Прогнозирование рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности

Онофрей, Дмитрий Иванович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Прогнозирование рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Онофрей, Дмитрий Иванович
Место защиты	Москва
Год	2010
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Прогнозирование рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности"

ИИ4613691

На правах рукописи

ОНОФРЕЙ ДМИТРИЙ ИВАНОВИЧ

ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством (экономика предпринимательства)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 5 НОЯ 2010

Москва-2010

004613691

Диссертация выпонена на кафедре макроэкономики Государственного университета управления.

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент Казанцева Наталья Васильевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Масленников Валерий Владимирович

кандидат экономических наук Маргания Кетеван Рамазовна

Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации

Защита диссертации состоится л24 ноября 2010 г. в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.06 в Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, д. 99, зал заседаний Ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления, с авторефератом - на официальном сайте ГУУ: www.guu.ru.

Автореферат разослан л22 октября 2010 г.

Ученый секретарь Совета по защите докторских и кандидатских диссертаций кандидат экономических наук, доцент

Л.Ю. Михалевич

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность исследования

Рынок коммерческой недвижимости занимает важное место в экономических отношениях, т.к. практически любая предпринимательская деятельность требует имущественного обеспечения - будь то магазины, офисные помещения или склады. По различным оценкам, доля затрат на аренду и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости продукции занимает от 20% до 70% в зависимости от вида деятельности. В течение 2000-х гг. предпринимательство на российском рынке коммерческой недвижимости успело пережить период и бурного роста 2001-первой половины 2008 гг., кризиса второй половины 2008-2009 гг., и стагнации 2010 г. Поскольку на протяжении нескольких лет цены на рынках коммерческой недвижимости экономически развитых городов России постоянно росли, значительный объем российских и иностранных инвестиций был направлен в данную сферу. Практически каждая крупная компания, банк или финансово-промышленнная группа стремились создать девелоперское или инвестиционное подразделение для реализации проектов на рынке коммерческой недвижимости. В основе подобных инвестиционных проектов были неверные предпосыки о том, что российский рынок коммерческой недвижимости является ненасыщенным, и предпринимательская деятельность на нем всегда будет успешна.

Однако глобальный экономический кризис, начавшийся в 2008 г., показал, что за несколько лет постоянного строительства новых зданий рынки коммерческой недвижимости многих городов оказались, перенасыщены, а оценки потенциального спроса арендаторов были слишком оптимистичными. Ситуацию усугубило бурное развитие Интернет-технологий, когда при необходимости сокращения расходов, компании стали чаще прибегать к различным способам оптимизации арендуемых площадей или отказа от них. В результате доходы собственников недвижимости сократились, нежилые площади стали простаивать, а многим застройщикам пришлось замораживать проекты из-за недоступности внешнего финансирования и падения продаж. От кризиса пострадали различные субъекты предпринимательской деятельности: не собственники недвижимости, арендаторы и покупатели, которые заключали догосрочные договора аренды или инвестиционные контракты на повышательной воне цикла. В условиях ухудшения финансового положения и ограниченного доступа к кредитным ресурсам, такие фирмы уже не могли соблюдать обременительные контракты, и вынуждены были в судебном или внесудебном порядке их пересматривать или разрывать.

Ключевой проблемой, как собственников недвижимости, так и арендаторов и покупателей, стали ошибочные прогнозы относительно будущей динамики рынка. По большей части, все прогнозы предполагали сохранение существующего тренда в краткосрочной перспективе и не использовали эконометрических моделей и каких-либо сложных математических расчетов. Многие посреднические структуры и аналитики рынка также либо не располагали качественными инструментами моделирования рынка, либо сознательно скрывали информацию о возможном ухудшении ситуации из-за конфликта интересов и нацеленности на получение комиссионных от сделок. Поэтому участникам рынка недвижимости необходимо понимание относительно среднесрочных перспектив рынка, как в отношении количественных изменений, так и качественных. Наличие качественной методики прогнозирования рынка коммерческой недвижимости поможет избежать неправильных управленческих решений участниками предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости. Цели и задачи исследования

Целью данного исследования является разработка модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности. Такая модель дожна включать как количественный аспект в виде расчетной методики прогнозирования рынка, так и качественный аспект в виде описания будущих структурных изменений на рынке коммерческой недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе ставятся следующие задачи:

- изучить роль и место рынка коммерческой недвижимости в национальной и региональной экономике;

- дать оценку роли рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности;

- исследовать зарубежный опыт прогнозирования рынка коммерческой недвижимости и возможности его использования в российских хозяйственных условиях;

- рассмотреть факторы развития рынка коммерческой недвижимости в российском предпринимательстве;

- разработать агоритм построения эконометрической модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности;

- проверить данный агоритм на основе фактических данных рынка коммерческой недвижимости г. Москва и дать оценку влияния изменений в предпринимательской деятельности участников рынка на его состояние;

- построить сводную количественную модель прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности на краткосрочный период и показать возможности ее практического применения в предпринимательской деятельности;

- определить качественные изменения рынка коммерческой недвижимости под влиянием перехода к Новой экономике и связанные с ними нововведения в хозяйственной деятельности предприятий.

Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости. Предметом исследования являются процессы прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности.

Степень разработанности проблемы

В отечественной литературе теоретические основы предпринимательства изучены достаточно подробно в работах таких авторов, как: Лапуста М.Г., Масленников В.В., Замедлина Е.И., Догорукова И.В., Крутик А.Б., Решетова М.В., Старостин Ю.Л., Скамай Л.Г., Горфинкель В.Я., Базилевич А.И., Бобков Л.В., Бесфамильная Л.В. В данной категории работ коммерческая недвижимость рассматривается в качестве базы для формирования основных фондов предприятия и элемента в структуре себестоимости. Однако подробного исследования роли коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности в таких трудах не проводится.

К другой категории относятся работы по оценке и управлению собственностью. Здесь следует упомянуть труды Бусова В.И., Авекова В.В., Гуськова Н.С., Крюкова В.В., Райзберга Б.А. Талонова А. В., Атамановой Н. А., Шевчук Д А., Иванова В.В., Хан O.K., Черняк В.З., Разу М. Л., а также зарубежных авторов Д. Фридмана и Н. Ордуэй. В таких работах рассматриваются практические вопросы оценки недвижимого имущества и управления объектами недвижимости, а также правовые основы подобной деятельности. Вопросам выявления закономерностей развития рынка коммерческой недвижимости и разработки специальных методик по прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в них уделено подчиненное место. Примечательно, что исследования некоторых авторов охватывают смежные области: экономика предпринимательства и управление

коммерческой недвижимостью (Масленников В.В.), экономика недвижимости и оценка собственности (Тарасевич Е.И.).

В отношении недвижимости в отечественной литературе большинство научных работ и исследований посвящено либо общему описанию рынка недвижимости, либо анализу рынка жилой недвижимости. Сюда относятся работы 1990-х, 2000-х гг. таких авторов как: Тарасевич Е.И, Стерник Г.М., Бузова И.А., Васильева Н.В., Максимова С.Н., Горемыкин В.А., Вокова Д.Л., Волочков Н.Г., Балабанова И Т., Белокрылова О.С., Асаул А.Н. Одна из редких работ, посвященных моделированию рынка недвижимости, написана Сопиным В.А. в 2003 г. Однако данная работа носит математический уклон и ее рекомендации сложно применять на практике из-за отсутствия необходимых первичных данных (например, данных по количественным изменениям спроса на недвижимость).

В зарубежной литературе вопросы анализа рынка коммерческой недвижимости и предпринимательской деятельности на нем изучены более детально. Самое первое исследование, посвященное циклическим закономерностям развития рынка земельных участков г. Чикаго США вышло в 1933 г., его автором был Г. Хойт (Hoyt Н ). Однако большинство исследований по этой теме были проведены в 1980-90-2000-хх гг. К ним относятся работы Дж. Найта (Knight J.), Д. Стоукена (Stoken D.), В.Л. Борна (Born W.L.), С.А. Пирр (Pyhrr S.A.), Дж.Р. Вебб (Webb J.R.), B.C. Витона (Wheaton W.C.), Л. Греблера (Grebler L ), Л. Бернса (Burns L.), Д. ДиПаскаля (D. DiPasquale), С.Р. Гренадье (S R. Grenadier), Р. Кайзера (Kaiser R.), A. Ринга (A. Ring), P. Венцлика (R. Wenzlick), А.Ф. Бернса (Burns A.F.), Дж. С. Хекмана (Hekman J.S.), Дж.Л. Клинга (Kling J.L.), Т.Е. Макью (McCue Т.Е.).

Теоретической и методической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных экономистов по вопросам исследования экономики предпринимательства и рынка недвижимости. В работе применялись методы сравнительного анализа при изучении особенностей развития зарубежных рынков коммерческой недвижимости и соответствующей российской практики. При исследовании рынка коммерческой недвижимости применялись методы анализа и синтеза: при разбиении его на составные сегменты (торговая, офисная, складская и производственная недвижимость), их анализе и выводе общих закономерностей развития. Методологической основой исследования послужил также индуктивный метод, когда результаты расчетов по г. Москва проецировались на все российские мегаполисы. Для выявления взаимосвязей рынка коммерческой недвижимости и

социально-экономических явлений, а также прогнозирования рынка коммерческой недвижимости, применялись эконометрические методы.

Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодексы Российской Федерации (Гражданский, Земельный, Налоговый, Градостроительный кодексы), а также нормативно-правовые акты правительства г. Москва.

Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции рынка коммерческой недвижимости г. Москва, экономики г. Москва и экономики России. Источником информации по социально-экономическому положению национальной и региональной экономики послужили издания официальных государственных и муниципальных органов. Источником информации по рынку коммерческой недвижимости послужили специализированные риэтерские базы данных.

Научная новизна исследования состоит в разработке авторской модели количественного и качественного прогнозирования российского рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности.

Наиболее существенные результаты, полученные лично автором, выносимые на защиту, составляющие приращение научных знаний в исследуемой области, состоят в следующем:

- сформулирован авторский подход к категории коммерческая недвижимость, которая рассмотрена как многогранное понятие: физический объект, товар, финансовый актив и вид собственности, что делает необходимым анализ данной категории в различный аспектах предпринимательской деятельности (с. 13-18);

- уточнена роль коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности с точки зрения: потребности в недвижимости как объекте предпринимательской деятельности; государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости; обеспечения эффективности предпринимательской деятельности, рисков предпринимательской деятельности; формирования предпринимательской прибыли (с. 33-38, 41-46);

- сформулировано требование к прогнозированию рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности: лусловие детализации данных, при котором чем более общие социально-экономические показатели являются факторами прогнозирования, тем менее качественны будут прогнозы предпринимательских структур (с. 96, 111-113, 115);

- обосновано свойство линвестиционного эффекта рынка коммерческой недвижимости, когда рост объема инвестиций в недвижимость и строительных работ в краткосрочном периоде приводят к росту цен на недвижимость, что необходимо учитывать в ценовой стратегии предпринимательских структур (с. 9698);

- на основе анализа зарубежного опыта развития рынка коммерческой недвижимости автор подтвердил возможность использования в российской хозяйственной практике теории макроэкономических циклов, монетаристской и инфляционной теории, что упрощает первичный отбор факторов для прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности (с. 100-101, 103-105, 106-114);

- уточнены факторы прогнозирования рынков коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности: объемы экспорта, индексы цен на товары, транспортные услуги и топливо, оборот общественного питания, объемы внутренних и иностранных инвестиций и строительных работ, размеры дебиторской и кредиторской задоженности предприятий, что следует учитывать в бизнес-планировании (с. 117-122, 128);

- разработаны методические рекомендации по краткосрочному прогнозированию рынка коммерческой недвижимости на основе модели множественной линейной регрессии, позволяющие повысить качество финансового планирования компаний (с. 126-131);

- сформулированы положительные и отрицательные эффекты для участников рынка коммерческой недвижимости при переходе к новой экономике, которые необходимо учесть при планировании операционной и инвестиционной деятельности фирм (с. 139-140, 145-148).

Теоретическая значимость исследования состоит в разработанных методических рекомендация по прогнозированию рынка коммерческой недвижимости, а также количественной и качественной оценке влияния различных социально-экономических процессов на предпринимательскую деятельность на рынке коммерческой недвижимости. Результаты исследования могут быть допонены в дальнейшем при анализе других сегментов рынка недвижимости, в частности жилой или загородной.

Теоретические выводы исследования, а также различные определения, классификации и блок-схемы, могут быть использованы в учебных курсах

Управление имуществом (Экономика недвижимости) и Оценка стоимости и управление недвижимостью.

Практическая значимость исследования заключается в том, что предложенная методика прогнозирования рынка коммерческой недвижимости может использоваться коммерческими предприятиями в процессе принятия управленческих решений. К ним относятся: подготовка концепций развития объектов недвижимости, написание и экспертиза инвестиционных проектов, составление кратко- и среднесрочных бюджетов и стратегических программ компаний, оценка недвижимого имущества доходным способом.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования докладывались автором на научно-практических конференциях: Проблемы управления (г. Москва, ГУУ, 2008 и 2009 гг.), Актуальные проблемы управления (г. Москва, ГУУ, 2009 г.), Реформы в России и проблемы управления (г. Москва, ГУУ, 2009 и 2010 гг.), Страны с переходной экономикой в условиях глобализации (г. Москва, РУДН, 2009 г.), Актуальные проблемы глобальной экономики (г. Москва, РУДН, 2009 г.).

Результаты диссертационного исследования использованы в работе агентства недвижимости ООО Деловой район, г. Москва.

Публикации. Тематика и содержание исследования отражены в 10 научных публикациях общим объемом 2,3 п.л., в т.ч. автора 2.2 п.л. (включая две публикации в периодических изданиях, рекомендованных ВАК).

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Объем диссертации состоит из 162 страниц машинописного текста, содержит 24 рисунка и 27 таблиц. Список использованной литературы включает 122 наименования.

Структура работы

Введение

ГЛАВА I ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И НЕОБХОДИМОСТИ ЕГО ПРОГНОЗИРОВАНИЯ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Сущность и ключевые характеристики рынка коммерческой недвижимости

1.2 Роль рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности

1.3 Теоретические основы прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности

ГЛАВА II АНАЛИЗ ЗАКОНОМЕРНОСТЕЙ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ПРОГНОЗИРОВАНИЕ

2.1 Факторы развития рынка коммерческой недвижимости в российском предпринимательстве

2.2 Регрессионный анализ рынка коммерческой недвижимости на примере г. Москва

2.3 Анализ влияния социально-экономических факторов на предпринимательскую деятельность на рынке коммерческой недвижимости

ГЛАВА III КОНЦЕПЦИЯ КОЛИЧЕСТВЕННОГО И КАЧЕСТВЕННОГО ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

3.1 Модель прогнозирования рынка коммерческой недвижимости (на примере г. Москвы)

3.2 Применение модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности

3.3 Методологические рекомендации по стратегическому планированию предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости в условиях Новой экономики

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, показывается степень ее разработанности, определяются цели и задачи исследования, формулируются положения, выносимые на защиту, научная новизна, теоретическая и практическая значимости и апробация полученных результатов.

В первой главе Теоретико-методологические основы функционирования рынка коммерческой недвижимости и необходимости его прогнозирования в коммерческой деятельности рассматриваются сущность и ключевые характеристики рынка коммерческой недвижимости, роль рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности и теоретические основы прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности.

На основе проделанного анализа автор пришел к заключению, что коммерческая недвижимость представляет себе многогранное понятие, которое включает и физический объект, и товар особого рода, и финансовый актив, и вид собственности. Основным отличием коммерческой недвижимости от других типов недвижимости является использование с целью получения дохода.

Понятие рынок коммерческой недвижимости также имеет комплексный характер. К специфическим свойствам рынка коммерческой недвижимости относятся

низкая эластичность спроса предложения в краткосрочном периоде, постоянная смена рынка покупателя и рынка продавца при отсутствии равновесного состояния рынка, высокая сегментация и локализация, уникальность каждого объекта недвижимости, высокий уровень финансовых и транзакционных издержек, нехватка информации о ситуации на рынке. В табл. 1 приведена классификация рынков недвижимого имущества с выделением рынка коммерческой недвижимости как отдельного вида рынка.

Таблица 1

Классификация рынков недвижимого имущества

Вид недвижимости (имущества) Вид рынка недвижимости (имущества) Примеры объектов Подвиды рынков

Земельные участки Рынок земельных участков Земельные участки под жилую и коммерческую застройки, сельскохозяйственные угодья Продажа, аренда

Жилая недвижимость Рынок жилой (городской) недвижимости и рынок загородной недвижимости Квартиры, жилые дома, загородные дома Первичная продажа, вторичная продажа

Жилая и коммерческая недвижимость Промежуточные категории рынков Апартаменты, гостиницы, общежития, квартиры и дома в аренду Первичная продажа, вторичная продажа, найм,поднайм

Коммерческая недвижимость Рынок коммерческой недвижимости Торговый, офисные, складские и производственные помещения Первичная продажа, вторичная продажа, аренда, субаренда, продажа прав аренды

Предприятие как имущественный комплекс Рынок готового бизнеса Предприятия на базе любых видов недвижимости Продажа предприятия (бизнеса)

Примечание: составлено лично автором

Коммерческая недвижимость играет значимую роль в предпринимательской деятельности: при выборе предпринимательской идеи; при бизнес-планировании; при учреждении предпринимательской единицы; в потребности в недвижимости как объекте предпринимательской деятельности; в рисках предпринимательской деятельности; при использовании предпринимательских договоров; в инвестиционной деятельности компаний; при государственном регулировании рынка недвижимости; при налогообложении субъектов предпринимательской деятельности; в обеспечении эффективности предпринимательской деятельности; при формировании предпринимательской прибыли.

В табл. 2 приведено соответствие видов предпринимательской деятельности и типов недвижимости.

Таблица 2

Соответствие видов предпринимательской деятельности и типов недвижимости

Вид предпринимательской деятельности Тип недвижимости Примеры помещений

Производственная деятельность

Научно-техническая и инновационная - производственная; - офисная - лаборатории; - отапливаемые и неотапливаемые, склады класса А, В, С; - холодильные камеры; - фармацевтические склады; - логистические комплексы класса А, В; - открытые и закрытые паркинги и гаражи; - оборудованные производственные площадки; - производственные здания и помещения (заводы, цеха); - шоу-румы и демонстрационные залы; - административные помещения в производственных и складских зданиях

Производственное потребление товаров и услуг - производственная;

Выпонение транспортных операций и операций связи - складская; - производственная; - офисная

Производство товаров и оказание производственных услуг Производство товаров и оказание производственных услуг - производственная; - офисная

Выпонение строительных, ремонтно-строительных работ - складская; - офисная

Выпонение сельскохозяйственных работ - складская

Коммерческая деятельность

Торговля и общественное питание - торговая; - офисная; - складская - торговые центры; - автоцентры; - отдельно-стоящие нежилые здания (особняки); - помещения на цокольных и первых этажах домов с отдельным входом и удобном расположением (стрит-ритейл)

Деятельность на товарных биржах Торгово-закупочная - офисная; - складская

Торгово-посредническая торговая (для розничной торговли); - офисная; - складская - торговые зоны в нежилых зданиях (офисных, гостиничных); - шоу-румы, демонстрационные площади в рамках офисных центров; - различные виды складских помещений (см. производственную деятельность)

Финансовая деятельность

Банковская Лизинговая Страховая - торговая (для работы с розничными клиентами); - офисная - различные виды офисных помещений (см. консатинговую деятельность); - помещения стрит-ритейл

На фондовых биржах - офисная

Вид Тип недвижимости Примеры помещений

предпринимательской

деятельности

Консатинговая деятельность

Общее управление -бизнес-центры класса А,В;

Сопровождение сделок -бизнес-парки класса А,В;

Финансовое управление и -административные здания класса С;

аудит - офисная -отдельно-стоящие здания (особняки)

Управление кадрами офисного назначения;

Маркетинг и логистика - нежилые помещения а многоквартирных

Информационные домах

технологии

Профессиональная деятельность в сфере недвижимости

Фи-девеломпент - офисная; - все типы коммерческой недвижимости;

(fee-development) - торговая; - земельные участки;

Спекулятивный складская и - гостиницы 1-5 звезд;

девелопмент (speculative производственная; - многофункциональные комплексы;

development) - жилая городская; - жилая загородная; - гостиничная; многофункциональная; - земельные участки инфраструктурные объекты с коммерческой составляющей; - многоквартирные дома; - загородные дома, таун-хаусы; - жилые особняки (отдельно-стоящие здания).

Арендный бизнес

Гостиничный бизнес

Управление и эксплуатация недвижимостью

Сопровождение проектов

в сфере недвижимости

(риэторская, оценочная,

консатинговая

деятельность)

Финансовые услуги в

сфере недвижимости

(банковская, лизинговая,

страховая деятельность и

операции с ценными

бумагами)

Примечание: составлено лично автором на основе: Организация предпринимательской деятельности: учебник / Базилевич А.И., Бобков Л.В., Бесфамильная Л.В.; под ред. Горфинкеля В.Я. -

М.: Проспект, 2010. - 544 с.

Общепринятой модели прогнозирования рынка недвижимости не существует. Имеются лишь различные теории развития рынка недвижимости, которые можно применять в целях прогнозирования (см. табл. 3).

Таблица 3

Основные теории развития рынка недвижимости

Название теории Факторы прогнозирования рынка Сторонники

Монетаристская теория Объем денежной массы Дж. Найт

Психологическая теория Ожидания участников рынка Д. Стоукен

Теория сегментации циклов на рынке недвижимости Изменения в смежных сегментах рынка недвижимости В.Л. Борн

Инфляционная теория Ускорение или замедление инфляции С. Пирр, Дж. Вебб

Теории макроэкономических циклов Состояние экономики страны, региона и города B. Витон, Дж. Хекман, Дж. Клинг, Т.Макью, Л.Греблер, Л.Берне, C.Гренадье, А. Ринг, Р. Венцлик, Р. Кайзер

Примечание: составлено автором с использованием следующих источников: Pyhrr S.A., Roulac S.E., Born W.L. Real Estate Cycles arid Their Strategic Implications for Investors and Portfolio Managers in the Global Economy. The Journal of real estate research, pp. 7-67, Vol. 18, Num. 1, 1999; Foldvary F. Real Estate and Business Cycles: Henry George's Theory of the Trade Cycle . Lafayette College Henry George Conference, USA, 1991. - 24 pages.

Во второй главе Анализ закономерностей развития российского рынка коммерческой недвижимости и его прогнозирование рассматриваются факторы развития рынка коммерческой недвижимости в российском предпринимательстве, проводится регрессионный анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москва и анализ влияния социально-экономических факторов на предпринимательскую деятельность на рынке коммерческой недвижимости.

Важнейшие факторы, определяющие развитие рынка коммерческой недвижимости, можно разделить на экономические, социальные, технологические, природные и административные. При этом для целей прогнозирования рынка коммерческой недвижимости наилучшим образом подходят социально-экономические показатели. Агоритм построения модели регрессии для анализа влияния социально-экономических показателей на предпринимательскую деятельность на рынке коммерческой недвижимости и подбора необходимых факторов прогнозирования приведен на рис. 1.

В ходе регрессионного анализа рынка коммерческой недвижимости автором были выведены общие для всех моделей свойства: лусловие детализации данных и линвестиционный эффект. Также автором был расчетным путем подтвержден тезис зарубежных авторов об инертном развития рынка коммерческой

недвижимости по отношению к изменениям в социально-экономической ситуации, что обязательно нужно учитывать при принятии управленческих решений.

Были подтверждены на российской практике следующие теории развития рынка коммерческой недвижимости: монетаристская теория, теория макроэкономических циклов, инфляционная теория. Не нашли подтверждения психологическая теория и теория сегментации циклов на рынке недвижимости.

| 1. Выбор зависимой переменной и аргументов для модели

I 2. Проверка зависимой переменной и аргументов на соответствие | ! нормальному распределению (тест Андерсона-Дарлинга) Х

I 3. Исключение коррелирующих аргументов модели

I (с помощью анализа корреляционной матрицы)

I 4. Подбор наиболее значимых аргументов для модели I

| (через пошаговое исключение аргументов ло {-статистике) |

} 4. Построение модели множественной (парной) |

| линейной регрессии .

| 5. Проверка качества модели

| (нормированный коэффициент детерминации, Р*тест, 1-тест, I тест на мультиколинеарность, тест на линейность модели)

Рисунок 1 Агоритм построения модели регрессии рынка коммерческой недвижимости

Расчетным путем были определены ключевые факторы прогнозирования рынка коммерческой недвижимости: объемы экспорта, индексы цен на товары, услуги и топливо, оборот общественного питания, объемы внутренних и иностранных инвестиций и строительных работ, размеры дебиторской и кредиторской задоженности предприятий. Данный перечень составлен на основании регрессионного анализа социально-экономических показателей и ставок аренды на различные виды коммерческой недвижимости г. Москва за 2005 - первое полугодие 2010 гг. При изменении периода предыстории или объекта прогнозирования данный список требует уточнения.

Автор пришел к выводу, что даже для справедливых 8 российских условиях теорий развития рынка коммерческой недвижимости, механизм реализации коренным образом отличается от развитых стран. Причина этого в экспортной ориентации российской экономики, монополизации одних видов предпринимательской деятельности при высокой конкуренции в других, информационной непрозрачности отдельных отраслей, плохом соблюдении договорной дисциплины предпринимателями.

В третьей главе Концепция количественного и качественного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности приведены методические рекомендации по подготовке модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости и стратегическому планированию предпринимательской деятельности в условиях Новой экономики.

Автором был составлен комплекс уравнений регрессии для прогнозирования ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности на краткосрочный период до трех лет (см. табл. 4). Следует подчеркнуть, что полученные уравнения не являются универсальными и их нужно корректировать с учетом данных по конкретному изучаемому объекту. Универсальной является скорее методика составления уравнения регрессии, а также набор анализируемых факторов.

Таблица 4

Уравнения регрессии для краткосрочного прогнозирования рынка коммерческой недвижимости г. Москва

Сегмент рынка Уравнение для Зависимая переменная и аргументы модели

коммерческой прогнозирования

недвижимости и нормированный коэффициент детерминации

Торговая У(п) = 0,485 - 0,187Х|(п) + Y(n) - ставки аренды на рынке торговой

недвижимость + 0,278Х2(п) + 0,0516Х3(п) + недвижимости в периоде п;

+ 0,245Х4(п-3) Х,(п) - ввод жилых домов в периоде п; Х2(п) - объем работ по виду деятельности строительство в периоде п; Х3(п) - кредиторская задоженность предприятий и

(нормированный организаций в периоде п;

коэффициент детерминации Х4(п-3) - экспорт товаров и услуг за 3 месяца до

88,8%) периода п.

Офисная Y(n) = 10,1 - 1.35Х, (п-6) - Y(n) - ставки аренды на рынке офисной

недвижимость - 7,61Х2(п-6) + 0,0265Х3(п) + недвижимости в периоде п;

+ 0,381ХД(п-3) Х,(п-6) - индекс цен на продукты питания за 6 месяцев до периода п; Х2(п-6) - индекс цен на непродовольственные товары за 6 месяцев до периода п; Х3(п) - кредиторская задоженность предприятий и

(нормированный организаций в периоде п;

коэффициент детерминации Х4(п-3) - экспорт товаров и услуг за 3 месяца до

95,4%) периода п.

Сегмент рынка коммерческой недвижимости Уравнение для прогнозирования рынка и нормированный коэффициент детерминации Зависимая переменная и аргументы

Складская и производственная недвижимость У(п) = 2,71 - 0,965Х,(п) + 0,353Х2(п-6) - 1,53Х3(п-6) + 0,0322ХД(п-6) + 0,330Х5(п-3) (нормированный коэффициент детерминации 94,3%) У (п) - ставки аренды на рынке складской и производственной недвижимости в периоде п; Х,(п) - индекс цен на продукты питания в периоде п; Х2(п-6) - объем работ по виду деятельности строительство за 6 месяцев до периода п; Х3(п-6) - товарооборот предприятий общественного питания за 6 месяцев до периода п; Х4(п-6) - доля просроченной задоженности в дебиторской задоженности предприятий и организаций за 6 месяцев до периода п; Х5(п-3) - экспорт товаров и услуг за 6 месяцев до периода п

Примечание: составлено лично автором Автором был предложен практический агоритм по подготовке прогнозов рынка коммерческой недвижимости (см. рис. 2).

1. Постановочный этап

ZZZZ2EZHZ:

2. Информационно-статистический этап

3. Этап моделирования

^ ......-

4. Этап внедрения прогнозных данных в финансовый план

Рисунок 2 Агоритм по применению прогнозирования рынка коммерческой

недвижимости в предпринимательской деятельности При анализе прогнозируемых качественных изменений на рынке недвижимости были выявлены следующие положительные и отрицательные эффекты (см. табл. 5).

Таблица 5

Влияние информатизации экономики на предпринимательскую деятельность __на рынке недвижимости_

Тенденция Отрицательный результат Положительный результат

1. Аутсорсинг непрофильных функций Падение спроса на офисы в центре города Повышение спроса на недорогие помещения под вспомогательные цели (бэк-офисы)

2. Развитие Интернет-коммерции Падение спроса на торговые площади Повышение спроса на автоматизированные склады и помещения под кол-центры

3. Распространение виртуальных офисов Падение спроса на офисную недвижимость Повышение спроса на почасовую и посуточную аренду офисов и переговорных

4. Уменьшение жизненного цикла товара, ускорение экономических процессов Отказ от многолетних договоров аренды с фиксированными условиями Высокий спрос на помещения с гибкими условиями аренды, в т.ч. по размеру занимаемой площади и коммерческим условиям

5. Повышение доступности информации, прямой доступ клиента к производителю Снижение спроса на офисы со стороны посреднических фирм, агентств, брокеров Повышение спроса на офисы со стороны фирм, оказывающих Интернет-услуги

6. Внедрение электронного правительства Снижение спроса на офисы со стороны посреднических фирм, а также государственных структур Повышение спроса на недорогие и удобные помещения со стороны Интернет-посредников между государством и гражданами, прежде всего поставщиков программного обеспечения

7. Снижение издержек и ужесточение конкуренции Снижение объема спроса на недвижимость в целях экономии Внедрение прогрессивных практик -хот-деск (без фиксированных рабочих мест), лотелинг (бронирование рабочих мест), хоумворкинг (удаленная работа)

8. Повсеместное применение информационных технологий Падение спроса на стандартные нежилые помещения Рост спроса на объекты с интегрированными телекоммуникационным оборудованием и услугами и максимальной автоматизацией

9. Развитие роли сообществ и увеличение числа самозанятых Падение спроса на офисную недвижимость из-за сокращения числа штатных сотрудников Рост спроса на аренду индивидуальных рабочих мест

10. Создание научно-технических, научно-производственных и иных кластеров Снижение роли традиционных экономических центров из-за перенаселенности и низкого качества жизни, и последующее падение спроса на недвижимость Развитие комплексных загородных проектов, включая наукограды, бизнес-парки, логистические парки

11. Повышение роли и стоимости нематериальных активов Недвижимость остается активом только для инвесторов и рантье. Конечные пользователи продают недвижимые активы. Приход на рынок инвесторов и девелоперов, способных осуществить модернизацию объектов и повысить качество услуг для арендаторов

Примечание: составлено лично автором

Изменение подходов к использованию коммерческой недвижимости показано на рис. 3.

Устаревший подход

собственность

>............х

Недвижимость

Современный подход

Компания

постоянная аренда

Недвижимость

Перспективный подход

гибкая аренда

у собственность/

! Недвижимость

( Виртуальный

офис/ I магазин

Рисунок 3 Эволюция подходов к использованию коммерческой недвижимости

Практические рекомендации предпринимателям по планированию деятельности в условиях Новой экономики приведены в табл. 6.

Таблица 6

Рекомендации предпринимателям по планированию деятельности в условиях новой экономики

Характеристика Рекомендации собственникам Рекомендации арендаторам

недвижимости недвижимости

1. Стратегия Повышение конкурентоспособности Сокращение затрат на

управления объектов в условиях стагнации спроса недвижимость в условиях

недвижимостью на недвижимость повышения конкуренции

2. Мероприятия по 1. Реконструкция объектов с целью 1. Переход от догосрочных к

реализации обеспечения гибких планировок гибким договорам аренды.

помещений. 2. Оптимизация портфеля

2. Автоматизация управления и недвижимости в

эксплуатации объектами. собственности.

3. Внедрение недорогих 3. Использование

телекоммуникационных решений. виртуальных офисов.

4. Предоставление комплексных услуг (с 4. Перевод вспомогательных

телекоммуникационными операторами, подразделений за пределы

поставщиками программного центра города.

обеспечения, дизайнерами, 5. Оптимизация рабочего

строительными подрядчиками, пространства за счет отказа от

управляющими компаниями). фиксированных рабочих мест

5. Выделение зон для совместного и удаленной работы.

пользования арендаторами.

Характеристика Рекомендации собственникам недвижимости Рекомендации арендаторам недвижимости

3. Ответственные органы Руководство компаний, отдел девелопмента, отдел аренды, отдел маркетинга Руководство компаний, отдел развития, административный отдел

4. Планируемые результаты Высокая запоняемость объектов арендаторами Оптимизация издержек

5. Возможные ущемленные стороны и их реакция Консервативные собственники, не желающие инвестировать средства в модернизацию и налаживать качественное управление объектами. Их реакция - конкуренция за счет низких цен. Магазины с традиционным форматом торговли. Их реакция - конкуренция за счет качества (консультации, ассортимент, скорость доставки).

6. Возможные выгодоприобретатели и их реакция Поставщики телекоммуникационных и Интернет-услуг, программного обеспечения, систем интелектуального управления зданиями. Их реакция -рост цен на услуги и попытка создания локальных монополий. Внешние профессиональные консультанты по недвижимости, Интернет-компании (хостинги, дата-центры), телекоммуникационные провайдеры, рекламные площадки в Интернете. Их реакция - попытка занять большую долю рынка.

Примечание: составлено лично автором В заключении подведены итоги работы и дано краткое резюме результатов

проведенного исследования.

Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в следующих публикациях автора:

1. Онофрей Д.И. Прогнозирование спроса на рынке недвижимости // Вестник университета, 2008, №2(8). - 0,3 п.л. (список ВАК)

2. Онофрей Д.И. Некоторые аспекты исследования рынка недвижимости // Маркетинг, 2009, №1 (104). - 0,4 п.л. (список ВАК)

3. Онофрей Д.И. Основные факторы развития рынков коммерческой недвижимости в России: Материалы 16-го Всероссийского студенческого семинара Проблемы управления. Вып. 1. М.: ГУУ, 2008. - 0,1 п.л.

4. Онофрей Д.И. Анализ влияния социально-экономических показателей региона на развитие рынка недвижимости: Материалы 17-го Всероссийского студенческого семинара Проблемы управления - 2009. Вып. 2. - М.: ГУУ, 2009. - 0,1 п.л.

5. Онофрей Д.И. Влияние социально-экономической ситуации на рынок офисной недвижимости для малого бизнеса: Материалы 14-й Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2009. Вып. 1. -М.: ГУУ, 2009. - 0,2 п.л.

6. Онофрей Д.И. Влияние финансовых рынков на рынок недвижимости: механизм и практическая реализация (на примере современной России): Материалы VIII Международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. - М.: РУДН, 2009. - 0,4 п.л.

7. Онофрей Д.И. Государственное регулирование рынка недвижимости: российская специфика: Материалы 24-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления -2009. Вып. 2. - М.: ГУУ, 2009. - 0,2 п.л.

8. Онофрей Д.И. Прогнозирование в предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости: Материалы 25-й Всероссийской научной конференции молодых ученых Реформы в России и проблемы управления -2010. М.: ГУУ, 2010.-0,1 п.л.

9. Онофрей Д.И. Типы инвестиций в рынок недвижимости - опыт развитых стран: Материалы XI научной конференции молодых ученых экономического факультета РУДН Актуальные проблемы глобальной экономики. - М.: Экон-Информ, 2009. -0,3 п.л.

10. Онофрей Д.И., Стобецкий В. Рынок офисной недвижимости в период кризиса: Европа - Россия - Москва - Регионы // The Bulletin of Russo-British Chamber of Commerce, 2010, Issue 10. - 0,2 п.л., в т.ч. автора 0.1 п.л.

Подп. в печ. 18.10.2010. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 746

ГОУВПО Государственный университет управления Издательский дом ГОУВПО ГУУ

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Онофрей, Дмитрий Иванович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И НЕОБХОДИМОСТИ ЕГО ПРОГНОЗИРОВАНИЯ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

1.1 СУЩНОСТЬ И КЛЮЧЕВЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.2 РОЛЬ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

1.3 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

ГЛАВА II АНАЛИЗ ЗАКОНОМЕРНОСТЕЙ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ПРОГНОЗИРОВАНИЕ.

2.1 ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВЕ.

2.2 РЕГРЕСИОННЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВА.

2.3 АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

ГЛАВА III КОНЦЕПЦИЯ КОЛИЧЕСТВЕННОГО И КАЧЕСТВЕННОГО ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

3.1 МОДЕЛЬ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВА).

3.2 ПРИМЕНЕНИЕ МОДЕЛИ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

3.3 МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СТРАТЕГИЧЕСКОМУ ПЛАНИРОВАНИЮ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ НОВОЙ ЭКОНОМИКИ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Прогнозирование рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности"

Актуальность исследования

Рынок коммерческой4 недвижимости занимает важное место в экономических отношениях, т.к. практически любая пpeдпpинимaтeльcкaяf деятельность требует имущественного обеспечения Ч будь то магазины, офисные помещения или склады. По различным оценкам, доля затрат на аренду и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости продукции занимает от 20% до 70% в зависимости от вида деятельности. В течение 2000-х гг. предпринимательство на российском рынке коммерческой недвижимости успело пережить период и бурного роста 2001-первой половины 2008 гг., кризиса второй половины 2008-2009 гг., и стагнации 2010 г. Поскольку на протяжении нескольких лет цены на рынках коммерческой недвижимости экономически развитых городов России постоянно росли, значительный объем российских и иностранных инвестиций был направлен в данную сферу. Практически каждая крупная* компания, банк или финансово-промышленнная группа стремились создать девелоперское или инвестиционное подразделение для реализации проектов на рынке коммерческой недвижимости. В* основе подобных инвестиционных проектов были неверные предпосыки о том, что российский рынок коммерческой недвижимости является ненасыщенным, и предпринимательская деятельность на нем всегда будет успешна.

Однако глобальный экономический кризис, начавшийся в 2008 г., показал, что за несколько лет постоянного строительства, новых зданий рынки коммерческой недвижимости многих городов оказались перенасыщены, а оценки потенциального спроса арендаторов были слишком оптимистичными."

Ситуацию усугубило бурное развитие Интернет-технологий, когда при необходимости сокращения расходов, компании стали чаще прибегать к различным способам оптимизации арендуемых площадей или отказа от них. В результате доходы собственников недвижимости сократились, нежилые площади стали простаивать, а многим застройщикам пришлось замораживать з проекты из-за недоступности внешнего финансирования и падения продаж. От кризиса пострадали различные субъекты предпринимательской деятельности: собственники недвижимости, арендаторы- и покупатели, которые заключали догосрочные договора аренды или инвестиционные контракты на повышательной воне цикла. В условиях ухудшения финансового положения и ограниченного доступа к кредитным ресурсам, такие фирмы уже не могли соблюдать обременительные контракты, и вынуждены были в судебном или внесудебном порядке их пересматривать или разрывать.

Ключевой проблемой как собственников недвижимости, так и арендаторов и покупателей, стали ошибочные прогнозы относительно будущей динамики рынка. По большей части, все прогнозы предполагали сохранение существующего тренда в краткосрочной перспективе и не использовали эконометрических моделей и каких-либо сложных математических расчетов. Многие посреднические структуры и аналитики рынка также либо не располагали качественными инструментами моделирования рынка, либо сознательно скрывали информацию о возможном ухудшении ситуации из-за конфликта интересов и нацеленности на получение комиссионных от сделок. Поэтому участникам рынка недвижимости необходимо понимание относительно перспектив рынка, как в отношении количественных изменений, так и качественных. Наличие проработанной методики прогнозирования рынка коммерческой недвижимости поможет избежать неправильных управленческих решений участниками предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

Цели и задачи исследования