Снижение себестоимости строительства жилья на основе оптимизации организационно-технологических параметров тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Змеев, Максим Валериевич |
| Место защиты | Воронеж |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Снижение себестоимости строительства жилья на основе оптимизации организационно-технологических параметров"
На правах рукописи
Змеев Максим Валериевич
СНИЖЕНИЕ СЕБЕСТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ ОПТИМИЗАЦИИ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ
Специальность 08.00.05 Ч лэкономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами Ч
(строител ьство).
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Воронеж - 2006
Диссертация выпонена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Тульском государственном университете
Научный руководитель - доктор технических наук, профессор
Шульженко Николай Антонович;
Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор
Баутин Василий Михайлович;
- кандидат экономических наук, доцент Околелова Эла Юрьевна
Ведущая организация - Московский институт коммунального
хозяйства и строительства.
Защита диссертации состоится л.5" 2006 г., в 140|) часов на засе-
дании диссертационного совета К 212.033.02 при Воронежском государственном архитектурно-строительном университете, по адресу:
394006, г. Воронеж, ул. 20-летия Октября д. 84, ауд. 20, корп. 3.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.
Автореферат разослан: июня 2006 года.
Ученый секретарь диссертационного совета
Общая характеристика работы
Актуальность работы. Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищной сферы является одним из главных приоритетов социально-экономической политики органов власти РФ. В последние годы принят и осуществляется ряд целевых программ по развитию жилищного строительства, однако объемы строительства и ввод жилья в тульской области снизились с 322 тыс. кв. м в 1995 г. до 223 тыс. кв. м. в 2005 г.
Причиной такого состояния является снижение объемов капитальных вложений государства, предприятий и организаций, рост цен на строительную продукцию, снижение платежеспособности населения. Вместе с тем, по оценкам экспертов, на руках у россиян находится от 60 до 80 мрд. доларов США, использование части которых для финансирования жилищного строительства позволило бы снизить остроту жилищной проблемы. Привлечение средств инвесторов и населения для строительства жилья очень злободневная задача, решение которой возможно при осуществлении правильного анализа и прогноза его стоимости, а так же разработке программ строительства жилья с использованием адаптивных организационно-технологических моделей инвестирования.
В настоящее время, несмотря на многообразие реализуемых и предлагаемых к реализации моделей жилищных программ, полученные результаты более чем скромны. Выделение средств инвесторами, населением и количество выданных кредитов в регионах значительно ниже количества нуждающихся в расширении жилой площади. Одной из причин такого состояния является несовершенные организационно-экономические механизмы формирования программ жилищного строительства при различных формах финансирования и реализации жилья в условиях нестабильной экономики. Поэтому необходимы механизмы определения динамики цен на рынке жилья и методов их прогнозирования.
Основная роль по формированию и реализации строительных программ отводится регионам и их муниципальным образованиям, которые остро нуждаются в научно-обоснованной регламентации этих процессов. Однако на сегодняшний день остается актуальным вопрос выявления рычагов снижения себестоимости жилья, разработки стратегии и прогнозирования конъюнктуры рынка с целью определения рационального соотношения между средствами населения и инвестиционными ресурсами. Формирование таких механизмов
может явиться основой разработки и реализации целевых программ строительства жилья на базе организационно-экономических моделей расчета себестоимости. Для этого необходимо создать агоритм взаимной увязки и оптимизации основных экономических и конструктивных параметров зданий, разработать методику расчета стоимости 1 м2 жилья для обоснованного определения параметров спроса.
Цель диссертационной работы состоит в разработке механизмов снижения себестоимости жилья с учетом организационно-технологических факторов.
В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы следующие задачи:
Х выявить основные организационно-технологические факторы формирования себестоимости жилья и оценить степень их влияния;
Х провести факторный анализ себестоимости 1 м2 жилья;
Х разработать механизм снижения себестоимости жилья с использованием оптимальных схем материального обеспечения;
Х разработать рекомендации и предложения по мониторингу себестоимости 1м1 жилья, совершенствованию организационно-экономических основ ценообразования;
Х разработать экономические механизмы вариантного проектирования и строительства жилья с учетом его этажности, архитектурно-конструктивных и технологических решений;
Х разработать модель оценки рыночной стоимости жилья на основе вариантного проектирования как метод прогнозирования прибыли предприятия.
Предметом исследования является совершенствование механизма формирования затрат при строительстве жилья.
Объектом исследования являются строительные организации г. Тулы и Тульской области как субъекты рынка жилья.
Методологической и информационной базой исследования послужили нормативно-правовые документы Российской Федерации в области жилищного строительства и ипотечного кредитования, материалы научных кон-
ференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по исследуемой проблеме. В работе обобщена статистическая информация Госкомстата РФ и Тульского областного комитета государственной статистики, риэтерских фирм по продаже жилья. Для обработки и анализа информации использованы современные экономико-математические методы математической статистики и моделирования.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
Х предложена классификация наиболее существенных производственных факторов, определяющих формирование себестоимости 1 м2 жилья;
Х предложено уравнение выработки для общестроительной фирмы, которая, в отличие от существующих, позволяет прогнозировать показатели на основе производственно-технологических параметров;
Х предложен метод снижения себестоимости 1 м2 жилья на основе реализации оптимальных механизмов материального обеспечения производства с учетом разработанных поправочных коэффициентов, позволяющих учитывать зависимость затрат на приобретение материальных ресурсов от схемы их поставки на строительную площадку;
Х предложена модель определения рыночной стоимости жилья с учетом его основных характеристик, что, в отличие от существующих методов, позволяет прогнозировать его рыночную стоимость с учетом архитектурно-планировочных решений и местоположения объекта;
Х предложены альтернативные технологические мероприятия при строительстве жилья, позволяющие сократить себестоимость 1 м2. Практическая ценность диссертационного исследования состоит в том,
что вследствие реализации предложенных методов снижения себестоимости строительной продукции, предприятия-застройщики могут пойти по
пути снижения рыночной стоимости жилья, не теряя при этом прибыли.
Это позволит усовершенствовать механизм ипотечного кредитования, что
может быть рекомендовано городским администрациям, как методологиче-
ские основы формирования и реализации муниципальных программ жилищного строительства.
На защиту выносятся;
Х основные производственные факторы влияющие на себестоимость 1 м2 жилья;
Х уравнение выработки, позволяющее прогнозировать показатели на основе производственно-технологических параметров;
Х агоритм снижения себестоимости жилья с использованием коэффициентов, показывающих зависимость затрат от схемы поставки материальных ресурсов на строительную площадку;
Х модель определения и прогнозирования рыночной стоимости жилья с учетом его основных характеристик;
Х результаты внедрения альтернативных технологических мероприятий при строительстве жилья, способствующих снижению себестоимости.
Публикации: По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ.
В работе [1] автор указывает основные технико-экономические преимущества технологии каркасно-монолитного домостроения по сравнению с другими основными видами жилищного строительства. Отведена роль и перспективам развития технологии каркасно-монолитного домостроения в современных условиях строительства. В работе [2] автором проведен подробный анализ формирования стоимости 1м2 жилья, с учетом особенностей градостроительного зонирования. В работе [3] автором описывается комплексная система управления строительством по возведению жилья. В работе [4] автором подробно разобраны и изучены показатели, влияющие на производительность труда в СМО. В работе [5] автором приводится пример возможного использования альтернативных строительных материалов при строительстве жилья и подсчитан экономический эффект от внедрения данных мероприятий. В работе [6] автором подробно изучены основные тенденции и направления развития строительной индустрии Тульской области. В работе [7] автор исследует влияние этажности здания на технико-экономические показатели при возведении жилья.
Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 150 наименований и приложений. В диссертации 183 страницы машинописного текста, 29 рисунков, 25 таблиц.
Во введении дается обоснование целей, задач, актуальности, научной новизны и практической значимости исследования.
Основное содержание работы изложено в соответствии с разработанным агоритмом исследования, в котором проанализированы основные экономические условия и технологические факторы, оказывающие влияние себестоимость строительной продукции и как следствие, на стоимость жилья на рынке, их место и роль в инвестиционно-строительной деятельности.
В первой главе Анализ экономических условий и факторов формирования стоимости жилья рассмотрен мировой и отечественный опыт развития рынка строительного производства. Проведен анализ формирования себестоимости жилья, определены факторы, оказывающие наиболее существенное влияние на ее динамику. Анализ себестоимости жилья рассмотрен в совокупности с оценкой его рыночной стоимости, что дает возможность выявить основные тенденции развития этого сектора рынка.
Во второй главе Разработка моделей формирования себестоимости жилья подробно изучены методы и модели формирования себестоимости строительной продукции как фактора, влияющего на рыночную стоимость жилья. Рассмотрена модель формирования себестоимости строительной продукции на основе факторного анализа основных производственных показателей. Предложен метод оптимизации системы обеспечения материальными ресурсами в качестве возможного способа снижения себестоимости продукции. Показан метод оценки рыночной стоимости объекта жилья с учетом его характеристик. Применен агоритм корреляционно-регрессионного анализа и статистических методов исследования.
В третьей главе Оценка экономической эффективности внедрения организационно-технологических параметров. На основании исследования объемно-конструктивных решений разработаны варианты сопоставимости показа-
телей различных по архитектурно-конструктивным решениям объектов. Предлагается шкала поправочных коэффициентов по этажности и категориям жилья, срокам строительства, этажности здания и другим параметрам. Выпонен технико-экономический анализ различных строительно-конструктивных систем жилых зданий и определены варианты технических решений с целью рационализации производства работ и снижения себестоимости строительной продукции.
В заключении обобщены основные научные результаты выпоненного исследования, сформулированы выводы и предложения.
В приложениях представлены акты внедрения результатов диссертационного исследования в строительных организациях г. Тулы.
СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
1. Классификация наиболее существенных производственных факторов, определяющих формирование себестоимости 1 м2 жилья
Формирование рыночной стоимости 1 м2 жилья складывается под влиянием ряда факторов, к которым, в первую очередь, относятся общеэкономические, такие как платежеспособный спрос потребителей, динамика и дефицит предложения. Себестоимость жилья не является определяющим фактором формирования рыночной стоимости жилья, но определяет рентабельность деятельности строительной организации как субъекта рыночных отношений. Это вызывает необходимость разработки методов оптимизации себестоимости строительной продукции, изыскания резервов ее снижения на основе научных подходов, что является существенным фактором снижения рисков строительных организаций и гарантом их стабильности на рынке. Вследствие этого возникает необходимость подробного анализа рынка жилой недвижимости, динамики его развития и методов прогнозирования.
Приведенные исследования фактической стоимости жилья в г. Туле позволили создать агоритм расчета величины прямых затрат в составе себе-
стоимости 1м2. Для чего по объектам-представителям была отобрана группа наиболее значимых производственных факторов.
Таблица 1 Ч Исходные данные для разработки регрессионных моделей
производительности труда при строительстве жилья.
ПОКАЗАТЕЛЬ Ед. Изм.
Показатели характеризующие группу факторов Обеспеченности тру-
Механовооруженность работ тыс.руб./чел.
Механовооруженность труда %
Энерговооруженность работ кВт/чел.
Энерговооруженность труда
Удельный вес активной части производственных основных фондов %
строительного назначения в общей их стоимости кВт/чел.
Энерговооруженность труда %
Коэффйциент обновления основных фондов строительного назначения %
Коэффициент износа основных фондов строительного назначения %
Материалоемкость работ %
Технологическая структура строительно-монтажных работ (СМР) М3/руб.
Отраслевая структура СМР %
Удельный вес работ по капитальному ремонту в объеме СМР доли
Уровень сборности единицы
Удельный вес продукции подсобных производств в объеме СМР
Средний тарифный разряд рабочих доли
Поясной коэффициент на заработную плату единицы
Уровень кооперирования производства %
Концентрация производства %
Коэффициент ритмичности выпонения СМР
Показатели, характеризующие группу факторов Социально-
экономические отношения на производстве
Удельный вес ИТР в общей численности работников %
Удельный вес служащих в общей численности работников %
Затраты на повышение квалификации рабочих и ИТР на 1 человека руб./чел.
Отношение суммы экономии от внедрения рациональных предложений и
изобретений к объему СМР %
Удельный вес заработной платы рабочих (включая премиальную систе- %
му) руб./чел.
Средняя годовая заработная плата одного работника %
Коэффициент текучести.рабочих кадров %
Коэффициент интенсивности оборота рабочих кадров %
Коэффициент нетрудоспособности из-за несчастных случаев дни
Среднее количество рабочих дней, отработанных одним рабочим, за год
Удельный вес прогулов и неявок с разрешения администрации в макси- %
мально возможном фонде рабочего времени
Удельный вес потерь в связи с болезнями в максимально возможном %
фонде рабочего времени
Весь перечень показателей и факторов разделен по уровню значимости
в классификации на следующие группы факторов: лобеспеченность труда и социально-экономические отношения на производстве, что целесообразно
для выявления наиболее значимых по влиянию на производительность труда в стро ительно-монтажных организациях.
По тесноте корреляционных зависимостей определены наиболее значимые по связи с выработкой:
- л:/ - механовооруженность труда, тыс.руб./чел.;
- х2- энерговооруженность труда, удельные затраты в руб. на кВт/чел.;
- дс, - материалоемкость, %;
- - удельный вес заработной платы рабочих (включая премиальную систему), %;
- х5 - коэффициент текучести рабочих кадров, %;
-х6 Ч среднее количество рабочих дней, отработанных одним рабочим за год, дни;
-хт Ч удельный вес потерь рабочего времени в максимально возможном фонде рабочего времени, %.
Таблица 2 Ч Исходные данные расчета моделей.
Год У X, X, X, X, X, X,
ф1 ф2 ф1 ф2 ф1 ф2 ф1 ф2 ф1 ф2 ф1 ф2 ф1 ф2 ф1 Ф2
1991 20 23 42 44 44 54 48 44 6 8 42 36 240 242 15 12
1992 21 25 44 47 50 58 46 48 5 7 38 37 250 245 12 11
1993 23 27 50 50 58 62 47 54 4 6 36 34 254 248 11 10
1994 25 28 49 52 66 68 50 60 7 8 29 29 265 250 10 8
1995 22 27 48 50 64 72 48 57 6 8 31 31 260 252 8 9
1996 24 26 50 51 60 69 50 58 7 9 33 28 262 256 7 6
1997 25 25 53 52 61 71 51 56 6 8 32 29 266 260 8 9
1998 29 27 48 51 63 70 54 59 7 7 28 31 260 262 6 7
1999 25 28 50 50 66 72 51 60 6 9 30 30 265 250 10 8
2000 26 27 46 52 62 66 53 58 5 8 31 31 260 249 9 11
2001 23 25 47 49 58 58 51 56 6 5 32 32 258 251 11 9
2002 21 22 45 44 56 56 47 52 5 4 36 34 254 247 12 10
2003 20 20 42 43 48 48 46 50 3 5 34 35 252 244 14 И
2004 22 24 . 44 46 65 60 48 53 4 5 35 36 248 242 12 10
В результате обработки статистического материала математическими методами, получаем следующее уравнение (по данным фирмы Ф1):
У(.) = 3,667 +1,45X1 + 0,071X2 + 0,183Х} + 0,265Х4 - 0,184Х7 (1),
Для объектов программы производственного, социально-культурного или бытового назначения, выпоняемых общестроительной фирмой Ф2, уравнение выработки имеет вид:
У(в) = 19,759 +1,04*1+ 0,078Х2 + 0,277Х} + 0,312Х< - 0,467Х, (2),
У(е) - выработка на 1 чел-час, тыс. руб.;
Хг Ч механовооруженность труда, тыс.руб./чел.;
Х2 Ч энерговооруженность труда, удельные затраты в руб. на кВт/чел.; Х3 Ч материалоемкость, %;
Х4 - удельный вес заработной платы рабочих (включая премиальную систему), %;
Х7 - удельный вес потерь рабочего времени в максимально возможном фонде рабочего времени, %.
При шаговой корреляции по уравнениям 1 и 2 можно определять изменение условий строительного производства в зависимости от одного или нескольких взаимоувязанных показателей.
2. Метод реализации агоритма снижения себестоимости на основе оптимизации схемы материального обеспечения предприятия
Исследование показало, что себестоимостью жилья можно варьировать, снижая материалоемкость, потери рабочего времени и затраты, связанные с доставкой и хранением материалов, конструкций, оснастки и других элементов.
Значительную долю в составе фактической себестоимости строительства, составляют затраты на доставку строительных материалов, их хранение и другие издержки подрядных организаций.
Установлена общая структура допонительных затрат, основными из которых являются:
- затраты на содержание складов;
- затраты на содержание транспорта;
- затраты по заработной плате персонала;
- маркетинговые услуги.
Для оценки путей снижения доли указанных выше удельных затрат в составе прямых, при изменении доли посреднических услуг получена зависимость:
У~=Уо*1,10Г (3)
Уо Ч объем прямых затрат в составе себестоимости на строительные материалы при закупке без посредников;
п Ч число посредников (услуг).
Фактическая же стоимость 1 м1 жилья зависит от многих других, как объективных, так и субъективных факторов.
В исследовании были рассмотрены действующие модели поставки строительных материалов и конструкций, на их основе разработана концепция оптимального материального обеспечения, существенно сокращающая затраты предприятия, а, следовательно, и себестоимость жилья.
Исследование средневзвешенной стоимости кирпича и железобетонных изделий у посредников и производителей с помощью корреляционно-регрессионного анализа показало, что цены у посредников (у) в среднем на 13,9% больше цен у производителей (х), т.е. можно записать следующую зависимость:
у'Ч1,139х (4)
Установленная зависимость показывает, что на 1 рубль цены материала купленного у посредников, напрямую связанных с поставщиками, приходится 88 копеек цены у начальных производителей, а 12 копеек приходится на издержки и прибыль посреднических организаций.
При росте числа посредников цена материала увеличивается т. е. можно записать эмпирическую зависимость: y-f(n), где и - количество посредников.
Зависимость цены при прохождении через п посредников от числа посредников находится с помощью формулы (5). В результате получена следующая степенная зависимость:
у=1,13Г*у0 (5)
где: у о - стоимость материала у производителей.
о о -I-----
1 2 3 4 8 количество посредников
Рис. 1 Ч Графики зависимости стоимости материалов от количества посредников.
Стоимость материала у посредников (цены реализации) складывается из закупочной цены, издержек, НДС, прибыли и при увеличении числа посредников происходит удорожание строительных материалов.
3. Модель определения и прогнозирования рыночной стоимости жилья с учетом его основных характеристик
На основе анализа рыночных данных с использованием методов математической статистики определены наиболее значимые показатели для разработки регрессионной модели формирования и прогнозирования цен реализации жилья (табл. 3.).
Таблица 3 - Наиболее значимые показатели прогнозирования цен реализации жилья.
№ п/п Показатель Ед. изм.
1 Площадь жилых помещений в квартире (кол-во комнат) м-1
2 Площадь нежилых помещений в квартире
3 Площадь кухни М'
4 Расстояние до центра города Км
5 Характеристика типа жилого дома Кирл., панел., монол.
6 Характеристика этажа Первый, последний, средний
7 Наличие бакона (лоджии) + /-
Многие из выявленных показателей в свою очередь могут изменяться под влиянием вторичных факторов. Наиболее существенными из них, как показал экспертный анализ, являются:
- характеристика экологической и криминогенной ситуаций в районе;
- расположение оцениваемой квартиры (относительно центра города);
- наличие и объем социальных услуг;
- расстояние до ближайшей остановки транспорта;
- этажность здания, планировка квартир и др.
Таблица 4 - Характеристики жилья (2005 г.).
№ Улица (район) Це-на Жилая Нежи- Пло- Расс-е Тип Этаж Бал
п/ в у.е. пло- лая пло- щадь до цен- жи- кон,
п щадь, М2 щадь. М2 кухни, М2 тра, км лого дома лод жия
Р. 8 Я2 Я X X У
-Г, Х2 Х3 х< х5 хб
1 Кирова 10 300 37 8 10 6 Кирп. Некр Нет
2 Бодина 9 500 19 9 9 4,5 Кирп. Кр-й Есть
3 Максимовского 12 500 28 15 9 9 Панел Кр-й Есть
4 Оружейная 8 500 19 6,2 6 3 Кирп. Некр Есть
5 Криволучье 7 200 14 5 8 11,8 Кирп. Кр-й Есть
6 Скуратово 6 200 17 7,5 7,5 6,3 Кирп. Некр Есть
7 Пр. Ленина, 61 12 000 26 8 6 0,5 Кирп. Некр Есть
8 Седова 9 000 28 10 6 5 Панел Кр-й Нет
9 Одоевское шоссе 14 500 30 10 6,5 8,75 Кирп. Некр Есть
10 Зеленстрой 9 000 17,5 9 7,5 4 Кирп. Некр Есть
И М. Жукова 10 600 32 8 6 7,5 Панел Некр Нет
12 Декабристов И 500 43 7 6 6,5 Панел Кр-й Есть
13 Криволучье 6 600 40 2,5 8 11,5 Кирп. Некр Нет
14 Кирова 16 200 43 12,5 8,5 6,2 Кирп. Некр Нет
15 Пр. Ленина, 111 7 200 18 7 6 2 Кирп. Кр-й Нет
16 Бодина 10 000 19 9 9 4 Кирп. Кр-й Есть
17 Пузакова 14 500 51 18,5 9 6,3 Кирп. Кр-й Нет
18 М. Грького 11 500 18 10 10 5,75 Панел Некр Есть
19 Металургов 6 000 18 9 5 12 Кирп. Кр-й Нет
20 Кирова 9 000 19,1 9,6 8 5,9 Кирп. Некр Есть
21 Ложевая 7 500 18 4,5 5 5,2 Панел Некр Есть
22 Обл. больница 8 300 19,5 9,5 7 12,5 Кирп. Некр Есть
23 Металургов 8 000 31 6 8 11,9 Панел Некр Есть
24 Металургов 14 500 52,5 17,5 11 11,8 Кирп. Некр Есть
25 Оборонная 6 500 18,5 9,7 5 5,2 Кирп. Кр-й Нет
26 Зеленстрой 10 000 29 9,3 6 5,2 Панел Кр-й Нет
27 Рязанская 12 700 43 9 6 5,2 Панел Некр Есть
28 Пр. Ленина, 82 19 000 69,5 9,4 15 1,2 Панел Кр-й Нет
Расчет уравнения регрессии был проведен методом наименьших квадратов, поскольку была выдвинута гипотеза о нормальном распределении остатков (/). При построении модели был применен способ многошагового регрессионного анализа, в результате, которого с использованием математического пакета Масас1 получена следующая функция:
У = 6,817+0,457Х,+0,297Х2 -0,161Х3 +0,103Х4 +0.134Х,+0,154Х6 (6), где:
УЧ стоимость 1м2 (в у.е.) жилых помещений. Факторы соответствуют данным, приведенным в табл. 4. Анализ результатов расчета выбранной модели можно отследить по данным таблицы 5.
Таблица 5 Ч Сравнительный анализ показателей квартир (2005 г.).
Показатели Метод сравнения продаж Регрессионный метод
Площадь жилых помещений 37 кв.м. 37 кв.м.
Нежилая площадь 12,3 кв.м. 12,3 кв.м.
Площадь кухни 6 кв.м. 6 кв.м.
Расстояние до центра 4,2 км 4,2 км
Этаж 4 4
Характеристика дома Кирпичный Кирпичный
Наличие бакона (лоджии) + +
Стоимость квартиры в у.е. 32 800 32 678
Стоимость 1 кв.м. в у.е. 665 663
Таким образом, результаты расчета по полученной формуле с достоверностью 6=2,7% подтверждаются изменением реальной цены на рынке, что дает возможность использовать ее для прогнозирования цен.
В диссертационной работе были рассмотрены изменения фактической себестоимости 1м2 жилья и его рыночной стоимости, по ряду областей РФ. При этом установлено, что если рыночная стоимость изменяется конъюнктурно и слабо прогнозируется (рис.2), то в агоритме формирования фактической себестоимости возводимого жилья прослеживается определенная закономерность. Темпы ее изменения связаны с ростом цен на энергоносители, количеством посреднических структур МТС, и др.
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 годы
ЕВПрервичный рынок Вторичный рынок
Рис. 2 - Средние цены на жилье на первичном и вторичном рынке Тульской области.
На областном уровне в жилищную программу по разным источникам финансирования включается около 20 объектов и комплексов, поэтому возникает необходимость оптимизации объемов инвестирования и снижение стоимости возводимого жилья.
Сегодня много внимания уделяется прогнозированию развития жилищного рынка. Анализ продаж ООО Тульская строительная компания показывает, что за последние пять лет, несмотря на увеличение темпов строительства жилья в г. Туле, цены на недвижимость заметно растут (рис. 3).
20 15 10 5 0
У У ,
----Панельные дома
-Кирпичные дома
---Элитные дома
2000 2001 2002 2003 2004 2005 годы
Рис. 3 Ч Стоимость жилья в г. Туле.
4. Результаты внедрения альтернативных технологических мероприятий при строительстве жилья, способствующих снижению себестоимости.
1. Уход от сырых процессов (штукатурки и т.п.) при внутренней и наружной отдеки зданий. При наружной отдеке этого достичь не сложно - применение облицовочного кирпича. При внутренней отдеке были применены блоки из ячеистого бетона (размеры одного блока 600*250* 100мм). То есть внутренние и наружные несущие стены обкладываются блоками из ячеистого бетона, а самонесущие межкомнатные перегородки целиком выкладываются из них. Стыки блоков осуществляются на клею для керамической плитки. Ячеистые бетонные блоки выгодно отличаются от штукатурки по ряду параметров: а) тепло - и шумо изоляция; б) возможна внутренняя отдека в холодный период года; в) сокращение сроков отдеки в среднем на 15-18%. При отдеке помещений общего пользования Ч лестничных клеток, площадок, маршей применяется декоративный кирпич (кирпич с колотой гранью Ч рельефный силикатный лицевой), что дает возможность избежать процесса цементно-известковой штукатурки, двойной шпатлевки по ней и последующей окраски стен. Это так же приводит к сокращению сроков отдеки на 15-18%, а как следствие сокращение сроков строительства в целом.
2. Использование поквартирного отопления. При прокладке инженерных коммуникаций к возводимому жилому дому не малую долю занимают затраты на подведение отопления и горячего водоснабжения. Данные проблемы сопряжены с сильным износом городских инженерных сетей (для г. Тула износ составляет 82-87%). При подключении к ним, не говоря о прокладке собственной линии, часто муниципальные органы как бы в нагрузку обязуют строительную организацию, ведущую строительно-монтажные работы обеспечить ремонт или как минимум профилактику уже существующей городской инженерной ветки соответствующих коммуникаций. Обойти данные мероприятия практически невозможно и поэтому в общей стоимости строительства не малую долю занимают затраты на подведение и ремонт соответствующих коммуникаций, не говоря о последующей их эксплуатации. В связи, с чем была предложе-
на установка в каждой квартире котла обеспечивающего отопление и горячее водоснабжение (двухконтурного котла). Котел работает на газу, имеет эстетичный внешний вид, безопасен при эксплуатации и поддерживает работу по двум циклам. Использование поквартирного отопления снижает долю санитарно-технических работ, как за пределами возводимого здания, так и внутри его за счет сокращения количества стояков отопления и горячей воды, а так же труб подводки.
3. Применение при строительстве ограждающих конструкций только полуторного силикатного облицовочного кирпича (250*120*88 мм) позволяет обеспечить экономию цементного раствора на 20-30%, сокращение сроков кладки в среднем на 30-35%.
Расчет долей экономического эффекта для объекта-представителя:
Внедрение изложенных выше организационно-технологических мероприятий позволило повысить выработку рабочих, сократить сроки ввода объекта и, следовательно, снизить уровень накладных расходов. Таким образом, по формуле (7) можно посчитать экономию накладных расходов за счет сокращения сроков отделочных работ на 16%.
= 0,5РЦ(1 - ТфГГ J (7.)
где 0,5 - коэффициент, выражающий долю условно-постоянных накладных расходов; РД Ч сумма накладных расходов, руб. (в нашем случае Со6щ = 32 663 243,9 руб., а доля отделочных работ - СДДд составляет 22,5% от Со6щ то есть 7 349 229,8 руб, следовательно РД = 26% Comd = 1 910 799,74 руб) ; ТФ,ТН - фактический (в нашем случае Тф,= 121 день) и нормативный (плановый) (в нашем случае ТД = 145 дней) срок строительства, дн.
ЭД.р..ст. = 0,5*1 910 799,74(1 - 121/145) = 158 135,15 руб.
Таким образом, экономия накладных расходов за счет снижения сроков отделочных работ на 16% составитЧ 158 135,15 руб.
Расчет экономического эффекта от использования поквартирного отопления выпонен по двум объектам аналогам:
Имеем два базовых варианта 5-ти этажных 3-х подъездных жилых домов:
1-й вариант имеет стандартное подключение и подведение инженерных сетей к зданию, 2-й предусматривает наличие поквартирного отопления.
В 1-м варианте наружные и внутренние санитарно-технические работы составляют 16,8% от общей сметной стоимости жилого дома, а во 2-м варианте Ч 13,4 %. Несложно подсчитать экономический эффект от использования поквартирного отопления:
= 16,8% - 13,4% = 3,4%
Если общая сметная стоимость жилого дома с применением поквартирного отопления составляет 32 663 243,9 руб., то при стандартном подключении к городским сетям сметная стоимость того же дома составит 33 773 794,2 руб., что на 1 110 550,3 руб. больше.
По формуле (7) можно подсчитать экономию накладных расходов от применения при строительстве ограждающих конструкций только полуторного кирпича.
РД - сумма накладных расходов, руб. (в нашем случае Со6щ = 32 663 243,9 руб., а доля каменных работ - С><1И составляет 9,8% от Совщ то есть 3 200 997,9 руб, следовательно Рн = 26% Скам ~ 832 259,45 руб) ; Тф. ТД Ч фактический (в нашем случае Тф, = 79 дней) и нормативный (плановый) (в нашем случае Тн Ч 122 дня) срок строительства, дн.
ЭД.р..са, = 0,5*832 259,45(1 - 79/122) = 146 477,66 руб.
Таким, образом, экономия накладных расходов за счет снижения сроков каменных работ на 35% составит - 146 477,66руб.
Так же при использовании полуторного кирпича экономия цементно-песчаного раствора составит около 30%.
Полученные результаты подтверждают эффективность исследования.
На основании выше указанных данных зависимость экономии накладных расходов Ч Эн.р. от сокращения продожительности отдельных видов работ будет иметь следующий вид (рис. 4).
з У га л X н
250 200 150 100 50 0
/ / / Чи
/ / ^^
/ / -
/ ./ л
200 150 100 50
Продожительность в днях
Ч1 - * 2 Ч3
Рис. 4 - Зависимость доли экономии накладных расходов Ч ЭД.р. от продожительности видов работ (1) Ч внутренней отдеки, (2) - кирпичной кладки, (3) - прочих работ.
В целом экономия средств строительной организации Тульский Дом составила 8,9%.
Основные выводы и предложения
На основании проведенных исследований сделаны следующие выводы.
1. Исследованы показатели жилищного строительства в Российской Федерации, а также показатели состояния жилищных программ в Тульской области.
2. Проанализированы и выработаны экспериментально-производственным и теоретическим путем основные принципы и тенденции, сформировавшиеся на современном жилищном рынке.
3. Выявлены основные организационно-технологические и экономические факторы формирования себестоимости жилья.
4. Разработана методика оценки себестоимости 1мг жилья на основе главных производственных факторов.
5. Предложен метод снижения себестоимости строительной продукции на основе рациональной схемы обеспечения производства материальными ресурсами.
6. Исследованы результаты вариантного проектирования объектов с учетом их архитектурно-строительных параметров и сроков строительства.
7. Разработан комплекс технологических мероприятий, (таких как уход, от сырых процессов при внутренней и наружной отдеке; использование поквар-тирного отопления; применение при строительстве ограждающих конструкций только полуторного кирпича) позволяющих рационализировать технологию строительного производства и обеспечивающих снижение себестоимости жилья.
8. Создана модель оценки рыночной стоимости жилья с учетом специфики архитектурно-планировочных решений и местоположения объекта.
9. Экономия средств строительной организации Тульский Дом в результате внедрения разработанных методов составила 8,9%.
Основные публикации по теме диссертации
1. Змеев М.В. Перспективы технологии каркасно-монолитного домостроения в современных условиях / Змеев М.В., Шульженко H.A. // Строительство и архитектура: Сб. науч. тр./ Тул. гос. ун-т. Вып.5. - Тула, 2003. - С.144.-147. (Лично автором выпонено 2 е.).
2. Змеев М.В. Пофакторное формирование конкурентоспособности строительной продукции / Змеев М.В., Шульженко H.A. // Строительство и архитектура: Сб. науч. тр./ Тул. гос. ун-т. Вып.5. - Тула, 2003. - С.62.-66. (Лично автором выпонено 2 е.).
3. Змеев М.В. Комплексная система управления строительством по возведению жилья / Змеев М.В., Аверин В.Г., Шульженко H.A. // Учебное пособие / Тул. гос. ун-т. - Тула, 2005. - С. 28. (Лично автором выпонено 9 е.).
4. Змеев М.В. Пофакторная классификация показателей влияющих на производительность труда в строительно-монтажных организациях // Строительство, архитектура и реставрация: Сб. науч. трУ Тул. гос. ун-т. Вып.8. - Тула, 2005.-С.53.-56.
5. Змеев М.В. Возможные методы уменьшения рыночной стоимости жилья путем снижения накладных расходов при строительстве // Строительство, архитектура и реставрация: Сб. науч. трУ Тул. гос. ун-т. Вып.8. - Тула, 2005. -С.49.-53.
6. Змеев М.В. Основные характеристики жилого фонда тульской области на современном этапе развития строительной индустрии // Строительство, архитектура и реставрация: Сб. науч. тр./ Тул. гос. ун-т. Вып.9. - Тула, 2006. Ч С.55.-60.
7. Змеев М.В. Влияние этажности проекта жилого дома на технико-экономические показатели и себестоимость 1 м2 жилья // Информационно-технический журнал Строй клуб / №2-3 (58-59) Ч Москва, 2006. Ч С.4-6.
Подписано в печать 31.05.06. Формат 60x84 1/16 Уч. - изд.л. 1,0 Усл. - печ.л. 1,1. Бумага писчая Тираж 100 экз. Заказ №311
Отпечатано: отдел оперативной полиграфии Воронежского государственного архитектурно-строительного университета 394006, г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Змеев, Максим Валериевич
Введение.
1. Анализ экономических условий и факторов формирования стоимости жилья. ^ Тенденции развития строительной деятельности в региональном комплексе.
1-2 Основные принципы современного ценообразования в строительстве в условиях развития рыночных отношении.
1.3 Характеристика основных особенностей рынка жилой недвижимости.
1.4 Определение направлений развития рынка жилой недвижимости в г. Тула.
Анализ вариантов инвестиционных проектов в области жилищного строительства и формирование себестоимости с учетом поправок на факторы неопределенности и рисков.
2. Разработка моделей формирования себестоимости жилья.
2 1 Анализ факторов формирования затрат на материальные ресурсы в составе себестоимости строительства.
2.2 Методика разработки модели оценки себестоимости жилья.
2.3 Учет влияния издержек предприятий-посредников на цену материальных ресурсов и себестоимость I м2 жилья.
Выводы. ИЗ
3. Оценка экономической эффективности внедрения I организационно-технологических параметров.
Факторы экономической и технологической эффективности ф в функциональных моделях подрядной строительной организации.
3.2 Этапы формирования строительных программ при выборе вариантов строительно-конструктивных систем жилых зданий по показателям себестоимости 1 м2.
Расчет показателей экономической эффективности по сравниваемым проектам жилых здании.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Снижение себестоимости строительства жилья на основе оптимизации организационно-технологических параметров"
Проблема дефицита жилья стояла остро во все времена, так как обеспечение жильём каждой отдельной семьи это первоочередная потребность, без достижения которой нельзя говорить о социальном благополучии общества. В последние десять - пятнадцать лет в стране усилилась тенденция снижения доходов, роста инфляции, и как следствие финансовой нестабильности в связи, с чем большая часть современного общества лишена возможности приобретать жильё, следствием чего стал острый дефицит жилищной продукции. Резкое сокращение строительного производства привело к тому, что рынок жилья практически прекратил своё существование. Таким образом, на современном этапе возникла острая необходимость ускорения решения жилищной проблемы всеми возможными и доступными способами.
Решение данной проблемы весьма сложное и неоднозначное дело, так как рынок жилья связан с рынком финансов более, чем рынок какого Ч либо другого товара в силу длительности производства строительно-монтажных работ, срока службы продукта строительства и высокой его стоимостью. Рост российской экономики и повышение платёжеспособности населения - вот основной способ решения данной проблемы, но существует и ряд допонительных способов ее решения: привлечение инвестиций для финансирования жилищного строительства; развитие и упрощение системы ипотечного кредитования; снижение стоимости жилья за счёт новых строительных материалов и технологий, за счет сокращения сроков строительства.
Актуальность работы. Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищной сферы является одним из главных приоритетов социально-экономической политики органов власти РФ. В последние годы принят и осуществляется ряд целевых программ по развитию жилищного строительства, однако объемы строительства и ввод жилья в тульской области снизились с 322 тыс. кв. м в 1995 г. до 223 тыс. кв. м. в 2005 г.
Причиной такого состояния является снижение объемов капитальных вложений государства, предприятий и организаций, рост цен на строительную продукцию, снижение платежеспособности населения. Вместе с тем, по оценкам экспертов, на руках у россиян находится от 60 до 80 мрд. доларов США, использование части которых для финансирования жилищного строительства позволило бы снизить остроту жилищной проблемы. Привлечение средств инвесторов и населения для строительства жилья очень злободневная задача, решение которой возможно при осуществлении правильного анализа и прогноза его стоимости, а так же разработке программ строительства жилья с использованием адаптивных организационно-технологических моделей инвестирования.
В настоящее время, несмотря на многообразие реализуемых и предлагаемых к реализации моделей жилищных программ, полученные результаты более чем скромны. Выделение средств инвесторами, населением и количество выданных кредитов в регионах значительно ниже количества нуждающихся в расширении жилой площади. Одной из причин такого состояния является несовершенные организационно-экономические механизмы формирования программ жилищного строительства при различных формах финансирования и реализации жилья в условиях нестабильной экономики. Поэтому необходимы механизмы определения динамики цен на рынке жилья и методов их прогнозирования.
Основная роль по формированию и реализации строительных программ отводится регионам и их муниципальным образованиям, которые остро нуждаются в научно-обоснованной регламентации этих процессов. Однако на сегодняшний день остается актуальным вопрос выявления рычагов снижения себестоимости жилья, разработки стратегии и прогнозирования конъюнктуры рынка с целью определения рационального соотношения между средствами населения и инвестиционными ресурсами. Формирование таких механизмов может явиться основой разработки и реализации целевых программ строительства жилья на базе организационно-экономических моделей расчета себестоимости. Для этого необходимо создать агоритм взаимной увязки и оптимизации основных экономических и конструктивных параметров зданий, разработать методику расчета стоимости 1 м жилья для обоснованного определения параметров спроса.
Цель диссертационной работы состоит в разработке механизмов снижения себестоимости жилья с учетом организационно-технологических факторов.
В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы следующие задачи:
Х выявить основные организационно-технологические факторы формирования себестоимости жилья и оценить степень их влияния;
Х провести факторный анализ себестоимости 1 м2 жилья;
Х разработать механизм снижения себестоимости жилья с использованием оптимальных схем материального обеспечения;
Х разработать рекомендации и предложения по мониторингу себестоимости 1м2 жилья, совершенствованию организационно-экономических основ ценообразования;
Х разработать экономические механизмы вариантного проектирования и строительства жилья с учетом его этажности, архитектурно-конструктивных и технологических решений;
Х разработать модель оценки рыночной стоимости жилья на основе вариантного проектирования как метод прогнозирования прибыли предприятия.
Предметом исследования является совершенствование механизма формирования затрат при строительстве жилья.
Объектом исследования являются строительные организации г. Тулы и Тульской области как субъекты рынка жилья.
Методологической и информационной базой исследования послужили нормативно-правовые документы Российской Федерации в области жилищного строительства и ипотечного кредитования, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по исследуемой проблеме. В работе обобщена статистическая информация
Госкомстата РФ и Тульского областного комитета государственной статистики, риэтерских фирм по продаже жилья. Для обработки и анализа информации использованы современные экономико-математические методы математической статистики и моделирования.
Научная иовизна исследования состоит в следующем:
Х предложена классификация наиболее существенных производственных факторов, определяющих формирование себестоимости 1 м2 жилья;
Х разработано уравнение выработки для общестроителыюй фирмы, которое, в отличие от существующих, позволяет прогнозировать показатели на основе производственно-технологических параметров;
Х предложен метод снижения себестоимости 1 м жилья на основе реализации оптимальных механизмов материального обеспечения производства с учетом разработанных поправочных коэффициентов, позволяющих учитывать зависимость затрат на приобретение материальных ресурсов от схемы их поставки на строительную площадку;
Х предложена модель определения рыночной стоимости жилья с учетом его основных характеристик, что, в отличие от существующих методов, позволяет прогнозировать его рыночную стоимость с учетом архитектурно-планировочных решений и местоположения объекта;
Х предложены альтернативные технологические мероприятия при строительстве жилья, позволяющие сократить себестоимость 1 м . Практическая ценность диссертационного исследования состоит в том, что вследствие реализации предложенных методов снижения себестоимости строительной продукции, предприятия-застройщики могут пойти по пути снижения рыночной стоимости жилья, не теряя при этом прибыли. Это позволит усовершенствовать механизм ипотечного кредитования, что может быть рекомендовано городским администрациям, как методологические основы формирования и реализации муниципальных программ жилищного строительства. На защиту выносятся:
Х основные производственные факторы влияющие на себестоимость 1 м2 жилья;
Х уравнение выработки, позволяющее прогнозировать показатели на основе производственно-технологических параметров;
Х агоритм снижения себестоимости жилья с использованием коэффициентов, показывающих зависимость затрат от схемы поставки материальных ресурсов на строительную площадку;
Х модель определения и прогнозирования рыночной стоимости жилья с учетом его основных характеристик;
Х результаты внедрения альтернативных технологических мероприятий при строительстве жилья, способствующих снижению себестоимости. Публикации: По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ.
В работе [1] автор указывает основные технико-экономические преимущества технологии каркасно-монолитного домостроения по сравнению с другими основными видами жилищного строительства. Отведена роль и перспективам развития технологии каркасно-монолитного домостроения в современных условиях строительства. В работе [2] автором проведен подробный анализ формирования стоимости 1м жилья, с учетом особенностей градостроительного зонирования. В работе [3] автором описывается комплексная система управления строительством по возведению жилья. В работе [4] автором подробно разобраны и изучены показатели, влияющие на производительность труда в СМО. В работе [5] автором приводится пример возможного использования альтернативных строительных материалов при строительстве жилья и подсчитан экономический эффект от внедрения данных мероприятий. В работе [6] автором подробно изучены основные тенденции и направления развития строительной индустрии Тульской области. В работе [7] автор исследует влияние этажности здания на технико-экономические показатели при возведении жилья.
Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 150 наименований и приложений. В диссертации 183 страницы машинописного текста, 29 рисунков, 25 таблиц.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Змеев, Максим Валериевич
1. Разработанные варианты сопоставимости объемно-конструктивных решений для различных объектов могут быть применены в соответствующих расчетах.
2. Предложенная шкала поправочных коэффициентов по этажности, категориям жилья и срокам строительства может быть использована при градостроительной деятельности.
3. Внедрение альтернативных организационно-технологических параметров при строительстве жилья действительно может снизить себестоимость жилья.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В диссертационной работе были проанализированы и выработаны экспериментально-производственным и теоретическим путем основные принципы и тенденции формирования на современном жилищном рынке строительной продукции. Даны предпосыки к разработке моделей по снижению себестоимости жилья. Разработаны модели, выведены основные формулы на основе принципов экономико-математического моделирования и управления строительными организационными системами. Приведена методика по жилищно-экономическому обоснованию разработанных моделей. Дано описание приведенных методов на примере типовой строительной организации.
Переход к рынку повлёк за собой изменение характера взаимоотношений в сфере МТО, исчезновение вертикальных связей . В таких условиях значительная роль в достижении целей экономической реформы отводится развитию горизонтальных хозяйственных связей, т.е. самостоятельному установлению связей непосредственно между потребителем и изготовителем или через посредника. Особую роль при этом играет количество звеньев в каналах продвижения ресурсных потоков. От их количества зависит величина издержек, а, следовательно, и стоимость конечного продукта строительства. Исследования, проведённые в диссертационной работе показали нецелесообразность применения каналов продвижения материалопотоков с числом звеньев более трёх.
Кроме этого переход на рыночные отношения, расширяя права строительных организаций в установлении своих хозяйственных связей, требует решения таких вопросов как самостоятельный поиск и выбор поставщиков. Для успешных выпонения данных задач необходимо использовать конъюнктурные исследования рынка строительной продукции. В работе предложены следующие направления исследования рынка материальных ресурсов:
- изучение материальных ресурсов на стадии вариантного проектирования;
- изучение спроса и предложения материальных ресурсов в условиях тендерного формирования схем поставок;
- прогноз развития регионального ресурсного рынка.
Все перечисленные направления изучения конъюнктуры рынка материальных ресурсов объединяются главной целыо: получение объективных и поных данных для принятия обоснованных решений и снижение себестоимости строительной продукции. Изучение материальных ресурсов предполагает оценку направлений улучшения качественных характеристик материальных ресурсов, выявление относительно дешёвых материальных ресурсов - заменителей, анализ специфических условий транспортировки и их хранения.
Изучение спроса и предложения материалы и конструкции включает: изучение общей динамики производства и предложения материальных ресурсов, анализ изменения динамики остатков материальных ресурсов у поставщиков.
Прогноз развития ресурсного рынка включает: прогноз развития структуры рынка, оценка степени монополизации рынка, прогноз изменения конъюнктуры ресурсного рынка. Изучение изменения соотношения спроса и предложения, прогноз изменения цен на конструкции и материалы.
Успешное функционирование строительной организации в рыночной среде предполагает решение вопроса о исследовании конъюнктуры рынка строительной продукции (жилья, промышленных объектов, газопроводов и т.д.). Для снижения фактической себестоимости жилья строительным организациям следует создавать в своих структурах отделы или службы маркетинга, причём важнейшей предпосыкой успешной маркетинговой деятельности является кадровый состав службы (высококвалифицированные экономисты, социологи, статистики и аналитики). На сегодняшний день в строительных организациях Тульской области пока нет таких служб, поэтому в качестве практического выхода было разработано "Положение об отделе маркетинга" для ОАО "Тульский дом", которое отражает основные направления деятельности, функции, права и обязанности отдела маркетинга и учитывает специфику деятельности объединения.
Разработанный документ с небольшими корректировками может быть использован и другими строительными организациями.
Наиболее значительные результаты диссертационной работы заключаются в следующем:
Х исследованы показатели состояния жилищных программ в Тульской области;
Х выявлены основные организационно-технологические и экономические факторы формирования себестоимости жилья:
Х исследованы многолетние показатели жилищного строительства в Российской Федерации;
Х разработана методика оценки базовой стоимости 1м жилья;
Х предложены модели расчета динамики фактической себестоимости, а так же мониторинг снижения себестоимости жилья;
Х приведен анализ результатов и оценка эффективности моделей;
Х приведен анализ результатов вариантного проектирования объектов с учетом их архитектурно-строительных параметров и сроков строительства;
Х приведены расчеты практического применения разработанных моделей и выпонен расчет их экономической эффективности;
Х выработаны рекомендации по вариантам формирования организационной структуры участников жилищных программ регионального строительства. проанализированы факторы экономической и технологической эффективности в функциональных моделях включая службы заказчика-застройщика; анализ рассмотренных строительно-конструктивных систем показывает, что в сопоставимых условиях (этажность, планировочные решения, срок службы продожительность строительства и др.) эти системы при одинаковом уровне проработки инженерно-технических и архитектурно планировочных решений имеют сопоставимые удельные стоимостные показатели и могут иметь право на одновременное существование в сложившейся финансово экономической ситуации; на основании результатов сопоставления, а так же на основе проведенного исследования можно отметить, что наибольшую привлекательность начинают приобретать сборно-монолитные и монолитные стоительно-конструктивные системы. Свобода в архитектурно-планировочных и градостроительных решениях, отсутствие однообразия, легкость в перепланировке помещений, высокая степень надежности, в том числе в чрезвычайных ситуациях и др., создают импульс для более интенсивного развития этих систем, хотя недостаточные объемы строительства таких зданий и сложность получения проектной информации пока еще пе дают возможности получения достаточно устойчивых данных и твердых количественных рекомендаций по их применению; выявлено, что жилые дома из сборно-монолитных элементов имеют большую товарную привлекательность, что в условиях рыночных взаимоотношений дает допонительную прибыль (более высокая разница в стоимости и себестоимости).
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Змеев, Максим Валериевич, Воронеж
1. Закон РФ "об ипотеке (залоге недвижимости)" / Собр. Законодательства РФ.-1998.-№29.
2. Закон РФ от 27.11.92 №4015-1 (ред. От 31.12.97) "Об организации страхового дела в Российской Федерации"
3. Закон РФ от 29.05.92 №2872-1 "О залоге"
4. Указ Президента РФ "О развитии конкуренции при приобретении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" от 29.03.96 г. №432
5. Указ Президента РФ "О разработке и внедрении внебюджетных форм -инвестирования жилищной сферы" от 24.12.93 г. №2281
6. Указ Президента РФ "О жилищных кредитах" от 10,06.94г., №1180 //Собр. Законодательства РФ. -1994. №7.
7. Указ Президента РФ "О новом этапе развития Государственной целевой программы "Жилище" от 29.03.96г., № 431 // Собр. Законодательства РФ.-1996. -№14
8. Указ Президента РФ "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом". Москва, Кремль, 23.03.96г., № 420. Собр.
9. Законодательства РФ. -1996,-№ 14
10. Ю.Постаповление Правительства РФ "О федеральной целевой программе "Свой дом" от 20.06.96г." №753
11. П.Аксиньин В.Б. Организационно-экономическое обеспечение функционирование жилищной сферы городов России: Автореф. дис; канд. экон. наук. Н.Новгород. 1998.- 23 с.
12. Ананьев А. Ипотека по- канадски / Строительная газета 1999 №15
13. Басин Е.В. Ипотечное жилищное кредитование важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России // Вестник экономических реформ №3 - Н. Новгород, Типография НИЭР, 1999 г.
14. Бережная О. Без ипотеки у российской экономики нет будущего/ККЕ 1995. №5-6
15. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск. Изд. Наука. 1993-158 с.
16. Большой экономический словарь. М. Экономика 1997, 727 с.
17. БузыревВ.В. Экономика жилищной сферы : Учеб. Пособие для вузов.-М.:ИНФРа, 2001.
18. Внимание Правительства РФ ипотечному развитию. Строительная газета 1999 №38.
19. Внутренние источники финансирования ипотеки. Саров, Нижегородская область./Ипотека. Опыт регионов. 1999№1 с. 12.
20. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность/ Вопросы экономики/,1995, №11.
21. Гайдамака А.Е. Современная практика операций с недвижимостью в США М.: корпорация "Жилищная инициатива" 1992. - 85 с.
22. ГоремыкинВ.А. Экономика недвижимости. -М: ИКЦ Маркетинг, 2002.
23. Гузанова А. Потребности и спрос на жилье в крупных российских городах./ Сб. науч. тр. ИНП РАН 1994 с. 34-47.
24. Дестер М. Ипотека и ипотечный кредит/ Деньги и кредит. 1995. №8,
25. Доничев O.A. Создание информационно-воспроизводственной модели регулирования рынка инвестиционных ресурсов, М, МАИЭС "ЖКХ", 1998.
26. Доничев O.A. Экономические проблемы создания и развития рынк; жилья. -М., Стройиздат, 1995.
27. Ем B.C., Синельников A.M. Ипотечное кредитование в России. М. Фора-Банк 1995 -150 с.
28. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит/ Деньги. 1995. №45.
29. Ермаков С.А. Работа коммерческого банка по кредитованию заемщиков: Метод. Рекомендации. М.: Компания Алекс, 1995.
30. Жилищная программа: проблемы и решения М., Стройиздат 1990. -148 с.
31. Жилищная экономика. Пер. с англ. М: Дело, 1996. - 224с.
32. Жилищное законодательство России //Сборник нормативных документов. М: Агентство бизнес-информ. 1996. 354 с.
33. Иваиов А.П., Бусов В.П. Ипотека в России: вчера сегодня и завтра. М.:Изд. газеты Экономика и жизнь. 1994. -140 с.
34. Ипотечное кредитование жилья в США. //ЭКО. 1992. №10. - С.82-87.
35. Ипотека. Тематический выпуск СГ/ Строительная газета 1995 №3
36. Клименко В., Рогова Е. Принятие закона новый этап развития ипотечного кредитования/ Риэтер. - М., 1998, №5, с. 36-40.
37. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. -Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика. 1999. - 512 с.
38. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России Дом для Вашей семьи. М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998 82 с.
39. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. Пособие. М.: Высш. шк., 1998. - 64 с.
40. Лаврухин О. Ипотечное кредитование в Москве: новые перспективы и возможности. М.: Бизнес. 1998 №2.
41. Леонов Е. Год без ипотеки /Деньги 1999 №37.
42. Леонов Е. Вселяйтесь кто может/Деньги 1999 №10. 58-Лимаренко В.И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Автореферат диссертации кандидата экономических наук. Н.Новгород 1999.
43. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Воге Монография. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Ч Саров- Саранск; Типография "Красный Октябрь", 1999. 216с.
44. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом/Монография. Учебное пособие. г.Саров, Нижегородская обл. Издательство "Альфа", 1999. 210стр.
45. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие для риэтеров. Стерник Г.М., Ноздрина H.H.)
46. Михайлов Е.Д. Рынок жилья в США: обзорно-аналитические материалы. М.: Изд. АКХ им. Панфилова. 1991 - 59 с.50.0бозов С.А. Инвестирование строительного сектора и муниципальная жилищная политика. -Н. Новгород, 1998.
47. Обозов С.А. Привлечение инвестиций в экономику города: теория и практика. -Н. Новгород, 1998.52.0пыт.региопов и муниципальных образований. Саров, Нижегородская область: Ипотека. Опыт регионов 1999 №1 с. 49
48. Опыт регионов Российской Федерации по активизации жилищного строительства // Вестник экономических реформ №3 Н. Новгород, Типография НИЭР, 1999 г.
49. Пальма И.С, Эльгорт Л.Г. Применение метода корреляции в строительстве. М.: Статистика, 1971.
50. Принципы ипотечного кредитования в России. М.; Изд. Строительная газета 1994, выпуск 1.
51. Принципы ипотечного кредитования в России. М.: Изд. Строительная газета 1994, выпуск 2.
52. Принципы ипотечного кредитования в России. М.: Изд. Строительная газета 1994, выпуск 3.
53. Принципы ипотечного кредитования в России. М: Изд. Строительная газета 1994, выпуск 4.
54. Принципы ипотечного кредитования в России. М.: Изд. Строительная газета 1994, выпуск 5.
55. Пухова А. Три способа финансирования/ Строительная газета 1995 №15.
56. Российский статистический ежегодник 1998. М, Госкомстат, 1999
57. Рогожина Н. Жилищное кредитование во Франции/ Строительная газета 1995 №3.
58. Рыбальский В.И. Системный анализ и целевое управление в строительстве. М., Стройиздат, 1980.
59. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития. М.: Деньги и кредит. 1993 №7.
60. Смирнов В.В. Залог и страхование. К.: "Ярославия", 1995. - 101 с. 65.
61. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом "Аудитор", 1999. -120 с.
62. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье. М., РГР, 1996.
63. Стерник Г.М., Ноздрин H.H. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие для риэтеров). М., РГР, 1997.
64. Стефанов и др. Управление, моделирование, прогнозирование. Пер. с бол г. М.; "Экономика" 1982. -143 с.
65. СырцоваЕ.Д. Математические методы в планировании и управлении строительным производством. М.: Высшая школа. 1982. - 335 с.
66. Шульженко H.A., Шишикин Б.Т., Аверин В.Г. Некоторые проблемы управления региональным строительным комплексом. Тула, 1994. - 140 с.
67. Шульженко H.A., Шишикин Б.Т., Аверин В.Г. и др. Развитие маркетинга и менеджмента в строительном комплексе тульской области. Тула, 1995. -208 с.
68. Шульженко H.A., Аверин В.Г., Лигай СЕ. и др. Региональный строительный комплекс на пороге XXI века. Тула, 2000. -165 с.
69. Шульжепко H.A., Соколовский В.В., Баркалов С.А., Бурков В.Н. Прикладные модели в управлении организационными системами. Тула, 2002.-440 с.
70. Шульженко H.A., Соколовский В.В., Игнатов В.И. Методологические аспекты обоснования и использования новых технологических решений в строительстве. Тула, 1998. - 63 с.
71. Проблемы и перспективы развития строительства и стройиндустрии региона. Сборник научных работ серии: Результаты НИР в учебный процесс, под ред. H.A. Шульжепко. -Тула, 2000. - 128 с.
72. Рыбальский В.И. Автоматизированные системы управления строительством. Киев, 1979. - 480 с.
73. Организация строительного производства. Под ред. Т.Н. Цая. Москва, 1999.-236 с.
74. Абрамов Л.И. Организация и планирование строительного производства. -Москва, 1990.-198 с.
75. ЯблонскийА.А. Моделирование систем управления строительным производством. Москва, 1994. - 410 с.
76. Васильев В.М. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины. С. - Петербург, 1998. - 256 с.
77. Справочник землепользователя по г. Тула. -Тула, 2001. 86 с.
78. Известия ТуГУ, серия Строительство и архитектура. Выпуск 5. Сборник материалов конференции Задачи реструктуризации строительного комплекса. Тула, 2003. - 175 с.
79. Максимов В.М. Бизнес-план (ТЭО) организации производства железобетонных изделий каркасно-монолитного домостроения мощностью 45 тыс. кв. метров в год на базе производства АООТ Завод крупных деталей г. Тулы. Чебоксары, 2001. - 64 с.
80. Гробовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Москва, 1999.-329 с.
81. Белашев В.А. Анализ себестоимости строительства жилого дома. -Москва, 1984.-87 с.
82. Киирас Ю., Тауриайнен М. Расчет затрат на строительство. Хельсинки, 1999.-76 с.
83. Винокур Э.И. Новое в строительстве экспериментального жилого района Куркино // ГТГС. 2003. - №7. - с. 11-12.
84. Борисов В.И. Новые грани деятельности Моспроекта-3 // ПГС. 2003. -№7.-с. 13-14.
85. Карапетян Е.О., Цай Т.Н. Скоростной монтаж 22-этажного панельного жилого дома серии КОПЭ-85 // ПГС. 2003. - №8. - с. 56-57.
86. Пахомов СП., Розанова В.Н. Новые жилые дома для производства на ДСК-3 // ПГС. 2003. - №Ц. - с. 15-16.
87. Баширов Х.З. Эффективные конструкции вентилируемых стеновых панелей из легкого железобетона // ПГС. 2004. - №3. - с. 45-46.
88. Белобород С.Д., Спивак А.Н. теплые дома в экспериментальном районе Куркино // ПГС. 2003. - №7. - с. 18-19.
89. Бичеров В.А. Внедрение системы менеджмента качества в ГУП Мостпроект-3 //ПГС. 2003. - №7. -с. 31-32.
90. Россихин B.B. Новая серия жилых домов для ОАО Моспромстройматериалы //ПГС. -2003. №11.-е. 19-20.
91. Каптерев К.В., Харкииа НЛО. Проектирование зданий общественного назначения для массового строительства по городскому заказу // ПГС.2003. -№П. -с. 20-22.
92. Григорьев Ю.П. Новый этап развития массового жилищного строительства//ПГС. -2003. №11.-е. 3-4.
93. Надысев A.B. Основные направления совместной деятельности МНИИТЭПа и ДСК-1 // ПГС. 2003. - №11. - с. 13-14.
94. Байрамукова Ф.Ш., Тамов М.Ч., Будищев B.C. Послестихийное скоростное строительство // ПГС. 2003. - №12. - с. 57-58.
95. Шумский A.IO. LVL новый конструкционный материал // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. - 2003. -№9. - С. 24-25.
96. Чернышов Е.М., Акулова H.H. Вопросы развития промышленности строительных материалов в задаче формирования регионального рынка доступного жилья // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. 2004. - №4. - С. 43-45.
97. Стасенко М.Ю. Современные строительные материалы и изделия // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. 2004. -№3.-С. 25-27.
98. Львович К.И. Песчаный бетон строительный материал России XXI века // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века.2004.-№2.-С. 16-18.
99. Сафонов A.B. Интелектуальное здание // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. 2004. - №1. - С. 44-46.
100. Сафонов A.B. Интелектуальное здание. Часть 2 // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. -2004. -№4.-С. 40-41.
101. Сахаров Г.П., Курнышев P.A. Договечность и теплозащитные свойства ограждающий конструкций зданий // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. 2004. - №1. -С. 39-41.
102. Гаранин В.Н., Замирович Е.Ы. Сборно-монолитный железобетонный каркас многоэтажного здания Казань-1000 // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. -2004. -№1. С. 42-43.
103. Амалиев Т.Н. Рентабельность строительных материалов статистика и действительность // Экономика строительства. 1996. - №3. -с. 20-34.
104. Бугаков С.Н. Концепция и рекомендации по повышению эффективности капитального строительства в новых экономических условиях // Экономика строительства. 1996. - №1. - с. 2-3.
105. Басин Е.В. Состояние и задачи строительного комплекса // ПГС. -1996. -№8.-с.З-5.
106. Басин Е.В., Ландсман А.Я. Техническое перевооружение строительного производства. Москва, 1995. - 198 с.
107. Швейко Н.В. Экономическое обоснование реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий. Москва, 1989.-64 с.
108. Инструкция по проектированию панельных жилых зданий. Нормы проектирования (ВСН 32-77). 1975.
109. Шульженко H.A., Соколовский В.В., Шишикин Б.Т. Специализация в строительстве варианты направлений развития в условиях рынка. - Тула, 1997.-41 с.
110. Черных В.Ф. Стеновые и отделочные материалы. Москва, 1998. -188 с.
111. Романова Л.Е. Анализ хозяйственной деятельности. Учебное пособие. Тула, 1998.-116 с.
112. Черняк В.З. Управление инвестиционных проектов в строительстве. Москва, 1998.-800 с.
113. Шульженко H.A. Основы организации и планирования деятельности акционерных объединений, ассоциаций и низовых строительных подразделений. Тула, 1993. - 60 с.
114. Шульженко H.A., Аверин В.Г., Семенов А.Н. Повышение эффективности управления инвестиционно строительной деятельностью в регионе. - Тула, 2004. - 125 с.
115. Аверин В.Г., Березин В.П., и др. Малый строительный бизнес в условиях выхода из экономического кризиса. Москва, 1998. - 123 с.
116. Аверин В.Г., Березин В.П., и др. Малое предпринимательство все грани успеха потенциального развития инвестиционно строительной и социальной сферы (международный симпозиум). -Москва, 1999.-9 с.
117. Аверин В.Г., Березин В.П., и др. Научно-практическое пособие по организационно-управленческому и экономическому сопровождению возводимых объектов в современных условиях с учетом зарубежного опыта. Москва,2001. - 36 с.
118. Аверин В.Г., Березин В.П., Борисов A.A., и др. Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика застройщика МДС 11-15.2001. - Москва,2001. -136 с.
119. Аверин В.Г., Березин В.П., Быков H.A., и др. Краткий словарь базовых терминов и понятий в современной инвестиционно -строительной деятельности. Москва,2002. - 108 с.
120. Аверин В.Г., Березин В.П., Аглоблина H.H., и др. Методические рекомендации по организации и развитию системы взаимодействия со строительными комплексами регионов. Москва. -2003. - 56 с.
121. Банин А.П. Эффективность охраны окружающей среды в капитальном строительстве. Москва. - 1982. - 223 с.
122. Курсовое и дипломное проектирование по промышленному и гражданскому строительству. Москва. - 1965. - 198 с.
123. Гольдин Я.С., Бобров Ю.Л. Строителю об изобритательстве и рационализации. Москва. - 1989. - 255 с. /29.Ешин И.М. Строителю об охране окружающей среды. - Москва. -1986.-136 с.
124. Загородшок В.Т., Пармин Д.Я. Строительная работотехника. -Москва. 1990.-271 с.
125. Исакович Г. А., Слуцкин Ю.Б. Экономия топливно-энергетических ресурсов в строительстве. Москва. - 1988. - 208 с.
126. Методическое пособие по повышению уровня индустриальноеЩ крупнопанельного домостроения. Москва. - 1981. - 15 с.
127. Пащенко Н.Е. О новом в строительстве. Москва. - 1969. - 48 с.
128. Платонов Е.В., Драченко Б.Ф. Основы строительного дела. Киев. -1963.-243 с.
129. Повышение эффективности строительного производства /сборник статей/.- Ростов на - Дону. -1975.-150 с,
130. Пособие по определению продожительности строительства предприятий, зданий и сооружений. Москва. - 1987. - 86 с.
131. Проектирование зданий и сооружений с применением легких материалов. Краснодар. - 1971. - 239 с.
132. РощинаТ.И. Анализ прибыли в строительстве. -Москва. 1980. - 64 с.
133. Технический прогресс строительного производства /сборник статей/. Москва.-1972.-200 с.
134. Трофимова А.Т. и др. Показатели расчета экономической эффективности строительного производства. Москва. - 1979. -67 с.
135. Чистов Л.М., Курошева Г.М. справочник экономиста-строителя. -Москва. -1982.-207 с.
136. Матресова Е.А., Овчаренко В. А. Энергосберегающие технологии в строительстве. Москва. - 1990. - 296 с.
137. Балихин М.И. Анализ производственно-хозяйственной деятельности строительных организаций. Москва. - 1971.-91 с.
138. Бершеда Е.Р., Федоренко К.Т. Сокращение сроков строительства. -Киев.-1977.-96 с.
139. Блоховяк А.К., Збитнев H.A. Анализ выбора оптимальных методов в строительстве при переменных параметрах. Москва. - 1966. - 88 с.
140. Григорьев Г.В. Повышение производительности труда в строительстве. Москва.- 1974.-174 с.
141. Дашковский З.И., Мельничук Г.М. Экономический анализ хозяйственной деятельности строительных организаций. Москва. - 1982. - 153 с.
142. Завадскас Э.К. Системотехническая оценка технологических решений строительного производства. С. - Петербург. - 1991. -255 с.
143. Четвериков В.Н., Воробьев Г.Н., Казаков Г.И., и др. Автоматизированные системы управления предприятиями. Москва. -1979.-202 с.
144. Жимерин Д.Г., Мясников В.А. Автоматизированные и автоматические системы управления. Москва. - 1975. - 328 с.
145. Мамиконов А.Г., Кульба В.В., Цвиркун А.Д., Косяченко С.А. Модели и методы проектирования информационного обеспечения АСУ. -Москва. 1978.-368 с.
Похожие диссертации
- Институты поиска и производства экономической информации
- Аграрные отношения в современной экономической системе
- Формирование портфеля проектов девелоперских компаний при строительстве жилых посеков
- Теория и методология обеспечения качества аудита
- Учет и внутренний контроль в организациях жилищного строительства