Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование экономического механизма взаимоотношений участников крупных инвестиционных проектов, реализуемых на городских территориях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>кандидат экономических наук
Автор	Родионова, Ала Павловна
Место защиты	Москва
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование экономического механизма взаимоотношений участников крупных инвестиционных проектов, реализуемых на городских территориях"

На правах рукописи

РОДИОНОВА АЛА ПАВЛОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА

ВЗАИМООТНОШЕНИЙ УЧАСТНИКОВ КРУПНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ, РЕАЛИЗУЕМЫХ НА ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЯХ.

Специальности:

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

08.00.10 Ч Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

г.Москва - 2006

Диссертация выпонена в Московском Государственном Строительном Университете Министерства образования и науки РФ.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Грабовый Петр Григорьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Каменецкий Михаил Ильич

кандидат экономических наук, доцент Баринов Валерий Николаевич

Ведущая организация - Государственный Университет Управления

Защита состоится (/У / ,2006 года в часов на заседании диссертационного совета" Д.303.016.01 в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) по адресу: 119331, ГСП-1, г. Москва, В-331, проспект Вернадского, дом 29, этаж 14, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в отделении № 3 Центральной научно-технической библиотеки по строительству и архитектуре по адресу г. Москва, проспект Вернадского, дом 29, этаж 2.

Автореферат разослан " 2006 года.

Ученый секроарь тиссертациошгого совета ^у^уХ^А.Ф.Пацкачсв

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Использование компаниями, работающими на строительном рынке, современных методов и принципов управления все чаще становятся важнейшими факторами, определяющими их конкурентную позицию. Среди таких компаний, которые приходят на смену объединениям и ходингам, являются интегрированные корпоративные структуры, такие как девелоперские компании, которые чаще всего являются бизнес-подразделениями крупных интегрированных ходингов, наиболее устойчивых на строительном рынке и приспособленных к колебаниям спроса и предложения.

Девелопер (застройщик), который становится важнейшим участником инвестиционно-строительного проекта, заинтересован в его осуществлении и успешном достижении поставленной цели, поскольку является будущим владельцем и пользователем результатов проекта. В ряд главных факторов деятельности девелоперской компании выдвигаются управленческие, экономические и финансово-кредитные проблемы.

Любые крупные инвестиционно-строительные проекты и тем более проекты девелопмента имеют догосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Как показали проведенные исследования, весь девелоперский цикл от зарождении идеи до завершения и реализации проекта составляет от 3 до 5 лет, а для крупных и особо крупных инвестиционно-строительных проектов - от 5 и более лет, в зависимости от характера и технологической сложности проекта, срока строительства, его окупаемости и т.д.

Система управления инвестиционно-строительными проектами дожна учитывать взаимоотношения между участниками проекта, его структуру, порядок согласования совместных действий участников, профессионально-кадровые, нормативные, правовые, технологические особенности проекта, источники финансирования и условия привлечения заемного капитала, способы его использования и т.д. Разнообразие факторов и условий

реализации проектов требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого значимого фактора, учитывать их взаимодействие и динамику изменения в пространстве и во времени.

Применительно к подобного рода системам управления крупными инвестиционно-строительными проектами девелопмента, реализуемыми в регионах России, научно-методическая база проработана недостаточно поно Соответственно разработка и обоснование методов организации

интегрального управления крупномасштабными инвестиционно-строительными проектами с привлечением синдикативного кредитования представляет проблему, актуальную в научном и прикладном отношении, от решения которой во многом будет зависеть решение жилищной проблемы, а 1акже обеспечение подъема и достижение высоких темпов роста экономики города, региона.

Автор исходит их того, что методологическая база управления инвестиционно-строительными проектами состоит в теоретическом и методическом обосновании целесообразности в рыночных условиях такой конструкции управления, которая охватывала бы проблему в целом'

- зарождение идеи вариантов приложения относительно свободных капиталов и воплощение ее в виде проектных предположений;

- выбор на основе моделирования наиболее оптимальных методов аккумулирования источников инвестирования;

- выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решений (конструктивные решения, отвод земель в сложившейся застройке города и их наиболее рациональное использование, учет всех видов ресурсов, транспорт, коммуникации и т д.);

- реализация крупного инвестиционно-строительного проекта ( ю ли реконструкции и обновления микрорайона, квартала, то ли сооружение новых комплексов) и уточнение его параметров, связанное с изменением конъюнктуры;

- эксплуатация введенных в действие предприятий, цехов или иных объектов, в том числе инфраструктурных;

- управление совокупными финансовыми потоками в соответствии с требованиями, вытекающими из необходимости выпонения заданных управленческих функций, включая управление заемными капиталами, привлекаемыми автономно или на концессионной основе.

При выборе наиболее целесообразных вариантов инвестиций автор использует методы моделирования, среди которых более предпочтительными для исследования трудноформализуемых процессов являются имитационное моделирование и логико-смысловой метод.

Большой интерес в этой области экономики представляют труды Абрамова С.И, Бушуев Б Г., Воронина М.И., Грабового П.Г., Зарубина В.Н., Карасева A.B., Кириловой А Н , Панкратов F П.. Стороженко А.П., Чернышева JI.H. и др.

Однако и здесь проблема формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционных проектов представляется недостаточно. Вместе с тем следует заметить, что постепенно формируются адекват ные научные подходы к пониманию современного состояния в этой сфере экономической деятельности.

Недостаточная степень разработанности данной проблемы, ее научная значимость, наличие большого круга дискуссионных вопросов и определяют актуальность, цель и задачи диссертационного исследования.

Целью исследования является разработка методов формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционно-строительных проектов на городских территориях и выбора источников инвестирования девелоперской компании при реализации ею крупных инвестиционных проектов в условиях обеспечения

самовоспроизводства и эффективного использования инвестиционных ресурсов.

Достижение поставленной цели исследования обеспечивалось решением следующих основных задач:

- проанализирован зарубежный и отечественный опыт управления девелопментом, позволивший усовершенствовать классификацию инвестиционно-строительных проектов девелопмента по степени их догосрочности и стабильной доходности;

- исследованы применяющиеся системы управления программами жилищного строительства, включая реконструкцию и обновление сложившейся застройки города, и обозначены источники инвестиций;

- обобщены существующие методы формирования и уточнены источники инвестирования для реализации различных программ ипотечного кредитования жилищного строительства;

- исследованы и определены характерные особенности синдикативного кредитования крупных инвестиционно-строительных проектов девелопмента, осуществляемых на концессионной основе;

- разработаны методические подходы к оценке величины рациональной структуры внутренних реинвестиций и внешних заимствований девелоперских компаний при формировании фонда инвестиций для реализации крупных проектов;

- выпонен анализ и оптимизация рисков девелопмента и его идентификаций, позволивший определить влияние на повышение управляемости крупных инвестиционно-строительных проектов;

- усовершенствована экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования девелоперской компании при условии аккумуляции в ней инвестиционных ресурсов;

определены структурные соотношения между собственными инвестиционными ресурсами девелоперской компании и составляющими кредитно-накопительною механизма, предназначенные для реализации программ реконструкции и обновления сложившейся застройки города;

- разработаны методы аккумулирования необходимых инвестиций в фонд девелоперской компании в целях реализации инвестиционно-строительных проектов реконструкции и обновления сложившейся застройки города;

- осуществлена оценка эффективности применения разработанных предложений автора в хозяйственной практике девелоперской компании, ведущей реконструкцию микрорайона "Восточное Измайлова",

Объектом исследования являются девелоперские компании г.Москвы по реализации крупных инвестиционно-строительных проектов.

Предметом исследования являются экономические процессы, складывающиеся при формировании механизма взаимоотношений участников крупных проектов и аккумуляции инвестиционных источников для этих целей.

Методологической и теоретической основой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, теории воспроизводства, управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов.

При подготовке диссертации использованы методы системного анализа и имитационного моделирования, экономико-статистические и экспертные методы, аналитического сравнения и сопоставления.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгатерской отчетности предприятий инвестиционно-строительного комплекса, отчетных данных Госкомстата России, Комитета по с1атистике Московской области, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, расчетах, выпоненных автором диссертации и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что автором разработаны и предложены методические подходы формирования

экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционных проектов при застройке городских территорий и выбора источников их инвестирования, а гакже разработке концессионного механизма для построения эффективной системы финансирования объектов жилой недвижимости.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем- выявлена взаимозависимость между изменениями в девелоперской деятельности компаний при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и динамикой аккумуляции инвестиционных источников, включая внутренние реинвестиции и внешние заимствования;

- определены основные направления политики девелоперской компании в целях обеспечения самовоспроизводства (внутренние источники инвестиций) и использования синдицированного кредитования;

разработана экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования деятельности девелоперских компаний с учетом аккумулирования финансовых ресурсов при концессионном механизме реализации крупных инвестиционно-строительных проектов;

- предложены методические основы выбора крупного инвестиционно-строительного проекта и способов формирования кредитно-накопительного механизма;

- разработаны методы и обоснованы критерии оценки эффективности реализации инвесшционно-строительных проектов в условиях риска.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи выбора эффективного механизма взаимоотношений между основными участниками реализации крупных инвестиционно-строительных проектов, основанного на внедрении и

оптимизации новых форм привлечения инвестиционных источников для этих целей.

На защиту выносятся:

1. Методы оценки эффективности применения новых моделей инвестирования в инвестиционно-строительные проекты, осуществляемые девелоперской компанией.

2. Организационно-экономический механизм регулирования взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности, связанный с внедрением и апробацией новых форм привлечения внешних заимствований для формирования фонда инвестиционных ресурсов при реализации крупных строительных проектов

3. Функциональная модечь синхронного инвестиционного планирования девелоперской компании, необходимая для аккумуляции инвестиционных ресурсов.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы автором при разработке и внедрении практических рекомендаций по > правлению инвестиционными источниками инвестиционно-строительной деятельности при реконструкции сложившейся застройки юрода Москвы, микрорайона Восточное Измайлово, а также чтении лекций студентам Московского Государственного Строительного Университета.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 6 научных статей общим объемом п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 150 страниц, из них 27

таблиц, 18 рисунков. Библиографический список содержит 124 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ.

Реальная ситуация в инвестиционно-строительном комплексе выдвигает в ряд важнейших проблему совершенствования деятельности основных участников крупных инвестиционных проектов, реализуемых в рамках муниципальных программ по реконструкции и обновлению сложившейся застройки города.

Прежде всего строительные компании и застройщики при привлечении и инвестировании ресурсов дпя реализации проектов по жилой недвижимости стакиваются с тем, что процентные ставки за банковский кредит слишком высоки. Жесткие конкурентные условия приводят к повышению издержек производства компаний и т.д. Все это требует постоянного совершенствования стратегии и тактики деятельности, поиска допонительных источников, совершенствования контроля за резульгашми.

Автором проведен анализ деятельности участников инвестиционного процесса и основных направлений формирования инвестиционных источников, выявлены особенности управления инвестициями в инвестиционно-строительном комплексе в современных условиях.

Новым в предпринимательской деятельности в области недвижимости и ее особенностью стал девелопмент. Он имеет два взаимосвязанных значения;

а) девелопмент как качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости;

б) девелопмент как профессиональная деятельность по созданию объекта недвижимости на основе единства технологических, организационно-управленческих, финансово-экономических и правовых процессов.

Девелопмент становится главным участником инвестиционно-строительного проекта. Тенденции развития современных экономических отношений способствуют тому, что функции девелопера в ряде случаев совмещаются с функциями застройщика. Это позволяет оптимизировать взаимоотношения двух главных участников инвестиционно-строительного проекта и экономить прежде всего на управченческих расходах.

В таблице 1 представлены основные участники крупных проектов, реализуемых на городских территориях на основе девелопмента.

Основные участники крупных инвестиционных проектов. 1 абл 1

№ Э|ааы реализации проекта В д г И пд с к п

1 Инициирование проекта + * + !

2. Оценка инициативы + *

3. Обеспечение правоьых возможностей реализации проекта и разработка вариантов инвестирования * * + +

4 Технико-экономическое обоснование и проектирование * -1- "г

5 Согласование проекта с 1 осударственными органами * * +

6 Создание системы договорных отношений * 4- * * 1

7 Реализация проекта (строительство) + * ф

8. Продажа проекта + * 1 * 1 1

1 де: В Ч собственник объема недвижимости, Д Ч девслопер, Г государственные органы, И Ч инвесторы. Г1Д Ч подрядчики. С - сервейеры, К Ч конкуренты, П Ч потребители, * Ч осуществляет во всех случаях, + Ч может осуществлять/участвовать.

Для реализации крупных инвестиционных проектов необходима консолидация инветиционных ресурсов как девелопера (внутренние источники), так и инвестора (внешние источники). Для этого в работе автор исследует особенности банковской формы кредитования, в том числе существующую систему ипотечного кредитования, работу закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов), механизм синдицированного кредитования.

Для реализации крупных инвестиционных проектов преимущества синдицированного кредитования очевидны. При этом в формировании экономического механизма участвуют: организатор проекта, кредитный агент, девелопер (астройщик), банки Ч участники кредитования. Автором подробно

анализируются функции основных участников проектов, использующих синдицированные кредиты. Они выюдно отличаются от других форм кредитования величиной заимствования, более длительным сроком кредитования, возможностью пролонгирования кредита; структурой кредитной сдеки, графиком погашения, уровнем процентной ставки.

Как известно, источниками инвестирования крупных проектов застройки городских территорий для девелопера являются бюджетные и внебюджетные средства. Финансирование объектов квартальной недвижимости различных микрорайонов города Москвы (только внешние инженерные коммуникации и дороги, которые подходят к микрорайону) осуществляется за счет бюджетных средств, выделяемых Правительсшом города.

Автор исследует проблему формирования девелопером инвестиционных источников при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов. При этом выявлены осночные факторы риска в управлении девелопментом на основных этапах жизненного цикла инвестиционного проекта и дана их оценка.

В экономических исследованиях наиболее часто встречаются два подхода к проблеме взаимодействия инвесторов и девелоперских компаний. Первый подход связан с функционированием девелоперской компании в нормальном режиме. Второй подход связан с кризисным ее положением на строительном рынке. В работе исследуются девелоперская компания во взаимосвязи с крупными инвесторами, представленная в виде самоорганизующей экономической системы и активно взаимодействующая с окружающей экономической средой.

Объединения крупных компаний, включая девелоперские, называемые в настоящее время вертикально интегрированными ходингами, специализируют свои подразделения на выпонении не только отдельных технологических процессов, этапов работ, возведении типовых жилых и нежилых зданий, объектов соцкультбыта, но и на строительстве и реконструкции комплексов зданий сложившейся застройки на основе крупных инвестиционных проектов. В этом случае весь комплекс, начиная от изготовления деталей и кончая сдачей

в эксплуатацию, составляет единый неразрывный, организационно-экономический потенциал.

Риски в инвестиционно-строительной сфере, возникающие в процессе реализации концепции девеломпента, предлагается делить на три группы: на этапе проектирования; в процессе производства СМР, ремонтных и реконструктивных работ; на начальном этапе эксплуатации. Это позволяет сформировать экономико-математическую модель синхронного инвестиционного планирования в целях аккумуляции инвестиционных ресурсов для девелоперских компаний, особенности которой заключаются в том, что:

- имеется только релевантный (существенный) период, на начало и конец которого приходятся платежи;

- инвестиционные и финансовые объекты реализуемы и по необходимости делимы до определенного заданного объема (затраты только на приобретение или на максимальную величину кредита).

В модели учитывается целевая установка на максимизацию конечной стоимости имущества обшей инвестиционной программы Конечная стоимость имущества определяется в конце рассматриваемого периода, как сальдо инвестиционных поступлений и выплат на финансирование. Согласно этому автор исходит из того, что в этот период на инвестиционных объектах имеются поступления средств, превышающие выплаты и одновременно следует осуществить платежи по процентам и основному догу (негативные нетто-платежи). При этом необходимо, чтобы для осуществления инвестиций были предоставлены необходимые денежные средства путем осуществления соответствующих мероприятий в области расчетов.

Экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования для финансирования крупных инвестиционно-строительных проектов выглядит следующим образом:

Целевая функция (для t=l):

Xя,> =>тах (1)

1-1 1.1

Нетто-пштежи Нетто-татежи Ч>тах

инвестиционных + объектов финансирования

объектов

х] = объем реализации инвестиционного объекта] (=1,.. ,1) X) = объем использования обьекта финансирования 1 (=1,...Д)

Параметры:

а^ = нетго-платежи за единицу инвестиционного объекта] в момент времени (1=0,1)

У, = нетго-платежи за единицу объекта финансирования] в момент времени I (1-0,1)

Так видно, сумма нетто-платежей, являющихся результатом инвестиции и финансирования объектов, стремится к максимуму.

Собственные ежегодные денежные потоки предприятия, обеспечивающие текущее возмещение первоначальных инвестиций в основной капитал, складываю гея преимущественно из амортизации и той часЩ прибыли, которая направляется на модернизацию, реконструкцию, восстановление и обновление фондов, то есть

ЧД,=А,+П? (2)

где А, - амортизационные отчисления в Км году эксплуатации объекта фондов (А, =па Фо); па. норма амортизации в долях; Фо - первоначальная стоимость фондов

П,ф - часть прибыли, направляемая на воспроизводство основного капитала.

Для определенного значения нормы прибыли на инвестиции в производственные фонды область их окупаемости находится в границах: Я" Е

А Д4-1/(1 + У".| (3)

Е - норма дисконта. ТД - полезный срок службы фондов (горизонт расчета) в годах. Воспроизводственная величина инвестстройсберегательного фонда дожна формироваться в размере, не менее чем:

Иф = Пф +А + Зк (4)

где А - амортизационные отчисления в составе себестоимости;

Зк - заемные средства в рамках механизма синдицированного кредитования

Отсюда вытекают требования к минимальному размеру и структуре годового чистого дохода девелоперской компании, достаточного для образования фонда инвестиций в собственный основной капитал с целью обеспечения его простого воспроизводства и финансирования крупного инвестиционного проекта:

Необходимый размер инвестстройсберегательного фонда

где А/ - количество объектов или групп основных фондов, находящихся у предприятия.

Структура инвестстройсберегательного фонда по источникам его формирования на основании полученной зависимости (3):

Соблюдение данных соотношений обязательно учитывает при проведении реструктуризации основных фондов на базе их переоценки.

Создание кредитно-накопительного механизма дает участникам инвестиционно-строительной деятельности такие преимущества, как: независимость от роста процентных ставок на рынке капитала; сдерживание в посильных рамках финансовой нагрузки; ослабление тенденции к чрезмерной задоженности и снижение тем самым опасности несостоятельности дожника.

Таким образом, кредитно-накопительная система не только создает благополучные условия на макроуровне, но и целесообразна с точки зрения потребителя. Как показал анализ, такая система выгодна и государству ее можно применять с ориентацией на целевые группы населения при обновлении сложившейся застройки, она способствует укреплению национальной

экономики и расширяет рамки доступности жилья для семей с низкими и средними доходами.

Кредитно-накопительные механизмы строятся в основном на стандартных режимах накопления и кредитования. Для привлечения к жилищному строительству и рынку жилья большего количества участников инвестиционно-строительного процесса система дожна предоставлять участвующим в ней максимально широкий выбор режимов платежей, особенно на этапе накопления.

Экономико-математическая модель предлагаемой кредитно-накопительной системы для реализации крупных инвестиционных проектов строится на:

- объединении внешних инвестиций с внутренними источниками самой девелоперской компании;

- обязательное гой вну фенней сбалансированности в системе;

- целесообразном соотношении накопления и кредитов;

- переносе принципа этих соотношений на каждого участника системы в отдельности, что служит гарантией ее поддержания.

Автор, рассмотрев организационно-экономический механизм реализации инвестиционно-строительных проектов, дал обоснование критериев оценки их эффективности на примере реальной системы.

Корректность оценки обеспечивается двухступенчатой процедурой оценки (рис. 1):

I этап - расчет показателей эффективности ИП в целом, который производится в целях агрегированной оценки проекта в целом и создания условий привлечения инвесторов.

На II этапе производится оценка эффективности участия в ИП в целях формирования организационно-экономического механизма реализации проекта и определения конкретных инвесторов.

1. Этап. Оценка эффективности проекта в целом

2. Этап. Оценка эффективности участия в проекте

Рис. 1 Концептуальная схема оценки эффективности ИП Применяемые на практике методы измерения эффективности используются и для крупных инвестиционных проектов. Как показал анализ, в этом случае уместно прибегнуть к разработке соответствующей экономико-математической модели (ЭММ). Основные преимущества использования модели заключаются в одновременном учете в ней большого числа требований, условий и предположений при известной свободе в пересмотре этих условий в ходе работы, непротиворечивости (совместимости) получаемых по модели показателей, возможности получения вариантов поведения изучаемого явления с учетом широкого диапазона и сочетаний исходных условий и предположений

(например, вариантов экономического развития, состояния валютно-денежного рынка) и др..

Автором разработана система взаимосвязей основных элементов модели инвестирования крупных инвестиционных проектов, которая дана на рис. 2:

Комплексный

лот-совокупность сложившейся застройки

Субъект инвестирования

Зона тогической корректировки

Согласование - соподчинение параметров _инвестиционного проекта

Источники Ч Формы Ч Методы

инвести- инвести- инвести-

рования рования рования

Форма участия города

Оценка вариантов поддержки инвестиционного проекта

Рис. 2 Системная модель инвестирования

Автор, ограничивая рассмотрение проблемы анализа инвестиционного процесса в сочетании с набором источников, его обеспечивающих, считал бы уместным заметить, что особенностью такой модели является то, что в ней охватываются два направления Ч вложение средств и отдача от них.

Основная задача при разработке модели, с помощью которой намереваются проанализировать догосрочный инвестиционный проект, в том числе измерить его финансовую эффективность, сводится к описанию и оценке потока поступлений, который следует ожидать при его осуществлении. Первый шаг в этом - распределение доходов и затрат. Сформированные таким путем последовательности затрат и поступлений дают возможность определить составляющие потока для каждого момента или отрезка времени и рассчитать показатели эффективности (в первую очередь, чистый приведенный доход и внутреннюю норму доходности).

В работе рассмотрены наиболее распространенные методы расчета инвестстройсберегательного фонда при постоянных и переменных срочных уплатах для девелоперских компаний при инвестировании крупного инвестиционно-строительного проекта.

Планирование инвестстройсберегательного фонда предусматривает разработку плана погашения дога, в том числе и формирования

погасительного фонда, определение размера срочной уплаты и

составляющих ее элементов в зависимости от конкретных условий займа.

Следовательно, при создании инвестстройсберегательного фонда фигурируют две ставки процентов Ч i и g. Первая определяет скорость роста суммы погасительного фонда, вторая Ч сумму выплачиваемых процентов Нетрудно догадаться, что рассматриваемая форма погашения займа Ч создание инвестстройсберегательного фонда Ч выгодна дожнику, если g<i, так как в этом случае дожник на аккумулируемые в инвестстройсберегательном фонде средства получает больше процентов, чем выплачивает сам по займам.

Накопленные за t лет суммы фонда рассчитываются по формулам наращенных сумм постоянных рент Чили рекуррентно

Sl4=S,*(l+i)+R (7)

Практические результаты формирования инвестстройсберегательного фонда представлены на примере девелоперской компании ОАО Уют при реконструкции и обновлении мкрн. 1-2,3,4,15-16, Измайлово BAO г. Москвы.

Участники инвестиционно-строительного проекта (например, девелоперские компании Московского инвестиционно-строительного комплекса при реконструкции и обновлении сложившейся застройки мкрн. 12,3,4,15-16, Измайлово BAO г. Москвы) находятся в таком положении, когда они обладают значительным совокупным потенциалом и инвестиционная привлекательность региона высока. Это оказывает существенное влияние на эффективность управления деятельностью девелоперской компании и проведения мониторинга по срокам и результатам реализации крупного инвестиционного проекта.

Как показали исследования, оценка экономической надежности уровня управления девелоперскими компаниями при заключении инвестиционного контракта дожна осуществляться с учетом следующих показателей (на примере ОАО "УЮТ"):

Наименование показателей Определение величины показателей*

1 Уровень мобичъности предприятий Vx* к* У У Л " " 03 0,9 24994 ^ ' К" 1С Г 095 095 24994 ' где, Кф - коэффициент, учитывающий влияние факторов внешней среды i-го организационно-экономического передела; At\ At" -потери ! -го и 2-го родов во внешней среде функционирования, V, - объем выпоненных работ, К.,, - коэффициент, учитывающий влияние факторов внутренней среды i-oro организационно-экономического передела, Д1\ At" - потери 1-го и 2-го родов во внутренней среде функционирования предприятий на организационно-экономических переделах (дн, мес, кв гоя)

2 Уровень развития и управтения производственными процессами Ут = YIHIД, Х Yw, = /0,45 0,49-0,52 - 0,48 где, Yon, - Уровень кооперирования основными производственными процессами, Y^, - уровень развития и управления обслуживающими производственными процессами Ygn, уровень развития и упражнения вспомогательными производственными процессами

3 Уровень внедрения новых форм управления, организации и 1счно югий в деятельности предприятия У = - = 04, S* Д5 -г Д5 321 f 459 i де, S , S Ч сv лiпарные затраты, сбразсзавшпеся в результате влияния факторов внешней и внутренней среды S*-затраты, образовавшиеся от внедрения новых форм управления

4 Уровень тек> чести кадров у Ч*. 150 где, Ч, - численность работников, которые уволились, чел , 4Д0J1 -общая численность работников, чел

5 Уровень обеспеченности основными р^сурсрчи строите 7ьно>х> пооиэяоствл? Ts К" t? " 25,25 + 38.15 т35,6*! 7,75 +16 + 4,75 Д,. V - Ч^--------- 0,34 К W'95 где SД стоимость всех основных видов ресурсов, Кфга( коэффициент, учитывающий влияние факторов внутренней среды i-го организационно-кономического передела по факт\, К"ДД - коэффициент, учитывающий влияние фахтороз внутренней среды i-го организационно-экономического передела (нормативный).

6 Уровень >ффек1ивноии испо.чыовонил производственного потенциала компании У Л 1894S * V,m 24994 где, R, - ресурсы, которыми располагает предприятие, обший объем выпоненных работ в единицу времени

7 Уровень инвестиционной привлеките 1ьности левеюперского предприятия У,. w =V055-0,43-a61=051 где, Урня,-уровеньренибельностиинвестиций,Уросл ->ровень рентабельности основной деятельности, Ур Ш'> - уровень рентабельности собственного капитала

8 Совокупный уровень рисков lf, = 'Р,= =0,005-4),01 -0,01+0,015+0,01Ю,005+0,01+0,01+0,01+0,015+0,01+ 0,01+0,05^-0,01-0,14+0,2=0,52 где, W, - значение корректировки на риск (совокупный уровень рисков) к, коэффициент соответствующего риска, P весовое значение соответствующего риска, / - число >читываемых в расчете видов риска

- рассчитано автором

В итоге, экономическая надежность управления компанией ОАО Уют, определенная диссертантом составляет: у> = У у. уЩ уя ур, у,ш № = 0,48 0,41 0,24 0,34 0,76 0,51 0,52 = 0,46

Полученный результат У5 позволяет классифицировать эффективность дея!ельности предприятий инвестиционно-строительного комплекса в различных ситуациях по степени экономической надежности управления ими Как видно, эффективность деятельности ОАО Уют составляет 46 % от максимально возможной, что соответствует их деятельности в пределах средней степени надежности управления.

Интегр&чьпый показатель надежности управления девелоперскими компаниями при реализации реальных инвестиционно-строительных проектов представлен в таблице 3.

Следует отметить, что предлагаемая здесь шкала интервальных оценок кршерия экономической надежности упраьлении предприятиями инвестиционно-строительного комплекса была получена экспертным методом путем обобщения практического опыта других авюров. Согласно этой градации все девелоперские компании могут находиться в границах представленных ниже областей.

Интервально-качествениая шкала экономической надежности управления предприятиями.

Область интервальной оценки экономической надежности

Наименование характеристик I II III IV

Качественная характеристика уровней экономической надежности управления предприятиями Критическая Адаптивная Комплексная Нормальная

Интервальная оценка уровней экономической натежности 0-0,3 0,3-0,6 0,6-0,8 0,8-1

Таким образом, надежность управления деятельностью ОАО Уют характеризуется устойчивым ростом с 0,38 в 2000 году до 0,46 в 2004 году, что свидетельствует об успешном функционировании на рынке девелоперской деятельности и соответствует ситуации адаптивной степени надежности управления Уу Изменение уровня управляемости деятельностью предприятий,

участвующих в реконструкции микрорайона "Восточное Измайлово" по годам представлено на рис. 3.

2003 2003 2004

0 31 0 43 0 46

032 "5 0.47

0 31 0,36 * 045

ОАО 'УЮТ v ОАО "Мгс-тройинвест" -Л- ЗАО СУ-155 МФОб

038 0,33 0 33

0V 046 026

-л-ОАО "Укл" --ОАО Мосстройинвест" ЗЛО СУ-155 МФ&в

Рис 3. Изменение уровня управляемости деятельностью предприятий инвсстиционно-строитетого комплекса в 2000-2004 годах, участвующих в реконструкции микрорайона Измайлово за 5 лет.

Предложенный автором экономический механизм взаимоотношений основных участников инвестиционного проекта реконструкции и обновления сложившейся застройки BAO г.Москвы с использованием методов синдицированного кредитования и других предложений позволил на примере реальной девелоперской компании получить значительный экономический эффект как за счет создания погасительного фонда методом определения амортизационных отчислений с учетом фактора времени, так и за счет выбора рациональных методов погашения основного дога равными и переменными срочными платежами. Расчеты, выпоненные на основе данного механизма прошли практическую апробацию на примере компании ОАО "УЮТ"', выигравшей городской тендер. Так, применение методов синдикативною кредитования с привлечением собственных средств девелоперской компании ОАО "УЮТ", а также заемных средств кредитных учреждений, участвующих в синдикате, позволили снизить себестоимость строительства и реконструкции объектов недвижимости в среднем на 4,2% Допонительный эффект от

применения предложенного экономического механизма был достигнут за счет сокращения сроков инвестирования строительства, формирования рациональной политики заимствования и ввода в эксплуатацию объектов строительства по каждому микрорайону в среднем на 5-6 месяцев

Таким образом, можно утверждать, что методические и практические разработки, выпоненные автором, позволяют увеличивать собственные инвестиционные ресурсы субъектов хозяйствования в виде прироста чистого дохода от снижения сроков ввода в эксплуатацию объектов недвижимое ш, а также за счет снижения себестоимости строительства при осуществлении крупных инвестиционно-строительных проектов.

Ш. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

Данная работа является попыткой обоснования теоретических положений, методических приемов и практических рекомендаций, направленных на поиск, создание и реализацию экономического механизма взаимоотношений участников крупных инвестиционных проектов в современных условиях В результате выпоненного исследования диссертантом:

1. установлено на основе анализа системы управления инвестициями в строительном комплексе, что круппые строительные проекты целесообразно реализовывать с учетом финансово-кредитного нодхода, который позволяет аккумулировать различные типы финансовых инструментов в зависимости от характеристик, свойственных проекту, ценой различных участников и вкладов со стороны как застройщика (девелопера), так и частных инициаторов проектов;

2. проанализирован теоретический и практический опыт управления девелопментом при реализации крупных программ жилищного строительства, имеющих догосрочный характер и приносящий доход в течение длительного периода, в том числе связанных с реконструкцией и обновлением сложившейся городской застройки, и различные типы инвестиционных источников;

3. проведен анализ основных направлений формирования источников инвестирования с учетом задач участников девелоперской деятельности,

способствовавший определению методических принципов аккумулирования девелоперской компанией собственных и заемных источников инвестиций для обеспечения адаптации различных фаз проекта и его эффективной реализации;

4. обобщены существующие методы финансирования и различные типы источников, связанные с фopмиpoвaниevf кредитно-накопительного фонда инвестирования при реализации различных программ ипотечного жилищного кредитования;

5. разработаны методические подходы распределения управленческих функций между девелоперской компанией и участниками инвестиционно-строительного проекта, которые дают возможность оценить и найти рациональное соотношение между структурой внутренних реинвестиций и внешних заимствований за счет использования синдикативного кредитования, структурирования отношений между партнерами и разделения обязательств-

6. сделан нывод о том, что предложенная система управления крупным инвестиционно-строительным проектом ориентирована на эффективное в соответствии с выбранными критериями достижение целей участниками с учетом всех этапов его жизненного цикла. Реализация проекта включает в себя управление рисками, для чего был выпонен анализ рисков девелопмента и его индентификаций;

7. критерием распределения задач управления крупным инвестиционно-строительным проектом является показатель экономической надежности, который оценивается структурой рисков в девелоперской деятельности по основным фазам жизненного цикла;

8. разработана экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования при аккумулировании финансово-кредитных ресурсов в деятельности девелоперской компании;

9. разработана экономико-математическая модель отбора крупного инвестиционного проекта и формирования кредитно-накопительного механизма для реализации программы реконструкции и обновления сложившейся застройки города;

10. выпонено моделирование переходных процессов системы накопления инвестстройсберегательного фонда и выбора устойчивого его функционирования с учетом процессов кредитования и изменения числа участников внутреннего и внешнего инвестирования;

11. разработана система программных мероприятий при реализации комплексных тотов и обоснованы критерии эффективности крупных инвестиционно-строительных проектов реконструкции и обновления сложившейся застройки города.

IV. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ НАШЛИ ОТРАЖЕНИЕ В

1. Грабовый П.Г., Родионова А.П. и др. Финансы и кредит в недвижимости, Учебник для вузов, М., 2003 г., 47,6 п.л. (авт.- 3,2 п.л.)

2. Родионова А.П. Основные элементы рыночного механизма и финансирования в сфере воспроизводства жилищного фонда. Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России, Сб. научн. трудов, М., 2003 г., (0,38 п.л.)

3. Грабовый П.Г., Иванова Н.И., Родионова АЛ1. и др. Учебно-методическое пособие по дисциплине "Финансы и кредит в недвижимости", М., 2005г., 4п.л., (авт.- 0,35 п.л.)

4. Грабовый П.Г., Бишанов А.Х, Родионова А.П.и др. Организационно-экономический механизм функционирования управляющих компаний в паевых инвестиционных фондах. Учебно-методическое пособие, М., 2004г. 2,0 п.л., (авт.-0,35 п.л.)

5. Родионова А П. Синдицированное кредитование инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Актуальные проблемы строительства в недвижимости. Сб. научн. трудов., М., 2006 год, (0,33 п.л.)

6. Родионова А.П., Федотов М.А. Финансовая устойчивость предприятия в условиях инфляции - М., Перспектива, 6,5п.л., (авт. 0,35п.л.).

СЛЕДУЮЩИХ ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТАХ.

КОПИ-ЦЕНТР св. 7: 07: 10429 Тираж 100 экз. Тел. 185-79-54 г. Москва, ул. Енисейская д. 36

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Родионова, Ала Павловна

Введение

Глава 1. Особенности управления инвестициями в инвестиционно- 11 строительном комплексе в современных условиях

1.1. Анализ деятельности участников инвестиционного процесса и 12 основных направлений формирования инвестиционных источников

1.2. Развитие системы ипотечного кредитования жилищного 42 строительства

1.3. Источники инвестирования крупных проектов застройки городских 49 территорий

Выводы I главы

Глава 2. Методические основы формирования инвестиционных 61 источников при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов

2.1. Определение факторов риска в управлении девелопментом на 61 основных этапах жизненного цикла инвестиционного проекта и их оценка

2.2. Формирование экономико-математической модели синхронного 81 инвестиционного планирования в целях аккумуляции инвестиционных ресурсов для девелоперских компаний

2.3. Экономико-математическая модель оценки крупного 91 инвестиционного проекта и формирование кредитно-накопительного механизма для реализации программы реконструкции и обновления сложившейся застройки города.

Выводы II главы

Глава 3. Методические подходы по оценке эффективного управления 108 источниками инвестирования в реализацию крупных проектов

3.1. Формирование моделей инвестирования в жилую недвижимость и 108 инвестстройсберегательный фонд девелоперской компании

3.2. Организационно-экономический механизм реализации 117 инвестиционно-строительных проектов и обоснование критериев их эффективности в современных условиях

3.3. Оценка эффективности мероприятий по развитию и управлению 125 девелоперской компанией

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование экономического механизма взаимоотношений участников крупных инвестиционных проектов, реализуемых на городских территориях"

Актуальность исследования. Использование компаниями, работающими на строительном рынке, современных методов и принципов управления все чаще становятся важнейшими факторами, определяющими их конкурентную позицию. Среди таких компаний, которые приходят на смену объединениям и ходингам, являются интегрированные корпоративные структуры, такие как девелоперские компании, которые чаще всего являются бизнес-подразделениями крупных интегрированных ходингов, наиболее устойчивых на строительном рынке и приспособленных к колебаниям спроса и предложения.

Девелопер (застройщик), который становится важнейшим участником инвестиционно-строительного проекта, заинтересован в его осуществлении и достижении поставленной цели, поскольку является будущим владельцем и пользователем результатов проекта. В ряд главных факторов деятельности девелоперской компании выдвигаются управленческие, экономические и финансово-кредитные проблемы.

Любые крупные инвестиционно-строительные проекты и тем более проекты девелопмента имеют догосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Как показали проведенные исследования, весь девелоперский цикл от зарождении идеи до завершения и реализации проекта составляет от 3 до 5 лет, а для крупных и особо крупных инвестиционно-строительных проектов от 5 и более лет, в зависимости от характера и технологической сложности проекта, срока его окупаемости и т.д.

Система управления инвестиционно-строительными проектами дожна учитывать взаимоотношения между участниками проекта, его структуру, порядок согласования совместных действий участников, профессионально-кадровые, нормативные, правовые, технологические особенности проекта, источники финансирования и условия привлечения заемного капитала, способы его использования и т.д. Разнообразие факторов и условий реализации проектов требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого значимого фактора, учитывать их взаимодействие и динамику изменения в пространстве и во времени.

Применительно к подобного рода системам управления крупными инвестиционно-строительными проектами девелопмента, реализуемыми в регионах России, научно-методическая база проработана недостаточно поно. Соответственно разработка и обоснование методов организации интегрального управления крупномасштабными инвестиционно-строительными проектами с привлечением синдикативного кредитования представляет проблему, актуальную в научном и прикладном отношении, от решения которой во многом будет зависить от решения жилищной проблемы, а также от обеспечения подъема и достижение высоких темпов роста экономики города, региона.

Автор исходит их того, что методологическая база управления инвестиционно-строительными проектами состоит в теоретическом и методическом обосновании целесообразности в рыночных условиях такой конструкции управления, которая охватывала бы проблему в целом:

- зарождение идеи приложения относительно свободных капиталов и воплощение ее в виде проектных предположений;

- выбор на основе моделирования наиболее оптимальных методов аккумулирования источников инвестирования;

- выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решений (конструктивные решения, отвод земель в сложившейся застройки города и их наиболее рациональное использование, учет всех видов ресурсов, транспорт, коммуникации и т.д.); реализация крупного инвестиционно-строительного проекта реконструкции и обновления микрорайона, квартала и уточнение его параметров, связанное с изменением конъюнктуры;

- эксплуатация введенных в действие предприятий, цехов или иных объектов, в том числе инфраструктурных;

- управление совокупными финансовыми потоками в соответствии с требованиями, вытекающими из необходимости выпонения заданных управленческих функций, включая управление заемными капиталами, привлекаемыми автономно или на концессионной основе.

При выборе наиболее целесообразных вариантов инвестиций автор использует методы моделирования, среди которых более предпочтительными для исследования трудноформализуемых процессов являются имитационное моделирование и логико-смысловой метод.

Фундаментальные положения, составляющие основу управленческого подхода к решению указанной проблемы, были сформированы: Абрамовым С.И, Ворониным М.И., Грабовым П.Г., Зарубиным В.Н., Карасевым A.B., Кириловой А.Н., Чернышовым JT.H. и др.

Однако, в них проблема формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и выбор источников инвестирования представляется недостаточным. И в месте с тем, следовало бы отметить, что постепенно формируются научные подходы к пониманию современного состояния этой области человеческой деятельности.

Недостаточная степень разработанности данной проблемы, ее научная значимость, наличие большого круга дискуссионных вопросов и определяют актуальность, цель и задачи диссертационного исследования.

Целью исследования является разработка методов формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционно-строительных проектов на городских территориях и выбора источников инвестирования девелоперов компании при реализации ею крупных инвестиционных проектов на принципах обеспечения самовоспроизводства и эффективного использования финансовых ресурсов.

Для достижения поставленной цели исследования были использованы и решены следующие основные задачи:

- проанализирован зарубежный и отечественный опыт управления девелопментом и осуществлена классификация инвестиционно-строительных проектов девелопмента по степени их догосрочности и стабильной доходности;

- проанализированы системы управления программами жилищного строительства, включая реконструкцию и обновление сложившейся застройки города и обозначены источники инвестиций;

- обобщены существующие методы формирования и использования источников инвестирования для реализации различных программ ипотечного кредитования жилищного строительства;

- определены и исследованы характерные особенности использования синдикативного кредита в том числе для концессий, применяемых при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов девелопмента;

- разработаны методические подходы к оценке размеров и рациональной структуры внутренних реинвестиций и внешних заимствований девелоперских компаний при формировании фонда инвестиций для реализации крупных проектов;

- выпонен анализ рисков девелопмента и его идентификация, позволяющие определять возможность влияния на повышение управляемости и проведения мероприятий по оптимизации рисков; разработана экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования при аккумуляции инвестиционных ресурсов в девелоперской компании; определены взаимосвязи между структурными пропорциями собственных инвестиционных ресурсов девелоперской компании и кредитно-накопительным механизмом при реализации программ реконструкции и обновления сложившейся застройки города;

- сформулированы методы аккумулирования необходимых инвестиций в фонд девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительного проекта реконструкции и обновления сложившейся застройки города, обеспечивающие их воспроизводство и рациональную политику заимствования средств;

- выпонена оценка эффективности применения разработанных моделей финансирования инвестиционно-строительных проектов в хозяйственной практике девелоперской компании.

Объектом исследования является деятельность девелоперских компаний при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов с привлечением собственного и заемного капитала.

Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, складывающиеся при формировании и реализация крупных инвестиционно-строительных проектов, а также аккумуляции инвестиционных источников для этих целей.

Методологической и теоретической базой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства, управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов.

При подготовке диссертации использованы методы системного анализа и имитационного моделирования, экономико-статистические и экспертные методы, аналитического сравнения и сопоставления.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгатерской отчетности предприятий инвестиционно-строительного комплекса, отчетных данных Госкомстата России, Комитета по статистике Московской области, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, расчетах, выпоненных автором диссертации и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что автором разработаны и предложены методические подходы формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционных проектов при застройке городских территорий и выбора источников их инвестирования, а также разработке концессионного механизма для построения эффективной системы финансирования объектов жилой недвижимости.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

- выявлена взаимозависимость между изменениями в девелоперской деятельности компаний при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и динамикой аккумуляции инвестиционных источников, включая внутренние реинвестиции и внешние заимствования;

- определены основные направления политики девелоперской компании в целях обеспечения самовоспроизводства (внутренние источники инвестиций) и использования синдицированного кредитования; разработана экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования деятельности девелоперских компаний с учетом аккумулирования финансовых ресурсов при концессионном механизме реализации крупных инвестиционно-строительных проектов;

- предложены методические основы выбора крупного инвестиционно-строительного проекта и способов формирования кредитно-накопительного механизма;

- разработаны методы и обоснованы критерии оценки эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов в условиях риска.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи выбора эффективного механизма взаимоотношений между основными участниками реализации крупных инвестиционно-строительных проектов, основанного на внедрении и оптимизации новых форм привлечения инвестиционных источников для этих целей.

На защиту выносятся:

1. Методика управления оценкой эффективности применения новых моделей инвестирования в инвестиционно-строительные проекты в хозяйственной практике девелоперской компании.

2. Организационно-экономический механизм регулирования взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности, связанный с внедрением и апробацией новых форм привлечения внешних заимствований для формирования фонда финансовых ресурсов при реализации крупных строительных проектов.

3. Функциональная модель синхронного инвестиционного планирования девелоперской компании, необходимая для аккумуляции инвестиционных ресурсов.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы автором при проведении занятий для студентов в Московском Государственном строительном университете, а также при разработке практических рекомендаций по управлению инвестиционными источниками основных участников инвестиционно-строительной деятельности при обновлении сложившейся застройки города Москвы, микрорайона Восточное Измайлово.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 6 научных статей общим объемом 3, 59 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 150 страницу, из них 26 таблиц, 18 рисунков. Библиографический список составляет 123 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Родионова, Ала Павловна

Основные выводы и предложения

1. На основе исследования существующей системы управления инвестициями в инвестиционно-строительном комплексе со всей определенностью можно утверждать, что успешная реализация крупных проектов в значительной мере зависит от выбора поноты использования инвестиционных источников, аккумулируемых для этих целей с учетом характеристик, свойственных проекту, цены (весомости) различных участников и вклада со стороны как застройщика (девелопера), так и частных инициаторов партнерства.

2. Проанализированы теоретические основы и практический опыт управления девелопментом при реализации крупных программ жилищного строительства, имеющих догосрочный характер и приносящих доход в течение длительного периода, в том числе связанного с реконструкцией и обновлением сложившейся городской застройки, и различные типы финансовых источников.

3. Проведенный анализ основных направлений формирования источников инвестирования с учетом задач участников девелоперской деятельности позволил сформулировать методические принципы аккумулирования девелоперской компанией собственных и заемных источников инвестиций для обеспечения адаптации различных фаз проекта и достижения его эффективной реализации.

4. Обобщены существующие методы инвестирования и различные типы источников, связанные с формированием кредитно-накопительного фонда при реализации различных программ ипотечного жилищного кредитования.

5. Разработанные методические подходы распределения управленческих функций между девелоперской компанией и участниками инвестиционно-строительного проекта дают возможность оценить и найти рациональное соотношение между структурой внутренних реинвестиций и внешних заимствований за счет использования синдикативных способов привлечения денежных средств, структурированию отношений между партнерами и разделению обязательств.

6. Предлагаемая система управления крупным инвестиционно-строительным проектом ориентирована на эффективное достижение целей участников на всех этапах жизненного цикла проекта. Реализация проекта включает в себя управление рисками, для чего был выпонен анализ рисков девелопмента и его идентификации.

7. Критерием оценки качества управления крупным инвестиционно-строительным проектом является показатель экономической надежности, который учитывает структуру рисков в девелоперской деятельности по основным фазам жизненного цикла.

8. Разработана экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования в целях аккумуляции инвестиционных для девелоперских компаний.

9. Предложена графоаналитическая оптимизация в модели инвестиций для случая делимости и неделимости крупного инвестиционно-строительного проекта.

10. Разработана экономико-математическая модель оценки крупного инвестиционного проекта и формирования кредитно-накопительного механизма для реализации программы реконструкции и обновления сложившейся застройки города.

11. Выпонено моделирование системы накопления инвестиционных источников в инвестиционно-сберегательном фонде и устойчивости ее функционирования.

12. Сформирован методический подход к моделированию системы управления источниками инвестирования при реализации крупных проектов, позволяющий аккумулировать совокупные ресурсы, образовать инвестстройсберегательный фонд девелоперской компании, что обеспечивает эффективное воспроизводство фонда и рациональную политику заимствования средств.

13. Разработана система реализации комплексных программ реконструкции сложившейся застройки города и обоснованы критерии эффективности крупных инвестиционно-строительных проектов.

14. Предложена методика выбора варианта развития и управления девелоперской компании и оценки надежности ее управляемости.

15. Выпонена апробация методики формирования инвестстройсберегательного фонда в реальных условиях деятельности девелоперской компании.

16. Разработаны методические подходы создания системы аккумуляции инвестиционных ресурсов и оценки надежности управляемости девелоперской компании, что позволяет повысить эффективность деятельности компании и сократить сроки реализации инвестиционного проекта.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Родионова, Ала Павловна, Москва

1. Абакин JI .И. Экономическая стратегия для России: Проблема выбора. М.: ИЭРАН, 1997.

2. Абрамов СИ. Инвестирование. М.: Центр экономики и маркетинга, 2000.

3. Абрамов СИ. Организация инвестиционно-строительной деятельности. М: Центр экономики и маркетинга, 1999.

4. Абрамов СИ. Управление инвестициями в основной капитал. М.: Экзамен, 2002.

5. Амалиев Т.Ч. О многомерности подходов к оценке состояния строительного комплекса // Экономика строительства. 1997. №2.

6. Асаул А.Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. М.: 2001.

7. Артеменко В.Г. Финансовый анализ. М.: Дис, 1997.

8. Астахов В.П. Анализ финансовой устойчивости фирмы и процедуры, связанные с банкротством. М.: Ось-89, 1995.

9. Баканов Т.Ю., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. М.: Финансы и статистика, 1994.

10. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1996.

11. Баранов П.Ю., Кучма O.A. Оценка надежности строительной фирмы в условиях перехода к рынку // Экономика строительства. 1994. № 6.

12. Баронин С.А., Осташко В.Я., Еремкин A.A. Современные методы управления недвижимостью: Учеб. пособие. Пенза: ПГАСА, 2003. 3,5/0,86 п.л.

13. Баронин С.А., Осташко В.Я., Попова И.В. Ипотечный инвестиционный анализ: Учеб. пособие. Пенза: ПГАСА, 2003. 0,51 п.л.

14. Беренс В., Хавронек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер с англ. перераб. и доп. М.: Инфра-М, 1995.

15. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ, 1997.

16. Бузырев В.В., Васильев В.Д., Зубарев A.A. Выбор инвестиционных решений и оптимизационный подход. 2-е изд. и доп. -СПб., 2001.

17. Букато В.И., Лапидус М.Х. Экономические отношения в капитальном строительстве. -Л.:Стройиздат, 1989.

18. Бюджетная система Российской Федерации / Под ред. Г. Б. Поляка. М.: Финансы и статистика, 1999.

19. Вартанов A.C. Экономическая диагностика деятельности предприятий. М.: Финансы и статистика, 1991.

20. Варшавский A.B. Научно-технический прогресс в моделях экономического развития. М.: Финансы и статистика. 1984.

21. Воронин М.И. Диагностика экономического состояния строительных организаций. М.: ГУУ, 1999.

22. Воронов К.И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных проектов // Финансовая газета 1993. № 49-52.; 1994. № 1-4, 24-25.

23. Воропаев В.И. Управление проектами в России. И.: Алане, 1995.

24. Газеев М.Х., Смирнов А.П., Хрычев А.Н. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. М.: ВНИИОЖНГ, 1993.

25. Глебова A.B., Семкин В.И., Нысанова С.З. Методы анализа оценки и программирования экономической надежности производственных систем: Метод, пособие. -Ама-Ата: АТиСо, 1999.

26. Головач Э.П., Рудаков А.И. Управление устойчивостью и рисками в производственных системах. Брест: БГТУ, 2001.

27. Грабовый П.Г., Осташко В.Я. Основы многокритериального подхода к обоснованию эффективных вложений в недвижимость // Международ, науч.-ггракт. Конференция Реконструкция Санкт-Петербург -2003. СПб.: ГАСУ, 2002. 0,57 п.л.

28. Грабовый П.Г., Осташко В.Я. Современное состояние управления недвижимостью в России и перспективы его развития // Проблемыэффективности саморегулирования продуктивных и экономических систем: Сб. тр. Пенза: ПГАСА, 2002. 0,47 п.л.

29. Гумба Х.М. Экономика строительных организаций. М.: ЦЭМ, 1998.

30. Друкер П. Эффективное управление: Пер. с англ. М.: ФАИР-ПРЕСС, 1998.

31. Ефимов В.В., Барт Т.В. Расчет цены и конкурентоспособности продукции // Методы менеджмента качества. 2000. № 8.

32. Идрисов А. Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Pro-invest Consulting, 1995.

33. Инвестиции в России и зарубежных странах / И.К. Комаров, А.А. Арбатов, И.Г. Лукманова и др. М.: РАУ-Университет, 2001.

34. Коршано А.П. Каким быть рынку? // Экономика строительства. 1990. №9.

35. Каменецкий М.И. Инвестирование в основной капитал и строительный комплекс: анализ и оценка возможностей / Пробл. прогнозирования. 2001. № 5.

36. Каменецкий М.И. Инвестиционно-строительная деятельность: Проблемы, перспективы // Экономика строительства. 1999. № 5.

37. Каплан JI.M. Нужна радикальная реформа хозяйственного механизма в строительстве // Экономика строительства. 1988. №8.

38. Кинг У., Клиланд Д. Стратегическое планирование и хозяйственная политика. М.: Прогресс, 1982.

39. Клейнер Г.Б. Системный анализ экономических показателей. М.: Инфромэлектро, 1981.

40. Кныш М.И., Перекатов К.А., Тютиков Ю.П. Стратегическое планирование инвестиционной деятельности: Учеб. пособие. СПб.: Изд. дом Бизнес-Пресса, 1998.

41. Ковалевский Г.В. Системный анализ использования резервов строительных организаций. -М.: Стройиздат, 1989.

42. Комаров И.К. Новая инвестиционная политика и строительство. -М.: Мысль, 1988.

43. Костецкий Н.Ф. Государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности в условиях экономики переходного периода. М.: ЦТГОИЭУС, 1998.

44. Крупенченко В.Р. Автоматизированные системы управления строительством. -М.: Стройиздат, 1985.

45. Куликов Ю.А. Имитационные модели в управлении строительным производством: Дис. д-ра техн. наук / МИСИ. М., 1989.

46. Курс экономического анализа: Учеб. пособие для ВУЗов / Под ред. У. И. Баканова, А. Д. Шеремета. М.: Финансы, 1978.

47. Лисичкин В.А., Ковальский М.И. Организация управления строительством в капиталистических странах. М.: Стройиздат, 1987.

48. Лузин СП., Павлов К.В. Соотношение государственных и рыночных методов экономическою регулирования в условиях переходного периода. Ч Апатиты: КНЦ РАН, 1993.

49. Льюис К. Методы прогнозирования экономических показателей. -М.: Финансы и статистика, 1986.

50. Маланков Ю.Л. Проблемы многоцелевого развития сложных производственных систем. Л.: Изд-во ГУ, 1986.

51. Матвеев Ю.А. Информационная технология управления инвестиционной деятельностью крупного строительного объединения: Дис. канд. техн. Наук / МИСИ. М., 1988.

52. Математические методы и модели в планировании./ Под ред. Л.Л. Терехова. Киев: Высш. шк., 1981.

53. Меркни P.M. Проблемы надежности и риска в строительстве // Экономика строительства. 1990. № 6.

54. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Письмо Госстроя России от 31.03.94. №7-12/47.

55. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Вторая редакция. Официальное издание / В.В. Коссов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров и др. М.: Экономика, 2000.

56. Методы народно-хозяйственного прогнозирования / Под ред. Н.П. Федоренко, А.И. Анчишкина, Ю.В. Яременко. М.: Наука, 1985.

57. Мильнер В.З., Евенко Л.И., Рапопорт B.C. Системный подход к организации управления. М.: Экономика, 1987.

58. Мокумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ДИС, 1997.

59. Налоговый кодекс РФ. Ч. 1 и 2. М.: Тандем ЭКМОС, 2000.

60. Научные и практические аспекты управления недвижимостью в России. В.Я. Осташко, И.Г. Лукманова, П.Г. Грабовый и др. // ПГС. 1999. №1. 0,47 п.л.

61. Ованесов А.Н. Проблемы портфельного инвестирования: Тенденции и перспективы. М.: Российская экономика, 1998.

62. Организационно-технологическая надежность строительства / A.A. Гусаков, Ю.Б. Монфред, Б.В. Прыкин и др. М.: SvR-Apryc, 1994.

63. Осташко В. Я. Девелоперская деятельность Ч современный подход к эффективному управлению земельно-имущественным комплексом //ПГС. 2003. № 8. 0,79 п.л.

64. Осташко В. Я. Модель выбора инвестиционного портфеля в процессах управления жизненным циклом предприятия // Проблемы эффективности саморегулирования продуктивных и экономических систем: Сб. тр. Пенза: ПГАСА, 2002. 0,6 п.л.

65. Осташко В.Я. Методические основы анализа размещения необходимых ресурсов для предприятий строительной индустрии // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы России: Сб. тр. М.: МГСУ, 2000. 0,53 п.л.

66. Осташко В.Я. Управление основными фазами жизненного цикла риска при диагностике экономического состояния строительного предприятия // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. М.: МГСУ 2002. 0,51 п.л.

67. Осташко В.Я. Обоснование выбора наиболее предпочтительного инвестиционного проекта // Недвижимость: экономика, управление № 7-8. 0,89 п.л.

68. Оценка собственности. Ч. 1: Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. П.Г. Грабового, СП. Коростелева. -М: МГСУ, 2003. 25,5/0,88 п.л.

69. Панибратов Ю.П. Планирование и хозяйственный расчет в строительстве в современных условиях: Учеб. пособие. -JL: ЛИСИ, 1987.

70. Панибратов Ю.П. Планирование эффективности строительного производства. Ч JI.: ГУ, 1985.

71. Повышение мобильных строительных организаций / Под ред. Б.В. Прыкина. М.: Стройиздат, 1988.

72. Прокопенко И.И. Управление производительностью. Киев: Техника, 1990.

73. Прыкин Б.В. Основы управления. Производственно-строительные системы: Учеб. для вузов. М.: Стройиздат, 1991.

74. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 3-е изд., М.: Инфра-М, 2000.

75. Рапопорт В.Ш. Диагностика управления: Практический опыт и рекомендации. М.: Экономика, 1988.

76. Резервы повышения эффективности инвестиционного комплекса / Под ред. Б.П. Красовского. -М.: Экономика, 1984.

77. Риски в современном бизнесе / П.Г. Грабовый, С.Н. Петрова, СМ. Яровенко и др. М.: Алане, 1995.

78. Грабовый П.Г., Родионова А.П. и др. Финансы и кредит в недвижимости, Учебник для вузов, М., 2003 г.

79. Родионова А.П., Попельнюков С.Н. Основные элементы рыночного механизма и финансирования в сфере воспроизводства жилищного фонда. Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России, Сб. научн. трудов, М., 2003 г.,

80. Грабовый П.Г., Иванова Н.И., Родионова А.П. и др. Учебно-методическое пособие по дисциплине "Финансы и кредит в недвижимости", М., 2005г.

81. Грабовый П.Г., Бишанов А.Х, Родионова А.П.и др. Организационно-экономический механизм функционирования управляющих компаний в паевых инвестиционных фондах. Учебно-методическое пособие по дисциплине "Экспертиза и управление недвижимостью", М., 2004г.

82. Родионова А.П. Синдицированное кредитование инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Актуальные проблемы строительства в недвижимости. Сб. научн. трудов., М., 2006 г.

83. Родионова В.М., Федотов М.А. Финансовая устойчивость предприятия в условиях инфляции. М.: Перспектива, 1995.

84. Румянцев A.M., Яковенко Е.Г., Янаев СИ. Инструментарии экономической науки и практики. М.: Знание, 1985.

85. Рыночная экономика: Словарь/ Под общ. ред. Г.Я. Кипермана. М.: Республика, 1993.

86. Саати Т.JI. Целочисленные методы оптимизации и связанные с ними экстремальные проблемы: ГТер. с англ. / Под ред. А.И.Ушакова. Ч М.: Мир, 1973.

87. Сахея Д. Технический прогресс: Концепции, модели, оценки. М.: Финансы и статистика, 1985.

88. Симонова Н.Е. Управление реформированием строительной организации. М.: СИНТЕГ, 1998.

89. Система управления при скачкообразных воздействиях / Геннэ В.А., Куклев Е.А. и др. / Пол ред. В. А. Артемьева. М: Наука и техника, 1985.

90. Спектор М.Д. Ориентация строительного производства на конечные цели. М.: Стройиздат, 1989.

91. Сухотин Ю.В., Деменьев В.Е., Петров А.Н. О категории эффективности общественного производства // Экономика и мат. методы. 1986. №1

92. Теория и практика принятия решений /Е.М. Сергеев, П.А. Скипетров, Ю.С. Карабасов и др. -М: "Экономика", 1984.

93. Технология работы с недвижимостью. / Под ред. О.М. Токачева М.: Изд. Дом Городская собственность, 1998.

94. Тузов Н.Е.: Некоторые вопросы формирования системы анализа финансового состояния при диагностике деятельности предприятий стройиндустрии: Сб. М.: МГСУ, 2000.

95. Уемов А.И. Системный подход и общая теория систем. М.: Мысль, 1978.

96. Уланов В.А. Методология экономического развития предприятий в условиях рыночной экономики (принципы и методы): Дис. . д-ра. экон. наук / ГАУ М., 1995.

97. Управление проектами: Учеб. для вузов / Н.И. Ильин, П.Г. Лукманова, A.M. Немчин и др. СПб: Два-Три, 1996.

98. Управление строительной организацией (включая АСУ С): Учеб. пособие / А.И. Абрамов, В.В. Позняков, С.Н. Петров, Б.Ф. Ширгаиков. М.: - Высш. шк., 1990.

99. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова, СПб.: ГАСУ, 1997.

100. Фалько С.Г. Контролинг на предприятаи. М.: Знание, 1995.

101. Фатхутдинов P.A. Проблемы оценки и повышения конкурентоспособности России.// Стандарты и качество. 2000. № 7.

102. Фатхугдннов Р. А. Система обеспечения конкурентоспособности //там же. 1995. № 1.

103. Финансы и кредит в недвижимости: Учеб. для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового и Н.Ю. Яськовой. СПб.: Лимбус Пресс, 2003. 59,0/3,63 п.л.

104. Финансы, налоги и кредит: Учеб. / Под общ. ред. Емельянова A.M., Мацкуляка И.Д., Пенькова Б.Е. и др. М., 2001.

105. Хайкин Г. М. Договорные цены в строительстве. М.: Стройиздат, 1988.

106. Хил Лафуенте A.M. Финансовый анализ в условиях неопределенности: Пер с исп. / Под ред. Е.И. Велесько, В.В. Краснопрошина, H.A. Лемешинского. Минск.: Тэхналопя, 1998.

107. Хот Роберт Н., Барнес Сет Б. Планирование инвестиций.: Пер. с англ. М.: Дело ТД, 1994.

108. Цай Т.Н., Грабовый П.Г., Сайел М. Б. Конкуренция и управление рисками на предприятиях в условиях рынка.- М.: Алане, 1997.

109. Шумпетер И. Теория экономического развития: Пер. с нем. М.: Прогресс, 1994

110. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи упражнения: Учеб. пособие: в 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М: JICB, 2001. 47,5/1,39 п.л.

111. Экономика строительства: Учеб. для вузов / И.С. Степанов, И.Г. Лукманова, В.Я. Шайтанов и др. М: Юрайт, 1997.

112. Экономический анализ деятельности предприятий и объединений./ Под ред. С.Б Барнгольца и Г.М. Тации. М.: Финансы и статистика, 1986.

113. Эфрон Б. Нетрадиционные методы многомерного статистического анализа: Сб. ст. / Под ред. Ю.П. Адлера. М.: Финансы и статистика, 1988.

114. Яковенко Е.Г., Басе М.И., Махров Н.В. Циклы жизни экономических процессов, объектов и систем. М.: Наука, 1991.

115. Яськова Н.Ю. Практика привлечения иностранных инвестиций в Россию. Дубна, 1998.

116. Baaske, W.; Millendorfer, J.; Hussain, M. (1987): Long Waves, Growth Retarding Factors and Paradigms of the New Upswing. In: Vasko, T. (ed.): The Long Wave Debate. Springer Verlag, Berlin.

117. Goldstein J.; War Economy Theory of the Long Wave // Paper Presented to the International Colloquim in Brussel, 1989.

118. Screpanti E. Long Cycles in Strike Activity: an Empirical Investigation // British Journal ol Industrial Relations. 1987. No. 1.

119. Weidlich W. Stability and Cyclicity in Social Systems // Behavioral Sciences. 1988. Vol. 33.

Похожие диссертации

• Механизм реализации крупных инвестиционных проектов в системе территориального планового управления
• Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости
• Управление динамично развивающейся системой инвестиционных проектов
• Формирование организационного механизма комплексного развития городских территорий на основе государственно-частного партнерства
• Совершенствование организационно-экономического механизма функционирования АПК в рыночных условиях