние. Ип-т экономики. Екатеринбург, 2000. - 162 е.;
175. Смоляпский М., Ленский С. Эволюционные процессы в бизнесе (маркетинговый подход). // Маркетинг, 2000, № 4. с. 3-15;
176. Собственность и экономические интересы. / Хаустов Ю.И. и др. Воронеж: Изд-во Воронеж, гос. ун-та, 2000. - 300 е.;
177. Справочник финансиста предприятия. 2-е изд. доп. и перераб. М.: ИНФРА-М, 2000. -559 с.;
178. Страхование . М.: Финансы, 2000. - 128 е.;
179. Страхование и управление риском: терминологический словарь /РАН ЦЭМИ, Торг.-нро.м. палата РФ, Центр междунар. части, предпринимательства. Сосг. В.В. Тулинов, B.C. Горин. M.: Наука, 2000. - 565 е.;
180. Страхование: принципы и практика. / Пер. с англ. Фин. акад. при Правительстве РФ; Сост. Д. Блапд. М.: Финансы и статистика, 2000. - 414 е.;
181. Управление организацией. Учебник/ Под ред. А.Г. Поршнева, 3.II. Румянцевой, H.A. Соломагииа. 2-е изд. допол. и перераб.-М.: ИНФРА-М, 1998;
182. Управление программами и проектами. / M.JI. Разу, В.И. Воропаев, Ю.В. Якутии и др. М.: ИНФРА-М, 2000. - 302 е.;
183. Управление экономическими процессами и системами: Сб. науч. тр. / Тверск. гос. техн. ун-т. Тверь, 1999, Вып. 2. - 174 е.;
184. Теория организации. Учебник. Под ред. В.Г. Алиева. М.: Луч, 1999, с. 7-10;
185. Теория управления социалистическим производством. Под ред. О.В. Козловой. М.: Экономика, 1983.-432 е.;
186. Уткин Э.А. Основы мотивационного менеджмента. М.: ЭКМОС, 2000. - 351с.;
187. Ушаков П.П. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости в имущественном налогообложении. М., 2000. - 40 е.;
188. Фальцман O.K. Оценка инвестиционных проектов предприятий. М.: ТЭИС, 1999. -56 е.;
189. Фагхутдипов Р. Системный подход к управлению. // Управление персоналом, 1999, Х-> 12. с. 63-78;
190. Философский словарь. Под ред М.М. Розепталя, П.Ф. Юдина. Изд-е 2. М.: Изд-во полит, литературы, 1968. - с. 320-321;
191. Философский словарь. Под ред. М.М. Розенталя. Изд. 3-е. М.: Политиздат, 1972, с. 395;
192. Финансовый капитал: механизм движения. Сб. науч. тр. /A.B. Мещеров и др. Под ред. A.B. Мещерова. М.: Логос, 2000. - 245 е.;
193. Филипс Д., Гарсиа-Диас А. Методы анализа сетей. Пер с англ. М.: Мир, 1984. - 451 е.;
194. Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. М.: Дело, 1997. - 480 е.;
195. Хрипач В. О показателях хозяйственной деятельности предприятий и объединений. -Плановое хозяйство, 1984, №4 , с. 62;
196. Чешенко H.H. Оценка эффективности создания АСУ. М.: Статистика. 1977. - 232 е.;
197. Чавкин A.M. Методы и модели рационального управления в рыночной экономике: разработка управленческих решений. М.: Финансы и статистика, 2001. - 317 с.;
198. Шахов В.В. Риски. Теоретический аспект. // Финансы, 2000, № 7. с. 33-36;
199. Швандар В.А., Богатин Ю.В. Оценка эффективности инвестиций и обоснование предпринимательского проекта. // Финансы, 2000, № 9-е. 16-19;
200. Шеремет А.Д., Сайфулии Р.С. Методика комплексного анализа хозяйственной деятельности промышленного предприятия (объединения) М.: Экономика. 1980;
201. Шершепевич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма "СПАРК", 1995, с. 240; '
202. Шрайэгг Г. Тенденции и перспективы развития стратегического менеджмента. / Проблемы теории и практики управления. М., 2000, № 5. - с. 93-98;
203. Экономика и финансы недвижимости. / Ю.В. Паш кус и др. СПб гос. ун-т. СПб., 1999,-186 с.;
204. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под обшей редакцией II.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999. 342 е.;
205. Экономический потенциал развитого социализма. Под ред. Н.М. Мочалова. М.; Экономика, 1982. -324 е.;
206. Экономика недвижимости. М.: Дело, 2000. - 328 е.;
207. Экономика недвижимости. /Под ред. В.И. Ресина. М.: Моск. юс. иидустр. ун-т., 1999.-381 е.;
208. Яковенко В.Г. Управление экономическими параметрами развития производства. -М.: Паука, 1973.- 176 с.1. Иностранные источники
209. Abadie М. The truth about mortgages. US, 1993;
210. Alternative mortgage instalments research study. Wash., 1997;
211. Andersen K.G. Kauko K. A cross-country study of market-based housing finance. Hcisinki, 1996;
212. Asset secuitisation: International Financial and Legal Perspectives. London, 1991;
213. Boleat M. Coles A. The mortgage market. London, 1987;
214. Charles A. Stone and Anne Zissu. The Franch secondary mortgage market. Housing Financc International/ Vol. VHI/#3, March 1994;
215. Deventer D. Financial risk analetics. Chicago, 1996;
216. Diamond A. Mortgage loan gross flows. Wash., - 1969;
217. Elainest J. The equity sharing book. How to buy a home even if you can't afford a down payment. N.Y., 1990;
218. GnezzoA. Mortgage сrcdit rise analysis and servicing of delinquent mortgages. Wash., 1972;
219. Henderson J. Securitisation. N.Y., 1988;
220. International Securitisation.-N.Y., 1991;
221. Jack P. Friedman, Ordmay Nicholas // Income property appraisal and analaysis // Prcntice Hall.Inc., 1989;
222. James A. Johnson. Housing America. Fannie Mae and the dream of homeowneship // Fannie Mae. 1993;
223. Lea P. Michael. The applicabity of secondary mortgage markets to developing countries. Housing Finance International/ Vol. VIII/#3, March 1994;
224. Lea P. Michael. The feasibility of a regional secondary mortgage fasity in Central America Housing Finance International/ Vol. VIII/#4, June 1996;
225. Mortgage backed securities guide. Wash., 1973;
226. Mortgage guide application through commitment. Wash., 1970;
227. Rose P. Commercial bank managment. Chicago, 1995;
228. Rosenthal J. Securitisation of crcdit. N.Y., 1988;
229. Ruchardt K. Handbuch des hypothekacredits. FaM., 1993;
230. Statistical abstract of the United States 1998. Wash., 1998;
231. Walmsleg J. The new financial instruments. N.Y., 1988.
Похожие диссертации
- Управление вспомогательным персоналом через структуру факторов производства
- Организационно-экономические аспекты формирования и функционирования интегрированных структур в аграрном производстве
- Организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой
- Совершенствование механизма квотирования рабочих мест в системе регулирования рынка труда в мегаполисе
- Развитие организационно-экономического механизма управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне