Методы анализа и регулирования пространственного развития города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Евстафьев, Артем Иванович |
| Место защиты | Краснодар |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Методы анализа и регулирования пространственного развития города"
На правах рукописи
ЕВСТАФЬЕВ АРТЕМ ИВАНОВИЧ
МЕТОДЫ АНАЛИЗА И РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДА
Специальность 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Краснодар 2011
2 НЮН 2011
4848493
Работа выпонена на кафедре организации и планирования местного развития Кубанского государственного университета
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Авдеева Татьяна Тимофеевна
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Рисин Игорь Ефимович
доктор экономических наук, доцент Дробышевская Лариса Николаевна
Ведущая организация Учреждение Российской академии наук
Институт системного анализа РАН
Защита диссертации состоится 17 июня 2011 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.101.13 по экономическим наукам при Кубанском государственном университете по адресу: 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 149.
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Кубанского государственного университета по адресу: 350040, г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 149 (читальный зал).
Автореферат разослан-3мая 2011 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета Д 212.101.13 .
д-р экон. наук, профессор Г.Г. Вукович
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования определяется происходящими изменениями в системе методов регулирования развития городов, что вызвано усилением влияния инвестиционно-строительной деятельности на их пространственную структуру. Сложившаяся в период существования директивной экономики система социалистического планирования городского пространства, в основе которой лежали методы вертикального административного управления (градостроительство), оказалась несоответствующей условиям свободного рынка. С появлением частной собственности на недвижимость и включением в рыночный оборот земельных участков потребовася особый механизм территориального развития, основанный на более гибких методах регулирования на муниципальном уровне.
Внедряемые в практику муниципального управления методы градо-регулирования связываются преимущественно с организацией привлекательных условий для осуществления нового строительства и повышения эффективности коммерческого использования земли. Складывается бизнес-ориентированная модель пространственного развития, которая вызывает обострение проблем социально-экономического характера: несбалансированность изменений в материальной и социальной среде города, точечную застройку территорий, ухудшение городского ландшафта, жилищную сегрегацию, осложнение проблем транспортной доступности и обеспеченности коммунально-бытовой инфраструктурой отдельных городских территорий.
Необходима разработка социально ориентированной модели, которая дожна учитывать интересы местных сообществ, благоустройство которых становится главным критерием эффективности пространственного развития, что не достигается традиционными механизмами рыночного регулирования частной инвестиционно-строительной деятельности и требует разработки особых методов и институтов управления в границах отдельных городских территорий, определяемых как градоустройство.
Степень разработанности научной проблемы. Классический взгляд на территориальную организацию города и его пространственное развитие представлен в научных трудах зарубежных ученых Э. Берджеса, Ч. Гарриса, И. Тюнена, Г. Хойта, Э. Ульмана,. Разработка концепции градорегулирова-ния, понимаемой в конце XIX века как отрасли строительного права, регулирующего городское землеустройство, представлена работами В. Губера, А. Вагнера, Ф. Визера, М.Д. Загряцкова, М. Поле, А. Фохта.
Концепция городского хозяйства и городского благоустройства "в широком смысле", строительства "городов-садов" разрабатывались известными российскими и западными учеными Л.А. Велиховым, М.Г. Диканским, Г.Д. Дубелиром, К. Зитте, Э. Говардом, Ф. Омстэдом,
Р. Эберштадтом. Основы городского благоустройства исследовались З.Г. Френкелем. Современные проблемы городского развития разрабатываются известными учеными-регионалистами Г.М. Лаппо, В .Я. Любовным, E.H. Перциком, В.Н. Семеновым. Концепция градостроительного проектирования разработана в трудах К.С. Алабяна, А.У. Зеленко, Л.М. Сабсовича. Концепция социалистического города представлена в работах В.Н. Семенова, H.A. Милютина, модернистская концепция - Ш. Ле Корбюзье, О. Нимейера.
Проблемы развития города, городского пространства, связанные с переходом к рыночной экономике, развитием процессов децентрализации, возникновением особой роли органов местного самоуправления в управлении пространственным развитием (через регулирование частно-инвестиционной деятельности и рынка недвижимости) получили освещение в работах целого ряда ученых последнего десятилетия.
Среди них особо следует выделить разработки известных ученых-регионалистов Института системного анализа РАН В.Н. Лексина и
A.Н. Швецова. Широкое признание в настоящее время получили работы
B.Л. Глазычева, занимающегося вопросами развития городской среды (Академия народного хозяйства). Фундаментальные и прикладные вопросы градорегулирования актуализированы также в трудах специалистов фонда "Институт экономики города" С.А. Боголюбова, М.Д. Сафаровой, Э.К. Трутнева и др. Проблемам взаимодействия власти и бизнеса в формировании социально-экономического пространства посвящены работы И.Е. Рисина. Заметное место среди современных исследований проблем развития местных сообществ занимают труды ученых Кубанского госуниверситета Т.Т. Авдеевой и Ю.В. Филиппова, создателей Кубанской школы развития местных сообществ.
Исследования A.A. Высоковского, А.Э. Гутнова, С.Н. Максимова,
A.B. Марченко, O.A. Смирновой, Е.И. Тарасевича и ряда других представителей современной российской экономической науки посвящены проблемам регулирования инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости, в том числе земельного рынка в городах, как ключевых объектов градорегулирующей деятельности, осуществляемой на муниципальном уровне. Организационно-экономические отношения, возникающие в процессе частной инвестиционной деятельности, как основного фактора изменения городского пространства в рыночной экономике, исследуются в работах П.Л. Виленского, И.Л. Владимировой, Л.Н. Дробышевской, В.Н. Лившица.
Современные принципы системного подхода к анализу и управлению пространственными городскими системами были сформулированы
B.И. Ресиным. Закономерности развития рынка городской недвижимости в транзитивной экономике, проблемы построения эффективного инструментария его анализа, планирования инвестиционно-строительных проектов исследованы в работах Г.М. Стерника.
Особо стоит выделить труды, посвященные разработке концепции градоустройства, специалистов фонда "Муниципалитет" Института развития г. Москвы Т.М. Говоренковой, Д.А. Савина.
Вместе с тем теоретико-методологические проблемы становления градоустройства изучены недостаточно поно. Нерешенными остаются проблемы формирования институтов согласованного взаимодействия активных субъектов инвестиционно-строительной деятельности (застройщиков) и рядовых горожан, слабо разработан инструментарий анализа социальных изменений, происходящих в ходе пространственного развития в границах территориальных сообществ.
Цель исследования - разработать методы анализа и регулирования пространственного развития города в условиях рынка в рамках концепции градоустройства и соответствующей ей модели социально ориентированного управления, адекватного меняющимся условиям жизнедеятельности городского социума.
Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании были поставлены и решены следующие задачи:
-систематизировать теоретические представления и концепции пространственного развития города;
- сформировать понятийный аппарат, раскрывающий специфику взаимодействия представителей различных групп интересов, связанных с преобразованиями в границах локальных городских территорий;
-провести сравнительный анализ существующих методов анализа и планирования пространственного развития города;
- разработать авторскую методику социально ориентированного пространственного анализа и планирования развития;
-разработать организационно-экономический механизм регулирования пространственного развития локальных городских территорий на основе особого вида управленческой деятельности - девелопмента локальных городских территорий;
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности ВАК (по экономическим наукам). Исследование выпонено в рамках специальности 08.00.05 - "Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика", п. 3.1 "Развитие теории пространственной и региональной экономики, методы и инструментарий пространственных экономических исследований; проблемы региональных экономических измерений, пространственная эконометрика; системная диагностика региональных проблем и ситуаций" паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ.
Объектом исследования является город как пространство жизнедеятельности городского сообщества и его территориальных единиц - локальных городских территорий.
Предметом исследования выступают методы регулирования социально-экономических отношений между органами управления городом, субъектами инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости и населением города.
Методологическая и теоретическая основы исследования. В качестве общей методологической основы исследования выбраны системный подход, концепция устойчивого развития, концепция развития местных сообществ, что позволяет раскрыть специфику взаимодействия различных экономических субъектов в границах локальных городских территорий. В работе использованы положения теории местного экономического развития, теории пространственного развития, теории стратегического планирования.
Для решения поставленных задач в исследовании используются методы системного анализа, геоинформационного и статистического анализа, корреляционно-регрессионного и математического моделирования.
Информационной базой исследования выступили нормативно-правовые акты РФ, определяющие основы градорегулирования, регламентирующие условия строительной и инвестиционной деятельности, правовую базу отношений по поводу использования земельных участков, недвижимости, а также региональные и местные нормативные акты пространственного планирования и управления.
Эмпирической базой послужили данные Федеральной службы государственной статистики, результаты авторских исследований локальных рынков недвижимости (в частности, данные, полученные в ходе анализа спроса и предложения на рынке жилья), выводы, сформулированные на основе социологических исследований городских жителей, экспертных опросов и личных наблюдений, а также геоинформационные и картографические источники данных о пространственной организации Краснодара.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования.
Пространственное развитие основывается на понимании города как единства материального и социального пространства жизнедеятельности городского сообщества, изменения в каждом из которых может быть инициировано представителями различных групп интересов (органов МСУ, инвесторов, застройщиков, владельцев земельных участков, населения и др.), что ведет к необходимости разработки механизмов согласования и регулирования их взаимодействия в границах локальных городских территорий.
Данная концепция позволяет преодолеть издержки инвестиционно-строительного подхода, рассматривающего социальные результаты (рост занятости, повышение доступности услуг, благоприятные изменения в социальном составе местных жителей, их доходах, и другие социально-экономические аспекты жизнеспособности местных сообществ) в качестве внешнего, сопутствующего эффекта инвестиционного проекта развития единичного земельного участка.
В связи с этим управление пространственным развитием города дожно основываться на модели социально ориентированного девелоп-мента локальных городских территорий, предполагающей социально-экономические, правовые и организационные механизмы управления их развитием на основе партнерства различных экономических субъектов в интересах развития локальных территориальных сообществ.
Положения диссертации, выносимые на защиту.
1. Пространственное развитие города дожно рассматриваться с двух сторон:
- как процесс изменений в материально-вещественной структуре города;
- как процесс изменений в социально-экономических отношениях.
Однако несовпадение этих процессов (по скорости, продожительности, локализации и т.д.) вызывает противоречие между потребностями местного социума в локальных общественных благах и возможностью их удовлетворения (по качеству и количеству) существующей городской средой, разрешение которого вызывает необходимость разработки соответствующих регулирующих механизмов пространственного развития.
2. Управление пространственным развитием не сводится к механизмам регулирования деятельности крупных инвесторов-застройщиков. Оно также дожно учитывать интересы локальных территориальных сообществ жителей, социальное пространство которых меняется в результате инвестиционно-строительной деятельности, сопровождаемой противоречивыми последствиями. С точки зрения различий в применяемых методах регулирования отношений власть-бизнес-население предлагается выделить следующие типы управления:
- директивно-административный тип - градостроительный подход;
- бизнес-ориентированный тип - градорегулирование;
- социально ориентированный тип - градоустройство.
С позиций удовлетворения интересов территориальных сообществ предпочтителен переход к социально ориентированному типу управления.
3. Асинхронность изменений в материальной и социальной среде ведет к дифференциации городского пространства (появлению стагни-рующих и быстроразвивающихся, благополучных и депрессивных территорий). Выделение этих пространственных образований (локальных городских территорий) как объектов управления необходимо в связи с тем, что их границы не совпадают ни с существующим внутригородским административно-территориальным делением, ни с функциональными зонами генплана, ни с кадастровыми границами земельных участков. Это обстоятельство также вызывает необходимость разработки новых методов регулирования пространственного развития.
4. Применяемые в рамках действующей концепции градорегулирова-ния методы основываются на нормах и правилах использования земельных
участков, позволяющих органам местного самоуправления регулировать инвестиционно-строительную деятельность. Однако монополия власти (государственной и муниципальной) на свободные земельные участки создает проблему предпочтений в выборе инвестора-застройщика и конкретного проекта. Формируется модель отношений власть-бизнес. Управление пространственным развитием в границах локальных городских территорий дожно строиться на основе взаимодействия местной власти, предпринимателей и населения, что в корне меняет модель регулирования.
5. Социально ориентированной моделью регулирования пространственным развитием является девелопмент локальных городских территорий, методы которого принципиально отличаются от девелопмента недвижимости, направленного на достижение коммерческой выгоды, связанной с использованием свободных земельных участков, что сопровождается точечной застройкой и вызывает ряд социальных проблем (усиление дифференциации социального пространства, нисходящую рыночную фильтрацию жилья, эффект отрицательного соседства и др.). Девелопмент ГТ связан с преобразованием как свободных, так и застроенных участков, направлен на улучшение условий совместного проживания всех членов локального сообщества.
Элементы научной новизны диссертации:
-предложена авторская трактовка пространственного развития города как преобразования материальной среды, обусловленного изменениями в социальной среде местных сообществ в границах их проживания -локальных городских территорий, которые обусловлены растущими потребностями населения в жилье, в благоустройстве территории проживания, в повышении доступности и качества социальных благ, что служит мотивом деятельности хозяйствующих субъектов (владельцев недвижимости, инвесторов-застройщиков) и достигается с помощью механизмов регулирования отношений власть-бизнес-население как партнеров, участвующих в процессе изменений в границах ГТ;
- разработаны критерии классификации основных типов управления пространственным развитием: по субъектам экономической деятельности, характеристикам их взаимодействия, по принципам и инструментам анализа, методам регулирования пространственного развития, что позволило провести принципиальные различия между директивным, бизнес-ориентированным и социально ориентированным управлением;
-дано авторское токование экономического содержания понятия "локальная городская территория", границы которой определяются тесными социально-экономическими взаимосвязями основных экономических субъектов, объединенных интересами места - совместного проживания, трудовой деятельности, ведения бизнеса, организации досуга, образующих локальный социум; выделение в качестве основного объекта управляюще-
го воздействия со стороны органов местного самоуправления именно локальных городских территорий, а не существующих территориальных единиц (кварталов, микрорайонов, муниципальных районов), позволяет осуществлять регулирование инвестиционно-строительной деятельности с учетом дифференциации социального городского пространства;
- разработана методика анализа пространственной организации города, основанная на синтезе взаимодопоняющих друг друга методов (эко-нометрического, социологического, квалиметрического, картографического и метода визуального наблюдения), которая позволяет в отличие от применяемого узкофункционального инструментария градостроительного инженерно-технического анализа и анализа инвестиционных проектов развития единичных земельных участков выявить как индивидуальные предпочтения, так и общие интересы представителей локального социума (застройщиков, владельцев земельных участков, собственников и пользователей существующих объектов недвижимости, внешних потребителей общественно значимых услуг объектов локальной городской среды и др.);
- предложена модель социально ориентированного управления -девелопмента локальных городских территорий, основанного на принципах частно-общественного партнерства (власти, бизнеса, населения), что позволяет связать процессы пространственного развития города не только с созданием новых материальных объектов городской среды, но, в первую очередь, с созданием комфортных условий проживания и развития местного сообщества.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были изложены на "Десятом Российском форуме содействия муниципальной реформе" (Сочи, 2010), Всероссийской научной конференции молодых ученых "Социальный и человеческий капитал как основа инновационного развития местных сообществ" (Краснодар, 2010), Межрегиональной научно-практической конференции (Краснодар-Петрозаводск, 2010) "Актуальные вопросы социально-экономического развития муниципальных образований", Международной научно-практической конференции "Россия: прошлое, настоящее, будущее" (Краснодар, 2009).
Методы оценки экономической и социальной эффективности инвестиционных проектов использованы в ходе подготовки бизнес-плана развития территории ОЭЗ ТРТ "Новая Анапа" в 2009 г. Методы анализа и прогнозирования рынка недвижимости апробированы в ходе мониторинга рынка жилой недвижимости г. Краснодара, проводящегося "Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства" в 2010-2011 гг. Автор завоевал первое место в номинации "Лучший аналитик рынка недвижимости" в рамках конкурса "Профессиональное признание - 2010" на XIII Национальном конгрессе по недвижимости.
По материалам диссертации опубликовано 10 работ (в том числе 3 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ) общим объемом 13,9 п.л. (в том числе авт. - 5,5 п.л.).
Объем работы. Работа изложена на 183 страницах, включает 20 рисунков, 15 таблиц, 7 приложений. Список использованной литературы содержит 112 источников.
Структура работы:
Введение
Глава 1. Содержание и специфика процесса пространственного развития города в условиях рыночной экономики
1.1. Эволюция концептуальных подходов к исследованию пространственного развития города
1.2. Пространственное развитие города в логике концепции градо-устройства
1.3. Взаимодействие экономических субъектов в границах локальных городских территорий
Глава 2. Методы анализа и планирования пространственного развития города
2.1. Исследование применяемых методов анализа и планирования пространственного развития города как результата инвестиционно-строительной деятельности
2.2. Пространственное планирование на основе социально ориентированного анализа локальных городских территорий
2.3. Определение тенденций дифференциации территорий города на основе многофакторного пространственно-параметрического анализа рынка недвижимости
Глава 3. Регулирование развития городских территорий на основе модели девелопмента
3.1. Девелопмент как технология управления развитием локальных городских территорий
3.2. Разработка механизма регулирования развитием локальных городских территорий на основе девелопмента
Заключение
Список использованных источников
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Специфика процесса пространственного развития города в условиях рыночной экономики. Современные трактовки пространственного развития города - результат длительной эволюции взглядов представителей различных научных направлений (экономистов, социологов, географов, инженеров-градостроителей, управленцев), формировавшихся на протяжении ХУШ-ХХ! вв. Их систематизация позволила выявить разли-
чия в представлениях о территориальном устройстве, природе и основных субъектах пространственного развития городов.
Наиболее важные теоретические положения (с точки зрения исследования природы и сущности проблем пространственного развития города) можно представить в следующем виде:
- город - это целостный организм, представляющий единство материального и социального пространства жизнедеятельности городского сообщества, структурная неоднородность которого проявляется в виде дифференциации внутригородских территорий;
- пространственное развитие представляет собой циклический процесс, вызванный противоречивыми последствиями преобразований в социокультурной или материальной среде, субъектами которого выступают население, владельцы недвижимости (включая собственников земельных участков), застройщики, местные органы власти, объединенные интересами совместного проживания и ведения бизнеса в границах локальных городских территорий - ГТ (рис. 1).
Баланс материальной и социальной среды ГТ как результат никла трансформаш
Накопление социо-культурных и экономических противоречий
Рис. 1. Цикл пространственного развития локальных городских территорий
(составлен автором)
Достижение сбалансированности материальной и социальной среды локальной городской территории требует глубокого исследования специфики отношений, складывающихся между инвесторами, застройщиками, владельцами земельных участков, населением и органами местного самоуправления, и выбора адекватных рыночным условиям методов и инструментов регулирования взаимоотношений основных субъектов пространственного развития.
Подходы к регулированию пространственного развития в муниципальном управлении имеют принципиальные различия. Концепция административно-регулятивной роли органов местного самоуправления зародилась в конце XIX столетия в связи с ростом конкуренции в городском землепользовании. В своем фундаментальном труде "Строительное право как фактор городского землеустройства" классик экономической науки начала века М.Д. Загряцков отмечает, что регулирование строительной деятельности и использования земельных участков начало осуществляться на основе норм строительного права, когда "возникла неизбежность различных форм вмешательства публичной власти в свободную игру экономических сил". В дальнейшем методы административного регулирования вы-
страивались в соответствии с принятой концепцией пространственного развития: градостроительство (централизованная экономика) - градо-регулирование (рыночная экономика) - градоустройство (социально ориентированная экономика). Им соответствуют директивно-административный, бизнес-ориентированный и социально ориентированный подходы, принципиальные различия между которыми представлены в табл. 1.
Таблица 1 *
Соотношение основных характеристик различных подходов
к пространственному анализу и регулированию
Основные характеристики подходов Подходы к пространственному анализу и регулированию
Директивно-административный Бизнес-ориентированный Социально ориентированный
Концепт, основа Градостроительство Градорегулирование Градоустройство
Субъекты анализа и регулирования Институты государственного планирования; ведомственные органы планирования Территориальные (региональные и местные) органы власти и бизнес-структуры Территориальные органы власти, представители бизнеса, представители населения
Характер взаимодействия субъектов экономической деятельности Директивный строго регламентированный характер взаимодействия; экономичские субъекты не самостоятельны; принятие решений в результате множества согласований Строго не регламентированное взаимодействие самостоятельных экономических субъектов, регулируемое правовыми нормами, общими для всех участников Частно-государственное партнерство; взаимодействие власти, бизнеса, населения по поводу благоустройства ГТ - социального девелопмента ГТ
Методы анализа Метод функционального зонирования территории; методы социального и инженерно-технического нормирования городского пространства; инженерно-архитектурный анализ физической возможности и народнохозяйственной эффективности размещения производительных сил Методы анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости на основе оценки рыночной стоимости земельного участка; методы анализа коммерческой эффективности инвестиционных проектов Методы анализа изменений условий жизнедеятельности территориальных сообществ под влиянием экономических (инвестиционно-строительной деятельности и рынка недвижимости) и социокультурных факторов
Основные методы и документы регулирования Отраслевые, территориальные (региональные, городские) планы экономического развития; документы территориального планирования (генеральные планы) Правила землепользования и застройки; документы планировки территорий Требуется разработка методов территориального проектного управления, основанных на партнерстве власти, бизнеса и населения
* (составлена автором)
Из проведенного в работе анализа следует, что сегодня в российской практике муниципального управления пространственным развитием преобладают методы регулирования в логике градостроительства и частично градорегулирования. Они связывают регулирование городского развития с инвестиционно-строительной деятельностью, которой отводится решающая роль в достижении целей генеральных планов городов. Развитие связывается с созданием новых объектов недвижимости, освоением незанятых и не обремененных правами других лиц земельных участков, то есть сводится лишь к одной из его характеристик - росту. Другие составляющие развития (изменения и улучшения) фактически игнорируются.
В результате городское пространство начинает испытывать усиливающийся дисбаланс между запросами населения и хозяйствующих субъектов, с одной стороны, и возможностями их удовлетворения за счет строительства новых и изменения существующих материальных объектов, с другой стороны. Как следствие, усиливается неравномерность распределения объектов общего пользования, пространственная дифференциация локальных территорий как мест жизнедеятельности, возникают специфические проблемы развития городов.
Результаты статистических наблюдений и экспертных оценок, проводимых Международный банком реконструкции и развития, Международной организацией труда, другими организациями и агентствами ООН (в рамках "Программы по населенным пунктам - Хабитат", программ оказания помощи в реконструкции и развитии, программы действий на 21 век "Адженда-21"), позволили выявить следующие проблемы пространственного развития городов:
- социальные и экологические проблемы (пространственная сегрегация населения, низкая обеспеченность жильем, низкая доступность жилья, нисходящая "рыночная фильтрация" и образование районов-трущоб и др.);
-экономические проблемы (агрессивный рост земельной ренты, спекуляция на рынке недвижимости, нерентабельность социально значимых строительных проектов, неадекватная оценка недвижимости для целей налогообложения, несоответствие между ограниченными возможностями инвесторов-застройщиков и задачами развития городских территорий);
- проблемы пространственной организации города (территориальная неравномерность размещения инвестиционного капитала, нехватка территорий для общественных и административных целей, избыточное давление на локальные объекты инфраструктуры, эффект отрицательного соседства, неупорядоченность общей планировочной структуры, точечная застройка).
В диссертации показано, что используемые методы управления пространственным развитием города, осуществляемые в рамках бизнес-ориентированного и директивно-административного подходов, только
усиливают данные проблемы, переводят их в разряд перманентных явлений городской жизни.
Органы власти предоставляют высокую степень свободы инвестору: в выборе территории для организации бизнеса, в выборе вариантов использования земельных участков и технико-экономических параметров создаваемых объектов недвижимости. Согласование проекта строительства предполагает его проверку только на соответствие СНиП и СанПиН и видам допустимого использования земельного участка, предельных норм нагрузки на него, прописанным в Правилах землепользования и застройки. Социальные результаты - рост занятости, повышение доступности услуг, удобство территорий общего пользования, повышение жизнеспособности местных сообществ - рассматриваются в качестве внешнего, сопутствующего эффекта народно-хозяйственного или частного инвестиционного проекта. Злободневно звучит высказывание российского классика муниципального дела Френкеля З.Г.: "доходные дома строятся преимущественно такими домовладельцами, которые совсем не думают в них жить. Они не думают и не заботятся об общем плане и удобстве жизни конкретной территории, не приспособляют свои дома ко всем особенностям места".
Разрешение данного противоречия, по нашему мнению, предполагает переход к социально ориентированному подходу в организации пространственного планирования. Это вызывает необходимость уточнения методологии исследования, методов анализа пространственного развития, моделирования процессов освоения и функционирования городских территорий.
Методы выделения отдельных элементов городской среды и отдельных городских территорий, основанные на принципах функциональной специализации предприятий, дифференциации земельной ренты и видов землепользования, выделения каркаса и ткани городского пространства, удобства административного управления, архитектурно-планировочного единства объектов капитального строительства, не отвечают задачам современных исследований. Требуется разработка и внедрение новых методов районирования территории города, классификации территорий, проведения границ территорий в соответствии с принципами организации социальной жизни, учета интересов территориальных сообществ в границах локальных городских территорий.
В соответствии с этим дожно измениться представление о характере планирования городского пространства. Ранее планировочная структура генплана предполагала стабильность функционирования территорий, "строительную законченность", адекватность создаваемых материальных объектов (жилых домов, учреждений, дорог, коммуникаций) внешней и внутренней среде микрорайона на всем горизонте планирования. Однако необходимо учитывать, что городское пространство представляет собой живой организм, а не совокупность материальных объектов. Социуму
дожна отводиться ведущая роль, поскольку появление новых социально-экономических интересов местных жителей, новых потребностей, изменения в условиях ведения бизнеса определяют в конечном итоге формы наиболее эффективного использования свободных земельных участков, устаревание и появление новых материальных объектов.
Локальная городская территория как единица пространственного анализа и регулирования. Дифференциация городских территорий является результатом неравномерности в развитии отдельных территорий, как в пространственном, так и во временном отношении. В исследованиях социально-экономических закономерностей организации городского пространства применяются следующие термины: "локальное социально-территориальное образование" (JICTO), "территориально-пространственное сообщество" (ТПС), "градостроительный район", "территориальное соседство", "территориальное общественное самоуправление" (TOC), "территории сообществ" (Community Areas) и другие. В диссертации понятию "локальная городская территория" дана следующая трактовка.
Локальная городская территория - это локальное территориальное сообщество людей, объединенных интересами повседневной жизнедеятельности (трудовой миграции, коммунально-бытового обслуживания, приобретения потребительских товаров и услуг по месту) и совместного проживания, характеризующееся следующими признаками:
- ощущение местным населением принадлежности к данной территории, месту, которое люди считают своим;
- наличие локальных центров - мест сосредоточения жизнеобеспечивающих объектов обслуживания в жилой среде, центров притяжения местных жителей;
- наличием у местных жителей и маятниковых мигрантов схожих интересов, предпочтений, привычек по поводу использования данной территории;
-наличием специфических, характерных для данной локации, проблем пространственного развития;
- особой, несводимой к количественным техническим и экономическим показателям, ролью инвестиционно-строительной деятельности в изменении характера восприятия населением его городского окружения.
Данные признаки указывают на возможность применение различных критериев для выделения локальных городских территорий как объекта управления изменениями (девелопмента): ареал воздействия инвестиционно-строительной деятельности на территорию, характер активности инвесторов, изменения в доступности социально-значимых услуг и др.
Границы ГТ могут не совпадать с границами микрорайонов, административно-территориальными границами муниципалитетов, правовыми
(градостроительными) зонами Правил землепользования и застройки, поскольку последние как главный правовой институт градорегулирования опираются на функциональное зонирование генплана, рассматривают городское пространство как совокупность земельных участков, не учитывают социальных аспектов функционирования местных сообществ.
Пространственное планирование на основе социально ориентированного анализа локальных городских территорий связано с необходимостью использования следующих критериев их выделения: по ареалу влияния инвестиционно-строительной деятельности на территорию, по характеру активности инвесторов-застройщиков, по изменениям в доступности социально-значимых услуг и локализации объектов притяжения, по изменениям в социальном составе жителей и их предпочтениях по поводу благоустройства места жительства и др.
В соответствии с этим социально ориентированные исследования пространственного развития города (исследования в рамках концепции градоустройства) дожны проводиться с использованием следующих методов анализа".
- картографический анализ (визуальное сравнение, анализ концентрации, построение изолиний, выявление локальных центров) инвестиционно-строительной деятельности, спроса и предложения на различных сегментах рынка жилой недвижимости (первичном и вторичном рынках), предпочтений и привычек жителей локальной городской территории по месту,
- эконометрический анализ (расчет средних величин и структуры данных, анализ рядов динамики, корреляционно-регрессионное моделирование) активности инвестиционно-строительной деятельности, ее влияния на социальные изменения в ареалах влияния нового строительства и в границах локальных городских территорий;
- социологический анализ (интервьюирование экспертов, анкетирование и панельное обследование жителей) желательности инвестиционно-строительной деятельности в границах локальной городской территории;
- квалиметрический анализ (ранжирование локальных городских территорий по привлекательности покупки жилья для целей проживания и инвестирования средств);
-непосредственное наблюдение упорядоченности существующей застройки и нового строительства в неблагополучных локациях (в отношении эстетического, архитектурно-планировочного, сегрегационного влияния точечной застройки).
В отличие от инструментария градостроительного инженерно-технического анализа и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (анализа НЭП) земельного участка (используемых в ходе рыночного сопровождения индивидуальных инвестиционных проектов) разработанный инструментарий позволяет исследовать закономерности
пространственного развития города с учетом асинхронности социальных и материальных изменений на городских территориях (совокупностях освоенных и неосвоенных земельных участков) и выработать рекомендации по девелопменту локальных городских территорий.
Социально ориентированные исследования пространственного развития города дожны включать следующие этапы анализа и планирования городского развития:
1) определение границ ГТ на основе выявления локальных сообществ людей, объединенных интересами повседневной жизнедеятельности и совместного проживания в условиях рынка и свободы осуществления инвестиционно-строительной деятельности;
2) анализ и моделирование отдельных элементов рынка жилья ГТ, направленные на выявление специфических потребностей населения и бизнеса в наличии тех или иных объектов городских услуг и общественно значимых объектов недвижимости;
3) определение точных характеристик месторасположения желательных объектов недвижимости (критерием оптимального размещения дожно выступать повышение привлекательности всей территории для проживания).
Современные тенденции пространственного развития. Большинство современных исследований отмечают неравномерность пространственного регионального развития, вызываемую спецификой распределения инвестиционных ресурсов.
Лидерами инвестиций последних лет являются крупнейшие города и городские агломерации (Москва, Санкт-Петербург), а также наиболее экономически развитые субъекты РФ, среди которых выделяется Краснодарский край (занимающий второе место в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов). Отмечается высокая степень концентрации инвестиционных ресурсов во внутрирегиональном пространстве, где Краснодар занимает лидирующие позиции (табл. 2).
Таблица 2
Удельный вес городов Краснодарского края с численностью населения
свыше 100 тысяч человек в показателях ИСД в 2008 г. (%)
Показатели сравнения Краснодар Армавир Новороссийск Сочи
Численность населения 15,2 4,0 5,5 8,0
Объем работ по виду деятельности "Строительство" 35,8 0,8 8,5 25,6
Ввод жилых домов 31,0 3,0 5,0 11,9
Инвестиции в основной капитал 36,5 1,3 6,0 15,5
Составлена автором по: Россия в цифрах / Федеральная служба государственной статистики, 2009 г.
Однако концентрация инвестиционных ресурсов в административном центре не является достаточным условием для равномерного развития региона. Данное противоречие возникает также во внутригородском пространстве, что ведет к нарушению равной доступности населения к основным социальным благам, нарушению социальной среды и дисбалансу факторов развития внутригородских территорий.
Так, например, динамика инвестиций за 2006-2009 годы показывает разнонаправленность и неравномерность инвестиционного процесса в границах административных округов, что является следствием различий в инвестиционной привлекательности отдельных территорий и доступности свободных земельных участков (рис. 2).
250000 200000 150000 100000 50000
........................... я
i Западный в Центральный ; Прикубанский
0 -----s---Чг Чг.....ЧКарасунский
2006 2007 2008 2009
Рис. 2. Объем инвестиций в основной капитал по административным районам города Краснодар (в рублях на 1 местного жителя)
Составлен автором по: Основные итоги социально-экономического развития муниципального образования город Краснодар в 2010 г.: Доклад администрации муниципального образования Краснодар. URL: Ссыка на домен более не работаетgorodskaya_sreda/ekonom/electron_ ekonom_katalog/ekonom_razvitie_potencial/social_ekonom_razvitie/doklad_2010/.
Кроме того, объекты капитального строительства, возникающие в результате инвестиционно-строительной деятельности, составляют незначительную долю по отношению к существующему фонду недвижимости. Например, ежегодный объем вводимого жилья даже в инвестиционно привлекательных, активно развивающихся городах не превышает в среднем от 3 до 5% от всего фонда жилья.
Существующий фонд недвижимости подвержен изменениям как под влиянием инвестиционно-строительной деятельности, так и факторов спроса и предложения на вторичном рынке недвижимости, между которыми существует взаимосвязь. Из проведенного в работе анализа следует, что в практике муниципального управления пространственным развитием преобладают методы, связанные с исследованием инвестиционного потенциала, инвестиционной привлекательности, инвестиционного климата, но не учитываются изменения, происходящие на рынке существующей недвижимости в границах локальных территорий.
Исследования строительной отрасли дают только общую картину, не отражают особенностей пространственной организации, потребностей людей в границах локальных городских территорий. Степень взаимосвязан-
ности нового строительства и существующего фонда недвижимости не учитываются. Строительная деятельность по-разному влияет на привлекательность объектов недвижимости на вторичном рынке. Илюстрацией этого служит динамика цен на локальных рынках жилья города: одновременный рост цен на первичном и вторичном рынках недвижимости свидетельствует о повышении привлекательности территорий (рис. 3).
Развивающиеся ГТ с высокой Застроенные ГТ с ограниченной интенсивностью нового строительства интенсивностью нового строительства Цена, руб. Оборачи- Цена, руб. Оборачиваемость, % за 1 кв. м
за 1 кв. м 65 ООО
ваемость, %
га = ~ <5 н 1> г < а ^
в < Л О
а.^а.^ях^усио. я а л и ч- о О >1ЮЮ1
Застроенные ГТ, подверженные Потенциально депрессивные ГТ
активной реструктуризации характера преимущественно стареющего
землепользования жилищного фонда
Цена, руб. Оборачи- Цена, руб. Оборачи-
за 1 кв. м ваемость, % за 1 кв. м ваемость, %
65 000 60 000 55 000 50 000 45 000 40 000
65 000 60 000 55 000 50 000 45 000 40 000
Н Л 52 -я
а у. Ч> сз ^ Ч. ^
п и о О г** Ю < - -
< I ^ -т-б
- Цены предложения на вторичном рынке ................... - Цены предложения на первичном рынке
Ч Ч - Оборачиваемость на вторичном рынке Ч Ч - Оборачиваемость на первичном рынке
Рис. 3. Динамика показателей локальных рынков жилья Краснодара в 2008 г.
(составлен автором)
Проведенный анализ локальных рынков недвижимости (включающий исследование динамики цен предложения, оборачиваемости, периода
экспозиции, абсолютных величин спроса и предложения) позволил выделить четыре типа локальных городских территорий, различающихся по характеру инвестиционной экспансии и изменения комфортности проживания (увеличения доступности и разнообразия услуг, объектов городской среды и территорий общего пользования) (табл. 4).
Таблица 4*
Распределение различных ГТ Краснодара по категориям
пространственного развития
Категории ГТ Индикаторы рынка жилья по сегментам Наименование ГТ
первичный вторичный
Развивающиеся ГТ с высокой интенсивностью нового строительства Освоение территорий под новое строительство улучшает социальную ситуацию, повышает доступность объектов городской среды, престижность проживания в районе Рост цен Высокая оборачиваемость Рост цен Низкая оборачиваемость ГТ Авиагородка ГТ района Гидростроителей ГТ ул. Российской ГТ рубероидного завода ГТ Славянского района ГТ Энка
Застроенные ГТ с ограниченной интенсивностью нового строительства Активная инвестиционная экспансия на ограниченных территориях приводит к конкуренции объектов строительства между собой, при этом общая привлекательность района для проживания повышается Падение цен Низкая оборачиваемость Рост цен Низкая оборачиваемость ГТ 40 лет Победы ГТ района КГТУ ГТ ст. Пашковская ГТ северных пригородов ГТ района ККБ и ул. Восточно-Крутликовской
Потенциачьно депрессивные ГТ преимущественно стареющего жилищного фонда Ресурсы территории для совместного проживания нового населения исчерпаны, новое строительство снижает привлекательность района, как для местных жителей, так и для потенциальных покупателей в новых домах Падение цен Высокая оборачиваемость Падение цен Высокая оборачиваемость ГТ нового центра ГТ ул. Монтажная ГТ Комсомольского района ГТ Черемушки
Застроенные ГТ, подверженные активной реструктуризации характера землепользования ИСД ведется в ущерб постоянным жителям ГТ, отвоевывает жизненное пространство у сложившегося местного сообщества, способствует дефициту локальных ресурсов Рост цен Высокая оборачиваемость Падение цен Низкая оборачиваемость ГТ района ЗИП ГТ Фестивального района ГТ старого центра ГТ Юбилейного района ГТ ул. Кубанская набережная
* (составлена автором)
Важно подчеркнуть, что цена не является единственным критерием выделения локальных городских территорий. Она служит интегральным показателем, отражающим индивидуальные предпочтения экономических субъектов. Авторская методика анализа пространственного развития основывается на применении совокупности следующих экономико-статистических инструментов:
1) статистические методы анализа, квалиметрии и ГИС в задачах первичного классификационного деления городского рынка недвижимости;
2) методы сбора и первичной обработки данных о рынке недвижимости - отладка мониторинга;
3) пространственно-топологический анализ границ локальных городских территорий;
4) ГИС анализ территориальной организации различных подсистем социального, инженерного, коммунально-бытового обслуживания и размещения общественно значимых объектов в локальных городских территориях;
5) корреляционно-регрессионный анализ зависимости цен и других рыночных показателей жилья от показателей локального расположения различных объектов недвижимости в границах определенной локальной городской территории.
В настоящем исследовании были выделены 26 локальных городских территорий (26 локальных рынков жилья) Краснодара (рис. 4).
Условные обозначения
Ч< железная дорога улицы
водные объекты ГТ по степени привлекательности для покупателей первичного жилья
ЩН наиболее привлекательные РШ привлекательные ЩЦ умеренно привлекательные ЯМ малопривлекательные ЩВ непривлекательные
уно^МпТлицт'ка:
о.иккая Наосрсж!
Масштаб 1:60 ООО
Рис. 4. Локальные городские территории г. Краснодара
(составлен автором)
Выделение локальных городских территорий производится на основе следующих критериев: интенсивности социальных изменений, обусловленных интересом населения к жилой недвижимости (что сопровождается значительными изменениями спроса и предложения на рынке жилья, колебаниями цен), активности инвестиционно-строительной деятельности на территории и привлекательности первичного рынка жилья для потенциальных покупателей извне.
Каждый тип локальной городской территории отличается индивидуальными особенностями развития, определяемыми потребностями и платежеспособностью локального социума. В диссертации используется инструментарий ГИС-анализа при проектировании улучшений в границах локальных городских территорий (рис. 5).
'^40 Яет'Победй;.,"
......Шатай Ш
Краснодар
Рис. 5. Рабочая карта-схема моделирования улучшений в пространственной организации локальных городских территорий (составлен автором)
На основе рабочей карты-схемы определяются места размещения и технико-экономические параметры строительства или реконструкции жилья и объектов культурно-бытового назначения (детских садов, школ, магазинов).
Механизм регулирования развития городских территорий на основе девелопмента локальных городских территорий. Переход к социально ориентированному типу управления пространственным развитием дожен сопровождаться сменой методов регулирования, связанных с необходимостью удовлетворения интересов местных сообществ в границах локальных внутригородских территорий. Рассмотренные в работе
примеры инвестиционно-строительной деятельности в Краснодаре, связанные с различными улучшениями на отдельных земельных участках, можно отнести к девелопменту недвижимости как одному из многих видов девелопмента. В работе проведена классификация основных существующих видов девелопмента:
- подготовка земельного участка;
- строительство на заказ;
- строительство для собственных нужд;
- спекулятивная купля-продажа недвижимости и т.д.
В работе вводится понятие "девелопмент городских территорий", под которым понимается особый метод и технология управления пространственным развитием локальных городских территорий, в основе которого лежит принцип участия различных заинтересованных субъектов (стейк-ходеров) - власти, предпринимателей-застройщиков, владельцев земельных участков, представителей интересов локальных территориальных сообществ (пользователей объектов капитального строительства, потребителей услуг объектов недвижимости, собственников существующих объектов недвижимости (рис. 6)).
Состав субъектов девелоперской деятельности зависит от степени включенности процесса девелопмента в контекст общего развития городского пространства, от согласованности трансформации в материальном пространстве с изменениями в социальном пространстве.
Интерес инвестора заключается в извлечении прибыли. Интерес социума локальной городской территории - в повышении комфортности проживания, в ответственном использовании локальных ресурсов. Преобразования с недвижимостью в границах локальной городской территории дожны рассматриваться не как инвестиционный проект развития единичного земельного участка, а как проект девелопмента, при котором достигается удобство для всех жителей, а не только для строительных компаний, которые часто после завершения строительства, потеряв коммерческий интерес, покидают локальную городскую территорию, и новых собственников недвижимости, которые стремятся овладеть ограниченными ресурсами локальной городской территории в ущерб остальным жителям.
Механизм регулирования девелопмента локальной городской территории предполагает, что девелопер как частный предприниматель дожен представлять инвестиционный проект в органы власти местного сообщества на согласование со следующими документами благоустройства: стратегией пространственного развития, оперативным планом пространственного развития, картой-схемой планируемых изменений локальной городской территории, а при необходимости корректировать технико-экономические параметры планируемых к строительству объектов (рис. 7).
- финансовые потоки ХЧ - спрос на конечную продукцию и услуги объектов недвижимости
Ч- внешнее воздействие: рост или падение делового климата, благоприятная или неблагоприятная конъюнктура локальных рынков, изменение социальной ситуации (джентрификация, социальная дифференциация, запустение и т.д.) Рис. 6. Схема субъектного состава и типов взаимодействия в ходе развития городских территорий
(составлен автором)
| этапы инициации девелопмента
Ч прямая последовательность действий по подготовке девелопмента ~ ~ общее воздействие на процесс подготовки девелопмента Рис. 7. Модель регулирования пространственного развития на основе управления девелопментом локальной городской территории (составлен автором)
Оперативный план будет опираться на стратегию развития локальной городской территории, которая дожна занять особое место в системе основных типов стратегий экономического развития местного сообщества (стратегий обустройства территории, развития человеческих ресурсов и поддержки предпринимательства).
Целью стратегии дожно стать и улучшение ландшафта и архитектурного облика населенного пункта, и создание комфортных условий для развития человеческого капитала, и увеличение привлекательности территории для ведения частного бизнеса, привлечения инвестиций. При этом дожно достигаться такое изменение в пространственной организации, которое бы обеспечило наиболее широкому кругу местных жителей и внешних пользователей локальной городской территории равные возможности воспользоваться общественными благами и их равное качество.
Основными принципами разработки стратегии развития и оперативного плана развития локальной городской территории, являются максимальное "вовлечение населения в принятие решений", ответственность за принятые решения перед будущими поколениями, достижение жизнеспособности местных сообществ.
Технология регулирования пространственного развития посредством девелопмента локальной городской территории предполагает определение состава участников девелопмента, выяснение их интересов, распределение ролей, закрепление за ними меры ответственности за использование местных ресурсов, разработку организационно-экономического механизма управления развитием локальной городской территории и организационно-экономического механизма взаимодействия участников инвестиционного проекта.
Организационный механизм управления развитием основывается на принципе партнерства участников, представляющих различные интересы (инвесторов, собственников земельных участков, власти, жителей).
Экономический механизм предполагает соотнесение в рамках оценки инвестиционного проекта его коммерческой эффективности (оценка привлекательности реализации проекта для самого инициатора проекта) и общественной эффективности (оценка привлекательности реализации проекта для всех субъектов локальной городской территории), выявление способов поддержки общественно значимых, но коммерчески неэффективных проектов, оценку всех возможных рисков.
Регулирование поведения частных компаний предполагается обеспечить путем создания при обязательном участии органов местной власти организационно-экономического механизма взаимодействия участников каждого инвестиционного проекта. Основой регулирования являются оперативный план развития и карта-схема планируемых пространственных изменений локальной городской территории.
Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах:
Статьи в научных изданиях, рекомендованных ВАК:
1. Авдеева Т.Т., Евстафьев А.И. Регулирование пространственного развития города на основе девелопмента локальных территорий // Вестн. Томского гос. ун-та. Томск, 2011. № 347. 0,7 п.л. (автор. 0,3 п.л.).
2. Евстафьев А.И., Гордченко В.А. Прогнозирование индикаторов рынка недвижимости на основе применения нейросетей // Известия вузов "СевероКавказский регион". Ростов н/Д, 2009. № 4. 0,6 п.л. (автор. 0,3 п.л.).
3. Евстафьев А.И., Максимов Д.В. Анализ организации жилищной застройки и рынка жилья города на основе пространственно-параметрического моделирования // Известия вузов "Северо-Кавказский регион". Ростов н/Д, 2010. № 4. 0,6 п.л. (автор. 0,3 п.л.).
Другие публикации:
4 .Авдеева Т.Т., Евстафьев А.И. Подходы к управлению пространственным развитием города и механизмы их практической реализации: монография. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2011. 6,3 п.л. (автор. 2 п.л.).
5. Максимов Д.В., Евстафьев А.И. Анализ девелоперского проекта. Организация и планирование местного развития: науч. издание. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2009.4 п.л. (автор. 1,5 п.л.).
6. Кизим К.А., Евстафьев А.И. Экономические аспекты создания информационно-аналитических систем местного сообщества // Россия: прошлое, настоящее, будущее. Сб. науч. ст. по матер, междунар. науч.-практ. конф. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2009. 0,2 п.л. (автор. 0,1 п.л.).
7. Авдеева Т. Т., Евстафьев А.И. Девелопмент городских территорий и социально-экономическое развитие местных сообществ // Социальный и человеческий капитал как основа инновационного развития местных сообществ: Всероссийская науч. конф. молодых ученых. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2010. 0,2 п.л. (автор. 0,1 п.л.).
8. Авдеева Т.Т., Евстафьев А.И. Технология управления развитием городских территорий в рамках концепции градоустройства // Актуальные вопросы социально-экономического развития муниципальных образований: Сб. науч. ст. по матер, межрег. науч.-практ. конф. Петрозаводск: Карельский филиал СевероЗападной академии гос. службы, 2010. 0,5 п.л. (автор. 0,2 п.л.).
9. Евстафьев А.И., Кизим К.А. Роль и виды девелопмента в развитии городского пространства // Экономико-правовые аспекты стратегии модернизации России: механизмы обеспечения конкурентоспособности и качественного экономического роста: Сб. науч. ст. по матер, междун. науч-пракг. конф. Ч. 3. Крано-дар: Южный ин-т менеджмента, 2011. 0,4 п.л. (автор. 0,2 п.л.).
10. Евстафьев А.И. Взаимодействие субъектов строительства в Российских городах в конце XIX - начале XX века // Актуальные проблемы историко-экономических исследований: Сб. науч. ст. по матер, междун. науч.-практ. конф. Вып.З. М.: Всероссийский заочный финансово-экономический ин-т, 2011. 0,4 п.л.
ЕВСТАФЬЕВ АРТЕМ ИВАНОВИЧ
МЕТОДЫ АНАЛИЗА И РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДА
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Бумага тип. № 2. Печать трафаретная. Тираж 130 экз. Заказ № 844
350040 г. Краснодар, ул. Ставропольская, 149, Центр "Универсервис", тел. 21-99-551.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Евстафьев, Артем Иванович
Введение.
1. Пространственное развитие города в условиях рыночной экономики
1.1. Эволюция подходов к исследованию пространственного развития города.
1.2. Пространственное развитие города в логике концепции градоустройства.
1.3. Взаимодействие экономических субъектов развития городских территорий.
2. Анализ и планирование пространственного развития города.
2.1. Методы анализа и планирования пространственного развития города как результата инвестиционно-строительной деятельности.
2.2. Технология социально ориентированного пространственного анализа и планирования.
2.3. Многофакторный пространственно-параметрический анализ рынка недвижимости как основа определения тенденций дифференциации территорий города.
3. Регулирование развития городских территорий на основе модели девелопмента.
3.1. Девелопмент как технология управления развитием локальных городских территорий.
3.2. Разработка механизма регулирования развитием локальных городских территорий на основе девелопмента.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы анализа и регулирования пространственного развития города"
Актуальность темы исследования определяется происходящими изменениями в системе методов регулирования развития городов, что вызвано усилением влияния инвестиционно-строительной деятельности на их пространственную структуру. Сложившаяся в период существования директивной экономики система социалистического планирования городского пространства, в основе которой лежали методы вертикального административного управления (градостроительство), оказалась несоответствующей условиям свободного рынка. С появлением частной собственности на недвижимость и включением в рыночный оборот земельных участков потребовася особый механизм территориального развития, основанный на более гибких методах регулирования на муниципальном уровне.
Внедряемые в практику муниципального управления методы градо-регулирования связываются преимущественно с организацией привлекательных условий для осуществления нового строительства и повышения эффективности коммерческого использования земли. Складывается бизнес-ориентированная модель пространственного развития, которая вызывает обострение проблем социально-экономического характера: несбалансированность изменений в материальной и социальной среде города, точечную застройку территорий, ухудшение городского ландшафта, жилищную сегрегацию, осложнение проблем транспортной доступности и обеспеченности коммунально-бытовой инфраструктурой отдельных городских территорий.
Необходима разработка социально ориентированной модели, которая дожна учитывать интересы местных сообществ, благоустройство которых становится главным критерием эффективности пространственного развития, что не достигается традиционными механизмами рыночного регулирования частной инвестиционно-строительной деятельности и требует разработки особых методов и институтов управления в границах отдельных городских территорий, определяемых как градоустройство.
Степень разработанности научной проблемы. Классический взгляд на территориальную организацию города и его пространственное развитие представлен в научных трудах зарубежных ученых Э. Берджеса, Ч. Гарриса, И. Тюнена, Г. Хойта, Э. Ульмана. Разработка концепции градорегулирования, понимаемой в конце XIX века как отрасли строительного права, регулирующего городское землеустройство, представлена работами В. Губера, А. Вагнера, Ф. Визера, М.Д. Загряцкова, М. Поле, А. Фохта.
Концепция городского хозяйства и городского благоустройства "в широком смысле", строительства "городов-садов" разрабатывались известными российскими и западными учеными JI.A. Велиховым, М.Г. Диканским, Г.Д. Дубелиром, К. Зитте, Э. Говардом, Ф. Омстэдом, Р. Эберштадтом. Основы городского благоустройства исследовались З.Г. Френкелем. Современные проблемы городского развития разрабатываются известными учеными-регионалистами Г.М. Лаппо, В.Я. Любовным, E.H. Перциком. Концепция градостроительного проектирования разработана в трудах К.С. Алабяна, А.У. Зеленко, Л.М. Сабсовича. Концепция социалистического города представлена в работах В.Н. Семенова, H.A. Милютина, модернистская концепция - Ш. Ле Корбюзье, О. Нимейера.
Проблемы развития города, городского пространства, связанные с переходом к рыночной экономике, развитием процессов децентрализации, возникновением особой роли органов местного самоуправления в управлении пространственным развитием (через регулирование частно-инвестиционной деятельности и рынка недвижимости) получили освещение в работах целого ряда ученых последнего десятилетия.
Среди них особо следует выделить разработки известных ученых-регионалистов Института системного анализа РАН В.Н. Лексина и
A.Н. Швецова. Широкое признание в настоящее время получили работы
B.Л. Глазычева, занимающегося вопросами развития городской среды (Академия народного хозяйства). Фундаментальные и прикладные вопросы градорегулирования актуализированы также в трудах специалистов фонда
Институт экономики города" С.А. Боголюбова, М.Д. Сафаровой, Э.К. Трутнева и др. Проблемам взаимодействия власти и бизнеса в формировании социально-экономического пространства посвящены работы И.Е. Рисина. Заметное место среди современных исследований проблем развития местных сообществ занимают труды ученых Кубанского госуниверситета Т.Т. Авдеевой и Ю.В. Филиппова, создателей Кубанской школы развития местных сообществ.
Исследования A.A. Высоковского, А.Э. Гутнова, С.Н. Максимова,
A.B. Марченко, O.A. Смирновой, Е.И. Тарасевича и ряда других представителей современной российской экономической науки посвящены проблемам регулирования инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости, в том числе земельного рынка в городах, как ключевых объектов градорегулирующей деятельности, осуществляемой на муниципальном уровне. Организационно-экономические отношения, возникающие в процессе частной инвестиционной деятельности, как основного фактора изменения городского пространства в рыночной экономике, исследуются в работах П.Л. Виленского, И.Л. Владимировой, JI.H. Дробышевской, В.Н. Лившица.
Современные принципы системного подхода к анализу и управлению пространственными городскими системами были сформулированы
B.И. Ресиным. Закономерности развития рынка городской недвижимости в транзитивной экономике, проблемы построения эффективного инструментария его анализа, планирования инвестиционно-строительных проектов исследованы в работах Г.М. Стерника.
Особо стоит выделить труды, посвященные разработке концепции градоустройства, специалистов фонда "Муниципалитет" Института развития г. Москвы Т.М. Говоренковой, Д.А. Савина.
Вместе с тем теоретико-методологические проблемы становления градоустройства изучены недостаточно поно. Нерешенными остаются проблемы формирования институтов согласованного взаимодействия активных субъектов инвестиционно-строительной деятельности (застройщиков) и рядовых горожан, слабо разработан инструментарий анализа социальных изменений, происходящих в ходе пространственного развития в границах территориальных сообществ.
Цель исследования - разработать методы анализа и регулирования пространственного развития города в условиях рынка в рамках концепции градоустройства и соответствующей ей модели социально ориентированного управления, адекватного меняющимся условиям жизнедеятельности городского социума.
Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании были поставлены и решены следующие задачи: систематизировать теоретические представления и концепции пространственного развития города; сформировать понятийный аппарат, раскрывающий специфику взаимодействия представителей различных групп интересов, связанных с преобразованиями в границах локальных городских территорий; провести сравнительный анализ существующих методов анализа и планирования пространственного развития города; разработать авторскую методику социально ориентированного пространственного анализа и планирования развития; разработать организационно-экономический механизм регулирования пространственного развития локальных городских территорий на основе особого вида управленческой деятельности Ч девелопмента локальных городских территорий;
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности ВАК (по экономическим наукам). Исследование выпонено в рамках специальности 08.00.05 - "Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика", п. 3.1 "Развитие теории пространственной и региональной экономики, методы и инструментарий пространственных экономических исследований; проблемы региональных экономических измерений, пространственная эконометрика; системная диагностика региональных проблем и ситуаций" паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ.
Объектом исследования является город как пространство жизнедеятельности городского сообщества и его территориальных единиц -локальных городских территорий.
Предметом исследования выступают методы регулирования социально-экономических отношений между органами управления городом, субъектами инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости и населением города.
Методологическая и теоретическая основы исследования. В качестве общей методологической основы исследования выбраны системный подход, концепция устойчивого развития, концепция развития местных сообществ, что позволяет раскрыть специфику взаимодействия различных экономических субъектов в границах локальных городских территорий. В работе использованы положения теории местного экономического развития, теории пространственного развития, теории стратегического планирования.
Для решения поставленных задач в исследовании используются методы системного анализа, геоинформационного и статистического анализа, корреляционно-регрессионного и математического моделирования.
Информационной базой исследования выступили нормативно-правовые акты РФ, определяющие основы градорегулирования, регламентирующие условия строительной и инвестиционной деятельности, правовую базу отношений по поводу использования земельных участков, недвижимости, а также региональные и местные нормативные акты пространственного планирования и управления.
Эмпирической базой послужили данные Федеральной службы государственной статистики, результаты авторских исследований локальных рынков недвижимости (в частности, данные, полученные в ходе анализа спроса и предложения на рынке жилья), выводы, сформулированные на основе социологических исследований городских жителей, экспертных опросов и личных наблюдений, а также геоинформационные и картографические источники данных о пространственной организации Краснодара.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования.
Пространственное развитие основывается на понимании города как единства материального и социального пространства жизнедеятельности городского сообщества, изменения в каждом из которых может быть инициировано представителями различных групп интересов (органов МСУ, инвесторов, застройщиков, владельцев земельных участков, населения и др.), что ведет к необходимости разработки механизмов согласования и регулирования их взаимодействия в границах локальных городских территорий.
Данная концепция позволяет преодолеть издержки инвестиционно-строительного подхода, рассматривающего социальные результаты (рост занятости, повышение доступности услуг, благоприятные изменения в социальном составе местных жителей, их доходах, и другие социально-экономические аспекты жизнеспособности местных сообществ) в качестве внешнего, сопутствующего эффекта инвестиционного проекта развития единичного земельного участка.
В связи с этим управление пространственным развитием города дожно основываться на модели социально ориентированного девелопмента локальных городских территорий, предполагающей социально-экономические, правовые и организационные механизмы управления их развитием на основе партнерства различных экономических субъектов в интересах развития локальных территориальных сообществ.
Положения диссертации, выносимые на защиту.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Евстафьев, Артем Иванович
Выводы по главе 3:
1. Рассмотренные в работе примеры инвестиционно-строительной деятельности в Краснодаре, связанные с различными улучшениями на отдельных земельных участках, можно отнести к девелопменту недвижимости как одному из многих видов девелопмента. Девелопмент недвижимости направлен на достижение коммерческой выгоды, связанной с использованием свободных земельных участков, что сопровождается точечной застройкой и вызывает ряд социальных проблем: усиление дифференциации социального пространства, миграцию населения из неблагополучных районов (усиливающую их запустение), чрезмерную концентрацию инвестиционных ресурсов на экономически благополучных территориях (вызывающую на них эффекты отрицательного соседства между создаваемыми коммерческими объектами и немолодым существующим жилым фондом).
2. Преобразования с недвижимостью дожны рассматриваться не как инвестиционный проект развития единичного свободного земельного участка, а как- проект девелопмента территории, при котором достигается удобство для всех жителей (а не только для строительных компаний и собственников создаваемых объектов недвижимости). Это обуславливает переход к социально ориентированному типу управления пространственным развитием, который требует смены методов регулирования в границах локальных внутригородских территорий.
3. Девелопмент локальных городских территорий, методы которого принципиально отличаются от девелопмента недвижимости, связан с преобразованием как свободных, так и застроенных участков, направлен на обеспечение наиболее широкому кругу местных жителей и внешних пользователей объектов локальной территории равных возможностей воспользоваться общественными благами и их равное качество. Это позволяет связать процессы пространственного развития города не только с созданием новых материальных объектов городской среды, но, в первую очередь, с созданием комфортных условий для жизни и развития местных сообществ.
4. Состав субъектов девелоперской деятельности зависит как от степени включенности процесса девелопмента в контекст общего развития городского пространства, так и от согласованности трансформации в материальном пространстве с изменениями в социальном пространстве. В основе девелопмента городских территорий, как механизма градоустройства, лежит принцип согласованного взаимодействия - партнерства Ч большинства заинтересованных субъектов (стейкходеров местного сообщества): власти, предпринимателейЧзастройщиков, владельцев земельных участков, различных представителей интересов локальных территориальных сообществ (пользователей объектов капитального строительства, потребителей услуг объектов недвижимости, собственников существующих объектов недвижимости).
5. Модель регулирования пространственного развития города на основе девелопмента локальных городских территорий предполагает следующую иерархию функций: от развития городской территории в рамках административных границ, как относительно целостной в пространстве и времени структуры, для которой принимаются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, к развитию локальных городских территорий, для которых дожны приниматься документы благоустройства, носящие нормативный характер.
6. Механизм регулирования в рамках концепции градоустройства предполагает, что девелопер как частный предприниматель дожен представлять инвестиционный проект на согласование в особые институты местного сообщества, в качестве которых могут выступать органы власти, частные или частно-государственные структуры, специализирующиеся на девелопменте конкретной локальной городской территории. Эти институты дожны разрабатывать документы благоустройства локальной городской территории: стратегию пространственного развития, оперативный план пространственного развития, карту-схему планируемых изменений, и при необходимости корректировать технико-экономические параметры планируемых к строительству объектов.
7. Технология анализа инвестиционно-строительного проекта дожна предполагать определение состава участников девелопмента всей локальной городской территории, выяснение их интересов, распределение ролей, закрепление за ними меры ответственности за использование местных ресурсов,, разработку организационно-экономического механизма управления развитием локальной городской территории и организационно-экономического механизма взаимодействия участников инвестиционного проекта.
8. Экономический механизм градоустройства предполагает соотнесение в рамках оценки инвестиционного проекта его коммерческой эффективности (оценка привлекательности реализации проекта для самого инициатора проекта) и общественной эффективности (оценка привлекательности реализации проекта для всех субъектов локальной городской территории), выявление способов поддержки общественно значимых, но коммерчески неэффективных проектов, оценку всех возможных рисков.
Заключение
1. Пространственное развитие города исследуется в единстве двух сторон: как процесс изменений в материально-вещественной структуре города; как процесс изменений в социально-экономических отношениях.
Несовпадение этих процессов (по скорости, продожительности, локализации и т.д.) вызывает противоречие между потребностями социума и характеристиками материальных объектов (их технических параметров, места размещения), разрешение которого вызывает необходимость разработки соответствующих регулирующих механизмов пространственного развития.
2. Концептуальные основы исследования пространственного развития города носят междисциплинарный характер. Они представлены тремя ключевыми направлениями: градостроительство Ч инженерный подход; градорегулирование - рыночный подход; градоустройство Ч социально-ориентированный подход.
3. Выбор концептуального подхода предопределяет соответствующую систему методов и инструментов регулирующего воздействия: градостроительный подход использует методы прямого административного управления строительной деятельностью; градорегулирование использует методы рыночного регулирования землепользования и инвестиционно-строительной деятельности (ИСД); градоустройство основывается на методах партнерства власти, бизнеса и населения в интересах развития городского социума, что существенно изменяет роль органов МСУ в управлении пространственным развитием.
4. Исследование показало, что в практике управления пространственным развитием города преобладают методы директивного управления и в ограниченной степени рыночного регулирования ИСД:
-территориальное планирование поселения (разработка и осуществление инженерно-архитектурных решений генплана);
146 правовое зонирование территории (рыночный инструментарий регулирования землепользования и застройки); градостроительная планировка земельных участков (инженерно-технический инструментарий).
Основной вывод: регулирование городского развития сводится к ИСД, игнорируются социальные аспекты развития. Возникают проблемы: социальные и экологические проблемы: пространственная сегрегация населения, низкая обеспеченность жильем, низкая доступность жилья, нисходящая "рыночная фильтрация", образование районов-трущоб, эффект отрицательного соседства; экономические проблемы: агрессивный рост земельной ренты, спекуляция на рынке недвижимости, нерентабельность социально-значимых инвестиционных проектов, неадекватная оценка недвижимости для целей I налогообложения, несоответствие между ограниченными возможностями инвесторов-застройщиков и масштабами задач развития городских территорий; проблемы пространственной организации города: неравномерность размещения инвестиционного капитала, нехватка территорий для общественных и административных целей, избыточное давление на локальные объекты инфраструктуры, неупорядоченность общей планировочной структуры, точечная застройка.
5. Ключевая проблема связана с переходом от управления застройкой (создания объектов капитального строительства на единичных земельных участках) к управлению развитием территорий, представляющих собой локальное социальное пространство.
В связи с этим введено понятие локальной городской территории (ГТ): ГТ Ч это локальное территориальное сообщество людей, объединенных интересами повседневной жизнедеятельности (трудовой миграции, коммунально-бытового обслуживания, приобретения потребительских товаров и услуг по месту) и совместного проживания.
Определены следующие признаки ГТ:
- ощущение местным населением принадлежности к данной территории, месту, которое люди считают своим;
- наличие локальных центров - мест сосредоточения жизнеобеспечивающих объектов обслуживания в жилой среде, центров притяжения местных жителей;
- наличием у местных жителей и маятниковых мигрантов схожих интересов, предпочтений, привычек по поводу использования данной территории;
- наличием специфических, характерных для данной локации, проблем пространственного развития;
- особой, несводимой к количественным техническим и экономическим показателям, ролью инвестиционно-строительной, деятельности в изменении характера восприятия населением его городского окружения.
6. Сформулированы критерии выделения ГТ как объекта управляющего воздействия: ареал влияния ИСД на территорию, характер активности инвесторов-застройщиков, изменения в доступности социально-значимых услуг и локализации объектов притяжения, изменения в социальном составе жителей и их предпочтениях по поводу благоустройства места жительства и др.
Это обосновало выбор следующих методов анализа:
- картографический анализ (визуальное сравнение, анализ концентрации, построение изолиний, выявление локальных центров) ИСД, спроса и предложения на различных сегментах рынка жилой недвижимости (первичном и вторичном рынках), предпочтений и привычек жителей ГТ по месту,;
- эконометрический анализ (расчет средних величин и структуры данных, анализ рядов динамики, корреляционно-регрессионное моделирование) активности ИСД, ее влияния на социальные изменения в ареалах влияния нового строительства и в границах ГТ;
- социологический анализ (интервьюирование экспертов, анкетирование и панельное обследование жителей ГТ) желательности ИСД в границах ГТ;
- квалиметрический анализ (ранжирование ГТ по привлекательности покупки жилья для целей проживания и инвестирования средств);
- непосредственное наблюдение упорядоченности существующей застройки и нового строительства в неблагополучных локациях (в отношении эстетического, архитектурно-планировочного, сегрегационного влияния точечной застройки).
Важно подчеркнуть, что средняя цена и другие индикаторы локальных рынков недвижимости, не являются единственным критерием выделения ГТ. Они служат интегральными показателями, отражающими индивидуальные предпочтения экономических субъектов по поводу ГТ.
В отличие от инструментария градостроительного инженерно-технического анализа и анализа НЭИ земельного участка (используемых в ходе рыночного сопровождения индивидуальных инвестиционных проектов) разработанный инструментарий позволяет исследовать закономерности пространственного развития города с учетом асинхронности социальных и материальных изменений на городских территориях (совокупностях освоенных и неосвоенных земельных участков) и выработать рекомендации по девелопменту ГТ.
7. В рамках российской практики градорегулирования пространственное развитие связывается с освоением незанятых и не обремененных правами других лиц земельных участков, то есть сводится лишь к одной из его характеристик - росту (количественному росту освоенных территорий города). Другие составляющие развития (изменения и улучшения на уже освоенных территориях) фактически игнорируются.
В работе обоснован переход к социально-ориентированному типу управления пространственным развитием, воплощенному в особой технологии управления развитием локальных городских территорий - девелопменте ГТ.
8. Обосновано применение в технологии девелопмента ГТ методов соучастия различных заинтересованных субъектов-стейкходеров (власти, предпринимателей-застройщиков, владельцев земельных участков, представителей интересов локальных территориальных сообществ: пользователей объектов капитального строительства, потребителей услуг объектов недвижимости, собственников существующих объектов недвижимости) в разработке концепции развития ГТ и оценке общественной значимости отдельных инвестиционных проектов.
Разработан механизм регулирования девелопмента ГТ на основе методов согласования и корректировки частного инвестиционного проекта со следующими документами благоустройства ГТ: стратегией пространственного развития ГТ, оперативным планом пространственного развития ГТ, картой-схемой планируемых изменений в ГТ - и методов оптимизации организационно-экономического механизма реализации этих проектов.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Евстафьев, Артем Иванович, Краснодар
1. Абегов ММ Краткосрочное прогнозирование регионального развития в условиях непоной информации. М.: Эдиториал УРСС, 2001.
2. Анализ ключевых проблем развития местного самоуправления и градостроительства в РФ // Городское управление. 2008. №8.
3. Аналитика рынков недвижимости Краснодарского края / Официальный сайт Краснодарской краевой Ассоциации Риэтеров. URL: www.associaciyarielterov.kuban.ru.
4. Анализ рынка для инвестиций в коммерческую недвижимость: пер. с англ. Чикаго: Институт CCIM, 2000.
5. Априамашвили М.Г. Организационно-экономический механизм управления развитием территории крупного города: дис. . канд. экон. наук. Краснодар, 2008.
6. Бижанов А.Х. Методология функционирования механизма экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере: на опыте Республики Казахстан: дис. . д-ра экон. наук. М., 2007.
7. Вебер А. Ф. Рост городов в XIX столетии. СПб.: Тип. Кускова, 1903.
8. Велихов Л.А. Основы городского хозяйства. Общее учение о городе, его управлении, финансах и методах хозяйства. Обнинск: Институт муниципального управления, 1995.
9. Вендина О.И. Противоречивое развитие российских городов: новые вызовы старые решения // Городское управление. 2009. №3.
10. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективностиинвестиционных проектов: теория и практика: учеб. пособие. М.: Дело, 2008.151
11. Владимирова КЛ. Инвестиционно-строительная деятельность и социально-экономическое развитие территорий: автореф. дис. . д-ра экон.- наук. М., 2010.
12. ВладимироваИ.Л. Особенности новейших изменений в пространственном размещении инвестиционно-строительной деятельности // Труды Института системного анализа Российской академии наук. 2008. №40.
13. Вырлан А.И. Типы трансформации современной городской среды // Городское управление. 2007. №4.
14. Глазычев В.Л., М.М. Егоров, Т.В. Ильина Городская среда. Технология развития: Настольная книга. М.: Издательство Ладья. 1995.
15. Глазычев В.Л. Политическая экономика города: учебник. М.: Дело АНХ, 2009.
16. Говоренкова Т.М. Градостроительство до и после // Институт развития Москвы. 2001. №5.
17. Говоренкова Т.М. Оценка проблемных ситуаций состояния жилищного дела в Москве // Институт развития Москвы. 1999.№2.
18. Говоренкова Т.М., Жуков А.И., Савин Д.А., Чуев А.В. Жилищный вопрос и логика его решения. Эпизод IX // Муниципальная власть. 2007. №2.
19. Говоренкова Т.М., Савин Д.А. Право застройки // Институт развития Москвы. 2004. №10.
20. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. М.: Маркетинг, 2002.
21. Горин И. В. Логистическая организация благоустройства города: дис. канд. экон. наук. Ростов н/Д, 1999.
22. Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон №190 от 29.12.2004. // СПС "КонсультантПлюс".
23. Гражданский кодекс РФ: Федеральный закон №51 от 30.11.1994.// СПС "КонсультантПлюс".
24. Грибовский C.B., Федотова M.А., Стерник Г.М., Житков Д.Б. Методология массовой оценки квартир для налогообложения // Бюлетень финансовой информации, 2005. №1.
25. ДамодаранА. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов: учебник. М.: Альпина Бизнес Букс, 2008.
26. Джекобе Дж. Закат Америки: Впереди средневековье. М.: Европа, 2006.
27. Диканский М.Г. Постройка городов (их план и красота). СПб.: Изд-во Н.П. Карбасникова, 1915.
28. Достижения строительной отрасли Краснодара в 2010 году: доклад / Департамент строительства администрации муниципального образования город Краснодар. URL: ttp://krd.ru/ gorodskayasreda/arhitekturastroitelstvo/
29. Дробышевская JI.H. Теоретические основы инновационно-инвестиционной политики России в условиях глобализации: дис. . д-ра экон. наук. Краснодар, 2005.
30. ЕщинаЕ.В. Социально-демократические методы соучастия в градорегулирующей деятельности: дис. . канд. архит. наук. Самара, 2004.
31. Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон №188 от 29.12.2004. // СПС "КонсультантПлюс".
32. Жилищный фонд Краснодарского края: стат. сб. Краснодар: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю. 2011.
33. Загряцков М.Д. Земельная политика городского самоуправления в Германии. Т. 1: Строительное право как фактор городского землеустройства. М.: Культура, 1913.
34. Загряцков М.Д. Полиция // Энциклопедический словарь русского библиографического института Гранат. 11-е стереотип, изд. М.: Б.г., 1948. Т.32.
35. Занадворов B.C., Занадворова A.B. Экономика города (Вводный курс): учеб. пособие. М.: Магистр, 1997.
36. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон №136 от 25.10.2001.// СПС "КонсультантПлюс".
37. Зубаревич Н.В. Региональная политика в условиях усиления государства: как избежать реинкарнации Госплана? // Российское экспертное обозрение. 2005. №1(13).
38. Итоги жилищного строительства в Краснодарском крае за январь-сентябрь 2010 г. Стат. бюлетень. Краснодар: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю. 2010.
39. Кобилев А.Г. Город в трансформирующемся обществе: управление социально-экономической жизнедеятельностью. Вогоград:ВоГУ, 1999.
40. Коган Л.Б. Развитие социально-культурных функций и пространственной среды городов: дис. . д-ра архит. наук. М., 1989.
41. Коган Л.Б. Социально-функциональные исследования урбанизации // Архитектура СССР. 1984. №5.
42. Коган Л.Б. Проблемы урбанизации: город и культура. М.: Информкультура, 1981.
43. Коган Л.Б. Социально-культурные функции города и пространственная среда. М.: Стройиздат, 1982.
44. Комментарий к градостроительному кодексу Российской Федерации / отв. ред. С.А. Боголюбов. М.: ТК Веби, Проспект, 2005.
45. Краснодар: Генеральный план. Т. 11.1. Пояснительная записка / Краснодаргражданпроект. Краснодар, 2009 (документ не опубликован).
46. Краснодар: Генеральный план. Т. 11.2. Пояснительная записка / Краснодаргражданпроект. Краснодар, 2009 (документ не опубликован).
47. Краснодар: Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар: Приложение к Решению городской Думы Краснодара №61 п.7 от 24.09.2009. URL: Ссыка на домен более не работаетrubrics/archiv/2008/4/17/13457.
48. Кузнецов М.Н., Кущенко B.B. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2004.
49. Лаппо Г.М. Городские агломерации СССР-России: особенности динамики в XX в. // Российское Экспертное Обозрение. 2007. №4.
50. Лексин В.Н. Города власти: административные центры России // Мир России, 2009, №1.
51. Лопатчиков Л.И. Экономико-математический словарь: Словарьсовременной экономической науки. М.: Дело, 2003.
52. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003.
53. Марченко A.B. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2007.
54. Масянова H.H. Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии: дис. . канд. экон. наук. М., 2004.
55. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Министерства имущественных отношений №568-р от 06.03.2002. .
56. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования: рекомендации Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №7-12/47 от 31.03.1994.
57. Нагаев Р.Т. недвижимость: Землеустройство. Градостроительство и Экономика. Терминологический словарь. Казань: ГУП ПИК "Идеал-Пресс", 2000.
58. Налоговый кодекс РФ: Федеральный закон №117 от 05.08.2000.// СПС "КонсультантПлюс".
59. Новиков А.Б. Девелопмент и государственные услуги // Правовые вопросы недвижимости. 2007. №1.
60. Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ: Федеральный закон №131 от 06.10.2003. // СПС "КонсультантПлюс".
61. Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации: Постановление Госстроя РФ №150 от 29.10.2002. // СПС "КонсультантПлюс".
62. Об экспертном межведомственном инвестиционном совете при администрации края: Постановление главы администрации Краснодарского края №858 от 03.09.2003. // СПС "КонсультантПлюс".
63. О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Федеральный закон №214 от 30.12.2004.// СПС "КонсультантПлюс".
64. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС, 2007.
65. О'Саливан А. Экономика города. М.: ИНФРА-М, 2002.
66. Осташко В.Я. Оценка девелопмента недвижимости на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельно-имущественного комплекса // Развитие оценочной деятельности в РФ: Тез. докл. науч.-практ. конф. М., 2003.
67. Поляковский Г. Жилищная экономика. Сер. "Зарубежный экономический учебник" / Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. М.: Дело, 1996.
68. Проект планировки центральной части Муниципального образования г. Краснодар. Анализ градостроительного состояния / ФГУП Рос НИПИ Урбанистики. СПб., 2007 (документ не опубликован).
69. Ращупкина В.А. Рынок недвижимости как сфера развития отношений собственности: автор, дис. канд. экон. наук. СПб.: 2005.
70. Результаты публичных слушаний / Официальный сайт муниципального образования город Краснодар. URL: Ссыка на домен более не работает gorodskayasreda/arhitekturastroitelstvo/Departamentarhitektury/rezpubslush.
71. Ресин В.И. Системное регулирование функционально-пространственного развития города: автореф. дис. д-ра экон. наук: М., 1995.
72. Ресин В.И., ПопковЮ.С. Развитие больших городов в условиях переходной экономики (системный подход) / Труды Института системного анализа РАН. М.: Едиториал УРСС, 2000.
73. Рисин И.Е. Стратегическое планирование социально-экономического развития крупного города: монография. Воронеж: ВГПУ, 2010.
74. Ромм А.П. Комплексная оценка и функциональное зонирование территории в градостроительном проектировании: дис. . канд. архит. наук. М., 2002.
75. Россия в цифрах: стат. сб. М.: Федеральная служба государственной статистики. 2009.
76. Саушкин Ю.Г. История и методология географической науки. М.: Изд-во Москов. ун-та, 1976.
77. Святловский В.В. Жилищный вопрос в России. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2002.
78. Симагин Ю.А. Территориальная организация населения и хозяйства: учеб. пособие. М.: Кнорус, 2005.
79. СиницинаН.М. Локальный рынок недвижимости: тенденции формирования, функционирования и регулирования: дис. . канд. экон. наук. Екатеринбург, 2005.
80. Система муниципального управления: учебник / под ред. В.Б. Зотова. СПб.: Питер, 2005.
81. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. М.: Эксмо, 2007.
82. Смоляк С.А. О методологии оценки эффективности реальных инвестиционных проектов. // Российский экономический журнал. 2006. №9Ч10.
83. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика, 2009.
84. Стерник Г.М. Рынок недвижимости как сложная социально-экономическая динамическая система: монография. Ростов н/Д:ДонМТ, 2007.
85. Стратегия развития научных исследований в области архитектуры и градостроительства / под ред. A.A. Высоковского, B.JI. Глазычева. Суханово. 1988.
86. Строительство и инвестиции в Краснодарском крае: стат. сб. Краснодар: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю. 2011.
87. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Питер, 2007.
88. Трутнев Э.К. Девелопмент: правовые условия развития // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. №6 (11).
89. Трутнев Э.К. Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. М.: Фонд "Институт экономики города", 2008.
90. Трутнев Э.К. Логика градостроительства // Ведомости. Приложение "Недвижимость". 2004. № 7.
91. Трутнев Э.К. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования. М.: Фонд "Институт экономики города", 2004.
92. Трутнев Э.К., Сафарова М.Д: Градорегулирование в условиях рыночной экономики: учеб. пособие. М.: Дело, 2009.
93. Уайт Л. Избранное: Эволюция культуры. М.: РОССПЭН, 2004.
94. Управление развитием муниципальных образований: Стратегическое планирование. Территориальное планирование: учеб. пособие для преподавателей. М.: АНХ, 2007.
95. Филанова Т.В. Формирование локальных социально-территориальных образований в крупнейшем сложившемся городе. Дис. . канд. архит. наук. Самара, 2008.
96. Филиппов Ю.В., Авдеева Т.Т. Основы развития местного хозяйства: учебник. М.: Дело, 2011.
97. Филиппов Ю.В., Авдеева Т.Т., Лаврова Т.Г. Теории местного экономического развития: учеб. пособие. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2007.
98. Френкель З.Г. Волостное самоуправление. Его значение, задачи и взаимоотношения с кооперацией. М.: Муниципальная власть, 1999.
99. Френкель З.Г. Основы общего городского благоустройства. М.: Тип. М.К.Х. им. Ф.Я. Лаврова, 1926.
100. Фридман Дж., Орду эй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. М.: Дело, 1997.
101. Чубарое И.А. Особенности развития и функционирования локального рынка жилья в городе: дис. . канд. экон. наук. Екатеринбург, 2003.
102. Coiacetto Е. Industry Structure in Real Estate Development: Is City Building Competitive? // Urban Policy and Research. 2009. №27 (2).
103. Community Development in Perspective / ed. by: J.A. Christenson, J. W. Robinson Iowa: Iowa State University Press, 1989.
104. DeWeese-Boyd M. Community Versus Development? Land Use and Development Policy in Vermont as a Tool Toward Community Viability // Community Development Journal. 2005. №7.
105. Fingleton B. Some Alternative Geo-economics for Europe's Regions // Journal of Economic Geography. 2004. №4.
106. Levinson D. Density and Dispersion: the Co-development of Land Use and Rail in London //Journal of Economic Geography. 2007. №10.
107. Pahl R. Patterns of Urban Life. London: Longman, 1971.
108. Riguelle F., Thomas I., Verhetsel A. Measuring Urban Polycentrism: a European Case Study and its Implications // Journal of Economic Geography. 2007. №1.
Похожие диссертации
- Фискальный федерализм: проблемы выбора налоговой и бюджетной политики российскими регионами
- Управление конкурентоспособностью продукции машиностроительных предприятий
- Финансовое обеспечение деятельности государственных образовательных учреждений в условиях реформирования бюджетно-налоговой системы
- Территориальная структура и регулирование пространственного развития сельской периферии агропромышленного региона
- РЕГИОНАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРОИЗВОДСТВА, ЗАГОТОВОК И РЕАЛИЗАЦИЙ ОВОЩНОЙ ПРОДУКЦИИ