Стратегия реализации проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Кензина, Евгения Юрьевна |
| Место защиты | Иркутск |
| Год | 2009 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Стратегия реализации проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости"
На правах рр^писи
Кензина Евгения Юрьевна
СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами: строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Иркутск - 2009
003469143
Диссертационная работа выпонена на кафедре Экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета экономики и права
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Хомкалов Геннадий Владимирович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор,
Бузырев Вячеслав Васильевич
кандидат экономических наук, доцент Мартынихин Виктор Васильевич
Ведущая организация: ГОУ ВПО Уральский государственный
технический университет (УПИ)
Защита состоится 15 апреля 2009 г. в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.070.05 при Байкальском государственном университете экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 24, корпус 9, зал заседаний Ученого совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Байкальского государственного университета экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11, корпус 2, ауд. 101.
Объявление о защите и автореферат диссертации размещены 13 марта 2009 г. на официальном сайте Байкальского государственного университета экономики и права: www.isea.ru
Отзывы на автореферат направлять по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11, БГУЭП, ученому секретарю диссертационного совета Д 212.070.05.
Автореферат разослан 14 марта 2009 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор
I. ОКЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Инвестиционная деятельность является одним из важнейших факторов развивающейся рыночной экономики любой страны. Характеристикой развитой инвестиционной сферы выступает разнообразие объектов инвестирования. Различные объекты инвестирования обладают индивидуальными характеристиками с точки зрения показателей доходности, рискованности, длительности жизненного цикла, порога вхождения и т.д. В связи с многообразием форм инвестирования перед инвестором встает вопрос о выборе направления инвестирования, максимально соответствующего его требованиям.
В последние несколько лет в России для венчурных инвесторов, ожидающих большие возможности для развития, высокую доходность и минимальную конкуренцию, перспективным является сектор первичной коммерческой недвижимости. Проекты в области коммерческой недвижимости стали одним из приоритетных направлений инвестирования. Тем более что уникальность коммерческой недвижимости определяется тем, что, во-первых, данные объекты выступают базой для ведения предпринимательской деятельности, т.е. позволяют получать доход от основного бизнеса, а во-вторых, могут приносить владельцу допонительный доход от продажи или управления.
Если до наступления мирового финансового кризиса проекты в области коммерческой недвижимости были привлекательны для любых инвесторов, имеющих возможность привлечь для их реализации финансовые ресурсы, то в данный момент происходит перераспределение в структуре участников данного рынка. В качестве инвесторов выступают компании, имеющие свободные финансовые ресурсы, многие из которых до этого не занимались девелоперским бизнесом. Данные компании покупают проекты по сниженным ценам с целыо получения высокой прибыли от продажи или управления, когда рынок стабилизируется, и доходность объектов вырастет. Разработка эффективной стратегии реализации проектов для таких компаний является основным преимуществом в конкурентной борьбе с профессионалами рынка. Такая ситуация в совокупности с финансовыми трудностями способствовали тому, что существующим игрокам рынка также пришлось пересматривать и оптимизировать инвестиционные решения.
Таким образом, любому инвестору для получения доходов па первичном рынке коммерческой недвижимости, необходимо эффективно организовать все бизнес-процессы при реализации инвестиционных проектов. Развитие коммерческой недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости. В целом этот процесс включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгатерский учет, управление имуществом и т.д. На данный момент еще не в достаточной степени накоплен опыт и методы принятия эффективных инвестиционных решений при реализации девелоперских проектов. Это обусловило необходимость исследования факторов, влияющих на выбор инвестиционных стратегий, повысило ак-
туальпость разработки стратегии и их корректировок в процессе последовательного прохождения инвесторами этапов проектов в условиях поциклового развития первичного рынка коммерческой недвижимости.
Степень разработанности темы. Решение оставленной в исследовании проблемы требует изучения теоретического и практического омыта в областях, связанных с инвестициями в коммерческую недвижимость. Освещение данных вопросов представлено в научных трудах как российских, так и зарубежных ученых-экономистов.
Основные аспекты недвижимого имущества и рынка недвижимости освещены такими авторами, как саул А.Н., Ордуэйн II., Фридман Дж., Харри-сон Г., Проблемам инвестиций в коммерческую недвижимость посвящены работы таких ученых, как Вечер Н.Ф., Мак-Лин Э.Д., Ольховский Л.Л., Разу M.JI., Царев Л. Теоретические и практические вопросы дсвелонмента и управления проектами обобщены и развиты в трудах Бузырева В.В., Гумба Х.М., Ксипова В.В., Кущснко В.В., Мазур И.И., Максимова С.IL, Псйзер Р., Фрей Л., Черняка В.З., Шапиро В.Д., Шеремета В,В. В теоретическом и методологическом отношении наиболее разработанной из аспектов диссертационного исследования является область инвестиций, критериев принятия инвестиционных решений, расчета эффективности инвестиций. Свой вклад в эту область внесли Бланк И.Л., Вадайцсв C.B., Грязпова Л.Г., Ковалев В.В., Нссвсгасв Ю.Л., Пешков В.В., Федотова М.Л., Шарп У.
Тем не менее, актуальным остается дальнейшее рассмотрение современных проблем инвестирования в коммерческую недвижимость в российских условиях, разрабо тки инвестором инвестиционной стратегии при реализации проекта в области коммерческой недвижимости. Дальнейшей разработки и конкретизации требуют критерии и факторы, определяющие процессы принятия инвестиционных решений и управления инвестиционным проектом.
Цель и задачи исследования. Целыо настоящего диссертационного исследования является разработка стратегий для различных типов инвес торов при поэтапной реализации проектов в условиях цикличности первичного рынка коммерческой недвижимости.
Достижение указанной цели потребовало решения следующих задач:
- выявление основных классификационных признаков инвестиций применительно к объекту исследования;
- рассмотрение понятия коммерческой недвижимости, се основных характеристик как объекта инвестиций и существующих классификаций;
- определение теоретических основ функционирования и поциклового развития рынка недвижимости;
- обозначение основных типов инвесторов на рынке коммерческой недвижимости;
- определение этапов в поцикловом развитии рынка коммерческой недвижимости, наиболее целесообразных для вложения средств в проекты различными инвесторами; Х
- разработка классификации инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимоеЩ на основании организационно-функционального признака;
- разработка стратегий для различных типов инвесторов, определенных в предложенной автором классификации, на основании различий в инвестиционных приоритетах, сферах основной деятельности, имеющихся ресурсах, субъектах реализации проекта, формах инвестирования;
- экономическое обоснование данных стратегий с описанием методик расчета инвестиционных показателей для проектов в сфере коммерческой недвижимости;
- определение особенностей деятельности инвесторов в условиях кризиса;
- внедрение разработанной стратегии поэтапной реализации проекта.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является первичный рынок коммерческой недвижимости как сфера инвестиций.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с разработкой инвестиционных стратегий в процессе поэтапной реализации проектов в области коммерческой недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследовании послужили труды отечественных и зарубежных авторов в области инвестиций в коммерческую недвижимость и девслопмента, положения современной экономической теории, законы и нормативные акты государственных органов власти, регламентирующие инвестиционную деятельность, а также деятельность на российском рынке недвижимости.
В процессе работы использованы общенаучные методы исследования -системный подход к исследованию явлений, анализ и синтез, экономико-математические приемы и подходы, методы инвестиционно-финансового планирования, экспертных оценок, приемы классифицирования и сравнения.
Информационной и эмпирической базой исследования послужили статистические и аналитические публикации в прессе по исследуемым проблемам, статистические данные Российской Федерации и Иркутской области, данные семинаров и конференций по проблемам недвижимости и дсвслопмснта, информация, предоставленная в отчетах фирмами, работающими в области инвестирования в недвижимость, аналитические обзоры риэтерских, консатинговых, управляющих, девелоперских компаний, информационные ресурсы сети Интернет.
Наиболее существенные результаты, полученные автором.
1. Обосновано использование закона цикличного развития рынка коммерческой недвижимости для принятия решения об инвестировании.
2. Систематизированы основные показатели состояния рынка коммерческой недвижимости, служащие ориентиром для инвесторов при выборе инвестиционной стратегии.
3. Выявлены и систематизированы основные факторы, дифференцирующие инвесторов и влияющие на характер процесса реализации инвестиционных проектов.
4. Типизированы особенности поэтапного подхода к реализации инвестиционного проекта в области коммерческой недвижимости в российских условиях.
5. Для каждого типа инвесторов определен первичный инвестиционный продукт, создаваемый им на разных этапах проекта.
6. Определены особенности деятельности инвесторов в условиях кризисной ситуации.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно обоснованных принципов, методических положений и практических рекомендаций но формированию стратегий реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости и включает в себя следующее:
1. Разработана организационно-функциональная классификация инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости, отражающая их различия в процессе функционирования и стратегического развития.
2. Осуществлена разработка агоритмов реализации инвестиционных проектов на основе оценки их стоимости и эффективности для различных типов инвесторов с учетом инвестиционных приоритетов и организационно-функциональных характеристик.
3. Уточнена методика применения инструментов оценки недвижимости и бизнеса для определения стоимости инвестиционного проекта на основных этапах его жизненного цикла.
Практическая значимость исследования. Предлагаемые инвестиционные стратегии могут быть использованы девелоперами, сетевыми операторами, строительными, консатинговыми, риэтерскими, управляющими и другими компаниями при принятии рациональных решений об инвестировании в недвижимость, для определения возможного пути Ьолучения максимальной прибыли в процессе реализации инвестиционного проекта и для повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.
Также исследование может быть полезно не только инвесторам, но и другим заинтересованным субъектам при анализе состояния рынка коммерческой недвижимости.
Методические положения и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы в учебном процессе.
Апробация результатов исследования. Основные выводы диссертации изложены в докладах и выступлениях автора на ежегодных научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов ВГУЭП (2005-2007).
Также основные положения и результаты работы были использованы при подготовке и проведении лекций и семинаров в рамках таких экономических дисциплин, как Маркетинг недвижимости, Управление инвестиционными проектами, Рынок и оценка недвижимости.
Практические результаты диссертационного исследования были внедрены в деятельность инвестиционной компании ООО Континенталь-Сибирь.
Публикации но теме исследования. Г1о теме диссертации опубликовано 8 печатных работ, общим объемом 2,06 п.л.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы (101 наимено-
вание) и приложений. Работа изложена на 180 страницах машинописного текста, в том числе 11 таблиц и 26 рисунков и 14 приложений.
Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень разработанности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, сформулированы его научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе Теоретические аспекты функционирования рынка коммерческой недвижимости рассмотрены содержание понятий инвестиций и рынка недвижимости, систематизированы существенные признаки недвижимости как объекта инвестиций, исследованы основные характеристики коммерческой недвижимости и практические подходы к ее классификации, выявлены основные типы инвесторов в объекты коммерческой недвижимости и проанализирована их деятельность на рынке коммерческой недвижимости на разных стадиях его цикличного развития.
Во второй главе Основные этапы реализации инвестиционных проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости на основании организационно-функционального признака автором была разработана классификация основных инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости и проведен анализ основных факторов, определяющих дея тельность данных инвесторов на рынке, определены и систематизированы показатели развития первичного рынка коммерческой недвижимости. С помощью данных показателей автором был проведен анализ тенденций на рынке коммерческой недвижимости г. Иркутска, определены основные подходы к процессу управления инвестиционным проектом на каждом из этапов его жизненного цикла.
В третьей главе Разработка инвестиционных стратегий на российском первичном рынке коммерческой недвижимости проведено попроцсссное исследование факторов, определяющих стратегии разных типов инвесторов на российском первичном рынке коммерческой недвижимости, определены инвестиционные продукты, создаваемые разными типами инвесторов па каждом из этапов жизненного цикла инвестиционного проекта. Разработаны и обоснованы поэтапные стратегии инвесторов при реализации проектов на основании экономических показателей и представлена методика расчета данных показателей для инвестиционного проекта в области коммерческой недвижимости: себестоимость реализации каждого из инвестиционных этапов, инвестиционная стоимость продукта на каждом из этапов, прибыль от продажи продукта па любом из этапов стороннему девелоперу или институциональному инвестору и рентабельность данных продаж. Проведен анализ особенностей деятельности инвесторов в условиях кризиса. Проанализирована стратегия инвестиционной компании при реализации проекта строительства торгового центра и сделаны выводы об эффективности инвестиционных решений и рекомендации по их корректировке.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения, вытекающие из результатов проведенного исследования.
II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. Обосновано использование закона цикличного развитии рынка коммерческой недвижимости для принятия решения об инвестировании.
По результатам анализа инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости нами был сделан вывод, что основными игроками на нем являются следующие типы инвесторов:
1. Непрофильные инвесторы:
1.1. Физические лица;
1.2. Юридические лица;
2. Девслонсры и инвестиционно-строительные компании;
3. Профессиональные инвесторы;
4. Институциональные инвесторы;
5. Инвесторы, приобретающие недвижимость для ведения бизнеса на данных площадях (с целыо ЬшкЧо-Бик).
Основной характеристикой рынка коммерческой недвижимости является сто цикличность - колебание соотношения предложения и спроса. Каждый момент в поцикловом развитии рынка коммерческой недвижимости характеризуется определенными условиями, влияющими на принятие инвесторами решения о вложении средств в объект коммерческой недвижимости.
Для определения этапов, наиболее целесообразных для инвестирования основными типами инвесторов (рцс. 1), нами обосновано использование закона цикличного развития рынка коммерческой недвижимости.
периоды евди*
Рис,1. Этапы развития рынка, наиболее эффективные для инвестирования 1. Непрофильные инвесторы.
На первичном рынке коммерческой недвижимости физические и некрупные юридические лица нечасто выступают в роли инвесторов. Такие инвесторы чаще всего являются дольщиками в строящихся объектах коммерческой недвижимости, преимущественно в офисной и торговой, Заключение договоров долевого строительства - большой риск для инвесторов. Таким образом, чтобы максимально обезопасить себя, инвестор дожен, во-первых, заключить договор с зарекомендовавшим себя на рынке застройщиком, а во-вторых, сама ситуация на первичном рынке коммерческой недвижимости дожна быть стабильной. Таким образом, для физических и некрупных юридических лиц, паи-
более рациональным является инвестирование в коммерческую недвижимость на фазе стабильного рынка Е-С.
Физическим и некрупным юридическим лицам выгодно входить на вторичный рынок недвижимости на этапе Л-В. Когда спрос начинает превышать предложение, цепы и доходность на данном рынке растут, конкуренция минимальная. В точке В начинается видимый рост предложения. Это говорит об активном вхождении на рынок дсвслопсров. Так как объекты, создаваемые девс-лоперами, по своим конкурентным качествам превосходят объекты, предлагаемые непрофильными инвесторами, риски непрофильных инвесторов резко увеличиваются.
Крупные компании, ФПГ, ходинги, для которых девелоперский бизнес не является основной сферой деятельности, при вложении средств в недвижимость дожны иметь стабильно развивающийся и прибыльный бизнес. Нолее того, компании дожны стокнуться с проблемой излишка свободных средств, которые необходимо вложить в доходную сферу, которой и является сектор коммерческой недвижимости. Но так как развитие рынка коммерческой недвижимости зависит от стабильной экономической ситуации, пока компания станет успешной крупной структурой в рамках своего экономического цикла, рынок недвижимости также окажется в фазе стабильности. Таким образом, логично сделать вывод о том, что период инвестирования крупных компаний в коммерческую недвижимость - отрезок В-С.
2. Девелоперы и инвестиционно-строитсльпыс компании могут входить на всех этапах интенсивного развития рынка (Л-С). Чем ближе развитие рынка приближается к точке С, тем ближе он к насыщению, и следовательно, тем требовательнее рынок к качеству объектов коммерческой недвижимости.
3. Профессиональные инвесторы обычно входя т на развитый рынок коммерческой недвижимости (Е-Б). Чаще всего объектами инвестиций профессиональных инвесторов служат объекты коммерческой недвижимости, созданные известными и крупными девелоперскими компаниями. Главный критерий при принятии инвестиционного решения - высокая привлекательность и эффективность управления объектом коммерческой недвижимости, что является обеспечением высокого и стабильного дохода.
4. Ипсттуциональные инвесторы - инвесторы, для которых наиболее важна стабильная доходность на вложенный капитал. Они предпочитают действовать на развитом и регулируемом рынке недвижимости (1'-0).
5. Инвесторы, приобретающие недвижимость для собственного пользования, могут входить на рынок коммерческой недвижимости на любом из этапов. Основным критерием для таких инвесторов является эффективность бизнеса, который предполагается вести на данных площадях. Это единственный тип инвесторов, для которого более выгодным с экономической точки зрения является вложение средств в коммерческую недвижимость на этапе П-Л, когда стоимость недвижимости и ставки арендной платы уменьшаются.
Схема демонстрирует, что для всех инвесторов, кроме компаний, ведущих бизнес на коммерческих площадях, привлекательными являются этапы цикличного развития рынка коммерческой недвижимости, характеризующиеся
ростом стоимости недвижимости, ставок аренды и уровня доходности (Л-D). Так как данные инвесторы являются стоимостноориснтированными, для которых основным показателем является максимальная стоимость объекта недвижимости, или доходноориснтированпыми, для которых ключевым показателем является максимальный доход от эксплуатации объекта,
Этап D-Л характеризуется падением стоимости недвижимости и доходности. Традиционной причиной данного явления является избыточное предложение площадей. В дайной ситуации длительность фазы D-A может исчисляться не одним десятком лег. Второй причиной может стать резкое падение спроса. Чаще всего это связано с кризисом в экономике, что вынуждает многие компании ликвидироваться или переезжать в помещения меньшей площади. Соответственно за короткий период времени на рынке происходит рост уровня вакантноеЩ. В такой ситуации инвесторам, имеющим свободные финансовые средства, целесообразно приобрести девелоперские проекты или объекты недвижимости. Так как длительность экономических кризисов обычно не более нескольких лет, после чего спрос на недвижимость восстанавливается, что обусловливает рост стоимости недвижимости в некоторых случаях до докризисного уровня.
Таким образом, нами определены моменты в поцикловом развитии рынка коммерческой недвижимости, наиболее целесообразные для каждого из типов инвесторов с точки зрения инвестирования. Вкладывая средства в новый проект па любом из этапов развития рынка, инвестору также необходимо определиться с тем, на каком э тане инвестиционного проекта вложение и изъятие инвестиционных ресурсов принесет ему наибольшую выгоду.
Для этого необходимо определить основных инвесторов в проекты на первичном рынке коммерческой недвижимости, их характеристики и факторы, влияющие на поведение данных инвесторов в процессе реализации проектов.
2. Разработана организационно-функциональная классификация инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости, отражающая их различия в процессе функционирования п стратегического развития.
По результатам детального анализа нами была составлена классификация инвесторов в первичную коммерческую недвижимость на основании организационно-функционального признака. Организационно-функциональный признак отражает базовые структуры компании, логику функционирования организации и ее подразделений и стратегические направления се развития.
В соответствии с данной классификацией основными инвесторами на первичном рынке коммерческой недвижимости являются:
1. Компании, для которых реализация проектов строительства коммерческой недвижимости является основной сферой деятельности:
1.1. спекулятивные дсвслопсры- СД (speculative developers);
1.2. инвестиционно Ч строительные компании (ИСК).
2. Педсвслонсрскис компании, вкладывающие финансовые средства в проекты в сфере коммерческой недвижимости как в высокодоходную область:
2.1. крупные бизнес-компании из несвязанных с девелопментом и недвижимостью сфер деятельности (БК);
2.2. компании, предоставляющие услуги в сфере коммерческой недвижимости:
- консатинговые компании (КК);
- риэтерские компании (РК);
- управляющие компании (УК).
3. Компании, ведущие бизнес на возводимых площадях коммерческой недвижимости - сетевые операторы (СО):
3.1. операторы ритейла (ОР);
3.2. операторы развлекательного бизнеса (РБ);
3.3. операторы гостиничного бизнеса (ГБ).
Эти группы инвесторов дифференцируются по многочисленным факторам, относящимся, как к области деятельности, к имеющимся ресурсам, так и целям инвестирования, выпоняемым инвестиционным функциям и т.д.
Организационно-функциональная классификация является базой для определения особенностей стратегий различных типов инвесторов. Поэтому, данная классификация является промежуточным этапом для построения более точного попроцессного подхода к реализации инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимости.
3. Выявлены и систематизированы основные факторы, дифференцирующие инвесторов и влияющие на характер процесса реализации инвестиционных проектов.
С нашей точки зрения, основным фактором является доля участия инвестора в проекте. В зависимости от доли участия в проекте всех инвесторов можно разделить на:
- соинвесторов (доля участия < 50%);
- контрольных инвесторов (доля участия > 50%).
Таким образом, можно определить важное различие контрольных инвесторов и соинвесторов в сфере коммерческой недвижимости. Соинвсстор не выпоняет весь объем управленческих функций, а следовательно не может самостоятельно принимать решения, связанные с реализацией проекта. Контрольный инвестор имеет достаточно пономочий для принятия ключевых решений но проекту, согласовав их с соинвесторами, в связи с принятием на себя ответственности за эффективное и успешное выпонение всего перечня функций управления.
Соинвесторами выступают все перечисленные типы инвесторов, кроме компаний, для которых девслопмснт и строительство являются основной сферой деятельности. Так как сфера деятельности девелоперских и инвсстициоино-строительных компаний предполагает реализацию проекта собственными силами. Факторы дифференциации инвесторов, являющиеся основой для организационно-функциональной классификации, на наш взгляд, следующим образом влияют на поэтапную реализацию проектов соинвесторами (табл.1):
1. Сфера деятельности влияет на выбор цели инвестирования;
2. Цель инвестирования влияет на:
- способ получения доходов;
- выбор формы инвестирования средств;
пыбор сектора коммерческой недвижимости.
Влияние факторов.на реализацию проекта соинвссторами
Таблица 1
Факторы
Цель инвестирования
Способ получения доходов
Форма инвестирования
Сектор коммерческой недвижимости
управления управляющей компанией
Доля в уставном капитале (УК-с)
1.0 ?.. тп
продажи (идентично РК)
Идентично РК
Идентично РК
Сфера деятельности__
РК..... Г УК
Получение дохода от
продажи цломалей обута
основно-
стороннему инвестору
1. Доля в УК-с
2. Доля чо договору соинвс-
стирования '3, Пай в строительном/ девелоперском 311ИФ11
1.0II ?.. СК 3. РН 4 ТИ
му инвестору путем сдеки peno
Доля но договору peno
l.OH ?.. TH
инвестиционной иродажи объекта
1. Доля в УК-с
2. Пай в девелоперском ЗПИФН
l.OH ?.. TII
5. ГН 6. МФН
управления собственными силами
Доля в УК-с
5. ГМ 6. МФН
сдеки возвратной аренды (sales&lc aseback)
built-to-suit
1. Доля в УК-e 2. Доля по договору соинве-стировапия
?.. ТРИ 3. ТОН
1. РН 2. ТРИ
1. ГН ?.. КОП с гостиничной функцией
где: 011 офисная недвижимость;
TII - торговая недвижимость;
СИ -складская недвижимость;
PII - развлекательная недвижимость;
ГН гостиничная недвижимость;
МФН Ч многофункциональная недвижимость;
КОН комплексы объектов недвижимости;
ТРИ - торгово-развскатсльная недвижимость;
ТОП - торгово-офисная недвижимость.
Контрольными инвесторами в коммерческую недвижимость выступают все вышеперечисленные типы инвесторов.
Факторы дифференциации, на наш взгляд, следующим образом влияют на реализацию проекта контрольными инвесторами (табл. 2):
1. Сфера деятельности влияет па выбор цели инвестирования;
2. Сфера деятельности определяет субъекта реализации проекта;
3. Цель инвестирования влияет на:
- способ получения доходов;
- выбор сектора коммерческой недвижимости;
4. Субъект реализации проекта влияет на выбор формы инвестирования.
Влияние факторов на реализацию проекта контрольными инвесторами
Таблица 2
Сфера деятельности
Получение дохода от
управления управляющей компанией
инвестиционной
продажи пло-
зрода- | щадей яг объ- | объекта | схтг
продажи площадей объекта
управле- инве- про- прода-
ния стици- дажи жи
упэаз- онной пло- шхоща-
ляющей прода- щадей дей
компани- жи объ- ООЪ- объекта
ей екта екта
инвестиционной продажи объекта
управления ооъек-том собственными силами
ВиИМо-вак
Ви:1Мо-5ш: + управления
1 Дочерняя Рее- \ проект-сеус1- I ная кок-орет | г.гн/.я
СД собственными силами
ИСК собственны -ми силами
сеуе!оре:
Дочерняя проектная компания
Дочерняя проехт-
Рее- | ссуе;- I озет
Дочерняя проектная хом-паних
Собственными СИЛаМИ
Рее-сеуе!-ооег
Дочерняя проектная ком-г.гнхх
Внеоборотные активы (08 счет - капитальные зложе-кия СД)
Внеоборотные активы (08 счет ИСК)
Внеоборотные ахтизы (С8 счет инвестора)
Внеоборотные | ахтизы (06 счет -< догосрочны^. ] финансовые Х зложения)
внеоборотные ! актизы дочерней ! компании (08 \ счет)
Внеоборотные ахтизы (08 счет)
Внеоборотные ^ азсгизы (06 счет) внеоборотные ахтизы дочерней компании (08 счет)
Внс-оборотные активы (08 счет)
Вкеобо- ! ротные ахтизы ; (Обсчет) | внеоборотные активы дочерней компании (08 счет)
Вне- Вне-
оборот- оборот-
ные ные
ахтизы актизы
(08 счет (08 счет
инве- инве-
стора) стора)
! Вкеобо- ; ротные
ахтизы :
! (Обсчет) !
Х вкеобо- |
Х ротные
, аххизь: |
; дочерней !
' компаний j
: (08 счет) 1
Внеоборотные актизы (08 счет инвестора)
Внеоборотные р ахтивы (Обсчет) ; вкеобо- ! ротные ахтивы дочерней компании (08 счет)
Сехтоэ 2. ТН ! :.он ; 2. СК - З.РН : 4. тн
коммер- ! З.СН
ческой 4. РН
недви- ! ЖИ МОСТИ ; 5. ГН 6. МФН 7. КОН
3. СН 4 РН 5.ГН
2. СК |
5. ГН 6. МФН
4. РН ' 5. ГН
2. КОН с гостиничной составляющей
4. Дли каждого типа инвесторов определен первичный инвестиционный продукт, создаваемый им на разных этапах инвестиционного проекта.
Реализация инвестиционного проекта Ч процесс эффективного выпонения всех функций управления на каждом из этапов жизненного цикла проекта. Каждый их типов инвесторов, имея определенный набор ресурсов и навыков, в состоянии самостоятельно выпонить тс или иные этапы. Запас ресурсов и навыков накапливается инвесторами в результате своей основной деятельности. Инвесторы, чья основная деятельность тесно связана с девелопментом и строительной деятельностью, могут самостоятельно реализовывать наибольшее количество этапов инвестиционного проекта.
На тс же этапы, для которых у инвесторов недостаточно ресурсов, целесообразным является привлечение сторонних компаний, специализирующихся на данных видах деятельности, или создание в собственной структуре дочернего предприятия с целью выпонения данных фаз проекта.
Нами был выявлен перечень ресурсов, необходимых для реализации проекта, имеющихся, альтернативных и отсутствующих у каждого из классификационных типов инвесторов (табл. 3). Изначальный набор ресурсов определяет агори тм реализации проекта и стратегию инвесторов.
Таблица 3
Перечень ресурсов, необходимых для реализации проекта, в разрезе специализации инвесторов
cnZl ИСК БК КК, РК, УК СО
Обязательные; .Общатслыше; Обязательные: Обязательные: Обязательные:
1. Фин. рос. 1. Фин. рсс. 1. Фин. рсс. 1. Фин. рее. 1. Фин. рсс.
- в т.ч. доходы от - в т.ч. доходы от - в т.ч. доходы от - в т.ч. доходы от - в т.ч. доходы от
девслонмспта девелопмента, основного бизне- оказания услуг основного сетевого
?.. Адм. рсс. строительных са 2. Отлаженные связи бизнеса
3. IIR проектов, подряд- 2. Наработанные с СО 2. Управляющая
4. Наработанные ных работ технологии биз- 3. Управляющая компания (собствен-
технологии де- 2. Адм. рее. неса: компания (УК) ными помещениями)
велопмента: 3. HR - анализ 4, Отлаженные связи 3. Наработанные
- анализ 4. Строительная - бизнес-план с поставщиками (УК) технологам сетевого
- концепция техника - маркетинг 5. Отлаженные связи бизнеса:
- бизнсс-илац 5. Отлаженные со строительными - анализ
- маркетинг связи с поставщи- компаниями (УК) - концепция(собст-
- брокеридж ками 6. Наработанные тех- венных помещений)
- управление IIP 6. Наработанные нологии девелопмен- - бизнес-план
- управление технологии строи- та: - маркетинг
СМР тельства: - анализ - брокеридж
- управление 1IP - концепция (КК, УК) -технологические
- управление СМР - бизнес-план (КК и особенности проект-
-технологии про- УК) ной документации
изводства СМР - маркетинг (по собственным
- сметные работы - брокеридж помещениям)
- управление про- - управление ПР (УК) - управление отде-
дажами - управление СМР лочными работами (в
- анализ (УК) собственных поме-
- бизнес-план щениях)
- маркетинг - разработанный дизайн-проект (собственных помещений)
Продожение таблицы 3
СД ИСК БК УН СО
Ашвржвеодк Ajibjepj iai и BLibiSL льтсрштивиыс;, Альтернативные;. .Альтернативные:.
1. Проектно- 1. Проектный !. Л дм. рсс. 1. Адм. рсс. 1. Адм. pce.
емстный отдел отдел 2. Нсли компа- ?.. НЯ(КК,УК) ?.. Отлаженные свя-
1 2. Строительная ния занимается 3. Наработанные тех- зи со строительны-
0 1 организация производством нологии девелопмента: ми компаниями
3. Управляющая компания строительных материалов: - биэсс-план (РК)
з 4. Отлаженные 2.1.База МТО
Я >5 О ЬЙ связи с постав- 2.2. Отлаженные
щиками связи со строи-
s 5. Отлаженные тельными ком-
& связи со строи- паниями
2 Й тельными органи-
о зациями
S н Отсутствующие: Отсутствующие: Отсугствующис; Отсутствующие:. Отсутствующие:
р 1. База МТО 1. База МТО~ I.'"!л"" 1. JiR MIR
ю 2. Доходы от 2. Наработанные 2. Просктно- 2. Проекгпо-смстпый ?.. Просктпо-
m диверсифициро- технологии де- смсгный отдел отдел смстпый от дел
л & ванного бизнеса велопмента: 3. Строительная 3. База МТО 3. Строительная
- концепция организация 4. Строительная орга- организация
о. с - брокеридж 4. Управляющая низация 4. База МТО
s s (аренда) компания 5. Отлаженные связи с 5. Отлаженные свя-
3. Управляющая 5. Наработанные поставщиками (КК, РК) зи с поставщиками
щ компания технологии де- б. Оглаженные связи со 6. Управляющая
tu велопмента и строительными компа- компания (для
p. W строительства: ниями (КК, РК) управления другими
et - концепция 7. Управляющая ком- помещениями)
3 и -брокеридж пания (КК и РК) 7. Наработанные
Q. & U о. - управление IIP Я. Наработанные тех- технологии деве-
- управление нологии строительства: лопмента:
и СМР - управление ИР (КК, - управление 1 IP (по
3 я - технологии РК) другим помещени-
g производства - управление СМР (КК, ям)
о X СМР РК) - управление СМР
о -технологии производ- - технологии произ-
я ства СМР 9.11аработаш<ыс технологии девелопмента: - концепция(РК) водства СМР - концепция(других помещений)
Таким образом, в зависимости от сферы деятельности инвестора и цели инвестирования можно определить имеющиеся у него ресурсы, а соответственно, тс этапы, которые он может выпонить самостоятельно. При попроцсссном подходе инвестора к управлению проектом на каждой из фаз его жизненного цикла появляется продукт, который можно продать или развивать пу тем дальнейшей реализации проекта. Соответственно чем больше компания связана со сферой девелопмента и чем больше у псе ресурсов, необходимых для проекта, тем больше стадий она может пройти самостоятельно, и соответственно, тем более поноценным будет созданный в результате этого инвестиционный продукт.
Нами были определены первичные инвестиционные продукты для каждого из типов инвесторов (табл. 4). Каждый из инвесторов может продожать реализацию проекта, получая на каждой из основных последующих стадий новые инвестиционные продукты.
Таблица 4
Il ер пи чный и н вести ци о нн ы й продукт, создаваемый различными инвесторами
......С71......
Built-"" Не рас-
to-suit смотри-
данную
цель ичае -
стирта-
п ия _
Управ- Бизнсс-
ление идся на
объек- основании
том анализа
Про- недвижи-
дажа мости Х!Х
объек- оформ-
та по ленный
частям земель-
ный уча-
сток +
.концепция
проекта на
основании
анализа
Инве- наилуч-
стици- шего ис-
онная пользова-
про- ния уча-
дажа стка
11с рассматривают данную l/L'.ih инвестирования
Кизнсс-идся на основании анализа рынка недвижимости I- оформленный земельный участок + анализ наилучшего использования участка
lie рассматривают данную 1 /иль инвестирования
lie рассматривают данную цель инвестирования
Бизнес-идея на основании анализа рынка недвижимости
Не рассматривают daimyto цель инвестирования
Бизнес-идея на основании анализа рынка недвижи-мости+ выбор земельного участка
Не рассматривают данную цель инвестирования
Виэнес-идся на основании анализа рынка недвижимости t выбор земельного участка
Не рассматривают tкшную цель инвестирования
Бизнес-идея на основании анализа рынка недвижимости +
оформленный земельный участок
Не рассматривают данную цель инвестирования
Бизнес-идея >га основе анализа рынка недвижимости + оформленный земельный участок + концепция проекта на основании анализа наилучшего использования земли
Не рассматривают damiyio цель инвестирования
Бизнес-идея на основании анализа рынка
не-движи мости
Не рас-смат-рива-ют данную цель инвестирования
Альтернативным вариантом распоряжения первичным продуктом является его продажа стороннему инвестору. Тем не менее, не всегда продажа первичного инвестиционного продукта целесообразна. Неприемлема продажа для:
- инвестиционно-строительных компаний, основной деятельностью которых является производство СМР - это та стадия, на которой формируется основная часть прибыли данного инвестора.
- сетевых операторов, которые создают объект коммерческой недвижимости с целью расположения и ведения на его площадях собственного бизнеса.
Таким образом, инвесторам необходимо выбрать наиболее эффективную альтернативу, связанную с первичным инвестиционным продуктом:
1. продажа стороннему инвестору;
2. дальнейшая реализация проекта: с привлечением сторонних организаций; путем передачи функции управления проектом Гсс-дсвслопсру; путем создания дочерней проектной организации.
При принятии решения о дальнейшей реализации проекта путем создания новых инвестиционных продуктов необходимо определить, на каком этане инвестиционного проекта формируется наибольшая прибыль для конкретного инвестора. Для этого нами сформированы пошаговые агоритмы для каждого из типов инвесторов и предложена методика расчета стоимости и эффективности реализации инвестиционного продукта на основных этапах жизненного цикла проекта.
5. Осуществлена разработка агоритмов реализации инвестиционных проектов на основе оценки их стоимости и эффективности для различных типов инвесторов с учетом инвестиционных приоритетов и организационно-функциональных характеристик.
Разработанные нами агоритмы пошаговой реализации проектов для каждого из типов инвесторов учитывают влияние вышеописанных факторов, таких как тип инвестора, сфера деятельности, имеющиеся ресурсы, необходимость в привлечении сторонних организаций, ситуация на рынке недвижимости и другие. Рассмотрим агоритм на примере реализации проекта спекулятивными девелоперами (рис. 2).
Продукт 1 (первичный продукт)
Права иа земельный участок 4 Концепция объекта
Дальнейшая реализация проекта - этап управления ПСД
Продажа продукта 1
Создание в структуре деве-лосра проектного отдела
Привлечение проектной организации
Расходы 1
Расходы 2
Получение прибыли от продажи продукта 1
Продукт 2
Права на земельный участок + Концепция объекта + ПСД + Ьизнес-план
Дальнейшая реализация проекта - этап управления СМР
Создание в структуре девслопе- Привлечение подрядной
ра строительной организации строительной организации
Расходы 3 Расходы 4
Продукт 3
Дальнейшая реализация проекта - этап брокериджа
Продажа продукта?.
Получение прибыли от продажи продукта 2
Готовый объект
Продажа продукта 3 (продажа по частям или инвестиционная продажа}
Получение прибыли ог продажи продукта 3
Продукт4
Объект, запоненный пулом арендаторов
Дальнейшая реализация проекта - этап управления объектом
Создание в структуре девелопе- Привлечение управ-
ра управляющей компании ляющей компании
Расходы 5 Расходы б
Продажа продукта Л (инвестиционная)
Получении прибыли от продажи продукта Л
Продукт 5
Объект, находящийся под профессиональным управлением
Управление продуктом 5
Прибыль от управления продуктом Ь
Рис. 2. Агоритм реализации проекта спекулятивными девелоперами
Выбор мути ири выборе инвестиционной стратегии помимо вышеописанных факторов, дожен быть основан на экономических показателях. Ведь, главная цель любого инвестора - получение прибыли. Таким образом, любой шаг инвестора дожен быть направлен на получение оптимального размера прибыли с минимальными расходами на ее получение в запланированный период времени.
Общий агоритм формирования затрат и прибыли любого инвестора при прохождении этапов жизненного цикла проекта показан на рис. 3.
Рис. 3. Схема формирования затрат и прибыли инвестора при прохождении этапов жизненного цикла проекта Исходя из этой схемы, основными экономическими показателями, определяющими рациональность тех или иных инвестиционных решений, являются:
1. Уровень расходов на создание определенного продукта;
2. Уровень доходов от продажи определенного продукта;
3. Прибыль от продажи определенного продукта как разница между доходами от его продажи и расходами на его создание;
4. Рентабельность продажи как соотношение между прибылью от продажи продукта и расходами на его создание.
Для достижения инвестором главной цели - получения прибыли, при принятии инвестиционных решений на основе расчета показателей дожны выпоняться два условия:
1. Расходы на создание продукта дожны быть меньше на приемлемый уровень прибыли, чем доходы от его продажи.
2. Рентабельность от реализации продукта дожна превышать процент по банковским депозитам. Автор считает уместным сравнивать рентабельность проекта с банковским депозитом потому, что это минимальный процент прибыльности, получаемый от безрисковых вложений, которые может осуществить любой инвестор независимо от типа, ресурсов, опыта и т.д. То есть, пет экономического смысла реализовывать проект и создавать продукт, Сели рентабельность от его продажи будет меньше, чем рентабельность от безрисковых вложений, которые к тому же не будут требовать от инвестора никаких действий по их управлению. Разница между показателем рентабельности реализации продукта и процентом по банковскому депозиту соответствует премии за риск.
Если подсчитать будущие расходы не составляет большой проблемы, так как на данный момент на рынке недвижимости и строительства сложися определенный уровень цен на выпонение всех видов работ, то расчет возможного дохода от продажи проекта на разных этапах может вызвать сложности. Необходимо отметить, что в целом не существует единой методики расчета инвестиционной стоимости проекта на разных этапах его жизненного цикла. Тем более осложняет расчеты тот факт, что продажи на некоторых этапах проекта на рынках коммерческой недвижимости России практически вовсе отсутствуют. Таким образом, возникает необходимость определения инструментов расчета инвестиционной стоимости проекта на его основных этапах.
6. Уточнена методика применения инструментов оценки недвижимости и бизнеса для определения стоимости инвестиционного проекта на основных этапах его жизненного цикла.
Существуют подходы, используя которые можно определить инвестиционную стоимость проекта на некоторых этапах его жизненного цикла. Первым ключевым этапом является приобретение прав на земельный участок. Земельный участок может быть приобретен в собственность или аренду. При приобретении в собственность инвестор может произвести изменения или улучшения на земельном участке и продать его по рыночной стоимости с учетом улучшений. Либо инвестор может продожить реализацию проекта на данном земельном участке. В зависимости от способа предоставления участка инвестору и от дальнейших действий инвестиционную стоимость земельного участка можно определить по разным методикам.
Составленная нами схема (рис. 4) отображает возможные инвестиционные решения, связанные с земельными участками, и методы определения инвестиционной стоимосги земли в зависимости от типа предоставления.
Приобретение земельных участков о собственность
Первичный рынок
Вторичный рынок
Предоставление с предварительным согласованием
Предоставление без предварительного согласования - на торгах (ЗК, ст. 30)
Приобретение но договору купли/ продажи
В соответствии с ЗК (ст. 30, п. 11 но осуществляется
Разрешенное использование -строительство объектов коммерческого назначения
Разрешенное использование -другое
Продажа более меких участков но новой инвестиционной стоимости
Инвестиционная
стоимость земельною участка рыночная стоимость с учетом улучшений (но методу сраинс-ния продаж)
Инвестиционная стоимость более меких земельных участков л рыночная стоимость (гю методу сравнения продаж)
Инвестиционная стоимость для другого разрешенного использования - фактическая стоимость приобретения прав собственности на земельный участок 1
Изменение разрешенного использования
Изменение инвестиционной стоимости
Инвестиционная стоимость земельного участка (с учетом разрешенного использования)-фактическая стоимость приобретения прав собственности на земельный участок
Дальнейшая реализация проекта
Инвестиционная
стоимость земельного участка Х- рассчитывается но методу предполагаемого использований
Продажа участка 1
Инвестиционная стоимость земельного участка = рыночная стоимость земельного участка с учетом разрешенного использования (по методу сравнения продаж)
Рис. 4. Определение инвестиционной стоимости земельного участка при его предоставлении в собственность При аренде земельных участков у инвестора не всегда есть возможность продать право аренды другому инвестору. Например, при инвестиционном контракте, который налагает на инвестора определенные обязательства, связанные с реализацией инвестиционного проекта.
Наименее затратным способом получения прав аренды на земельный участок является предоставление участка с предварительным согласованием. В этом случае компания-инвестор самостоятельно занимается формированием земельного участка, собирает все необходимые документы и обходит все обязательные инстанции. Плата за право аренды рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка, и на порядок отличается от рыночной стоимости аренды в меньшую сторону. Проблема в том, что при этом способе получения нрав на аренду земельного участка, сам процесс получения прав может затянуться не на один год. Это, во-первых, потребует административно-хозяйственных расходов за длительный период времени. Л во-вторых, за дли-
тельный срок ситуация на рынке может измениться, могут возникну ть конкуренты, инфраструктура в интересующем районе может претерпеть изменения, ставки по кредитам могут измениться в неблагоприятную сторону и т.д.
Наиболее затратный способ - приобретение права аренды на торгах. По этот способ позволяет в кратчайшие сроки и с минимальными проблемами получить данные права. Оптимальным для многих инвесторов является метод получения прав по инвестиционному контракту. По такая схема развита не во всех городах, преимущественно в Москве. Л во-вторых, чаще всего, проект дожен иметь статус общественно значимого проекта.
Схема предоставления участков в аренду составлена нами и представлена на рис. 5.
Аренда земельных участков
Первичный рынок
Предоставление с предварительным согласованием (ЗК, ст. 33)
Предоставление по инвестиционному контракту
fia условиях разработки инженерной инфраструктуры/ благоустройства прилегающей территории/ реконструкции существующих на участке строений
На условиях передачи в муниципальную собственность части
площадей построенного объекта
Инвестиционная стоимость земельного участка (с учетом концепции проекта) -рассчитывается по методу предполагаемого использования
Предоставление без предварительного согласования - на торгах (ЗК, ст. 30)
Разрешенное использование -строительство объектов коммерческого назначения
Инвестиционная стоимость земельного участка (с учетом концепции) - рассчитывается по методу линвестиционного контракта
Вторичный рынок
Передача арендных праи
Разрешенное использова-
ние - другое
Кадастровая стоимость и аренда - fi/tu ядру/oro раз решенного использования
Инвестиционная стоимость земельного участка (с учетом разрешенно го использования) Х Х рас-считошасгсн но методу капитализации дохода по фактической арендной ставке
Инвестиционная стоимость для другого разрешенного использования Х- рассчитывается но методу капитализации дохода по фактической арендной ставке ~ i
Изменение разрешенного использования
Изменс(шс кадастровой стоимости / аренд ной платы/ инасстици иной стоимости
Рис. 5. Определение инвестиционной стоимости земельного участка при его предоставлении в аренду Следующим существенным этапом жизненного цикла инвестиционного проекта является разработка концепции проста, Рассчитать, насколько поднимется стоимость инвестиционного проекта после разработки детальной концепции, достаточно сложно. Скорее всего, основой для таких расчетов будет уровень затрат на оплату услуг по разработки концепции профессиональной консатинговой компании.
Тем не менее, рассчитать, насколько увеличит инвестиционную стоимость земельного участка нредконцепция, на наш взгляд, впоне возможно следующими способами:
1. Разницей между инвестиционной стоимостью участка, рассчитанной Методом предполагаемого использования, и стоимостью земельного участка, рассчитанной Методом сравнения продаж (при приобретении в собственность) или Методом капитализации дохода (при приобретении прав аренды).
Нсли с помощью методов сравнения продаж и капитализации дохода рассчитывают стоимость непосредственно земельного участка, то метод предполагаемого использования рассчитывает стоимость земельного участка с учетом проекта, ко торый будет реализован на данном земельном участке, другими словами с учетом концепции.
2. Разницей между инвестиционной стоимостью, рассчитанной по Методу предполагаемого использования с учетом предоставления инвестиционного контракта или но Методу инвестиционного контракта с инвестиционной стоимостью земельного участка, рассчитанного по Методу предполагаемого использования при варианте предоставления того же участка без предварительного согласования. Данная разница будет являться той суммой средств, в которую администрация города (области) оценили значимость концепции проекта.
Третий критический этап - разработка предпроектной и проектной документации, их согласование и получение разрешения на строительство. Как уже было упомянуто ранее, данный этап не требует больших затрат, но сопряжен с большими рисками и требует административных ресурсов и большого профессионализма сотрудников проектных организаций и контролирующих органов. Определить инвестиционную стоимость проекта после прохождения данного существенного этапа можно, с нашей точки зрения, путем подсчета одного из основных показателей, связанных с реализацией инвестиционных проектов,-МРУ (Чистой дисконтированной стоимости). Необходимо отмстить, что с нашей точки зрения, денежные притоки и оттоки нужно учитывать только с момента, следующего за данным этапом. Объяснить это можно тем, что при условии продажи проекта после данного этапа, принимать решение о приобретении проекта с торонний инвестор будет исхода из затрат и доходов, которые уже будут принадлежать ему.
Далее следует этап производства строительно-монтажных работ. После его прохождения инвестор получает в свое распоряжение готовый объект. Инвестиционную стоимость го тового объекта можно посчитать Методом сравнения продаж либо Доходным методом.
Итак, с помощью предложенных методик можно определить стоимость инвестиционных продуктов, созданных на основных этапах жизненного цикла инвестиционного проекта. В совокупности с уровнем себестоимости основных этапов показатели их инвестиционной стоимости позволяют вычислить прибыль от возможной реализации инвестиционных продуктов на каждом из этапов. Тем не менее, показатель прибыли - абсолютный показатель. Для более эффективного процесса принятия инвестиционных решений помимо абсолют-
ного показателя необходимо рассчитать относительный показатель рентабельности возможных продаж инвестиционного продукта на каждом из этапов.
Показатель рентабельности отражает соотношение дохода от возможной продажи инвестиционного продукта и затрат, потребовавшихся от инвестора для создания продукта. Преимущества данного показателя в том, что он отражает уровень дохода на единицу затрат. Даже при небольшом в абсолютном выражении доходе затраты на его получение могут быть настолько незначительны, а оборачиваемость высока, что бизнес, связанный с получением данного вида дохода может быть намного эффективнее, чем догосрочный проект с большим доходом, но и огромными капиталовложениями. По показателям рентабельности на каждом из этапов инвестор и соинвестор может определить лучший момент для вхождения и выхода из инвестиционного проекта.
Также, изменяя затратную и доходную часть на каждом из этапов, инвестор может корректировать показатели прибыли и рентабельности, что может привести к изменению первоначальных инвестиционных решений. Но необходимо отметить, что при выборе наилучшего момента выхода из проекта в соответствии с данными показателями, одним из основных критериев инвестиционного продукта на продажу является его ликвидность. Необходимо провесЩ тщательный анализ возможности продажи проекта на данном этапе.
Таким образом, в процессе работы над поставленной проблемой исследования были разработаны стратегии для различных типов инвесторов при поэтапной реализации проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости. Апробация основных выводов и рекомендаций исследования подтвердила их достоверность и возможность применения.
III. СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
В ведущем научном журнале, рецензируемом ВАК Минобразования РФ:
1. Кензина, ЕЛО. Методика проведения анализа рынка коммерческой недвижимости для стоимостноориентированных инвесторов / ЕЛО. Кензина V Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) Ч 2007. Ч № 5 (55).Ч С. 98-101 (0,23 пл.).
2. Кензина, ЕЛО. Факторы, определяющие стратегию инвесторов из первичном рынке коммерческой недвижимости / ЕЛО. Кензина // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) - 2009. - № 1 (63). - С. 104107 (0,24 пл.).
В других научных изданиях:
3. Кензина, Е.Ю. Маркетинговое обоснование бизнес-плана / ЕЛО. Кензина, Е.А. Панкратьева // Перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса : сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2004. - С. 144-148 (0,31 п.л., 0,15 лично автора).
4. Кензина, Е.Ю. Реинжиниринг бизнес-процессов как инструмент повышения инвестиционной привлекательности предприятия / Е.Ю. Кензина //
Проблемы инвестирования в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве : сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2005. - С. 91-97 (0,44 п.л.).
5. Кензина, ЕЛО. Управление инвестиционной стоимостью в целях повышения инвестиционной привлекательности предприятия / Е.Ю. Кензина // Эффективность инвестиций и конкурентоспособность промышленности : сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2005. - С. 73-78 (0,31 пл.).
6. Кензина, Е.Ю. Жизненный цикл девелоперского проекта в сфере коммерческой недвижимости / Е.Ю. Кензина // Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса: сб. науч. тр. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2007. - С. 59-63 (0,28 п.л.).
7. Кензина, Е.Ю. Особенности недвижимости как объекта инвестиций / Е.Ю. Кензина // Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса : сб. науч. тр. Ч Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2007. Ч С. 63-66 (0,19 пл.).
8. Кензина, Е.Ю. Отсутствие информационной базы как одно из препятствий для инвесторов при выходе на региональные рынки коммерческой недвижимости / Е.Ю. Кензина // Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса: сб. науч. тр. Ч Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2007. Ч С. 66-69 (0,22 пл.).
Кензина Евгения Юрьевна
СТРАТЕГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ НА НЕРВИЧНОМ РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
АВТОРЕФЕРАТ
ИД №06318 от 26.11.01
Подписано в печать 11.03.2009. Формат 60*90 1/16 Бумага офсетная. Печать трафаретная. Усл. печ. л. 1,5. Уч.-изд. л. 1,3 Тираж 100 экз. Заказ № 5084
Отпечатано в ИПО БГУЭП. 664003, Иркутск, ул. Ленина, 11
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кензина, Евгения Юрьевна
Введение.
Глава 1. Теоретические аспекты функционирования рынка коммерческой недвижимости.
1.1. Особенности коммерческой недвижимости как объекта инвестиций.
1.2. Основные принципы принятия решений об инвестировании в коммерческую недвижимость.
1.3. Анализ деятельности инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости.
Глава 2. Основные этапы реализации инвестиционных проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости.
2.1. Организационно-функциональная классификация инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости.
2.2. Основные этапы жизненного цикла инвестиционного проекта.
2.3. Показатели комплексной оценки состояния рынка коммерческой недвижимости.
2.4. Анализ тенденций на рынке коммерческой недвижимости.
Глава 3. Разработка инвестиционных стратегий на российском первичном рынке коммерческой недвижимости.
3.1. Факторы, определяющие стратегии для различных типов инвесторов.
3.2. Разработка стратегий для различных типов инвесторов при поэтапной реализации проектов.
3.3. Особенности деятельности инвесторов на российском первичном рынке коммерческой недвижимости в условиях кризиса.
3.4. Результаты внедрения основных выводов и рекомендаций по формированию инвестиционной стратегии реализации проекта.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Стратегия реализации проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости"
Актуальность темы исследования. Инвестиционная деятельность является одним из важнейших факторов развивающейся рыночной экономики любой страны. Характеристикой развитой инвестиционной сферы выступает разнообразие объектов инвестирования. Различные объекты инвестирования обладают индивидуальными характеристиками с точки зрения показателей доходности, рискованности, длительности жизненного цикла, порога вхождения и т.д. В связи с многообразием форм инвестирования перед инвестором встает вопрос о выборе направления инвестирования, максимально соответствующего его требованиям.
В последние несколько лет в России для венчурных инвесторов, ожидающих большие возможности для развития, высокую доходность и минимальную конкуренцию, перспективным является сектор первичной коммерческой недвижимости. Проекты в области коммерческой недвижимости стали одним из приоритетных направлений инвестирования. Тем более что уникальность коммерческой недвижимости определяется тем, что, во-первых, данные объекты выступают базой для ведения предпринимательской деятельности, т.е. позволяют получать доход от основного бизнеса, а во-вторых, могут приносить владельцу допонительный доход от продажи или управления.
Если до наступления мирового финансового кризиса проекты в области коммерческой недвижимости были привлекательны для любых инвесторов, имеющих возможность привлечь для их реализации финансовые ресурсы, то в данный момент происходит перераспределение в структуре участников данного рынка. В качестве инвесторов выступают компании, имеющие свободные финансовые ресурсы, многие из которых до этого не занимались девелоперским бизнесом. Данные компании покупают проекты по сниженным ценам с целью получения высокой прибыли от продажи или управления, когда рынок стабилизируется, и доходность объектов вырастет. Разработка эффективной стратегии реализации проектов для таких компаний является основным преимуществом в конкурентной борьбе с профессионалами рынка. Такая ситуация в совокупности с финансовыми трудностями способствовали тому, что существующим игрокам рынка также пришлось пересматривать и оптимизировать инвестиционные решения.
Таким образом, любому инвестору для получения доходов на первичном рынке коммерческой недвижимости, необходимо эффективно организовать все бизнес-процессы при реализации инвестиционных проектов. Развитие коммерческой недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта Ч объекта недвижимости. В целом этот процесс включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгатерский учет, управление имуществом и т.д. На данный момент еще не в достаточной степени накоплен опыт и методы принятия эффективных инвестиционных решений при реализации девелоперских проектов. Это обусловило необходимость исследования факторов, влияющих на выбор инвестиционных стратегий, повысило актуальность разработки стратегий и их корректировок в процессе последовательного прохождения! инвесторами этапов проектов в условиях поциклового развития первичного рынка коммерческой недвижимости.
Степень разработанности темы. Решение поставленной в исследовании проблемы требует изучения теоретического и практического опыта в областях, связанных с инвестициями в коммерческую недвижимость. Освещение данных вопросов представлено в научных трудах как российских, так и зарубежных ученых-экономистов.
Основные аспекты недвижимого имущества и рынка недвижимости освещены такими авторами, как Асаул А.Н., Ордуэйн Н., Фридман Дж., Харри-сон Г., Проблемам инвестиций в коммерческую недвижимость посвящены работы таких ученых, как Вечер Н.Ф., Мак-Лин Э.Д., Ольховский А.А., Разу M.JL, Царев А. Теоретические и практические вопросы девелопмента и управления проектами обобщены и развиты в трудах Бузырева В.В., Гумба Х.М., Есипова В.Е., Кущенко В.В., Мазур И.И., Максимова С.Н., Пейзер Р., Фрей А.,
Черняка В.З., Шапиро В.Д., Шеремета В.В. В теоретическом и методологическом отношении наиболее разработанной из аспектов диссертационного исследования является область инвестиций, критериев принятия инвестиционных решений, расчета эффективности инвестиций. Свой вклад в эту область внесли Бланк И.А., Вадайцев С.В., Грязнова А.Г., Ковалев В.В., Несветаев Ю.А., Пешков В.В., Федотова М.А., Шарп У.
Тем не менее, актуальным остается дальнейшее рассмотрение современных проблем инвестирования в коммерческую недвижимость в российских условиях, разработки инвестором инвестиционной стратегии при реализации проекта в области коммерческой недвижимости. Дальнейшей разработки и конкретизации требуют критерии и факторы, определяющие процессы принятия инвестиционных решений и управления инвестиционным проектом.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является разработка стратегий для различных типов инвесторов при поэтапной реализации проектов в условиях цикличности первичного рынка коммерческой недвижимости.
Достижение указанной цели потребовало решения следующих задач:
- выявление основных классификационных признаков инвестиций применительно к объекту исследования;
- рассмотрение понятия коммерческой недвижимости, ее основных характеристик как объекта инвестиций и существующих классификаций;
- определение теоретических основ функционирования и поциклового развития рынка недвижимости;
- обозначение основных типов инвесторов на рынке коммерческой недвижимости;
- определение этапов в поцикловом развитии рынка коммерческой недвижимости, наиболее целесообразных для вложения средств в проекты различными инвесторами;
- разработка классификации инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости на основании организационно-функционального признака;
- разработка стратегий для различных типов инвесторов, определенных в предложенной автором классификации, на основании различий в инвестиционных приоритетах, сферах основной деятельности, имеющихся ресурсах, субъектах реализации проекта, формах инвестирования;
- экономическое обоснование данных стратегий с описанием методик расчета инвестиционных показателей для проектов в сфере коммерческой недвижимости;
- определение особенностей деятельности инвесторов в условиях кризиса;
- внедрение разработанной стратегии поэтапной реализации проекта.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является первичный рынок коммерческой недвижимости как сфера инвестиций.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с разработкой инвестиционных стратегий в процессе поэтапной реализации проектов в области коммерческой недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов в области инвестиций в коммерческую недвижимость и девелопмента, положения современной экономической теории, законы и нормативные акты государственных органов власти, регламентирующие инвестиционную деятельность, а также деятельность на российском рынке недвижимости.
В процессе работы использованы общенаучные методы исследования -системный подход к исследованию явлений, анализ и синтез, экономико-математические приемы и подходы, методы инвестиционно-финансового планирования, экспертных оценок, приемы классифицирования и сравнения.
Информационной и эмпирической базой исследования послужили статистические и аналитические публикации в прессе по исследуемым проблемам, статистические данные Российской Федерации и Иркутской области, данные семинаров и конференций по проблемам недвижимости и девелопмента, информация, предоставленная в отчетах фирмами, работающими в области инвестирования в недвижимость, аналитические обзоры риэтерских, консатинговых, управляющих, девелоперских компаний, информационные ресурсы сети Интернет.
Наиболее существенные результаты, полученные автором.
1. Обосновано использование закона цикличного развития рынка коммерческой недвижимости для принятия решения об инвестировании;
2. Систематизированы основные показатели состояния рынка коммерческой недвижимости, служащие ориентиром для инвесторов при выборе инвестиционной стратегии;
3. Выявлены и систематизированы основные факторы, дифференцирующие инвесторов и влияющие на характер процесса реализации инвестиционных проектов;
4. Типизированы особенности поэтапного подхода к реализации инвестиционного проекта в области коммерческой недвижимости в российских условиях;
5. Для каждого типа инвесторов определен первичный инвестицион- ный продукт, создаваемый им на разных этапах проекта;
6. Определены особенности деятельности инвесторов в условиях кризисной ситуации.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно обоснованных принципов, методических положений и практических рекомендаций по формированию стратегий реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости и включает в себя следующее:
1. Разработана организационно-функциональная классификация инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости, отражающая их различия в процессе функционирования и стратегического развития;
2. Осуществлена разработка агоритмов реализации инвестиционных проектов на основе оценки их стоимости и эффективности для различных типов инвесторов с учетом инвестиционных приоритетов и организационно-функциональных характеристик;
3. Уточнена методика применения' инструментов оценки недвижимости и бизнеса для определения стоимости инвестиционного проекта на основных этапах его жизненного цикла.
Практическая значимость исследования. Предлагаемые инвестиционные стратегии могут быть использованы девелоперами, сетевыми операторами, строительными, консатинговыми, риэтерскими, управляющими и другими компаниями при' принятии рациональных решений об инвестировании в недвижимость, для определения возможного пути получения максимальной прибыли в процессе реализации инвестиционного проекта и для повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.
Также исследование может быть полезно не только инвесторам, но и другим заинтересованным субъектам при анализе состояния рынка коммерческой недвижимости.
Методические положения и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы в учебном процессе.
Апробация результатов исследования. Основные выводы диссертации изложены в докладах и выступлениях автора на ежегодных научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов БГУЭП (2005-2007).
Также основные положения и результаты работы были использованы при подготовке и проведении лекций и семинаров в рамках таких экономических дисциплин, как Маркетинг недвижимости, Управление инвестиционными проектами, Рынок и оценка недвижимости.
Практические результаты диссертационного исследования были внедрены в деятельность инвестиционной компании ООО Континенталь-Сибирь.
Публикации по теме исследования. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ, общим объемом 2,06 п.л.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы (101 наимено
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кензина, Евгения Юрьевна
Заключение
В ходе диссертационного исследования было определено, что на отечественном первичном рынке коммерческой недвижимости еще не накоплен обширный опыт по стратегии реализации инвестиционных проектов. В основном инвесторы и девелоперы ориентируются на западные методы, приспосабливая их к российским реалиям.
Тем не менее, несмотря на безусловную эффективность вышеобозначен-ных методик, нами были выявлены присущие им недостатки.
Во-первых, российский рынок коммерческой недвижимости, как и российская экономика в целом, имеет существенные отличия от западного. Российский рынок находится на фазе своего интенсивного развития, что обуславливает гораздо большую доходность по сравнению с развитыми рынками Европы и США. Соответственно основными игроками на данном рынке выступают спекулятивные девелоперы, инвестиционно-строительные компании и девелоперские подразделения крупных компаний из несвязанных с девелопментом бизне-сов в отличие от развитых рынков, где наиболее многочисленными субъектами являются профессиональные инвесторы. Российский рынок коммерческой недвижимости характеризуется высокими рисками, особенно существенными из которых являются административные преграды.
Основная концепция реализации проекта в области коммерческой недвижимости также коренным образом отличается от западной. Если отправной точкой проекта на Западе является бизнес-идея и концепция, под нее разработанная, то в российских условиях основные параметры инвестиционного проекта закладываются исходя из характеристик земельного участка, полученного инвесторами и девелоперами под реализацию проекта. Объясняется это большим дефицитом земельных ресурсов и неотработанной технологией предоставления земельных участков под коммерческое строительство.
Во-вторых, существенным недостатком западных технологий при использовании их в российских условиях является их унифицированность. Данные технологии не учитывают многие особенности инвесторов в проекты строительства коммерческой недвижимости, такие как различные сферы деятельности данных инвесторов, разнообразные цели инвестирования и инвестиционные приоритеты, несопоставимый набор имеющихся ресурсов для реализации проекта, что позволяет одним инвесторам руководить проектом самостоятельно, а других заставляет обратиться к сторонним организациям, которые предлагают услуги управления проектами и.т.д.
Таким образом, в процессе работы над поставленной проблемой исследования была выявлена необходимость разработки стратегий при реализации инвесторами проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости, учитывающей основные влияющие на них факторы.
По результатам проведенного в данном направлении исследования были сформулированы следующие основные результаты и выводы:
1. Разработана классификация инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости, отражающая их организационно-функциональные особенности, влияющие на характер инвестиционной стратегии;
2. Определено, что основной целью инвестирования в проекты в сфере коммерческой недвижимости является получение прибыли. При этом для каждого инвестора, нацеленного на максимальную прибыль от проекта Ч независимо ют классификационного типа и от того, выступает он контрольным инвестором или соинвестором, Ч необходимо:
- выбрать наилучшие моменты в поцикловом развитии рынка коммерческой недвижимости для вхождения с данным проектом и для его завершения;
- выбрать наиболее привлекательные моменты в жизненном цикле самого инвестиционного проекта с точки зрения входа в данный проект и выхода из него.
2. Систематизированы показатели, отражающие состояние и перспективы поциклового развития рынка коммерческой недвижимости.
3. В диссертационной работе предложена схема, отражающая моменты в поцикловом развитии рынка коммерческой недвижимости, являющиеся наиболее эффективными для инвестиционной и девелоперской активности для тех типов инвесторов, которые в соответствии с исследованием, являются наиболее частыми субъектами инвестиционной деятельности на данном рынке в России.
4. В результате анализа факторов, влияющих на процесс инвестиционной и девелоперской деятельности, выявлены особенности в попроцессном подходе к управлению проектами для каждого типа инвесторов, функционирующих на российском рынке - выявлен инвестиционный продукт на каждой из ключевых стадий жизненного цикла инвестиционного проекта.
5. Предлагается методика принятия инвестиционного решения контрольными инвесторами и соинвесторами о наиболее привлекательном этапе инвестиционного проекта с точки зрения вложения и изъятия инвестиционных средств на основании показателей инвестиционной стоимости, себестоимости и рентабельности инвестиционных продуктов.
6. Сформирована общая методика расчета показателя инвестиционной стоимости проекта на основных этапах, использующая методики оценки недвижимости, бизнеса, инвестиционных проектов.
7. Проведена апробация основных выводов и рекомендаций исследования, подтвердившая их достоверность и возможность применения.
8. Также были выявлены особенности деятельности инвесторов в кризисной ситуации.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Кензина, Евгения Юрьевна, Иркутск
1. Земельный кодекс Российской Федерации N 136-ФЭ от 25.10.2001. // Справочно-правовая система Консультант-Плюс.
2. Анализ и обзор рынка коммерческой недвижимости. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетanalytics.xgi.
3. Аргунов, А. Рентабельность строительства склада / А. Аргунов // Коммерческая недвижимость. 2005. - № 33. Ч С. 43-45.
4. Архипова, С. В ожидании сделок / С. Архипова // Коммерческая недвижимость. 2008. - № 23 (106) . - С. 44-46.
5. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. 2-е изд. - СПб. : Питер, 2007. - 624 с. : ил.- (Серия Учебник для вузов).
6. Бизнес-план инвестиционного проекта: Отечественный и зарубежный опыт. Современная практика и документация : учеб. пособие. Ч 5-е изд., перераб. и доп. / под ред. В. М. Попова. Ч М. : Финансы и статистика, 2003. 432 с. : ил.
7. Бланк, И. А. Инвестиционный менеджмент : учебный курс / И. А. Бланк. -К. : Эльга Н, Ника - Центр, 2001. - 448 с.
8. Бузырев В. В. Организационные и информационные предпосыки эффективной реализации инвестиционно-строительных проектов / В. В. Бузырев // Экономика строительства. 2003. - N10. - С.15-23.
9. Вадайцев, С. В. Инвестиции : учеб. для вузов / С. В. Вадайцев, П. В. Воробьев, В. В. Иванов и др. ; под ред. В. В. Ковалева, В. В. Иванова. М. : Проспект, 2006.-440 с.
10. Вадайцев, С. В. Оценка бизнеса : учеб. пособие / С. В. Вадайцев. Ч СПб. : Изд-во С.-Петерб. ун-та, 1999. 157 с.
11. Вечер, Н. Ф. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта / Н. Ф. Вечер, А. А. Ольховский. СПб. : Издательский дом Бизнес-пресса, 2005. - 176 с.12,13,14,15,16,17,1819,20,2122,23
12. Гаджиев, О. Антикризисный консатинг / О. Гаджиев // Коммерческая недвижимость. 2008. - № 23 (106) . - С. 128.
13. Где взять кредит на зарубежку: у нас или у них? . Ч Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетpress/kreditnazarubezhku.html.
14. Гольдштейн, Г.Я. Основы менеджмента. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетbooks/m26/10.htm.
15. Гончарова, А. Как продавать, чтобы не прогорать / А. Гончарова // Гид Коммерческая недвижимость России. 2006. Ч сент. Ч С. 10-15. Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.1-2. - Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетpopular/gkrfl/.
16. Гумба, X. М. Оценка эффективности диверсификации в строительстве / X. М. Гумба // Экономика строительства. 2004. - №12. - С. 25-33. Данилова, С. Золотой запас / С. Данилова // Коммерческая недвижимость. - 2006. - № 3 (40). - С. 24-26.
17. Есипов, В. Е. Оценка бизнеса / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. СПб. :Питер, 2002. - 416 с. : ил. - (Серия Учебники для вузов). Есипов, В. Е. Экономическая оценка инвестиций / В. Е. Есипов. - СПб. : Вектор, 2006. - 288 с.
18. Игонина, JI. JI. Инвестиции : учеб. пособие / JI. JI. Игонина ; под ред. В. А. Слепова. М. : Экономиста, 2004. - 478 с.
19. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Ч Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетissuebody .html?id=109.
20. Инвестиции в недвижимость. Январь 2009. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетcommercial/.
21. Инвестиционные расчеты / Ю. Блех, У. Гетце : пер. с нем. ; под ред. к.э.н. А. М.Чуйкина, JI. А. Галютина. 1-е изд., стереотип. - Калининград : Ян-тар. сказ, 1997. - 450 с.
22. Инвестиционный рынок офисных помещений. Ч Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетindex.php?dii=showissl&idx=25.
23. Инновационный менеджмент : справ, пособие / под ред. П. Н. Завлина, JI. К. Казанцева, JI. Э. Миндели. СПб.: Наука, 1997. - 560 с.
24. Касьянов, И. Инструменты финансирования коммерческой недвижимости / И. Касьянов // Национальный банковский журнал. Ч 2005. № 10. - С. 7879.
25. Кейнс, Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег / Дж. М. Кейнс. -Петрозаводск: Петроком, 1993. 307 с.
26. Классификация гостиничной недвижимости. Ч Режим доступа Ссыка на домен более не работаетsolutions.
27. Классификация офисных зданий. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетimages/data/colliers/analitika/pdf/31750/OfficeClassification2006RUS .pdf.
28. Классификация складских помещений. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетdocs/82.html.
29. Классификация торговых помещений. Режим доступа Ссыка на домен более не работаетsolutions.
30. Ковалев, В. В. Введение в финансовый менеджмент / В. В. Ковалев. Ч М. : Финансы и статистика, 2002. 768 с. : ил.
31. Ковалев, В. В. Методы оценки инвестиционных проектов / В. В. Ковалев. Ч М. : Финансы и статистика, 2003. 144 с. : ил.
32. Ковалев, В. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости / В. Ковалев // Имущественные отношения в РФ. Ч 2005. №8. Ч С. 45-51.
33. Ковалевская, Н. Ю. Инвестиционный проект : Методы управления и анализа : учеб. пособие / Н. Ю. Ковалевская. Иркутск : Изд-во ИГЭА, 2001. -71 с.
34. Коммерческая недвижимость. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетcommercial/.
35. Крылова Е. Секреты офисного доголетия / Е. Крылова // Коммерческая недвижимость. 2005. - № 35 . - С. 40-43.
36. Крюкова, Е. Лишние метры / Е. Крюкова // Российская газета. 2009. -№13.-С. 16.
37. Кущенко, В. В. Девелопмент новое русское слово / В. В. Кущенко // Имущественные отношения в России. Ч 2004. - №10 (37). Ч С. 13-28.
38. Липсиц, И. В. Инвестиционный проект : методы подготовки и анализа : учебно-справочное пособие / И. В. Липсиц, В. В. Косов. Ч М. :Изд-во БЕК, 1996.-304 с.
39. Макконнел, К. Р. Экономикс : принципы, проблемы и политика / К. Р. Макконнел, С. Л. Брю : пер. 16-го англ. изд. М. : ИНФРА - М, 2007. -XXXVI, 940 с.
40. Мак-Лин, Э. Д. Инвестирование в недвижимость / Э. Д. Мак-Лин, Г. В. Эл-дред : пер. с англ. 5-е изд. - М. : ООО И. Д. Вильяме, 2007. - 416 с. : ил. - парал. тит. англ.
41. Максимов, С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С. Н. Максимов. СПб. : Питер, 2003. - 256 с. : ил. Ч (Серия Теория и практика менеджмента).
42. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости : учеб. пособие / С. Н. Максимов. СПб.: Изд-во С.- Петерб. ун-та, 1999. - 138 с.
43. Масленников, В. В. Финансовый менеджмент в управлении коммерческой недвижимостью :учебник / В. В. Масленников, А. В. Талонов. М. : КНО-РУС, 2009.-232 с.
44. Мертенс, А. В. Инвестиции : курс лекций по современной финансовой теории / А. В. Мертенс. К. : Киевское инвестиционное агентство, 1997. Ч XVI, 416 с.: ил.
45. Методические рекомендации по оценке земельных участков. Ч Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетinform/inform-m7-80-l.shtml.
46. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетDocum/ DocumShowDocumIDl 8269DocumIsPrintPagel .html.
47. Мониторинг рынка недвижимости. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетfile/725monitoringdecember08rus.pdf.
48. Национальный доклад. Риски финансового кризиса в России : факторы, сценарии и политика противодействия. М. : Изд-во Финансовой академии при Правительстве РФ, 2008 г. Ч 140 с.
49. Несветаев, Ю. А. Экономическая оценка инвестиций / Ю. А. Несветаев. Ч М. : МГИУ, 2004. 163 с.
50. Официальный сайт делового района Иркутск-Сити. Ч Режим доступа : http ://www. irkutskcity.ru/.
51. Официальный сайт делового центра лSayen. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетpage/press/materik.html.
52. Официальный сайт интернет-проекта Вся недвижимость Иркутска.
53. Режим доступа : http Ссыка на домен более не работает.
54. Официальный сайт компании лHermitage Construction & Management Group. Ч Режим доступа : Ссыка на домен более не работает.
55. Официальный сайт компании ГК Актив. Режим доступа : Ссыка на домен более не работает.
56. Официальный сайт компании ЗАО Открытие-Недвижимость. Режим доступа : Ссыка на домен более не работает.
57. Официальный сайт компании ООО Гранд Байкал. Режим доступа : http ://grandbaikal.ru/asp/ default, aspx.
58. Официальный сайт компании ООО Континентальинвест. Ч Режим доступа : Ссыка на домен более не работает.
59. Официальный сайт компании ООО Чекотова П.А. Фортуна. Режим доступа : Ссыка на домен более не работает.
60. Официальный сайт Сибирского информационного агентства. Режим доступа : http Ссыка на домен более не работает.
61. Официальный сайт управляющей компании Максимум. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетp>
62. Оценка бизнеса : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. Ч М. : Финансы и статистика, 1998. Ч 512 с. : ил.
63. Пешков В. В. Оценка экономической эффективности инвестиций и стоимостной подход в условиях реализации инвестиционно- строительных программ развития / В. В. Пешков // Известия ИГЭА.- 2008 . № 3 (59). -С. 77-81.
64. Попков, В. П. Организация и финансирование инвестиций / В. П. Попков, В. П. Семенов. СПб. : Питер, 2001. - 224 с. : ил. - (Серия Ключевые вопросы)
65. Рынок недвижимости в Москве апрель 2008. - Режим доступа : http: //www.joneslanglasalle.ru/ResearchLevel2/ResearchDocumentl 14776.pdf.
66. Рынок недвижимости в Москве за 2005. Режим доступа : http: //www.joneslanglasalle.ru.
67. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга апрель 2008. Ч Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетResearchLevel2/ResearchDocument115009.pdf.
68. Сазонова, Н. Управляя недвижимым активом / Н. Сазонова, М. Котова // Коммерческая недвижимость. 2005. - № 8 (32). Ч С. 82.
69. Социально экономическое положение Иркутска, 2008. Ч Режим доступа : Ссыка на домен более не работает?doc=209.
70. Управление инвестиционно-строительными проектами : международныцй подход. Руководство / под ред. И. И. Мазура и В. Д. Шапиро. М. : Изд-во Аввалон, 2004. Ч 592 с.
71. Управление коммерческой недвижимостью : учебник / кол. авторов ; под ред. д-ра экон. наук, проф. М. JI. Разу. М. : КНОРУС, 2007. - 248 с.
72. Федеральный закон л Об инвестиционных фондах N 156-ФЗ от 29 ноя. 2001 г. // Справочно-правовая система Консультант-Плюс.
73. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним № 122 от 21 июл. 1997 г. // Справочно-правовая система Консультант-Плюс.
74. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений № Э9-ФЗ от 24(25) февр. 1999 г. // Справочно-правовая система Консультант-Плюс.
75. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в РСФСР N 14881 от 26 июн. 1991 г. // Справочно-правовая система Консультант-Плюс.
76. Федотова, М. А. Оценка недвижимости и бизнеса / М. А.Федотова и др.. -М.: Издво ЭКМОС, 2000. 352 с.
77. Финансовый кризис вызов или шанс для российского рынка недвижимости// Коммерческая недвижимость. - 2008. - № 23 (106) . - С. 16.
78. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Ник. Ордуэй : пер. с англ. М. : Дело, 1997. - 480 с.
79. Харрисон, Г. С. Оценка недвижимости : пер. с англ. Ч М. : РИО Мособлуп-рполиграфиздата, 1994.-231 с. : ил., табл., граф.
80. Хомкалов Г. В. Проблемы реализации интересов в инвестиционном комплексе / Г. В. Хомкалов, Н. Ю. Ковалевская. Иркутск : Изд-во ИГЭА, 1997.- 115 с.
81. Хомкалов, Г.В. Методологические основы оценки эффективности инвестиционных проектов / Г. В. Хомкалов // Вестн. ИГЭА.- 1998. №15. -С.11-17.
82. Царев, В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций / В. В. Царев. СПб.: Питер, 2004. - 464 с.
83. Цогоев, А. Как инвестировать в недвижимость / А. Цогоев. Ч М. : Альпина Бизнес Букс, 2005. 168 с.
84. Чернышов, П. Мода на альянсы / П. Чернышов // Коммерческая недвижимость. 2008. - № 16 (99) . - С. 42-44.
85. Черняк, В. 3. Управление инвестиционными проектами : учеб. пособие для вузов / В. 3. Черняк. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 351 с. - (Серия : Профессиональный учебник: Менеджмент).
86. Шарп, У. Инвестиции / У. Шарп, Г. Александер, Дж. Бэйли : пер. с англ. -М. : Инфра М, 2003.- XII, 1028 с.
87. Шеремет, В. В. Управление инвестициями. В 2 т. Т. 1 / В. В. Шеремет, В. М. Павлюченко, В. Д. Шапиро и др. . М. : Высшая школа, 1998. - 416 с.
88. Юрьева, М. Культ дистанционного управления / М. Юрьева // Гид Управление недвижимостью. Ч 2006. Ч зима. С. 61-63.
89. Ясинская, А. Эксплуататоры претендуют на недвижимость / А. Ясинская // Коммерческая недвижимость. 2005. - № 32 . Ч С. 92-96.
90. Ясинская, А. Новые инвестиционные стратегии / А. Ясинская // Недвижимость и Строительство Петербурга. 2003. - № 41(274). - С. 16
91. Changing face of investment. Who invests in Russian real estate? . Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетRussia/RU-RU/Pages/Research Filter, aspx.
92. Fillmore W. Galaty, Wellington J. Allaway, Robert C. Kyle Modern Real Estate Practice, 16E (Modern Real Estate Practice, 16th Ed).
93. Frew, J. R. The Vacancy Rate and Rent Levels in the Commercial Office Market / J. R. Frew // Journal of Real Estate Research. 1998. - №3. - P. 1-8.
94. Paris Office Market Update HI 2006/ Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетp>
95. Peiser, R. B. Professional real estate development : the ULI guide to the business / R. B. Peiser, A. B. Frej. second edition. - Washington, DC : ULI - the Urban Land Institute, 2003. - 450 p.
96. The Central London Market Q3 2006. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетResearchLevel2/JLLUKCentralLondonMarketQ32006.pdf.
97. The Central London Market Q4 2008. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетResearchLevel2/JLLUKCentralLondonMarketQ42008.pdf.
98. Warsaw City Report October 2008. Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетp>
99. Who invests in Russian real estate? . Режим доступа : Ссыка на домен более не работаетRussia/RU-RU/Pages/ResearchFilter.aspx.
Похожие диссертации
- Разработка инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости
- Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
- Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье
- Маркетинговое планирование спроса и предложения на рынке жилой недвижимости
- Управление инновационным развитием рынка жилой недвижимости с использованием механизма кредитной потребительской кооперации