Формирование системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Колебанова, Надежда Владимировна |
| Место защиты | Чебоксары |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости"
На правах рукописи
Колебанова Надежда Владимпровпа
ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПРОЦЕССОМ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)
АВТОРЕФЕРАТ
на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Чебоксары 2008
003456047
Работа выпонена в ФГОУ ВПО Чувашский государственный университет имени И.Н. Ульянова
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Яковлев Анатолий Егорович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Кураков Владимир Львович
кандидат экономических наук, доцент Емельянова Галина Александровна
Ведущая организация: Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС)
Защита состоится ^Л^ъ^^Щг^.008 г. в /^часов на заседании диссертационного совета Д212.301.01 при ФГОУ ВПО Чувашский государственный университет имени И.Н.Ульянова по адресу: 428015, г. Чебоксары, ул. Университетская, д. 38, корп.З, ауд. 301.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО Чувашский государственный университет имени И.Н. Ульянова
Автореферат разослан <л// /ОМЛ- 2008 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета .
доктор экономических наук, профессор
Т.В. Мужжавлева
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Недвижимость представляет собой основу национального богатства, особый объект рыночной экономики, собственности и управления. Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи управления и финансирования, является актуальной темой научных исследований. Эта актуальность прямо обусловлена экономической сущностью недвижимости, ее местом и ролью в национальной экономике России. Российский региональный рынок недвижимости находится в процессе формирования, и еще не является совершенным механизмом регулирования имущественных отношений. Достаточно сильно отличается также показатели уровня развития данного рынка по регионам России.
С экономической точки зрения недвижимость рассматривается как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
Особенности управления региональными рынками недвижимости, их взаимосвязь с региональной экономической системой практически не исследованы, что является значительными препятствием для их развития. Практика регулирования имущественных отношений, и прикладное исследование функционирования недвижимой собственности приводят к выводу о необходимости теоретического осмысления развития инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости, а возвышающиеся общественные потребности определяют необходимость в создании соответствующих условий для обеспечения допонительного притока инвестиций и повышения инвестиционной активности на региональном рынке.
В связи с этим, становится актуальной разработка методических подходов к управлению инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости, позволяющей обеспечить приток капитала не только в отрасль, но и в регион, а также повысить эффективность использования имеющихся ресурсов.
Степень разработанности научной проблемы. Отдельные направления формирования и управления рынками недвижимости рассмотрены в работах некоторых зарубежных авторов: Т. Амблера, Д. Бле-винс, Л. Гитмана, М. Джонка, Ф. Котлера, О. Курно, Д. Логана, А. Маршала, X. Молоча, М. Портера, Д. Росса, А. О'Саливана, Л. Тэпман Д. Фридмана, Г. Харрисона, Г. Цукерман, Ф. Шерера, и др. Среди отечест-
венных ученных, по проблемам как теоретико-методологические и практические аспекты формирования и функционирования, и анализа и оценки регионального рынка недвижимости, а также управления ими, в том числе и на региональном уровне, выделяются работы следующих авторов: А. Асаул, И. Балалабанов, М. Березин, Н. Волочков, В. Горемыкин, М. Горенбургов, С. Гришаев, А. Грязнова, Л. Игнатов, С. Калачева, Е. Кинделеева, А. Кирсанов, А. Крутик, С. Максимов, В. Мамай, В. Ресин, Ю. Симионов, Е. Тарасевич, А. Федотова, А. Черняк, Н. В. Шван-дар, Щербакова, и других. Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих региональный рынок недвижимости, являются исследования по определению инвестиционного климата региона.
Несмотря на повышенный интерес к вопросам развития инвестиционных процессов на региональном рынке недвижимости, многие аспекты этой сложной проблемы являются недостаточно разработанными. В частности мало внимания уделяется вопросам системы управлениями этими процессами, в то время как именно они определяют эффективность инвестиций на региональном рынке недвижимости.
Актуальность проблемы формирования системы управления региональным рынком недвижимости и недостаточная ее исследованность определили выбор данной темы, а также структуру работы.
Цель исследования. Цель исследования заключается в разработке методических и практических подходов к совершенствованию управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
В соответствии с целью, были сформулированы следующие задачи: уточнить сущность рынка недвижимости и на этой основе выявить его роль в социально-экономическом развитии региона;
исследовать особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости;
проанализировать инвестиционную привлекательность регионального рынка недвижимости и определить факторы, влияющие на нее;
оценить эффективность системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
разработать методические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости;
Объект исследования. В качестве объекта исследования выступают региональные рынки недвижимости и факторы его формирования.
Предмет исследования. Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие при реализации инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости.
Область исследования. Выводы и рекомендации, научная ьовизна Д полученные в ходе реализации цели и задач, поставленных в диссерта-
ции, соответствуют пункту 5.6 - Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; международная торговля, пункту 5.8 - Региональные особенности и трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика по паспорту специальностей ВАК РФ.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются фундаментальные положения экономической теории, результаты научных исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории рынков, инвестиционного процесса, региональной экономики. В работе использованы законы и нормативные акты Российской Федерации, регулирующие функционирование и развитие региональных рынков недвижимости и инвестиционных процессов.
Для решения поставленных задач, были использованы методы системного анализа и синтеза, комплексного экономического анализа, экспертный, экономико-статистический, сравнительный, структурный, экономико-математические методы.
Информационную базу исследования составили данные Роскомста-та РФ, Комгосстата РФ по Чувашской Республике, Торгово-промышленной палаты ЧР и РФ
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретических и методических подходов по управлению инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
Основными элементами научной новизны является следующее:
1 .Уточнена сущность рынка недвижимости с позиции определения его места в социально-экономическом развитии региона. Суть уточнения состоит в том, что рынок недвижимости представляет из себя совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д., оказывающих существенное влияние на конечные результаты регионального экономического развития, через указанные составляющие.
2.Выявлены особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости: степень активности, фактор сопутствующих затрат; оценка объекта регионального рынка недвижимости, влияющая на соотношение спроса и предложения на данном рынке. Особенность функционирования данного вида рынка определяется тем, что он жестко дислоцирован на определённой территории, что является одним из препятствий повышения эффективности и мобильности бизнеса.
3. Проанализированы факторы внешней среды, определяющие инвестиционную привлекательность регионального рынка недвижимости к которым относятся инвестиционный потенциал региона и инвестиционные риски, напрямую зависящие от условий внешней среды; уровня эко-
номического развития региона, инвестиционного климата, состояния бизнес среды налоговой системы в регионе и т.д.
4. Дана оценка эффективности системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости, на этой основе предложены методические подходы к ее совершенствованию. Суть которых состоит в том, что инвестиционные процессы на данном рынке определяется в условиях высокой неопределенности экономической среды и конъектуры рынка, а также продожительностью временного лага, которые трудно, а иногда невозможно (в условиях кризисов) учесть в показателях эффективности.
5. Разработаны рекомендации по совершенствованию системы управления инвестиционным процессом, суть которых состоит в сбалансированном сочетании механизмов государственного и рыночного регулирования в целях обеспечения благоприятных условий для будущего размещения капитала на региональном рынке недвижимости и привлечение новых источников инвестиций.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что результаты исследования представляют собой конкретные методические рекомендации по повышению эффективности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости. Методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы региональными органами власти и местного самоуправления при определении стратегии их социально-экономического развития. Теоретические и методологические положения, развитые в диссертации, могут быть использованы в учебном процессе, при преподавании дисциплин Региональная экономика, Инвестиционный менеджмент, Региональные рынки.
Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 12 опубликованных работах автора, общим объемом 3 п.л.
Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях.
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии. Диссертация изложена на 175 страницах основного текста, содержит 11 таблиц, 12 рисунков, 183 источников использованных научных трудов.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цели и задачи, определены объект и предмет исследования. Раскрыта научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе диссертации Теоретические и методологические основы управления региональным рынком недвижимости рассмотрены
сущность регионального рынка недвижимости и его значения в социально-экономическом развитии региона п методологические основы управления региональным рынком недвижимости, представлены особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
Во второй главе диссертации Оценка системы управления инве-сти-ционным процессом на региональном рынке недвижимости дана оценка инвестиционной привлекательности сегментов регионального рынка недви-жимости, проведен анализ внешних факторов инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости в Чувашской Республике, рассмотрены методические подходы к оценке инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости.
В третьей главе диссертации Совершенствование системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости проведена разработка методических рекомендаций по управлению инвестиционным процессом и рассмотрено государственное регулирование инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости, рассмотрены направления совершенствования методических подходов к определению эффективности системы управления реальными инвестициями в недвижимость.
В заключении диссертации сформулированы основные выводы и обобщены рекомендации по совершенствованию сберегательного процесса и повышению качества жизни населения.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
1. Сущность рынка недвижимости и его роль в социально-экономическом развитии региона.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость Ч важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Рынок недвижимости Ч это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости Ч это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный уча-
сток через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого допонительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.
Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.
Таким образом, для владельца недвижимости она не только приносит доход, но и ограничивает его права. Государство по отношению к недвижимости как любому товару не выставляет препятствий для реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации.
Рынок недвижимости Ч это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отдекой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д.
Рынок недвижимости Ч это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации дня продавцов и более дли ельной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке.
Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность, (см. табл. 1)
В состав экономических факторов, который одинаков для всех регионов, но различен для каждого из них по значению, включаются такие, как уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, возможность привлечения заемных (кредитных) средств, цены на рынке недвижимости, стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, уровень арендной платы, налогообложение и др.
Таблица 1
Сравнение рынка недвижимости с высокоорганизованным рынком товаров и услуг
Характерные черты Рынки
высокоорганизованные недвижимости
Типичные территориальные границы рынка Регион, группа регионов, страна, группа стран, все страны мира Район, город, регион
Взаимозаменяемость единиц товара Абсолютная Очень слабая взаимозаменяемость
Число продавцов и покупателей Большое Небольшое
Соотношение между числом продавцов и покупателей Сбалансировано Колеблется между сба-лансированостыо, рынком продавцов и рынком покупателей
Характер сделок Преобладают публичные сдеки Сдеки носят частный характер
Доступность информации о товаре и рынке Очень высокая Доступ к информации обычно затруднен
Достоверность и понота информации н Доступная информация часто недостоверна и (или) неверна
Скорость обмена информацией Очень низкая
Степень осведомленности продавцов и покупателей о товаре и ценах Высокая Колеблется от очень высокой до очень низкой
Окончание табл. 1
Характерные черты Рынки
высокоорганизованные недвижимости
Правовое регулирование способов использования товаров и сделок, непосредственно воздействующее на цены Минимальное Значительное
Стабильность цен Относительная стабильность Цены могут меняться в широких пределах
Транспортабельность товара Очень высокая Поностью отсутствует
Влияние реального местонахождения товара на цены Очень незначительное Местонахождение -один из важнейших факторов, влияющих на цены
Роль нерациональных факторов в принятии решений Крайне незначительная Заметная
Возможность быстрого увеличения или уменьшения объема продаж Значительная Практически отсутствует в силу длительного строительного цикла
В число факторов, определяющих спрос, входят политические, национальные, культурные условия, традиции населения. Каждый из выше названных факторов влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости.
2. Особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
Развитие и функционирование регионального рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений. Специфическими характеристиками недвижимой собственности являются: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недви-жимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность.
Характеристика редкости позволяет сделать вывод о том, что современное планирование городов дожно предусматривать максимально эффективное использование уже застроенных территорий. Оборот и кругооборот объектов недвижимости обуславливает деление регионального рынка недвижимости на первичный и вторичный. Исходя из этого вытекает и такая особенность функционирования рынка, что, будучи произведенным, его объект остается на рынке в качестве резерва предложения очень догое время. Характеристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осуществление сделок с недвижимостью зависит от уровня дохода, и всегда связано с аккумулированием финансовых ресурсов. Уникальная полезность и стационарность определяют потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического
положения и связанных с ним характеристик. Эти же факторы определяют особенности развития инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости.
Особенностями инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости являются следующие:
1) уровень развития (степень активности) регионального рынка недвижимости (как рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колебаний общеэкономической конъюнктуры;
2) на функционирование регионального рынка недвижимости существенное влияние оказывает фактор сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости);
3) специфика объекта регионального рынка недвижимости в значительной степени влияет на соотношение спроса и предложения на данном рынке.
Особенности функционирования данного вида рынка всегда будут определяться фактом, что недвижимость всегда будет тем продуктом, на который окружающая среда оказывает очень сильное воздействие. В то же время, бизнес может менять местоположение, если в существующих условиях его дальнейшее прогрессивное развитие не представляется возможным. Характеристика стационарности четко определяет невозможность какой-либо дислокации недвижимости в целях улучшения эффективности, что является основой всей системы инвестирования на регионального рынка недвижимости.
Специфика самого объекта рыночных отношений - недвижимости, позволяет объяснить некоторые особенности развития инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости. Такими особенностями являются: очень низкая ликвидность спроса и предложения на рынке, которые не позволяют достаточно быстро реагировать на изменения стоимостных и количественных показателей на рынке; функционирование регионального рынка недвижимости находится в тесной зависимости от общеэкономической конъюнктуры; в современных условиях государство вынуждено тщательно контролировать и оказывать содействие развитию регионального рынка недвижимости в сфере личного потребления, поскольку обеспечение нормальных условий существования граждан входит в функции государства и относится к области социального регулирования.
На эффективность инвестиционных процессов большое влияние оказывает жесткая географическая зависимость объектов недвижимого имущества, а также широкая сегментация рынка по критерию видов назначения недвижимости. Другими словами, можно говорить о высоком или низком уровне развития регионального рынка недвижимости для
определенного географического региона и относительно отдельных сегментов рынка.
Существует взаимосвязь развития различных сегментов рынка. Так, в частности, развитие производственной базы, или увеличение объектов производственного назначения способствует увеличению уровня занятости в регионе, что в свою очередь является объективным фактором спроса на рынке жилья.
Учитывая указанные особенности, основными показателями, характеризующими уровень развития инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости, являются следующие:
объем и структура сделок, осуществляемых на первичном и вторичном рынках за определенный период;
фиксированная норма прибыли, получаемая участниками первичного и вторичного рынка;
степень привлечения заемного капитала; наличие и активность рынка производных ценных бумаг; степень развития страховой деятельности на региональном рынке недвижимости.
3. Анализ внешних факторов инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости в Чувашской Республике.
Инвестиционная привлекательность любой страны и региона основана на двух составляющих; инвестиционном потенциале и инвестиционном риске. Инвестиционный потенциал региона определяется основными макроэкономическими характеристиками (объемом и темпами роста ВВП (ВНП), прямых иностранных инвестиций, структурой экономики), насыщенностью территории факторами производства (ресурсно-сырьевыми, трудовыми, финансовыми), величиной и динамикой потребительского спроса населения и так далее.
Уровень же инвестиционного риска отражает вероятность потери инвестиций и дохода от них. В том или ином регионе этот риск определяется общеэкономическими (тенденции в экономическом развитии региона), финансово-валютными (степень сбалансированности регионального бюджета и финансов предприятий), политическими (распределение политических симпатий населения по результатам последних парламентских выборов, легитимность местной власти), законодательными, социальными (уровень социальной напряженности), экологическими, криминальными и другими факторами.
Таким образом, уровень инвестиционной привлекательности региона в целом определяется соотношением инвестиционного риска и инвестиционного потенциала, то есть тем, насколько, исходя из существующего положения и перспектив будущего развития региона, риски, связанные с инвестированием в данный регион, компенсируются доводами, которые на эти инвестиции можно получить.
Инвестиционная привлекательность в сфере недвижимости определяется теми же факторами, что и во всех других случаях. Однако, учитывая то, что недвижимость - это отдельный сектор экономики, который развивается по особенным законам и принципам, на их практическую реализацию накладывается некоторый отпечаток. Так, инвестиционная привлекательность в любой сфере бизнеса зависит от конъюнктуры рынка, поэтому любой инвестор, прежде чем вкладывать ресурсы в создание или покупку предприятия в том или ином секторе, дожен проанализировать соотношение спроса и предложения. Особенность сферы недвижимости в этом отношении заключается в том, что временной лаг от начала реализации проекта до момента выведения объекта на рынок достигает нескольких лет, в течение которых рыночная ситуация может существенно измениться. Как результат, начиная проект и ориентируясь на высокие арендные ставки, девелопер может сдать объект в аренду по более низким ставкам, чем предполагал, поскольку за это время на рынок вышло много новых помещений, в итоге чего он насытися. Кроме того, в недвижимости особое место занимает риск ликвидности, который обусловлен значительной стоимостью актива и ограниченностью возможностей быстрого выхода из проекта в недвижимости без потери стоимости инвестиций.
Для формирования инвестиционной привлекательности регионального рынка недвижимости, важное значение имеют условия внешней среды: уровень экономического развития региона, инвестиционный климат, уровень развития бизнес среды, налоговая система, и т.д.
О состоянии рынка недвижимости Чувашской Республики свидетельствуют данные об объектах недвижимости (зданиях, помещениях, учреждениях), учтенных в реестре муниципального имущества на территории г.Чебоксары, можно судить по таким показателям, как: количество объектов недвижимости, их балансовая стоимость и общая площадь объекта недвижимости. По различным сегментам рынка недвижимости, они самые различные, так, например, в сегменте жилищный фонд количество объектов составляет 46771 с их балансовой стоимостью 4,03 мрд. руб. (см. таблицу 2).
По сегменту нежилой фонд, количество объектов составляет всего лишь 5.6% от предыдущего объекта, однако его балансовая стоимость выше на 50%. По сегменту инженерные сети и коммуникации, соответственно - 16% и 40%.
Таблица 2
Основные показатели рынка недвижимости в г.Чебоксары в 2007г.
№ п/п Наименование объекта недвижимости Кол-во объектов недвижи мости Балансовая стоимость на 01.01.2008г. (тыс. руб.) Остаточная стоимость на 01.01 2008г. (тыс. руб.) Общая площадь объекта недвижимости (кв. м)
1 2 3 4 5 6
1 Жилищный фонд (квартиры), в том числе: 46 771 4 028 974,80 3 208 611,10 2 391 695,17
1.1 Объекты, находящиеся на балансе муниципальных предприятий и организаций 44 925 3 885 094,00 3 072 089,30 2 283 623,17
1.2 Объекты, находящиеся на балансе немуниципальных предприятий и организаций 1 846 143 880,80 136 521,80 108 072,00
2 Нежилой фонд, в том числе: 2 320 8 409 353,52 5 835 102,80 1 332 829,34
2.1 Объекты, находящиеся на балансе предприятий ЖКХ 417 560 023,78 416 928,36 140 469,19
2.2 Объекты, находящиеся на балансе предприятий торговли и общественного питания 15 8 647,61 5 197,20 4 965,95
2.3 Объекты, находящиеся на балансе предприятий бытового обслуживания населения - - - -
2.4 Объекты, находящиеся на балансе иных предприятий 99 89 640,73 55 094,09 45 059,60
2.5 Объекты, находящиеся на балансе учреждений здравоохранения 193 2 002 018,92 1 347 765,92 222 274,90
2.6 Объекты, находящиеся на балансе учреждений культуры 78 190 788,98 124 799,40 44 245,50
2.7 Объекты учреждений физической культуры 31 88 861,18 51 440,07 16 019,3 0
2.8 Объекты, находящиеся на балансе образовательных учреждений 775 4 945 277,36 3 551 957,51 711 157,73
Окончание табл. 2
1 2 3 4 5 6
2.9 Объекты, находящиеся на балансе иных организаций и учреждений - - - -
2.10 Объекты, находящиеся на балансе органов самоуправления города Чебоксары и иных организаций 25 268 687,06 169 796,40 22 982,80
2.11 Объекты, находящиеся на балансе немуниципальных предприятий и организаций на праве пользования 519 100 092,73 12 852,12 27 893,45
2.12 Объекты, находящиеся на балансе пользователей, обремененные правом аренды 126 93 251,43 63 31 1,71 79 100,22
3 Инженерные сети и коммуникации, входящие в состав муниципальной казны города Чебоксары 7 883 7 053 355,74 5 121 744,70 -
3.1 Наружные сети водопровода и канализации 76 45 769,12 44 609,43 -
3.2 Наружные тепловые сети 2 296 1 910 423,60 818 522,40 -
3.3 Кабельные и воздушные линии электропередачи 3 893 334 059,20 284 259,80 -
3.4 Сети наружного электроосвещения 772 221 576,74 165 752,29
3.5 Объекты внешнего благоустройства, в том числе: 744 4 461 230,75 3 771 874,85
3.6. Дороги 488 841 429,80 146 965,10
Источник: Социально-экономическое развитие Чувашской Республики. Ком-госстат ЧР. - Чебоксары 2008
Другим важным показателем, характеризующим инвестиционный процесс на рынке недвижимости, являются инвестиции в основной капитал (см. таблицу 3).
Таблица 3
Инвестиции в основной капитал__
2005 г. 2006 г. 2007 г. 2007г. к 2005г.
Всего, мн. руб. 18956,8 26548,9 37209,4 196,3
в том числе: жилище 6513,7 6431,8 10027,4 153,9
здания и сооружения 7940,5 13913.1 16946,8 213,4
машины, оборудование, транспортные средства 3751,8 4992,1 8911,7 237,5
прочие 750,8 1211,9 1323,5 176,3
Из общего объема инвестиций: СМР 12581,1 15777,7 22397,9 178,0
инвестиции из-за рубежа 200,3 4,4 593,3 296,2
Источник: Социально-экономическое развитие Чувашской Республики. Комгосстат ЧР. - Чебоксары 2008
Анализ таблицы 3 показывает положительную динамику вложения инвестиций в недвижимость, всего прирост с 2005 года по 7 год составил: 96,3%. Наибольший прирост за этот период наблюдается по сегменту машины, оборудования, транспортные средства по сегменту здания и сооружения 113,4%, по сегменту жилище 53,9%
Основные инвестиции осуществлены крупными и средними предприятиями. В качестве финансовых инструментов, которые используются как налоговые льготы, такие как поное или частичное освобождение от уплаты республиканских налогов, части налогов зачисляемых в республиканский бюджет, предоставление инвестиционных налоговых кредитов, выделение бюджетных кредитов, государственных гарантий Чувашской Республики под инновационные и инвестиционные проекты по созданию недвижимости в республике (см. рис.1).
ЕЭ Сумма налоговых доходов республиканскох-о бюджета Чувашской Республики 33 JI ьгоч ы.нре до став синыс Законом ЧР,всего
Рис. 1. Сведения об объемах налоговых льгот
тыс.руб 9000000 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 юооооо о
a:vso4ss
Следует отметить, что роль малого бизнеса с каждым годом возрастает. Так, суммарный оборот продукции малого бизнеса (без КФХ и предпринимателей) за 2006 год составил 38,5 мрд. руб. или 21,7% к общему обороту, численность работающих - 38,5 тыс. человек или 18,3% к общей численности работающих. Инвестиции в основной капитал за 2005-2006 годы увеличились с 1033 мн. руб. до 1680 мн. рублей.
Таким образом, несмотря на имеющийся в республике препятствия для развития деловой активности, внешняя среда для развития регионального рынка по движимости благоприятная в том числе и с точки зрения развития инвестиционных процессов.
Рис. 2. Инвестиции в малый бизнес
4. Совершенствование методических подходов к определению эффективности системы управления реальными инвестициями в недвижимость.
Рассмотрим более подробно основные показатели эффективности инвестиций в недвижимость.
Эффективность инвестиций характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников: чистый приведенный доход (стоимость), период (срок) окупаемости, внутренняя норма доходности (рентабельности), индекс прибыльности (рентабельность).
Критерии эффективности, как и любые модели, основаны на определенных предпосыках. Рассмотрим основные из них.
1. Уровень риска рассматриваемых проектов соответствует среднему уровню риска фирмы в целом.
2. Затраты на капитал постоянны во времени и не зависят от объема инвестиций в проект.
3. Инвестиционные возможности независимы. Не существует никаких связей между рассматриваемыми проектами (т. е. они не являются
взаимоисключающими, допоняющими или зависимыми), и денежные потоки любой пары проектов некоррелируемы.
4. Ставка процента, по которой фирма занимает капитал на рынках капитала, равна ставке, которую она может получить, инвестируя свой капитал на этих рынках.
5. Существует совершенный рынок капитала, что означает:
а) никто не обладает достаточной властью для влияния на цены;
б) любой участник может взять или дать взаймы столько, сколько захочет, не оказывая влияния на цены;
в) трансакционные издержки равны нулю;
г) все участники имеют свободный доступ к информации;
д) капитал не ограничен.
6. Инвестиционные решения независимы от потребительских. Для приведения доходов и расходов к одному моменту времени при оценке эффективности инвестиций используют ставку дисконтирования (сравнения). Выбор ставки сравнения существенным образом зависит ог инфляции, риска, структуры капитала.
Чистый приведенный, доход. Это разность доходов и расходов, дисконтированных на начало инвестиционного проекта. Чистый приведенный доход характеризует общий экономический эффект от инвестиционного проекта, но без увязки с длительностью получения этого эффекта. Он показывает, достигнут ли инвестиции желаемого уровня отдачи.
Ставка сравнения q является в определенном смысле величиной условной. Поэтому чистый приведенный доход определяется для некоторого диапазона этих ставок. Возможная зависимость чистого приведенного дохода от ставки сравнения приведена на рис 3. Из рисунка следует, что чистый приведенный доход может быть как положительной, так и отрицательной величиной.
Рис. 3. Зависимость чистого приведенного дохода от ставки сравнения
Метод определения недостающей части периода поясняется на рис. 4 (принимается, что поступления изменяются по линейному закоь у).
МРУ-чистый приведенный доход; я-ставка сравнения
К достоинствам этого метода следует отнести в первую очередь простоту расчетов. В силу этого качества, отсекая наиболее сомнительные и рискованные проекты, в которых основные денежные потоки приходятся на конец периода, метод иногда используется как простой метод оценки риска инвестирования. Такой метод будет выгоден для оценки проектов, касающихся тех продуктов, спрос на которые нестабилен. Кроме того, он удобен для небольших фирм с маленьким денежных оборотом, а также для быстрого оценивания проектов в условиях нехватки ресурсов.
Понятие лэкономическая эффективность характеризует связь между количеством единиц редких ресурсов (затраты), которые применяются в процессе производства, и получаемым в результате количеством (выпуск) какого-либо необходимого продукта. Большее количество продукта, получаемого при постоянном объеме затрат, означает повышение эффективности. Меньший объем продукта от данного количества затрат указывает на снижение эффективности.
Чтобы эффективно использовать ресурсы, надо вести бизнес с минимальными затратами, усилиями, потерями.
5. Методические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
К основным принципам регулирования инвестиционной активности на региональном рынке недвижимости следует отнести принципы: системности, научности, эффективности, транспарентности, экологической безопасности, ответственности и стимулирования лиц, принимающих решения, многообразия форм и методов госрегулирования, объектного подхода и функциональной целесообразности. Именно эти принципы позволят обеспечить эффективность развития инвестиционных процессов на региональном рынке недвижимости.
Государство, выступающее инициатором широкомасштабных структурных преобразований, не может не играть весомой роли в за-дельных инвестициях. Оно не может ограничиваться предоставлением государственных гарантий возврата инвестиционных кредитов (что, конечно, не ставит под сомнение целесообразность применения этого ин-
струмента). Доля прямого государственного участия в задельных инвестиционных проектах дожна быть достаточно весомой и, как правило, существенно превышать 20 % (такова была квота государственного участия в большинстве инвестиционных проектах по Министерству экономики). В то же время в случае успешного претворения в жизнь активной политики структурного регулирования и стабилизационной политики впоне реальна метаморфоза в поведении и самого частного капитала. Стимул догосрочного и, в конечном счете, достаточно прибыльного вложения капитала будет обусловливать заинтересованность со стороны частных инвесторов в финансировании инвестиций задельного характера.
Реализация такого рода смешанной модели финансирования означает, что инвестиции, осуществляемые на региональном рынке недвижимости, осуществляются на базе долевого участия частного капитала и государства при однозначной координирующей роли последнего. Иными словами, обязательным условием долевого государственного участия в инвестиционных проектах выступает привлечение частных инвестиций, прежде всего в виде собственного капитала.
Аргументы в пользу сформулированной позиции достаточно очевидны: во-первых, только при реальных вложениях собственного капитала в дальнейшем у частных инвесторов наверняка сохранится стимул к дальнейшим инвестициям; во-вторых, само участие наряду с государством частного капитала в инвестиционных проектах закрепит их рыночный статус, в плане удовлетворения требований именно рыночной эффективности.
Следует принимать в расчет, что в период резкого падения инвестиционной активности прямое государственное финансирование необходимых инвестиций и инноваций в технологическую перестройку представляло единственный выход из положения. Но в условиях нормализации ситуации с источниками финансирования производственных капиталовложений в основные сектора народного хозяйства огосударствление инвестиционного процесса будет противоречить принципам функционирования регионального рынка недвижимости. При таком развитии событий отдельные производители будут поставлены в привилегированное положение, что не принесет желаемых результатов вследствие отсутствия необходимой ответственности и тем более риска со стороны непосредственных испонителей инвестиционных проектов. Исключительно государственное финансирование правомерно только в отношении наиболее приоритетных, связанных с реализацией стратегических инвестиций и особенно инноваций, эффект действия которых выходит за рамки среднесрочной перспективы.
Реализация догосрочных инвестиций на основе долевого участия государства и частных инвесторов предполагает выбор адекватных организационных форм. На наш взгляд, прямое государственное участие в инвестиционном процессе и тем более его координацию наиболее предпочтительно
осуществлять через разработку инвестиционных программ по основным производственным секторам российской экономики. В этом случае мог бы быть практически реализован макроэкономический подход к координации различных направлений инвестиционной деятельности.
Таким образом, правомерно выделить два основных критерия прямой государственной поддержки инвестиционного процесса: во-первых, достижение максимального кумулятивного эффекта совокупных, частных и с государственным участием, инвестиций в соответствии с желаемыми структурными изменениями; во-вторых, достижение по возможности максимального эффекта от самих инвестиций, финансируемых государством.
Согласование этих в двух противоречивых критериев возможно только при выборе по сути своей компромиссных инвестиционных решений. С одной стороны, неправомерно стремиться исключительно к высокорентабельным вложениям, дающим быстрый финансовый эффект. Необходимо выдерживать пропорции распределения государственной поддержки инвестиций, чтобы добиться эффективного роста совокупных инвестиций и притом в соответствии с желаемыми структурными пропорциями. С другой стороны, как уже отмечалось, при выборе вариантов государственного участия в инвестиционном процессе нельзя ни в коей мере забывать об условии достижения достаточно высокой рентабельности и такого рода вложений. Максимизация кумулятивного эффекта совокупных инвестиций, достигаемая за счет государственных инвестиций, не дожна приводить к росту государственного дога, неизбежно сопряженного с крайне нежелательными инфляционными последствиями, нарушениями условий выплаты государственного дога и тем самым утраты доверия к государству как инвестору.
На рынке недвижимости государство выпоняет следующие функции: -идеологической и законодательной инициативы; -инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
-профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
-эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
-регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
-верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
-контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью);
Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
1) путем прямого вмешательства (административные методы регулирования);
2) путем косвенного воздействия (экономические методы регулирования объектами недвижимости).
Подводя итог, следует отметить, что в основе построения эффективного механизма регулирования инвестиционным процессов на региональном рынке недвижимости дожны быть:
1. Организация оценки параметров инвестиционных процессов, с построением пространственной сегментации рынка, исходя из разбивки на множество однородных зон, которая строится на основе создания: службы мониторинга регионального рынка недвижимости и единой базы данных по недвижимому имуществу, содержащей экономическую, техническую и правовую информацию, а также системы статистического учета в разрезе рынков, так называемый кластерного подхода к формированию данных, которые возможно, для обеспечения доступности, перевести в плоскость Интернет-статистики по информационным блокам, содержащим аналитику рынка.
2. Система налогообложения, которая дожна основываться на зонировании региональных рынков недвижимости в зависимости от ценности земли, а не того, какой вид деятельности на ней осуществляется.
3. Мероприятия по развитию рыночной инфраструктуры. Особое внимание, при этом дожно быть уделено следующему:
Разработке торговых систем, на которых осуществляется экспонирование недвижимости. Это может быть как печатное издание, так и создание Интернет-регионального рынка недвижимости.
Созданию равных конкурентных условий для всех участников рыночных отношений - прозрачности и открытости при продаже и (или) предоставлении в аренду муниципальных земельных участков под застройку; развитие института оценки недвижимости; создание оптимальных условий для застроечной деятельности в части лицензирования, разрешительных и согласовательных процедур.
4. Законотворческая деятельность, регулирующая оборотоспособ-ность недвижимости, заключающаяся в формировании общей концепции регулирования рыночных отношений, связанных с развитием инвестиционных процессов на региональном рынке недвижимости.
Совокупность выделенных инструментов позволит обеспечить активизацию инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости и будет способствовать эффективному развитию инвестиционных процессов как с позиций экономической эффективности, так и с позиций их социальной значимости.
СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
Статьи, опубликованные в ведущих рег^нзируемых научных журналах и изданиях, определенных ВАК РФ
1. Колебанова, Ы.В. Система оценки развития инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости / Н.В. Колебанова // Вестник Чувашского университета: Научный журнал. - Чебоксары: Изд-во Чуваш, ун-та, 2008.-Вып.4 - 0,5 печ. л.
Статьи, опубликованные в других научных изданиях
2. Колебанова, Н.В. Управление имущественным комплексом городского хозяйства региона / Н.В. Колебанова // Регионы России: проблемы ускорения социально-экономического развития: материалы регион. науч.-практ. конф., посвященной 80-летию П.А. Сидорова. - Чебоксары: изд-во Чуваш, ун-та, 2007 - 0,3 печ. л.
3. Колебанова, Н.В. Опыт разработки стратегии социально-экономического развития территорий / Н.В. Колебанова, А.Е. Яковлев // Регионы России: проблемы ускорения социально-экономического развития: материалы регион, науч.-практ. конф., посвященной 80-летию П.А. Сидорова. - Чебоксары: изд-во Чуваш, ун-та, 2007. - 0,2 печ. л. (в соавторстве -0,4 печ. л.)
4. Колебанова, Н.В. Особенности анализа инвестиций в объекты недвижимости/ Н.В. Колебанова Н Вызовы современности в свете истории, философии и мировой экономики: материалы Межд. науч.-практ. конф. - Чебоксары: изд-во Чуваш, ун-та, 2007 -. 0,3 печ. л.
5. Колебанова, Н.В. Принципы ипотечно-инвестиционной оценки объектов недвижимости. / Н.В. Колебанова, А.Е. Яковлев // Вызовы современности в свете истории, философии и мировой экономики: материалы Межд. науч.-практ. конф. - Чебоксары: изд-во Чуваш, ун-та, 2007.- 0,2 печ. л. (в соавторстве - 0,4 печ. л.)
6. Колебанова, Н.В. Земельные отношения в системе управления муниципальной собственностью г. Чебоксары. / Н.В. Колебанова // Вызовы современности в свете истории, философии и мировой экономики: материалы Межд. науч.-практ. конф. - Чебоксары: изд-во Чуваш, ун-та, 2007 -. 0,3 печ. л.
7. Колебанова, Н.В. Инвестиционно-инновационная стратегия управления промышленным комплексом региона / Н.В. Колебанова, Т.М. Кирилова // Инновация как объективный фактор развития национальной экономики: материалы Всеросс. науч.-практ. конф. - Чебоксары: изд-во Чуваш, ун-та, 2008. - 0,2 печ. л. (в соавторстве - 0,4 печ. л.)
5JJ - к
8. Колебанова, H.B. Инновационные аспекты стратегического социально-экономического развития региона./ Н.В. Колебанова, Т.М. Кирилова // Инновация как объективный фактор развития национальной экономики: материалы Всеросс. науч.-практ. конф. - Чебоксары: изд-во Чуваш. ун-та, 2008. - 0,2 печ. л. (в соавторстве - 0,4 печ. л.)
9. Колебанова, Н.В. Инновационные малые предприятия и перспективы их развития в Чувашской Республике / Н.В. Колебанова, Т.В. Догова // Сборник научных статей докторантов, аспирантов и соискате-лей,-Чебоксары: изд-во Чуваш ун-та, 2008. Вып. 1,- 0,2 печ. л. (в соавторстве -0,3 печ. л.)
10. Колебанова, Н.В. Государственное регулирование местного самоуправления / Т.А. Закирова, Н.В. Колебанова, A.B. Сарбаев // Сборник научных статей докторантов, аспирантов и соискателей. - Чебоксары; изд-во Чуваш ун-та, 2008. Вып. 1,- 0,2 печ. л. (в соавторстве - 0,4печ. л.)
11. Колебанова, Н.В. Механизм государственного регулирования экономики региона/ Колебанова Н.В.// Математические модели и их приложения. Сб. науч. тр. Вып. 10. - Чебоксары: изд-во Чуваш, ун-та, 2008. -0,3 печ. л.
12. Колебанова, Н.В. Проблемы управления инновационным развитием муниципального образования/ Колебанова Н.В.// Математические модели и их приложения. Сб. науч. тр. Вып.10. - Чебоксары: изд-во Чуваш. ун-та, 2008. - 0,3 печ. л.
Формат 60x84/16. Бумага писчая. Объем 1,39. Тираж 100 экз. Заказ № //
Отпечатано в типографии Чувашского государственного университета имени И.Н.Ульянова 428015 Чебоксары, Московский просп., 15
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Колебанова, Надежда Владимировна
Введение
1. Теоретические и методологические основы управления региональным рынком недвижимости
1.1. Сущность регионального рынка недвижимости и его значения в социально-экономическом развитии региона
1.2. Методологические основы управления региональным рынком недвижимости
1.3. Особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости
2. Оценка системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости
2.1. Оценка инвестиционной привлекательности сегментов регионального рынка недвижимости
2.2. Анализ внешних факторов инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости в Чувашской Республике
2.3. Методические подходы к оценке инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости
3. Совершенствование системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости
3.1. Разработка методических рекомендаций по управлению инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости
3.2. Государственное регулирование инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
3.3. Совершенствование методических подходов к определению эффективности системы управления реальными инвестициями в недвижимость
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости"
Актуальность темы исследования. Недвижимость представляет собой основу национального богатства, особый объект рыночной экономики, собственности и управления. Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи управления и финансирования, является актуальной темой научных исследований. Эта актуальность прямо обусловлена экономической сущностью недвижимости, ее местом и ролью в национальной экономике России. Российский региональный рынок недвижимости находится в процессе формирования, и еще не является совершенным механизмом регулирования имущественных отношений. Достаточно сильно отличается также показатели уровня развития данного рынка по регионам России.
С экономической точки зрения недвижимость рассматривается как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена Ч первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
Особенности управления региональными рынками недвижимости, их взаимосвязь с региональной экономической системой практически не исследованы, что является значительными препятствием для их развития. Практика регулирования имущественных отношений, и прикладное исследование функционирования недвижимой собственности приводят к выводу о необходимости теоретического осмысления развития инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости, а возвышающиеся общественные потребности определяют необходимость в создании соответствующих условий для обеспечения допонительного притока инвестиций и повышения инвестиционной активности на региональном рынке.
В связи с этим, становится актуальной разработка методических подходов к управлению инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости, позволяющей обеспечить приток капитала не только в отрасль, но и в регион, а также повысить эффективность использования имеющихся ресурсов.
Степень разработанности научной проблемы. Отдельные направления формирования и управления рынками недвижимости рассмотрены в работах некоторых зарубежных авторов: Т. Амблера, Д. Блевинс, JI. Гитмань, М. Джонка, Ф. Котлера, О. Курно, Д. Логана, А. Маршала, X. Молоча, М. Портера, Д. Росса, А. О'Саливана, JI. Тэпман Д. Фридмана, Г. Харрисона, Г. Цукерман, Ф. Шерера, и др. Специфика развития регионального рынка недвижимости, в т.ч. в территориальном аспекте, рассматривается в трудах Н. Ордуэй, и целого ряда других авторов. Среди отечественных ученных, по таким проблемам как теоретико-методологические и практические аспекты формирования и функционирования, и анализа и оценки регионального рынка недвижимости, а таюке управления ими, в том числе и на региональном уровне, выделяются работы следующих авторов: А. Асаул, И. Балалабаног. М. Березин, Н. Волочков, В. Горемыкин, М. Горенбургов, С. Гришаев, А. Грязнова, JI. Игнатов, С. Калачева, Е. Кинделеева, А. Кирсанов, А. Крутик, С. Максимов, В. Мамай, В. Ресин, Ю. Симионов, Е. Тарасевич, А. Федотова, А. Черняк, Н. В. Швандар, Щербакова, и других. Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих региональный рынок недвижимости, являются исследования по определению инвестиционного климата региона. Разработаны ряд методик по оценке инвестиционной привлекательности регионов, наиболее известными из которых являются методики Института экономики РАН, Института экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения РАН, Совета по изучению производительных сил и журнала Эксперт.
Несмотря на повышенный интерес к вопросам развития инвестиционных процессов на региональном рынке недвижимости, многие аспекты этой сложной проблемы являются недостаточно разработанными. В частности мало внимания уделяется формированию условий активизации инвестиционной деятельности, в то время как именно они определяют перспективы развития инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости.
Актуальность проблемы формирования системы управления региональным рынком недвижимости и недостаточная ее исследованность определили выбор данной темы, а также структуру работы.
Цель исследования. Цель исследования заключается в разработке методических и практических подходов к совершенствованию управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
В соответствии с целью, были сформулированы следующие задачи: уточнить сущность рынка недвижимости и на этой основе выявить его роль в социально-экономическом развитии региона; исследовать особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости; проанализировать инвестиционную привлекательность регионального рынка недвижимости и определить факторы, влияющие на нее; оценить эффективность системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости. разработать методические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости;
Объект исследования. В качестве объекта исследования выступают региональные рынки недвижимости и факторы его формирования.
Предмет исследования. Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие при реализации инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости.
Область исследования. Выводы и рекомендации, научная новизна полученные в ходе реализации цели и задач, поставленных в диссертации, соответствуют пункту 5.6 - Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля, пункту 5.8 - Региональные особенности и трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются фундаментальные положения экономической теории, результаты научных исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории рынков, инвестиционного процесса, региональной экономи ки. В работе использованы законы и нормативные акты Российской Федерации, регулирующие функционирование и развитие региональных рынков недвижимости и инвестиционных процессов.
Для решения поставленных задач, были использованы методы системного анализа и синтеза, комплексного экономического анализа, экспертный, экономико-статистический, сравнительный, структурный, экономико-математические методы.
Информационную базу исследования составили данные Роскомстата РФ, Комгосстата РФ по Чувашской Республике, Торгово-промышленной п? латы ЧР и РФ.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретических и методических подходов по управлению инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
Основными элементами научной новизны является следующее: 1. Уточнена сущность рынка недвижимости с позиции определения его места в социально-экономическом развитии региона. Суть уточнения состоит в том, что рынок недвижимости представляет из себя совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга п м уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д., оказывающих существенное влияние на конечные результаты регионального экономического развития, через указанные составляющие.
2. Выявлены особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости: степень активности, фактор сопутствующих затрат; оценка объекта регионального рынка недвижимости, влияющая на соотношение спроса и предложения на данном рынке. Особенность функционирования данного вида рынка определяется тем, что он жестко дислоцирован на определённой территории, что является одним из препятствий повышения эффективности и мобильности бизнеса.
3. Проанализированы факторы внешней среды, определяющие инвестиционную привлекательность регионального рынка недвижимости к которым относятся инвестиционный потенциал региона и инвестиционные риски, напрямую зависящие от условий внешней среды; уровня экономического развития региона, инвестиционного климата, состояния бизнес среды налоговой системы в регионе и т.д.
4. Дана оценка эффективности системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости, на этой основе предложены методические подходы к ее совершенствованию. Суть которых состоит в том, что инвестиционные процессы на данном рынке определяется в условиях высокой неопределенности экономической среды и конъектуры рынка, i также продожительностью временного лага, которые трудно, а иногда невозможно (в условиях кризисов) учесть в показателях эффективности.
5. Разработаны рекомендации по совершенствованию системы управления инвестиционным процессом, суть которых состоит в сбалансированном сочетании механизмов государственного и рыночного регулирования в целях обеспечения благоприятных условий для будущего размещения капитала на региональном рынке недвижимости и привлечение новых источников инвестиций.
Практическая значимость диссертационной работы заключается з том, что результаты исследования представляют собой конкретные методические рекомендации по повышению эффективности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости. Методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы региональными органами власти и местного самоуправления при определении стратегии их социально-экономического развития. Теоретические и методологические положения, развитые в диссертации, могут быть использованы в учебном процессе, при преподавании дисциплин Региональная экономика, Инвестиционный менеджмент, Региональные рынки.
Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 12 опубликованных работах автора, общим объемом 3 п.л.
Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях.
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии. Диссертация изложена на 175 страницах основного текста, содержит 11 таблиц, 12 рисунков, 183 источников использованных научных трудов.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Колебанова, Надежда Владимировна
Результаты исследования в диссертационной работе следующие:
1. В диссертации уточнена сущность рынка недвижимости с позиции определения его места в социально-экономическом развитии региона. Суть уточнения состоит в том, что рынок недвижимости представляет из себя совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д., оказывающих существенное влияние на конечные результаты регионального экономического развития, через указанные составляющие.
2. Особенностями развития инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости являются следующие:
1) уровень развития (степень активности) регионального рынка недвижимости (как рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колебаний общеэкономической конъюнктуры;
2) на функционирование регионального рынка недвижимости существенное влияние оказывает фактор сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости);
3) специфика объекта регионального рынка недвижимости в значительной степени влияет на соотношение спроса и предложения на данном рынке.
Исследование инвестиционного процесса с позиций системного подхода позволило установить, что инвестиционная активность на региональном рынке недвижимости определяется уровнем его привлекательности и направленностью инвестиционных процессов.
3. Проанализированы факторы внешней среды, определяющие инвестиционную привлекательность регионального рынка недвижимости к которым относятся инвестиционный потенциал региона и инвестиционные риски, напрямую зависящие от условий внешней среды; уровня экономического развития региона, инвестиционного климата, состояния бизнес среды налоговой системы в регионе и т.д.
4. Проведен анализ существующих подходов и методов оценки инвестиционной привлекательности сегментов рынка. Существующие методики являются эффективным инструментом для определения текущей ситуации на рынке касательно соотношения спроса и предложения, а также позволяют строить определенные прогнозы и делать соответствующие выводы относительно сфер и направлений, инвестиции в которые будут экономически оправданы. Однако, их применение для определения факторов и условий повышения инвестиционной активности на региональном рынке недвижимости неприемлемо в силу использования бального подхода, ранжирования и усреднения. Учитывая результаты проведенного анализа, представляется целесообразным принять за основу методику оценки инвестиционной привлекательности, разработанную в рамках концепции эффективного управления инвестиционными процессами в социально-экономических системах и усовершенствовать его путем учета особенностей развития регионального рынка недвижимости.
5. Исследование инвестиционного процесса регионального рынка недвижимости позволило передоложить практические рекомендации по улучшению системы управления им, следует отметить, что предложенная в диссертационной работе схема исследования учитывает специфические особенности развития инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости, что позволяет повысить эффективность системы управления данным рынком.
Заключение
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Колебанова, Надежда Владимировна, Чебоксары
1. Законодательная литература
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации, ч. 1 и 2. М.: Инфра, 1996.- 555 с.
3. Об инвестиционной деятельности в РФ. Закон от 26.06.91 №1488-1
4. Об иностранных инвестициях в РФ. Закон от 09.07.99 №160 ФЗ.
5. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. Закон от 25 февраля 1999 г. №39-Ф3.
6. О лизинге. Закон от 29.10.98 №164-ФЗ
7. Об акционерных обществах. Закон от 26.12.95 №208-ФЗ
8. О соглашении о разделе продукции. Закон №226-ФЗ от 30.12.95
9. О потребительской кооперации. Закон №3085-1 от 19.06.92. В ред. Закона №54-ФЗ от 28.04.2000.
10. Налоговый кодекс РФ. Часть первая. Бегород: Белаудит,1998
11. Учет основных средств ПБУ 6/01 (Утверждено Приказом Минфина РФ от 30.03.01 №26 н)
12. Об использовании механизма ускоренной амортизации и переоценке основных фондов. Постановление Правительства РФ / от 19.08.94 №967
13. О реализации некоторых вопросов Соглашения о взаимоотношения с Правительства РФ с Центросоюзом РФ. Постановление Правительства от 2.07.94 №760
14. Положение о фонде развития потребительской кооперации. Утверждено постановлением Правления Центросоюза РФ от 04.07.94 №37. В редакции Постановления Центросоюза РФ от 15.12.94 №74
15. Вопросы потребительской кооперации. Постановление Правительства РФ от 24.01.94 №24
16. Порядок разработки и реализации федеральных целевых программ имежгосударственных целевых программ, в осуществлении которых участвует РФ. Утвержден постановлением Правительства РФ №594 от 26.06.95
17. О сопровождении государственных инвестиционных программ. Постановление Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства №18-19 от 03.06.93
18. Порядок работы с проектами, финансируемыми за счет займов МБРР. Утвержден постановлением Правительства РФ отОЗ.04.96 №395
19. Об утверждении временного положения о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории РФ. Постановление Правительства от 21.03.94 №220.
20. О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе. Постановление Правительства Российской Федерации от 22.06.94 №744.
21. О частных инвестициях в Российской Федерации. Указ Президента РФ от 17.09.94 №19281. Научная литература
22. Абдукаримов И.Т. Анализ хозяйственной деятельности потребительской кооперации. М.: Экономика, 1984. - 268 с.
23. Абрамова А.Е. Основы анализа финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности предприятий. -М.: АКДИ, 1994. 48 с.
24. Абросимов Н.В., Грацианский Е.В., Керов В.А. и др. Механизм привлечения инвестиций в условиях России. Практика, правовые основы. М.-Институт риска и безопастности, 1998 - 181 с.
25. Акофф Р. Планирование будущего корпорации. М.: Прогресс, 1995. -183 с.
26. Анынин В.М. Инвестиционный анализ. М: Дело, 2004.- 279 с.
27. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Ч СПб.: Питер, 2004. 512 с.
28. Аукуционек С. Капитальные вложения промышленных предприятий. // Вопросы экономики. 1998. -№8. Ч с. 136-146
29. Бабук И.М. Инвестиции: финансирование и оценка экономической эффективности. Минск: Вуз-ЮНИТИ, 1996. - 305 с.
30. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. М.: Финансы и статистика, 1994. Ч 228 с.
31. Балабанов И.Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта. М.: Финансы и статистика, 1994. - 262 с.
32. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы ч статистика, 1996. - 192с.
33. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капи-талаом. Ч М.: Финансы и статистика, 1995. 384 с.
34. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики / М. Экзамен 2000.-384 с.
35. Бахитов Р., Коробейников Н. Принятие решения о выборе инвестиционного проекта методом нечетких множеств. // Инвестиции в России. Ч 2000.-№12.-с 35
36. Белова С., Вокова Н., Познякова Е. Амортизационная политика в переходной экономике. // Экономист. Ч 1998. №12. - с. 21-32.
37. Берзон Н.И., Ковалев А.П. Акционерное общество: капитал, правовая база, управление. М.: Финстатинформ, 1995. 211 с.
38. Бернар И. Коли Жан-Клод Токовый экономический и финансовый словарь. Т 2. -М.: Международные отношения, 1997. Ч с.784; 760.
39. Бернвальд Р.А., Цихотский А.В. Потребительская кооперация в условиях перехода к рыночной экономике. Новосибирск, ВО Наука, 1993. Ч216 с.
40. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ, 1997 - с. 420
41. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев: МП ИТЕМ, ТД, 1995.-315 с.
42. Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты. Модели и методы оценкиинвестиционных проектов. Ч Калининград: Янтарный сказ, 1997. 437 с.
43. Бочаров В., Коробейникова О., Биктимирова JI. Формирование и оценка внутренних источников инвестиций в основной капитал предприятия. // Инвестиции в России. Ч 2001. №4. - с 17
44. Бочаров В.В. Инвестиции СПб.: - Питер, 2002. - С. 26-28. Серия Учебники для вузов.
45. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. М.: Финансы и статистика, 1998. Ч 159 с.
46. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. Ч М.: Финансы и статистика, 1993. Ч 144 с.
47. Бригхем Ю., Гапенски JI. Финансовый менеджмент: Пер. с англ. Спб.: Экономическая школа, 1997
48. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996. - 245 с.
49. Вадайцев С.В., Воробьев П.П. и др. Инвестиции. Учебник. М.: Проспект, 2005. - 440 с.
50. Валинурова Л.С., Казакова О.Б. Управление инвестиционной деятельно- Х стью. М.: КноРус, 2005. - 384 с.
51. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами / Гл. ред серии Я.В. Соколов. М.: Финансы и статистика, 1996. Ч 799 с.
52. Вахрин П.И. Инвестиции: Учебник. М.: Дашков и К0, 2002. - 384 с.
53. Вахрин П.И. Организация и финансирование инвестиций. Практикум. Ч М.: Маркетенг, 1999. 149 с.
54. Вольский А. Индустриальная, инновационная и инвестиционная независимость II Экономист. 1999. - №4. - с. 3-10.
55. Востриков П. О возможной роли Центрального банка в финансировании инвестиций// Банковское дело. 1994. - №3. Ч с. 2-4.
56. Востриков П. Состояние инвестиционной деятельности и проблемы кредитования инвестиций в России // Информационно-аналитические материалы ЦБР. 1996. - №5. - с 35-64.
57. Высшая математика для экономистов. Под ред. Н.Ш. Кремера. М.: ЮНИТИ, 2000. - 471 с.
58. Галаева Е.Становление среднего класса в России на фоне мировых тенденций // Общество и экономика. Ч 2002. №8/9. Ч С.94-111.
59. Гарипова 3.JI. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2004. - №1. Ч С.20-24.
60. Гарнер Д., Оуэн Р., Конвест Р. Привлечение капитала. М.: Джон Уайли энд Санз, 1995.-292 с.
61. Гитман Л. Д., Джонк М.Д. Основы инвестирования: Пер. с англ. М.: Дело, 1997.- 1015 с.
62. Глазьев С. Устойчивый рост требует инвестиций. // Финансист. 1999. -№5/6.-с 30-31.
63. Глушецкий А.А. Кооперация: роль в современной экономике. -М: Профиздат, 1991. 212 с.
64. Горбунов Э. Инвестиционные ресурсы структурной перестройки в 19951998 гг. //Экономист. 1998. - №3. - с. 3-14.
65. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. Ч М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К0, 2003. -836с.
66. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.:Изд-во БЕК, 2000. - 272с.
67. Гэбреит Дж. Новое индустриальное общество. М.: Прогресс, 2003. -с. 17,22
68. Дегтярев М. Выбор схемы финансирования капитальных вложений: лизинг или кредит. // Инвестиции в России. 2000. - №10 - с. 17.
69. Деньги. Кредит. Банки. / Под ред. О.И. Лаврушина. М.: Финансы ч статистика, 1998. Ч 448 с.
70. Дмитриев М. Бюджетный дефицит и инвестиции. // Инвестиции в России.- 1996.-№.7/8-с. 3-4.
71. Дорофеев Константин Сергеевич Формирование стратегического механизма социально-экономического развития региона, автореф. канд. дис., Чебоксары 2004
72. Доунс Дж., Гудман Дж. Э. Финансово-инвестиционный словарь. Пер с англ. М.: ИНФРА-М, 1997 - 267 с.
73. Дулич В.А. Дефицит инвестиционных ресурсов нарастает. // Экономика строительства. 1998. - №.9 - с. 29-37.
74. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000. - №10. - С.47-53.
75. Есть источники финансирования: можно активизировать инвестиционную деятельность. Интервью с академ. Л. Абакиным. // Информационный бюлетень АРБ. 1995. - №.34 - с.35-41.
76. Жуков Е.Ф. Самофинансирование при капитализме. Ч М.: Финансы и статистика, 1990. 118 с.
77. Жуков Л.М. Новое в инвестиционном законодательстве Российской Федерации // Внешнеэкономический бюлетень. 1999. - №5. - с.65-70.
78. Завлин П.Н., Васильев А.В., Кноль А.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов. Ч СПб.: Наука, 1995. Ч 285 с.
79. Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование. Ч Минск: ИП Эко-перспектива, 1998.-463 с.
80. Иванов Г.Н Инвестиции: сущность, виды, механизмы функционирования. Ростов н/Д: Феникс, 2002. - С. 11. Серия Учебники, учеб-ные пособия.
81. Иванова О.С. Совершенствование экономического механизма управления инвестициями в организации, автореф. канд. дис., Н.Новгород 2006
82. Игонина Л.Л. Инвестиции: учеб. пособие / под ред. В. А. Слепова. М/ Юристъ, 2002. -С. 465.
83. Инвестиции и инновации: Словарь-справочник. Под ред. Бора М.З., Денисова А.Ю. М.: ДИС, 1998. - 280 с.
84. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования. Ч СПб.: СпбГУ, 1998.-с 135
85. Инвестиции: Терминологический словарь. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 175.
86. Инвестиционно-финансовый портфель. Ч М.: Соминтэк, 1993. Ч 456 с.
87. Инвестиционный менеджмент: учебное пособие. М.: Конкурс, 2005. -296 с.
88. Иовлева О.В., Исаенко Е.В., Тедеева Р.А. Формирование и использование капитала в предприятиях и организациях кооперативной торговли. Ч Бегород: БУПК, 1997. 95 с.
89. Карп М.В., Махмутов Р.А., Шабалин Е.М. Финансовый лизинг на предприятии. М.: ЮНИТИ, 1998. - 119 с.
90. Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. Ч М., 1978. -128 с.
91. Кемпел Р. Макконнел, Стенли Л. Брю. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. Ч Талинн 1993. 399; 400 с.
92. Кныш М.И., Перекатов Б.А., Тютиков Ю.П. Стратегическое планирование инвестиционной деятельности. Спб.: Бизнес-пресса, 1998. - 315 с.
93. Ковалев В.В. Управление финансами. М.: ФБК-пресс, 1998. - 150 с.
94. Ковалев В.В. Финансовый анализ. М.: Финансы и статистика 1997. -512 с.
95. Козлова Е.П., Парашутин Н.В., Бабченко Т.Н. и др. Бухгатерский учет. М.: Финансы и статистика, 1996. Ч 432 с.
96. Коласс Б.Управление финансовой деятельностью предприятия. М.: ЮНИТИ, 1997 с. 463
97. Количественные методы финансового анализа. Под ред. С. Дж. Брауна и М.П. Крицмена / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996. - 336 с.
98. Копакова Г.М. Финансы. Денежное обращение. Кредит. М.: Финансы и статистика 2000
99. Кондратенко Е. Инвестиционные ресурсы: проблемы аккумуляции. // Экономист. 1997. - №.7 - с. 82-90.
100. Кондратенко Ю., Бабак В. О финансовом обеспечении инвестиций и создании эффективных механизмов стимулирования вложений // Экономика строительства. 1997. - №11. - с. 14
101. Кондратенко Ю., Кондратенко Е. Проблемы инвестирования реального сектора экономики в условиях становления рынка // Экономика строительства. 1999. - №4. - с. 2-12.
102. Концепция развития потребительской кооперации Российской Федерации на период до 2010 года. М.: Центросоюз Российской Федерации 2001.- 112 с.
103. ЮЗ.Котуков А.А. Методологические основы исследования экономической сущности инвестиционного рынка и его структуры // Вестник ВГУ, серия: Экономика и управление, 2005, № 1
104. Крейнина М.Н. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности акционерных обществ в промышленности, строительстве и торговле. -М.: МВ-Центр, 1994. 256 с.
105. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятий. Методы оценки. Ч М.: ДИС, 1997.-222 с.
106. Крейнина М.Н. Финансовый менеджмент. М.: ДИС, 1998. - 302 с.
107. Ю7.Крутик А. Б. и др.Экономика недвижимости СПб: изд-во Лань, 2001.с.28
108. Крушвиц Л. Финансирование инвестиций / Пер. с нем. Под общей ред. В.В. Ковалева и З.А. Сабова. Спб.: Питер, 2000. - 400 с.
109. Куренков Д.В., Старостин В.М. Особенности оценки имущества предприятий и организации потребительской кооперации: Препринт Чебоксары: ЧКИ РУК, 2007 48 с.
110. Курс экономики / Под ред. Б.А. Райзберга ИНФРА М, 1997. 378 с.
111. Лахметкина Н.И. Инвестиционный менеджмент: выработка инвестиционной политики. Учебное пособие. Ч М.: ФА, 1998. 267 с.
112. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений. -М.: ДЕКА, 1996 . 187 с.
113. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. -М.: БЕК, 1996. 234 с.
114. Любушин Н.П., Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Анализ финансово экономической деятельности предприятия. Ч М: ЮНИТИ,1999. Ч 471 с.
115. Маевский В., Рогова О. Об активизации кредитования производства // Вопросы экономики. Ч 1995. №8. - с. 41-51.
116. Малышев Ю. Оленев А. Виды финансирования инвестиционных проектов. // Инвестиции в России. Ч 2001. №3. Ч с. 47.
117. Мальцев Г., Марковская В., Афанасьева И. Инвестиционный рынок: конъюнктура 1998 года //Инвестиции в России. 1999. -№4. Ч с. 22-30.
118. Маркова Н. Перспективы привлечения финансовых ресурсов к инвестированию производства // Экономист. 1998. - №10. - с. 43-51.
119. Материалы официального сайта Гильдии Маркетологов Ссыка на домен более не работаетlib/berezin
120. Международные инвестиции и международные закупки. Под ред. Есе-пова В.Е. Спб.: Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов, 1998. Ч 313 с.
121. Мельник Д., Першин Д. Инвестиционный капитал в России: выбор формы бизнеса // Инвестиции в России. 1998. - №6. - с.33-35.
122. Меньшиков И.С. Финансовый анализ ценных бумаг. Курс лекций. М.: Финансы и статистика, 1998. Ч 353 с.
123. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Ч М., 2000
124. Миркин Я.М. Ценные бумаги и фондовый рынок. Ч М.: Перспектива,1995.-550 с.
125. Моляков Д.С. Финансы предприятий отраслей народного хозяйства. -М.: Финансы и статистика, 1999. 184 с."
126. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. Пер. с англ. Ч М.: ЮНИТИ, 1997. -263 с.
127. Обеспечение прав инвесторов. Законодатебные и нормативные акты. Комментарии и разъяснения специалистов. Библиотека Российской газеты, выпуск №7, 1998. 208 с.
128. Обшая теория финансов / Под ред. JI.A. Дробозиной. М. ЮНИТИ. 1995.-478 с.
129. Общая теория статистики: статистическая методология в изучении коммерческой деятельности. Под ред. А.А. Спирина, О.Э. Башиной. Ч М.: Финансы и статистика, 1994. Ч 296 с.
130. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения ка региональном рынке жилья // Вопросы экономики. 2001. Ч № 5. Ч С.107-112.
131. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М.: Русский язык, 1981. Ч 816 с.
132. Оленина Е.А., Плущевская Ю.Л. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. Ч 2000. № 5. - С.42-46.
133. Орлова Е.Р. Инвестиции: Курс лекций. 2-е изд., доп. и пер. - М.: Оме-га-Л, 2004. с. 192 - ШЫИТ 5-98119-043-4
134. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник. / Составитель Ч C.bi Максимов. СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН + АДИА-М, 1997135.0фсейчук М.Р., Сидельникова Л.Б. Методы инвестирования капитала. М.: Буквица, 1996. 245 с.
135. Подшиваленко Т.П. Новые формы инвестирования. Учебное пособие. Ч М.: ФА, 1997.-с. 124
136. Портфель приватизации и инвестирования. Отв ред. Рубин Ю.Б. Ч М.:1. Соминтэк, 1992
137. Розенберг дж. М. Инвестиции: Терминологический словарь. Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1997 - 456 с.
138. Российский статистический ежегодник. Статистический сборник. Ч М.: 2000
139. Саблин Д.В. механизм формирования и оценки инвестиционных программ регионального развития / Под ред. Ю.Ю. Екатеринославского. -М.: издательство Палеотип, 2003. Ч 160 с.
140. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. -Минск: Новое знание, 2000. 688 с.
141. Самохвалова Ю.Н. Лизинг в России: правовые основы, бухгатерский учет, налогообложение /М. Современная экономика и право 1999, 108 с
142. Сафронов Б., Марковская В. Инвестиционный рынок: конъюнктура 1999 года // Инвестиции в России. Ч 2000. №5 Ч с 16
143. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций. М.: Финансы и статистика, 2000. - 272 с.
144. Сергеев И.В., Жигалов О.В., Яновский В.В. Богданова Е.Е. Механизм привлечения заемных средств населения продавцами магазинов в системе потребительской кооперации. // Деловой вестник Российской кооперации. 2001. - №7. - с. 55-60.
145. Симановский А. О взаимодействии реального и финансового секторов экономики // Вопросы экономики. 1999. - №4. - с. 116-126.
146. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. -М.: Консатбанкир, 1993, с 163.
147. Смирнов В., Арцишевский Л. К задействию внебюджетных источников финансирования инвестиций // Российский экономический журнал. Ч 1997. -№5-6.-с. 22-28.
148. Социально-экономическое положение потребительской кооперации Российской Федерации в 1998 году. М.: 1999
149. Социально-экономическое положение потребительской кооперации Российской Федерации в 1999 году. М.: 2000
150. Социально-экономическое положение потребительской кооперации Российской Федерации в 2000 году. М.: 2001
151. Справочник финансиста предприятия. / Под ред. А.А. Володина М.: ИНФРА-М, 1999. 559 с.
152. Статистический справочник Россия 2001. М.: 2001
153. Стерхова Н.Г.Совершенствование методов оценки инновационного развития экономической системы региона, автореф. канд. дис., Н.Новгород 2006
154. Стоянова Е. Финансовый менеджмент. М.: Перспектива, 1995. - 194 с.
155. Сыпченко С. Классификация инвестиций в западной и отечественной экономической науке // Инвестициии в России. 1998. - №8. - с.22-23.
156. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. проф. В.Е. Есипова. СПб: Изд-во СПбУЭФ, 1998
157. Теплова JI.E. Исаенко Е.В. Кооперация России в условиях экономической реформы. Ставрополь, 1994. - 135 с.
158. Токовый словарь по упралению проектами. Под ред. Шапиро В.Д. и Шейнберга М.В. СПб.: ДваТри, 1993
159. Тостых Ю.О. Разработка вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, автореф. канд. дис., Пенза 2007
160. Тренев Н.Н. Управление финансами. М.: Финансы и статистика, 2000. - 495 с.
161. Тумусов Ф.С. Инвестиционный потенциал региона: теория, проблемы, практика. М., Экономика, 1999.
162. Турбина Н.Е. Инвестиционный процесс и страхование инвестиций от политических рисков. М.: Анкил, 1995. Ч 215 с.
163. Управление инвестициями. Под ред. В.В. Шеремета / М. Ч Высшая школа 1998 Т 1,2.-416; 512 с.
164. Управление персоналом организации: Учебник / под ред. А .Я. Кибано-ва.М.: ИНФРА-М 1997.
165. Федорко А.Н. Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости автореф. Канд. Дисс. М.- 2007
166. Финансирование и кредитование капитальных вложений. Под ред. Шер И.Д. М.: Финансы, 1972. - с. 270
167. Финансово-экономический словарь. Под ред. Акад. М.Г. Назарова. М. Финстатинформ, 1995
168. Финансовый менеджмент. / Под ред. Г.Б. Поляка. М.: ЮНИТИ, 1997. 518 с.
169. Фишер П. Прямые иностранные инвестиции для России: Стратегия возрождения промышленности. М.: Финансы и статистика, 1999. Ч 345с.
170. Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. Пер. с англ. Ч М.: Дело, 1997.
171. Хот Р.Н. Планирование инвестиций. Пер. с англ. М.: Дело, 1994. Ч 305 с.
172. Четыркин Е.М. Финансовый анализ производственных инвестиций. -М.: ДЕЛО, 1998. 256 с.
173. Шарп У., Александер Г., Бэйли Д. Инвестиции. М.: Инфра-М,1998. -1028 с.
174. Шишкин А.К., Микрюков В.А., Дышкант И.Д. Учет, анализ, аудит на предприятии. М.: ЮНИТИ, 1996. - 496 с.
175. Шуляк П.Н. Финансы предприятий. Ч М: Издательский Дом Дашков и К0, 2000. 752 с.
176. Щербаков А. Финансирование проектов: технология работы с банком при получении кредита. // Инвестиции в России. 2000. - №10. - с 42.
177. Эванс Дж., Берман Б. Маркетинг. М., Экономика ,1990
178. Яковлев Г.Е. Формирование земельных отношений в условиях городских поселений /г.е. Яковлев, И.В. Львов, Т.А. Бородина. Ч Чебоксары: изд-во Чуваш, ун-та, 2007. 200 с.
179. Case, Karl E. Real estate and the macroeconomy // Brookings papers on economic activity, Washington, 2000.- Issue 2. P. 119 - 162.181. www.context-gmbh.de182. www.expert.ru183.www.gov.ru
Похожие диссертации
- Формирование системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона в условиях рыночных преобразований
- Совершенствование системы управления инвестиционными процессами в промышленности
- Совершенствование управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве
- Формирование системы управления инвестиционной деятельностью в регионе
- Методология управления развитием регионального рынка недвижимости