Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | доктор экономических наук |
| Автор | Околелова, Эла Юрьевна |
| Место защиты | Воронеж |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости"
На правах рукописи
ОКОЛЕЛОВА ЭЛА ЮРЬЕВНА
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ И ПРОГНОЗИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью, 08.00.13 - Математические и инструментальные методы экономики
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук
Воронеж-2008
003455331
-Работа-выпонена -в -Воронежском - государственномЧархитектурноЧ
строительном университете
Научный консультант - доктор экономических наук,
профессор Гасилов Валентин Васильевич
Официальные оппоненты: доктор экономических наук,
профессор Анисимов Юрий Петрович
Защита диссертации состоится 23 декабря 2008 г. в 12-00 часов в конференц-зале на заседании диссертационного совета Д 212.035.03 при Государственном образовательном учреждении Воронежская государственная технологическая академия по адресу: 394014, г. Воронеж, проспект Революции, 19.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежской государственной технологической академии.
Автореферат разослан л21 ноября 2008 г.
Ученый секретарь
доктор экономических наук, профессор Давние Валерий Владимирович
доктор экономических наук, профессор Камалян Артак Каджикович
Ведущая организация Ростовский государственный
строительный университет
диссертационного совета
Рукин Б.П.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследовании. Современный этап развития экономики России характеризуется ростом инвестиционной активности субъектов рынка во всех отраслях народного хозяйства. Особенно бурное развитие за последнее десятилетие наблюдается на рынке недвижимости. Появися класс новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости, развивается законодательная база, совершенствуются правовые аспекты деятельности.
Важным инвестиционным направлением является коммерческая недвижимость. В основном аналитические агентства делают акцент на анализе рынка жилой недвижимости, оставляя за кадром весомый полигон экономических отношений - сектор коммерческой недвижимости. Это - торговые центры и магазины, офисы, склады, технические помещения, рекреационная недвижимость, земельные участки, платные автомобильные дороги и многие другие объекты.
За последние 10 лет этот рынок в России совершил качественный рывок, предъявив потребителям впоне европейские офисы и торгово-развлекательные центры. В то же время начали появляться компании, профессионально занимающиеся рынком недвижимости. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.
Рынок коммерческой недвижимости весьма привлекателен как инвестиционный объект не только для отечественных инвесторов, но и для зарубежных. При этом существует множество проблем, сдерживающих развитие этого сектора рынка: отсутствие упорядоченной информационной базы, единой классификации объектов, механизмов оценки и прогнозирования динамичных инвестиционных процессов, методов учета риска в длительном инвестиционном периоде.
Сфера инвестиционного прогнозирования сегодня использует множество методов и моделей, таких как модель построения финансовых временных рядов, аналитический аппарат оценки и прогнозирования рисков, вероятностные методы моделирования и множество других. При этом наиболее широкое практические применение получили методы экспертных оценок, основанные на стандартных экономических приемах, которые имеют существенную субъективную погрешность. Проблема прогнозирования и оценки инвестиционных проектов, решаемая классическими экономическими методами на основе дисконтирования денежных потоков, прогнозирования их величины, уровня инфляции и ставки дисконтирования, позволяет получить лишь приближенный результат.
Процессы прогнозирования в экономике практически лишены математически аргументированной основы и носят в большинстве своем описательный характер. Задача экономического прогнозирования усложняется также присутствием на рынке множества объективных и субъективных факторов внешней среды, влияние и возникновение которых порой оценить сложно.
Процесс инвестиционного прогнозирования поведения экономических систем являет собой сложный адаптивный механизм взаимодействия объектов и субъектов рынка под воздействием факторов внешней среды.
Незначительное число научных работ в области математических методов моделирования бизнеса в России существенно сдерживает его развитие. Теоретическая база экономики вообще, и бизнеса в частности, не позволяют сформулировать адекватные универсальные аналитические описания, дать обоснованные оценки состояния бизнеса и рекомендации по его улучшению. Возникающая неопределенность комментируется с большой долей субъективизма. Это касается всех уровней экономических процессов: от незначительной по своим масштабам инвестиционной деятельности малых и средних предприятий до макроэкономического уровня проектов с участием государства. Ошибки экспертов, неточности маркетинговых исследований, изменение платежеспособного спроса и предпочтений потенциальных потребителей, а также ряд других факторов могут существенно повлиять на конечные результаты реализации проекта. Особенно это касается рынка коммерческой недвижимости, как наиболее слабо изученного сегмента рынка.
Научные исследования в области механизма систематизации, оценки и прогнозирования инвестиционных процессов находятся в стадии становления. Поэтому изучение данной проблематики в современной российской экономике является весьма актуальной областью научного исследования.
Разработкам концептуальных основ систематизации рынка недвижимости, методам оценки инвестиций, а также прикладным моделям прогнозирования посвятили свои труды российские и зарубежные ученые: Ю.П. Анисимов, В. И. Арнольд, И.Т. Балабанов, Н.Ф. Вечер, П.Л. Виленский, В.П. Воронин, П.Г. Грабовый, В.А. Горемыкин, В.В Гасилов, В.В. Давние, Д.А. Ендовицкий, В.В. Ковалев, В.Н. Лившиц, A.A. Ольховский, В.И. Ресин, С.А. Смоляк, А.Н. Тихонов, Н.А.Фалькевич, Л.Н. Чернышов, А.И. Чуличков, Н.Ю. Яськова, Занг В.-Б., Ж.-К. Йоккоз, П.Картье, Т. Пу, Л. Крушвиц, М. Фейгенбаум, Ф. Хам-пель, Г. Хакен, А.И. Хорев, К. Эклунд, Д.Чилингуорт, Д. Шеффер и другие.
Цель и задачи исследования. Основной целью диссертационной работы является развитие теоретических и научно-методических положений управления инвестиционными процессами рынка коммерческой недвижимости на основе его систематизации, оценки и прогнозирования и практических рекомендаций для предприятий инвестиционно-строительного комплекса.
Достижение поставленной цели осуществлялось путем решения логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:
1) разработка концепции прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости (специальность 08.00.05);
2) создание единой классификации объектов коммерческой недвижимости по их функциональному назначению и качественным признакам (специальность 08.00.05);
3) систематизация объектов коммерческой недвижимости и поиск методов их идентификации по классам престижности в соответствии с качественными признаками (специальность 08.00.05);
4) разработка динамической модели развития инвестиционного процесса на рынке коммерческой недвижимости (специальность 08.00.13);
5) создание модели прогнозирования развития инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости с учетом влияния факторов внешней среды (специальность 08.00.13);
6) разработка модели определения воздействий внешних экономических факторов на динамику доходности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости (специальность 08.00.13);
7) формализация развития инвестиционного процесса на рынке коммерческой недвижимости с учетом основных ценообразующих факторов, их воздействий и рисков инвестиций (специальность 08.00.05);
8) оценка показателей спроса и предложения на рынке коммерческих объектов недвижимости (специальность 08.00.05);
9) оценка устойчивости развития инвестиционного процесса в условиях изменения внешних факторов рынка (специальность 08.00.13);
10) определение инвестиционного рейтинга объектов коммерческой недвижимости и условий оптимального их позиционирования на рынке (специальность 08.00.05).
Объектом исследования являются объекты регионального рынка коммерческой недвижимости в процессе их инвестиционной оценки, прогнозирования и стратегического управления ими как сложной экономической системой.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в результате динамичного развития инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости, их мониторинга, прогнозирования и управления.
Гипотеза исследования предполагает, что реализация инвестиционного проекта определяется начальными условиями его функционирования и последующим воздействием факторов внешней экономический среды. Инвестиционный процесс рассмотрен как открытая система, подвергающаяся воздействию возмущающих параметров: динамики цен, инфляции, изменению спроса и предложения и ряда других экономических, политических и социальных факторов.
Методологическую и теоретическую основу исследований составили теоретические положения и выводы, содержащиеся в фундаментальных и прикладных исследованиях отечественных и зарубежных авторов по проблемам функционирования, развития и управления рынком коммерческой недвижимости, а также посвященных методам оценки коммерческих проектов, моделям и механизмам инвестиционного прогнозирования. Использованы законодательные акты РФ и нормативные документы различных уровней в области инвестиционной деятельности, статистические и аналитические материалы и документы, материалы научных конференций, официальные публикации по проблемам развития и функционирования рынка недвижимости, управления инвестиционными процессами.
Исследование осуществлялось на основе системного и комплексного подхода с применением структурно-функционального анализа, экономико-математического моделирования, основных положений теории нечетких множеств, теории возмущений, теории катастроф и теории устойчивости динамических нелинейных систем. Использованы методы объектного моделирования инвестиционного процесса, понятия и принципы инвестиционного менедж-
Л1ента^етодь1^эксперхнь1>изценок^еханщмь1^ценки_и_прошозирования_рет_ зультатов инвестирования.
В ходе диссертационного исследования изучена общая и специальная литература по прикладным методам математического моделирования бизнес-процессов, формированию механизмов управления инвестиционной деятельностью, а также структуры и возможностей рынка коммерческой недвижимости. Выявление проблемы и ее научное рассмотрение в методологическом плане осуществлено в соответствии с принципами системного и комплексного подходов, предусматривающих исследование методов прогнозирования инвестиционных процессов рынка недвижимости.
Научная новизна работы заключается в следующем:
1) создана концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы, отличительной особенностью которой является метод инвестиционного позиционирования объектов на рынке (специальность 08.00.05);
2) разработана классификация объектов коммерческой недвижимости первичного и вторичного рынков в едином комплексе, отличительными признаками которой является структурирование видов коммерческой недвижимости по функциональном)' назначению и качественным признакам (специальность 08.00.05);
3) предложен метод идентификации объектов коммерческой недвижимости в соответствии с классами престижности на основе теории нечетких множеств, отличающийся возможностью систематизации объектов по качественным признакам (специальность 08.00.13);
4) разработана модель развития инвестиционного процесса как динамической системы, которая, в отличие от дискретных методов оценки денежных потоков, позволяет более точно прогнозировать экономический результат инвестиционной деятельности (специальность 08.00.13);
5) создана модель прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости на основе прикладной теории сигнулярных возмущений, отличительными особенностями которой являются определение факторов внешней среды как возмущающих параметров и оценка предельной доходности проекта на основе асимптотического решения сингулярно возмущенной задачи (специальность 08.00.13);
6) определено понятие синергизм факторов рынка коммерческой недвижимости на основе их систематизации, определения эффекта воздействия и количественной оценки рисков, что является новым подходом к оценке развития инвестиционного процесса (специальность 08.00.05);
7) введен обобщающий показатель линдекс дефицита рынка коммерческой недвижимости в качестве совокупного критерия оценки динамики спроса и предложения, который, в отличие от существующих методов прогнозирования, позволяет оценить общие тенденции рынка и перспективы его инвестиционного развития (специальность 08.00.05);
8) разработан механизм оценки устойчивости инвестиционного процесса при его эволюционном развитии, отличительным признаком которого является определение предельно допустимых изменений возмущающих параметров экономической системы (специальность 08.00.13);
9) обоснована модель развития инвестиционного процесса в условиях резких изменений внешних воздействий и определены параметры бифуркационных состояний системы, что создает новый концептуальный подход к оценке инвестиционного процесса как синергетической системы (специальность 08.00.13);
10) предложен метод инвестиционного позиционирования объектов коммерческой недвижимости на основе построения инвестиционного рейтинга объектов, отличающийся учетом прогнозируемой доходности объектов с учетом воздействия внешних факторов и количественной оценкой рисков (специальность 08.00.05).
Диссертация выпонена в рамках п. 4.15. Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах паспорта специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью и п. 1.3. Разработка и исследование макромоделей экономической динамики в условиях равновесия и неравновесия, конкурентной экономики, монополии, олигополии, сочетания различных форм собственности паспорта специальности 08.00.13 Математические и инструментальные методы экономики.
Теоретическая значимость работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизмов прогнозирования инвестиционной деятельности на российском рынке коммерческой недвижимости, рационального распределения и эффективного использования ресурсов и формирования оптимального инвестиционного портфеля. Создание новой концепции инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости позволит совершенствовать и стимулировать его развитие.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности применения ее положений и выводов в деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса, в практике девелоперских компаний при совершенствовании методов и механизмов управления инвестициями. Концептуальная модель прогнозирования и оценки инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости дает возможность разработки аналитических механизмов и практической реализации инвестиционной деятельности предприятий строительного комплекса. Основные результаты работы используются в качестве теоретической, методологической и методической базы для исследований в области оценки эффективности инвестиционной деятельности индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов, а также в учебном процессе при изучении дисциплин Экономико-математические методы и модели, Экономическая оценка эффективности инвестиций, Экономика недвижимости.
Эмпирическую базу исследований, положений и выводов, содержащихся в диссертации, составили статистические данные о рынке коммерческой недвижимости России и Воронежской области в качестве региональной составляющей.
Достоверность и обоснованность полученных автором результатов основывается на репрезентативной статистической выборке данных о продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости за период с 2004 по 2007 гг.;
использовании современных экономических теорий и методов исследований, позволяющих получить достоверные результаты, подтверждающие выдвинутые гипотезы; анализе и сопоставлении теоретических и практических результатов, разработанных автором в процессе исследований и практической апробации результатов.
Апробация работы и использование результатов. Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2004-2007 гг.), V международной научной конференции Современные сложные системы управления (НТС5'2004): Краснодар - Воронеж - Туапсе; Всероссийской научно-практической конференции 18-19 марта 2004г. Экономическое прогнозирование: модели и методы-2004, Воронеж, ВГУ; региональной научно-практической конференции 12-14 апреля 2005г. Экономика России: от стабилизации к развитию, Воронеж, МГЭИ; международной практической конференции 29-30 апреля 2005г. Экономическое прогнозирование: модели и методы, Воронеж, Воронежский государственный университет; VII международной научной конференции Современные сложные системы управления (НТС8'2005), Воронеж, ВГАСУ; Материалы Международной научно-практической конференции, Экономическое прогнозирование: модели и методы 30-31 марта 2006 г., Воронеж, ВГУ; Вогоградский научно-образовательный центр ИПУ РАН Секция Математическое моделирование и оптимизация экономических процессов, Интернет-конференция, 2007г.; III Международно-практической конференции, 5-6 апреля 2007г., Воронеж, ВГУ; Международная конференция Наука и технологии, краткие сообщения XXVII Российской школы, посвященной 150-летию К.Э. Циоковского, 100-летию С.П. Королева и 60-летию Государственного ракетного центра КБ им. Академика В.П. Макеева, Екатеринбург, УрО РАН, 2007.
Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс в рамках преподавания дисциплин Экономико-математические методы и модели, Экономическая оценка эффективности инвестиций, Экономика недвижимости Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Автором были подготовлены и опубликованы учебные пособия, программы, методические указания.
Предложения по внедрению концепции стратегического развития инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости нашли свое практическое применение в инвестиционно-строительной деятельности ФГУ Дороги России (г. Москва), ООО Баупорт (г. Москва), ООО УК Жипро-ект (г. Воронеж), ООО Инжсервис (г. Воронеж), при построении перспективной инвестиционной политики и формировании стратегического портфеля инвестиций.
Положения, выносимые на защиту:
1) Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы (специальность 08.00.05);
2) Классификация объектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации по функциональному назначению и качественным признакам (специальность 08.00.05);
3) Метод идентификации объектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации по качественным признакам в соответствии с классами престижности (специальность 08.00.13);
4) Динамическая модель прогнозирования инвестиционного процесса на основе формализации начальных параметров экономической системы (специальность 08.00.13);
5) Модель прогнозирования инвестиционного процесса на основе теории сингулярных возмущений, включающая метод определения предельной доходности инвестиционного проекта как асимптотическое решение возмущенной задачи (специальность 08.00,13);
6) Методика определения синергетического эффекта факторов рынка коммерческой недвижимости на основе их систематизации, формализации параметров воздействия и количественной оценки рисков (специальность 08.00.05);
7) Метод определения линдекса дефицита коммерческой недвижимости как совокупного критерия оценки динамики спроса и предложения (специальность 08.00.05);
8) Модель определения предельно допустимых изменений параметров возмущения при эволюционном развитии инвестиционного процесса в качестве оценки устойчивости экономической системы (специальность 08.00.13);
9) Модель развития инвестиционного процесса в условиях бифуркационных состояний экономической системы при резких изменениях внешних факторов (специальность 08.00.13);
10) Метод построения инвестиционного рейтинга объектов коммерческой недвижимости, включающий оценку потенциальной доходности объектов и коммерческие риски (специальность 08.00.05).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 50 печатных работ, в том числе 4 монографии, 2 учебно-методических пособия, из них одно - с грифом УМО, 9 статей в ведущих рецензируемых научных изданиях согласно перечню ВАК Министерства образования и науки РФ. Общий объём публикаций составил 108,7 пл., в том числе принадлежит лично автору - 87,6 пл.
Структура работы. Диссертация объемом 312 страниц основного текста состоит из введения, 5 глав, выводов и предложений, включает 69 илюстраций, 51 таблицу, список литературы из 337 наименований и 5 приложений.
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ И ИХ ОБОСНОВАНИЕ
1. Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы
Объекты недвижимости в целом и коммерческой недвижимости в частности в аспекте инвестиционного развития и прогнозирования представляет собой сложную экономическую систему, состоящую их связанных подсистем более простого строения. Динамические управляемые инвестиционные процессы, находящиеся в состоянии неустойчивого равновесия, можно рассматривать как самоорганизующуюся синергетическую систему.
Развивающиеся инвестиционные процессы на рынке коммерческой недвижимости требуют целостной концепции, обоснования арсенала принци-
пов и методов организационно-аналитической рационализации, адекватных моделей и механизмов стабилизации и повышения эффективности инвестиционной деятельности субъектов на относительно новом для экономики страны секторе рынка.
С этой точки зрения разработана концепция прогнозирования развития инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы.
Научной методологией концепции является теория математического моделирования инвестиционных процессов, практическим новшеством - обоснование роли и значения прогнозирования инвестиционных процессов в практической деятельности субъектов рынка коммерческой недвижимости.
Цель концепции - определить роль и место рынка коммерческой недвижимости в экономических отношениях на основе методологии построения информационно-аналитического аппарата оценки инвестиционных процессов и построения прогностических моделей их развития в догосрочной перспективе.
Концепция инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости основывается на:
- методологии анализа и прогнозирования развития инвестиционных процессов:
- управлении инвестиционными процессами;
- формировании инвестиционных стратегий.
Концепция объединяет два направления: экономическую оценку рынка как совокупности факторов - с одной стороны, и анализ инвестиционного объекта с точки зрения его адаптации к требованиям рынка и инвестиционного позиционирования - с другой (рис.1).
Рисунок 1 - Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости.
Предложенная концепция инвестиционного прогнозирования развития рынка позволит субъектам рынка выработать оптимальные инвестиционные стратегии, что создаст возможность более равномерного и динамичного развития рынка коммерческой недвижимости в условиях активной внешней среды.
2. Классификация объектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации по функциональному назначению и качественным признакам
Коммерческая недвижимость является важным инвестиционным направлением, перспективы развития которого высоко оцениваются российскими и зарубежными инвесторами.
Рынок коммерческой недвижимости весьма разнообразен: торговые, складские и производственные помещения, гостиницы, развлекательные центры, туристические базы, дома отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы, земельные участки и другие виды. Каждый объект недвижимости индивидуален по местоположению, архитектурным решениям, функциональному назначению, площади. Этот рынок динамичен с точки зрения ввода качественно новых объектов. Создаются не просто новые и современные здания, но и объекты, принципиально отличающиеся от уже существующих.
Несмотря на то, что многих видов коммерческой недвижимости нет пока не только в регионе и области, но даже в России, тем не менее, опыт западных стран позволяет прогнозировать появление таких объектов на российском рынке. Особенно это касается рынка торговой недвижимости. Недавно появились на российском рынке коммерческой недвижимости: сити-парки, пауэр-центры, ритейл-парки, ГаБЫоп-центры, дискаунт-центры.
Не только торговая недвижимость вносит новизну на рынок. Офисные объекты также организуются по новым направлениям, и наряду с уже известными бизнес-центрами на российский рынок скоро могут прийти бизнес-парки, которые распространены пока только в Европе и США.
Несмотря на высокую динамику развития и разнообразие объектов, коммерческая недвижимость сегодня не имеет единой классификации, что существенно усложняет систематизацию объектов и затрудняет прогнозирование развития рынка. Существующая классификация охватывает лишь часть видов коммерческой недвижимости и не отражает их фактические характеристики с точки зрения коммерческой привлекательности.
Современный рынок коммерческой недвижимости предъявляет более высокие требования к классификации. Появляются объекты нового назначения, меняются приоритеты потребителей, изменяется качественная структура рынка. В работе предлагается классификация объектов коммерческой недвижимости на основе их структурирования по функциональному назначению и качественным признакам. Выделено одиннадцать категорий коммерческой недвижимости по функциональной принадлежности к определенной сфере деятельности (рис. 2).
-О ф исная-
недвижимость
Торговая недвижимость
Складская недвижимость
Промышленная недвижимость
Недвижимость социального назначения
Гостииично-рекреационная недвижимость
Недвижимость спортивно-оздоровительного назначения
Автодорожный сервис
Общественное питание
Эмьюзмент (развлечение)
Земельные ресурсы
ОФигм - отняльно стоящие Алания ОФигм Х встроенные помещения
гизне;,'-парк^
Ьичнег-пентпы
Павц;^оны
Крытыерынки
Гоггонме тошаки
Технопаки
Объекты добывающей промышленности
Закрытые склады
Открытые склады
Производственные комплексы
Цеховые помещении
Медицинские учреждения
Образовательные учреждения
Гостиницы (отели)
жильё 1<угдб.ш*ыа
квартиры, апарт-отели)
Санатории (дома отдыха)
Ьааы отдыха
Акваиептры
Стадионы
Спортивные комплексы
Тренажерные зачы
Сервисные центры
Бассейн ы
Фитнес-влубы ~
Платные автодороги
Заправочные станции
дьтомооильные стоянки
Автомойки
Нестора ньГ"
Сити-парки
Развлекательные центры Парки и зоны отдыха
"Кинотеатр! Казино
Игровые залы
Земельные участки дтя строительства
Земельные участки дляведения крестьянского хозяйства
земельные участки для ведения личного хозяйства
Земельные участки рекреационного назначения (в т ч. водные ресурсы)
Топгово-развлекгтетьные центры
.Торговые пентпы
РцтрЙЧ-ПРИТРМ
Пауэи-иенгиы
Стрип-пентоы
Ра?Ыоп-нентры
Дискаунт-пентпы
Магазины промьшпенных товаров
Магазины продовольственных товаров
Терминалы
Сггрниатизированн ые
Промышленные
Склалы-навес ы
Открытые сгтаские плошаки
Диагностические центры
Лаборатории
Медицинские центры
Кабинеты медицинской помощи
Высшие учебные заведения
Кртежи и линеи
Дошкольные учреждения
Боулинг-к |убы "
Ьильярд-клуЬы "
I очыр-клуры
Рисунок 2 - Классификация коммерческой недвижимости.
3. Метод идентификации объектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации по качественным признакам в соответствии с классами престижности
Предлагаемая в работе классификация предполагает разбиение всех представленных выше категорий коммерческой недвижимости на классы престижности А, В, С, Д н Е в зависимости от их технико-эксплуатационных характеристик к качественных признаков. В классах А-С выделяются допонительно два подкласса, отличающиеся от основного класса улучшениями (ухудшениями) основного признака: подклассы А+; В+ н С+ и А-; В-; С-.
В работе предложен механизм идентификации объектов коммерческой недвижимости на основе использования теории нечетких множеств, которая позволяет преобразовать параметры, не поддающиеся однозначной числовой оценке, в нечеткий формат. В качестве лингвистических переменных выберем качественные признаки объектов:
/1 - возраст здания; 12 - конструктивные решения; 13 - планировочные решения; /4 - архитектура и наружная отдека; /5 - внутренняя отдека помещений; /6 - интерьер и комфортабельность; /7 - инженерия (наличие внутренних систем и оборудования); /8 - инфраструктура и сервис; /9 - паркинг; /10 - управление зданием.
Определена шкала оценок качества объекта (табл.1).
Таблица 1 - Оценка качества объектов коммерческой недвижимости в балах.
Оценка качества объектов Классы престижности Шкала оценки класса престижности (*,), бал
Очень высокое качество Л 10
Высокое качество В 7
Среднее качество С 4
Удовлетворительное качество о 2
Неудовлетворительное качество Е 1
Задана функция принадлежности качественного признака к классу престижности: г ,
где 6, - бал качественной оценки /'-го признака; XI - бал 7-го класса престижности (табл. 1).
Качественные характеристики объекта (6,) определены экспертным путем и представлены в таблице 2.
Таблица 2 - Оценка качественных характеристик объекта
Класс престижности Е О С- с с+ В- В В+ А- А А+
Соответствующий бал 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
возраст здания +
конструктивные решения +
планировочные решения +
Оценка объ- архитектура и наружная отдека +
екта недви- внутренняя отдека помещений +
жимости по интерьер и комфортабельность +
признакам инженерия +
инфраструктура и сервис +
паркинг +
управление зданием +
Примечание знак л+ ставится в графе, соответствующей количеству балов, присвоенные му признаку.
На основании (1) определяется степень принадлежности каждого /-го признака к /-му классу престижности. Для расчета интегрального показателя принадлежности объекта к какому-либо классу престижности по совокупности признаков строятся функции принадлежности каждого /-того признака и определяются значения функций принадлежности в точках пересечений, как представлено на рисунке 3.
В поставленной задаче интегральный показатель принадлежности Р, определен как сумма значений функций принадлежностив точках их пересечений с прямой х=х,, где д^ - бальная оценка соответствующего класса престижности.
Л = (2)
где к - количество качественных признаков.
Бальная оценка каждого класса определена некоторым постоянным числом в соответствии со шкалой (табл. 1). Следовательно, можно определить интегральный показатель принадлежности объекта к у'-му классу престижности по совокупности качественных признаков как максимальную сумму значений функций принадлежности в точке х, (табл. 3):
тах2>, (3)
Таблица 3 - Показатели п
зинадпежности к классу престижности
Класс престижности Е О С- С С+ в- В В+ А- А А+
Соответствующий бал 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Оценка объекта недвижимости ПО признакам возраст здания 0,00 0,00 0,05 0,37 0,82 1,00 0,87 0,61 0,37 0,20 0,10
конструктивные решения 0,00 0,01 0,26 0,78 1,00 0,85 0,56 0,32 0,17 0,08 0,04
планировочные решения 0,00 0,00 0,00 0Д1 0,45 0,85 1,00 0,88 0,64 0,41 0,23
архитектура и наружная отдека 0,00 0,01 0,26 0,78 1,00 0,85 0,56 0,32 0,17 0,08 0,04
внутренняя отдека помещений 1,00 0,61 0,26 0,11 0,04 0,02 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
интерьер и комфортабельность 0,37 1,00 0,72 0,37 0,17 0,07 0,03 0,01 0,00 0,00 0,00
инженерия 0,02 0,61 1,00 0,78 0,45 0,22 0,10 0,04 0,02 0,01 0,00
инфраструктура и сервис 0,00 0,14 0,72 1,00 0,82 0,51 0,28 0,14 0,06 0,03 0,01
паркинг 0,00 0,00 0,00 0,11 0,45 0,85 1,00 0,88 0,64 0,41 0,23
управление зданием 0,00 0,14 0,72 1,00 0,82 0,51 0,28 0,14 0,06 0,03 0,01
Интегральный показатель принадлежности Р 1,39 2,51 4,00 5,39 6,01 5,72 4,69 3,35 2,14 1,24 0,67
Рисунок 4 - График уровня принадлежности к классу престижности С+.
Предложенный метод позволит определить класс объекта с учетом различных качественных признаков и их оценок, что весьма важно для прогнозирования доходности коммерческого объекта и его позиционирования на рынке.
4. Динамическая модель прогнозирования инвестиционного процесса на основе формализации начальных параметров экономической системы
Рынок - это сложная система, которую необходимо рассматривать как совокупность экономических процессов, представляющих собой механизм взаимодействия субъектов в активном инвестиционном поле. В этой связи дано определение инвестиционному проекту как экономической системе. Входными параметрами являются начальные вложения, текущий уровень инфляции, стоимость реализуемой продукции в текущем уровне цен. Реализация проекта - это преобразование начальных параметров с учетом временного фактора, а также под влиянием воздействий внешней среды. Выходные параметры характеризуются величиной полученной прибыли от реализации проекта за некоторый период времени. При этом всегда будут иметь место различные факторы, влияющие на точность конечных прогнозов. Следовательно, инвестиционный проект представляет собой зависимость экономического эффекта от ряда
S(P; t)
Рисунок 5 - График функции накопленного дохода.
управляющих параметров с течением времени. Исходя из реальных условий среды, инвестиционный проект определен как случайная функция от неслучайного аргумента t, которая при каждом фиксированном значении аргумента является случайной величиной.
Если величина Р ожидаемых поступлений от реализации проекта является случайной величиной, то функция доходности инвестиционного проекта также является случайной: F(t) -S(P\t).
Для оценки динамической системы в условиях изменяющейся внешнеэкономической среды необходимо разработать модель, наиболее адекватно отражающую ее поведение.
Рассмотрим инвестиционный процесс как динамическую систему, где определяющими параметрами является прогнозируемая величина денежных поступлений от реализации проекта. Вследствие дисконтирования величины доходов Р сумма накопленного дохода S за период времени t будет иметь вид, представленный на рисунке 5. Приведенный график функции накопления дохода практически всегда будет иметь вид монотонно возрастающей функции, даже при снижении доходности инвестиционного проекта.
Рассмотрим динамическую систему, которая позволит получить модель инвестиционного проекта. В качестве такой системы выберем движение точки на плоскости при наличии постоянного ускорения g (рис. 6).
Пусть начальная скорость точки равна v0 и она перпендикулярна ускорению. Тогда траектория движения представляет собой ветвь параболы, описываемой уравнением у1 = -ах.
Чем больше начальная скорость точки, тем более пологой будет траектория движения, т.е. увеличится дальность ее полета. Решая задачу в физических параметрах, имеем: x = x0 + v0><; >. = >Д+Дгде v0r;v0j,-
проекции начальной скорости на оси координат. При начальных условиях хД = 0:у{) = 0; v0(=v0 и %=0 в момент приземления точки (рис.6) y = -h, дальность полета 1-х . Время полета тела (= Jw. Следовательно, дальность полета равна ~VoJ?E. В осях х и у выражение примет вид:
Рисунок 6 - Траектория равноускоренного движения точки с начальной скоростью.
Ж . Для обратной функции /,(0 имеем:
\2х \ S
Обратимся к графику функции приведенной суммы денежных потоков 5\Р;1) на рис.5. Если представить инвестиционный процесс как динамическую
систему, то график функции S(P; t) является идентичным функции /,(г) (рис.7). Функция /,(/) является обратной /г((). В свою очередь /2(0 симметрична /(/) относительно оси абсцисс. Это утверждение позволяет провести сле-у f | дующую аналогию.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начинают приносить доход в виде арендных платежей, то есть экономическая система получает начальную скорость, которая является результатом инвестиционных вложений и условий реализации продукции. Величина накопленной суммы доходов есть возрастающая функция, которая будет иметь положительное приращение при любом изменении показателя доходов (если проект не убыточен). Функция /,(г)в экономических аналогах имеет вид:
S.-pf^ &
где SД - величина накопленного дохода, д.е.; Р - величина начального платежа (или арендной ставки), д.е.; t - период времени, лет; г - ставка дисконтирования, % в год.
Экономические условия реализации инвестиционного проекта определяют параметры Риг как динамические, то есть величина платежа Р и ставка дисконтирования г зависят от времени, следовательно, их можно представить в виде функций P(t) и r(t). Следовательно, выражение (5) примет вид
Рисунок 7- Динамические модели'
(/)- движение материальной точки; /,(/)- функция, симметричная /(/); /",(?) функция накопления доходов.
S(t) = P(t),
№ + '(л)]
Применение этой модели не требует точного прогнозирования величины денежных поступлений за отдельные периоды, достаточно определить величину дохода в текущем уровне цен. При относительной простоте расчетов метод дает более широкие возможности инвестиционной оценки объектов коммерческой недвижимости.
5. Модель прогнозирования инвестиционного процесса на основе теории сингулярных возмущений, включающая метод определения предельной доходности инвестиционного проекта как асимптотическое решение возмущенной задачи
Инвестиционный процесс рассмотрен как динамическая система, то есть процесс, для которого однозначно определено понятие состояний как совокупности значений некоторых величин в заданный момент времени и задан оператор, определяющий эволюцию начального состояния в любой момент времени на заданном интервале. При этом состояние системы может быть од-
нозначно задано в начальный момент времени и требуется определить распределение вероятностей на множестве ее последующих состояний.
Пусть набор значений .*= ;...;*Д}, / = 1......N в некоторый момент
времени описывает состояние динамической системы, и разным наборам переменных х- -х,;^;...;^,3 соответствуют разные состояния. Зададим эволюционный оператор, указав скорость изменения каждого состояния системы:
(*,.*,.-..*). / = 1,.. (7)
где х, - точка евклидова пространства 9!,:, называемого фазовым пространством.
В условиях экономической задачи реализации инвестиционного проекта необходимо определить начальные условия г(0)=л;о и допонить ими систему уравнений. В результате получена начальная задача для (7) или задача Коши.
Ее решение {*(/),/(>} рассматривается как
множество точек фазового пространства , образующих фазовую траекторию. Из рассмотренного ранее движения точки с постоянным ускорением при движении в поле сил очевидно, что скорость движения оказывается пропорциональной внешней силе. Чем меньше сопротивление среды, тем больше увеличивается скорость материальной точки и, следовательно, возрастает расстояние Ь и наоборот (рис. 8). Рассмотрим эволюционное уравнение системы в виде дЦ(х,ц) дх
где /л - управляющий параметр, * - координата точки, //) - сила, соответствующая потенциалу и(хс изолированными минимумами в точках х=х! и х=х2, соответствующими устойчивым состояниям равновесия системы. В силу свойств непрерывных функций (по смыслу Щх) дифференцируема) обязательно найдется точка х3 на интервале (хь х2), в которой система может находиться в состоянии неустойчивого равновесия - это точка максимума функции С/(х). Множество фазовых траекторий, соответствующее различным начальным условиям, образует фазовый портрет динамической системы. Рассмотрим динамику инвестиционного процесса и определим его фазовый портрет (рис.9). Особые точки фазового пространства в экономическом понимании - это
Рисунок 8 - Движение точки с начальной скоростью в потенциальном поле.
Рисунок 9 - Фазовый портрет экономической системы с двумя устойчивыми состояниями
область возможных реализаций инвестиционного проекта с точки зрения его эффективности или доходности.
Рассмотрим модель динамической системы со случайными возмущениями. Такие модели описываются системой дифференциальных уравнений, допоненной соответствующими начальными условиями. Математическая модель, описывающая эволюцию инвестиционного процесса на отрезке времени Т-[0, /*], следующая:
где P{t) - л-мерная вектор-функция (или вектор состояния); а е Rm - вектор параметров, не зависящий от времени t; S - n-мерная вектор-функция, удовлетворяющая условиям теоремы существования и единственности решения задачи Коши (7); Ра - начальное значение вектора состояния P(t),
Из (8) следует, что скорость изменения состояния в любой момент времени определена его текущим состоянием в этот момент времени и состоянием параметра а. Вектор-функция S представляет собой доходность инвестиционного объекта. Параметр а характеризует внешние экономические факторы, определяющие величину доходности и связанные с неопределенностью ситуации, а, следовательно, с риском. Вектор состояния P(t) является показателем величины денежных поступлений от реализации проекта в фиксированный момент времени.
Предполагая, что с течением времени происходит изменение поступления дохода Р и ставки дисконтирования 1 +r=R, представим эти параметры в виде функций
P(t) = P0a'; (10)
*(f)=V, (11)
где Р0 - начальный прогнозируемый уровень дохода, например, за первый год эксплуатации объекта; R0 - ставка дисконтирования на начало реализации инвестиционного процесса; а - показатель динамики дохода; а е [0;со]; Ь - показатель динамики ставки дисконтирования; b е [0; да ].
Представим зависимость (3) в виде
= = (12)
VP+Koi 0 vv
Пусть = с fjLVrf. При этом c=const, a^cotist. Тогда выражение (9) примет вид
S{t) = c-d' -yft (13) Дифференцирование функции S(t) показывает, что возмущающий параметр f.p\r\d стоит при производной высшего порядка, что относит задачу к категории сингулярно возмущенных:
, _/ Slnii 5" Л /л
Inrf-S +---г = 0 (14)
Рисунок 10 - Бифуркационная диаграмма развития инвестиционного проекта при различных воздействиях внешних факторов.
Показатель d включает в себя динамику доходности проекта и динамику ставки дисконтирования, следовательно, мы имеем два возмущающих воздействия a lib, влияющие на конечный результат реализации проекта.
Рассмотрим возможные варианты реализации инвестиционного проекта при различном воздействии управляющих параметров и определим бифуркационные состояния системы.
Оптимистический сценарий реализации проекта (5"]) будет при P{t) max; а >1 и R(t) -> min; b <1.
Пессимистический (S2) при P(l) -> min; а <1 и R(t) - max; 6>1. Векторы R и Я оказывают на экономическую систему разнонаправленное действие (рис. 10).
Неупорядоченность внешних и внутренних факторов влияния на экономическую систему или процесс, под воздействием которых формируется рыночная стоимость продукции, может оказать луравновешивающее действие, т.е. происходит взаимная компенсация разнонаправленных по своему действию факторов, которые могут быть рассмотрены как равнодействующие положительных и отрицательно направленных воздействий. Таким образом, текущая рыночная стоимость -это показатель, представляющий собой результат совокупного влияния всех факторов рынка: спроса, предложения, потребительских предпочтений, рисков, инфляции и многих других.
Рассмотрим финансовый поток как динамический ряд. Финансовый временной ряд - это последовательность, описывающая поведение определенного рыночного процесса. Проведенный анализ некоторых финансовых рядов показал, что многие из них имеют конечную емкость.
Найдем решение задачи, перейдя к непрерывному времени. Последовательность потока платежей целесообразно представить в виде геометрического ряда.
=а + ад + а<7 + ад + --+ад" + ад". Определим приращение величины приведенного дохода, полагая, что
5,,,- S, _
Если q<l, то д = е~
(i + l)-i dt , где А>0. Следовательно, dS dt
Интегрируя, получим
ае' dt = а -
а п =1(1_е
При t-0 S(0)=S0, при tЧ>co S(co)=Ч. Следовательно, функция суммы при-
веденного дохода будет иметь горизонтальную асимптоту (рис. 11). S(t) Переход от дискретного времени
к непрерывному дает возможность ^^ определить асимптоту функции дохода и показывает предельную доходность проекта при заданных начальных условиях. Решением динамических моделей типа Ч = /л) является
О ' 'г г>
Рисунок 11 - График асимптота функции дохода = jХ ВаЖНЫМ уСЛОВИеМ ЯВЛЯеТ-
ся сходимость интеграла (<) = J f(t)dt. Соотношение динамики поступлений и
ставки дисконтирования можно учесть в модели (17): Я = . Можно также учесть динамическую зависимость a(t) и /?(/). Тогда
f-л'<Х>Х (19)
5 = а}ехр{-Я0^,|л (20)
Интеграл (20) может быть рассчитан численно, если заданы законы a{t) и /?(/). На основании изложенного можно говорить об асимптотической устойчивости системы при некоторых неизменных параметрах. Экономический результат инвестиционного проекта определим как асимптотическое решение сингулярно возмущенной задачи при некоторых заданных начальных условиях. Начальная задача для дифференциального уравнения:
fj~ = F{x,i) (21)
с начальным условием
*Ц=*о, (22)
где л Ч малый параметр, x(t) - изменение дохода с течением времени В в точке равновесия в условиях сингулярно возмущенной задачи при /^0 имеем систему агебраических уравнений
F(x, 0 = 0. (23)
ХЦ =*о. (24)
Определим ограничения задачи. При достаточно больших t значение функции приближается к некоторому SД т.е. в этом периоде не происходит заметного приращения суммы накопленных доходов. Следовательно, скорость изменения функции будет стремиться к 0. Определим условия асимптотической зависимости на основании равенства нулю первой производной. Из уравнения (14) получим:
S\nd + Ч = 0=>2г1пЛ + 1 = 0=>г = ЧЧ. (25)
2t 2lnd K '
Для выпонения условия неотрицательности параметра t необходимо,
чтобы lriii < 0. Так как d = то дожно быть выпонено условие 0< JL<1.
Следовательно, 0 < а < -Jb, где а - показатель динамики дохода, зависящий от внешних и внутренних факторов реализации проекта; b - показатель динамики ставки дисконтирования. Если это условие не выпоняется, то асимптотической зависимости не будет, а будет наблюдаться постоянный рост доходов и, следовательно, возрастание функции S(t).
Рассмотрим решение уравнения (14) и введем обозначения: //=1п d, m=0,5. Тогда уравнение (14) примет вид: dS(t ч
MЧ~LL = -r"S(l,fl)+S(O,S(p,^=0 (26)
т> 0, р>0, 1 < i < Г.
Полагаем, что функция S(<) бесконечно дифференцируема. Если искать решение задачи (26) в виде ряда по степеням параметра ц, то формальное решение имеет вид
S(f,*)=2>4(О. st(0=(-1)*ЧТТГ- (27)
Так как ддя и-ой частичной суммы ряда (15) начальное условие не удовлетворяется с точностью до некоторого то ряд (27) не является асимптотическим рядом для решения. Нужно изменить этот ряд так, чтобы он стал асимптотическим. Задача (26) имеет точное решение
S^/O^-JSCO^'^. (28)
Интегрируя по частям п раз, получаем
(.0 Л! m lD
Запишем уравнение (29) в виде
S(?.P)= 2>' С*. (О-П, (Г))+ г, (t,r)
T=t/M, *,(')=("lj^,
Пусть СД - (/)|. Оценивая остаток при ' е [о, г] 5 получим
К < - (31)
1 1 т * т т
Переменная ? - быстрое время, а переменная г ц - медленное время, функции ПДг)- погранслойные функции. Оценка (31) показывает, что ряд
/<?,<0-П*(0) (32)
является асимптотическим рядом для точного решения.
Рассмотрены малые параметры возмущения. В условиях относительно стабильной экономики малый возмущающий параметр достаточно точно отражает реальные условия. Кроме того, в силу принципа суперпозиции воздействия внешних экономических факторов, резкие скачки на разных стадиях реализации проекта вряд ли возможны, что дает возможность более точной инвестиционной оценки проекта.
6. Методика определения скнергетического эффекта факторов рынка коммерческой недвижимости на основе их систематизации, формализации параметров воздействия и количественной оценки рисков
На экономический объект действуют как положительные факторы, увеличивающие доходность проекта, так и отрицательные, в результате воздействия которых наблюдается снижение доходности, то есть имеют место различного рода риски. Такое рассуждение дает возможность оценивать синергизм факторов рынка коммерческой недвижимости, который может вызвать как негативный, так и позитивный результат реализации инвестиционного проекта.
Экономическое силовое поле представлено факторами, оказывающими непосредственное влияние на реализацию инвестиционного проекта (рис.12).
Рисунок 12- Факторы влияния на реализацию инвестиционного проекта.
Синергизм факторов рынка определен как совокупное влияние разнонаправленных факторов внешней экономической среды, комбинированное воздействие которых определяет результат реализации инвестиционного процесса в неравновесных условиях.
Позитивные и негативные факторы рынка оказывают противоположно
направленные действия на инвестиционный процесс (рис.13).
Экономический объект функционирует в условиях инфляции. В то же время на экономическую систему действуют силы, позволяющие увеличить доходность проекта, например, рост цен.
Рассматривая экономическую систему как динамическую, следует отметить, что она является диссипативной, так как
Рисунок 13 - Схема воздействия экономического силового поля на инвестиционный процесс.
возможно снижение уровня инвестиционных доходов вследствие негативных изменений конъюнктуры рынка, в том числе снижения спроса, роста инфляции, ужесточения налогового законодательства. Подобного рода внешние негативные воздействия трактуются как риски проекта.
Синергетический эффект факторов рынка коммерческой недвижимости определен совокупностью факторов, понижающих доходность проекта или повышающих ее. Это параметры д и 6 в (10) и (11), которые можно определить как силы воздействия на результат инвестирования в объекты недвижимости.
Указанные факторы являются возмущающими воздействиями, которые могут вызвать изменение рыночной цены объекта. Весьма важным фактором рынка является инфляция, которая существенно снижает стоимость реальных денег, получаемых инвестором от реализации проекта. Графически влияние различных факторов на величину дохода, получаемого инвестором от реализации объекта коммерческой недвижимости, представлено на рисунке 14.
Ч| . .' Снижение рыночной стоимости объекта ; [<Ч
Ухудшение состояния объекта и понижение класса
Рисунок 14-Факторы, влияющие на инвестиционную доходность проекта.
Следовательно, чтобы определить значение возмущающего параметра /и, необходимо определить влияние перечисленных факторов на результат реализации инвестиционного проекта.
На доходность проекта в догосрочной перспективе будут оказывать существенное влияние риски. Определим общую цену риска:
Л=Л- Д5,\ (33)
где р, - вероятность наступления -того риска, АЗ* - цена -того риска. Цена -того риска определяется как снижение доходности объекта:
=5.-5;, (34)
где So - доходность объекта в текущий момент времени, Б, - более низкая доходность объекта через промежуток времени (при условии наступления риска.
Инфляция
Рыночная стоимость объекта является индикатором спроса. Чем быстрее растет стоимость, тем меньше вероятность наступления рисков ликвидности, так как рыночная цена объекта есть следствие наличия платежеспособного спроса. Положим, что цена риска возрастает пропорционально росту стоимости объекта (рис. 15).
Я, ден.ед.
Рисунок 15 - Динамика рыночной стоимости объекта и цены риска.
Определим коэффициент риска, который показывает степень снижения доходности объекта и равен:
При этом кя е [0,1] и чем больше значение Кк, тем меньше рыночная стоимость объекта и больше цена риска. Из (35) следует, что коэффициент риска Кд возрастает при увеличении ди может быть представлен в виде монотонно возрастающей функции КцО) с областью определения [0; +оо), областью значений [0; 1].
Определим вероятность наступления риска ликвидности. Как правило, на рынке недвижимости резкого снижения цен не происходит. Логично предположить, что вероятность незначительного снижения доходности достаточно высока, а вероятность наступления ситуации, когда Кк=\, т.е. рыночная стоимость объекта снизится до 0, будет близка к 0. Следовательно, эти показатели находятся в зависимости р = \-КД (рис. 16).
Рисунок 16 -Вероятность наступления риска и коэффициент риска.
Функция доходности инвестиционного проекта (7), скорректированная на величину риска, примет вид:
5(0 = Щ
/р+'(')] Ь
Таким образом, получена модель, позволяющая прогнозировать доходность инвестиций в объекты коммерческой недвижимости с учетом цены риска и вероятности его наступления.
7. Методика определения линдекса дефицита коммерческой недвижимости как совокупного критерия оценки динамики спроса и предложения
В условиях дефицита объектов недвижимости и роста инфляции, возникает повышенный спрос, который снижает возможности работы рыночных механизмов, регулирующих цены в зависимости от спроса и предложения. Дефицит площадей обеспечивает неуклонный рост цен на все объекты недвижимости. Для оценки рынка недвижимости введем новый показатель - индекс дефицита, который определяется отношением индекса динамики стоимости к индексу динамики предложения.
/й=7Г' (37)
где 1д - индекс дефицита; 1ст - индекс динамики стоимости; 1Д - индекс динамики предложения.
Индекс стоимости определяет показатель роста цен и равен отношению цены периода /+1 к цене предыдущего периода V.
где 1\,! и Р, - стоимость аренды (продажи) 1 м2 коммерческой недвижимости в последующий и предыдущий (базовый) периоды соответственно, руб./м2.
В работе определен индекс динамики предложения как изменение количества предлагаемых для сдачи в аренду (или продажу) площадей коммерческой недвижимости за период /.
где Ин | и Ы, - площадь объектов коммерческой недвижимости одного вида, предлагаемой для сдачи в аренду или продажи в последующий и предыдущий (или базовый) периоды соответственно, м2.
Для оценки индекса предложения первичного рынка наиболее рационально использовать показатель прироста площадей вновь построенных объектов:
где СГ и А'"" - площади вновь построенных объектов коммерческой недвижимости, предлагаемой для сдачи в аренду или продажи в последующий и предыдущий (или базовый) периоды соответственно.
Текущая цена коммерческого объекта фактически поностью отражает рыночную ситуацию: она включает в себя существующие риски, оценивает спрос и предложение, служит индикатором потребления. Кроме того, инвестиции в недвижимость являются способом не только получения высоких доходов, но и защиты сбережений от инфляции. Так, в случае предполагаемого резкого роста инфляции на рынке недвижимости наблюдается оживление. Цены в этот момент поднимаются под воздействием ажиотажного спроса, независимо от объема предложения. Следовательно, ценовая политика рынка ком-
мерческой недвижимости складывается в основном под воздействием дефицита, который существенно влияет на уровень и динамику цен на рынке коммерческой недвижимости. Именно поэтому в работе предлагается метод определения индекса дефицита как основного механизма прогнозирования динамики цен. Функцию стоимости для аренды объектов коммерческой недвижимости можно представить следующим образом:
где Ро
Стоимость продажи объектов может иметь отличную от аренды динамику вследствие большего дефицита объектов продажи:
Р""(О = Р0"".е^\ (42)
где Р0"р - текущая цена продажи объекта, руб./м2; а2 - показатель динамики стоимости продажи объекта.
На основании анализа статистических данных определена экспоненциальная зависимость динамики предложения арендуемых площадей и продажи объектов. Функции предложения будут иметь вид:
а) для рынка арендуемых помещений
б) для рынка новостроек
где Г и А'""" - площади арендуемых и вновь построенных объектов соответственно, м2; У1 и у2 - показатели динамики предложения площадей вторичного и первичного рынков соответственно.
На основании зависимостей (37-40) индексы дефицита первичного и вторичного рынков коммерческой недвижимости соответственно равны:
а) для аренды:
Д = Гся ^ Рар(0 . N""(t) = Р0
д I р"Р ' AJaP р"Р ' МаР - = * (45)
п '0 -"о '0 "Q
б) для продажи:
г = = /""(О . #""(0 = Р0"-е"' . МГ -е _
д I рпр ' \rnoe рпр Х х/л;
'я г0 0 Г0
Индекс дефицита позволяет определить потенциальный рост стоимости объекта, а, следовательно, и доходы инвестора от его продажи или сдачи в аренду. Корректируя (36) на показатель индекса дефицита, получим:
^Щ^'Р' ^ (4?>
В настоящее время рост цен значительно опережает рост предложения, что говорит о постоянно растущем дефиците, графическая модель которого представлена на рисунке 17 а).
Фунм/ш роста цен /а{1)
Фунтрм предложения /
а) при снижении предложения объектов б) при росте предложения объектов
Рисунок 17 - Область дефицита.
Индекс дефицита позволяет прогнозировать динамику рыночной цены объекта. Если предложение объектов коммерческой недвижимости постоянно снижается (у<0), следовательно, будет наблюдаться рост стоимости аренды и продажи объектов вследствие растущего дефицита (а>0). В случае положительной динамики предложения, например, увеличения строительства новых объектов, показатель предложения будет положительным (у>0). При этом совсем не обязательно снижение цен до равновесного уровня. Динамика цены может несколько замедлиться и сократить зону дефицита (рис. 17 б).
Основными понижающими доходы инвестора факторами являются:
- снижение стоимости аренды (продажи) объекта в силу его устаревания и, соответственно, перехода в более низкий класс престижности;
- инфляция.
Динамика снижения стоимости в результате снижения класса объекта с течением времени равна
В работе получен показатель снижения стоимости объектов =0,007.
При 7-летнем сроке эксплуатации и при отсутствии капитального ремонта объект переходит в более низкий класс, следовательно, его арендная ставка может снизиться вследствие устаревания объекта в е0 007' раз.
Следующим фактором, влияющим на снижение доходности инвестиционного проекта является инфляция. Функция изменения инфляции:
(0 = >Х</', (49)
где г0 - текущий уровень инфляции; Р - показатель изменения инфляции с течением времени.
На рисунке 18 графически представлена динамика инфляции.
Рисунок 18 - Реальный уровень инфляции
Рассчитаем прогнозируемый уровень дохода инвестиций в объекты коммерческой недвижимости. Выражение (47) представим с учетом индекса дефицита, показателей класса объекта и инфляции:
5(0 = ГУ'-"-1' Ж - Р, ^ = . If-- i P. ^ , (50)
V кие 1^1 V "о "-1
где а - показатель роста стоимости; у - показатель предложения; к - показатель
класса объекта; /?- показатель динамики инфляции.
Таким образом, в результате аналитического моделирования получена оценка возмущающего параметра ц, равного
М = = e-llr = t{a-r-K-^) (51)
л/6 ^ -
При этом необходимо условие ограничения: а-у-к-Ч >0. Это условие выпоняется в силу экономической постановки задачи: а (показатель динамики удорожания стоимости объекта), как правило, больше или равен 5, показателю инфляции. Удорожание объектов коммерческой недвижимости (продажа и аренда) происходит пропорционально росту инфляции, но чаще всего опережает его. Следовательно, если а>р, то а>р/2. Коэффициент у (показатель динамики предложения объектов) имеет отрицательные значения в силу дефицита объектов. Коэффициент к рассчитан и равен 0,007, что значительно меньше величины а (в работе рассчитан показатель а, который в зависимости от категории и местоположения объекта принимает значения от 0,116 до 0,211). Показатель инфляции /5=0,073. Следовательно, условие неотрицательности (51) выпоняется.
Рассчитанные показатели позволяют определить потенциальный доход от инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, основываясь на показателях динамики стоимости объектов и текущего уровня инфляции.
При оценке рынка коммерческой недвижимости производится дифференцирование его на основные торговые коридоры и периферийные зоны. Каждый район города сегментирован на три инвестиционные зоны в зависимости от удаленности от главных транспортных и пешеходных маршрутов:
- зона I - главные торговые коридоры (непосредственная близость к основным транспортным магистралям и пешеходным маршрутам);
- зона II - улицы, прилегающие к основным торговым коридорам;
- зона III - периферийная часть района, удаленная от главных торговых магистралей.
В соответствии с предложеной схемой зонирования территории города рассчитаны индексы дефицита коммерческой недвижимости для каждой инветиционной зоны регионального рынка. Индекс дефицита позволяет оценить инвестиционную привлекательность отдельно взятого объекта коммерческой недвижимости и определить перспективу инвестирования в объекты коммерческой недвижимости в зависимости от их видов, классов и местоположения.
8. Модель определения предельно допустимых изменений параметров возмущения при эволюционном развитии инвестиционного процесса в качестве оценки устойчивости экономической системы
Оценка чувствительности инвестиционных процессов получена на основе методов теории устойчивости, которая позволяет прогнозировать возможные отклонения параметров системы под влиянием различных факторов. Для инвестиционного проекта такими факторами будут являться изменение доходности проекта, рост инфляции, динамика спроса и предложения. При изменении одного или нескольких из перечисленных параметров динамическая система может перейти на другой, качественно новый уровень. Следовательно, в экономическом смысле задача сводится к определению параметров, влияющих на устойчивость системы.
Математически задача заключается в расчете предельно допустимого интервала этих параметров, превышение которого переводит функционирующую систему на другой уровень устойчивости, т.е. вызывают бифуркационные изменения. Причем достаточно малого возмущения, чтобы начася переходный процесс, который приведет систему к новому состоянию равновесия, существенно отличающемуся от первоначального.
Основным определяющим параметром инвестиционной модели является
величина начального дохода полу' РМ
чаемого инвестором от реализации проекта (рис. 19). Величина дохода напрямую зависит от размера арендной ставки, которая, в свою очередь, подвержена влиянию различных повышающих или понижающих доходность проекта рыночных факторов. Под влиянием этих факторов величина поступлений может существенно меняться с течением времени.
Р ((О - прогнозируемый рост поступлений (арендной ставки),
/'2(1)~ реально возможное поведение функции поступлений в зависимости от влияния рисков.
Рисунок 19 - Функция доходов инвестора при реализации инвестиционного проекта.
Инвестиционная система определена как замкнутая линеаризованная и обладающая свойством робастной устойчивости по отношению к неопределенности внешних воздействий (рыночной среды). Рассмотрена схема реализации инвестиционного проекта в этой постановке (рис. 20).
На рисунке 20 приняты следующие обозначения: Д), К(Р), Н(Р; К; Д) - передаточные матрицы объекта, регулятора и замкнутой системы соответственно; Д - передаточная матрица ТОЙ части объекта, которая представляет неопре- Рисунок 20 - Модель замкнутой деленность в математической модели. Предпо- инвестиционной системы ложим, что замкнутая система Н(Р; К; Д) обладает свойством робастной устойчивости по отношению к неопределенности Д(Р). В этом случае регулятор 1Г-К(Р)у обеспечивает робастную устойчивость замкнутой системы. Проил-
люстрируем понятие робастной устойчивости для систем с несгруктурирован-ными неопределенностями (не моделируемой динамикой) на примере объекта инвестиционного управления со скалярными входом и и выходом у, которые связаны между собой уравнением
>- = Д(/>, (52)
где 5п(1')~ номинальная передаточная функция. Объект с математической моделью (52) стабилизируется регулятором
и = -К(Р)у, (53)
где К(Р)- передаточная функция системы.
Предположим, что передаточная функция К(Р) регулятора не изменяется в процессе функционирования, а передаточная функция ЯГ(Р) объекта подвергается воздействию неструктурированных возмущений непараметрического типа. В результате подобного воздействия, регулятор (53) фактически замыкает не объекте моделью (52), а другой объект
у = ?(/>, (54)
передаточная функция 5{Р) которого отличается от номинальной 8п(Р).
Показатель ДЛ(Р) абсолютного возмущения модели (или возмущения номинальной передаточной функции 5Д(Я)):
Д ,, = .з(Р)-5Д(/>). (55)
Соответственно, относительным возмущением модели или номинальной передаточной функции будем называть рациональную дробь
Взвешенным относительным возмущением модели или номинальной передаточной матрицей будем считать
кт'Р)]
где р)~ это заданная весовая дробно рациональная функция.
Введение весовой функции \УЛ(Р) в определение возмущения (57) модели обусловлено амплитудно-частотными характеристиками (АЧХ) /4Д(о>) = |5'ч((и)| и А(са) = |.5(о)| для номинального и возмущенного объектов соответственно.
Введем в рассмотрение допустимую границу для возмущения номинальной математической модели, определяя ее ограничение сверху (для каждой частоты) как величину модуля относительного изменения АЧХ числом (это число можно считать заданным в %). Иными словами, введение функции IV^ (я) определяет условие
<1^(^)1, Чае Я1, (58)
задающее допустимый коридор для вариаций АЧХ фактического (возмущенного) объекта (52), что представлено на рисунке 21. Функция частоты ('л-'! -это относительная ширина допустимого коридора для АЧХ возмущенного объекта. Вместо условия (58) можно применить соотношение вида
5(а>)-.У,,(й>)
Итак, если задано дробно-рациональное выражение №,,(!') и для всех передаточных функций 'Д(Р) объектов с возмущенными моделями выпоняется
ей _____
условие (51), то согласно (58) будет выпоняться неравенство
^Д(^^(Ц У а е , (60) то есть АЧХ относительного возмущения модели не выйдет за пределы области до-Д пустимого возмущения. ш Кроме того, согласно фор-
Рисунок 21 - Допустимый коридор для вариаций муле (58), для АЧХ взвешен-возмущенного объекта ного относительного возму-
щения Ар модели объекта будет выпоняться неравенство
|др(о>;|1 УгаеЯ', (61)
которое можно трактовать, как нормированное ограничение на допустимые вариации линеаризованной модели.
Таким образом, представляется возможным определить коридор значений прогнозируемых параметров. Используя механизм теории сингулярных возмущений, определим устойчивость модели, т.е. возможный коридор вариаций индекса дефицита и динамику инфляции, при которых проект будет менять доходность в ограниченном интервале. Под устойчивостью системы понимается неизменность величины прогнозируемого дохода.
Рассмотрены следующие ситуации.
Ситуация 1. Наблюдается рост инфляции при одновременном удорожании объектов недвижимости. Рассмотрим два варианта ситуации.
/ Вариант. Показатели а и р имеют одинаковую динамику роста, т.е. а=Д В этом случае наблюдается резкое увеличение лобласти дефицита. При этом показатель предложения у находится приблизительно на том же уровне, то есть резкого роста предложения не происходит. Если а и 3 имеют одинаковую динамику роста, то происходит снижение потенциальной величины доходов от реализации объекта коммерческой недвижимости. С течением времени . разрыв влияния этих факторов только усиливается, что вызывает существенное изменение доходности проекта (рис. 22).
период,лет
Рисунок 22- Изменение доходности проекта 32
Воздействие возмущающих параметров вызывает изменение фазового портрета экономической системы. При этом снижение доходности в условиях равномерного роста ос и р происходит неравномерно (рис. 23).
коэффициент одновременного роста показателей
Рисунок 23 - Снижение доходов проекта в зависимости от роста показателей а и /7.
При значении коэффициента роста показателей а и р в интервале [1,01; 1,1] происходит снижение уровня потенциального дохода проекта от 1,3% до 12% соответственно; при коэффициенте роста показателей а и р в интервале [1,1; 1,5] доход снижается в пределах от 12% до 44%. При увеличении коэффициента более чем в 5 раз относительно первоначального уровня проект будет иметь нулевую доходность (табл. 4).
Таблица 4 - Снижение доходности проекта при росте показателей а и /?
Коэф< шциент одновременного роста показателей а и р
1,01| 1,0211,0311.04-11,05 ] 1,08 1,091 1,1 | 1,2 | 1,3 | 1,5 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 15 | 20
Снижение доходов инвестиционного проекта, %
1,31 2,6 | 3,915,1 ( 6,3 | 9,9 11 112,1122,3130,9|44,4 |б5,1| 82,8 |90,1193,9 195,9197,2 |98,1198,7|99,0199,81 100
2 Вариант. Неравномерная динамика показателей а и Д а > Д т.е. рост стоимости опережает рост инфляции. Возникает лажиотажный спрос на объекты коммерческой недвижимости. Предполагая, что предложение объектов будет также значительно отставать от спроса на них, можно прогнозировать существенное увеличение цен на объекты коммерческой недвижимости.
При условии а > р определены значения этих показателей, обеспечивающие устойчивость системы (табл. 5). Графически зависимость исследуемых параметров представлена на рисунке 24.
Таблица 5 - Значения показателей а и р при условии сохранения уровня доходов проекта.
Показатель стоимости а 1,071 1,11 1,14 1,18 1,21 1,38 1,73 2,07 2,41 2,75 3,09 3,42 3,75 4,08 4,4 1
Показатель инфляции р 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,10, 1,20 1,30 ,40 1,50 1,60 1,70 1,80 1,9С| 2,00^
Динамика показателя инфляции 3 Рисунок 24 - Зависимость роста показателя стоимости от динамики показателя инфляции при условии обеспечения начального уровня доходов проекта
Таким образом, система будет находиться в состоянии устойчивого равновесия при а =0,807еод1бД.
Ситуация 2. Рассмотрим случай снижения инфляции при постоянной динамике стоимости объектов, обусловленной только наличием дефицита, т.е. а Чсогки, /?-*пт. Как показали расчеты, что при снижении показателя инфляции на 50% от первоначального рост потенциального дохода от реализации объекта коммерческой недвижимости составит около 19,6% (рис. 25). Расчет представлен в таблице 6.
л т* Ю ло
074Ч0,9-1гЭЧ:Ч:
2% 3% 4% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 50% Снижение показателя инфляции
Рисунок 25 - Рост доходов проекта при снижении уровня инфляции. Таблица 6 - Рост ожидаемого дохода проекта при снижении показателя
Снижение показателя инфляции Д % 1 2 3 4 5 10 15 20 25 30 50
Динамика роста ожидаемых доходов, % 0,4 0,9 1,3 1,7 2,2 4,3 6,3 8,4 10,3 12,3 19,6
Таким образом, на основании предложенного метода можно рассчитать не только прогнозные значения потенциального дохода от инвестированЩ средств в объекты коммерческой недвижимости, но и определить диапазоны показателей, обеспечивающих устойчивость экономической системы.
9. Модель развития инвестиционного процесса в условиях бифуркационных состояний экономической системы при резких изменениях внешних факторов
Для оценки инвестиций в объекты коммерческой недвижимости целесообразно использовать математический аппарат, позволяющий с большей точностью определить результаты реализации, учесть возможные отклонения от конечного прогнозируемого показателя. Описание процесса резкого изменения экономической системы позволяет осуществить теория катастроф как адекватный математический аппарат, описывающий суть явления.
Рынок недвижимости - это открытая экономическая система, которая подвергается ряду внешних и внутренних воздействий. Такие резкие качественные переходы в экономической системе могут быть вызваны рядом внешних факторов: резкий рост инфляции, обострение политической обстановки, внутриотраслевые факторы, падение платежеспособного спроса. Ха-
рактер подобного явления описывается теорией катастроф, которая рассматривает резкие, скачкообразные переходы из одного состояния в другое.
Рассмотрим возможность резких изменений доходов проекта в результате усиления воздействия внешних факторов при отсутствии их синхронизации.
В модели (50) зададим искусственно коэффициент роста показателя инфляции Д рост стоимости коммерческой недвижимости а и динамики предложения у. Положим, что экономическая ситуация характеризуется резким ростом инфляции. В этот период, как правило, происходит резкий рост цен на объекты недвижимости. Примем допущение, что при этом уровень предложения остается прежним, т.е. имеем следующие исходные данные:
Рг = ДА; а2 = Да,; у2 - уи к2=к{, где Д>].
Итак, проект реализуется в относительно стабильных экономических условиях в период Затем, в период /2=/]+А; происходит резкое изменение условий реализации инвестиционного проекта. Пусть
N Ко \ О
Зададим прирост временного интервала в мультипликативной форме, т.е.
<2=6л,, где 6 = 1 +е , е ->0. (62)
Определим предполагаемую величину изменения доходности проекта при скачкообразном изменении параметров модели.
"ад ~ ,щ-г-к4) Г- ~ 'е (63)
е - у/,
В силу условия (62) 5-1=е л0. Следовательно, выражение примет вид:
Так как по условию (62) 5->1, то принимая допущение, что 5~ 1, получим: 52(/) ['.л.(я-О-^Д-))] [',(л-1Ко.-|-)]
Х(0=е =в (65)
При этом возможны три варианта динамики доходности:
1. а,>В этом случае доходность проекта будет расти, несмотря на резкий скачек инфляции.
На примере объектов коммерческой недвижимости расчет показал результаты, представленные на рис. 26.
период,лет
Рисунок 26 - Динамика доходности в условиях резкого изменения факторов рынка
2. В этом случае изменения доходности проекта не происходит, так как рост цен компенсируется ростом инфляции.
3. а, . В этом случае доходность проекта резко снизится (рис. 27).
30000,0 ^ 25000,0 20000,0 л 15000,0
з юооо.о
4 5000,0
0,0 -1-1-,-,Ч
5 6 период,лет
Рисунок 27 - Динамика доходности инвестиционного проекта при опережающем росте инфляции.
В результате несинхронизированного воздействия внешних факторов возникает катастрофа складка, происходит скачкообразный переход из одного качественного состояния системы в другое. Катастрофы вида складка появляются в моделях, описывающих диссипативные структуры.
Таким образом, теория катастроф подводит эффективную базу под описание качественных изменений в нелинейных уравнениях, моделирующих системы, далекие от равновесия и является основой анализа в теории переходов систем в новые структурные состояния.
Разработанный метод, реализованный на объектах рынка коммерческой недвижимости, может быть адаптирован к различным условиям и целям инве-' стиционного проектирования.
10. Метод построения инвестиционного рейтинга объектов коммерческой недвижимости, включающий оценку потенциальной доходности объектов и коммерческие риски
Схема определения инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости как совокупности оценок конъюнктуры рынка, перспектив его развития, а также технико-эксплуатационных характеристик объекта и его местоположения представлена на рисунке 28.
Рисунок 28 - Схема инвестиционной оценки объектов коммерческой недвижимости
Работа агоритма рассмотрена на примере прогноза развития и определения инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости г. Воронежа и Воронежской области.
На основе использования разработанной модели доходности проектов и методов теории нечетких множеств определим инвестиционный рейтинг объектов. В качестве объектных переменных выбраны:
1) Потенциал доходности объекта. Эта категория отражает возможность роста стоимости объекта в соответствии с его технико-эксплуатационными характеристиками, масштабом и местоположением;
2) Потенциал рынка, который определен как возможность роста доходности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости в силу их дефицита;
3) Риски объектов с точки зрения их величины и вероятности возникновения.
Лингвистические значения: высокий рейтинг, средний рейтинг и низкий рейтинг. В данном случае инвестора будет интересовать степень принадлежности к категории высокий рейтинг. Для этого необходимо определить степень принадлежности объекта к следующим лингвистическим значениям: высокий потенциал доходности объекта, высокий потенциал рынка и низкий риск. Функция принадлежности к категории высокий определена следующим образом:
м.= L'~Lm" . (66)
где LД Lmax и Lmm - соответствующие базовые значения переменных.
Функция принадлежности к категории низкий (для объектной переменной риски):
Mi = . (67)
-Значения-инвестиционнБпг~рейтингов коммерческой недвижимости на
примере торговой недвижимости представлены в таблице 7.
Таблица 7 - Инвестиционный рейтинг объектов торговой недвижимости.
Местоположение объекта (район города) Инвестиционные зоны Функция принадлежности к категории высокий потенциал доходности объекта Функция принадлежности к категории высокий потенциал рынка Функция принадлежности к категории низкий риск Инвестиционный рейтинг
аренда продажа аренда продажа аренда продажа аренда продажа
Центральный I 0,947 1,000 0,618 0,637 1,000 1,000 2,564 2,637
U 0,813 0,507 0,366 0,664 0,865 0,833 2,044 2,004
III 0,636 0,375 0,650 0,336 0,838 0,796 2,125 1,507
Ленинский I 0,690 0,574 0,374 0,646 0,973 0,977 2,036 2,198
11 0,604 0,466 0,407 0,619 0,828 0,799 1,839 1,884
Ш 0,358 0,318 0,195 0,664 0,799 0,759 1,353 1,741
Советский I 0,332 0,262 0,325 0,363 0,933 0,945 1,590 1,569
II 0,283 0,205 0,203 0,283 0,775 0,749 1,261 1,237
III 0,1 S7 _0,136 0,512, 0,381 0,743 0,706 1,442 1,222
Коминтер-новский I 1.000 0,911 0,382 1,000 0,879 0,877 2,261 2,788
II 0,733 0,805 1,000 0,823 0,602 0,646 2,335 2,274
III 0,572 0,653 0,659 0,894 0,542 0,515 1,773 2,062
Левобережный I 0,251 0,150 0,252 0,301 0,735 0,753 1,239 1,203
II 0,107 0,104 0,057 0,204 0,381 0,457 0,545 0,765
III 0,032 0,041 0,041 0,186 0,304 0,289 0,377 0,516
Железнодорожный I 0,171 0,068 0,000 0,000 0,551 0,593 0,723 0,661
II 0,118 0,021 0,228 0,080 0,098 0,215 0,443 0,316
III 0,000 0,000 I 0,171 0,150 0,000 0,000 0,171 0,150
Примечание: 1) В таблицах выделены наиболее инвестиционно привлекательные объекты, рейтинг которых имеет максимальное или близкое к нему значение.
2) Расчеты по складской, офисной и другим видам коммерческой недвижимости, а также значения индекса дефицита, стоимостной оценки рисков и вероятности их возникновения представлены в диссертации,
3) Риск оценивается по степени принадлежности к минимальному значению. Следовательно, значение функции принадлежности риска равное 1 говорит о минимальном риске инвестирования в этот объект недвижимости (но не об отсутствии рисков вообще).
Разработанный метод реализован на примере прогноза развития двух проектов: регионального инвестиционного проекта строительства и эксплуатации Торгово-развлекательного центра Московский проспект и строительства платной автомагистрали М-4 Дон, проходящей по территории Воронежской области.
1. Торгово-развлекательный центр (ТРК) Московский проспект. Расчет основан на реальных данных бизнес-плана ТРК, составленного в октябре 2005 года в ценах этого же года. Прошедшие 2006, 2007 и 2008годы позволяют оценить точность прогнозов, сделанных в более раннем периоде. Инвестиционные затраты в уровне цен 2005 года составили 1456,9 мн.руб. В доларах США эта сумма составила $50 мн. Основной объем капитальных вложений был сделан в 2006 году и фактически составил 1234,7 мн.руб. Срок окупаемости по прогнозам 2005 года - два года.
Местоположение - Коминтерновский район г.Воронежа Инвестиционная зона -1
Классификация объекта: торговая недвижимость, класс А.
Таблица 8 - Инвестиционные показатели рынка
Местоположение объекта Инвестиционная зона города Показатель стоимости аренды Показатели динамики предложения Показатель индекса дефицита Показатель инфляции
л1 П Р
г. Воронеж, Коминтерновский район 1 0,191 0,021 0,170 0,073
Инвестиционный потенциал рынка имеет максимальное значение из всех возможных - 2,26 для аренды и 2,78 для продажи объекта; нена риска составляет - 5770 руб.
В соответствии с разработанным методом дан прогноз развития инвестиционного проекта (рис.29).
Предлагаемая модель позволяет сделать прогноз срока окупаемости - 1 год 3 месяца, что соответствует действительности. Это подтверждает высокую точность прогнозов в краткосрочной перспективе.
400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0
- ^- ос.-.. -
1 кв. 2 кв. 3 ка 4 кг 2007
1 К8.I2 кв. 3 кв 4 кв. 2008
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв 2009
1 кв 2 кв. 3 кв 2010
Рисунок 29 - Динамика доходности ТРЦ Московский проспект
2. Платная автомобильная дорога М-4 Дон.
Автомобильная дорога М-4 Дон от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска является важнейшей автодорогой России меридионального направления и кратчайшим маршрутом между Центральным регионом России и регионами Черноземья, Северного Кавказа и Закавказскими странами СНГ с выходом на Турцию и Иран. М-4 Дон последовательно соединяет Московскую, Тульскую, Липецкую, и далее следует через Воронежскую, Ростовскую области, Краснодарский край, республику Адыгея, обеспечивая как транспортно-экономические связи внутри административных образований, так и дальние транзитные перевозки.
На основании исходных данных проекта рассчитаны показатели его инвестиционного развития в соответствии с разработанной в диссертации динамической моделью развития инвестиционного проекта (табл. 9).
Таблица 9 - Реализация инвестиционного проекта М-4 Дон
Период, лет Величина доходов в текущем уровне цен, мн р. Аккумулируемый доход, мн.р.
2010 2995,6 2995,6
2011 2830,6 5826,2
2012 2589,8 8416,0
2013 2321,6 10737,6
2014 2052,1 12789,7
2015 1795.3 14585,0
2016 1558,2 16143,2
2034 157,8 25232,8
2035 135,3 25368,1
2036 116,0 25484,1
2037 99,3 25583,4
По расчетным данным срок окупаемости составил 17 лет, чистая приведенная стоимость составляет 2911,0 мн.р., что практически совпадает с данными бизнес-плана, рассчитанными стандартными экономическими методами. Погрешность сроков окупаемости составила 3,3%, погрешность чистой приведенной стоимости - 8,8%, что впоне допустимо при длительном горизонте расчетов (30 лет). Графически расчетные данные представлены на рисунке 30.
30000 25000 20000
10000 5000 0
Рисунок 30 - График аккумулируемого дохода от эксплуатации платной автодороги М-4 Дон.
Таким образом, разработанная модель позволяет оценивать и сопоставлять все экономические параметры в текущем уровне цен, в том числе и величину капитальных вложений. Предложенный метод дает возможность избежать сложного и трудоемкого процесса моделирования денежных потоков, их прогнозирования и дисконтирования. Он позволяет максимально быстро и
точно оценить результаты реализации проекта. Кроме того, инвестор, используя предлагаемый метод, имеет возможность формировать оптимальный инвестиционный портфель на основе текущих данных о проекте и оценки конъюнктуры рынка.
Метод позволяет инвесторам ориентироваться на рынке коммерческой недвижимости, принимать решения об инвестировании средств в объекты с максимальным экономическим эффектом. Такой подход к оценке объектов коммерческой недвижимости в совокупности с анализом и прогнозированием динамики рынка даст возможность развития качественно нового этапа рынка коммерческой недвижимости.
Основные выводы и предложения
1.Создана концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы, объединяющей два направления: оценку рынка как совокупности факторов - с одной стороны, и анализ объекта с точки зрения его адаптации к требованиям рынка и инвестиционной привлекательности - с другой.
2. Разработана классификация объектов коммерческой недвижимости первичного и вторичного рынков в едином комплексе, отличительными признаками которой является функциональное структурирование видов коммерческой недвижимости.
3. Разработан метод идентификации объектов коммерческой недвижимости в соответствии с классами престижности на основе теории нечетких множеств, который позволил систематизировать объектов по качественным признакам на основе сформированного перечня качественных и технико-эксплуатационных характеристик.
4. Создана динамическая модель инвестиционного процесса, которая позволяет прогнозировать экономический результат инвестиционной деятельности на основе адаптивного аппарата теории динамических систем.
5. Предложена модель прогнозирования инвестиционного процесса на основе прикладной теории сигнулярных возмущений, которая предполагает определение влияния факторов внешней среды как возмущающих параметров. Определены предельные значения интервала варьирования доходности инвестиционного проекта при заданных начальных условиях на основе асимптотического решения сингулярно возмущенной задачи.
6. Введено и исследовано понятие синергизм факторов рынка коммерческой недвижимости на основе их систематизации, определения эффекта воздействия и количественной оценки рисков.
7. Предложен новый обобщающий показатель линдекс дефицита рынка недвижимости в качестве совокупного критерия оценки динамики спроса и предложения, который позволяет оценить общие тенденции рынка и перспективы его инвестиционного развития.
8. Разработан механизм оценки параметров устойчивости модели прогнозирования доходов при реализации коммерческих проектов, позволяющий определить интервал варьирования прогнозируемых параметров. Условия стабильности экономической системы определены количественно на основании
редельнсм1опустимых-отклоненийг^то^аетпвгоможность прогнозирования результатов процесса, подвергаемого непараметрическим воздействиям.
9. Обоснована модель развития инвестиционного процесса в условиях резких изменений внешней воздействий и определены параметры бифуркационных состояний синергетической системы. Развитие инвестиционного проекта рассмотрено при условии резкого изменения воздействия факторов рынка, которое может вызвать переход экономической системы в новое качественное состояние.
Ю.Предложен метод построения инвестиционного рейтинга объектов коммерческой недвижимости в соответствии с функциональным назначением объектов, местоположением, архитектурно-планировочными, техническими и эксплуатационными характеристиками, с учетом динамики спроса, предложения и рисков проекта.
Список публикаций автора, в которых отражены основные положения диссертации
Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ
1. Макаров Е.И. Околелова Э.Ю. Построение математической модели оптимизации выбора поставщика материальных ресурсов [Текст]// Экономика строительства. 2004. №11. С. 35-46 (0,84 пл., в т.ч. доля автора - 0,75 п.л.).
2. Околелова Э.Ю. Проблемы прогнозирования инвестиционных проектов. Понятие импульса в экономических системах [Текст] / Э.Ю. Околелова // Вестник Воронежского государственного технического университета №9 2005г., т.1, с. 91-95.
3. Околелова Э.Ю. Случайные процессы инвестиционных проектов и методы их оценки [Текст] // Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып.9.- Тула: Изд-во ТуГУ, 2006.- с. 113-119.
4. Околелова Э.Ю. Модели прогнозирования финансовых потоков [Текст] // Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып.Ю.Тула: Изд-во ТуГУ, 2006,- с. 241-247.
5.Околелова Э.Ю. Модели числовых рядов в оценке инвестиций [Текст] // Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып.Ю.Тула: Изд-во ТуГУ, 2006.-е. 247-251.
6.Околелова Э.Ю., Мещерякова М.А. Инвестиции в объекты недвижимости [Текст] // Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 10,- Тула: Изд-во ТуГУ, 2006.- с. 66-71.
7. Околелова Э.Ю. Устойчивость экономических процессов и оценка их прогнозируемоеЩ [Текст] // Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып.10,- Тула: Изд-во ТуГУ, 2006.- с.146-151.
8. Околелова Э.Ю., Мещерякова М.А. Модель рефинансирования как источник снижения процентной ставки [Текст] // Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып.10.- Тула: Изд-во ТуГУ, 2006.- с. 151-158.
9. Околелова Э.Ю. Особенности инвестиционной оценки рынка коммерческой недвижимости [Текст] // Недвижимость: Экономика и управление, № 3,4-2007.-с. 64-68.
Монографии, брошюры и учебно-методические пособия
10. Гасилов В.В. Околелова Э.Ю., Битюков В.К. Модели выбора поставщиков материальных ресурсов для строительства на конкурсной основе [Текст]: / под ред. А.И. Хорева; Воронеж: гос. технол. акад. - Воронеж, 2000. -43 с.
11.Околелова Э.Ю. Конкурсные процедуры в строительстве. Оптимизационные методы и модели [Текст]: Монография / под ред. В.В. Гасилова - Воронеж, 2005.- 146 с.
12.Околелова Э.Ю. Инвестиции в недвижимость [Текст]: Монография / под. ред. Гасилова В.В.- Воронеж, изд-во Истоки, 2006 - 193 с.
13.Околелова Э.Ю., Мещерякова O.K. Инвестиционные механизмы рынка недвижимости. Ипотека [Текст]: Монография / под. ред. Гасилова В.В,- Воронеж, изд-во Истоки, 2007 - 219 с.
14.Околелова Э.Ю. Модели инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости [Текст] : Монография / под. ред. Гасилова В.В.Воронеж, изд-во Истоки, 2008 - 326 с.
15.Гасилов В.В., Околелова Э.Ю., Замчалова С.С. Экономико-математические методы и модели: учеб.- метод, пособие [Текст] / В.В Гасилов, Э.Ю. Околелова, С.С. Замчалова; Воронеж, гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2005- 157с.
16.Макаров Е.И., Околелова Э.Ю. Логистика в строительном производстве: учеб.- метод, пособие [Текст] / Е.И. Макаров, Э.Ю. Околелова. - Воронеж, гос. арх.-строит. ун-т. - Воронеж. 2007,- 141 с.
Материалы конференций
17. Околелова Э.Ю., Пигач В.М. Оценка и прогнозирование результатов инвестиционного проекта. [Текст] // Экономическое прогнозирование: модели и методы-2004: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 18-19 марта 2004г.: В 2 ч. / Под ред. В.В. Давниса. - Воронеж: Воронежский государственный университет, 2004. - ч. 1. - 198 е., с. 122-127.
18.Гасилов В.В., Околелова Э.Ю., Левченко В.В. Задача выбора оптимального решения на основе теории нечетких множеств [Текст] // Современные сложные системы управления (HTCS'2004): Материалы V международной научной конференции - Краснодар -Воронеж -Туапсе, 2004. - с. 138-145.
19.Околелова Э.Ю., Пигач В.М. Управление инвестиционными проектами с применением теории графов [Текст] // Информационная экономика и управление динамикой сложных систем № 6 / - Барнаул. - 2004. - с. 79-84.
20. Околелова Э.Ю., Левченко В.В. Оценка инвестиционной привлекательности рынка жилья на основе использования теории нечетких множеств [Текст] // Московский гуманитарно-экономический институт, Воронежский филиал, Материалы региональной научно-практической конференции 12-14
апреля 2005г., чЛ, Экономика России: от стабилизации к развитию, Воронеж: МГЭИ. - 2005, с. 242-246.
21.0колелова Э.Ю. Прогнозирование инвестиционных проектов методом числовых рядов [Текст] / Экономическое прогнозирование: модели и методы -материалы международной практической конференции 29-30 апреля 2005г. в 2 ч. // под ред. проф. В.В. Давниса. - Воронеж: Воронежский государственный университет, 2005. -Ч. 2. -с.417-421.
22.0колелова Э.Ю., Шибаева М.А. Проблемы управления финансовыми активами. [Текст] // Современные сложные системы управления (HTCS'2005): Материалы VII международной научной конференции / под ред. С.А. Барка-лова, В.В. Гасилова-Воронеж: ВГАСУ. - 2005.-е. 262-266.
23.0колелова Э.Ю., Мещерякова М.А. Анализ жилищно-строительного рынка и инвестиционного потенциала Воронежской области. [Текст] //Экономическое прогнозирование: модели и методы. Материалы Международной научно-практической конференции, 30-31 марта 2006 г.: в 2 ч./под ред. В.В. Давниса,- Воронеж: ВГУ, 2006,- 4.1 - с.225-230.
24.0колелова Э.Ю., Фингеров A.A. Анализ чувствительности инвестиционных проектов в теории сингулярных возмущений [Текст] // Материалы III Международно-практической конференции, 5-6 апреля 2007г.: в 2 ч./под ред. В.В. Давниса.-Воронеж: ВГУ, 2007,- 4.2 - с. 186-192.
25.0колелова Э.Ю. Оценка инвестиционного процесса как нелинейной динамической системы [Электронный ресурс] //Интернет-конференция, Вогоградский научно-образовательный центр ИПУ РАН (Ссыка на домен более не работаетnoc/). Секция 1. Математическое моделирование и оптимизация экономических процессов.- 2007.
26.Гасилов В.В., Околелова Э.Ю., Серебрякова Е.А, Экономико-математическая модель отбора предприятий, участвующих в ипотеке [Текст] // Место и роль России в мировом хозяйстве: Сборник материалов II Международной научно-практической конференции (22.11.2007) / под ред. В.П. Воронина. - Воронеж. Гос. Технол.акад. - Воронеж: Научная книга, 2007, 4.1. - с. 93-95.
27.Гасилов В.В., Околелова Э.Ю. Система ипотечного кредитования и .методы ее развития [Текст] //Место и роль России в мировом хозяйстве: Сборник материалов II Международной научно-практической конференции (22.11.2007)/ под ред. В.П. Воронина. - Воронеж. Гос. Технол.акад. - Воронеж: Научная книга, 2007, 4.1. - с. 96-98.
28. Гребенников В.В., Околелова Э.Ю. Оценка интелектуального труда с применением нечетких множеств [Текст] // Место и роль России в мировом хозяйстве: Сборник материалов II Международной научно-практической конференции (22.11.2007). Материалы круглого стола / под ред. В.П. Воронина. - Воронеж. Гос. Технол.акад. - Воронеж: Научная книга, 2007, ЧЛ. - с. 43-49.
Статьи в сборниках научных трудов и журналах
29. Гасилов В.В., Макаров Е.И., Околелова Э.Ю. Моделирование логистической системы поставок материальных ресурсов для дорожного строительства // Наука и техника в дорожной отрасли №4, Москва. - 2004, с. 10-12.
30. Макаров Е.И., Околелова Э.Ю. Моделирование процесса синтеза интегрированной логистической системы [Текст] II Журнал Вестник гражданских инженеров №1, СПб. - 2004, с.191-195.
31. Макаров Е.И., Околелова Э.Ю. Математическая модель выбора поставщика материальных ресурсов [Текст] // Журнал Вестник гражданских инженеров №1, СПб. - 2004, с.195-200.
32. Околелова Э.Ю., Левченко В.В. Методология расчета индексов рынка недвижимости [Текст] //Межвузовский сборник научных трудов, Выпуск 5, часть 1: Экономика и обеспечение устойчивого развития хозяйственных структур. - Воронеж: ВГТА. - 2004, с. 183-190.
33. Гасилов В.В., Околелова Э.Ю., Пигач В.М. Построение рейтинга предприятий жилищно-коммунальной сферы [Текст] // Информационно-аналитический бюлетень Конкурсные торги,- М., 2004, с.37-41.
34.Околелова Э.Ю., Пигач В.М. Методы формирования портфеля заказов подрядной организации. [Текст] / Московский гуманитарно-экономический институт, Воронежский филиал, ч.1, Преодоление кризиса в экономике страны: социально-экономический и правовой аспекты. Воронеж: МГЭИ. - 2004. -с. 165-171.
35. Гасилов В.В., Околелова Э.Ю., Пигач В.М. Построение оптимальной композиционной структуры управления проектами с применением теории графов [Текст] // Информационно-аналитический бюлетень Конкурсные торги,- М., 2004, № 13 (155), с 41-48.
36. Околелова Э.Ю., Левченко В.В. Статическая и динамическая модели рынка недвижимости [Текст] // Научный Вестник: Экономика, организация и управление в строительстве, №2 /под ред. Гасилова В.В.- Воронеж: ВГАСУ. -2004.-с. 38-42.
37. Околелова Э.Ю., Левченко В.В. Анализ и перспективы развития рынка недвижимости [Текст] //Межвузовский сборник научных трудов, Выпуск 5, часть 2: Экономика и обеспечение устойчивого развития хозяйственных структур. - Воронеж: ВГТА. - 2005.- с. 114-120.
38. Околелова Э.Ю., Левченко В.В. Модели прогнозирования рынка недвижимости [Текст] //Межвузовский сборник научных трудов, Выпуск 5, часть 2: Экономика и обеспечение устойчивого развития хозяйственных структур. - Воронеж: ВГТА. - 2005,- с. 221-226.
39. Гасилов В.В., Околелова Э.Ю., Левченко В.В. Задача выбора оптимального решения на основе теории нечетких множеств [Текст] // Научный Вестник: Экономика, организация и управление в строительстве, №1 /под ред. С.А. Баркалова,- Воронеж: ВГАСУ. - 2005. - с. 109-112.
40. Околелова Э.Ю. Модель оценки инвестиционного проекта как случайного процесса [Текст] // Научный Вестник. Серия: Экономика, организация
и управление в строительстве. Вып. 3. - Воронеж: Изд-во ВГАСУ, 2006. - с. 81-85.
41. Околелова Э.Ю. Модель числовых рядов как метод оценки инвестиционных проектов [Текст] // Черноземный альманах научных исследований №2 (3) 2006, серия Экономика, Воронеж: ООО Альбион, 2006. - с.111-116.
42. Сотникова O.A., Околелова Э.Ю., Фиронова Т.А. Рекомендации по оценке экономической эффективности инвестиционного проекта теплоснабжения. Рекомендации АВОК [Текст] / O.A. Сотникова, Э.Ю. Околелова, Т.А. Фиронова-М.: ООО ИИП АВОК-ПРЕСС, 2006. - 23 с.
43. Околелова Э.Ю., Шабанов A.B. Проблема устойчивости экономических систем в условиях риска [Текст] // Вести высших учебных заведений Черноземья. -Т. 1 Липецк, гос. техн. ун-т. -Липецк, 2006. - с. 96-99.
44. Околелова Э.Ю. Методы оценки устойчивости инвестиционных процессов [Текст] // Вестник Воронежского государственного технического университета №9 2006г., т.2, с. 150-154.
45. Околелова Э.Ю. Инвестиционная оценка коммерческой недвижимости [Текст] // Научный Вестник. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. Вып. 4. - Воронеж: Изд-во ВГАСУ, 2006.-е. 53-57.
46. Околелова Э.Ю. Финансовые модели ипотечного кредитования [Текст]//Экономика и обеспечение устойчивого развития хозяйственных структур. Межрегиональный сборник научных трудов / Воронеж. Гос. тех-нол. акад. - Воронеж, 2007, вып. 7, часть 3.-е. 184-193.
47. Околелова Э.Ю., Мещерякова O.K. Математические модели инвестиционных прогнозов [Текст] //Вестник Воронежского государственного технического университета№7 2007г., т.З. - с. 84-87.
48. Околелова Э.Ю. Математические методы оценки чувствительности инвестиционных проектов [Текст] // Наука и технологии. Секция 4. Динамика и управление. - Краткие сообщения XXVII Российской школы, посвященной 150-летиго К.Э. Циоковского, 100-летию С.П. Королева и 60-летию Государственного ракетного центра КБ им. Академика В.П. Макеева. - Екатеринбург: УрО РАН, 2007,- с. 124-128.
49. Околелова Э.Ю. Асимптотические решения сингулярно возмущенных задач при оценке инвестиционных проектов [Текст] // Научный Вестник. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. Вып. 5. - Воронеж: Изд-во ВГАСУ, 2007. - с. 42-46.
50. Околелова Э.Ю., Белаш Е.В. Особенности рынка коммерческой недвижимости [Текст] // Вестник Московского государственного строительного университета. №3. - Москва: Изд-во МГСУ, 2007.- с. 61-63.
Подписано в печать 11 11 2008 г Формат 60x84 1/16 Уел-печ л 2,8 Усл-изд л 2,9 Бумага писчая Тир;ж!00экз Отпечатано в отделе оперативной полиграфии Воронежского государственного архитектурно-строительного университета 394006, г Воронеж, ул ХХ-летия Октября, 84
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Околелова, Эла Юрьевна
Введение
1. Теоретические аспекты формирования и развития инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
1.1. Рынок коммерческой недвижимости и основные этапы его инвестиционного развития
1.2. Теоретические подходы к исследованию методов взаимодействия субъектов рынка коммерческой недвижимости
1.3. Проблемы прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
1.4. Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
2. Методы структурирования рынка коммерческой недвижимости и формирование инвестиционных инструментов
2.1. Классификация объектов коммерческой недвижимости по функциональному назначению и качественным признакам
2.2. Метод идентификации объектов коммерческой недвижимости по качественным признакам на основе теории нечетких множеств
2.3. Инвестиционные инструменты рынка недвижимости
2.4. Анализ регионального рынка коммерческой недвижимости и перспективы его инвестиционного развития
3. Методология моделирования инвестиционного процесса и оценки его эффективности
3.1 Анализ методов математического моделирования инвестиционных процессов и оценка аппарата прогнозирования
3.2. Прогнозирование инвестиционного процесса на основе построения динамической модели
3.3. Модель оценки инвестиционного процесса в теории возмущенных динамических систем
3.4. Модель предельной доходности инвестиционного проекта как асимптотическое решение сингулярно возмущенной задачи
4. Устойчивость динамических инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
4.1. Адаптивные механизмы теории катастроф при исследовании инве стиционных процессов
4.2. Развитие инвестиционного процесса в условиях воздействия внешних экономических факторов и оценка их синергетического эффекта
4.3. Устойчивость динамических процессов инвестиционной деятельности
4.4. Механизм формирования и оценки факторов внешней экономической среды как возмущающих параметров инвестиционной системы
5. Реализация методов оценки и прогнозирования инвестицион ных процессов рынка коммерческой недвижимости
5.1. Прогнозирование развития инвестиционных процессов на регио нальном рынке коммерческой недвижимости с учетом внешних фак торов и построение инвестиционного рейтинга объектов
5.2. Реализация методологии оценки и прогнозирования инвестиционных процессов на примере объектов торговой недвижимости и платной автомобильной дороги
5.3. Динамика доходности инвестиционных проектов в условиях резких изменений внешних факторов на основе теории катастроф
5.4. Устойчивость динамики прогнозирования инвестиционного процесса рынка коммерческой недвижимости
Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости"
Актуальность темы исследования. Современный этап развития экономики России характеризуется ростом инвестиционной активности субъектов рынка во всех отраслях народного хозяйства. Особенно бурное развитие за последнее десятилетие наблюдается на рынке недвижимости. Появися класс новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости, развивается законодательная база, совершенствуются правовые аспекты деятельности.
Важным инвестиционным направлением является коммерческая недвижимость. В основном аналитические агентства делают акцент на анализе рынка жилой недвижимости, оставляя за кадром весомый полигон экономических отношений - сектор коммерческой недвижимости. Это - торговые центры и магазины, офисы, склады, технические помещения, рекреационная недвижимость, земельные участки, платные автомобильные дороги и многие другие объекты.
За последние 10 лет этот рынок в России совершил качественный рывок, предъявив потребителям впоне европейские офисы и торгово-развлекательные центры. В то же время начали появляться компании, профессионально занимающиеся рынком недвижимости. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.
Рынок коммерческой недвижимости весьма привлекателен как инвестиционный объект не только для отечественных инвесторов, но и для зарубежных. При этом существует множество проблем, сдерживающих развитие этого сектора рынка: отсутствие упорядоченной информационной базы, единой классификации объектов, механизмов оценки и прогнозирования динамичных инвестиционных процессов, методов учета риска в длительном инвестиционном периоде.
Сфера инвестиционного прогнозирования сегодня использует множество методов и моделей, таких как модель построения финансовых временных рядов, аналитический аппарат оценки и прогнозирования рисков, вероятностные методы моделирования и множество других. При этом наиболее широкое практические применение получили методы экспертных оценок, основанные на стандартных экономических приемах, которые имеют существенную субъективную погрешность. Проблема прогнозирования и оценки инвестиционных проектов, решаемая классическими экономическими методами на основе дисконтирования денежных потоков, прогнозирования их величины, уровня инфляции и ставки дисконтирования, позволяет получить лишь приближенный результат.
Процессы прогнозирования в экономике практически лишены математически аргументированной основы и носят в большинстве своем описательный характер. Задача экономического прогнозирования усложняется также присутствием на рынке множества объективных и субъективных факторов внешней среды, влияние и возникновение которых порой оценить сложно.
Процесс инвестиционного прогнозирования поведения экономических систем являет собой сложный адаптивный механизм взаимодействия объектов и субъектов рынка под воздействием факторов внешней среды.
Незначительное число научных работ в области математических методов моделирования бизнеса в России существенно сдерживает его развитие. Теоретическая база экономики вообще, и бизнеса в частности, не позволяют сформулировать адекватные универсальные аналитические описания, дать обоснованные оценки состояния бизнеса и рекомендации по его улучшению. Возникающая неопределенность комментируется с большой долей субъективизма. Это касается всех уровней экономических процессов: от незначительной по своим масштабам инвестиционной деятельности малых и средних предприятий до макроэкономического уровня проектов с участием государства. Ошибки экспертов, неточности маркетинговых исследований, изменение платежеспособного спроса и предпочтений потенциальных потребителей, а также ряд других факторов могут существенно повлиять на конечные результаты реализации проекта. Особенно это касается рынка коммерческой недвижимости, как наиболее слабо изученного сегмента рынка.
Научные исследования в области механизма систематизации, оценки и прогнозирования инвестиционных процессов находятся в стадии становления. Поэтому изучение данной проблематики в современной российской экономике является весьма актуальной областью научного исследования.
Разработкам концептуальных основ систематизации рынка недвижимости, методам оценки инвестиций, а также прикладным моделям прогнозирования посвятили свои труды российские и зарубежные ученые: Ю.П. Анисимов, В. И. Арнольд, И.Т. Балабанов, Н.Ф. Вечер, П.Л. Виленский, В.П. Воронин, П.Г. Грабовый, В.А. Горемыкин, В.В Гасилов, В.В. Давние, Д.А. Ендовицкий, В.В. Ковалев, В.Н. Лившиц, A.A. Ольховский, В.И. Ресин, С.А. Смоляк, А.Н. Тихонов, Н.А.Фалькевич, Л.Н. Чернышов, А.И. Чуличков, Н.Ю. Яськова, Занг В.-Б., Ж.-К. Йоккоз, П.Картье, Т. Пу, Л. Крушвиц, М. Фейгенбаум, Ф. Хам-пель, Г. Хакен, А.И. Хорев, К. Эклунд, Д.Чилингуорт, Д. Шеффер и другие.
Цель и задачи исследования. Основной целью диссертационной работы является развитие теоретических и научно-методических положений управления инвестиционными процессами рынка коммерческой недвижимости на основе его систематизации, оценки и прогнозирования и практических рекомендаций для предприятий инвестиционно-строительного комплекса.
Достижение поставленной цели осуществлялось путем решения логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:
1) разработка концепции прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости (специальность 08.00.05);
2) создание единой классификации объектов коммерческой недвижимости по их функциональному назначению и качественным признакам (специальность 08.00.05);
3) систематизация объектов коммерческой недвижимости и поиск методов их идентификации по классам престижности в соответствии с качественными признаками (специальность 08.00.05);
4) разработка динамической модели развития инвестиционного процесса на рынке коммерческой недвижимости (специальность 08.00.13);
5) создание модели прогнозирования развития инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости с учетом влияния факторов внешней среды (специальность 08.00.13);
6) разработка модели определения воздействий внешних экономических факторов на динамику доходности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости (специальность 08.00.13);
7) формализация развития инвестиционного процесса на рынке коммерческой недвижимости с учетом основных ценообразующих факторов, их воздействий и рисков инвестиций (специальность 08.00.05);
8) оценка показателей спроса и предложения на рынке коммерческих объектов недвижимости (специальность 08.00.05);
9) оценка устойчивости развития инвестиционного процесса в условиях изменения внешних факторов рынка (специальность 08.00.13);
10) определение инвестиционного рейтинга объектов коммерческой недвижимости и условий оптимального их позиционирования на рынке (специальность 08.00.05).
Объектом исследования являются объекты регионального рынка коммерческой недвижимости в процессе их инвестиционной оценки, прогнозирования и стратегического управления ими как сложной экономической системой.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в результате динамичного развития инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости, их мониторинга, прогнозирования и управления.
Гипотеза исследования предполагает, что реализация инвестиционного проекта определяется начальными условиями его функционирования и последующим воздействием факторов внешней экономический среды. Инвестиционный процесс рассмотрен как открытая система, подвергающаяся воздействию возмущающих параметров: динамики цен, инфляции, изменению спроса и предложения и ряда других экономических, политических и социальных факторов.
Методологическую и теоретическую основу исследований составили теоретические положения и выводы, содержащиеся в фундаментальных и прикладных исследованиях отечественных и зарубежных авторов по проблемам функционирования, развития и управления рынком коммерческой недвижимости, а также посвященных методам оценки коммерческих проектов, моделям и механизмам инвестиционного прогнозирования. Использованы законодательные акты РФ и нормативные документы различных уровней в области инвестиционной деятельности, статистические и аналитические материалы и документы, материалы научных конференций, официальные публикации по проблемам развития и функционирования рынка недвижимости, управления инвестицион и ыми процессами.
Исследование осуществлялось на основе системного и комплексного подхода с применением структурно-функционального анализа, экономико-математического моделирования, основных положений теории нечетких множеств, теории возмущений, теории катастроф и теории устойчивости динамических нелинейных систем. Использованы методы объектного моделирования инвестиционного процесса, понятия и принципы инвестиционного менеджмента, методы экспертных оценок, механизмы оценки и прогнозирования результатов инвестирования.
В ходе диссертационного исследования изучена общая и специальная литература по прикладным методам математического моделирования бизнес-процессов, формированию механизмов управления инвестиционной деятельностью, а также структуры и возможностей рынка коммерческой недвижимости. Выявление проблемы и ее научное рассмотрение в методологическом плане осуществлено в соответствии с принципами системного и комплексного подходов, предусматривающих исследование методов прогнозирования инвестиционных процессов рынка недвижимости.
Научная новизна работы заключается в следующем:
1) создана концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы, отличительной особенностью которой является метод инвестиционного позиционирования объектов на рынке (специальность 08.00.05);
2) разработана классификация объектов коммерческой недвижимости первичного и вторичного рынков в едином комплексе, отличительными признаками которой является структурирование видов коммерческой недвижимости по функциональному назначению и качественным признакам (специальность 08.00.05);
3) предложен метод идентификации объектов коммерческой недвижимости в соответствии с классами престижности на основе теории нечетких множеств, отличающийся возможностью систематизации объектов по качественным признакам (специальность 08.00.13);
4) разработана модель развития инвестиционного процесса как динамической системы, которая, в отличие от дискретных методов оценки денежных потоков, позволяет более точно прогнозировать экономический результат инвестиционной деятельности (специальность 08.00.13);
5) создана модель прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости на основе прикладной теории сигнулярных возмущений, отличительными особенностями которой являются определение факторов внешней среды как возмущающих параметров и оценка предельной доходности проекта на основе асимптотического решения сингулярно возмущенной задачи (специальность 08.00.13);
6) определено понятие синергизм факторов рынка коммерческой недвижимости на основе их систематизации, определения эффекта воздействия и количественной оценки рисков, что является новым подходом к оценке развития инвестиционного процесса (специальность 08.00.05);
7) введен обобщающий показатель линдекс дефицита рынка коммерческой недвижимости в качестве совокупного критерия оценки динамики спроса и предложения, который, в отличие от существующих методов прогнозирования, позволяет оценить общие тенденции рынка и перспективы его инвестиционного развития (специальность 08.00.05);
8) разработан механизм оценки устойчивости инвестиционного процесса при его эволюционном развитии, отличительным признаком которого является определение предельно допустимых изменений возмущающих параметров экономической системы (специальность 08.00.13);
9) обоснована модель развития инвестиционного процесса в условиях резких изменений внешних воздействий и определены параметры бифуркационных состояний системы, что создает новый концептуальный подход к оценке инвестиционного процесса как синергетической системы (специальность 08.00.13);
10) предложен метод инвестиционного позиционирования объектов коммерческой недвижимости на основе построения инвестиционного рейтинга объектов, отличающийся учетом прогнозируемой доходности объектов с учетом воздействия внешних факторов и количественной оценкой рисков (специальность 08.00.05).
Диссертация выпонена в рамках п. 4.15. Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах паспорта специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью и п. 1.3. Разработка и исследование макромоделей экономической динамики в условиях равновесия и неравновесия, конкурентной экономики, монополии, олигополии, сочетания различных форм собственности паспорта специальности 08.00.13 Математические и инструментальные методы экономики.
Теоретическая значимость работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизмов прогнозирования инвестиционной деятельности на российском рынке коммерческой недвижимости, рационального распределения и эффективного использования ресурсов и формирования оптимального инвестиционного портфеля. Создание новой концепции инвестиционного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости позволит совершенствовать и стимулировать его развитие.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности применения ее положений и выводов в деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса, в практике девелоперских компаний при совершенствовании методов и механизмов управления инвестициями. Концептуальная модель прогнозирования и оценки инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости дает возможность разработки аналитических механизмов и практической реализации инвестиционной деятельности предприятий строительного комплекса. Основные результаты работы используются в качестве теоретической, методологической и методической базы для исследований в области оценки эффективности инвестиционной деятельности индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов, а также в учебном процессе при изучении дисциплин Экономико-математические методы и модели, Экономическая оценка эффективности инвестиций, Экономика недвижимости.
Эмпирическую базу исследований, положений и выводов, содержащихся в диссертации, составили статистические данные о рынке коммерческой недвижимости России и Воронежской области в качестве региональной составляющей.
Достоверность и обоснованность полученных автором результатов основывается на репрезентативной статистической выборке данных о продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости за период с 2004 по 2007 гг.; использовании современных экономических теорий и методов исследований, позволяющих получить достоверные результаты, подтверждающие выдвинутые гипотезы; анализе и сопоставлении теоретических и практических результатов, разработанных автором в процессе исследований и практической апробации результатов.
Апробация работы и использование результатов. Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2004-2007 гг.), V международной научной конференции Современные сложные системы управления (НТС8'2004): Краснодар - Воронеж - Туапсе; Всероссийской научно-практической конференции 18-19 марта 2004г. Экономическое прогнозирование: модели и методы-2004, Воронеж, В ГУ; региональной научно-практической конференции 12-14 апреля 2005г. Экономика России: от стабилизации к развитию, Воронеж, МГЭИ; международной практической конференции 29-30 апреля 2005г. Экономическое прогнозирование: модели и методы, Воронеж, Воронежский государственный университет; VII международной научной конференции Современные сложные системы управления (НТС8'2005), Воронеж, ВГАСУ; Материалы Международной научно-практической конференции, Экономическое прогнозирование: модели и методы 30-31 марта 2006 г., Воронеж, ВГУ; Вогоградский научно-образовательный центр ИПУ РАН Секция Математическое моделирование и оптимизация экономических процессов, Интернет-конференция, 2007г.; III Международно-практической конференции, 5-6 апреля 2007г., Воронеж, ВГУ; Международная конференция Наука и технологии, краткие сообщения XXVII Российской школы, посвященной 150-летию К.Э. Циоковского, 100-летию С.П. Королева и 60-летию Государственною ракетного центра КБ им. Академика В.П. Макеева, Екатеринбург, УрО РАН, 2007.
Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс в рамках преподавания дисциплин Экономико-математические методы и модели, Экономическая оценка эффективности инвестиций, Экономика недвижимости Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Автором были подготовлены и опубликованы учебные пособия, программы, методические указания.
Предложения по внедрению концепции стратегического развития инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости нашли свое практическое применение в инвестиционно-строительной деятельности ФГУ Дороги России (г. Москва), ООО Баупорт (г. Москва), ООО УК Жипро-ект (г. Воронеж), ООО Инжсервис (г. Воронеж), при построении перспективной инвестиционной политики и формировании стратегического портфеля инвестиций.
Положения, выносимые на защиту:
1) Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы (специальность 08.00.05);
2) Классификация объектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации по функциональному назначению и качественным признакам (специальность 08.00.05);
3) Метод идентификации объектов коммерческой недвижимости на основе их систематизации по качественным признакам в соответствии с классами престижности (специальность 08.00.13);
4) Динамическая модель прогнозирования инвестиционного процесса на основе формализации начальных параметров экономической системы (специальность 08.00.13);
5) Модель прогнозирования инвестиционного процесса на основе теории сингулярных возмущений, включающая метод определения предельной доходности инвестиционного проекта как асимптотическое решение возмущенной задачи (специальность 08.00.13);
6) Методика определения синергетического эффекта факторов рынка коммерческой недвижимости на основе их систематизации, формализации параметров воздействия и количественной оценки рисков (специальность 08.00.05);
7) Метод определения линдекса дефицита коммерческой недвижимости как совокупного критерия оценки динамики спроса и предложения (специальность 08.00.05);
8) Модель определения предельно допустимых изменений параметров возмущения при эволюционном развитии инвестиционного процесса в качестве оценки устойчивости экономической системы (специальность 08.00.13);
9) Модель развития инвестиционного процесса в условиях бифуркационных состояний экономической системы при резких изменениях внешних факторов (специальность 08.00.13);
10) Метод построения инвестиционного рейтинга объектов коммерческой недвижимости, включающий оценку потенциальной доходности объектов и коммерческие риски (специальность 08.00.05).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 50 печатных работ, в том числе 4 монографии, 2 учебно-методических пособия, из них одно - с грифом УМО, 9 статей в ведущих рецензируемых научных изданиях согласно перечню ВАК Министерства образования и науки РФ. Общий объём публикаций составил 108,7 пл., в том числе принадлежит лично автору - 87,6 пл.
Структура работы. Диссертация объемом 312 страниц основного текста состоит из введения, 5 глав, выводов и предложений, включает 69 илюстраций, 51 таблицу, список литературы из 337 наименований и 5 приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Околелова, Эла Юрьевна
Основные выводы и предложения
1. На основе аналитического исследования рынка коммерческой недвижимости и выявления основных проблем оценки и прогнозирования инвестиционного поведения объектов, создана концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости как сложной экономической системы. Концепция объединяет два направления: оценку рынка как совокупности факторов - с одной стороны, и анализ объекта с точки зрения его адаптации к требованиям рынка и инвестиционной привлекательности - с другой.
2. Разработана классификация объектов коммерческой недвижимости первичного и вторичного рынков в едином комплексе, отражающая современные тенденции развития рынка и учитывающая факторы спроса и приоритетов потенциальных потребителей.
3. Разработан метод идентификации объектов коммерческой недвижимости в соответствии с классами престижности на основе сформированного перечня качественных и технико-эксплуатационных характеристик, отличающийся возможностью систематизации объектов по ряду однородных признаков.
4. Создана динамическая модель инвестиционного процесса, которая позволяет прогнозировать экономический результат инвестиционной деятельности на основе адаптивного аппарата теории динамических систем.
5. Предложена модель прогнозирования инвестиционного процесса на основе прикладной теории сигнулярных возмущений, которая предполагает определение влияния факторов внешней среды как возмущающих параметров. Определены предельные значения интервала варьирования доходности инвестиционного проекта при заданных начальных условиях на основе асимптотического решения сингулярно возмущенной задачи.
6. Введено и исследовано понятие линвестиционный потенциал рынка на основе анализа влияния внешних и внутренних факторов рынка недвижимости и количественной оценки инвестиционных рисков.
7. Предложен новый обобщающий показатель линдекс дефицита рынка недвижимости в качестве совокупного критерия оценки динамики спроса и предложения, который позволяет оценить общие тенденции рынка и перспективы его инвестиционного развития.
8. Разработан механизм оценки параметров устойчивости модели прогнозирования доходов при реализации коммерческих проектов, позволяющий определить интервал варьирования прогнозируемых параметров. Условия стабильности экономической системы определены количественно на основании предельно допустимых отклонений, что дает возможность прогнозирования результатов процесса, подвергаемого непараметрическим воздействиям.
9. Обоснована модель развития инвестиционного процесса в условиях резких изменений внешней воздействий и определены параметры бифуркационных состояний синергетической системы. Развитие инвестиционного проекта рассмотрено при условии резкого изменения воздействия факторов рынка, которое может вызвать переход экономической системы в новое качественное состояние.
10.Предложен метод построения инвестиционного рейтинга объектов коммерческой недвижимости в соответствии с функциональным назначением объекта, местоположением, архитектурно-планировочными, техническими и эксплуатационными характеристиками с учетом динамики спроса, предложения и рисков проекта.
Заключение
Рынок коммерческой недвижимости представляет собой сложную экономическую систему, основным звеном которой является взаимоотношений субъектов и объектов рынка в процессе инвестиционной деятельности. Этот рынок сегодня имеет множество проблем, несмотря на высокие темпы развития. В работе проведен анализ развития рынка коммерческой недвижимости на основе Российского и зарубежного опытов, исследованы исторические этапы и дано аналитическое описание современному состоянию.
1. Составлена схема взаимоотношений участников рынка коммерческой недвижимости, которая позволяет идентифицировать основных субъектов рынка и определить сферу их деятельности. Рассмотрены основные инвестиционные механизмы ранка коммерческой недвижимости: аренда, продажа объектов, а также лизинг и опцион. В качестве опосредующего инструмента рассмотрена бизнес-ипотека. Проанализирован новый для российского рынка недвижимости механизм опционов на недвижимость. Все виды используемых инвестиционных механизмов находятся в стадии становления и позволяют инвесторам в определенной мере активизировать свои позиции на рынке, но они не дают поного представления о происходящих процессах и не могут дать объективной картины динамики рынка.
Определены и систематизированы инвестиционные риски рынка коммерческой недвижимости, составляющие основную проблему инвестиционного прогнозирования. Определены методы идентификации рисков и проанализированы механизмы предупреждения и управления рисками.
На основании проведенного исследования разработана классификация объектов по их функциональному назначению и масштабу деятельности. Предложенная оценочная шкала позволит сделать первый шаг в оценке объекта коммерческой недвижимости, а дальнейший агоритм теории нечетких множеств даст возможность окончательно идентифицировать объект с точки зрения принадлежности его к тому или иному классу престижности.
Рассмотрены основные инвестиционные механизмы ранка коммерческой недвижимости: аренда, продажа объектов, а также лизинг и опцион. В качестве опосредующего инструмента рассмотрена бизнес-ипотека. Проанализирован новый для российского рынка недвижимости механизм опционов на недвижимость. Все виды используемых инвестиционных механизмов находятся в стадии становления и позволяют инвесторам в определенной мере активизировать свои позиции на рынке, но они не дают поного представления о происходящих процессах и не могут дать объективной картины динамики рынка.
Что касается регионального рынка коммерческой недвижимости, то в этом секторе наблюдается значительное отставание от многих крупных городов России. Этот рынок находится в начале своего экономического развития, при этом следует отметить высокие темпы развития, что обусловлено ростом строительного производства, повышением платежеспособного спроса потребителей и рядом других экономических и политических факторов.
На основании проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости г.Воронежа выделены наиболее инвестиционно привлекательные объекты с точки зрения категории и местоположения. Рассмотрены показатели спроса и предпочтения потребителей.
При этом отсутствие информационно-аналитической базы является фактором, существенно сдерживающим развитие инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости. С целью адекватной оценки этого сектора рынка недвижимости и формирования оптимальных инвестиционных стратегий в работе предложены методы прогнозирования, построенные на использовании аналитического аппарата прикладных математических моделей, позволяющих не только дать описание процессу, но и рассчитать его параметры в перспективе.
Построен агоритм инвестиционной оценки рынка коммерческой недвижимости и прогнозирования процессов инвестирования средств в коммерческие объекты. Первый шаг - это создание единой классификации, позволяющей инвестору определить место объекта на рынке и величину потенциального дохода от его реализации.
В силу того, что объекты коммерческой недвижимости практически не имеют аналогов, идентификация их в соответствии с классификацией и качественными признаками весьма затруднена. Для решения этой проблемы в работе предложен метод соотнесения объекта к тому или иному классу престижности на основе определения качественных признаков объекта как нечетких значений с использованием аппарата теории нечетких множеств.
Модель инвестиционного прогнозирования также основана на математических методах и имеет основой теорию нелинейных динамических систем. Инвестиционный процесс представлен как нелинейная динамическая система, подвергающаяся воздействию различных факторов рынка, в том числе рисков. Рассмотрена зависимость экономического эффекта от ряда управляющих параметров и предложен метод оценки и прогнозирования инвестиционной деятельности на основе модели динамической системы со случайными возмущениями. Этот механизм позволил определить параметры проекта в отдаленной перспективе, а также количественно оценить риски с учетом вероятности их наступления.
Использование нетрадиционного подхода к описанию инвестиционного процесса позволило дать альтернативу дискретным моделям построения финансовых рядов, а также избежать метода прямого дисконтирования как имеющего существенную субъективную погрешность.
Факторы внешней экономической среды определены как возмущающие параметры системы. Дальнейший агоритм инвестиционного прогнозирования процессов рынка коммерческой недвижимости предполагает возможные варианты реализации инвестиционного проекта при различном воздействии управляющих параметров и определение бифуркационных состояний системы. Предельная величина доходности инвестиционного проекта формализована как асимптотическое решение сингулярно возмущенной задачи. Кроме того, развитие инвестиционного проекта также рассмотрено при условии резкого изменения воздействия факторов рынка. Такие ситуации могут создать определить переход системы в новое качественное состоянии. Описание процесса резкого изменения экономической системы произведено на основе методов теории катастроф и оценки синергетического эффекта.
Применен механизм оценки устойчивости инвестиционного проекта как динамической системы, позволяющий определить коридор значений прогнозируемых параметров. Экономически это будут предельные значения влияния факторов как внешних, так и внутренних на результат реализации инвестиционного проекта. Условия нестабильности экономической системы могут быть определены количественно с условиями предельно допустимых отклонений, что дает возможность прогнозирования результатов процесса, подвергаемого непараметрическим воздействиям.
Реализация моделей прогнозирования представлена на примере регионального рынка коммерческой недвижимости в целом и отдельных объектов в частности. Так, в качестве исследуемых объектов выступает ТРК Московский проспект как представитель достаточно развитого сектора коммерческой недвижимости, а именно - торговой недвижимости. Вторым объектом представлена платная автомобильная дорога М; Дон, как новое, только начинающее развиваться направление коммерческой недвижимости.
Результаты расчетов подтвердили адекватность используемых методов и моделей. В качестве завершающего этапа расчетов построен инвестиционный рейтинг объектов, который позволяет инвесторам ориентироваться на рынке коммерческой недвижимости, дает возможность составления более точных прогнозов инвестиционных показателей отдельного объекта, а также позволяет определить инвестиционно привлекательные зоны города Воронежа. Разработанный метод помогает инвесторам и девелоперским компаниям определить вид планируемой застройки объектами коммерческой недвижимости, оценить перспективу спроса и динамику цен в будущем.
Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Околелова, Эла Юрьевна, Воронеж
1. Алексеевский B.C. Синергетика менеджмента устойчивого развития Текст. / B.C. Алексеевский. Ч М.: ИД Манускрипт, 2006.- 146с.
2. Абыкаев Н. Инвестиционный потенциал и экономический рост Текст. //Экономист.-2000.-№6.
3. Альсевич В. В. Введение в математическую экономику. Конструктивная теория Текст. / В. В. Альсевич. Ч М.: Эдиториал УРСС, 2005. Ч 256 с.
4. Андрианов И.В., Маневич Л.И. Две ипостаси асимптотики Текст. // Природа. 1987. № 4. С. 85 97; Асимптотические методы и физические теории. М.: Знание, 1989; Асимптотология: идеи, методы, результаты. М.: АСЛАН, 1994.
5. Андронов А. А. Механизмы саморегуляции в рыночной экономике Текст. // Общество и экономика, 1996, № 11-12.
6. Анисимов Ю.П. Управление бизнес-процессом выпуска новой продукции Текст. : Монография / Ю.П. Анисимов, Ю.В. Журавлев, C.B. Шапошникова; Под ред. Ю.П. Анисимова. Воронеж: Воронеж, гос. технол. акад.-2003.-456 с.
7. Анисимов Ю.П. Доходность инновационной деятельности Текст.: Монография / Ю.П. Анисимов, В.Б. Артеменко, О.А Зайцева; Под ред. Ю.П. Анисимова. Воронеж: АОНО ИММиФ. - 2002. - 192 с.
8. Анисимов Ю.П. Управление бизнесом при развитии инноваций Текст. / Ю.П.Анисимов, Ю.В. Журавлев, В.Б. Артеменко, Л.В. Прозоровская; Под ред. Ю.П. Анисимова. Воронеж: Воронеж, гос. технол. акад. -2004.-501 с.
9. Аносов Д. В., Бронштейн И. У., Арансон С. X., Гринес В. 3. Гладкие динамические системы Текст. // Итоги науки и техн. Соврем, пробл. матем. Фунд. напр. 1: Динамические системы 1. М.: ВИНИТИ, 1985. С. 151-242.
10. Аренда жилых и нежилых помещений Текст. //Сборник нормативных документов с комментариями. М., 2003
11. П.Арнольд В. И. Допонительные главы теории обыкновенных дифференциальных уравнений Текст. / В. И. Арнольд.- М.: Наука, 1978.
12. Арнольд В. И. Лекции о бифуркациях и версальных семействах Текст. // Успехи матем. наук 27 (1972), No.5. С. 119-184.
13. Арнольд В. И. Теория катастроф Текст. // Итоги науки и техн. Соврем. пробл. матем. Фунд. напр. 5: Динамические системы ~ 5. М.: ВИНИТИ, 1986. С. 219-277.
14. И.Арнольд В. И. Теория катастроф Текст. //Изд. 4-е стереотипное.-М.: Эдитториал УРСС, 2004. 128с.
15. Арнольд В. И., Афраймович B.C., Ильяшенко Ю. С., Шильников JI. П. Теория бифуркаций Текст. // Итоги науки и техн. Соврем, пробл. матем. Фунд. напр. 5: Динамические системы 5. М.: ВИНИТИ, 1986. С. 5-219
16. Арнольд В. И., В. В. Козлов, А. И. Нейштадт. Математические аспекты классической и небесной механики Текст. // Изд. 4-е стереотипное.-М.: Эдитториал УРСС, 2002. 416с.
17. Арнольд В. И., Варченко А.Н., Гусейн-Заде С.М. Особенности дифференциальных отображний Текст. // 2-е изд., испр. М.:МЦНМО, 2004. - 672 с.
18. Асаул А.Н. Экономика недвижимости Текст. / А.Н. Асаул СПб.: Питер, 2004. - 163 с.
19. Асаул А.Н., Батрак A.B. Корпоративные структуры в региональном инвестиционно-строительном комплексе Текст. / А.Н. Асаул. М. - СПб., 2001.
20. Ашрапов М.М. О системе кредитования жилищного строительства Текст. / М.М. Ашрапов // Жилищное строительство. 2004. - №1. - с. 2-3.
21. Бабич В.М., Будырев B.C. Искусство асимптотики Текст. // Вестник Ленинградского университета. 1977. № 13. С. 5 12.
22. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью Текст. / И.Т. Балабанов. М: Дело. - 2003.- 322 с.
23. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости Текст. / И.Т. Балабанов.- / И.Т. Балабанов. СПб: Питер, 2000, 234 с.
24. Баранцев Р.Г. Об асимптотологии Текст. // Вестник Ленинградского университета. 1976. № 1. С. 69 76.
25. Бекларян Л.А., Трейвиш М.И. Факторинговые операции. Методы анализа эффективности и надежности Текст. / Л.А.Бекларян, М.И. Трейвиш -М., 1996.
26. Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? Текст. / И.Т. Балабанов. // Вопросы экономики. № 11. 1998. С. 4662.
27. Беленький В.Р. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России Текст. / И.Т. Балабанов // Независимая газета. 2004. № 103.
28. Белман Р. Теория устойчивости решений дифференциальных уравнений Текст. / Р. Белман. М: Мир, 1954.-210 с.
29. Беренс В.И., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций Текст. / В.И. Беренс, П.М. Хавранек. -М., 1995. 97с.
30. Берже П., Помо И., Видаль К. Порядок в хаосе Текст. / П.Берже.1. М.:Мир, 1991. Ч365 с.
31. Блехман И.И., Мышкис А.Д., Пановко Я.Г. Механика и прикладная математика. Логика и особенности приложений математики Текст./ И.И.Блехман, А.Д. Мышкис, Я.Г. Пановко. М.: Наука, 1983.
32. Богомолова И.П. Формирование экономического развития предприятий на основе повышения качества продукции и услуг Текст. / И.П. Богомолова, А.Э. Тыртычный.- Воронеж: ВГУ, 2004.- 124 с.
33. Босинов А. В., Фоменко А. Т. Введение в топологию интегрируемых гамильтоновых систем Текст./А. В. Босинов, А. Т. Фоменко. -М.: Наука, 1997,- 191с.
34. Боуэн Р. Методы символической динамики. Текст. / Р. Боуэн. -М.: Мир, 1979.- 195 с.
35. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости Текст. // Российский экономический журнал, 2002; №№ 5-6
36. Васильев В.М., Панибратов Ю.П. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие Текст. /Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова.-М.-СПб., 1997.
37. Васильева А.Б., Бутузов В.Ф. Асимптотические методы в теории сингулярных возмущений Текст./ А.Б. Васильева, В.Ф. Бутузов. Москва: Высшая школа. 1990.- 208с.
38. Васина A.A. Финансовая диагностика и оценка проектов Текст./ A.A. Васина. СПб.: Притер, 2004. - 210 с.
39. Вечер Н.Ф., Ольховский A.A. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта Текст./ Н.Ф. Вечер, A.A. Ольховский. -СПб.: Издательский дом Бизнес-прогресса, 2005. 176 с.
40. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов Текст./ П.Л. Виленский, В.Н.Лившиц, С.А.Смоляк, 4-е изд., переаб. и доп. - М.: Дело, 2008. - 832с.
41. Вильсон Дж. Энтропийные методы моделирования сложных систем Текст. / А. Дж. Вильсон. Ч М.: Мир, 1978.-167с.
42. Витрянский В.А. Купля-продажа Текст. / В.А Витрянский // Хозяйство и право, 2001; №1
43. Витрянский В.А. Отдельные виды договора аренды Текст. / A.B. Витрянский // Хозяйство и право, 2001; №3
44. Воков И.К., Загоруйко Е.А. Исследование операций: Учеб.для вузов. 2-е изд. Текст./ Под ред. B.C. Зарубина, А.П. Крищенко. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2002.-436с.
45. Воков И.К., Зуев С.М., Цветкова Г.М. Случайные процессы: Учеб. для вузов Текст. / Под ред. B.C. Зарубина, А.П. Крищенко. М.: изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2000. - 448с.
46. Воронин В.П. Методика выработки коммерческих решений. Учебное пособие. Текст. / В.П. Воронин. М.: Московский коммерческий университет. - 1994.
47. Воскресенский Е.В. Асимптотика решений по малому параметру и управляемые системы дифференциальных уравнений Текст.// Изв. вузов. Математика. 1991. N 7. С. 25-34.
48. Воскресенский Е.В. Асимптотическое равновесие, периодические решения и прямой метод Ляпунова Текст.// Дифференц. уравнения. 1999, Т.35, N 6, С.729-732.
49. Воскресенский Е.В. Асимтотика решений дифференциальных включений Текст.// Изв. вузов. Математика. 1987. N 7. С. 11-15.
50. Воскресенский Е.В. Исследовния по асимптотике и устойчивости решений дифференциальных уравнений Текст.// Дифференциальные и интетральные уравнения: Межвуз. сб. науч. тр. Горьков. ун-т. Горький, 1982. Вып. 6, С. 147.
51. Воскресенский Е.В. Качественные и асимптотические методы интегрирования возмущенных дифференциальных уравнений Текст.// Вопросы качественной теории дифференциальных уравнений. Новосибирск. Наука, 1988. С.13-17.
52. Воскресенский Е.В. О задаче Чезари существования асимптотического равновесия Текст.// Классические и неклассические задачи для дифференциальных уравнений: Межвуз. сб. науч. тр. Куйбышев, пед. ин-т. Куйбышев, 1989. С. 49-57.
53. Воскресенский Е.В. Об аттракторах обыкновенных дифференциальных уравненийТекст.// Изв. вузов. Математика. 2003, №4, С. 17-26.
54. Воскресенский Е.В. Управляемость нелинейных уравнений Текст. //Труды математического центра им. Н.И.Лобачевского. Материалы Международной научной конференции. Казань. 1-3 октября 2000 г. С.261.
55. Гаврилов Н. К., Шильников Л. П. О трёхмерных динамических системах, близких к системам с негрубой гомоклинической кривой I, II Текст. // Матем. сб. 88 (1972), N0.4. С. 475-492; 90 (1973) N0.1. С. 139-156.
56. Гасилов В.В., Макаров Е.И., Палагутин А.Г., Москалев Е.Н. Модели оптимального распределения инвестиций на конкурсной основе Текст.// Известия вузов. Строительство и архитектура. 2000. - № 7-8.
57. Гасилов В.В., Оклелова Э.Ю., Замчалова С.С. Экономико-математические методы и модели: учеб.- метод, пособие Текст./ В.В Гасилов, Э.Ю. Околелова, С.С. Замчалова. Воронеж, гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2005 - 157с.
58. Гасилов В.В., Околелова Э.Ю., Пигач В.М. Моделирование инвестиционных процессов с применением теории графов Текст.// Информационно-аналитический журнал Строительство и цены /Под ред. В.Р. Дорож-кина. Воронеж, 2004. - №3, с. 133-138.
59. Гимор Р. Прикладная теория катастроф Текст. / Р. Гимор Ч М.: Мир, 1984. Ч Т. 1. Ч 350 е.; Т. 2. Ч 285 с.
60. Голощапов H.A. Недвижимость: Словарь-справочник Текст./ Н. А. Голощапов, С. И. Помазкова. М.: ИТРК РСПП, 2000. - 424 с.
61. Гольцблат А.Е. Сдеки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека Текст. / А.Е.Гольцблат М.:Мир, 2004. -192 с.
62. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие Текст. / В.А. Горемыкин М.:Мир, 2005. 345 с.
63. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов Текст. /В. А. Горемыкин.- 3-е изд., перераб.и доп.- М.: Дашков и К, 2003. -328 с.
64. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах Текст. /В. А. Горемыкин. М.: Филинъ, 2004. - 302 с.
65. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. Текст. // Федеральная служба земельного кадастра. М.: ИТРК РСПП, 2006. С. 10-16, 146-154.
66. Грабовский C.B. Методология оценки коммерческой недвижимости Текст. / C.B. Грабовский СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.
67. Грабовский C.B. Оценка доходной недвижимости Текст. / C.B. Грабовский СПб.: Изд-во Питер, 2001.
68. Грабовый П.Г., Петрова С.М. и др. Риски в современном бизнесе. Текст. / П.Г. Грабовый. М.: АЛАНС, 1994, - 200 с.
69. Грабовый П. Г., Марашда Б. С. Конкуренция и управление рисками на предприятиях в условиях рынка Текст. / П. Г. Грабовый. М.: АЛАНС, 1997.
70. Грабовый П. Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов в 2-х частях / П. Г. Грабовый. Смоленск: Смолин Плюс, М.: АСВ. - 2001. - 357 с.
71. Грабовый П. Г., Яськова Н. Ю. Финансы и кредит в недвижимости Текст. / П. Г. Грабовый. СПб.: ООО Издательство Лимбус Пресс, 2003. - 168 с.
72. Гражданский кодекс Российской Федерации.
73. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика // М.: ИНФРА-М, 2004.- С.36.
74. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса: учебник / А.Г. Гряз-нова. М.: Финансы и статистика, 2001. - 512 с.
75. Гумба Х.М. Экономика строительных организаций Текст. // Х.М. Гумба. М.: Центр экономики и маркетинга, 1998. - 144 с.
76. Данилов Ю. А. Лекции по нелинейной динамике Текст. / Ю.А. ДаниловЧ М.: Постмаркет, 2001.- 155 с.
77. Данченков А. Технологии риэторского бизнеса Текст. // Мир и дом № 3 апрель 2001, с. 23 32
78. Делокарев К. Рационализм и социосинергетика Текст. // Общественные науки и современость, 1997. № 1.
79. Демидович Б.П. Лекции по математической теории устойчивости / Б.П. Демидович -М.: Наука, 1967.- 138 с.
80. Дружинин В. В., Ванярхо В. Г. Синергетика и методология системных исследований Текст. // Сб.: Системные исследования. Ежегодник. Ч М., 1988-1989.
81. Евин И. А., Яблонский А. И. Устойчивость и развитие Текст. // Системные исследования. ЧМ.: Наука, 1982.
82. Евстигнеева Л.И., Евстигнеев Р.А. От стандартной экономической теории к экономической синергетике Текст. // Вопросы экономики. 2001. Ч № 10. ЧС. 24-29.
83. Ендовицкий Д.А. Комплексный анализ и контроль инвестиционной деятельности: методология и практика Текст. / Под ред. проф. Л.Т. Гиляровской. М.: Финансы и статистика, 2001. - 400 с.
84. Жилищное строительство // Ежемесячный специализированный журнал. М. №6. - 2001.
85. Закон РФ Об оценочной деятельности в Российской Федерации № 135-Ф3 от 29.07.1998г.
86. Занг В.-Б. Синергетическая экономика. Время и перемены в нелинейной экономической теории Текст. / В.-Б. Занг. -М.: Мир, 1999. Ч 335 с.
87. Звонкин А. К., М. А. Шубин. Нестандартный анализ и сингулярные возмущения обыкновенных дифференциальных уравнений Текст. // Успехи матем. наук 39 (1984), N0.2. С. 77-127.
88. Зельдович Я.Б., Мышкис А.Д. Элементы прикладной математики -4-е изд. Текст. / Я.Б. Зельдович, А.Д.Мышкис СПб.:Изд-во Лань, 2002,592 с.
89. Земельный кодекс Российской Федерации/Федеральный закон РФ от 25 октября 2001г. №136-Ф3.
90. Зубов В.И. Лекции по теории управления Текст. / В.И. Зубов. М.: Наука, 1975.
91. Измаилов А.Ф. Чувствительность в оптимизации Текст. / А.Ф. Измайлов М.: ФИЗМАТ ЛИТ, 2006.-248с.
92. Интрилигатор М. Математические методы оптимизации и экономическая теория Текст. / Пер. с англ. Г.И. Жуковой и Ф.Я. Кельмана. М.: Айрис-пресс, 2002.- 576 с.
93. Йоккоз Ж.-К. Недавнее развитие динамики Текст.// Международный конгресс математиков в Цюрихе, 1994 г. М.: Мир, 1999. С. 349-380.
94. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России Текст.// Экономика строительства. 2004. №6. С. 2-15.
95. Калачева С. А. Операции с недвижимостью Текст. / С. А. Кала-чева- М.: ПРИОР, 1997, 207 с.
96. Капица С. П., Курдюмов С. П., Малинецкий Г. Г. Синергетика и прогнозы будущего Текст. / С. П. Капица Изд. 3-е. Ч М.: Эдиториал УРСС, 2003. Ч288 с.
97. Картье П. Сингулярные возмущения обыкновенных дифференциальных уравнений и нестандартный анализ Текст. // Успехи матем. наук 39 (1984), No.2. С. 57-76.
98. Каток А. Б. Гипотеза об энтропии Текст. // Гладкие динамические системы / Под ред. Д. В. Аносова. М.: Мир, 1977. С. 181-203.
99. Каток А. Б., Хассеблат Б. Введение в современную теорию динамических систем Текст. /АБ. Каток. М.: Факториал, 1999. - 135 с.
100. Кендал М., Стьюарт А. Многомерный статистический анализ и временные ряды Текст. // М.: Наука, 1976.- 736 с.
101. Кендал М., Стьюарт А. Теория распределений Текст. // М.: Наука, 1966. 566 с.
102. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов Текст. / В.В. Ковалев. М.: Финансы и статистика, 2001. - 144 с.
103. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности Текст. / В.В. Ковалев. М.: Финансы и статистика, 1996. - 432 с.
104. Ковальчук А.Н. Земельный рынок России Текст. // Отечественные записки. № 1. 2004. С. 256-261.
105. Комогоров А.Н., Фомин C.B. Элементы теории функций и функционального анализа Текст. / А.Н. Комогоров-М.: Наука, 1976.
106. Козлов В. В. Симметрия, топология и резонансы в гамильтоновой механике Текст. / В. В. Козлов. Ижевск: Изд-во УдГУ, 1995.
107. Комаров Д.М., Орлов А.И. Вопросы применения экспертных систем. Текст. / Д.М. Комаров. Минск: Центросистем, 1988. С. 151-160.
108. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России Текст. // Земельный вестник России. № 1.2004. С. 5.
109. Константиновский С.А. Развитие и регулирование рынка недвижимости Текст. // Вестник Моск. ун-та. Экономика. 2000. №1. С.8-10.
110. Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэтеров Текст. //СПб.: Питер. 2005, с. 112-114
111. Корнфельд И. П., Синай Я. Г., Фомин С. В. Эргодическая теория Текст. /C.B. Фомин. М.: Наука, 1980.
112. Корнфельд И. П., Я. Г. Синай. Энтропийная теория динамических систем Текст. // Итоги науки и техн. Соврем, пробл. матем. Фундам. направления 2, Динамические системы ~ 2. М.: ВИНИТИ, 1985. С. 44-70.
113. Косоруков O.A., Мищенко A.B. Исследование операций: Учебник / Косоруков O.A., Мищенко A.B. // под общ.ред. д.э.н., проф. Н.П. Тихомирова. М.: Экзамен, 2003. - 448 с.
114. Крушвиц Д., Шеффер Д., Шваке М. Финансирование и инвестиции. Сборник задач и решений Текст. / Пер. с нем. Под общей ред. З.А. Са-бова и А.Л. Дмитриева. СПб: Питер, 2001. - 320с.
115. Кузнецов Б. Л. Введение в экономическую синергетику Текст. / Б. Л. Кузнецов. М.: Бизнес. - 1999. Ч 304 с.
116. Кузнецов Б. Л. Экономическая синергетика против экономической саморегуляции Текст. // М.: Бизнес. 1997, № 17.- с. 22.
117. Кузнецов С. П. Динамический хаос Текст. / С. П. Кузнецов. Ч М.: Физматлит, 2001,- 107 с.
118. Лаврухин O.A. Рынок недвижимости Текст. // М.: Бизнес, -2005; №11, с. 17-64.
119. Лоскутов А.Ю., Михайлов A.C. Введение в синергетику Текст. / А.Ю. Лоскутов Ч М. Наука. 1990. 314 с.
120. Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX Ч начала XXI века) Текст. / С.А. Липски. -М., 2002. С. 209.
121. Литвак Б.Г. Экспертные оценки и принятие решений Текст. / Б.Г. Литвак. М.: Патент, 1996. - 271 с.
122. Любич М. Ю. Динамика рациональных преобразований: топологическая картина Текст. // Успехи матем. наук 41 (1986), No.4. С. 35-95.
123. Ляпунов A.M. Общая задача об устойчивости движения Текст. /А.М Ляпунов. М.: Гостехиздат, 1953. - 210 с.
124. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Текст. / С.Н. Максимов. СПб: Питер, 2000, с. 123
125. Малинецкий Г. Г. Управление риском: Риск. Устойчивое развитие. Синергетика Текст. / Под ред. И. М. Макарова и др. Ч М.: Наука, 2000. Ч С. 125.
126. Малинецкий Г.Г. Математические основы синергетики. Хаос. Структуры. Вычислительный эксперимент Текст. / Г.Г Малинецкий. Ч М.: КомКнига, 2005. Ч312 с.
127. Макин И.Г. Теория устойчивости движения Текст. /И.Г. Мал-кин М.: Наука., 1966. - 198 с.
128. Марченко A.B. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / A.B. Марченко. Ростов н/Д: Феникс, 2007.-448с.
129. Мекумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие / Я.С. Мекумов. М.: Инфра - М., 2001. - 248 с.
130. Мекумов A.C. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов Текст. / A.C. Мекумов. -M. 1997.-С.79.
131. Мельников В. К. Качественное описание резонансных моделей Текст. / В.К. Мельниковю Дубна, - 1962. - 127 с.
132. Меркин Д.Р. Введение в теорию устойчивости движения Текст. / Д.Р. Меркин-М.: Наука, 1971.
133. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-2
134. Милованов В. П. Неравновесные социально-экономические системы: синергетика и самоорганизация Текст. / В.П. Милованов. Ч М.: Эди-ториал УРСС, 2001. Ч 264 с.
135. Милованов В.П. Синергетика и самоорганизация: Экономика. Биофизика Текст. / В.П. Милованов. -M.:URSS, 2005. 168 с.
136. Мищенко Е. Ф., Колесов Ю. С., Колесов А. Ю., Розов H. X., Периодические движения и бифуркационные процессы в сингулярно возмущённых системах Текст./ Е. Ф. Мищенко, Н.Х Розов. М.: Физматлит, 1995.
137. Мищенко Е. Ф., Розов H. X. Дифференциальные уравнения с малым параметром при старшей производной и релаксационные колебания Текст./ Е. Ф. Мищенко, Н.Х Розов. М.: Наука, 1975.
138. Налимов В.В., Чернова H.JI. Статистические методы планирования экстремальных экспериментов Текст./ В.В. Налимов. М.: Физматгиз, 1965.-340 с.
139. Недвижимость Текст.// Еженедельный специализированный журнал. Новосибирск: Некоммерческий фонд Учебно-методический центр риэтеров, 2002, №15.
140. Нейштадт А. И. О затягивании потери устойчивости при динамических бифуркациях Текст. // Дифференц. уравнения 24 (1988), No.2. С. 226233.
141. Немыцкий В.В., Степанов B.B. Качественная теория дифференциальных уравнений Текст. / В.В. Немыцкий М.: Гостехиздат, 1959.
142. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России Текст. / Б.Д. Новиков. М.: Экзамен, 2000.
143. Норкотт Б. Принятие инвестиционных решений Текст. / Б. Нор-котт. М.:ЮНИТИ. - 1997. - С.47.
144. Околелова Э.Ю. Проблемы прогнозирования инвестиционных проектов. Понятие импульса в экономических системах Текст. / Вестник Воронежского государственного технического университета, № 9 // Под ред. В.Н. Фролова. Воронеж: ВГТУ, 2005. - т. 1, с. 91-94
145. Околелова Э.Ю., Левченко В.В. Модели прогнозирования рынка недвижимости Текст. // Воронеж: ВГТА. Выпуск 5, часть 2, 2005, с. 221226.
146. Околелова Э.Ю. Модель оценки инвестиционного проекта как случайного процесса Текст. //Научный Вестник. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. Вып. 3. Воронеж: Изд-во ВГАСУ, 2006.-с. 81-85
147. Околелова Э.Ю. Инвестиции в недвижимость Текст.: Монография / под ред. В.В. Гасилова Воронеж, 2006. - 193 с.
148. Околелова Э.Ю. Модели прогнозирования финансовых потоков Текст. // Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 10.- Тула: Изд-во ТуГУ, 2006.- 241-247
149. Околелова Э.Ю. Модели числовых рядов в оценке инвестиций Текст. //Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 10.- Тула: Изд-во ТуГУ, 2006.- 247-251.
150. Околелова Э.Ю. Методы оценки устойчивости инвестиционных процессов Текст. // Вестник Воронежского государственного технического университета № 9 2006г., т.2, стр. 150-154.
151. Околелова Э.Ю. Инвестиционная оценка коммерческой недвижимости Текст. // Научный Вестник. Серия: Экономика, организация иуправление в строительстве. Вып. 4. Воронеж: Изд-во ВГАСУ, 2006. - с. 53-57
152. Околелова Э.Ю. Модель оценки инвестиционного проекта как случайного процесса Текст. // Научный Вестник. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. Вып. 3. Воронеж: Изд-во ВГАСУ, 2006.-с. 81-85
153. Околелова Э.Ю. Модель числовых рядов как метод оценки инвестиционных проектов Текст. // Черноземный альманах научных исследований №2 (3) 2006, серия Экономика, Воронеж: ООО Альбион, 2006. с 111-116.
154. Сотникова O.A., Околелова Э.Ю., Фиронова Т.А. Рекомендации по оценке экономической эффективности инвестиционного проекта теплоснабжения Текст. / Сотникова O.A., Околелова Э.Ю., Фиронова Т.А. -М.: ООО ИИП АВОК-ПРЕСС, 2006. 23с.
155. Околелова Э.Ю., Шабанов A.B. Проблема устойчивости экономических систем в условиях риска Текст. //Вести высших учебных заведений Черноземья. -Т. 1 / Липецк, гос. техн. ун-т. -Липецк, 2006. С. 96-99.
156. Околелова Э.Ю., Белаш Е.В. Особенности рынка коммерческой недвижимости Текст. // Вестник МГСУ. №3. Москва: Изд-во МГСУ, 2007.61-63.
157. Околелова Э.Ю., Мещерякова O.K. Инвестиционные механизмы рынка недвижимости. Ипотека Текст.: Монография / под. ред. Гасилова В.В.- Воронеж, изд-во Истоки, 2007 219 с. (12,4 п.л.)
158. Орлов А.И. Устойчивость в социально-экономических моделях Текст./ А.И. Орлов М.: Наука, 1979. - 296 с.
159. Оценивание и инвестиции в развитии недвижимости: Учеб. пособие Текст./ Под ред. Р. Гровера и М. О.Соловьева. М.: Свет, 2000. - 211с.
160. Оценка недвижимости: Учеб. пособие Текст./Под ред.А.Г. Гряз-новой, М.А.Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002, с. 212-217, 213
161. Оценка недвижимости: учебник для студ. Вузов Текст./ Грязно-ва А.Г., Федотова М.А., Агуреев Н.В. и др.; под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005. - 360 с.
162. Петере Э. Хаос и порядок на рынках капитала Текст./ Э. Петере. Ч М.:Мир, 2000.
163. Петров А. А., Поспелов И. Г. Экономические модели Текст./А. А.Петров, И. Г. Поспелов // Серия Экономическая кибернетика. Ч М.: Знание, 1979.
164. Петров А. А., Поспелов И. Г., Шананин А. А. Опыт математического моделирования экономики Текст./А. А.Петров, И. Г. Поспелов Ч М.: Энергоатомиздат, 1996.
165. Петро М.А. Международные экономические, валютные и финансовые отношения в сфере недвижимости Текст. / М.А. Петро М.: МГУ, 1994, с. 167-173.
166. Петров Ю.П., Петров Л.Ю. Неожиданное в математике и его связь с авариями и катастрофами Текст./ Ю.П.Петров // 4-е изд., перераб. и доп. СПб.: БХВ-Петербург, 2005.- 240 с.
167. Петровский И. Г., Ландис Е. М. О числе предельных циклов уравнения Текст. //Матем. сб. 37 (1955), No.2. С. 209-250.
168. Плыкин Р. В., Сатаев Е. А., Шлячков С. В. Странные аттракторы Текст. // Итоги науки и техн. Соврем, пробл. матем. Фунд. напр. 66: Динамические системы 9. М.: ВИНИТИ, 1991. С. 100-148.
169. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости Текст. / Г.В. Попов. -Москва, 1995, с. 97
170. Постановление Правительства РФ Об утверждении стандартов оценки №519 от 06.07.2001 г.
171. Постон Т., Стюарт И. Теория катастроф и её приложения Текст. // Пер. с англ., М.: Мир, 1980.
172. Пу Т. Нелинейная экономическая динамика Текст. // Перев. с англ.- М.-Ижевск: Регулярная и хаотическая динамика, 2000.-198 с.
173. Пуанкаре А. Избранные труды, т. 1: Новые методы небесной механики Текст. // Перев. с франц.- М.: Наука, 1971.-771 с.
174. Пуанкаре А. О кривых, определяемых дифференциальными уравнениями Текст. //Перев. с франц.-М.-Л.: ГТТИ, 1947.-392 с.
175. Пфанцагль И. Теория измерений Текст. / И. Пфанцагль М.: Мир, 1976. 166 с.
176. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика Текст. / И.А. Рахман. М., 2000. - 135 с.
177. Россия в цифрах: краткий стат. сборник Текст. /Госкомстат России. -М., 2000. -184 с.
178. Рузавин Г. И. Самоорганизация как основа эволюции экономических систем Текст. // Вопросы экономики, 1996, № 17-18.
179. Садовничий В.А. Теория операторов: Учеб.для вузов Текст./ В.А. Садовничий 4-е изд., испр. и доп. - М.:Дрофа, 2001.-384с.
180. Садченко K.B. Законы экономической эволюции Текст. / К.В. Садченко. Москва: Дело и Сервис, 2007. - 272 с.
181. Самарский А. А., Михайлов А. П. Математическое моделирование: Идеи. Методы. Примеры Текст./ A.A. Самарский Ч М.: Физико-математическая литература, 2005. Ч 320 с.
182. Северцев А. С. Введение в теорию эволюции Текст./ A.C. Се-верцев. М., Изд-во МГУ. 1981.
183. Сергеев Ю.Н. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге: Состояние и перспектива Текст. //Экономика и жизнь № 3 ноябрь 2006, с. 134
184. Синцов А.Н. Организационно-экономические методы управления инвестиционным процессом в строительстве Текст. // Изв. вузов. Строительство. 1997. - №8 - С. 27-30.
185. Смирнов В.А. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости Текст. // Риэтор № 3 май, июнь. 2002, с. 52, 56, 64, 72-73.
186. Смоляк С.А., Титаренко Б.П. Устойчивые методы оценивания: Статистическая обработка неоднородных совокупностей Текст. / С.А. Смоляк, Б.П. Титаренко. М: Статистика, 1980. - 208 с.
187. Старков А.Н. Динамические системы на однородных пространствах Текст. / А. Н. Старков. М: Фазис, 1999.
188. Судоплатов C.B., Овчинникова Е.В. Элементы дискретной математики: Учебник / C.B. Судоплатов, Е.В. Овчинникова. -М.: ИНФРА-М, Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2002,- 280с.
189. Суханов Е. Сдеки с недвижимостью Текст. // Экономика и жизнь, 2002, №21
190. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости Текст. / Е.И. Тарасевич // СПб.: ГТУ. 2002, с. 213, 224-231.
191. Темпельман A.A. Эргодические теоремы на группах Текст. / А. А. Темпельман. Вильнюс: Мокслас, 1986.
192. Теория систем и системный анализ в управлении организациями: Справочник. Учеб. пособие Текст./ Под ред. В. Н. Воковой и А. А. Емельянова. Ч М.: Финансы и статистика, 2006. Ч 848 с.
193. Терехина А.Ю. Анализ данных методами многомерного шкалирования Текст. / А.Ю. Терехина М.: Наука, 1986. 168 с.
194. Тер-Крикоров A.M. Нелинейные задачи и метод малого параметра Текст. / A.M. Тер-Крикоров. М.: Знание, 1984.
195. Тескин О.И. Статистические методы оценивания и проверки гипотез. Межвузовский сборник научных трудов Текст. / О.И. Тескин Пермь: Изд-во Пермского государственного университета, 1995. С. 227 - 236.
196. Тихонов А.Н., Самарский A.A. Уравнения математической физики. Текст. / А.Н.Тихонов, A.A. Самарский. М.: Наука, 1977.
197. Трещёв Д. В. Введение в теорию возмущений гамильтоновых систем. Текст. / Д. В. Трещёв. М.: Фазис, 1998.
198. Трутнева Э.К. Недвижимость: парадоксы закона и логика права Текст. /Э.К. Трутнева // ЭКО, 2000; №5, с. 29
199. Федотов В.М. Курс функционального анализа: Учебник / В.М. Федотов -СПб: Издательство Лань, 2005,- 352 с.
200. Фейгенбаум М. Универсальность в поведении нелинейных систем Текст.// Успехи физ. наук 141 (1983), No.2. С. 343-374.
201. Филатов А.Н. Теория устойчивости Текст. / А.Н. Филатов // М.Ижевск: Институт компьютерных исследований, 2003. 220 с.
202. Филиппов А.Ф. Дифференциальные уравнения Текст. / А.Ф. Филиппов. М.: Наука, 1979. - 241 с.
203. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст. / Дж.Фридман // Пер. с англ М: Дело ТД, 2001. - 312 с.
204. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст. / Д.Фридман // Пер. с англ.- М.: Дело, 1995. 618 с.
205. Хазанова Л.Э. Математические методы в экономике: Учеб. пособие / Л.Э. Хазанова 2-е изд. перераб. - М.: БЭК, 2002. - 144 с.
206. Хампель Ф., Рончетти Э., Рауссеу П., Штаэль В. Робастность в статистике. Подход на основе функций влияния Текст. /Ф.Хампель, Рончетти, П.Рауссеу, В.Штаэль. М.: Мир, 1989. - 512 с.
207. Харитонов В.Л. Асимптотическая устойчивость положения равновесия семейства систем дифференциальных уравнений Текст.// Дифференциальные уравнения. Ч 1978. Ч № 11. Ч С. 2086-2088.
208. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Г.С. Харрисон // Пер. с англ. М.: РИО Мособпрпогрфидата, 2004. - 215с.
209. Хакен Г. Синергетика Текст. /Г. Хакен. М.: Мир, 1985. Ч 418 с.
210. Холандер М., Вуф Д. Непараметрические методы статистики Текст. / М.Холандер, Д. Вуф. М.: Финансы и статистика, 1985.
211. Хорев А.И. Мотниторинг системы управления бизнес-процессом Текст. / А.И. Хорев, А.Н. Полозова, Л.В. Прозоровская, Д.А. Гревцев. Воронеж: Arpo НИИТЭИПП. - 2003. - 24 с.
212. Хорев А.И. Самоорганизация предприятия Текст. / А.И. Хорев, А.Н. Полозова, И.П. Богомолова, С.М. Гоз Воронеж: ВГТА. - 2004. - 172 с.
213. Хьюбер П. Робастность в статистике: Текст. / П.Хьюбер //Пер. с англ М.: Мир, 1984. - 304с.
214. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость Текст. / А. Цого-ев, 2-е изд., доп. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 174с.
215. Цукерман Г. А. Недвижимость: зарубежный опыт развития Текст. / Г.А. Цукерман. М.: Дело, 1994. - 382 с.
216. Чавкин A.M. Методы и модели рационального управления в рыночной экономике Текст. / A.M. Чавкин М.: Финансы и статистика. - 2001. -320 с.
217. Чезари J1. Асимптотическое поведение и устойчивость решений обыкновенных дифференциальных уравнений Текст. / JI.Чезари М.: Мир, 1964-163с.
218. Чернавский Д. С. Синергетика и информация (динамическая теория информации) Текст. / Д. С.Чернавский Ч М.: Едиториал УРСС, 2004. Ч288 с.
219. Чернавский Д. С., Старков Н. И., Щербаков А. В. Базовая динамическая модель экономики России Текст. / Д.С. Чернавский Ч М.: ФИАН, 2000. Ч Препринт ФИАН № 1.
220. Чернавский Д. С., Старков Н. И., Щербаков А. В. О проблемах физической экономики Текст. / Д.С. Чернавский // УФН. Ч Т. 172, № 9. Ч С. 1045-1065.
221. Четыркин Е.М. Финансовый анализ инвестиционного проекта Текст. /Е.М. Четыркин. М.:Дело. - 2001. - С. 115.
222. Чилингуорт Д. Структурная устойчивость математических моделей. Значение методов теории катастроф Текст. // В сб. ст. Математической моделирование. Ч М.: Мир, 1979. Ч С. 249-276.
223. Чуличков А.И. Математические модели нелинейной динамики Текст. / А.И. Чуличков 2-е изд. - М.: ФИЗМАТ ЛИТ, 2003. - 296с.
224. Чуличков А.И., Тихонов А.Н., Арсенин В.Н. Методы решения некорректных задач Текст. / А.И. Чуличков, А.Н.Тихонов, В.Н. Арсенин -М.: Наука, 1979 246с.
225. Чуриков Л.И. Меры предотвращения кризисных ситуаций в бизнесе Текст./Л.И. Чуриков, Ю.В. Журавлев, С.Л. Житенев // Энергия: науч. -практ. вестн. Воронеж, 2000. - Приложение к №4 (42). С. 92-118.
226. Шагайда Н. Земельный рынок Текст. // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2000. С. 86.
227. Шаповалов В. И. Модель устойчивости экономической системы смешанного типа Текст. // Синергетика и проблемы теории управления / Под ред. А. А. Колесникова. Ч М.: ФИЗМАТЛИТ, 2004. С. 447-453.
228. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бейли Д.В. Инвестиции Текст. / У.Ф. Шарп, Г.Дж. Александер, Д.В. Бейли М.: Инфра - М, 1997. - 268 с.
229. Шильников Л. П., Афраймович В. С., Быков В. В. О притягивающих негрубых предельных множествах типа аттрактора Лоренца Текст.// Труды Моск. матем. о-ва 44 (1982). С. 150-212.
230. Шурыгин A.M. Прикладная стохастика: Робастность. Оценивание. Прогноз Текст. / A.M. Шурыгин.- М.: Финансы и статистика, 2000. -224 с.
231. Шустер Г. Детерминированный хаос Текст. / Г.Шустер. М., Мир. 1998.
232. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова H.A. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие / А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2002, с. 124
233. Эклунд К. Эффективная экономика. Шведская модель Текст. / К.Эклунд // Пер.со шведского М.: Дело, 2001. - 318 с.
234. Экономика недвижимости: Учеб.пособие для студ.экон.вузов и слушателей учебных программ по экономике и управлению / В. И. Ресин, Т.
235. B. Артеменко, В. В. Григорьев и др.; Рос.экон.акд.; Под ред. В.И. Ресина. 2-е изд.. - М.: Дело, 2000. - 328 с.
236. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабовского. Смоленск: изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во лABC, 2000.- 429с.
237. Элерман Д. Математические методы в оценке недвижимости Текст. // Институт Экономического Развития, Всемирный Банк, М., 1994.1. C. 35.
238. Эльсгольц Л.Э. Дифференциальные уравнения и вариационное исчисление Текст. / Л.Э.Эльсгольц. -М.: Наука, 1969, 424с
239. Эфрон Б.А. Нетрадиционные методы многомерного статистического анализа Текст. / Б. А. Эфрон М.: Финансы и статистика, 1988. - 263 с.
240. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работаетindex.htm Университетская информационная система РОССИЯ. Оперативные статистические данные.
241. Электронный ресурс. / [Ссыка на домен более не работает].
242. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работаетpubl/tax/OQ 1 .htm Налоговые инициативы Правительства РФ.
243. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работаетarticles/9909.html России нужен земельный рынок.
244. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работаетnews/official/3692/ Земельный фонд РФ на 1.01.2007 года Федеральная служба земельного кадастра
245. Электронный ресурс. /Ссыка на домен более не работает upload / www / files/gosdoc2005.pdf Всероссийской научно-практической конференции "Земля России: экономика, право, собственность".
246. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работаетhelp/analytics/land/ Земля рынок, прогнозы, аналитика.
247. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работает1 linf.htm Информационные системы Министерства финансов.
248. Электронный ресурс. /Ссыка на домен более не работаетp>
249. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работаетview chapters. php?num=l Обзор рынков. Анализ. Тенденции. Прогнозы.
250. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работаетStroitelinyc-SMIЧgazety-i-djurnaly.html Строительные газеты и строительные журналы.
251. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работаетdata/base.php Единая база недвижимости Воронежа
252. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работаетarchives/category/ kommercheskaya-nedvizhimost/ Новости рынка недвижимости России. Коммерческая недвижимость.
253. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работает Маркетинговые исследования рынка недвижимости.
254. Электронный ресурс. / Ссыка на домен более не работает Онлайн каталог коммерческой недвижимости Воронежа.
255. Ярыгина 3. Н. Градостроительный анализ Текст. / 3. Н. Ярыгина М.: Стройиздат, 1984. - 295 с.
256. Ch. С. Pugh, R. С. Robinson. The С1 closing lemma, including Hamil-tonians // Ergod. Theory and Dyn. Systems 3 (1983), No.2. P. 261-313.
257. Delshams, V. Gelfreich, A. Jorba, T. M. Seara. Exponentially small splitting of sparatrices under fast quasiperiodic forcing // Comm. Math. Phys. 189 (1997), No.l.P. 35-71.
258. Doyle J. C. Analysis of feedback systems with structured uncertainties // IEE Proc. Pt. D: Control theory and applications. Ч 1982. Ч Vol. 129, no. 6. Ч P. 242-250.
259. Dynamic bifurcations / Ed. E. Benoit. Lect. Notes in Math. 1493. Berlin: Springer, 1991.
260. Efron B. / Ann. Statist. 1979. V.7. № 1. P. 1-26.
261. G. Besson, G. Courtois, S. Gallot. Les varits hyperboliques sont des minima locaux de l'entropie topologique // Invent. Math. 117 (1994), No.3. P. 403445.
262. G. Contreras, R. Iturriaga, G. P. Paternain, M. Paternain. Lagrangian graphs, minimizing measures and Mane's critical values // Geometric and Functional Analysis 8 (1998), No.5. P. 788-809.
263. G. Knieper. The uniqueness of the measure of maximal entropy for geodesic flows on rank 1 manifolds // Ann. Math. 148 (1998). P. 291-314.
264. G. Kuperberg, K. Kuperberg. Generalized counterexamples to the Seifert conjecture // Ann. Math. 144 (1996), No.2. P. 239-268.
265. G. Margulis. Oppenheim conjecture // Fields Medalists' Lectures. Rover Edge, N.Y.: World Scientific Publ., 1997.
266. G. R. Goodson. A survey of recent results in the spectral theory of er-godic dynamical systems // J. of Dynam. and Control Syst. 5 (1999), No.2. P. 173226.
267. Grandmont J.-M. On endogenious competitive business cycles // Eco-nometrica. 1985/ ЧVol. 53, N 1.Ч P. 995-1045.
268. H. Furstenberg, Y. Katznelson, D. Ornstein. The ergodic theoretical proof of Szemerdy's theorem // Bull. Amer. Math. Soc. 7 (1982), No.3. P. 527552.
269. H. Furstenberg. Poincre recurrence and number theory // Bull. Amer. Math. Soc. 5 (1981), No.3. P. 211-234.
270. H. Furstenberg. Recurrence in ergodic theory and combinatorial number theory. Princeton, N.J.: Princeton Univ. Press, 1981.
271. H. Ho fer. Pseudoholomorphic curves in symplectization with applications to the Weinstein conjecture in dimension three // Invent. Math. 114 (1993), No.3. P. 515-563.
272. J. A. Ellison, M. Kummer, A. W. Saenz. Transcendentally small transversality in the rapidly forced pendulum // J. Dyn. Diff. Equations 5 (1993\ P. 241-277.2 Х Х
273. J. Franks. Geodesies on S and periodic points of annulus homeomor-phisms // Invent. Math. 108 (1992), No.2. P. 403-418.
274. J. Franks. Rotation vectors and fixed points of area preserving surface diffeomorphisms. // Trans. Amer. Math. Soc. 348 (1996), No.7. P. 2637-2662.
275. J. Moser. Dynamical systemsЧpast and present // Proc. Internat. Congr. Math., Berlin 1998. Vol. I: Plenary lectures and ceremonies. Bielefeld, Germany: Univ. Bielefled, 1998. P. 381-402.
276. J. N. Mather, R. McGehee. Solutions of the collinear four-body problem which become unbounded in finite time // Lect. Notes in Phys. 38. Berlin et al.: Springer, 1975. P. 573-597.
277. J. Palis, F. Takens. Hyperbolicity and sensitive chaotic dynamics at homoclinic bifurcations. Cambridge: Cambridge Univ. Press, 1993.
278. J. Palis, M. Viana. High dimension diffeomorphisms displaying infinitely many periodic attractors // Ann. Math. 140 (1994), No.l. P. 207-250.
279. J. Poschel. Nekhoroshev estimates for quasi-convex Hamiltonian systems // Math. Z. 213 (1993), No.2. P. 187-216.
280. J.-P. Thouvenot. Some properties and applications of joinings in er-godic theory // Proc. of the 1993 Alexandria Conference. Ergodic theory and its connections with harmonic analysis. Cambridge Univ. Press, 1995. P. 207-235.
281. Jorgenson D. W. Information Technology and the U.S. Economy. Presidential Address to the American Economic Association, New Orleans, Louisiana, January 6, 2001 / Экономический журнал ВШЭ. № 1, 2001. С. 3-4.
282. К. Kuperberg. A smooth counterexample to the Seifert conjecture // Ann. Math. 140 (1994), No.3. P. 723-732.
283. L. Barreira, Ya. Pesin, J. Schmeling. Dimension and product structure of hyperbolic measures // Ann. Math. 149 (1999), No.3. P. 755-783.
284. M. Bialy, L. Polterovich. Hamiltonian diffeomorphisms and Lagran-gian distributions // Geom. Funct. Anal. 2 (1992), No.2. P. 173-210.
285. M. Bialy, L. Polterovich. Invariant tori and symplectic topology // Sinai's Moscow seminar on dynamical systems. Amer. Math. Soc. Transl., Ser. 2 171. Providence, RI: Amer. Math. Soc., 1996. P. 23-33.
286. M. Grayson, C. Pugh, M. Shub. Stably ergodic diffeomorphisms // Ann. Math. 140 (1994), No.2. P. 295-329.
287. M. Lyubich. Dynamics of quadratic polynomials I-II // Acta Math. 178 (1997), No.2. P. 185-297.
288. M. Shub, A. Wilkinson. Pathological foliations and removable zero exponents // Invent. Math. 139 (2000), No.3. P. 495-508.
289. N. Hingston. On the growth of the number of closed geodesies on the two-sphere // Internat. Math. Research Notices 9 (1993). P. 253-262.
290. N.Romero. Persistence of homoclinic tangencies in higher dimensions // Ergod. Theory and.Dyn. Dystems 15 (1995), No.4. P. 735-757.
291. Nevo, E. M. Stein. A generalization of Birkhoffs pointwise ergodic theorem//Acta Math. 173 (1994), No.l. P. 135-154.
292. Nevo, E. M. Stein. Analog of Wiener's ergodic theorems for semisimple Lie groups I // Ann. Math. 145 (1997), No.3. P. 565-595.
293. Ornstein, B. Weiss. Entropy and isomorphism theorems for actions of amenable groups // J. d'Analyse Math. 48 (1987). P. 1-141.
294. Ornstein, B. Weiss. Ergodic theory of amenable group actions I. The Rohlin lemma//Bull. Amer. Math. Soc. 2 (1980), No.l. P. 161-164.
295. Pugacheva E. Coping with Chaos: The Experience of Russian Economy. // International Nonlinear Sciences Conference, February 7-9, 2003, Vienna, Austria. p.45.
296. Pugh, M. Shub. Stable ergodicity and partial hyperbolicity // Internat. conf. on dynamical systems, Montevideo 1995, a tribute to R.Mane / Eds. F. Ledrappier et al. Pitman Research Notes in Math. 362. Longman, Harlow, 1996. P. 182-187.
297. Pugh, M. Shub. Stably ergodic dynamical systems and partial hyperbolicity//J. of Complexity 13 (1997) No.l. P. 125-179.
298. R. Mane. Lagrangian flows: the dynamics of globally minimizing orbits // Bol. Soc. Brasil. Mat. (N.S.) 28 (1997), No.2. P. 141-153.
299. R. Adler, B. Kitchens, M. Shub. Stably ergodic skew products // Discr. and Contin. Dynam. Systems 2 (1996), No.3. P. 349-350.
300. R. J. Zimmer. Ergodic actions with generalized discrete spectrum // Illinois J. of Math. 20 (1976), No.4. P. 555-588.
301. R.J. Zimmer. Extensions of ergodic group actions // Illinois J. of Math. 20 (1976), No.3. P. 373-409.
302. R. Mane. A proof of the C1 stability conjecture // Publ. Math. IHES 66 (1988). P. 161-210.
303. R. Mane. On the creation of homoclinic points // Publ. Math. IHES 66 (1988). P. 139-159.
304. Robinson. Bifurcations to infinitely many sinks // Comm. Math. Phys. 90 (1983), No.3. P. 433-459.
305. S. Ferenczi. Systems of finite rank // Colloq. Math. 73 (1997), No.l. P. 35-65.
306. S. R. Fenley. The structure of branching in Anosov flows of 3-manifolds // Comment. Math. Helv. 73 (1997). P. 259-297.
307. Sh. Hayashi. Connecting invariant manifolds and the solution of the C1 stability and ii-stability conjectures for flows // Ann. Math. 145 (1997), No.l. P. 81-137; Correction. 150 (1999), No.l. P. 353-356.
308. Sh. Newhouse. Diffeomorphisms with infinitely many sinks // Topology 13 (1974), No.l.P. 9-18.
309. Sh. Newhouse. Non-density of axiom A(a) on S2 // Proc. A.M.S. symp. pure math. 14 (1970). P. 191-202.
310. Sh. Newhouse. The abundance of wild hyperbolic sets and nonsmooth stable sets for diffeomorphisms // Publ. Math. IHES 50 (1979). P. 101-151.
311. Simo. Averaging under fast quasiperiodic forcing // Hamiltonian mechanics, integrability and chaotic behaviour / Ed. J. Seimenis. NATO ASI Inst., Ser. B. Phys. 331. N.Y.: Plenum Press, 1994. P. 11-34.
312. U. Krengel. Ergodic theorems. De Gruyter studies in Math. 6. Berlin-New York: De Gruyter, 1985.
313. V. Bangert. Mather sets for twist maps and geodesies on tori // Dynamics Reported 1 / Eds. U. Kirchgraber, H. O. Walter. ChichesterЧStuttgart: John Wiley and B. G. Teubner, 1988. P. 1-56.
314. V. Bangert. On the existence of closed geodesies on two-spheres // Internat. J. Math. 4 (1993), No.l. P. 1-10.
315. V. Kaloshin. Generic diffeomorphisms with superexponential growth of number of periodic orbits. SUNY Stony Brook Inst, for Math. Sc. Препринт No. 1998-8.
316. V. V. Ryzhikov. Around simple dynamical systems. Induced joinings and multiple mixing // J. of Dynam. and Control Syst. 3 (1997), No. 1. P. 111-127.
317. W. Ballmann. Der Satz von Lyusternik und Schnirelmann // Beitrage zur Differentialgeometrie. Bonner Math. Schriften 102. Bonn: Univ. Bonn, 1978. P. 1-25.
318. W. Baiser. From divergent power series to analytic functions. Berlin: Springer, 1994.
319. W. Eckhaus. Relaxation oscillations including a standard chase on french ducks // Asymptotic Analysis II. Lect. Notes in Math. 985. Berlin: Springer, 1983. P. 449-494.
320. W. Parry, M. Pollicott. Stability of mixing for toral extensions of hyperbolic systems // Динамические системы и смежные вопросы. Труды МИАН 216. М.: Наука, 1997. С. 354-363.
321. Y. Guivarc'h. Gnralisation d'un thorme de von Neumann. С. R. Acad. Sei. Paris, Sr A 268 (1969), No.18. P. 1020-1023.
322. Y. Yomdin. Volume growth and entropy // Israel J. Math. 57 (1987), No.3. P. 285-300.
323. Zames G. On the input-output stability of time-varying nonlinear feedback systems. Part I, II // IEEE Trans, on Automatic Control. Ч 1966. Ч Vol. 11, no. 2. Ч P. 228-238; Vol. 11, no. 3. Ч P. 465-476.
324. Zh. Xia. The existence of noncollision singularities in newtonian systems // Ann. Math. 135 (1992), No.3. P. 411-468.
325. A.Fathi. Theoreme KAM faible et theorie de Mather sur les systmes lagrangiens // C. R. Acad. Sei. Paris, Ser. I Math. 324 (1997), No.9. P. 1043-1046.
326. A.I. Neishtadt, C. Simo, D. V. Treschev. On stability loss delay for a periodic trajectory // Nonlinear dynamical systems and chaos / Eds. H. Broer et al. Progress in Nonlinear Differential Equations Appl. 19. Basel: Birkhuser, 1996. P. 253-278.
Похожие диссертации
- Экономическое обоснование предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости
- Прогнозирование рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности
- Интеграция рынка коммерческой недвижимости в процессы региональной кластеризации
- Развитие рынка коммерческой недвижимости как фактор активизации малого предпринимательства
- Нейро-нечеткие модели и инструменты для регионального управления объектами коммерческой недвижимости