Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Коннов, Виталий Николаевич |
| Место защиты | Ростов-на-Дону |
| Год | 2003 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.10 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса"
На правах рукописи
{ Коннов Виталий Николаевич
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ КАК МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ ФИНАНСОВЫХ РЕСУРСОВ ПРЕДПРИЯТИЙ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Работа выпонена в Ростовском государственном экономическом университете РИНХ
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор Богатин Юрий Владимирович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Ламанов Петр Иванович кандидат экономических наук, доцент Новиков Василий Матвеевич
Ведущая организация:
Санкт-Петербургский государственный университет
Защита диссертации состоится л9р мая 2003 года в (Ч часов на заседании регионального диссертационного совета ДМ 212.245.07 по экономическим наукам при Северо-Кавказском государственном техническом университете по адресу: 355029, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 2.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Северо-Кавказского государственного техническом университета.
Автореферат разослан ЗДэ апреля 2003 г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент
Н.Н. Куницина
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Одной из основных целей развития России в XXI веке дожно стать формирование конкурентоспособной и эффективной рыночной экономики, в которой существенное место займут инвестиционные операции. Особая обеспечивающая роль в этом процессе принадлежит предприятиям жилищно-строительного комплекса, призванным удовлетворять потребности населения в жилье.
Условием развития предприятий этой отрасли является интенсивное формирование собственных и привлеченных финансовых ресурсов, способствующих выпонению обязательств компаний строительного комплекса и оплатой ими текущих расходов на производственную деятельность.
Рост инвестиций в данную сферу способствует не только оживлению рынка недвижимости, это влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отраслях Ч металургии, индустрии строительных материалов, лесопереработки, транспорта.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что одним из основных источников финансирования строительной отрасли могут являться догосрочные ипотечные кредиты населению, обеспеченные залогом недвижимости.
Развитие ипотечного кредитования и исследования в данном направлении имеют ключевое значение для общего успеха экономической реформы, могут способствовать снижению инфляции, сокращению дефицита бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения средств населения в реальный сектор экономики. В этой связи актуальность и своевременность темы диссертационной работы обусловливается необходимостью выявления особенностей взаимодействия участников инвестиционного процесса в системе ипотечного кредитования покупки жилья и их влиянием на формирование финансовых ресурсов предприятий жилищностроительного комплекса.
Степень изученности проблемы. Приобретение недвижимости в развитых странах уже несколько десятилетий получает массовое распространение. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. а, Д. Джаффе,
A. Доунса, Т. Кпарети, Н. Милера, Дж. Милара, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработаны модели ипотечных кредитов, структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предлагается система государственного кредитования населения. Ряд публикаций отечественных авторов посвящен отдельным аспектам этого вида кредитования.
B.М. Агапкин, Н.П. Воеводская, Ю.В. Головин, В.В. Герасимов, В.В. Иванов, Ю.Б. Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В. Овчинников, Н.И. Ризун, В.К. Селюков, В.В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, А.Н. Ужегов, Г.А. Цылина, Е.В. Черных, И.В Шиляева обращаются к отдельным проблемам ипотечного кредитования в России - правовому обеспечению, выпуску и обращению закладных, моделям погашения жилищных кредитов, схемам организации кредитования под залог жилья.
Однако за рамками исследований остались вопросы о влиянии ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса и их развитие на основе моделирования финансовых потоков между заемщиком и кредитором при кредитовании покупки л
жилья, а так же практические аспекты применения компьютерной технологии по обоснованию компромиссных решений в области ипотечного кредитования приобретения жилья.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выпонено в рамках специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение, кредит, п. 9.3 - Эволюция кредитных отношений; закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта Паспорта специальностей ВАК Министерства образования РФ (экономические науки).
Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является изучение процесса функционирования системы ипотечного кредитования покупки жилья в современных условиях экономики России и разработка мер по ее развитию и совершенствованию, как необходимого условия ускоренного формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса для обеспечения качес! венным и доступным жильем населения страны.
В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе выдвинуты следующие задачи:
проанализировать социально-экономическую сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике;
изучить международный и отечественный опыт ипотечного кредитования покупки жилья, выявить причины, тормозящие внедрение системы ипотечного кредитования в экономику России;
построить универсальную экономическую модель финансовых потоков, характеризующую взаимоотношения между продавцом и покупателем жилья с использованием механизма ипотечного кредитования жилищного строительства;
разработать в системе ипотечного кредитования показатели, способствующие принятию решения со стороны заемщика,
провести анализ возможностей управления процессом платежей за приобретаемую квартиру на приемлемой для покупателя основе;
дать оценку состояния жилищно-строительного комплекса и исследовать платежеспособный спрос домашних хозяйств на ипотечные кредиты на примере Ставропольского края;
разработать метод оценки развития предприятий жилищно-строительного комплекса за счет интенсивного роста собственных и привлеченных финансовых ресурсов на основе использования механизма продажи .жилья на условиях ипотечного кредитования.
Предметом исследования служат финансовые платежи между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья и их влияние на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищностроительного комплекса.
Объектом исследования является ипотечный кредит и отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования между кредитором и заемщиком.
Методологической и теоретической основой диссертации являются работы отечественных ученых-экономистов, внесших значительный вклад в теорию и практику ипотечного кредитования. Обоснование теоретических положений и аргументация выводов осуществлялись на основе общенаучных методов познания (диалектический, исторический, логический), конкретных
методов (системный, структурный, функциональный), а также специальных методов (экономического анализа и синтеза, сравнения, группировок, математического моделирования).
Информационно-эмпирической базой диссертационного исследования явились материалы научно-практических конференций и симпозиумов, информация из периодической печати и специализированных изданий научной экономической литературы, официальные статистические данные Государственного комитета РФ по статистике, Ставропольского государственного краевого комитета по статистике.
Рабочая гипотеза диссертационной работы базируется на системе методических положений и моделей автора, согласно которым определяющим моментом единства взаимодействия экономических интересов заемщика и кредитора при ипотечном кредитовании приобретения жилья является научный поиск компромиссных решений с применением конкретных технологий.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Строительство и продажа жилья населению на условиях ипотечного кредита являются механизмом, который позволит, с одной стороны, ' удовлетворить потребность населения в жилье, с другой стороны, даст возможность сформировать допонительные финансовые ресурсы предприятиям строительного комплекса. Ипотечное кредитование покупки жилья стимулирует развитие строительного комплекса, а также, в силу особого положения данной отрасли и экономику в целом.
2. Существующие в настоящий момент методики согласования условий ипотечной сдеки носят достаточно ограниченный характер, удовлетворяющий преимущественно интересы кредитора. Поэтому особое значение приобретает разработка в системе ипотечного кредитования новых показателей, способствующих принятию решения со стороны заемщика, и методик поиска множества компромиссных решений, удовлетворяющих интересы обеих сторон.
3. Многие задачи, требующие трудоемких расчетов для обоснования и выбора лучшего решения, успешно разрешаются с применением компьютерной технологии обработки информации. В этой связи особое значение приобретает исследование практических аспектов применения данных технологий в
экономическом моделировании финансовых потоков между кредитором и заемщиком при ипотечном кредитовании покупки жилья.
4. По мере внедрения механизма ипотечного кредитования в деятельность инвестиционно-строительных компаний за счет интенсивного формирования собственных и привлеченных финансовых ресурсов возникает реальная необходимость оценки относительного развития как отдельных строительных предприятий, так и всего строительного комплекса региона.
Научная новизна исследования. В процессе диссертационного исследования получены следующие результаты, обладающие элементами научной новизны:
1. На основе анализа международного опыта в сфере ипотечного кредитования выявлены причины, тормозящие внедрение данного вида кредитных операций в современной России, показаны возможные сценарии
( развития ипотеки.
2. Разработаны методические положения комплексного подхода к построению экономической модели финансовых потоков в инвестиционно-
строительных компаниях при ипотечном кредитовании покупки жилья и
согласовании на основе разработанной экономической модели отдельных параметров ипотечного кредита между кредитором и заемщиком.
3. Предложены к использованию экономические показатели в системе ипотечного кредитования: общий и частный коэффициенты переплат, являющиеся допонительными критериями выбора условий ипотечной сдеки.
4. На примере Ставропольского края осуществлена прогнозная оценка платежеспособного спроса на ипотечные кредиты в регионе с учетом состояния финансов домашних хозяйств и жилищно-строительного комплекса.
5. Обоснован процесс роста собственных и заемных финансовых ресурсов инвестиционно-строительных компаний за счет развития ипотечных кредитных отношений, предложен к использованию коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов:
в работе банков и инвестиционно-строительных компаний, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию населения;
в деятельности консатинговых компаний, осуществляющих операции по оценке развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования;
в учебном процессе высших учебных заведений при изучении системы ипотечного кредитования.
Использование программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования, способствует повышению доступности приобретения жилья населением при действующей системе ипотечного кредитования.
Апробация работы. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на межрегиональной научной конференции "Студенческая наука - экономике научного прогресса" (СевКавГТУ, г. Ставрополь, 2000-2001г.г.); на ежегодных научно-технических конференциях по результатам научно-исследовательской работы профессорско-преподавательского состава и студентов Ставропольского финансово экономического института (1999, 2000, 2002 гг.); на научно-методических семинарах финансового факультета Ростовского государственного экономического университета РИНХ.
По теме диссертационного исследования опубликовано 8 работ общим объемом 11,1 печатных листа.
Структура диссертационной работы обусловлена поставленной целью и задачами исследования. Диссертация общим объемом 162 страницы состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы (129 наименований). В ней содержится 22 таблицы, 20 рисунков, 4 приложения.
Во введении обоснованы актуальность темы диссертационного исследования, определены ее цель и задачи, изложены защищаемые положения, научная новизна работы, теоретическое и практическое значение результатов исследования и их апробация.
В первой главе Теоретико-методологические аспекты ипотечного кредитования покупки жилья в рыночных экономических системах рассматриваются теоретические положения и исследуется мировой опыт развития ипотечного кредита, выявляются причины, сдерживающие его развитие в России.
Во второй главе Экономическое моделирование финансовых платежей между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья проведен анализ возможных сценариев развития ипотечного кредитования в России. На основе разработанного комплексного подхода к построению экономической модели финансовых платежей при ипотечном кредитовании покупки жилья, предложены практические аспекты применения компьютерной технологии обоснования решений в этой области.
В третьей главе Влияние ипотечного кредитования покупки жилья на финансовые ресурсы предприятий жилищно-строительного комплекса на примере Ставропольского края проведен анализ платежеспособности домашних хозяйств и состояния жилищно-строительного комплекса. Исследовано влияние ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий строительного комплекса и предложен метод оценки развития предприятий жилищно-строительного комплекса, продающих недвижимость на условиях ипотечного кредитования.
В заключении обобщены основные результаты диссертационного исследования, сформулированы выводы и предложения, реализация которых может положительно сказаться на дальнейшей разработке данной проблемы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Обеспеченность жилищными условиями в России достаточно низкая. При этом строительство жилья каждый год уменьшается. Ситуация обостряется серьезной проблемой старения жилищного фонда. Если учесть его реальное состояние, постоянное амортизационное выбытие, острейшую необходимость капитального ремонта значительной его части, то современное положение возможно назвать катастрофическим.
В этой связи актуальна активизация строительной деятельности в стране для увеличения темпов ввода в эксплуатацию нового жилья. В настоящий момент
осуществление таких операций возможно за счет интенсивного формирования собственных и привлеченных финансовых ресурсов предприятий жилищностроительного комплекса.
Рассматривая жилищное строительство как макроэкономический процесс, следует обратить внимание на следующее. Предприятия этой отрасли, создавая капитал, рассредоточивают его по воле заказчиков по другим сферам национальной экономики в определенных пропорциях. Эти изменения в любой из сопряженных со строительством отраслей приводят к ответной реакции рынка и ставят новые задачи перед участниками строительства, после решения которых происходят новые изменения.
Острая потребность в жилье больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, необходимость нахождения новых инвестиционных средств для развития данного сектора экономики страны достаточно убедительно показывают, что без задействования всех возможностей института ипотеки в России уже не обойтись.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. В случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Проведенные исследования показывают, что ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу догосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.
Исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств дожника.
Экономические механизмы рефинансирования при ипотечном кредитовании одинаковы во всех развитых странах, различаются только организационные подходы. Систему финансирования ипотеки возможно разделить на открытую, где источниками средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. '
Открытая система финансирования ипотеки подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.
Одноуровневая система основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для новых кредитов. Данная система существует в европейских странах (Германия, Дания).
Двухуровневая модель, помимо первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг (США, Канада).
Сравнительный анализ этих моделей позволяет сделать следующие выводы: модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой;
одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг;
в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.
В результате проведенных исследований пришли к выводу, что одноуровневая модель является менее совершенным механизмом привлечения ресурсов, по сравнению с двухуровневой моделью, которая позволяет использовать различные инструменты аккумулирования финансовых средств на рынке капиталов.
На основании проведенного анализа мирового опыта ипотечного кредитования в диссертационной работе делаются следующие выводы:
данный вид кредитных операций выступает катализатором развития сферы жилищного строительства, что, в свою очередь, является важным компонентом в структуре валового национального продукта страны;
государство, на базе законодательной и финансовой поддержки, играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка посредством осуществления политики, направленной на его стимулирование;
решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынок ценных бумаг, что способствует более прозрачному механизму ценообразования, и позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты;
внедрение ипотечной системы сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка жилья.
Анализ свидетельствует, что в России достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечных кредитных операций. Прежде всего это выражается в достаточно большом объеме законодательной базы, принятой по данной проблеме. Практически в каждом субъекте Российской Федерации есть отдельные банки, жилищно-строительные кооперативы и инвестиционно-строительные компании, осуществляющие кредитные операции обеспеченные жильем. В то же время практика ипотечного кредитования в современной России носит достаточно ограниченный характер. Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в стране, возможно разделить на четыре основные группы:
- недостаточность правового обеспечения ипотеки;
- социально-экономическая и финансовая нестабильность в обществе;
- неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки.
- недостаточность научной и коммерческой обеспеченности предлагаемых сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.
Ретроспективный анализ показывает, что за все годы советской власти проблема обеспечения населения страны жильем была одной из самых
актуальных, но так и не получила своего разрешения. Принципиально новые возможности в области обеспечения населения страны необходимым жильем появились в России с переходом на рыночные рельсы хозяйствования.
Для осуществления экономического моделирования финансовых потоков между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья необходимо видеть перспективы развития данной системы в стране. В современной экономической литературе, с учетом сложившихся в России условий, выделяют несколько основных сценариев решения проблем внедрения ипотечного кредитования:
- локальная банковская инициатива;
- федеральная инициатива;
- муниципальная инициатива;
- инициатива Сберегательного банка РФ;
- инициатива зарубежных банков;
- инициатива инвестиционно-строительных компаний;
- развитие рынка догосрочного кредита через создание кредитного союза.
Каждый из сценариев имеет свои преимущества и недостатки, однако,
независимо от того, по какому сценарию будет развиваться система ипотечного кредитования в России, процесс взаимодействия между продавцом-кредитором и потенциальным покупателем жилья, с целью выявления всей совокупности компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, в настоящее время до конца не изучен. Рассмотренные в диссертации условия, которые предлагают различные банки и организации, осуществляющие свою деятельность в области ипотечного кредитования, позволяют сделать вывод о достаточно жестких параметрах сделок в данной сфере. К таким жестким параметрам относятся процентные ставки по кредитам, размер кредита, количество выплат в году, размеры выплат, сроки кредитования.
Большинство потенциальных заемщиков такой механизм не принимает, что не позволяет им найти подходящий вариант. В этой связи целесообразно предложить ипотечным компаниям изменить подход к работе с клиентами в части предоставления им возможности самим участвовать в моделировании отдельных условий ипотечной сдеки, это даст возможность найти такое компромиссное решение, которое будет удовлетворять и покупателя, и продавца квартиры.
Возможно предположить, что данный подход не позволит сразу решить вопрос о массовом внедрении ипотеки в России. Однако это станет решением еще одного комплекса проблем, способствующих развитию системы ипотечного кредитования в стране.
Многие задачи, требующие трудоемких расчетов для обоснования и выбора лучшего решения, успешно разрешаются с применением компьютерной технологии обработки информации. При этом используются специально разработанные программные продукты, которые позволяют не только найти конкретный вариант искомого решения, но и позволяют определить область допустимых решений, которые в своей совокупности удовлетворяют пользователей программы. Приче^ таких решений может быть множество. Заинтересованным лицам останется только выбрать такое из них, которое отвечает всем установленным ограничениям и окажется наиболее благоприятным.
К проб'темам, успешно разрешаемым с помощью компьютерной технологии, относится поиск вариантов приобретения недвижимости и, в - частности, жилья на основе ипотечного кредитования. |
Анализ показывает, что существующие приемы расчетов определения i
платежей не рациональны. Исследование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволило нам усовершенствовать математическую модель определения платы за жилье в установленную единицу времени:
Г - относительная часть стоимости жилья, оплачиваемая покупателем в момент его приобретения и оформления договора ипотеки, в долях от единицы;
Т - срок платежей за приобретенную квартиру в той же валюте, в которой покупатель ежемесячно будет вносить фирме за проживание в ней, в годах;
е - норма ежегодных платежей за пользование ипотечным кредитом, которые будет оплачивать потребитель жилья, в процентах;
м - периодичность текущей оплаты жилья его покупателем в течение года;
е(1 + е)т х 100%
Ъ - разовый платеж за купленную квартиру в относительном выражении от стоимости его приобретения на всем протяжении договорного срока (в долях от стоимости жилья);
Ь - коэффициент, учитывающий внутригодовое начисление процента:
(1 + -Г -1
6 =-^- (2)
т=12 при ежемесячном начислении, т=1 без учета такого начисления.
Использование внутригодового начисления процента позволяет заемщику уменьшать размер разового платежа за жилье по сравнению с аналогичным платежом без учета такого начисления. Для кредитора размер разового платежа, рассчитанного без учета внутригодового начисления процентов, позволяет получать допонительную прибыль.
Необходимо отметить, что в данном виде полученная экономическая модель с коэффициентом, учитывающим внутригодовое начисление процента, в научной литературе не рассматривалась. Предложенная математическая модель была положена в основу программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования.
Применение этой программы позволяет найти покупателю такой вариант приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования, который не будет противоречить интересам продавца и даст возможность в дальнейшем зафиксировать основные параметры компромиссного варианта в договоре ипотечного кредитования.
Принцип работы предложенной модели заключается в том, что с ее помощью можно на графике (рисунок 1) отобразить все ограничения в виде полей разного цвета, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя жилья, локализовать область компромиссного решения в виде многоугольника, который на илюстративном рисунке представлен в виде затененной зоны. И любая точка внутри данной зоны будет отражать в своей совокупности интересы обеих субъектов совершаемой сдеки по купле-продаже жилья. Покупателю остается все тщательно взвесить и принять окончательное решение по совокупности всей информации.
Рис. 1. Выбор вариантов покупаемой квартиры и ежемесячных платежей за нее (при м = 12, е = 0,08, т=1)
Разумеется, наличие альтернативных вариантов равнозначных ежемесячных платежей за квартиру Ч это признак достаточно развитых рыночных отношений в области продажи готового жилья, которых в современной России не существует.
Но со временем, по мере развития жилищно-строительного комплекса и его суммарной производственной мощности, с одной стороны, и повышением платежеспособности потенциальных покупателей квартир, с другой, будет развиваться все более эффективная конкурентная борьба между строительными фирмами за покупателей.
Это позволит от жесткой точки на графике, которая будет отражать конкретные безвариантные ограничения при покупке жилья, перейти к некоторой
области устанавливаемых ограничений (рисунок 1). Причем данная область будет с каждым годом расширяться, вовлекая в свою орбиту все большее количество покупателей квартир. Для этого строительные фирмы будут предоставлять им все большие возможности, которые появятся у них благодаря капитализации прибыли и расширения на этой основе жилищного строительства.
Таким образом, компьютерная технология может оказаться весьма полезной при продаже недвижимости, как для продавца, так и для покупателя. При этом перед ними раскрывается поная информация о различных вариантах платежей, давая возможность видеть всю совокупность компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, участвующие в сдеке.
В диссертационном исследовании разработаны и предложены к использованию такие показатели в системе ипотечного кредитования, как общий коэффициент переплат и частный коэффициент переплат.
Порядок расчета и экономический смысл предложенных коэффициентов можно представить следующим образом. Если стоимость жилья составляет 100000$ США и покупатель сразу же вносит продавцу 25% его стоимости (т.е., 25000$), то оставшиеся 75000$ он затем выплачивает ежемесячно продавцу по 1106,2$ на протяжении 10 лет (размер разового платежа рассчитан без учета внутригодового начисления процента). И за этот срок покупатель жилья выплатит его продавцу довольно значительную сумму, а именно - 10x12x1106,2 = 132744$ (вместо 75000$, которые покупатель заплатил, если бы сразу же внес эту сумму при покупке новой квартиры). Такая сумма превышает первоначальную в 1,77 раза.
Превышение суммарных (растянутых во времени на 10 лет) платежей за купленную квартиру на 77% - это есть плата за рассрочку выплаты поной стоимости приобретаемой квартиры. В данной ситуации каждый покупатель сам решает, выгодно ли ему покупать жилье в рассрочку, переплачивая за это довольно значительную сумму денежных средств, или все же заплатить все деньги сразу при покупке жилья. Но может быть и другая альтернатива. Подобрать такой вариант платежей, при котором ежемесячная плата за жилье будет для покупателя впоне приемлемой.
Именно для этой цели покупателю желательно получить еще и информацию о том, насколько больше он выплатит продавцу квартиры при
покупке ее в кредит, в сравнении, если оплатит ее поную стоимость сразу при оформлении всех документов.
Такая информация может быть получена путем предложенного нами расчета частного коэффициента переплат (Кчп), и общего коэффициента переплат (КД), которые определяются по формулам: МхгхТ
Кчп~100х(1-/) (3)
Частный коэффициент переплат характеризует размер переплаты за пользованием кредитом на срок рассрочки платежа.
Мх2хГ -
Общий коэффициент переплат характеризует размер общей суммы переплаты за жилье при ипотечном кредитовании.
Предложенные коэффициенты предоставляют для потенциального заемщика допонительную информацию об ипотечной операции, тем самым способствуя заключению сдеки.
Управление процессом платежей за квартиру купленную покупателем посредствам ипотечного кредита в первую очередь зависит от абсолютной величины стоимости приобретаемой квартиры. Именно эта величина лежит в основе всех дальнейших платежей и определяет бремя первоначального взноса за квартиру и последующих ежемесячных платежей за нее.
Покупатель, имея ограниченные финансовые возможности, может приобрести квартиру за те денежные средства, которые у него есть в наличии. Накопив допонительную сумму, он может продать имеющееся жилье на вторичном рынке, добавить накопленные средства и приобрести новую квартиру, отвечающую его требованиям по площади и качеству. В условиях рыночной экономики здесь нет принципиальных препятствий.
Вместе с тем, возможно разрешить проблему выплаты общей стоимости жилья путем первоначального платежа. Его следует рассчитать таким образом, чтобы покупатель мог заплатить этот взнос в момент приобретения квартиры и одновременно учесть величину будущих платежей, которые фирма предоставляет в кредит.
Следующий параметр, являющийся предметом пристального внимания покупателя жилья - это его ежемесячные платежи в счет погашения
^ предоставленного кредита. При фиксированном значении стоимости жилья и
размера первоначального взноса управлять величинои этих платежей нет прямых возможностей, потому что ежегодная процентная ставка за кредит устанавливается фирмой, продающей жилье. Остается только период платежей, то ! есть принятая рассрочка платежей за предоставленную кредитную сумму. Чем
больше этот период, тем меньше будут ежемесячные платежи. Но больше окажется величина абсолютной переплаты за кредит и коэффициент переплат. В данном случае покупатель сам дожен выбрать компромиссный вариант, при котором срок платежей для него окажется наиболее приемлемым со всех точек зрения.
Исследования показывают, что все рассмотренные альтернативы I управления платежами за покупателя в своем большинстве могут быть
справедливы только при одном условии, а именно: продавец жилья заранее с ^ ними согласен. Для него, прежде всего, важно только выдержать общую
стоимость жилья и ежегодную процентную ставку платежей за предоставленный кредит. Все остальное - это прерогатива покупателя жилья. Однако такое 1 возможно только в условиях широкой конкуренции между фирмами,
предоставляющими жилье в кредит, и их достаточно прочного финансового состояния, при котором они могут позволить себе дать рассрочку платежей на много лет вперед.
Одним из направлений проведенного исследования является оценка социально-экономического потенциала ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае. Это выражается в получении количественных характеристик структуры населения региона, уровня и условий его жизни, установление взаимосвязей и взаимозависимости между доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления.
Инвестиционный климат в исследуемом регионе оказывает значительное влияние на строительный комплекс. В то же время по объемам капитального ' строительства возможно судить и об инвестиционной активности в регионе.
По данным журнала Эксперт, Ставропольский край в интегральном рейтинге субъектов Российской Федерации по инвестиционному потенциалу в
2000-2001 гг. находится на 29 месте. По сравнению с показателем 1999-2000 гг. рейтинг Ставропольского края подняся на 1 позицию. Проведенное исследование выявило существенные резервы улучшения инвестиционного климата во многих регионах России, в том числе и в Ставропольском крае. Это означает, что возможно привлечь инвестиции, затратив незначительные суммы денег и времени.
Анализ состояния жилищно-строительного комплекса Ставропольского края, проведенный в диссертационном исследовании, позволяет сделать следующие выводы:
инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение;
наблюдается устойчивая тенденция к снижению выделения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства как из федерального, так и из краевого бюджетов, а так же рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков;
ввод в действие объектов жилищного и социально-культурного назначения сократися с 817,2 тыс. кв. м. в 1996 г. до 572,9 тыс. кв. м. общей площади в 2001г.
На основании проведенного исследования возможно сделать вывод, что необходим принципиально новый подход, адекватный современному кризисному состоянию национальной экономики. В этой связи необходимо выделить два ключевых момента.
Во-первых, в последние годы существенно изменились показатели, характеризующие доходы населения: их структура, покупательная способность в целом и по отношению к разным группам товаров и услуг, уровень доходов.
Так, в расчете на одного жителя Ставропольского края, по данным краевого комитета статистики, доходы в среднем за месяц в 2001 году составили 1584,9 руб. В последние годы (1999-2001 гг.) наблюдается тенденция увеличения темпов роста номинальных денежных доходов населения (в процентах к предыдущему году). В предыдущие годы по причине опережающего роста цен на товары и услуги (в том числе и на недвижимость) увеличение реальных, располагаемых денежных доходов значительно отставало от роста номинальных денежных доходов. В этой связи возможно конс1атировать, чго такое отставание роста
доходов населения от повышения цен на недвижимость способствовало развитию кризиса на отечественном рынке жилья. ^ Во-вторых, по причине резкого сокращения бюджетных средств,
1 направляемых в жилищное строительство, регрессировал российский рынок
строительства жилья. Возможно сделать вывод, что ипотечное кредитование
I покупки жилья является тем механизмом, который, с одной стороны, позволит
I домашним хозяйствам улучшить свои жилищные условия, с другой стороны,
будет способствовать развитию предприятий жилищно-строительного комплекса. Экономическая оценка степени доступности жилья для домашних хозяйств ' Ставропольского края представлена в таблице 1.
' Анализ показывает, что в среднем одно домохозяйство в регионе для
' приобретения квартиры потратит 28 лет, и это без учета процентных платежей за
пользование ипотечным кредитом.
Сопоставление данных о денежных доходах и уровне жизни населения края с потребностью в улучшении жилищных условий и стоимостью одного , квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках позволяет сделать
^ некоторые выводы в отношении платежеспособного спроса на ипотечные
кредиты в Ставропольском крае. ' Во-первых, необходимо отметить не достаточную собственную ресурсную
о базу ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае.
Относительно низкие доходы, низкий платежеспособный спрос основной
массы нуждающегося в жилье населения не позволяют в настоящее время ' использовать личные сбережения для поного финансирования строительства
жилья. В связи с низким жизненным уровнем в Ставропольском крае население вынуждено за счет собственных средств, в первую очередь, финансировать приобретение продуктов питания, одежды и других товаров и услуг первой | необходимости.
I Во-вторых, желание граждан, имеющих в собственности индивидуальные
' жилые дома и приватизированные квартиры, улучшить свои жилищные условия
делает Ставропольский край привлекательным для внешних инвесторов. Это ^ обстоятельство обусловливает основные экономические интересы и ожидания
$ инвесторов: гарантированность сохранения, возврата и умножения капитала.
Таблица 1 - Оценка доступности жилья для домашних хозяйств _Ставропольского края___
1998 1999 2000 2001
1. Средняя обеспеченность населения жильем в крае на одного жителя в кв.м. 17,9 18,4 18,6 19,1
2. Коэффициент семейности 3,29 3,30 3,29 3,28
3. Средний размер необходимого жилья в кв.м. общей площади для домохозяйства (стр. 1x2) 59 61 61 63
4. Средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке, руб. 3434 4935 5247 6575
5. Расчетная цена типовой квартиры, руб. (стр. 3x4) 202797 299653 321085 411910,6
6. Среднегодовой месячный доход на члена домашнего хозяйства, руб. 640,1 1067,5 1498,9 1683,6
7. Среднегодовой месячный доход на одно домохозяйство, руб. (стр. 6x2) 2105,93 3522,75 4931,38 5522,21
8. Годовой доход на одно домохозяйство, руб. (стр. 7x12 месяцев) 25271,15 42273,00 59176,57 66266,50
9. Оценка доступности жилья для одного домохозяйства, лет (стр. 5 : 8) 8 7 5 6
10. Бюджет прожиточного минимума, руб. 407,70 801,20 865,60 1314,30
11. Среднегодовой месячный доход на душу населения без учета прожиточного минимума, руб. (стр. 6 - 10) 232,40 266,30 633,30 369,30
12. Среднегодовой месячный доход на семью без учета прожиточного минимума, руб. (стр. 11x2) 764,60 878,79 2083,56 1211,30
13. Годовой доход на семью без учета прожиточного минимума, руб. (стр. 12x12 месяцев) 9175,15 10545,48 25002,68 14535,65
14. Оценка доступности жилья без учета прожиточного минимума для одного домохозяйства, лет (стр. 5:13) 22 28 13 28
С учетом вышеперечисленных особенностей социально-экономического
потенциала ипотечного кредитования в Ставропольском крае, эффективным может бьгть сочетание механизмов накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан и с обязательным участием инвестиционно-строительных компаний. При этом протекционистские меры государственных органов могут быть направлены на финансовую поддержку инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий, с учетом индивидуальных возможностей и потребностей каждого застройщика.
Переход России на принципиально новую рыночную парадигму ' экономических отношений вызвал появление на строительно-инвестиционном ^ рынке структур, способных взять на себя решение всего комплекса задач, ^ связанных с организацией жилищного строительства в современных условиях.
Примером таких структур могут быть региональные инвестиционно-^ строительные компании, которые выступают в роли девлопера (от англ.
development Ч развитие, эксплуатация, сдача под ключ, ввод в эксплуатацию). ' Эта деятельность включает в себя: выбор экономически эффективного проекта; ^ создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного ' участка земли, реконструкция здания и др.); получение всей необходимой 1 предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию
проекта; поиск инвесторов; определение условий привлечения инвестиций и
' заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
^ отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ;
реализация построенного жилья, f Девлоперская форма деятельности является новой и перспективной для
^ строительной индустрии России. Использование этими организациями схем по
^ ипотечному жилищному кредитованию, направленных на расширение объема
, продаж жилой недвижимости, является необходимым условием их нормального
развития в будущем.
По результатам диссертационного исследования нами создана 1 компьютерная программа, которая показывает механизм развития жилищного " строительства не только отдельно взятой девлоперской компании, но и региона в целом. Для этого процесс развития строительного комплекса условно разбивается на отдельные этапы, каждому из которых свойственны определенные | качественные характеристики. Строится график (рисунок 2), на котором
' отображаются поля возможных вариантов приобретения жилья с использованием
системы ипотечного кредитования, причем границы каждого этапа (на рисунке 2
' обозначены под номерами 1-5) окрашены в разный цвет.
^ Рост или уменьшение размеров полей на графике связаны с изменением
' основных параметров в системе ипотечного кредитования жилищного
^ строительства. Суть этих изменений заключается в том, что в процессе
^ функционирования инвестиционно-строительные компании, используя ипотечное
кредитование, как необходимое условие для нормального развития, в результате конкуренции и за счет наращивания собственных финансовых активов будут увеличивать объемы строительства дешевого жилья, доступного широкому кругу населения. Размер первоначального взноса при этом понизится, тем самым, расширяя круг потенциальных покупателей жилья с меньшим уровнем достатка. Максимальный же срок кредитования возрастет, а минимальный - уменьшиться. Процентная ставка за кредит также снизится, что в совокупности с увеличенным сроком кредитования позволит установить такой размер ежемесячного платежа, который будет доступен практически каждому работающему человеку.
Рис. 2. Графический анализ развития жилищно-строительного комплекса
региона
Описанный процесс займет длительный период. Но результатом
использования инвестиционно-строительными компаниями механизма продажи жилья на условиях ипотечного кредитования будет являться то, что с одной стороны значительная часть населения страны сможет улучшить свои жилищные условия, с другой стороны, предприятия жилищно-строительного комплекса могут значительно увеличить объемы собственных финансовых ресурсов за счет прибыли.
Для оценки относительного развития строительного комплекса региона с точки зрения применения системы ипотечного кредитования в работе предложен коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона
К| - коэффициент развития строительного комплекса в -ом этапе (первый этап принимается за базу сравнения);
х - количество этапов оценки развития строительного комплекса, принимаемого для исследования;
(1, - удельный вес квартир 1-го этапа в исследовании общего строительного комплекса под номером х (при этом - у1 ^ = 1 ).
На основе проведенного анализа развития инвестиционно-строительных компаний с использованием компьютерной программы мы пришли к выводу, что для успешного функционирования девлоперских компаний, их деятельность дожна включать в себя следующие направления: изучение численности и возрастного состава населения; оценка его покупательной способности; исследование предпочтений населения в сфере жилищного строительства; анализ состояния жилищного комплекса региона. Основной целью данного процесса дожно стать создание условий для наиболее поного удовлетворения потребностей населения в качественном и доступном жилье. Реализация подобного подхода возможна только с применением системы маркетинга в Жилищном строительстве.
Основные положения диссертации отражены в следующих работах:
1. Коннов В.Н. О финансово кредитных механизмах решения жилищных проблем //Региональные проблемы социально-экономического развития Ставропольского края: Материалы Третьей научно-практической конференции СФЭИ. - М., 1999. - 0,12 п.л.
2. Коннов В.Н. О необходимости разработки ипотечной программы в Ставропольском крае //Региональные проблемы социально-экономического развития Ставропольского края: Материалы Третьей научно-практической конференции СФЭИ. -М., 1999. - 0,11 п.л.
3. Коннов В.Н. Об ипотечном кредитовании в России// Материалы межрегиональной конференции Студенческая наука - экономике научно-технического прогресса. Издательство Северо-Кавказского государственного технического университета: Ставрополь., 2000.- 0,07 п.л.
4. Коннов В.Н. О некоторых особенностях современных моделей ипотечного кредитования// Материалы второй межрегиональной конференции Студенческая наука - экономике России. Издательство Северо-Кавказского государственного технического университета: Ставрополь., 2001. - 0,07 п.л.
5. Коннов В.Н. Ипотечное кредитование в условиях переходной экономики // Основные тенденции и проблемы развития российской экономики в финансово-кредитных отношений: Материалы Пятой научно-практической конференции СФЭИ. - Ставрополь, 2001. - 0,12 п.л.
6. Коннов В.Н. Применение компьютерной технологии обоснования решений в области кредитования покупки недвижимости // Финансовые отношения в условиях рынка: Материалы Шестой научно-практической конференции СФЭИ. - Ставрополь, 2002. - 0,3 п.л.
7. Коннов В.Н., Богатин Ю.В. Ипотечное кредитование покупки жилья // Финансовые исследования.-Ростов-н/Д.,2002.-№ 4. - 0,78 п.л. (авт. 0,39 п.л.)
8. Коннов В.Н. Ипотечное кредитование как условие развития рынка жилья, Ставрополь, 2002 г. - 9,3 п.л.
Подписано к печати 24.03.03 г. Формат 60x84.1/16 Усл. печ. л. -1,6. Уч.-изд. л. - 1,3. Тираж 100 экз. Бумага офсетная. Северо-Кавказский государственный технический университет г. Ставрополь пр. Кулакова, 2
Типография СевКавГТУ
1 з 1 ^ С
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Коннов, Виталий Николаевич
Введение.
1. Теоретико-методологические аспекты ипотечного кредитования покупки жилья в рыночных экономических системах.
1.1. Социально-экономическая сущность и роль ипотечного кредита в рыночной экономике.
1.2. Мировой опыт развития ипотечного кредитования.
1.3. Развитие и становление системы ипотечного кредитования в современной России.
2. Экономическое моделирование финансовых платежей между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья.
2.1. Методические основы комплексного подхода к построению экономической модели финансовых платежей при ипотечном кредитовании покупки жилья.
2.2. Практические аспекты применения компьютерной технологии обоснования решений в области ипотечного кредитования покупки жилья.
3. Влияние ипотечного кредитования покупки жилья на финансовые ресурсы предприятий жилищно-строительного комплекса.
3.1 Анализ состояния жилищно-строительного комплекса и исследование платежеспособного спроса на ипотечные кредиты на примере Ставропольского края.
3.2 Оценка развития предприятий жилищно-строительного комплекса и их финансовых ресурсов на основе ипотечного кредитования покупки жилья.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса"
Актуальность темы исследования. Одной из основных целей развития России в XXI веке дожно стать формирование конкурентоспособной и эффективной рыночной экономики, в которой существенное место займут инвестиционные операции. Особая обеспечивающая роль в этом процессе принадлежит предприятиям жилищно-строительного комплекса, призванным удовлетворять потребности населения в жилье.
Условием развития предприятий этой отрасли является интенсивное формирование собственных и привлеченных финансовых ресурсов, способствующих выпонению обязательств компаний строительного комплекса и оплатой ими текущих расходов на производственную деятельность.
Рост инвестиций в данную сферу способствует не только оживлению рынка недвижимости, это влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отраслях Ч металургии, индустрии строительных материалов, лесопереработки, транспорта.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что одним из основных источников финансирования строительной отрасли могут являться догосрочные ипотечные кредиты населению, обеспеченные залогом недвижимости.
Развитие ипотечного кредитования и исследования в данном направлении имеют ключевое значение для общего успеха экономической реформы, могут способствовать снижению инфляции, сокращению дефицита бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения средств населения в реальный сектор экономики. В этой связи актуальность и своевременность темы диссертационной работы обусловливается необходимостью выявления особенностей взаимодействия участников инвестиционного процесса в системе ипотечного кредитования покупки жилья и их влиянием на формирование финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса.
Степень изученности проблемы. Приобретение недвижимости в развитых странах уже несколько десятилетий получает массовое распространение. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. Брутгемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Милера, Дж. Милара, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработаны модели ипотечных кредитов, структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предлагается система государственного кредитования населения. Ряд публикаций отечественных авторов посвящен отдельным аспектам этого вида кредитования. В.М. Агапкин, Н.П. Воеводская, Ю.В. Головин, В В. Герасимов, ВВ. Иванов, Ю.Б. Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В. Овчинников, Н И. Ризун, В.К. Селюков, В В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, А.Н. Ужегов, Г.А. Цылина, Е.В. Черных, И.В Шиляева обращаются к отдельным проблемам ипотечного кредитования в России - правовому обеспечению, выпуску и обращению закладных, моделям погашения жилищных кредитов, схемам организации кредитования под залог жилья.
Однако за рамками исследований остались вопросы о влиянии ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса и их развитие на основе моделирования финансовых потоков между заемщиком и кредитором при кредитовании покупки жилья, а так же практические аспекты применения компьютерной технологии по обоснованию компромиссных решений в области ипотечного кредитования приобретения жилья.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выпонено в рамках специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение, кредит, п. 9.3 - Эволюция кредитных отношений; закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта Паспорта специальностей ВАК Министерства образования РФ (экономические науки).
Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является изучение процесса функционирования системы ипотечного кредитования покупки жилья в современных условиях экономики России и разработка мер по ее развитию и совершенствованию, как необходимого условия ускоренного формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса для обеспечения качественным и доступным жильем населения страны.
В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе выдвинуты следующие задачи. проанализировать социально-экономическую сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике; изучить международный и отечественный опыт ипотечного кредитования покупки жилья, выявить причины, тормозящие внедрение системы ипотечного кредитования в экономику России; построить универсальную экономическую модель финансовых потоков, характеризующую взаимоотношения между продавцом и покупателем жилья с использованием механизма ипотечного кредитования жилищного строительства; разработать в системе ипотечного кредитования показатели, способствующие принятию решения со стороны заемщика, провести анализ возможностей управления процессом платежей за приобретаемую квартиру на приемлемой для покупателя основе; дать оценку состояния жилищно-строительного комплекса и исследовать платежеспособный спрос домашних хозяйств на ипотечные кредиты на примере Ставропольского края; разработать метод оценки развития предприятий жилищно-строительного комплекса за счет интенсивного роста собственных и привлеченных финансовых ресурсов на основе использования механизма продажи жилья на условиях ипотечного кредитования.
Предметом исследования служат финансовые платежи между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья и их влияние на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса.
Объектом исследования является ипотечный кредит и отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования между кредитором и заемщиком.
Методологической и теоретической основой диссертации являются работы отечественных ученых-экономистов, внесших значительный вклад в теорию и практику ипотечного кредитования. Обоснование теоретических положений и аргументация выводов осуществлялись на основе общенаучных методов познания (диалектический, исторический, логический), конкретных методов (системный, структурный, функциональный), а также специальных методов (экономического анализа и синтеза, сравнения, группировок, математического моделирования).
Информационно-эмпирической базой диссертационного исследования явились материалы научно-практических конференций и симпозиумов, информация из периодической печати и специализированных изданий научной экономической литературы, официальные статистические данные Государственного комитета РФ по статистике, Ставропольского государственного краевого комитета по статистике.
Рабочая гипотеза диссертационной работы базируется на системе методических положений и моделей автора, согласно которым определяющим моментом единства взаимодействия экономических интересов заемщика и кредитора при ипотечном кредитовании приобретения жилья является научный поиск компромиссных решений с применением конкретных технологий.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Строительство и продажа жилья населению на условиях ипотечного кредита являются механизмом, который позволит, с одной стороны, удовлетворить потребность населения в жилье, с другой стороны, даст возможность сформировать допонительные финансовые ресурсы предприятиям строительного комплекса. Ипотечное кредитование покупки жилья стимулирует развитие строительного комплекса, а также, в силу особого положения данной отрасли и экономику в целом.
2. Существующие в настоящий момент методики согласования условий ипотечной сдеки носят достаточно ограниченный характер, удовлетворяющий преимущественно интересы кредитора. Поэтому особое значение приобретает разработка в системе ипотечного кредитования новых показателей, способствующих принятию решения со стороны заемщика, и методик поиска множества компромиссных решений, удовлетворяющих интересы обеих сторон.
3. Многие задачи, требующие трудоемких расчетов для обоснования и выбора лучшего решения, успешно разрешаются с применением компьютерной технологии обработки информации. В этой связи особое значение приобретает исследование практических аспектов применения данных технологий в экономическом моделировании финансовых потоков между кредитором и заемщиком при ипотечном кредитовании покупки жилья.
4. По мере внедрения механизма ипотечного кредитования в деятельность инвестиционно-строительных компаний за счет интенсивного формирования собственных и привлеченных финансовых ресурсов возникает реальная необходимость оценки относительного развития как отдельных строительных предприятий, так и всего строительного комплекса региона.
Научная новизна исследования. В процессе диссертационного исследования получены следующие результаты, обладающие элементами научной новизны:
1. На основе анализа международного опыта в сфере ипотечного кредитования выявлены причины, тормозящие внедрение данного вида кредитных операций в современной России, показаны возможные сценарии развития ипотеки.
2. Разработаны методические положения комплексного подхода к построению экономической модели финансовых потоков в инвестиционно-строительных компаниях при ипотечном кредитовании покупки жилья и согласовании на основе разработанной экономической модели отдельных параметров ипотечного кредита между кредитором и заемщиком.
3. Предложены к использованию экономические показатели в системе ипотечного кредитования: общий и частный коэффициенты переплат, являющиеся допонительными критериями выбора условий ипотечной сдеки.
4. На примере Ставропольского края осуществлена прогнозная оценка платежеспособного спроса на ипотечные кредиты в регионе с учетом состояния финансов домашних хозяйств и жилищно-строительного комплекса.
5. Обоснован процесс роста собственных и заемных финансовых ресурсов инвестиционно-строительных компаний за счет развития ипотечных кредитных отношений, предложен к использованию коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов: в работе банков и инвестиционно-строительных компаний, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию населения; в деятельности консатинговых компаний, осуществляющих операции по оценке развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования; в учебном процессе высших учебных заведений при изучении системы ипотечного кредитования.
Использование программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования, способствует повышению доступности приобретения жилья населением при действующей системе ипотечного кредитования.
Апробация работы. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на межрегиональной научной конференции "Студенческая наука - экономике научного прогресса" (СевКавГТУ, г. Ставрополь, 2000-2001г.г.); на ежегодных научно-технических конференциях по результатам научно-исследовательской работы профессорско-преподавательского состава и студентов Ставропольского финансово экономического института (1999, 2000, 2002 гг.); на научно-методических семинарах финансового факультета Ростовского государственного экономического университета РИНХ.
По теме диссертационного исследования опубликовано 8 работ общим объемом 11,1 печатных листа.
Структура диссертационной работы обусловлена поставленной целью и задачами исследования. Диссертация общим объемом 162 страницы состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы (129 наименований). В ней содержится 22 таблицы, 20 рисунков, 4 приложения.
Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Коннов, Виталий Николаевич
Основные результаты проведенных исследований позволяют сформулировать следующие выводы и практические рекомендации.
1. Для жилищно-строительного комплекса в экономике страны характерна следующая особенность. По требованию заказчиков предприятия этой отрасли, создавая капитал, рассредоточивают его по другим сферам национальной экономики в разных пропорциях. В свою очередь, эти изменения в любой из сопряженных со строительством отраслей приводят к ответной реакции рынка и ставят новые задачи перед участниками строительства. Этот процесс может повторяться многократно. На основе проведенного анализа международного опыта возможно сделать вывод, что для удовлетворения потребности в жилье больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, наиболее эффективным является развитие института ипотеки в стране.
2. Несмотря на существование многих проблем, в России был достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечных кредитных операций. В то же время такая практика в современной России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда причин. Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы: недостаточность правового обеспечения ипотеки, социально-экономическая и финансовая нестабильность в обществе, неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки, недостаточность научной и коммерческой обеспеченности предлагаемых сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.
3. Проведенный анализ ключевых условий по кредитной операции, которые предлагают различные банки и организации, осуществляющие свою деятельность в области ипотечного кредитования, позволяют нам сделать вывод о достаточно жестких параметрах сделок в данной сфере. В этой связи, для увеличения объемов по этим операциям, целесообразно предложить ипотечным компаниям изменить подход к работе с клиентами в части предоставления им возможности самим участвовать в моделировании отдельных условий ипотечной сдеки. Это подход даст возможность найти такое компромиссное решение, которое будет удовлетворять и покупателя, и продавца квартиры. Для реализации данного предложения в диссертации предлагается применить компьютерные технологии обработки информации. Они позволяют не только найти конкретный вариант искомого решения, но и определить область допустимых решений, которые в своей совокупности удовлетворяют пользователей программы. Таких решений может быть множество и заинтересованным лицам останется только выбрать такое из них, которое отвечает всем установленным ограничениям и окажется наиболее благоприятным.
4. Исследование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволило уточнить математическую модель определения платы за жилье в установленную единицу времени. Эта модель была положена в основу программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования. Применение этой программы позволяет найти покупателю такой вариант условий приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования, который не будет противоречить интересам продавца и дает возможность в дальнейшем зафиксировать основные параметры компромиссного решения в договоре ипотечного кредитования.
5. Принцип работы предложенной модели заключается в том, что с ее помощью возможно на графике отобразить все ограничения в виде полей разного цвета, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя жилья, локализовать область компромиссного решения в виде многоугольника. Любая точка внутри данной зоны будет отражать в своей совокупности интересы субъектов совершаемой сдеки по купле-продаже жилья. Покупателю останется все тщательно взвесить и принять окончательное решение по совокупности всей информации. Это позволит от жесткой точки на графике, которая будет отражать конкретные безвариантные ограничения при покупке жилья, перейти к некоторой области устанавливаемых ограничений. Причем эта область будет с каждым годом расширяться, вовлекая в свою орбиту все большее количество покупателей квартир. Для этого строительные фирмы будут предоставлять им все более прогрессивные возможности, которые появятся у них благодаря капитализации прибыли и расширения на этой основе жилищного строительства, давая возможность лицезреть всю совокупность компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, участвующие в сдеке.
6. В диссертационном исследовании разработаны и предложены к использованию такие показатели в системе ипотечного кредитования, как общий и частный коэффициенты переплат. Последний характеризует размер переплаты за пользованием кредитом на срок рассрочки платежа. Общий коэффициент переплат характеризует размер общей суммы переплаты за жилье при ипотечном кредитовании. Предложенные коэффициенты предоставляют для потенциального заемщика допонительную информацию об ипотечной операции, тем самым способствуя принятию решения.
7. Управление процессом платежей за квартиру, купленную покупателем посредствам ипотечного кредита, зависит от нескольких факторов, к числу ключевых относятся: абсолютная величина стоимости приобретаемой квартиры; первоначальный платеж, который надо подобрать таким образом, чтобы покупатель мог заплатить этот взнос в момент приобретения квартиры; ежемесячные платежи в счет погашения предоставленного кредита; принятая рассрочка платежей за предоставленную кредитную сумму. При этом покупатель жилья сам дожен выбрать оптимальный вариант, при котором условия по ипотечной операции окажутся наиболее приемлемым со всех точек зрения. Все рассмотренные альтернативы управления платежами за покупателя в своем большинстве могут быть справедливы только при одном условии, а именно: продавец жилья заранее с ними согласен. Для него важно только выдержать общую стоимость жилья и ежегодную процентную ставку платежей за предоставленный кредит. Все остальное - это прерогатива покупателя жилья. Однако, такое возможно только в условиях широкой конкуренции между фирмами, предоставляющими жилье в кредит и их достаточно прочного финансового состояния, при котором они могут позволить себе дать рассрочку платежей на много лет вперед.
8. Одним из направлений исследования является оценка социально-экономического потенциала ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае, которая выражается в получении количественных характеристик структуры населения региона, уровне и условий его жизни, установлении взаимосвязей и взаимозависимости между доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления. При этом выявлено, что инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение; наблюдается устойчивая тенденция к снижению выделения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства как из федерального, так и из краевого бюджетов, и рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков; ввод в действие объектов жилищного и социально-культурного назначения сократися с 817,2 тыс. кв. м. в 1996 г. до 572,9 тыс. кв. м. общей площади в 2001 г. На основе анализа установлено, что необходим принципиально новый подход к развитию жилищного строительства, адекватный современному кризисному состоянию национальной экономики, и связанный с ипотечным кредитованием покупки жилья.
9. Появление на строительно-инвестиционном рынке структур, способных взять на себя решение всего комплекса задач, связанных с организацией жилищного строительства в современных условиях обусловлен переходом России на принципиально новую рыночную парадигму экономических отношений. Примером таких структур могут быть региональные инвестиционно-строительные компании, которые выступают в роли девлопера (от англ. development Ч развитие, эксплуатация, сдача под ключ, ввод в эксплуатацию), что включает: выбор экономически эффективного проекта; создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.); получение всей необходимой предусмотренной законодательством ф документации и разрешений на реализацию проекта; поиск инвесторов; определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата; отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ; реализация построенного жилья.
10. По результатам исследования создана компьютерная программа, которая может наглядно показывать механизм развития жилищного Ф строительства не только отдельно взятой девлоперской компании, но и региона, и даже страны в целом. Для этого процесс развития строительного комплекса условно разбивается на отдельные этапы, каждому из которых свойственны определенные качественные характеристики. Строится график, на котором отображаются поля возможных вариантов приобретения жилья с использованием системы ипотечного кредитования, причем границы каждого этапа окрашены в разный цвет. Рост или уменьшение размеров полей на # графике связано с изменением основных параметров в системе ипотечного кредитования жилищного строительства. Суть этих изменений заключается в том, что в результате конкуренции и за счет наращивания собственных финансовых активов инвестиционно-строительные компании в процессе использования в своей практической деятельности продаж жилья на условиях ипотечного кредитования, будут осуществлять следующие действия: увеличивать объемы строительства дешевого жилья, доступного ^ широкому кругу населения; размер первоначального взноса будет уменьшиться, тем самым расширяя круг потенциальных покупателей жилья с меньшим уровнем достатка; максимальный срок кредитования увеличится, а минимальный - уменьшиться; процентная ставка за кредит также уменьшится. Все эти факторы, в совокупности с увеличенным сроком кредитования, позволят установить такой размер ежемесячного платежа, который будет доступен практически каждому работающему человеку. Для оценки относительного развития строительного комплекса региона с точки зрения применения системы ипотечного кредитования в работе предложен коэффициент общего относительного развития строительного комплекса. В результате значительная часть населения страны сможет улучшить свои жилищные условия, а предприятия жилищно-строительного комплекса значительно увеличат объемы собственных финансовых ресурсов в виде прибыли.
11. На основе проведенного анализа развития инвестиционно-строительных компаний, с использованием компьютерной программы, можно сделать вывод, что для успешного функционирования девлоперских компаний, их деятельность дожна включать в себя такие направления, как: изучение численности и возрастного состава населения и оценка его покупательной способности, исследование предпочтений населения в сфере жилищного строительства, анализ состояния жилищного комплекса региона. Основной целью такой работы дожно стать создание условий для наиболее поного удовлетворения потребностей населения в качественном и доступном жилье. Реализация подобного подхода возможна только с применением системы маркетинга в жилищном строительстве, что имеет не только практическое применение в решении народно-хозяйственных и социальных задач, но и позволит получить значительный экономический эффект.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Коннов, Виталий Николаевич, Ростов-на-Дону
1. Конституция Российской Федерации. Сборник законов Российской Федерации. М.: Изд-во Эксмо, 2003, ст. 3.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: ЗАО Издательский Дом Главбух. - 2002, 464 с.
3. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Жилищное законодательство Российской Федерации. Нормативные документы. Серия Законы и общество Ростов-н/Д: Феникс, 2002, ст. 3.
4. Закон Российской Федерации от 29.05.1992 №2872-1 О залоге. Сборник законов Российской Федерации. -М.: Изд-во Эксмо, 2003, ст. 147.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости. Сборник законов Российской Федерации. М.: Изд-во Эксмо, 2003, ст. 261.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Жилищное законодательство Российской Федерации. Нормативные документы. Серия Законы и общество Ростов-н/Д: Феникс, 2002, ст. 71.
7. Федеральный закон от 24.12.1992 № 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики. Сборник законов Российской Федерации. М.: Изд-во Эксмо, 2003, ст. 275.
8. Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ О товариществах собственников жилья. Сборник законов Российской Федерации. М. Изд-во Эксмо, 2003, ст. 311.
9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Сборник законов Российской Федерации. М. Изд-во Эксмо, 2003, ст. 389.
10. Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 О жилищных кредитах. Собрание законодательства РФ, 13.06.1994, № 7, ст. 692.
11. И. Указ Президента РФ от 29.03.1996 № 430 О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья. Собрание законодательства РФ, 01.04.1996, № 14, ст. 1430.
12. Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1182 О выпуске и обращении жилищных сертификатов. Российская газета, № 111, 15.06.1994.
13. Постановление Правительства РФ от 20.01.1998 № 71 О федеральной целевой программе Государственные жилищные сертификаты. Российская газета, № 25, 10.02.1998.
14. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, № 3, ст. 278.
15. Антонов М.В. Залог и кредитный риск//Банк дело. 1995. - №5 - с.5-7.
16. Аверьянова Т. А. Экономическое инициирование капитальных вложений в жилищное строительство: На примере жилищно-строительного комплекса г. Новосибирска: Дис. . канд. экон. наук: 08.00.05. Новосибирск, 1998. - 137 е.: ил
17. Агапкин В.М.; Лимаренко В.И.; Казейкин B.C. Интегрированная система управления программами жилищного строительства и догосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях (система "Эффект") // Экономика стр-ва. М., 2000. - № 2. - с. 24-36
18. Асаул А.Н., Батрак А.В. Региональный аспект строительного комплекса на территории России/ Экономика строительства, № 4, М., 1999.
19. Банки и банковские операции: Учебник / Под ред. Е.Ф. Жукова. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.
20. Банковское дело: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп./ Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 672 с.
21. Баталин Ю.П. По пути решения жилищной проблемы М.: Финансы и статистика, 1996. 187 с.
22. Богатин Ю.В. Оценка эффективности производственного бизнеса и инвестиций: Монография Рос.Гос.Экон.Акад,- Ростов-н/Д., 1998. -168 е., ил.
23. Богатин Ю.В., Коннов В.Н. Ипотечное кредитование покупки жилья // Финансовые исследования. Ростов-н/Д., 2002. - № 4. - с. 57-63.
24. Беленький, В. Ипотека: проблемы и решения // Фин. бизнес. М., 1994. - N 8. - С.10-14
25. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций М.: Финансы и статистика, 1993. -144 с.
26. Бузырев В.В. Формирование конкурентной стратегии домостроительной компании на рынке подрядных работ в регионе. СПб: Изд-во С.-Петерб. Гос. Ун-та экономики и финансов, - 2000. - 141 с.
27. Бусов Е.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. 1996. №2 -с.58-60.
28. Ваксман С.А.; Воробьева, O.E. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США / Урал. гос. экон. ун-т. Екатеринбург, 1998. - 97 с.
29. Воеводская Н.П.; Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. М., 1996. - № 11. - с. 52-56
30. Володин A.A. Основные элементы ипотечного кредитования // Экономика. Предпринимательство. 1993. №2 - с. 19-22.
31. Воробьев Ю.; Караваева И.; Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопр. экономики. М., 1995.-N11.-С. 135-145
32. Выступление В.В. ПУТИНА при представлении Ежегодного послания президента России Федеральному Собранию Российской Федерации 18 апреля 2002 года.
33. Герасимов B.B. Модель развития строительного комплекса региона // Экономика и гуманитарные науки, сб. тез. научно-технич. конф., 2-5 апр, 1994 Новосибирск: НГАС, 1994 - с. 5-6.
34. Герасимов В.В., Щербаков А.Н. Направления развития подготовки строительного производства в условиях рынка // Изв. вузов. Строительство. 1996. -№1. с. 63-66.
35. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства . Учеб. пособие / С.-Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. СПб.: Изд-во С.~ Петерб. гос.ун-та экономики и финансов, 1999. - 158 с.
36. Горбунов A.A., Иванов С.Н., Асаул А.Н. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике./ под ред. Горбунова A.A. СПб.- 1999.
37. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999. - 592 с.
38. Деньги, кредит, банки: Учебник/ Под ред О.И. Лаврушина. 2-изд., перераб. и доп. - М. . Финансы и статистика, 2002. 464 с.
39. Дегтярева И., Сиднева Ю. Проблемы жилищного ипотечного кредитования // Экономика и упр. Уфа, 1999. - № 6. - с. 43-45
40. Жилищная программа: проблемы и решение М.:Стройиздат 1990. 148 с.
41. Жилищно-коммунальное хозяйство в Ставропольском крае Статистический сборник / Ставропольский краевой комитет государственной статистики -Ставрополь, 2002. 51 с.
42. Жилищное хозяйство в России: 2002 Статистический сборник./Госкомстат России. М., 2002 - 237 с.
43. Завидов Б Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" М.: "Издательство ПРИОР", 1998. -160 с.
44. Зенец И. Возможности ипотечного кредитования//Экономист-1997. №4-с.93-95.
45. Зеленкова Н.М. Ипотека // Деньги и кредит. М., 1992.-Ы 11.-е. 53-55.
46. Ильина, Ю.Б. Ипотечное кредитование и перспективы его развития: Дис. . канд. экон. наук: 08.00.01. СПб., 1998. - 176 е.: ил.
47. Иванов В.В. Все об ипотеке. М.: МТ-ПРЕСС, 2000. - 235 с.
48. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Информационно-внедренческий центр Маркетинг, 2001. - 273 с.
49. Иванов А.П.; Казакова, Е.А.; Учаева, М.В. Свой дом американца // Экономика стр-ва. М., 1993. - N 1. - С. 23-31
50. Ипотечное кредитование жилья в США / Материал подгот. Агапкин В.М., Гусева Л.В., Жукова Е.П., Кибалов Е.Б // ЭКО : Экономика и орг. пром. пр-ва. Новосибирск, 1992. - N 11. - С. 114-124.
51. Каращенко В.В. Организация учета девлоперской деятельности в системестроительного комплекса: Автореф. дис. . канд. экон. наук: 08.00.12 -Воронеж, 1999.-24 с.
52. Каримов Б.Н. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании // Банковское дело. М., 2000. - № 10. - с. 41-44
53. Клеман Н.М. Жилищная проблема в современной Великобритании : Науч -аналит. обзор/ РАН. ИНИОН. М.: ИНИОН, 1994. - 39 с.
54. Климович М. Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Рос. экон. журн. М., 1996. - N 4. - С. 18-22
55. Клюкин Б.Д.; Галиновская, Е.А. Банки и ипотека // Законодательство и экономика. М., 1994. - Вып. 5/6. - С. 28-31
56. Коннов В.Н. О финансово кредитных механизмах решения жилищных проблем //Региональные проблемы социально-экономического развития Ставропольского края: Материалы Третьей научно-практическойконференции СФЭИ. М., 1999. - с. 27-29.
57. Коннов В.Н. О необходимости разработки ипотечной программы в Ставропольском крае //Региональные проблемы социально-экономического развития Ставропольского края: Материалы Третьей научно-практическойконференции СФЭИ. М., 1999. - с. 39-41.
58. Коннов В.Н. О некоторых особенностях современных моделей ипотечного кредитования//Материалы второй межрегиональной конференции Студенческая наука-экономике научного прогресса.-Ставрополь.,2001. -с.80-81.
59. Коннов В.Н. Ипотечное кредитование в условиях переходной экономики // Основные тенденции и проблемы развития российской экономики в финансово-кредитных отношений: Материалы Пятой научно-практической конференции СФЭИ. Ставрополь, 2001. - с. 27-29.
60. Коннов В.Н. Применение компьютерной технологии обоснования решений в области кредитования покупки недвижимости // Финансовые отношения в условиях рынка: Материалы Шестой научно-практической конференции СФЭИ. Ставрополь, 2002. - с. 36-40.
61. Коннов В Н. Ипотечное кредитование как условие развития рынка жилья -Ставрополь: СФЭИ, 2002. 160 с.
62. Козлова С В. Земельно-имущественные отношения и ипотека: Проблемы управления: Дис. канд. экон. Наук. М., 1999. - 138 с.
63. Коптева Е. П. Ипотечное кредитование как инструмент управления инвестициями в жилищное строительство: Дис. . канд. экон. наук. 08.00.05. -Ульяновск, 1997. 172 е.: ил.
64. Копейкин А. Американская модель ипотеки//Рынок ценных бумаг. 1999. №8-с. 18-24.
65. Копейкин А. Развитие ипотечного кредитования в России//Рынок ценных бумаг. 1999. №8-с.25 29.
66. Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии старта// Бизнес и банки.-М., 1998.-№50.
67. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. Пособие. М.: Высш. шк. 1998. - 64 с.
68. Курмашов И.А. Система ипотечного жилищного кредитования в условияхвыхода экономики России из кризиса: Автореф. дис. . канд. экон. Наук. -СПб., 1998.-27 с.
69. Латкин A.A. Внедрение и развитие ипотечного кредитования// Промышленное и гражданское строительство-1998. №4-с.57 59.
70. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Воге Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. В 2 кн. Кн. 1. Ч Саров Саранск: Типография Красный Октябрь, 1999г. -216стр.
71. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. В 2 кн. Кн. 2. Саров Саранск: Тип. "Красный Октябрь" 1999.-180с.
72. Лимаренко В.И. Ипотечное кредитование жилищного строительства в России: состояние, проблемы, пути развития // Экономика стр-ва. М., 2000.- № 5. с. 2-13
73. Лимаренко В. И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. Н.Новгород, 1999. - 238 е.: ил.
74. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития: Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризиса экономики России.Ч М.: Диалог-МГУ, 2000,Ч 275 с.
75. Лукина 3. Механизм жилищных сбережений граждан // Риэтер М , 1998, № 3, с.42-45, № 4 - с 52-54.
76. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит.- М., 1998. № 6. - с. 44 - 50.
77. Макконнел K.P., Брю С.Л. Экономикс: Проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. T.I. М.: Республика, 1992. - 399 с.
78. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Рос.экон. журн. М., 1996. - № 7. - с. 47-56
79. Менеджмент в строительстве: Учебн. пособие / Под ред. И.С. Степанова.1. М.Юрайт, 1999. 540 с.
80. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. М.: Фонд Ин-т экономики города, 1999. - вып. 5. - 107 с.
81. Михайлов Е.Д. Ипотечное финансирование в США // США : Экономика. Политика. Идеология. М., 1993. - N 1. - С. 33-39, 60.
82. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов :опыт США Сборник материалов ,- М. Фонд "Институт экономики города", 1995г. -123с.
83. Овчинников В.В. Организация финансово-строительных комплексов: применение европейского опыта в России // Рынок цен. бумаг. М., 1995. -N 11. - С. 45-47
84. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России // Финансы. М., 1996. - № 2. - с. 12-14
85. Овчинников В В. Банковские гарантии и снижение рисков инвесторов (на основе ипотечных механизмов взаимодействия коммерческих банков, депозитариев и Custodians) // Маркетинг. М., 1996. - № 5. - с. 58-71
86. Омшанова Э.А. Развитие ипотечного кредитования в России . Дис. . канд. экон. наук / Рос. экон. акад. им. Г.В. Плеханова. М., 1998. - 188 с.
87. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Составитель С.Н. Максимов. -СПб., ДЕАН+АДИА-М, 1997. 245с.
88. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека//Российская юстиция. 1998. №11-е.10-12.
89. Остапенко В.В. Источники финансирования жилищного строительства // Экономика стр-ва М., 1997. - № 6. - с. 19-35
90. Пенкмна И.А. Современная система ипотечного кредитования жилья в США. МД МАКС-Пресс, 2000. - 106 с.
91. Петрухин А.Б. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. -Иваново, 2001.-230 с.
92. Повлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело. М., 2000. - № 10. - с. 35-40
93. Поляков, В.Г.; Ларионов, А.Н.; Усов, В.Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижне-Вожском регионе / . Вогогр. гос. архит.-строит, акад. Вогоград: Изд-во Вогогр. гос. ун-та, 1999. - 110 с.
94. Проскурин В А. О совершенствовании практики ипотечного жилищного кредитования // Банковское дело. М., 2000. - № 6. - с. 16-20.
95. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Ем B.C., Дудкин С.Н., Лаврищева A.A., Рогова Е.С.; Под ред. Ема B.C. -М.: Статут, 1999. 252 с.
96. Разумова И А. Ипотечное кредитование населения РФ на покупку, строительство жилья: Автореф. дис. . канд. экон. Наук.-СПб, 1999. 19с.
97. Распоряжение ФКЦБ РФ от 26.02.1999 N 195-р Об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости).
98. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. Под ред. д. э. н. Бандурина В.В. М.: БУКВИЦА, 2001. - 190 с.
99. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. М., 1997. - № 3. - с. 53-57
100. Селюков В.К.; Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке жилищного ипотечного кредитования // Менеджмент в России и за рубежом. -М., 1999. -№ 4. с. 99-111.
101. Смирнов В.В.; Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 1999. - 110 с.
102. Стаханов В.Н., Ивакин Е.К. Маркетинг строительства: Учебное пособие. -М.: Издательство ПРИОР, 2001.- 144 с.
103. Ставропольский край в цифрах. Статистический сборник/Ставропольский краевой комитет государственной статистики С76, 2001. - 188 с.
104. Ставропольский край и его регионы: Статистический сборник//Ставропольский краевой комитет государственной статистики -С76, 2002. 320 с.
105. Страйк Р.; Косарева Н.Б.; Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. М., 1995. - N 8. - С. 5259
106. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Предисл. И.М. Будаковой. Екатеринбург: Изд-во Сфера, 1997. -208 с.
107. Тарасевич, Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость / Санкт-Петербург. гос. техн. ун-т. СПб., 1996. - 235 с.
108. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека СПб: Питер, 2001. - 288 с.
109. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов/ Под ред. проф. Г.Б. Поляка.-М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2-е изд. 2001. 512 с.
110. Финансы предприятий: Учебник/ Н.В. Кочина, Г.Б. Поляк, Л.П. Павлова и др.; Под ред. Проф. Н.В. Кочиной. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1998.-413 с.
111. Хачатрян С.Р. Модель оптимизации инвестиционного портфеля в условиях диверсификации жилищного строительства и внедрения ипотеки // Аудит и фин. анализ. Москва, 1999. - № 1. - с. 91-95
112. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.:Экономика, 2001. - 357с.
113. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах/ /Российский экономический журнал. 1999. №7 с.92-94.
114. Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России, М.ЦЭМИ РАН. 1998.-60 с.
115. Чиркова М. Оценка залога как способа обеспечения возвратности кредита // Хозяйство и право. 1998. №6 с.34 - 38.
116. Чиненков A.B. Правовые основы ипотеки и ипотечного кредитования // Бухгатерия и банки. М., 1996. - № 3. - с. 52-61
117. Чистов JIM. Экономика строительства. СПб:Питер, 2002,- 256 с.
118. Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России., М., Издательство БЕК. 1996.-200с.
119. Шабалин В. Г. Сдеки с недвижимостью, или как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. Новые правила регистрации недвижимости. Изд. 2-е, перераб. и доп. М., Информационно-издательский дом "Филинъ". 1998.-304 с.
120. Шеремет А.Д., Сайфулин P.C. Финансы предприятий. -М., ИНФРА-М, 1998. 343 с.
121. Шиляева И.В. Ипотечные банки: Мировая практика и развитие в России. Дис. . канд. экон. Наук. -М., 2000. 198 с.
122. Экономика строительства/ Под ред. И.С. Степанова.М .Юрайт, 1997.-416 с.
123. Экономика недвижимости: Учебное пособие -2-е изд.-М.: Дело,2000.-328с.
124. Экономика: Учебник/ Под ред. доц. А.С.Булатова. 2-е изд., перераб. и доп. -М.: Издательство БЕК. 1997.-816с.
125. Ячеистов К., Кузьминский О. Деньги на крышу // Коммерсантъ Деньги. -МД 2001. № 12(316). - с. 28-29.
Похожие диссертации
- Ипотечное кредитование в системе организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы
- Экономические механизмы управления региональным жилищным комплексом
- Приоритетные направления инвестиционной деятельности в жилищно-строительной сфере территории
- Учет и анализ операций по ипотечному кредитованию
- Моделирование нормативов ипотечного кредитования