Развитие рынка коммерческой недвижимости как фактор активизации малого предпринимательства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Агафонов, Михаил Игоревич |
| Место защиты | Пенза |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Развитие рынка коммерческой недвижимости как фактор активизации малого предпринимательства"
На правах рукописи
Агафонов Михаил Игоревич
РАЗВИТИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ФАКТОР АКТИВИЗАЦИИ МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: ономика, организация и управление предприятиями; отраслями, комплексами
(строительство)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
/Х П '' ,* г-| У и и
Пенза 2011
4846501
Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Вогоградский государственный архитектурно-строительный университет.
Научный руководитель: заведующий кафедрой Экономика и управление
проектами в строительстве Вогоградского государственного архитектурно-строительного университета, доктор экономических наук, профессор Беляев Михаил Константинович
Официальные оппоненты: декан факультета управления производственными
системами, заведующий кафедрой Экономика и управление в строительстве Саратовского государственного технического университета, доктор экономических наук, профессор Плотников Анатолий Николаевич
заведующий кафедрой Экономика и управление Вогоградского института бизнеса, доктор экономических наук, профессор Кабанов Вадим Николаевич
Ведущая организация: Южно-уральский государственный университет
(кафедра Экономика, управление и инвестиции, заведующий кафедрой, доктор технических наук, профессор Гусев Евгений Васильевич)
Защита состоится л01 июня 2011 года в 11:00 часов на заседании диссертационного совета по защите докторских и кандидатских диссертаций, по адресу: ГОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, 440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28, ауд. 3308.
С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.
Автореферат разослан л30 апреля 2011 г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент
С.Ш. Левина
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В последние годы строительный ком-1екс проявляет интерес к развитию рынка коммерческой недвижимости, ольшинство новых объектов представляют собой целевые отдельно стоящие дания торгово-развлекательных комплексов и офисных центров. Подобные роекгы рассчитаны на быстрый оборот денежных средств и его существенный азмер. Если продожить строительство в этом направлении, то будет сохра-яться ситуация острой нехватки коммерческой недвижимости для целей мало-о и среднего предпринимательства.
Большинству субъектов малого предпринимательства не по карману не-вижимость в торгово-развлекательных комплексах и офисных центрах, им вы-однее всего размещаться на первых этажах жилых домов. Механизм передачи акой недвижимости в аренду или собственность малым предпринимателям на риемлемых для них условиях отсутствует. В связи с этим, развитие рынка оммерческой недвижимости как одного из базовых факторов развития малого редпринимательства в современных условиях является актуальным.
Степень разработанности проблемы. Вопросы, связанные с проблемами правления коммерческой недвижимостью, оборотом государственных и муни-ипальных объектов нежилого фонда, инвестирования в коммерческую недви-имость, отражены в трудах следующих авторов и ученых: Авеков В.В., Беляв М.К., Ватолин В.В., Разу М.Л., Стерник Г.М., Стерник С.Г. и др. Существен-(ый вклад в изучение строительного комплекса внесли ученые-экономисты: Баро-ин С.А., Вахмистров А.И., Загидулина Г.М., Кузовлева И.А., Хрусталев Б.Б. и др.
Вклад в изучение малого предпринимательства и основ предприниматель-кой деятельности на рынке недвижимости внесли: Лапуста М.Г., Макси-юв С.Н., Старостин Ю.Л. и др.
В последние годы выпонены диссертации на соискание ученой степени октора экономических наук такими учеными, как Кощеев В.А., Мамонтов .Д., Рахман И.А., Чернышова Ю.Г., Шульженко H.A. и д.р. и кандидата эко-омических наук: Король C.B., Петров И.С. и др., которые внесли существен-ый вклад в изучение строительного комплекса и в решение вопросов развития алого предпринимательства.
Однако, несмотря на значительный вклад этих ученых, влияние рынка ком-ерческой недвижимости на активизацию малого предпринимательства являет-недостаточно изученным и разработанным.
Целью исследования является разработка теоретико-методических поло-ений по развитию рынка коммерческой недвижимости как фактора активиза-ии малого предпринимательства. Для достижения цели исследования поставены и решены следующие научные задачи:
1. Изучены и обобщены теоретические основы развития рынка коммерче-ой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства.
2. Рынок коммерческой недвижимости определен как экономическая кате-рия на основе обобщения трудов ученых и практиков.
3. Проведен анализ развития рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
4. Исследованы этапы его развития, уточнена видовая структура коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
5. Разработан методический подход к установлению взаимозависимости коммерческой недвижимости с малым и средним предпринимательством, дана соответствующая оценка.
6. Разработана модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства.
7. Представлена прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства с использованием разработанной модели.
Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения в процессе динамического развития рынка коммерческой недвижимости в целях активизации малого предпринимательства.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в идее насыщения рынка коммерческой недвижимости недорогими помещениями на первых этажах жилых домов для развития малого предпринимательства и ее распределение между их субъектами, вследствие чего можно достигнуть улучшения инфраструктуры микрорайонов, повышения уровня занятости населения и формирования среднего класса.
Теоретической, методологической и информационной основой диссертационного исследования являются научные публикации ученых и практиков, посвященные изучению проблем развития малого предпринимательства и строительного комплекса, а также управления объектами недвижимости. Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы методы системного, сравнительного и статистического анализа, метод экспертных оценок, метод математического моделирования с использованием линейного программирования, метод прогнозирования, метод математической обработки данных.
Обоснованность и достоверность исследования. Эмпирическую основу работы составили федеральные законы и нормативные правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, нормативные правовые акты Вогоградской области и г. Вогограда, материалы Федеральной службы государственной статистики. Достоверность результатов диссертационной работы обусловлена применением современных теорий экономического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутых гипотез и подтверждается апробацией результатов исследования, что подтверждается апробацией результатов исследования.
Научная новизна Диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и методических положений по обоснованию и проведению ориентирования строительного комплекса на малое и среднее предпринимательство с целью развития экономики региона и решению ряда социальных задач.
К основным результатам, составляющим новизну исследования и полученным лично автором, относятся следующие:
Х Уточнено определение рынка коммерческой недвижимости как сферы организационно-экономических отношений по поводу поиска, аренды, покупки-продажи, обмена, эксплуатации объектов коммерческой недвижимости для целей предпринимательства.
Х Исследованы этапы развития рынка коммерческой недвижимости, уточнена видовая структура коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
Х Установлена корреляционная зависимость роста числа субъектов малого предпринимательства от роста общей площади коммерческой недвижимости г.Вогограда на основе данных статистических измерений за последние 10 лет.
Х Разработана региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства, в рамках которой детализированы процедуры, агоритм, метод расчета и распределения потребности в коммерческой недвижимости и обоснованы схемы организационно-экономических отношений в рамках исследуемого рынка.
Х Представлена прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства с использованием разработанной модели и установлены рациональные границы ее применения.
Теоретическая значимость работы заключается в обобщении накопленного опыта в области развития рынка коммерческой недвижимости и управления его объектами во взаимосвязи с малым предпринимательством. Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, могут послужить базой для дальнейших научных разработок, направленных на повышение эффективности в развитии рынка коммерческой недвижимости в целях активизации малого предпринимательства и общества.
Практическая значимость работы состоит в непосредственном использовании рекомендаций и предложений в нормотворческой и программной деятельности региональных и муниципальных органов власти при решении вопросов эффективного использования объектов коммерческой недвижимости.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности - проблемы, решенные в диссертации, соответствуют проблематике специальности: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство):
Х п. 1.3.66. Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения;
Х п. 1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.
Апробация основных положений диссертационной работы. Результаты исследования реализованы в учебном процессе по дисциплинам Экономика отрасли, Экономика недвижимости, а также в работе комитета по предпринимательству администрации Вогограда.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 14 работ общим объемом 5,73 п.л., в т.ч. лично автором 3,56 пл.
Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений по теме исследования. Диссертация изложена на 143 страницах основного текста, содержит 20 таблиц, 24 рисунка и 5 приложений. Библиография включает 147 наименований.
Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, оценена степень научной разработанности проблемы в трудах отечественных и зарубежных авторов. Определены объект и предмет, приведены теоретические методологические основы диссертационного исследования. Сформулированы основные цели и задачи, раскрыта научная новизна результатов работы, обозначена их практическая значимость.
В первой главе уточнены теоретические основы развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства. Дано определение рынка коммерческой недвижимости, показана его структура и приведена классификация. Определены этапы становления рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства. Изучен научно-практический опыт развития рынка коммерческой недвижимости как фактор активизации малого предпринимательства.
Во второй главе раскрыты методические основы развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства. Проведен анализ структуры и динамики рынка коммерческой недвижимости, а также анализ активности малого предпринимательства. Разработан методический подход к установлению взаимосвязи коммерческой недвижимости с малым предпринимательством.
В третьей главе предложена региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости: регулирование предложения аренды и продажи коммерческой недвижимости с учетом целей и задач активизации малого предпринимательства. Представлено экономико-математическое описание модели, а также приведена прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости с использованием разработанной модели.
В заключении диссертационного исследования сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выпонения диссертационной работы.
На защиту выносятся следующие научные положения:
1. Определение рынка коммерческой недвижимости как сферы организационно-экономических отношений по поводу поиска, аренды, покупки-продажи, обмена, эксплуатации объектов коммерческой недвижимости для целей бизнеса и предпринимательства. Этапы развития рынка коммерческой недвижимости, видовая структура рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
2. Методический подход к установлению взаимосвязи коммерческой недвижимости с малым предпринимательством на основе данных корреляционно-регрессионного анализа и данных статистических измерений за последние 10 лет.
3. Региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства, в рамках которой детализированы процедуры, агоритм и методы расчета потребности в коммерческой недвижимости и обоснованы схемы организационно-экономических отношений в рамках исследуемого рынка.
4. Прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства с использованием разработанной модели.
II. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ.
1. Определение рынка коммерческой недвижимости как сферы организационно-экономических отношений по поводу поиска, аренды, покупки-продажи, обмена, эксплуатации объектов коммерческой недвижимости для целей бизнеса и предпринимательства. Этапы развития рынка коммерческой недвижимости, видовая структура рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства
В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости - это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисные, складские, торговые и производственные площади (а также, согласно российскому законодательству, водные и воздушные суда).
Коммерческая недвижимость, как правило, относится к объектам нежилого фонда. В понятие "коммерческая недвижимость" не включается недвижимость, предназначенная для удовлетворения личных нужд владельца, общественных нужд и извлечения дохода.
Коммерческая недвижимость - это инвестиционно-привлекательный вид недвижимости для получения стабильного денежного дохода в догосрочной перспективе, отличительными признаками которой являются длительный период эксплуатации актива на рынке и необходимость эффективного и рационального управления ею. К коммерческой недвижимости относится, в частности, офисная недвижимость, торговая и складская.
Рынок недвижимости - совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риетор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т.д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т.д.), совершаемых между ними.
Рынок коммерческой недвижимости - это сегмент рынка недвижимости, специализирующийся на сдеках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т.п. - все, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.
К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики, как действующие, так и разукомплектованные.
Видовая структура рынка коммерческой недвижимости (Вогоград): 29% -торговая, 29% - офисная, 19% - офисно-торговая, 18% - свободного назначения, 3% - складская, 2% - производственная (рис. 1).
ш офисмл, 29% а* iupruu.it>. 14'Х, т о4>исмо-1ирюоан. свободного назндчении^З'Х Ш С.К/1ЛАСКая. ,'Уп > произиодсюеннаи. 2%
Рис. 1. Структура рынка коммерческой недвижимости в г.Вогограде в 2010 г.
Понятие недвижимость появилось в актах российского законодательства во времена Петра I, однако развитие рынка недвижимости для коммерческих целей во взаимосвязи с малым предпринимательством началось только в последние десятилетия и имеет 3 основных этапа: 1-й этап - 1985-1998 гг. - застой (использование государственного имущества); 2-й этап - 1998-2002 гг. -становление, 3-й этап - с 2002г. по настоящее время - развитие.
Видовую структуру и динамику рынка коммерческой недвижимости целе-ообразно рассматривать в разрезе видов коммерческой недвижимости (офисной, торговой, складской).
Анализируя предложение офисной недвижимости в городе, можно отметить следующее. Активное развитие рынка качественной офисной недвижимости в Вогограде началось в 2007 г. С 2002 по 2007 гг. заметного роста рынка не бы-
(рис.2). В настоящее время качественное предложение офисной недвижимости составляет порядка 16%, при этом общий объем предложения составляет около 73 тыс. м2, что в 2,3 и 3 раза меньше, чем в Ростове-на-Дону и Краснодаре соответственно.
Kit -------------------
70 П---------------------------.......- Ш--
,8.0 И Ш
ьи-------------
10 -t----------------------------------------------------------------------ggg .......щ*а ||j| ЩЁ"
...........20.......................20........................20......................... ....................... ...................Н................И.................В................В....."
IUI I I III
SUtiJ /СЮА л1Н4 ZOOS ЛЮЬ /1КУ/ ?(КЖ ЛЮЧ дпо
П/Кнцл/^ь отменой недвижимости, тыо.м3
Рис. 2. Изменение объема рынка офисных площадей в г.Вогограде, 2002-2010 гг., тыс. кв. м
В последнее время в Вогограде стали появляться специализированные бизнес-центры (соответствующие классу А и Б). Суммарный объем строящихся бизнес-центров составляет около 124,7 тыс. м2. Кроме того, строительный ком-
66.24
18,0 59,3 ЯШ в 4
ж? т
т ж
20 20 20 щ т ш
В В щ с "Ч
В в ш В В
плекс стал предусматривать коммерческие этажи в проектах элитных жилых домов. Однако таких помещений недостаточно, чтобы удовлетворить спрос, и уровень арендных ставок на них очень высокий. Поэтому гораздо большим I спросом у субъектов малого и среднего предпринимательства пользуются помещения, расположенные в подвальных, цокольных и первых этажах жилых домов. Часть коммерческих помещений составляют переделанные под офисы квартиры на первых этажах, что лишь доказывает острую нехватку предложения коммерческой недвижимости в квартальной застройке.
класс С 84%) |
ъ класса (12%) !
ж класс В- (3%) ;
класс В+{1%! | [
Рис. 3. Структура рынка офисных площадей в г.Вогограде в 2010 г.
Анализируя предложение торговой недвижимости можно отметить, что в Вогограде пока еще доминируют некачественные торговые помещения, хотя активное развитие этого сегмента рынка подтверждает то, что за последние 7-8 лет появилось значительное количество крупных торговых и торгово-развлекательных центров. Их площадь составляет около 15 %. Велика доля малоформатных, а также некапитальных объектов. Общая площадь качественных торговых площадей составляет около 170 тыс. м2, что в 1,5 раза меньше, чем в Краснодаре, однако несколько превышает показатель Ростова-на-Дону.
На рынке Вогограда не существует ни одного современного комплекса, который способен обслужить достаточно серьезные логистические потоки. Склады преимущественно представлены старыми производственными помещениями - цехами заводов, ангарами, бывшими продовольственными базами. Спрос ла данном рынке значительно превышает предложение.
Прогнозирование ввода коммерческих площадей можно осуществить мето-ЮМ аналитического выравнивания, т.е. выравнивания с помощью аналитиче-;ких формул. Осуществим прогнозирование, основываясь на данных о вводе соммерческой недвижимости. На рис. 4 представлены графики фактических и теоретических уровней ряда.
На начало 2011 года количество хозяйствующих субъектов малого и среднего предпринимательства составляет около 60 тыс. единиц, в том числе ),2 тыс. средних предприятий, 3,2 тыс. малых предприятий, 13,7 тыс. микро-федприятий и 32,8 тыс. индивидуальных предпринимателей. Численность за-1ятых на малых и средних предприятиях, а также на микропредприятиях, со-тавляет более 13% от общей численности населения занятого в экономике Вогограда.
Рис. 4. Фактическая и прогнозная площадь коммерческой недвижимости
Отраслевая структура предпринимательства Вогограда говорит о развитии предпринимательства.преимущественно в торговой сфере и сфере оказания бытовых услуг населению Вогограда. 58,9 % занято в оптовой и розничной торговле, ремонте автотранспортных средств и т.д., 10,4 % в сфере транспорта и связи, 2,4 % в строительстве, 5,4 % на обрабатывающих производствах (рис.5).
ж Оп/Оик И рОЛ.И'ШЧ tJpIOU/IH {'.'У/Л
Г>.-МОИГ Л VI ti I р.. 111 rifjpri'1.1, ( p.Vl.iri, И 1 .,'1 1-1 l-.Iw.pl> >p.-,...- I opi .1 и 1-ПЯ-1И [ 1 Cl",< i
в (.гротепы fut
i Of.p3-i' ы одющл1-1 ipo.-:. i.o/ic i no (5"i.)
Рис. 5. Распеределение индивидуальных предпринимателей по видам деятельности
в 2010 г.
Доля налогов, поступающих от субъектов малого и среднего предпринимательства в бюджет Вогограда, составляет более 15%.
Основными причинами, препятствующими дальнейшему развитию малого и среднего предпринимательства в Вогограде, являются:
- дефицит коммерческих площадей, высокая арендная ставка;
- административные ограничения (при выпонении процедур, предписанных законодательством РФ);
- высокий уровень процентных ставок банковских кредитов;
- неразвитость других способов финансовой поддержки.
Преодолеть существующие препятствия и достигнуть дальнейшего развития малого и среднего предпринимательства в Вогограде возможно только при создании благоприятных условий:
- для строительства, в большей степени обеспечивая наличие коммерческой недвижимости на первых этажах жилых домов;
- для размещения малого и среднего предпринимательства в строящихся жилых кварталах;
- для информационного, обучающего, научно-технического, технологического, финансового, имущественного обеспечения;
- для оказания спектра деловых услуг;
- для налаживания деловых контактов и кооперации.
2. Методический подход к оценке взаимосвязи коммерческой недвижимости с малым предпринимательством на основе данных корреляционно-регрессионного анализа и данных статистических измерений за последние 10 лет.
Анализ развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства выпонен с использованием корреляционно-регрессионного анализа на основе данных статистических измерений за период 10 лет (табл. 1).
Таблица 1
Зависимость активности малого предпринимательства от развития рынка коммерческой недвижимости
Год Количество малых и средних предприятий и предпринимателей, тыс. Площадь коммерческой недвижимости, тыс.м2 Площадь жилья, тыс.м2 Цена, тыс. руб.
2001 29,1 75,2 216,4 470
2002 31,2 80,7 201,7 530
2003 31,4 87,3 183,3 600
2004 31,9 98,6 289,9 650
2005 32,6 120,5 318,6 720
2006 46,8 150,3 388,9 800
2007 54,1 172,1 412,3 870
2008 59,3 198,4 402,8 950
2009 61,3 220,8 355,2 1000
2010 62,1 242,3 356 1150
Уравнением, которое характеризует прямолинейную зависимость между двумя показателями является уравнение прямой: Ух= а + Ьх, где х - факторный показатель (площадь коммерческой недвижимости, площадь введенного жилья, цена аренды коммерческой недвижимости); У - результативный показатель (количество малых предприятий и предпринимателей); а \\ Ъ - параметры уравнения регрессии, которые требуется найти.
Это уравнение описывает такую связь между двумя признаками, при которой с изменением факторного показателя на определенную величину наблюдается равномерное возрастание или убывание значений результативного показателя.
Значения коэффициентов а и Ь находят из системы уравнений, полученных по способу наименьших квадратов. В данном случае система уравнений имеет следующий вид:
|а + б5> = 5>. (1)
1 Е*+й1>2=2>>
где п - количество наблюдений (в нашем случае - 10). Значения ^/рассчитываются на основе фактических исходных данных (табл. 1).
Таблица 2
Расчет производных величин для определения параметров уравнения связи и коэффициента корреляции (влияние площади коммерческой недвижимости на активность малого предпринимательства)
я X ХУ У Ух
1,00 75,20 29,10 2 188,32 5 655,04 846,81 28,70
2,00 80,70 31,20 2 517,84 6 512,49 973,44 29,91
3,00 87,30 31,40 2 741,22 7 621,29 985,96 31,36
4,00 98,60 31,90 3 145,34 9 721,96 1 017,61 33,85
5,00 120,50 32,60 3 928,30 14 520,25 I 062,76 38,67
6,00 150,30 46,80 7 034,04 22 590,09 2 190,24 45,22
7,00 172,10 54,10 9 310,61 29 618,41 2 926,81 50,02
8,00 198,40 59,30 И 765,12 39 362,56 3 516,49 55,80
9,00 220,80 61,30 13 535,04 48 752,64 3 757,69 60,73
10,00 242,30 62,10 15 046,83 58 709,29 3 856,41 65,46
Итого 1 446,20 439,80 71 212,66 243 064,02 21 134,22
Подставив полученные значения в систему уравнений (1), получим Ь = 0,22, а = 12,16. Таким образом, уравнение связи, которое описывает зависимость активности (прироста) субъектов малого предпринимательства от площади коммерческой недвижимости, будет иметь вид: ^=12,16 + 0,22х
В данном случае с увеличением площади коммерческой недвижимости на 1 тыс. м2 активность (прирост) субъектов малого предпринимательства повышается в среднем на 0,22 тыс. Чтобы рассчитать активность (прирост) субъектов малого предпринимательства для 2001 года, где пющадь коммерческой недвижимости составляла 75,2 тыс. м2, необходимо это значение подставить в уравнение связи: У1 = 12,16 + 0,22x75,2 = 28,7 тыс.
Полученная величина показывает, какое было бы количество субъектов малого предпринимательства при годовом вводе площади коммерческой недвижимости в 75,2 тыс. м2, если бы в 2001 году ^пользовались возможности в такой степени, как в среднем во все анализируемые годы. Аналогичные расчеты сделаны для каждого анализируемого г<?да. Данные приведены в последней графе табл. 2.
Подставив полученные значения р систему уравнений (1), получим: Ъ =0,13, а = 3,35. Таким образом, уравнение связи, которое описывает зависимость количества субъектов малого предпинимательства от прироста площади жилой недвижимости, будет иметь вид: //=3,35+0,13.*.
В данном случае с увеличением площади жилой недвижимости на 1 тыс. м2 активность (прирост) субъекгов малого предпринимательства повышается в среднем на 0,13 тыс. Чтобы рассчитать активность (прирост) субъектов малого предпринимательства для 2401 года, где площадь жилой недвижимости составляла 216,4 тыс. м2, необходимо это значение подставить в уравнение связи: Ух = 3,35 + 0,13x216,4 = 31,48 тыс.
Таблица 3
Расчет производных величин для определения параметров уравнения связи и коэффициента корреляции (влияние площади жилой недвижимости на активность малого предпринимательства)
п X У ху 7 / Ух
1,00 216,40 29,10 6 297,24 46 828,96 846,81 31,48
2,00 201,70 31,20 6 293,04 40 682,89 973,44 29,57
3,00 183,30 31,40 5 755,62 33 598,89 985,96 27,17
4,00 289,90 31,90 9 247,81 84 042,01 1 017,61 40,92
5,00 318,60 32,60 10 386,36 101 505,96 1 062,76 44.69
6,00 388,90 46,80 18 200,52 151 243,21 2 190,24 53,90
7,00 412,30 54,10 22 305,43 169 991,29 2 926,81 53,94
8,00 402,80 59,30 23 886,04 162 247,84 3 516,49 55,71
9,00 355,20 61,30 21 773,76 126 167,04 3 757,69 49,50
10,00 356,00 62,10 22 107,60 126 736,00 3 856,41 49,63
Итого 3 125,10 439,80 146 253,42 1 043 044,09 21 134,22
Полученная величина показывает, какое было бы количество субъектов ма-юго предпринимательства при годовом вводе площади жилой недвижимости в !]6,4 тыс. м2, если бы в 2001 году использовались возможности в такой степе-ги, как в среднем во все анализируемые годы. Аналогичные расчеты сделаны для аждого анализируемого года. Данные приведены в последней графе табл. 3.
Подставив полученные значения в систему уравнений (1), получим: Ь =0,06, ! - 2,46. Таким образом, уравнение связи, которое описывает зависимость ко-ичества субъектов малого предпринимательства от средней арендной ставки на коммерческую недвижимость, будет иметь вид: У3с=2,46+0,06*.
В данном случае, с увеличением средней арендной ставки увеличивается оличество субъектов малого предпринимательства в среднем на 0,06 тыс. Однако это не означает, что рост арендной ставки способствует развитию малого предпринимательства. Напротив, снижение ставок благотворно сказалось бы на величении активности малого предпринимательства.
Так, чтобы рассчитать активность (прирост) субъектов малого предпринимательства для 2001 года, где средняя арендная ставка на коммерческую не-вижимость составляла 470 руб./1м\ необходимо это значение подставить в уравнение связи: Ух = 2,46 + 0,06x470 = 30,66 (тыс.).
Полученная величина показывает, какое было бы количество субъектов малого предпринимательства при средней арендной ставке на коммерческую недвижимость 470 руб./1м2, если бы в 2001 году использовались возможности в такой степени, как в среднем во все анализируемые годы. Аналогичные расчеты сделаны для каждого анализируемого года. Данные приведены в последней графе табл. 4.
Таблица 4
Расчет производных величин для определения параметров уравнения связи и коэффициента корреляции (влияние средней арендной ставки на коммерческую недвижимость на активность малого предпринимательства)
Г ---- л X У ху ** У Ух
1,00 470,00 29,10 13 677,00 220 900,00 846,81 30,66
; 2,00 530,00 31,20 16 536,00 280 900,00 973,44 34,26
: 3,00 600,00 31,40 18 840,00 360 000,00 985,96 38,46
4,00 650,00 31,90 20 735,00 422 500,00 1 017,61 41,46
5,00 720,00 32,60 23 472,00 518 400,00 1 062,76 45,66
6,00 800,00 46,80 37440,00 640 000,00 2 190,24 50,46
7,00 870,00 54,10 47 067,00 756 900,00 2 926,81 54,66
8,00 950,00 59,30 56 335,00 902 500,00 3 516,49 59,46
1 9,00 1 000,00 61,30 61 300,00 1 000 000,00 3 757,69 62,46
'0,00 1 150,00 62,10 71415,00 1 322 500,00 3 856,41 71,46
Итого 7 740,00 439,80 366 817,00 6 424 600,00 21 134,22
Для измерения тесноты связи между факторными и результативными пока-згелями определяется коэффициент корреляции. Так как в данном случае связь ежду изучаемыми показателями является прямолинейной, коэффициент кор-огляции рассчитывается по следующей формуле:
Подставляя значения и (при измерении тесноты связи
между активностью малого предпринимательства и площадью коммерческой ^движимости (/Х]); площадью жилой недвижимости (г2); средними арендными лавками (г3)) в формулу, получаем г\ = 0,98, г2 = 0,81, г3 = 0,95.
В данном случае величина всех коэффициентов корреляции является существенной. Это позволяет сделать вывод о том, что активность малого предпри-:нмательства достаточно сильно зависит от всех изучаемых факторов. Однако наиболее существенное воздействие на активность малого предпринимательства оказывает площадь коммерческой недвижимости (коэффициент корреляции равен 0,98).
Если коэффициент корреляции возвести в квадрат, получим коэффициент детерминации (с1 - 0,96). Он показывает, что активность малого предпринимательства на 96% зависит от площади коммерческой недвижимости, а на долю других факторов приходится 4% роста активности субъектов малого предпринимательства.
3. Региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства, в рамках которой детализированы процедуры, агоритм, метод расчета и распределения коммерческой недвижимости и обоснованы схемы организационно-экономических отношений в рамках исследуемого рынка. Первой и главной составляющей социально-экономических преобразований является малое и среднее предпринимательство. Наиболее важной задачей в его развитии является географическое приближение к населению, что даёт возможность предпринимателям оказаться в центре потребителей бытовых услуг и товаров. При этом появляется возможность расширения бизнеса, что влечет за собой кадровый приток, а также создает предпосыку развития бизнеса в сфере детского образования, культуры и досуга, решая, тем самым, важную социальную задачу. Результатом является формирование среднего класса.
Рис.6. Модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства
Географическое приближение малого и среднего предпринимательства к населению актуально и для органов местного самоуправления, способствуя развитию инфраструктуры микрорайонов города. Заинтересованность муниципалитета в обеспеченности населения товарами и услугами шаговой доступности и реальной помощи малого и среднего предпринимательства в данном направлении (путем предоставления помещений в аренду на льготных условиях и др. - укрепляется поддержка молодого предпринимательства) создает точок в развитии малого предпринимательства. Вследствие этого происходит стимулирование налоговых и неналоговых поступлений в городской бюджет.
Для географического приближения малого и среднего предпринимательства к населению, строительному комплексу потребуется относительно небольшое изменение имеющихся типовых проектов жилых домов. Этот шаг экономически и стратегически выгоден застройщикам, поскольку активное строительство жилья будет продожаться еще не одно десятилетие. Кроме того, появятся муниципальные заказы на строительство коммерческой недвижимости, увеличится рынок сбыта недвижимости, в частности встроенных коммерческих помещений в жилых домах.
С географическим приближением малого и среднего предпринимательства к населению жители новых микрорайонов получат шаговую доступность товаров и услуг, появится допонительная возможность трудоустройства, причем вблизи места проживания и в т.ч. на неполный рабочий день, что позволит сократить уровень безработицы и обеспечит некоторую разгрузку городского транспорта. Расширение сфер деятельности малого и среднего предпринимательства положительно отразится на детском образовании, культуре, спорте и досуге.
Предлагаемая модель учитывает следующие принципы:
1. Принцип ориентирования строительного комплекса на малое и среднее предпринимательство
2. Создание муниципальной программы обеспечения субъектов малого и среднего предпринимательства производственными и другими коммерческими площадями.
3. Обеспечение занятости населения и повышение материального благосостояния.
4. Развитие социальной сферы.
Экономико-математическое описание предложенной модели выпонено симплексным методом линейного программирования.
Для решения задачи оптимизации распределения коммерческой недвижимости необходимо уточнить следующие данные:
N (м2) - общая площадь коммерческой недвижимости (первые этажи) жилого микрорайона;
п - количество видов деятельности малых предприятий и предпринимателей в жилом микрорайоне;
X, (м2) / = 1,л - площади под отдельные виды деятельности;
С, (руб.) л = 1,77 - поступление в налоговую службу с 1 м2 коммерческой недвижимости за 1 мес.;
а, (руб.) / = 1 ,п- стоимость аренды помещения;
/?, (руб.) - выход продукции, услуг с 1 м2 занимаемой площади;
у, (руб.) г - 1 ,п - средства, выделенные на организацию /'-й предпринимательской деятельности;
Г (руб.) - общие поступления в налоговую службу со всех перечисленных видов деятельности;
М (м2) - наименьшая площадь помещения, необходимая для осуществления /-й предпринимательской деятельности;
Ь, (и2) - наибольшая площадь помещения, целесообразная для осуществления /-й предпринимательской деятельности;
О,! (руб.) - объем производимой продукции (услуг).
Для некоторых видов деятельности может понадобиться выделенная линия Интернета, для других подводка воды и канализации непосредственно на территории арендуемого помещения, для третьих отдельная электрическая линия повышенной мощности и т.д. Более того, чем дальше будет расположена коммерческая недвижимость от центра города, а также от оживленных магистралей, тем ниже может стать ставка. В случае если коммерческая недвижимость является муниципальной, то по существующему законодательству к ее фиксированной арендной стоимости дожны применяться соответствующие понижающие или повышающие коэффициенты, что создаст еще больший разброс цен.
Таким образом, приведенную ниже математическую модель желательно использовать по отдельности, учитывая: географическое расположение, если собственник негосударственный, или соответствующие видам деятельности коэффициенты, если недвижимость муниципальная. В данном случае оптимизация распределения коммерческой недвижимости проводилась для типового микрорайона с целью показать возможность применения симплексного метода линейного программирования, как наиболее простого и качественного способа для решения такой задачи. Поэтому за стоимость аренды помещения выбрана средняя арендная ставка по Вогограду, и пример расчета является обобщенным. В данном случае УУ^ = '530 м2.
Для оптимального распределения коммерческой недвижимости необходимо максимизировать Р:
Г = ХмС>> тах' (3)
При этом дожна выпоняться система ограничений: а,Х,<ъ = \,п
Таблица 5
Исходные данные для расчета оптимизации использования коммерческой недвижимости
к п Вид деятельности С, а. Р, Г. М, и й Я
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1 Кафе 194 900 5 000 1 020 000 50 250 500 000 100 19 425
2 Управляющая компания 192 900 3 200 500 000 50 200 320 000 100 19 200
3 Парикмахерская 44 900 3 000 330 000 30 80 150 000 50 2 184
4 Магазин одежды 350 900 2 000 1 100000 40 90 120 000 60 20 979
5 Фитнес-клуб 36 900 600 1 510000 100 350 120 000 200 7 200
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
6 Мастерская по ремонту обуви 72 900 2 500 100 000 5 40 25 000 10 720
7 Ателье по пошиву и ремонту одежды 33 900 1 680 215 000 20 60 84 000 50 1 665
8 Аптека 350 900 8 333 1010 000 30 75 500000 60 20979
9 Химчистка 43 900 2 000 1 500 ООО 30 60 100000 50 2 160
10 Туристические услуги 360 900 6 000 500 000 30 60 300 000 50 18 000
11 Юридические услуги 108 900 1 800 200 000 30 60 90 000 50 5 400
12 Дошкольное образовательное учреждение 72 900 1 200 500 000 100 300 180 000 150 10 800
13 Цветочный магазин 350 900 2 000 200 000 15 40 40 000 20 6 993
14 Пекарня 375 900 6 250 2 600 000 30 100 375 000 60 22 500
15 Мастерская по ремонту бытовой техники 102 900 800 500 000 60 150 80 000 100 10 198
16 Фотостудия 194 900 3 333 120 000 10 30 50 000 15 2 914
17 Копировальный центр 146 900 1 500 300 000 15 25 30 000 20 2 914
18 Продовольственный магазин 350 900 3 333 2 000 000 100 300 500 000 150 52 448
19 Магазин промышленных товаров 350 900 3 000 1 500 000 80 200 300 000 100 34 965
20 Хлебная лавка 350 900 3 000 200 000 5 20 30 000 10 3 497
21 Мастерская по изготовлению ключей 437 900 6 000 50 000 4 15 30 000 5 2 183
22 Стоматологический кабинет 1 050 900 17 500 4 500 000 30 120 400 000 80 84 000
23 Массажный кабинет 146 900 2 667 300 000 20 60 80 000 30 4 371
24 Ремонт часов 72 900 3 000 110 000 5 15 30 000 10 720
Итоге 241(ср.) 20 865 000 889 2 700 5 434 000 1530 356412
5773(общ.)
Таблица 6
Расчетные данные для оптимизации использования коммерческой недвижимости (при N = 1530 м2)
№ п/п Вид деятельности X, (расч.) 0 (расч.) С, (расч.) F(pacч.)
1 2 3 4 5 6
1 Кафе 50 250 000 194 9 713
2 Управляющая компания 50 160 000 192 9 600
3 Парикмахерская 30 90 000 73 2 184
4 Магазин одежды 90 180 000 350 31 469
5 Фитиес-клуб 100 60 000 36 3 600
6 Мастерская по ремонту обуви 5 12 500 144 720
7 Ателье по пошиву и ремонту одежды 20 33 600 83 1665
8 Аптека 75 624 975 350 26 224
9 Химчистка 30 60 000 72 2 160
10 Туристические услуги 60 360 000 360 21 600
И Юридические услуги 30 54 000 108 3 240
12 Дошкольное образовательное учреждение 100 120 000 72 7 200
13 Цветочный магазин 40 80 000 350 13 986
14 Пекарня 100 625 000 375 37 500
15 Мастерская по ремонту бытовой техники 60 48 000 170 10 198
16 Фотостудия 10 33 330 291 2913
17 Копировальный центр 15 22 500 194 2 914
18 Продовольственный магазин 300 999 900 350 104 895
Окончание табл. 6
2 3 4 5 6
Магазин промышленных товаров 200 600 000 350 69 930
Хлебная лавка 5 15 000 350 1 748
Мастерская по изготовлению ключей 15 90 000 146 2 183
Стоматологический кабинет 120 2 100 000 1 050 126 000
Массажный кабинет 20 53 340 219 4 371
Ремонт часов 5 15 000 144 720
I 530 (АО 6 687 145 251 (ср.) 496 731
н 6021 (общ.)
(асколько изменилось распределение площади в результате линейного про-мирования, можно наглядно увидеть на рис. 7.
1ри этом максимизированы общие поступления в налоговую службу от |ектов малого предпринимательства (рис. 8), которые превосходят исход-оолее чем на 28 % (рис. 9).
Рис. 7. Распределение коммерческой недвижимости по видам деятельности (по результатам линейного программирования)
я.....л.,.
1 Г,4расч.)
1 > .4 4 Ъ Ь / И Ч 1(1 п и ТЛ 1/ IX 14 л
Рис. 8. Распределение налоговых отчислений по видам деятельности (по результатам линейного программирования)
Рис. 9. Динамика увеличения налоговых поступлений зультаты проведенных расчетов показывают, что для рационального растения коммерческой недвижимости между видами деятельности субъек-
Результаты проведенных расчетов показывают, что для рационального распределения коммерческой недвижимости между видами деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства целесообразно применять симплексный метод линейного программирования.
4. Прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства с использованием разработанной модели.
Общая коммерческая площадь жилых домов типового микрорайона, при условии использования всех первых этажей, может составлять от 2000 м2 до 3000 м2. Рассмотрим модель распределения коммерческой недвижимости при М = 2000 м2.
При этом достигнута максимизация налоговых поступлений от субъектов малого и среднего предпринимательства на 37,7% с учетом увеличения общей площади коммерческой Недвижимости на 23,5% (рис. 11). Ожидаемый экономический эффект от внедрения разработок в деятельность органов местного самоуправления Вогограда в виде налоговых поступлений с одного жилого микрорайона составит 2 597 тыс. руб. в год, что подтверждается актами о внедрении.
При Использовании данной модели на всех объектах коммерческой недвижимости на первых этажах жилых домов, находящихся в муниципальной или государственной собственности, эффект будет многократно увеличен.
Таблица 7 Расчетные данные для оптимизации использования коммерческой недвижимости (при М = 2000 м2)
№ н/п Вид деятельности Хи (расч.) Оп (расч.) Сп (расч.) Р, (расч.)
1 2 3 4 5 6
1 Кафе 250 1 250 ООО 194 48 563
2 Управляющая компания 200 640 000 192 38 400
3 Парикмахерская 30 90 000 73 2 184
4 Магазин одежды 90 180 000 350 31469
5 Фиггнес-клуб 100 60 000 36 3 600
б Мастерская по ремонту обуви 5 12 500 144 720
7 Ателье по пошиву и ремонту одежды 20 33 600 83 1665
8 Аптека 75 624 975 350 26 224
9 Химчистка 30 60 000 72 2 160
10 Туристические услуги 60 360 000 360 21 600
11 Юридические услуги 60 108 000 108 6 480
12 Дошкольное образовательное учреждение 100 120 000 72 7 200
13 Цветочный магазин 40 80 000 350 13 986
14 Пекарня 100 625 000 375 37 500
15 Мастерская по ремонту битовой техники 65 52 000 157 10 198
16 Фотостудия 30 99 990 97 2 914
17 18 Копировальный центр Продовольственный магазин 25 300 37 500 999 900 117 350 2 914 104 895
19 Магазин промышленных товаров 200 600 000 350 69 930
Окончание табл. 7
1 2 3 4 5 6
20 Хлебная лавка 20 60 000 350 6 993
21 Мастерская по изготовлению ключей 15 90 000 146 2 183
22 Стоматологический кабинет 120 2 100 000 1 050 126 000
23 Массажный кабинет 60 160 020 73 4 371
24 Ремонт часов 5 15 000 144 720
Итого 2000 (Л) 8 458 485 572 866
12 3 4 5 6 7 В О 10 11 12 13 14 15 16 17 18 13 20 21 22 23 24
Рис. 10. Распределение коммерческой недвижимости по видам деятельности (по результатам линейного программирования)
t-.jtPUCM.)
Рис. 11. Динамика увеличения налоговых поступлений при увеличении коммерческой площади до 2000 м2 (по результатам линейного программирования)
Произведенная оценка дает основание сделать вывод, что применение разработанной модели позволяет перераспределить коммерческую недвижимость таким образом, чтобы максимизировать налоговые поступления от малого предпринимательства, при этом соблюдая интересы как предпринимателей, так и потребителей их услуг. Разработанные методические и практические рекомендации по развитию рынка недвижимости для активизации малого предпринимательства позволяют получить экономический эффект и имеют дальнейшее развитие не только в рамках г. Вогограда, но и за его пределами за счет возможности корректировки на специфику того или иного региона.
III. Выводы и рекомендации.
1.В современных условиях понятие рынка коммерческой недвижимости требует уточнения в силу изменения организационно-экономических отношений на изучаемом рынке. Так, на основе обобщения трудов ученых и практиков уточнено определение рынка коммерческой недвижимости как сферы органи-
продажи, обмена, эксплуатации объектов коммерческой недвижимости для целей бизнеса и предпринимательства. Уточнена видовая структура рынка коммерческой недвижимости и представлена классификация объектов коммерческой недвижимости.
2. Установлено, что развитие рынка коммерческой недвижимости во взаимосвязи с малым предпринимательством осуществлялось в три основных этапа:
1-й этап - 1985-1998 гг. - застой (использование государственного имущества);
2-й этап - 1998-2002 гг. - становление, 3-й этап - с 2002 г. по настоящее время - развитие.
3. На основе обобщения научно-практического опыта развития рынка коммерческой недвижимости установлено, что он является одним из наиболее важных факторов активизации малого предпринимательства (на примере г.Вогограда). При этом выявлено, что не уделяется дожного внимания развитию коммерческих этажей в жилых домах.
4. В результате анализа структуры и динамики рынка коммерческой недвижимости, в рамках которого рассмотрено развитие торговой, офисной и складской недвижимости выявлено значительное превышения объемов торговой недвижимости над другими ее видами. Кроме того, определено, что в сравнении с другими крупными городами России Вогоград сильно отстает по уровню развития рынка коммерческой недвижимости.
5. В результате анализа активности малого предпринимательства выявлены основные проблемы, препятствующие его развитию, а так же предложены меры по оказанию поддержки, применяемые в Вогоградской области и других регионах России.
6. Определено, что установление взаимосвязи коммерческой недвижимости с малым предпринимательством дожно осуществляться на основе методического подхода, сущность которого заключается в использовании данных корреляционно-регрессионного анадиза и данных статистических измерений за последние 10 лет. В результате установлена корреляционная зависимость роста числа субъектов малого предпринимательства от роста общей площади коммерческой недвижимости в г. Вогограде (на 96%).
7. Разработана региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства на основе взаимодействия строительного комплекса, субъектов малого предпринимательства и органов местного самоуправления с целью социально-экономического развития региона.
8. Доказана целесообразность практического применения предложенной модели, экономико-математическое описание которой выпонено на основе симплексного метода линейного программирования на примере типового микрорайона крупного промышленного города (Вогограда).
9. В рамках предложенной модели детализированы процедуры, агоритм, метод расчета и распределения коммерческой недвижимости и обоснованы схемы организационно-экономических отношений в рамках исследуемого рынка. Данная модель позволяет перераспределять коммерческую недвижимость таким образом, чтобы максимизировать налоговые поступления от малого предпринимательства, при этом соблюдая интересы как предпринимателей, так и потребителей их услуг.
10. Прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости дожна осуществляться с использованием разработанной автором модели, применение которой позволит эффективно использовать на практике коммерческую недвижимость жилых домов, находящуюся преимущественно в государственной и муниципальной собственности.
11. Разработанные методические и практические рекомендации по развитию рынка недвижимости для активизации малого предпринимательства позволяют получить экономический эффект и могут иметь дальнейшее развитие не только в рамках г. Вогограда, но и за его пределами за счет возможности корректировки на специфику того или иного региона. Ожидаемый экономический эффект от внедрения разработок в деятельность органов местного самоуправления Вогограда в виде налоговых поступлений ежегодно с одного жилого микрорайона составит 2 597 тыс. руб., что подтверждается актами о внедрении.
12. На стадии формирования конкурсной документации для отвода земельных участков органам местного самоуправления предложено включать условием заключаемого контракта выделение первых этажей жилой застройки под объекты социального и культурно-бытового обслуживания.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
- статьи в изданиях, рекомендуемых ВАК:
1. Агафонов М.И. Увеличение объемов строительства недорогой коммерческой недвижимости - первостепенное условие развития малого предпринимательства // Архитектура и строительство России.- 2011 .-№2. С. 22-27. - 0,29 пл.
2. Агафонов М.И. Модель рационального использования коммерческой недвижимости для малого предпринимательства // Предпринимательство.-2010.~ №6. С. 160-166.-0,32 п.л.
3. Агафонов М.И. Рынок коммерческой недвижимости, как основа развития малого предпринимательства // Предпринимательство.-2010.-№7. С 36 -40,0,28 п.л.
- статьи и публикации в других изданиях:
4. Агафонов М.И., Беляев М.К. Потерянные этажи // Проблемы теории и практики финансово-кредитной системы: матер. II Всероссийской науч.-практ. конф., г. Вогоград, 10-20 декабря 2007 г. С. 194-199. - 0,34 п.л. (в т.ч. автора 0,17 п.л.)
5. Беляев М.К., Агафонов М.И. Найти потерянный этаж // Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование: матер. III Всероссийской науч.-технич. конф., г. Вогоград-г. Михайловка, - Вогоград, 2009. С. 477-481. -0,31 ,п.л. (в т.ч. автора 0,155 п.л.)
6. Беляев М.К., Агафонов М.И. Бизнесу нужна площадь // 2009 - год НижнеВожского региона в Южном региональном отделении РААСН, г. Вогоград 2010. С. 94-97. - 0,4 п.л. (в т.ч. автора 0,2 п.л.)
7. Беляев М.К., Агафонов М.И. Могут ли строители помочь малому и среднему бизнесу? // 2009 - год Нижне-Вожского региона в Южном региональном отделении РААСН, г. Вогоград, 2010. С. 89-93. - 0,22 пл. (в т.ч. автора 0,11 пл.)
8. Беляев М.К., Агафонов М.И. Построить недвижимость - значит заложить фундамент в развитии бизнеса // Экономика. Организация производства. Пред-
принимательство, Инновации - Омск: Изд-во ОмГТУ, 2010. С. 14-17. - 0,26 п.л. (в т.ч. автора 0,13 п.л.) :
9. Агафонов М.И. Нехватка коммерческой недвижимости сказывается на трудовой занятости населения // Социально-экономические проблемы и перспективы развития в сфере труда - Омск: Изд-во ОмГТУ, 2010. С. 116-118. -0,21 п. л.
10. Беляев М.К., Агафонов М.И. Государство, строительный бизнес и предпринимательство // Социально-экономические проблемы развития предприятий и регионов.- Пенза: АННОО Привожский Дом знаний, 2010. С 18 - 22. -0,3 пл. (в т.ч. автора 0,15 п.л.)
11. Агафонов М.И. Строительство жилых домов с коммерческими помещениями для развития малого и среднего бизнеса - экономические и социальные составляющие // Международный журнал экспериментального образования -2010.- №11: матер, конф. Перспективы развития ВУЗовской науки, Российская академия естествознания, Сочи, 2010 г. С 207 - 210. - 0,29 п.л.
12. М.К. Беляев, М,И, Агафонов. Строительство для бизнеса - это строительство самого бизнеса // Малоэтажное строительство в рамках национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России: технологии и материалы, проблемы и перспективы развития в Вогоградской области. Материалы Международной научно-практической конференции 15-16 декабря 2009 г., Вогоград, 2009 г. С 23 - 26 - 0,32 п.л. (в т.ч. автора 0,16 п.л.)
13. Беляев М.К., Агафонов М.И. Роль власти всех уровней в развитии малого бизнеса // Мировой экономический кризис в условиях глобализации: проблемы и перспективы выхода: материалы международной научной конференции (Москва, 1-2 июня 2010 г.): В 3 ч. Ч. 1 / Международный институт экономики и права. - М.; МИЭП, 2010.- С. 44-48 - 0,29 п.л. (в т.ч. автора 0,145 пл.)
14. Агафонов М.И., Беляев М.К. Расчет и размещение коммерческой недвижимости для развития малого бизнеса в квартальных застройках. Методические рекомендации,- Вогоград: ВогГАСУ, 2010. - 1,9 пл. (в т.ч. автора 0,95 п.л.)
Агафонов Михаил Игоревич
РАЗВИТИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ФАКТОР АКТИВИЗАЦИИ МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация, управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Подписано в печать 28.04.11. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Печать на ризографе. Гарнитура Тайме. Усл. печ. л. 1.0. Тираж 110 экз. Заказ №54.
' ~ ' Издательство ПГУАС, ~~ ~~~
Отпечатано в полиграфическом центре ПГУАС. 440028, г, Пеша, ул. Г.Титовл, 28. E-mail: office@pguas.ru www.pguai.ni
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Агафонов, Михаил Игоревич
Введение.
I. Теоретические основы развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства.
1.1. Рынок коммерческой недвижимости: определение, структура, классификация.
1.2. Этапы становления рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
1.3. Научно-практический опыт развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства (на примере г. Вогограда).
II. Анализ развития рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
2.1. Анализ структуры и динамики рынка коммерческой недвижимости (на примере г. Вогограда).
2.2. Анализ активности малого предпринимательства.
2.3. Оценка взаимосвязи предложения аренды и продажи коммерческой недвижимости с развитием малого предпринимательства (на примере г.Вогограда).
III. Моделирование развития рынка коммерческой недвижимости.
3.1. Региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости: регулирование спроса, предложения с учетом целей и задач активизации малого предпринимательства.
3.2. Экономико-математическое описание региональной модели развития рынка коммерческой недвижимости.
3.3. Практическая реализация применения разработанной модели.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие рынка коммерческой недвижимости как фактор активизации малого предпринимательства"
Актуальность темы исследования. В последние годы строительный комплекс проявляет интерес к развитию рынка коммерческой недвижимости. Большинство новых объектов представляют собой целевые отдельно стоящие здания торгово-развлекательных комплексов и офисных центров. Подобные проекты рассчитаны на быстрый оборот денежных средств и его существенный размер. Если продожить строительство в этом направлении, то будет сохраняться ситуация острой нехватки коммерческой недвижимости для целей малого и среднего предпринимательства.
Большинству субъектов малого предпринимательства не по карману недвижимость в торгово-развлекательных комплексах и офисных центрах, им выгоднее всего размещаться на первых этажах жилых домов. Механизм передачи такой недвижимости в аренду или собственность малым предпринимателям на приемлемых для них условиях отсутствует. В связи с этим, развитие рынка коммерческой недвижимости как одного из базовых факторов развития малого предпринимательства в современных условиях является актуальным.
Степень разработанности проблемы. Вопросы, связанные с проблемами управления коммерческой недвижимостью, оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда, инвестирования в коммерческую недвижимость, отражены в трудах следующих авторов и ученых: Авеков В.В., Беляев М.К., Ватолин В.В., Разу M.JL, Стерник Г.М., Стерник С.Г. и др. Существенный вклад в изучение строительного комплекса внесли ученые-экономисты: Баронин С.А., Вахмистров А.И., Загидулина Г.М., Кузовлева И.А., Хрусталев Б.Б. и др.
Вклад в изучение малого предпринимательства и основ предпринимательской деятельности на рынке недвижимости внесли: Лапу ста М.Г., Максимов С.Н., Старостин Ю.Л. и др.
В последние годы выпонены диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук такими учеными, как Кощеев В.А., Мамонтов з
В.Д., Рахман И.А., Чернышова Ю.Г., Шульженко H.A. и д.р. и кандидата экономических наук: Король C.B., Петров И.С. и др., которые внесли существенный вклад в изучение строительного комплекса и в решение вопросов развития малого предпринимательства.
Однако, несмотря на значительный вклад этих ученых, влияние рынка коммерческой недвижимости на активизацию малого предпринимательства является недостаточно изученным и разработанным.
Целью исследования является разработка теоретико-методических положений по развитию рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства. Для достижения цели исследования поставлены и решены следующие научные задачи:
1. Изучены и обобщены теоретические основы развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства.
2. Рынок коммерческой недвижимости определен как экономическая категория на основе обобщения трудов ученых и практиков.
3. Проведен анализ развития рынка коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
4. Исследованы этапы его развития, уточнена видовая структура коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
5. Разработан методический подход к установлению взаимозависимости коммерческой недвижимости с малым и средним предпринимательством, дана соответствующая оценка.
6. Разработана модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства.
7. Представлена прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства с использованием разработанной модели.
Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические 4 отношения в процессе динамического развития рынка коммерческой недвижимости в целях активизации малого предпринимательства.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в идее насыщения рынка коммерческой недвижимости недорогими помещениями на первых этажах жилых домов для развития малого предпринимательства и ее распределение между их субъектами, вследствие чего можно достигнуть улучшения инфраструктуры микрорайонов, повышения уровня занятости населения и формирования среднего класса.
Теоретической, методологической и информационной основой диссертационного исследования являются научные публикации ученых и практиков, * посвященные изучению проблем развития малого предпринимательства и строительного комплекса, а также управления объектами недвижимости. Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы методы системного, сравнительного и статистического анализа, метод экспертных оценок, метод математического моделирования с использованием линейного программирования, метод прогнозирования, метод математической обработки данных.
Обоснованность и достоверность исследования. Эмпирическую основу работы составили федеральные законы и нормативные правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, нормативные правовые акты Вогоградской области и г. Вогограда, материалы Федеральной службы государственной статистики. Достоверность результатов диссертационной работы обусловлена применением современных теорий экономического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутых гипотез и подтверждается апробацией результатов исследования, что подтверждается апробацией результатов исследования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и методических положений по обоснованию и 5 проведению ориентирования строительного комплекса на малое и среднее предпринимательство с целью развития экономики региона и решению ряда социальных задач.
К основным результатам, составляющим новизну исследования и полученным лично автором, относятся следующие:
Х Уточнено определение рынка коммерческой недвижимости как сферы организационно-экономических отношений по поводу поиска, аренды, покупки-продажи, обмена, эксплуатации объектов коммерческой недвижимости для целей предпринимательства.
Х Исследованы этапы развития рынка коммерческой недвижимости, уточнена видовая структура коммерческой недвижимости и малого предпринимательства.
Х Установлена корреляционная зависимость роста числа субъектов малого предпринимательства от роста общей площади коммерческой недвижимости г.Вогограда на основе данных статистических измерений за последние 10 лет.
Х Разработана региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства, в рамках которой детализированы процедуры, агоритм, метод расчета и распределения потребности в коммерческой недвижимости и обоснованы схемы организационно-экономических отношений в рамках исследуемого рынка.
Х Представлена прогнозная оценка развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства с использованием разработанной модели и установлены рациональные границы ее применения.
Теоретическая значимость работы заключается в обобщении накопленного опыта в области развития рынка коммерческой недвижимости и управления его объектами во взаимосвязи с малым предпринимательством.
Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, могут послужить базой для дальнейших научных разработок, направленных на б повышение эффективности в развитии рынка коммерческой недвижимости в целях активизации малого предпринимательства и общества.
Практическая значимость работы состоит в непосредственном использовании рекомендаций и предложений в нормотворческой и программной деятельности региональных и муниципальных органов власти при решении вопросов эффективного использования объектов коммерческой недвижимости.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности Ч проблемы, решенные в диссертации, соответствуют проблематике специальности: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство):
Х п. 1.3.66. Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения;
Х п. 1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.
Апробация основных положений диссертационной работы.
Результаты исследования реализованы в учебном процессе по дисциплинам Экономика отрасли, Экономика недвижимости, а также в работе комитета по предпринимательству администрации Вогограда.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 14 работ общим объемом 5,73 п.л., в т.ч. лично автором 3,56 п.л.
Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений по теме исследования. Диссертация изложена на 143 страницах основного текста, содержит 20 таблиц, 24 рисунка и 5 приложений. Библиография включает 147 наименований.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Агафонов, Михаил Игоревич
Выводы по третьей главе
1. Приведена существующая модель использования и регулирования рынка коммерческой недвижимости, которая не предполагает развитие малого и среднего предпринимательства, в т.ч. в новых жилых микрорайонах. При этом сама коммерческая недвижимость используется не рационально.
По этим причинам предложена новая модель регулирования рынка коммерческой недвижимости, предполагающая географическое приближение бизнеса к населении, применение которой позволит не только приблизить бизнес к месту проживания, но и даст возможность человеку приблизить свою жиплощадь к месту работы.
2. Приведено экономическое обоснование применения предложенной модели развития рынка коммерческой недвижимости симплексным методом линейного программирования, который позволяет наиболее рационально распределить имеющуюся площадь коммерческой недвижимости по видам деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.
3. Произведена прогнозная оценка предложенной модели рационального использования имеющихся, коммерческих площадей. Общая коммерческая площадь жилых домов среднего микрорайона, при условии использования всех первых этажей, может составлять от 2000 м2 до 3000 м2. Для целей настоящего диссертационного исследования, произведено распределение коммерческой недвижимости площадью 2000 м . При распредели достигнута максимизация налоговых поступлений от субъектов малого и среднего предпринимательства на 37,7% с учетом увеличения общей площади коммерческой недвижимости на 23,5%.
4. Таким образом, в зависимости от увеличения или уменьшения расчетной площади коммерческой недвижимости, от изменения параметров вычисления (например, при изменении налоговых ставок на определенные виды деятельности, изменении арендных ставок и т.п.), а также введения новых или удаления существующих параметров и ограничений Ч симплексный метод линейного программирования позволит рационально использовать существующую коммерческую недвижимость, позволит рассчитать дефицит недвижимости.
Заключение
Диссертационное исследование направлено на обозначение существующей проблемы нехватки коммерческой недвижимости для развития малого и среднего предпринимательства, а также предложено ее решение, с учетом оптимизации распределения коммерческой недвижимости между субъектами малого и среднего предпринимательства.
Для решения поставленных задач в диссертационном исследовании:
1. Уточнено определение коммерческой недвижимости как инвестиционно-привлекательного вида недвижимости для получения стабильного денежного дохода в догосрочной перспективе, отличительными признаками которой в частности являются длительный период эксплуатации актива на рынке и необходимость эффективного и рационального управления ею. Т.е коммерческая недвижимость есть экономическая категория. Определено также понятие рынка недвижимости как совокупности институциональных и неинституциональных участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риетор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т.д.) по поводу совершаемых между ними сделок в отношении недвижимости, как то: покупка, продажа, аренда и т.д.
2. Приведена классификация коммерческой недвижимости в разрезе ее видов (офисная, торговая, складская) и рассмотрена структура рынка коммерческой недвижимости в зависимости от вида сдеки, а также по функциональному назначению.
3. Рассмотрено развитие рынка коммерческой недвижимости России и Вогограда в частности, которое за последнее десятилетие преодолело две стадии. Первый этап - 1998-2002 гг., в течение которого наблюдалось увеличение спроса соотносительно росту экономики России после кризиса. Уровень цен активно приближася к докризисному.
Второй этап - 2002 г. и по настоящее время. На этом этапе наблюдалось повышение спроса на качественные помещения, что говорит о предпочтении хорошей инфраструктуры.
4. Кроме того, исследовано становление и развитие предпринимательства началом развития которого в нашей стране является 1985 г., когда вышел Закон об индивидуальной трудовой деятельности. Период с 1985 г. по 1987 г. можно условно считать первым этапом в истории развития предпринимательства России. Для этого периода свойственны: деятельность центров научно-технического творчества, применение бригадных подрядов, низкая численность участников предпринимательской деятельности и экспериментальный характер этой деятельности. В течение второго этапа с 1987 по 1988 г. предпринимательство, в основном, развивалось в виде кооперативов. Третьим этапом можно обозначить 1989 - 1990 годы, когда были приняты законодательные акты, направленные на активизацию малых предприятий.
Четвертый этап (1991 Ч 1992 г.г.) охарактеризован коммерциализацией и появлением среднего и крупного бизнеса.
Пятым периодом развития малого предпринимательства в России являются 1993 - 1994 гг. Э это время шла широкомасштабная приватизация и развитие всех видов предпринимательской деятельности. В 1993 г. были сделаны самые первые шаги в сторону правового и организационного обеспечения формирования малого предпринимательства как особо значимого сектора экономики России. В настоящее время малый и средний бизнес продожает активно развиваться, появляются все новые и новые его формы.
Таким образом, развитие рынка коммерческой недвижимости во взаимосвязи именно с малым предпринимательством происходило в три основных этапа. Первый этап - 1985-1998 гг. - застой (использование государственного имущества). Второй этап - 1998-2002 гг. - становление. И третий этап с 2002 года по настоящее время Ч развитие рынка.
5. Изучен научно-практический опыт развития рынка коммерческой недвижимости как фактор активизации малого предпринимательства на
139 примере г. Вогограда, выявлены основные проблемы.
6. Представлены методические основы развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства. Проведен анализ структуры и динамики рынка коммерческой недвижимости Вогограда в разрезе видов коммерческой недвижимости (офисная, торговая, складская) в сравнении с другими городами РФ, изучена ценовая ситуация. В результате анализа было выявлено, что среди крупных российских городов-милионников Вогоград имеет наименьший показатель обеспеченности качественными офисными площадями - 58,2 кв. м на чел. В сравнении с Краснодаром и Ростовом-на-Дону Вогоград отстает в 2-3 раза. Что касается торговых площадей, сегодня в Вогограде преобладают некачественные торговые помещения, к которым можно отнести встроено-пристроенные, отдельно стоящие, малоформатные торговые центры и некапитальные строения. Рынок складской недвижимости характеризуется начальной стадией развития. На рынке не существует ни одного современного комплекса, который способен обслужить достаточно серьезные логистические потоки. Склады преимущественно представлены старыми производственными помещениями -цехами заводов, ангарами, бывшими продовольственными базами. Предложение на данном рынке значительно превышает спрос. Кроме того произведено прогнозирование ввода коммерческих площадей методом аналитического выравнивания.
7. Проведен анализ активности малого предпринимательства Вогограда. Анализ состояния развития малого и среднего предпринимательства в Вогограде за последние годы свидетельствует о положительной динамике основных экономических показателей деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства в Вогограде. Изучены меры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Вогограде, а также в других городах РФ Сегодня во всех субъектах Российской Федерации принимаются меры по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства. Анализируя законодательство можно выделить
140 следующие общие формы поддержки:
- финансовая поддержка;
- имущественная поддержка;
- информационная поддержка;
- консультационная поддержка;
- поддержку в сфере подготовки, переподготовки и повышения квалификации их работников.
Таким образом, поддержка малого и среднего предпринимательства является одним из приоритетов государственной политики в социально-экономической сфере в целом и органов местного самоуправления Вогограда в частности.
8. Анализ развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого предпринимательства выпонен с использованием корреляционно-регрессионного анализа на основе данных статистических измерений за период 10 лет. С помощью корреляционного анализа была изучена взаимосвязь объема коммерческой недвижимости, средних арендных ставок на коммерческую недвижимость, ввода жилых домов и активности малого предпринимательства. Результат анализа показал следующее. Для измерения тесноты связи между факторными (объем коммерческой недвижимости, средние арендные ставки на коммерческую недвижимость, ввод жилых домов) и результативным показателем (активность малого предпринимательства) определяется коэффициент корреляции. Величина всех коэффициентов корреляции оказалась существенной. Это позволяет сделать вывод о том, что активность малого предпринимательства достаточно сильно зависит от всех изучаемых факторов. Однако наиболее существенное воздействие на активность малого предпринимательства оказывает площадь коммерческой недвижимости (коэффициент корреляции равен 0,98). Коэффициент детерминации показал значение 0,96, что говорит о том, активность малого предпринимательства на 96% зависит от площади коммерческой недвижимости, а на долю других факторов приходится 4% роста
141 активности субъектов малого предпринимательства.
9. Представлена существующая модель использования и регулирования рынка коммерческой недвижимости, которая не предполагает развитие малого и среднего предпринимательства, в т.ч. в новых жилых микрорайонах. При этом сама коммерческая недвижимость используется не рационально.
По этим причинам разработана новая региональная модель регулирования рынка коммерческой недвижимости, предполагающая географическое приближение бизнеса к населению, применение которой позволит не только приблизить бизнес к месту проживания, но и даст возможность человеку приблизить свою жиплощадь к месту работы.
10. Приведено экономическое обоснование применения предложенной модели развития рынка коммерческой недвижимости симплексным методом линейного программирования, который позволяет наиболее рационально распределить имеющуюся площадь коммерческой недвижимости по видам деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.
11. Произведена прогнозная оценка предложенной модели рационального использования имеющихся коммерческих площадей. Общая коммерческая площадь жилых домов среднего микрорайона, при условии использования всех первых этажей, может составлять от 2000 м2 до 3000 м2. Для целей настоящего диссертационного исследования, произведено распределение коммерческой недвижимости площадью 2000 м . При распредели достигнута максимизация налоговых поступлений от субъектов малого и среднего предпринимательства на 37,7% с учетом увеличения общей площади коммерческой недвижимости на 23,5%.
Таким образом, в зависимости от увеличения или уменьшения расчетной площади коммерческой недвижимости, от изменения параметров вычисления (например, при изменении налоговых ставок на определенные виды деятельности, изменении арендных ставок и т.п.), а также введения новых или удаления существующих параметров и ограничений Ч симплексный метод линейного программирования позволит рационально использовать существующую коммерческую недвижимость, позволит рассчитать дефицит недвижимости.
12. Разработана региональная модель развития рынка коммерческой недвижимости как фактора активизации малого бизнеса на основе симплексного метода линейного программирования, в рамках которой детализированы процедуры, агоритм и методы расчета потребности в коммерческой недвижимости и обоснованы схемы организационно-экономических отношений в рамках исследуемого рынка. Данная модель позволяет перераспределить коммерческую недвижимость таким образом, чтобы максимизировать налоговые поступления от малого предпринимательства, при этом соблюдая интересы как предпринимателей, так и потребителей их услуг.
13. Одной из целей выделения жилых зон под застройку является развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий в соответствующих среде формах. Для реализации этой цели разрешено использование земельного участка и объектов капитального строительства для размещения коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и других подобных объектов). На стадии формирования конкурсной документации для отвода земельных участков органам местного самоуправления предложено включать условием заключаемого контракта выделение первых этажей жилой застройки под объекты социального и культурно-бытового обслуживания.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Агафонов, Михаил Игоревич, Пенза
1. Авеков В.В. Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики: монография. М.: Современная экономика и право, 2004.
2. Агафонов М.И. Модель рационального использования коммерческой недвижимости для малого предпринимательства // Журнал Предпринимательство 6'2010
3. Агафонов М.И. Нехватка коммерческой недвижимости сказывается на трудовой занятости населения // Социально-экономические проблемы и перспективы развития в сфере труда, Омск, Издательство ОмГТУ 2010
4. Агафонов М.И. Рынок коммерческой недвижимости, как основа развития малого предпринимательства // Журнал Предпринимательство 7'2010
5. Агафонов М.И., Беляев М.К. Расчет и размещение коммерческой недвижимости для развития малого бизнеса в квартальных застройках. Методические рекомендации., Вогогр. гос. архит.-строит. ун-т. Ч Вогоград: ВогГАСУ, 2010.
6. Агафонов М.И., Беляев М.К. Расчет и размещение коммерческой недвижимости для развития малого бизнеса в квартальных застройках. Методические рекомендации. ВогГАСУ, Вогоград, 2010 г.
7. Агафонов М.И., Беляев М.К. Потерянные этажи // Проблемы теории и практики финансово-кредитной системы. Материалы II Всероссийской научно-практической конференции, г. Вогоград, 10-20 декабря 2007 г.
8. Аоки М. Введение в методы оптимизации. М.: Наука. 1977. 344с.
9. Ардемасов Е. Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник. М.: Из-во Альпина-Паблишерз, 2007, 482 с
10. Асаул А.Н., Карасев А.В.Экономика недвижимости. Учебное пособие. -М.: МИКХиС, 2001 г.
11. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996
12. Беляев М.К. Инвестиционная адаптивность социально-экономических систем: Монография/ Экономический факультет МГУ. М.: ТЕИЗ, 2003
13. Беляев М.К., Агафонов М.И. Бизнесу нужна площадь // 2009 Ч год Нижне-Вожского региона в Южном региональном отделении РААСН, г. Вогоград 2010
14. Беляев М.К., Агафонов М.И. Государство, строительный бизнес и предпринимательство // Социально-экономические проблемы развития предприятий и регионов, Пенза, АННОО Привожский Дом знаний, 20 Юг
15. Беляев М.К., Агафонов М.И. Могут ли строители помочь малому и среднему бизнесу? // 2009 Ч год Нижне-Вожского региона в Южном региональном отделении РААСН, г. Вогоград 2010.
16. Беляев М.К., Агафонов М.И. Построить недвижимость значит заложить фундамент в развитии бизнеса // Экономика. Организация производства. Предпринимательство. Инновации, Омск, Издательство ОмГТУ 2010
17. Беляев М.К., Агафонов М.И. Строительство для бизнеса Ч это строительство самого бизнеса // Малоэтажное строительство в рамках национального проекта Доступное и комфортное жилье Ч гражданам145
18. России: технологии и материалы, проблемы и перспективы развития в Вогоградской области. Материалы Международной научно-практической конференции 15-16 декабря 2009 г., Вогоград, 2009 г.
19. Бычкова М.В. Исследование понятия коммерческая недвижимость Имущественные отношения в Российской Федерации, N 4, апрель 2009 г.
20. Бюлетени Статистическое обозрение Малое предпринимательство Вогоградской области, 2001-2010 гг., Территориальный орган Федеральной службы Государственной статистики по Вогоградской области
21. Ватолин В.В. Механизм инструментального воздействия на повышение эффективности использования регионального имущества Имущественные отношения в Российской Федерации, N 7, июль 2009
22. Ватолин В.В. Проблемы эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда: монография. М.: Экономиста, 2006.
23. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. Владимир: Владимирский государственный университет, 2007
24. Винокурова М.М. Имущественная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства. Гражданин и право, N 3, март 2010 г.
25. Вок С.А., Горшков Д.А. Организационно-правовые аспекты управления государственной офисной недвижимостью Имущественные отношения в Российской Федерации, N 8, август 2010 г.
26. Воков В. Ресурсы муниципалитетов для поддержки малого и среднего бизнеса Бюджет, N 2, февраль 2009 г.
27. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996
28. Воронцова Ю.В. Год складов не строить Руководитель строительной организации", N 3, март 2010 г.
29. Голыптейн Е.Г., Юдин Д.Б. Задачи линейного программирования транспортного типа. М.: Наука, 1969. - 382с.146
30. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для ВУЗов. Смоленск, Смолин-Плюс, М.: АСВ, 1999
31. Градостроительный кодекс РФ, ст. 8, ст. 24
32. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1, ст. 130
33. Гусаров В.М. Теория статистики, М: Аудит, 1998, 368 с.
34. Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов / пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004
35. Евтюхина Е. Торговая недвижимость: стагнация или замедление роста Банковское обозрение, N 10, октябрь 2008 г.
36. Евтюхина Е. Все на склад! Банковское обозрение, N 8, август 2008 г.
37. Ж. Forbes, июль 2010, с. 77
38. Жук-Жученко А. В столице грядет офисная распродажа Московский бухгатер, N 23, декабрь 2008 г.
39. Загидулина Г.М., Хуснулин М.Ш., Ибрагимова А.Р., Романова А.И. Развитие конкурентоспособности регионального строительного комплекса: проблемы и перспективы. Казань, КГ АСУ, 2005 г.
40. Закон Атайского края от 17 ноября 2008 г. N 110-ЗС О развитии малого и среднего предпринимательства в Атайском крае
41. Закон Вогоградской области от 4 июля 2008 г. N 1720-ОД О развитии малого и среднего предпринимательства в Вогоградской области
42. Закон города Москвы от 26 ноября 2008 г. N 60 О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве
43. Закон Калининградской области от 20 октября 2008 г. N 278 О государственной поддержке малого и среднего предпринимательства в1. Калининградской области
44. Закон Мурманской области от 27 мая 2008 г. N 977-01-ЗМО О содействии развитию и государственной поддержке малого и среднего предпринимательства в Мурманской области
45. Закон Новосибирской области от 2 июля 2008 г. N 245-03 О развитии малого и среднего предпринимательства в Новосибирской области
46. Закон Приморского края от 1 июля 2008 г. N 278-КЗ О развитии малого и среднего предпринимательства в Приморском крае
47. Закон Республики Саха (Якутия) от 29 декабря 2008 г. 645-3 N 179-IV О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Саха (Якутия)
48. Закон Рязанской области от 9 июля 2008 г. N 73-ОЗ О развитии малого и среднего предпринимательства в Рязанской области
49. Закон Санкт-Петербурга от 17 апреля 2008 г. N 194-32 О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге
50. Закон Свердловской области от 4 февраля 2008 г. N Ю-ОЗ О развитии малого и среднего предпринимательства в Свердловской области
51. Закон Томской области от 5 декабря 2008 г. N 249-03 О развитии малого и среднего предпринимательства в Томской области.
52. Зотова А. Поддержка малого бизнеса в столице Московский бухгатер, N 5-6, март 2010 г.
53. Кабанов В.Н., Гусева Т.В. Рекомендации по государственной поддержке предпринимательства (монография), Вогоград. МИУ. 1998 г., 78с./50с.
54. Кабанов В.Н. Теория моделирования экономики города (Монография), Вогоград. ВогГАСА., 2000г., 234с.
55. Кабанов В.Н. Принципы управления жилищным строительством в муниципальной социально-экономической системе. Региональная экономика: теория и практика № 22 (115) 2009 г. С 32 35
56. Король C.B. Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук: 08.00.05, Санкт-Петербург, 2005
57. Кощеев В.А. Методология формирования и реализации государственного строительного заказа в системе предпринимательства. Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук: 08.00.05, Санкт-Петербург, 2009, 358 с.
58. Куликов Л.М. Основы экономической теории: Учебное пособие -М.: Финансы и статистика, 2003
59. Лапуста М.Г., Старостин Ю.Л. Малое предпринимательство. М.: ИНФРА, 2005.
60. Лапуста М.Г., Старостин Ю.Л., Поршнев А.Г., Скамай Л.Г. Предпринимательство. Учебник. М.: ИНФРА-М, 2008 г., 667 с.
61. Литвак Е. Влияние кризисных явлений в экономике Российской Федерации на малый бизнес Финансовая газета, N 6, февраль 2009 г.
62. Луговой О.Н. Экономическое обоснование предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук : 08.00.05, 08.00.10. -Новосибирск, 2005. 160 с.
63. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, СПб: Питер, 2000, 272 с.
64. Максимчук О.В. Управление факторами развития современных экономических систем. Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук. 08.00.05 / М., 2006, 304 с.
65. Мамонтов В.Д. Дивергенция малого предпринимательства в современной экономике России. Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук: 08.00.05, 08.00.01. Тамбов, 2004, 450 с.
66. Маршал А. Принципы экономической науки. М.: Прогресс, 1993
67. Мосягин В.И., Михайлов K.JI. Производственное предпринимательство: основные виды деятельности. Учебное пособие. Москва-Архангельск. Изд-во Международного Института управления, 2002 г., 407 с.
68. Налоговый Кодекс РФ, часть 2, ст. 346.28
69. Национальный проект Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России
70. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000, 512 с.
71. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности
72. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд-во МКС, 2003.
73. Олейник О.П. Организационно-экономическое обеспечение жилищного строительства в регионе'. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук: 08.00.05. Москва, 2010, 26 с.
74. Петров И.С. Факторы развития инвестирования в строительство объектов коммерческой недвижимости в регионе. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук: 08.00.05. Санкт-Петербург, 2007, 161 с.
75. Плахова Л.В. Институциональные основы формирования приоритетов инвестиционной политики региона // Региональная экономика: теория и практика. № 5, 2007.
76. Плотников А.Н. Механизм формирования инвестиционной политики: Монография / А.Н. Плотников. Саратов: Сарат. гос. тех. ун-т, 2000. - 180 с.
77. Плотников А.Н., Иващенко Ю.Г, Аборин С.Л. и др. Строительство: инженерно-технические и организационно-экономические вопросы: Уч. пос.: В3 ч. Ч. 1. / А.Н.Плотников, Ю.Г. Иващенко, С.Л. Аборин и др. - М.: ВитаПолиграф, 2008. - 468 с.
78. Плотников А.Н., Иващенко Ю.Г, Аборин С.Л. и др. Строительство: инженерно-технические и организационно-экономические вопросы: Уч. пос.: В 3 ч. Ч. 2. / А.Н. Плотников, Ю.Г. Иващенко, С.Л. Аборин и др. - М.: ВитаПолиграф, 2008. 356 с.
79. Плотников А.Н., Иващенко Ю.Г, Аборин С.Л. и др. Строительство: инженерно-технические и организационно-экономические вопросы: Уч. пос.: В 3 ч. Ч. 3. / А.Н.Плотников, Ю.Г. Иващенко, С.Л. Аборин и др. - М.: ВитаПолиграф, 2008. 472 с.
80. Полетаев В.Э. Государство и бизнес в России: инновации и перспективы. Монография. ИНФРА-М, 2010 г., 282 с.
81. Пономаренко Т.В. Инвестиционная привлекательность региональных рынков коммерческой недвижимости Инвестиционный банкинг, N 5, сентябрь-октябрь 2006 г.
82. Постановление Администрации Вогограда от 2 ноября 2010 г. N 2877 О догосрочной муниципальной целевой программе Поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства в Вогограде на 2011-2013 годы
83. Постановление Администрации Вогоградской области от 26 января 2009 г. N 6-п Об утверждении Положения об оказании консультационной и организационной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства Вогоградской области.
84. Постановление Администрации Вогоградской области от 30 марта 2009 г. N 85-п О догосрочной областной целевой программе "Развитие и поддержка малого и среднего предпринимательства в Вогоградской области на 2009-20 И годы
85. Постановление администрации города Вогограда от 12.10.2000 № 1302 О паспорте города-героя Вогограда
86. Постановление главы Вогограда Об одобрении прогноза социально-экономического развития Вогограда на 2011 год и плановый период 2012-2013 годов
87. Постановление главы Вогограда от 10.11.2009 № 2858 Об одобрении прогноза социально- экономического развития Вогограда на 2010 год и плановый период 2011-2012 годов
88. Постановление главы Вогограда от 8 мая 2009 г. № 1038 О координационном совете Вогограда по развитию малого и среднего предпринимательства
89. Постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. N 645 Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества
90. Постановление Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N460 О допонительных мерах государственной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в 2010 году152
91. Постановление Правительства РФ от 28 октября 2009 г. N 854 О допонительных мерах государственной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
92. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 25.04.2008 № 119 О мерах по реализации в 2008 году мероприятий по государственной поддержке малого предпринимательства
93. Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 января 2009 г. N 31 О мерах по реализации в 2009 году мероприятий по государственной поддержке малого и среднего предпринимательства
94. Приказ Минэкономразвития России от 13.11.2009 № 465 Об утверждении коэффициента-дефлятора К1 на 2010 год
95. Пушкина М. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования. -М.: Из-во Альпина-Паблишерз, 2009, 248 с
96. Разу М.Л. Управление коммерческой недвижимостью. М.: Изд-во Кнорус, 2007
97. Райзберг Б.А., Буряк В.Ю. Методологические подходы к оценке эффективности управления государственной собственностью. Управление собственностью. № 3, 2003.
98. Решение Вогоградской городской Думы от 24.12.2008 № 14/411 О муниципальной целевой программе Поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства в Вогограде на 2009-2011 годы
99. Решение Вогоградской городской Думы от 26.01.2011 № 41/1286 Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город-герой Вогоград
100. Решение Вогоградской городской Думы от 15.09.2010 № 36/1087 Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа город-герой Вогоград
101. Решение Вогоградской городской Думы от 25 июня 2008 г. N 6/171 О Положении о бюджетном процессе в Вогограде
102. Россия в цифрах. 2008: Крат. стат. сб. / Росстат. М., 2008
103. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. -Минск: Изд-во Новое знание, 2000
104. Скопина И.В., Бакланова Ю.В. Формирование и развитие рынка коммерческой недвижимости. Предпринимательство, № 1(5) 2006
105. Строительные нормы и правила СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78)
106. Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные (приняты постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109)
107. Сорокин А.К. Предпринимательство и предприниматели России от истоков до начала XX века. М.: РОССПЭН, 1997 г.
108. Статистические ежегодники г. Вогоград 2001-2010 гг., Территориальный орган Федеральной службы Государственной статистики по Вогоградской области
109. Статистический бюлетень. Общая характеристика предприятий и организаций в Вогоградской области на 1 июля 2010 года154
110. Статистический сборник Социально-экономическое положение г.Вогограда за январь-май 2010 г. Территориальный орган Федеральной службы Государственной статистики по Вогоградской области, июнь 2010г.
111. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. М.: РГР, 1999, 62 с.
112. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. Монография. М.: Изд-во АКСВЕЛ, 2005, 203 с
113. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Изд-во Экономика, 2009, 606 с.
114. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология и технология анализа рынка недвижимости (мастер-класс для опытных аналитиков), монография МИЭЛЬ-Недвижимость, 2005, 249 с
115. Тарасевич Е. К вопросу использования модели ценообразования финансовых активов при оценке инвестиций в недвижимость. Ссыка на домен более не работаетp>
116. Трифонов А.Г. Постановка задачи оптимизации и численные методы ее решения. Ссыка на домен более не работаетoptimiz/bookz/index.php
117. Уколов В.Ф. Взаимодействие власти, бизнеса и общества. Учебник. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2009 г., 622 с.
118. Федеральный закон от 24.07.2007г. №209-ФЗ О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации
119. Фролов Д. Аренда офисов. Ждать нельзя снимать Консультант, N 21, ноябрь 2009 г.
120. Фурунжиев Р.И., Бабушкин Ф.М., Варавко В.В. Применение математических методов и ЭВМ: Практикум. Мн.: Выш.шк. 1988. 191с.
121. Харченко Л.П. Статистика М: ИНФРА М, 1997, 312 с.
122. Хрусталев Б.Б, Попрядухина И.В. Основные направления развития и управления предприятиями инвестиционно-строительного комплекса. -Пенза: ПГУАС, 2004
123. Хрусталев Б.Б. Основные направления становления и эффективного развития регионального инвестиционно-строительного комплекса Пенза: ПГАСА, 2001.240 с.
124. Чернышева Ю.Г. Государственная поддержка малого предпринимательства в контексте экономических противоречий: теория и практика. Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук. 08.00.05, Ростов-на-Дону, 2009 г., 327 с.
125. Шульженко H.A. Разработка методологии формирования организационных структур строительного комплекса в условиях неопределенности информации. Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук. 05.23.08, Тула, 2002 г., 341 с.
126. Экономическая теория: Учеб. для студ. высш. учеб. заведений / под ред. В.Д. Камаева /- 10-е изд., перераб. и доп. М. Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2003
127. У в ажаемы е п р ед п р и ни м ател и! Данная анкета разработана в целях повышения эффективности и создания благоприятных условий для ведения бизнеса. Пожалуйста, ответьте на несколько вопросов. Для нас очень важно Ваше мнение.
128. Ваша организация занимается;оказанием услуг торговлей производством П другое:
129. По возможности конкретизируйте ответ на первый вопрос (укажите, чем вы торгуете, какие услуги оказываете, что производите и т.д.)
130. Какова численность работников Вашей организации?
131. Какова площадь (каждого, если несколько) указанного выше помещения?
132. В том числе, площадь используется как:складская,м2 торговая,м2офисная,м2 производственная,м2другая:,м2
133. Помещении для Вашего бизнеса иаходятся:
134. П в собственности в безвозмездном пользовании
135. П в аренде у частного лица в аренде у муниципалитетадругое:
136. Какова фактическая ежемесячная арендная ставка (руб. за 1м /мес.)?
137. Ежемесячная арепдная ставка (относительно получаемых доходов) по Вашему мнению, является: Iвысокой приемлемой низкой
138. Ваше помещение нуждается в:косметическом ремонте капитальном ремонте
139. О перепланировке не требует допонительных вложений
140. Хотели бы вы изменить месторасположение Вашей организации (с точки зрения потока людей, наличия инженерных коммуникаций, транспортной доступности) при условии, что район города остается тот же?да нет
141. В ближайшие 3 года планируете ли Вы расширить свое присутствие в городе или области? П Да, планирую открыть несколько точек (филиалов) в городе
142. Да, планирую открыть точку (филиал) в районе присутствия П Да, планирую открыть точку(филиал) в области1. Нет, нет возможности1. Нет, нет желания
143. В настоящий момент, какой размер площади для размещения Вашего предприятия был бы наиболее оптимальным, при условии отсутствия положительной и отрицательной динамики развития.имеющийся меньше имеющейся П больше имеющейся
144. Является ли проблема с размещением главным сдерживающим фактором в расширении Вашего бизнеса, открытии допонительных точек в других районах города?да нет
145. В случае если Вы вообще не имеете специального помещепил для бизнеса, хотели бы Вы его иметь или ваша деятельность от этого никак не зависит?
146. Эффективная помощь малому и среднему бизнесу возможна лишь путем выявления существующих проблем. Благодарим Вас за содействие!
Похожие диссертации
- Взаимодействие малых и крупных предприятий как фактор активизации развития ресурсно-ориентированных регионов
- Стратегии и тактика активизации малого предпринимательства в строительной сфере
- Региональные особенности рынка жилой недвижимости как фактор социально-экономического развития территории
- Разработка информационной базы для автоматизации и оптимизации кадровых задач