Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методические основы оценки устойчивого развития региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Подчуфаров, Кирил Сергеевич
Место защиты Москва
Год 2007
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методические основы оценки устойчивого развития региона"

На правах рукописи

ПОДЧУФАРОВ КИРИЛ СЕРГЕЕВИЧ

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНА (НА ПРИМЕРЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА МОСКОВСКОГО РЕГИОНА)

Специальность 08 00 05 Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

003068884

Работа выпонена на кафедре Региональная экономика и природопользование ГОУ ВПО Российская экономическая академия им Г В Плеханова

Научный руководитель

- доктор экономических наук, профессор Степанов Михаил Васильевич

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Тихомиров Николай Петрович

кандидат экономических наук, доцент Строев Владимир Витальевич

Ведущая организация

Государственный университет по землеустройству

Защита диссертации состоится 16 мая 2007 года в 14-00 часов на заседании Диссертационного совета Д 212 196 08 при ГОУ ВПО Российская экономическая академия им Г В Плеханова по адресу 115998, Москва, Стремянный пер, 36, корп 3, ауд_

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Российская экономическая академия им Г В Плеханова

Автореферат разослан 13 апреля 2007 года

доктор экономических наук, доцент

Ученый секретарь Диссертационного совета,

Шубенкова Е В

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность исследования Экономические проблемы формирования рыночных отношений и перехода экономики региона к устойчивому развитию нашли свое отражение в области земельно-имущественных отношений В современных экономических условиях особую актуальность приобретает задача управления земельно-имущественным комплексом, представляющим, с одной стороны, основной источник сельскохозяйственного производства, площадки и опорные поверхности для зданий, сооружений, дорог, зеленых насаждений, а, с другой стороны, - базу налогообложения недвижимости, объект инвестирования, средство социально-экономического развития, часть национального богатства

На современном уровне развития земельно-имущественного комплекса становится актуальным объединение объектов учета и регистрации собственности в Единый государственный кадастр недвижимости, который позволит преодолеть отраслевую разрозненность учетных и оценочных данных

Самостоятельной задачей необходимо считать организацию государственной оценки земель, разработку правового и научно-методического обеспечения этого процесса Актуальность решения данной задачи проистекает из того неоспоримого факта, что создание системы и инструментариев государственной оценки земель формирует базу для совершенствования налогообложения, повышение бюджетных доходов от использования земель, применения аренды как эффективного использования государственных ресурсов

На взгляд автора необходима реорганизация сложившейся системы государственного управления земельными ресурсами, обеспечивающая оптимизацию регулирования процесса землеустройства, арендных отношений на землю, инвестиционной деятельности на земельном рынке Это определяет необходимость разработки направлений экономического реформирования и устойчиво-сбалансированного развития экономики региона с целью его адаптации к новьм условиям хозяйствования, а, следовательно, и обеспечения самого процесса устойчивого развития региона

Степень изученности проблемы В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности

В отечественной экономической науке и практике проблемы управления земельными ресурсами с учетом особенностей современного состояния Российской экономике разработаны недостаточно поно Перенести же на российскую почву опыт других стран удается в весьма ограниченной степени

Практически по всем ключевым вопросам управления земельными ресурсами все более серьезный интерес проявляется на региональном уровне к системно-прикладным исследованиям управленческих задач и разработке проблемно-ориентированных экономико-правовых моделей управления

Цель и задачи диссертационного исследования Цель диссертационной работы состоит в обосновании теоретических положений и разработке методических рекомендаций по обеспечению устойчивого развития регаона на основе совершенствования управления земельно-имущественным комплексом - научное обоснование структуры, функций, способов организации и построение региональной системы управления земельными ресурсами, оценка и регулирование земельно-имущественного рынка, обеспечение рационального и эффективного использования земель различных категорий

Основные задачи исследования.

> развитие теоретических основ оценки и обеспечения устойчивого развития региона в условиях формирования современного земельно-имущественного комплекса,

> анализ и систематизация процессов структуризации регионального земельного фонда и преобразования правоотношений на землю,

> определение путей формирования рациональной структуры управления земельными ресурсами и регулирования земельного рынка, развития подсистем обеспечения функционирования системы управления,

> разработка методической основы и экономико-математических моделей управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне, включая

- установление принципов и способов реализации региональной стратегии национального использования земельно-имущественного комплекса,

- совершенствование государственного земельного кадастра и ведение мониторинга земель, как структурной составной части Единого государственного кадастра недвижимости,

- совершенствование методов государственного контроля за использованием земель и недвижимости,

- апробирование предложенной методики на примере регулирования земельных отношений в Московской области

Предмет исследования Предметом исследования являются экономические механизмы государственного управления земельно-имущественным комплексом, система методических и организационных мер по их реализации

Объектом исследования выступает региональная социально-экономическая система в целом, и, в частности, совершенствование региональной системы государственного управления земельно-имущественным комплексом и подсистемы обеспечения ее

функционирования, а также инфраструктура экономических процессов в сфере земельных отношений и рынков недвижимости

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные роли земельных ресурсов как производственного и экологического фактора, концепции перехода России и регионов на модель устойчивого развития, управления экономикой, оценки объектов недвижимости, моделям управления ресурсами, автоматизация управления

В процессе исследования использованы методы экономико-статистического анализа, сравнения, экспертных оценок и анализа иерархий, а также применялись следующие научные подходы системный, структурный, маркетинговый и др

Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты РФ по вопросам земельных, гражданских правоотношений, экологической безопасности и рационального природопользования, отчеты и доклады международных организаций по проблемам глобального и регионального развития, данные Министерства экономического развития и торговли РФ, Федеральной службы статистики РФ Территориальных органов Москвы и Московской области, информационные ресурсы Internet и др

Научная новизна диссертационной работы состоит в теоретическом обосновании и разработке методических основ оценки и обеспечения устойчивого развития региональной социально-экономической системы с учетом становления современного рынка недвижимости Научная новизна проистекает из отсутствия целостной методологии управления различными категориями земель, находящихся на территории региона - субъекта Российской Федерации, в условиях преобразования форм и отношений собственности, перехода к рыночным методам хозяйствования В процессе формирования принципиально новой системы управления земельно-имущественным комплексом необходимо радикально обновить методическое, информационное, организационное обеспечение такой системы

Основным результатами исследования, составляющими научную новизну и выносимыми на защиту, является следующее:

- разработка методических подходов к информатизации системы управления земельными ресурсами региона, определяющих принципы и формы ее информационного и программно-технического обеспечения,

- формирование системно организованного государственного земельного кадастра региона как информационной основы управления земельными ресурсами, обеспечивающей эффективную технологию и рациональную организацию кадастрового учета земель, принципы и формы его финансирования,

- разработка новой экономико-математической модели кадастровой оценки земель городов и поселений, основанной на применении строгой математической процедуры определения факторов, влияющих на стоимость земель, и их моделирование по средствам анализа реального состояния регионального рынка недвижимости,

- выработка нового подхода к организации государственного регулирования арендных отношений на землю на региональном уровне, предусматривающего централизацию ключевых управленческих функций земельных комитетах как специализированных органах управления земельными ресурсами и автоматизацию процесса управления арендными отношениями В рамках этого подхода используется дифференцированный порядок предоставления земель в аренду на основе социальных приоритетов,

разработка экономико-правовой модели регулирования инвестиционной деятельности, определяющей порядок и условия привлечения инвестиций в стратегические отрасли региональной экономики и оформления земельных отношений,

- предложения о конкретных способах повышения эффективности земельных торгов, порядке и условиях продажи земель сельскохозяйственного назначения с привлечением инвестиций в сельхозпроизводство на основе льготного кредитования,

Теоретическая и практическая значимость исследований Теоретическая значимость исследования заключается в разработке методических основ оценки и управления земельно-имущественным комплексом в обеспечении устойчивого развития региональных социально-экономических систем, что вносит определенный вклад в теорию устойчивого развития

Практическая значимость исследований состоит в том, что полученные результаты могут бьггь использованы и частично уже использовались при разработке концепции управления земельными ресурсами на федеральном и региональном уровнях вплоть до муниципальных образований, а также нашли применение в разработанной с участием автора, одобренной и принятой областными органами концепции управления государственной собственностью Московской области

Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе на общеэкономическом факультете Российской экономической академии им Г В Плеханова

Апробация работы Материалы диссертационной работы докладывались на 17,18,19 Международных Плехановских чтениях (Москва, 2004, 2005, 2006 гг) и получили положительные отзывы участников конференции

Предложенные в диссертации методический и экономический механизм регулирования земельно-имущественных отношений на региональном уровне (на примере Московской области) реализованы в практике перспективного планирования развития территории

муниципальных образований и районов Московской области, для совершенствования управления земельными ресурсами

Результаты и выводы из проведенных исследований применяются на практике в комитете по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальных органах, комитете по управлению государственным имуществом и муниципальных образованиях Московской области

Публикации по теме диссертации По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 4,4 п л , из которых 2,6 п л принадлежат лично автору, из них 1 статья по списку ВАК

Структура и объем диссертации Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы и приложений Работа изложена на 167 страницах машинописного текста, содержит 6 таблиц, 11 рисунков и 11 приложений Список использованной литературы включает 165 наименований, в том числе 6 на иностранном языке

II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Среди множества факторов устойчивости экономической системы определяющую роль играют ресурсные и структурные К первым относятся такие важные экстенсивные характеристики, как наличие комплекса ресурсов, ко вторым - исторически сложившиеся социально-экономические отношения В таблице 1 представлены факторы, в наибольшей степени влияющие на устойчивость экономических систем

Таблица 1

Основные факторы, определяющие устойчивость экономических систем

Веществеппо-ресурсные Социально-регуляционные

1 Природно-сырьевые 2 Трудовые 3 Инфраструктурные 4 Научно-технические 5 Информационные 1 Регуляторы социально-экономических отношений воспроизводства 2 Финансово-кредитные 3 Ценообразование 4 Инвестиционно-инновационные механизмы 5 Административно-правовые 6 Социально-политические 7 Национально-этнические

Устойчивое развитие представляет собой динамичное развитие всех элементов экономики, включая производство, сельское хозяйство, строительство, транспорт, сферу услуг, улучшение социально-бытовых условий жизни людей. Можно констатировать тезис о том, что устойчивое развитие охватывает политическую, экономическую, экологическую и социальную сферы деятельности общества в целом и отдельного человека

Устойчивое развитие применительно к возобновляемым природным ресурсам подразумевает использование их на принципах неистощимости Это касается леса, воды, плодородия земель, животного мира. Все перечисленные ресурсы дожны возобновляться, с тем чтобы сохранить их для будущих поколений людей Применительно к возобновляемым ресурсам (нефти, газу, каменному углю, железной руде и другим минеральным ресурсам) принцип устойчивости означает максимальное сокращение их использования, поиск заменителей, широкое внедрение ресурсосберегающих технологий

Переход к устойчивому развитию региона можно рассматривать как решение сложной социально-экономической, финансовой и организационной задачи И для ее решения необходимо выделение ключевых ресурсов и граничных условий

Систематизация условий и основных факторов устойчивого развития экономики регионов приводится на рисунке 1

Рис 1. Условия и факторы устойчивого развития экономики региона

Повышение эффективности использования экономического потенциала региона неразрывно связано с совершенствованием методологии обоснования выбора стратегии устойчивого развития и его комплексной оценкой (Рис 2)

Рис. 2. Структура экономического потенциала устойчивости региональной

экономики

Общая схема формирования модели устойчивого развития с учетом решения проблем экономической безопасности региона представлена на рисунке 3

Как известно, можно выделить ряд стратегических направлений развития экономики региона инерционный, эволюционный, мобилизационный

Анализ практики и экономическая оценка экономического потенциала регионов свидетельствуют о необходимости сочетания этих направлений для обеспечения их устойчивого социально-экономического развития инерционность развития исторически

сложившихся производительных сил региона является основой устойчивости экономических систем регионов, а критическое состояние составляющих потенциалов большинства регионов РФ и наличие внутренних резервов для роста производства и потребления требуют их мобилизации для повышения уровня жизни

Индикаторы устойчивого развития

Инструментарий

макроэкономической

стабилизации

Экологический баланс

энергопотребления

Баланс доходов населения и корзины потребления

Баланс экспорта и импорта территории

Баланс денежных средств обращения территории

Баланс структуры

выпускаемой

продукции

Концепция устойчивого развития региона

Динамическая модель развития

Прогноз динамики

региональных

социально-

экономических

показателей и

составление их

балансов

Разработка

рациональной

территориальной

структуры

производства

Аналитический блок (уточнение пороговых значений индикаторов)

экономической

устойчивости

экономической

устойчивости

Экономическая

безопасность

территории

Энергетическая

безопасность

территории

Продовольственная независимость

Рост уровня качества жизни населения

Рис. 3. Модельная структура концепции устойчивого развития региона.

Важное место здесь дожно быть отведено совершенствованию системы управления

земельно-имущественным комплексом на региональном уровне, которая базируется на трех основополагающих составных частях

Чземельно-имущественная политика как стратегическая основа региональной политики,

Чбюджетная налоговая политика как основа взаимодействия регионов с центром, а также экономической самостоятельности регионов и принятия тактических решений,

Чполитика приоритетов как основа для выработки направлений региональной политики (социальная, культурная, образовательная и др)

Москва и область составляют единую социально-экономическую систему, занимающую особое место во всероссийском разделении труда и обладающую общностью интересов, научно-производственных связей, социально-производственной инфраструктуры, проблем рационального природопользования и охраны природы, формирования и использования трудовых, земельных, водных, минерально-сырьевых ресурсов и других факторов развития

Основной целью дальнейших преобразований в земельно-имущественных отношениях - достижение такого соотношения различных форм землепользования, степени развития рынка земли и иной недвижимости, которые будут способствовать развитию города и защите населения, эффективному испочьзованию ресурсов с учетом не только текущих, но и догосрочных интересов различных субъектов земельно-имущественных отношений

Принципы, на основе которых дожен развиваться земельно-имущественный комплекс, включают

- эволюционный характер изменений в земельных отношениях,

- соблюдение интересов всех субъектов земельно-имущественных отношений,

- непротиворечивое решение социальных и экономических проблем в городе

Условия формирования эффективных земельно-имущественных отношений

- рынок земли и недвижимости дожен предлагать на цивилизованной основе покупателям участки для жилой и производственной застройки, для инженерной и социальной инфраструктуры, сельскохозяйственные и лесные угодья,

- все слои населения дожны иметь доступ к земельным ресурсам, использование которых возможно при получении исключительных прав собственности, аренды, бессрочного пользования и т д ,

- цены на землю и недвижимость формируются на рыночной основе, а рост цен контролируется антимонопольным комитетом,

- общество стремится минимизировать социальные и экологические риски при всех формах землепользования,

- земельная политика находится во взаимном соответствии с требованиями развития городской застройки, а применение Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов тесно взаимоувязано на всей территории,

- рынок земли и недвижимости становится прозрачным правила землепользования и распоряжения земельными участками понятны для всех заинтересованных сторон

Массовое предоставление земли в частную собственность и разграничение государственной собственности на землю дожны сопровождаться созданием эффективных механизмов, обеспечивающих защиту прав собственников, эффективную систему учета и регистрации прав, а также введение экономически обоснованной системы налогообложения недвижимости

Рассмотрим подробнее основные эффекты, возникающие и наращивающиеся по мере цивилизованного развития земельного оборота земли, на основе создания поноценной правовой базы Для городской системы в целом возможно получение следующих экономических эффектов

- рациональное использование ресурсов,

- развитие рынка, позволяющего концентрировать капитал на территории, осуществлять его перераспределение в доходные отрасли, наращивать городские доходы,

- структурные сдвиги в экономике за счет перераспределения земли в пользу эффективно работающих предпринимателей с учетом догосрочных интересов развития города,

- создание привлекательного инвестиционного имиджа города, активизация предпринимательской деятельности и инвестиций,

- совершенствование налогообложения за счет адекватной рыночной оценки земельных участков и недвижимости в целом,

- попонение городского бюджета

Распределение земельных участков по административным округам города Москвы на 01 01 05 в зависимости от формы оплаты представлено в таблице 2

Таблица 2

Распределение земель по административным округам и формам оплаты (га)

Административный округ земли в аренде земли облагаемые налогом земли освобожденные от платы

ЦАО 1 428,59 1 184,71 4 353,74

СВАО 2 768,63 1 168,97 6119,99

ВАО 2 460,63 1 953,02 10 684,00

ЮВАО 3 345,12 1 032,24 6 390,00

ЮАО 3 203,95 1 577,29 7 822,71

ЮЗАО 1 546,57 1 808,96 7591,19

ЗАО 3 147,19 1 345,68 9 340,66

СЗАО 2 520,59 1 032,70 6 531,65

САО 2 907,13 1 201,10 6 643,15

Зеленоградский АО 933,08 295,86 2 588,65

Анализ современной структуры земельных ресурсов г. Москвы показал, что на ! января 2005 года 65% московских земель освобождено от платы на основании федеральных нормативных актов, 23% находится в аренде, 12% облагаются земельным налогом.

Капиталы, которые стекаются в Москву, распределяются и по Московской области как наиболее близкому к столице региону. Основной градостроительной тенденцией последнего времени является уход как инвесторов, так и покупателей жилья из крупны* городов в пригороды.

Земельные ресурсы, наряду с инвестициями, являются основой развития региона. В отличие от Москвы (около 109,1 тыс. га, согласно официально опубликованному земельному балансу столицы), Московская область обладает существенно большими земельными ресурсами. Суммарная площадь земель в административных границах Московской области составляет 4579,9 тыс. га, что в 42 раза больше территории г. Москвы.

Основным резервел для нового загородного строительства в Подмосковье являются земли сельскохозяйственного назначения.

Соотношения площадей для нового девелопмента (освоения земель под строительство жилых, офисных, торговых, складских, индустриальных и т, д. комплексов) и эффективного, технически перевооруженного сельского хозяйства (пашен) - 1:4. Иначе говоря, резерв для развития загородного жилья (постоянное жилье и дачи) равен 350 тыс. га.

Распределение земель Московской области по категориям целевого назначения представлено на рисунке 4.

1% е% и%

п Сельскохозяйственные земли. 39% "Населенные пункты, 11%

а Земли промышленности, транспорта, энергетики и др., 6% Охраняемые природные территории 1%

Лесной фонд, 39%

Рис. 4. Распределение земель Московской области по категориям целевого

назначения

Рынок подмосковной земли можно разделить, во-первьгх, по направлениям, а во-вторых, по удаленности от МКАД.

По направлениям цена и ликвидность зависят от исторически сложившихся предпочтений и потенциала развития:

запад - самое дорогое н ликвидное направление;

юго-западнол к северо-западное направления за последнее время заметно выросли в

восточные направления пока, кроме определенных мест, не являются инвестиционно привлекательными по экологическим и транспортным соображениям;

южное направление - Симферопольское и Каширское шоссе, трасса Москва - Дон -исторически гораздо менее развито, однако исключительное качество дорог и хорошая экологическая обстановка делают его весьма перспективным.

По удаленности московские земли можно условно поделить на три кольца:

- первое (0-30 км Ч от МКАД до первого бетонного кольца);

- второе (30-60 км Ч от первого до второго бетонного кольца);

- третье (60-100 км Ч от второго бетонного кольца до границ Московской области).

В итоге рассмотренной сегментации рынка можно констатировать следующие выводы:

Х лидерами темпов роста цен на подмосковные земли на начало 2006 г. выступают Новорижское, Дмитровской и Калужское направления. Выделяет эти направления среди других - отличная экология, малая загруженность трасс, роет инфраструктуры. Дмитровское направление также отличается большим количеством водоемов и горнолыжных центров. (Рис. 5)

Калужское, 16% 0 Ново рижское, 28%

Рублево-Успенское, 43%

Дмитровское, 7% Минское, 6%

Рис, 5. Наиболее популярные направления по земельным участкам на начало 2006 г, в % от общего числа.

За последние потора года на земельном рынке Московской области произошла смена

приоритетов у инвесторов: если раньше порядка 80% покупаемых и переводимых земель предназначалось для строительства посеков, то сейчас более 50% сделок заключается на земли промышленного назначения.

Основными критериями ценообразования по-прежнему являются местоположение участка (направление, удаленность от МКАД), наличие инженерных коммуникаций, транспортная доступность. (Табл. 3).

Таблица 3.

Стоимость земельных участков с коммуникациями по направлениям, (по _ _данным компании Blackwood) __

Шоссе Стоимость участков, долары США за 1 сотку

<15км 15-30 км >30км

Рублево-Успенское 35000-180000 20000-105000 н/д

Новорижское 1500040000 9000-70000 5000-16500

Калужское 5000-26000 10000-17500 6500-18000

Киевское 0000-23000 8000-20000 5000-27800

Минское 14000-52000 9000-28300 3000-13500

Можайское 14000-328Q0 8000-20000 5600-12000

Скоковское 15000-75000 н/д н/д

Дмитровское 7000-30000 7500-36000 4500-15000

В ближайшие годы прогнозируется активное высвобождение земель сельскохозяйственного назначения и перевод их s категорию земель поселений или изменение вида их разрешенного использования.

По данным федеральной власти, совокупная выкупная стоимость земельных участков по ныне действующему законодательству и разработанному Минэкономразвития законопроекту представлена на рисунке б.

350 300 250

1С 200

| 150

100 50 О

л t о я .

И" S f и я u и

г *> з h""1 9 h1^1 2

b о с. ^ е- S о а.

ло с ло = и о с

I Q ^ g ^ g

| j | |

Межселенные Земли поселений (без г.г. Москва и Санкг-территории г.г. М. и СПб.) Петербург

Рис 6. Сравнение выкупной стоимости земельных участков

В качестве ключевых особенностей перехода Московской области к устойчивому

развитию можно выделить следующие:

1 Развитие Московской области нельзя рассматривать в отрыве от развития Москвы Главным вопросом здесь является организация управления встречными инвестиционным процессами взаимного развития

2 Появление новых методов решения сложившихся проблем развития Московской области региона следует связывать с реализацией научного и транспортного потенциала региона

3 Появление новых проблем развития региона, обусловлено нарушением воспроизводства кадрового потенциала Московской области

4 Начало процесса формирования единой по вертикали власти процедуры управления развитием Московской области связано с накоплением опыта тройственного согласования функций управления наукоградами

Основной задачей Правительства Российской Федерации в сфере развития рынка недвижимости является вовлечение земли и недвижимости в хозяйственный оборот

Размер выкупных цен и арендной платы дожен быть установлен с учетом допустимой финансовой нагрузки на промышленные предприятия и дожен стимулировать приобретение земельных участков в собственность путем установления обоснованных цен выкупа

Установление разумных и обоснованных ставок выкупа и арендной платы за землю будет способствовать развитию земельных отношений Создание поноценных единых объектов недвижимости (имущественных комплексов) станет гарантией прав собственности на недвижимость, обеспечит приток инвестиций в действующие и новые предприятия, что приведет к росту налоговых поступлений в бюджеты всех уровней

Для создания единого государственного кадастра недвижимости дожны быть осуществлены следующие мероприятия

Х разработка нормативной правовой и методологической баз ведения единого государственного кадастра недвижимости,

Х актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель,

Х проведение массовой оценки объектов недвижимости,

Х введение сведений об объектах недвижимости в единый государственный кадастр недвижимости, в том числе перенос информационных ресурсов из ранее созданных баз данных государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, иных кадастров и реестров в базу данных единого государственного кадастра недвижимости

Особую значимость формирование и развитие механизма инвестирования приобретает для экономики территорий аграрной специализации

В ходе исследования стало возможным выделить следующие основные источники финансирования инвестиционных процессов в регионе аграрной специализации финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц, средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и другие средства), заемные финансовые средства инвестора (банковские и бюджетные кредиты, облигационные займы и другие средства), привлеченные финансовые средства инвесторов (средства, получаемые о продажи акций, паевые взносы членов трудовых колективов граждан, юридических лиц), денежные средства предприятий, инвестиционные ассигнования из государственных, местных бюджетов и внебюджетных фондов, иностранные инвестиции (Рис 7)

Проведенные теоретические обобщения и систематизация существующих методик отечественной и международной практики послужили основой для выработки методических положений исследования инвестиционной привлекательности предприятия и обоснования ее

Рис. 7. Источники финансирования инвестиционной деятельности сельскохозяйственных предприятий

оценки на основе многокритериального подхода, построенного на векторно-целевой

функции, состоящей из максимизируемых и минимизируемых критериев, а также разработки модели ее оценки, включающей численный метод ранжирования сельскохозяйственных предприятий в порядке убывания этого качества

Основной составляющей многокритериальной модели является векторно-целевая функция

Р(х) = И(х)^2(х), Ш(х), (1)

состоящая из максимизируемых критериев

Ру(х)->тах,У=1,М,М < N. (2)

и, возможно, минимизируемых критериев

ру(х)->шт, у = Ы1 + 1, , N. (3)

Оживление инвестиционного процесса в экономике Московского региона потребовало объективной и всесторонней оценки степени инвестиционной привлекательности исследуемого сектора специализации, позволяющей иметь его содержательную характеристику для выработки тактики и стратегии развития региона

Вследствие рассмотренных и ряда других причин инвестиционная деятельность в Московском регионе имеет свою специфику и теснейшим образом связана с земетьными отношениями

Анализ результатов проведенных коммерческих конкурсов и аукционов на право аренды и застройки земельных участков в Москве свидетельствует о том, что нередко участки городских земель выставляются на коммерческие сдеки по необоснованно заниженным ценам, исчисляемым на основе социально-ориентированных нормативов Цены реализации коммерческих сделок мало отличаются от стартовых и также не соответствуют реальной стоимости земельных участков в Москве

Инвестиционная цена земельного участка отличается от расчетной или нормативной цены земли, и что складывается она также под влиянием спроса и предложения, т е она может быть несколько выше или ниже расчетной Указанные колебания цен учитываются коэффициентом текущего спроса

Предлагаемые методические основы являются развитием метода сопоставимых сделок Данный метод основан на сравнительном анализе факторов инвестиционной полезности земельного участка, расчетную цену которого предлагается определить из тех оценок инвестиционной полезности других земельных участков собранных в базе данных

В порядке совершенствования экономического механизма управления устойчивым развитием регионов, в рамках модернизации земельно-имущественных отношений, автор предлагает новый показатель оценки земельных ресурсов - инвестиционно-привлекательная цена земельного участка сельскохозяйственных угодий Это та цена земельного участка, которая положена в основу разработки бизнес-плана инвестиционного проекта для определенного сельхозпроизводителя, который дожен получить гарантированный доход за весь период землепользования Инвестиционно-привлекательная цена земельного участка сельскохозяйственных угодий отличается от нормативной, кадастровой и рыночной цены земли

На основании исследований автора сформулирована методика определения стоимости земельного участка с учетом его инвестиционной полезности и текущего спроса Агоритм методики представлен в виде универсальной блок-схемы (Рис 8)

В результате расчета в соответствии, с методикой изложенной на блок-схеме получены значения уровня инвестиционной полезности, которые находятся в интервале от 0,298 до 0,828 Указанный интервал охватывает репрезентативный сектор земельных участков для строительства коммерческого жилья

На основе исследуемой базы данных полученный интервал был распределен по категориям (с 1 по 5 категорию) для чего было произведено ранжирование земельных участков по уровню инвестиционной полезности от менее привлекательной к более привлекательной категории

С помощью методика определения стоимости земельных участков на базе рыночных данных о продажной стоимости коммерческого жилья обработана репрезентативная выборка данных о земельных участках и возводимых объектах в г Москве, застраиваемых коммерческим жильем, и произведена оценку ряда участков При этом были установлены

Рис. 8 Универсальная блок-схема определения стоимости земельного участка как инвестиционного ресурса с учетом текущего спроса

соотношения между стоимостью земельного участка и ценой построенного на нем жилого дома

В зависимости от территориально-экономической оценочной зоны и ряда других факторов (локальное расположение земельного участка, вид застройки, размеры участка, индивидуальный портрет микрорайона и т п ) для домов одной и той же серии указанные

соотношения в основном колеблются в пределах от 20% 80% (Видное, Химки) до 56% 44% (м, Беляево, ул Островитянова) Последнее обстоятельство позволило сделать вывод в г Москве продожается практика выделения сравнительно дорогих земельных участков под застройку малоценными и морально устаревшими крупнопанельными жилыми домами (при стоимости 1м2 общей площади 700-720 у е) На указанном выше участке было бы целесообразнее построить дом по индивидуальному проекту в кирпично-монолитном испонении (при стоимости 1 м2 общей площади 1100-1200 уе), тогда бы соотношение стоимости земельного участка и построенного жилого дома равновеликой площади составило бы 34% 66%, которое является идеально привлекательным для инвестиционных вложений

Таким образом, можно заключить, что только внедрение цивилизованных рыночных отношений в оборот городских земель и в землепользование позволит предотвратить разбазаривание этих земель и повысить эффективность использования важнейшего инвестиционного ресурса российских городов

На основе данного вывода мы произвели расчет инвестиционно-привлекательной цены земельного участка сельскохозяйственных угодий на основе стоимости валового сбора продукции за весь период землепользования Цип = 0,3 * Бзу * Т, Х(У, * Ц,)

где Цип - инвестиционно-привлекательная цена земельного участка сельскохозяйственных угодий (тыс руб ),

Бзу- площадь земельного участка (га),

Т3 - период землепользования (лет) (в расчетах использован период 49 лет - срок догосрочной аренды земельного участка),

У, - урожайность 1-го вида сельскохозяйственной культуры (т/га), Ц, - рыночная цена 1-го вида сельскохозяйственной продукции (руб /т) В частично условном примере в среднем хозяйстве в Московской области чистый доход от производства яровой, озимой пшеницы и кукурузы составил -яровая пшеница-8616 руб/га за 16лет,

- озимой пшеницы- 10654 руб /га за 16 лет,

- кукурузы - 6849 руб /га за 17 лет, В результате расчета получим

Цип = 0,3 * (8616 * 16 + 10654 * 16 + 6849 * 17)=141584 руб = $5243 С учетом цены земельного участка сельскохозяйственных угодий производителю в данном случае остается около 70% прибыли

Существование различных методов оценки земли обусловливается разнообразным целевым использованием земельных участков в различных отраслях аграрной сферы В этой связи правомерно отметить, что в условиях производственных отношений, базирующихся на принципах рыночной экономики, методические подходы к оценке земли основываются на определении размера чистого дохода с единицы сельскохозяйственных угодий Так, в большинстве стран Западной Европы цена земли определяется на основании оптимального срока ее аренды, средней учетной ставки банковского догосрочного кредита по курсу и чистого дохода, получаемого от реализации основных продуктов растениеводства или животноводства, на которых специализируется данная ферма При определении цены земли наиболее часто используется методический подход на основе капитализации чистого дохода по формуле

Я, = /" .,0 = 1,2, п)

Гш) >(1)

где - прогнозируемый чистый доход от основных сельскохозяйственных

культур с единицы площади, I - временной период, г -банковский процент за пользование догосрочным кредитом

Для сравнения рассчитаем цену земельного участка по этому методу, подставив наши данные в формулу 1

Получим

--------------- = 369350 руб или $13680

1 + 15/100

При таком подходе производитель получит прибыль в размере 14% Поэтому в этом варианте выгоднее изменить целевое направление использования земель и потучать стабильную выгоду по более высоким ставкам Однако, следует помнить, что при изменении целевого направления использования земель, инвестор понесет допонительные затраты, которые скорректируют цену земельного участка в большую сторону

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Проведенные исследования позволили сформулировать следующие выводы и рекомендации

1 Наличие переходной ситуации в реформировании земельных отношений крайне негативно сказывается на инвестиционном климате в стране в силу того, что права

собственников недвижимости и потенциальных инвесторов не защищены в поной мере Последнее существенно повышает риски инвестирования в российскую экономику, что отражается на вероятности и стоимости привлечения заемных средств Незамедлительное решение вопроса о приобретении и законодательной защите прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственников расположенных на них объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) является одним из принципиальных условий успешного продожения земельной реформы в России

2 В настоящее время одной из основных задач повышения эффективности управления земельными ресурсами является оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность

3 Эффективность функционирования современного земельно-имущественного комплекса в значительной степени определяется формами и методами управления недвижимостью, отвечающими условиям рыночной экономики

Система управления городской недвижимостью представляет собой совокупность процессов и методов, регулирующих создание, эксплуатацию и развитие объектов недвижимости, рациональное распределение финансовых, трудовых, материальных и других ресурсов, связанных с обеспечением рациональности и доходности от ее использования

4 Рыночная стоимость отражает реальные экономические отношения на рыке недвижимости, определяется спросом и предложением, покупательной способностью участников рынка Каждый вид стоимости отражает отношения, складывающиеся при эксплуатации и продаже имущества, имеет свои особенности при опредетении стоимостных величин, функциональном назначении в системе управления имуществом

Агоритм процесса оценки недвижимости состоит из определения ее целей и задач, осмотра объекта недвижимости и последующего заключения договоров, сбора и анализа информации, обоснования возможности проведения оценочных мероприятий, выбора методов оценки, обоснования достоверности результатов оценки, согласования полученных оценочных показателей, предоставлением результатов оценки заказчику, подписания акта сдачи-приемки работ

5 Анализ различных методических подходов показал, что при оценке стоимости земельно-имущественного комплекса целесообразно применять затратный, доходный и сравнительный методы с последующим согласованием полученных результатов

Исходя из мировой практики при оценке рыночной стоимости земельного участка следует использовать методы сравнения, соотношения стоимости, капитализации земельной ренты, технологии определения остаточного дохода для земли, возможности улучшения использования земельных ресурсов

6 При оценке земельного участка методом соотношения (переноса) агоритм оценки базируется на выделении из общей стоимости недвижимости цены зданий (сооружений) и цены земельного участка Стоимость земельного участка выражается в соотношении (разнице) между стоимостью имущества и восстановительной стоимостью с учетом цены зданий и сооружений

Капитализация земельной ренты выражает отношения капитализации чистого дохода, полученного за счет арендных платежей за имущество

В основу оценки земельной недвижимости в настоящее время, целесообразно принять методы определения доходности от эксплуатации зданий (сооружений) и коэффициент капитализации земли

7 Оценку прав догосрочной аренды земельного участка целесообразно проводить на основе разработанного в процессе исследования агоритма, с применением инвестиционно-привлекательной цены земельного объекта, которая позволяет осуществлять мотивированное управление земельно-имущественным комплексом Московского региона

8 Формирование рынка земли выводит имущественно-земельный комплекс на ведущую роль в комплексном развитии территорий, делает его мощным финансово-экономическим инструментом муниципальных органов власти Выпоненный анализ исторического развития земельного вопроса в России и опыт зарубежных стран показал, что формирование земельных отношений дожно строиться на приоритете общественных интересов над частными

9 Сформулированный в работе методический подход к управлению городскими землями, представленные рекомендации к формированию рынка городской земли дают все основания активно использовать землю как объект рыночного хозяйствования и инвестиционный ресурс

10 Реализация теоретических принципов формирования земельно-имущественных отношений позволит создать условия для совершенствования системы управления землями и повышения роли земельных платежей в формировании доходной части бюджетов, будет способствовать становлению и развитию единого рынка недвижимости и его инфраструктуры

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1 Подчуфаров К С , Подчуфаров С К Совершенствование методики определения стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий как инвестиционного ресурса // Финансы и кредит - 2006, № 35 (239) с 56-63 (Журнал включен в перечень ведущих рецензируемых научных журналов, в которых дожны быть опубликованы основные научные результаты диссертаций), 1,1 п л (лично автора 0,5 п л)

2 Подчуфаров К С Показатели устойчивого развития региона // Девятнадцатые Международные Плехановские чтения М Изд-во Рос экон акад Г В Плеханова, 2006, с 138 0,1 п л

3 Подчуфаров К С Концептуальные основы понятия свободная зона экологически устойчивого развития территории Региональные хозяйственные связи и особенности природопользования в России // Межкафедральный сборник научных трудов М Изд-во Рос экон акад, 2006 с 148-152 0,3 п л

4 Подчуфаров К С Региональные рыночные земельные отношения // Восемнадцатые Международные Плехановские чтения М Изд-во Рос экон акад им Г В Плеханова, 2005, с 114, 0,1 п л

5 Подчуфаров К С Управление собственностью противоречия федерального и регионального уровней Региональные и экологические условия природопользования в России // Межкафедральный сборник научных трудов М Изд-во Рос экон акад , 2005 с 158-167,0,6 п л

6 Подчуфаров К С Устойчивое развитие предприятий как фактор устойчивого развития региона Региональные особенности хозяйствования и экономические условия природопользования в России // Межкафедральный сборник научных трудов М Изд-во Рос экон акад, 2005, с 137-142, 0,4 п л

7 Подчуфаров К С Совокупная оценка инвестиционной привлекательности региона // Семнадцатые Международные Плехановские чтения М Изд-во Рос экон акад им Г В Плеханова, 2004, с 136, 0,1 п л

8 Подчуфаров К С , Медведев О И, Денисов Д В Территориальная организация полигона ТБО как стадия рекультивации выработанного карьера Тезисы докладов П-ой международной конференции "Новые технологии в аграрном образовании" 26-28 мая 2002, М 2002, МСХА 0,3 п л (лично автора 0,1 п л)

9 Подчуфаров К С , Папаскири Т В , Медведев О И , Некрасов А Н , Кондауров Д А, Севостьянов В А Проектирование интерактивного учебника Итоги научных исследований сотрудников ГУЗа в 2001 г Землеустройство, кадастры и земельное право Сборник научных трудов, т 1 -М 2002, ГУЗ -стр 276-282, 0,5 п л (лично автора 0,1 п л)

10 Подчуфаров КС, Папаскири ТВ, Минаков СИ Автоматизация проектирования лесных полос средствами программы "Проектирование лесных полос"/ Сб научных трудов, Государственное управление земельными ресурсами на различных территориальных уровнях/ - М, 2002, Гос ун-т по землеустройству стр 184-197, 0,9 пл (лично автора 0,3 п л )

Заказ №417 Объем 1 п л Тирал 100 экз

Отпечатано в ООО Петроруш г Москва, ул. Палиха-2а, тел. 250-92-06 \У\У\\ ро51а1ог ги

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Подчуфаров, Кирил Сергеевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ УСТОЙЧИВЫМ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНА НА БАЗЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ.

1.1. Теоретические и методические основы устойчивого экономического развития регионов.

1.2.Современные проблемы развития и целевого перехода России к устойчивому будущему.

1.3. Особенности современного экономического механизма управления земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях Российской Федерации.

ГЛАВА II КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНО

ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ В РЕГИОНЕ (НА ПРИМЕРЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ).

2.1. Значение земельно-имущественного комплекса в формировании потенциала устойчивого развития крупных городов.

2.2. Современное состояние земельно-имущественных отношений в Московском регионе.

2.3. Аналитическая оценка условий устойчивого развития Московского рынка земельно-имущественного комплекса.

ГЛАВА III СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ОБЕСПЕЧЕНИЯ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА РЕГИОНА.

3.1.Концептуальные подходы к организации управления земельными ресурсами на региональном уровне.

3.2. Совершенствование инфраструктуры механизма обеспечения устойчивого развития земельно-имущественного комплекса региона

3.3. Методика определения стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий как инвестиционного ресурса.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы оценки устойчивого развития региона"

Актуальность исследования. Реформирование национальной экономики в России происходит в сложнейших политический и экономических условиях, связанных с возникновением негосударственного сектора и развитием рыночных процессов практически во всех отраслях экономики, что требует создания четких и эффективных механизмов ее государственного регулирования.

Особую актуальность эта задача приобретает в сфере управления земельно-имущественным комплексом, представляющим, с одной стороны, основной источник сельскохозяйственного производства, площадки и опорные поверхности для зданий, сооружений, дорог, зеленых насаждений, а, с другой стороны, - базу налогообложения недвижимости, объект инвестирования, средство социально-экономического развития, часть национального богатства.

Несмотря на исключительную важность преобразования управления земельными ресурсами в России в настоящее время процесс развития земельной реформы протекает достаточно вяло, бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.

Прежде всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования земельной политики на федеральном и региональном уровнях, основу которой дожна составить концепция управления земельными ресурсами, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования земельных отношений.

Одна из серьезнейших проблем, нерешенность, которой сдерживает поступательное и эффективное развитие земельной реформы, связана с отсутствием реального разграничения земель по уровням собственности, четкого и однозначного распределения пономочий органов власти субъектов федерации и муниципальных образований в задачах управления земельными ресурсами.

Необходимо формирование научно-обоснованной экономической и правовой платформы, использование накопленного мирового опыта без которых не могут быть решены основные проблемы регулирования земельных отношений; - установления рационального баланса различных вещных прав на землю; - выработка условий и механизмов отчуждения земель различных категорий из государственной собственности; - контроль за их целевым и эффективным использованием; - управление федеральными и муниципальными землями.

В ряду проблем управления земельными ресурсами, сдерживающих создание и использование автоматизированных систем управления, проявляется непонота и неопределенность нормативной и методической базы формирования государственного земельного кадастра, процесса бюджетного финансирования земельно-кадастровых работ. Как следствие, в настоящее время крайне низок уровень достоверного информационного обеспечения управления, учета и описания качественных характеристик земель. Этой проблеме уделено особое внимание в диссертационной работе.

На современном уровне развития земельно-имущественного комплекса становится актуальным объединение объектов учета и регистрации собственности в Единый государственный кадастр недвижимости, который позволит преодолеть отраслевую разрозненность учетных и оценочных данных.

Самостоятельной задачей необходимо считать организацию государственной оценки земель, разработку правового и научно-методического обеспечения этого процесса. Актуальность решения данной задачи проистекает из того неоспоримого факта, что создание системы и инструментариев государственной оценки земель формирует базу для совершенствования налогообложения, повышение бюджетных доходов от использования земель, применения аренды как эффективного использования государственных ресурсов.

Нестабильное состояние и стагнация региональных земельных рынков, и низкая эффективность государственного регулирования земельного рынка, процессов приватизации земель, инвестирования, ипотеки и оборота земельных ценных бумаг также относится к числу актуальных проблем управления земельными ресурсами. Далека от совершенства и инфраструктура обеспечения земельного рынка, в силу чего представляется необходимым введением построенных на научной основе и с учетом передового опыта принципов и методов государственного регулирования и стимулирования предпринимательской инициативы в сфере землеустройства, оценки риэтерской и страховой деятельности.

На взгляд автора необходима реорганизация сложившейся системы государственного управления земельными ресурсами, обеспечивающая оптимизацию регулирования процесса землеустройства, арендных отношений на землю, инвестиционной деятельности на земельном рынке. Негативные последствия несовершенства системы управления достаточно очевидны -ведомственное дублирование управленческих функций, неупорядоченность взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления при реализации земельной политики, неэффективность распределения бюджетных средств и снижение земельных платежей в бюджеты.

Способствовать решению указанных проблем, повышению качества и результативности управления земельными ресурсами города и области призвана настоящая диссертационная работа.

Степень изученности проблемы. В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности. Имеются фундаментальные теоретические исследования в данной области, отраженные в ряде публикаций [28, 29, 32, 34, 39, 42, 43]. В отечественной экономической науке и практике проблемы управления земельными ресурсами с учетом особенностей современного состояния Российской экономике разработаны гораздо менее поным образом. Перенести же на российскую почву опыт других стран удается в весьма ограниченной степени.

Практически по всем ключевым вопросам управление земельными ресурсами все более серьезный интерес к системно-прикладным исследования управленческих задач и разработке проблемно-ориентированных экономико-правовых моделей управления проявляется на региональном уровне, что частично обусловлено несовершенством федерального законодательства.

Об актуальности проблем управления земельными ресурсами свидетельствует и то, что они стали темой публикаций в научных журналах, периодической печати, выступлений в средствах массовой информации, им посвящены крупные межрегиональные научно-практические конференции и семинары.

Несмотря на активизацию, научно-практических исследований в области обеспечения поступательного развития земельной реформы в России, концепция управления земельными ресурсами все еще не выработана, конкретные методы, формы, способы, модели управления не удовлетворяют запросам реальной практики, глубина их проработки явно недостаточна.

Отсюда со всей очевидностью вытекает проблема формирования на научной основе методологии построения и функционирования систем управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений на всех уровнях экономики.

В настоящей работе эта проблема решается применительно к уровню субъекта Федерации.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационной работы состоит в обосновании теоретических положений и разработке методических рекомендаций по обеспечению устойчивого развития региона на основе совершенствования управления земельно-имущественным комплексом - научное обоснование структуры, функций, способов организации и построение региональной системы управления земельными ресурсами, оценка и регулирование земельно-имущественного рынка, обеспечение рационального и эффективного использования земель различных категорий.

Основные задачи исследования: развитие теоретических основ оценки и обеспечения устойчивого развития региона в условиях формирования современного земельно-имущественного комплекса; анализ и систематизация процессов структуризации регионального земельного фонда и преобразования правоотношений на землю; определение путей формирования рациональной структуры управления земельными ресурсами и регулирования земельного рынка, развития подсистем обеспечения функционирования системы управления; разработка методической основы и экономико-математических моделей управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне, включая:

- установление принципов и способов реализации региональной стратегии национального использования земельно-имущественного комплекса;

- совершенствование государственного земельного кадастра и ведение мониторинга земель, как структурной составной части Единого государственного кадастра недвижимости;

- совершенствование методов государственного контроля за использованием земель и недвижимости;

- апробирование предложенной методики на примере регулирования земельных отношений в Московской области.

Предмет исследования. Предметом исследования являются экономические механизмы государственного управления земельно-имущественным комплексом, система методических и организационных мер по их реализации.

Объектом исследования выступает региональная социально-экономическая система в целом, и, в частности, совершенствование региональной системы государственного управления земельно-имущественным комплексом и подсистемы обеспечения ее функционирования, а также инфраструктура экономических процессов в сфере земельных отношений и рынков недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные роли земельных ресурсов как производственного и экологического фактора, концепции перехода России и регионов на модель устойчивого развития, управления экономикой, оценки объектов недвижимости, моделям управления ресурсами, автоматизация управления.

В процессе исследования использованы методы экономико-статистического анализа, сравнения, экспертных оценок и анализа иерархий, а также применялись следующие научные подходы: системный, структурный, маркетинговый и др.

Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты РФ по вопросам земельных, гражданских правоотношений, экологической безопасности и рационального природопользования, отчеты и доклады международных организаций по проблемам глобального и регионального развития, данные Министерства экономического развития и торговли РФ, Федеральной службы статистики РФ. Территориальных органов Москвы и Московской области, информационные ресурсы Internet и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в теоретическом обосновании и разработке методических основ оценки и обеспечения устойчивого развития региональной социально-экономической системы с учетом становления современного рынка недвижимости. Научная новизна проистекает из отсутствия целостной методологии управления различными категориями земель, находящихся на территории региона - субъекта Российской Федерации, в условиях преобразования форм и отношений собственности, перехода к рыночным методам хозяйствования. В процессе формирования принципиально новой системы управления земельноимущественным комплексом необходимо радикально обновить методическое, информационное, организационное обеспечение такой системы.

Основными результатами исследования, составляющими научную новизну и выносимыми на защиту, являются следующие:

- разработка методических подходов к информатизации системы управления земельными ресурсами региона, определяющих принципы и формы ее информационного и программно-технического обеспечения; формирование системно организованного государственного земельного кадастра региона как информационной основы управления земельными ресурсами, обеспечивающей эффективную технологию и рациональную организацию кадастрового учета земель, принципы и формы его финансирования;

- разработка новой экономико-математической модели кадастровой оценки земель городов и поселений, основанной на применении строгой математической процедуры определения факторов, влияющих на стоимость земель, и их моделирование по средствам анализа реального состояния регионального рынка недвижимости;

- выработка нового подхода к организации государственного регулирования арендных отношений на землю на региональном уровне, предусматривающего централизацию ключевых управленческих функций земельных комитетах как специализированных органах управления земельными ресурсами и автоматизацию процесса управления арендными отношениями. В рамках этого подхода используется дифференцированный порядок предоставления земель в аренду на основе социальных приоритетов; разработка экономико-правовой модели регулирования инвестиционной деятельности, определяющей порядок и условия привлечения инвестиций в стратегические отрасли региональной экономики и оформления земельных отношений;

- предложения о конкретных способах повышения эффективности земельных торгов, порядке и условиях продажи земель сельскохозяйственного назначения с привлечением инвестиций в сельхозпроизводство на основе льготного кредитования;

Теоретическая и практическая значимость исследований. Теоретическая значимость исследования заключается в разработке методических основ оценки и управления земельно-имущественным комплексом в обеспечении устойчивого развития региональных социально-экономических систем, что вносит определенный вклад в теорию устойчивого развития.

Практическая значимость исследований состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы и частично уже использовались при разработке концепции управления земельными ресурсами на федеральном и региональном уровнях вплоть до муниципальных образований, а также нашли применение в разработанной с участием автора, одобренной и принятой областными органами концепции управления государственной собственностью Московской области.

Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе на общеэкономическом факультете Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

Апробация работы. Материалы диссертационной работы докладывались на 17, 18, 19 Международных Плехановских чтениях (Москва, 2004, 2005, 2006 гг.) и получили положительные отзывы участников конференции.

Предложенные в диссертации методический и экономический механизм регулирования земельно-имущественных отношений на региональном уровне (на примере Московской области) реализованы в практике перспективного планирования развития территории муниципальных образований и районов Московской области, для совершенствования управления земельными ресурсами.

Результаты и выводы из проведенных исследований применяются на практике в комитете по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальных органах, комитете по управлению государственным имуществом и муниципальных образованиях Московской области.

Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 4,4 п. л., из которых 2,6 п. л. принадлежат лично автору, из них 1 статья по списку ВАК.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 167 страницах машинописного текста, содержит 6 таблиц, 11 рисунков и 11 приложений. Список использованной литературы включает 165 наименований, в том числе 6 на иностранном языке.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Подчуфаров, Кирил Сергеевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ имущественного комплекса с помощью современных ГИС-технологий, создания единого информационного ресурса всех заинтересованных организаций с системами информационного обмена и разграничения доступа, обеспечивающих необходимый правовой статус конечной информации.

Необходимо изменить принципы, способы и формы взимания земельного и имущественного налога путем перехода на налог на недвижимое имущество, базой которого будет рыночная стоимость земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

С развитием рынка земли использование территории города становится более рациональным, собственники предприятий получают стимул к переносу производства из центра на окраины; создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой финансирования местного бюджета.

Конкурентные процедуры предоставления земельных участков в собственность или догосрочную аренду способствуют привлечению инвесторов, позволяют уменьшить монопольную роль градостроительных и архитектурных бюрократических органов в разработке проектов частной застройки и способствуют рыночно-ориентированному планированию. При этом предоставляются равные возможности частным застройщикам различного масштаба и мощностей, снижаются издержки при передаче прав на землю, стоимость строительства и планировки, а также затраты на получение необходимых разрешительных документов. Выявление базовых рыночных цен на городские земли способствует становлению рыночных механизмов земельного ценообразования.

Повышение эффективности управления государственными земельными ресурсами требует создания рыночной системы оборота земельных участков, установления порядка ценообразования на земельные участки, определения нормативов землепользования, введения многообразных форм аренды земельных участков.

В настоящее время актуализируются вопросы научно обоснованного определение цены на земельный участок в условиях компромисса интересов. Этот ключевой вопрос можно разрешить конкретным механизмом Ч рыночной оценкой. Это разумно, обосновано, и соответствует духу экономических реформ Президента РФ и Правительства РФ.

Опыт Правительства Москвы по продаже прав аренды земельных участков можно рассматривать в качестве подготовительного этапа к введению института прав собственности на землю и созданию поноценного земельного рынка.

Арендная плата за землю и выкупная цена земли являются важными факторами эффективного использования городской собственности. Поэтому на современном этапе актуальным является совершенствование методического подхода к определению размера платы за право аренды городского земельного участка.

Практическое применение разработанного методического подхода определения размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в Московском регионе на базе инвестиционно-привлекательной цены, позволит повысить научную обоснованность принимаемых управленческих решений, качество аналитической работы в данном направлении.

Проведенные исследования позволили сформулировать следующие выводы и рекомендации:

1.Наличие переходной ситуации в реформировании земельных отношений крайне негативно сказывается на инвестиционном климате в стране в силу того, что права собственников недвижимости и потенциальных инвесторов не защищены в поной мере. Последнее существенно повышает риски инвестирования в российскую экономику, что отражается на вероятности и стоимости привлечения заемных средств. Незамедлительное решение вопроса о приобретении и законодательной защите прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственников расположенных на них объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) является одним из принципиальных условий успешного продожения земельной реформы в России.

2. В настоящее время одной из основных задач повышения эффективности управления земельными ресурсами является оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность.

3. Эффективность функционирования современного земельно-имущественного комплекса в значительной степени определяется формами и методами управления недвижимостью, отвечающими условиям рыночной экономики.

Система управления городской недвижимостью представляет собой совокупность процессов и методов, регулирующих создание, эксплуатацию и развитие объектов недвижимости, рациональное распределение финансовых, трудовых, материальных и других ресурсов, связанных с обеспечением рациональности и доходности от ее использования.

4. Рыночная стоимость отражает реальные экономические отношения на рыке недвижимости, определяется спросом и предложением, покупательной способностью участников рынка. Каждый вид стоимости отражает отношения, складывающиеся при эксплуатации и продаже имущества, имеет свои особенности при определении стоимостных величин, функциональном назначении в системе управления имуществом.

Агоритм процесса оценки недвижимости состоит из: определения ее целей и задач, осмотра объекта недвижимости и последующего заключения договоров, сбора и анализа информации, обоснования возможности проведения оценочных мероприятий, выбора методов оценки, обоснования достоверности результатов оценки, согласования полученных оценочных показателей, предоставлением результатов оценки заказчику, подписания акта сдачи-приемки работ.

5. Анализ различных методических подходов показал, что при оценке стоимости земельно-имущественного комплекса целесообразно применять затратный, доходный и сравнительный методы с последующим согласованием полученных результатов.

Исходя из мировой практики при оценке рыночной стоимости земельного участка следует использовать методы сравнения, соотношения стоимости, капитализации земельной ренты, технологии определения остаточного дохода для земли, возможности улучшения использования земельных ресурсов.

6. При оценке земельного участка методом соотношения (переноса) агоритм оценки базируется на выделении из общей стоимости недвижимости цены зданий (сооружений) и цены земельного участка. Стоимость земельного участка выражается в соотношении (разнице) между стоимостью имущества и восстановительной стоимостью с учетом цены зданий и сооружений.

Капитализация земельной ренты выражает отношения капитализации чистого дохода, полученного за счет арендных платежей за имущество.

В основу оценки земельной недвижимости в настоящее время, целесообразно принять методы определения доходности от эксплуатации зданий (сооружений) и коэффициент капитализации земли.

7. Оценку прав догосрочной аренды земельного участка целесообразно проводить на основе разработанного в процессе исследования агоритма, с применением инвестиционно-привлекательной цены земельного объекта, которая позволяет осуществлять мотивированное управление земельно-имущественным комплексом Московского региона.

8. Формирование рынка земли выводит имущественно-земельный комплекс на ведущую роль в комплексном развитии территорий, делает его мощным финансово-экономическим инструментом муниципальных органов власти. Выпоненный анализ исторического развития земельного вопроса в России и опыт зарубежных стран показал, что формирование земельных отношений дожно строиться на приоритете общественных интересов над частными.

9. Сформулированный в работе методический подход к управлению городскими землями, представленные рекомендации к формированию рынка городской земли дают все основания активно использовать землю как объект рыночного хозяйствования и инвестиционный ресурс.

10. Реализация теоретических принципов формирования земельно-имущественных отношений позволит создать условия для совершенствования системы управления землями и повышения роли земельных платежей в формировании доходной части бюджетов, будет способствовать становлению и развитию единого рынка недвижимости и его инфраструктуры.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Подчуфаров, Кирил Сергеевич, Москва

1. Нормативно-правовые акты

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: (федеральный законот 26.11.2001 г., № 146-ФЗ) //Собрание законодательства Российской Федерации. 2001 - № 49. - ст. 4552.

3. Закон РФ от 16.07.98г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).

4. Закон РФ от 21.07.97г. № 22-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Закон РФ от 25.07.98г. -№ 132-Ф3 О плате за землю (с изменениями и допонениями).

6. Земельный кодекс Российской Федерации: (федеральный закон от 25.10.2001 г., № 136-Ф3) //Собрание законодательства Российской Федерации. -2001.-№44, -ст. 4147.

7. Комментарий к Закону города Москвы О Землепользовании и застройке в городе Москве. / С.В. Орлов, М.В. Попов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.-175 с.

8. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2002. - 615 с. - (Профессиональные комментарии).

9. Конституция Российской Федерации (1993): офиц. текст. М. : Юридическая литература, 2001. - 34 с.

10. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами. (Указ Президента Российской Федерации от 16.05.1997 г., № 485) М.: Дело и право, 2005.

11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: (федеральный закон от 21.07.1997 г., № 122-ФЗ) //Собрание законодательства Российской Федерации, 1997. - № 30. - ст. 3594.

12. О государственном земельном кадастре: (федеральный закон от 02.07. 2000 г., № 28-ФЗ) //Собрание законодательства Российской Федерации.- 2000. № 2. - ст. 149.

13. О землеустройстве: (федеральный закон от 18.06.2001 г., № 78-ФЗ) //Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 26. - ст. 2582.

14. О плате за землю: (закон РСФСР от 11.10.1991 г., № 1738) //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. -1991. -№ 44. ст. 1424.

15. О приватизации государственного и муниципального имущества: (федеральный закон от 21.12.2001 г., № 178-ФЗ) //Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. -№ 4. - ст. 251.

16. О разграничении государственной собственности на землю: (федеральный закон от 17.07.2001 г., №101-ФЗ) //Собрание законодательства Российской Федерации, 2001 - № 30.- ст. 3060.

17. Об ипотеке (залоге недвижимости): (федеральный закон от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ) //Собрание законодательства Российской Федерации.- 1998.-№29.-ст. 3400.

18. Об основах регулирования земельных отношений в городе Москве: (Указ мэра Москвы от 05.04.02 г., № 20-УМ) М.: Дело и право, 2005.

19. Постановление Правительства Москвы 419-ПП от 20.06.2006 г. Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2006 год.

20. Постановление Правительства РФ от 15 03.97г. № 319 О порядке определения нормативной цены земли.

21. Постановление Правительства РФ от 23.12.93г. № 1362 Об утверждении Положения о порядке осуществления госконтроля и использованием и охраной земель в РФ.

22. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. (Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г., № 316) Собрание законодательства Российской Федерации. № 16. - ст. 1709.

23. Указ Президента РФ от 16 12.93г. .№ 2162 Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы.

24. Указ Президента РФ от 22.07.94г. № 1535 Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года.

25. Указ Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России.

26. Указ Президента РФ от 7.03.96г. № 337 О реализации конституционных прав граждан на землю.1.. Монографии

27. Антюганов С.В., Аратский Д.Б., Козерадский А.А., Мальцев В.А. Методология повышения эффективности арендных отношений на землю в системе управления недвижимостью, Нижний Новгород: Изд-во ВВАГС, 1998.-96 с.

28. Аратский Д.Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне. Нижний Новгород: Изд-во ВВАГС, 1995.- 195 с.

29. Ачюнс У.А., Дж. Фей, Г. Ранис, Д. Иоргенсен, С. Окава и др. Идеология неоклассицизма.

30. Бильчак B.C., Захаров В.Ф. Региональная экономика. -Калининград, 1998.

31. Бодырев В., Галушка А. Введение в оценку недвижимости. М.,1998.

32. Брилюэн Л. Научная неопределенность и информация. М. Мир 1996 г. 226 с.

33. Варламов А.А., Комов Н.В., Шаманаев B.C., Хлыстун В.Н. Государственное регулирование земельных отношений. Под ред. А.А. Варламова, B.C. Шаманаева. М.: Колос. 1998. - 264 с.

34. Вишняков Е.В. Построение схемы оборота капитала как элемент рационализации путей структурной перестройки экономики. Сб. Структурная перестройка экономики. М.: РАГС, 1999.

35. Водяников В.Т., Судник Д.Ю. Экономическая оценка инвестиций в агропромышленном комплексе. Учеб. пособие/. М.: ЮРКНИГА, 2004.

36. Возрождение Воги шаг к спасению России. Кн. 2 :(Субъекты Федерации и города бассейна) /Под ред. И.К. Комарова. - М.: Экология, 1997. -511 с.

37. Воков С.Н. Землеустройство в условиях земельной реформы (экономика, экология, право), М,: Былина, 1998.

38. Волынский А.Я. Организация землеотвода и землепользования в городском строительстве и хозяйстве. М.: МИКХиС, 1996.

39. Воробилов В.А. Региональная экономика (концепция развития). -СПб, 1995.

40. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости, М., 1994.

41. Грабовый П.Г. и др. Управление рисками в недвижимости. Подобщ. ред. П.Г. Грабового. М.: Изд-во Реапроект, 2005. - 472 с.

42. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. С-Пб., 2003.

43. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. -Москва: Паритет. 1997. 351 с.

44. Дегтярев И.В., Осипов Л.И. Земельное право и земельный кадастр,-Москва; Юрид. лит., 1986.-240 с.

45. Демьяненко В.Н. Земля как объект купли-продажи (российская действительность и зарубежный опыт).-Москва: Изд. центр Россия молодая 1992.- 40 с.

46. Доганов А.В. Логика антикризисного реформирования (системный подход). Пенза, 1998

47. Дулыциков Ю.С. Региональная политика и управление. М.: РАГС, 1998.

48. Евдокимова Т. Г. Теория и практика управления ценами. СПб.: Издательский дом Нева, 2004. - 208 с.

49. Жоков А.П., Котико В.В. Региональная политика и реформы в России. М.: Полистар, 1998.

50. Зотов В.Б., Козлов А.А. Управление землепользованием в крупном городе (практика, проблемы): Монография. М.: Изд. Прима-Пресс, 1998.

51. Калачаева С.А. Сдеки с недвижимостью. М., 2001.

52. Клепцов М.Я. Информационные системы органов государственного управления. Москва: РА ГС, 1996. - 208 с.

53. Комов Н.В., Родин А.З., Алакоз Б.В. Земельные отношения и землеустройство в России. Москва: Русслит, 1995. - 510 с.

54. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. - 119 с.

55. Кузнецов В.Н., Поденок А.Е., Прорвич В.А. Формирование земельно-имущественных активов в ходе приватизации урбанизированной недвижимости, М.: 2003.

56. Кухтин П.В. и др. Управление земельными ресурсами. Учеб.

57. Пособие. СПб.: Питер, 2005. - 384 с.

58. Лезов А.Д., Региональная инвестиционная стратегия: методические рекомендации. Н.Новгород: ВВАГС, 1999. 17с.

59. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Государство и регионы. Теория и практика государственного регулирования территориального развития. -Москва: УРСС 1997.

60. Лепке О.Б. Научные и организационно-экономические основы регулирования земельных отношений в АПК в условиях переходной экономики (методология и региональный уровень). М.: Агри Пресс, 2000.-210 с.

61. Лойко П.Ф. Современное многоукладное землепользование. М.: ФКЦ Земля, 2003.

62. Люкшинов А. Н. Стратегическое управление в системе факторов эффективного хозяйствования и землепользования. Монография М, 2004.156 с.

63. Лящевский И.С. Особенности гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах. М.: МИИГАиК, 2004.

64. Мониторинговые показатели реформы в сфере земли и недвижимости в городах России. Под ред. О. Кагановой. М.: Фонд Институт экономики города, 1998.

65. Муниципальный менеджмент. Под ред. Т.Г. Морозовой. -Москва: ЮНИТИ, 1997.

66. Научная основа стратегии устойчивого развития Российской Федерации (под редакцией М.И. Залиханова, В.М. Матросова, A.M. Шелехова). М., Издание Государственной Думы, 2002.

67. Наше общее будущее. Пер. с англ. М., 1989. с. 17, 50, 68

68. Огарков А.П. Эффективность использования земель при застройке населенных пунктов. Москва: Стройиздат. 1987.-153 с.

69. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 240 с.

70. Оценка земельной собственности. Под ред. Джозефа К. Эккерта.

71. Красногорск, Красная гора, 1993.-64 с.

72. Оценка природных ресурсов. Учебное пособие под общей редакцией В.П. Антонова и П.Ф. Лойко. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2002. - 476 с.

73. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998.

74. Печенев А.Н., Пичуков В.К., Прорвич В.А. Основы городского землеустройства и реформирования земельных отношений. М.: МИИГАиК, 2003.

75. Пономаренко Е.В., Пономаренко С.В., Хаскин В.П., Офман Г.Ю. Земельная реформа в России: негативные последствия и возможности для устойчивого развития. Лаборатория экологического проектирования. -Москва; 1996.-210 с.

76. Прорвич В.А. Особенности ценообразования городских земель и их кадастровой оценки. В сб. материалов 1-ой Всероссийской конференции Оценка национального богатства страны том 1, М.: 1997.

77. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М; Экономика, 1996.

78. Прорвич В.А. Развитие рыночных земельных отношений в г. Москве. Документация Второй международной конференции Рынок недвижимости России. Правовое обеспечение, М.: The Adam Smith Institute. 1996.

79. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. Москва: Филин, 1997- 219 с. 108.

80. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: РАГС, 2001.

81. Сборник научных трудов. Серия Экономика СевКавГТУ. Ставрополь, 2002. 180 с.

82. Серов В.М., Ивановский B.C., Козловский А.В. Инвестиционный менеджмент. Финстатинформ. М. 2000. с.35.

83. Система, симметрия, гармония М., Мысль, 1988.

84. Собственность на землю в России: История и современность. Под общей ред. Д.Ф. Аяцкова. М.: Российская политическая энциклопедия 2002. - 592 с.

85. Современный экономический словарь. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. ИНФРА-М. М. 2006 494 с.

86. Суслов И.Ф. Взаимодействие форм собственности и экономических интересов. Формы собственности и самоуправление в АПК. М., 1989.-С. 2328.

87. Суслов И.Ф., Суслов Л.И. Оценка земли, капитала, недвижимости. -М.: РАГС, 2000.

88. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: С-ПбГТУ, 1996.

89. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт). Под ред. С.Н. Вокова, Кислова B.C. М.: Технология ЦЦ, 2003. - 378 с.

90. Формирование рынка земли в городах: проблемы выкупа участков приватизированными предприятиями и организации земельных торгов. М.: Фонд Институт экономики города, 2000.

91. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Москва 1995.

92. Фролов А.Н., Тишкин В.В. Современные аспекты управления земельными ресурсами на региональном уровне, Саранск: Красный октябрь, 1999, - 102 с.

93. Хлыстун В.Н., Улюкаев В.Х. Земельные отношения и механизм их регулирования. Москва: Знание, 1991. - 47 с.

94. Ченоков И.В., Герасимов Б.И., Быковский В.В. Региональная экономика: организационно-экономический механизм управления ресурсами развития региона / Под науч. ред. д-ра экон. наук, проф. Б.И. Герасимова. -Тамбов: Изд-во ТГТУ, 2002, 457 с.

95. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистка, 1996.

96. Штульберг Б.М., Котеко В.В. и др. Регулирование территориального развития в условиях рыночной экономики. М.: Наука, 1993.

97. Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности в период экономических реформ. Москва: Инфра-М, 1997. - 245 с.

98. Эккерт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Т. 1-2. РОО, Академия оценки Стар Интер, М: 1997.

99. Экономические реформы в регионах Российской Федерации. Опыт и перспективы. Москва: Институт современной политики, 1998.

100. Jack P. Friedman, Jack С. Harris, J. Bruce Lindeman. Dictionary of Real Estate Terms.-Third Edition. Barron's Educational Series, Inc., New York, 1993.

101. Jack P. Friedman, Nicolas Ordway., Income Property Appraisal and Analysis. -American Society of Appraisars,-Prentice Hall, New Jersey, 1992.

102. McMahan, John, Property Development -McGraw-Hill, New-York,1976.

103. Richard A. Brealey, Stewart С Myers. Principles of Corporate Finances-Fourth Edition, McGrow-Hill International Editions, 1992.

104. The Appraisal of Real Estate. Tenth Edition. -Appraisal Institute, Chicago, Illinois.U.S, 1992.

105. William Britton, Keith Davies, Tony Johnson. Modem Melhods of Valuation of Land, Houses and Buildings. Eighth Edition. Estates Gazette, London, 1989.

106. I. Периодические и статистические издания

107. Акимова И.С., Биктимирова Н.М., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики. Право и экономика, № 12, 2005 г.

108. Аскаров А.А., Аскарова А.А. Оценка рыночной стоимости сельхозугодий. Вопросы оценки.-2005. № 1 -С. 55-60.

109. Беленький В.Р. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования. Вопросы экономики. № 7,с.85-94, 2000.

110. Биктимирова Н.М. ГИС-технологии для объединения информации по разномасштабным кадастровым объектам при проведении оценки недвижимого имущества. Московский оценщик, № 6(37), 2005 г. с.25-27.

111. Бородай В.А. Формирование экономического механизма управления земельными ресурсами в субъектах Российской Федерации. Земельный вестник России. 2004. - № 1. - С. 23-29.

112. Власов А.Д. Методологические основы расчета рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам. Земельный вестник России. 2003. - № 4. - С. 16-20.

113. Воробьев С.В. Обзор зарубежного опыта регулирования имущественно-земельных отношений. // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2004. -№2.-С. 11-14.

114. Гловацкая Н., Козлова С., Лазуренко С. Развитие земельно-имущественных отношений в городе. Вопросы экономики.-2005.-№ З.-С. 105116.

115. Грибовский С. В. Методология определения арендной платы за земли поселений. Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2001.-№2-3.

116. Грибовский С.В., Соколов Б.В. Задача наилучшего и наиболееэффективного использования объектов недвижимости при массовой оценке. Вопросы оценки. 1999. № 1 -С. 24-33.

117. Дамурчиев В.Н. и др. Создание системы кадастрового деления и учета земель города Москвы. Земельный вестник России. 2003. -№3,- С. 1-6.

118. Девяткин С.В. О подходе к управлению региональным устойчивым развитием журнал Устойчивое развитие. Наука и Практика, №1 2003.

119. Законодательное регулирование определения арендной платы за землю и выкупной цены земли в Российской Федерации. (Материалы парламентских слушаний 13 ноября 2003 года, г. Москва). М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.-202с.

120. Иванникова О.М. Состав земель Российской Федерации: перевод земель из одной категории в другую. Имущественные отношения в Российской Федерации. -2004. -№ 2. -С. 15-19.

121. Имущественно-земельные отношения в финансово-экономической системе города. Городская собственность. 2003. - № 3-4. - С. 21.123. Интерфакс 30.03.2006

122. Клоцвог Ф.Н. Макроэкономическая оценка ресурсного потенциала российских регионов // Проблемы природопользования. 1992. - № 2. - С 116126.

123. Комов Н.В. В интересах эффективного землепользования. Экономика сельского хозяйства России. -2003. -№ 1.

124. Кондрашова О.Н. Совершенствование экономических отношений в процессе землепользования. Земельный вестник России, -2004. -№2. С. 12-14.

125. Крестникова Н.И. Механизмы функционирования земельного рынка. Земельный вестник России.-2003.-№ 3. С. 10-15.

126. Ленкин С. Л. Об инвестиционном механизме на основе ипотеки государственных и муниципальных земель. Имущественные отношения в Российской Федерации. -2004. Ч № 2. С- 20-35.

127. Мишустин М.В. Развитие государственного кадастра объектов недвижимости. Доклад на расширенной колегии Роснедвижимости.

128. Земельный вестник России. 2004. № 3. - С, 1-9.

129. Орлов С.В., Камаев Р.А. О реформировании системы имущественных налогов в городе Москве. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. - № 2. Ч С. 3-9.

130. По данным информационно-аналитического бюлетеня рынка недвижимости лRWAY № 135, июнь 2006 г.

131. Положение об осуществлении государственного мониторинга земель: (постановление Правительства Российской Федерации от 28.11.2002 г., № 846) -М.: Дело и право, 2005.

132. Прорвич В.А., Семенова Е.А. Особенности определения рыночной стоимости, объектов земельно-имущественных отношений. Вопросы оценки.-2004. -№4.-С. 7-10.

133. Проскурякова Ю. Земля и дом в одном кадастре. Российская газета № 4126 от 25 июля 2006 года.

134. Ромм А.П. Методика индивидуальной оценки земельных участков на основе массовой оценки городских земель. Вопросы оценки, № 1, с.39-46.

135. Семенов Д. Москва была и остается открытым городом. Столичные земли ждут российских и зарубежных инвесторов. Вечерняя Москва. 2005, -13 апреля.

136. Семенов П., Штульберг Б. Новая региональная политика -Экономист. № 6. 1994.

137. Смирнов С., Критерии определения статуса территориального приоритетного развития. Экономист. № 6. 1994.

138. Стиглиц Дж. Куда ведут реформы. Вопросы экономики. 1999. № 7.

139. Третьякова Г.Б. Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков. Вопросы оценки. 2005. - № 1. С. 6167.

140. Эпштейн А.С. Кому и зачем нужен единый кадастр недвижимости. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. - № 2. - С- 43-47.

141. Ярмоленко А.С. Определение стоимости земли в системе доходнойнедвижимости. Земельный вестник России. 2002.-№ З.-с. 42-44.

142. Ярмоленко А.С., Васильева Е.А. Теория земельной ренты и земельный вопрос в России. Земельный вестник России. -2003.-№4.-с. 28-35.1.. Материалы свободно доступные во всемирной сети Интернет

143. Сайт Ссыка на домен более не работаетp>

144. Сайт: Ссыка на домен более не работаетp>

145. Сайт: Ссыка на домен более не работает (Оценщик).

146. Сайт: Ссыка на домен более не работаетp>

147. Сайт: Ссыка на домен более не работаетemml.htm (Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт)

148. Сайт: Ссыка на домен более не работаетcontent (Росземкадастр)

149. Сайт: Ссыка на домен более не работаетp>

150. Сайт: Ссыка на домен более не работаетdocuments/docs/79181/.

151. Сайт: Ссыка на домен более не работает(Минимущества РФ)

152. Сайт: Ссыка на домен более не работаетp>

153. Сайт: Ссыка на домен более не работаетp>

154. Сайт: Ссыка на домен более не работаетregistration.html (Москомрегистрация).

155. Web-атлас Россия как система.

156. V. Диссертации и авторефераты

157. Ардентов Д.Н. Оценка стоимости земельных участков как инвестиционного ресурса. Автореф. Дис. канд. экон. наук. М. 2002.

158. Мальцев К. В. Системный подход к управлению земельными ресурсами региона. Автореф. дис. канд. экон. наук. 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством. Вого-Вятская академия государственной службы. Нижний Новгород, 2000. 22 с.

159. Атлас кадастрового деления г. Москвы. М.: Атлас принт, 1998.

160. Атлас оценки земель г. Москвы, Под ред. Прорвича В.А. М.: Экономика, 1999.

Похожие диссертации