Ипотека как инструмент развития жилищно-строительного комплекса региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Мачавариани, Саида Зурабовна |
| Место защиты | Вогоград |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Ипотека как инструмент развития жилищно-строительного комплекса региона"
На правах рукописи
МАЧАВАРИАНИ САЙДА ЗУРАБОВНА
ИПОТЕКА КАК ИНСТРУМЕНТ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА РЕГИОНА (на примере Вогоградской области)
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление
народным хозяйством: региональная экономика
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Вогоград 2006
Работа выпонена в Вогоградском государственном архитектурно-строительном университете
Научный руководитель кандидат экономических наук, доцент
Максимчук Ольга Викторовна
Официальные оппоненты: доктор экономических наук
Вагапова Дания Завдатовна
кандидат экономических наук, доцент Лукьяница Маргарита Викторовна
Ведущая организация Пензенский государственный
университет архитектуры и строительства
Защита состоится 06 июля 2006 года в 10 часов на заседании диссертационного совета К212.214.02 при Самарском государственном экономическом университете по адресу: ул. Советской Армии, 141, ауд. 325, г. Самара, 443090
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Самарского государственного экономического университета
Автореферат разослан 05 июня 2006 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета
Королева Е.Н.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. После перехода к рыночной системе хозяйствования объемы жилищного строительства в среднем по России резко сократились вследствие сокращения бюджетных ассигнований, хотя и при относительном увеличении доли средств индивидуальных застройщиков.
Государство предложило программу смешанного финансирования строительства жилья для льготных категорий населения, однако ввиду отсутствия в местных бюджетах средств существенного развития эта программа не получила. В настоящее время по Вогоградской области только в очереди на получение квартир стоит более 40 тыс. человек. Спрос на жилье по региону велик, но он неплатежеспособен. Исправить эту ситуацию может ипотека, представляющая собой гибкий финансово-кредитный инструмент. В то же время вялотекущий процесс ипотечного кредитования в целом по стране и в частности в Вогоградской области свидетельствует о проблемах развития ипотеки. Слабым звеном в действующих схемах ипотечного кредитования является недостаточная осведомленность участников о тонкостях и особенностях действующего жилищного законодательства, об изменении конъюнктуры отечественного рынка жилья, необходимость непосредственного взаимодействия со строительными, оценочными, страховыми и риэтерскими организациями, банками, регистрационными управлениями и др.
Во многом это обусловлено несовершенством существующих методических подходов к управлению ипотекой с учетом специфики формирования и развития жилищно-строительных комплексов регионов. В частности, это касается и оценки спроса на доступное жилье, который может быть удовлетворен посредством ипотеки, и организации взаимодействия субъектов ипотеки жилищностроительных комплексов регионов.
Научная разработанность проблемы. Исследованию и разработке теоретических и практических вопросов ипотеки посвящено значительное количество работ российских и зарубежных ученых. Методологическим аспектам ипотечного кредитования посвящены труды Дж. М. Кейнса, Р. Ланглойза, М. Портера, Р. Дж. Страйка, Ж. Шодонере, В. В. Бузырева, П. Г. Грабового, И. Г. Корчаго, А. Н. Ларионова, В. И. Левашова, Е. Б. Смирнова, В. 3. Черняка, Л. И. Абакина, А. И. Вахмистрова, А. Л. Гапоненко, Б. М. Гринчеля, Д. С. Львова, В. Г. Полянского.
Существующие методические разработки по управлению ипотекой в большей степени связаны с нормативным регулированием, тогда как решение проблем в области активизации ипотечного кредитования и развития ипотеки вообще обусловливает необходимость научной проработки и обоснования форм, средств и методов управления ее развитием в жилищно-строительном комплексе региона.
В связи с этим целью диссертационного исследования является методическое обоснование ипотеки как инструмента развития жилищностроительного комплекса региона.
В соответствии с целью в диссертационной работе поставлены и решены следующие научные задачи:
- исследованы теоретические основы ипотеки как инструмента развития жилищно-строительного комплекса региона;
- исследован и обобщен практический опыт в области развития ипотеки, выявлены основные тенденции и закономерности этого процесса в жилищностроительном комплексе региона;
- проведены анализ и оценка результатов рыночных преобразований в жилищно-строительном комплексе региона;
- выявлена и обоснована совокупность региональных факторов развития ипотеки и разработана структурно-логическая модель управления ими;
- разработан методический подход к оценке доступности жилья, реализуемого посредством ипотеки;
- разработана организационная модель взаимодействия субъектов ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона.
Объектом исследования является жилищно-строительный комплекс региона.
Предмет исследования Ч факторы и методические основы управления ипотекой как инструментом развития жилищно-строительного комплекса региона.
Область исследования. Работа проведена в рамках специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика, Паспортов специальностей ВАК (экономические науки): подпункта 5.16 Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизмы управления....
Теоретической и методологической основой исследования явились концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и' современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов.
С использованием диалектического подхода проведен анализ эволюции ипотеки и тенденций её развития, определены место и роль в региональном жилищно-строительном комплексе. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики и историзма, методы сравнения и обобщения, приемы статистического, экономического анализов.
Х Информационной и эмпирической базой доказательности основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти. По практическим вопросам функционирования ипотеки в региональном жилищно-строительном комплексе использованы статистические материалы ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Минэкономразвития России, Госкомстата РФ и Вогоградской области, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Территориального строительного комитета Администрации Вогоградской области, Вогоградского областного фонда жилья и ипотеки.
Научная новизна результатов исследования. Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании ипотеки как финансово-кредитного инструмента, имеющего особую социальную значимость, который является стимулом строительства доступного жилья и методического подхода к управлению ипотекой как инструментом развития жилищно-строительного комплекса региона.
В диссертации обоснованы следующие положения, содержащие элементы научной новизны:
- уточнено определение ипотеки как финансово-кредитного инструмента, имеющего особую социальную значимость, который является стимулом строительства доступного жилья, а также основой формирования экономического института отношений между государственными, производственными, финансовыми организациями, населением по поводу строительства и реализации (покупки) первичного жилья посредством залога вторичного;
- дано определение жилищно-строительного комплекса региона как сложной территориально-отраслевой системы, которая формирует отношения между субъектами жилищно-строительной деятельности в процессе строительства и реализации жилья;
- выявлена и обоснована совокупность региональных факторов: финансового, организационно-производственного, демографического, информационного и условий (наличие специализированных ипотечных институтов, наличие потребности в доступном жилье, высокая доля в структуре рынка жилья вторичного, наличие федеральной и региональной нормативно-правовой базы) развития ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона;
- доказана правомочность и целесообразность управления ипотекой как инструментом развития жилищно-строительного комплекса региона, сущность которого заключается в целевом воздействии со стороны органов государственной власти и местного самоуправления на факторы, обуславливающие это развитие, в ходе чего обеспечивается поддержание или корректировка их состояния, положительно влияющего на развитие ипотеки; и разработана структурно-логическая модель процесса управления развитием ипотеки, включающая взаимосвязанные этапы по выявлению, анализу и оценке факторов развития ипотеки, разработке и реализации мероприятий по их корректировке и переоценке;
- разработан методический подход к оценке доступности жилья, реализуемого посредством ипотеки, на основе расчета индексов: временной доступности жилья по ипотечной модели кредитования; доступности накопления первоначального взноса за жилье по ипотечной модели кредитования; средней доступности жилья по ипотечной модели кредитования;
- разработана организационная модель взаимодействия субъектов ипотеки в системе жилищно-строительного комплекса региона, содержащая элементы административного регулирования.
Практическая значимость исследования состоит в разработке и обосновании методических подходов к управлению ипотекой как инструментом развития жилищно-строительного комплекса региона, адаптированных к особенностям и условиям конкретного региона на примере Вогоградской области.
Выводы настоящего исследования развивают теорию ипотеки более поным представлением исследуемого сегмента региональной экономики, форм реализации и научным обоснованием ипотеки как экономической основы жилищностроительного комплекса региона.
Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций по дисциплине Инвестиционно-ипотечный анализ в Вогоградском государственном архитектурно-строительном университете. Выводы и предложения, сделанные в работе, частично использованы в работе территориального комитета по строительству Администрации Вогоградской области, а также доведены до сведения представителей банковской сферы, и отдельные предложения использованы в деятельности регионального банка (Вогоградского отделения ОАО Внешторгбанк).
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы докладывались, были обсуждены и прошли апробацию на научно-практических конференциях международного, регионального, внутривузовского уровней: Системность и эффективность инновационной деятельности общества (г. Пенза), Региональный рынок жилья: состояние, проблемы и перспективы развития (г. Вогоград), Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительной деятельности и жилищно-коммунального хозяйства (г. Вогоград). Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 5 работах общим объемом 2,41 печ.л.
Структура и объем работы определены логикой исследования, отражают его цель и задачи, работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 188 источников и приложений.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
В ходе диссертационного исследования сформулированы выводы и предложения, имеющие существенное значение для приращения знаний по экономике и управлению народным хозяйством в регионах России.
Ипотека как финансово-кредитный инструмент развития жилищностроительного комплекса региона. В современных российских условиях обеспечение населения доступным жильем является приоритетом развития национальной экономики, фактором не только экономической и социальной, но и политической стабильности в обществе. Изучение и анализ мирового опыта ипотечного кредитования строительства и покупки жилья позволяет сделать вывод о том, что принципиально различающихся между собой моделей всего две -американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Различаются они, прежде всего, в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Однако для того, чтобы адаптировать к российским условиям любую зарубежную модель, необходимо учесть менталитет, уклад жизни, национальные особенности, емкость отечественного ипотечного рынка, особенности нашего законодательства и налоговой системы, а также уровень развития инфраструктуры рынка жилой недвижимости.
Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим показателем для всех рассмотренных в данном разделе зарубежных ипотечных моделей финансирования строительства и покупки жилья является сильная и всесторонняя поддержка государством процесса их практического функционирования. Государственная поддержка проявляется в правовом, финансовом и лицензионном регулировании данной деятельности, предоставлении для ее участников государственных гарантий, обеспечении страхования рисков, налоговых льгот и целевых адресных дотаций.
Изучение опыта в экономически развитых странах показало, что ипотечное кредитование является самым эффективным механизмом финансирования строительства и покупки доступного жилья. Не претендуя на научное открытие, не умаляя заслуг всех ученых и практиков, работающих в данном научном направлении, в контексте поставленной научной задачи автор считает возможным уточнить свой взгляд на определение ипотеки. Ипотека нами определена как финансово-кредитный инструмент, который является стимулом строительства доступного жилья, а также основой формирования социально значимого экономического института отношений между государственными, производственными, финансовыми организациями, населением по поводу строительства и реализации (покупки) первичного жилья посредством залога вторичного.
Ипотека позволяет решать не только жилищную проблему, но и создавать новые рабочие места, задействовать смежные со строительством отрасли экономики, увеличивать налоговые поступления во все уровни бюджета. Важное отличие системы ипотечного кредитования от обычной процедуры кредитования заключается в наличии экономических механизмов, которые обеспечивают рефинансирование кредитов, что делает ипотечную схему самодостаточной. Ипотека включает экономический и юридический аспект отношений, что проявляется в заключении договора об ипотеке, порядке определения состояния владения недвижимостью и догов по нему последовательно на каждый момент времени. При наличии ипотеки, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им догосрочного кредита под залог этой недвижимости. Именно в силу связанности регистрацией прав на недвижимость и укрепления прав залогодержателя на заложенную недвижимость специалисты называют ипотеку наиболее надежным способом обеспечения испонения обязательств.
Кроме того, ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для договременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. Ипотека является активно развивающимся финансовым инструментом регулирования жилищно-строительного комплекса, региона посредством формирования спроса на жилье. Развитие ипотеки представляет собой изменение во времени схем ипотечного кредитования, обусловленное воздействием различных факторов, в частности региональных.
Жилищно-строительный комплекс региона как сложная территориально-отраслевая система. В ходе диссертационного исследования проанализированы основные этапы становления и развития жилищностроительного комплекса в целом по РФ и на уровне отдельного региона (Вогоградская область). За последнее десятилетие произошло значительное сокращение объемов жилищного строительства. При этом объем ввода нового жилья в настоящее время уменьшися практически в 2 раза по сравнению с 1990 г. Так, по данным Госкомстата России, в неблагоустроенном жилье проживает - 14,3 мн. семей, не удовлетворены жилищными условиями в России около 70% населения. Общая потребность граждан Российской Федерации в жилье составляет 1,5 мрд. м2, или 46% существующего жилищного фонда. В 2003 г. введено лишь 36,4 мн. м", поэтому для того, чтобы выйти на 1,5 мрд. м2, надо по крайней мере лет 40 - 45. Однако с 2001 г. в стране наметилась устойчивая тенденция роста объемов жилищного строительства (рис. 1).
120,0 8, 100,0 -- 80,06 ' 80 0 -61,7 60,0 -40,0 20,0 -0,0 4-
ьт .^04.59......
41,5 41,8 39,2 41,0 Д>7 ^ зад) ^ ^ 33 8 36,4 41,0 л.1
П, П, П, П, П, п, п, Р, т, щ, П, П, П, О,
I 11 I '"Ч I т I 1
Строительство жилых домов в России (мн кв. м) -
-В % к предыдущему году
Рис. 1. Динамика ввода жилья в Российской Федерации за 1991-2005 гг. Аналогичная тенденция наблюдается и в Вогоградской области (рис.2).
800,0 -Г-Г-, 531 3 660Д 612,6. 637,8 600,0 Ч Ч 400,0 -200,0 -0,0 Ч
^ 453,2 418,2"399,1' лл'4М,в "<>И~ 411.8 602;4"600'0 .
^ ^ ^ Г? ^ А
Ввод жилья в Вогоградской области (тыс.кв.метров)
-В % к предыдущему году
Рис. 2. Динамика ввода жилья в Вогоградской области за 1991-2005 гг.
При решении жилищной проблемы концентрация финансовых и иных ресурсов правительством РФ осуществлялась в рамках реализации Федеральной целевой программы Жилище (ФЦП Жилище), экономической основой которой являлась переориентация в финансировании жилищного строительства с преобладания бюджетных средств на преимущественную долю средств населения и юридических лиц. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла 80%, а средства населения - лишь 14,6%
(включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищностроительных кооперативов). В настоящее время, по оценкам Л. Э. Лимонова, частные инвестиции в жилищную недвижимость в большинстве городов России составляют более 70%.
Семьи, получившие жилье и улучшившие жилищные условия Г* Семьи, стоявшие на учете на получение жилья (на коней года)
Рис. 3. Динамика соотношения получивших и нуждающихся в жилье по РФ (тыс. семей)
В этих целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг, проведения аукционов. Однако уже в первые годы реализации названной программы в условиях бюджетного дефицита на большей части страны, как установлено в диссертации, темпы строительства и ввода в эксплуатацию не обеспечили потребность в нем. Разрыв между очередниками и новоселами в Российской Федерации практически не изменися (рис. 3).
Между тем в ходе реализации данной программы в Российской Федерации и в регионах формировались изменения, необходимые для перехода региональных жилищно-строительных комплексов на рыночные принципы. Наряду с этим произошли коренные изменения в структуре источников финансирования жилищного строительства, в частности доля средств индивидуальных застройщиков (рис. 4), а также в структуре жилищного фонда по формам собственности.
Рис. 4. Доля средств индивидуальных застройщиков в общем объеме инвестиций в жилищное строительство
Следует отметить, что реализация ФЦП Жилище началась в условиях неразвитости региональных жилищно-строительных комплексов. Жилищностроительный комплекс региона определяется нами как сложная территориально-
отраслевая система, которая формирует отношения между субъектами жилищностроительной деятельности в процессе строительства и реализации жилья. Ипотека выступает в данном контексте связующим звеном между всеми субъектами жилищностроительного комплекса.
Региональные факторы развития ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона
Ипотека развивается в регионах РФ неравномерно, несмотря на существующую общую нормативно-правовую базу. Обусловлено это влиянием региональных факторов. В частности, в Вогоградской области демографический фактор является определяющим в развитии ипотеки, поскольку проблема обеспечения жильем каждой семьи стояла остро всегда и по настоящее время является проблемой номер один. Однако в настоящее время, когда наблюдается оживление экономики, созданы условия для активизации жилищно-строительного комплекса региона через механизмы ипотечного кредитования, эффективное управление муниципальным жильем, тем не менее только для обеспечения очередников жильем в регионе необходимо ввести 6,3 мн. м2, что будет строиться при современных объемах ввода жилья более 13 лет (табл. 1).
Таблица 1
Данные о потребности населения в жилье по Вогоградской области
Показатели Ед. измер. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г.
Численность постоянного населения (среднегодовая) тыс. человек 2647,4 2694,2 2683,7 2666,4
Коэффициент семейности чел. /сем. 2,5 2,5 2,5 2,5
Число семей ед. 1059 1078 1073 1067
Жилищный фонд: общая площадь число квартир (домов) тыс.кв.м. тыс.ед. 50976 998 51448 996 51885 1000 52385 1004
Средняя площадь квартир (домов) кв.м. 51 52 52 52
Стоит в очереди на получение жилья человек 53765 51691 49862 46000
Вводится квартир: общая площадь число квартир (домов) тыс.кв.м. тыс.ед. 407,3 4,1 450,1 4,2 411.8 3,7 502,4 5,0
Средняя площадь вводящихся квартир (домов) кв.м. 99,3 107,2 111,3 100,5
Объемы вводимого жилья не соответствуют потребности, несмотря на то, что производственный потенциал жилищно-строительного комплекса региона можно считать достаточным. Причина же заключается в том, что в предыдущие годы объем инвестиций в основной капитал составлял менее 20% в объеме ВРП. По Вогоградской области этот показатель был превышен только лишь в 2004 г. Однако, как положительный фактор следует отметить увеличение доли инвестиций в жилищное строительство в общем объеме инвестиций с 7% в 2001 г. до 10,2% в 2004 г.
Всего около 6% населения являются потенциальными участниками системы ипотечного жилищного кредитования по классической схеме (30% Ч накопления заемщика, 70% - кредит, 12-15% годовых сроком на 10-15 лет). Но эта цифра верна только в том случае, если говорить о приобретении квартиры с нуля. Если речь
идет об улучшении жилищных условий (покупка допонительных 1-2-3 комнат с одновременной продажей имеющейся жиплощади), то потенциальное число участников системы ипотечного жилищного кредитования расширяется до 20-25%.
На территории Вогоградской области действуют кредитные организации, занимающиеся выдачей кредитов на строительство или приобретение жилья: банки, кредитно-потребительские кооперативы. Вогоградский областной фонд жилья и ипотеки является основным испонителем Областной целевой программы по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Вогоградской области на 2001-2005 г., в рамках которых выдает займы на приобретение жилья за счет средств, ежегодно выделяемых бюджетом Вогоградской области на реализацию программы. Кроме того, в настоящее время на территории области действуют МУП Ипотечная жилищно-правовая компания (г. Вожский) и МУП Вогоградское агентство недвижимости и ипотеки (г. Вогоград). Это свидетельствует о значительном организационном потенциале развития ипотеки в исследуемом регионе.
После принятия в 1998 г. федерального закона № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости), координатором действий федеральных органов испонительной власти в этой области является Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (правопреемник Госстроя России). С этого времени локальные ипотечные программы приняты почти в 20 регионах России, в ряде министерств, банков и корпораций. Значительную роль в развитии ипотечного кредитования в стране играет созданное Правительством РФ ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК).
В настоящее время на российском финансовом рынке обращаются облигации АИЖК первого, второго, третьего и четвертого выпуска на 1,07 мрд. руб., 1,5 мрд. руб., 2,25 мрд. руб. и 900 мн. руб. соответственно. Уставный капитал АИЖК составляет 690 мн. рублей, все 100% акций принадлежат государству. Совокупный планируемый объем государственной поддержки на период 2005-2010 гг. посредством федеральной системы ипотечного жилищного кредитования составит 32,3 мрд. руб., в том числе в 2005 г. - 1.4 мрд. руб. Объем предоставления государственных гарантий по заимствованиям ,АИЖК может достигнуть 200,0 мрд. руб., в том числе в 2005 г. сумма государственных гарантий составила 9,0 мрд. руб. Такая финансовая ипотечная модель, позволяющая решать жилищную проблему населению, в том числе в Вогоградской области, реализуется с непосредственным участием Вогоградского областного фонда жилья и ипотеки через АИЖК. Исходя из результатов проведенного исследования и собственного практического опыта в банковской сфере, автором установлено, что ипотека Ч это финансовая услуга. Однако на сегодняшний день ипотека находится в блоке жилищной политики, то есть это не финансовая политика, не политика потребительского кредитования, а жилищная политика, инструмент жилищного строительства. В Вогоградской области с 2001 г. по настоящее время действует Областная целевая программа по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Вогоградской области на 2001-2005 г. (утверждена постановлением Вогоградской областной Думы от 14.06.2001 № 11/165).
Ресурсное обеспечение названной программы по годам и по источникам финансирования представлено в табл. 2,
Выбранный формат Программы и ее статус дожны были позволить достичь необходимой гибкости в реализации ее целей за счет возможности корректировать количественные параметры в зависимости от складывающейся ситуации и доступности финансовых ресурсов.
Таблица 2
Ресурсное обеспечение Областной целевой Программы по ипотечному кредитованию на приобретение и строительство жилья в Вогоградской области на 2001-2005 гг., мн. руб.
№№ Источники Всего на 2001 г 2002 г 2003 г 2004 г 2005 г
п/п финансирования Программу
1. Областной бюджет 150.0 10,0 20,0 40,0 40,0 40,0
2. Бюджеты муниципальных образований 140,0 _ 20,0 40,0 40,0 40,0
3. Возвратные средства 20,5 2,5 3,0 4,0 5,0 6,0
4. Средства населения 310,5 12,5 43,0 84,0 85,0 86,0
ИТОГО: 621,0 25,0 86,0 168,0 170.0 172,0
Важный принцип данной Программы - ее опора на инициативу снизу наиболее активных районов и городов, у которых есть значительный задел в развитии ипотеки и достаточная инвестиционная привлекательность. Реализация данной Программы дожна была усилить эту инициативу снизу, что обусловило бы ярко выраженную социальную направленность Программы и ее обширную социальную базу. Однако фактически выданные суммы поддержки из областного бюджета не позволили достичь намеченных целей. Так, в 2001 году было выделено средств на реализацию Программы в размере 12,95 мн. руб., в 2002 г. Ч 10,0 мн. руб., в 2003 году - 10,90 мн. руб., в 2004 году - 17,00 мн. рублей.
Наиболее существенной препоной развития ипотеки в Вогоградской области является отсутствие догосрочных финансовых ресурсов. Обычно этот фактор отмечают мекие и средние банки, в то же время и крупные банки, которые активно занимаются ипотекой, также ощущают это ограничение. В ОАО Внешторгбанк доля ипотечного портфеля в общем объеме кредитов пока незначительна, но в настоящее время рассматривается возможность рефинансирования кредитов, привлечения догосрочных финансовых ресурсов на эти цели. Названный банк в настоящее время имеет возможность привлекать с международного рынка ресурсы на срок до семи лет - этого достаточно, чтобы устранить риск финансирования по десятилетним ипотечным кредитам.
В Вогоградской области доля банковского кредита в строительстве весьма незначительна, но при этом велика доля средств, привлекаемых у граждан как дольщиков и соинвесторов. Ипотека объективно конкурирует со строительными долевыми схемами. Несмотря на имеющиеся положительные результаты в части увеличения объемов строительства жилья за счет использования механизмов и ресурсов ипотечного кредитования в РФ действующие схемы следует признать недостаточно совершенными.
Жилищная проблема в Вогоградской области заходит в тупик и определяет необходимость дальнейшего проведения мероприятий по управлению развитием
ипотеки как неотъемлемой части стабилизации региональной экономики. Поскольку развитие ипотеки определяется нами как изменение во времени схем ипотечного кредитования, обусловленное воздействием региональных факторов, то под управлением развитием ипотекой в контексте данного исследования мы понимаем целевое воздействие со стороны органов государственной власти и местного самоуправления на эти факторы. Уточним, что к совокупности региональных факторов развития ипотеки нами отнесены: финансовые (финансовый потенциал региональных банков и населения), организационно-производственные (организационный потенциал специализированных организаций, производственный потенциал жилищно-строительного комплекса региона), демографические (потенциальный спрос на доступное жилье), информационные (информационная обеспеченность регионального ипотечного рынка). Условиями развития ипотеки в Вогоградской области являются наличие специализированных ипотечных институтов, наличие потребности в доступном жилье, высокая доля в структуре рынка жилья вторичного, наличие федеральной и региональной нормативно-правовой базы. В ходе целевого воздействия на данные факторы обеспечивается поддержание или корректировка их состояния, положительно влияющего на развитие ипотеки посредством мер организационного, экономического, нормативно-правового характера.
Положительное изменение перечисленных факторов приводит к росту финансового, организационного, производственного потенциалов региона, и жилищно-строительного комплекса региона в частности, а также к совершенствованию информационного обеспечения ипотечного рынка (рис. 5).
Методический подход к оценке доступности жилья, реализуемого посредством ипотеки. Предложенный в работе методический подход к оценке доступности жилья с использованием механизма ипотечного кредитования предполагает выработку системы индексов доступности жилья, методов их расчета, мониторинга и анализа. В общем виде интегральный показатель доступности жилья (Идж) может быть представлен следующим образом:
"дж = "сдж-Л+"дкмЛ> (1)
где: Ид,. - интегральный показатель доступности жилья; И - агрегированный индекс социальной доступности жилья; И сдж - агрегированный индекс доступности жилья;
- весовое значение агрегированного индекса социальной доступности жилья в интегральном показателе доступности жилья; 2 - весовое значение агрегированного индекса доступности жилья в интегральном показателе доступности жилья.
Определение и оценка влияния региональных факторов на развитие ипотеки 1
Региональные факторы ,
Финансовые |( Производственные |] Демографические | | Информационные
Фнпииспп и н Фотон !И1:>:1 оан-кон и посс к-ти регпопи Крои члидл;т Г.1 i-i К ilvwiiiikл! р..-< л.! VIIOI4I ЖН.1И1ИНО-сгрол-1 V-.II.|>л1 VC1SI II.1лKC J + +
I П 01 сп пни.чьпы И региона.|шш >1 1 И нфорыанионный ооссисчсн-1 спрос 1111 достуннле ЖИЛЬС || ность ипотечного ринки
Определение критериев оценки факторов развития ипотеки
Наличие и возможность эффективного использования (финансовых рссур-сов
Наличие и возможность эффективного использования производственных ресурсов строительных предприятий
Наличие платежеспособного спроса и возможность его удовлетворения
Наличие н возможность эффективного испольюва-
Ретроспективный анализ развития ипотеки в региональном жилищно-строительном комплексе
и ости лipoNTc.'ibit мх пред Ii рн яти а Анализ наличия и удовлетворенности спроса на доступное жилье Анализ доступности, достоверности. проверяемость информации
Применение методики оценки влияния факторов развития ипотеки с использованием методов технико-экономического, фундаментального, статистического, экспертного анализа и оценки
иЧСННЯ чровнм факторов ршпктия НПО ТС К H R pi
Относительный уровень Относительный уровень про-финансового потенциала И1водст8снного потенциала
Выявление низких значений факторов развитии жилищной ипотеки и возможностей их корректировки _при помощи вспомогательной блои-схемы_
Разработка программы корректировки факторов развития ипотеки
1$м<>ор н onciiouii-nue iieivH и ипдзч llp-J|-J)UMMU коррек-тмронки факторов poiHKTiiM ипотеки
дсИстинЯ no pca.iH 4ij 1111 и программы
корректировки факторов ризиптя!
Ф инансово-эконом
сроприятня
Производственные мероприятия
^Организационно-управленческие мероприятия L
Информационные мероприятия
? о О Ё
" ? С 5 g
Pfu.ni лun и я л. mite .cHctbmI по рсилишик программы корректировки фхторо развития н
Финансово-экономический эффект; Производствснный эффект: Орган изэционко-\правленческий эффект:
Х Рост яыручкн ириоч.т 1Т реализации жилья. Х Снижение МрОПСНТОК но ипотечным кре.щтам: - Увеличение нрпоып пинков; Х Попы ш сп не рснтиос.'п. 110-:ти сгроитс и.пич препри- Vue шчспис грилисголояон . ТО И МПС tb PCII0HH1.IN lipOH PO.ICT- u'HHUN фондом: . Гостфондоотдачи - У но.; л чепне ере .Итсписоч-юн числипностн обеспеченным; доступным жильем- Х Рост материального уровня Х Положите л i> ни И рост динамики по показателям стабильности нисссння; Х Увеличение рождаемости
Инновационный эффект:
потен циала
>-исследовательских pлi:ipooro
Увеличение KO.I I14CCTUU лице 11)11 H
па различные пнлы леяте.чьности: УВС.ШЧСПИС ЧНС.18 ocaocilii ОВЫ.Ч ТСЧНОЛОГИЙ, 1IOHI.1X НИЛ
роду к пни ;
С опорmс нс гнонаинс норыатинноИ азы жн.жшноП ипотеки; Совершенство ил и не право pUKTflk'H лII.INIIIllUfl ипотеки
РОСТ финансового Рост производственного Рост обеспеченности ДОС- Совершенствование инфор
потенциала
тупным жильем
маиионного обеспечения
Изменение состояния факторов развития ипотеки
Переоценка состояния факторов развития ипотеки
Рис. 5. Структурно-логическая модель управления развитием ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона
Предлагается следующий агоритм расчета индикатора доступности накопления первоначального взноса: рассчитывается минимальный доход заемщика, необходимый для получения кредита (Д,шД); для этой цели определяется ежегодный платеж заемщика по кредиту (n(t)) по формуле:
/7(0-^-0 +г-If1-). (2)
где: n(t) - ежегодный платеж заемщика по ипотечному кредиту; ИК - величина ипотечного кредита; Т - срок ипотечного кредитования; г- процентная ставка по кредиту.
Рассчитывается ежемесячный платеж заемщика по кредиту:
ЯДД=^, (3)
где: ПиД - ежемесячный платеж заемщика по ипотечному кредиту; n(t) - ежегодный платеж заемщика по ипотечному кредиту; 12 - количество месяцев в отчетном годе.
Определяется ежемесячный доход заемщика исходя из 40-ка процентной доли платежей по формуле:
где: Дт;п - ежемесячный доход заемщика; П - ежемесячный платеж заемщика по ипотечному кредиту; 0,4 - 40-ка процентная доля платежей.
Далее определяется ежегодная сумма сбережений (S(t)), накапливаемая заемщиком для выплаты первоначального взноса за жилье по формуле:
МО-^-. (5)
где: S(t) - ежегодная сумма сбережений, накапливаемая заемщиком для выплаты первоначального взноса за жилье; ПВ - величина первоначального взноса за жилье; 6 - срок накопления суммы первоначального взноса.
Рассчитывается ежемесячная сумма сбережений заемщика, накапливаемая для выплаты первоначального взноса за жилье:
= ^ (6) 12 у J
где: SJBt - ежемесячная сумма сбережений заемщика, накапливаемая для выплаты первоначального взноса; S(t) - ежегодная сумма сбережений, накапливаемая заемщиком для выплаты первоначального взноса за жилье; 12Ч количество месяцев в отчетном году.
Определяется минимальный ежемесячный доход заемщика, необходимый для накопления первоначального взноса по формуле:
Д1111 mill = q"^ , (7)
где: ДДДmil) - минимальный ежемесячный доход заемщика, необходимый для накопления первоначального взноса; S>luc - ежемесячная сумма сбережений заемщика, накапливаемая для выплаты первоначального взноса; 0,4 Ч процентная доля ежемесячных сбережений.
Определяется, какой доходной группе с интервалом доходов (Д,./ - Д,) соответствует минимальный доход, необходимый для накопления первоначального взноса за жилье, исходя из данных по распределению доходов граждан по
децильным доходным группам, обозначим данную группу как пПВт|п, тогда <
Д Д,,,Д, <д.
Далее определяется число доходных групп населения, которые смогут накопить необходимую сумму для внесения первоначального взноса за жилье на основе доходной группы с минимальным доходом, необходимым для накопления первоначального взноса (соответственно п,Шп.ш плюс все децильные группы с более высоким доходом), обозначаем данный показатель как Ппв-
Рассчитывается численность всех доходных групп, которым доступно накопление первоначального взноса на приобретение жилья (Г^дп8), как сумма численности группы с минимальным доходом, при котором возможно накопление первоначального взноса, и численности групп с более высоким доходом. Определяется индикатор доступности накопления первоначального взноса за коммерческое жилье по ипотечной модели кредитования как отношение численности населения всех доходных групп 1ЧДПД которым доступно накопление первоначального взноса за жилье, к общему числу нуждающихся граждан - 1Чвужа:
Хпв = ТГ-^Ч . (8)
где: пв Ч индекс доступности накопления первоначального взноса за коммерческое жилье по ипотечной модели кредитования; 1ЧДД, - численность населения всех доходных групп, которым доступно накопление первоначального взноса на приобретение жилья; NД5^,, - общее число нуждающихся граждан в улучшении жилищных условий.
Таким образом, индикатор временной доступности жилья (вр) будет представлять собой сумму двух взвешенных индексов: индекса доступности накопления первоначального взноса за жилье по ипотечной модели кредитования (пв) и индекса средней доступности коммерческого жилья по ипотечной модели кредитования доступности (1ср), что следует представить в виде следующего соотношения:
'вр = 'пв ' + ",Р кг , (9)
где: ,р Ч индекс временной доступности коммерческого жилья по ипотечной модели кредитования; пв - индекс доступности накопления первоначального взноса за коммерческое жилье по ипотечной модели кредитования; Ч индекс средней доступности жилья по ипотечной модели кредитования; К, Ч весовой коэффициент для индекса пв\ К2 Ч весовой коэффициент для индекса
В результате агрегированный индекс доступности жилья можно определить по формуле:
# да = л ' + сД " <12 + 'Д,> ' й з . (Ю)
где: с)] - весовое значение индекса тах в агрегированном индексе доступности жилья; (Ь -весовое значение индекса ср в агрегированном индексе доступности жилья; йз - весовое значение индекса /'Др в агрегированном индексе доступности жилья.
Показатели с1], е12, 113 определяются методом экспертных оценок. Определение отдельных индикаторов доступности жилья при различных кредитных схемах также может быть использовано для оценки их сравнительной эффективности. Предложенная методика оценки доступности жилья позволяет в зависимости от ситуации, складывающейся на рынке жилья, через параметры финансово-кредитной политики, ценовые, объемные и структурные
доступности в приемлемых границах, добиваться большей сбалансированности между реальным платежеспособным спросом и предложением на рынке жилья, внедрять социально-ориентированные механизмы реализации жилищной политики. В ходе исследования данный методический подход был апробирован на примере Вогоградской области, в результате чего было обосновано, что снижение первоначального взноса по ипотечному кредиту с 30% до 10% от стоимости квартиры повышает доступность жилья, реализуемого по ипотечной схеме, на 13%. Это реальные предпосыки для участия более широкого круга нуждающихся в доступном жилье.
Организационная модель взаимодействия субъектов ипотеки в жилищностроительном комплексе региона
Развитие ипотеки происходит по следующей схеме.
1. Государством в лице Правительства РФ:
- создана рабочая группа из числа ведущих отечественных ученых-экономистов, специализирующихся в области экономики функционирования и развития жилищной сферы, депутатов Государственной Думы России и региональных законодательных собраний, ответственных работников заинтересованных федеральных и региональных структур с обязательным привлечением зарубежных экспертов в области ипотеки;
- с помощью вышеуказанной рабочей группы сформированы стартовые условия рыночных отношений Ч ипотеки: разработаны необходимые законы, постановления и поправки к существующим кодексам, законам, постановлениям и другим нормативно-правовым актам, в том числе и по всем регионам;
- обеспечено одновременное принятие необходимых законодательных и нормативно-правовых актов, постепенное принятие с рассрочкой, как показал опыт реализации постановления Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28, дискредитирует в глазах населения страны саму идею ипотеки как финансового института.
2. Правительство РФ совместно с региональными органами власти и самоуправления создало необходимую инфраструктуру ипотечного рынка жилья -институциональные структуры: агентства, фонды, компании и т.д.
3. Органами региональной власти разработаны и продожают совершенствоваться методические подходы к определению индексов доступности жилья, являющихся критериями эффективности осуществляемых программ ипотечного кредитования. Производятся расчеты указанных индексов в рамках субъектов федерации.
4. Рабочая группа разработала, а Правительство РФ внесло на обсуждение в Государственную Думу РФ изменения в Налоговый и Жилищный кодексы, а также другие нормативно-правовые акты налогового и жилищного законодательства в части предоставления льгот участникам ипотечного рынка жилья.
5. Разработана и утверждена Наблюдательным Советом ОАО АИЖК (Приказ №01 от 27.01.2005 г.) Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России. Внесены необходимые изменения в ФЦП Жилище, разработанную на период до 2010 г. Основной целью ФЦП Жилище является комплексное решение проблемы
перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. В рамках ФЦП Жилище выделены четыре приоритетных направления: увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; повышение доступности жилья; увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры; выпонение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
6. Испонителем и координатором реализации представленных выше рекомендаций выступает Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
В рамках государственной жилищной политики, направленной на повышение эффективности жилищного ипотечного кредитования, в субъектах федерации дожны учреждаться Региональные Операторы, являющиеся по сути филиальными представительствами ОАО АИЖК.
Нами предлагается организационная структура Региональных Операторов ОАО АИЖК (рис. 6). Часть из них обособлена по уровню взаимодействия (работа с контрагентами, государственными органами и физическимйг лицами, заемщиками), другая относится к общекорпоративным функциям.
Генеральный директор Регионального оператора (филиального представительства ОАО АИЖК)
Общий отдел
Отдел по работе с контрагентам!!
Финансовый отдел
Юридический отдел
Информационный отдел
Отдел по работе с заемщиками
Рис. 6. Организационная структура Региональных Операторов ОАО АИЖК Отдел по работе с заемщиками. Осуществляет взаимодействие с заемщиками и контролирует прохождение всех этапов кредитного цикла Ч от принятия решения о займе до его погашения. Выпоняет свои задачи в следующих областях: маркетинг - маркетинговые исследования, выбор приоритетных направлений кредитования; оформление кредитов Ч содействие заемщикам в принятии решений, очередность, отбор заемщиков, подготовка документов для кредитных дел; сопровождение кредитов - контроль платежей, состояния заемщиков и предмета ипотеки; при дефоте Ч организация обращения взыскания. В состав отдела входят заместитель директора по работе с физическими лицами, ведущий консультант, менеджеры.
Отдел по работе с контрагентами. Обеспечение взаимодействия с субъектами непосредственного окружения и макроокружения. Организация инвестиционно-
строительной деятельности. Отдел представлен заместителем директора по работе с контрагентами.
Финансовый отдел. Финансовая отчетность. Финансовый анализ для целей управления. Обоснование тарифов за оказываемые услуги. В отдел входят главный бухгатер - финансовый директор, бухгатер- кассир.
Информационное_обеспечение. Коммуникации, организация
интегрированной системы управления, информационная безопасность. Информационная служба находится в ведении системного администратора.
Юридический отдел. Юридическое обеспечение деятельности Регионального Оператора, в т.ч. составление договоров с контрагентами, консультирование консультантов и менеджеров. Юридический отдел: старший юрист, юрист-консультант.
Общий отдел. Поное техническое оснащение фронт- и бэк-офисов (по согласованию с другими службами и руководством), организация поставок материалов (снабжение), эксплуатация имущества. Общий отдел: офис-менеджер, водитель-курьер, секретарь.
За каждым из участников ипотеки дожны быть закреплены определенные, согласованные в индивидуальном порядке функции (рис. 7):
- Правительство РФ определяет концепцию развития ипотеки; вырабатывает экономико-правовое обеспечение формирования и развития ипотеки.
- Региональная администрация формирует нормативно-правовую базу для обеспечения ипотеки, строительства и покупки жилья в регионе, а также обеспечивает на первом этапе целевое бюджетное финансирование инвестиционного проекта (жилищной программы).
- Инвесторы, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др., приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, основная цель которого состоит в привлечении кредитных ресурсов в сферу догосрочного ипотечного жилищного кредитования. К основным функциям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию относят: подготовку требуемых стандартов и процедур, связанных с догосрочным ипотечным кредитованием для организаций, желающих продавать свои ипотечные кредиты агентству; приобретение у региональных операторов и первичных кредиторов догосрочных жилищных ипотечных кредитов; выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для размещения их среди инвесторов; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования.
- Региональный Оператор специализированная организация (филиальное представительство ОАО АИЖК, осуществляющая рефинансирование кредиторов, выдающих догосрочные ипотечные жилищные кредиты населению). К основным функциям Регионального Оператора относят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; предоставление Заемщикам ипотечных займов на основе установленных
стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; подбор и оценку предлагаемого жилья по принципу лодного окна.
Рис. 7. Организационная модель взаимодействия ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона
Ч Заемщики, физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья, которое является обеспечением испонения обязательств по договорам залога приобретаемого жилья - ипотекой.
Ч Продавцы жилья (физические и юридические лица) продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
Ч Первичные кредиторы (банки, кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями первичного кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Ч Страховые компании (страховые компании, имеющие лицензии) осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), а также страхование жизни заемщика.
Ч Оценочные компании (юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании) производят оценку рыночной стоимости жилья.
Ч Риэтерские кампании (юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья). К функциям риэтерских компаний относятся: подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья; помощь в заключении сделок по купле-продаже; организация продажи жилья; участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.
Ч Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Основными функциями этих органов являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всех участников ипотеки.
Разработанная организационная модель взаимодействия субъектов ипотеки в системе жилищно-строительного комплекса региона позволяет определять направления стратегического развития ипотеки.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
В результате исследования сформулированы следующие основные выводы и предложения:
1. Уточнены следующие понятия: ипотека Ч как финансово-кредитный инструмент, имеющий особую социальную значимость, который является стимулом строительства доступного жилья, а также основой формирования экономического института отношений между государственными, производственными, финансовыми организациями, населением по поводу строительства и реализации (покупки) первичного жилья посредством залога вторичного; жилищно-строительный комплекс региона - как сложная территориально-отраслевая система, которая формирует отношения между субъектами жилищно-строительной деятельности в процессе строительства и реализации жилья.
2. Выявлено, что на развитие ипотеки оказывает влияние совокупность региональных факторов, в т.ч. финансового, организационно-производственного, демографического, информационного характера. Развитие ипотеки в регионе (Вогоградская область) обусловлено наличием специализированных ипотечных институтов, наличием потребности в доступном жилье, высокой долей в структуре рынка жилья вторичного, наличием федеральной и региональной нормативно-правовой базы.
3. Определено и доказано, что развитием ипотеки можно управлять через урегулирование факторов финансового, организационно-производственного, демографического, информационного характера. Процесс управления развитием ипотеки описан при помощи структурной модели, в которой содержатся взаимосвязанные этапы по выявлению, анализу и оценке региональных факторов развития ипотеки, рекомендаций по разработке и реализации мероприятий, по их корректировке и переоценке.
4. Установлено, что большинство нуждающихся в жилье по Вогоградской области в настоящее время не готовы к участию в ипотечной программе, так как не соответствуют стартовым финансовым условиям..
5. Разработан и апробирован на основе данных по Вогоградской области методический подход оценки доступности жилья, реализуемого посредством ипотеки. В результате чего было обосновано, что снижение первоначального взноса по ипотечному кредиту с 30% до 10% от стоимости квартиры повышает доступность жилья, реализуемого по ипотечной схеме на 13%.
6. Предложена организационная структура Региональных Операторов ОАО АИЖК, описание компетенций структурных подразделений.
7. Разработана организационная модель взаимодействия субъектов ипотеки в системе жилищно-строительного комплекса региона. Предложено описание функциональных областей всех участников данной модели.
8. Практическая значимость предложенного методического обеспечения ипотеки, как инструмента развития жилищно-строительного комплекса региона подтверждена результатами их внедрения в работе территориального комитета по строительству
Администрации Вогоградской области, в деятельности регионального банка (Вогоградского отделения ОАО Внешторгбанк).
СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Мачавариани С.З. Американский опыт жилищного ипотечного кредитования и возможности его применения в современных российских условиях [Текст] /А .Г. Федюшин, С.З. Мачавариани// Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительной деятельности и жилищно-коммунального хозяйства: Сб. научных трудов. Изд-во ВогГАСУ, Вогоград, 2004. С. 10-17. 0,5/0,4 печ. л.
2. Мачавариани С.З. Проблемы и особенности банковского ипотечного кредитования в жилищно-строительном комплексе (на примере ОАО Внешторгбанк) [Текст] /Д.В. Горюнов, С.З. Мачавариани// Региональный рынок жилья: состояние, проблемы и перспективы развития: Сб. научных трудов. Изд-во ВогГАСУ, Вогоград, 2005. С. 156-156. 0,26/0,13 печ. л.
3. Мачавариани С.З. Анализ системообразующих факторов развития системы жилищного ипотечного кредитования [Текст] /С.З. Мачавариани// Материалы междунар. науч.-практ. конф. Системность и эффективность инновационной деятельности общества. Изд-во ПДЗ, Пенза, 2005. С 212-217. 0,15 печ.л.
4. Мачавариани С.З. Формы, средства и методы развития жилищной ипотеки в региональном жилищно-строительном комплексе [Текст] / А.Н. Ларионов, С.З. Мачавариани// Объединенный научный журнал, №34. Москва, 2005. С. 84-103. 1,0/0,9 печ.л.
5. Мачавариани С.З. Модель управления развития ипотеки на уровне региона [Текст] / О. В. Максимчук, С.З. Мачавариани// Предпринимательство, №3. Москва, 2006. С. 50-55. 0,5/0,35 печ.л.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Мачавариани, Саида Зурабовна
Глава I. Теоретические основы ипотеки как инструмента развития жилищно-строительного комплекса 10 региона. 1.1. Экономическая сущность и роль ипотеки в жилищностроительном комплексе региона.
1.2. Анализ и обобщение зарубежного и отечественного практического опыта в области развития ипотеки.
1.3. Основные тенденции и закономерности развития ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона.
Глава II. Региональные факторы развития ипотеки (на примере
Вогоградской области).
2.1. Анализ и оценка результатов рыночных преобразований в жилищно-строительном комплексе региона..
2.2. Региональные факторы развития ипотеки в жилищностроительном комплексе региона.
2.3. Нормативно-правовое обеспечение развития ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона.
Глава III. Методические подходы к управлению развитием ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона.
3.1. Формы, средства и методы управления развитием ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона.
3.2. Методика оценки доступности жилья, реализуемого посредством ипотеки.
3.3. Модель взаимодействия субъектов ипотеки в жилищно- 131 строительном комплексе региона.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотека как инструмент развития жилищно-строительного комплекса региона"
После перехода к рыночной системе хозяйствования объемы жилищного строительства в среднем по России резко сократились вследствие сокращения бюджетных ассигнований, хотя и при относительном увеличении доли средств индивидуальных застройщиков.
Государство предложило программу смешанного финансирования строительства жилья для льготных категорий населения, однако ввиду отсутствия в местных бюджетах средств существенного развития эта программа не получила. В настоящее время по Вогоградской области только в очереди на получение квартир стоит более 40 тыс. человек. Спрос на жилье по региону велик, но он неплатежеспособен. Исправить эту ситуацию может ипотека, представляющая собой гибкий финансово-кредитный инструмент. В то же время вялотекущий процесс ипотечного кредитования в целом по стране и в частности в Вогоградской области свидетельствует о проблемах развития ипотеки. Слабым звеном в действующих схемах ипотечного кредитования является недостаточная осведомленность участников о тонкостях и особенностях действующего жилищного законодательства, об изменении конъюнктуры отечественного рынка жилья, необходимость непосредственного взаимодействия со строительными, оценочными, страховыми и риэтерскими организациями, банками, регистрационными управлениями и др.
Во многом это обусловлено несовершенством существующих методических подходов к управлению ипотекой с учетом специфики формирования и развития жилищно-строительных комплексов регионов. В частности, это касается и оценки спроса на доступное жилье, который может быть удовлетворен посредством ипотеки, и организации взаимодействия субъектов ипотеки жилищно-строительных комплексов регионов.
Научная разработанность проблемы. Исследованию и разработке теоретических и практических вопросов ипотеки посвящено значительное количество работ российских и зарубежных ученых. Методологическим аспектам ипотечного кредитования посвящены труды Дж. М. Кейнса, Р. Ланг-лойза, М. Портера, Р. Дж. Страйка, Ж. Шодонере, В. В. Бузырева, П. Г. Грабового, И. Г. Корчаго, А. Н. Ларионова, В. И. Левашова, Е. Б. Смирнова, В. 3. Черняка, Л. И. Абакина, А. И. Вахмистрова, А. Л. Гапоненко, Б. М. Гринче-ля, Д. С. Львова, В. Г. Полянского.
Существующие методические разработки по управлению ипотекой в большей степени связаны с нормативным регулированием, тогда как решение проблем в области активизации ипотечного кредитования и развития ипотеки вообще обусловливает необходимость научной проработки и обоснования форм, средств и методов управления ее развитием в жилищностроительном комплексе региона.
В связи с этим целью диссертационного исследования является методическое обоснование ипотеки как инструмента развития жилищностроительного комплекса региона.
В соответствии с целью в диссертационной работе поставлены и решены следующие научные задачи:
- исследованы теоретические основы ипотеки как инструмента развития жилищно-строительного комплекса региона;
- исследован и обобщен практический опыт в области развития ипотеки, выявлены основные тенденции и закономерности этого процесса в жилищно-строительном комплексе региона;
- проведены анализ и оценка результатов рыночных преобразований в жилищно-строительном комплексе региона;
- выявлена и обоснована совокупность региональных факторов развития ипотеки и разработана структурно-логическая модель управления ими;
- разработан методический подход к оценке доступности жилья, реализуемого посредством ипотеки;
- разработана организационная модель взаимодействия субъектов ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона.
Объектом исследования является жилищно-строительный комплекс региона.
Предмет исследования - факторы и методические основы управления ипотекой как инструментом развития жилищно-строительного комплекса региона.
Область исследования. Работа проведена в рамках специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика, Паспортов специальностей ВАК (экономические науки): подпункта 5.16 Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизмы управления..
Теоретической и методологической основой исследования явились концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов.
С использованием диалектического подхода проведен анализ эволюции ипотеки и тенденций её развития, определены место и роль в жилищностроительном комплексе региона. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики и историзма, методы сравнения и обобщения, приемы статистического, экономического анализов.
Информационной и эмпирической базой доказательности основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти. По практическим вопросам функционирования ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона использованы статистические материалы ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Минэкономразвития России, Госкомстата РФ и Вогоградской области, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Территориального строительного комитета Администрации Вогоградской области, Вогоградского областного фонда жилья и ипотеки.
Научная новизна результатов исследования. Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании ипотеки как финансовокредитного инструмента, имеющего особую социальную значимость, который является стимулом строительства доступного жилья и методического подхода к управлению ипотекой как инструментом развития жилищностроительного комплекса региона.
В диссертации обоснованы следующие положения, содержащие элементы научной новизны:
- уточнено определение ипотеки как финансово-кредитного инструмента, имеющего особую социальную значимость, который является стимулом строительства доступного жилья, а также основой формирования экономического института отношений между государственными, производственными, финансовыми организациями, населением по поводу строительства и реализации (покупки) первичного жилья посредством залога вторичного;
- дано определение жилищно-строительного комплекса региона как сложной территориально-отраслевой системы, которая формирует отношения между субъектами жилищно-строительной деятельности в процессе строительства и реализации жилья;
- выявлена и обоснована совокупность региональных факторов: финансового, организационно-производственного, демографического, информационного и условий (наличие специализированных ипотечных институтов, наличие потребности в доступном жилье, высокая доля в структуре рынка жилья вторичного, наличие федеральной и региональной нормативно-правовой базы) развития ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона;
- доказана правомочность и целесообразность управления ипотекой как инструментом развития жилищно-строительного комплекса региона, сущность которого заключается в целевом воздействии со стороны органов государственной власти и местного самоуправления на факторы, обуславливающие это развитие, в ходе чего обеспечивается поддержание или корректировка их состояния, положительно влияющего на развитие ипотеки; и разработана структурно-логическая модель процесса управления развитием ипотеки, включающая взаимосвязанные этапы по выявлению, анализу и оценке факторов развития ипотеки, разработке и реализации мероприятий по их корректировке и переоценке;
- разработан методический подход к оценке доступности жилья, реализуемого посредством ипотеки, на основе расчета индексов: временной доступности жилья по ипотечной модели кредитования; доступности накопления первоначального взноса за жилье по ипотечной модели кредитования; средней доступности жилья по ипотечной модели кредитования;
- разработана организационная модель взаимодействия субъектов ипотеки в системе жилищно-строительного комплекса региона, содержащая элементы административного регулирования.
Практическая значимость исследования состоит в разработке и обосновании методических подходов к управлению ипотекой как инструментом развития жилищно-строительного комплекса региона, адаптированных к особенностям и условиям конкретного региона на примере Вогоградской области. Выводы настоящего исследования развивают теорию ипотеки более поным представлением исследуемого сегмента региональной экономики, форм реализации и научным обоснованием ипотеки как экономической основы жилищно-строительного комплекса региона.
Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций по дисциплине Инвестиционно-ипотечный анализ в Вогоградском государственном архитектурно-строительном университете. Выводы и предложения, сделанные в работе, частично использованы в работе территориального комитета по строительству Администрации Вогоградской области, а также доведены до сведения представителей банковской сферы, и отдельные предложения использованы в деятельности регионального банка (Вогоградского отделения ОАО Внешторгбанк).
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы докладывались, были обсуждены и прошли апробацию на научно-практических конференциях международного, регионального, внутривузовского уровней: Системность и эффективность инновационной деятельности общества (г. Пенза), Региональный рынок жилья: состояние, проблемы и перспективы развития (г. Вогоград), Проблемы и перспективы развития инвестиционно-строительной деятельности и жилищно-коммунального хозяйства (г. Вогоград). Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 5 работах общим объемом 2,41 печ.л.
Структура и объем работы определены логикой исследования, отражают его цель и задачи, работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 188 источников и приложений.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ КАК 2. ИНСТРУМЕНТА РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО
КОМПЛЕКСА РЕГИОНА
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мачавариани, Саида Зурабовна
Основные выводы:
В результате решения поставленной научной задачи было выявлено следующее:
1. Установлено, что большинство нуждающихся в жилье по Вогоградской области в настоящее время не готовы к участию в ипотечной программе, имеют недостаточные стартовые финансовые возможности для участия в жилищной ипотеке по классической схеме. В связи с этим разработан и апробирован на основе данных по Вогоградской области методический подход оценки доступности жилья, реализуемого посредством ипотеки.
2. Предложена организационная структура Региональных Операторов ОАО АИЖК, описание компетенций структурных подразделений, а также уточнено, что общая численность работников составит порядка 13 человек, рассчитан фонд оплаты труда персонала.
3. Разработана организационная модель взаимодействия субъектов ипотеки в системе жилищно-строительного комплекса региона, содержащая элементы административного регулирования через создание административных структур на уровне федерации, и региональных операторов. Предложено описание функциональных областей всех участников данной модели.
4. Практическая значимость предложенного методического обеспечения развития ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона подтверждена результатами их внедрения в работе территориального комитета по строительству Администрации Вогоградской области, в деятельности регионального банка (Вогоградского отделения ОАО Внешторгбанк).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В настоящей диссертации обоснованы теоретические положения, методические приемы и практические рекомендации, направленные на повышение эффективности управления ипотекой как инструментом развития жилищно-строительного комплекса региона учетом особенностей и специфики Вогоградской области. Выпоненное исследование позволяет автору сделать следующие выводы и предложения:
1. Жилищно-строительный комплекс региона представлен как сложная территориальная отраслевая система самостоятельно хозяйствующих субъектов жилищно-строительного профиля в процессе производства, обмена и распределения жилья, обладающих своими специфическими особенностями, экономическими интересами, ожиданиями и целями. Как экономическая система жилищно-строительный комплекс региона не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние, поэтому жилищно-строительный комплекс региона - открытая система, которая находится в непрерывном взаимодействии с другими системами и является подсистемой регионального рынка жилья.
2. Формирующиеся отечественные жилищно-строительные комплексы регионов и ипотека между собой тесно взаимосвязаны. Эта взаимосвязь обусловлена содержанием залогового контракта, поскольку ипотека определяется как договой инструмент, использующий недвижимость для обеспечения догового обязательства. Кроме того, ипотека является активно развивающимся финансовым инструментом управления развитием жилищностроительным комплексом региона, позволяющим не только решать жилищную проблему, но и создавать новые рабочие места, задействовать смежные со строительством отрасли экономики, увеличивать налоговые поступления во все уровни бюджета.
3. Особенности эволюции ипотечного рынка в России указывают на необходимость принятия срочных мер для быстрой организации рынка ипотечных капиталов. При этом анализ истории развития этого рынка, сравнение убыточного и доходного периодов в истории свидетельствуют о том, что эффективное выпонение ипотечных кредитом своих функций возможно только при наличии развитого вторичного ипотечного рынка. Несмотря на особую роль вторичного рынка, он не является изолированным от первичного: они взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит поноценный жизненный цикл ипотечного кредита.
4. Изучение и анализ мирового опыта ипотечного кредитования строительства и покупки жилья позволяет сделать вывод о том, что принципиально различающихся между собой моделей всего две - американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Различаются они, прежде всего, в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Однако для того, чтобы адаптировать к российским условиям любую зарубежную модель, необходимо учесть менталитет, уклад жизни, национальные особенности, емкость отечественного ипотечного рынка, особенности нашего законодательства и налоговой системы, а также уровень развития инфраструктуры рынка жилой недвижимости.
5. При переходе к рыночным методам хозяйствования в отечественном жилищно-строительном комплексе произошло изменение формы объединения, формы собственности, количественного состава, территориальных зон реализации продукции и направлений деятельности предприятий отечественного жилищно-строительного комплекса. Однако рыночная экономика, с одной стороны, значительно усложнила функционирование государственного жилищно-строительного комплекса, однако, с другой стороны, подтокнула к стремительному развитию частное жилищное строительство, благодаря которому в нашей стране была снята проблема нехватки дорогого элитного жилья.
6. Анализ практики показал, что слабым звеном действующих схем ипотечного кредитования строительства и покупки жилья в современной России является то, что Заемщик, как правило, недостаточно осведомленный в тонкостях и особенностях действующего жилищного законодательства и не владеющий конъюнктурой на отечественном рынке жилья, вынужден самостоятельно взаимодействовать со строительными и страховыми компаниями, риэтерами, коммерческими банками, БТИ, и др. участниками жилищного ипотечного рынка. В результате на рынке жилья выдается ничтожно малое количество ипотечных кредитов в сопоставлении с имеющимися потребностями отечественного жилищно-строительного комплекса и населения в приобретении и строительстве квартир и индивидуальных жилых домов.
7. Жилищная проблема в Вогоградской области, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, заходит в тупик и определяет необходимость дальнейшего проведения жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации экономики государства и осуществления в ней структурных изменений. Действие экономических законов в территориальных системах меняется при переходе от одной ступени к другой. Управление развитием жилищно-строительными комплексами регионов дожно осуществляться на основе экономических законов, плодотворное использование которых позволит осуществить в обществе качественные социально-экономические преобразования.
8. Особенностью ипотечного кредитования строительства и покупки жилья в Вогоградской области является то, что при строительстве жилья на данной территории соревнуются ипотека и строительные долевые схемы. Фактически эти схемы конкурируют сегодня с цивилизованным ипотечным кредитованием, поскольку они завораживают своей низкой себестоимостью. Современные жилищно-строительные кооперативы в Вогоградской области превращаются в замкнутые локальные финансовые системы, в финансовые пирамиды, поскольку они работают только на накоплениях членов кооперативов с погашением ими средств после приобретения жилья в сроки, превышающие 20 лет. Такие схемы обусловливают возникновение весьма неприятных ситуаций на рынке жилищного ипотечного кредитования, т.к. система финансирования строительства начинает покачиваться, угрожая обвалиться. Таким образом, привлекая средства физических лиц, все застройщики строят в той или иной степени пирамидальные структуры.
9. В современной России формируется новая государственная жилищная политика, создаются законодательные основы развития отечественного жилищно-строительного комплекса, предпринимаются реальные попытки преобразования в названном сегменте национальной экономики. Их целью является повышение эффективности функционирования жилищностроительного комплекса и обеспечение россиян комфортным и доступным жильем. Догосрочное жилищное финансирование является важным инструментом реализации проводимой государством жилищной политики. В настоящее время правильное выстраивание отношений в рамках жилищного финансирования, эффективность используемых схем (механизмов), своевременность решения насущных и перспективных задач становятся во многом определяющим фактором экономико-социальных преобразований в современной России. Однако многообразие разработанных и действующих в настоящее время нормативно-правовых актов по жилищным вопросам не создали благоприятного климата для успешного становления отечественного жилищно-строительного комплекса. В результате у граждан Российской Федерации не сформировались четкие представления о принципах функционирования этого сегмента национальной экономики, а также о своих правах и обязанностях.
10. Совершенствование методов реализации жилищной политики базируется на согласовании экономических интересов и ожиданий населения в удовлетворении жилищных потребностей с проводимой государственной жилищной политикой посредством использования механизма ипотечного кредитования, системы социальной защиты жилищных интересов, разработки государственных целевых комплексных программ и внедрения инноваций в жилищной сфере. Продукт жилищной политики базируется на многослойной системе ресурсов - финансовых, материально-технических, кадровых, инновационных. Реализация жилищной политики осуществляется через систему методов управления ресурсами (правовых, налоговых, ценовых и др.), используя различные формы и средства достижения конечной цели, а также посредством постоянного взаимодействия субъектов региональных жилищно-строительных комплексов друг с другом и с субъектами внешней среды. Управление системой взаимоотношений между субъектами жилищностроительных комплексов регионов происходит органами государственной власти, в основе которого лежит бюджетное финансирование жилищного строительства, государственное содержание и модернизация жилищного фонда, а также государственная социальная защита жилищных интересов населения.
11. Предложена авторская методика определения индекса доступности жилья для различных категорий населения с разным уровнем доходов, использование которой на практике позволит органам государственной власти и самоуправления повысить эффективность капитальных вложений, направляемых в жилищное строительство.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Мачавариани, Саида Зурабовна, Вогоград
1. Гражданский кодекс РФ. Части I и II. Официальный текст по состоянию на 15 февр. 1998 г. -М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. 560с.
2. Закон Вог. обл. от 20 окт. 2000 г. № 448-ОД О поддержке органами государственной власти и местного самоуправления молодых семей в улучшении жилищных условий на территории Вогоградской области.
3. Закон Вог. обл. от 27 мар. 2001 г. № 524-ОД О развитии ипотечного жилищного кредитования в Вогоградской области.
4. Закон Вог. обл. от 21 нояб. 2003 г. № 885-ОД О программе социально-экономического развития Вогоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 г..
5. Закон Вог. обл. от 10 июня 2002 г. № 715-ОД О градостроительном кодексе Вогоградской области.
6. Закон РФ от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ О жилищном кодексе РФ.
7. Закон РФ от 4 июл. 1991 г. № 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.
8. Закон РФ от 29 дек. 2004 г. № 189-ФЗ О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации.
9. Концепция среднесрочной программы Правительства Российской Федерации на 1997-2000г.г. //Вопр. экономики. 1997. №1. С.4-68.
10. Переход к рынку. Часть I. Концепция и Программа / Рабочая группа, образованная совместным решением М.С. Горбачева и Б.Н. Ельцина. -М.: Архангельское, авг. 1990. -224с.
11. Постановление Вогогр. обл. Думы от 14 июн. 2001 г. № 11 / 165 Об областной целевой программе по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Вогоградской области на 2001-2005 гг..
12. Постановление Вогогр. обл. Думы от 14 нояб. 2002 г. № 15 / 519 Об областной целевой программе Переселение граждан, проживающих на территории Вогоградской области, из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2002-2010 гг..
13. Постановление правительства РФ от 17 сент. 2001 № 675 (с изменениями от 14 фев. 2002 г.) О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы. Российская газета. - 2001. - 26 сент.
14. Программа ипотечного жилищного кредитования ОАО Внешторгбанк и региональная политика ее распространения. М., 2003. - 24 с.
15. Решение Колегии Администрации Вогоградской области от 23 мар. 2004 г. № 3 / 5 О Стратегии развития строительного комплекса и ЖКХ Вогоградской области на 2004-2010 гг..
16. Сводная таблица пакета федеральных законов о формировании рынка доступного жилья // Имущественные отношения в РФ. 2005. - № 3. -С. 59-70.
17. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года: Проект Постановления Правительства РФ. М., 2000. - 363с.
18. Указ Президента РФ от 29 мар. 1996 г. № 431 О новом этапе реализации государственной целевой программы Жилище.
19. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16 июл. 1998 // Собрание законодательства Российской Федерации. -1998.-№29.-С. 6377-6409.1. AAA
20. Бадаев А.В. Совершенствование управления жилищным строительством в условиях рыночной неопределенности: Автореферат дис. . .канд. экон. наук. Махачкала, 2003. - 22 с.
21. Березин А.О. Методические основы совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных условиях (напримере Санкт-Петербурга): Автореферат дис. .канд. экон. наук. СПб., 2002. -19 с.
22. Бондарева О.А. Финансовые посредники на ипотечном рынке: Автореферат дис. . .канд. экон. наук. Вогоград, 2004. - 26 с.
23. Вахмистров А.И. Методология управления развитием инвестиционно-строительного комплекса в мегаполисе (на примере Санкт-Петербурга): Автореферат дис. .д-ра. экон. наук. СПб., 2003. - 36 с.
24. Гордеева И.А. Организационно-экономический механизм реализации инвестиционного строительного проекта в жилищной сфере (на примере Санкт-Петербурга): Автореферат дис. .канд. экон. наук. СПб., 2002. - 20 с.
25. Зыков В.В. Система ипотечного жилищного кредитования как фактор устойчивого развития экономики региона: Дис. .канд. экон. наук. -Вогоград, 2005. 153 с.
26. Карасев Г.Г. Социально-экономические особенности реформирования жилищной сферы крупного города: Автореферат дис. .канд. экон. наук.-М., 2000. 29 с.
27. Крестовксих Т.С. Социально-экономическое обоснование развития жилищного строительства в северных регионах страны (на примере Республики Коми): Автореферат дис. . .канд. экон. наук. СПб., 2001. - 186 с.
28. Ларионов А.Н. Методология регулирования регионального рынка жилья (на примере Вогоградской области): Дис. .д-ра. экон. наук. С-Пб., 2002.-299 с.
29. Ломовцев М.С. Механизм управления инвестиционными процессами в сфере жилищно-гражданского строительства: Автореферат дис. .канд. экон. наук. СПб., 2003. - 18 с.
30. Орт А.И. Пути и принципы совершенствования инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга: Автореферат дис. .канд. экон. наук.-СПб., 1999.-27 е.
31. Панибратов Ю.П. Экономическая эффективность возведения жилых и гражданских зданий методом подъема этажей и перекрытий: Дис. .канд. экон. наук. Л., 1970.-202 с.
32. Поляков В.Г. Организационно-экономическое развитие ипотеки в . жилищно-строительном комплексе региона: Автореферат дис. .канд. экон. наук. Вогоград, 2001. - 26 с.
33. Соколов С.Н. Формирование и развитие стратегического потенциала регионального нефтегазостроительного комплекса: Дис. . .д-ра. экон. наук. Вогоград, 2004. - 303 с.
34. Ульянова О.Ю. Формирование методических основ лизинговых операций в жилищной сфере (на примере Вогоградской области): Дис. .канд. экон. наук. С-Пб., 2003. - 163 с.
35. Усов В.Б. Жилищная политика в России: состояние и тенденции развития: Автореферат дис. . .канд. экон. наук. Москва, 2000. - 22 с.
36. Федюшин А.Г. Организационно-экономические методы управления жилищной ипотекой (на примере Вогоградской области): Автореферат дис. .канд. экон. наук. СПб., 2004. - 26 с.
37. Шлыкова М.В. Формирование организационно-экономического механизма жилищного строительства в депрессивном регионе в современных условиях: Автореферат дис. .канд. экон. наук. СПб., 2001. - 18 с.
38. Догов В.Ю. Формирование региональной жилищной политики (на примере Кемеровской области): Автореферат дис. .канд. экон. наук. -Новосибирск, 2006. 24 с.
39. Вогоградская область в послевоенные годы: Краткий стат. сб. -Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 1985. 133 с.
40. Вогоградская область в цифрах. Стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2004. - 156 с.
41. Жилищный фонд Вогоградской области. Стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2005. - 51 с.
42. Инвестиционная и строительная деятельность в Вогоградской области за 2000 год: Стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2001. - 71 с.
43. Инвестиционная и строительная деятельность в Вогоградской области в 2002 году: Стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2003. - 72 с.
44. Инвестиционная и строительная деятельность в Вогоградской области в 2003 году: Стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2004,- 18 с.
45. Инвестиционная и строительная деятельность в Вогоградской области в сравнении с соседними регионами: Стат. сборник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2005. - 27 с.
46. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2003 г. / Строит. Газета. -№ 7 от 13.02.2004 г.
47. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2004 г. / Строит. Газета. № 9 от 4.03.2005 г.
48. Народное хозяйство Вогоградской области в 1987 году: Стат. ежегодник. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 1988.-401 с.
49. Народное хозяйство СССР в 1987 году: Стат. ежегодник / Госкомстат СССР. М.: Финансы и статистика, 1988. - 735 с.
50. Результаты строительно-инвестиционной деятельности в 2003 г. (по данным годовых отчетов). Стат. бюлетень. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2004. - 19 с.
51. Российский статистический ежегодник 2003. - Госкомстат России.-М., 2003.- 813 с.
52. Россия 1999. Экономическая конъюнктура. - Выпуск 1. - М.: Центр эконом, конъюнктуры при Правительстве РФ, 1999. - 263 с.
53. Россия 2002. Экономическая конъюнктура. - Выпуск 1. - М.: Центр эконом, конъюнктуры при Правительстве РФ,2001. - 282 с.
54. Россия 2004. Экономическая конъюнктура. - Выпуск 4. - М.: Центр эконом, конъюнктуры при Правительстве РФ, 1999. - 318 с.
55. Россия, Вогоградская область и страны мира: Стат. бюлетень. -Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 1985. 105 с.
56. Социально-экономическое положение Вогоградской области в 2003 г.: Стат. бюлетень. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2004. - 47 с.
57. СССР в цифрах в 1985 году: Крат. стат. сб. / ЦСУ СССР. М.: Финансы и статистика, 1986. - 253 с.
58. Строительный комплекс Вогоградской области: Стат. сб. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2001. - 35 с.
59. Строительный комплекс Вогоградской области: Стат. сб. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2003. - 33 с.
60. Строительный комплекс Вогоградской области в 2003 г.: Стат. сб. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2004. - 34 с.
61. Формирование и распределение денежных доходов населения Вогоградской области в 1999 г.: Стат. бюлетень. Вогоград: Вогогр. обл. ком. гос. статистики, 2000. - 31 с.
62. Формирование и распределение денежных доходов населения Вогоградской области в 2003 г.: Стат. бюлетень. Вогоград: Вогогр.обл. ком. гос. статистики, 2004. 30 с.* *
63. Абакин JI. Логика экономического роста. М., 2002. - 228 с.
64. Актуальные проблемы экономической теории и хозяйственной практики в пореформенный период. Вып. 1: Сб. науч. ст. преподавателей и аспирантов кафедры экономической теории ВогГАСА / Сост. Д.Г. Горюнов, Т.Ф. Рыльцева. Вогоград: ВогГАСА, 2003. - 136 с.
65. Андреева Л.Ю., Буряков Г.А. Ипотечные программы как финансовый механизм обеспечения социально-экономической устойчивости макрорегиона (на примере ЮФО) // Философия хозяйства, 2004. №6. - С. 207-216.
66. Асаул А.Н., Батрак А.В. Корпоративные структуры в региональном инвестиционно-строительном комплексе. М., СПб: Изд-во АСВ, 2001. -168 с.
67. Атопов В.И. и др. Россия: стратегия прорыва. Синергетические идеи развития / В.И Атопов, А.В. Антюфеев, Н.М. Галиярова, В.Н. Кабанов; науч. ред. Атопов В.И. Вогоград: ГУ Издатель, 2003. - 520 с.
68. Базовый курс образовательной программы Управление системами ипотечного жилищного кредитования по стандартам ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. М.: МГУ, 2004. - 67 с.
69. Банки главные участники ипотечного рынка. По материалам Круглого стола Законодательное обеспечение ипотечного кредитования в Российской Федерации / Всероссийский отраслевой журнал Строительство. №6-7,2003. С. 22-30.
70. Баранова Л.Я., Левин А.И. Потребности. Доходы. Потребление / Экон. слов.-справ.-М: Экономика, 1988.-351 с.
71. Басин Е. Новая жилищная политика в государственной целевой программе Жилище // Вопр. экономики. 1995. - № 7. - С. 36-46.
72. Басин Е. Строительный и жилищно-коммунальные комплексы в условиях рынка // Жилищное и коммунальное хозяйство. 1999. - № 4-С. 2-5.
73. Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 5-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 2002. - 1280 с.
74. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие. -М.: ИНФРА-М, 2001.-256 с.
75. Гапоненко A.JL, Полянский В.Г. Развитие региона: цели, закономерности, методы управления. М.: Изд-во РАГС, 1999. - 135 с.
76. Гарипова 3.JI. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело, 2004. №1. - С. 20-24.
77. Глазьев С.Ю. Теория догосрочного технико-экономического развития. М: ВлаДОР, 1993. - 310 с.
78. Глазьев С.Ю. Благосостояние и справедливость: как победить бедность в богатой стране / С. Глазьев. -М.: Б.С.Г. ПРЕСС, 2003. - 192 с.
79. Городская программа Жилье в кредит по ипотечному займу и выделению безвозмездной разовой субсидии на приобретение и строительство жилья в г.Вожском на 2003-2007 годы. Постановление Вожской городской Думы от 21.05.2003г. № 88/4.
80. Градостроительство в России в XXI веке // Доклады на Общем собрании Российской Академии архитектуры и строительных наук в Санкт-Петербурге. СПб., апрель 2000. - 22с.
81. Гринчель Б.М. Местные власти и рыночная экономика. Уроки западноевропейского опыта. СПб, 1996. - 295 с.
82. Гусева К. Инвестиционная деятельность в регионах России // Вопр. экономики. 1995. №3. С. 129-134.
83. Денисов Н. Социальная политика: цели, принципы, механизмы реализации // Экономист. 1995. -№ И. - С.81-85.
84. Демушкина Е. Концептуальные подходы к определению правового статуса ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг, 2004. №1-2. - С. 67-72.
85. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пос. /М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.-464 с.
86. Доклады 57-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. Часть I. СПб: Изд-во СПбГАСУ, 2000. - 184с.
87. Домъ на Воге. №7 (13). - 2004. - 54 с.
88. Дубова М.Д. Экономика региона: Учеб. пособие. ВАГС. Вогоград: ИПК Царицын, 1997. - 224 с.
89. Елисеева И.И. Социальная статистика. М.: Финансы и статистика, 1997.-414 с.
90. Жилина В., Старовойтов М. Жилищная политика в Вогоградской области //Вопросы экономики, 2002 -№11. С. 155-157.
91. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М. Агапкина. Науч. ред. А.В. Черняк. -М.: А.В.Ч., 2001. 2001. - 976 с.
92. Замараев Б. Сбережения: проблемы формирования и использования // Экономист. 1998. - №9. - С. 59-67.
93. Заславская Т.И. О социальном механизме развития экономики // Пути совершенствования социального механизма развития советской экономики. Новосибирск, 1985. - С. 8-28.
94. Зельднер А.Г., Южелевский Р.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО, 2004 №8. - С. 38-49.
95. Ипотека и рынок доступного жилья в России // Ведомости Форум прилож. к газете Ведомости. -М., дек. 2004. - 34 с.
96. Ипотечное жилищное строительство: проблемы и перспективы / Строительная газета. № 8 (9759), февраль 2004.
97. Инвестиционный рейтинг регионов России // Эксперт. 1996. - № 47. - 64 с.
98. ЮО.Иншаков О.В. Теория Факторов производства в контексте экономики развития: Научный доклад на Президиуме МАОН (Москва, 29 нояб. 2002 г.). Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2002. - 92 с.
99. История экономического развития России / А.А. Борейко, А.В. Вольц, И.А. Гараевская и др.; Под ред. А.К. Шуркалина. М.: Приор, 2000. -208 с.
100. Казанский Ю.Н. Опыт организации и управления строительными фирмами в США. М: Стройиздат, 1985. 225с.
101. Как купить квартиру в кредит ?: Ипотека в России / Е.Б. Покопце-ва. М.: ООО Вершина, 2004. - 256с.
102. Ю4.Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. Пер с англ. М.: Прогресс, 1978. - 494 с.
103. Кирилова А.Н., Хачатрян С.Р. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья // Экономика строительства. 2000. -№9.-С. 9-21.
104. Клинский А.И. Планирование экономического и социального развития. М: Мысль, 1974. - 216 с.
105. Ю7.Клоцвог Ф., Кушникова И. Ресурсный потенциал субъектов федерации и его использование // Экономист. 1998. - №12. - С. 33-39.
106. Концепция создания Региональной управляющей компании: Препринт # WR / 2001 / 09 / О.В. Иншаков, В.В. Курченков, А.С. Плотников, П.В. Поляков. Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2001. - 28 с.
107. Ю9.Корчаго И.Г. Уроки индустриализации сельского жилищного строительства // Жилищ, стр-во. 1997. - № 5. - С. 10-11.
108. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики, 2001,-№5.-С. 89-106.
109. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России // Финансы и кредит. 2004. - № 17. - С. 45-48.
110. Красильников С.А. Государство как субъект инвестиционно-хозяйственной деятельности // Деньги и кредит. 1993. - №9. - С. 28.
111. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М., 1998. - 64 с.
112. Кузьмин С. Альтернативные стратегии социально-экономического развития // Экономист. 1998. - № 9. - С. 12-20.
113. Лактионов А.Н. Альтернативные источники финансирования строительного комплекса // Региональная экономика: теория и практика. -2004.-№6.-С. 46-47.
114. Ларионов А.Н. Стратегия развития рынка жилья Вогоградской области / ВогГАСА. Вогоград, 2002. - 456с.
115. Лебедева Н.Н. Институциональный механизм экономики: сущность, структура, развитие. Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2002. - 326 с.
116. Левашов В.И. Государственная жилищная политика. М.: Изд-во РАГС, 1999.-70 с.
117. Левин Ю.А. Оценка сценариев инвестиционной политики на рынках городского жилья // Экономика строительства. 2005. - № 1. - С. 36-44.
118. Лимонов Л.Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии / Науч. ред. О.П. Литовка. СПб.: Наука, 2004. - 240 с.
119. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. -2002. -№ 9. С. 67-73.
120. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. 2004. - № 9. - С. 116-124.
121. Ломовцева О.А. Планирование и прогнозирование региональной социоприродной системы. Вогоград: Изд-во ВоГУ, 1998. - 342 с.
122. Лузин И. Международный опыт развития ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 2004. - № 17. - С. 28-30.
123. Львов Д.С. Развитие экономики России и задачи экономической науки / Отд-ние экон. РАН. М: ОАО Изд-во Экономика, 1999. - 79 с.
124. Львов Д.С. Экономическая наука и экономическая политика // Экономист. 1998. - №6. - С. 10-13.
125. Львов Д.С. Экономика развития / Д.С. Львов. М.: Экзамен, 2002.-512с.
126. Макаревич JT.H. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 1998. - № 6. - С. 44-50.
127. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб: Питер, 2003.-256 с.
128. Масленникова Л.И. Совершенствование форм кредитования строительных предприятий // Экономика стр-ва. 1996. - №9. - С.52-54.
129. Мартынова Н. Ипотека уже доступна, но пока не востребована / М2 = квадратный метр. №7 (215). - 16 февр. 2005 г. - С.17.
130. Материалы международной научно-практической конференции Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы. М., 2004. - 27 янв.
131. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории к современности // Банковское дело,-2003.-№ 1.-С. 10-12.
132. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по чстр-ву, архит. И жил. Политике; рук. Авт. Кол.: Косов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. М.: Экономка, 2000. - 421 с.
133. Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. 2000. - №12. -С.18-24.
134. Москвин В., Федорова А. Система рисков, существующих при ипотечном кредитовании // Инвестиции в России. 2004. - № 12. - С. 13-22.
135. Николаев В.П. Введение в рыночную экономику строительства // Эк-ка стр-ва. 1994. - № 4. - С.3-12.
136. Орехова С. Станет ли доступнее ипотека? // Деловое Повожье. -2004.-№38.
137. Отчет о проведенном социологическом исследовании по теме Роль и место системы жилищного ипотечного кредитования в жилищной политике Вогоградской области. АНО ВРЦОО. - Вогоград, 2003. - 79 с.
138. Отчет о социологическом исследовании Сельский дом-96. -Вогоград, 1996. 44 с.
139. Парламентские слушания на тему: О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России Дом для Вашей семьи. -М., 14-15 мая 1998 года.-253 с.
140. Печатникова С.М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? // Финансовый менеджмент. 2004. - № 5. - С. 130-144.
141. Политико-экономические аспекты рыночных реформ в России / Отчет о IV ежегодной конференции РПЭИ. М.: РПЭИ, 2001. - 60 с.
142. Поляков В.Г., Ларионов А.Н. Управление развитием жилищной ипотеки в регионе: Учеб.-практ. пос. Вогоград: ГУ Издатель, 2004. -276 с.
143. Поляков В.Г., Ларионов А.Н., Усов В.Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижне-Вожском регионе. Вогоград: Изд-во ВоГУ, 1999.- 111с.
144. Поляковский Г. Жилищная экономика. Зарубежный экономический учебник. Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 223 с.
145. Портер М. Международная конкуренция: Конкурентные преимущества стран: пер. с англ. / под ред. В.Д. Щетинина. М.: Международные отношения, 1993. - 895 с.
146. Проект концепции областной программы Жилье в кредит. -Вогоград, 2001. 26 с.
147. Путь в XXI век: стратегические проблемы и перспективы российской экономики / Рук. авт. кол. Д.С. Львов. Отд. экон. РАН; науч.-ред. совет изд-ва Экономика. -М.: ОАО Издательство Экономика, 1999. 793с.
148. Райзберг Б.А., Фатхутдинов Р.А. Управление экономикой. Учебник -М.: ЗАО Бизнес-школа Интел-Синтез, 1999. 784с.
149. Региональный рынок жилья: состояние, проблемы и перспективы развития. Сб. науч. труд. Вогоград: НП ИПД Авторское перо, 2005. -190 с.
150. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики. Материалы конференции, проведенной Советом Федерации совместно с Институтом экономики РАН. // Экономист. № 6.-1997-С.3-24.
151. Романова М.В. Ипотечное страхование // Налоговый вестник. -2002.-№5.-С. 97-99.
152. Рынок жилья в переходной экономике / Под ред. Е.В. Орешкович. Киров: ГИПП Вятка, 2002. - 896 с.
153. Савина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. 2005. -№1.-С. 41-44.
154. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. 2003. - № 4. - С. 28-33.
155. Слезингер Г.Э. Социальная экономика: Учебник. М.: Изд-во Дело и Сервис, 2001. - 368 с.
156. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа / СПбГИЭА. СПб, 1997. - 147 с.
157. Совершенствование хозяйственного законодательства // Экономическая наука современной России. Под ред. акад. Д.С. Львова. Вып. № 3. -1999.-С. 52-54.
158. Старков О.Ю. Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кредита // Экономика и математические методы. 2004. - Т. 40. -№3.-С. 33-50.
159. Стерник Г.М, Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости. М, 1997. - 61 с.
160. Страйк Р.Дж. Исследование рынков городского жилья в России // Вопр. экономики. 1994. - №10. - С. 4-9.
161. Страйк Р.Дж, Колодезникова А. Использование косвенных методов определения доходов при реализации программ социальной защиты в России: возможности и проблемы. -М: Инст. эконом, города, 1997. 23 с.
162. Стратегия развития архитектурно-строительной отрасли и ЖКХ, внедрение в практику наукоемких и инновационных технологий / Материалы научно-практической конференции. Вогоград, 9-10 июня 2003 г. / Вог-ГАСА. - Вогоград, 2003. - 420 с.
163. Тамбовцев В.Л. Теоретические вопросы институционального проектирования // Вопр. экономики. 1997. - № 3. - С. 82-94.
164. Теория и практика региональной экономики: Учеб. пособие / И.М. Шабунина, О.А. Ломовцева, М.Ю. Трубин Вогоград: Издательство ВоГУ, 1996.-184 с.
165. Управление региональным рынком жилья: Учеб. пособие / А.Н. Ларионов, Е.Ю. Юркина, А.И. Буш и др.; Под ред. А.Н. Ларионова. Вогоград: ВогГАСУ, 2003. - 714 с.
166. Управление системами ипотечного жилищного кредитования по стандартам ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. -М.: ОАО АИЖК, 2004. 68 с.
167. Уровень жизни населения (экономический обзор) // Экономист. -1996.-№ 12.-С. 45-51.
168. Федеральный справочник Российское строительство. М: Изд. центр Президент, 1998. - 273 с.
169. Хачатрян С.Р. Модель оптимизации инвестиционного портфеля в условиях диверсификации жилищного строительства и внедрения ипотеки // Аудит и финансовый анализ. 1999. - № 1. - С. 91-95.
170. Холобаев П. Новый жилищный кодекс: комментарии / Коммерсант-ВЛАСТЬ / Аналитический еженедельник. № 8 (611). - 28.02.2005. - С. 16-19.
171. Хромов Б.Ю. Формирование жилищного рынка в Санкт-Петербурге // Жилищное стр-во. 1997. - № 4. - С.6-7.
172. Циплина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М., 2001. - 139 с.
173. Черняк В.3. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М.: Русская Деловая Литература, 1998. - 800 с.
174. Черняк В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. 623 с.
175. Шодонере Ж. Основные участники современного градостроительного процесса во Франции. Пер. с франц. Л. Хакимзяновой. М., 2001 - 76 с.
176. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов Под общей ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999. 567 с.
177. Экономика строительства: Справочник / И.Г. Гакин, В.А. Балакин, Ю.Г. Ботянский и др.; Под ред. И.Г. Гакина. М.: Стройиздат, 1989. - 719 с.
178. Экономика строительства. Часть I: Учебник для вузов / Н.И. Барановская, Ю.Н. Казанский, А.Ф. Клюев, JI.A. Косолапов, И.Н. Любимов, Ю.П. Панибратов / Под ред. профессоров Ю.Н. Казанского, Ю.П. Панибратова. -М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2003. 368 с.
179. Ясин Е.Г. Жилищная проблема узловой пункт экономических реформ // Вопр. экономики. - 1993. - № 7. - С. 4-6.
180. Якимович В.И. Институциональные ограничения развития рынка жилья в посткризисной экономике // Экономический вестник РГУ. 2004. -№4.-С. 134-137.
181. Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. 2004. -№11.- С.26-29.
182. Boulding К. A Reconstruction of Economics. P. 173.
183. Langlois R. Rationality, Institution and Explanation. // In R. Langlois, ed. Economic as a Rocess. Essays in the University Press, 1990. - P. 228.
Похожие диссертации
- Стратегия и механизмы развития промышленно-строительного комплекса региона на основе формирования интегрированных структур
- Теория и методология стратегического управления инвестиционно-строительным комплексом региона в условиях конкурентной среды
- Формирование и развитие маркетинга предприятий в интегрированном строительном комплексе региона
- Формирование стратегии развития предприятий строительного комплекса в эффективных зонах деятельности
- Управление развитием жилищной сферы в регионе Российского Севера