Ипотечное жилищное кредитование в развитии муниципального образования: диагностика, моделирование, интеграция в экономические стратегии тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Матыцына, Татьяна Вениаминовна |
| Место защиты | Ростов-на-Дону |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Ипотечное жилищное кредитование в развитии муниципального образования: диагностика, моделирование, интеграция в экономические стратегии"
345ВЭ34
Н&равах рукописи
МАТЫЦЫНА ТАТЬЯНА ВЕНИАМИНОВНА
ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РАЗВИТИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ: ДИАГНОСТИКА, МОДЕЛИРОВАНИЕ, ИНТЕГРАЦИЯ В ЭКОНОМИЧЕСКИЕ СТРАТЕГИИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным
хозяйством: муниципальная экономика и управление местньм развитием
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Ростов-на-Дону - 2008
003456934
Диссертация выпонена в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Южный федеральный университет
Научный руководитель
доктор экономических наук, профессор Матвеева Людмила Григорьевна
Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
доктор экономических наук, профессор Белоусов Виталий Михайлович кандидат экономических наук Леонтьева Елена Анатольевна
Северо-Кавказская академия государственной службы
Защита состоится л25 декабря 2008 года в 13-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.208.28 по экономическим наукам в Южном федеральном университете по адресу: 344006, г.Ростов-на-Дону, ул. М.Горького, 88, ауд.302.
С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке ЮФУ по адресу: 344006, г.Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская 148.
Автореферат разослан л21 ноября 2008 г.
Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 347928, г. Таганрог, пер. Некрасовский, 44, диссертационный совет ДМ 212.208.28, ученому секретарю.
Ученый секретарь диссертационного совета к.э.н., доцент
С.В.Гриненко
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Современный этап экономического развития России характеризуется усилением модернизационных тенденций, объективно связанных с необходимостью выявления допонительных источников инвестиций с целью их концентрации на приоритетных направлениях социально-экономического развития муниципальных образований и регионов. В числе указанных приоритетов в рамках национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России в последнее время особое место занимает институт ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), специфика которого определяет усиление исследовательского внимания на его муниципальном аспекте, на рассмотрении потенциала ИЖК в составе важнейшего ресурса развития муниципальных образований. Развитие рыночных отношений в дагаюй сфере и уровень институционализации рынка жилья демонстрируют высокую степень его территориальной дифференциации, что объясняет необходимость модернизации инвестиционно-финансовых механизмов, включая создание адаптивных муниципальных моделей ИЖК.
Особая роль ИЖК в системе ресурсов развития муниципальных образований (МО) объясняется его активной интеграцией в комплекс отраслей и инфраструктурных сетей, обеспечивающих производство, обмен и потребление общественных товаров и услуг в границах МО. Этот институт, особенно в последние годы, все более предстает как нацеленный на реализацию жизненно важных интересов всей экономики МО. С другой стороны, выступая специфическим инвестиционным ресурсом муниципальной экономики, он в. растущих масштабах формирует совокупный инвестиционный потенциал МО, определяя тем самым необходимость сопряжения методов и моделей муниципального рынка ИЖК с инструментами муниципальной инвестиционной и в целом -экономической политики. Это определяет высокий эвристический потенциал объективной диагностики места и роли потенциала ИЖК в составе ресурсов развития конкретного МО и разработки на этой основе адаптивного инструментария моделирования этого процесса в системе управления муниципальным образованием, делает актуальным проработку данного вопроса в теоретическом и прикладном аспектах в рамках муниципальной экономики.
Степень разработанности проблемы. Содержащиеся в научной литературе публикации в исследуемой области по тематической направленности можно сгруппировать следующим образом.
Теоретические, методологические и организационно-экономические проблемы управления социально-экономическим развитием муниципальных образований исследуются в работах Абдурахимова Ю., Александровой А., Белоуса А., Борисова А., Васильева А., Ветрова Г., Воронина А., Жихаревича Б., Игнатова В., Кобилева А., Колесникова Ю., Кудрявцева Ю., Лексина В., Львова Д., Попкова Ю., Ресина В., Рохчина В., Рябцева А., Тамбиева А., Филиппова Ю., и др.; развитие прикладного инструментария управления экономикой города отмечено в работах Анимицы Е., Бабуна Р., Беспамятных Н., Бильчака В., Боровской М., Бузгалина А., Визгалова Д., Голованова В., Дружинина А., Когу-та А., Пушкарева В., Пчелинцева О., Роя О., Русинова Ф., Синъко И., Чернышева М., Чуркина В., Яковлева О., Ясина Е. и др.
Все большее число публикаций посвящается анализу и развитию рынка жилищной ипотеки в процессе формирования адаптивного механизма управления инвестиционными процессами в экономике города, поскольку ипотечное жилищное кредитование является одним из наименее задействованных и одновременно наиболее эффективных способов инвестирования в реальный сектор экономики муниципального образования. В целом тема рынка недвижимости является достаточно разработанной, многие его аспекты были исследованы отечественными и зарубежными специалистами, такими как Асаул А., Балабанов И., Бодырев В., Виноградов Д., Горемыкин В., Грибовский С., Григорьев В., Иванова Е., Карасева А., Максимов С., Маслов Н., Острина И., Руднев А., Стерник Г. и др. В их трудах были заложены теоретико-методологические основы исследования рынка недвижимости, его взаимосвязь с другими отраслями и сферами муниципальной экономики.
Эволюционная теория экономических изменений на муниципальном уровне исследована в работах Нельсона Р.и Уинтер С. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э. Хансеном, Р. Харродом. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена Г. Бэккером, К. Марксом, А. Пигу, Ф. Энгельсом. Основы
жилищной политики разработаны представителями неолиберализма - В. Ойке-ном, Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, основные взаимосвязи субъектов рынка жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Д. Дэниэлом, Г. Мэнкью, Г. Поляковским, Р. Страйком.
В последние годы появилось множество публикаций, посвященных исследованию проблемы ИЖК в системе муниципального управления, включая анализ моделей жилищного кредитования, в числе авторов которых: Аверина Л., Барановский И., Баронин С., Барсукова С., Белых А., Бузырев В., Гарибов В., Иванов В., Ивасенко А., Исаев Р., Климентьева Ю., Кокорев Р., Королюк С., Котляров М., Косарева Н., Литвинова О., Логинов М., Мартынова Т., Матюхин Г., Меркулов В., Минц В., Оселедец В., Пастухова Н., Покопцева Е., Рогожина Н., Рукавишиков В., Сергеев Д., Смирнов В., Соколов В., Страпк Р., Сучков А., Цылина Г., Шипкова О., Широких А., Яськова Н., Яхимович В. и др.
Несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилья и инвестиционно-финансовых инструментов его развития, в отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования развития ИЖК в рамках экономических стратегий на муниципальном уровне, не определена в поной мере роль государственных ипотечных агентств в организационной системе рынка жилья, слабо проработана информационная составляющая данного процесса. Теория модернизации рынка жилья и формирования эффективных институтов, обеспечивающих рас. ширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого жилищное и ипотечное законодательство, концепция развития ипотечного кредитования, особенно муниципального уровня, программы обеспечения жильем различных групп населения в связи с принятием нового Жилищного кодекса носят противоречивый, фрагментарный характер. На периферии научного поиска остаются вопросы, связанные с уточнением роли ИЖК в составе ресурсов развития муниципальных образований, разработкой моделей и инструментов его интеграции в систему управления муниципальной экономикой. Это обусловило выбор темы, постановку цели и задач диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования'. Цель - разработка адаптивного инструментария диагностики и интеграции потенциала жилищной ипотеки в систему управления муниципальным образованием на основе анализа места и роли ИЖК в развитии муниципальной экономики.
Основные задачи диссертационного исследования, отражающие последовательные этапы достижения цели, состоят в следующем:
- обосновать роль инвестиционного потенциала ИЖК как важного ресурса социально-экономического развития муниципального образования;
- провести прицельный анализ мировой и отечественной практики развития моделей ИЖК с учетом специфики муниципального уровня;
- конкретизировать муниципальные формы реализации экономических и институциональных моделей ИЖК федерального и регионального уровней в процессе становления ипотечных отношений в России;
- обосновать значение социально-экономического статуса города как среды формирования инвестиционной политики в сфере ИЖК;
- провести на примере МО Ростовской области диагностику ИЖК в системе модернизации муниципального рынка жилья;
- разработать дискретную пространственно-параметрическую модель ипотечного жилищного рынка муниципальных образований Ростовской области;
- выявить проблемы и предложить направления совершенствования нормативно-законодательной составляющей инфраструктуры ИЖК;
- сформировать новые технологии и модели взаимодействия участников муниципального рынка жилищной ипотеки;
- предложить варианты информационной поддержки процесса принятия решений в сфере ИЖК в границах муниципального образования.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступает система ипотечного жилищного кредитования муниципального образования. Предметом исследования являются экономические и институциональные условия, модели и инструменты интеграции ресурсов ИЖК в систему управления муниципального образования.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют теории муниципального управления и муниципальной экономики, институциональной
инфраструктуры управления развитием муниципального образования, основные положения экономики города, а также фундаментальные работы в области муниципального развития; концепции рынка жилья и его инвестиционно-финансовых механизмов, развития ИЖК, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых; государственного регулирования рынка жилья и института ипотеки, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки Российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, законодательных и испонительных органов государственной власти регионов и муниципальных образований, администраций Ростовской области, ее городов и районов.
Инструментарно-методический аппарат исследования. При разработке проблемы использовались системный и ресурсно-целевой подход, методы экономического, логического и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, субъектно-объектного и понятийно-категориального анализа, анализа макро-, мезо- и микроэкономической динамики; статистического анализа и прогнозирования.
Информационно-эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась на основе сведений, содержащихся в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам институционализащш рыночных отношений в жилищной сфере муниципальных образований; Федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, отраслевых нормативных актов, а также официальных данных Росстата, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве РФ, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, администраций Ростовской области и ее муниципальных образований, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований, федеральных, региональных и муниципальных программ социально-экономического развития (в т.ч. Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, ФПЦ Жилище), а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований.
Авторская гипотеза диссертационного исследования основана на учете ключевой роли потенциала ИЖК в составе ресурсов развития муниципального хозяйства благодаря его двойственному инновационному статусу: как новой модели инвестирования в экономику МО и как способа финансирования инно-
вационных проектов в строительной и смежной с ней сферах муниципальной экономики. В данном контексте адаптивный инструментарий интеграции ИЖК в систему муниципального управления включает методы и модели поддержки принятия решений, связанных с предоставлением населению МО ипотечных кредитов на основе учета всей совокупности внешних факторов и специфики конкретного муниципального образования; направления и формы совершенствования институциональной и информационной среды ИЖК на уровне МО; технологии взаимодействия участников муниципального рынка жилищной ипотеки.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Эффективное управление муниципальной экономикой в современных экономических реалиях посредством активизации использования традиционных и новых источников инвестирования модернизационных преобразований напрямую связано со степенью развития процессов ИЖК. Это обусловлено бурным развитием и высокими темпами ипотечного кредитования в жилищное строительство, особенно в границах крупных городов - полюсах социально-экономической динамики, центрах инвестиционной активности территории, где преимущественно аккумулируется потенциал экономического роста, а также многоаспектностью проявления эффектов института жилищной ипотеки: прямого экономического (в строительном комплексе); мультипликативного (в целом ряде сопряженных со строительной сферой отраслей муниципальной экономики); социального (для социума территории); инвестиционного (в соответствующих процессах муниципального уровня); бюджетного (в виде допонительных налоговых поступлений в бюджет МО).
2. В теоретико-прикладном аспекте эффективность управления ИЖК в границах МО в существенной степени зависит от адекватности и гибкости институционального обеспечения этих процессов, причем как федерального и регионального, так и муниципального уровня. Это объясняется, с одной стороны, общностью наиболее универсальных инструментов государственного регулирования процессов ИЖК для всех субъектов федерации, переносимых с федерального на региональный и муниципальный уровни, с другой, - необходимостью доведения институциональных норм и правил до степени их наиболее поного соответствия специфике каждого конкретного МО. С последним об-
стоятельством связана сама возможность активной интеграции ипотечных жилищных кредитов в совокупные инвестиционные ресурсы МО; от уровня и качества институционально-законодательной среды процессов ИЖК зависит достижение устойчивости муниципального рынка жилья в условиях глобализации и межрегиональной конкуренции, действенность инструментов реализации инвестиционно-финансового потенциала населения МО, создание эффективной структуры жилищного инвестирования, стимулирование платежеспособного спроса на муниципальном рынке жилья, повышение его доступности и рост уровня жизни населения МО в целом.
3. Специфические функции ИЖК в муниципальной экономике позволяют с новых методологических позиций формировать инструментарно-методический базис включения его потенциала в муниципальную инвестиционную и в целом экономическую политику. Новизна такого подхода, в отличие от уже существующих, состоит в том, что выбор той или иной модели ИЖК зависит не только от региональных условий, но и специфики конкретного МО, в границах которого осуществляется взаимодействие участников рынка, а допонительными стимулами для построения адаптивной системы ИЖК для каждого отдельного МО являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования жилья, с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства населения с целью их аккумулирования в точках инновационного роста. Это делает ИЖК также антиинфляционным механизмом, способствующим оттоку капитала из сферы текущего потребления и его движению в сферу капитального строительства. Благодаря ИЖК происходит расширение объема платежеспособного спроса на жилье, под воздействием которого создается мультипликативный эффект, активизирующий инвестиционную деятельность в масштабах МО и региона. В соответствии с этим, система ИЖК МО обеспечивает согласованное развитие в границах МО рынков жилья и ипотечных кредитов на единой базовой платформе - инновационного развития его экономики.
4. К числу определяющих выбор модели ИЖК специфических характеристик МО относятся как объективно присущие ему природно-климатические условия (определяющие возможности развития жилищного строительства и смежных с ним отраслей), экономический, финансовый и человеческий потенциал, социально-демографические показатели (уровень доходов населения и
его активность в отношении ипотеки) и т.п., так и экономико-институциональная инфраструктура ИЖК (включая кредитно-финансовые институты - реальные и потенциальные участники рынка жилищной ипотеки; муниципальные институты, формирующие государственную политику в данной сфере муниципальной экономики; различные посредники, способствующие интеграции населения, кредитно-финансовых учреждений и органов муниципальной власти и т.д.). Совокупность перечисленных факторов-условий конкретного города формирует специфическую среду протекания данных процессов на его территории и определят выбор кредиторами и заемщиками наиболее эффективной, в соответствии с общемуниципальными и конкретно локальными факторами, модели взаимодействия.
5. Прицельный анализ макроэкономической ситуации, складывающейся в отдельных МО Ростовской области и в целом в регионе, свидетельствует как о ее соответствии общероссийским тенденциям экономического роста, так и о формировании в целом благоприятного фона для становления и развития в ряде МО новых моделей инвестирования в жилищное строительство, характерной особенностью которых является сращивание функций производителя объектов жилой недвижимости и финансово-кредитных учреждений в процессе реализации построенного жилья.
6. Необходимым условием эффективного функционирования муниципального рынка жилья, обеспечивающим его доступность для семей со средними доходами, является развитость собственно института ипотеки, под которым понимается не только конкретно институциональная характеристика процесса ИЖК (участники рынка жилья и ипотеки, формы и модели их взаимодействия и т.п.), но также его нормативно-законодательная и информационная составляющие, в совокупности формирующие институциональную инфраструктуру ИЖК МО, включая активное внедрение в систему управления современных информационных технологий и программ; в зависимости от специфики каждого конкретного МО формируется собственное качество информационного пространства ИЖК, в состав которого входят, в том числе, модели и ИТ-решения, связанные с автоматизацией процесса принятия решений в ипотечной сфере.
Научная новизна работы состоит в уточнении инновационного статуса ИЖК в системе управления муниципальной экономикой, разработке адаптив-
ных моделей рынка жилья и ипотеки, новых инструментов интеграции ИЖК в экономические стратегии МО и технологий взаимодействия его участников, формирующих специфическую экономико-институциональную среду функционирования ИЖК в границах МО. Отдельные элементы научной новизны, содержащие приращение новационного знания, заключаются в следующих положениях диссертации.
1. Выявлена на основе теоретико-модельного представления ИЖК в системе отношений муниципальной экономики двойственность его инновационного статуса: как новой модели инвестирования в сферу жилищного строительства МО и как специфического инструмента финансирования инновационных проектов в строительной и сопряженных с ней отраслях, - что определяет потенциал данного института в качестве важного фактора модернизационных преобразований муниципальной экономики.
2. Показано, что ИЖК МО как относительно самостоятельная целостная система, с одной стороны, и как составная часть рыночной экономики МО, - с другой, аккумулируя мировой опыт, адаптируется к российской законодательной базе, макроэкономическим условиям конкретного региона и МО (включая уровень платежеспособного спроса на жилье и его предложение, степень развитости нормативно-правовой базы и инфраструктуры), что позволяет эффективно использовать привлеченные финансовые ресурсы граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов; обосновано значение социально-экономического статуса МО в определении параметров внешней среды системы ИЖК, которая не только формирует условия становления и функционирования данного института, но и сама развивается под влиянием инвестиционных и иных процессов, протекающих в ипотечной сфере.
3. Обосновано, что действенный механизм муниципального ИЖК предполагает наличие эффективной рыночной инфраструктуры, отлаженной схемы финансовых потоков с постоянными источниками инвестирования, современных финансовых (включая налогообложение, гарантии, страховой, регистрационный, оценочный блоки, институты анализа и контроля) и инвестиционных технологий, квалифицированных кадров; показано, что ИЖК МО представляет собой сложную систему социально-экономических отношений между субъектами хозяйственной деятельности по поводу реализации их экономических ин-
тересов на рынке жилья и арендных услуг, смежных секторах жилищного рынка и рынка ипотечных кредитов.
4. Выявлено, что развитие системы ИЖК в МО Ростовской области сдерживается недостаточным уровнем доходов населения, высокими ставками по ипотечным кредитам, противоречивостью правовой базы ипотеки, что в целом ограничивает возможности использования банковских коммерческих ресурсов и детерминирует интенсивное развитие в городах и районах институциональной модели, ориентированной на использование некоммерческих ресурсов: бюджетных средств и стройсбережений; определена в процессе сравнительного анализа закрытой модели стройсбережений и двухуровневой модели ИЖК, реализуемой посредством ипотечных ценных бумаг, приоритетность развития в МО области расширенной открытой модели ипотеки, обладающей более высоким инвестиционным потенциалом и мультипликативным эффектом активизации жилищного инвестирования.
5. Разработана дискретная пространственно-параметрическая модель ипотечного жилищного рынка МО Ростовской области, базирующаяся на идентификации и ранжировании факторов, не только влияющих, но и формирующих показатели получаемых ипотечных жилищных займов населения, которая является расчетно-аналитическим инструментарием поддержки принятий решений, связанных с оценкой состояния и планированием развития института ИЖК в МО региона, поскольку позволяет определять направления и размеры потребности в догосрочных кредитах гражданам на жилищное строительство, что является базой для принятия решений, связанных с предоставлением населению МО ипотечных кредитов банками; обоснована возможность ее использования в МО других регионов.
6. Предложены новые формы (специальные программы ИЖК для работников бюджетной сферы и молодых семей, отличающиеся более мягкими требованиями к совокупному семейному доходу; низкой процентной ставкой и возможностью ее пересмотра; увеличением срока погашения кредита и наличием периода времени, когда семьи имеют облегченный график платежей по кредиту; отсутствием первоначального взноса и др.) и технологии взаимодействия участников процесса ИЖК на муниципальном уровне (модель процедуры андеррайтинга к анализу ссудозаемщика, позволяющая банку к любому потенци-
альному заемщику выработать индивидуальный подход на основе учета его характеристик, достаточных для принятия банком решения о кредитовании).
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость определяется актуальностью поставленных задач и достигнутым уровнем разработанности проблематики, анализом зарубежного и отечественного опыта решения проблем управления процессами ИЖК на уровне МО; состоит в осмыслении возможностей совершенствования системы управления социально-экономическим развитием МО за счет включения в нее блока ИЖК; анализе возможностей института жилищной ипотеки в активизации модерни-зационных преобразований экономики МО; разработке моделей эффективной реализации потенциала ИЖК с учетом специфики конкретного МО.
Научные положения, выводы и рекомендации диссертации обладают практической ценностью и могут быть использованы органами управления муниципальных образований при выработке и реализации мер по развитию механизма ИЖК МО в системе приоритетов его социально-экономического развития. Материалы исследования и его практические выводы могут быть также использованы:
- органами власти муниципального уровня и специалистами, занимающимися проблемами ИЖК в муниципальных образованиях;
- руководителями соответствующих подразделений местных администраций в процессе регулирования и стимулирования жилищного строительства, кредитной деятельности, при разработке нормативных актов и рекомендаций, связанных с формированием и функционированием института ипотеки города;
- руководителями кредитно-финансовых организаций - участников рынка ИЖК муниципального уровня.
Предложения и рекомендации диссертационного исследования найдут практическое применение в преподавании отдельных тем курсов Муниципальная экономика, Государственное и муниципальное управление, в специальном курсе Ипотечное кредитование как новая модель инвестирования инноваций.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования опубликованы в 9 научных работах (в т.ч. одной монографии и трех статьях в изда-
киях, рекомендованных ВАК) объемом 10,2 п.л. (то них личный авторский вклад - 9,2 п.л.).
Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на международных, республиканских, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в Ростове-на-Дону, Краснодаре, Таганроге.
Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 9 параграфов, заключения, списка использованной научной литературы из 223 источников и 8 приложений.
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
1. Уточнены место и роль ипотечного жилищного кредитования в составе ресурсов системы управления муниципальным образованием; выявлена двойственность его инновационного статуса в модернизационных преобразованиях муниципальной экономики.
В работе в ходе комплексного изучения феномена ИЖК в системе управления муниципальным образованием (как в условиях стабильной мировой экономики, так и с учетом влияния на развитие этого процесса мирового финансового кризиса) сделан акцент на особом позиционировании его потенциала (как инвестиционного, так и организационного) в формировании и реализации экономических стратегий муниципального уровня. Выявленная в результате активного развития ИЖК в России (рис.1) и регионах (в 1 квартале 2008 г. в МО Ростовской области выдано ипотечных кредитов на 2,859 мрд. руб.(1360 кредитов), что в три раза больше, чем за первые три месяца 2007 г.1) многоаспект-ность проявления его эффектов: в виде прямого экономического (в строительном комплексе); мультипликативного (в целом ряде сопряженных со строительной сферой отраслей муниципальной экономики); социального (для социума территории); инвестиционного (в соответствующих процессах регионального и муниципального уровней), - инициировала уточнение места и роли
1 По данным областного министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства/ Ссыка на домен более не работает
института жилищной ипотеки в формировании стратегий социально-экономического развития и модернизации муниципальной экономики.
Рисунок 1- Анализ и прогноз развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России*
Рассчитано автором по: Текущее состояние ипотечного кредитования в России//
Ссыка на домен более не работаетp>
Являясь важным фактором социально-экономического развития муниципального образования и сложным финансовым инструментом, ИЖК оказывает - через привлечение средств в жилищное строительство - стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику МО в целом. В рамках жилищной ипотеки можно решить большое количество социально -экономических проблем, стоящих перед муниципальным образованием, регионом и государством в целом (рис. 2). В число этих проблем входит повышение денежных доходов и жизненного уровня граждан, снижение инфляции за счет оттягивания на себя временно свободных денежных средств граждан и предприятий, расширение жилищного строительства на рыночных принципах, увеличение ВВП за счет роста платежеспособного спроса на продукцию стройин-дустрии и смежных отраслей промышленности и т.д.
С экономической точки зрения одним из важных аспектов жилищной ипотеки для муниципального хозяйства является то, что средства, затраченные на покупку жилья, инвестируются, в первую очередь в стройиндустрию и способствуют увеличению темпов экономического роста МО. С другой стороны, ИЖК, являясь одним из видов банковского кредита (поскольку предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности), стимулирует развитие инвестиционных процессов в границах муниципального образования, причем преимущественно инновационно-ориентированных.
Государственная стратегия социально-экономического развития страны
Программы и планы социально-экономического развития субъектов РФ
Программы и планы социально-экономического развития городов и других МО
- повышение степени обеспеченности населения города жильем
- рост уровня благосостояния населения города
- повышение инвестиционной привлекательности МО - развитие малого бизнеса
- решение проблемы бедности и др.
Отраслевая структура муниципальной экономики
Строительный комплекс муниципального образования:
- строительство (промышленное, жилищное и др.)
- промышленность строительных материалов
- другие строительные и обеспечивающие отрасли и производства
Стимулирующие факторы развития механизма ИЖК в МО
Активизация жилищного строительства в МО
Активизация социальной ориентированности кредитно-_финансовых структур
Повышение денежных доходов и жизненного уровня граждан
Снижение инфляции за счет привлечения временно свободных денежных средств граждал
Расширение жилищного строительства города на рыночных принципах
Развитие инфраструктуры муниципальной экономики
Муниципальные эффекты механизма жннщмой ипотеки
Ипотечное жилищное кредитование
Развитие му финансово! 0НН0Г1 ниципального о (инвестици-з) рынка
Повышение инвестиционной привлекательности муниципальной экономики
Развитие малого и среднего бизнеса МО:
- в строительной сфере
- в промышленности
- в сфере услуг и др.
Интеграция бизнеса и кредитно-финансовых структур в жилищном строительном комплексе МО
Увеличение ВВП за счет роста платежеспособного спроса на продукцию строй индустрии и смежных отраслей
Выход на региональные и межрегиональные рынки жилья
Рисунок 2- Теоретико-модельное представление ипотечного жилищного кредитования в системе отношений муниципальной экономики *
разработано автором по материалам исследования
То есть ипотечное жилищное кредитование является мощным инструментом не только развития инвестиционного потенциала в экономике МО, но и его аккумулирования в точках инновационного роста, что делает ИЖК одновременно и антиинфляционным механизмом, способствующим оттоку капитала из сферы текущего потребления и его движению в сферу капитального строительства. При этом следует отметить двойственность токования инновационного
статуса ИЖК в системе МО: как инновационной модели инвестирования и как специфической формы финансирования инноваций в жилищной и сопряженных с ней сферах муниципальной экономики (рис.3).
Рисунок 3 - Функции и инновационный статус ИЖК в системе муниципального
образования*
Разработано автором по материалам исследования
В соответствии с этим, для формирования эффективно функционирующей системы ипотечного жилищного кредитования МО, прежде всего, необходима действенная система ипотечных институтов, включая банки и другие кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные операции в границах МО. ИЖК как относительно самостоятельная целостная система, с одной стороны, и как составная часть рыночной экономики муниципального образования, - с другой, дожна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия и региональные
детерминанты, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.
2. Осуществлена идентификация факторов, определяющих выбор модели жилищной ипотеки и формирующих специфическую среду развития ИЖК в границах муниципального образования.
В работе акцентировано, что к числу специфических характеристик МО, определяющих объемы и направления ИЖК, относятся как объективно присущие каждому городу природно-климатические условия (определяющие, в том числе, возможности развития жилищного строительства и других смежных отраслей), элементы его экономического, финансового и кадрового потенциала, социально-демографические показатели (включая уровень доходов населения и их активность в отношении ипотеки) и т.п., так и сложившаяся в масштабах МО экономико-институциональная инфраструктура ИЖК (включая кредитно-финансовые институты - реальные и потенциальные участники рынка жилищной ипотеки; муниципальные институты, формирующие государственную политику в данной сфере муниципальной экономики; различные посредники, способствующие интеграции населения, кредитно-финансовых учреждений и органов муниципальной власти и т.д.).
Совокупность перечисленных факторов-условий конкретного МО формирует специфическую среду протекания данных процессов на его территории и определят выбор кредиторами и заемщиками наиболее эффективной, в соответствии с общемуниципальными и конкретно локальными факторами, модели взаимодействия. Факторы внешнего окружения представлены совокупностью макроэкономических и региональных детерминант, формирующих в совокупности с местными условиями социально-экономическую среду системы ИЖК муниципального образования (рис. 4).
Прицельный анализ существующих моделей ИЖК показал, что выбор той или иной из них в значительной степени определяется перечисленными выше факторами-условиями конкретного МО (развитости кредитно-банковской сферы, ее активности в отношении ипотечного кредитования населения, уровня доходов граждан, политики местных властей в отношении института жилищной ипотеки, развитости рынков недвижимости, капитала, ценных бумаг и др.), а при выборе наиболее адаптированной к специфике города модели следует
иметь в виду, что одноуровневая, двухуровневая и система контрактных сбережений не являются антагонистическими и могут использоваться паралельно в одном МО.
Макроэкономические факторы Региональные факторы
Природно-ресурсные и социально экономические характеристики муниципального образования
Политическая, институциональная и нормативно-правовая среда муниципального образования
Система муниципального управления
Цели и социально-
экономические приоритеты органов управления муниципального уроввя
Система наотечаого
жилищного кредитования города
Функции муниципальных органов пласта в сфере ИЖК
..........
Цели и приоритеты участников процесса ИЖК муниципального образования
Функции взаимодействия участников ИЖК (население, кредитно-финансовые структуры, посредники и др.)
Потенциал строительных организаций и обеспъчмшощих. отраслей в системе
муниципальной экономики
Технологии взаимодействия участников рынка жилья МО в процессе ИЖК
Финансовые, материально-технические, организационные, информационные, кадровые и др. ресурсы муниципального образования
Рисунок 4 - Процесс формирования моделей ИЖК в системе муниципального
управления*
^Разработано автором по материалам исследования
Однако, как правило, лидером среди них выступает двухуровневая модель, сформировавшаяся в процессе эволюции самого института ИЖК. При этом следует учитывать, что, несмотря на принципиально разный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения в рассмотренных выше моделях ИЖК, общим для них является то, что процесс их практического функционирования поддерживается государством на всех уровнях, включая муниципальный. Данное обстоятельство является существенным фактором стимулирования процесса ИЖК не только в стабильных
экономических условиях, ко и в периоды кризисных явлений. Наиболее ярким примером участия государства в развитии системы ИЖК и решения проблемы обеспечения граждан жильем является реализация федеральной целевой программы Жилище и национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, а также создание в 1997 году специального института -Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, 100 % акций которого принадлежит государству.
3. Проведен комплексный анализ становления системы ИЖК в муниципальных образованиях Ростовской области и других регионов, что позволило тестировать факторы и условия его развития.
Анализ практики ИЖК в муниципальных образованиях свидетельствует о том, что к настоящему времени в целом сформирована необходимая инфраструктура муниципального рынка жилья и ипотеки, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники рынка, прежде всего, ведущие банки, предоставляющие ипотечные кредиты. В то же время изучение регионального опыта реализации моделей ИЖК выявило глубокую дифференциацию степени развития систем жилищного финансирования в разрезе отдельных регионов и муниципальных образований, что обусловлено высокой асимметрией складывающихся в их границах макроэкономических тенденций и продуцируемых ими процессов становления и функционирования рынка жилья и рынка ипотеки.
В работе выявлено, что общая макроэкономическая муниципальная среда протекания инвестиционных процессов в системе ИЖК, с одной стороны, формирует условия становления и функционирования института жилищной ипотеки, с другой, - сама развивается под влиянием инвестиционных и других процессов, осуществляющихся в ипотечной сфере. Социально-экономический статус МО определяет параметры внешней среды действующей в его границах системы ИЖК. Это в поной мере илюстрирует опыт развития института ИЖК в муниципальных образованиях Ростовской области (рис.5).
Данные о предоставлении и ипотечных жилищных займов по годам
300л 3005 2006 3007 За весь
Рисунок 5- Динамика роста ипотечных жилищных займов и кредитов в
городах Ростовской области в 2004-2007 г.г* * Рассчитано автором по: Аналитический ойэор №1(2007). Официальный сайт Ипотека в России I и о :;7уу '.уд 41 ; рпи-ка .тн.
Данные, приведенные в табл. I, свидетельствуют о стабильной положительной динамике темпов прироста ввода жилья в МО Ростовской области, что в определенной степени также сопряжено с устойчивой тенденцией наращивания процессов нпотечного жилищного кредитования.
Таблица I - Динамика темпов прироста ввода жилья в городах и районах
Ростовской области за 1999 - 2006 гг.*
Год Заеденная площадь, тыс. КВ.М Темпы прироста к 1998 г. Темпы прироста к предыдущему году
1993 ЕМ, 8 - -
952.7 + 10,64% + 10,64%
2000 976.2 +10,90% 40,24%
993,4 +10,43% + 10,17%
2001 1017,6 41,37 +10,24%
2003 1006,07 + 11,24% +9,88%
1Ш 1146,3 41,41% 41.39%
2005 1013,5 -42,81% +0,9%
* Рассчитано автором по данным, представленным на Официальном сайте Администрации Ростовской области,- Ссыка на домен более не работает
Функционирующие в настоящее время в городах, и районах Ростовской области ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью и институционализированы в различных экономико-правовых формах, опережающим развитием кредита От
финансовых и банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты населению (сравнительный анализ их ипотечных программ приведен в табл. 2). Таблица 2- Сравнительный анализ программ ИЖК, применяемых в горо-
Параметр РРИК Сбербанк Российский капитал Донской народный банк Южный торговый банк Центр Инвест Воз-рож-де-ние Дельта-кре-дат Батийский банк юсп к
Срок кредита, лет 27 15 27 15 10 10 27 15 27 20
Первоначальный взнос,% 30 30 30 30 30 30 30 15-30 30 10
Расходы по страхованию, % 1,5 нет 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5' 1,5 1,5 1
Доля ипотечных платежей в доходе семьи, % 40 40 40 40 40 40 40 40 40 50
Поручители + + + + + + + - + -
Рейтинг доступности 1 1 1 2 3 3 1 2 1 2
Примечание. Рейтинг доступности ранжирован по убыванию: 1 Ч наибольшая доступность по критерию величины трансакционных затрат на получение ипотечного кредита. Составлено автором.
Развитие ИЖК в МО Ростовской области реализуется через механизм среднесрочного предоставления строительных кредитов застройщикам для строительства жилья, а также предоставления догосрочных кредитов гражданам под залог приобретенного жилья; его характерной особенностью является сращивание функций производителя объектов жилой недвижимости и финансово-кредитных учреждений по реализации построенного жилья.. Во многих городах области созданы предпосыки для внедрения двухуровневой системы ИЖК (включающей коммерческие банки как первичных кредиторов и АИЖК, специализирующееся на рефинансировании кредитов, выдаваемых региональными ипотечными банками), поскольку она обладает более высоким инвестиционным потенциалом и мультипликативным эффектом, проявляющимся в сопряженных со строительной сферой отраслях муниципальной экономики.
Анализ показал, что для существенного увеличения количества выдаваемых ипотечных кредитов в МО области необходимо преодолеть три фактора: лэкономический (несоответствие роста стоимости недвижимости росту доходов населения городов области. Ипотека будет интенсивно развиваться при условии, что рост цен на жилье не превысит 1-1,5% в месяц); строительный
(действия застройщиков в рамках закона Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости); ментальность (перспектива жить в дог еще лотпугивает население от ипотечных займов).
4. Разработана адаптивная дискретная пространственно-параметрическая модель ипотечного жилищного рынка муниципальных образований Ростовской области.
Целью построения экономико-математической модели ипотечного жилищного рынка муниципальных образований Ростовской области явилась идентификация и ранжирование факторов, которые не только влияют, но и. в большей степени формируют показатель объема получаемых ипотечных жилищных займов населения.
В общем случае количество полученных ипотечных займов на жилищном рынке (х, е X, где X = {х,}, < = 1, N - дискретное множество полученных ипотечных жилищных займов^ зависит от ряда параметров : х, == 5 (,) , где 5 -некоторая функция (оператор), которая отражает все отношения и связи между параметрами В результате были сформированы следующие множества: Т = количество ипотечных жилищных займов по временному периоду; М -(м) - множество, характеризующее усредненную численность населения по муниципальным образованиям области; Я = ~ множество, содержащее показатели удельного веса неработающего населения. Тогда X => {х , Е,1К) }. Преобразование числовых значений характеристик в дискретные позволило разбить их на следующие диапазоны: X = {х, { ...}, {т1, ... }, , Ч } } На основании рыночной информации строится непрерывно-дискретная модель рынка ИЖК для МО региона X = Р (), с помощью статистических критериев определяются уровни значимости факторов.
Последовательное объединение множеств привело к выявлению групп объектов, выделенных по признаку сочетания количества ипотечных жилищных займов по временному периоду, усредненной численности населения, удельного веса неработающего населения: X = Хт <-^Хм иХц; пХг пХ^пХк = 0; X = {{х-гшна}, {хпшю},...}. В результате получена дискретная пространственно-параметрическая модель рынка ИЖК муниципальных образований региона: X = {{( п, Хсрч ^МИН. } Хма1сС , О , 5) тшл)} {( п, ХСр., Хииц , Хмакс, Т2мж1 } , ХХХ }, которая была апробирована на примере 52 городов и районов Ростовской области по данным о выданных ипотечных жилищных займах за период с 2005-2007 гг.
Разработанная модель является расчетно-аналитическим инструментарием, предназначенным для поддержки принятий решений, связанных с оценкой становления и состояния, а также планированием развития института ипотечного жилищного кредитования в муниципальных образованиях региона, поскольку позволяет определять направления и размеры потребности в догосрочных кредитах гражданам на жилищное строительство, что является базой для принятия решений, связанных с предоставлением населению МО ипотечных кредитов банками. Поскольку модель базируется на выявлении, идентификации и ранжировании наиболее существенных факторов, с одной стороны, определяющих политику ИЖК в границах конкретного муниципального образования, с другой, - позволяющих максимально поно учитывать региональные условия, то ее можно рассматривать, во-первых, как универсальную для всех муниципальных образований региона, во-вторых, как специфическую для конкретного региона. В то же время принципы, лежащие в основе построения данной модели, делают ее возможной к применению в МО других регионов.
5. Сформированы направления развития институциональной и информационной составляющей системы ИЖК муниципального уровня; предложены новые формы и технологии взаимодействия ее участников.
В условиях трансформирующейся макроэкономической среды эффективность института ипотеки в существенной степени определяется адекватностью и гибкостью институциональной инфраструктуры системы ИЖК, рассматриваемой как в масштабах государства, так и в границах того или иного региона и конкретного муниципального образования. Это объясняется, с одной стороны, общностью наиболее универсальных инструментов государственного регулирования процессов ипотечного кредитования для всех субъектов федерации, переносимых с федерального на региональный уровень (а затем модифицируемых в соответствии со спецификой муниципального хозяйствования), с другой, - объективно обусловленной необходимостью доведения институциональных норм и правил осуществления этих процессов до уровня их наиболее поного соответствия специфике и условиям конкретного МО. С последним фактом непосредственно связана сама возможность активной интеграции ипотечных жилищных кредитов в систему инвестиционных ресурсов муниципального уровня. Эффективное решение этих вопросов в существенной степени зависит от нормативно-законодательной составляющей института ИЖК (рис. 6).
В работе предложены новые формы (специальные программы ИЖК для работников бюджетной сферы и молодых семей, отличающиеся более мягкими требованиями к совокупному семейному доходу; низкой процентной ставкой и
Рисунок б - Формирование института жилищной ипотеки муниципального уровня:
нормативно-законодательная составляющая * *Разработано автором по материалам исследования
возможностью ее пересмотра; увеличением срока погашения кредита и наличием периода времени, когда семьи имеют облегченный график платежей по кредиту; отсутствием первоначального взноса и др.) и технологии взаимодействия участников процесса ИЖК на муниципальном уровне (модель процедуры андеррайтинга к анализу ссудозаемщика, позволяющая банку к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход на основе учета его характеристик, достаточных для принятия банком решения о кредитовании). Положительной стороной методики андеррайтинга является возможность банка к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход, в соответствии с которым будет учтено необходимое количество характеристик ссудозаемщика, достаточных для принятия банком решения о кредитовании. Минус данной оценки заключается в трудоемкости ее выпонения, поскольку требуется специальная квалификация банковских сотрудников, вследствие чего большинство банков предпочитают компенсировать возникающий кредитный риск с помощью повышения процентной ставки. Для стимулирования развития системы ИЖК и рынка жилья во всех МО Ростовской области важно институционализировать: обеспечение гарантий по вкладам, льготное налогообложение для заемщиков, снижение ставок по ипотечным кредитам, развитие конкуренции в отрасли жилищного строительства и снижение цены жилья, модель стройсбережений, рынок ипотечных ценных бумаг. Существенную помощь в решении данного вопроса может оказать активное внедрение в процесс приня-
тия решений, связанных с предоставлением ипотечного жилищного кредита банками, современных информационных технологий и систем.
В заключении диссертационной работы обобщаются результаты и формулируются выводы проведенного исследования.
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
Статьи, опубликованные в рецензируемых журналах, рекомендованных
ВАК РФ:
1. Матыцына Т.В. Теоретико-концептуальное представление ипотечного жилищного кредитования в системе отношений муниципального образования // Региональная экономика.-22(79).- 2008.- М.: ООО Издательский дом Финансы и Кредит (0,5 п.л.).
2. Матыцына Т.В. Интеграция потенциала ипотечного кредитования в инвестиционную политику муниципального образования // Экономический вестник Южного федерального университета.-2007.- №4, ч.2. (0,4 п.л.).
3. Матыцына Т.В. К вопросу о законодательном определении имущественных последствий преступлений в сфере экономической деятельности// Гуманитарные и социально-экономические науки.- №5.-2006 (0,5 п.л.).
Монографии:
4. Матвеева Л.Г., Матыцына Т.В. Адаптивный механизм ипотечного кредитования в системе факторов-ресурсов развития муниципального образования,- Ростов-на Дону, Изд-во СКНЦ ВШ, 2006 (6,4/5,4 пл.).
Статьи, опубликованные в научных журналах и сборниках:
5. Матыцына Т.В. Инструментарно-методический базис интеграции ипотечного кредитования в систему социально-экономического развития муниципального образования.- Экономические и институциональные исследования. Альманах научных трудов.-Вып.З (23).-Ростов-н/Д: Изд-во РГУ.-2007 (0,5 п.л.).
6. Матыцына Т.В. Совершенствование институциональной инфраструктуры развития ипотечного жилищного кредитования: нормативно-законодательная составляющая.- Инновационные технологии в экономике и управлении.-№4.-2007,- Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ(0,5 п.л.).
7. Матыцына Т.В. Инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования: подходы к. моделированию взаимодействия участников// Материалы региональной научно-практической конференции - Ростов-н/Д: Изд-во ЮФУ.-2008 (0,4 п.л.).
8. Матыцына Т.В. Дискретная пространственно-параметрическая модель ипотечного жилищного кредитования,- Экономические и институциональные исследования. Альманах научных трудов.-Вып. 1 .-Ростов-н/Д: Изд-во ЮФУ.-2008 (0,5 п.л.).
9. Матыцына Т.В. Инновационные технологии на рынке муниципального ипотечного жилищного кредитования: инструментарная составляющая//Сб статей и тезисов Международной научно-практической конференции Россия в глобализирующейся мировой экономике .-Ростов-н/Д.-2008 (0,5 п.л.).
Подписано к печати 19.11.08. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Офсетная печать. Усл. печ.л. - 1.5. Тираж 100 экз. Заказ № 3 6 Ц
Отпечатано: Издательство Технологического института Южного федерального университета в г. Таганроге ГСП, 17А, Таганрог, 28, Энгельса, 1
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Матыцына, Татьяна Вениаминовна
ВВЕДЕНИЕ.
1. ИНСТИТУЦИОНАЛИЗАЦИЯ МОДЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ.
1.1. Инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования в составе ресурсов развития муниципального образования.
1.2. Анализ мировой и отечественной практики развития моделей ипотечного жилищного кредитования: учет специфики муниципального уровня.
1.3. Становление ипотечных отношений в России: муниципальные формы реализации экономических и институциональных моделей федерального уровня.
2. МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ ИНТЕГРАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЭКОНОМИКУ ГОРОДА.
2.1. Социально-экономический статус города как условие формирования инвестиционной политики в сфере ипотечного кредитования.
2.2. Ипотечное кредитование в системе модернизации муниципального рынка жилья (на примере городов Ростовской области).
2.3. Дискретная пространственно-параметрическая модель ипотечного жилищного рынка муниципальных образований Ростовской области.
3. ИНСТИТУЦИОНАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА АКТИВИЗАЦИИ ПОТЕНЦИАЛА ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ В РАЗВИТИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ.
3.1. Направления совершенствования институциональной инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования: нормативно-законодательная составляющая.
3.2. Моделирование новых форм и технологий взаимодействия участников муниципального рынка жилищной ипотеки.
3.3. Информационная поддержка процесса принятия решений в ипотечном жилищном кредитовании в границах муниципального образования.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное жилищное кредитование в развитии муниципального образования: диагностика, моделирование, интеграция в экономические стратегии"
Актуальность темы исследования. Современный этап экономического развития России характеризуется усилением модерпизационных тенденций, объективно связанных с необходимостью выявления допонительных источников инвестиций с целыо их концентрации на приоритетных направлениях социально-экономического развития муниципальных образований и регионов. В числе указанных приоритетов в рамках национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России в последнее время особое место занимает институт ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), специфика которого определяет усиление исследовательского внимания на его муниципальном аспекте, на рассмотрении потенциала ИЖК в составе важнейшего ресурса развития муниципальных образований. Развитие рыночных отношений в данной сфере и уровень институционализации рынка жилья демонстрируют высокую степень его территориальной дифференциации, что объясняет необходимость модернизации инвестиционно-финансовых механизмов, включая создание адаптивных муниципальных моделей ИЖК.
Особая роль ИЖК в системе ресурсов развития муниципальных образований объясняется его активной интеграцией в комплекс отраслей и инфраструктурных сетей, обеспечивающих производство, обмен и потребление общественных товаров и услуг в границах МО. Этот институт, особенно в последние годы, все более предстает как нацеленный на реализацию жизненно важных интересов всей экономики МО. С другой стороны, выступая специфическим инвестиционным ресурсом муниципальной экономики, он в растущих масштабах формирует совокупный инвестиционный потенциал МО, определяя тем самым необходимость сопряжения методов и моделей муниципального рынка ИЖК с инструментами муниципальной инвестиционной и в целом экономической политики. Это определяет высокий эвристический потенциал объективной диагностики места и роли потенциала ИЖК в составе ресурсов развития конкретного МО и разработки на этой основе адаптивного инструментария моделирования этого процесса в системе управления муниципальным образованием, делает актуальным проработку данного вопроса в теоретическом и прикладном аспектах в рамках муниципальной экономики.
Степень разработанности проблемы. Содержащиеся в научной литературе публикации в исследуемой области по тематической направленности можно сгруппировать следующим образом.
Теоретические, методологические и организационно-экономические проблемы управления социально-экономическим развитием муниципальных образований исследуются в работах Абдурахимова Ю., Александровой А., Белоусова В., Борисова А., Васильева А., Ветрова Г., Воронина А., Жихаревича Б., Игнатова В., Кобилева А., Колесникова Ю., Кудрявцева Ю., Лексина В., Львова Д., Попкова Ю., Ресина В., Рохчина В., Рябцева А., Тамбиева А., Филиппова Ю., и др.; развитие прикладного инструментария управления экономикой города отмечено в работах Анимицы Е., Бабуна Р., Бочко В., Беспамятных Н., Бильчака В., Боровской М., Бузгалина А., Визгалова Д., Голованова В., Дружинина А., Когута А., Пушкарева В., Пчелинцева О., Роя О., Русинова Ф., Синъко И., Чернышева М., Чуркина В., Яковлева О., Ясина Е. и др.
Все большее число публикаций посвящается анализу и развитию рынка жилищной ипотеки в процессе формирования адаптивного механизма управления инвестиционными процессами в экономике города, поскольку ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) является одним из наименее задействованных и одновременно наиболее эффективных способов инвестирования в реальный сектор экономики муниципального образования. В целом тема рынка недвижимости является достаточно разработанной, многие его аспекты были исследованы отечественными и зарубежными специалистами, такими как Асаул А., Балабанов И., Бодырев В., Виноградов Д., Горемыкин В., Грибовский С., Григорьев В., Иванова Е., Карасева А.,
Максимов С., Матвеева Л., Острина И., Руднев А., Стерник Г. и др. В их трудах были заложены теоретико-методологические основы исследования рынка недвижимости, его взаимосвязь с другими отраслями и сферами муниципальной экономики.
Эволюционная теория экономических изменений на муниципальном уровне исследована в работах Нельсона Р. и Уинтер С. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э. Хансеном, Р. Харродом. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена Г. Бэккером, К. Марксом, А. Пигу, Ф. Энгельсом. Основы жилищной политики разработаны представителями неолиберализма - В. Ойкеном, Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, основные взаимосвязи субъектов рынка жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Д. Дэниэлом, Г. Мэнкью, Г. Поляковским, Р. Страйком.
В последние годы появилось множество публикаций, посвященных исследованию проблемы ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального управления, включая анализ моделей ИЖК, в числе авторов которых: Аверина Л., Барановский И., Баронин С., Белокрылова О., Белых А., Бузырев В., Гарибов В., Иванов В., Ивасенко А., Исаев Р., Климентьева Ю., Кокорев Р., Королюк С., Котляров М., Косарева Н., Литвинова О., Логинов М., Мартынова Т., Матюхин Г., Меркулов В., Минц В., Оселедец В., Пастухова Н., Покопцева Е., Рогожина Н., Рукавишиков В., Сергеев Д., Смирнов В., Соколов В., Страпк Р., Сучков А., Цылина Г., Шипкова О., Широких А., Яськова Н., Яхимович В. и др.
Несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилья и инвестиционно-финансовых инструментов его развития, в отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования стратегий развития ИЖК на муниципальном уровне, не определена в поной мере роль государственных ипотечных агентств в организационной системе рынка жилья, не оценена роль институтов страхования как инструмента снижения кредитных рисков. Теория модернизации рынка жилья и формирования эффективных институтов, обеспечивающих расширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого жилищное и ипотечное законодательство, концепция развития ипотечного кредитования, особенно муниципального уровня, программы обеспечения жильем различных групп населения в связи с принятием нового Жилищного кодекса носят противоречивый, фрагментарный характер. На периферии научного поиска остаются вопросы, связанные с уточнением роли ИЖК в составе ресурсов развития муниципальных образований, разработкой моделей и инструментов его интеграции в систему управления муниципальной экономикой. Это обусловило выбор темы, постановку цели и задач диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель - разработка адаптивного инструментария диагностики и интеграции потенциала жилищной ипотеки в систему управления муниципальным образованием на основе анализа места и роли ИЖК в развитии муниципальной экономики.
Основные задачи диссертационного исследования, отражающие последовательные этапы достижения цели, состоят в следующем:
- обосновать роль инвестиционного потенциала ИЖК как важного ресурса социально-экономического развития муниципального образования;
- провести прицельный анализ мировой и отечественной практики развития моделей ИЖК с учетом специфики муниципального уровня;
- конкретизировать муниципальные формы реализации экономических и институциональных моделей ИЖК федерального и регионального уровней в процессе становления ипотечных отношений в России;
- обосновать значение социально-экономического статуса города как условие формирования инвестиционной политики в сфере ИЖК;
- провести на примере МО Ростовской области диагностику ИЖК в системе модернизации муниципального рынка жилья;
- разработать дискретную пространственно-параметрическую модель ипотечного жилищного рынка муниципальных образований Ростовской области;
- выявить проблемы и предложить направления совершенствования нормативно-законодательной составляющей инфраструктуры ИЖК; сформировать новые технологии и модели взаимодействия участников муниципального рынка жилищной ипотеки; предложить варианты информационной поддержки процесса ^ принятия решений в сфере ИЖК в границах муниципального образования.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступает система ипотечного жилищного кредитования муниципального образования. Предметом исследования являются экономические и институциональные условия, модели и инструменты интеграции ресурсов ИЖК в систему управления муниципального образования.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют теории муниципального управления и муниципальной экономики, институциональной инфраструктуры управления развитием муниципального образования, основные положения экономики города, а также фундаментальные работы в области муниципального развития; концепции рынка жилья и его инвестиционно-финансовых механизмов, развития ИЖК, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых; государственного регулирования рынка жилья и института ипотеки, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки Российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, законодательных и испонительных органов государственной власти регионов и муниципальных образований, администраций Ростовской области, ее городов и районов.
Инструментарно-методнческий аппарат исследования. При разработке проблемы использовались системный и ресурсно-целевой подход, методы экономического, логического и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, субъектно-объектного и понятийно-категориального анализа, анализа макро-, мезо- и микроэкономической динамики; статистического анализа и прогнозирования.
Информационно-эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась на основе сведений, содержащихся в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам институционализации рыночных отношений в жилищной сфере муниципальных образований; Федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, отраслевых нормативных актов, а также официальных данных Росстата, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве РФ, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, администраций Ростовской области и ее муниципальных образований, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований, федеральных, региональных и муниципальных программ социально-экономического развития (в т.ч. Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, ФЦП Жилище), а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований.
Авторская гипотеза диссертационного исследования основана на учете ключевой роли потенциала ИЖК в составе ресурсов развития муниципального хозяйства благодаря его двойственному инновационному статусу: как новой модели инвестирования в реальный сектор экономики МО и как инвестиций в инновационные проекты строительного и смежных с ним секторов муниципальной экономики. В данном контексте адаптивный инструментарий интеграции ИЖК в систему муниципального управления включает методы и модели поддержки принятия решений, связанных с предоставлением населению МО ипотечных кредитов на основе учета всей совокупности внешних факторов и специфики конкретного муниципального образования; направления и формы совершенствования институциональной и информационной среды ИЖК на уровне МО; технологии взаимодействия участников муниципального рынка жилищной ипотеки.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Эффективное управление муниципальной экономикой в современных экономических реалиях посредством активизации использования традиционных и новых источников инвестирования модернизационных преобразований напрямую связано со степенью развития процессов ИЖК. Это обусловлено бурным развитием и высокими темпами ипотечного кредитования в жилищное строительство, особенно в границах крупных городов - полюсах социально-экономической динамики, центрах инвестиционной активности территории, где преимущественно аккумулируется потенциал экономического роста, а также многоаспектностью проявления эффектов института жилищной ипотеки: прямого экономического (в строительном комплексе); мультипликативного (в целом ряде сопряженных со строительной сферой отраслей муниципальной экономики); социального (для социума территории); инвестиционного (в соответствующих процессах муниципального уровня); бюджетного (в виде допонительных налоговых поступлений в бюджет МО).
2. В теоретико-прикладном аспекте эффективность управления ИЖК в границах МО в существенной степени зависит от адекватности и гибкости институциональиого обеспечения этих процессов, причем как федерального и регионального, так и муниципального уровня. Это объясняется, с одной стороны, общностью наиболее универсальных инструментов государственного регулирования процессов ИЖК для всех субъектов федерации, переносимых с федерального на региональный и муниципальный уровни, с другой, - необходимостью доведения институциональных норм и правил до степени их наиболее поного соответствия специфике каждого конкретного МО. С последним обстоятельством связана сама возможность активной интеграции ипотечных жилищных кредитов в совокупные инвестиционные ресурсы МО; от уровня и качества институционально-законодательной среды процессов ИЖК зависит достижение устойчивости муниципального рынка жилья в условиях глобализации и межрегиональной конкуренции, действенность инструментов реализации инвестиционно-финансового потенциала населения МО, создание эффективной структуры жилищного инвестирования, стимулирование платежеспособного спроса на муниципальном рынке жилья, повышение его доступности и рост уровня жизни населения МО в целом.
3. Специфические функции ИЖК в муниципальной экономике позволяют с новых методологических позиций формировать инструментарно-методический базис включения его потенциала в муниципальную инвестиционную и в целом экономическую политику. Новизна такого подхода, в отличие от уже существующих, состоит в том, что выбор той или иной модели ИЖК зависит не только от региональных условий, но и специфики конкретного МО, в границах которого осуществляется взаимодействие участников рынка, а допонительными стимулами для построения адаптивной системы ИЖК для каждого отдельного МО являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования жилья, с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства населения с целью их аккумулирования в точках инновационного роста. Это делает его также антиинфляционным механизмом, способствующим оттоку капитала из сферы текущего потребления и его движению в сферу капитального строительства. Благодаря ИЖК происходит расширение объема платежеспособного спроса на жилье, промышленные здания, сооружения и др., под воздействием которого создается мультипликационный эффект, активизирующий инвестиционную деятельность в масштабах МО и региона. В соответствии с этим, система ИЖК МО предстает в виде совокупности механизмов, обеспечивающих согласованное развитие в границах МО рынков жилья и ипотечных кредитов на единой базовой платформе Ч инновационного развития его экономики.
4. К числу определяющих выбор модели ИЖК специфических характеристик МО относятся как объективно присущие ему природно-климатические условия (определяющие возможности развития жилищного строительства и смежных с ним отраслей), экономический, финансовый и человеческий потенциал, социально-демографические показатели (уровень доходов населения и его активность в отношении ипотеки) и т.п., так и экономико-институциональная инфраструктура ИЖК (включая кредитно-финансовые институты Ч реальные и потенциальные участники рынка жилищной ипотеки; муниципальные институты, формирующие государственную политику в данной сфере муниципальной экономики; различные посредники, способствующие интеграции населения, кредитно-финансовых учреждений и органов муниципальной власти и т.д.). Совокупность перечисленных факторов-условий конкретного города формирует специфическую среду протекания данных процессов на его территории и определят выбор кредиторами и заемщиками наиболее эффективной, в соответствии с общемуниципальными и конкретно локальными факторами, модели взаимодействия.
5. Прицельный анализ макроэкономической ситуации, складывающейся в отдельных МО Ростовской области и в целом в регионе, свидетельствует как о ее соответствии общероссийским тенденциям экономического роста, так и о формировании в целом благоприятного фона для становления и развития в ряде МО новых моделей инвестирования в жилищное строительство, характерной особенностью которых является сращивание функций производителя объектов жилой недвижимости и финансово-кредитных учреждений в процессе реализации построенного жилья.
6. Необходимым условием эффективного функционирования муниципального рынка жилья, обеспечивающим его доступность для семей со средними доходами, является развитость собственно института ипотеки, под которым понимается не только конкретно институциональная характеристика процесса ИЖК (участники рынка жилья и ипотеки, формы и модели их взаимодействия и т.п.), но также его нормативно-законодательная и информационная составляющие, в совокупности формирующие институциональную инфраструктуру ИЖК МО, включая активное внедрение в систему управления современных информационных технологий и программ; в зависимости от специфики каждого конкретного МО формируется собственное качество информационного пространства ИЖК, в состав которого входят, в том числе, модели и ИТ-решения, связанные с автоматизацией процесса принятия решений в ипотечной сфере.
Научная новизна работы состоит в уточнении инновационного статуса ИЖК в системе управления муниципальной экономикой, разработке адаптивных моделей рынка жилья и ипотеки, новых инструментов и технологий взаимодействия его участников, формирующих специфическую экономико-институциональную среду функционирования ИЖК в границах МО. Отдельные элементы научной новизны, содержащие приращение новационного знания, заключаются в следующих положениях диссертации.
1. Выявлена на основе теоретико-модельного представления ИЖК в системе отношений муниципальной экономики двойственность его инновационного статуса: как новой модели инвестирования в сферу жилищного строительства МО и как специфического инструмента финансирования инновационных проектов в строительной и сопряженных с ней отраслях, - что определяет потенциал данного института в качестве важного фактора модернизационных преобразований муниципальной экономики.
2. Показано, что ИЖК МО как относительно самостоятельная целостная система, с одной стороны, и как составная часть рыночной экономики МО - с другой, аккумулируя мировой опыт, адаптируется к российской законодательной базе, макроэкономическим условиям конкретного региона и МО (включая уровень платежеспособного спроса на жилье и его предложение, степень развитости нормативно-правовой базы и инфраструктуры), что позволяет эффективно использовать привлеченные финансовые ресурсы граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов; обосновано значение социально-экономического статуса МО в определении параметров внешней среды системы ИЖК, которая не только формирует условия становления и функционирования данного института, но и сама развивается под влиянием инвестиционных и иных процессов, протекающих в ипотечной сфере.
3. Обосновано, что действенный механизм муниципального ИЖК предполагает наличие эффективной рыночной инфраструктуры, отлаженной схемы финансовых потоков с постоянными источниками инвестирования, современных финансовых (включая налогообложение, гарантии, страховой, регистрационный, оценочный блоки, институты анализа и контроля) и инвестиционных' технологий, квалифицированных кадров; показапо, что структура механизма ИЖК МО представляет собой сложную систему социально-экономических отношений между субъектами хозяйственной деятельности по поводу реализации их экономических интересов на рынке жилья и арендных услуг, смежных секторах жилищного рынка и рынка ипотечных кредитов.
4. Выявлено, что развитие системы ИЖК в МО Ростовской области сдерживается недостаточным уровнем доходов населения, высокими ставками по ипотечным кредитам, противоречивостью правовой базы ипотеки, что в целом ограничивает возможности использования банковских коммерческих ресурсов и детерминирует интенсивное развитие в городах и районах институциональной модели, ориентированной на использование некоммерческих ресурсов: бюджетных средств и стройсбережений; определена в процессе сравнительного анализа закрытой модели стройсбережений и двухуровневой модели ИЖК, реализуемой посредством ипотечных ценных бумаг, приоритетность развития в МО области расширенной открытой модели ипотеки, обладающей более высоким инвестиционным потенциалом и мультипликативным эффектом активизации жилищного инвестирования.
5. Разработана дискретная пространственно-параметрическая модель ипотечного жилищного рынка МО Ростовской области, базирующаяся на идентификации и ранжировании факторов, не только влияющих, но и формирующих показатели получаемых ипотечных жилищных займов населения, которая является расчетно-аналитическим инструментарием поддержки принятий решений, связанных с оценкой состояния и планированием развития института ИЖК в МО региона, поскольку позволяет определять направления и размеры потребности в догосрочных кредитах гражданам на жилищное строительство, что является базой для принятия решений, связанных с предоставлением населению МО ипотечных кредитов банками; обоснована возможность ее использования в МО других регионов.
6. Предложены новые формы (специальные программы ИЖК для работников бюджетной сферы и молодых семей, отличающиеся более мягкими требованиями к совокупному семейному доходу; низкой процентной ставкой и возможностью ее пересмотра; увеличением срока погашения кредита и наличием периода времени, когда семьи имеют облегченный график платежей по кредиту; отсутствием первоначального взноса и др.) и технологии взаимодействия участников процесса ИЖК на муниципальном уровне (модель процедуры андеррайтинга к анализу ссудозаемщика, позволяющая банку к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход на основе учета его характеристик, достаточных для принятия банком решения о кредитовании).
Теоретическая и практическая значимость работы определяется актуальностью поставленных задач и достигнутым уровнем разработанности проблематики, анализом зарубежного и отечественного опыта решения проблем управления процессами ИЖК на уровне МО; состоит в осмыслении возможностей развития системы управления социально-экономическим развитием муниципального образования за счет включения в нее блока ИЖК; анализе возможностей института жилищной ипотеки в активизации модернизационных преобразований экономики МО; разработке моделей эффективной реализации потенциала ИЖК с учетом специфики конкретного МО.
Научные положения, выводы и рекомендации диссертации обладают практической ценностью и могут быть использованы органами управления муниципальных образований при выработке и реализации мер по развитию механизма ИЖК МО в системе приоритетов его социально-экономического развития. Материалы исследования и его практические выводы могут быть также использованы: органами власти муниципального уровня и специалистами, занимающимися проблемами ИЖК в муниципальных образованиях; руководителями соответствующих подразделений местных администраций в процессе регулирования и стимулирования жилищного строительства, кредитной деятельности, при разработке нормативных актов и рекомендаций, связанных с формированием и функционированием института ипотеки города;
- руководителями кредитно-финансовых организаций Ч участников рынка ИЖК муниципального уровня.
Предложения и рекомендации диссертационного исследования найдут практическое применение в преподавании отдельных тем курсов Муниципальная экономика, Государственное и муниципальное управление, в специальном курсе Ипотечное кредитование как новая модель инвестирования инноваций.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования опубликованы в 9 научных работах (в т.ч. одной монографии и трех статьях в изданиях, рекомендованных ВАК) объемом 10,2 п.л. (из них личный авторский вклад - 9,2 п.л.).
Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на международных, республиканских, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в гг. Ростов-на-Дону, Сочи, Таганрог.
Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 9 параграфов, заключения, списка использованной научной литературы из 223 источников и 8 приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Матыцына, Татьяна Вениаминовна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Одним из элементов единого формирующегося на новых принципах рынка России становится рынок ипотечного жилищного кредитования и рынок недвижимости, развивающиеся высокими темпами и имеющие весомые стратегические перспективы .
Российский рынок ИЖК проецирует в себе все проблемы модернизирующейся экономики. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных рыночных сфер; несовершенством законодательного обеспечения; отсутствием нормативных актов, регламентирующих ипотечную деятельность, а также методик, использующих достигнутый, мировой опыт и адаптированных к отечественным условиям, т.е. отражающих специфику МО во всей совокупности ее свойств и проявлений. Среди наиболее острых проблем выделяются проблемы построения действенной системы управления процессом ИЖК в границах каждого отдельного МО, способность обеспечить поступательный рост и развитие этой сферы и сформировать на этой основе базисные элементы для решения наиболее актуальных экономических и социальных задач МО.
В условиях радикального экономического реформирования возрастает значение перестройки всего хозяйственного механизма ИЖК в границах отдельного МО и создания гибкой и адаптационной системы управления, способной формировать эффективные предпринимательские решения с учетом потребностей населения в жилье. Поиск научно-обоснованных методов и подходов, направленных на качественные преобразования действующей управленческой системы в данной сфере, ориентирован на широкое внедрение адаптивного инструментария поддержки принятия решений, основного на применении информационных технологий и систем.
Эффективность управления процессами ИЖК в границах МО зависит от логической обоснованности и методологической корректности концептуальных принципов и подходов. Стремление к ориентации и целенаправленному воздействию на потребителя (с его потребностями и платежеспособными возможностями), к углубленному изучению и всестороннему учету средовых характеристик и структуры рыночных сегментов обусловливает необходимость постоянного совершенствования механизмов взаимодействия участников рынка муниципального ИЖК, выявления новых тенденций на этом рынке и рынке недвижимости и привлечения средств, за счет которых и будет осуществляться его дальнейшее развитие как самоокупающейся системы.
В целом, в контексте социально-экономических приоритетов развития МО, существенный научный интерес имеет инвестиционный потенциал ИЖК, специфика которого позволяет рассматривать его в качестве значимой составляющей совокупных инвестиционных ресурсов МО. Поэтому выбор той или иной модели ИЖК определяется не только общероссийскими и региональными условиями протекания такого рода процессов и их институциональной среды, но и прямо зависит от специфики и условий конкретного города, в границах которого осуществляется взаимодействие участников рынка жилья. В соответствии с этим, наряду с исследованием общих закономерностей данного процесса, присущих большинству МО, важно выявлять и идентифицировать специфические проявления феномена ИЖК в границах конкретного города или региона.
Стабилизация условий и характера функционирования рыночных структур на современном этапе ставит задачу модернизации стратегии рынка жилья на основе селекции эффективных институтов активизации внутренних источников инвестирования, преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, повышения уровня обеспеченности населения жильем, отбора действенных финансово-кредитных инструментов инвестирования в жилье, уменьшения кредитных рисков, повышения доходности вложений в жилье, что в совокупности обеспечивает устойчивое социально-экономическое развитие регионов и макроэкономики в целом.
Ретроспективный анализ данной проблемы показал, что реализация либеральной концепции реформирования жилищно-коммунального хозяйства в России повлекла за собой самоустранение государства от активной роли в инвестиционно-финансовой сфере рынка жилья, что обусловило низкую эффективность ипотечного кредитования в России и позволило сделать вывод о невозможности трансплантации рыночных институтов в российскую экономическую действительность в чистом виде без обеспечения структурно-мобилизационной роли государства.
Поскольку жилищная ипотека является одной из форм имущественного обеспечения обязательства, при которой жилое имущество остаётся в собственности дожника, а кредитор в случае невыпонения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества, ипотечное жилищное кредитование в границах муниципального образования предстает в виде целостного механизма реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. В рамках исследования выявлены основные пути дальнейшего развития рынков ИЖК и недвижимости и принципов работы его участников:
1. Развитие аналитической деятельности на рынке ИЖК:
- как способа диагностики и выработки управленческих решений;
- как пути привлечения допонительных средств для развития отдельных участников Ч коммерциализация аналитической деятельности.
2. Привлечение инвестиций на рынок недвижимости для создания новых объектов недвижимости, развития уже имеющихся объектов и увеличения доходов населения (в случае, когда объект недвижимости рассматривается как способ получения прибыли сейчас (сдача в аренду) и в будущем (продажа объекта)).
3. Ипотечной кредитование как инвестиционный инструмент для всех участников рынка недвижимости.
4. Создание профессиональных объединений участников рынка недвижимости.
5. Использование информационных технологий для создания новой платформы взаимодействия не только продавца и покупателя, но и продавцов, банков, страховых компаний и т.д.
Перечисленные направления дожны рассматриваться в комплексе, поскольку игнорирование остальных не приведет к ожидаемым результатам развития рынка, а именно:
1. Повышение количества и качества предоставляемых услуг на рынке ИЖК и недвижимости.
2. Количественный и качественный рост рынка (увеличение предложений на рынке и повышение их качества).
3. Повышение доступности жилья посредством развития ипотечного кредитования.
4. Разработка новых принципов и методов исследования рынка недвижимости с целью упрощения управленческой деятельности на нем.
5. Совершенствование механизмов взаимодействия участников рынка жилищной пиотеки.
В условиях недостаточности доходов населения для решения жилищной проблемы социально-экономической основой модернизации инвестиционно-финансового механизма жилищного строительства становится интенсивное развитие института ИЖК, которое, с одной стороны, является одним из главных инструментов для решения важной социально-экономической задачи - обеспечения доступного жилья населению городов; с другой, - призвано стать генератором длинных финансовых инструментов, а также мощным фактором развития финансовых рынков и финансовых посредников.
Система ипотечного жилищного кредитования населения города как относительно самостоятельная целостная система, с одной стороны, и как составная часть рыночной экономики муниципального образования - с другой, дожна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия и региональные детерминанты, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. При выборе наиболее адаптированной к специфике города модели следует иметь в виду, что одноуровневая, двухуровневая и система контрактных сбережений не являются антагонистическими и могут использоваться паралельно в одном муниципальном образовании. Однако, как правило, лидером среди эффективно действующих систем ипотечного кредитования выступает двухуровневая модель, сформировавшаяся в процессе эволюции самого института ипотечного жилищного кредитования. То есть более приемлемым для российских условий является выбор расширенной открытой системы ипотечного кредитования, обусловленный возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, в отличие от системы контрактных сбережений, требующей значительного по времени начального периода накопления средств физических лиц. Двухуровневая модель ипотечного рынка предоставляет государству широкие возможности регулирования, что особенно важно в периоды экономической нестабильности. Через посредство специализированных агентств государство может оказать поддержку банкам в вопросах рефинансирования ипотечных операций, обеспечить высокую ликвидность ипотечных кредитов, направляя на эти цели как собственные средства, так и, что особенно важно, длинные деньги инвесторов других секторов экономики через эмиссию ипотечных облигаций.
Анализ показал, что несмотря на принципиально разный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения в рассмотренных выше моделях ИЖК, общим для них является то, что процесс их практического функционирования поддерживается государством на всех уровнях, включая муниципальный. Данная поддержка включает в себя систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставления государственных гарантий и страхования рисков, налоговые льготы и адресные дотации.
В контексте активизации участия потенциала ИЖК в ресурсном обеспечении развития МО, создание и функционирование АИЖК имело следствием существенное повышение доступности коммерческого жилья для населения на муниципальном уровне, формирование платежеспособного спроса на жилье и популяризацию, при поддержке государства, широко распространенной в мире практики ипотечного кредитования в национальном масштабе.
Анализ практики ИЖК в муниципальных образованиях свидетельствует о том, что к настоящему времени в целом сформирована необходимая инфраструктура муниципального рынка жилья и ипотеки, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники рынка, прежде всего, ведущие банки, предоставляющие ипотечные кредиты, однако в силу несовершенства законодательства часто возникает конфликт интересов между риэтерами, застройщиками и пайщиками при продаже жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку муниципальные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в разных МО России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство муниципалитетов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования.
На текущий момент сформирована основная законодательная база функционирования системы ИЖК, законодательно или нормативно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэторских и страховых компаний). При этом, однако, остается необходимым дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулирование привлечения догосрочных ресурсов в сферу ИЖК, создание благоприятной налоговой среды для участников этой деятельности и организация условий для их эффективной работы в условиях специфики конкретного МО.
Функционирующие в настоящее время в городах и районах Ростовской области ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью и институционализированы в различных экономико-правовых формах. Институциональная структура системы ипотечного кредитования в МО Ростовской области представлена следующими институтами: ОАО Ростовская региональная ипотечная корпорация (проводит работу по созданию условий для участия банков в программе ипотечного жилищного кредитования в качестве первичных кредиторов), региональный оператор ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, МУ Департамент строительства и перспективного развития города, ГОУ Агентство жилищных программ, ипотечные банки, коммерческие банки, работающие по программам ипотечного кредитования, жилищностроительные и жилищные кооперативы (Дом плюс, Свой Дом, Новосел), кредитно-потребительские кооперативы, страховые компании, агентства недвижимости, ассоциация Южная гильдия риэтеров и оценщиков (ЮГРО). В рамках проекта Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России (все направления которого уже начали испоняться на муниципальном уровне) в Ростовской области последовательно реализуется задача увеличения объемов ИЖК, а с сентября 2004 года область включена в общефедеральную систему рефинансирования Агентства ипотечного жилищного кредитования, что облегчает процесс привлечения длинных денег на муниципальный жилищный рынок.
С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке представляется целесообразным внесение ряда допонений и изменений в федеральное законодательство и нормативные документы, касающиеся следующих важных проблем: обращения взыскания на заложенное жилье; заключения сделок с недвижимостью, права на которые имеют несовершеннолетние граждане; создания механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилье.
Прицельный анализ действующего законодательства в сфере ИЖК показал, что несмотря на существенное развития институциональной среды функционирования ИЖК, основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в городах и регионах России, являются:
- недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией ФЗ Об ипотеке и О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в отдельных муниципальных образованиях и регионах России;
- неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки, прежде всего из-за нежелания втягиваться в догосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;
- научная и коммерческая непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию жилищной ипотеки и ряд других.
В ряде городов России используются ИТ-решения, направленные на автоматизацию процесса принятия решений в ипотечной сфере, однако в зависимости от специфики каждого конкретного МО формируется собственное качество муниципального информационного пространства ИЖК, в состав которого входят, в том числе, информационные технологии в сфере ИЖК.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Матыцына, Татьяна Вениаминовна, Ростов-на-Дону
1. Конституция Российской Федерации. М.: Норма, 2006.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации// СЗ РФ. 1998. №19.
3. Жилищный Кодекс Российской Федерации: Федеральный Закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 29 декабря 2006 г.). Официальный сайт Ипотека в России Ссыка на домен более не работаетp>
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (Ч. 2): Федеральный Закон РФ от 26 января 1996г. №14 ФЗ (ред. от 20 апреля 2007). // Изд. Дом ИпфраЧМ, 2007.
5. Гражданский кодекс РФ.- М.: Норма, 2006.
6. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный Закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 30 декабря 2004 г.). Официальный сайт Ипотека в России Ссыка на домен более не работаетp>
7. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный Закон РФ от 11 ноября 2003г. № 152-ФЗ (ред. от 29 декабря 2004 г.). Официальный сайт Ипотека в России Ссыка на домен более не работаетp>
8. О кредитных историях: Федеральный Закон РФ от 30 декабря 2004г. № 218ЧФЗ. Официальный сайт ипотека в России Ссыка на домен более не работаетp>
9. О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 18 декабря 2006г.). Официальный сайт ипотека в России Ссыка на домен более не работаетp>
10. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010.
11. Официальный сайт Агенства по ипотечному жилищному кредитованию Ссыка на домен более не работаетp>
12. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808 Об организации проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
13. Федеральный Закон РФ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 6 октября 2003 г. № 131-Ф3 РФ. С изменениями от 12 августа. 2004 г. -№99-ФЗ-2005.
14. Указ президента РФ Об утверждении Основных платежей государственной политики в области развития местного самоуправления в Российской Федерации от 15.10.1999. № 1370 // Собрание законодательства РФ. -1999. -№42.
15. Абдурахимов Ю.В. Муниципальная экономика: тенденции и перспективы развития.-Екатеринбург, 2000.-109 с.
16. Аверина JI.A. Ипотека: что нам стоит дом построить?//Ваш капитал.- Ссыка на домен более не работаетstat.hlml?stat=155
17. Александрова А., Гришина Е. Неравномерность развития муниципальных образований//Вопросы экономики от 18.08.2005.
18. Алехина О. А. Финансовая система как фактор усиления интеграции значимости феномена связности в крупном городе // Проблемы преобразования и регулирования социально-экономических систем. -СПб.- 1996.
19. Амелехин JI. Как править городом? Структура управления городом Новосибирском // Муниципалитет. 1998. -№1.
20. АнимицаЕ. Г., Бочко B.C. Стратегия развития крупнейшего города: взгляд в будущее (научно-методический подход) -Екатеринбург. -2003.
21. Анимица Е. Г. Основные направления об экономике города как самостоятельном научном направлении // Известия УрГЭУ. -1999. №1.
22. Анимица Е. Г., Тертышный А. Т., Основы местного самоуправления.- М.: ИНФРА, 2000.
23. Анфилатов B.C. и др. Системный анализ в управлении.-М.:Финансы и статистика, 2003.-368 с.
24. Архипова Н.И. и др. Исследование систем управления.-М.: ПРИОР, 2002.
25. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости: Учебное пособие.-М.: Финансы и статистика, 2001.
26. Бабун Р. В. Организация местного самоуправления,- СПб.: Питер, 2005.
27. Бабун Р. В., Мулагалеева 3. 3. Управление муниципальной экономикой. Серия Библиотека местного самоуправления, Вып. 35.-М.:Московский общественный научный фонд, 2001. Новокузнецк.: НФИ КемГУ, 1999.
28. Бабурин B.JT., Мазурин Ю.Л. Географические основы управления/МГУ им. М.В.Ломоносова.-М.:Дело, 2000.-288 с.
29. Балабанов И.Т. Банки и банковское дело. СПб.: Питер, 2001.
30. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2002.
31. Барановский И.М. Как взять в банке ипотечный кредит? // Главбух. -2004.-№ 14.
32. Баронин C.B. Развитие стоимостного управления при планировании ипотечно инвестиционных программ жилищного строительства // Экономика строительства. - 2004. - №7.
33. Барский А., Данков А., Микулин Н. Финансовая база местного самоуправления//Вопросы экономики. -1999. -№3.
34. Барсукова С. Ипотека на паях//Банковское обозрение.-№ 11.-2005.
35. Белоус А. П. Перестройка управления социально-экономическими процессами в крупном городе в условиях перехода к рыночным отношениям. -М.- 1991.
36. Белых А. Ангелы ипотеки//Ростовский бизнес-журнал. -№6 (15).-2006.-С. 26-27.
37. Беспамятных H. Н., Леонтьев Г. К., Логунцев Е. Н. Противодействие кризисным явлениям через инициацию экономической активности муниципальных образований. -Екатеринбург.: УрОРАН, -1999.
38. Бессонов Ф.А. Эволюция кредитных историй. М.: Книжный мир, 2000.
39. Бильчук В. С. Становление рыночных структур в больших городах России. -СПб.: Изд. СПбУЭФ, 1991.
40. Бобылев С.Н., Медведева O.E. Экология и экономика: Региональная экологическая политика.-М.: ЦЭПР, 2003. -271 с.
41. Бодырев В. К проблемам определения градостроительной ценности городских территорий. ЧМ.: Стр-во. -1994.
42. Борисов В.А. Демография. -М. Изд. дом Nota Bene, 1999.
43. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. Ч 2-е изд., перераб. и доп. М.: Книжный мир, 2004. - С.291
44. Борисов А., Васютичев А. и др. Города и реформы.-Обнинск, 2002.-254 с.
45. Борисов А., Ореховский П. Города: системный анализ// Муниципальная экономика, 2002.-№3 (11).
46. Боровская М.А. Механизмы экономизации процесса управления муниципальной собственностью.-Ростов-н/Д: СНКЦВШ, 2002.
47. Бочкарева Т.Б. Стратегия развития муниципального образования: технологические основы программирования. Вып.44.-М.: Московский общественный научный фонд, 2003.
48. Броварский Е.В.Интернет с netscape: новое поколение лучших программ для Интернета. - М.: Солон -р, 2000.
49. Будем город городить//Российская газета от 01.12.2005 г.
50. Бузырев В. В. Ченашин В. С. Экономика жилищной сферы -М.: ИНФР-М, 2001.
51. Василенко И. А. Административно-государственное управление в странах Запада: США, Великобритания, Франция, Германия. -М.: Логос, 1998.
52. Васильев A.A. Свойства муниципального образования как социально-экономической cHCTeMbi//Ссыка на домен более не работаетmu/statrab/
53. Васильев М. Местное самоуправление в России: Ограничения и опасности. // Городское самоуправление. -М.-1998. № 6.
54. Велихов Л. А. Основы городского хозяйства. -М.:Наука, -1996.
55. Вендина О. И. Москва 90-х: в поисках логики городского развития // География. -1997.- №39.
56. Ветров Г.Ю. (под ред.) Социально-экономическое развитие малых городов России.-М.:Фонд Институт экономики города, 2002.
57. Ветров Г.Ю. Комплексное муниципальное планирование социально-экономического развития: современные тенденции и проблемы// Городской альманах. Вып. 1.-М.: Фонд ИЭГ, 2005.- с.59-77.
58. Ветров Г.Ю., Попов P.A. Кодекс лучшей практики в сфере муниципального управления Ч ресурс, инструмент и форум муниципальных специалистов// Городской альманах. Вып.1.-М.: Фонд ИЭГ, 2005.- с.101-112.
59. Визгалов Д., Мозголин Б., Никулина И., Хоменко И. Мониторинг и оценка в условиях программно-целевого управления региональным развитием.-Томск: Дельтаплан, 2004.
60. Визгалов Д.В. Методы оценки муниципальных программ.-М.: Фонд ИЭГ, 2005.
61. Власова Н. Ю. Стратегический подход в городском планировании: российские перспективы// Региональная политика и местное самоуправление. Материалы IX российско-американского научно-практического семинара.- Екатеринбург. -1997.
62. Власова Н. Ю. Структурная трансформация экономики крупнейших российских городов. Дис. д-ра экономических наук. -Екатеринбург. -2000.
63. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. Ч М.-2007.
64. Воронин А.Г. Муниципальное хозяйствование и управление.-М.:Финансы и статистика, 2004.-С.ЗЗ.
65. Воронин А. Г., Ланин В. АК., Широков А. Н. Основы управления муниципальным хозяйством. -М.:Дело, 1998.
66. Все квартиры города. Недвижимость Ростова-на-Дону. Ссыка на домен более не работаетvkg-price2006.htm
67. Гапоненко А.Л. Стратегия социально-экономического развития: страна, регион, город.-М.: Изд-во РАГС, 2001.
68. Гарибов В. В., Климентьева Ю. Ф., Михайличенко М. А.Сущность ипотеки и причины, сдерживающие ее развитие в России.-Ссыка на домен более не работаетarticles/econom/200604/14.pdf/view
69. Голованов В. И. Устойчивое развитие крупного города на этапе перехода к рыночной экономике. -М.: Наука, 1999.
70. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости Ч М.: Финансы и статистика, 1999.
71. Горбунов А. А. Кулибанов В. С., Сетдиков Р. А. Управление развитием городских социально-экономических систем.-СПб.: ИСЭП РАН, 1996.
72. Город в системе административно-территориального деления России. Канадское агентство международного развития// http:/www/acdi-cida.ru/ cidainform/chonik/anal043 .html/
73. Города России /Под ред. Лаппо Г.М.-М.: Б.Российская энциклопедия, 2003.
74. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики/Учебник для вузов/ГУ ВШЭ.-М., 2000- 495 с.
75. Давыдова Н., Тимофеева Е Устойчивое развитие города. Вопросы разработки стратегии /Материалы 4-й муниципальной сессии (г.Обнинск).
76. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е.Оценка стоимости недвижимости. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.-704 с.
77. Григорьев В. В., Острина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью. М.:Дело, 2001.
78. Грицай О. Постиндустриальные сдвиги в Москве: концепция глобального города и структурная перестройка экономики // Изв. РАН. Сер. географ. -1996.- № 5.
79. Гутнов А. Э. Город как объект системного исследования // Системные исследования. Ежегодник. -М.- 1977.
80. Данилов Н. И. Развитие крупных промышленных центров: теория, методология, практика.- Екатеринбург. :УрО РАН, 1999.
81. Диксон Д., Бэккес Ж., Гамильтон К., Кант А., Латс Э., Паджиола С., Хи Ж. Новый взгляд на богатство народов. Индикаторы устойчивого развития.-2000.
82. Единая база данных недвижимости Ростова, Ссыка на домен более не работает
83. Единое информационное пространство по недвижимости. Ссыка на домен более не работает
84. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. -СПб.: Наука, 1998.
85. Жихаревич Б. С. Основы стратегического планирования экономического развития города // Евроград. -1996.- №7.
86. Занадворов В. С, Занадворова А. Н. Экономика города. М. ИЧП Издательство Магистр. 1998.
87. Захаров Е.А. Экономические условия и механизмы развития ИЖК в системе муниципального образования.-Дисс.на соис. уч. степ, канд.экон. наук.-Краснодар, 2007.
88. Зеркин Д. П., Игнатов В. Г. Основы теории государственного управления.- Ростов-на-Дону.: Март, 2000.
89. Зубков Г. Н. Применение моделей и методов структурного анализа систем в градостроительстве. -М.: Стройиздат, 1984.
90. Ибрагимов JT. Г. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах: территория, анализ, практика.- Казань.- 1998 .
91. Иванов В.В. Все об ипотеке. M.: МТ- Пресс, 2000.
92. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара "Современные проблемы экономики и менеджмента". Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 178.
93. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирования ипотечных кредитов в международной практике // Вестник Сибирской государственной геодезической академии. Новосибирск, 1999. -Вып. 4. с. 158-159.
94. Игнатов В. Г. Взаимодействие органов государственной власти и местного самоуправления: проблемы и перспективы (на примере Ставропольского края).-Ростов-на-Дону: СКАГС, 1999.
95. Игнатов В. Г., Бутов В. И. Зарубежный опыт местного самоуправления и российская практика. Ростов-на-Дону: Март, 1999.
96. Игнатов В.Г, Рудой В.В. Местное самоуправление.-Ростов-н/Д.-2003.-С.179-180.
97. Игнатюк Н. А. Компетенция органов испонительной власти субъекта Российской федерации М. Новокузнецкий полиграфкомбинат, 1999.
98. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Под ред. Е.Б. Покопцевой. Ч М.: ГроссМедиа, 2004.
99. Ипотека: трешка вместо однушки. Горячая линия недвижимости. 20.12.2004 г. www.reline.ru/cgi-bin/cvcnt.pl?=9526
100. Ипотечное кредитование и секьюритизация. Аналитический обзор. Апрель 2007.
101. Исаев Р.Д. Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сдеки. // Рынок ценных бумаг. Ч№4. Ч 2004. Ч С.37.
102. Калянов Г. Н. CASE-технологии: консатинг в автоматизации бизнес процессов. -М.: Горячая линия телеком. -2000.
103. КимО.В., Петрова Е.Ф., Пинегина М. В., Сиваев С. Б., Хомчснко Д. Ю., Шапиро М. Д. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда. Фонд Институт экономики города. -1996.
104. Кирюшин В. Государственное и местное регулирование территориального развития // Экономист. 1998. -№8.
105. Кобилев А. Г. Город в трансформирующемся обществе: управление социально-экономической жизнедеятельностью.- Вогоград. 1999.
106. Кобилев А. Г. Муниципальная собственность. Формирование, функции, управление. -Ростов-на-Дону, 1996.
107. Кокорев Р., Капитан М. Ипотека и колективное инвестирование: ИСУ или ипотечный ПИФ? //Инвестиции плюс. -№5 (58).-2004 .
108. Королюк С. Ипотечно-ценовой мультипликатор. 13.09.2006/ http ://www.ol i garh.net/7/themco Гс1ау/1343 2/pri nt/.
109. Косарева П., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. -№5. -2001. -С.90-92.
110. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России. // Финансы и кредит. 2004. Ч № 17. - С.46-47.
111. Кочетков Ю., Калинина Н. Компьютерная массовая оценка в России: первые результаты. М., "Научный парк", 1998, N 1.
112. Красноглазое Б. П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. -М.- 1994.
113. Кугилин В. И. Государственное регулирование рыночной экономики. М.: Изд-во РАГС, 2003.
114. Кудрявцев Ю. Н., Харченко А. В. Ресурсный потенциал, маркетинг, управление составляющие стратегии устойчивого развития муниципальных образований // Ресурсы регионов России.- 2000.- №1.
115. Кузьмина В. А., Никитенко Н. В. Местное самоуправление: понятие и содержание //Регионология. 1998. -№1.
116. КузюринаА.А. Организационно-экономические основы финансового обеспечения инвестиций в жилищное строительство (на примере Новосибирской области). Новосибирск: НГАСУ, 2000.
117. Кулагин А. Местное самоуправление в условиях перехода к рыночной системе хозяйствования // Проблемы теории и практики управления.- 1994.- №3.
118. Лаппо Г. М. География городов. -М.: Гуманит. изд. Центр ВЛАДОС, 1997.
119. Лексин В. Н., Швецов А. Н. Новые проблемы российских городов. Муниципализация социальных объектов: правовые и финансовые решения. -М.: УРСС, 1999.
120. Лексин В., А. Швецов. Общероссийские реформы и территориальное развитие. Городская Россия проблемное воплощение реформ // Российский экономический журнал. -2002. -№2.
121. Логинов М.П. Модели ипотечного кредитования // Маркетинг. -№2.-2003.-С. 95-96.
122. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // Финансы и кредит. -2002. -№ 8.
123. Лола А. Принципы управления крупнейшим городом // Проблемы, теории и практики управления. -1997.- №2.
124. Львов Д. Региональная политика как фактор экономического роста // Проблемы теории и практики управления. Международный журнал. -2000. -№1.
125. Львов Н. В., Трунов С. А. Местные финансы и формирование бюджетов муниципальных образований // Финансы. -1997.- №11.
126. Макконнел Р., Брю С. Л. Городская экономика: проблемы городов. Экономикс. Т.2. -М.: Республика, 1992.
127. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ч СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999.
128. Малинова И. П. Регулирование финансовой деятельности муниципальных предприятий, оказывающих ЖКУ // ЖКХ. -2000.- №9.
129. Манпапов Р. Г., Рябов В. М. Современный механизм муниципального управления. -Самара.: Дом печати, 1998.
130. Мартынова Т. Ипотека крепка чужими деньгами // Банковское обозрение. №10. -2004. - С.68-69.
131. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. -М.: Юность, 1997. с.57.
132. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. 2004. Ч №3.
133. Мезоэкономика переходного периода: рынки, отрасли, предприятия // Под ред. Г. Б. Клейнера. М.: Наука, 2001.
134. Меньшиков В.А., Вокин ГГ., Макаров М.И. Концепция построения интегрированной системы государственного мониторинга важнейших технико-экономических объектов, источников природных ресурсов и социально-экономических процессов в России. НТИ. сер.1, 1.2000.
135. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. Ч СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.
136. Местное самоуправление в городах России/ Когут А. Е., Литовка О. П., РохчинВ. Е., Румянцев А. А.; под ред. Когута А. Е. СПб. ИСЭП РАН, 1995.
137. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002г. № 568-р.
138. МинцВ.М. Проблемы кредитования жилищного строительства // Банковское дело. 2002. Ч № 3.
139. Михайлов Е. Д. Экономика крупного города в условиях рынка // США экономика, политика, идеология. -1996.- №2.
140. Налесная Я.А. Совершенствование системы экономического управления развитием муниципального образования.-Автореф.канд. дис.-Таганрог.-2005.
141. Нельсон Р., Уинтер С. Эволюционная теория экономических изменений. -М.: Финетатинформ, 2000.
142. Нестеренко О. Н. Маркетинговый подход к оценке и реализации социально-экономического потенциала территории.- Екатеринбург: УроРАН, 1996.
143. Неусыхин А, И, Социологическое исследование Макса Вебера о городе // Вебер м. Город. Избранное. Образ общества. -М.:Юрист, 1994.
144. Никитенко Н. В., Кузьмина В. А. Местное самоуправление в Псковской области: механизм реализации // Регионология 1999.- №1.
145. Новости кредитно-финансового сектора// Банковское кредитование.- 2006.-№ 4.
146. Организация оценки и налогообложения недвижимости (под ред. Дж. К. Эккерта). Пер. с англ. -М.: "Стар Интер", 1997.
147. Организационно-правовые основы взаимодействия кредитных и страховых организаций при реализации совместных программ/Юрганизация продаж страховых продуктов.- 2006.-№4.
148. Орешин В. П. Государственное регулирование национальной экономики (в вопросах и ответах).- М.: Инфра- М.- 2000.
149. Оселедец В.М. Теория и практика ипотечного кредитования: Учеб. пособие. Новосибирск: СИФБД, 2004.
150. Особенности регионального и муниципального управления (Конференция в РГГУ) Проблемы теории и практики управления. -1999.-№5.
151. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело. 1995. - № 2. -С. 21.
152. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский C.B., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева O.E. -М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.- 704 с.
153. Павлов К. В., Шишкин М. И. Системный анализ экономики региона. Ч. 1. Ижевск. 1999.
154. Пайкин Б. Р., Кимченко О. А. Проблемы формирования, использования и развития экономической базы муниципальных образований в условиях местного самоуправления // Проблемы преобразования и регулирования социально-экономических систем. -СПб. 1996.
155. Пансков В. Муниципальные бюджеты в системе межбюджетных отношений // Российский экономический журнал. 1998.- №11-12.
156. Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города)//Вопросы оценки,- N 4, 1997.
157. Перфильев С. В., Перекин В. И. Анализ территориального неравенства и бюджетное регулирование территорий. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000.
158. Планирование экономического развития на уровне города. Ч М.:Фонд Институт экономики города, 1998.
159. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости/Под ред.Л.Э.Лимонова.-СПб.-1997.
160. Программа ипотечного кредитования жилищного строительства в городе Ростове-на-Дону на период 2002-2004 годы.-Ростовская-на-Дону городская Дума. Решение от 20 августа 2002 г.№112.
161. Проект INFOLINE, Ссыка на домен более не работаетproject/about.php
162. Путин B.B. Послание Федеральному Собранию Российской Федерации 26 мая 2004 года, Москва, Кремль. Официальный сайт Президента России Ссыка на домен более не работаетp>
163. Пушкарев В. M., Горяченко Е. Е., Ростовцев П. С, Костин В. С. Диагностика и прогнозирование социально-экономического развития многофункционально города// Регион: экономика и социология. -1998.- №2.
164. Регулирование земельных отношений крупного города /B.C. Бочко, В. П. Букин, В. А. Колясников, В. Ф. Фалалеева. -Екатеринбург: 1998.
165. Ресин В. М., Попков Ю. С. Развитие больших городов в условиях переходной экономики системный подход. -М.: Эдиториал УРСС, 2000.
166. Ресин В. Системное регулирование функционально пространственного развития города // Российский экономический журнал.-1995.-№4.
167. Рой О. М. Чуканов С. Н. Город как предмет экономической и социально-экономической оценки.- Омск: ОМГТУ, 1997.
168. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода. RWAY, N 39, июнь 1998 г.
169. Рохчин В. Е., Жикин С. Ф. Стратегический выбор города: научный подход.- СПб.: ИСЭПРАН, -1998.
170. Рудов А. И. Экономический механизм городского землепользования.- Ростов-на-Дону: Изд-во СКНЦВШ, 1999.
171. Рукавишиков В.Н. Ипотечное страхование в России развивается // Финансы. 2005. - № 4.
172. Румнов Ф., Магомедов М., Сипъко И. Корпоративное управление муниципальными образованиями // Консультант директора 1997. - №20.
173. Русинов Ф., Синъко И. Муниципальное управление и корпоративный менеджмент // Консультант директора. 1998 - №3.
174. Рябцев А. Н. Имущественный комплекс крупнейшего города: проблемы формирования и развития. -Екатеринбург.- 1999.
175. Саати Т.Л. Принятие решений: метод анализа иерархий.-М.: Радио и связь.-1993.-314 с.
176. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление рисками. Ипотечная сфера. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.
177. Сергеев Д.И. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. № 4. Ч2003. Ч С.28.
178. Словарь иностранных слов в русском языке, статья "Кадастр". М., Изд-во "ЮНВЕС", 1995.
179. Смирнова Е. Совершенствование структуры органов муниципальной власти, ориентированных на маркетинг города.- Евроград.-1998. -№10.
180. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Издательский дом "Аудитор", 1999.
181. Соколов Л. И. Центр города функции, структура, образ.- М.: Стройиздат, 1992.
182. Социально-ориентированное местное управление. Опыт городов Германии для России. -СПб.: Наука, 1999.
183. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А,Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России //Деньги и кредит. 1995. -№ 8. -С.55.
184. Статистический бюлютень. Госстрой РФ.- М.- 2007.
185. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология и технология анализа рынка недвижимости (мастер-класс для опытных аналитиков).-М.- 2005.
186. Стратегический выбор города: Научное обоснование и механизм реализации / Под ред. В.Е. Рохчина, С.Ф. Жикина.- СПб. 1999.
187. Тамбиев А.Х. Перспективы развития местного самоуправления в России.- М.- 2004.
188. Татаркин А. И., Романова О. А., Данилов Н. И. и др. Социально-экономические проблемы формирования рыночных отношений в крупном промышленном городе,- Екатеринбург: Наука, 1997.
189. Федоткин В. Н. Экономические основы управления территорией (финансово-бюджетный аспект). -Рязань: Узоречье, 1999.
190. Филиппов Ю. В., Авдеева Т. Т. Основы развития местного хозяйства -М.:Дело, 2000.
191. Финагин В. В. Экономика города: теория, практика, перспектива. -Киев. -1983.
192. Финансовая отчетность и риски в деятельности кредитных организаций // Управление в кредитной организации.- 2006.- № 4. Ссыка на домен более не работаетreferat/f7? n=304&e=9611.
193. Финансово Ч кредитный энциклопедический словарь / Под ред. А.Г. Грязновой. -М.: Финансы и статистика, 2002. Ч С. 376.
194. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов / Под ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. М.: НПЦ Афей. - 2004.
195. Харисов И. Особенности рынка недвижимости.-М.- 2006.
196. Цвегун И. В. Качество жилья: проблемы и пути решения. -Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1990.
197. Цели и задачи ЕМС. Единая мультилистинговая система, http ://www. em 1 s .ru/index. php?module=about
198. Цылина Г.A. Ипотека: жилье в кредит. Ч М.: Экономика, 2001.
199. Черноградский В. Н. Реструктуризация экономики крупного региона.- М: Рос. экон. акад, 1999.
200. Чернышев М. А. Муниципальная экономика: логистическая концепция. -Ростов-на-Дону: Ростовский государственный строительный университет, 1998.
201. Четыркип Е.М. Финансовая математика: Учебник. 4-е изд. Ч М.: Дело. 2004.
202. Чуркин В. Г. Функциональное строение социально-экономической системы города // Реформирование экономики города: опыт, проблемы, перспективы. Тезисы докладов второй международной научно-практической конференции Кемерово: Кузбассвузиздат, 1996.
203. Шаронов А., Ильин И. Формирование системы государственных минимальных социальных стандартов // Экономист.- 1999. -№2.
204. Экономика крупных городов: проблемы структурной перестройки / А. Е. Когут, О. П. Литовка, В. Е. Рохчин, А. А. Румянцев/ Под ред. А. Е. Когута. СПб.: ИСЭП. -1999.
205. Экономика муниципальных образований. Под общей ред. Игнатова В.Г.-М.:ИКЦ Март, 2005.-С.279.
206. Эффективное управление и регулирование воспроизводства городской недвижимости. Екатеринбург.- 1999.
207. Эффективные технологии в системе государственного и муниципального управления. Ростов-н/Д.Изд-во СКАГС, 1999.
208. Яковлев В. А. Концепция, методы и модели повышения эффективности управления мегаполисом (агломерацией) в современных условиях / ГУУ. -М. -1999.
209. Яковлев О.П., Картаева Е.А., Родина Н.В. Комплексное территориальное развитие и постановка стратегического управления в администрации муниципального образования.-М.: РНЦГМУ, 2002.
210. Яновский В. В. Город как система и объект управления: Введение в проблемы управления городского хозяйства. 2-е изд. -СПб.: СевероЗападная академия госслужбы, 1999.
211. Ясин Е. Структурный маневр и экономический рост // Вопросы экономики. -2003. -№ 8.
212. Ясюнас В. А. Основы местного самоуправления.- М.: Изд-во Ось 89, 1998.
213. Яхимович В.И. Ипотечное кредитование в системе модернизации рынка жилья/ Философия хозяйства. Альманах Центра общественных наук и экономического факультета МГУ им. Ломоносова. -2005.- №1(37).- www.forum.barrel.ru.
214. Официальный сайт Администрации Ростовской области.-Ссыка на домен более не работает
215. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. Ссыка на домен более не работаетp>
216. Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Ссыка на домен более не работаетp>
217. Официальный сайт Ипотека в России Ссыка на домен более не работаетp>
218. Официальный сайт РБК.Кредит Ссыка на домен более не работаетp>
219. Официальный сайт совета при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике-http// :www.rost/ru/projekcts.
220. Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими банками*
221. Банк Текущий портфель ипотечных кредитов, мн $ Объем выданных кредитов, мн $ Количество выданных кредитов1. Сбербанк 3338 4115 2829452. Внешторгбанк 335 3. ДельтаКредит 275 350 8000
222. Райффайзенбанк 184.6 253.8 35965. УРАСИБ 187.6 220 110006. Газпромбанк 169.3
223. Городской ипотечный банк 43.3 157.7 28448. Абсолют Банк 134 140 2243
224. Москоммерцбанк 107 135 1012
225. Банк Сосьете Женераль Восток 117.1 130.111. Возрождение 86 118.7 461312.ММБ 90.5 95.6 131313. Росбанк 80.1 84.3 1442
226. Сибакадембанк 68.3 80.2 2451
227. Банк Москвы 71.9 71.9 1989
228. Национальная ипотечная компания 55.4 63.6 1281
229. Юниаструм Банк 54.2 62.3 188318. КИТФинанс 81.8 61.5 1428
230. АК БАРС (Казань) 50.4 61.2 3500
231. ФИА-Банк (Тольятти) 31.8 60 3236
232. Источник: РБК.Рейтинг Актуальность: 1.01.2007
233. Ставки ипотечных кредитов ведущих банков (январь 2007)*тт '! min-max кредитная ставка *1. Название банка1. Объекты **$ j РУБ 1.^
234. Банк Москвы 10-11 i i 13-14 ;l в к
235. Программа ЛИЖК J 4 12-16 il В к. .
236. Внешторгбанк 9.8-12 13-14 ! .hb .
237. Возрождение t 12-16 1 hb к
238. Газпромбанк | 10.5-11.5 j 14-15 1 hb к
239. Городской ипотечный банк! 10.5 14.5 j 13-15 jj . в к
240. ДельтаКредит 10.5-14.5 .Ji 11.2-14.25 1 hb
241. Евротраст 12-14 'j 12-18 i hb к
242. ИБ КИТ Финанс : 9.75-11.5 ; | 11.75-14.5 f hbk
243. НБ "Траст" (СПб) ! 14 ; 1 ;! вммб | 9.9-12.4 -i 14-16 ;j hb
244. МДМ-Банк 13-15 12-16 j hb
245. Программа МИ А Х1 ! 10.5-15.5 iib
246. Московский кредитный ! ! банк 9.9 12 ! . в.'
247. НИКом (НРБ) 9-16 13.5-14.5 j| hbk
248. Промстройбанк (СПб) 9.9-13.9 t. . . . 13.9-16.9 1 hb
249. Промсвязьбанк 10-16.5 ;| 14-17 :j hb ;|
250. Райффайзенбанк 11-14 1 hbk ;
251. Росбанк 10.5-12.5 ji 15-17 ;i ив
252. Российский капитал : 12-13 i . 41 i| В i
253. Русский Ипотечный Банк 10-11.5 . J jrrzix"."T.!1. Сбербанк : 11 J 18 1 hbk
254. Сибконтакт | 11-14 12-16 J. в.:{
255. Система i i .1 14-17 | В :!
256. Собинбанк 11-18 j| 14 |j В К 1
257. Сосьете Женераль | 11-12 25-27 ij hbk
258. Союз | 10.5-16 14-17 li hb
259. Соцгорбанк 11-13 .15. [ в :
260. УраСиб (Уфа) | 11 15 ?! в
261. ФИА-Баик (Тольятти) i 15-23 ij hb
262. Фора-Банк ! 10-18 Г 12-16 hbkкредитование на срок от 10 лет
263. В вторичный рынок, Н - незавершенное строительство, К - коттедж/дом *Источник: Ипотека в России. Официальный сайт Ссыка на домен более не работаетp>
264. Двадцать наиболее активных регионов в области жилищного кредитования в 2006 г.*
Похожие диссертации
- Вопросы совершенствования фискальной политики в условиях переходной экономики
- Развитие методов экономической оценки земельной недвижимости в управлении муниципальным образованием
- Влияние динамики формирования территориально-локальных рынков жилья на развитие экономики региона
- Развитие организационно-экономических отношений на муниципальном уровне в России
- Экономические условия и механизмы развития ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального образования