Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Трофимова, Татьяна Евгеньевна |
| Место защиты | Нижний Новгород |
| Год | 2000 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические механизмы формирования муниципальных программ строительства жилья на основе развития ипотеки"
На правашси
* РГВ од
ТРОФИМОВА ТАТЬЯНА ЕВГТПЬЕВНА ДЕК
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ ФОРМИРОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРОГРАММ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ НА OCIЮВЕ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ
Специальность 08.00.05. - Экономика и управление народным
хозяйством (строительство)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Нижний Новгород - 2000
Работа выпонена на кафедре недвижимости, инвестиций, консатинга и анализа Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.
Научный руководитель:
Заслуженный деятель науки РФ,
доктор экономических наук, профессор О.Л. Коробейников
Научный консультант:
кандидат экономических наук, доцент В.Ь. I у I ни
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук С.А. Обозов
кандидат экономических наук, доцент Ю Л. Лебедев
Ведущая организация: Городской департамент финансов и налоговой политики администрации г. Н. Новгорода
Защита состоится 13 декабря 2000 года в 16 часов на заседании диссертационного совета Д 064.09.01 при Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 603600, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65, корп. 4, ауд. 402.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета. Автореферат разослан^ ноября 2000 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, к.т.н., доцент
I 1 Г. /г.
о О 0 <
I ji.il Л
~ Л II Сиииоп
1. Общая характеристика работы
Актуальность темы. В результате анализа литературных источников установлено, что в экономической теории остаются нераскрытыми механизмы формирования ипотечных программ жилищного строительства, предусматривающие эффективное использование средств всех участников инвестиционного процесса. В этих целях необходимо определение рационального соотношения между средствами бюджета, населения и кредитными ресурсами, что позволит разработать нормативные подходы к использованию бюджетных инвестиции с учетом применения варнатов индивидуального кредитования. Формирование этих механизмов может явиться основой разработки и реализации муниципальных профамм строительства жилья на базе организационно-экономических моделей ипотеки.
Необходимость практического разрешения указанных проблем и их недостаточная изученность определили тему диссертации.
Целью диссертации является развитие экономическою мехпшпма ипотеки на основе оптимизации структуры муниципального инвестиционного фонда в программах строительства жилья.
В соответствии с поставленной целыо в работе сформулированы следующие задачи:
- разработать классификацию моделей и проанализирован, на ее основе существующие экономические механизмы жнлишных иногек с целью их оптимизации при реализации муниципальных программ строительства жилья;
- сформировать универсальные функциональные блоки (монули), определяющие потребность в инвестициях субъектов ипотеки и па этой основе разработать организационно-экономические модели, отражающие
экономические связи субъектов и последовательность реализации ипотечной программы;
,- определить индивидуальные параметры кредитования клиентов: процентную ставку и срок погашения кредита, в зависимое!и ог совокупного семейного дохода, для снижения дотаций из местной) и регионального бюджетов;
- разработать экономико-математическую модель формирования инвестиционного муниципального фонда для оптимизации его структуры .на основе взаимоувязки основных экономических параметров ипотеки;
- провести экономическую оценку разработанных положений и рекомендаций по развитию механизма ипотеки.
Предметом исследования данной работы является экономический механизм ипотечного кредитования при реализации муниципальной программы жилищного строительства.
Объектом исследования является жилищное строительство в г Н. Новгороде и области на основе системы ипотечного кредитования.
Методологической и информационной базой исследования послужили нормативно-правовые документы Российской Федерации в области жилищного строительства и ипотечного кредитования, труды отечественных и зарубежных ученых - экономистов, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по исследуемой проблеме. В работе обобщена статистическая информация Госкомстата РФ и Нижегородского областного комитета государственной статистики, риэторских фирм по продаже жилья за 1940 - 1999 годы. Для обработки и анализа информации использованы современные экономико-математические методы: математической статистики, моделирования, системного и факторного анализа.
Научная новизна работы заключается в выявлении, формировании и реализации новых экономических отношений в сфере жилищных иишск. В соответствии с этим:
- сформированы универсальные функциональные блоки, в котрых установлена взаимосвязь общей потребности в инвестиционных ресурсах с размерами заемных, бюджетных и собственных средств субъектов шюк'кп;
предложены организационно-экономические модели муниципальной жилищной ипотеки на основе интеграции'универсальных функциональных блоков, отражающие экономические связи и последовательность использования инвестиций се субъектами;
выпонено экономико-математическое моделирование формирования муниципального инвестиционного фонда ипотеки, которое положено в основу создания методической и нормативной базы планирования и взаимной увязки основных экономических параметров и программе ипотечного кредитования;
- разработана организационно-экономическая модель одноуровневой жилищной ипотеки с рефинансированием кредита через муниципальный банк; Х
- сформирована методика определения индивидуальных параметров кредитования клиентов и нормативное обеспечение ее реализации.
Практическая ценность диссертационного исследования сосюиг в том, что его основные результаты и положения могут быть рекомендованы городским администрациям, как методологические основы формирования и реализации муниципальных программ жилищного строи гельсчва на основе механизма ипотеки. Отдельные результаты исследовании использованы автором в учебном процессе в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете.
Апробация работы. Основные положения работы докладывались па Всероссийских научно-практических конференциях. Перспективы развития Вожского региона, Проблемы совершенствования механизма хозяйствования в современных условиях и Россия регионов (г. I верь, Пенза, Н. Новгород, 2000 год).
Публикации. Опубликовано - 10 научных работ, общим обьемом 2.3 печ. листов.
Структура и объем диссертации. Работа состоит и 5 введения. |рех глав, заключения, списка использованной литературы и приложении.
На защиту выносятся :
- взаимосвязи потребности в ресурсах основных субъекгов и шпеки с размерами собственных, заемных и бюджетных средств;
- методика разработки организационно-экономических моделей жилищной ипотеки на основе интеграции универсальных функциональных блоков с указанием последовательности использования ресурсов;
- методические подходы к разработке системы нормативов индивидуальных параметров кредитования клиентов;
- экономико-математическая модель формирования муниципального инвестиционного фонда, позволяющая произвести оптимизацию его структуры на основе взаимной увязки экономических параметров шкпеки.
II. Основное содержание работы
Во введении обосновывается актуальность выбранной 1смы. формулируется цель и задачи исследования, отмечается научная шжиша и практическая значимость диссертационной работы.
В первой главе Проблемы жилищной ипотеки на современном жше экономических реформ дан анализ происходящих структурных изменений
в жилищном строительстве и рынке жилья, а также аруоежжп о и отечественного опыта ипотечного кредитования. На основании анализа определены основные проблемы и направления развития ипотеки.
Изменение государственной жилищной политики на современном этапе экономических реформ определило состояние жилищного строительства и рынка жилья. Переход к финансированию на возвратом и платной основе и снижение общей доли государственных капшальпых вложений требуют более интенсивного привлечения, в качестве источника инвестиций, средств населения. Одним из направлении реатацип данного подхода является механизм ипотечного жилищного кредитования. Для этого сложились все предпосыки: осуществлена приватизация жилья, приняты основные законы в области ипотеки, сформирована инфраструктура и установися устойчивый спрос на рынке жилья, в органах государственной и местной власти появилось понимание значимости механизма ипотеки для решения жилищной проблемы.
В мировой практике ипотечное кредитование производится но схеме с ипотечным банком (США, Канада) или с использованием ссудо-сберегательной модели (Франция, Германия). Попытка па федерал!.пом уровне адаптировать к российским условиям американскую модель не чала ощутимых результатов ввиду отсутствия в ближайшей перспективе необходимых условий: стабильной экономики, вторичного рынка ипотечных кредитов, падежной кредитно-финансовой системы.
По этой причине в субъектах Российской Федерации, епши применять одноуровневые депозитарные модели жилищной ииоюки (Башкортостан, Удмуртия, Оренбургская, Нижегородская, Росювская, Пензенская области).
Следует отметить, что российские модели имеют существенные различия по структуре стоимости жилья, условиям кредитования и
большой разброс основных экономических параметров по сравнению с зарубежными.
Кредитная составляющая в стоимости жилья за рубежом составляет 70...90%, в России - 15...20%. Зарубежные банки предоставляют ипотечные кредиты на срок 20...25 лет под 3...5% годовых, а российские - на срок от I до Шлет под 23...40% годовых. В муниципальных программах ипотечного кредитования процентная ставка находится в пределах 7... 15%, а разница компенсируется за счет средств регионального и местного бюджетов.
Многообразие моделей, существенные различия в экономических параметрах, а следовательно и результаты деятельности жнлипжой ипотеки нельзя объяснить только спецификой регионов.
Выпоненный в диссертации анализ показал, что развитие мехаиишл ипотеки сдерживается из-за ряда нерешенных проблем теоретического и практического характера, а именно:
несовершенства организационно-экономических моделей жилищной ипотеки, отсутствия методик расчета и формализации потребности в ресурсах ее субъектов;
- отсутствия разработок в области формирования муниципального инвестиционного фонда ипотеки, позволяющих произвести пчаимоувичку основных экономических параметров модели;
слабого нормативного и методического обеспечения организационно-экономического механизма формирования программ строительства жилья на основе ипотеки;
- низкого уровня знаний специалистов в области ипотечного кредитования.
Пути решения этих проблем рассматриваются во второй главе.
Во второй главе Разработка методических основ формирования и реализации программ строительства жилья на основе ипотеки проведен
анализ моделей жилищных ипотек, дана их классификация, сформированы методические основы разработки организационно-экономических моделей на основе интеграции универсальных функциональных блоком и предложена методика расчета и оптимизации, их экономических параметров.
Различия в социально-экономических условиях регионов обусловили разнообразие моделей жилищных ипотек, что позволяет.классифицировать их организационные структуры и экономические параметры. Установлены основные классификационные признаки: уровень использования ипотечной программы, общая схема, испонительный (управляющий) орган, оператор ипотеки, способ рефинансирования кредита, условия кредитования и погашения кредитов. При помощи классификации систематизированы организационные и экономические параметры моделей.
В работе проведен анализ организационной структуры и экономических связей субъектов в моделях жилищных ипотек, применяемых в городах и регионах России.
Установлено, что состав субъектов жилищной ипотеки одинаков и представлен: клиентами, банком, управляющим органом ипотеки и строительной фирмой, производящей и реализующей жилье. Па основании результатов исследования обобщены организационные структуры двух- и одноуровневых моделей жилищных ипотек: депозитарной, ссудо-сберегательной, инвестиционно-строительной, а также с продажен жилья в рассрочку некоммерческой организацией, и установлен набор функции, выпоняемых в рассмотренных моделях каждым субъектом. Интеграция этих функций и постоянный состав субъектов явились обоснованием методического принципа выделения однотипных субъектов, независимо от вида модели, в единый универсальный функциональный блок, в пределах которого установлены взаимозависимости общей потребности в
финансовых ресурсах с размерами заемных, бюджетных и собственных денежных средств.
К основным функциональным блокам-отнесены: блок клиент с дальнейшей трансформацией в блок клиентура, блок управления, инвестиционно-кредитный блок, блок строительства и реашшнпи (рис I )
Блок клиент, выпоняя функции покупателя, для приобретения жилья может использовать собственные внутренние (накопленные) ресурсы в виде: приватизированного жилья (Сж), и денежных среда в (Сс), а также внешние (привлеченные) - ипотечный кредит (К), возврат которого обеспечивается доходом клиента {О).
При построении модели блок Клиент трансформируется в блок Клиентура путем суммирования внутренних и внешних ресурсов клиентов - участников ипотечной программы. Таким обра мм блок клиентура формирует потребность программы в средствах клиентов и кредитных ресурсах для приобретения или строительства жилья.
Блок строительства и реализации (ССР) устанавливает стоимость и объем жилищного строительства, в зависимости от ценовой ситуации на первичном рынке жилья и производственной мощности строительной фирмы, а следовательно определяет размер и структуру средств блоки клиентура.
Главным источником кредитных ресурсов является инвестиционно-кредитный блок (ИКБ), основная функция которого - выдача и обслуживание ипотечных кредитов. ИКБ устанавливает общие условия кредитования программы: размер кредита, срок кредитования и процентную ставку.
Срочные накопления (Сст) отчислешю на срочные иакопленш
Стоимость собств. жилья (СЩ)
Денежные средства(Сдп)
Кредит (рассрочка)К,
Ежемесячный доход (О,)
Возврат кредита I рассрочки) Я,
к,р - коэффициент кредитования г - процентная ставка а - срок кредитования пв - срок накоплений р - коэффициент отчислений от ежемесячного дохода К,= кДД Я, = К, (1+т)
Стоимость нового жилья (Ст)
Сюм +К,
Новое жилье
Блок клиент
пД - срок накоплений гД - проц. ставка по сроч.накопл. г6 - процентная ставка по кред. г, = г5 -г - проц. ставка по дотзц. га - количество клиентов
V/.- Я=(1-гп>
/V" Ч
Ресурсы банка
Дотации!Д) Л - К.;11 г.
Реал и аиич кредита
Отчисления на срочн. накопления (Н)
Срочные накопления i СсД)
Строительный кредит (К^..)
Во врат строит, кредита
Ипотечный кредит клиентом (К.-,)
Во врат ипотечного кредита l R-.)
Ресурсы стрО!ггельной фирмы
Стоииосгь нового жилья (С**)
Г = К С Строительный кредит (К.,р)
К-р = 0.7 CДл Возврат строительного кредита (Rcip)
&СТТ) "" Кстр (1+ Гетр Петр)
F.C - атошадь ноаого жилья
Гир -проц. ставка строит, кредита
п^ - срок кредитования
кД - коэфф. налоговых отчислен.
Налоги (НД)
Н,= КнСнж Новое жилье
Блок строительства и реализации
Кредит для приобретения жилья
Вотврат_кредита_ _
Средства клиентов (С,)__ Строительный кредит (Кстр)
Налогит
С, - с,-с Д
Бюджетные ресу рсы
Целевые бюджетные средства
; Инвестиции
Выта: и редличация аенныч б'М.чг
Оплата рассрочки
Реализация нового жилья Новое жилье
Дотации ! Д) Д = К.ш г.
Инвестиции
^Приооретсние ипотечного кредита
Инвестиционно-кредитный блок Блок управления
Рисунок I. \!oi)e.ttt основных функиичии.ihiiмх .kisiiii iiiUioypnimeiutii жн.шшпчй ипчтеки
Блок управления (БУ) определяет процентную ставку по кредитам клиентов в ипотечной программе и обеспечивает из бюджетных среда в компенсацию разницы в процентных ставках банка и ипотечной программы. При этом экономически оправданный размер дотации не дожен превышать величины налоговых поступлений в местный и региональный бюджеты от результатов выпонения программы, которые по расчетам автора составляют 24,5 проц. па 1 руб., вложенный в ипотечную программу.
На основе различных вариантов интеграции универсальных функциональных блоков появилась возможность формирован, организационно-экономические модели жилищных ипотек <рпс. 2 ).
В представленных моделях использованы элементы и правила сетевого моделирования процессов, протекающих во времени и пространстве, для определения структуры муниципального инвестиционного фонда и размера его составляющих.
Большое значение при формировании и реализации муниципальных программ строительства жилья с использованием механизма ипотеки имеет взаимоувязка параметров кредитования: размера кредита (/О, срока кредитования (и) и процентной ставки (г).
Максимальный размер ипотечного кредита ограничивается величиной совокупного семейного дохода (О), исходя из которою определяется сумма ежемесячных выплат. Эта зависимость выражается уравнением:
К(1 +г-п) = 0,2-120-п , (I)
где: 0,2 - норматив отчислений от дохода;
Блок строительств,! и
реашшшш
Деньга иа
сгроительсто Жилье
Кредит бзика
Воздрат кредита
Блок управления
Собственные денежные ср-в;>
р.1СС|Ю'(КП
тСоОСТИНЬ1С ДДСНСЖНЫС |
Г.док Ншчч'ишшшо-
ю'ше1ггц>а К|)ели1ими Гчтк
Кредит бпнк.1
Деньги на
-1 _ипгата г рассрочки I
Шпарят кредта1-
Рис. 2. Одноуровневые органтиционно-зкопомичсские модели жи.шщных
ипотек: 1 - депозитарная модель с функциями ссуда-еберегате.шюй; 2 Х модель с реализацией жилья в рассрочку некоммерческой организацией.
Решая уравнение (1) относительно К, получаем формулу для определения максимальной величины кредита в зависимости от дохода:
К - 2,4
Выражение 2,4
1 + г-п
можно представить как ко )ффпцпснi
1 + г Х II
кредитования (ккр) показывающий предельный размер кредит, приходящийся fia 1 рубль дохода клиента, при заданных параметрах кредитования. Функция коэффициента кредитования может бы и, табулирована для различных значений г и <ш и тогда максимальный размер кредита для клиента можно выразить линейной зависимостью.
Величина коэффициента кредитования, а следовательно, и размер кредита зависят от срока погашения кредита и величины процентной ставки (см. табл. 1.).
Таблица 1. Коэффициенты кредитования
Процентная Срок кредитования, лег
ставка 3 4 5 6 7 8 9 К)
7 5.95 7.50 8.89 10.14 11.271 12.30 13.25 1 1 !
10 5.54 6.86 8.00 9.00 9.88 10.67 11.37 h 12.00
15 4.97 6.00 6.85 7.58 8.20 8.73 9.19 9 60
Рациональное использование инвестиционного потенциала клиентов ипотеки возможно только при оптимальном сочетании процентной ставки и срока кредитования.
Автором установлено оптимальное соотношение этих иарамефов на основании сравнения динамики темпов прироста кредита и оплаты процентов, выраженное уравнением:
(гп + 1) Х(л-!)
Решая уравнение (3) относительно г или л можно полупи ь нч оптимальные значения, которые достигаются в момент равенства темпов прироста кредита и выплат по процентам (см. рис. 3).
* 0.8 |
л о.б !
з 0.5 ! а
а. 0,4 I с
1 0,3 (
н- 0,2 I
Зона интереса клиента
Зона интереса банка
1 2 3 4 5 6 7 8
Сро* погашения редита, пет
Рнс. 3 График темпов прироста кредита и выплат пи процентам в зависимости от сроки погишешш кредита.
Ограниченность финансовых ресурсов и высокие процентные аавкн банков для догосрочного кредитования, дефицит бюджетных средств на компенсацию разницы в процентных ставках предопределяют необходимость нормирования размера кредита.
Учитывая низкую платежеспособность населения автором предложен вариант нормирования кредита (/(*Д), исходя из минимально допустимого дохода клиента (/)ДДХД).
Нижний предел ежемесячного дохода, позволяющий клиенту участвовать в реализации программы строительства жилья на основе ипотеки, можно определить по формуле;
0,Дт = Л Х ЯДДД Х А;.,, , (1)
где: к =1,2- коэффициент, учитывающий размер отчислений,
//ДДД - прожиточный минимум; Ncp - средний состав семьи.
На основании проведенных расчетов установлено, что рашер ежемесячного дохода при одном работающем в семье в этом случае дожен быть не менее 3472 руб.
Дефицит бюджетных средств ограничивает общий размер дошпий по компенсации разницы в процентных ставках. Дотации можно спи инь при использовании индивидуальных параметров кредитования участников программы, что позволяет понее использовать инвестиционный потенциал состоятельной части клиентов. Нормирование размера кредита и доли выплат из дохода дает возможность состоятельным клиентам досрочно погасить кредит за счет более высокой абсолютной величины ежемесячных выплат. Оптимальное соотношение г и ли обеспечивает одинаковый для всех клиентов размер выплат при погашении кредит и сокращает размер дотаций состоятельным клиентам. Для расчета значений г и п индивидуально для каждого клиента первоначально определяется
индивидуальный коэффициент кредитования (км, ):
к,р = ICД/D . (5)
По найденному значению ккр , используя формулу (3), определяем индивидуальный срок кредитования (пДД,>) и процентную ставку (г,1т>). Для упрощения расчетов функция оптимального сочетания г,,,,, н пнт> методами регресионнаго анализа приближена к уравнению гиперболы и для индивидуальной процентной ставки уравнение имеет вид:
р -0,0025 . (6)
Индивидуальный срок кредитования определяется в зависимости от гД,Д> по формуле:
пДДл - 0,365/гДДл + 0,45 .
На рис. 4 приведены основные показатели, достигаемые при использовании индивидуальных параметров кредитования.
Рис. 4. Номограмма экономических показателей системы нпАнвндуи./ыт/н
Предлагаемая система индивидуального кредитования. клиешоп юзволяет установить приоритеты на первичном рынке ипотечных гредитов, в соответствии с которыми первоочередное право па получение :редита имеет клиент, которому требуется минимальная дотация из юджета.
Для реализации программы жилищного строительства на основе 1еханизма ипотеки разработана экономико-математическая модель юрмирования муниципального инвестиционного фонда (рис. 5). с омощыо которой осуществляется увязка основных параметров рганизационно-экономической модели.
3,5 4 4.5 5 5.5 6 6.5 7 Доход, ТЫС. руб.
кредитования клиентов
Ск + кс + Ес
Кс-.тКД-КИ- кч, -Цш,,
(;;/ХД + !)(л- I)
Рис. 5. Эконояико-мшпемапшческан модель формироиаиия муниципального иияестицшшиого фонда.
Оптимизация структуры муниципального инвестиционного фонда производится в процессе привязки модели к конкретным условиям региона в зависимости от уровня доходов населения, прожиточного минимума, величины бюджетных и кредитных ресурсов.
Размеры и структура инвестиционного фонда определяются на момент реализации жилья строительной фирмой с учетом дотации из бюджета. Структура фонда зависит от вида организационно-экономической модели. Так, в одноуровневой депозитарной модели доля средств клиента составляет 70 %, кредитных и бюджешых -соответственно 12 и 18 %.
В третьей главе Практическое использование и экономическая оценка моделей жилищных ипотек рассматривается практическая реализация предложений, полученных по результатам диссертационного исследования. Разработана модель ипотеки с рефинансированием ипотечного кредита через муниципальный банк, проведен, экспериментальный расчет экономической оценки основных моделей и даны методические рекомендации по применению основных положений
диссертации при подготовке специалистов в области жишппого ипотечного кредитования.
Для снижения общего размера дотаций из бюджета разработана одноуровневая модель с рефинансированием кредита через муниципальный банк (рис.6).
Ежемесячные взносы клиентов на погашение кредита аккумулируются на специальном накопительном счете муниципальном) банка в течении срока, согласованного с инвестиционно-кредитным блоком. Накопленные за этот промежуток времени средства по процентам накопительного вклада перечисляются в бюджет, а взносы клиеиюв -инвестиционно-кредитному блоку. При увеличении срока накопления в муниципальном банке эффективность этой модели повышается.
Кредит клиентам
Возврат кредита
Рис. 6.
Модель ипотеки с рефинансированием кредита чг/хч муниципальный банк.
Экономическая оценка различных моделей ипотеки проведена на примере строительства и реализации одной секции девяти шшшпо панельного дома путем расчета размера и структурных составляющих муниципального инвестиционного фонда жилищной ипотеки. Размер инвестиций и их структура (см. табл. 2) определены на момент реализации нового жилья.
Таблица 2. Размер инвестиционного фонда и структура его состшшиащих
в моделях жи.шщпых шютек, тыс. руб.
Модель Средства клиентов Кредишые средства Бюджетные средства lliiueci мам omibii фонд 47M)
Невозвратные Вошратпыс
Депозитарная . 10080 1800 2880 -
Ссудо-сберегательная 1034,2 765,8 1225,8 - 13105,8
Продажа жилья в рассрочку 4161,5 7718,4 4631,0 8978,4 1651 1
Модерннзирова иная депозитарная 10080 1800 1006,5 12886,5
Экономический эффект от внедрения модернизированной модели с рефинансированием кредита определяется размером начислений по процентам на накопительные взносы и при ставке в муниципальном банке 10 проц. годовых и сроке накопления I год и составляет 91 руб. на 1 кв. м. общей площади жилья.
Для внедрения результатов исследований по формированию муниципальных программ строительства жилья на основе механизма ипотеки необходимо доведение основных положений исследований до специалистов в области ипотечного кредитования. В этой связи в диссертации рассматриваются вопросы содержания обучения при подготовке и переподготовке специалистов этого профиля.
[II. Основные выводы
1. На основе анализа литературных источников показано, что в экономической теории не решены вопросы создания эффективного механизма формирования рационального соотношения между различными источниками инвестирования при аккумулировании денежных средств в муниципальном фонде жилищной ипотеки.
2. Предложены подходы по определению потребности в инвестициях основных субъектов ипотеки и рациональных соотношений собственных, заемных и бюджетных средств.
3. Разработаны организационно-экономические модели жилищной ипотеки, позволяющие определить экономические связи её пбьектп. структуру и последовательность использования инвестиций на каждом этапе реализации ипотечной программы.
4. Предложена экономико-математическая модель формирования муниципального инвестиционного фонда ипотечной программы, па основе которой осуществляется оптимизация его структуры в целях достижения рационального соотношения средств населения, бюджетных ассигнований и кредитных ресурсов.
5. Разработаны:
- методика и нормативное обеспечение определения индивидуальных параметров кредитования клиента: процентной ставки и срока кредитования в зависимости от совокупного семейного дохода;
- одноуровневая модель жилищной ипотеки с рефинансированием кредита через муниципальный банк для снижения размера дотаций из честных и региональных бюджетов.
6. Даны методические рекомендации по подготовке и переподготовке специалистов в области жилищного ипотечного кредитования.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
1. Система ограничений основных параметров муниципал!.ной жилищной ипотеки.// Сборник трудов (Выпуск №1), Н.Новгород, ННГАСУ, 1999. - с.34-35.
2. Основные функциональные блоки моделей жилищной ипотеки.// Сборник трудов (Выпуск №1), Н.Новгород, ННГАСУ, 1999. - с.3.5-39.
3. Развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. // Вестник экономических реформ. № 10 , 1999. - с. 54-57.
4. Оценка условий кредитования клиентов жилищных ипотек.// Вестник экономических реформ. № ! , 2000. - с. 59-64.
5. Понятийный аппарат жилищной ипотеки. // Вестник экономических реформ. № 2 ,2000. - с. 44-51.
6. Жилищное ипотечное кредитование. Программа курса и методические указания для проведения практических занятий и курсового проектирования студентами специальности 060800 Экономики и управление на предприятии (в строительстве).// Н.Новгород, ННГАСУ, 2000.
7. Классификация схем жилищных ипотек. // Вестник экономических реформ. № 5 , 2000. - с. 56-63
8. Экономико-математическая модель кредитной линии жилищной ипотеки.// Перспективы развития Вожского региона; Матерная!.! Всесоюзной заочной конференции. - Вып. 2. - Тверь: ТГГУ, ЧуДо, 2000. - с. 62-65
9. Экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда жилищной ипотеки // Проблемы совершенствования механизма хозяйствования: теория и практика. Пенза. ПДЗ, Множительный участок, 2000. - с. 101-103.
10. Методика расчета индивидуальных параметров кредитования клиентов жилищной ипотеки // Россия регионов: Материалы науню-практической конференции. Нижний Новгород, 12-13 октября 2000 г. - 11. Новгород: НИМБ, 2000 г. - с. 51-57, в соавторстве.
Пописано к печати 31.10.00. Формат 60 х 90 1/16. Бумага газет ная 11счать трафаретная. Объем 1 печ.л. Тираж 100 экз. Заказ № 23В . Нижегородский государственный архитектурно-сфоитсльныи упиверешет, Ю3600, Н.Новгород, Ильинская, 65.
1олиграфцеатр ННГАСУ, 603600, Н.Новгород, Ильинская, 65.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Трофимова, Татьяна Евгеньевна
Введение
а 1. Проблемы жилищной ипотеки на современном этапе 7 экономических реформ1.1. Понятийный аппарат жилищной ипотеки
1.2. Состояние рынка жилья и развитие жилищного 16' строительства на современном этапе экономических реформ
1.3. Опыт ипотечного кредитования и проблемы развития 28 ипотеки
Глава 2. Разработка методических основ формирования и реализации программ строительства жилья на основе ипотеки
2.1. Классификация и анализ организационно- 43 экономических моделей жилищных ипотек
2.2. Методика разработки организационно-экономических 65 моделей жилищных ипотек
2.3.Методика расчета и оптимизации основных 91 экономических параметров жилищных ипотек
Глава 3. Практическое использование и оценка эффективности 1 07 моделей жилищной ипотеки
3.1. Разработка моделей жилищной ипотеки, 107 адаптированных к современным экономическим условиям
3.2. Экономическая оценка предложений и рекомендаций по 113 совершенствованию механизма ипотеки
3.3. Подготовка и переподготовка специалистов в области 121 ипотечного жилищного кредитования
Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические механизмы формирования муниципальных программ строительства жилья на основе развития ипотеки"
Улучшение жилищных уграждан и развитие жилищной сферы является одним из главных приоритетов социально- экономической политики органов власти России. В последние годы принят и осуществляется ряд целевых программ по развитию жилищного строительства, однако объемы строительства и ввод жилья снизились с 41 мн. кв. м в 1995 г. до 29,8 мн. кв. м. в 1999 г.
Причиной такого состояния является снижение объемов капитальных вложений государства, предприятий и организаций, рост цен на строительную продукцию, снижение платежеспособности населения. Вместе с тем, по оценкам экспертов, на руках у россиян находится от 60 до 80 мрд. доларов США, использование части которых для финансирования жилищного строительства позволило бы снизить остроту жилищной проблемы. Привлечение средств населения для строительства жилья возможно за счет запуска программ строительства жилья на основе ипотеки.
Несмотря на многообразие реализуемых и предлагаемых к реализации моделей жилищных ипотек, полученные результаты более чем скромны, количество выданных ипотечных кредитов в регионах на порядок ниже количества очередников на получение жилья. Одной из причин такого^ состояния является несовершенные организационно-экономические механизмы формирования программ жилищного строительства на основе развития ипотеки.
Основная роль по формированию и реализации таких программ отводится регионам и их муниципальным образованиям, которые остро нуждаются в научно-обоснованной регламентации этих процессов. Однако в экономической теории остаются нераскрытыми механизмы формирования ипотечных программ жилищного строительства, предусматривающие эффективное использование средств всех участников инвестиционного процесса. В этих целях необходимо определение рационального соотношения между средствами бюджета, населения и кредитными ресурсами, что позволит разработать нормативные подходы к использованию бюджетных инвестиций с учетом применения вариантов индивидуального кредитования. Формирование таких механизмов может явиться основой разработки и реализации муниципальных программ строительства жилья на базе организационно-экономических моделей ипотеки, для чего необходимо разработать методические основы расчета, взаимной увязки и оптимизации основных экономических параметров программы, на основе экономическо-математических моделей, создать методики определения параметров кредитования клиентов.
Необходимость практического разрешения указанных проблем и их недостаточная изученность определили тему диссертации.
Целью диссертации является развитие экономического механизма ипотеки на основе оптимизации структуры муниципального инвестиционного фонда в программах строительства жилья.
В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы следующие задачи:
- разработать классификацию моделей и проанализировать на ее основе существующие экономические механизмы жилищных ипотек с целью их оптимизации при реализации муниципальных программ строительства жилья,
- сформировать универсальные функциональные блоки (модули), определяющие потребность в инвестициях субъектов ипотеки и на этой основе разработать организационно-экономические модели, отражающие экономические связи субъектов и последовательность реализации ипотечной программы;
- определить индивидуальные параметры кредитования клиентов: процентную ставку и срок погашения кредита, в зависимости от совокупного семейного дохода, для снижения дотаций из местного и регионального бюджетов; разработать экономико-математическую модель формирования инвестиционного муниципального фонда для оптимизации его структуры на основе взаимоувязки основных экономических параметров ипотеки;
- провести экономическую оценку разработанных положений и рекомендаций по развитию механизма ипотеки.
Предметом исследования данной работы является экономический механизм ипотечного кредитования при реализации муниципальной программы жилищного строительства.
Объектом исследования является жилищное строительство в г. Н. Новгороде и области на основе системы ипотечного кредитования.
Методологической и информационной базой исследования послужили нормативно-правовые документы Российской Федерации в области жилищного строительства и ипотечного кредитования, труды отечественных и зарубежных ученых - экономистов, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по исследуемой проблеме. В работе обобщена статистическая информация Госкомстата РФ и Нижегородского областного комитета государственной статистики, риэторских фирм по продаже жилья за 1990 - 1999 годы. Для обработки и анализа информации использованы современные экономико-математические методы: математической статистики, моделирования, системного и факторного анализа.
Научная новизна работы заключается в выявлении, формировании и реализации новых экономических отношений в сфере жилищных ипотек. В соответствии с этим:
- сформированы универсальные функциональные блоки, в которых установлена взаимосвязь общей потребности в инвестиционных ресурсах с размерами заемных, бюджетных и собственных средств субъектов ипотеки,
- предложены организационно-экономические модели муниципальной жилищной ипотеки на основе интеграции универсальных функциональных блоков, отражающие экономические связи и последовательность использования инвестиций ее субъектами;
- выпонено экономико-математическое моделирование формирования муниципального инвестиционного фонда ипотеки, которое положено в основу создания методической и нормативной базы планирования и взаимной увязки основных экономических параметров в программе ипотечного кредитования;
- разработана организационно-экономическая модель одноуровневой жилищной ипотеки с рефинансированием кредита через муниципальный банк;
- сформирована методика определения индивидуальных параметров кредитования клиентов и нормативное обеспечение ее реализации.
Практическая ценность диссертационного исследования состоит в том, что его основные результаты и положения могут быть рекомендованы городским администрациям, как методологические основы формирования и реализации муниципальных программ жилищного строительства на основе механизма ипотеки. Отдельные результаты исследований использованы автором в учебном процессе в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете.
Апробация работы. Основные положения работы докладывались на Всероссийских научно-практических конференциях Перспективы развития Вожского региона, Проблемы совершенствования механизма хозяйствования в современных условиях и Россия регионов (г. Тверь, Пенза, Н. Новгород, 2000 год).
Публикации. Опубликовано - 10 научных работ, общим объемом 2.3 печ. листов.
Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. В диссертации 160 страниц машинописного текста, 29 рисунков, 29 таблиц.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Трофимова, Татьяна Евгеньевна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Совершение экономического механизма жилищной ипотеки, его адаптация к изменяющимся экономическим условиям переходного периода способствует дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Поэтому разработка теоретических и методических основ ипотечного кредитования в первую очередь необходима ее наиболее подвижному, первичному звену - муниципальным образованиям, на базе которого зарождается, функционирует и совершенствуется программы строительства жилья на основе экономического механизма ипотеки.
По результатам проведенного исследования сформулированы следующие выводы:
1. Разработаны научно-методические подходы (построение организационно-экономических и экономико-математических моделей, система индивидуальных параметров кредитования) для формирования организационно-экономического обеспечения муниципальной жилищной программы с использованием механизма ипотеки.
2. Определена взаимосвязь потребности в инвестициях основных субъектов ипотеки с размерами собственных, заемных и бюджетных средств, которая положена в основу формирования универсальных функциональных блоков.
3. На основании интеграции универсальных функциональных блоков разработаны организационно-экономические модели жилищной ипотеки, которые после соответствующей привязки к местным условиям могут использоваться в муниципальных образованиях различных регионов при формировании и реализации программ жилищного строительства.
4. Разработана методика расчета индивидуальных параметров кредитования клиента: процентной ставки и срока кредитования в зависимости
Э от дохода, с целью снижения размера дотаций из местных и региональных бюджетов и сформировано ее нормативное обеспечение.
5. Предложена экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда на основе взаимоувязки основных экономических параметров ипотеки в муниципальных программах жилищного строительства.
6. Разработана одноуровневая модель жилищной ипотеки с применением рефинансирования кредита через муниципальный банк, снижающая бюджетные ассигнования при реализации программы жилищного строительства.
7. Разработаны методические рекомендации по подготовке и ^ переподготовке специалистов в области жилищного ипотечного кредитования.
I Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
1. Система ограничений основных параметров муниципальной I жилищной ипотеки.// Сборник трудов (Выпуск №1), Н.Новгород, ННГАСУ, ' 1999. - с.34-35.
2. Основные функциональные блоки моделей жилищной ипотеки.//
Сборник трудов (Выпуск №1), Н.Новгород, ННГАСУ, 1999. - с.35-39.
3. Развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. // Вестник экономических реформ. № 10 , 1999. - с. 54-57. ф 4. Оценка условий кредитования клиентов жилищных ипотек.// Вестник экономических реформ. № 2 , 2000. - с. 59-64.
5. Жилищное ипотечное кредитование. Программа курса и методические указания для проведения практических занятий и курсового проектирования студентами специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (в строительстве).// Н.Новгород, ННГАСУ, 2000.
6. Классификация схем жилищных ипотек. // Вестник экономических реформ. № 5 , 2000. - с. 56-63
7. Экономико-математическая модель кредитной линии жилищной ипотеки.// Перспективы развития Вожского региона: Материалы Всесоюзной заочной конференции. - Вып. 2. - Тверь: ТГТУ, Чу До, 2000. - с. 62-65
8. Экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда жилищной ипотеки // Проблемы совершенствования механизма хозяйствования: теория и практика. Пенза, ПДЗ, Множительный участок, 2000. -с. 101-103.
9. Методика расчета индивидуальных параметров кредитования клиентов жилищной ипотеки // Россия регионов: Материалы научно-практической конференции. Нижний Новгород, 12-13 октября 2000 г. - Н. Новгород: НИМБ, 2000 г. - с. 51-57, в соавторстве.
10. Анализ схем жилищных ипотек // Вестник экономических реформ. № 11,2000.-с. 56-63.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Трофимова, Татьяна Евгеньевна, Нижний Новгород
1. Жилищный кодекс РФ М., "Право" 1986г. 48с.
2. Федеральный Закон от 12.01.96 №7-ФЗ (ред. от 26.11.98) "О некоммерческих организациях"
3. Федеральный Закон от 15.06.96 №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"
4. Федеральный Закон от 21.07.97 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
5. Федеральный Закон от 29.07.98 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
6. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4.07 .91г.7> Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 22.12.92г. №4218
7. Закон РФ от 24.12.92 №4218-1 (ред. от 10.02.99) "Об основах федеральной жилищной политики"
8. Закон РФ "об ипотеке (залоге недвижимости)" / Собр. Законодательства РФ. 1998. -№29.
9. Закон РФ от 27.11.92 №4015-1 (ред. От 31.12.97) "Об организации страхового дела в Российской Федерации"
10. Закон РФ от 29.05.92 №2872-1 "О залоге"
11. Указ Президента РФ "О развитии конкуренции при приобретении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" от 29.03.96 г. №432
12. Указ Президента РФ "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" от 24-.12.93 г. №2281
13. Указ Президента РФ "Об утверждении временного положения о кондоминиуме" от 23.12.93 г. №2275
14. Указ Президента РФ "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10.06.94 г., № 1182.// Собр. Законодательства РФ. 1994, -№7
15. Указ Президента РФ "О жилищных кредитах" от 10.06.94г., №1180 //Собр. Законодательства РФ. -1994. -№7.
16. Указ Президента РФ "О новом этапе развития Государственной целевой программы "Жилище" от 29.03.96г., № 431 // Собр. законодательства РФ.- 1996. -№14.
17. Указ Президента РФ "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом". Москва, Кремль, 23.03.96г., № 420. Собр. Законодательства РФ. -1996,-№14.
18. Ананьев А. Ипотека по канадски / Строительная газета 1999 №15
19. Басин Е.В. Ипотечное жилищное кредитование важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России // Вестник экономических реформ №3 - Н. Новгород, Типография НИЭР, 1999 г.х-23.Бережная О. Без ипотеки у российской экономики нет будущего/RRE 1995. '5-6
20. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск. Изд. Наука. 1993 - 158 с.
21. Болыпой экономический словарь. М. Экономика 1997, 727 с.
22. Внимание Правительства РФ ипотечному развитию /Строительная газета 1999 №38.
23. Внутренние источники финансирования ипотеки. Саров, Нижегородская область./ Ипотека. Опыт регионов. 1999 №1 с. 12.
24. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность/ Вопросы экономики/, 1995. №11.
25. Гайдамака А.Е. Современная практика операций с недвижимостью в США М. : корпорация "Жилищная инициатива" 1992. - 85 с.
26. Гузанова А. Потребности и спрос на жилье в крупных российскихVгородах./ Сб. науч. тр. ИНП РАН 1994 с. 34-47.31 .Дестер М. Ипотека и ипотечный кредит/ Деньги и кредит. 1995. №8.
27. Доничев O.A. Создание информационно-воспроизводственной модели регулирования рынка инвестиционных ресурсов. М., МАИЭС "NOX", 1998.
28. Доничев O.A. Экономические проблемы создания и развития рынка жилья. М., Стройиздат, 1995.
29. Ем B.C., Синельников A.M. Ипотечное кредитование в России. М.: Фора-Банк 1995 - 150 с.
30. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит/ Деньги. 1995. №45.
31. Жилищная программа: проблемы и решения М., Стройиздат 1990. 148с.
32. Жилищная экономика. Пер. с англ. М: Дело, 1996. - 224с.
33. Жилищное законодательство России //Сборник нормативных документов. М: Агентство бизнес-информ. 1996. 354 с.
34. Жилищная реформа в Н. Новгороде / Сборник материалов Департамента экономики и планирования администрации Н. Новгорода. Н. Новгород 1997. 27 с.
35. Иванов С.А. Управление инвестиционными проектами жилой застройки крупных городов в условиях конкуренции: Автореферат диссертации кандидата экономических наук. Н. Новгород 1999.
36. Иванов А.П., Бусов В.П. Ипотека в России: вчера сегодня и завтра. М.: Изд. газеты Экономика и жизнь. 1994. - 140 с.
37. Ипотечное кредитование жилья в США. //ЭКО. 1992. №10. - С.82-87.
38. Ипотека. Тематический выпуск СГ/ Строительная газета 1995 №3
39. Калинина Н.В. Учет особенностей социально-демографических групп населения при распределении жилья./ Тр. ВНИИ системных исследований 1994г. вып. 4. с. 58-62.
40. Клименко В., Рогова Е. Принятие закона новый этап развития ипотечного кредитования/ Риэтер. - М., 1998, №5, с. 36-40.
41. Козенкова Т.А. Налоговое планирование на предприятии. М. Издательство А и Н, 1999. - 64 с.
42. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика. 1999. - 512 с.
43. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России Дом для Вашей семьи. М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998 - 82 с.
44. Косарев Н.Б., Страйк Р.Ж. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России. м.: Фонд Институт экономики города, 1995. - 123 с.
45. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. Пособие. М.: Высш. шк., 1998. - 64 с.
46. Кук Дж. Программа кредитования благоустройства жилья. М. Фонд Институт экономики города, 1996. - 40 с.
47. Ларионов А.Н. Теоретическая основа формирования современного рынка жилья в России на основе ипотечного кредитования. Саранск, Нижегородская область: Ипотека. Опыт регионов 1999 №1.
48. Лаврухин О. Ипотечное кредитование в Москве: новые перспективы и возможности. М.: Бизнес. 1998 №2.
49. Леонов Е. Год без ипотеки / Деньги 1999 №37.
50. Леонов Е. Вселяйтесь кто может / Деньги 1999 №10.
51. Лимаренко В.И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Автореферат диссертации кандидата экономических наук. Н. Новгород 1999.
52. Лимаренко В.И. "Дом для Вашей семьи" на "Большой Воге"/ Монография. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Ч Саров- Саранск: Типография "Красный Октябрь", 1999. -216стр.
53. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом/ Монография. Учебное пособие, г.Саров, Нижегородская обл. Издательство "Альфа", 1999. 210стр.61 .Лукина 3. Механизм жилищных сбережений граждан/ Риэтер. М., 1998, №3, с. 42-45; №4, с.52-54
54. Материалы к организации предоставления гражданам жилищных субсидий. Руководство по процедурам. М.: Госстрой Россиии 1994. - 175 с.
55. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие для риэтеров. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н.).
56. Михайлов Е.Д. Рынок жилья в США: обзорно-аналитические материалы. М.: Изд. АКХ им. Панфилова. 1991 - 59 с.
57. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. М.: фонд Институт экономики города, 1995 -120 с.
58. Муниципальный менеджмент. М., ЮНИТИ, 1997.
59. Нижегородская область в цифрах. НОКС Госкомстат за 1990-1994г.г.
60. Нижегородская область в цифрах. НОКС Госкомстат за 1993-1997г.г.
61. Нижегородская область в цифрах. НОКС Госкомстат за 1994-1998г.г.
62. Обозов С.А. Формирование инвестиционного потенциала предприятий промышленности, строительства и городского хозяйства. Н. Новгород, ННГУ, 1998.
63. Обозов С.А. Инвестирование строительного сектора и муниципальная жилищная политика. -Н. Новгород, 1998.
64. Обозов С.А. Программно-целевой метод как инструмент развития инвестиционного потенциала города. -Н. Новгород, 1998.
65. Обозов С.А. Привлечение инвестиций в экономику города: теория и практика. -Н. Новгород, 1998.
66. Обозов С.А. Инвестиционные механизмы развития жилищно-коммунальной инфраструктуры крупного города. -Н. Новгород, 1998.75.0станенко В.В. Источники финансирования жилищного строительства. М.: Экономика строительства. 1997 №6
67. Опыт регионов и муниципальных образований. Саров, Нижегородская область: Ипотека. Опыт регионов 1999 №1 с. 49
68. Принципы ипотечного кредитования в России. М. Изд.Строительная газета 1994, выпуск 1.
69. Принципы ипотечного кредитования в России. М.: Изд. Строительная газета 1994, выпуск 2.
70. Принципы ипотечного кредитования в России. М.: Изд. Строительная газета 1994, выпуск 3.
71. Принципы ипотечного кредитования в России. М.: Изд. Строительная газета 1994, выпуск 4.
72. Принципы ипотечного кредитования в России. М.: Изд. Строительная газета 1994, выпуск 5.
73. Пухова А. Три способа финансирования/ Строительная газета 199515.
74. Раймонд Дж.Страйк. Основные элементы создания системы жилищного финансирования в Восточной Европе./ Выступление на конференции Института экономики города, 4-5 мая 1999г. 10 стр.
75. Российский статистический ежегодник 1998. -М., Госкомстат, 1999
76. Роговин В.З. Некоторые вопросы социальной политики в сфере жилья. -М.: Сб. науч. тр. ИСИ АН ССР. 1988 с. 47-53.
77. Рогожина Н. Жилищное кредитование во Франции/ Строительная газета 1995 №3.
78. Рыбальский В.И. Системный анализ и целевое управление в строительстве. -М., Стройиздат, 1980.
79. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития. М.: Деньги и кредит. 1993 №7.
80. Смирнов В.В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости/ Риэтер. М., 1998, № 3, с. 3-6; № 4, с.30-35.
81. Смирнов В.В. Залог и страхование. К.: "Ярославия", 1995. - 101 с.
82. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Издательство "Ось-89", 1998. - 304 с.
83. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом "Аудитор", 1999. -120 с.
84. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье. М., РГР, 1996.
85. Ф 97.Стерник Г.М., Ноздрин H.H. Методология сбора и обработкиинформации о рынке недвижимости (пособие для риэторов). М., РГР, 1997.
86. Стефанов и др. Управление, моделирование, прогнозирование. Пер. с бог. М.; "Экономика" 1982. - 143 с.
87. Страйк Р., Равиц М. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. М.: Фонд "Институт экономики города". 1993. - 48 с.
88. ЮО.Сырцова Е.Д. Математические методы в планировании и управлении строительным производством. М.: Высшая школа. 1982. - 335 с.
89. У правление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов/ ^ Пер. с англ. Под ред. С.Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.102хЧернышов Л. Концепция жилищной реформы в России./ Журнал Евроград. Инф. изд. №9 1997 с. 5-9.
90. Черняк A.B. Оценка городской недвижимости. М., РДЛ, 1996.
91. Чертыкин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. 2-ое изд.; испр. и доп. - М.: Дело, 1995 - 320 с.
92. АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ СТОИМОСТИ И ПОТРЕБНОСТИ1. В НОВОМ ЖИЛЬЕ
93. Для анализа структуры стоимости жилья клиента разработана специальная методика с применением диаграммы "тип собственного жилья -структура стоимости нового" ( в дальнейшем диаграмма).
94. Предлагаемая методика позволяет упростить маркетинговые исследования на рынке жилья, ограничив их установлением диапазона цен как на новое, так и основные типы собственного жилья клиентов.
95. Диаграммы, для удобства пользования, необходимо разрабатывать отдельно по количеству комнат собственного жилья одно-, двух- и трехкомнатных квартир (см. рис. 1.).
96. В диаграмме имеется вертикальная шкала, имеющая размерность тыс. руб. и построенная в определенном масштабе в пределах от минимальной стоимости собственного жилья до максимальной стоимости новой квартиры.
97. Наклонная линия, показывающая стоимость собственного жилья в интервале цен от минимальной до максимальной, разделяет диаграмму на 2 части.
98. Зона Б-Р. Собственное жилье, расположенное в этой зоне имеет достаточно высокую стоимость и владелец может обменять его на новое без допонительных затрат.
99. Зона С-О. В ней разница в стоимости нового и собственного жилья покрывается за счет первоначального денежного взноса из личных сбережений клиента.цена
100. Тип собственного жилья (однокомнатные квартиры)
101. Условные обозначения диаграммы:стоимость собственного жилья;стоимость новой-двухкомнатной квартиры; кредит;-Ч первоначальный взнос;
102. Условные обозначения шкалы стоимости: собственное жилье; первоначальный взнос; кредит;срочные накопления.стобиковая диаграмма структуры стоимости нового жилья
103. Рис. 1. Диаграмма "тип собственного жилья структура стоимости нового"
104. Зона В-С. Это зона действия ипотечного кредита, который дает клиенту возможность приобрести новое жилье, т.к. его внутренние ресурсы исчерпаны.
105. Зона А-В. Она определяет размер срочных накоплений клиента, которые позволят ему принять участие в программе жилищного ипотечного кредитования.
106. При помощи диаграммы можно графически решать следующие типызадач.
107. Предварительная оценка возможностей клиентов для участия в ипотечной программе в зависимости от стоимости новой квартиры.
108. Оценка влияния основных параметров ипотечной программы -размеров кредита и первоначального взноса на структуру стоимости нового жилья.
109. Определение структуры стоимости нового жилья, когда определена стоимость собственного жилья клиента с построением стобиковой диаграммы, как это показано на рис. 1.
110. Табл. 1. Вариант улучшения жилищных условий
111. Вариант Количество комнат в собств.жилья (СЖ) Количество комнат (квартир)в новом жилье (НЖ) СЖ 7 м" НЖ 1 м" Доп. площадьХ> м" % к СЖ % к НЖ1 1 2 33 48 15 45 31.22 2 3 48 62 14 23 22,53 3 4 62 76 14 22 18.44 4 3+1 76 95 19 25 20
112. В табл. 2. определена величина доплаты в зависимости от варианта улучшения жилищных условий и типа собственного жилья. Табл. 2. Стоимостная оценка вариантов улучшения жилищных условий
113. Типы планировок (построек) квартир приведены в табл. 3. Таблица 3. Определение типов планировок (построек).
114. Народная стройка 1-3-х этажные шлакоблочные дома, потоки 2,8-3 м; смежные, реже изолированные комнаты, кухня 4-7 м2, газовая колонка, АГВ, санузел совмещенный или раздельный; как правило без бакона.
115. Хрущевка 5-этажная кирпичная или панельная жилая постройка времен Хрущева, со смежными комнатами, совмещенным санузлом, газовой колонкой, кухней 5,5-6 м2, с баконом или без него.
116. Бережневка 5-этажная кирпичная или панельная жилая постройка времен Брежнева, характеризующаяся изолированными комнатами, наличием или отсутствием (как правило) газовой колонки, совмещенным или раздельным санузлом.
117. Типовая застройка 9-этажный панельный или кирпичный дом; общая площадь 2-комн. Квартир 46 м2, 3-комн. до 65 м2, комнаты изолированные, кухни 7,2-8 м2, санузел раздельный, наличие лоджии или бакона.
Похожие диссертации
- Организационно-экономический механизм формирования муниципальной жилищной политики при разработке ипотечных программ
- Организационно-экономические механизмы развития предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья в условиях транзитивной экономики
- Организационно-экономическая модель привлечения инвестиций в промышленное строительство на основе развития ипотеки
- Снижение себестоимости строительства жилья на основе оптимизации организационно-технологических параметров
- Организационно-экономический механизм стимулирования инвестиционной активности в реализации жилищных программ