Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Организационно-экономические аспекты формирования инвестиционных проектов при комплексной реконструкции территорий больших городов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Палеес, Виктор Феликсович
Место защиты Москва
Год 2008
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические аспекты формирования инвестиционных проектов при комплексной реконструкции территорий больших городов"

На правах рукописи

003456902

Палеес Виктор Феликсович

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ ТЕРРИТОРИЙ БОЛЬШИХ ГОРОДОВ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 2 ДЕК 2008

Москва 2008

003456902

Диссертационная работа выпонена на кафедре Экономика и управление городским строительством ГОУ ВПО Российская экономическая академия имени Г. В. Плеханова

Научный руководитель:

Бачурина Светлана Самуиловна

доктор экономических наук

Официальные оппоненты: Карданская Нина Львовна

доктор экономических наук, профессор

Шевцова Елена Борисовна

кандидат экономических наук

Ведущая организация:

ГОУ ВПО Академия народного хозяйства при Правительстве РФ

Защита состоится 19 декабря 2008 г. на заседании диссертационного совета Д 212.196.10 в ГОУ ВПО Российская экономическая академия имени Г.В.Плеханова по адресу: 117997, г. Москва, Стремянный пер. 36. корп. 1, ауд. 21.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова.

Автореферат разослан

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

М. А. Моторина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. С каждым годом городской жилищный фонд России заметно ветшает. Увеличивается степень износа жилых зданий, причем на первый план, наряду с физическим износом, выходит моральный износ зданий, проявляющийся в несовершенстве планировочных решений квартир, несоответствии эксплуатационных качеств домов требованиям современного жителя мегаполиса, а также неразвитости окружающей инфраструктуры (наличия гаражей, парковок, детских площадок, мест отдыха и т.д.).

Точечная застройка - уже давно не только градостроительный термин, но и вербальный образ чуть ли не главного из московских зол. Однако процессы, происходящие в настоящее время в сфере столичного градостроительства, показывают, что местные власти постепенно отказываются от практики локального вмешательства строителей в сложившиеся микрорайоны и переходят к пономасштабной перестройке отдельных частей города. Уже по меньшей мере год точечно застраивается преимущественно только центр. На окраинах все меньше становится стройплощадок в сложившихся районах. Одновременно с увеличением финансовых возможностей инвесторов и с возрастанием требований населения к качеству жизни меняется сам стиль формирования облика города. На смену точечной застройке приходит принцип комплексной реконструкции территорий городских кварталов.

Главная задача комплексной реконструкции территорий больших городов состоит в разработке и обеспечении предынвестиционного обоснования мероприятий по важнейшим направлениям нового строительства, реконструкции, сноса, модернизации и капитального ремонта в районах жилой застройки на основе научно-технических достижений в сфере строительных технологий, ресурсосберегающих методов, использования рыночных механизмов и смешанных схем финансирования, усиления воздействия инвестиционных факторов на повышение эффективности реконструкции, сроков и качества работ, рационального соотношения коммерческого и социального жилья.

В этих условиях особую актуальность приобретает совершенствование методов разработки и формирования инвестиционных строительных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов, что и определило цель, объект, предмет и задачи диссертационного исследования.

Цель исследования - совершенствование методов разработки инвестиционных строительных проектов комплексной реконструкции территорий боль-

ших городов.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

- провести анализ фактического состояния системы формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов, теоретических и практических методов планирования и организации инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации;

- определить принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов;

- установить состав критериев и разработать экономико-математические модели предварительной оценки реализуемости инвестиционных проектов, определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах, отбора муниципальных объектов для их включения в планы инвестиционной деятельности;

- усовершенствовать методику формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов;

- определить экономическую эффективность усовершенствованной методики формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

Объектом исследования является действующая в современных условиях система формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации.

Предметом исследования являются действующие методы планирования и организации инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды и разработки отечественных ученых: Барановской Н.И., Бачу-риной С.С., Владимирова В.В., Герцберг Л.Я., Епифанова В.А., Колотикина Б.М., Попкова Ю.С., Ресина В.И., Сафаровой М.Д., Севостьянова A.B., Серова В.М., Соколова В.К., Трутнева Э.К., Черняка В.З., Чистяковой Т.Н., Шевцовой Е.Б., Шрейбера А.К. и др.

Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления жилищно-коммунальным хозяйством, градостроительством, жилищной и инвестиционной политикой на федеральном, региональном и местном уровнях, а также исследовательские и аналитические

материалы, полученные в процессе практической работы автора.

Для решения поставленных задач в работе применены метод системного анализа, различные математико-статистические методы, методы логического, структурно-функционального анализа и принятия решений в условиях много-критериальности.

Научная новизна исследования состоит в разработке системного подхода к формированию инвестиционных проектов комплексной реконструкции застроенных территорий больших городов. К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:

Х определены методологические принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов;

Х предложена методика оценки реализуемости инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

Х разработана методика определения размера и формы получения долей участниками инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

Х сформирован порядок оценки приоритетности отбора инвестиционных проектов реконструкции территорий больших городов для их практической реализации.

Х предложена методика формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

На защиту выносятся следующие положения и результаты:

1. Принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов.

2. Экономико-математические модели оценки реализуемости инвестиционных проектов, обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах и отбора инвестиционных проектов для их практической реализации,

3. Методика формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

4. Расчет экономической эффективности совершенствования системы планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что результаты исследований использовались в практической деятельности организаций-застройщиков, правообладателей объектов недвижимости - участников инвестиционных проектов, а также соответствующих подразделений муниципальных органов власти.

Апробации результатов работы. Основные результаты диссертационной работы использованы в работе ЗАО Стройсервис при решении задач формирования эффективной стратегии финансирования инвестиционно-строительной деятельности компании, при участии в конкурсах на получение заказов на инвестиционные проекты реконструкции застроенных территорий в г. Москве и ряде больших городов Московской области.

Основные идеи и результаты исследования докладывались на Международной научно-практической конференции Градостроительные проблемы и пути их решения - Днепропетровск, 2006г. и на международной конференции Методы и технология ремонтно-строительных работ. Новые материалы, конструкции - Вильнюс, 2007г.

По теме диссертации опубликовано 5 печатных работ общим объемом 2,35 п.л., в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографического списка (117 наименований), изложена на 127 страницах (без приложений) машинописного текста, содержит 9 рисунков, 34 таблицы и 56 формул.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, сформулированы цель и задачи, определены предмет и объект диссертационного исследования, показана научная новизна и практическая значимость результатов работы.

В первой главе Инвестиционно-строительная деятельность в Российской Федерации и основные направления повышения ее эффективности проведен анализ текущего состояния жилищного фонда России и системы строительства в целом. Анализ показал, что жилищный фонд страны заметно ветшает и характеризуется высоким процентом физического износа. Одновременно с этим происходит развитие каждого города в той или иной степени. Это развитие связано с изменением численности населения, занимаемой территории, совершенствованием городской среды обитания. А это, в свою очередь, порожда-

ст целый ряд проблем, связанных с условиями проживания населения, размещения мест приложения труда, экологией, транспортом, коммунальным хозяйством, решением которых занимается градостроительство. Происходящие в последние годы социальные и экономические изменения в обществе в целом и российских городах в частности, привели к изменениям в существе ряда классических принципов градостроительства. Основная причина изменения этих принципов - процесс пространственной интеграции городских функций, который проявляет все возрастающую активность:

- рассредоточение по всему городу системы мест приложения труда,

- возрастающая тенденция увеличения занятости в сфере управления и обслуживания, тяготеющей к центру,

-развитие индустрии отдыха и новых видов общественного обслуживания, расположенных по всей территории города,

- функции центра активно вторгаются в систему озелененных, рекреационных территорий и территорий жилой застройки, проникают на территорию промышленных зон и активно распространяются по всей транспортно-коммуникационной системе города.

Названные изменения и, связанный с ними, переход к рыночной системе управления градостроительным развитием города принципиально изменили механизм формирования материально-финансовых ресурсов и потребовали создания новой модели управления инвестиционно-градостроительной политикой большого города, сущностью которой, по мнению автора являются:

- дальнейшее развитие экономического потенциала города путем изменений сложившегося народнохозяйственного профиля и допонений его новыми функциями, что повысит конкурентоспособность города в рыночной экономике;

- осуществление территориального развития города на основе наиболее целесообразного и эффективного использования главного ресурса города, территории, в сложившихся границах путем реконструкции застроенных территорий;

- спрос инвестора на осуществление градостроительной деятельности формируется объективными потребностями развивающегося города и регулируется органами государственной власти посредством проводимой ими градостроительной политики;

-действия частного инвестора при выборе варианта вложения капитала продиктованы главной целью: извлечение максимальной прибыли из вложенного капитала.

Выпоненный автором анализ литературных источников показал, что и в России, и в зарубежных странах исследованы, в основном, экономические и финансовые механизмы инвестирования в градостроительное развитие города, основывающиеся на развитии рынка недвижимости. И в нормативно-методических документах, раскрывающих организационный механизм, формы и методы осуществления инвестиционной деятельности по комплексной реконструкции городских территорий, имеются некоторые проблемы.

Отсюда вытекает необходимость создания системы формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов и разработки методического аппарата, позволяющих:

- оценивать реализуемость инвестиционных проектов в условиях ограниченности муниципальных бюджетных средств;

- производить отбор инвестиционных проектов на основе системы критериев, учитывающих интересы всех участников инвестиционного проекта;

- оценивать приоритетность инвестиционных проектов при их отборе для финансирования;

- производить расчет и обоснование доли собственности (муниципальной и частной) по итогам реализации инвестиционных проектов.

Во второй главе автором определены основные принципы и порядок-планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов:

- для осуществления инвестиционной деятельности необходимо создание системы управления ею, в качестве одной из составляющих системы управления муниципальным жилищным фондом большого города;

- при осуществлении инвестиционной деятельности путем реализации проектов комплексной реконструкции застроенных территорий интересы муниципалитета заключаются в получении максимального количества жилых помещений надлежащего качества и по установленным нормам;

- рыночная стоимость доли муниципалитета в конечном инвестиционном проекте дожна быть не меньше рыночной стоимости вовлекаемых в хозяйственный оборот земельного участка и находящихся на нем улучшений (объектов недвижимости), подлежащих реконструкции;

- доля инвестора в инвестиционном объекте дожна обеспечивать окупаемость вложенных средств и получение инвестором прибыли, соответствующей среднерыночному значению данного показателя в регионе;

- выбор инвестора для реализации инвестиционного проекта дожен производиться на конкурсной основе;

- оценка эффективности инвестиционных проектов дожна производиться как для муниципалитета, так и для инвестора;

- инвестиционная деятельность в больших городах дожна планироваться соответствующими структурами муниципалитета. Выбор объектов недвижимости для комплексной реконструкции дожен основываться на определении приоритетности их вовлечения в реконструкцию;

- критерии оценки приоритетности вовлечения в комплексную реконструкцию муниципальных объектов недвижимости дожны учитывать муниципальные интересы и цели потенциальных инвесторов.

Разработанный автором порядок планирования и организации инвестиционной деятельности по комплексной реконструкции территорий больших городов представлен в виде схемы на рис. 1.

Автором сформулированы основные требования, предъявляемые к критериям оценки приоритетности вовлечения в комплексную реконструкцию муниципальных объектов недвижимости. Данные требования заключаются в том, что критерии дожны позволять:

- как можно более поно учитывать цели участников инвестиционной деятельности и индивидуальность создаваемых инвестиционных объектов;

- оценивать целесообразность комплексной реконструкции муниципальных объектов с учетом существующей конъюнктуры рынка недвижимости;

- по своему составу и содержанию формировать из них упорядоченную совокупность иерархического типа.

Выпоненный автором анализ действующих методических разработок по оценке эффективности и отбору инвестиционных проектов позволил установить отсутствие в них ряда существенных критериев. Опираясь на возможную иерархию формируемой организационной структуры системы управления жилищным фондом и инвестиционной деятельностью большого города, возможности сбора соответствующей информации об объектах недвижимости, подлежащих реконструкции, а также на сформулированные требования к таким критериям, предлагаем допонить состав критериев для оценки приоритетности вовлечения в комплексную реконструкцию муниципальных объектов недвижимости (табл. 1).

Эти критерии положены автором в основу математической модели оценки приоритетности включения в планы инвестиционной деятельности реконструируемых муниципальных объектов недвижимости на территориях больших городов.

Рис. 1 - Обобщенная схема планирования и организации инвестиционной деятельности по комплексной реконструкции территорий больших городов - 10-

Таблица 1

Состав допонительных критериев для оценки приоритетности вовлечения

в комплексную реконструкцию муниципальных объектов недвижимости

ровень планирования Критерии Обозначение

ровень пра-обладателей площадь ликвидируемого аварийного и ветхого муниципального фонда, неиспользуемых зданий и сооружений, земельных участков

качество оформления правоустанавливающих документов на муниципальные земельные участки и объекты недвижимости, предполагаемые к вовлечению в комплексную реконструкцию

влияние особенностей местного градостроительного законодательства на возможность осуществления и реализацию инвестиционных проектов з2

негативное влияние природно-климатических и техногенных факторов <5?

уровень строительной готовности (при вовлечении объектов, незавершенных строительством)

развитость материально-производственной базы

ровень му-ипипалитета площадь жилых помещений, подлежащих передаче муниципалитету инвестором по результатам реализации инвестиционного проекта в конце расчетного периода, кв.м

оптимальное значение общей площади жилых помещений при альтернативной досрочной передаче, кв.м 5\

экономическая эффективность проведения реконструкции при условии передачи доли муниципалитета инвестором в конце расчетного периода реализации инвестиционного проекта, в относительных величинах

экономическая эффективность проведения реконструкции при условии передачи доли муниципалитета инвестором в конце расчетного периода реализации инвестиционного проекта, в абсолютных величинах

экономическая эффективность проведения реконструкции при условии досрочной альтернативной передачи доли муниципалитета инвестором, в относительных величинах

экономическая эффективность проведения реконструкции при условии досрочной альтернативной передачи доли муниципалитета инвестором, в абсолютных величинах

Обоснованность предложения автора подтверждается возможностью сбора соответствующей необходимой и достаточной информации об объектах недвижимости, подлежащих реконструкции и проведения ее детального анализа при включении объектов в планы комплексной реконструкции.

Рассмотрев существующие многокритериальные методы теории принятия решений, автор счел наиболее предпочтительным для оценки приоритетности вовлечения в комплексную реконструкцию муниципальных объектов недвижимости метод анализа иерархий.

Математическая основа разработанной в диссертации многокритериальной

экономико-математической модели оценки приоритетности вовлечения в комплексную реконструкцию муниципальных объектов недвижимости заключается в определении главного собственного вектора матрицы парных сравнений, при формировании которой используется девятибальная шкала относительной важности.

Численные значения полученного вектора являются приоритетами элементов, сравниваемых в матрице. При этом проверяется согласованность проведенных парных сравнений, что позволяет устанавливать точность определения приоритетов.

В третьей главе диссертации представлены разработанные автором 3 метода:

1) для предварительной оценки реализуемости инвестиционных проектов;

2) для определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах;

3) для отбора муниципальных объектов для проведения их реконструкции на инвестиционных условиях.

1) Предварительная оценка реализуемости производится по двум составляющим: оценка инвестиционной привлекательности муниципального объекта

- с точки зрения потенциальных инвесторов, и оценка экономической эффективности вовлечения муниципальных объектов в комплексную реконструкцию

- с точки зрения муниципалитета.

Общая площадь жилья (5^,,,), планируемого к получению после проведения реконструкции, определяется по формулам:

или = 5Г, х N2-""

где: Буч - площадь земельного участка, планируемого к вовлечению в инвестиционную деятельность, га; , - нормативы плотности, показывающие предельное количество человек (плотность населения), которое дожно проживать на 1 га данной территории, чел./га, либо предельное количество общей площади жилых домов (плотность жилого фонда), размещаемых на 1 га данной территории, кв.м/га; Ожил - показатель жилищной обеспеченности, кв.м/чел. Если данный показатель не указан в нормах и правилах, то допускается применять социальный норматив ОжДл.ср = 18 кв.м на 1 чел.

Общий объем инвестиций (И^"). необходимых для создания инвестиционных объектов, определяется путем суммирования инвестиций в каждом к-м расчетном периоде (Ик) по формуле:

=1 КСл,, х УштЛ + сту х Уткк + Сгор х Угорк) X (1 + 1уд шр У ] (3)

*=1 4=1

где: //< - объем инвестиций в к-м расчетном периоде, руб.; к - 1, .... п, где п - количество расчетных периодов; СзаД. - сумма затрат на создание аналогичного объекта в рыночных ценах на дату проведения расчетов (стоимость замещения), руб.; Сту - затраты на выпонение технических условий при проведении реконструкции, устанавливаемых в каждом конкретном случае при проведении реконструкции, например, на подключение (врезку) к сетям тепло-, водоснабжения, канализации и т.д., определяются аналогично Сши, либо экспертным путем, руб.; С,Х ор - размер компенсации инвесторами городу за использование социальной и инженерной инфраструктуры при реконструкции жилых объектов', руб.; УШе,к Уп1ук, У^-до-ли, соответственно, освоения инвестиций, выпонения технических условий и перечисления платежей городу от всего объема в к-м расчетном периоде, %; Хд,Стр - средний коэффициент удорожания стоимости реконструкции за расчетный период.

При этом стоимость замещения (С,аД) может быть определена по одному

из следующих способов:

а) методом единицы сравнения - по укрупненным показателям базисной стоимости строительства по объектам-аналогам2;

б) по укрупненным показателям стоимости строительства3.

в) по средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья для расчета субсидий.

Доход от проведения реконструкции городской территории для инвестора определяется по формуле:

А = 1 * = 1 (1 + У)к

где: ДПк - текущая стоимость /1-го денежного потока, руб.; ПВДк - потенциальный валовый доход в к-м периоде, руб.; У-ставка дисконтирования.

Условие инвестиционной привлекательности проведения реконструкции

городской территории для инвестора выглядит следующим образом: & р

если ЧДД> 0, то "ие ше - инвестиционный проект является инвестиционно привлекательным и обеспечивает прибыль, не меньше среднего зна-

' Определяется местными органами власти, например, в Москве данная компенсация определяется по Методике определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционные проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 7 ноября 2006 г. № 882-ПП.

2 Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам. Санкт-Петербургский региональный центр по ценообразованию в строительстве, РЦЦС СПб, 2005г.

1 Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия Справочник оценщика. - М.: ООО КО-ИНВЕСТ, 2003 г. -13-

чения доходности при реконструкции аналогичных объектов в городе;

1 <- г{Расч < КсР

- если ЧДД < О, при этом шв тв - инвестиционный проект может быть реализован, но является менее инвестиционно привлекательным и обеспечивает прибыль меньше среднего значения доходности при реконструкции аналогичных объектов в городе;

гграсч < |

- если ЧДД < 0, при этом Щ - инвестиционный проект не может быть реализован, так как не приносит прибыли или является убыточным.

Определение предполагаемой общей площади жилых помещений, передаваемых муниципалитету в инвестиционном объекте, осуществляется по формуле:

цпп _ сджк

с-".'1" - ^ х С ,<г>

где: С*'" - дисконтированные затраты на выпонение технических условий при реконструкции, руб; ПВДШ-Щ = ^ПВДк - общий потенциальный валовой доход.

Условие реализуемости проведения реконструкции городской территории за счет привлеченных инвестиций для муниципалитета заключается в следующем: если п х|00о/о> гД > то реконструкция объекта является ПВД^

реализуемой; если д ._ ^ ~ С"_х юо% < д-'""1 , то реконструкция объекта является не реализуемой.

2) Определение и обоснование размеров и формы распределения долей. Если в процессе анализа лучшего и наиболее эффективного использования установлено, что доходность реконструкции муниципальных объектов путем замены жилого функционального назначения на офисное, торговое, складское, производственное и др. выше, то оценка реализуемости инвестиционного проекта дожна проводиться аналогично описанной, но по выбранному лучшему для реконструкции назначению недвижимости. В этом случае доля муниципалитета в инвестиционном объекте дожна быть передана инвестором городу досрочно, до момента начала реализации инвестиционного проекта (в случае эффективности досрочной передачи). Доля передается жилыми помещениями

требуемого качества в других жилых домах, исходя из условия равенства рыночной стоимости доли муниципалитета в инвестиционном объекте рыночной стоимости передаваемых в качестве альтернативной доли жилых помещений.

Оптимальное значение общей площади жилых помещений при альтернативной досрочной передаче инвестором доли муниципалитета определяется по формуле:

с опер _ о альт .опт о!ып

г. гмун

а.1Ып выев

где: 5( тывается по формуле:

общая площадь жилых помещений при альтернативной передаче, кв.м. Рассчи-ЧДД

-, где: - рыночная стоимость I кв.м альтернативных

жилых помещений, руб./кв.м: - положительный эффект для муниципалитета за счет привлечения средств инвесторов, руб. Рассчитывается по формуле:

Эму" - И х Ч ">'"-% х

выев " общ Л | фф

(( ПьУ \

где: У6р - безрисковая ставка, %.

Автор предлагает определять доли инвестора (Дтв.%) и муниципалитета (Д Д,,Д.%) в инвестиционном объекте, общую площадь жилых помещений, передаваемых муниципалитету по окончании инвестиционного проекта (Ьжш) и оптимальное значение общей площади жилых помещений при альтернативной досрочной передаче (^Гл.Щ) по разработанным номограммам в зависимости от задаваемых параметров - площади земельного участка, подлежащего реконструкции (Я,,), текущей стоимости реконструкции ) и рыночной стоимости жилья (С*?) (см. рис. 4).

10ОО 1 100 1 200 1 300 1 МО 1 600 С^

Рис. 4 - Номограмма для определения значений показателей Дит%, ^а,"Щ.Щ

при заданных параметрах 5,.,, = 10 га, = 2500 $/кв.м (на примере исходных данных по

городам Московской области) - 15-

3) Отбор муниципальных объектов для проведения их реконструкции на инвестиционных условиях. Проводится муниципалитетом по приоритетности объектов. Оценка приоритетности объектов является частью системы планирования комплексной реконструкции городских территорий, осуществляется на различных уровнях планирования и проводится в несколько этапов. Целью оценки является получение численных значений, отражающих предпочтительность и очередность реконструкции объектов относительно друг друга.

Отбор муниципальных объектов для их включения в планы реконструкции городских территорий на инвестиционных условиях осуществляется по критериям, представленным в таблице 1.

Оценка приоритетности на каждом уровне планирования осуществляется по блок-схеме, представленной на рис. 5.

1 Формирование матрицы парных сравнений

2 Расчет главного собственного вектора матрицы и его наибольшего собственного значения

Чтр,Ч" Проверка условия согласо- ~Ч-Ч______ Чванности парных сравнений___ЧЧ "

не выпоняется ^

4 Корректировка матрицы парных сравнений

5 Подготовка исходных данных для синтеза

Рис. 5 - Блок-схема определения локальных приоритетов

Матрицы парных сравнений критериев и сравнений объектов реконструкции по этим критериям имеют следующий общий вид:

Матрица критериев Матрица объектов относительно 6у

<5/ 2 3 4 XI Х2 Хз х,

<5/ 1 Г21 Гц Г(ф Щ 1 Г21 Гз/ Гсф Гц

Г/2 1 Г12 Гцф Х2 Г12 1 Г 32 Гсф г 2

бз Гц Г 23 1 Г(ф гл хз Г/3 Г 23 1 Гсф ПЗ

Га/1 Гсф Гсф 1 Гсф Го$ Гор г<ф 1 Гсф

4 ГЧ ГИ Г<ф 1 X/ ГЦ Г21 Гз, Гсф 1

где: <5, -у'-й критерий оценки,} = 6 - для правообладателей, у = 6 - для органов муниципалитета по организации инвестиционной деятельности; х, - 1-й земельный участок; г^ - численные значения по девятибальной шкале; а - индекс стобца; 3 - индекс строки.

Главный собственный вектор каждой матрицы определяется по формуле:

V а=1 У

где: Яр - компоненты вектора матрицы для /3=1, ..., п\ п - количество сравниваемых критериев или объектов (размерность матрицы).

Значения локальных приоритетов сравниваемых в матрице критериев или

объектов рассчитываются по формуле:

где: уср - локальные приоритеты сравниваемых критериев или объектов для р= 1.....п.

Наибольшее значение главного собственного вектора матрицы (Хшах) определяется по формуле:

^тах = X Х^'р'ар Х а=1(3=1

Проверка согласованности проведенных сравнений в каждой матрице осуществляется по формуле:

ОС = (ДД - п)СИ/п -1 <0,2, (10)

где: ОС - отношение согласованности;

СИ - случайный индекс, определяется по табл. 2.

Значения случайного индекса (СИ)

Таблица 2

п 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 И 12 13 14 15

СИ 0,00 0,00 0,58 0,90 1,12 1,24 1.32 1,41 1,45 1,49 1 1,51 1,48 1,56 1.57 1,59

При невыпонении условия (10) парные сравнения корректируются до момента, пока данное условие не будет соблюдаться.

При выпонении условия (10) из полученных значений локальных приоритетов формируют исходные данные для их синтеза путем запонения табл. 3, которые используются для получения уровневого приоритета каждого объекта по формуле:

где: м>ц, - уровневый приоритет '-го объекта; Wj - локальный приоритет _/-го критерия; ХЮу - локальный приоритет ;'-го объекта по у-му критерию; -количество критериев.

Таблица 3

Значения локальных приоритетов муниципалитета по организации _ инвестиционной деятельности__

Критерий 1 Критерий j

vi'b 1-го критерия W j-rо критерия

Х\ W|i по Х| относительно 1-го критерия и'|) по xi относительно j -го критерия

х, vvfi по х, относительно 1-го критерия wp по Xi относительно j -го критерия

Интеграция итоговых значений полученных уровневых приоритетов объектов на втором и первом уровнях планирования осуществляется по формуле:

w? = w/"' х wih, (12)

где: \v,h - приоритет -го объекта на уровне h; - приоритет го объекта на предыдущем уровне; w,i, - уровневый приоритет '-го объекта.

Итоговые приоритеты объектов используются при формировании плана комплексной реконструкции территории города в следующем порядке. Перечень объектов, предполагаемых для включения в план реконструкции, ранжируется по полученным значениям приоритетов. Для этого формируется таблица, в первой строке которой приводятся полученные приоритеты объектов в порядке уменьшения их значений, во второй - записываются соответствующие наименования (шифры) объектов, в третьей - общая площадь жилых помещений, передаваемая муниципалитету по результатам реализации инвестиционных проектов. Затем эти площади в порядке их ранжирования суммируются до тех пор, пока не будет достигнут или превышен план получения жилищного фонда от реализации инвестиционных проектов по комплексной реконструкции, а именно:

S(x,)+ = lim SД , (13)

где: S(x,) - общая площадь жилых помещений, передаваемая муниципалитету в результате реализации -го инвестиционного проекта, кв.м; lim Sm - план получения жилищного фонда от реализации инвестиционных проектов, кв.м; Socm - остаток площади жилых помещений, которой не хватает для реализации следующего инвестиционного проекта, кв.м; р -количество инвестиционных проектов, включенных в планы комплексной реконструкции.

В четвертой главе диссертации полученные результаты исследования обобщены в Методику формирования инвестиционных проектов комплексной реконструщии территорий больших городов. Схема действий такова:

1) Проверяется соответствие стратегий развития (инвестиционных проектов) земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости традиционным критериям анализа лучшего и наиболее эффективного использования: Правовая обоснованность застройки и Рыночный спрос Потенциал местоположения, Ресурсные качества участка и Технологическая обоснованность.

2) Выпоняется анализ соответствия стратегий развития участка (инвестиционных проектов) критерию Финансовая осуществимость:

а) определяется общий объем инвестиций для проведения реконструкции городской территории;

б) определяются условия инвестиционной привлекательности проведения реконструкции городской территории для инвестора.

3) Рассчитывается предполагаемая общая площадь жилых помещений муниципалитета, которая может быть получена в инвестиционном объекте.

4) Оцениваются условия реализуемости проведения реконструкции городской территории за счет привлеченных инвестиций для муниципалитета.

5) По номограммам определяется оптимальное значение общей площади жилых помещений при альтернативной досрочной передаче инвестором доли муниципалитета.

6) Осуществляется отбор муниципальных объектов для их включения в планы реконструкции городских территорий на инвестиционных условиях по критериям, разработанным автором, с использованием метода анализа иерархий по блок-схеме, представленной на рис. 5.

7) Формируется план комплексной реконструкции территории города с использованием итоговых приоритетов объектов:

а) ранжирование перечня объектов, предполагаемых для включения в план реконструкции, по полученным значениям приоритетов и получение величины общей площади жилых помещений, передаваемой муниципалитету по результатам реализации инвестиционных проектов;

б) общие площади в порядке их ранжирования суммируются до момента достижения или превышения плана получения жилищного фонда от реализации инвестиционных проектов по комплексной реконструкции.

8) Отобранные по приоритетности объекты и рассчитанные при помощи

данной методики показатели используются для определения стартовых условий инвестиционных торгов.

Экономическая эффективность методики определяется с использованием разработанных автором номограмм.

Представленная на рис. 6 номограмма отображает конкретный пример и показывает, что, при заданных условиях реализации инвестиционного проекта -площади участка 10 га, средней рыночной стоимости продажи реконструируемого жилья 2500 $/кв.м и стоимости реконструкции жилья в предполагаемом диапазоне 1000 - 1500 $/кв.м наиболее эффективным для муниципалитета будет получение его доли досрочно при условии стоимости реконструкции в диапазо-

не 1000 - 1130 $/кв.м, так как ^

Рис. 6 - Пример номограммы для определения значений показателей Эош, Эабс и , при заданных параметрах Я,,., = 10 га, = 1000- 1500 $/кв.м, - 2500 $/кв.м

При увеличении стоимости реконструкции в предполагаемом диапазоне от 1130 до 1500 $/кв.м, более эффективным для муниципалитета является получение его доли по окончании реконструкции (расчетного периода), так как показатели

= 0,86 - 1,09, Э

Практический пример реализации разработанной методики осуществлен по исходным данным 10 объектов, расположенных в Краснопресненском районе г. Москвы (таблицы 4 и 5):

Расчеты показали, что из десяти муниципальных объектов, предлагаемых

к вовлечению в комплексную реконструкцию, для выпонения плана получения жилых помещений является достаточным включить в него пять объектов в случае передачи инвестором доли муниципалитета в конце расчетного периода, или семь объектов - при альтернативной досрочной передаче доли муниципалитета в очередности, соответствующей рассчитанным значениям приоритетов.

Как видно из таблицы 5 при не ранжированном включении в план реконструкции муниципальных объектов для его выпонения необходимо включить первые В объектов.

После определения приоритетности наиболее эффективной является реконструкция муниципальных объектов в следующей последовательности: х;, х7, хд, х1, х$, х4, Хз, Хб, Х2, хщ. При этом для выпонения плана достаточно включить в него объекты х5, х7, хд, X/, х$ в случае передачи инвестором доли муниципалитета в конце расчетного периода, или объекты х5, х7, х?, х1г х3 ~ при альтернативной досрочной передаче.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выпонения диссертационной работы:

1. Выявлено, что перед местными органами власти больших городов стоит задача создания необходимых условий по привлечению средств частных инвесторов для решения проблемы реконструкции и модернизации изношенного жилищного фонда и ликвидации ветхого жилья. Один из путей решения данной проблемы - совершенствование системы формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов и методов разработки инвестиционных проектов комплексной реконструкции.

2. Выпонен анализ фактического состояния системы формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов, теоретических и практических методов планирования и организации инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации и доказана необходимость разработки методического аппарата, позволяющего осуществлять планирование и организацию инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов.

3. Определены принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов и разработана обобщенная схема планирования и организации инвестиционной деятельности по комплексной реконструкции территорий больших городов.

Таблица 4

Характеристика муниципальных объектов, планируемых к комплексной реконструкции

Исходные данные Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Объект 6 Объект 7 Объект 8 Объект 9 Объект 10

ул. Заморенова ул. Мантулинская ул. Хо-дынская ул. Сергея Макеева Расторгуевский пер. Б.Предтече некий пер. ул. Б.Грузинск ая Столярный пер. ул. Климашкина Воков пер.

Курс долара, руб. за 1 $ 25,50 25,50 25,50 25,50 25,50 25,50 25,50 25,50 25,50 25,50

Площадь участка: 5^,,, га 7,60 2,45 ^ 15,90 9,75 23,50 7,20 35,80 12,30 21,40 1,30

Плотность населения: Л^'""'"", чел/га 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450

О.жш, кв.м общей площади/чел. 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

кв.м квартир 68 400 22 050 143 100 87 750 211 500 64 800 322 200 110 700 192 600 11 700

ТДр, периодов 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

Текущая стоимость реконструкции Ст,, $/кв.м 800 1 200 1 500 800 1 300 1 100 I 100 1 000 1 400 1 400

Стоимость продажи жилых помещений с;п\$ш.м 1 900 I 750 2 600 1 400 2 500 1 500 2 300 2 500 2 100 2 000

Стоимость продажи квартир при альтернативной передаче СЩ", $/кв.м I 800 1 650 2 500 1 300 2 400 1 400 2 200 2 400 2 000 1 900

Риэторские услуги, % от объема продажи жилых помещений 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

Таблица 5

Итоговая таблица приоритетов объектов на уровне муниципалитета

Объекты реконструкции Приоритеты объектов на 2-м уровне, определяемые правообладателями Приоритеты объектов на 1-м уровне, определяемые муниципалитетом Итоговые значения приоритетов Площадь жилых помещений, подлежащих передаче муниципалитету инвестором по результатам реализации инвестиционного проекта (5.Г.) Оптимальное значение общей площади жилых помещений при альтернативной досрочной передаче (ХО,Щ,) Ранжированный перечень земельных участков, предполагаемых для включения в планы инвестиционной деятельности, по полученным значениям приоритетов Площадь жилых помещений, подлежащих передаче МО РФ инвестором по результатам реализации инвестиционного проекта (53) после ранжирования Оптимальное значение общей площадь жилых помещений при альтернативной досрочной передаче еле ранжирования

0,123 0,086 0,011 39 933 34 062 Xi 86 067 71 591

Х2 0,086 0,041 0,004 5 859 4 435 Xl 156 039 139 087

x 0,077 0,083 0,006 56 057 45 958 Х9 56 619 43 293

xt 0,079 0,109 0,009 38 187 33 635 Х\ 39 933 34 062

xj 0,164 0,156 0,026 86 067 71 591 Х% 66 932 65 634

Хб 0,050 0,072 0,004 17 829 13 721 Xi 38 187 33 635

х? 0,146 0,177 0,026 156 039 139 087 ХXI 56 057 45 958

Xg 0,106 0,092 0,010 66 932 65 634 Хб 17 829 13 721

Х9 0,098 0,134 0,013 56 619 43 293 Х2 5 859 4 435

Хщ 0,070 0,049 0,003 1 870 1 349 Х]0 1 870 1 349

=lim 466 903 408 122 405 590 433 260

4. На базе анализа совокупности основных видов критериев, используемых в настоящее время для оценки эффективности и отбора инвестиционных проектов, установлен состав допонительных критериев, что позволило разработать экономико-математические модели:

- предварительной оценки реализуемости инвестиционных проектов,

- определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах,

- отбора муниципальных объектов для их включения в планы инвестиционной деятельности.

5. Усовершенствована методика формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции застроенных территорий больших городов.

6. Определена экономическая эффективность усовершенствованной методики формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции застроенных территорий больших городов.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Палеес В.Ф. Актуальность проблемы формирования инвестиционных проектов при комплексной реконструкции территорий больших городов. // Научно-технический сборник Организационно-экономическое и информационное обеспечение создания и развития объектов военной инфраструктуры, выпуск IV/15. -М.: 26 ЦНИИ МО РФ, 2007 г. - 219 с. 0,7 п.л.

2. Палеес В.Ф. Основные принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности по комплексной реконструкции территорий больших городов. //Реформа ЖКХ -М.: Изд-во Пресса России, №6 2007г. - 4 с. 0,5 п.л.

3. Палеес В.Ф. Проблемы комплексной реконструкции территорий больших городов. // Вестник Государственного Университета Управления - М.: Изд-во Гос.Унив.Упр. №1 2008г. - 73 с. 0,5 п.л. (издание рекомендованное ВАК).

4. Палеес В.Ф., Шрейбер А.К. Опыт реконструкции территорий больших городов Российской Федерации. Материалы Международной научно-практической конференции Градостроительные проблемы и пути их решения -Днепропетровск, 2006г. 0,2п.л.

5. Палеес В.Ф. Баданов Л.Л. Эффективность реализации инвестиционных проектов реконструкции больших городов в Российской Федерации. Доклад на международной конференции Методы и технология ремонтно-строительных работ. Новые материалы, конструкции - Вильнюс, 2007г. 0,45п.л.

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Заказ № 131 Тираж 100 экз.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Палеес, Виктор Феликсович

Введение

Глава I Инвестиционно-строительная деятельность в Российской Федера- 9 ции и основные направления повышения ее эффективности

1.1 Состояние территорий жилой застройки больших городов и на- 9 правления ее реконструкции

1.2 Анализ действующей системы формирования инвестиционных 16 проектов застройки земельных участков на территории больших городов Российской Федерации

1.3 Анализ теоретических исследований в области планирования и 26 организации инвестиционных проектов жилищного строительства

Выводы по 1-й главе

Глава II Методология планирования и организации инвестиционной дея- 34 тельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов

2.1 Принципы и порядок планирования и организации инвестицион- 34 ной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов

2.2 Выбор критериев оценки приоритетности включения в планы ин- 39 вестиционной деятельности земельных участков на территориях больших городов

2.3 Обоснование математической модели оценки приоритетности 46 включения в планы инвестиционной деятельности земельных участков на территориях больших городов

Выводы по 2-й главе

Глава III Совершенствование методов разработки инвестиционных проек- 63 тов комплексной реконструкции территорий больших городов

3.1 Метод предварительной оценки реализуемости инвестиционных 63 проектов

3.2 Метод определения и обоснования размеров и формы распреде- 73 ления долей в создаваемых инвестиционных объектах

3.3 Метод отбора муниципальных объектов для проведения их рекон- 79 струкции на инвестиционных условиях

Выводы по 3-й главе

Глава IV Методика формирования инвестиционных проектов комплексной 93 реконструкции территорий больших городов Российской Федерации и оценка ее экономической эффективности

4.1 Основные положения методики формирования оптимального со- 93 става инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации

4.2 Определение экономической эффективности совершенствования 96 системы формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации

4.3 Пример предварительной оценки реализуемости инвестиционных 101 проектов реконструкции территории города, определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах и отбора муниципальных объектов для их включения в планы реконструкции городских территорий на инвестиционных условиях

Выводы по 4-й главе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические аспекты формирования инвестиционных проектов при комплексной реконструкции территорий больших городов"

С каждым годом городской жилищный фонд России заметно ветшает. Увеличивается степень износа жилых зданий, причем на первый план, наряду с физическим износом, выходит моральный износ зданий, проявляющийся в несовершенстве планировочных решений квартир, несоответствии эксплуатационных качеств домов требованиям современного жителя мегаполиса, а также неразвитости окружающей инфраструктуры (наличия гаражей, парковок, детских площадок, мест отдыха и т.д.).

Точечная застройка - уже давно не только градостроительный термин, но и вербальный образ чуть ли не главного из московских зол. Однако процессы, происходящие в настоящее время в сфере столичного градостроительства, показывают, что местные власти постепенно отказываются от практики локального вмешательства строителей в сложившиеся микрорайоны и переходят к пономасштабной перестройке отдельных частей города. Уже по меньшей мере год точечно застраивается преимущественно только центр. На окраинах все меньше становится стройплощадок в сложившихся районах. Одновременно с увеличением финансовых возможностей инвесторов и с возрастанием требований населения к качеству жизни меняется сам стиль формирования облика города. На смену точечной застройке приходит принцип комплексной реконструкции территорий городских кварталов.

Главная задача комплексной реконструкции территорий больших городов состоит в разработке и обеспечении предынвестиционного обоснования мероприятий по важнейшим направлениям нового строительства, реконструкции, сноса, модернизации и капитального ремонта в районах жилой застройки на основе научно-технических достижений в сфере строительных технологий, ресурсосберегающих методов, использования рыночных механизмов и смешанных схем финансирования, усиления воздействия инвестиционных факторов на повышение эффективности реконструкции, сроков и качества работ, рационального соотношения коммерческого и социального жилья.

В этих условиях особую актуальность приобретает совершенствование методов разработки и формирования инвестиционных строительных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов, что и определило цель, объект, предмет и задачи диссертационного исследования.

ЦЕЛЬ ИССЛЕДОВАНИЯ: совершенствование методов разработки инвестиционных строительных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ: действующая в современных условиях система формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации.

ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ: действующие методы планирования и организации инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.

ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ:

1. Анализ фактического состояния системы формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов, теоретических и практических методов планирования и организации инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.

2. Определение принципов и порядка планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов.

3. Разработка критериев и экономико-математических моделей предварительной оценки реализуемости инвестиционных проектов, определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах, отбора муниципальных объектов для их включения в планы инвестиционной деятельности.

4. Разработка методики формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации.

5. Определение экономической эффективности совершенствования методов формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации.

МЕТОДОЛОГИЧЕСКОЙ ОСНОВОЙ ПРОВОДИМЫХ ИССЛЕДОВАНИИ послужили научные труды и разработки Барановской Н.И., Бачуриной С.С., Владимирова В.В., Герцберг Л.Я., Епифанова В.А., Колотикина Б.М., Попкова Ю.С., Ресина В.И., Сафаровой М.Д., Севостьянова A.B., Серова В.М., Соколова В.К., Трутнева Э.К., Черняка В.З., Чистяковой Т.Н., Шевцовой Е.Б., Шрейбера А.К. и др.

При проведении исследований автором применялись системный анализ, математическая статистика, метод анализа иерархий и др.

НАУЧНАЯ НОВИЗНА РАБОТЫ:

1. Определены методологические принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов.

2. Усовершенствована методика оценки реализуемости инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

3. Разработана методика определения размера и формы получения долей участниками инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

4. Сформирован порядок оценки приоритетности отбора инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов для их практической реализации.

5. Предложена методика формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЦЕННОСТЬ РАБОТЫ:

Результаты исследований использовались в практической деятельности организаций-застройщиков, правообладателей объектов недвижимости - участников инвестиционных проектов, а также соответствующих подразделений муниципальных органов власти.

НА ЗАЩИТУ ВЫНОСЯТСЯ:

1. Принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов.

2. Экономико-математические модели: оценки реализуемости инвестиционных проектов, обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах и отбора инвестиционных проектов для их практической реализации.

3. Методика формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

4. Расчет экономической эффективности совершенствования системы планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Палеес, Виктор Феликсович

ВЫВОДЫ ПО 4-Й ГЛАВЕ

1. Экономическая эффективность разработанных методов может быть определена в абсолютных и в относительных величинах как при условии передачи доли муниципалитета инвестором в конце расчетного периода реализации инвестиционного проекта, так и при условии досрочной альтернативной передачи.

Расчет экономической эффективности основан на том, что рыночная стоимость доли муниципалитета в инвестиционном объекте дожна быть равной или превышать рыночную стоимость объектов недвижимости, подлежащих комплексной реконструкции.

2. Упростить расчеты можно с использованием предложенных автором номограмм. Номограммы показывают, при каких условиях и заданных исходных данных можно получить больший эффект от реконструкции муниципальных объектов при условии передачи доли муниципалитета инвестором в конце расчетного периода реализации инвестиционного проекта или досрочно в начале его реализации.

3. В качестве примера выбраны 10 объектов, расположенных в Краснопресненском районе г. Москвы. Выпоненные расчеты приоритетности показали, что наиболее эффективной является реконструкция муниципальных объектов в следующей последовательности: х5, х7, хд, X/, х8, х4, х3, х6, х2, х!0. При этом для выпонения плана достаточно включить в него объекты х5, х7, х9, X], х8 в случае передачи инвестором доли муниципалитета в конце расчетного периода, или объекты х?, хд, х/, х$, х4, х3 - при альтернативной досрочной передаче доли муниципалитета.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Проведенный анализ жилищного строительства в Российской Федерации позволил установить, что в больших городах в настоящее время в связи с развитием массового жилищного строительства наблюдается уменьшение количества свободных территорий под застройку. Вместе с тем жилищный фонд, в основной своей массе возведенный в 50-60 годах, имеет значительный моральный и физический износ или относится к категории ветхого жилья. Вследствие этого перед муниципалитетом таких городов стоит острая проблема реконструкции и модернизации имеющегося жилищного фонда и ликвидации ветхого жилья.

Масштабы необходимой реконструкции жилищного фонда зачастую превышают объемы финансирования, выделяемые муниципалитетом на эти цели, в связи с этим перед городскими властями стоит задача привлечения частных инвестиций в сферу реконструкции городской застройки и создания благоприятных условий для частных инвесторов.

2. Для решения указанной проблемы необходимо создать систему формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов и разработать методический аппарат, позволяющий:

- оценивать реализуемость указанных инвестиционных проектов в условиях ограниченности муниципальных бюджетных средств;

- производить отбор инвестиционных проектов на основе системы критериев, учитывающих интересы всех участников инвестиционного проекта;

- оценивать приоритетность инвестиционных проектов при их отборе для финансирования;

- производить расчет и обоснование доли собственности (муниципальной и частной) по итогам реализации инвестиционных проектов.

3. Анализ специальной литературы по указанной проблеме показал, что как в России, так и в зарубежных странах исследованы, в основном, экономические и финансовые механизмы инвестирования в жилищную сферу, основывающиеся на развитии рынка недвижимости. Нормативно-методических документов, раскрывающих организационный механизм, формы и методы осуществления инвестиционной деятельности по комплексной реконструкции городских территорий, ее организационной структуры в необходимом объеме не существует. Это говорит о теоретической и практической актуальности темы диссертационного исследования.

4. Для развития методологии управления инвестиционной деятельностью по комплексной реконструкции городских территорий в диссертации разработаны порядок и принципы планирования и организации инвестиционной деятельности. Сущность их заключается в том, что вовлечение муниципальных объектов недвижимости в комплексную реконструкцию дожны производиться после оценки реализуемости инвестиционных проектов, расчета оптимального размера и формы получения муниципалитетом его доли в инвестиционном объекте, оценки приоритетности включения муниципальных объектов в планы инвестиционной деятельности.

5. Для оценки приоритетности разработана система критериев и экономико-математическая модель, позволяющие определять значения приоритетов и, соответственно, очередность вовлечения муниципальных объектов в комплексную реконструкцию. Итоговые значения приоритетов определяются путем интеграции уровневых приоритетов и позволяют муниципалитету научно обоснованно производить включение муниципальных объектов в планы инвестиционной деятельности.

6. Разработанные в результате проведенных исследований методы позволяют: а) первый метод - на стадии планирования инвестиционной деятельности производить предварительную оценку реализуемости инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов органами муниципальной власти как правообладателями на объекты реконструкции. При этом оценка реализуемости производится по двум составляющим:

- оценка экономической эффективности вовлечения инвестиций в реконструкцию муниципального объекта недвижимости;

- оценка инвестиционной привлекательности муниципального объекта с точки зрения потенциальных инвесторов; б) второй метод Ч обосновывать оптимальные размер и форму получения доли муниципалитета в инвестиционных объектах. При этом данный метод позволяет учесть конъюнктуру рынка недвижимости, все возможные типы функционального назначения инвестиционных объектов, планируемых к получению после реконструкции, обоснованно устанавливать сроки передачи доли муниципалитета в инвестиционном объекте; в) третий метод Ч производить обоснованный отбор муниципальных объектов в план комплексной реконструкции городской территории. Отбор инвестиционных проектов по комплексной реконструкции городских территорий на инвестиционных условиях проводится по их приоритетности. Оценка приоритетности вовлечения муниципальных объектов в комплексную реконструкцию на инвестиционных условиях осуществляется на двух уровнях планирования и проводится в несколько этапов. Целью оценки является получение численных значений, отражающих предпочтительность и очередность реконструкции данных объектов относительно друг друга.

Указанные методы легли в основу разработанной методики формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов Российской Федерации.

7. Экономическая эффективность проведения предварительной оценки реализуемости инвестиционных проектов реконструкции территории города, определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах, осуществление обоснованного отбора муниципальных объектов для их включения в планы реконструкции городских территорий на инвестиционных условиях определяется по следующим составляющим:

- экономическая эффективность проведения реконструкции при условии передачи доли муниципалитета инвестором в конце расчетного периода реализации инвестиционного проекта;

- экономическая эффективность проведения реконструкции при условии досрочной альтернативной передачи доли муниципалитета инвестором.

Разработанная методика позволяет усовершенствовать действующую систему планирования и организации инвестиционной деятельности по комплексной реконструкции территорий больших городов.

8. Таким образом, в диссертационной работе решены следующие поставленные задачи:

- Проведен анализ фактического состояния системы формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территорий больших городов Федерации, теоретических и практических методов планирования и организации инвестиционной деятельности в Российской Федерации.

- Определены принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий больших городов.

- Разработаны критерии и экономико-математические модели предварительной оценки реализуемости инвестиционных проектов, определения и обоснования размеров и формы распределения долей в создаваемых инвестиционных объектах, отбора муниципальных объектов для их включения в планы инвестиционной деятельности.

- Разработана методика формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

- Произведен расчет экономической эффективности совершенствования методов формирования инвестиционных проектов комплексной реконструкции территорий больших городов.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Палеес, Виктор Феликсович, Москва

1. Агранович Г.М. Проблемы освоения территорий современного города, Архитектура и строительство Москвы, №2-3/2003г.

2. Акуленкова И.В. Эффективность реконструкции жилых зданий: На примере Санкт-Петербурга: Дис. . к. эк. н.: 08.00.05. С-Пб.: СПбГА-СУ, 2005.

3. Антипов A.B. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения Текст.: учебно-практ. Пособие /A.B. Антипов, С.И. Носов. М.: Изд-во Рос.экон.академии.,2000. -130 с.

4. Аратский Д.Б. Механизмы управления земельными ресурсами на региональном уровне Текст.: Автореф. дисс. на соиск. уч. степ, д-ра экон. Наук / Д.Б. Арбатский. М., 1999. -32 с.

5. Барсукова Т.М., Трифонов A.A. и др. Комплексная реконструкция районов пятиэтажной застройки. Архитектура и строительство Москвы, № 5-6,2001, с.69-73.

6. Бачурина С.С. Мегаполис: методы и модели управления процессами комплексной реконструкции сложившейся застройки//Учебно-практическое пособие. -М.: Синтег, 2004. -224 с.

7. Бачурина С.С. Репродукционное и когнитивное моделирование процессов реконструкции кварталов Москвы. // Материалы IV Международной конференции Когнитивный анализ и управление развитием ситуаций (CASC'2004) 18-20 октября 2004 года.

8. Бурков В.Н., Ириков В. А. Модели и методы управления организационными системами: Российская академия наук, Институт проблем управления. М.: Наука, 1994. - 269 с.

9. Владимиров В.В. Управление градостроительством и территориальным развитием. Ч М.: Отдел информационно-издательской деятельности РААСН, 2000. 92с.

10. Ю.Виленский П.Л. и др. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учебно-практическое пособие. -М., Дело, 2002.11 .Воронцовский A.B. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования. -С-Пб: Изд-во С-Пб ун-та, 1998, 528 с.

11. Генеральный план развития Москвы до 2020 года и его реализация, Официальный сервер Правительства Москвы www.mos.ru/

12. Герцберг Л.Я. Градостроительные проблемы комплексной реконструкции жилой застройки. Автореферат дисс. д-ра технических наук. М., 1991.

13. Гмурман В.Е. Теория вероятностей и математическая статистика. М.: Высшее образование, 2007.

14. Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

15. Градостроительство Москвы: 90-е годы/ Под редакцией А.В.Кузьмина,

16. М.: АО Московские учебники и Картолитография, 2000. 280 с.:ил.

17. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

18. Гречишкина М.В., Ивахник Д.Е. Выбор оптимального варианта инвестиций (оптимизационный подход), Финансовый менеджмент №3 / 2003.

19. Греф Г.О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости, журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" №2 (23) июнь 2005.

20. Гудзь Т.В. Повышение эффективности использования земельных участков, занятых объектами промышленности в городах: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва, 2002г.

21. Дроздов Г.Д. Управление эффективностью городского жилищного строительства в конкурентной среде. СПб, 2002. - 229 с.

22. Дубов Ю.А. и др. Многокритериальные модели формирования выбора варианта систем.-М.: Наука, 1986 296с.

23. Ежегодные статистические сборники. М.: Росстат, 2004 - 2006 гг.

24. Ежемесячный информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости лRWAY, № 11, 2007 г.

25. Епифанов В.А. Проблемы перспективного развития и методы управления проектно-строительным инвестиционным комплексом города в условиях рыночных отношений М.: НИАЦ АОЗТ ТПФ ГРАДО - 206 е., 1995г.

26. Епифанов В.А., Паньковский A.A., Штейн Е.М. Экономическая стратегия жилищного домостроения московского региона. -М.: МИКХиС, 2002.- с.334.

27. Жилищная экономика. Пер. с англ.- М.:Дело, 1996.-224с.

28. Жоков A.C., Кузнецова JI.E. Инвестиционный процесс в строительной отрасли столицы. Информационно- аналитический сборник Правительство- город-люди №6 (155) 2002

29. Закон РФ от 26 июня 1991 г. № 1488-1 Об инвестиционной деятельности в РСФСР.

30. Зуев В.М. Планирование комплексного развития крупного города. Лекция, 1984, с. 152.

31. Ильин Н. И., Лукманова И. Г., Немчин А. М. и др. Управление проектами./ Под общей редакцией Шапиро В. Д. СПб.: ДваТри, 1996. -610 с.

32. Интернет-ресурсы порталов www.irn.ru,www.dm-realtv.ru.

33. Итоги инвестиционных торгов, официальный сайт Департамента города Москвы по конкурентной политикё Ссыка на домен более не работаетdefault.aspx

34. Калиниченко О.В. Основные направления комплексной реконструкции ветхого жилищного пятиэтажного фонда города Москвы, Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века, №10/2000

35. Каменецкий М.И. Инвестиционная деятельность: оценка условий и возможностей развития. Монография/ Под общей редакцией Бушуева. Б.С.М.: МАСС Пресс 2003

36. Карданская H.JI. Принятие управленческого решения: Учебник М.: ЮНИТИ, 1999. - 407 с.

37. Катулев А.Н., Михно В. Н., Виленчик JL С. и др. Современный синтез критериев в задачах принятия решений. М.: Радио и связь, 1992. - 120 с.

38. Кемени Дж., Снел Дж. Кибернетическое моделирование: Некоторые приложения. М.: Советское радио, 1972. - 192 с.

39. Кини Р., Райфа X. Принятие решений при многих критериях: предпочтения и замещения: Пер. с англ. М.: Радио и связь, 1981. - 560 с.36

40. Клир Дж. Системология. Автоматизация решения системных задач: Пер. с англ. М.: Радио и связь, 1990. - 544 с.

41. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент.- М.Финансы и статистика, 1999.-768с.:ил.

42. Колотикин А. Прошлое, настоящее и будущее пятиэтажек, Идеи вашего дома, №4, 2002.

43. Маклаков В.В. Проблемы взаимоотношений участников инвестиционной деятельности в свете новых законов / Строительная инженерия №6, Июнь, 2005, Ссыка на домен более не работаетarticles/3/16.46.МГСН 3.01-01.

44. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования: Утверждены Госстроем России, Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госкомпромом России от 31 марта 1994 г. № 7-12/47.

45. Мордовина B.C. Оценка стоимости объектов недвижимости при их денежной приватизации // Экономика стр-ва. 2001. - № 8. - с. 24 - 32.51 .Московская хроника, журнал Московские торги, №2, 2005г.

46. Московская хроника, журнал Московские торги №10 2006.

47. Московский статистический ежегодник. 2006: стат. сб. / Мосгорстат,-М., 2006-188 с.

48. Некрасов А.Б., Кудрявцев Ф.С. Градостроительный потенциал московских территорий, Архитектура и строительство Москвы №23,2004.

49. Недвижимость. Стены бизнеса // Ежемесячный информационно-аналитический журнал, № 7, 2007 г.

50. Организация и проведение подрядных торгов на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве / Под общ. ред. В.А. Яковлева. -М.:АСВ,2000.-281с.57,Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., Сов. Энциклопедия. 1972. 846 стр.

51. Печенев А.Н., Пичуков В.К., Прорвич В.А. Основы городского землеустройства и реформирования земельных отношений, Учебное пособие. М.:МИИГАиК, 2003 2 изд., 398с.

52. Правовое зонирование: Опыт разработки Правил землепользования и застройки в городах России/ Под ред. А.Высоковского и У.Валетты. Ч М.:Русская панорама, 1999.-200с.

53. Правовое регулирование градостроительной деятельно-сти/В.П, Гринев.- М.:ГроссМедиа, 2006.- 448с.- ISBN 5-476-00222-7.

54. Проблемы городов переходных экономик.-М.: Фонд Институт экономики города, СПю.: ООО Издательство Лимбус Пресс, 2003.-82с.

55. Постановление Правительства Москвы от 18 мая 1999 г. № 426 Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности.

56. Постановление Правительства Москвы от 26 августа 2003 г. № 715-ПП О порядке формирования инвестиционных программ строительства жилья на территории города Москвы.

57. Постановление Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. № 255-ПП О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов.

58. Прокопишин А.П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда. М.: Стройиздат, 1990. - 223 с.

59. Распоряжение Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга от 30 ноября 2000 г. № 3-р Об утверждении Временного положения о порядке проведения торгов на право заключения предварительных инвестиционных договоров.

60. Распоряжение мэра г. Санкт-Петербурга от 3 июня 1994 г. № 585-р О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях.

61. Регионы России. Социально-экономические показатели, 2007: Стат.сб./Росстат. М., 2007.

62. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города. Учебноепособие для вузов./Под общей ред. П.Г. Грабового и В.А. Харитонова. -М.: Изд-ва АСВ и Реапроект, 2005. 624 с.

63. Ресин В.И. О ходе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда города до 2000 года // Пром. и гражд. стр-во. 1998. - № 2. -с. 3-5.

64. Ресин В.И. Управление развитием крупного города: Опыт систем, подхода. -М.: Голос, 1996. 328 с.

65. Ресин В.И., Трайнев В.А., Бачурина С.С. Стратегия корпоративного менеджмента в градостроительстве. -М.: Дашков и К, 2007. -512 с.

66. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий: Пер. с англ. -М.: Радио и связь, 1993. 314 с.

67. Саати Т., Керне К. Аналитическое планирование. Организация систем: Пер. с англ. М.: Радио и связь, 1991. - 224 с.

68. Сафарова М.Д. Экономическая оценка инвестиционно-строительного потенциала земельных участков города: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва, 2005.

69. Севостьянов A.B. Экономика недвижимости. М.: КолосС, 2007. - 276 е.: ил. Ч (Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб. заведений).

70. Севостьянов В.А. Экономическое обоснование повышения эффективности использования земельных участков с ветхой застройкой: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва, 2007.

71. Семечкин А.Е. Методологические проблемы переустройства городских кварталов в рыночных условиях // Пром. и гражд. стр-во. 1999. - № 8.-с. 39-41.

72. Сосновский В.А., Русакова Н.С. Прикладные методы градостроительных исследований / Сосновский В.А., Русакова Н.С.: Учеб. пособие.-М.: Архитектура-С, 2006. 112 е., ил.

73. Строительные нормы и правила. СНиП 2.07.01.-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

74. Суворова А.П. Модели взаимодействия в интегрированных системах управления строительным комплексом // Экономика стр-ва. 2003. -№ 9. -с. 49-58.

75. Сыроежин И.М. Совершенствование системы показателей эффективности и качества. -М.: Экономика, 1980. 189 с.

76. Талалай A.JL, Семечкин А.Б. Методические основы применения функционально-стоимостного анализа переустройства городской застройки // Пром. и гражд. стр-во. 1999. - № 8. - с. 42-43.

77. Технико-экономическое обоснование реконструкции жилой застройки: Метод, рекомендации. Киев, 1977. - 75 с.

78. Травин В.И. Капитальный ремонт и реконструкция жилых и общественных зданий. Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. - 256 с.

79. Управление проектами / Под общ. ред. И.И. Мазура. 2-е изд. - М.: Омега-Л, 2004. - с. 664.

80. Управление строительными инвестиционными проектами / Под ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова. СПб.: АСВ, 1997. - 308 с.

81. Устименко В.В. Выбор земельного участка // Жилищное стр-во. -2002.-№ 1.-е. 15-18.

82. Уткин B.C., Уткин Л.В. Экспертный метод определения физического износа зданий // Пром. и гражд. стр-во. 2000. - № 1. - С. 48-49.

83. Фатинский P.A. Методы обоснования и выбора организационно-технологических решений с учетом риска: Дис. канд. экон. наук. -СПб., 1997.-137 с.

84. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ Об охране окружающей среды.

85. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ О размещении заказов на поставки товаров, выпонение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.

86. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в формекапитальных вложений.

87. Фридман, Дж. Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, пер. с англ. / Дж. Ордуэй Ник, Фридман. М.: Дело тд, 1995.-480 с.

88. Харрисон, Генри С. Оценка недвижимости: учеб. пособие пер. с англ. / Генри С. Харрисон. М.: РИО Мособлуполиграфиздата, 1994 г.

89. Хибухин В.П., Величкин В.З., Втюрин В.И. Математические методы планирования и управления строительством. Л.: Стройиздат, Ле-нингр. 120 отд-ние, 1990, -184 с.

90. Хохлов Н.В. Управление риском. М.: ЮНИТИ, 1999. - 239 с.

91. Чистякова Т.Н. Опыт и проблемы реконструкции панельных домов застройки 60-х годов // Пром. и гражд. стр-во. 1998. - № 1. - с. 24-26.

92. Чистякова Т.Н., Жаворонкова И.А. Методические рекомендации по комплексной оценке экономичности проектных решений при застройке городов / Ленингр. науч.-исслед. ин-т проектирования градостроительства. Л. 1984.-50 с.

93. Чополавов Т.Т. О решении проблем реконструкции в Москве // Жилищ. стр-во. 1999. - № 5. - с. 8-9.

94. Чудаев А.Г. Анализ параметров поносборных зданий первых поколений // Жилищ, стр-во. 2002. - № 5. - с. 17-18.

95. ЮЗ.Шелобаев С.И. Математические методы и модели в экономике, финансах и бизнесе: Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. - 367 с.

96. Шепелев Н.П., Шумилов М.С. Реконструкция городской застройки. -М.: Высш. шк., 2000. 272 с.

97. Шикин Е. В., Чхартишвили А. Г. Математические методы и модели в управлении: Учеб. пособие. М.: Дело, 2000. - 440 с.

98. Шрейбер А.К. Вариантное проектирование при реконструкции жилых зданий. М.: Стройиздат, 1991. - 285 с.

99. Шрейбер А.К. Технико-экономическая оценка вариантов организационно-технологических решений при проектировании реконструкции жилых зданий // Экономика стр-ва. -1993. № 3. - с. 25-27.

100. Шрейбер А.К., Блех Е.М., Жданькова А.Ю. Методология обоснования осуществимости инвестиционных проектов // Экономика стр-ва. -1993. -№7.-с. 11-13.

101. Штойер Р. Многокритериальная оптимизация. Теория, вычисления и приложения: Пер. с англ. М.: Радио и связь, 1992. - 504 с.

102. Щуров Б.В., Иванов С.А. Формы инвестирования и организационно-экономическое обеспечение жилой застройки крупных городов // Экономика стр-ва. -2000. № 2. - с. 11-23.

103. Щербакова Т.А. Разработка методов исследования и управления системой формирования и воспроизводства инвестиционного потенциала территорий: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва, 2003

104. Экономика градостроительства: Учебное пособие для вузов/ Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф.Симионова, канд. архитектуры Н.Н.Титомирова. Москва: ИКЦ МарТ, Ростов-н/Д: Издательский центр МарТ, 2003.- 384с. (Серия Экономика и управление)

105. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 1999.328 с. 121.

106. Юшменко A.C. Проблемы и пути воспроизводства жилищного фонда крупного города: Дис. канд. экон. наук. СПб., 2000. - 162 с.

107. Яковлев В.А. Концепция, методы и модели повышения эффективности управления мегаполисом (агломерацией) в современных условиях / Гос. ун-т упр. М.: Стройиздат, 1999. - 153 с.

108. Пб.Яргина 3. Н. и др. Основы теории градостроительства, М.: Стройиздат. 1986. - 326 с.

109. Яровенко СМ. Экономико-математическое моделирование управления инвестиционными проектами // Экономика стр-ва. 1994. - № 3.

Похожие диссертации