Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Организационно-экономический механизм стимулирования инвестиционной активности в реализации жилищных программ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Багметов, Владимир Викторович
Место защиты Краснодар
Год 2004
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономический механизм стимулирования инвестиционной активности в реализации жилищных программ"

На правах рукописи

БАГМЕТОВ ВЛАДИМИР ВИКТОРОВИЧ

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ СТИМУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ АКТИВНОСТИ В РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛИЩНЫХ ПРОГРАММ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (Управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005

Работа выпонена в Кубанском государственном технологическом университете.

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент Баяндурян Галина Левоновна.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Гарнов Андрей Петрович;

кандидат экономических наук, Семенов Николай Николаевич

Ведущая организация:

ОАО Краснодаргражданпроектстрой

Защита состоится 22 апреля 2005 года в *^/#часов на заседании диссертационного совета К 212.196.03. при Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по адресу: 115998, г. Москва, Стремянный пер., д. 36, корп. 3, ауд. 353.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова.

Автореферат разослан марта 2005

Ученый секретарь диссертационного совета к.э.н., доцент

С.В. Малинин

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Экономический рост в России сопровождается значительным ростом реальных доходов населения. По официальным данным Госкомстата, темп прироста реальных доходов населения (очищенных от инфляции) в 2002 году составлял 7%, в 2003 - 15%, по оценкам в 2004 году Ч не менее 6%. Данный факт обусловливает рост доли сбережений населения в доходах, а это, в свою очередь, означает удлинение сроков возможного привлечения и размещения средств.

Вместе с тем развивается и другая позитивная тенденция - увеличение нормы накопления (т.е. доли инвестиций в ВВП). Все это свидетельствует о переходе российской экономики на стратегический путь устойчивого развития, о постепенной переориентации на средне- и догосрочную перспективу.

Складывающаяся ситуация является в известном смысле уникальной, не имеющей аналогов в новейшей мировой экономической истории. Образующиеся в экономике доходы населения, не используемые на текущее потребление, неадекватно превращаются в инвестиции и кредиты в реальный и финансовый сектора экономики. На наш взгляд, этому факту есть две причины - сохраняющееся недоверие к фондовому рынку и государству как эмитенту ценных бумаг (и при этом государство остается пассивным участником рынка), и колоссальный инвестиционный спрос населения на недвижимость.

Таким образом, особенность национальной экономики заключается в том, что ускорение темпов роста ВВП, помимо ориентации на сырьевой экспортный сектор, будет опираться на развивающуюся строительную индустрию. Будучи базовым комплексом хозяйства, данная отрасль, при дожном обеспечении длинными деньгами, дожна стать лидером экономического роста в стране. Особенно это касается регионов с высокими темпами экономического роста, а, следовательно, с высокими темпами роста доходов населения и благоприятной конъюнктурой рынка недвижимости.

Тем не менее, следует признать, что возможности развития строительного

комплекса сдерживаются нехваткой длинных денег. За последний год была сформирована нормативно-законодательная база по ипотеке, что значительно оживило рынок недвижимости и строительную отрасль в крупных городах с растущей экономикой. Однако не следует идеализировать роль ипотечных механизмов на рынке недвижимости. Это лишь один из источников роста отрасли и рынка. Не следует уменьшать роль уже ставших привычными для России долевых схем участия населения в создании жилищной недвижимости.

Проблему инвестиционного развития строительного комплекса крупного города целесообразно и обоснованно рассматривать в контексте единой политики, общей идеологии с четко расставленными приоритетами и социально-экономическими ориентирами. Ведь муниципальное стимулирование инвестиционной деятельности в данной сфере опирается на интересы различных социальных слоев и групп с одной стороны, а с другой -на интересы развития города, - по определению Аристотеля, лединства индивидуальн остей.

Степень научной разработанности проблемы. Экономическими и финансовыми проблемами городского развития занимались отечественные и зарубежные авторы: Д.С. Львов, А.Д. Некипелов, С.В. Глазьев, О.Ю. Богомолов, С.Н. Шаталин, В.И. Кушлин, В.А. Нарский, И.В. Шевченко, Л. Гитман, М. Джонк и др. Их труды стали методологической базой исследования данной диссертационной работы.

Однако вопросы прикладного характера, посвященные проблеме формирования эффективной муниципальной политики по стимулированию городского развития в жилищной сфере, на наш взгляд, требуют дальнейшей теоретической и методической разработки.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы - на основе теоретического обобщения отечественного и зарубежного опыта, анализа состояния и тенденций развития строительного жилищного комплекса города Краснодара разработать методические подходы к формированию и реализации

организационного и инвестиционного механизмов жилищной политики муниципалитета.

Для достижения поставленной цели в диссертационной работе ставились следующие задачи:

- уточнение отдельных теоретических положений в области муниципальной жилищной политики;

проведение критического анализа отечественной нормативно-законодательной базы в области жилищного строительства;

- формулировка методических подходов к формированию муниципальной политики инвестиционного стимулирования развития рынка жилищной недвижимости;

- анализ современного состояния, проблем и тенденций развития жилищного строительства в городе Краснодаре;

- обоснование основных направлений муниципальной политики в сфере жилищного строительства;

- разработка экономико-математической модели оценки эффективности и целесообразности применения методов муниципального стимулирования деловой активности на рынке жилищной недвижимости;

- допонение схемы ипотечного кредитования финансовым механизмом строительных сберегательных касс как инструмента стимулирования деловой активности на первичном рынке жилой недвижимости.

Объект исследования. В качестве объекта исследования определены рынок жилья и инвестиционно-строительный комплекс г. Краснодара.

Предмет исследования. Предметом исследования является совокупность организационных и экономических отношений, возникающих в процессе разработки и реализации муниципальных жилищных программ.

Теоретическая и методологическая основа исследования состоит в конкретном приложении теории научного познания, в том числе методов дедукции и индукции к проблемам формирования эффективной инвестиционной политики на жилищном рынке крупного города. Кроме того, в

работе использованы такие методы как: абстрактно-логический, монографический, экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный и др.

В ходе написания диссертации автор опирася на труды отечественных и зарубежных экономистов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы научных и практических конференций и семинаров.

Информационной и эмпирической базой исследования послужили данные Краснодарской краевой статистической службы, отраслевых проектных и научно-исследовательских институтов, бюджетов города и края, бухгатерская отчетность строительных организаций, инструктивные материалы и коммерческие предложения банков и инвестиционных фондов. Научная новизна исследования состоит в следующем:

- уточнен понятийный аппарат в вопросах муниципальной жилищной политики, в частности, даны определения коммерческого и социального жилища, видов рисков на рынке недвижимости;

- сформулированы и обоснованы критерии оценки эффективности мер стимулирования деловой активности в сфере жилищной недвижимости;

- систематизированы факторы роста инвестиционной деятельности и объемов строительства в сфере жилищной недвижимости;

- предложена и обоснована концепция двух направлений формирования муниципальной жилищной политики, коммерческого и социального жилища;

- определены методические подходы к экономическому и инвестиционному обоснованию конкретных мер муниципальной жилищной политики, в частности, стимулирования деловой активности на первичном и вторичном рынках недвижимости;

разработан организационно-экономический механизм реализации муниципальных жилищных программ, соединяющий социальные интересы муниципального образования и коммерческие интересы инвесторов.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения выводов и рекомендаций в работе

муниципальных и государственных служб, занимающихся инвестиционным развитием территорий и регулированием финансовых институтов. Результаты диссертации позволяют решать конкретные задачи по развитию деловой активности на рынке жилой недвижимости крупных городов. Формирование муниципальной жилищной политики, основанное на выводах и рекомендациях диссертации, способно комплексно решить проблемы повышения конечного эффективного спроса и инвестиционного развития городской инфраструктуры.

Результаты исследования также могут быть использованы в лекционных и семинарских курсах по дисциплинам Инвестиции, Финансы, Региональная экономика, Банковское дело для студентов экономических специальностей вузов.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались в установленном порядке на двух международных научно-практических конференциях: Стратегия развития региона (Москва, Министерство экономического развития и торговли, 2002 год), Управление стоимостью компании (Ростов-на-Дону, журнал Рынок ценных бумаг и компания АВК, 2002 год), обсуждались на круглых столах международного инвестиционного форума Кубань - 2002, 2003 и 2004 (г. Сочи). Выводы и рекомендации диссертации внедрены в практику работы Департамента строительства и Департамента финансов администрации муниципального образования города Краснодара.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 1,7 п.л.

На защиту выносятся следующие основные положения:

- уточнение сущности и экономического содержания рынка недвижимости крупного города в контексте городской жилищной политики: определение приоритетов развития рынков социальной и коммерческой жилой недвижимости;

- обоснование факторов повышения деловой активности на рынке жилой недвижимости и определение места и роли муниципальных жилищных

программ в стимулировании инвестиционной активности на рынке;

- концепция формирования муниципальной жилищной политики города Краснодара;

- инструменты стимулирования инвестиционной активности, направленные на повышение конечного эффективного спроса на рынке жилой недвижимости крупного города и возможностей инфраструктурного развития города в условиях либерализации земельных отношений;

- формирование финансово-инвестиционной инфраструктуры рынка жилой недвижимости с участием муниципалитета, существенно расширяющей возможности реализации городских жилищных программ.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

В первой главе раскрываются теоретические, научно-методические аспекты темы, исследуются социально-экономические процессы в сфере жилья в современных условиях. Изучаются предпосыки и факторы развития рынков жилья и стратегий их государственного регулирования в мировой практике, состояние и развитие нормативно-правовой базы в России. Особое место в теоретическом исследовании уделено оценке эффективности инструментов государственного регулирования рынка недвижимости, и, в частности, коммерческого и социального его секторов. Раскрываются основные проблемы функционирования рынков жилой недвижимости в России с позиций анализа методических подходов отечественных и зарубежных авторов - представителей различных экономических школ.

Во второй главе проводится экономическая и финансовая оценка современного состояния и тенденций развития строительно-инвестиционного комплекса города Краснодара. Подробно изучены место и роль комплекса в городской экономике, факторы и последствия динамики его экономического и финансового положения, дана оценка основных показателей развития комплекса по сравнению со среднероссийским их уровнем. Вскрыты наиболее важные проблемы дальнейшего развития строительно-инвестиционного

комплекса исходя из государственной экономической и финансовой политики, складывающихся специфических условий в регионе.

В третьей главе на основании выводов из аналитической части сформулированы направления государственной и муниципальной политики на рынке недвижимости, обоснованы их цели и задачи. Особо подчеркнуто, что формирование политики регулирования рынка недвижимости дожно использовать принципиально различные инструменты в секторе коммерческого и социального жилища. Предложены механизмы эффективного взаимодействия участников первичного и вторичного рынков жилья для активизации использования кредитных схем финансирования строительства, мобилизации мощного потенциала ипотеки. Определен механизм сберегательных строительных касс как специализированных банков, защищенных государственными и муниципальными гарантиями. Характерно, что разработанные механизмы и схемы базируются на экономических формах и методах стимулирования инвестиционной активности со стороны государства и муниципалитета.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

Рынок жилой недвижимости сочетает в себе две функции - коммерческую и социальную. Первая означает, что жилье является товаром, следовательно, движущей силой развития рынка следует признать конкуренцию, основанную на стремлении к извлечению предпринимательского дохода строительных компаний в условиях действия законов дефицитности ресурсов и убывающей предельной полезности благ для покупателей. В работе показано, что предельная полезность жилья для покупателей в специфических российских условиях оказывается чрезвычайно высокой и по ряду причин ее убывание гораздо менее выражено, чем на рынках обычных товаров. Данный факт предопределяет

низкие барьеры на вход в рынок жилой недвижимости, особенно в крупных городах.

Вторая функция рынка - социальная, присущая лишь весьма ограниченному кругу товаров. Эта особая социальная роль рынка жилья делает его приоритетным с точки зрения социально-экономического развития страны, реализующим важную государственную задачу - обеспечение социальной стабильности и прогресса. Одновременно рынок жилья является и очень сложным, в условиях России имеющим собственные негативные социальные аспекты. Оценивая ситуацию на российских рынках и подчеркивая при этом особую роль именно рынка жилья, а также его зависимость от неурегулированности земельных отношений, следует подчеркнуть, что рынок жилья и недвижимости наибольшее значение имеет именно в городах. В ближайшее время городам России придется стокнуться с рядом сложных проблем: реконструкция старых промышленных зон; развитие инфраструктуры; осуществление массового жилищного строительства в новых рыночных условиях и др. Для их преодоления необходимо создать юридические, институциональные и экономические условия, в которых частный сектор и государство смогут выступать в качестве партнеров, интересы которых надежно защищены, а права гарантированы.

Все перечисленные проблемы до настоящего времени актуальны, и их решение потребует значительных усилий, как федерального центра, так и регионов, корпоративных и предпринимательских структур и, безусловно, населения. Структура и инфраструктура рынка жилья при этом будет также иметь особенности. Это определяется следующими обстоятельствами.

Во-первых, жилье, как главная часть городской недвижимости, в догосрочной перспективе обладает в России несомненно высокой ценностью, причем эта ценность неуклонно возрастает во времени, особенно в наиболее крупных городах. Цена этого ресурса даже может превышать

стоимость промышленного сектора, а инвестиции в развитие рынка жилья представляются сейчас наиболее перспективными.

Во-вторых, в силу ряда обстоятельств приватизация жилья и отдельных видов недвижимости в России, то есть передача или продажа его из общественной собственности в частную, или уже осуществлены, или дожны при оговоренных условиях, наконец, осуществиться. В зависимости от выбранных методов и подходов к решению этой задачи ее результаты могут иметь совершенно различную эффективность по влиянию их на экономическое развитие, с точки зрения социальной значимости, а также по их вкладу в федеральный и местный бюджеты.

Данные положения осложняются тем обстоятельством, что рынок жилья в России до сих пор (до принятия новых Градостроительного и Жилищного кодексов в конце 2004 года) развивася в условиях серьезного дефицита необходимых правовых и организационных рамок для его цивилизованного формирования. По сравнению с другими рынками этот сектор в определенной мере развивася в полулегальных формах.

Следует отметить также и чисто законодательный (регулятивный) фактор, сыгравший свою роль в сдерживании развития жилищного рынка. Речь идет об опоздании в создании государственной регистрационной системы, призванной обеспечить легитимность и юридическую чистоту сделок с жилищной недвижимостью.

Рассмотрение отечественного и мирового опыта развития рынков жилой недвижимости с точки зрения инструментов стимулирования деловой активности позволило выявить 3 уровня воздействия на рынок: макро-, мезо-, муниципальный и микроуровни. Одним из наиболее значимых методов регулирования, реализующих соответствующие функции государства, является макроэкономический уровень, причем соотношение прямых и косвенных методов примерно равно. Здесь обеспечиваются такие важнейшие функции как: государственная поддержка ипотечного кредитования; развитие отношений на рынке жилья; стимулирование деловой активности в строительстве; защита прав вкладчиков и собственников жилья; контроль за

соблюдением законности и правопорядка в сфере обращения жилья; рациональное распределение ресурсов и доходов с целью создания условий для приобретения и строительства жилья; усиление социального воздействия государства на развитие строительства социального жилья и др.

На мезоуровне соотношение форм и методов, а также регулирующих функций государства не только не сокращается, но по отдельным позициям превосходит макроуровень. Сохраняются такие важные функции, как развитие отношений на рынке жилья, создание условий для привлечения капитала в жилье, стимулирование деловой активности в строительстве. Однако добавляются и новые, такие как регистрация прав на жилье и недвижимое имущество, приватизация жилья, распределение региональных ресурсов и земли для целей жилищного строительства, определение регионального заказа на жилье. Это обусловлено усиливающейся тенденцией к повышению роли регионов в экономической жизни государства.

На муниципальном уровне регулирующих функций остается значительно меньше. Важнейшими из них являются регистрация прав на жилье, продажа муниципального жилого фонда через тендеры, регистрация малых строительных предприятий, осуществление приватизации жилья, развитие рынка жилья, создание инфраструктуры в зонах жилищной застройки.

На микроуровне форм и методов еще меньше. Они сосредоточиваются на завоевании рынка жилья, маркетинговых исследованиях на нем, максимизации прибыли, сокращении потерь в жилищном строительстве, выдаче ипотечных кредитов, страховании вкладов, конкурентной борьбе.

Отсюда следует, что система форм и методов государственного регулирования в сочетании с реализуемыми функциями через соответствующие органы позволяет активно воздействовать на все стороны экономического процесса и эффективно влиять на различные сегменты рынка жилья.

Детальное рассмотрение форм и методов внешнего воздействия на рынок

жилой недвижимости, проведенное в диссертационной работе, позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, особенности механизма государственного регулирования инвестиционного процесса в целях формирования рынка жилья обусловлены спецификой этого рынка, которая в значительной мере отражает все имеющиеся проблемы реформируемой экономики. Для нее характерны неравномерное развитие отдельных рыночных сфер, несовершенство нормативно-законодательной базы, отсутствие научно-прогнозируемых перспектив этого вида рынков, потребность в обоснованных методиках оценки жилья, использующих достигнутый мировой опыт, но в то же время адаптированных к отечественным условиям и отражающих их особые положения. Поэтому особое значение приобретает тот факт, что в этих условиях государство дожно играть более значимую роль, перераспределяя в интересах социальной справедливости определенную часть создаваемого продукта, с помощью налоговой и денежно-кредитной политики регулируя инвестиционный процесс, направленный на формирование рынка жилья.

Во-вторых, процесс регулирования инвестиционных потоков на рынке жилья способствует тому, что возрастающая роль по развитию рынка жилья все больше принадлежат организациям-застройщикам, которые в рыночных условиях являются не просто строительными организациями, занимающимися возведением объектов жилищно-гражданского и коммерческого назначения с привлечением подрядных организаций, но и ключевыми регулирующими и контролирующими органами. Чаще всего они охватывают весь цикл создания и реализации объекта, начиная от проведения предпроектных изысканий, и, кончая процессом эксплуатации построенных жилых зданий и вспомогательных сооружений. Кроме того, на рынке жилья формируется сложная специфическая дилерская сеть. Ее возникновение связано с появлением экономических отношений между крупными организациями-застройщиками, инвесторами и представителями финансово-кредитной сферы.

В-третьих, отрицательные тенденции развития механизма регулирования инвестиционного обеспечения рынка жилья оказали свое воздействие на развитие первичного рынка жилья. Это негативно повлияло на состояние воспроизводственной базы массового жилищного строительства. Поэтому решение задачи улучшения регулирования инвестиционного обеспечения рынка жилья дожно реализовываться не только через увеличение потока инвестиций и наращивание объемов жилищного строительства, но и повышение комплексного эффекта от вложения инвестиций в жилье, в том числе и через использование ипотечного кредитования.

В-четвертых, по линии федеральных властных структур приняты необходимые меры нормативно-правового характера, которые призваны обеспечить устойчивое функционирование ипотечного жилищного строительства с целью формирования и развития рынка жилья. Они не лишены противоречий законодательного и финансового характера, что несколько снижает их практическую значимость. Поэтому на уровне регионов администрации, как субъекты рынка жилья, принимают собственные законодательные акты, направленные на развитие ипотечного кредитования. В настоящее время имеется много примеров самостоятельного решения жилищных проблем регионов через собственные, иногда специфические схемы ипотечного кредитования.

Развитие строительно-инвестиционного комплекса на современном этапе следует считать одной из основных задач муниципального управления. Ввод в действие жилых домов в г. Краснодаре за счёт всех источников финансирования показан в таблице 1.

Строительная индустрия является мощным мультипликатором экономического роста, генерирующим догосрочные социально-экономические и финансовые эффекты для экономики города. Мировой опыт показывает, что динамичное развитие городов, их инфраструктуры привлекает в регионы инвестиции и стимулирует экономический рост.

Строительно-инвестиционный комплекс является весьма капитале- и фондоемкой отраслью городской экономики. По сравнению со среднепромышленными показателями, на единицу созданного продукта в стоимостном выражении в строительном комплексе затрачивается в 1,8-2,2 раза больше капиталовложений. На крупные предприятия индустриального домостроения

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов за счет всех источников

финансирования по формам собственности в 2001-2003 гг., кв. м.

Показатели 2001г. 2002 г. 2003 г. Абсолютное отклонение (+/-) Темп роста %

2002 г. к 2001 г. 2003 г. к 2002 г. 2003 Г. К 2001 г. 2002 г. к 2001 г. 2003 г. к 2002 г. 2003 г. к 2001 г.

Всего по городу Краснодару 310 551 339260 417 674 28 709 78 414 107 123 109,24 123,11 134,49

в т.ч. по формам

собственности

сударственная 31215 11716 10235 -19499 -1481 -20 980 37,53 87,36 32,79

:е федеральная 31215 11 716 10 235 -19499 -1481 -20 980 37,53 87,36 32,79

'ниципапьная 48 615 13 119 12358 -35496 -761 -36257 26,99 94,20 25,42

стная 203 323 311 379 389630 108 056 78 251 186 307 153,14 125,13 191,63

:е индивидуальное 164 055 241 936 289 141 77 881 47 205 125 086 147,47 119,51 176,25

ительство

ешанная без

странного 26 989 3 046 5 362 -23 943 2 316 -21 627 11,29 176,03 19,87

астия

ешанная с

:остранным 409 104 89 -305 -15 -320 25,43 85,58 21,76

астием

в настоящее время приходится свыше 3/4 сооружаемых градообразующих объектов и практически 100% инфраструктурных объектов (см. таблицу 2).

Отсюда следует, что инвестиционно-строительный комплекс дожен иметь экономически и технически обоснованную программу муниципальной поддержки, субсидиарного финансирования градостроительных предприятий на конкурсной основе.

Таблица 2

Динамика ввода жилья крупнейшими строительными компаниями

г. Краснодара

Показатели 2000 г. 2001г. 2002 г. Абсолютное отклонение i+/-) Темп роста, %

Индекс-дефлятор по объему подрядных работ, раз к предыдущему году 1,312 1,325 1,15 -0,162 -

Объем подрядных работ, выпоняемых собственными силами по договорам подряда, мн р. То же, в % к предыдущему году 4324,8 4763,4 6947 2622,2 160,63

112,2 83,1 126,8 14,6 113,01

в том числе по основным подрядным организациям:

Центр Содействия 34,4 28,8 27,7 -6,7 80,52

ОАО Связь-строй-2 46 62,2 100,1 54,1 в 2,17 р.

ОАО Краснодарстрой 11 17,4 13,5 2,5 122,73

ЗАО "Управление механизации № 5" 16,1 28,8 32,1 16 199,38

ЗАО фирма "Орглищепром" 11,3 15,5 25,7 14,4 в 2,27 р.

ООО "Краснодаравтодорсервис" 41 103,8 82,5 41,5 в 2,01 р.

АООТ "Краснодаргазстрой" 26,5 41,7 290,8 264,3 в 10,97 р.

МК-30 ф-л ОАО "Кубаньсельэлектросетъстрой" 20,9 21,6 26,3 5,4 125,84

СМП-509 ОАО "СКТС" 17,9 19,6 16,7 -1,2 93,30

ОАО "Краснодартермоизоляция" 13,2 20,6 25,8 12,6 195,45

ОАО "Краснодаргражданпроект" 28,5 55,3 62,6 34,1 в 2,19 р.

ЗАО ДСК 84,7 149,3 191,9 107,2 в 2,26 р.

Термнефтепроекг 83,5 110,1 158,8 75,3 190,18

ОАО "Воджистрой" 41,2 37,5 77,5 36,3 188,11

ООО "Стройтехносервис-ЮГ' 16,1 87,6 158,7 142,6 в 9,86 р.

ОАО "Кубальдорблагоустройство" 129,4 102 99,3 -30,1 76,74

ГП "ДСУ-1" 116 136 175,9 59,9 151,64

ЗАО СФ ССМУ-5 23,4 32,2 43,3 19,9 185,04

фил. "Кубаньлифт" 21 30,8 32,8 11,8 156,19

ЗАО "Кубаньэлектросетьстрой" 5 98,6 26,3 21,3 в 5,26 р.

МУП "Институт Горкадастрпроект" 26,9 30,1 36,1 9,2 134 ДО

фил. Г1МК- 10 ОАО "Краснодарводотрой" 12 13,3 13,2 1,2 110,00

ЗАО СМУ-12 15,6 42,7 61,5 45,9 в 3,12 р.

ООО СИК "Девепопмент - ЮГ 19,1 164,8 1000 980,9 в 52,36 р.

ЗАО "Краснодарпроекгстрой" 150 180 200 50 133,33

ООО "ПСО СМУ "Краснодарсвязьстрой" 28,1 62,7 150,7 122,6 в 5,36 р.

Разработка методических принципов и подходов к формированию

эффективной жилищной политики города требует определения

соответствующего понятийного аппарата. Здесь существуют два аспекта научного анализа:

- рассмотрение рыночных механизмов формирования спроса и предложения на жилье, в основе которых лежит стихийная конкуренция;

- стимулирование развития промышленного строительного комплекса -предприятий индустриального домостроения.

Такой подход, на наш взгляд, является обоснованным и правомерным: формирование конкурентной среды на рынке недвижимости, механизмы ценообразования на первичном рынке недвижимости сходны рынкам промышленной продукции нециклического характера потребления. Поэтому в диссертации речь идет о формировании эффективной жилищной политики именно применительно к предприятиям индустриального домостроения.

Методические подходы к жилищной политике и стратегии на рынке недвижимости предполагают четкое определение ряда терминов исходя из целей диссертационного исследования.

Можно выделить следующие факторы, определяющие специфику рынка жилья города Краснодара в разработке стратегии развития жилищного строительного комплекса:

- во-первых, достаточно высокий удельный вес аварийного и ветхого жилья, требующего скорейшей замены;

- во-вторых, основная масса такого жилищного фонда сосредоточена в центральной деловой части города, в которой сложилась высокая цена земли и которая пользуется стабильно высоким спросом как на рынке жилищной, так и на рынке деловой (приносящей доход) недвижимости;

- в-третьих, постепенное исчерпание возможностей экстенсивного роста города,

- приближение границ города к естественным ограничителям: реке, аэропорту, крупным трассам. Это требует разработки организационно-экономического механизма развития массового строительства в центральной части города;

- в-четвертых, удорожание прокладки инженерных коммуникаций в новые районы массового строительства;

- в-пятых, существующие резервы производственных мощностей строительных организаций - в среднем, они задействованы (по коэффициенту интегрального использования оборудования по времени и мощности) не более чем на 70%;

- в-шестых, рост потенциального спроса на недвижимость со стороны растущего среднего класса, инвестиционные возможности которого, тем не менее, не позволяют формировать эффективный спрос на рынке недвижимости вне кредитных механизмов;

- в-седьмых, строительный комплекс создает позитивный эффект для стимулирования экономического роста в регионе в целом, поскольку участвует в формировании промежуточного спроса на продукцию смежных предприятий.

На основании этих факторов можно сформулировать основные проблемы экономического характера, на решении которых дожна быть сосредоточена политика развития массового жилищного строительства:

- необходимость развития строительства в центральной части города со сносом ветхого и аварийного жилья. Это требует соответствующих организационных и инвестиционных механизмов обеспечения эффективности строительным компаниям, осуществляющим такие проекты: возможно значительное удорожание себестоимости строительства за счет лотягощения затратами на переселение или компенсацию стоимости жилья отселяемых граждан;

- задействование механизмов стимулирования вложений в жилищную строительную сферу, в первую очередь за счет ипотеки и бюджетного субсидирования;

- инфраструктурное развитие инженерного обеспечения города, обоснование сравнительной экономической целесообразности развития массового строительства в центральной части города.

Указанные факторы определяют лобщую архитектуру жилищной политики города. Для разработки ее экономической и организационной модели (системы) следует выделить два принципиальных направления (подсистемы):

- жилищная политика, ориентированная на коммерческую эффективность (доходность) для экономики города;

- жилищная политика, ориентированная на социальную эффективность, т.е. решение проблем обеспеченности качественным жильем населения, проживающего в ветхом фонде, а также специалистов, занятых в социальной сфере и государственной службе.

В работе обоснованы принципиальные отличия в коммерческом и социальном жилище, которые дожны обязательно отражаться в концепции жилищной политики города. Для свободного рынка потребностью является лишь неудовлетворенный платежеспособный спрос на жилище определенного качества. Спрос на коммерческую жилищную недвижимость является накопительным и инвестиционным, поэтому спрос здесь формируется не только доходами и текущими накоплениями граждан, но в его формировании участвует ссудный капитал. Следовательно, приоритетом жилищной политики в сфере коммерческого жилища дожно стать стимулирование конечного спроса на недвижимость, но не инвестиции в строительные корпорации, ведущие к росту предложения.

Социальное жилище опирается на принципиально иную концепцию потребности: несоответствие между принятым минимальным жилищным стандартом и реальными жилищными условиями той части населения, которая по уровню доходов находится ниже установленной черты. К этой же категории следует отнести и жилище, предоставляемое для социально значимой части населения.

В диссертационной работе илюстрируется, особое место в сфере социальной недвижимости проблемы переселения граждан из ветхого жилого фонда, находящегося в центральной части городов, стоимость земли в которой в разы отличается от стоимости земли в районах массового строительства. При этом следует учитывать, что социальных обязательств перед гражданами муниципалитеты зачастую не несут, - так, более 90% ветхого жилого фонда в центре Краснодара приватизированы. Следовательно, уместно говорить о частичном перераспределении доходов муниципалитета от продажи коммерческого жилья в пользу социального жилища. Этому есть сугубо

экономическая причина: ускоренный рост цен на коммерческое жилище по сравнению с ростом издержек строительных компаний приводит к образованию сверхприбыли инвесторов.

Таким образом, в единый механизм реализации муниципальной жилищной политики складываются меры по стимулированию спроса покупателей коммерческой недвижимости (что ведет к росту цен на рынке), и меры по перераспределению неналоговых сверхдоходов от продажи муниципальной недвижимости.

В работе доказано, что для рынка недвижимости, обращающего инвестиционные ресурсы, характерны все виды системных и несистемных рисков. Особую роль здесь занимают конъюнктурные, инфляционные и портфельные риски. Причем характер проявления рисков на первичном и вторичном рынках недвижимости неодинаков. Так, на первичном рынке доминирующую роль имеют инфляционный, валютный и временной риски. На вторичном рынке проявляются спекулятивные (в том числе портфельные, селективные) риски, снижаемые посредством диверсификации и хеджирования профессиональными участниками (риэторами, дилерами и пр.)

Ипотечные механизмы жилищного кредитования стимулируют деловую активность на вторичном рынке недвижимости, а на первичном, формирующим инвестиционный, а не спекулятивный спрос, имеют место тоже позитивные, но все же косвенные эффекты улучшения конъюнктуры. В этой связи в диссертации доказано, что ипотечный механизм не может быть самодостаточным для стимулирования спроса на рынке в рамках муниципальной жилищной политики. Необходимо допонение ипотечного механизма с акцентом на первичный рынок недвижимости, формирующий мультиплицирующий эффект для всей городской экономики.

Решить поставленную проблему можно, используя механизмы специализированного кредитования строительных организаций, и внешнего гарантирования рисков инвесторов и покупателей недвижимости. Такой подход впоне отражают строительные сберегательные кассы как специализированные

инвестиционные банки, обладающие государственными или муниципальными гарантиями вкладов.

В работе обосновываются расчетами прогнозы о том, что строительные сберегательные кассы рыночным путем могут существенно расширить величину инвестиционного спроса на первичном рынке, предложив вкладчикам сравнительно дешевые кредитные деньги и при этом не допускать диверсификационного распыления капитала на непрофильную деятельность.

Для оценки целесообразности и финансовой оправданности создания строительной сберегательной кассы рассчитаем экономический эффект для участников системы. Для этого использованы данные о сметной стоимости, цене, возможных на краснодарском рынке, схемах финансирования двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. метров в объемно-блочном доме в районе массового жилищного строительства.

Расчеты проведены в 3 вариантах (схемах) и представлены в таблице 3:

- 1 схема: кредитование банком объекта недвижимости начиная с нулевых стадий строительства: 50% единовременных затрат покупателя жилья, 50% банковский кредит под залог прав на квартиру и ипотеку после ввода дома в эксплуатацию на 10 лет под 14% годовых;

- 2 схема: 30% единовременных затрат, ипотечный кредит банка под готовую квартиру на 18 лет под 16% годовых;

- 3 схема: строительный сберегательный вклад и ипотечный связанный кредит. Общая продожительность схемы - 10 лет, 5 лет накопление средств под 8% годовых, последующие 5 лет кредит под 10%годовых. Проценты по депозиту начисляются по окончании года от момента первого взноса, без капитализации процентов. Ставка в 8% годовых покрывает инфляционное обесценение денег. Кредитный платеж равно распределенным аннуитетом производится ежемесячно с начислением процентов на остаток ссудной задоженности клиента.

Таблица 3

Сравнительные данные по кредитному финансированию двухкомнатной

квартиры площадью 60 кв. метров в г. Краснодаре, тыс. р.

Показатели Схема 1 Схема 2 Схема 3

Цена квартиры на начальный момент (цены 23 кварталов 2004 года) 960 960 960

Единовременные затраты 480 288 96

Суммарный процентный платеж по кредиту 338.8 972.16 122

Депозитный доход - - 3.2

Удорожание квартиры 338.8 972.16 118.8

Экономия по схеме по сравнению с арендой* 381.2 323.84 601.2

*- для расчета показателя использовалась средняя ставка арендной платы по двухкомнатной квартире в городе Краснодаре 6000 рублей в месяц. Экономия рассчитывалась как разность между арендными платежами за весь период кредитования и суммарным удорожанием квартиры при покупке по трем схемам.

Так, проведенные вариантные расчеты (при депозитных ставках в 8% и кредитных в 10% годовых) показывают, что можно обеспечить безубыточное функционирование таких институтов при объемах финансирования, достаточно ощутимых для такого крупного города, как Краснодар. Более того, сравнительная эффективность схемы для покупателя недвижимости однозначно более высока по сравнению с альтернативами: накоплением средств до поной величины стоимости квартиры при сложившемся уровне арендной платы, ипотечным кредитом и банковским кредитом.

Таким образом, предложенные в диссертационной работе методические подходы к формированию и реализации муниципальной жилищной политики комплексно решают проблемы стимулирования конечного потребительского спроса, сооружения социального жилища и развития городского хозяйства, и обеспечивают адекватное финансирование потребностей покупателей на первичном и вторичном рынках.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Багметов В.В., Полиди А.А. К вопросу формирования муниципальной жилищной политики. // Сб. материалов межд. науч.-практ. конф. Стратегия социально-экономического развития российских регионов. Пенза, 2004. -0,3 (0,2) п.л.

2. Багметов В.В. Приоритеты развития рынка жилья крупных городов. // Сб. науч. трудов БУПК Проблемы российской экономики: новые решения. Бегород, 2004. - 0,3 п.л.

3. Баяндурян Г. Л., Багметов В.В. Формирование организационно -экономического механизма реализации муниципальных жилищных программ. М.: Аспирант и соискатель, 2003, №2. - 0,3 (0,2) п.л.

4. Багметов В.В. Инвестиционно-финансовые механизмы развития рынка недвижимости городов. // Материалы науч.-практ. конф. Города России. М.:МЭРТ, 2002.-0,2 п.л.

5. Багметов В.В. Проблемы и перспективы развития земельного оборота в России. // Сб. научно-методических работ преподавателей и студентов. Экономические реформы и развитие коммерции в России. Краснодар: МГУК Краснодарский филиал, 2001. - 0,3 пл.

6. Баяндурян Г.Л., Багметов В.В. Методические подходы к формированию стратегии развития жилищного строительства. // Сб. статей КубГТУ Актуальные проблемы современной экономики. Краснодар, 2004. - 0,3 (0,2) п.л.

7. Багметов В.В. О формировании конъюнктуры на рынках коммерческого и социального жилища. // Сб. статей КубГТУ Актуальные проблемы современной экономики. Краснодар, 2004. - 0,3 п.л.

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Заказ 34 Тираж 100 экз.

2 2 MAP 2005 --' '

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Багметов, Владимир Викторович

ВВЕДЕНИЕ.

1. РЫНОК ЖИЛЬЯ В СИСТЕМЕ КОНКУРЕНТНЫХ И РЕГУЛЯТИВНЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Институциональная структура рынка жилья и социально-экономические условия его развития в России.

1.2. Ресурсное обеспечение процессов формирования и развития рынка жилья.

1.3. Инструменты государственного регулирования рынка жилья и его инвестиционное обеспечение.

2. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНО

ИНВЕСТИЦИОННОГО КОМПЛЕКСА г. КРАСНОДАРА

2.1. Место и роль строительно-инвестиционного комплекса в экономике г. Краснодара.

2.2. Анализ состояния строительно-инвестиционного комплекса г. Краснодара на современном этапе.

2.3. Тенденции и перспективы развития строительно

Х инвестиционного комплекса г. Краснодара.

3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ г. КРАСНОДАРА.

3.1. Методические подходы к формированию стратегии развития жилищного строительства.

3.2. Оценка влияния инвестиционных потоков на ценовые и объемные показатели рынка недвижимости.

3.3. Предпосыки и направления развития механизма стимулирования инвестиционной активности на первичном рынке жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономический механизм стимулирования инвестиционной активности в реализации жилищных программ"

Актуальность темы исследования. Экономический рост в России сопровождается значительным ростом реальных доходов населения. По официальным данным Госкомстата, темп прироста реальных доходов населения (очищенных от инфляции) в 2002 году составлял 7%, в 2003 Ч 15%, по оценкам в 2004 году - не менее 6%. Данный факт обусловливает рост доли сбережений населения в доходах, а это, в свою очередь, означает удлинение сроков возможного привлечения и размещения средств.

Вместе с тем развивается и другая позитивная тенденция - увеличение нормы накопления (т.е. доли инвестиций в ВВП). Все это свидетельствует о переходе российской экономики на стратегический путь устойчивого развития, о постепенной переориентации на средне- и догосрочную перспективу.

Складывающаяся ситуация является в известном смысле уникальной, не имеющей аналогов в новейшей мировой экономической истории. Образующиеся в экономике доходы населения, не используемые на текущее потребление, неадекватно превращаются в инвестиции и кредиты в реальный и финансовый сектора экономики. На наш взгляд, этому факту есть две причины Ч сохраняющееся недоверие к фондовому рынку и государству как эмитенту ценных бумаг (и при этом государство остается пассивным участником рынка), и колоссальный инвестиционный спрос населения на недвижимость.

Таким образом, особенность национальной экономики заключается в том, что ускорение темпов роста ВВП, помимо ориентации на сырьевой экспортный сектор, будет опираться на развивающуюся строительную индустрию. Будучи базовым комплексом хозяйства, данная отрасль, при дожном обеспечении длинными деньгами, дожна стать лидером экономического роста в стране. Особенно это касается регионов с высокими темпами экономического роста, а, следовательно, с высокими темпами роста доходов населения и благоприятной конъюнктурой рынка недвижимости.

Тем не менее, следует признать, что возможности развития строительного комплекса сдерживаются нехваткой длинных денег. За последний год была сформирована нормативно-законодательная база по ипотеке, что значительно оживило рынок недвижимости и строительную отрасль в крупных городах с растущей экономикой. Однако не следует идеализировать роль ипотечных механизмов на рынке недвижимости. Это лишь один из источников роста отрасли и рынка. Не следует уменьшать роль уже ставших привычными для России долевых схем участия населения в создании жилищной недвижимости.

Проблему инвестиционного развития строительного комплекса крупного города целесообразно и обоснованно рассматривать в контексте единой политики, общей идеологии с четко расставленными приоритетами и социально-экономическими ориентирами. Ведь муниципальное стимулирование инвестиционной деятельности в данной сфере опирается на интересы различных социальных слоев и групп с одной стороны, а с другой Ч на интересы развития города, - по определению Аристотеля, лединства индивидуальностей.

Степень научной разработанности проблемы. Экономическими и финансовыми проблемами городского развития занимались отечественные и зарубежные авторы: Д.С. Львов, А.Д. Некипелов, C.B. Глазьев, О.Ю. Богомолов, С.Н. Шаталин, В.И. Кушлин, В.А. Нарский, И.В. Шевченко, JI. Гитман, М. Джонк и др. Их труды стали методологической базой исследования данной диссертационной работы.

Однако вопросы прикладного характера, посвященные проблеме формирования эффективной муниципальной политики по стимулированию городского развития в жилищной сфере, на наш взгляд, требуют дальнейшей теоретической и методической разработки.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы Ч на основе теоретического обобщения отечественного и зарубежного опыта, анализа состояния и тенденций развития строительного жилищного комплекса города Краснодара разработать методические подходы к формированию и реализации организационного и инвестиционного механизмов жилищной политики муниципалитета.

Для достижения поставленной цели в диссертационной работе ставились следующие задачи: уточнение отдельных теоретических положений в области муниципальной жилищной политики; проведение критического анализа отечественной нормативно-законодательной базы в области жилищного строительства; формулировка методических подходов к формированию муниципальной политики инвестиционного стимулирования развития рынка жилищной недвижимости; анализ современного состояния, проблем и тенденций развития жилищного строительства в городе Краснодаре; обоснование основных направлений муниципальной политики в сфере жилищного строительства; разработка экономико-математической модели оценки эффективности и целесообразности применения методов муниципального стимулирования деловой активности на рынке жилищной недвижимости; допонение схемы ипотечного кредитования финансовым механизмом строительных сберегательных касс как инструмента стимулирования деловой активности на первичном рынке жилой недвижимости.

Объект исследования. В качестве объекта исследования определены рынок жилья и инвестиционно-строительный комплекс г. Краснодара.

Предмет исследования. Предметом исследования является совокупность организационных и экономических отношений, возникающих в процессе разработки и реализации муниципальных жилищных программ.

Теоретическая и методологическая основа исследования состоит в конкретном приложении теории научного познания, в том числе методов дедукции и индукции к проблемам формирования эффективной инвестиционной политики на жилищном рынке крупного города. Кроме того, в работе использованы такие методы как: абстрактно-логический, монографический, экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный и др.

В ходе написания диссертации автор опирася на труды отечественных и зарубежных экономистов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы научных и практических конференций и семинаров.

Информационной и эмпирической базой исследования послужили данные Краснодарской краевой статистической службы, отраслевых проектных и научно-исследовательских институтов, бюджетов города и края, бухгатерская отчетность строительных организаций, инструктивные материалы и коммерческие предложения банков и инвестиционных фондов.

Научная новизна исследования состоит в следующем: уточнен понятийный аппарат в вопросах муниципальной жилищной политики, в частности, даны определения коммерческого и социального жилища, видов рисков на рынке недвижимости; сформулированы и обоснованы критерии оценки эффективности мер стимулирования деловой активности в сфере жилищной недвижимости; систематизированы факторы роста инвестиционной деятельности и объемов строительства в сфере жилищной недвижимости; предложена и обоснована концепция двух направлений формирования муниципальной жилищной политики, коммерческого и социального жилища; определены методические подходы к экономическому и инвестиционному обоснованию конкретных мер муниципальной жилищной политики, в частности, стимулирования деловой активности на первичном и вторичном рынках недвижимости; разработан организационно-экономический механизм реализации муниципальных жилищных программ, соединяющий социальные интересы муниципального образования и коммерческие интересы инвесторов.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения выводов и рекомендаций в работе муниципальных и государственных служб, занимающихся инвестиционным развитием территорий и регулированием финансовых институтов. Результаты диссертации позволяют решать конкретные задачи по развитию деловой активности на рынке жилой недвижимости крупных городов. Формирование муниципальной жилищной политики, основанное на выводах и рекомендациях диссертации, способно комплексно решить проблемы повышения конечного эффективного спроса и инвестиционного развития городской инфраструктуры.

Результаты исследования также могут быть использованы в лекционных и семинарских курсах по дисциплинам Инвестиции, Финансы, Региональная экономика, Банковское дело для студентов экономических специальностей вузов.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались в установленном порядке на двух международных научно-практических конференциях: Стратегия развития региона (Москва, Министерство экономического развития и торговли, 2002 год), Управление стоимостью компании (Ростов-на-Дону, журнал Рынок ценных бумаг и компания АВК, 2002 год), обсуждались на круглых столах международного инвестиционного форума Кубань - 2002, 2003 и 2004 (г. Сочи). Выводы и рекомендации диссертации внедрены в практику работы Департамента строительства и Департамента финансов администрации муниципального образования города Краснодара.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 1,7 п.л.

На защиту выносятся следующие основные положения: уточнение сущности и экономического содержания рынка недвижимости крупного города в контексте городской жилищной политики: определение приоритетов развития рынков социальной и коммерческой жилой недвижимости; обоснование факторов повышения деловой активности на рынке жилой недвижимости и определение места и роли муниципальных жилищных программ в стимулировании инвестиционной активности на рынке; концепция формирования муниципальной жилищной политики города Краснодара; инструменты стимулирования инвестиционной активности, направленные на повышение конечного эффективного спроса на рынке жилой недвижимости крупного города и возможностей инфраструктурного развития города в условиях либерализации земельных отношений; формирование финансово-инвестиционной инфраструктуры рынка жилой недвижимости с участием муниципалитета, существенно расширяющей возможности реализации городских жилищных программ.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Багметов, Владимир Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Эффективность муниципальной жилищной политики в настоящее время приобретает все более актуальное звучание. Центр социально-экономических реформ смещается с федерального на местный уровень управления. Это обусловливает необходимость серьезных теоретических и прикладных исследований, направленных на формирование адекватного современному уровню развития муниципальных финансов организационно-экономического механизма реализации коммерческих и социальных жилищных программ.

До сих пор рынок жилья в России развивается в условиях серьезного дефицита правовых, институциональных и экономических норм для его цивилизованного формирования. Тем не менее, российский рынок недвижимости имеет позитивные тенденции развития и предоставляет сегодня едва ли не единственную возможность для инвестиционных вложений сбережений основной массы населения.

Государство в лице федеральных и региональных органов, о также муниципального самоуправления, являющееся одним из основных субъектов рынка жилья, с одной стороны, определяет характер функционирования рынка через нормативную, налоговую, денежно-кредитную, банковскую и иную регламентирующую деятельность и осуществляет ее через соответствующие институты. Несмотря на проведенную приватизацию жилья, муниципалитеты крупных городов до сих пор являются крупнейшими собственниками жилья и недвижимости. В этих условиях особое место на рынке отводится администрациям субъектов Федерации, муниципалитетам, поскольку именно они в большей мере обладают властными функциями в вопросах оборота жилья и оказывают большое влияние на регулирование отношений собственности.

Современная ситуация в экономике крупных развивающихся городов, в частности, Краснодара, требует от муниципалитетов реализации рыночной стратегии развития жилищной сферы, специфичной для первичного и вторичного рынков, а также для коммерческого и социального секторов рынка недвижимости. Основные факторы, которые обусловливают правомерность такого подхода Ч это рост среднедушевого дохода темпами, в 2 раза превышающими темпы инфляции, отсутствие фондовых ценностей для длинных вложений с низким уровнем риска, стабильный рост цен на рынке недвижимости, резервы производственных мощностей предприятий домостроения. При этом активность муниципалитетов как заказчиков и инвесторов в социальную недвижимость определяет социальную стабильность в городе и лояльность его жителей, а, следовательно, активно влияет на деловой климат в регионе.

Вряд ли возможно говорить об универсальной модели государственной жилищной политики, способной учесть все факторы экономической и социальной среды. За государством (федеральной властью) следует закрепить функции формирования нормативно-правовой базы, определяющей правила игры на рынке жилищной недвижимости, гарантирование прав и обязательств его участников. Что же касается конкретных форм и методов жилищной политики, ее ориентиров и приоритетов, то это дожно стать прерогативой органов местного самоуправления городов, и дожно опираться на сформировавшиеся показатели уровня жизни населения, темпов роста цен на недвижимость и потребности в городском инфраструктурном развитии.

Принципиальные отличия в коммерческом и социальном жилище дожны обязательно отражаться в концепции жилищной политики города. Для свободного рынка потребностью является лишь неудовлетворенный платежеспособный спрос на жилище определенного качества. Спрос на коммерческую жилищную недвижимость является накопительным и инвестиционным, поэтому спрос здесь формируется не только доходами и текущими накоплениями граждан, но в его формировании участвует ссудный капитал. Следовательно, приоритетом жилищной политики в сфере коммерческого жилища дожно стать стимулирование конечного спроса на недвижимость, но не инвестиции в строительные корпорации, ведущие к росту предложения.

Социальное жилище опирается на принципиально иную концепцию потребности: несоответствие между принятым минимальным жилищным стандартом и реальными жилищными условиями той части населения, которая по уровню доходов находится ниже установленной черты. К этой же категории следует отнести и жилище, предоставляемое для социально значимой части населения.

Особое место в сфере социальной недвижимости занимает проблема переселения граждан из ветхого жилого фонда, находящегося в центральной части городов, стоимость земли в которой в разы отличается от стоимости земли в районах массового строительства. При этом следует учитывать, что социальных обязательств перед гражданами муниципалитеты зачастую не несут, - так, более 90% ветхого жилого фонда в центре Краснодара приватизированы. Следовательно, уместно говорить о частичном перераспределении доходов муниципалитета от продажи коммерческого жилья в пользу социального жилища. Этому есть сугубо экономическая причина: ускоренный рост цен на коммерческое жилище по сравнению с ростом издержек строительных компаний приводит к образованию сверхприбыли инвесторов.

Таким образом, в единый механизм реализации муниципальной жилищной политики складываются меры по стимулированию спроса покупателей коммерческой недвижимости (что ведет к росту цен на рынке), и меры по перераспределению неналоговых сверхдоходов от продажи муниципальной недвижимости.

Для рынка недвижимости, обращающего инвестиционные ресурсы, характерны все виды системных и несистемных рисков. Особую роль здесь занимают конъюнктурные, инфляционные и портфельные риски. Причем характер проявления рисков на первичном и вторичном рынках недвижимости неодинаков. Так, на первичном рынке доминирующую роль имеют инфляционный, валютный и временной риски. На вторичном рынке проявляются спекулятивные (в том числе портфельные, селективные) риски, снижаемые посредством диверсификации и хеджирования профессиональными участниками (риэторами, дилерами и пр.)

Ипотечные механизмы жилищного кредитования стимулируют деловую активность на вторичном рынке недвижимости, а на первичном, формирующим инвестиционный, а не спекулятивный спрос, имеют место тоже позитивные, но все же косвенные эффекты улучшения конъюнктуры. Следовательно, ипотечный механизм не может быть самодостаточным для стимулирования спроса на рынке в рамках муниципальной жилищной политики. Необходимо допонение ипотечного механизма с упором на первичный рынок недвижимости, формирующий мультиплицирующий эффект для всей городской экономики.

Решить поставленную проблему можно, используя механизмы специализированного кредитования строительных организаций, и внешнего гарантирования рисков инвесторов и покупателей недвижимости. Такой подход впоне отражают строительные сберегательные кассы как специализированные инвестиционные банки, обладающие государственными или муниципальными гарантиями вкладов.

Строительные сберегательные кассы рыночным путем могут существенно расширить величину инвестиционного спроса на первичном рынке, предложив вкладчикам сравнительно дешевые кредитные деньги и при этом не допускать диверсификационного распыления капитала на непрофильную деятельность. Так, проведенные вариантные расчеты, что депозитные ставки в 8% и кредитные в 10% годовых позволяют обеспечить безубыточное функционирование таких институтов при объемах финансирования, достаточно ощутимых для такого крупного города, как Краснодар. Более того, сравнительная эффективность схемы для покупателя недвижимости однозначно более высока по сравнению с альтернативами: накоплением средств до поной величины стоимости квартиры при сложившемся уровне арендной платы, ипотечным кредитом и банковским кредитом.

Таким образом, муниципальная жилищная политика комплексно решает проблемы стимулирования конечного потребительского спроса, сооружения социального жилища и развития городского хозяйства, и обеспечивает адекватное финансирование потребностей покупателей на первичном и вторичном рынках.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Багметов, Владимир Викторович, Краснодар

1. Амалиев Т. О многомерности подходов и оценке состояния строительного комплекса. // Экономика строительства, 1997, №2.

2. Анализ хозяйственной деятельности в промышленности. Учеб.п / ред. Стражева В.И. Минск.- Вышэйшая школа, 1998.

3. Деркач Д.И. Анализ производственно-хозяйственной деятельности подрядных строительных организаций. М., 1990.

4. Савицкая Т.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. Минск. Экоперспектива, 1998.

5. Дюсембаев К.Ш. Анализ финансового положения предприятия. Аматы. Экономика, 1998.

6. Балабанов И.Т. и др. Деньги и финансовые институты: Учебное пособие. М., 2000.

7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России М.; Финансы и статистика, 1996.

8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб, 2000.

9. Банки. Инвестиции. Недвижимость // Материалы Второго Международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона.- Владивосток: Дальнаука.

10. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь, 2000, №7.

11. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес, 1994, № 8.

12. Беленький В.Н. Как обеспечить надежность // Деловой мир, 1995, № 8.

13. Бледный C.B. Правовые основы управления недвижимостью // ЮНИТИ-ДАНА.

14. Ботанова A.B. Операции с недвижимостью: купля-продажа, аренда, дарение, наследование, налогообложение //М.:Феникс, 2002.

15. Боровиков В.И. Денежное обращение, кредит и финансы: Учебное пособие для студентов экон. спец. вузов. Воронеж: изд во ун Ч та, 1996.

16. Бочаров В. В. Инвестиции. СПб.: Питер, 2003.

17. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэтер, 1998. № 2.

18. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэтер, 1998, №3. С.7-9; № 4.

19. Кондраков К.П. Бухгатерский учет. М.:. Инфра-М., 1999.

20. Бухгатерский учет и аудит в строительстве: Учебное пособие / Под ред. В.А. Лукинова. М.: Юрайт, 1998.

21. Васильев В.М., Панибратов Ю.П, Резник С.Д., Хитров В.А., Управление в строительстве. Уч. для вузов. М.: АСВ, 1994.

22. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6) / Отв. ред А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2000.

23. Владайцев С. В., Воробьев П. П. и др. Инвестиции. М.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2003.

24. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит, 1996, № 2.

25. Гордон М.П., Логистика товародвижения. М.: Центр экономики и маркетинга, 2002.

26. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник 2-е издание, перераб.и доп. М.: Маркетинг, 2002.

27. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: 1996.

28. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ, 1999.

29. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2. М.: 1996.

30. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Тостого, А. П. Сергеева. СПб.: Теис, 1996.

31. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Учеб. для вузов. М.: АСВ, 1999.

32. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000.

33. Дедиков A.B., Касаткина Л.П. Ипотечное кредитование: Становление и направления развития // Сб. Управленческие и экономические проблемы современной России. Н. Новгород, 1996.

34. Дулич В.А. Восстановление и развитие реального сектора экономики требует крупномасштабных инвестиций. // Промышленно-гражданское строительство, 1999, № 2.

35. Евдокимов Д.К. Нормирование материальных ресурсов. Словарь. М.: 1988.

36. Жаворонков Е.П. Эффективность логистики в строительстве: Процессы. Системы. Управление. М.: КИА центр, 2002.

37. Жилье: Законы, рекомендации, советы. Сб. нормат. актов // М: Вече, 2004.

38. Банки и банковские операции: Учебник для вузов п/ред. Жукова Е.Ф., Максимова Л.М. М.: Банки и бизнес, 2001.

39. Закон об инвестиционной деятельности в РСФСР (в ред. Федерального закона от 19.06.95 N 89-ФЗ); (в ред. Федерального закона от 25.02.99 К39-Ф3).

40. Золоторев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство // Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научн. тр. (выпуск 6) / Отв. ред. А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2000.

41. Иванов A.B. Правовое положение строительных предприятий: характерные черты и пути совершенствования. // Государство и право, 1994, № 7.

42. Игонина JI. JL Инвестиции: Учеб. Пособие. М.: Экономистъ, 2003.

43. Инвестиционная и строительная деятельность в российской Федерации в январе августе 2003 года. // Строительная газета, №40.

44. Инвестиционная и строительная деятельность в российской Федерации в 2002 году и августе 2003 года. // Строительная газета, №9.

45. Ипотека в России: Прошлое; Настоящее; Будущее. // Сб. под ред. Радченко И.С. М: ГроссМедиа, 2004.

46. Ипотека для всех. П/ред.Симионова Ю.Ф. Ростов: Феникс, 2004.

47. Токушин В.И. Ипотека в России. М.: Юристъ, 2002.

48. Ипотечно инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Есипова В.Е., Попова A.B., Маховикова Т.А. Ч СПб., 1998.

49. Карасев В.А. Формирование системы методов государственного регулирования хозяйственной деятельности строительных организаций. // Экономика строительства, 1998, № 2.

50. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова Недвижимость: права и сдеки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.

51. Концепция стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 г. М.:Изд. Правительства РФ, 2002.

52. В.В. Костюченко, K.M. Крюков, O.A. Кудинов. Менеджмент строительства. Учебное пособие. М.: Высшее образование, 2002.

53. Колосов А.Ф., Лисичкин В.А. Приватизация: замыслы и действительность. // Экономика строительства, 1996, № 8.

54. Кудашов Е.А. Строительный комплекс: проблемы, решения, эффективность. М.: Наука, 1990.

55. Кудашов Е.А. Строительная система: переход к рынку. М.: Наука, 1993.

56. Деньги, кредит, банки: Учебник / Лаврушина О.И., Ямпольский М.М., Савинский Ю.П., и др. СПб., 1998.

57. Линдере М.Р., Фирон Х.Е. Управление снабжением и запасами. Логистика.М.: Виктория-плюс, 2002 .

58. Лучкина В.В.,Пивень О.А. О рыночных проблемах строительных предприятий. // Жилищное строительство, 1999, №2.

59. Маркова О.М. Ипотека в банке. М.; Банки и биржи: 2000.

60. Материально-техническое обеспечение строительства. // Сб. норм и нормативов.В 2 томах, том 1. М.: Стройиздат, 1991.

61. Менеджмент в строительстве. Учебное пособие п/ред. Харитонова C.B. Производственный, стратегический, инновационный, финансовый менеджмент. Управление персоналом. М.: Юрайт, 2003.

62. Меркин P.M. Формирование экономических отношений в строительстве и их анализ. // Экономика строительства, 1998, №7.

63. Монахов Н.И. Справочное пособие заказчика. Справочник строителя. В 2-х томах, 6-е изд., перераб. и доп.-М.: Стройиздат, 1990.

64. Национальная жилищная программа (Концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике). Минск: Ведомости ВС РБ, 1994, №18.

65. Недвижимость: Землеустройство; Градостроительство; Экономика: Терминологический словарь. Казань: изд-во ГУП ПИК "Идел-П , 2000.

66. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 1998.

67. Нетревожко Н.К. Все операции с жилой недвижимостью от получения до продажи. М.Книжный мир, 2001.

68. Операции с недвижимостью в России. Сб. нормативных и законод.актов. М.: Финансы статистика, 1996.

69. Опольская Н.В., Шитова О.Т., Соколов В.Н Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика // Вестник СГТА (выпуск 6). Новосибирск: СГГА, 2001.

70. Смирнов П.В., Степанова З.И., Фасоляк Н.Д. Организация и планирование материально-технического снабжения в народном хозяйстве. М.:Экономика, 1995.

71. Организация строительного производства. Учебник для вузов, п/ ред. Т.Н. Цай, П.Г. Грабовый, Балыпаков В.А.-М.:Изд. АСВ, 1999.

72. Шахпаронов В.В., Аблязов Л.П., Степанов И.В. Организация строительного производства.Справочник строителя. М.: Стройиздат, 1993.

73. Дикман Л.Г. Организация жилищно-гражданского строительства. Справочник строителя. М.: Стройиздат, 1997.

74. Основы предпринимательского дела. Благородный бизнес. / Под ред. Ю.М. Осипова. М.: Изд - во МГУ, 1992.

75. Лашун Л.Г. Организация складского учета.// Библиотека бухгатера и предпринимателя. М., 1999, № 3.

76. Организация, экономика и управление строительством: Учеб. пособие для вузов / Под ред. Цая Т.Н. М.: Стройиздат, 1984.

77. Прыкин Б.В., Иш В.Г., Ширшиков Б.Ф. Основы управления. Производственно строительные системы: Учеб. для вузов. М.: Стройиздат, 1991.

78. Псарева Н.Ю. Упорядочение деятельности строительных организаций, созданных в форме закрытых акционерных обществ. // Экономика строительства, 1997, №11.

79. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Потавцев С.И., Романова К.Г., Хрусталев Б. Б., Яровенко С.М. Риски в современном бизнесе. М.: Изд -во "Алане", 1999.

80. Радченко И. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России // Российская газета, 2001, №233.

81. Российская архитектурно-строительная энциклопедия. В 5-ти томах.-М.: Триада, 1998.

82. Сергеев Д.А Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000.

83. Сдеки с недвижимостью // Обзор теории и практики. М: Эксмо, 2004.

84. Степанова И.С. Экономика строительства. Проблемы и решения. М.:Юрайт, 2003.

85. Степанов И.С. Экономика строительства. Учебник Ч 3-е изд., доп.и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2002.

86. Сдеки с недвижимостью: Наем, аренда; Методика оценки; Правила пользования; Акт передачи и сдачи помещения; Регистрация и снятие граждан с регистрационного учета; Образцы договоров и заявлений // Сб.под ред. Подзорова С.А.). М.: Экзамен, 2001.

87. Сдеки с недвижимостью: От оценки до новоселья. Изд. 7-е, перераб., доп. М: Филинъ, 2002.

88. Семенюта О.Г. Деньги, кредит, банки в РФ: Учебное пособие. М.: Контур, 1998.

89. Симионов Ю.Ф. Жилищный кредит (Ипотека). М.: МарТ, 2004.

90. Симионов Ю.Ф. Экономика строительства. М.: МарТ, 2003.

91. Столяров И. И. Государственное регулирование рыночной экономики: Учеб. пособие. М.: Дело, 2001.

92. Строительное предприятие в системе рыночных отношений: Сб. науч. трудов / Под ред. Редкол В.В. Бузырева. СПб ГИЭА. СПб., 1996.

93. Тарасович Е.И. Оценка недвижимости. СПб: изд. СПб ГТУ., 1997.

94. Ткач В.И., Бреславцева H.A., Каращенко В.В. Бухгатерский учет в строительстве (с элементами налогообложения). М.: Приор, 2001.

95. Томачев Е.А., Монахов Б.Е. Экономика строительства. Учебное пособие // Юриспруденция, 2003.

96. Тотьев К.Ю. Предприятие и его организационно-правовая форма. М.: Государство и право, 1999.

97. Управление в строительстве: Учеб. для вузов. / Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. М.: Изд-во АСВ, 2002.

98. Логустов П.Р. Управление проектами в строительстве. М: АСВ, 2002.

99. Уткин Э.А. Курс менеджмента. 3 изд. // Учеб. для вузов. М.: Зерцало, 2001.

100. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: . Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ, 2004.

101. Фридман Д, Ордуэй X. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2003.

102. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. М.: РОО, 2001.

103. Цай Т.Н., Грабовый П.Г, Марашда Б.С. Конкуренция и управление рисками на предприятиях в условиях рынка. М.:Алане, 1997.

104. Цылина Н.М. Ипотека. Жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.

105. Мухина B.C. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. М.: Финансы и статистика, 2002.

106. Круглов С.Н. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. М.: Высшая школа, 2004.

107. Архипец Н.Т. Экономия материальных ресурсов в строительстве. М.:. Стройиздат, 1988.

108. Майстренко Э.К. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости, ипотека, страхование собственности. СПб: Питер, 2003.

109. Мофред Ю.Б., Прыкин Б.В., Карась Л.Ю., Луговая В.П. Производство строительных изделий и конструкций. М.: Стройиздат, 1990.

110. Экономика переходного периода. / Под ред. В.В. Радаева, A.B. Бузгалина. М.: Изд-во МГУ, 1995.

111. Экономика строительного предприятия. П/ред. H.A. Сафронова. М.: Юристъ, 2002.

112. Керашев М.А. Экономика промышленного производства. Краснодар. Печатный двор, 2000.

113. Экономика строительства. / Под ред. Степанова И.С. М.: Юрайт, 2000.

114. Ювальский В.П. Экономические аспекты охраны труда в строительстве // Экономика строительства, 1999, №6.

115. Яровенко С.М., Псарев К.А. Методологические подходы к структурным преобразованиям в капитальном строительстве. // Экономика строительства, 1999, № 9.

Похожие диссертации