Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Экономическое обоснование предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Луговой, Олег Николаевич
Место защиты Новосибирск
Год 2005
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Экономическое обоснование предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости"

Контрольный экземпляр

На правах рукописи Луговой Олег Николаевич

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальности

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

предпринимательство, 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Новосибирск - 2005

Работа выпонена на Экономическом факультете Новосибирского государственного университета

Научный консультант -

доктор экономических наук, профессор Титов Владислав Владимирович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Комаров Владимир Федорович кандидат экономических наук, доцент

Новикова Ирина Яковлевна

Ведущая организация - Атайский государственный университет

Защита состоится 28 июня 2005 г. на заседании дис-

сертационного совета К 212.174.03 при Новосибирском государственном университете по адресу:

630090, Новосибирск, ул. Пирогова, 2, ауд. 304, корп. 2.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Новосибирского государственного университета.

Автореферат разослан л_ мая 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических нау! , .

доцент 4ркомМшь A.B. Комарова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследований. В проекте Закона РФ О деятельности по управлению недвижимостью в РФ управление недвижимостью понимается как предпринимательская деятельность по выпонению всей совокупности работ, связанных с испонением любых допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск, деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выпонения работ или оказания услуг. Как видим, обязательными признаками предпринимательства называются пользование имуществом и другие признаки.

Однако однозначного понимания определения управления недвижимостью до сих пор нет. Управление недвижимостью связано с предпринимательской деятельностью выпонения определенных работ по эксплуатации имущества в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника, а речь идет об управлении собственностью. Недвижимое имущество является основой производственно-хозяйственной деятельности организаций, инвестиционной составляющей бизнес-проектов, частью активов предприятий, самостоятельным объектом управления и сделок.

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей. Поэтому и понимание недвижимости следует начинать с земли, затем - с расположенных на ней зданий и сооружений, их частей.

О важности, перспективности управления недвижимостью говорят следующие факты. Доход от инвестиций собственных средств в коммерческую недвижимость США за последние 10 лет превысил доход от вложений в облигации и равен доходу от акций. Инвестиции в недвижимость с использованием заемных средств принесли больший доход, чем акции. В Великобритании коммерческая недвижимость принесла больший доход, чем акции и облигации, вместе взятые.

Важнейшей составляющей недвижимости являются те изменения, усовершенствования, которые осуществляются в процессе управления имуществом. Именно подобный процесс может привести к значительному росту первоначальной стоимости недвижимого имущества (в том числе и за счет движимого имущее 4 " мости (де-

велопмент) как раз и понимается как целенаправленное ее изменение, после которого объект недвижимости приобретает новые качественные характеристики, а следовательно, и стоимость.

Следует отметить, что рынок недвижимости существенно отличается от других рынков более сложными условиями проведения сделок, значительными затратами на их осуществление. Так, велики трансакци-онные издержки при заключении сделок. Это затраты на поиск информации о рыночной ситуации, ведение переговоров, оценку имущества и др. Повышен на рынке недвижимости и риск в связи со сложностью процессов. В России, к тому же, не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью.

Однако рентабельность вложений в коммерческую недвижимость в России составляет более 18%. Устойчивое развитие экономики России, приток нефтедоларов, определяет направление вложений финансовых ресурсов - в настоящее время прирост инвестиций в коммерческую недвижимость превышает 50%. По мере развития рынка доходность вложений в недвижимость будет падать. В этом случае большее внимание следует уделять построению инженерной инфраструктуры недвижимости, оптимизации управления ею, снижению издержек, что приведет к повышению рыночной стоимости управляемых объектов.

Таким образом, привлекательность инвестирования в объекты коммерческой недвижимости связана с ростом ее стоимости со временем, длительным периодом физического износа, возможностью реконструкции и перепрофилирования. Наиболее высока доходность по офисной недвижимости, менее - по складской и производственной. Риски инвестиций наиболее велики в недвижимость торговли, бизнеса в сфере услуг (гостиницы, спортивные клубы и др.). Наиболее привлекательны инвестиционные проекты по развитию недвижимости, когда осуществляется реконструкция и новое строительство. По ним доходность составляет 25-35%. В целом же следует отметить, что переходное состояние рынка недвижимости существенно затрудняет процесс управления имуществом.

В России около 40% предприятий являются убыточными. Как правило, это связано с тем, что предприятия в рыночных условиях не сумели диверсифицировать производство, а следовательно, нет и дожных объемов продаж, мощности не загружены. В то же время потребность в производственных площадях и оборудовании для малого и среднего предпринимательства достаточно велика. Предприятия согласны продать или сдать в аренду излишнее имущество. Однако потребителей не устраивает качество предлагаемой недвижимости и другого имущества. Здания и сооружения, оборудование требуют значительных капитальных вложений со стороны покупателей, которые не имеют на это доста-

| у*Мл|<,ЬИОМ1|' 4 И*Ч | 2 < ЛО*!и *Ф !

* л,<Чл!> > }

точных средств. Коммерческие банки и инвестиционные компании, другие инвесторы, имеющие финансовые ресурсы, не имеют практики управления недвижимостью и неохотно идут на подобные сдеки. Выходом из подобной ситуации может быть профессиональное управление недвижимостью, основанное на научном подходе.

Таким образом, подобная тематика исследований актуальна и имеет существенное значение для развития и оценки эффективности предпринимательской деятельности в области управления коммерческой недвижимостью, а также для теории и практики оценки рыночной стоимости недвижимости.

Степень разработанности проблемы. Разработке систем управления предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости посвящены не многочисленные исследования. В столь сложных условиях становления рыночных отношений в России управление недвижимостью является, как это уже показано, достаточно сложным и важным направлением исследований. Особенно важна систематизация исследований, учет опыта зарубежных ученых и разработка методических положений для практики предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

В своей работе автор опирася на исследования зарубежных и отечественных ученых. Работы R. Brown, R. Brayshaw, F. Wilkers, P. Lapides, H. Ордуэя, E. Rondeau, G. Smith, J. Samuels, Дж. Фридмана, Д. Хорна и других зарубежных ученых, исследования C.B. Вадайцева, В.А. Горемыкина, В.Ф. Комарова, В.М. Елисеева, С.Н. Максимова, А.Г. Грязновой, Е.С. Озерова, В.М. Рутгайзера, В.Н. Старинского, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, H.A. Щербаковой и других позволили обобщить и систематизировать материалы исследования автора.

Представленные в диссертации автором теоретико-методичеркие исследования по разработке методических подходов к управлению коммерческой недвижимостью позволяют девелопмент представить как управление развитием инвестиционного проекта на основе многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней.

Цель исследований - разработка методических подходов к управлению предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимости как к управлению развитием инвестиционного проекта с целью повышения рыночной стоимости недвижимости.

Поставленная цель определила следующие основные задачи, которые подлежали решению в рамках данного диссертационного исследования:

Х дать анализ рынка коммерческой недвижимости;

Х представить инвестиционный подход к управлению недвижимостью;

Х обосновать лизинг коммерческой недвижимости как фактор активизации предпринимательской деятельности;

Х изучить существующие методы оценки коммерческой недвижимости;

Х разработать методическую основу экономического обоснования предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью.

Объект исследования - предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости.

Предмет исследования - механизмы экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью.

Область исследования - 10.21. Анализ и оценка эффективности предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости; 7.7. Проблемы формирования рыночной стоимости организаций, функционирующих в различных сферах экономики. Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Теоретическая и методическая основа исследования. Работа выпонена на основе методологии системного анализа механизмов экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью. Методическая и эмпирическая база работы опирается на исследования автора, связанные с анализом и формированием системы управления предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимости. В процессе исследований использовались научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, предпринимательства, оценки имущества, менеджмента недвижимости.

Методы исследования: системный, ситуационный анализ на основе проведения многовариантных расчетов экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью от покупки недвижимости до ее продажи.

Результаты исследования, полученные лично автором. Основным результатом исследования является анализ ситуации на рынке недвижимости и разработка методических подходов к построению системы управления недвижимостью в различных ситуациях предпринимательской деятельности. Эта система включает совокупность следующих основных результатов:

Х представлен инвестиционный подход к управлению недвижимостью на основе оценки эффективности проектов с помощью бизнес-

планирования;

Х дан анализ рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости;

Х обоснована эффективность использования лизинга недвижимости за счет активного использования кредитных ресурсов, уменьшения риска, расширения доступа к ресурсам малых предприятий;

Х разработаны методические подходы к экономическому обоснованию предпринимательской деятельности п управлению недвижимостью на основе использования методов оценки коммерческой недвижимости.

Научная новизна и основные научные положения, защищаемые в диссертации.

1. Разработаны методические подходы к управлению коммерческой недвижимостью (девелопменту) как к управлению развитием инвестиционного проекта на основе многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней (от покупки до продажи). При этом в любой момент принятия решений формируется оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости как инвестиционного проекта на основе критериев его эффективности - чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности.

2. Обоснован выбор различных схем функционирования сделок с недвижимостью, в зависимости от целей собственников и особенностей проекта, рыночной конъюнктуры.

3. Дан анализ рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости, а в рамках предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью весь этот процесс, определяемый как девелопмент, представлен системой принятия решений с целью максимизации стоимости недвижимости.

Теоретическая значимость результатов работы. Теоретическое значение представленных в диссертации научных результатов заключается в совершенствовании управления предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимостью на основе разработки теоретико-методических подходов, положений экономического обоснования принятия решений при управлении недвижимостью на основе использования методов ее оценки.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования разработанных подходов управления недвижимостью в практике предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Апробация работы осуществлялась на семинарах НГУ, ИЭОПП СО РАН, на Директорском форуме при ИЭОПП СО РАН. Основные положения и результаты диссертации обсуждались на конференциях,

в том числе на конференции Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие (3-5 октября 2003 г., С.-Петербург), научно-практической конференции Современные методы управления эксплуатацией недвижимости как инструмент увеличения стоимости бизнеса (Москва, 26.02.2004 г.), Стратегическое планирование и развитие предприятий - пятый всероссийский симпозиум (Москва, 1314 апреля 2004 г.). Внедрение результатов исследования осуществлено в управляющей компании лABC-офис. Результаты исследования использовались также другими организациями г. Новосибирска.

Публикации. По теме исследования опубликовано 4 научные работы общим объемом 2 п.л. Одна работа опубликована в журнале ЭКО (Новосибирск), 2 публикации - в сборниках научных статей ИЭОПП СО РАН (Новосибирск).

Структура диссертации. Работа объемом 160 страниц основного текста состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 108 наименований, семи приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Первая глава посвящена исследованию рынка коммерческой недвижимости. Дано определение недвижимости и возможные классификации ее объектов. Основные элементы классификации недвижимости представлены в виде некоторой системной схемы, изображенной на рис. 1. По сути, недвижимость - это земля с улучшениями (строениями, насаждениями и т.д.). Однако в российских условиях улучшения (здания, сооружения и т.д.), собственно, и считаются недвижимостью как таковой, а вовсе не сама земля. Особенно заметно такое расхождение в том случае, если земельные площади принадлежат одному владельцу, а площади офисных помещений на этой земле другому. В результате такого расхождения некоторые специалисты делают вывод: не будет развитого института частной собственности в России - не будет капитала в нужном количестве, не будет развитой рыночной экономики в классическом капиталистическом понимании. В диссертации не затрагиваются все проблемы, связанные с управлением недвижимостью. Основные исследования в работе проведены по направлению (см. рис. 1.) коммерческой недвижимости, приносящей доход. При этом представлен инвестиционный подход к управлению недвижимостью.

Как показано в работе и на рис. 2, управление недвижимостью (девелопмент) формируется по двум направлениям, подходам. Первое направление связано с управлением недвижимостью как материальными объектами. В свою очередь, это направление деятельности разбивается на два поднаправления: первое - лBuilding management (луправление зданием), второе - лFacility management (луправление удобствами). 6

НЕДВИЖИМОСТЬ

Земельный участок Недра

Водные объекты

Имущественные комплексы

Сооружения

Воздушные и морские суда

A. Собственность, используемая -

для бизнеса Б. Недвижимость для "

инвестирования капитала

B. Недвижимость в резерве Д

Коммерческая Производственная Инвестиционная Специального назначения

Характеристики

Х стационарность

Х материальность

Х договечность

Естественные объекты (земля и др.)

Искусственные объекты

Коммерческая недвижимость

Приносящая доход

Офисные помещения

Гаражи

Магазины

Промышленная недвижимость

недвижимость Общественные здания Инженерные сооружения

Недвижимость, создающая условия для извлечения

дохода (промышленная недвижимость непроизводственного характера)

Рис. 1. Основные элементы классификации недвижимости Втрое направление - это управление недвижимостью в качестве источника доходов, или в качестве объекта инвестиций. При этом предполагается наиболее эффективное использование недвижимости в интересах собственника недвижимости. Критерий эффективности - максимизация стоимости недвижимости в догосрочной перспективе.

Однако в рамках предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью весь этот процесс, определяемый как девелопмент, связан единой целью максимизации стоимости недвижимости (рис. 2).

В работе представлены особенности формирования российского рынка недвижимости. В России зарождение рынка недвижимости можно отнести лишь к началу 90-х годов XX столетия в результате появления свободной (еще не рыночной) экономики.

Появление компаний предоставляющих классический спектр услуг рынка недвижимости, включая девелопмент, консатинг, управление

ДЕВЕЛОПМЕНТ i

Предпроеюгная стадия Проектирование Строительство Реализация

лBuilding management,

луправление заданием,

управление процессами технической эксплуатации здания.

(1. Управление энергоснабжением; энергосбережением.

2. Управление техническим обслуживанием сантехнических систем, лифтов, систем вентиляции и кондиционирования, освещения и т.д.

3. Управление телефонными сетями, сетями ЭВМ, средствами связи.

4. Управление системой удаления отходов и пЛ

лProperty management

луправление недвижимостью в качестве источника доходов, в качестве объекта инвестиций. Критерий эффективности -максимизация стоимости недвижимости в догосрочной перспективе.

лFacility management, луправление удобствами.

1. Управление организацией

рабочих мест.

2. Управление системой

безопасности

3. Управление отдыхом и системой

питания персонала.

4. Управление средствами связи.

5. Управление обслуживанием

автостоянок.

6. Управление уборкой

помещений и др.

Рис. 2. Предпринимательская деятельность по управлению недвижимостью

строительством и эксплуатацией здания, брокерские услуги, организацию финансирования проектов и т.д., можно отнести ко второй половине 1990-х годов. Собственно, эти компании, как правило, были инициированы зарубежными инвесторами, которые нашли, как им казалось, новые, неосвоенные, перспективные и свободные рынки для предоставления своих услуг в российской экономике.

Тем не менее за десять лет рынок недвижимости, по нашему мнению, развивася очень бурно, пережив почти все стадии формирования: от появления простых и узкопрофильных схем купли-продажи до широкого спектра услуг, оказываемых преимущественно риэтерскими фирмами.

На рынке услуг по приобретению недвижимости все идет к логическому завершению и стабилизации. Напротив, если брать рынок обслуживания и доверительного управления недвижимостью, то эта ниша только начинает приобретать некоторые границы. Это связано с тем, что такое понятие, как луправление недвижимостью, в России еще

только формируется. Бесспорно, есть фирмы, в основном в Москве, которые занимаются управлением недвижимостью в классическом западном понимании.

Итак, начальный этап развития рынка недвижимости, характерный для России, делает высокой вероятность продожения его быстрого развития и создает предпосыки для сохранения его привлекательности для инвестиций. Опыт развитых стран в определенной степени подтверждает вероятность данной тенденции. В частности, во всех развитых странах (за исключением Германии и Японии), с середины 1990-х годов растут цены на жилье. В Великобритании за последние 10 лет общая доходность инвестиций в недвижимость существенно превысила 10% - это больше, чем доходность вложений в финансовые активы (акции и облигации).

Для того чтобы прогнозировать потенциал рынка недвижимости, чаще всего используются два блока данных, характеризующих потенциальный спрос на недвижимость:

1. Сравнительные данные по обеспеченности жителей территории тем или иным видом недвижимости, которые используются для оценки тенденций спроса.

2. Данные по обеспеченности потенциального спроса ресурсами, прежде всего финансовыми.

По данным Москомстата, на каждого москвича в среднем приходится 12 кв. м жилой площади, на жителя Парижа - 29 кв. м, Токио -40 кв. м.

В Москве на 1000 жителей приходится около 80 кв. м торговых площадей, в Лондоне - 180 кв. м, в Праге - 310, в Париже - 390, в Мадриде и Варшаве - по 430 кв. м.

Как видим, данные по обеспеченности недвижимостью показывают большие резервы для роста рынка недвижимости в России. Однако ресурсная обеспеченность этого роста не дает особых оснований для оптимизма. Это связано с низким уровнем доходов населения и развитием жилищного строительства.

Во второй главе лизинг коммерческой недвижимости представлен как фактор активизации предпринимательской деятельности. Рассмотрена организационно-экономическая основа лизинга. Представлены подходы к классификациям и видам лизинга. В общем случае все выделенные (в работе) виды лизинга (кроме лизинга движимого имущества), возможны в рамках лизинга недвижимости. Однако, конечно, наибольший интерес представляет финансовый лизинг недвижимости с правом выкупа или с обязательным выкупом объекта, при этом сочетание других характеристик сдеки может быть любым. Как правило, лизинг не-

движимости организуется с привлечением средств. Перспективным представляется возвратный лизинг недвижимости. С его помощью фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении. Таким образом, многие виды лизинговых сделок применимы в операциях с недвижимостью. Это расширяет предпринимательские возможности фирм в области управления недвижимостью.

Эффективность использования лизинга недвижимости определяется следующими факторами.

Х Структура источников средств фирмы. Активное использование кредитных ресурсов способствует выбору лизинга. С одной стороны, если фирма уже имеет много кредитов, возможности получения новых для нее могут быть ограничены. С другой - получение актива по лизингу не лухудшит структуру баланса фирмы, что важно при оценке ее кредитоспособности.

Х Структура собственности. Некоторые авторы считают, что менеджеры, владеющие значительной долей собственности фирмы, будут склонны уменьшать свой риск и выбирать лизинг, как форму финансирования актива.

Х Размер предприятия. В настоящее время в РФ малые предприятия, пользующиеся лизингом, имеют определенные льготы по НДС при расчете лизинговых платежей. С другой стороны, эти предприятия, как правило, не имеют собственных значительных свободных средств, что обуславливает их интерес к нетрадиционным источникам.

Х Прошлый опыт и доверие к лизингодателю. Поскольку лизинг представляет собой новый финансовый инструмент для большинства российских фирм, многие из них испытывают определенное недоверие к участию в лизинговых сдеках. В этой связи учитываются допонительные неформальные критерии. Например, репутация лизингодателя (авторитетные зарубежные производители имеют безусловное преимущество на российском рынке лизинговых услуг).

Таким образом, лизинг недвижимости - это одна из возможных интересных альтернатив ее получения. Данная альтернатива имеет и преимущества, и недостатки, отражающие как специфику общей внешней среды, так и особенности каждой конкретной ситуации.

Анализ перспектив развития рынка лизинговых услуг в России показал, что лизинговые фирмы пока не значимы на рынке недвижимости. Однако те из них, которые выпоняют операции лизинга недвижимости, отличает опыт, стабильное финансовое положение, умение мобилизовать ресурсы, они не имеют узкой специализации. Мы предполагаем, что эти особенности позволят лизинговым фирмам в перспективе стать значимыми игроками на рынке недвижимости. 10

Методические положения экономического обоснования предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью рассмотрены в третьей главе.

Проанализированы существующие методы оценки коммерческой недвижимости, представленные в табл. 1.

Табтща 1

Подходы и методы оценки недвижимости

Подход Стандарты оценки Источники

Фридман Д., Ордуэй Н. Озеров Е.С.

Рыночный (сравнительный) Метод выделения Метод подобия Моделирования рынка

Метод распределения

Метод сравнения продаж Прямой сравнительный анализ продаж Сравнительного анализа продаж

Доходный Метод капитализации земельной ренты Методы возмещения капитала Прямой капитализации

Метод остатка Капитализация дохода по методу остатка Капитализации нормой отдачи

Метод предполагаемого использования Метод анализа коэффициентов

Затратный Метод остатка Метод замещения Метод капитализации издержек

Метод выделения Метод восстановления Метод компенсации издержек

В работе показано, что если собственно подходы и методы оценки (за исключением метода, основанного на использовании реальных опционов) являются достаточно хорошо разработанными в области теории и методологии, то проблемы их применения, использования на практике, остаются весьма дискуссионными и нуждаются в дальнейших исследованиях.

Применение известных методов, в принципе, связано с несколькими проблемными областями, среди которых наибольшие трудности связаны как со спецификой российского рынка недвижимости, с неустойчивостью законодательно или институционально закрепленных норм, правил и стандартов, так и с дефицитом профессиональных знаний и навыков в этой области, недостаточным опытом и квалификацией специалистов.

Необходимость учета специфики или уникальности отдельного объекта коммерческой недвижимости существенно ограничивает использование подходов, основанных на существовании рыночных аналогов, а недостаток информации о характеристиках объектов-аналогов и

совершенных сдеках купли-продажи может негативно повлиять на итоговую стоимость.

При использовании затратного подхода значительные трудности связаны с получением первичной информации о затратах, в частности, строительно-монтажных смет, информацию о прибыли застройщика, а также получение оценок износа объекта недвижимости и его элементов, что вносит погрешности в результаты оценки.

Применение доходного подхода ограничено возможностями оценки и прогнозирования данных по доходам и операционным расходам, связанным с управлением объектом недвижимости, что определяющим образом влияет на результаты оценки.

Существенное влияние на результаты оценки оказывает теневой характер отдельных трансакций, существование расхождений, причем часто - значительных, между реальной ценой и ценой, отраженной в договорах и контрактах.

Большие проблемы возникают также при переходе от оценки отдельного проекта к выстраиванию системы стратегического управления деятельностью, в которой одновременно и/или последовательно реализуется несколько проектов.

Основой успеха предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости является оценка, прогноз того денежного потока, который связан с реализацией проектов. Так как дальнейшие исследования связаны с оценкой коммерческой недвижимости, а в основе оценки будет использован доходный подход, то без оценки денежного потока не обойтись. Поэтому в первую очередь в работе представлена методическая сторона данной задачи на практических примерах.

Базой методического экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью стала серия расчетов для различных ситуаций.

Первая задача - это оценка эффективности приобретения и управления комплексом недвижимости.

Ситуация с оценкой комплекса зданий осложнена тем, что затраты на покупку зданий, реконструкцию значительно разнесены во времени от доходов. Здесь без дисконтирования денежных потоков не обойтись. Поэтому в первую очередь определяется ставка дисконтирования. В настоящее время годовая норма прибыли (безрисковая ставка капитализации) составляет 7-10% (ставка по депозитам в валюте). Фиксируется норма прибыли на уровне 10% как наиболее реальная в условиях г. Новосибирска. Риски: инвестиций - 5%, компенсации за возможные изменения стоимости объекта, за неэффективное управление, за низкую ликвидность активов и др. - по 5%. Если предположить, что вложенный капитал дожен быть возвращен через 20 лет, то ставка возврата

капитала равна 5%. В итоге уровень ставки капитализации будет равен 25% (без учета инфляционного процесса). Обозначим этот параметр через г, но выраженный коэффициентом, а не в процентах. Тогда коэффициенты дисконтирования ,= 1/(1+ г)', / = 0, 1, 2, ..., п, п - количество учитываемых периодов, лет. В нашем случае п равно 10.

Если учесть индексы инфляции по годам - (1 + 1,), то

л*,= 1/((1+г)(1+ .,))'.

Однако в этом случае изменятся не только коэффициенты дисконтирования, но и значения денежных потоков по годам. В целом же количественные результаты расчетов практически не изменятся. Поэтому расчеты представлены в постоянных ценах 2003 г. и без учета НДС.

Первая задача (табл. 2) сводится к оценке инвестиционного проекта по развитию недвижимости на основе расчета чистой текущей стоимости (чистого дисконтированного дохода - ЧДД) и формулируется так:

ЧДД = I (N,-2,+ V,) 4, I = 0,1,2,..., п,

где Nt - чистая прибыль от сдачи в аренду помещений в году /; г, - инвестиции в году V,

чистый денежный поток по годам; Уп - чистая прибыль от продажи комплекса в году п.

Таблица 2

Расчет чистого дисконтированного дохода проекта, тыс. руб., 1999-2009 гг.

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

n. -И 3 -630 8259 7015 8946 10633 11561 12536 13558 14633

г, -8000 -750.6 -518

V. 52680

р, -8000 -761.9 -1148 8259 7015 8946 10633 11561 12536 13558 67313

й, 1 0 08 0.64 0512 041 0 328 0 262 0.21 0.168 0.134 0.107

ЧДД, -8000 -609 -735 4229 2876 2934 2785 2428 2106 1817 7202

ЧДД -8000 -8609 -9344 -5115 -2239 695 3480 5908 8014 9831 17033

Чистая прибыль от условной продажи комплекса УД в году п определена методом капитализации с учетом того, что часть выручки (примерно 10%) уйдет на оплату налогов и затрат, связанных с реализацией недвижимости. В 2002 г. рентабельность текущих затрат была уже 229%. Однако срок окупаемости проекта составил 4 года. Именно из-за большого разрыва во времени между покупкой недвижимости и получением положительного денежного потока срок окупаемости проекта оказася достаточно большим. В то же время ЧДД (табл. 2) велик, 17033 тыс. руб., что говорит о достаточно большой внутренней норме доходности, больше чем 25%.

Таким образом, финансовая устойчивость проекта значительна. Риск того, что подобный проект не будет рентабельным, минимален. Покажем это с помощью расчетов ЧДД проекта при условии, что в 2005 г. будет резкое, на 30% снижение арендной платы (сценарий обвала цен) относительно тех прогнозных цен, которые уже заданы, в 2006 г. такое снижение составит 15%, и только с 2007 г. цены вернутся на исходную траекторию. Анализ на чувствительность проекта (это вторая методическая задача) при значительном уменьшении арендной платы представим в табл. 3. Изменения чистой прибыли, дисконтированных денежных потоков отмечены курсивом. Как видим, в таком случае ЧДД проекта уменьшится только на 9,7%.

Таблица 3

Расчет ЧДД проекта при резком изменении арендной платы, тыс. руб., 1999-2009 гг.

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

n. -11.3 -630 8259 7015 8946 6350 9019 12536 13558 14633

г, -8000 -750.6 -518

V, 52680

р, -8000 -761.9 -1148 8259 7015 8946 6350 9019 12536 13558 67313

<1, 1.0 0.8 0.64 0.512 0.41 0.328 0.262 0.21 0.168 0.134 0.107

чдд, -8000 -609 -735 4229 2876 2934 1664 1894 2106 1817 7202

ЧДД -8000 -8609 -9344 -5115 -2239 695 2359 4253 6359 8176 15378

Важным элементом предпринимательской деятельности по управлению коммерческой недвижимостью является использование возможностей финансового управления. Это будет третьей методической задачей исследования. Так, для осуществления данного проекта можно было бы использовать догосрочный кредит и финансовый рычаг. Он возникает из-за того, что рентабельность затрат по проекту существенно выше, чем процентная ставка за кредит. Расчеты представим в табл. 4.

В первой задаче по оценке эффективности проекта покупки комплекса зданий и управления недвижимостью показано, что для его реализации необходимо 9910 тыс. руб. собственных средств. Значительная рентабельность проекта позволяет эффективно использовать заемные средства на основе финансового рычага. В табл. 4 показано, что если взять догосрочный кредит в размере 6000 тыс. руб. под 10% годовых на три года, то собственных средств понадобится 5110 тыс. руб. При этом ЧДД проекта уменьшится (из-за капитализации процентов за кредит) только на 6,8%. На оставшиеся свои средства можно реализовать еще один почти такой же проект, а эффективность использования собст-

Таблица 4

Расчет ЧДД проекта при использовании кредита, тыс. руб., 1999-2009 гг.

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Кредит 6000

Оплата проц. -600 -600 -600

N. -611 -1230 7659 7015 8946 10633 11561 12536 13558 14633

2, -8000 -751 -518

V, 52680

Р, -8000 -1362 -1748 7659 7015 8946 10633 11561 12536 13558 67313

Л, 1.0 0.8 064 0.512 0 41 0.328 0 262 0.21 0168 0134 0107

ЧДД, -8000 -1090 -118 3921 2876 2934 2785 2428 2106 1817 7202

ЧДД -8000 -9090 -10208 -6287 -3411 -477 2308 4736 6842 8659 15867

венного капитала возрастет почти в 2 раза. Таким образом, подобная ситуация дожна способствовать интенсификации предпринимательской деятельности в области управления коммерческой недвижимостью.

Следующей задачей, которой также следует поставить в соответствие методику расчетов, - является оценка стоимости коммерческой недвижимости, в данном случае - рассматриваемого комплекса зданий, сдаваемых в аренду. Так как проект уже реализован, действует несколько лет, это позволяет более достоверно дать оценку рыночной стоимости комплекса зданий. Оценка ведется в ценах начала 2003 г., а прогнозные доходы будут учитываться до 2010 г. При этом следует учесть, что покупателя не интересуют те затраты, которые сделаны ранее собственником комплекса. Покупателя интересуют только доходы, которые можно получить от эксплуатации данной коммерческой недвижимости в будущем. Поэтому оценка стоимости комплекса будет строиться на расчете ЧДД по уже отработанной схеме (табл. 5).

Итак, оценка стоимости комплекса зданий на начало 2003 г. определена в 55542 тыс. руб. (см. табл. 5). Следует отметить, что на основе средней стоимости 1 кв. м в г. Новосибирске данный комплекс зданий был оценен в 53 мн руб. (метод валовой ренты). Методом капитализации стоимость зданий оценивалась в 28 мн руб. (7.015/0.25) в 2003 г., а в 2010 г. - 63 мн руб. (15.761/0.25).

Если исходить из теоретических положений и практики, то наиболее правильно стоимость комплекса зданий определяется величиной ЧДД. Однако представим, что покупатель проведет такой же анализ эффективности покупки данной недвижимости аналогично расчетам, данным в табл. 5. Если в этих расчетах учесть его инвестиционные вложения в 2003 г. в размере 55,5 мн руб., то ЧДД такого проекта будет

Таблица 5

Расчет оценки рыночной стоимости комплекса зданий, тыс. руб., 2003-2010 гг.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

N, 7015 8946 10633 11561 12536 13558 14633 15761

Z,

V. 56740

Л 7015 8946 10633 11561 12536 13558 14633 72501

d, 1 0.8 0.64 0.512 0.41 0.328 0.262 0.21

ЧДД 7015 7157 6805 5919 5140 4447 3834 15225

ЧДД 7015 14172 20977 26896 32036 36483 40317 55542

равен нулю, а его внутренняя норма доходности составит 25%. Покупатель же знает, что доходность недвижимости существенно больше.

Подобная ситуация возникла из-за того, что норма дисконтирования г = 0,25, взятая за основу расчетов, учитывает плату за риски. Продавец, продав недвижимость за 55,5 мн руб., плату за риски уже не получит. Стоимость данного комплекса зданий при безрисковой ставке дисконтирования г = 0, составит 132.6 мн руб. Покупатель при г = 0,25 может также не получить плату за риски (если они оправдаются). Разница же в оценке стоимости недвижимости составляет 77 мн руб. Поэтому в такой ситуации продавец дожен обосновать снижение нормативов при учете рисков, тем более для уже действующего предприятия с реальной оценкой рентабельности затрат это можно сделать. Покупатель же, конечно, будет стремиться завысить учет рисков (так как если они не оправдаются, то разницу в оценке стоимости имущества получит покупатель). Проблеме рисков при управлении недвижимостью уделено большое внимание в литературе, здесь же данная проблема затрагиваться не будет.

Следующей методической задачей, которая присутствует при управлении недвижимостью, является проблема оценки улучшений недвижимости, лFacility management. Предположим, что в 2005-2006 гг. будет осуществлена реконструкция зданий, улучшающая условия работы арендаторов и увеличивающая спрос предпринимателей на офисы. Пусть затраты составят 2 мн руб. равномерно по годам, во время реконструкции уменьшится выручка на 5%, но цены за аренду с 2007 г. в среднем увеличатся на 5% (табл. 6).

Как показывают расчеты, улучшения недвижимости не ухудшили значение ЧДД, а следовательно, могут бьггь проведены. Однако следует проводить нововведения, способные существенно поднять арендную плату при наличии спроса на такое улучшение недвижимости.

Теперь рассмотрим ситуацию покупки комплекса недвижимости покупателем. Как уже показано, стоимость недвижимости определена в

Таблица 6

Расчет оценки эффективности улучшений недвижимости, тыс. руб., 2003-2010 гг.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

N. 7015 8946 9749 10633 13558 14633 15761 16945

Ъ -1000 -1000

V, 61002

р, 7015 8946 8749 9633 12536 13558 14633 77947

<1, 1 0.8 0.64 0.512 0.41 0.328 0.262 0.21

ЧДД, 7015 7157 5599 4932 5559 4799 4129 16369

ЧДД 7015 14172 19771 24703 30262 35061 39190 55559

ЧДД до изменений 7015 14172 20977 26896 32036 36483 40317 55542

55,5 мн руб. в ценах 2003 г. Если покупатель согласен на такую цену, то для него ЧДД проекта равен нулю, но с внутренней нормой доходности в 25%. Однако предположим, что у покупателя таких средств нет и предусматривается использование кредита в размере 25,5 мн руб. под 10% годовых. Насколько ухудшится экономическая оценка эффективности проекта? Расчет дан в табл. 7. Как видно из расчетных данных, использование догосрочного кредита при покупке коммерческой недвижимости из-за капитализации процентов за кредит уменьшит ЧДД (для покупателя) с нуля до -3988 тыс. руб. Однако по сравнению с 55,5 мн руб. это уменьшение составит только 7%. При внутренней норме доходности проекта в 25% снижение этой нормы примерно на 7% не столь значительно.

Теперь рассмотрим лизинговую схему покупки рассматриваемого комплекса зданий. Здесь рассмотрен вариант использования лизинговой схемы продажи имущества без каких-либо посредников: фирма-собственник продает недвижимость фирме-покупателю по лизинговой схеме. Обе фирмы небольшие (выручка до 15 мн руб.), налогообложение - упрощенное (6% с выручки). Расчеты представим в табл. 8. Пусть первоначальный взнос составит 30 мн руб. Оставшиеся 25,5 мн руб. войдут в лизинговые платежи. Пусть договор предусматривает пятилетний срок аренды, после которого все недвижимое имущество передается покупателю. Теперь все затраты (кроме амортизации) по аренде несет покупатель. Однако продавец включает амортизационные отчисления (по комплексу зданий) в лизинговый платеж. Поэтому поток чистой прибыли И, фактически не изменится. Так как величина 25,5 мн руб. фактически является для лизингополучателя коммерческим кредитом, то следует установить комиссионное вознаграждение для продавца-лизингодателя недвижимости на уровне процентной ставки (10%) за кредит. Именно таковы минимальные потери продавца в этом случае.

Таблица 7

Расчет оценки эффективности приобретения комплекса зданий с учетом использования догосрочных кредитов, тыс. руб., 2005-2010 гг.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

N. 7015 8946 10633 11561 12536 13558 14633 15761

г, -55542

Использование кредита 25542 18527 12135 3355

Оплата процентов -2554 -1853 -1213 -336

V, 56740

Р. -48527 6392 8780 10348 12200 13558 14633 72501

1 0.8 0.64 0.512 0.41 0.328 0.262 0.21

чдд, -48527 5114 5619 5298 5002 4447 3834 15225

чдд -48527 -43413 -37294 -32496 -27494 -23047 -19213 -3988

Таблица 8

Расчет оценки эффективности приобретения комплекса зданий по схеме лизинга, тыс. руб., 2003-2010 гг.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

№ 7015 8946 10633 11561 12536 13558 14633 15761

Ъ. -30000

Коммерческий кредит лизингодателя на начало года -25542 18527 12135 3355

Лизинговые платежи в счет погашения комерческого кредита -7015 -6392 -8780 -3355

Комиссионное вознаграждение (оплата процентов за коммерческий кредит) -2554 -1853 -1213 -336

Уп 56740

Р( -30000 0 0 6993 12200 13558 14633 72501

Л 1 0.8 064 0.512 0.41 0.328 0.262 0.21

чдд, -30000 0 0 3580 5002 4447 3834 15225

чдд -30000 -30000 -30000 -26420 -21418 -16971 -13137 2008

Так как лизинговые платежи (в счет погашения коммерческого кредита) включаются в затраты фирмы-покупателя, то в первые три года прибыли не будет. В целом же именно из-за того, что лизинговые платежи включаются в затраты, а не выплачиваются из чистой прибыли, вариант продажи по схеме лизинга явно выгоднее (на 10,8%) для покупателя чем с использованием кредита. ЧДД становится положительным и достигает 2 мн руб. Внутренняя норма доходности превышает 25%.

Таким образом, представленные сценарии, методические подходы управления коммерческой недвижимостью и практические расчеты по ним позволяют сделать обобщающий вывод о том, что девелопмент можно представить как управление развитием инвестиционного проекта на основе многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней. Важно обратить внимание на то, что при данном подходе в любой момент управления недвижимостью мы имеем оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости как инвестиционного проекта. Следует отметить и эффективность лизинговой схемы сделок с недвижимостью, которая также здесь представлена как вариант развития инвестиционного проекта (передача недвижимости от одного собственника другому).

Заключение

Основным результатом исследования является разработка методических подходов к управлению коммерческой недвижимостью (деве-лопменту) как к управлению развитием инвестиционного проекта на основе многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней (от покупки до продажи). При этом в любой момент принятия решений формируется оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости как инвестиционного проекта на основе критериев его эффективности - чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности.

Дан анализ рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости.

В работе показано, что управление недвижимостью (девелопмент) формируется по двум направлениям, подходам. Первое - управлением недвижимостью как материальными объектами. В свою очередь, это направление деятельности разбивается на два поднаправления: первое -лBuilding management (луправление зданием), второе - лFacility management (луправление удобствами). Втрое направление - это управление недвижимостью в качестве источника доходов, или в каче-

стве объекта инвестиций. В рамках предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью весь этот процесс связан единой целью максимизации стоимости недвижимости.

Представлен инвестиционный подход к управлению недвижимостью на основе оценки эффективности проектов с помощью бизнес-планирования.

Обоснована эффективность использования лизинга недвижимости за счет активного использования кредитных ресурсов, уменьшения риска, расширения доступа к ресурсам малых предприятий. Показано, что почти все виды лизинга возможны в рамках лизинга недвижимости. Наибольший интерес представляет финансовый лизинг недвижимости с правом выкупа или с обязательным выкупом объекта. Перспективным представляется возвратный лизинг недвижимости. С его помощью фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении. Таким образом, многие виды лизинговых сделок применимы в операциях с недвижимостью. Это расширяет предпринимательские возможности фирм в области управления недвижимостью.

Разработаны методические подходы к экономическому обоснованию предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью на основе использования методов оценки коммерческой недвижимости. Показано, что собственно подходы и методы оценки являются достаточно хорошо разработанными в области теории и методологии, то проблемы их применения, использования на практике, остаются весьма дискуссионными и нуждаются в дальнейших исследованиях.

Исследования базируются на многовариантных практических расчетах, отражающих различные ситуации, сценарии, для которых представлены методические подходы управления коммерческой недвижимостью.

Публикации по теме диссертации

1. Луговой О.Н. Управление недвижимостью: проблемы оценки эффективности ее использования // Экономическое управление корпорацией. - Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2 004. - С. 199-206.

2. Луговой О.Н. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью и энергосбережение // Энергетика и предприятия: перспектива развития экономических отношений в условиях реформирования РАО ЕЭС России. -Новосибирск- ИЭОПП СО РАН, 2004. - С. 203-214.

3. Луговой О.Н. Управление недвижимостью на предприятиях // Стратегическое планирование и развитие предприятий: Тез. докл. и сообщений Пятого всерос. симопзиума (Москва, 13-14 апреля 2004 г.) Секция 1: Теоретические проблемы стратегического планирования на микроэкономическом уровне. - М.: ЦЭМИ РАН, 2004. - С. 100-102.

4. Луговой О.Н. Со знаком плюс // ЭКО, 2004, № 10. - С 55-66.

ИД №03575 от 19.12.2000 г. Подписано в печать 12 мая 2005 г. Формат бумаги 60x84'/|6. Гарнитура Тайме. Объем 1,25 п.л. Уч.-изд. л. 1,25. Тираж 100 экз. Заказ №83.

Издательство ИЭОПП СО РАН. Участок оперативной полиграфии Института экономики и организации промышленного производства СО РАН. 630090, г.Новосибирск, просп. Академика Лаврентьева, 17.

piA 57 2

РНБ Русский фонд

2006-4 8390

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Луговой, Олег Николаевич

Введение

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости

1.1. Определение недвижимости и возможные классификации ее объектов

1.2. Инвестиционный подход к управлению недвижимостью.

1.3. Особенности формирования российского рынка недвижимости.

Глава 2. Лизинг коммерческой недвижимости как фактор активизации предпринимательской деятельности

2.1. Организационно-экономическая основа лизинга

2.2. Особенности лизинга недвижимости, преимущества и ограничения

2.3. Анализ перспектив развития рынка лизинговых услуг в России

Глава 3. Экономическое обоснование предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью

3.1. Методы оценки коммерческой недвижимости

3.2. Оценка денежного потока проекта управления коммерческой недвижимостью

3.3. Экономическое обоснование принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическое обоснование предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости"

Актуальность темы исследований.

В проекте Закона РФ О деятельности по управлению недвижимостью в РФ управление недвижимостью понимается как предпринимательская деятельность по выпонению всей совокупности работ, связанных с испонением любых допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества.

Согласно Гражданскому кодексу РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выпонения работ или оказания услуг. Как видим, обязательными признаками предпринимательства называются пользование имуществом и другие признаки [7, 71].

Однако однозначного понимания определения управления недвижимостью до сих пор нет. Управление недвижимостью связано с предпринимательской деятельностью выпонения определенных работ по эксплуатации имущества в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника, а речь идет об управлении собственностью [43]. Недвижимое имущество является основой производственно-хозяйственной деятельности организаций, инвестиционной составляющей бизнес-проектов, частью активов предприятий, самостоятельным объектом управления и сделок.

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей. Поэтому и понимание недвижимости следует начинать с земли, затем - с расположенных на ней зданий и сооружений, их частей.

О важности, перспективности управления недвижимостью говорят следующие факты. Доход от инвестиций собственных средств в коммерческую недвижимость США за последние 10 лет превысил доход от вложений в облигации и равен доходу от акций. Инвестиции в недвижимость с использованием заемных средств принесли больший доход, чем акции. В Великобритании коммерческая недвижимость принесла больший доход, чем акции и облигации, вместе взятые.

Важнейшей составляющей недвижимости являются те изменения, усовершенствования, которые осуществляются в процессе управления имуществом. Именно подобный процесс может привести к значительному росту первоначальной стоимости недвижимого имущества (в том числе и за счет движимого имущества). Развитие недвижимости (девелопмент) как раз и понимается как целенаправленное ее изменение, после которого объект недвижимости приобретает новые качественные характеристики, а следовательно, и стоимость.

Следует отметить, что рынок недвижимости существенно отличается от других рынков более сложными условиями проведения сделок, значительными затратами на их осуществление. Так, велики трансакционные издержки при заключении сделок. Это затраты на поиск информации о рыночной ситуации, ведение переговоров, оценку имущества и др. Повышен на рынке недвижимости и риск в связи со сложностью процессов. В России, к тому же, не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью

Однако рентабельность вложений в коммерческую недвижимость в России составляет более 18%. Устойчивое развитие экономики России, приток нефтедоларов определяет направление вложений финансовых ресурсов - в настоящее время прирост инвестиций в коммерческую недвижимость превышает 50% [69]. По мере развития рынка доходность вложений в недвижимость [69] будет падать. В этом случае большее внимание следует уделять построению инженерной инфраструктуры недвижимости, оптимизации управления ею, снижению издержек, что приведет к повышению рыночной стоимости управляемых объектов.

Таким образом, привлекательность инвестирования в объекты коммерческой недвижимости связаны с ростом ее стоимости со временем, длительным периодом физического износа, возможностью реконструкции и перепрофилирования. Наиболее высока доходность по офисной недвижимости, менее - по складской и производственной. Риски инвестиций наиболее велики в недвижимость торговли, бизнеса в сфере услуг (гостиницы, спортивные клубы и др.) [69]. Наиболее привлекательны инвестиционные проекты по развитию недвижимости, когда осуществляется реконструкция и новое строительство. По ним доходность составляет 25-35%. В целом же следует отметить, что переходное состояние рынка недвижимости существенно затрудняет процесс управления имуществом.

В России около 40% предприятий убыточны. Как правило, это связано с тем, что предприятия в рыночных условиях не сумели диверсифицировать производство, а следовательно, нет и дожных объемов продаж, мощности не загружены. В тоже время потребность в производственных площадях и оборудовании для малого и среднего предпринимательства достаточно велика. Предприятия согласны продать или сдать в аренду излишнее имущество. Однако потребителей не устраивает качество предлагаемой недвижимости и другого имущества. Здания и сооружения, оборудование требуют значительных капитальных вложений со стороны покупателей, которые не имеют на это достаточных средств. Коммерческие банки и инвестиционные компании, другие инвесторы, имеющие финансовые ресурсы, не имеют практики управления недвижимостью и неохотно идут на подобные сдеки. Выходом из подобной ситуации может быть профессиональное управление недвижимостью, основанное на научном подходе.

Таким образом, подобная тематика исследований актуальна и имеет существенное значение для развития и оценки эффективности предпринимательской деятельности в области управления коммерческой недвижимостью, а также для теории и практики оценки рыночной стоимости недвижимости.

Степень разработанности проблемы. Разработке систем управления предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости посвящены не очень многочисленные исследования. К тому же в столь сложных условиях становления рыночных отношений в России управление недвижимостью является, как это уже показано, достаточно сложным и важным направлением исследований. Особенно важна систематизация исследований, учет опыта зарубежных ученых и разработка методических положений для практики предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

В своей работе автор опирася на исследования зарубежных и отечественных ученых. Работы R. Brown, R. Brayshaw, F. Wilkers, P. Lapides, H. Ордуэя, E. Rondeau, G. Smith, J. Samuels, Дж. Фридмана, Д. Хорна и других зарубежных ученых, исследования C.B. Вадайцева, В.А. Горемыкина, В.Ф. Комарова, В.М. Елисеева, С.Н. Максимова, А.Г. Грязновой, Е.С. Озерова, В.М. Рутгайзера, В.Н. Старинского, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, H.A. Щербаковой и многих других позволили обобщить и систематизировать материалы исследования автора.

Представленные в диссертации автором теоретико-методические исследования по разработке методических подходов к управлению коммерческой недвижимостью позволяют девелопмент представить как управление развитием инвестиционного проекта на основе б многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней.

Цель исследований - разработка методических подходов к управлению предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимости как к управлению развитием инвестиционного проекта с целью повышения рыночной стоимости недвижимости.

Поставленная цель определила следующие основные задачи, которые подлежали решению в рамках данного диссертационного исследования:

- дать анализ рынка коммерческой недвижимости;

- представить инвестиционный подход к управлению недвижимостью;

- обосновать лизинг коммерческой недвижимости как фактор активизации предпринимательской деятельности;

- изучить существующие методы оценки коммерческой недвижимости;

- разработать методическую основу экономического обоснования предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью.

Объект исследования Ч предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости.

Предмет исследования - механизмы экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью.

Область исследования - 10.21. Анализ и оценка эффективности предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости; 7.7. Проблемы формирования рыночной стоимости организаций, функционирующих в различных сферах экономики Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Теоретическая и методическая основа исследования. Работа выпонена на основе методологии системного анализа механизмов экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью. Методическая и эмпирическая база работы опирается на исследования автора, связанные с анализом и формированием системы управления предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимости. В процессе исследований использовались научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, предпринимательства, оценки имущества, менеджмента недвижимости.

Методы исследования: системный, ситуационный анализ на основе проведения многовариантных расчетов экономического обоснования принятия решений в управлении коммерческой недвижимостью от покупки недвижимости до ее продажи.

Результаты исследования, полученные лично автором. Основным результатом исследования является анализ ситуации на рынке недвижимости и разработка методических подходов к построению системы управления недвижимостью в различных ситуациях предпринимательской деятельности. Эта система включает совокупность следующих основных результатов:

- дан анализ рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости;

- представлен инвестиционный подход к управлению недвижимостью на основе оценки эффективности проектов с помощью бизнес-планирования;

- обоснована эффективность использования лизинга недвижимости за счет активного использования кредитных ресурсов, уменьшения риска, расширения доступа к ресурсам малых предприятий;

- разработаны методические подходы к экономическому обоснованию предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью на основе использования методов оценки коммерческой недвижимости.

Научная новизна и основные научные положения, защищаемые в диссертации.

1. Разработаны методические подходы к управлению коммерческой недвижимостью (девелопменту) как к управлению развитием инвестиционного проекта на основе многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней (от покупки до продажи). При этом в любой момент принятия решений формируется оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости как инвестиционного проекта на основе критериев его эффективности -чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности.

2. Обоснован выбор различных схем финансирования сделок с недвижимостью, в зависимости от целей собственников и особенностей проекта, рыночной конъюнктуры.

3. Дан анализ проблем рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости, а в рамках предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью весь этот процесс, определяемый как девелопмент, представлен системой принятия решений с целью максимизации стоимости недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость результатов работы. Теоретическое значение представленных в диссертации научных результатов заключается в совершенствовании управления предпринимательской деятельностью на рынке коммерческой недвижимостью на основе разработки теоретико-методических подходов, положений экономического обоснования принятия решений при управлении недвижимостью на основе использования методов ее оценки.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования разработанных подходов управления недвижимостью в практике предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Апробация работы осуществлялась на семинарах НГУ, ИЭиОПП СО РАН, на Директорском форуме при ИЭиОПП СО РАН. Основные положения и результаты диссертации обсуждались на конференциях, в том числе на конференции Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие (3-5 октября 2003 г., С-Петербург), научно-практической конференции Современные методы управления эксплуатацией недвижимости как инструмент увеличения стоимости бизнеса (Москва, 26.2.2004 г.), Стратегическое планирование и развитие предприятий - пятый всерос. симопзиум (Москва, 13-14 апр. 2004 г.). Внедрение результатов исследования осуществлено в управляющей компании АВС-офис. Результаты исследования использовались также другими организациями Новосибирска.

Публикации. По теме исследования опубликовано 4 научные работы общим объемом 2 п.л. Одна работа опубликована в журнале ЭКО (Новосибирск), 2 публикации - в сборниках научных статей ИЭиОПП СО РАН (Новосибирск).

Структура диссертации. Работа объемом 160 страниц основного текста состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 108 наименований, семи приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Луговой, Олег Николаевич

Заключение

Основным результатом исследования является разработка методических подходов к управлению коммерческой недвижимостью (девелопменту) как к управлению развитием инвестиционного проекта на основе многовариантного технико-экономического и финансового обоснования эффективности намечаемых и реализуемых улучшений недвижимости, а также операций, сделок с ней (от покупки до продажи). При этом в любой момент принятия решений формируется оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости как инвестиционного проекта на основе критериев его эффективности - чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности.

Дан анализ рынка коммерческой недвижимости, основных элементов классификации недвижимости.

В работе показано, что управление недвижимостью (девелопмент) формируется по двум направлениям, подходам. Первое - управлением недвижимостью как материальными объектами. В свою очередь это направление деятельности разбивается на два поднаправления: первое -лBuilding management (луправление зданием), второе - лFacility management (луправление удобствами. Втрое направление - это управление недвижимостью в качестве источника доходов, или в качестве объекта инвестиций. В рамках предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью весь этот процесс связан единой целью максимизации стоимости недвижимости.

Представлен инвестиционный подход к управлению недвижимостью на основе оценки эффективности проектов с помощью бизнес-планирования.

Обоснована эффективность использования лизинга недвижимости за счет активного использования кредитных ресурсов, уменьшения риска, расширения доступа к ресурсам малых предприятий. Показано, что перспективным представляется возвратный лизинг недвижимости. С его помощью фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении. Другие виды лизинговых сделок также применимы в операциях с недвижимостью. Это расширяет предпринимательские возможности фирм в области управления недвижимостью.

Разработаны методические подходы к экономическому обоснованию предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью на основе использования методов оценки коммерческой недвижимости. Показано, что собственно подходы и методы оценки являются достаточно хорошо разработанными в области теории и методологии, то проблемы их применения, использования на практике, остаются весьма дискуссионными и нуждаются в дальнейших исследованиях.

Исследования базируются на многовариантных практических расчетах, отражающих различные ситуации, сценарии, для которых представлены методические подходы управления коммерческой недвижимостью.

Таким образом, в представленной работе элементы новизны представлены в трех областях:

- в теоретической области важным новым результатом является обоснование формирования российского рынка недвижимости: в работе показано увеличение инвестиционной роли недвижимости как для институциональных, так и частных инвесторов, в методологической области - выделены основные методические положения, которые создают основу для целенаправленного управления объектами недвижимости, опирающиеся на триаду цели инвестора -конъюнктура конкретного рынка недвижимости - параметры объекта недвижимости,

- в прикладной (практической) области - выпонен комплекс вариантных расчетов для возможных схем финансирования и процесса управления объектом недвижимости.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Луговой, Олег Николаевич, Новосибирск

1. Ардемасов Е.Б., Горбунов A.A., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. A.A. Горбунова. - С.-Пб., 1997. - С. 24 - 26.

2. Большой финансово-экономический словарь. -М.: Экзамен, 2000.

3. Большой экономический словарь. М.: Правовая культура, 2000.

4. Брусланова Н. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов // Финансовый директор, 2004, № 7.

5. Вадайцев C.B. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 720 с.

6. Виленский П.Л, Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М.: Дело, 2001. - 832 с.

7. Виленский А. Этапы развития малого предпринимательства в России //Вопросы экономики, 1996, №7.

8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2003. - 836 с.

9. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. -М., 1999. -С. 7- 30, 85 96.

10. Горемыкин В. А. Основы технологии лизинговых операций. М.: Ось - 89, 2000.

11. Грабовый П. Г., Кулаков Ю. Н., Лукманова И. Г. и др. Экономика и управление недвижимостью М.: Изд-во АСВ, 2000.

12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. М.: Инфра-М., 1996.

13. Грегори А. Стратегическая оценка ком'паний/ под ред. Рутгайзера В.М. М.: КВИНТО-КОНСАТИНГ, 2003. - 224 с.

14. Грибовский C.B., Табала Д.Н. К вопросу о точности метода экстракции при определении нормы дисконта // НЭЖ Проблемы недвижимости, 1999. вып.2.У

15. Григорьев B.B. Оценка предприятий: доходный подход. М.: Федеральное издательство, 1998.

16. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: имущественный подход. М.: Дело. 1998.

17. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. М: Альпина Бизнес Букс, 2004.

18. Джонс Дж. Д., Уэст Т.Д. Пособие по оценке бизнеса / Пер. с англ. -М.: ЗАО "КВИНТО-КОНСАТИНГ", 2003. 746 с.

19. Джуха В. М. Лизинг. Ростов-на-Дону: Феникс, 1999.

20. Донцова Л.В. Экономико-математическое моделирование процессов инвестиционно-строительной деятельности // Менеджмент в России и за рубежом. №1. 1999.

21. Дугельный А.П., Комаров В.Ф. Бюджетное управление финансово-хозяйственной деятельностью предприятия. Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2002. - 488 с.

22. Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент // Интернет-журнал "Монолит".

23. Закон РФ О лизинге от 29.10.1998.

24. Земельное право Российской Федерации: Законодательство, ведомственные, нормативные акты, судебная практика / Под. Ред. H.H. Осокина-М.: ДЕ-ЮРЕ. 1995.-815 с.

25. Елисеев В.М. Системная технология оценки крупных производственных комплексов / Отв. ред. М.В.Лычагин. Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2004. - 212 с.

26. Ендовицкий Д.А. Комплексный анализ и контроль инвестиционной деятельности: методология и практика / Под ред. Гиляровской Л.Т. М.: Финансы и статистика. 2001. - 400с.

27. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. -СПб.: Питер, 2003.-416 с.

28. Игнатов JI. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. 3-е изд. М.: МГТУ им. Баумана, 2003. - 168 с.

29. Инвестиционный фонд на рынке недвижимости опыт работы. Интервью с П. Кочевриным // Рынок ценных бумаг, №7, 2001.

30. Калачева С.А. Сдеки с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2001. -160 с.

31. Козырев А.Н., Макаров В.Л. Оценка стоимости нематериальных активов и интелектуальной собственности. М.: РИЦ ГШ ВС РФ, 2003. -368 с.

32. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. М.: Изд. Дом Русская оценка, 2001. - 624 с.

33. Коупленд Т., Муррин Дж. Стоимость компании: оценка и управление. М.: Олимп-бизнес, 1999.

34. Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. СПб.: Лань, 2000.

35. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2001. - 480 с.

36. Комаров В.Ф. Рынок зовет! //ЭКО, 2004, № 10. С. 49 - 55.

37. Лещенко М. И. Основы лизинга. М.: Финансы и статистика, 2000.

38. Лизинговые компании в России. Справочник. Москва, 2004.

39. Луговой О.Н. Управление недвижимостью: проблемы оценки эффективности ее использования // Экономическое управление корпорацией. Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2004. - С. 199 - 206.

40. Луговой О.Н. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью и энергосбережение // Энергетика и предприятия: перспектива развития экономических отношений в условиях реформирования РАО ЕЭС России. Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2004.- С. 203-214.

41. Луговой О.Н. Со знаком плюс // ЭКО, 2004, № 10. С. 55 - 66.

42. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости СПб.: Питер, 2000. - 272 с.

43. Междисциплинарные вопросы оценки стоимости / Под редакцией Рутгайзера В.М. КВИНТО-КОНСАТИНГ, 2000.

44. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. М.: Экономика, 2000. - 421 с.

45. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002, № 568-р.

46. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанные Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г., №519.

47. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000. - 512 с.

48. Орлов C.B., Цуканов И.Л., Цыпкин Ю.А. Массовая оценка городских земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью // Экономика строительства. 2000. №11. С.21-35.

49. Оценка бизнеса / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 2000. - 512 с.

50. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М., 1997.

51. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998. - 384 с.

52. Оценка недвижимости / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. -М.: Финансы и статистика, 2003. 496 с.

53. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд-во МКС, 2003 г. - 422 с.

54. Потенциал рынка инвестиций в недвижимость огромен. Интервью с Р. Шемендюком // Рынок ценных бумаг, №3, 2001.

55. Предынвестиционные исследования и разработка бизнес-плана инвестиционного проекта / В.С.Щеков, JI.M. Белоусова, В.М.Блинков. -М.: ЗАО Финстатинформ, 1999. 248с.

56. Промышленность России. 2002: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2002. - 453 с.

57. Регионы России. Социально-экономические показатели.2002: Стат. Сб. / Госкомстат России. М., 2002. - 863 с.

58. Ревинский И.А. Инвестиционный бизнес: мировой опыт. -Новосибирск: Изд-во НГУ, 2000. 437с.

59. Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. М.: ДЕЛО, 1998.

60. Рутгайзер В.М. Репутация против демпинга// Экономические стратегии, №9. 2004.

61. Статистическое обозрение, ежеквартальный журнал, №1.2003 г.

62. Статистическое обозрение, ежеквартальный журнал, №4.2002 г.

63. Становление оценочной деятельности в России М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001 - 446 с.

64. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости / Под ред. Г.А. Краюхина. С.-Пб., 1999. - С. 5 -25.

65. Стенограмма пленарного заседания и секций конференции Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие (3-5 октября 2003 г.). СПб.: Российская гильдия риэтеров, 2003.

66. Стерник Г.М. Мировая политическая и экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости, gstemik@geocities.com.

67. Стратегия развития предпринимательства в реальном секторе экономики / Под ред. Г.Б. Клейнера. М.: Наука, 2002. - 448 с.

68. Строительство в России. 2002: Стат. Сб. / Госкомстат России. М., 2002. - 254 с.

69. Ступин И. Классический девелопер // "Эксперт", №5, 2003.

70. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. -422 с.

71. Тарасевич Е.И. Современные методы управления эксплуатацией недвижимости предприятий / Доклад на научно-практической конференции Современные методы управления эксплуатацией недвижимости как инструмент увеличения стоимости бизнеса. М., 26.2.2004 г.

72. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общей редакцией Л. Э. Лимонова, Т. В. Власовой.- СПб.: ГП МЦСЭИ Леонтьевский центр, 2002.- 256 с.

73. Управление офисными зданиями. СПб: Гильдия управляющих и девелоперов. 2004.- 256 с.

74. Федеральный закон от 29.07.98, № 135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской федерации.

75. Фишмен Д., Пратт Ш., Гриффит К., Уисон К. Руководство по оценке стоимости бизнеса. Пер с англ. М.: Квинто-Консатинг, 2000. -388 с.

76. Френкель А., Симонова А. Масштабный рост отменяется (прогноз развития российской экономики на 2003-2004 гг) // Русский Фокус, № 26. 2003.

77. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1997. 480с.

78. Хорн Дж. К. Ван. Основы управления финансами. М.: Финансы и статистика, 1996. - 800 с.

79. Черняк А. Оценка городской недвижимости. М.: Рус. Деловая лит., 1996.-269 с.

80. Щербакова H.A. Экономика недвижимости. Ростов-на-дону: Феникс, 2002. - 320 с.

81. Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости. СПБ.: Сентябрь, 2002. - 264 с.

82. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина. М.: МГИУ. 1999 г.-384 с.

83. Экономическая энциклопедия. М.: ОАО Издательство "Экономика", 1999.

84. Юсупова А.Т. Экономическая природа лизинга: российские особенности. Новосибирск: ИЭиОПП СО РАН, 2001. -200 с.

85. Юсупова А.Т. Анализ формирующейся структуры рынка лизинговых услуг в России: источники рыночной власти // Вестник НГУ. Серия: Социально-экономические науки. 2004. - Т. 4, Вып. 1. - С. 113-122.

86. Bodie Z., Kane A., Marcus A. Investments. 4 ed. (Irwin/McGraw-Hill series in finance, insurance and real estate), 1999.

87. Gitman L.J., Joehnk M.D. Fundamentals of Investing.- 7 ed. Addison-Wesley, 1999.

88. Jennergren L.P. A Tutotial on the McKinsey Model for Valuation of Companies. Working paper, Aug.26, 2002.

89. New Webster's Dictionary of the English Language. Delhi. SURJEET PUBLICATIONS, 1989.

90. Reilly F.K., Brown K.C. Investment Analysis and portfolio management. The Dryden Press, 2000.

91. Rondeau E.P., Brown R.K., Lapides P.D. Facility Management.- Canada, John Wiley & Sons, Inc., 1995. 622 c.

92. Smith G.V. Corporate valuation. A business and professional guide. -Canada, John Wiley & Sons, Inc., 1988. 224 c.

Похожие диссертации