Экономические условия и механизмы развития ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального образования

Захаров, Евгений Александрович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Экономические условия и механизмы развития ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального образования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>кандидат экономических наук
Автор	Захаров, Евгений Александрович
Место защиты	Краснодар
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Экономические условия и механизмы развития ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального образования"

На правах рукописи

Захаров Евгений Александрович

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ И МЕХАНИЗМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СИСТЕМЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством муниципальная экономика и управление местным развитием

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону- 2007

003162978

Работа выпонена в Кубанском институте международного предпринимательства и менеджмента

Научный руководитель

доктор экономических наук, доцент Лунев Игорь Анатольевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Зарубин Владимир Иванович кандидат экономических наук Налесная Яна Андреевна

Ведущая организация:

Северо-Кавказская академия государственной службы

Защита диссертации состоится 13 ноября 2007 года в 15й2 часов на заседании регионального диссертационного совета по экономическим наукам КМ 212 208 12 при ФГОУ ВПО Южный федеральный университет по адресу 344006, г Ростов-на-Дону, ул М Горького, 88, ауд 302

С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке ЮФУ по адресу 344006, г Ростов-на-Дону, ул Пушкинская, 148

Автореферат разослан л12 октября 2007 г

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные печатью, просим направлять по адресу 347928, г Таганрог, пер Некрасовский, 44, региональный диссертационный совет КМ 212 208 12, ученому секретарю

Ученый секретарь

диссертационного совета

М.Н. Корсаков

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Определенный высшим государственным руководством ориентир на качественно новый вектор развития экономики определяет необходимость переноса центра тяжести на активизацию использования собственного потенциала экономических систем разного уровня, включая муниципальный. В этой связи существенное значение приобретает выявление возможностей эффективного вовлечения в систему факторов-ресурсов развития муниципальных образований такой ее относительно новой, но заметно проявляющейся в последние годы компоненты, как ипотечное жилищное кредитование

Практика показывает, что необходимым условием эффективного функционирования рынка жилья в странах с рыночной экономикой, обеспечивающим его доступность для семей со средними доходами, является именно развитость института ипотеки муниципальных образований Поэтому достижение устойчивости современного российского рынка жилья в условиях глобализации и возрастающей межрегиональной конкуренции требует формирования новых инструментов реализации инвестиционно-финансового потенциала населения города через институт жилищной ипотеки, создания эффективной институциональной инфраструктуры жилищного инвестирования, всемерного стимулирования платежеспособного спроса на рынке жилья в границах муниципального образования, повышения доступности жилья и уровня жизни населения в целом

В связи с этим особую научную и практическую значимость приобретают исследования, направленные на теоретическое осмысление и разработку механизма активизации ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в системе муниципального образования, базирующегося на комплексном учете всей совокупности факторов, формирующих институт жилищной ипотеки города, в контексте его включения в систему рыночных отношений

В рамках относительно новой для отечественной экономической науки исследовательской проблематики, особую значимость имеет развитие научно-обоснованного подхода к разработке эффективного механизма ипотечного жилищного кредитования, при котором оно рассматривается как важный ресурс развития экономики города Данная проблематика характеризуется высоким эвристическим потенциалом, что и предопределило выбор темы диссертационного исследования

Степень разработанности проблемы. Содержащиеся в научной литературе публикации в исследуемой области по тематической направленности можно сгруппировать следующим образом.

Исследованию теоретических, методологических и организационно-экономических аспектов управления социально-экономическим развитием муниципального образования посвящены работы Ю В Абдурахимова, М А Боровской, Г Ю Ветрова, А Л Гапоненко, В И Голованова, Н С Давыдовой, Б С Жихаревича, В Г Игнатова, А Г Кобилева, Ю С Колесникова, В Н Лексина, О Н Нестеренко, Ю С Попкова, В М Ресина, В Е Рохчина, Р А Сетдикова, А Н Швецова, О П Яковлева и др

Заметный вклад в развитие теории и практики управления экономикой города вносят работы Л И Абакина, Е Г Анимицы, И Т Балабанова, В С Бильчака, В С Боголюбова, А В Бузгалина, М Вебера, А Г Дружинина, Р Коуза, В Н Лексина, Т Г Нефедовой, А Е Половинкина, О С Пчелинцева, В Е Рохчина, А Н Силина, Ю В Филипова, Дж Форрестера, В Н Черновца, А Н Швецова и др

Доходность жилищного инвестирования изучена Н Ордуэем, Д Фридманом, С Хадсоном-Вильсоном Анализ функционирования рынка жилья в новой экономике России проводится в работах Л Батурина, Е Гайдара, Л Руди, механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья - Т Бекиной, Н Калининой, Н Кесаревой, Н Н, Ноздриной, Пастуховой, Н Рогожиной, А Пузановым, тенденции развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья - И Караваевой, В Кудрявцевой, В Остапенко, С Печатниковой, сберегательные предпочтения населения - С Авдашевой, Т Богомоловой, М Красиль-никовой, О Кузиной, В Радаевым, Я Рощиной, В Тапилиной , модели рефинансирования ипотечных кредитов в международной и отечественной практике Л Авериной, А Ивасенко, 3 Лукиной, Н Опольской, В Смирновой, В Яхимовичем и др

Вместе с тем, на периферии научного поиска остались вопросы, связанные с определением места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе значимых ресурсов социально-экономического развития муниципального образования Дискуссионной остается концепция посткризисной модернизации рынка жилья, недостаточно разработаны вопросы его рыночной трансформации, особой социально-экономической значимости изучения перечисленных проблем в контексте развития муниципального образования В связи с этим

проблема совершенствования механизма управления процессами инвестирования в жилищное строительство города через институт ипотеки, как новое направление научного исследования, характеризуется теоретической и практической значимостью и актуальностью Это обусловило выбор темы, постановку цели и задач диссертационного исследования

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель работы состоит в том, чтобы на основе рассмотрения ипотечного жилищного кредитования в составе факторов-ресурсов развития муниципального образования разработать варианты адаптивного механизма ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья

Основные задачи диссертационного исследования, отражающие последовательные этапы достижения поставленной цели, состоят в следующем

- уточнить экономическое содержание и ролевые функции ипотечного жилищного кредитования как элемента ресурсной составляющей развития муниципального образования,

- сформировать представление о мотивационных факторах развития ипотечного жилищного кредитования в среде инвестиционно-строительного комплекса муниципального образования,

- на основе учета рыночных императивов конкретизировать основные методологические принципы разработки адаптивных механизмов ипотечного кредитования в инвестиционно-строительном комплексе муниципального образования,

- идентифицировать причины, условия и факторы низкого платежеспо собного спроса на продукцию строительно-инвестиционного комплекса 1 Краснодара,

- провести комплексный анализ состояния и оценку перспектив развития инвестицинно-строительного комплекса города,

- осуществить анализ и систематизацию возможных направлений актив и зации взаимодействия субъектов сферы ипотечного жилищного кредитована города,

- разработать адаптивные модели ипотечного жилищного кредитования с учетом специфики муниципального образования,

- сформировать и проверить на примере города Краснодара дееспособ ность структурно-функциональных моделей привлечения кредитных ресурсов

сферу ипотечного жилищного кредитования инвестиционно-строительного комплекса города,

- предложить направления совершенствования институциональной инфраструктуры рынка жилья муниципального образования

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступают рынок жилья муниципального образования, состояние и функционирование системы ипотечного жилищного кредитования города Предметом исследования являются экономические условия, модели и инструменты адаптивного механизма ипотечного жилищного кредитования муниципального образования

Концепция диссертационной работы основана на учете того обстоятельства, что переход России к новому типу рыночной экономики активизировал новые факторы-ресурсы развития муниципальной экономики, в числе которых все более значимые позиции в последнее время занимает инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования В соответствии с этим адаптивный механизм функционирования системы ИЖК дожен базироваться на использовании как классических, так и современных подходов, методов и моделей определения способов и количественных параметров взаимодействия участников данного процесса на основе учета всей совокупности факторов внешнего и внутреннего окружения общих макроэкономических тенденций и специфики конкретного муниципального образования, авторская гипотеза базируется на идее применения системного подхода к построению многоуровневой модели ИЖК города, импульсом развития которой является вектор социально-экономических детерминант развития муниципального образования, в который интегрированы интересы участников рынка жилья

Теоретико-методологическую основу исследования составляют концепции рыночной экономики, теории муниципального управления и муниципальной экономики, институциональной инфраструктуры управления развитием муниципального образования, а также фундаментальные работы в области регионального и муниципального развития, концепции рынка жилья, эффективных инвестиционно-финансовых механизмов его функционирования, развития ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов, государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструмен-тарно-методические разработки Российской гильдии риэтеров (РГР), законо-

дательных и испонительных органов власти России, ее регионов и муниципальных образований В процессе исследования были использованы положения экономики города, теории благосостояния

Информационно-эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась на основе сведений, содержащихся в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам институционализации рыночных отношений в жилищной сфере муниципальных образований, Федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, отраслевых нормативных актов, а также официальных данных органов статистики, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской федерации, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, Администрации и министерства экономики г Краснодара, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований

Инструментарно-методический аппарат исследования. При разработке проблемы использовались системный и нормативно-целевой подход, методы экономического, логического и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, субъектно-объектного и понятийно-категориального анализа, анализа макро-, мезо- и микроэкономической динамики, статистического анализа и прогнозирования

Основные положения, выносимые на защиту:

1 Ретроспективный анализ постперестроечного функционирования экономики муниципальных образований свидетельствует об особом позиционировании в системе факторов-ресурсов социально-экономического развития города инвестиционного потенциала ипотечного жилищного кредитования, что особенно важно в условиях перехода от восстановительного к инновационно-инвестиционному типу экономического роста В соответствии с этим адаптивный механизм ИЖК объективно предполагает учет как общих макроэкономических тенденций, так и специфики существующих в конкретном муниципальном образовании отношений в сфере строительно-инвестиционного комплекса При этом важно, чтобы этот механизм, с одной стороны, формировася с учетом места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе муниципальной экономики, с другой, - был ориентирован на максимально поное удовле-

творение потребностей социума конкретного города в жилье, то есть обеспечивал рыночную активность инвестиционного потенциала ИЖК

2 Сущность муниципального воспроизводственного процесса жилищного сектора определяется сложившимися отношениями собственности, структуры управления и спецификой хозяйственных взаимоотношений, изменение которых влечет за собой трансформацию экономических интересов субъектов муниципальной экономики, а также всего комплекса вертикальных и горизонтальных связей города В соответствии с этим, вопрос состоит не в том, насколько своевременно и обоснованно внедрение института муниципальной ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный характер При всем многообразии форм, обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ

3 В основе стратегии развития ИЖК муниципального образования дожна лежать ориентация на социально-экономическое развитие города - сосредоточение усилий на реализации конкретных муниципальных ипотечных программ, максимально учитывающих специфику каждого города (наличие ресурсов, развитость рынка недвижимости, уровень благосостояния населения) и готовность администраций и хозяйственных субъектов к внедрению этих программ Это позволит по мере становления адаптивного механизма ИЖК формировать горизонтальные межрегиональные связи, осуществлять интеграцию муниципальных рынков ипотечных кредитов в единую целостную систему регионального рынка жилья, что является необходимым условием ее рефинансирования

4 Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ИЖК в строительном комплексе муниципального образования, являющемся мощным мультипликатором экономического роста, генерирующим догосрочные социально-экономические и финансовые эффекты для экономики города, состоит в создании надежной законодательной и нормативной базы, направленной как на закрепление прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих догосрочные кредитные ресурсы, так и на обеспечение социальных гарантий граждан, приобретающих жилье с помощью кредитов Задача состоит в установлении баланса прав, делающего, с одной стороны, сис-

тему кредитования надежной и наименее рискованной, с тем, чтобы креди (-небанковская система была заинтересована в ее реализации, и с другой стороны, -доступной и безопасной для граждан-заемщиков

5 Качественный анализ существовавших ранее в России систем ипотечного кредитования жилищного сектора экономики показал, что из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, динамизмом факторов внешнего окружения) в настоящее время доступными являются небольшие ипотечные кредиты, предполагающие наличие значительных собственных средств Это объясняет необходимость формирования надежных механизмов накопительных схем, получивших широкое распространение в странах с низким уровнем доходов населения Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь

6 Формирование первичного рынка ипотечных кредитов в настоящее время обладает следующими основными особенностями 1) ипотечные проекты, внедряемые в городах, преследуют главную цель - накопление ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом включить механизм рефинансирования системы, 2) в рамках реализации муниципальных ипотечных проектов происходит стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов (займов), проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и т д, что необходимо с точки зрения механизма рефинансирования, 3) без отработки юридической чистоты и финансовой прозрачности кредитно-финансового механизма ИЖК невозможно перейти к формированию самодостаточной общероссийской пономасштабной системы, использование натуральных (неденежных) способов расчетов и льготирование процентных ставок по кредитам, не учитывающих их догосрочный характер, решает сиюминутную задачу обеспечения граждан жильем, но не имеет догосрочной социально-экономической перспективы; 4) непременным условием уже на этом этапе дожна стать самоокупаемость для бюджетов муниципальных ипотечных проектов, что снимет излишнюю нагрузку с муниципальных бюджетов, позволит направлять средства на поддержку исключительно малоимущих социально незащищенных категорий граждан

Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании особой роли ипотечного жилищного кредитования в системе факторов

ресурсов развития муниципального образования, уточнении в результате этого основных принципов, направлений и условий формирования и реализации адаптивного механизма ИЖК для конкретного муниципального образования (г Краснодара), разработке и адаптации комплекса альтернативных моделей для определения оптимального варианта взаимодействия участников процесса ИЖК, а также направлений совершенствования его институциональной инфраструктуры Отдельные элементы научной новизны, содержащие приращение новационного знания, заключаются в следующих положениях диссертации

1 Выявлена в ходе анализа отечественной практики становления и развития института ипотеки значимая роль инвестиционного потенциала ипотечного жилищного кредитования в развитии экономики муниципального образования, проявляющаяся как непосредственно (стремительное развитие строительного комплекса, а также сопряженных с ним отраслей и сфер муниципальной экономики (мультипликативный эффект ипотеки) и связанный с этим рост доходов местного бюджета), так и косвенно (через повышение уровня благосостояния и качества жизни населения города)

2 Обобщены и систематизированы основополагающие принципы развития муниципального ИЖК как целостной системы, с одной стороны, и как составной части муниципальной экономики, - с другой, в числе наиболее значимых из которых учет и максимальная адаптация к российским макроэкономическим условиям, ее институциональной среде и психологии населения положительного международного опыта развития ипотечного кредитования, обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и средними доходами, иметь развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета (ИЖК муниципального образования как самодостаточная система дожна быть организационно воспроизводима в любом регионе страны) и др

3 Обосновано, что механизм жилищного финансирования, создание которого преследует цель системного решения жилищной проблемы в границах муниципального образования, включает следующие основные взаимосвязанные блоки 1) догосрочное ипотечное жилищное кредитование населения, 2) кредитование жилищного строительства, 3) государственная бюджетная поддержка населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии)

4 Дифференцированы в две большие группы основные проблемы, требующие первоочередного решения и являющиеся общими для большинства муниципальных образований РФ (в силу этого возможные к рассмотрению в качестве ключевых ориентиров стратегии развития ипотечного кредитования в крупных городах) 1) значительная диспропорция между потребностями населения в жилье и платежеспособным спросом на жилье и отсутствие системы догосрочного жилищного кредитования, 2) проблемы жилищного строительства низкий уровень жилищного строительства и необоснованно высокий уровень цен на рынке нового жилья, недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой, несоответствие качества производства строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье

5 Разработаны и апробированы на примере г Краснодара альтернативные модели для определения вариантов ИЖК в зависимости от исходных данных кредитора и заемщика, а также от желаемых результатов кредитного финансирования жилья, разработанные на основе использования агоритма аналитических расчетов финансовой схемы ипотечной ссуды, которые в совокупности формируют систему поддержки принятия решений в рамках механизма оценки эффективности работы заимодавцев на рынке ипотечных кредитов, сформированы на их основе модели привлечения коммерческими банками, выдающими ипотечные кредиты, догосрочных кредитных ресурсов

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в углубленном осмыслении возможностей совершенствования системы управления социально-экономическим развитием муниципального образования, в числе которых особое место занимает ИЖК, анализе существующих подходов к повышению его эффективности в экономической системе города, выявлении типовых проблем и сдерживающих факторов, разработке концептуальных положений создания основы для совершенствования механизма ИЖК города на основе комплексного учета всех принципов и факторов, его определяющих

Научные положения, выводы и рекомендации диссертации обладают практической ценностью и могут быть использованы органами управления муниципальных образований при выработке и реализации мер по совершенствованию механизма ИЖК в рамках системы управления социально-экономическим развитием города Материалы исследования и его практические выводы могут быть также использованы

- руководителями и специалистами, занимающимися проблемами ИЖК в муниципальных образованиях,

- руководителями соотсетствующих подразделений региональных власт ных структур в процессе регулирования и стимулирования кредитной деятельности, при разработке нормативных актов и рекомендаций, связанных с формированием и функционированием института ипотеки города

Авторская концепция инвестиционно-финансового механизма ИЖК, предполагающая формирование эффективных институтов и инструментов жилищного инвестирования, может быть использована в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья Предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в преподавании отдельных тем курсов Муниципальная экономика, Государственное и муниципальное управление, Региональная экономика

Апробация результатов исследования. Результаты исследования опубликованы в 4 научных работах (в т ч одной индивидуальной монографии) объемом 9,55 п л

Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на международных, республиканских, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в гг Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар, Вогоград, Темрюк, Сочи, Орел, Воронеж

Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 8 параграфов, заключения, списка использованной научной литературы из 183 источников и приложений

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цель, задачи и рабочая гипотеза диссертации, определены объект и предмет, изложены положения, выносимые на защиту, и элементы научной новизны, обоснованы теоретическая и практическая значимость исследования, описаны методологическая и эмпирическая базы диссертации

В первой главе Ипотечное жилищное кредитование в системе факторов-ресурсов развития муниципальных образований исследуется современное

состояние, место и роль ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в качестве важной ресурсной составляющей экономики муниципального образования определяются экономические условия и факторы, детерминирующие наращивание его потенциала в инвестиционно-строительном комплексе города, изучаются методологические аспекты и возможность разработки адаптивных механизмов ипотечного кредитования в контексте макро- и мезоэкономических условий

В работе акцентировано внимание на том, что ипотечное жилищное кредитование в его современном качестве - это продуцент общих макроэкономических тенденций, с одной стороны, с другой,- объективное следствие вовлечения в эти процессы потенциально активных технологий инвестирования экономики современного муниципального образования и его строительного комплекса, в частности Исходная авторская идея особого позиционирования ИЖК в системе важных факторов-ресурсов развития муниципального образования базируется, в том числе, на том факте (доказанном практикой последних лет), что ипотечные инвестиции в строительный комплекс города обладают существенным мультипликативным эффектом, не ограничивающимся только бурными темпами жилищного строительства, а также связанных с ним в технологическом процессе смежных отраслей, но распространяется на экономическую динамику и социальную сферу муниципального образования как системы в целом Это объясняет очевидную важность ранжирования приоритетов управленческих воздействий на муниципальном уровне в отношении более эффективного использования именно такого рода ресурсов

К началу 2007 г в экономике России сложились благоприятные условия макроэкономические показатели демонстрируют положительную динамику инфляция постепенно снижается, федеральный бюджет сводится с профицитом, растут доходы населения Это явилось материальной основой для повороте вектора экономической политики в сторону решения социальных проблем, е том проблемы жилья Так, в январе-сентябре 2006 г введено в эксплуатацию 292,1 тыс квартир общей площадью 26,0 мн кв метров, что составило 112,0% к январю-сентябрю 2005г , в то время как в январе-сентябре 2005 г темп роете жилищного строительства к соответствующему периоду 2004 г составлял 106,7% (в табл 1 показана общая динамика ввода в действие жилых домов, а ь табл 2 - по городам и последкам городского типа) Среди субъектов России ской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществляют

ся в Москве, где введено 13,7% от сданной в эксплуатацию общей площади по России в целом, Московской области - 11,0%, Краснодарском крае - 5,8%, Республике Башкортостан - 4,4%, Санкт-Петербурге - 3,8%, Ростовской области -3,5%

Таблица 1- Динамика ввода в действие жилых домов в 2000-2005 г.г.*

Годы Всего построено (мн КВ м общей плошали) в том числе Удельный вес в общем вводе, процентов

населением за счет собственных и заемных средств жилищностроительными кооперативами жилых домов населения жилых домов жи ли щн о-стро ител Ы1 ых кооперативов

2000 30,3 12,6 0,7 41,6 2,4

2001 31,7 13,1 0,6 41,2 2,0

2002 33,8 14,2 0,6 41,9 1,7

2003 36,4 15,2 0,5 41,6 1,4

2004 41,0 16,1 0,5 39,2 1,2

2005 43,6 17,5 0,6 40,2 1,4

Источник Россия в цифрах - 2007 - № 1

В первом квартале 2007 г введено в эксплуатацию 101,5 тыс квартир общей площадью 9,5 мн кв метров, что составило 151,1% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в первом квартале 2006 г темп роста жилищного строительства к первому кварталу 2005 г составлял только 94,5% 1

Таблица 2 - Динамика ввода в действие жилых домов в городах и посеках городского типа в 2000-2005 г.г.*

* Источник Россия в цифрах - 2007 - № 1

Анализ показал, что выявленные позитивные тенденции, в том числе, объясняются активизацией института ипотеки, однако высокий инвестиционный потенциал ИЖК оставася непоностью задействованным в условиях посткри-

Официальный Интернет-сайт Росстата/ Ьт(р \vwvv ркя гц/

зисной экономики России Так, в 2002 г общий объем ипотечных кредитов в РФ составил лишь 3,3 мрд руб , а средний размер кредита - только 532 тыс руб С учетом того, что общий объем кредитов населению на начало 2003 г превышал 140 мрд руб, на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП При этом в про-мышленно развитых странах данный показатель не опускается ниже 10%, а в некоторых достигает 110% ВВП Объем выданных коммерческими банками ипотечных кредитов в РФ на середину 2004 г составил около 550 мн дол (около 16, 6 мрд руб )2, но в последние годы этот показатель значительно возрос на 1 января 2007 г составил 347,07 мрд руб , из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 мрд руб3 По данным ЦБ, в рублях банки выдали кредиты на покупку жилья в размере 248,408 мрд руб , из них на ипотечные кредиты пришлось 179,611 мрд руб, в иностранной валюте - 98,658 мрд руб и 83,948 мрд руб соответственно По рублевым кредитам средневзвешенная процентная ставка составила 14%, по валютным кредитам на покупку жилья -12% и по ипотечным кредитам -11%

Поэтому важно, чтобы механизм ИЖК, с одной стороны, формировася с учетом места и роли инвестиционного потенциала жилищной ипотеки в системе муниципальной экономики, с другой, - был ориентирован на максимально поное удовлетворение потребностей социума конкретной территории в жилье (рис 1) Первое означает необходимость адаптации механизма ИЖК как к макроэкономическим условиям, так и к специфике конкретного муниципального образования как экономической системе мезоуровня, второе - к формирующимся в границах муниципального образования потребностям в жилье

Как видно из рисунка 1, эффективное функционирование системы ипотечного жилищного кредитования на муниципальном уровне в значительной степени определяется совокупностью факторов, которые обеспечивают и определяют систему управления развитием муниципального образования в целом

В силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития в целом, а также снимает социальную напряженность

2 Новости кредитно-финансового сектора "Банковское кредитование", 2006, N 4

' Официальный Интернет-сайт Центрального банка РФ/ http //www ibr ru/

Система управления муниципальным образованием

Инст и ту ци он альные уел ония обеспечивающие распитие рынка жилья МО и другие факторы внутреннего окружении

п :}hP %'h't i И МЫ

Законодательные и норма* nfв но- прл в о еъге а&лъг в отношении регукровЕшия рынка жилья на муниципальном

.Д_............. Д-.УЕХШЗ.....................-............-

Тех нико-технологичсские и инновационные

Предприятия, организации, население, яиляюшиеся участниками рынка жилья на муниципальном уровне

Совокупный экономический потенциал муницйщг^нгнтг'*-образования

СТОИМОСТИ;

: жилой недвижим оста и уело-; ; | вий собственности на землю в; i! городе;

i j - девелоперы, инвесторы; - строители, риетеры; ! - специализированные стра-! ховые компании и ипотечные !} банки;

],' - i?pоизводктеяи строителе I пых, материалов и оборудова- над,

[ - организации - оценщики жи-| --1 лой недвижимости;

- инструменты оценки жилой

Организационные структуры, реализующие государствен- | ную политику в области жи- I лищных отношений на муниципальном уровне

Органы управления социально-экономическим развитием муниципального образования

Муниципапь ные стратегии всфере жилищных отно-

недвижимости, у

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

1. Целя (текущие, сгратегнчссккс)

2. Жилищные ресурсы города

3. Юридические и физические лила, формирующие спрос на жилищную недвижимость

4. Брокеры, оцеящики недвижимости, финансисты (банкиру) девелоперы, редеяелоперы, управляющие- недвижимостью, проектировщики и строителя, страховщики, участники фондового рынка недвижимости, фпканеовые аналитики маркетологл, специалисты по ИТ и др.

итываюшн е , " --

. ндетГтификацион н ые особе нности УЧАСТНИКОВ РЫНКА ЖИЛЬЯ МО продавцы (арендодатели) - любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;

- покупатели (арендаторы)- юридическое или физическое лицо или орган государственного управлении, имеющий право на данную операцию по закону;

-профессиональные участники (институциональные н неинституциональныс), состав которых определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Рисунок 1- Условия и факторы формирования и участники механизма ипотечного жилищного кредитования муниципального образования * Рисунок составлен автором по материалам исследования

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надежной законодательной и нормативной базы, которая дожна быть направлена как Ta за-

крепление прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих догосрочные кредитные ресурсы, так и на обеспечение социальных гарантий граждан, приобретающих жилье с помощью кредитов (рисунок 2).

, Соцнально-зкоцомнческое развитие муниципального обряноиашш

постановку [icjic (цеспо-лагамнс)

определение состава участ-ников, характера, порядка II форм их взаимодействия

оценку сложившейся ситуации, формирование на этой основе альтернативных вариантов управленческих решений и их отбор, анализ возможных последствий принимаемых ре шетй

определение качественных к количественных. параметров необходимых ресурсов, поиск новых комбинаций н возможностей вовлечения в процесс принятия решений новых ресурсов

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования муниципального ойрановаиии

Росиыс функции государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного жилищного кредитования на муниципальном уровне

РЕГУЛИРУЮЩИЕ:

- регулирование и контроль за кредитно-финансовой деятельностью субъектов ипотечного рынка города;

- осуществление обшей координа-ции, разработки единой методологии и единых ИЖК;

- привлечение средств инвесторов к рефинансированию системы ИЖК;

- формирование благоприятной законодательной и нормативной (в том числе налоговой) среды дня функционирования системы ИЖК.

СТИМУЛИРУЮ]

- совершенствование правовых основ реализации нрав по ипотеке:

- регулирование инвестиционных механизмов привлечения догосрочных кредитных ресурсов;

- создание благоприятной налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- оргапизацмя эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов города.

Рисунок 2 - Макрорегулирующие функции государства в развитии системы ИЖК на муниципальном уровне*

* Разработан автором по материалам исследования

Развитие ИЖК населения города как целостной системы, с одной стороны, и как составной части муниципальной экономики, - с другой, возможно только на базе следующих основополагающих принципов: концепция ИЖК в России дожна учитывать мировой опыт, но быть максимально адаптированной к российским макроэкономическим условиям, ее институциональной среде, учитывать психологические факторы населения, необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами; носить рыночный, а не дотационный характер; быть поностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования; носить развивающийся характер.

опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета (самодостаточная система ИЖК дожна быть организационно воспроизводима в любом регионе страны), темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных муниципальных образованиях дожны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства муниципалитета для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в городе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением

Таблица 3 - Статистика рынка ипотечного кредитования в 2006 г.*

Федеральный округ Количество сделок с жильем, шт." Ипотека жилых помещений, шт. Доля ипотеки в сдеках с жильем, % Количество закладных

Российская Федерация 2 400 697 206 123 9 125 615

Центральный ФО 546 333 38 722 7 17 330

Северо-Западный ФО 240 402 15 151 6 10 095

Южный ФО 272 207 12 330 5 5 969

Привожский ФО 594 134 54 240 9 39 660

Уральский ФО 289 912 35 237 12 12 199

Сибирский ФО 354 941 44 780 13 36 107

Дальневосточный ФО 102 768 5 663 6 4 255

"Источник - Официальный Интернет-сайт Росстата/ Ьйо /Аууууу екэ ги/

Авторская концепция предполагает создание двухуровневой системы ИЖК, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - банки-кредиторы и институциональные инвесторы-операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков)

Поэтому в предложенной в работе структуре механизма ИЖК очень важным является вопрос доступности догосрочного кредита, решение которого невозможно без активного участия государства, без единой для всех муниципальных образований (регионов) схемы корректировки государственной финансовой политики в данной сфере, без участия государства как агента рынка

Во второй главе Анализ экономического состояния и тенденции развития ипотечного кредитования в строительно-инвестиционном комплексе Краснодара на основе комплексного ретроспективного анализа уточнены место и роль строительно-инвестиционного комплекса в экономике г Краснодара, выявлены причины низкого платежеспособного спроса населения на жилье и в данном контексте уточнены возможные перспективы развития данного сектора экономики города, предложены направления активизации, методическая и программно- стратегическая поддержка взаимодействия субъектов сферы ИЖК

На большом эмпирико-фактологическом массиве по Краснодарскому краю и его субъектам показано, что стратегической целью формирования в Краснодаре рынка доступного жилья является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу, а также механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка и повышении доступа на него для определенных групп населения, нуждающихся в такой поддержке Решение данной задачи потребовало комплексного рассмотрения возможностей увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие догосрочного жилищного кредитования, а также возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья и через увеличение жилищного строительства Комплексный анализ сравнительных показателей состояния строительного комплекса города и развития системы ипотечного жилищного кредитования показал, что все основные проблемы, требующие первоочередного решения и являющиеся общими для большинства муниципальных образований РФ (в силу этого возможные к рассмотрению в качестве ключевых ориентиров стратегии развития ипотечного кредитования в крупных городах) могут быть дифференцированы в два основных класса (рисунок 3)

В течение двух последних лет Краснодарский край занимает 6 место в российском рейтмше по нроизводс!ву сгроигельно-мошажных paoi, когорыч в 2006 году было произведено на сумму 80,1 мрд руб или 1 19% (в conocanи-мых ценах) к соответствующему периоду 2005 года При ом iewib прироста строительно-монтажных работ превышают средние показатели в России ма 3,3%, а в ЮФО на 5 3%

Социально-экономическая политика муниципальных органов управлении

5Д5ГЩЧГГГ^тз^^тг?.'-^- "" ''- ........'-'.........." ~ Г~ -*'

Строительный комплекс муниципального образования

Система ипотечного жилищного кр ед ит ов а н и я му н и ци и ал ы * о го ,--------Ч.обрагт&ашц^р---------------

Основные классы проблем, препятствующих эффективному взаимоувязанному функционированию строительного комплекса города и системы ЙЖК

Значительная диспропорция между потребностями населения е жилье и платежеспособным спросом па жилье и отсутствие системы догосрочного жилищного кредитования.

2. Проблемы жилищного строительства, обусловленные макроэкономическими факторами и условиями внутренней срсдьг строительной сферы муниципального образования

Основные экономические причины ограниченного платежеспособного спроса:

- низкий уровень доходов населения при высокой доле текущего потребления,

- - слабое развитие инеттута догосрочного жилищного кредитования;

- высокие процентные ставки, снижающие доступ- у иость жилищных кредитов и являющиеся финаксо-j кь(м и психологическим ограничением; |

- недостаточны/г уровень нздошгсииЯ граждан для j оплаты первого взноса для получения ипотечных жилищных кредитов.

Причины жилищного сектора:

- низкий уровень жилищного строительства и высокий уровень пен на рынке нового жидья ,

- недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой;

- несоответствие качества работ высокому уровню цен на жилье;

- отсутствие средств для оплаты первого взноси для получения илотечкых яогшцных кредитов.

Основные причины отсутствия системы догосрочного жилищного ипотечного кредитования:

- высокие кредитные риски ипотечного жилищного кредитования граждан и, высокие процентные ставки;

- ограниченность догосрочных хредитных ресурсов у ба?жов при преобладании кратко- и среднесрочных пассивов и отсутствие доступа на финансовый рынок догосрочных ресурсов;

- высокие издержки по совершению сделок на рынке жилья и ИЖК населения^ высокие затраты по сдекам, закрытость информации, высокие риски;

- низкий уровень легальных доходов граждан и существенная доля теневым доходов (высокий кредитный риск - ограничение для банковского кредитования);

- психологические факторы низкого спроса населения на жилищные кредиты, связанные с недоверием к банковской системе;

- несовершенная снетема налогообложения участников рьшка жилья.

Причины низкого уровня жилищного строительства в муниципальном образовании: высокий уровень монополизации к административного вмешательства на рынке жилищного строительства;

- чрезмерные административные барьеры доступа на рынок;

отсутствие в подавляющем большинстве городов правил землепользования я застройки;

- ограниченность кредитования застройщиков на жилищное строительство при отсутствии обеспечения и др.

Рисунок 3 - Причины, препятствующие эффективному взаимоувязанному функционированию строительного комплекса города и системы ИЖК* * С о ставлено автором по материалам исследования Объем подрядных работ, выпоненных всеми хозяйствующими субъектами города е январе-декабре 2006 года, составил 16,7 милиарда рублей, или в

сопоставимых ценах 118,6 процентов к уровню 2005 года Крупными и средними строительными организациями города выпонено подрядных работ на сумму 6,4 милиарда рублей (126,1 процента) Введено в эксплуатацию 862,6 тысячи квадратных метров общей площади жилых домов, в том числе индивидуальными застройщиками - 381,3 тысячи квадратных метров (рис 4 и табл 4)

1000 800 600 400 200 -\

<0 (-М о о гМ гл (^О (ЧО

Рисунок 4 - Динамика ввода жилья (тыс кв м) в Краснодаре в 1995 Ч 2006 гг * Разработано автором по Социально-экономическое развитие Краснодарского края в 2006 г -Краснодар, 2007

Анализ показал, что, несмотря на высокий рейтинг региона среди других

субъектов РФ, жилищная проблема в Краснодарском крае является одной из наиболее острых социальных проблем Авторский подход к совершенствованию системы ИЖК заключается в реализации адаптивной структурно-логической модели привлечения кредитных ресурсов в данную сферу г Краснодара, которая базируется на идее, что ипотечное кредитование - это комплексная система, основанная на кредитно-финансовбм механизме, предполагающем целевое использование средств по предоставлению готового продукта (жилья), удовлетворяющего потребностям и возможностям субъектов системы ИЖК, а главной целью развития догосрочного ипотечного кредитования на муниципальном уровне является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и догосрочных ипотечных кредитов Создание указанной системы позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения города, активизировать муниципальный рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье, привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюд-

жетные финансовые ресурсы, обеспечить развитие инвестиционно-строительного комплекса города, оживить экономику региона в целом

Таблица 4 - Динамика ввода жилья в г. Краснодаре с 1991 по 2006 гг.*

Показатели Всего В среднем в год (тыс кв м ) На 1000 жителей

общественный фонд втч из общественного фонда индивидуальное строительство Всего втч

кирпичный сборный общественный фонд индивид стр-во

1991 - 1995 гг 186 93 нет данных 93 430 215 215

в т ч 1995 г 229 100 нет данных 129 500 218 282

1996-2000 гг 336 259 154 105 77 449 345 104

втч 2000г 304 228 115 113 76 402 302 100

2001-2005 гг 248 171 124 47 77 325 324 101

втч 2005г 304 197 125 72 107 399 259 140

2006 г 310,5 164,5 64,5 100,0 146,0 409 192 217

Источник Социально-экономическое развитие Краснодарского края в 2006 г -Краснодар, 2007

В соответствии с авторской концепцией, ипотечное жилищное кредито-

вание является универсальным механизмом, реализация принципов которого характерна для всех форм строительного комплекса промышленного, социального и жилищного, - и выражается в следующих формах (таблица 5)

Таблица 5- Формы существования ИЖК в системе рыночных отношений*

Формы существования ИЖК в системе рыночных отношений Основное содержание формы ипотечного кредитования Основные задачи, реализуемые по поводу существования формы ипотечного кредитования

Первичный рынок ипотечных кредитов Обеспечение субъектов рынка ИК товаром (жильем или имущественно-целевыми комплексами) через повышение уровня платежеспособного спроса и накопление первичных ипотечных кредитов 1) Накопление ипотечных кредитов для включения механизма рефинансирования системы 2) Стандартизация процедур ипотечного кредитования, проверки платежеспособности, осуществления сделок с недвижимостью 3) Апробация составляющих кредитно-финансового механизма ипотечного кредитования, формы и способы установления % и т д 4) Окончательное формирование системы как самоокупаемой

Вторичный рынок ипотечных кредитов Обеспечение субъектов рынка ипотечного кредитования как товаром (жилье + ипотечный целевой кредит), так и титулами собственности (ипотечными ценными бумагами), обеспеченными залогами недвижимости и правами требования по ипотечному кредиту 1) Формирование системы титулов собственности ипотечного кредитования 2)Формирование организационной системы профессиональных посредников ипотечного рынка 3) Окончательное формирование системы как саморазвивающейся и самодостаточной

* Составлено автором по материалам исследования

На основе проведенного теоретического обоснования, а также результатов комплексного анализа ситуации на рынке жилья, сложившейся в Краснодаре, получен вывод о том, что 1) становление эффективной системы ИЖК в Краснодаре не будет происходить одномоментно Это достаточно длительный процесс, а его протяженность во времени будет зависеть исключительно от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней, 2) формирование эффективной системы ИЖК в Краснодаре с необходимостью будет проходить определенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организационно-финансовая схема Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый организм Можно выдели гь следующие подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья в г Краснодаре долевое строительство и продажа жилья в рассрочку, региональная программа с использованием ресурсов местного бюджета г Краснодара, муниципальные жилищные облигации, программы предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, натуральная форма возврата кредита, банковская схема ипотечного кредитования

Таким образом, разработанная к настоящему времени методическая базовая платформа формирования механизма ИЖК будет действенной и эффективной только при условии максимально поного учета специфики и особенностей конкретного муниципального образования Это обстоятельство является определяющим и при формировании инструментария расчетов всех основных параметров ипотечного кредитования

В третьей главе Формирование структурно-функционального механизма ипотечного жилищного кредитования в г Краснодаре) предложена авторская версия адаптивных моделей ИЖК, разработанных с учетом с учетом специфики муниципального образования, и структурно-функциональных моделей привлечения кредитных ресурсов в сферу ИЖК инвестиционно-строительногс комплекса города

Основной акцент в третьей главе сделан на необходимости создания в городе действенной системы ИЖК, ориентированной на качественное улучшение обеспеченности доступным жильем населения г Краснодара за счет объедине ния собственных средств граждан, целевых адресных субсидий и догосрочных

ипотечных займов Обосновано, что создание эффективной системы ИЖК позволит. увеличить платежеспособный спрос населения и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизм ипотеки, создать механизмы и мотивацию для привлечения в жилищную сферу сбережений населения и иных внебюджетных финансовых ресурсов; стимулировать развитие строительного сектора экономики, повысить доходы бюджетов региона и муниципальных образований за счет расширения налогооблагаемой базы и увеличения белого сектора доходов; оказать влияние на темпы общего экономического роста в регионе. В данном контексте автором разработаны унифицированные модели жилищной ипотеки, возможные к применению в различных муниципальных образованиях, а для адаптации различных их модификаций к специфике конкретного города (Краснодара) и проведения анализа возможностей выбора рациональных вариантов ИЖК, в данный инструментарий инкорпорированы процедуры учета наиболее значимых факторов, которые в каждом конкретном муниципальном образовании создают свои условия функционирования данной системы Это позволило разработать адаптивную модель ИЖК для данного муниципального образования, апробация которой показала ее эффективность как инструментария принятия согласованных решений (между кредитором и заемщиком) с учетом специфики институциональной инфраструктуры принятия такого рода решений В соответствии с данной моделью размер ежемесячных равных взносов определяется по форму/? _

ле рмт =-^- , где Во - размер ипотечной ссуды; РМТ - размер

!-() + у/яг)""'"

ежемесячного платежа по ссуде, ]- номинальная ставка процента в год (] = 0,08), т- число начислений/выплат в год (т = 12), п- срок погашения ссуды в годах (п = 10)

Максимально возможный размер ссуды в зависимости от задаваемого приемлемого ежемесячного взноса заемщика, учитывая ограничения на оба параметра в соответствии с принципами ипотеки, рассчитывается по формуле

/?тах = РМТтт -Ч^ + J- Сумма, накопленная к концу ссудного перио-

да (В1), представляет собой сумму всех ежемесячных платежей В, = тпРМТ Найденная величина ежемесячного взноса служит основой для разработки плана-графика погашения ссуды При обслуживании ипотечной ссуды необходимо

знать сумму непогашенного дога на любой промежуточный момент времени (В1+1) Это связано с изменениями будущего финансового состояния заемщика и невозможностью выпонения им взятых на себя обязательств В этом случае сумма непогашенного дога определяется по формуле Ви / = Ва- А, ,,де В1+1 -остаток непогашенной задоженности на начало месяца, А, - сумма погашенной части ссуды от начала погашения до 1 включительно А, = А, Чи!

где /4/ - сумма погашения задоженности в первый месяц

Принципы ипотеки позволяют, модифицируя первоначальные условия, заявленные заемщиком (сумма первоначального взноса, размер требуемого кредита), регулировать его участие в Программе и увеличивать доступность ипотечных ссуд Кроме того, существует прямая зависимость между размером ежемесячного дохода и параметрами ипотечной ссуды (табл 6) Таким образом, с целью обеспечения доступности квартир с высокой стоимостью заемщик дожен стремиться увеличить размер текущих доходов и сокращать долю ипотечной ссуды до 10 - 20% В соответствии с этим в работе предложена авторская версия альтернативных моделей ИЖК Краснодара, отличающихся, в основном, методами погашения задоженности

Таблица 6 - Зависимость меязду размером ежемесячного дохода и

параметрами ипотечной ссуды*

Размер ежемесячного дохода (руб) Размер максимального ежеме-сячього платежа Размер максимальной ипотечной ссуды (руб.) Минимальная стоимость квартиры (доля ссуды 50 %, руб.)

до 2500 до 875 до 72119 до 144238

2500-5000 875-1750 72119-144237 144238-288474

5000-7500 1750-2625 144237-216356 288474-432712

7500-10000 2625 - 3500 216356-288475 432712-576950

10000-15000 3500-5250 288475-432712 576950 - 865424

Свыше 15000 свыше 5250 свыше 432712 свыше 865424

* Рассчитано по авторским моделям ИЖК

Выпоненные по трем моделям расчеты позволили сделать следующие выводы Поскольку выплаты из семейного бюджета в соответствии с моделью 1 являются равномерными в течение всего кредитного периода, эта модель подходит семьям с постоянным и надежным источником дохода В соответствии с моделью 2 выплаты являются возрастающими в течение всего кредитного периода, эта модель подходит семьям с непостоянным и ненадежным источником дохода Модель 3 описывает механизм ИЖК с использованием средств государственного бюджета Эта модель привлекательна для заемщика с относи-

тел ыю нестабильным доходом. Кроме 1010, эффект снижения дога по ипотечному кредиту можно рассматривать здесь как психологический фактор, способный побудить заемщика отдать предпочтение именно этой модели ипотечного кредитования. По модели 3 суммарные выплаты заемщика сначала сравнительно невелики, однако уже на первом году выплат ему приходится выплачивать весьма значительную сумму. Но в течение всего периода кредитования сумма выплат из семейного бюджета быстро снижается а отличие от первых двух моделей. То же можно сказать и о сумме дога (рис.5). В работе работы предложен механизм оценки эффективности работы заимодавцев на рынке ипотечных кредитов, разработанный на основе использования агоритма аналитических расчетов финансовой схемы ипотечной ссуды.

Таким образом, обобщая проведенные те орети ко-методологические исследования, осуществив разработку и апробацию авторского инструментария определения наиболее действенных инструментов ИЖК в зависимости от специфики конкретного муниципального образования, можно сделать выводы теоретико-прикладного характера, являющиеся общими для многих муниципальных образований и могущие существенно повысить эффективность института жилищной ипотеки.

Суммарные выплаты заемщика из соною/п и о го семейного дохода в погашение ипотечного кредита

1234567 8 910

Рисунок 5- Суммарные выплаты заемщика из совокупного семейного дохода в погашение ипотечного кредита* 'Разработано автором на основе расчетов по моделям № I, 2, 3 I. Сокращение стоимости жилья. Привлечение иностранных инвестиций В жилищное строительство, что позволит сократить стоимость возводимого жилья благодаря тому, что в России строительство ведется в основном за счет кредитных ресурсов, процентные ставки по которым включаются в стоимость квартир, а иностранные инвестиции позволят сократить себестоимость строи-

тельства, поскольку кредитные ресурсы в развитых странах дешевле, чем в России в 3-4 раза

2 Разъяснительная работа с гражданами через СМИ, а также почек потенциальных заемщиков напрямую сотрудниками административных органов и кредитных организаций, т е не человек обращается в банк за ипотечным кредитом, а банк ищет потенциальных заемщиков, рассчитывая для них наиболее эффективную модель кредитования в зависимости от дохода и потребностей физического лица

3 В связи с тем, что ипотечное кредитование является догосрочным, а в течение этого периода у заемщиков могут возникнуть финансовые проблемы, часто связанные с потерей работы, можно предложить административным органам создать на базе органов занятости населения службу по более быстрому и оперативному подбору работы для данной категории физических лиц, так как в случае просрочки платежей по ипотечному кредиту банки вправе досрочно взыскивать сумму кредита, в том числе за счет купленной по средствам ипотечного кредита квартиры

В заключении сформулированы основные положения и выводы диссертационного исследования, а также вытекающие из разработки проблемы рекомендации автора

По теме диссертации опубликованы следующие работы

1 Захаров ЕА Экономические условия и механизмы ипотечного жилищного кредитования на муниципальном уровне теория и практика (монография) - Ростов-на-Дону Изд-во СКНЦ ВШ, 2006 (6,3 п л)

2 Захаров ЕА Базовые условия формирования современного механизма ипотечного кредитования на уровне муниципального образования (брошюра) -Ростов-на-Дону Изд-во СКНЦ ВШ - 2005 (2,25п л )

3 Захаров ЕА Экономические условия и факторы развития ипотечного жилищного кредитования в инвестиционно-строительном комплексе муници пального образования/ Инновационные технологии в экономике и управлении №1(2) -2007 - Таганрог Изд-во ТТИ ЮФУ (0,5 п л )

Статьи в периодических научных изданиях, рекомендованных ВАК:

4 Захаров Е А Моделирование рациональных вариантов ипотечного кре дитования (на примере г Краснодара) - Известия ТРТУ -Темат выпуск Сис темный анализ в экономике и управлении -№17 (72) -2006 (0,5 п л )

Подписано к печати 10 10 07 Формат 60x84/16 Бумага офсетная Офсетная печать Уел печл -1,5 Тираж 100 экз Заказ 3

Отпечатано Издательство Технологического института Южного федерального университета в г Таганроге ГСП, 17А, Таганрог, 28, Энгельса, 1

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Захаров, Евгений Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СИСТЕМЕ 15 ФАКТОРОВ-РЕСУРСОВ РАЗВИТИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ.

1.1. Современное состояние, место и роль ипотечного жилищного 15 кредитования в ресурсной составляющей развития муниципального образования.

1.2. Экономические условия и факторы развития ипотечного 34 жилищного кредитования в инвестиционно-строительном комплексе муниципального образования.

1.3. Методологические аспекты разработки адаптивных механизмов 51 ипотечного кредитования в инвестиционно-строительном комплексе муниципального образования.

2. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ И ТЕНДЕНЦИИ 66 РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННОМ КОМПЛЕКСЕ КРАСНОДАРА.

2.1. Место и роль строительно-инвестиционного комплекса в экономике 66 г. Краснодара: тенденции развития и причины низкого платежеспособного спроса.

2.2. Анализ состояния и перспективы развития инвестицинно- 77 строительного комплекса города.

2.3. Направления активизации взаимодействия субъектов сферы 90 ипотечного жилищного кредитования города: методическая и программно- стратегическая поддержка.

3. ФОРМИРОВАНИЕ СТРУКТУРНО-ФУНКЦИОНАЛЬНОГО 120 МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В Г.КРАСНОДАРЕ.

3.1. Разработка адаптивных моделей ипотечного жилищного 120 кредитования с учетом специфики муниципального образования.

3.2. Формирование структурно-функциональных моделей привлечения 148 кредитных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования инвестиционно-строительного комплекса города.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономические условия и механизмы развития ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального образования"

Актуальность темы исследования. Определенный высшим государственным руководством ориентир на качественно новый вектор развития экономики определяет необходимость переноса центра тяжести па активизацию использования собственного потенциала экономических систем разного уровня, включая муниципальный. В этой связи существенное значение приобретает выявление возможностей эффективного вовлечения в систему факторов-ресурсов развития муниципальных образований такой ее относительно новой, но заметно проявляющейся в последние годы компоненты, как ипотечное жилищное кредитование.

Практика показывает, что необходимым условием эффективного функционирования рынка жилья в странах с рыночной экономикой, обеспечивающим его доступность для семей со средними доходами, является именно развитость института ипотеки муниципальных образований. Поэтому достижение устойчивости современного российского рынка жилья в условиях глобализации и возрастающей межрегиональной конкуренции требует формирования новых инструментов реализации инвестиционно-финансового потенциала населения города через институт жилищной ипотеки, создания эффективной институциональной инфраструктуры жилищного инвестирования, всемерного стимулирования платежеспособного спроса на рынке жилья в границах муниципального образования, повышения доступности жилья и уровня жизни населения в целом.

В связи с этим особую научную и практическую значимость приобретают исследования, направленные на теоретическое осмысление и разработку механизма активизации ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в системе муниципального образования, базирующегося па комплексном учете всей совокупности факторов, формирующих институт жилищной ипотеки города, в контексте его включения в систему рыночных отношений.

В рамках относительно новой для отечественной экономической науки исследовательской проблематики, особую значимость имеет развитие научно-обоснованного подхода к разработке эффективного механизма ипотечного жилищного кредитования, при котором оно рассматривается как важный ресурс развития экономики города. Данная проблематика характеризуется высоким эвристическим потенциалом, что и предопределило выбор темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Содержащиеся в научной литературе публикации в исследуемой области по тематической направленности можно сгруппировать следующим образом.

Исследованию теоретических, методологических и организационно-экономических аспектов управления социально-экономическим развитием муниципального образования посвящены работы Ю.В.Абдурахимова, М.А.Боровской, Г.Ю.Ветрова, А.Л.Гапоненко, В.И.Головаиоиа, Н.С.Давыдовой, Б.С.Жихаревича, В.Г.Игнатова, А.Г.Кобилева, Ю.С.Колесникова, В.Н.Лексина, О.Н.Нестеренко, Ю.С.Попкова, В.М.Ресина, В.Е.Рохчина, Р.А.Сетдикова, А.Н.Швецова, О.П.Яковлева и др.

Заметный вклад в развитие теории и практики управления экономикой города вносят работы Л.И.Абакина, Е.Г.Анимицы, И.Т.Балабанова, В.С.Бильчака, В.С.Боголюбова, А.В.Бузгалина, М.Вебера, А.Г.Дружинина, Р.Коуза, В.Н.Лексина, Т.Г.Нефедовой, А.Е.Половинкина, О.С.Пчелинцева, В.Е.Рохчина, А.Н.Силина, Ю.В.Филипова, Дж. Форрестера, В.Н.Черновца, А.Н.Швецова и др.

Доходность жилищного инвестирования изучена Н. Ордуэем, Д. Фридманом, С. Хадсоном-Вильсоном. Анализ функционирования рынка жилья в новой экономике России проводится в работах Л. Батурина, Е. Гайдара, Л. Руди; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья - Т. Бекиной, Н. Калининой, Н. Кесаревой, Н. Н., Ноздриной; Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузановым; тенденции развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья - И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В.

Остапенко, С. Печатниковой; сберегательные предпочтения населения - С. Авдашевой, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, В. Радаевым, Я. Рощиной, В. Тапилиной.; модели рефинансирования ипотечных кредитов в международной и отечественной практике Л. Авериной, А. Ивасенко, 3. Лукиной, Н. Опольской., В.Смирновой, В.Яхимовичем и др.

Вместе с тем, на периферии научного поиска остались вопросы, связанные с определением места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе значимых ресурсов социально-экономического развития муниципального образования. Дискуссионной остается концепция посткризисной модернизации рынка жилья, недостаточно разработаны вопросы его рыночной трансформации, особой социально-экономической значимости изучения перечисленных проблем в контексте развития муниципального образования. В связи с этим проблема совершенствования механизма управления процессами инвестирования в жилищное строительство города через институт ипотеки, как новое направление научного исследования, характеризуется теоретической и практической значимостью и актуальностью. Это обусловило выбор темы, постановку цели и задач диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель работы состоит в том, чтобы на основе рассмотрения ипотечного жилищного кредитования в составе факторов-ресурсов развития муниципального образования разработать варианты адаптивного механизма ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья.

Основные задачи диссертационного исследования, отражающие последовательные этапы достижения поставленной цели, состоят в следующем:

- уточнить экономическое содержание и ролевые функции ипотечного жилищного кредитования как элемента ресурсной составляющей развития муниципального образования;

- сформировать представление о мотивационных факторах развития ипотечного жилищного кредитования в среде инвестиционно-строительного комплекса муниципального образования;

- на основе учета рыночных императивов конкретизировать основные методологические принципы разработки адаптивных механизмов ипотечного кредитования в инвестиционно-строительном комплексе муниципального образования; идентифицировать причины, условия и факторы низкого платежеспособного спроса на продукцию строительно-инвестиционного комплекса г. Краснодара;

- провести комплексный анализ состояния и оценку перспектив развития инвестицинно-строительного комплекса города;

- осуществить анализ и систематизацию возможных направлений активизации взаимодействия субъектов сферы ипотечного жилищного кредитования города; разработать адаптивные модели ипотечного жилищного кредитования с учетом специфики муниципального образования;

- сформировать и проверить на примере города Краснодара дееспособность структурно-функциональных моделей привлечения кредитных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования инвестиционно-строительного комплекса города;

- предложить направления совершенствования институциональной инфраструктуры рынка жилья муниципального образования.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступают рынок жилья муниципального образования, состояние и функционирование системы ипотечного жилищного кредитования города. Предметом исследования являются экономические условия, модели и инструменты адаптивного механизма ипотечного жилищного кредитования муниципального образования.

Концепция диссертационной работы основана на учете тою обстоятельства, что переход России к новому типу рыночной экономики активизировал новые факторы-ресурсы развития муниципальной экономики, в числе которых все более значимые позиции в последнее время занимает инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с этим адаптивный механизм функционирования системы ИЖК дожен базироваться на использовании как классических, так и современных подходов, методов и моделей определения способов и количественных параметров взаимодействия участников данного процесса на основе учета всей совокупности факторов внешнего и внутреннего окружения: общих макроэкономических тенденций и специфики конкретного муниципального образования; авторская гипотеза базируется на идее применения системного подхода к построению многоуровневой модели ИЖК города, импульсом развития которой является вектор социально-экономических детерминант развития муниципального образования, в который интегрированы интересы участников рынка жилья.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют концепции рыночной экономики, теории муниципального управления и муниципальной экономики, институциональной инфраструктуры управления развитием муниципального образования, а также фундаментальные работы в области регионального и муниципального развития; концепции рынка жилья, эффективных инвестиционно-финансовых механизмов его функционирования, развития ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов; государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки Российской гильдии риэтеров (РГР), законодательных и испонительных органов власти России, ее регионов и муниципальных образований. В процессе исследования были использованы положения экономики города, теории благосостояния.

Информационно-эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась на основе сведений, содержащихся в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам институционализации рыночных отношений в жилищной сфере муниципальных образований; Федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, отраслевых нормативных актов, а также официальных данных органов статистики, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской федерации, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, Администрации и министерства экономики г.Краснодара, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований.

Инструментарно-методический аппарат исследования. При разработке проблемы использовались системный и нормативно-целевой подход, методы экономического, логического и сравнительного анализа, экономико-математического моделирования, субъектно-объектного и понятийно-категориального анализа, анализа макро-, мезо- и микроэкономической динамики; статистического анализа и прогнозирования.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Ретроспективный анализ постперестроечного функционирования экономики муниципальных образований свидетельствует об особом позиционировании в системе факторов-ресурсов социально-экономического развития города инвестиционного потенциала ипотечного жилищного кредитования, что особенно важно в условиях перехода от восстановительного к инновационно-инвестиционному типу экономического роста. В соответствии с этим адаптивный механизм ИЖК объективно предполагает учет как общих макроэкономических тенденций, так и специфики существующих в конкретном муниципальном образовании отношений в сфере строительно-инвестиционного комплекса. При этом важно, чтобы этот механизм, с одной стороны, формировася с учетом места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе муниципальной экономики, с другой, - был ориентирован на максимально поное удовлетворение потребностей социума конкретного города в жилье, то есть обеспечивал рыночную активность инвестиционного потенциала ИЖК.

2. Сущность муниципального воспроизводственного процесса жилищного сектора определяется сложившимися отношениями собственности, структуры управления и спецификой хозяйственных взаимоотношений, изменение которых влечет за собой трансформацию экономических интересов субъектов муниципальной экономики, а также всего комплекса вертикальных и горизонтальных связей города. В соответствии с этим, вопрос состоит не в том, насколько своевременно и обоснованно внедрение института муниципальной ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный характер. При всем многообразии форм, обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.

3. В основе стратегии развития ИЖК муниципального образования дожна лежать ориентация на социально-экономическое развитие города -сосредоточение усилий на реализации конкретных муниципальных ипотечных программ, максимально учитывающих специфику каждого города (наличие ресурсов, развитость рынка недвижимости, уровень благосостояния населения) и готовность администраций и хозяйственных субъектов к внедрению этих программ. Это позволит по мере становления адаптивного механизма ИЖК формировать горизонтальные межрегиональные связи, осуществлять интеграцию муниципальных рынков ипотечных кредитов в единую целостную систему регионального рынка жилья, что является необходимым условием ее рефинансирования.

4. Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ИЖК в строительном комплексе муниципального образования, являющемся мощным мультипликатором экономического роста, генерирующим догосрочные социально-экономические и финансовые эффекты для экономики города, состоит в создании надежной законодательной и нормативной базы, направленной как на закрепление прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих догосрочные кредитные ресурсы, так и на обеспечение социальных гарантий граждан, приобретающих жилье с помощью кредитов. Задача состоит в установлении баланса прав, делающего, с одной стороны, систему кредитования надежной и наименее рискованной, с тем, чтобы кредитно-бапковская система была заинтересована в ее реализации, и с другой стороны, - доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

5. Качественный анализ существовавших ранее в России систем ипотечного кредитования жилищного сектора экономики показал, что из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, динамизмом факторов внешнего окружения) в настоящее время доступными являются небольшие ипотечные кредиты, предполагающие наличие значительных собственных средств. Это объясняет необходимость формирования надежных механизмов накопительных схем, получивших широкое распространение в странах с низким уровнем доходов населения. Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.

6. Формирование первичного рынка ипотечных кредитов в настоящее время обладает следующими основными особенностями: 1) ипотечные проекты, внедряемые в городах, преследуют главную цель - накопление ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом включить механизм рефинансирования системы; 2) в рамках реализации муниципальных ипотечных проектов происходит стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов (займов), проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и т.д., что необходимо с точки зрения механизма рефинансирования; 3) без отработки юридической чистоты и финансовой прозрачности кредитно-финансового механизма ИЖК невозможно перейти к формированию самодостаточной общероссийской пономасштабной системы; использование натуральных (неденежных) способов расчетов и льготирование процентных ставок по кредитам, не учитывающих их догосрочный характер, решает сиюминутную задачу обеспечения граждан жильем, но не имеет догосрочной социально-экономической перспективы; 4) непременным условием уже на этом этапе дожна стать самоокупаемость для бюджетов муниципальных ипотечных проектов, что снимет излишнюю нагрузку с муниципальных бюджетов, позволит направлять средства на поддержку исключительно малоимущих социально незащищенных категорий граждан.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании особой роли ипотечного жилищного кредитования в системе факторов-ресурсов развития муниципального образования, уточнении в результате этого основных принципов, направлений и условий формирования и реализации адаптивного механизма ИЖК для конкретного муниципального образования (г. Краснодара), разработке и адаптации комплекса альтернативных моделей для определения оптимального варианта взаимодействия участников процесса ИЖК, а также направлений совершенствования его институциональной инфраструктуры. Отдельные элементы научной новизны, содержащие приращение новационного знания, заключаются в следующих положениях диссертации.

1. Выявлена в ходе анализа отечественной практики становления и развития института ипотеки значимая роль инвестиционного потенциала ипотечного жилищного кредитования в развитии экономики муниципального образования, проявляющаяся как непосредственно (стремительное развитие строительного комплекса, а также сопряженных с ним отраслей и сфер муниципальной экономики (мультипликативный эффект ипотеки) и связанный с этим рост доходов местного бюджета), так и косвенно (через повышение уровня благосостояния и качества жизни населения города).

2. Обобщены и систематизированы основополагающие принципы развития муниципального ИЖК как целостной системы, с одной стороны, и как составной части муниципальной экономики, - с другой, в числе наиболее значимых из которых: учет и максимальная адаптация к российским макроэкономическим условиям, ее институциональной среде и психологии населения положительного международного опыта развития ипотечного кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и средними доходами; иметь развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета (ИЖК муниципального образования как самодостаточная система дожна быть организационно воспроизводима в любом регионе страны) и др.

3. Обосновано, что механизм жилищного финансирования, создание которого преследует цель системного решения жилищной проблемы в границах муниципального образования, включает следующие основные взаимосвязанные блоки: 1) догосрочное ипотечное жилищное кредитование населения; 2) кредитование жилищного строительства; 3) государственная бюджетная поддержка населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).

4. Дифференцированы в две большие группы основные проблемы, требующие первоочередного решения и являющиеся общими для большинства муниципальных образований РФ (в силу этого возможные к рассмотрению в качестве ключевых ориентиров стратегии развития ипотечного кредитования в крупных городах): 1) значительная диспропорция между потребностями населения в жилье и платежеспособным спросом на жилье и отсутствие системы догосрочного жилищного кредитования; 2) проблемы жилищного строительства: низкий уровень жилищного строительства и необоснованно высокий уровень цен на рынке нового жилья; недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; несоответствие качества производства строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье.

5. Разработаны и апробированы на примере г. Краснодара альтернативные модели для определения вариантов ИЖК в зависимости от исходных данных кредитора и заемщика, а также от желаемых результатов кредитного финансирования жилья, разработанные на основе использования агоритма аналитических расчетов финансовой схемы ипотечной ссуды, которые в совокупности формируют систему поддержки принятия решений в рамках механизма оценки эффективности работы займодавцев на рынке ипотечных кредитов; сформированы на их основе модели привлечения коммерческими банками, выдающими ипотечные кредиты, догосрочных кредитных ресурсов.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в углубленном осмыслении возможностей совершенствования системы управления социально-экономическим развитием муниципального образования, в числе которых особое место занимает ИЖК; анализе существующих подходов к повышению его эффективности в экономической системе города; выявлении типовых проблем и сдерживающих факторов; разработке концептуальных положений создания основы для совершенствования механизма ИЖК города на основе комплексного учета всех принципов и факторов, его определяющих.

Научные положения, выводы и рекомендации диссертации обладают практической ценностью и могут быть использованы органами управления муниципальных образований при выработке и реализации мер но совершенствованию механизма ИЖК в рамках системы управления социально-экономическим развитием города. Материалы исследования и его практические выводы могут быть также использованы:

- руководителями и специалистами, занимающимися проблемами ИЖК в муниципальных образованиях;

- руководителями соответствующих подразделений региональных властных структур в процессе регулирования и стимулирования кредитной деятельности, при разработке нормативных актов и рекомендаций, связанных с формированием и функционированием института ипотеки города.

Авторская концепция инвестиционно-финансового механизма ИЖК, предполагающая формирование эффективных институтов и инструментов жилищного инвестирования, может быть использована в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья. Предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в преподавании отдельных тем курсов Муниципальная экономика, Государственное и муниципальное управление, Региональная экономика.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования опубликованы в 4 научных работах (в т.ч. одной индивидуальной монографии) объемом 9,55 п.л.

Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на международных, республиканских, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в гг. Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар, Вогоград, Темрюк, Сочи, Орел, Воронеж.

Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 8 параграфов, заключения, списка использованной научной литературы из 183 источников и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Захаров, Евгений Александрович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Активное развитие системы ипотечного жилищного кредитования, проявляющееся в формировании новой компоненты инвестиционного потенциала муниципального образования, объясняет очевидную важность ранжирования приоритетов управленческих воздействий на муниципальном уровне в отношении более эффективного использования ресурсов данной системы. Это ипотечные жилищные кредиты, которые, в отличие от большинства других инвестиционных ресурсов муниципального образования, последовательно (несмотря на экономические спады и кризисы) и особенно активно в 2000-е годы наращивают свои темпы.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы: населения -в улучшении жилищных условий; коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной деятельности; строительного комплекса - в ритмичной работе; государства - в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

В соответствии с возрастающим значением ипотечного жилищного кредитования в формировании инвестиционных ресурсов муниципального образования и, как следствие, - в повышении его социально-экономического статуса, создание и функционирование соответствующего современным реалиям механизма ИЖК, учитывающего специфику конкретного муниципального образования, стоит в числе первых по приоритетности в общем комплексе задач муниципального управления. Экономическое содержание и позиционирование механизма ипотечного жилищного кредитования в системе управления муниципальным образованием определяется целым комплексом факторов внешнего и внутреннего характера, причем как общих в целом для проблемы управления муниципальным образованием, так и для решения этой частной проблемы.

Создание на основе нового механизма ИЖК системы догосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки; создать базу для привлечения в жилищную сферу сбережений населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного сектора; в конечном итоге - окажет влияние на оживление общего экономического роста.

В процессе исследования было выявлено, что в силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития в целом, а также снимает социальную напряженность. По существу, ипотека постепенно становится инструментом не только экономического, но и политического управления общественными процессами в системе муниципального образования. Роль федерального центра состоит в том, чтобы максимально ускорить этот процесс путем: регулирования и контроля за кредитно-финансовой деятельностью субъектов ипотечного рынка; осуществления общей координации, разработки единой методологии и единых принципов ИЖК; привлечение средств инвесторов к рефинансированию системы ИЖК; формирование благоприятной законодательной и нормативной (в том числе налоговой) среды для функционирования системы ИЖК.

Для реального функционирования института ипотечного кредита необходимо участие государства как агента рынка; формы государственного участия при этом дожны оставаться подвижными, склонными к трансформации, в соответствии с изменениями самого рынка.

Поддержание сложившихся в последние годы положительных тенденций на рынке жилья, а также устранение лимитирующих компонентов его динамики напрямую связано с активизацией совершенствования и функционирования нового, адаптивного механизма ИЖК. В контексте кратко представленной выше инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования, наиболее важные этапы данного процесса могут представлены следующим образом

Подводя итог изучению аспектов создания эффективных механизмов ипотечного кредитования в современной России необходимо отметить следующее:

Во-первых, утверждение о том, что в стране нет денег, не выдерживает критики. Сегодня, в связи с усилением деловой активности, многие предприятия становятся заинтересованными в создании более комфортных условий для своих кадровых работников. Об этом свидетельствуют обсуждаемые жилищные программы Лукойла, Газпрома, Минатома, предприятий железнодорожного транспорта, РАО ЕЭС и т.д. Наиболее эффективным и выгодным для предприятий способом решения жилищных проблем является покупка ипотечных ценных бумаг, операции с которыми не облагаются НДС.

Во-вторых, именно инвестор через привлекательную для себя доходность ипотечных ценных бумаг детерминирует процентные ставки по ипотечным кредитам. Если говорить о предприятиях, то для них важна не доходность приобретаемой ценной бумаги сама по себе, а совокупный доход, который они получат от бумаг и работника, который станет лучше работать в результате улучшения своих жилищных условий. Что касается институциональных инвесторов (страховые компании, пенсионные фонды), то и для них на первый план выходит не доходность сама по себе, а приобретение догосрочных прогнозируемых активов.

Стратегической целью формирования в г. Краснодаре рынка доступного жилья является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу, а также механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка в целом и повышении доступа на него для определенных групп населения, нуждающихся в такой поддержке. Решение данной задачи требует комплексного рассмотрения возможностей увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие догосрочного жилищного кредитования, а также возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья и через увеличение жилищного строительства.

Комплексный анализ сравнительных показателей состояния строительного комплекса города Краснодара и развития системы ипотечного жилищного кредитования показал, что все основные проблемы, требующие первоочередного решения и являющиеся общими для большинства муниципальных образований РФ (в силу этого возможные к рассмотрению в качестве ключевых ориентиров стратегии развития ипотечного кредитования в крупных городах), могут быть дифференцированы в два основных класса: 1) значительная диспропорция между потребностями населения в жилье и платежеспособным спросом на жилье и отсутствие системы догосрочного жилищного кредитования; 2) проблемы жилищного строительства: низкий уровень жилищного строительства и необоснованно высокий уровень цен на рынке нового жилья; недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; несоответствие качества производства строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье.

К числу причин, определяющих низкий уровень жилищного строительства в муниципальном образовании, прежде всего, относятся следующие: высокий уровень монополизации и административного вмешательства на рынке жилищного строительства;

- чрезмерные административные барьеры доступа на рынок жилищного строительства, получения земельного участка и разрешения на строительство; использование неэффективных административных процедур определения в индивидуальном порядке для каждого инвестора-застройщика назначения каждого объекта недвижимости в отдельности ("процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства") и отсутствие в подавляющем большинстве российских городов правил землепользования и застройки; ограниченность кредитования застройщиков на жилищное строительство при отсутствии обеспечения (прав собственности на земельный участок, который мог бы являться предметом залога).

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования в данном муниципальном образовании необходимо предусмотреть решение следующих основных задач: совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока догосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов; создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных кредитов; налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредитов; создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии создания системы догосрочного ипотечного кредитования следует учитывать следующие аспекты: ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия; возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого: предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в допонение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Комплексное исследование перспектив развития ИЖК в г. Краснодаре позволило сделать выводы, общие для многих муниципальных образований:

1) становление эффективной системы ИЖК в Краснодаре не будет происходить одномоментно. Это достаточно длительный процесс, а его протяженность во времени будет зависеть исключительно от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней;

2) формирование эффективной системы ИЖК в Краснодаре с необходимостью будет проходить определенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организационно-финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и, в конце концов, образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый организм. Организационно-финансовые схемы, обеспечивающие различные стадии, могут создаваться паралельно, более того, для ускорения процесса они дожны создаваться паралельно. Однако нужно учесть, что данные схемы начнут эффективно функционировать как единое целое только по мере того, как для этого созреют объективные условия, которые дожны лечь в основу реформационных преобразований, в числе которых: реформа прав собственности на жилье; реформа арендного сектора жилья; реформа строительного сектора; реформа землепользования и градостроительного регулирования; реформа системы жилищного финансирования; создание инфраструктуры рынка жилья.

Создание эффективной системы ипотечного кредитования позволит: увеличить платежеспособный спрос населения и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизм ипотеки; создать механизмы и мотивацию для привлечения в жилищную сферу сбережений населения и иных внебюджетных финансовых ресурсов; стимулировать развитие строительного сектора экономики; повысить доходы бюджетов региона и муниципальных образований за счет расширения налогооблагаемой базы и увеличения белого сектора доходов; оказать влияние на темпы общего экономического роста в регионе.

Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования в целом, а также введение механизма использования средств Федерального бюджета и иностранных заимствований для запуска системы связано с созданием допонительных элементов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих широкое привлечение и эффективное распределение инвестиционно-кредитных ресурсов в жилищную сферу. В этой связи следует отметить, что в России намечено создание Федерального Агентства по ипотечному кредитованию, которое дожно способствовать становлению в регионах и муниципальных образованиях специализированного рынка закладных. Основная цель агентства состоит в привлечении кредитных ресурсов в сферу догосрочного ипотечного кредитования.

Действующее законодательство РФ, касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, во многом не удовлетворяет требованиям развития вторичного рынка ипотечных кредитов реализуемого на базе введения закладных в банковскую практику при массовом ипотечном кредитовании, а также требованиям по привлечению догосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. В целях создания массового, технологичного и удовлетворяющего всем требованиям его участников вторичного рынка ипотечных кредитов, в работе представлены возможные изменения и допонения в действующее законодательство.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Захаров, Евгений Александрович, Краснодар

1. Конституция Российской Федерации. М.: Норма, 2006.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации// СЗ РФ. 1998. №19.

3. Гражданский кодекс РФ (часть II). Принят Гос. Думой 22.12.1995 г.-1998.

4. Гражданский кодекс РФ.- М.: Норма, 2006.

5. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808 Об организации проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

6. Федеральный Закон РФ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ РФ. С изменениями от 12 августа. 2004 г. -№99-ФЗ- 2005.

7. Указ президента РФ Об утверждении Основных платежей государственной политики в области развития местного самоуправления в Российской Федерации от 15.10.1999. № 1370 // Собрание законодательства РФ.-1999.-№42.

8. Абдурахимов Ю.В. Муниципальная экономика: тенденции и перспективы развития.-Екатеринбург, 2000.-109 с.

9. Аверина JI.A. Ипотека: что мам стоит дом построить?//Ваш капитал.- Ссыка на домен более не работаетstat.html7statH55

10. Александрова А., Гришина Е. Неравномерность развития муниципальных образований//Вопросы экономики от 18.08.2005 г.

11. П.Алехина О. А. Финансовая система как фактор усиления интеграции значимости феномена связности в крупном городе // Проблемы преобразования и регулирования социально-экономических систем. -СПб,-1996.

12. Амелехин Л. Как править городом? Структура управления городом Новосибирском // Муниципалитет. 1998. -№1.

13. Анимина Е. Г., Бочко B.C. Стратегия развития крупнейшего города: взгляд в будущее (научно-методический подход) -Екатеринбург. -2003.

14. Анимица Е. Г. Основные направления об экономике города как самостоятельном научном направлении // Известия УрГЭУ. -1999. №1.

15. Анимица Е. Г., Тертышный А. Т., Основы местного самоуправления.-М.: ИНФРА, 2000.

16. Анфилатов B.C. и др. Системный анализ в управлении.-М.-Финансы и статистика, 2003.-368 с.

17. П.Архипова Н.И. и др. Исследование систем управления.-М.: ПРИОР, 2002.

18. Бабун Р. В. Организация местного самоуправления.- СПб.: Питер, 2005.

19. Бабун Р. В., Мулагалеева 3. 3. Управление муниципальной экономикой. Серия Библиотека местного самоуправления, Вып. 35,-М.:Московский общественный научный фонд, 2001. Новокузнецк.: НФИ КемГУ, 1999.

20. Бабурин В.Л., Мазурин Ю.Л. Географические основы управления/МГУ им. М.В.Ломоносова.-М.:Дело, 2000.-288 с.

21. Барский А., Данков А., Микулин Н. Финансовая база местного самоуправления // Вопросы экономики. -1999. -№3.

22. Барсукова С. Ипотека на паях // Банковское обозрение. -№11, ноябрь 2005 г.

23. Бежаев О. Г. Межбюджетные отношения: теория и практика реформирования.- М.: Экзамен, 2001.

24. Бекин С.В. Политические риски: смена власти и аналитическая служба губернатора.- М.:НТИ, сер.2, 9.- 2000.

25. Белоус А. П. Перестройка управления социально-экономическими процессами в крупном городе в условиях перехода к рыночным отношениям. -М,- 1991.

26. Беспамятных Н. Н., Леонтьев Г. К., Логунцев Е. Н. Противодействие кризисным явлениям через инициацию экономической активности муниципальных образований. -Екатеринбург.: УрОРАН, -1999.

27. Бильчук В. С. Становление рыночных структур в больших городах России. -СПб.: Изд. СПбУЭФ, -1991.

28. Бобылев С.Н., Медведева О.Е. Экология и экономика: Региональная экологическая политика-М.: ЦЭПР, 2003. -271 с.

29. Бодырев В. К проблемам определения градостроительной ценности городских территорий. -М.: Стр-во. -1994.

30. Борисов В.А. Демография. -М. Изд. дом Nota Bene, 1999.

31. Борисов Е. Ф. Петров А. А., Степанов Ф. Ф. Экономика. Справочник. -М,- 1997.

32. Борисов А., Васютичев А. и др. Города и реформы.-Обнинск, 2002.254 с.

33. Борисов А., Ореховский П. Города: системный анализ// Муниципальная экономика, 2002.-№3 (11).

34. Боровская М.А. Механизмы экономизации процесса управления муниципальной собственностью.-Ростов-н/Д: СНКЦ ВШ, 2002.

35. Бочкарева Т.Б. Стратегия развития муниципального образования: технологические основы программирования. Вып.44.-М.: Московский общественный научный фонд, 2003.

36. Броварский Е.В.Интернет с netscape: новое поколение лучших программ для Интернета. - М.: Солон -р, 2000.

37. Будем город городить//Российская газета от 01.12.2005 г.

38. Бузырев В. В. Ченашин В. С. Экономика жилищной сферы М.: ИНФР-М, 2001.

39. Василенко И. А. Административно-государственное управление в странах Запада: США, Великобритания, Франция, Германия. -М.: Логос, 1998.

40. Васильев А.А. Свойства муниципального образования каксоциально-экономической CHCTeMbiСсыка на домен более не работаетmu/statrab/

41. Васильев М. Местное самоуправление в России: Ограничения и опасности. // Городское самоуправление. -М.-1998. № 6.

42. Велихов JI. А. Основы городского хозяйства. -М.:Наука, -1996.

43. Вендина О. И. Москва 90-х: в поисках логики городского развития //География.-1997.-№39.

44. Ветров Г.Ю. (под ред.) Социально-экономическое развитие малых городов России.-М.:Фонд Институт экономики города, 2002.

45. Ветров Г.Ю. Комплексное муниципальное планирование социально-экономического развития: современные тенденции и проблемы// Городской альманах. Вып.1.-М.: Фонд ИЭГ, 2005.- с.59-77.

46. Ветров Г.Ю., Попов Р.А. Кодекс лучшей практики в сфере муниципального управления ресурс, инструмент и форум муниципальных специалистов// Городской альманах. Вып.1.-М.: Фонд ИЭГ, 2005,- с.101-112.

47. Визгалов Д., Мозголин Б., Никулина И., Хоменко И. Мониторинг и оценка в условиях программно-целевого управления региональным развитием.-Томск: Дельтаплан, 2004.

48. Визгалов Д.В. Методы оценки муниципальных программ.-М.: Фонд ИЭГ, 2005.

49. Власова Н. Ю. Стратегический подход в городском планировании: российские перспективы// Региональная политика и местное самоуправление. Материалы IX российско-американского научно-практического семинара.-Екатеринбург. -1997.

50. Власова Н. Ю. Структурная трансформация экономики крупнейших российских городов. Дис. д-ра экономических наук. -Екатеринбург. -2000.

51. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. -М.-2007.

52. Воронин А.Г. Муниципальное хозяйствование и управленис.-М.:Финансы и статистика, 2004.-С.ЗЗ.

53. Воронин А. Г., Ланин В. АК., Широков А. Н. Основы управлениямуниципальным хозяйством. -М.:Дело, 1998.

54. Гапоненко A.J1. Стратегия социально-экономического развития: страна, регион, город.-М.: Изд-во РАГС, 2001.

55. Гарибов В. В., Климентьева Ю. Ф., Михайличенко М. А.Сущность ипотеки и причины, сдерживающие ее развитие в России.-Ссыка на домен более не работаетarticles/econom/200604/14.pdf/view

56. Голованов В. И. Устойчивое развитие крупного города на этапе перехода к рыночной экономике. -М.: Наука, 1999.

57. Горбунов А. А. Кулибанов В. С., Сетдиков Р. А. Управление развитием городских социально-экономических систем.-СПб.: ИСЭП РАН, 1996.

58. Город в системе административно-территориального деления России. Канадское агенство международного развития http:/www/acdi-cida.ru/ cidainform/chonik/anal043.html/

59. Города России/Под ред. Лаппо Г.М.-М.: Б.Российская энциклопедия, 2003.

60. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики/Учебник для вузов/ГУ ВШЭ.-М., 2000- 495 с.

61. Давыдова Н., Тимофеева Е Устойчивое развитие города. Вопросы разработки стратегии /Материалы 4-й муниципальной сессии (г.Обнинск).

62. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е.Оценка стоимости недвижимости. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.-704 с.

63. Григорьев В. В., Острина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью. М.:Дело, 2001.

64. Грицай О. Постиндустриальные сдвиги в Москве: концепция глобального города и структурная перестройка экономики // Изв. РАН. Сер. географ. -1996.- № 5.

65. Гутнов А. Э. Город как объект системного исследования // Системные исследования. Ежегодник. -М.- 1977.

66. Данилов Н. И. Развитие крупных промышленных центров: теория,методология, практика.- Екатеринбург.:УрО РАН, 1999.

67. Диксон Д., Бэккес Ж., Гамильтон К., Кант А., Латс Э., Паджиола С., Хи Ж. Новый взгляд на богатство народов. Индикаторы устойчивого развития.-2000.

68. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. -СПб.: Наука, 1998.

69. Жихаревич Б. С. Основы стратегического планирования экономического развития города. // Евроград. -1996.- №7.

70. Занадворов В. С, Занадворова А. Н. Экономика города. М. ИЧП Издательство Магистр. 1998.

71. Зеркин Д. П., Игнатов В. Г. Основы теории государственного управления.- Ростов-на-Дону.: Март, 2000.

72. Зубков Г. Н. Применение моделей и методов структурного анализа систем в градостроительстве. -М.: Стройиздат, 1984.

73. Ибрагимов Л. Г. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах: территория, анализ, практика.- Казань.- 1998 .

74. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара "Современные проблемы экономики и менеджмента". Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 178.

75. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирования ипотечных кредитов в международной практике // Вестник Сибирской государственной геодезической академии. Новосибирск, 1999. -Вып. 4. с. 158-159.

76. Игнатов В. Г. Взаимодействие органов государственной власти и местного самоуправления: проблемы и перспективы (на примере Ставропольского края).- Ростов-на-Дону: СКАГС, 1999.

77. Игнатов В. Г., Бутов В. И. Зарубежный опыт местного самоуправления и российская практика. Ростов-на-Дону: Март, 1999.

78. Игнатов В.Г, Рудой В.В. Местное самоуправление.-Ростов-н/Д.2003.-С.179-180.

79. Игнатюк Н. А. Компетенция органов испонительной власти субъекта Российской федерации М. Новокузнецкий полиграфкомбинат, 1999.

80. Как править городом? Структура управления городом Новосибирском // Муниципалитет 1998. -№1.

81. Калянов Г. Н. CASE-технологии: консатинг в автоматизации бизнес процессов. -М.: Горячая линия телеком. -2000.

82. Ким О.В., Петрова Е.Ф., Пинегина М. В., Сиваев С. Б., Хомчснко Д. Ю., Шапиро М. Д. Демонополизация управления и обслуживания жилищного фонда. Фонд Институт экономики города. -1996.

83. Кирюшин В. Государственное и местное регулирование территориального развития // Экономист. 1998. -№8.

84. Кобилев А. Г. Город в трансформирующемся обществе: управление социально-экономической жизнедеятельностью.- Вогоград. 1999.

85. Кобилев А. Г. Муниципальная собственность. Формирование, функции, управление. -Ростов-на-Дону, 1996.

86. Королюк С. Ипотечно-ценовой мультипликатор.-2006.

87. Кочетков Ю., Калинина Н. Компьютерная массовая оценка в России: первые результаты. М., "Научный парк", 1998, N 1.

88. Красноглазое Б. П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. -М.- 1994.

89. Кугилин В. И. Государственное регулирование рыночной экономики. М.: Изд-во РАГС, 2003.

90. Кудрявцев Ю. Н., Харченко А. В. Ресурсный потенциал, маркетинг, управление составляющие стратегии устойчивого развития муниципальных образований // Ресурсы регионов России.- 2000.- №1.

91. Кузьмина В. А., Никитенко Н. В. Местное самоуправление: понятие и содержание. //Регионология. 1998. -№1.

92. Кулагин А. Местное самоуправление в условиях перехода к рыночной системе хозяйствования // Проблемы теории и практики управления.-1994,- №3.

93. Лаппо Г. М. География городов. -М.: Гуманит. изд. Центр ВЛАДОС, 1997.

94. Лексин В. Н., Швецов А, Н. Новые проблемы российских городов. Муниципализация социальных объектов: прововые и финансовые решения. -М.: УРСС, 1999.

95. Лексин В., А. Швецов. Общероссийские реформы и территориальное развитие. Городская Россия проблемное воплощение реформ // Российский экономический журнал. -2002. -№2.

96. Лола А. Принципы управления крупнейшим городом // Проблемы, теории и практики управления. -1997.- №2.

97. Львов Д. Региональная политика как фактор экономического роста. // Проблемы теории и практики управления. Международный журнал. -2000. -№1.

98. Львов Н. В., Трунов С. А. Местные финансы и формирование бюджетов муниципальных образований // Финансы. -1997.- №11.

99. Макконнел Р., Брю С. Л. Городская экономика: проблемы городов. Экономикс. Т.2. -М.: Республика, 1992.

100. Малинова И. П. Регулирование финансовой деятельности муниципальных предприятий, оказывающих ЖКУ // ЖКХ. 2000 №9.

101. Манпапов Р. Г., Рябов В. М. Современный механизм муниципального управления. -Самара.: Дом печати, 1998.

102. МасловН.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. -М.: Юность, 1997. с.57.

103. Мезоэкономика переходного периода: рынки, отрасли, предприятия // Под ред. Г. Б. Клейнера. М.: Наука, 2001.

104. Местное самоуправление в городах России \ Когут А. Е., Литовка О. П., РохчинВ. Е., Румянцев А. А.; под ред. КогутаА. Е. СПб. ИСЭП РАН, 1995.

105. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002г. № 568-р.

106. Михайлов Е. Д. Экономика крупного города в условиях рынка // США экономика, политика, идеология. -1996.- №2.

107. Налесная Я.А. Совершенствование системы экономического управления развитием муниципального образования.-Автореф.канд. дис.-Таганрог.-2005.

108. Нельсон Р., Уинтер С. Эволюционная теория экономических изменений. -М.: Финетатинформ, 2000.

109. Нестеренко О. Н. Маркетинговый подход к оценке и реализации социально-экономического потенциала территории.- Екатеринбург: УроРАН, 1996.

110. Неусыхин А, И, Социологическое исследование Макса Вебера о городе. // Вебер м. Город. Избранное. Образ общества. -М.:Юрист, 1994.

111. Никитенко Н. В., Кузьмина В. А. Местное самоуправление в Псковской области: механизм реализации // Регионология 1999.- №1.

112. Новости кредитно-финансового сектора "Банковское кредитование", 2006, N 4.

113. Организация оценки и налогообложения недвижимости (под ред. Дж. К. Эккерта). Пер. с англ. М., "Стар Интер", 1997.

114. Организационно-правовые основы взаимодействия кредитных и страховых организаций при реализации совместных программ "Организация продаж страховых продуктов", 2006, N 4.

115. Орешин В. П. Государственное регулирование национальнойэкономики (в вопросах и ответах).- М.: Инфра- М, 2000.

116. Особенности регионального и муниципального управления (Конференция в РГГУ) Проблемы теории и практики управления. -1999.-№5.

117. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело. 1995.-№2.-С. 21.

118. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.- 704 с.

119. Павлов К. В., Шишкин М. И. Системный анализ экономики региона. Ч. 1.-Ижевск. 1999.

120. Пайкин Б. Р., Кимченко О. А. Проблемы формирования, использования и развития экономической базы муниципальных образований в условиях частного самоуправления // Проблемы преобразования и регулирования социально-экономических систем. -СПб. 1996.

121. Пансков В. Муниципальные бюджеты в системе межбюджетных отношений // Российский экономический журнал. 1998.- №11-12.

122. Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города)//Вопросы оценки.- N 4, 1997.

123. Перфильев С. В., Перекин В. И. Анализ территориального неравенства и бюджетное регулирование территорий. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000.

124. Планирование экономического развития на уровне города. -М.:Фонд Институт экономики города, 1998.

125. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости/Под ред.Л.Э.Лимонова.-СПб.-1997.

126. Прорвич В. А. Основы экономической оценки городских земель. Ч М.: Дело, 1998.

127. Пушкарев В. М., Горяченко Е. Е., Ростовцев П. С, Костин В. С. Диагностика и прогнозирование социально-экономического развития многофункционально города.// Регион: экономика и социология. -1998.- №2.

128. Регионы России. Социально-экономические показатели 2002 г. Стат. сб. / Госкомстат России. М. -2002.

129. Регулирование земельных отношений крупного города/B.C. Бочко, В. П. Букин, В. А. Колясников, В. Ф. Фалалеева. -Екатеринбург: 1998.

130. Ресин В. М., Попков Ю. С. Развитие больших городов в условиях переходной экономики системный подход. -М.: Эдиториал УРСС, 2000.

131. Ресин В. Системное регулирование функционально пространственного развития города // Российский экономический журнал.-1995.-№4.

132. Рой О. М. Чуканов С. Н. Город как предмет экономической и социально-экономической оценки.- Омск: ОМГТУ, 1997.

133. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода. RWAY, N 39, июнь 1998 г.

134. Рохчин В. Е., Жикин С. Ф. Стратегический выбор города: научный подход.- СПб.: ИСЭПРАН, -1998.

135. Рудов А. И. Экономический механизм городского землепользования.- Ростов-на-Дону: Изд-во СКНЦВ1П, 1999.

136. Румнов Ф., Магомедов М., Синъко И. Корпоративное управление муниципальными образованиями. // Консультант директора 1997. - №20.

137. Русинов Ф., Синъко И. Муниципальное управление и корпоративный менеджмент // Консультант директора. 1998 - №3.

138. Рябцев А. Н. Имущественный комплекс крупнейшего города: проблемы формирования и развития. -Екатеринбург.- 1999.

139. Саати Т.Л. Принятие решений: метод анализа иерархий.-М.: Радио и связь.-1993.-314 с.

140. Сборник документов органов местного самоуправления города Чебоксары, устанавливающие порядок управления муниципальной собственностью. -Чебоксары. -1999.

141. Словарь иностранных слов в русском языке, статья "Кадастр". М., Изд-во "ЮНВЕС", 1995.

142. Смирнова Е. Совершенствование структуры органов муниципальной власти, ориентированных на маркетинг города II Евроград.-1998.-№10.

143. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Издательский дом "Аудитор", 1999.

144. Соколов Л. И. Центр города функции, структура, образ.- М.: Стройиздат, 1992.

145. Социально-ориентированное местное управление. Опыт городов Германии для России. -СПб.: Наука, 1999.

146. Социально-экономическое положение городов и районов республики Башкортостан: Сат. Сб. / Гос. Комитет Республики Башкортостан по статистике. -Уфа.-1998.

147. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А,Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России //Деньги и кредит. 1995. -№ 8. -С.55.

148. Статистический бюлютень. Госстрой РФ.- М.- 2003.

149. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология и технология анализа рынка недвижимости (мастер-класс для опытных аналитиков).-М.- 2005.

150. Стратегический выбор города: Научное обоснование и механизм реализации. / Под ред. В.Е. Рохчина, С.Ф. Жикина.- СПб. 1999.

151. Тамбиев А.Х. Перспективы развития местного самоуправления в России.- М- 2004.

152. Татаркин А. И., Романова О. А., Данилов Н. И. и др. Социально-экономические проблемы формирования рыночных отношений в крупном промышленном городе.- Екатеринбург: Наука, 1997.

153. Тутунджян А. К. Реструктуризация предприятий в условиях перехода к рыночной экономике: проблемы, теории и практика.-М.: ЗАО Изд. Экономика, 2000.

154. Федоткин В. Н. Экономические основы управления территорией (финансово-бюджетный аспект). -Рязань: Узоречье, 1999.

155. Филиппов Ю. В., Авдеева Т. Т. Основы развития местного хозяйства -М.:Дело, 2000.

156. Финагин В. В. Экономика города: теория, практика, перспектива. -Киев.-1983.

157. Финансовая отчетность и риски в деятельности кредитных организаций

158. Управление в кредитной организации", 2006, N 4. Ссыка на домен более не работаетreferat/f/? n=304&e=9611.

159. Харисов И. Особенности рынка недвижимости.-М.- 2006.

160. Цвегун И. В. Качество жилья: проблемы и пути решения. -Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1990.

161. Черноградский В. Н. Реструктуризация экономики крупного региона.- М: Рос. экон. Акад, 1999.

162. Чернышев М. А. Муниципальная экономика: логистическая концепция. -Ростов-на-Дону: Ростовский государственный строительный университет, 1998.

163. Чуркин В. Г. Функциональное строение социально-экономической системы города. // Реформирование экономики города: опыт, проблемы, перспективы. Тезисы докладов второй международной научно-практической конференции Кемерово: Кузбассвузиздат, 1996.

164. Шаронов А., Ильин И. Формирование системы государственных минимальных социальных стандартов // Экономист.- 1999. -№2.

165. Шкатула В. И. Настольная книга государственного управления. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2000.

166. Экология и экономика: Региональная экологическая политика. Бобылев С.Н., Медведева О.Е. М.: ЦЭПР, 2003. -271 с.

167. Экономика крупных городов: проблемы структурной перестройки /

168. A. Е. Когут, О. П. Литовка, В. Е. Рохчин, А. А. Румянцев./ под ред. А. Е. Когута. СПб.: ИСЭП. -1999.

169. Экономика муниципальных образований. Под общей ред. Игнатова

170. B.Г.-М.:ИКЦ март, 2005.-С.279.

171. Экономические методы регулирования крупных городов. Л.: Наука. 1990.

172. Эффективное управление и регулирование воспроизводства городской недвижимости. Екатеринбург.- 1999.

173. Эффективные технологии в системе государственного и муниципального управления. Ростов-н/Д.Изд-во СКАГС, 1999.

174. Яковлев В.А. Концепция, методы и модели повышения эффективности управления мегаполисом (агломерацией) в современных условиях / ГУ У. -М. -1999.

175. Яковлев О.П., Картаева Е.А., Родина Н.В. Комплексноетерриториальное развитие и постановка стратегического управления в администрации муниципального образования.-М: РНЦГМУ, 2002.

176. Яновский В. В. Город как система и объект управления: Введение в проблемы управления городского хозяйства. 2-е изд. -СПб.: Северо-Западная академия госслужбы, 1999.

177. Ясин Е. Пономаренко А. Косыгина А. Нерыночный сектор в экономике России // Вопросы экономики.- М.- 2002.- № 6.

178. Ясин Е. Структурный маневр и экономический рост // Вопросы экономики. -2003. -№ 8.

179. Ясюнас В. А. Основы местного самоуправления.- М.: Изд-во Ось -89, 1998.

180. Яхимович В.И. Ипотечное кредитование в системе модернизации рынка жилья/ Философия хозяйства. Альманах Центра общественных наук и экономического факультета МГУ им. Ломоносова. -2005.- №1(37).- www.forum.barrel.ru.

181. Little Green Data Book. 2000. World Bank, 2000. Kirk Hamilton. Genuine Saving as a Sustainability Indicator //The World Bank Environment Department. Environmental.

Blog

Автореферат

Автореферат диссертации по теме "Экономические условия и механизмы развития ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального образования"

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Захаров, Евгений Александрович

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономические условия и механизмы развития ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального образования"

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Захаров, Евгений Александрович, Краснодар

Похожие диссертации