Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование регионального рынка жилья на основе развития ипотеки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Серебрякова, Елена Анатольевна
Место защиты	Воронеж
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование регионального рынка жилья на основе развития ипотеки"

На правах рукописи

СЕРЕБРЯКОВА ЕЛЕНА АНАТОЛЬЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

(НА ПРИМЕРЕ ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Воронеж - 2006

Работа выпонена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Воронежском государственном архитектурно-строительном университете

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Гасилов Валентин Васильевич Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор,

Соколов Владимир Прохорович; кандидат экономических наук, доцент Борисов Алексей Николаевич.

Ведущая организация: Воронежский государственный университет

Защита состоится 11 октября 2006 г. в 12 часов в конференц-зале на заседании диссертационного совета К 212.033.02 при Воронежском государственном архитектурно строительном университете по адресу: 394006. Воронеж, 20 лет Октября , 84, ауд. 3220.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан "</'" сентября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Макаров Е.И.

1.Общая характеристика работы

Актуальность темы диссертационного исследования. Формирование системы догосрочного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Современная государственная жилищная политика дожна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы догосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность использования иных схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и учитывающих специфику отдельных регионов. При формировании условий создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов масштабы их реализации лимитированы.

Низкий уровень удовлетворенной потребности граждан в жилье позволяет сделать вывод, что существующие механизмы приобретения жилья недостаточно эффективны. Работа посвящена формированию механизма приобретения жилья с использованием института липотеки, как одного из возможных способов решения жилищной проблемы.

Цель исследования: разработка экономического механизма приобретения доступного и комфортного жилья на основе развития ипотеки.

Для достижения поставленной цели, учитывая имеющиеся теоретические разработки предыдущих исследователей по данному направлению, сформулированы следующие задачи:

- изучить опыт России и зарубежных стран в области ипотечного жилищного кредитования, исследовать основные показатели состояния регионального рынка недвижимости, особенности взаимодействия участников и условия функционирования в современной экономике;

- проанализировать современное состояние ипотечного кредитования в России на уровне субъектов РФ, выявить и системно представить факторы, способствующие формированию и развитию рынка недвижимости;

- разработать методику оценки доступности ипотечных кредитов, с учетом различных факторов;

- разработать программу реализации ипотеки, включающую организационно-правовой, инвестиционный, архитектурно-строительный и тех-

нико-экономический блоки, предложить ее формы, учитывающие региональные особенности;

- разработать методику конкурсного отбора подрядных предприятий для участия в ипотечных программах;

- построить экономико-математическую модель распределения инвестиционных ресурсов, аккумулируемых для реализации ипотечных программ, между подрядными предприятиями, прошедшими конкурсный отбор.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1. Уточнены и систематизированы факторы, определяющие развитие программ ипотечного кредитования в регионе, учитывающие российский и международный опыт, территориальные, институциональные, инфраструктурные факторы, платежеспособный спрос и предложение на рынке жилья.

2. Предложена методика оценки доступности ипотечных кредитов, отличающаяся дифференциацией заемщиков по среднедушевым доходам, качеству и местоположению кваргпф, процентной ставке и сроку погашения кредита, учетом роста тарифов на оплату жилья и коммунальные услуги.

3. Разработана метод ика реализации ипотечного жилищного кредитования, учитывающая региональные особенности развития рынка недвижимости и обеспечивающая его развитие в Воронежской области.

4. Предложена процедура организации конкурсного отбора строительных предприятий для участия в региональном проекте развития ипотечного жилищного кредитования, отличающаяся выбором показателей финансово-хозяйственной деятельности, в наибольшей степени отвечающих требованиям по реализации ипотечных программ.

5. Разработана экономико-математическая модель распределения инвестиционных ресурсов между строительными предприятиями, прошедшими конкурсный отбор, отличающаяся учетом организационно-экономических факторов, возможностью максимизации физических объемов жилья, реализуемого по ипотечным схемам для различных зон городской застройки.

Объектом исследования являются предприятия и организации, осуществляющие жилищное строительство его кредитование и страхование.

Предметом исследования являются экономические отношения строительных, кредитных, страховых организаций и населения при реализации ипотечных программ.

Практическая значимость работы состоит в возможности использования полученных результатов при разработке и функционировании региональных программ ипотечного жилищного кредитования. Разработанные экономико-математические модели и методики используются в деятельности ОАО Агентство ипотечного жилищного кредитования ОАО Домостроительный комбинат, АСК ВТБ-РОСНО.

Теоретической и методологической основой диссертации послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, данные отечественной статистики, финансовая и бухгатерская отчетность строительных предприятий, периодические издания Рос-

сии, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Наибольшее влияние на проведенное автором исследование оказали работы таких специалистов как В.М.Агапк, Б.И.Алехин, А.Н. Борисов, В.П.Буянов, В.А. Горемыкин, Дорожкин В.Р., Е.Ф.Жуков, Н.Б.Косарев В.А.Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, В.М.Ланцов, В.ИЛимаренко В.В.Меркулов, М.ВЛинегина, Л.Ю.Руди, Р.Страйк, В.П.Соколов, А.Г.Ивасенко, Е.Ю.Фаерман, С.Р.Хачатрян,А.И.Щербаков и других отечественных и зарубежных ученых. Большое значение имела информация, полученная во время общения с профессиональными участниками рынка: специалистами Воронежского агентства ипотечного жилищного кредитования, страховых компаний.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты работы были представлены на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2004-2006 гг.), Воронежского филиала Московского гуманитарно-экономического института (2005,2006г.), Воронежского государственного технического университета (2006г.).

Обоснованность и достоверность выводов достигаются за счет использования логических методов, экономико-статистического моделирования, методов теории вероятностей, результатов экспертных оценок, математических расчетов, а также репрезентативности статистической информации.

Структура и содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Общий объем диссертации содержит 167 страницы основного текста, в том числе 23 таблиц, 34 формулы, 28 рисунков. Список литературы включает 149 наименований.

Публикации. По теме исследования опубликовано 9 работ общим объемом 2,2 пл.

На защиту выносится:

1. Классификация факторов, определяющих развитие программ ипотечного кредитования в регионе и доступность жилья.

2. Оценка доступности ипотечных кредитов населению Воронежской области с учетом дифференциации заемщиков по среднедушевым доходам, качеству и местоположению квартиры, процентной ставке и сроку погашения кредита.

3. Методика реализации ипотечного жилищного кредитования, учитывающая региональные особенности развития рынка недвижимости.

4. Процедура организации конкурсного отбора строительных предприятий для их участия в региональных проектах развития ипотечного кредитования.

5. Экономико-математическая модель оптимального распределения инвестиционных ресурсов между строительными предприятиями, прошедшими конкурсный отбор.

Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы, определяется цель и задачи исследования, объект, предмет и методология исследования, определяется научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе определены особенности формирования и основные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России, проведен анализ зарубежного и российского опыта применения ипотечного кредитования, определена возможность развития ипотечного механизма строительства жилья в регионах России.

Во второй главе проведено исследование перспектив развития ипотечного кредитования в Воронежской области, определены риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования, проведена оценка доступности ипотечных кредитов населению г. Воронежа, разработана методика конкурсного отбора строительных предприятий для участия в ипотеке, предложена схема рефинансирования системы ипотечного кредитования и оценка перспективных источников финансирования развития вторичной ипотеки.

В третьей главе предложена программа реализации ипотечного жилищного кредитования в регионе, результаты конкурсного отбора строительных предприятий дая участия в региональном проекте развития ипотечного жилищного кредитования, разработана и реализована экономико-математическая модель распределения инвестиционных ресурсов между строительными организациями, прошедшими конкурсный отбор.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения по результатам исследуемой проблемы и ее практическому применению.

Основные научные положения, выносимые на защиту

1. Классификация факторов, определяющих развитие программ ипотечного кредитования в регионе

Главная цель создания системы ипотечного кредитования - это обеспечение доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и догосрочных ипотечных кредитов.

Можно выделить следующие основные факторы, влияющие на развитие ипотечного жилищного кредитования в регионе: -макроэкономическая ситуация; -уровень благосостояния населения; -состояние строительного комплекса; -тенденции в области жилищного строительства; -состояние первичного и вторичного рынка жилья.

Исходя из этих условий, ипотечное кредитование станет не только одним из решений жилищной проблемы, но и выходом из инвестиционного кризиса, обеспечивающего высокий рост российской экономики путем инвестирования в жилищное, строительство и развитие смежных с ним отраслей. На рис.1 представлена классификация факторов, определяющих уровень доступности жилья.

2. Оценка доступности ипотечных кредитов населению Воронежской области

В диссертационной работе осуществлено моделирование доступности улучшения жилищных условий населением региона за счет получения ипотечного кредита. Под доступностью понимается доля семей, которые после уплаты первоначального взноса в размере 30% от стоимости приобретаемого жилья (из сбережений или накоплений, учитывающих рыночную цену ранее занимаемого жилья при наличии такового) способны погашать кредит, составляющий 70% от рыночной цены квартиры. При этом моделирование доступности рынка жилья проводится для следующих вариантов:

1)по срокам кредитования: Т- 10,15,20 лет;

2)по общей площади приобретаемого жилья: 5= 50,75,100 кв. м;.

3)по процентной ставке за кредит: г = 11,12,15 %.

Для укрупненных оценок доступности кредитов можно воспользоваться одной из схем кредитования. В частности, одной из наиболее распространенных, является схема с постоянными платежами. В этой схеме погашения процентные платежи рассчитываются по формуле:

где > - сумма основного дога (кредита); ТЧ срок кредитования, лег, г - процентная ставка.

Например, при кредите в размере 663110 руб., (размер займа для покупки однокомнатной квартиры в первой территориальной зоне), сроке кредитования Т = 10 лет, процентной ставке г - 12% размер ежемесячного платежа по приведенной выше формуле составит:

х6631№Г1+ и) 91

12 10 I 2) У

Ежемесячный доход заемщика, исходя из того, что отношение ежемесячных расходов по погашению кредита к среднемесячному доходу составляет не более 35%, дожен составлять

V = ^ = = 26209руб. (2)

м" 0,35 0,35 *>

Ежемесячный минимально необходимый доход заемщика с учетом коэффициента семейности в Воронежской области (Ким=3) и предположения, что третий член семьи не достиг трудоспособного возраста (т.к. ипотечное кредитование, в большей степени, - это механизм приобретения жилья для молодых семей) и поправки на обязательные платежи (включая оплату жилищно-коммунальных услуг)составит:

,, Сл*л', 26209x1,2 , пил = -=- =-Ч-= 15725,4дуб. (3)

Среднедушевые доходы жителей г. Воронежа, по данным за 2005 год представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Распределение населения по доходным группам

~--ЧНцсленность населения Интервалы доходов(ру5Т) Ч----- (1Др (в % от общей численности) тыс. человек

До 1000 ру б 3 25,7

1000,1-3000 33 283,3

3000,1-5000 27,6 236,9

5000,1-7000 15,5 133,2

7000,1-10000 7,3 62,6

10000,1-13000 5,3 45,4

13000,1-16000 5,1 43,8

16000,1-20000 1,4 12,1

20000,1-25000 0,9 7,7

25000,1-30000 0,5 4,3

свыше 30000 0,4 3,4

Всего 100 858,4

Если минимальная величина дохода, штУср попадает в интервал доходов (у^-у,), то общая доступность приобретения жилья за счет кредита исчисляется по следующей формуле:

ЛЬ V, - V,

(1кр- численность населения, для которых доступны кредиты фиксированного размера(табл.З), %; с1, - процент населения, имеющий среднедушевые доходы, попадающие в интервалы, следующие за рассматриваемым; v - верхняя граница интервала доходов; V,., - нижняя граница интервала доходов; процент населения, имеющих среднедушевые доходы, попадающие в рассматриваемый интервал.

Данная формула является универсальной для оценки доступности процесса кредитования в любой форме. В ней величина тгпУср зависит от параметров кредитования: Д г, Т, других параметров - Ксем, КД.

Результаты расчетов стоимостных характеристик по размерам квартир и величине ежемесячно погашаемых кредитов, определяемых по соотношению (1), приведены в таблицах 2,3. Для г. Воронежа определены три территориальные зоны: 1 - центр города; 2 Ч в радиусе 5-15 км. от центра; 3 - остальная территория города.

Таблица 2 Ч Стоимостные характеристики жилья в территориальном разрезе___

Зона Цена руб./м2 Стоимость квартиры

50 м2 75 м* 100 м2

1-я зона 18946 947 300 1 420 950 1 894 600

2-я зона 16767 838 350 1 257 525 1 676 700

3-я зона 15268 763 400 1 145 100 1 526 800

Размер необходимого кредита примем равным 70% от стоимости квартиры (обязательный первоначальный взнос - 30%).

Таблица 3 - Размер погашаемого кредита (руб.)

Зона Среднедушевой доход семьи, руб./м ее Размер кредита, необходимый для приобретения квартиры

50 м2 75 м2 100 м2

1-я зона 4596,6 663 110 994 665 1 326 220

2-я зона 4596,6 586 845 880 268 1 173 690

3-я зона 4596,6 534 380 801 570 1 068 760

На базе этих данных по соотношению (4) проведены расчеты доступности рынка жилья по региональным ипотечным проектам: по трем периодам кредитования, процентным ставкам, трем размерам квартир. Результаты расчетов приведены в таблице 4.

Таблица 4 - Результаты вариантных расчетов доступности ипотечных жилищных кредитов в 1 зоне*.____

Пло- Период Процент- Размер по- Необходимый Ежемесячный Доступ-

щадь креди- ная став- гашаемого ежемесячный минимально ность

квар- тования ка за кре- кредита доход заемщика необходимый креди-

тир (лет) дит (доля) (руб./мес.) доход заемщика тов (% семей)

1 2 3 4 5 6 7

50 10 0,11 8869 25340 14571 5,6

75 10 0,11 13304 38010 21856 1,5

100 10 0,11 17738 50681 29141 0,5

50 10 0,12 9173 26209 15070 4,8

75 10 0,12 13760 39313 22605 1,3

100 10 0,12 18346 52417 30140 0,4

50 10 0,15 10085 28814 16568 3,0

75 10 0,15 15127 43221 24852 0,9

100 10 0,15 20170 57627 33136 0,4

50 15 0,11 6926 19788 11378 11,2

75 15 0,11 10389 29682 17067 2,8

100 15 0,11 13852 39576 22756 1,3

50 15 0,12 7221 20630 11862 10,3

75 15 0,12 10831 30945 17793 2,6

100 15 0,12 14441 41260 23725 1,1

50 15 0,15 8105 23156 13315 7,8

75 15 0,15 12157 34734 19972 1,8

100 15 0,15 16209 46312 26630 0,7

50 20 0,11 5954 17012 9782 14,1

75 20 0,11 8931 25518 14673 5,5

100 20 0,11 11908 34024 19564 2,0

50 20 0,12 6244 17841 10258 13,1

75 20 0,12 9366 26761 15388 4,2

100 20 0,12 12489 35682 20517 1,7

50 20 0,15 7115 20327 11688 10,6

Окончание таблицы 4

1 2 3 4 5 6 7

75 20 0,15 10672 30491 17532 2,7

100 20 0,15 14229 40655 23377 1,2

75 15 0,13 11615 33186 19082 4,2

*- последняя строка таблицы показывает среднее значение по стобцам

Расчеты показывают, что увеличение размера квартир в 2 раза при одной и той же процентной ставке вызывает, например, сокращение доступности в среднем в 9 раз.. Одновременный рост процентной ставки (с 11 до 15%) и срока кредитования (с 10 до 20 лет) приводит в среднем к росту доступности в 1,5 раза. Одновременный рост всех параметров (от минимальных значений до максимальных - 5 от 50 до 100 кв. м, Гот 10 до 20 лет, г от 11 до 15%) приводит к сокращению доступности в 5,1 раза. Рост процентной ставки (с 11 до 15%) и площади квартир (с 50 до 100 м2) при одном и том же сроке кредитования вызывает в среднем сокращение доступности в 12 раз.

6,0 4,0 2,0 0,0

.0,9 ЖГ

11 12 15

процентная ставка

ЧХЧквартира 50м -Чквартира 75м Чквартира 100м

Рис.2 - Доступность ипотечного кредита населению, срок кредитования Ч 10 лет.

Рост срока кредитования до 20 лет при одной и той же процентной ставке и одной и той же площади квартир увеличивает доступность в среднем в 3 раза.

Срок кредитования -квартира 50м ЧЧквартира 75м Ч*Чквартира 100м

Рис. 3 - Доступность ипотечного кредита населению. Процентная ставка

Все приведенные сравнительные характеристики изменения доступности рынка жилья основывались на статистических данных 2005 года.

3. Методика реализации ипотечного жилищного кредитования в регионе

Произошедшая смена экономической модели страны обусловила переход жилищной политики на новые принципы, основанные на стремлении сбалансировать государственное участие и повысить роль рыночных механизмов в жилищном секторе экономики. В качестве основных источников финансирования жилищного строительства стали рассматриваться внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки определенных категорий граждан. Возникла потребность в новых подходах к решению жилищной проблемы, состоящих в создании условий для развития ипотечного жилищного кредитования в каждом регионе с учетом сложившегося уровня цен на жилье и возможностей населения. Это делает необходимым и обоснованным разработку программы развития ипотечного жилищного кредитования в Воронежской области. Программа разрабатывалась с целью максимального расширения численности населения, способного включиться в процесс улучшения своих жилищных условий за счет собственных доходов и на основе соответствующей государственной поддержки и увеличения объемов жилья, построенного для реализации ипотечных программ.

Программа включает анализ состояния и оценку потенциальных участников регионального рынка жилья, определяет стратегические направления, способствующие созданию условий для развития ипотечного кредитования в Воронежской области.

Методологически обоснованным считается, что доступность жилья для населения определяется количеством лет, в течение которых среднестатистическая семья в том или ином регионе дожна откладывать весь свой доход, чтобы приобрести на рынке жилья среднестатистическую стандартную квартиру по средней рыночной цене. Для стран с развитыми рыночными отношениями этот временной период оценивается 4-6 годами. Объективно доступность жилья следует рассматривать как возможность приобретения жилья соответствующего стандарта гражданами с определенным уровнем дохода.

Выпоненные расчеты для периода 2000-200бгг. свидетельствуют, что показатель доступности жилья для населения Воронежской области с учетом среднедушевых доходов находится в настоящее время на уровне 5 лет. Однако, если учитывать реальные обстоятельства, связанные с ростом стоимости жизни, тарифов на коммунальные услуги, приобретение квартиры станет возможным для среднестатистической семьи в течение 10-15 лет.

2000 2002 2004 1кв.2006

з Доступность населению средней квартиры с учетом величины годового средаедушгвого дохода

Ш Доступность населению средней квартиры с учетом величины годового среднедушевого дохода, уменьшенного на величину прожиочного минимума

Рис. 4 - Доступность населению средней квартиры

Таким образом, в современных условиях актуальными становятся разработка и внедрение различных схем ипотечного кредитования, позволяющих повысить способность населения решать жилищные проблемы.

В 2005 г. на учете для получения жилья в г. Воронеже состояло 66797 семей. Как правило, это малообеспеченные семьи. Однако фактически количество населения, желающего улучшить свои жилищные условия значительно больше. Данное обстоятельство отчасти связано с тем, что в последние годы, у населения сформировалось новое отношение к проблеме жилья и новое представление о стандарте жилища. Для нормальной жизнедеятельности человека необходим объем окружающего его пространства в 90...120 м3., что примерно соответствует 30...40 м2 общей площади. В Воронежской области жильем общей площадью 30 м2 и более располагают 33 % населения, и эта группа, с определенным допущением, может быть исключена из потенциальных участников рынка на ближайший 5-7-летний период. При существующей системе приобретения жилья, предполагающей либо единовременную плату за квартиру (дом) в целом, либо плату на основе ипотечного кредита, жилье оказывается доступным не более чем для 5 - 9 % населения.

Для улучшения сложившейся ситуации, разработана система мероприятий по формированию рынка доступного жилья, направленная, в первую очередь, на развитие ипотечного кредитования (рис.5).

создание целостной системы законодательных и нормативных документов, связанных с осуществлением сделок с землей н другой недвижимостью;

создание административно-организационной структуры управления процессами на рынке жилья на основе контроля за предоставлением участков под застройку, выбора генподрядчика строительно-монтажных работ, реализации эффективных архитектурно-строительных систем и типов зданий и др.;

организация системы подрядных торгов для конкурсного отбора участников строи> тельства по критерию оптимальной стоимости 1 м2 жилья;

Ч'У разработка механизма государственной гарантии прав граждан, получивших ипотечные кредиты, в том числе путем выбора строительных организаций на конкурсной Ч|/ основе, определения независимого и поного рейтинга надежности строительных орга-' ннэаций, участвующих в процессе ипотечного-жилищного кредитования в Воронежской области;

создание муниципального жилого фонда, соответствующего минимальным жилищным стандартам, для переселения заемщиков, не выплативших кредит с целью минимизации кредитного риска;

создание условий для увеличения объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования через внедрение системы оценки заявок на конкурсы по предоставлению прав собственности на земельные участки для строительства, одним из критериев которой является участие претендента в ипотечном кредитовании либо предоставлении рассрочки платежей при фиксированной цене жилья;

совершенствование и адаптация существующей и используемой Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) федеральной методики оценки кредитоспособности заемщика к региональным условиям Вопонежской области!

разработка И ДНИе _ репЧ _ Да Д здаки*

_I различных социальных стандартов, отвечающих требованиям доступности, энергоэф-

У фективности и экономичности для условий Воронежской области;

создание системы упорядоченной застройки пригородной зоны г. Воронежа и крупных районных иентоов области:

О развитие на территории регионов системы ипотечного кредитования;

организация на предприятиях регионов системы поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий работников (предоставление догосрочных сроком на 10-15 лет беспроцентных или малопроцентных ссуд нз средств предприятия);

К О разработка процедуры предоставления кредитов жителям области под залог земель' ных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в их собственности; Ч1/ разработка программы предоставления субсидий и льготных кредитов определенным категориям граждан, осуществляемой через банки, выбранные на конкурсной основе, исходя из предлагаемых ими условий кредитования;

разработка процедуры предоставления субсидий за счет средств местного бюджета для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании строительства жилья, в частности, путем предоставления обустроенного сетями земельного участка под индивидуальное жилищное строительство;

разработка и внедрение процедуры предоставления банками, либо специализированными кредитными институтами на базе АИЖК кратко- и среднесрочных кредитов застройщикам с выплатой процентов по кредиту и возвратом основной суммы дога после окончания строительства либо (для физических лиц) переоформлением основной суммы дога в догосрочный ипотечный кредит;

модернизация базы строительной индустрии и промышленности строительных материалов;

"У разработка территориальных строительных норм по применению местных строительных материалов, изделий и конструкций.

развитие региональной сырьевой базы с целью снижения материальных затрат.

Рис.5 -Напоавления по оазвитию ипотечного коелитования

В развитии систем ипотечного кредитования активное участие принимают страховые компании. Их функции в системе ипотеки не сводятся к какому-то конкретному виду страхования. Ипотечное страхование - комплексный вид, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности кредитора. Другими словами, задача страховщика состоит в минимизации рисков банка, связанных с прекращением клиентом выплат. Страховая защита позволяет повысить инвестиционную привлекательность рынка, распределить риски, сделать кредитование более доступным. Обеспечение надежной защиты от рисков, возникающих в процессе кредитования, требует включения страховых компаний в состав основных участников ипотечного рынка.

Риски ипотечного кредитования

Инвестор (застройщик) 1. Финансовые риски

2. Строкгсльиые риски

3.Инвестиционные риски

Рис. б Ч Риски ипотечного кредитования

Согласно программе ипотечного кредитования в нашей стране, обязательным является лишь имущественное страхование объекта залога.

В Воронежском отделении ОАО АИЖК , необходимым условием при получении ипотечного кредита являются следующие виды страхования: страхование жизни и работоспособности заемщика, страхование имущества (страхование квартиры), страхование прав собственности (титульное страхование), страхование гражданской ответственности физических и юридических лиц

4. Методика конкурсного отбора строительных предприятий для участия в региональном проекте развития ипотечного жилищного кредитования.

Соискателем предложены условия и порядок проведения конкурсного отбора строительных организаций, претендующих на получение средств федерального и регионального бюджета для реализации проектов по развитию

Банк (ипотечное агентство) Заемщик

"".', 1. Финансовые риски

1. Кредитный риск

1 2. Риск утра гы платежеспособности ХХ. - . Д..

2. Титульные риски на" вторичном рынке ; .

3. Титульные риски .<.

3. Риск утраты залоговог-о >. имущества 4. Риск утраты недвижимости

системы ипотечного жилищного кредитования в г. Воронеже.

Цель конкурсного отбора - обеспечение эффективного использования бюджетных средств, направляемых на реализацию проектов по внедрению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в г. Воронеже. Средства федерального и регионального бюджета предоставляются под конкретные региональные проекты, разработанные в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Воронежской области. Организатор конкурса определяется комиссией по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, а конкурс проводится в открытой форме. Отбор осуществляется конкурсной комиссией. Оценка строительного предприятия производится на основе многофакторного анализа с обязательным учетом его деятельности за прошлый период, тенденций развития.

Конкурсная оценка Ч это оценка признания деловой состоятельности, а, следовательно, и надежности строительно-монтажного предприятия. Обоснованная оценка надежности способствует росту доверия к застройщикам, как со стороны инвесторов, так и со стороны кредиторов и органов власти.

Конкурсный отбор строительных предприятий предлагается осуществлять в три этапа. На первом этапе проводится анализ представленной документации и определение участников (отбор претендентов) в соответствии с вышеизложенными требованиями.

На втором этапе посредством процедуры ранжирования определяется приоритетность предоставления бюджетных средств на реализацию проектов для каждого участника и максимально возможное число участников (Ы).

Число участников определяется с учетом объемов целевого финансирования, предусмотренного на поддержку регионального ипотечного проекта. Ранжирование участников производится на основе анализа документации, представленной участниками на конкурс. Эта процедура осуществляется по 7 конкурсным показателям для каждого предприятия Пг, г = 1,2,..., N.

Рщг Ч наличие опыта в реализации проектов по внедрению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Этот показатель носит качественный характер. Его оценка дожна проводиться экспертным путем. Наличие опыта по реализации ипотечных проектов оценивается -1, отсутствие - 0.

Ргп2 - деловая репутация организации. Определяется исходя из опыта работы в данной области (лет); объема подрядных работ, аналогичный по характеру, сложности и объему, за последние три года, мн.р.; среднегодового объема подрядных работ за последние три года, мн.р.; объема работ, выпоненного собственными силами, % от среднегодового объема подрядных работ; величины исковых требований за последние три года, % объема выпоненных работ за этот период; гарантийные обязательства по качеству строительства и ремонта объекта и др. В числовом значении эту величину оценить сложно, и в этом случае целесообразно использовать мнение экспертов.

Рзпг- финансовая устойчивость оценивалась по следующим показателям: обеспеченность собственными средствами, коэффициент покрытия, интенсивность оборота авансируемого капитала, менеджмент (эффективность управле-

ния предприятием), прибыльность (рентабельность) предприятия, коэффициент финансовой устойчивости;

F4m - качество создаваемой продукции определяется, как "совокупность характеристик объекта, относящихся к его способности удовлетворять установленные и предполагаемые потребности". Качественную характеристику строительных объектов произвести на практике бывает достаточно сложно. Традиционно используют метод экспертных оценок.

F[j, - наличие развитой производственной базы. Коэффициент обеспеченности определяется по формуле:

К,=^хк (7)

Где Mj - количество единиц техники i- того вида, имеющейся на j-том предприятии; Мр - количество единиц техники, требующееся по проекту; к - поправочный коэффициент.

F6m - объем СМР, выпоненных собственными силами; показывает долю СМР, выпоняемых собственными силами, характеризует широту специализации и независимость от субподрядных организаций; чем выше коэффициент, тем надежнее организация.

где О - выпоненный объем СМР в отчетном году, мн. руб.;

F?m Ч коэффициент вводимости сооружаемых объектов. От этого показателя зависит финансовая обеспеченность строительной организации; чем он выше, тем экономически более состоятельная организация.

где Н - количество одновременно сооружаемых объектов, строек (в отчетном году); Не - количество сданных заказчику объектов в отчетном году.

По результатам проведенного конкурса можно составлять рейтинги надежности строительных организаций. Результаты расчетов конкурсного отбора строительных предприятий для участия в региональном ипотечном проекте показаны на примере десяти строительных предприятий г. Воронежа.

Все исследуемые критерии выраженные в числовых значениях, имеющих различные интервалы изменения и направленность (к минимуму или к максимуму). Чтобы оценить все перечисленные выше критерии отбора, необходимо привести их к единому эквиваленту. Для этого использовася метод оптимального приближения.

Таблица 6 - Сводные результаты оценки деятельности строительных

Критерии отбора Строительные предприятия

П1 П2 ПЗ П4 П5 П6 П7 П8 П9 П10

1 .Опыт реализации проектов ипотечного кредитования 0,26 0,00 0,06 0,96 0,10 0,32 0,24 0,10 0,98 1,00

Строительные предприятия

Критерии отбора П1 П2 ПЗ П4 П5 П6 П7 П8 П9 П10

2.Д еловая репутация 0,23 0,20 0,00 0,92 0,02 0,33 0,95 0,79 0,98 1,00

3.Финансовая устойчивость 0,02 0,25 0,26 0,36 0,43 0,65 0,28 0,51 0,31 0,53

4.Качество продукции 0,32 0,04 0,00 0,93 0,05 0,20 0,96 0,91 1,00 0,95

5 .Использование производственных мощностей 0,96 0,88 0,65 0,85 0,00 0,94 0,86 0,80 0,62 1,00

6.Объем СМР, выпоненных собственными силами 0,92 0,58 0,76 0,89 0,00 0,63 0,54 1,00 0,78 0,99

7.Коэффициент вводимости объектов 0,50 0,00 0,00 0,50 0,00 0,50 0,00 0,50 1,00 0,75

Суммарный бал 3,21 1,95 1,73 5,41 0,60 3,57 | 3,83 4,61 5,67 6,22

На следующем этапе проводятся расчеты исходя из различной степени важности каждого показателя деятельности строительной организации. Таблица 7 - Агрегированные показатели деятельности строительных предприятий

Строительные предприятия п, П2 П3 П4 п5 пл п7 п8 п9 П10

Варианты агрегирования
0,46 оо CN о СН о" гй 0,09 V-1 о о" in so о оо о" 0,89

," - го о VI fN О <ч <N О оо о оо о о SO о VO о оо so о ТГ оо о о

Как показывают расчеты по приведенной выше методике, строительные предприятия, участвовавшие в конкурсном отборе, можно распределить по четырем категориям надежности представленным в таблице 8.

Таблица 8 Ч Категории надежности строительных организаций

Категория надежности СП Строительные предприятия

Высшая категория надежности (1,0-0,8) П10,П9,П4

Высокая категория надежности (0,79-0,5) П7,П8

Средняя категория надежности (0,49-0,3) П,, П6

Низкая категория надежности (0,29-0) П2,П3П5

Пользуясь такой классификацией, можно дать группировку строительных предприятий по региону в целом или с учетом цели использования рейтинга по ограниченному списку. Изложенная методика определяет общие принципы

анализа строительных предприятий и последовательность получения конечной оценки. Принимая во внимание специфику организации строительства и особенности строительных работ, публикации рейтинговых оценок следует проводить хотя бы раз в год по каждому региону.

5. Экономико-математическая модель распределения инвестиционных ресурсов между строительными предприятиями, прошедшими конкурсный отбор

Учитывая ограниченный объем финансирования ипотечных программ, они, как правило, дожны внедряться на территориях, имеющих развитую инфраструктуру по организации ипотечного жилищного кредитования, нормативно-правовую базу, которые обеспечивают юридическую чистоту кредитных сделок, финансовую прозрачность и целевое использование средств, выделяемых на реализацию региональных ипотечных проектов.

Организационный механизм конкурсного отбора предложено реализовать с учетом деления территории г. Воронежа натри зоны. Поэтому в качестве одного из ограничений при формировании критериев конкурсного отбора можно сформулировать требование, состоящее в том, чтобы определенная часть предполагаемого объема строительства осуществлялась в каждой зоне. Использование этого ограничения позволяет реализовать проекты по внедрению системы ипотечного жилищного кредитования на всей территории г. Воронежа, накопить необходимый опыт, который может найти дальнейшее распространение и тиражирование в районных центрах Воронежской области.

Для выбора из множества возможных путей достижения цели наилучшего служит критерий оптимальности, т.е. признак, по которому могут сравниваться и оцениваться варианты достижения цели. Критерий оптимальности характеризует качество решения, эффективность намечаемого пути достижения цели. В рассматриваемой ситуации в качестве критерия оптимальности был выбран показатель максимума физических объемов жилья, построенного путем реализации ипотечных программ.

Математическая интерпретация критерия оптимальности представлена в виде целевой функции:

1-1 .1 >1.1

Ууь- количество квартир типа А, построенных ;'-м предприятием в зоне, для реализации ипотечных программ

; - предприятие =1,2..М;у - территориальная зона,/=1,2,3; И - тип квартиры, /1=1,2,3 (1- квартира 50м2,2- квартира 75м2, 3 Ч квартира 100м2).

Ограничения:

1.Выделяемых финансовых ресурсов достаточно для реализации ипотечной программы:

ЁЕЕ^х^р (и)

1.1 /.I А-1

Ч стоимость квартиры типа А, построенной "-м предприятием в _/-й зоне, тыс. рублей;

Р Ч объем финансирования, выделяемый для реализации ипотечных проекте в(бюджетные средства, кредиты банков, средства населения (30% стоимости жилья).

Vjjh Ч число квартир типа h, построенных i-м предприятием в j-й зоне.

2. Количество квартир типа h, построенных i-м предприятием в J-й зоне не выше максимально допустимого (с целью недопущения монополизации со стороны крупных предприятий региона):

ViJh й Vljh max (12)

3. Строительство жилья по ипотечным программам ведется в каждой зоне:

t t * 1 J=I<2-3 (13>

1*1 А -1

4. Средств населения достаточно для реализации ипотечной программы:

max (14)

Л-1 у I

где Na,- доля собственных средств населения, необходимая для участия в программе ипотечного кредитования при покупке квартиры типа h, ву'-й зоне;

Nmax - средства населения, имеющего возможность с учетом среднедушевых доходов, принять участие в ипотечных программах.

Практические расчеты по этой задаче проведены с применением процедуры Поиск решения из пункта меню Сервис процессора электронных таблиц EXCEL.

Исходные данные для построения модели и результаты расчетов представлены на рис. 6-7:__________

Рис.6 - Исходные данные для расчета

а\г к213 х231 дп гал лI .п :йц л 013 >ал ,дв мэ ззх паза оя 1 > 3

, I I ' ' - " 1 I I ! , I " ~

|19<4 ТЯ.4, |>41,1[ 1ЗДГ М,3: 100,9 13Г>,3 1л7л,?| 7*1.4' 1149,11 |Яв,л!

лиз ля лаз

(123 лI ыт т МДООГТАНИЧ1М

о тт хмаз

I ЗЗЙОЗ) 1ХМв *

4 л - л\г*к

Гч№*> 5

ввйЛа^

И^'а-^^^ыг^-дя^! Сайг

Рис.7 - Результаты расчета

Весь объем строительных работ в третьей зоне (4000 м2) получило предприятие П1, объем финансирования составил Ч 61072 тыс. руб. Строительство жилья во второй зоне будут осуществлять предприятия П2- 501м2 и П3 - 1499 м2, объем финансирования составил соответственно - 8397,8 тыс. руб. и 25136,2 тыс. руб. В первой зоне весь объем строительных работ выпоняет предприятие П3 Ч 1500м2, объем финансирования 28419 тыс. руб..

Результаты расчета показали оптимальное распределение финансовых ресурсов среди строительных предприятий, прошедших конкурсный отбор. В каждой зоне определися объем строительных работ для каждого предприятия.

Основные выводы и предложения

1. Уточнены понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования. Рассмотрены особенности формирования и основные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России. Ипотечное жилищное кредитование рассмотрено как инвестиционный проект, в реализации которого заинтересован широкий круг участников рынка. Установлено, что основной причиной низких объемов сделок по приобретению жилья на основе ипотеки является отсутствие эффективного механизма обеспечения системы ипотечного кредитования и низкий уровень доходов населения.

2. Проведен анализ основных моделей ипотечного жилищного кредитования: одноуровневой, ссудо-сберегательной и двухуровневой. Построены схемы жилищного кредитования для каждой модели, определены преимущества и недостатки, рассмотрено движение денежных ресурсов при функционировании каждой модели.

3. Проведен сравнительный анализ зарубежного и отечественного опыта применения ипотечного кредитования, позволяющий определить пути развития ипотеки применительно к условиям Воронежской области.

4. Проведен анализ рынка жилья Воронежской области. На основе анализа определены: обеспеченность жильем населения, характеристика стандарта жилья для различных социальных групп населения, доступность населению средней квартиры с учетом величины среднедушевого дохода и прожиточного минимума.

5. Проведено исследование перспектив развития ипотечного кредитования в Воронежской области. Результаты исследования показывают, что высокая доля жителей города Воронежа не удовлетворена своими жилищными условиями и заинтересована в их улучшении с помощью получения ипотечных кредитов.

6. Рассмотрен перечень страховых услуг, включаемых в полис ипотечного страхования. Определены приоритетные направления расширения перечня видов страхования при ипотечном жилищном кредитовании.

7. Проведена оценка доступности ипотечных кредитов населению г. Воронежа с учетом размера, качества и места расположения приобретаемого жилья, процентной ставки и срока погашения кредита. В настоящее время получить ипотечный кредит на покупку средней по размерам и качеству квартиры имеют возможность 6-9 % населения г. Воронежа.

8. Предложены схемы рефинансирования системы ипотечного кредитования, с помощью которых осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу догосрочного жилищного ипотечного кредитования. Проведена оценка источников финансирования развития вторичной ипотеки.

9. Разработана методика реализации ипотечного жилищного кредитования в регионе. Предложена совокупность мероприятий, обеспечивающих развитие ипотечного жилищного кредитования в Воронежской области.

10. Выпонено моделирование процесса организации конкурсного отбора строительных предприятий для участия в региональных проектах развития ипотечного жилищного кредитования. Предложены показатели конкурсного отбора, в наибольшей степени отвечающие требованиям по реализации ипотечных программ.

11. Разработана экономико-математическая модель распределения инвестиционных ресурсов между строительными предприятиями, прошедшими конкурсный отбор, которая позволяет в условия ограниченности финансирования оптимально использовать имеющиеся средства.

Публикации по теме диссертации:

1. Баркалов С.А. Метод минимизации упущенной выгоды/ Баркалов С.А., Семенов П.И., Серебрякова Е.А.// Системы управления и информационные технологии: научно-технический журнал. - Москва-Воронеж: Научная книга. - №3 (25) - 2006, с. 445-453 [в том числе лично автором выпонено 0,15 п.л.].

2. Гасилов В.В. Страхование рисков при реализации ипотечных программ/ Га-сипов В.В., Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)// Научный вестник ВГАСУ серия Экономика, организация и управление в строительстве. - №1. Ч 2003. с.21-27 [в том числе лично автором выпонено 0,12пл.]

3. Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.) Основные направления развития ипотечного жилищного кредитования в России/ Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)// Экономика и управление инвестиционно-строительной сферой: Межвуз. сб. науч. тр./ Кемерово: ГУ КузГТУ - 2004, с.118-123.

4. Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.) Методы и формы государственного регулирования системы ипотечного кредитования/ Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)//Научный вестник ВГАСУ серия Экономика, организация и управление в строительстве. - №2. Ч 2004, с. 130-132

5. Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.) Финансирование приобретения и строительства жилья в регионах РФ/ Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)//Научный вестник ВГАСУ серия Экономика, организация и управление в строительстве. - №2. - 2004. Вестник ВГАСУ №2. - 2004г, с.142-145

6. Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.) Ипотечное жилищное кредитование, как фактор эффективного решения жилищной проблемы/ Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)// Материалы региональной межвузовской научно-практической конференции Национальные проекты как фактор созидания в современной России (Воронеж, апрель 2005г.)./ Издательство МГЭИ, с.241-245.

7. Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.) Разработка мер по решению проблем развития ипотечного кредитования/ Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)// Научный вестник ВГАСУ серия Экономика, организация и управление в строительстве. - №3. - 2005, с. 100-103.

8. Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.) Оценка перспективных источников развития вторичной ипотеки/ Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)// Научный вестник ВГАСУ серия Экономика, организация и управление в строительстве, - №3. -2005, с. 103-107.

9. Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.) Методика рейтинговой оценки строительных предприятий для участия в ипотечной программе/ Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)// Материалы региональной межвузовской научно-практической конференции Национальные проекты как фактор созидания в современной России (Воронеж, 4-6 апреля 2006г.)./ Издательство МГЭИ, с.157-161.

Подписано в печать 06.09.2006 г. Формат 60x84 1/16. Уч.-изд.л 1,5 Усл.-печ. л. 1,6

_Бумага Заказ №. 451 Тираж 100 экз.__

Отпечатано: отдел оперативной полиграфии Воронежского государственного Архитектурно-строительного университета 394006 г.Воронеж, ул.20-летия Октября, 84

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Серебрякова, Елена Анатольевна

Введение.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ВРФ.

1.1 Понятие и организационно - правовые основы ипотечного жилищного кредитования.

1.3. Анализ зарубежного опыта применения ипотечного кредитования.

1.4. Развитие ипотечного механизма строительства жилья в регионах России.

2. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫКИ ФОРМИРОВАНИЯ

И РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ.

2.1 Исследование перспектив развития ипотечного кредитования в Воронежской области.

2.2 Страхование рисков, возникающих при ипотечном кредитовании.

2.3 Оценка доступности ипотечных кредитов населению.

2.4 Схема рефинансирования системы ипотечного кредитования.

2.5 Оценка перспективных источников финансирования развития вторичной ипотеки.

3. МОДЕЛИ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ В РЕГИОНЕ

3.1 Программа реализации ипотечного жилищного кредитования в регионе.

3.2 Моделирование процесса организации конкурсного отбора строительных предприятий для участия в региональном проекте развития ипотечного жилищного кредитования.

3.3 Экономико-математическая модель распределения инвестиционных ресурсов между строительными организациями, прошедшими рейтинговый отбор.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОда.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование регионального рынка жилья на основе развития ипотеки"

Общая характеристика работы

Актуальность темы диссертационного исследования. Формирование системы догосрочного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Современная государственная жилищная политика дожна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения являются механизмы догосрочного жилищного кредитования, возможность и необходимость реализации которых обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность использования иных схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и учитывающих специфику отдельных регионов. При формировании условий создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов масштабы их реализации лимитированы.

Низкий уровень удовлетворенной потребности граждан в жилье позволяет сделать вывод, что существующие механизмы приобретения жилья недостаточно эффективны. Работа посвящена формированию механизма приобретения жилья с использованием института липотеки, как одного из возможных способов решения жилищной проблемы.

Цель исследования: разработка экономического механизма приобретения доступного и комфортного жилья на основе развития ипотеки.

Для достижения поставленной цели, учитывая имеющиеся теоретические разработки предыдущих исследователей по данному направлению, сформулированы следующие задачи: # - изучить опыт России и зарубежных стран в области ипотечного жилищного кредитования, исследовать основные показатели состояния регионального рынка недвижимости, особенности взаимодействия участников и условия функционирования в современной экономике;

- проанализировать современное состояние ипотечного кредитования в России на уровне субъектов РФ, выявить и системно представить факторы, способствующие формированию и развитию рынка недвижимости;

- разработать методику оценки доступности ипотечных кредитов, с учетом различных факторов;

4 - разработать программу реализации ипотеки, включающую организационно-правовой, инвестиционный, архитектурно-строительный и технико-экономический блоки, предложить ее формы, учитывающие региональные особенности;

- разработать методику конкурсного отбора подрядных предприятий для участия в ипотечных программах;

- построить экономико-математическую модель распределения инвестиционных ресурсов, аккумулируемых для реализации ипотечных программ, между подрядными предприятиями, прошедшими конкурсный отбор.

Научная новизна исследования состоит в следующем: 1. Уточнены и систематизированы факторы, определяющие развитие программ ипотечного кредитования в регионе, учитывающие российский и международный опыт, территориальные, институциональные, инфраструктурные факторы, платежеспособный спрос и предложение на рынке жилья.

2. Предложена методика оценки доступности ипотечных кредитов, отличающаяся дифференциацией заемщиков по среднедушевым доходам, качеству и местоположению квартир, процентной ставке и сроку погашения кредита, учетом роста тарифов на оплату жилья и коммунальные услуги.

3. Разработана методика реализации ипотечного жилищного кредитования, учитывающая региональные особенности развития рынка недвижимости и обеспечивающая его развитие в Воронежской области.

4. Предложена процедура организации конкурсного отбора строительных предприятий для участия в региональном проекте развития ипотечного жилищного кредитования, отличающаяся выбором показателей финансово-хозяйственной деятельности, в наибольшей степени отвечающих требованиям по реализации ипотечных программ.

5. Разработана экономико-математическая модель распределения инвестиционных ресурсов между строительными предприятиями, прошедшими конкурсный отбор, отличающаяся учетом организационно-экономических

4 факторов, возможностью максимизации физических объемов жилья, реализуемого по ипотечным схемам для различных зон городской застройки.

Объектом исследования являются предприятия и организации, осуществляющие жилищное строительство его кредитование и страхование.

Предметом исследования являются экономические отношения строительных, кредитных, страховых организаций и населения при реализации ипотечных программ.

Практическая значимость работы состоит в возможности использования полученных результатов при разработке и функционировании региональных программ ипотечного жилищного кредитования. Разработанные экономико-математические модели и методики используются в деятельности ОАО Агентство ипотечного жилищного кредитования ОАО Домостроительный комбинат, АСК ВТБ-РОСНО.

Теоретической и методологической основой диссертации послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, данные отечественной статистики, финансовая и бухгатерская отчетность строительных предприятий, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Наибольшее влияние на проведенное автором исследование оказали работы таких специалистов как В.А.Кудрявцев, В.М.Ланцов, Е.В. Кудрявцева, Р.Страйк, В.А.Горемыкин, В.П.Соколов, А.Н. Борисов, Е.Ф.Жуков, Б.И.Алехин, Дорожкин В.Р., А.Г.Ивасен-ко, Н.Б.Косарев, Л.Ю.Руди, В.В.Меркулов, В.И.Лимаренко, А.И.Щербаков, В.М.Агапкин, С.Р.Хачатрян, М.В.Пинегина, В.П.Буянов, Е.Ю.Фаерман и других отечественных и зарубежных ученых. Большое значение имела информация, полученная во время общения с профессиональными участниками рынка: специалистами Воронежского агентства ипотечного жилищного кредитования, страховых компаний.

Апробация результатов исследования. Основные положения и % результаты работы были представлены на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2004-2006 гг.), Воронежского филиала Московского гуманитарно-экономического института (2005,2006г.), Воронежского государственного технического университета (2006г.)

Обоснованность и достоверность выводов достигаются за счет использования логических методов, экономико-статистического моделирования, методов теории вероятностей, результатов экспертных оценок, математических расчетов, а также репрезентативности статистической информации.

Структура и содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Общий объем диссертации содержит 171 страницу основного текста, в том числе 27 таблиц, 37 формул, 32 рисунка. Список литературы включает 149 наименований.

Публикации. По теме исследования опубликовано 10 работ общим объемом 2,5 п.л.

На защиту выносится:

1. Классификация факторов, определяющих развитие программ ипотечного кредитования в регионе и доступность жилья.

2. Оценка доступности ипотечных кредитов населению Воронежской области с учетом дифференциации заемщиков по среднедушевым доходам, качеству и местоположению квартиры, процентной ставке и сроку погашения кредита.

3. Методика реализации ипотечного жилищного кредитования, учитывающая региональные особенности развития рынка недвижимости.

4. Процедура организации конкурсного отбора строительных предприятий для их участия в региональных проектах развития ипотечного кредитования.

5. Экономико-математическая модель оптимального распределения инвестиционных ресурсов между строительными предприятиями, прошедшими конкурсный отбор.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Серебрякова, Елена Анатольевна

Основные результаты и выводы

1. Уточнены понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования. Рассмотрены особенности формирования и основные проблемы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России. Определены преимущества и недостатки ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное жилищное кредитование рассмотрено как инвестиционный проект, в реализации которого заинтересован широкий круг участников рынка.

2. Проведен анализ основных моделей ипотечного жилищного кредитования: одноуровневой, ссудо-сберегательной и двухуровневой. Построены схемы жилищного кредитования для каждой модели, определены преимущества и недостатки, рассмотрено движение денежных ресурсов при функционировании каждой модели.

3. Определены принципы развития ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой.

4. Проведен сравнительный анализ зарубежного и отечественного опыта применения ипотечного кредитования, позволяющий определить оптимальный путь развития ипотеки в настоящее время.

5. Определена законодательная база ипотечного жилищного кредитования. Обозначены основные проблемы современного российского законодательства, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования. Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения.

6. Проведен анализ рынка жилья Воронежской области. На основе анализа определены: обеспеченность жильем населения, характеристика стандарта жилья для различных социальных групп населения, доступность населению средней квартиры с учетом величины среднедушевого дохода и прожиточного минимума.

7. Проведено исследование перспектив развития ипотечного кредитования в Воронежской области. Результаты исследования показывают, что высокая доля жителей города Воронежа не впоне удовлетворены своими жилищными условиями и заинтересована в их улучшении с помощью получения ипотечных кредитов.

8. Рассмотрен перечень страховых услуг, включаемых в полис ипотечного страхования. Определены приоритетные направления расширения перечня видов страхования при ипотечном жилищном кредитовании.

9. Проведена оценка доступности ипотечных кредитов населению г. Воронежа с учетом размера, качества и места расположения приобретаемого жилья, процентной ставке и срока погашения кредита.

10. Рассмотрены схемы рефинансирования системы ипотечного кредитования, с помощью которых осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу догосрочного жилищного ипотечного кредитования. Проведена оценка перспективных источников финансирования развития вторичной ипотеки.

11. Разработана методика реализации ипотечного жилищного кредитования в регионе. Предложена совокупность мероприятий, обеспечивающих развитие ипотечного жилищного кредитования в Воронежской области.

12. Проведено моделирование процесса организации конкурсного отбора строительных предприятий для участия в региональном проекте развития ипотечного жилищного кредитования.

13. Разработана экономико-математическая модель распределения инвестиционных ресурсов между строительными организациями, прошедшими конкурсный отбор, которая позволяет в условия ограниченности финансирования оптимально использовать имеющиеся средства.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Серебрякова, Елена Анатольевна, Воронеж

1. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг. М., Юнити: 2004,461 с.

2. Аракчеева Ю. Москва кабальная. // Профиль, 2003, 18 августа, №30.

3. Аксиньин В.Б. Организационно-экономическое обеспечение функционирование жилищной сферы городов России: Автореф. дис; канд. экон. наук. Н.Новгород. 1998.- 23 с

4. Ананьев А. Ипотека по канадски / Строительная газета 1999 №15

5. Абчук В.А. Экономико-математические методы: Элементарная математика и логика. Методы исследования операций / В.А. Абчук. СПб.: Союз, 1999.- 145с.

6. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2-х т. М.:ЮрИнфоР, 2002,676 стр.

7. Артеменко В.Г., Белендир М.В. Финансовый анализ / В.Г. Артеменко, М.В .Белендир. -М: Дело и Сервис, 2000. 210с.

8. Александров А.А. Страхование / А.А. Александров. М.: Дело. -1999.-215 с.

9. Баркалов С.А., Курочка П.Н., Мещерякова O.K. Диагностика, оценка и реструктуризация строительного предприятия. Бизнес планирование / С.А. Баркалов, П.Н.Курочка, O.K. Мещерякова. Воронеж: ВГАСА, 2000. -230с.

10. Бережная О. Без ипотеки у российской экономики нет будущего /ККЕ 1995. №5-6

11. Баканов М.И. Теория экономического анализа / М.И. Баканов, А.Д. Шеремет. М: Финансы и статистика, 1998. - 120с.

12. Бланда Д. Страхование: принципы и практика. / Составление. Д. Бланда.-М.: Финансы и статистика, 1998.-416 с.

13. Борисов А.Н. Формирование, функционирование, развитие территориального строительного комплекса и механизмы управления экономикой его структурных составляющих. М: РЭА им. Г.В. Плеханова, 2004г.-212с.

14. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. -М., 2003. 124с.

15. Брусницын Е.А. Ипотечное жилищное кредитование на региональном рынке жилья: Дисс. канд. эконом, наук: 08.00.05. Вогоград, 2003 - 170с.

16. Внутренние источники финансирования ипотеки. Саров, Нижегородская область./Ипотека. Опыт регионов. 1999 №1 с. 12.

17. Ваше жилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги: Законодательно-нормативная база. / Библиотечка Российской Газеты -М., 2003

18. Воробьев Ю.А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность / Ю.А.Воробьев, И.П.Караваева, А.М.Скробов // Вопросы экономики.- 195. -№ 11.-С.11-18.

19. Всемирный Банк. Департамент инфраструктуры и энергетики. Регион Европы и Центральной Азии. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в РФ. Заключительный отчет. 01.10.2003 г.

20. Гасилов В.В. Экономико-математические модели / В.В.Гасилов. -Воронеж: ВГАСА, 1998. 58с.

21. Гасилов В.В. Экономико-математические модели / В.В.Гасилов, Э. Ю. Околелова, С. С. Замчалова; Воронеж.гос.арх.-строит.ун-т. Воронеж, 2005. - 157с.

22. Гасилов В.В. Распределение инвестиционных ресурсов для программ ипотечного кредитования/ Гасилов В.В., Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)//

23. Гасилов В.В. Страхование рисков при реализации ипотечных программ/ Гасилов В.В., Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)// Научный вестник ВГАСУ серия Экономика, организация и управление в строительстве. №1.2003.

24. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. -М: ИКЦ Маркетинг,2002

25. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М."Информационно-издательский дом Филинъ, 1999. - 592 с.

26. Горбачев А.С. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования. Дисс. канд. эконом, наук: 08.00.10 М.: 2003 - 173 с

27. Гвозденко А.А. Финансово-экономические методы страхования./А.А. Гвозденко ~ М.: Дело, 1998. 159 с.

28. Голенко Д.И. Статистические методы в экономических системах / Д.И. Голенко. М.: Статистика, 1970. - 205 с.

29. Горчаков А.А., Орлова И.В. Компьютерные экономико-математические модели / А.А. Горчаков, И.В. Орлова. М.: Юнити, 1995. - 186 с.

30. Грачева М.В. Количественные методы в экономических исследованиях / М.В. Грачева, JI.H. Фадеева, Ю.Н. Черемных. М.: ЮНИТИ,2004.- 124с.

31. Де Гроот М. Оптимальные статистические решения / М. Де Гроот.-М.: Мир, 1974.-486 с.

32. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, 2002 496 с.

33. Гражданский кодекс РФ. Часть первая, утв. Федеральным законом

34. РФ от ЗОЛ 1.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 № 213-Ф3, от 30.12.2004 № 217-ФЗ).

35. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая, утв. Федеральным законом РФ от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 23.12.2003 № 182-ФЗ, от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

36. Гражданский кодекс РФ. Часть третья, утв. Федеральным законом РФ № 146-ФЗ (вред. Федерального закона от 02.12.2004 № 156ФЗ).

37. Довдиенко И.В. Ипотека. Учебно-практическое пособие. М.: РДЛ,2003,- 274 с.38. ДорожкинВ.Р.

38. Ерошенков С.Г., Кузьминов А.Н., Клименко О.Н., Мутовин СИ. Развитие ипотеки и пенсионная реформа. М.: МАКС Пресс, 2003 - 203 с.

39. Евтухов А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000. - №10. - С.12-17.

40. Жилищный кредит (ипотека) / Ред. Симионов Ю.Ф. М.: Дело,2004.-78с.

41. Жилище: Федеральная целевая програма на 2002-20Юг.

42. Жарков С. С мертвой точки может сдвинуться ипотека в России. // Ведомости, 2002, 23 сентября, с.7.

43. Жилищное хозяйство в России: 2003 Статистический сборник/Госкомстат России.-М., 2004. 237 с.

44. Жуков Е.Ф. Деньги. Кредит. Банки. (2-е изд.). М.: Юнити-Дана, 2004. 600 с.

45. Жуков Е.Ф. Инвестиционные институты. Учебное пособие. М.: Юнити-Дана, 1998.-199 с.

46. Жуков Е.Ф. Рынок ценных бумаг. М.: Юнити-Дана, 2004. 399 с.

47. Завидов Б. Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" М.: "Издательство ПРИОР", 1998.-160с.

48. Закон Российской Федерации от 29.05.1992 №2872-1 О залоге (в ред. Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

49. Закон г. Москвы от 31.03.1999 г. №11 Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве (в ред. Закона г. Москвы от 19.05.2004 № 27).

50. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. М.; 2000.

51. Ипотека. // Коммерсантъ Банк от 23.09.2004 №177

52. Ипотечные каникулы. // Коммерсанта Дом Деньги от 15.07.2004 №127.

53. Ипотечное кредитование жилья в США. //ЭКО. 1992. № 10. - С.82

54. Ипотека. Тематический выпуск СГ/ Строительная газета 1995 №3

55. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. 273 с.

56. Иванов О.А. Законотворческая работа Государственной Думы в сфере секьюритизации: Материалы семинара // Секьюритизация в России. М., 2003.-С. 20-24.

57. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2002. 120 с.

58. Конституция Российской Федерации.

59. Концепция развития жилищной ипотеки в г. Москве (утверждена Постановлением Правительства Москвы от 16.01.2001 №24-ПП) (в ред. Постановления Правительства Москвы от 03.07.2001 № 583-1111).

60. Концепция финансово-кредитного механизма обеспечения доступности жилья // Фонд Институт экономики города . М., 1996. - 77с.

61. Концепция формирования рынка доступного жилья

62. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России Дом для Вашей семьи. -М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998 82 с.

63. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями от 8 мая 2002 г.)

64. Коршунова Н.И., Плясунов B.C. Математика в экономике / Н.И. Коршунова, B.C. Плясунов. М.: Вита-Пресс, 1996. - 180 с.

65. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования / В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева. -М.:Высшая школа, 1998. 64с.

66. Коломейская П., Орлова Н. Заветная мечта бездомного // Финансовые известия, 2002, №657, с.1.

67. Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии старта// Бизнес и банки.-М., 1998.-№50.

68. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. Пособие. М.: Высш. шк. 1998. - 64 с.

69. Кук Дж. Деятельность иностранных инвесторов в области ипотечного кредитования жива и активно поддерживается. // Ипотека, 2000. № 1-2.

70. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры / В.В. Ковалев. М.: Финансы и статистика, 2002.- 560 с.

71. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Воге Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. В 2 кн. Кн. 1. ЧСаров Саранск: Типография Красный Октябрь,1999г.-216 стр.

72. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. В 2 кн. Кн. 2. Саров Саранск: Тип. Красный Октябрь 1999.-180 с.

73. Лимаренко В.И. Ипотечное кредитование жилищногостроительства в России: состояние, проблемы, пути развития // Экономика стр-ва. -М.,2000. -№5.-с. 2-13

74. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития: Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризиса экономики России.-М.: Диалог-МГУ, 2000.- 275 с.

75. Менеджмент в строительстве: Учебн. пособие / Под ред. И.С. Степанова. М.:Юрайт, 1999. -540с.

76. Меньшиков И.С. Финансовый анализ ценных бумаг. Курс лекций. -М., Финансы и статистика, 1998.

77. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. М.: Анкил, 2003. -183с.80. Налоговый кодекс РФ

78. О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования Электронный ресурс.// Материалы заседания колегии Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. www.cfin.ru

79. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон РФ от 11 ноября 2003г.

80. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1(ред. от 19.06.1995, с изм. от 25.02.1999) // Парламентская газета. N 3. - 06.01.2000

81. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-Ф3 (ред. от 02.01.2000) // Собрание законодательства РФ. -1999.-N9.-ст. 1096

82. Об организации страхового дела в РФ: Федеральный закон от 25.04.2002 г. №41-ФЗ

83. Околелова Э.Ю. Конкурсные процедуры в строительстве. Оптимизационные методы и модели/ Под ред. Гасилова В.В. Воронеж, 2005. -147с.

84. Организация оценки и налогообложения недвижимости. / Под общ. Ред. Джозефа К. Эккерта. Пер с англ. М., Т.1, 1997.

85. Осокина И.Л., Смирнов В.В. Догосрочное жилищное финансирование в современных экономических условиях Российской Федерации: Опыт и рекомендации. Методическое пособие. -М.:, 2001. 205с.

86. Опыт регионов и муниципальных образований. Саров, Нижегородская область: Ипотека. Опыт регионов 1999 №1 с. 49

87. Осенний банковский марафон: Ипотечный программ становится все больше. // Коммерсанта ДомДеньги от 02.09.2004 №162.

88. Осокина И.П., Смирнова В.В. Догосрочное жилищное финансирование в современных экономических условиях РФ: опыт и рекомендации. М., 2001.

89. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа БДЦ-Пресс, 2004. 274 с.

90. Пенкина И.А. Современная система ипотечного кредитования жилья в США. М, МАКС-Пресс, 2000. - 106 с.

91. Постановление Правительства РФ от 25.08.2001 № 628 Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

92. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (в ред. Постановлений Правительства РФ от 12.04.2001 № 291, от 08.05.2002 № 302).

93. Положение О Пенсионном Фонде Российской Федерации (России), утв. Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. № 2122-1 (в ред.Указа Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2288, Федерального закона от 05.05.1997 № 77-ФЗ).

94. Письмо Госстроя РФ от 17.05.2001 № ВП-2567/8 О государственной поддержки региональных ипотечных программ за счет средств федеральногобюджета.

95. Приказ об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам от 16 октября 2000г.

96. Попова Г.И. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/ Попова Г.И., Ем B.C., Дудкин С.Н., Лаврищева А.А., Рогова Е.С.- М.: Статут, 2000.-252с.

97. Пустоваров Э.А. Формирование механизма приобретения жилой недвижимости на основе ипотеки/ Автореферат дисс. на соиск. ученой степени к.э.н. спец.08.00.05 Новосибирск, 2004.

98. Рогожина Н.Н. Как получить жилищный ипотечный кредит. М.: Москва, 2003.-47с.

99. Рогожина Н.Н. Жилищное кредитование во Франции/ Строительная газета 1995 №3.

100. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития. М.: Деньги и кредит. 1993 №7

101. Равиц М. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей / М.Равиц, Р.Страйк //Строительная газета. 1994. - №5. - С.6-9.

102. Ричард Томас, Количественные методы анализа хозяйственной деятельности / Томас Ричард. Пер. с англ. - М.: Дело и сервис, 1999.- 432 с.

103. Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека // Наука и жизнь. 1999. №5.

104. Саманов О.Н. Математическая экономика с применением Mathcad и EXCEL. Спб:БВХ, 2003. - 142с.

105. Сергеев П. Жилищное кредитование. // Ежемесячный журнал Закон приложение к газете Известия, 2002, №10, с. 70-71.

106. Семененко Е.И. Организационно-экономическая модель привлечения инвестиций в промышленное строительство на основе развития ипотеки/ Автореферат дисс. на соиск. ученой степени к.э.н. спец.08.00.05 Пенза, 2006.

107. Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.) Методы и формы государственного регулирования системы ипотечного кредитования/ Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)//Научный вестник ВГАСУ серия Экономика, организация и управление в строительстве. №2. - 2004, с. 130132

108. Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.) Разработка мер по решению проблем развития ипотечного кредитования/ Серебрякова Е.А. (Сидорова

109. Е.А.)// Научный вестник ВГАСУ серия Экономика, организация и управление в строительстве. №3. - 2005, с. 100-103.

110. Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.) Оценка перспективных источников развития вторичной ипотеки/ Серебрякова Е.А. (Сидорова Е.А.)// Научный вестник ВГАСУ серия Экономика, организация и управление в строительстве. №3. - 2005, с. 103-107.

111. Ступин И., Чайников Ю. Результат зыбкого компромисса. // Эксперт, 2003,14 июля, №26.

112. Страйк Дж. Раймонд. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок. // Рынок ценных бумаг. 1999. №19.

113. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье. М., РГР, 1996.

114. Соколов В.П., Хореев А.И. Методы экономической диагностики, оценки уровня хозяйственных рисков и определения стратегии в управлении предприятиями//Научное издание. Воронеж, 2003г.

115. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. Спб.: МКС, 2000.

116. Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 О жилищных кредитах.

117. Указ Президента РФ от 28.02.1996 № 293 О допонительных мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования (в ред. Указа Президента РФ от 09.07.1997 №710).

118. Уотшем Т. Дж., Паррамоу К. Количественные методы в финансах. Учебное пособие для вузов. Пер. с англ. М.: Финансы Ч ЮНИТИ, 1999.

119. Фолак Клаус. Основы накопления сбережений на строительство. Доклад на семинаре по проблемам ипотеки. Москва, 22-25 сентября 1999 г.

120. Фридман Дж., Ордуей Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Учебник. Пер. с англ. М.: Дело, 1997. 480 с.

121. Федосенко О.И. Управление рисками строительного предприятия

122. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 №216-ФЗ).

123. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 № 217-ФЗ).

124. Федеральный закон РФ от 11.11.2003 № 152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 №193-Ф3).

125. Федеральный закон РФ от 28.12.2004 № 184-ФЗ О бюджете Пенсионного Фонда Российской Федерации на 2005 год.

126. Федеральный закон РФ от 07.05.98 г. №75-ФЗ О негосударственных пенсионных фондах (в ред. Федеральных законов от 12.02.2001 №18-ФЗ, от 21.03.2002 №31-Ф3, от 10.01.2003 №14-ФЗ, от 02.12.2004 №155-ФЗ).

127. Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ О товариществах собственников жилья (в ред. Федеральных законов от 30.12.2001 № 196-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, с изменениями, внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П).

128. Хачатрян С.Р., Пинегина М.В., Буянов В.П. Методы и модели решения экономических задач: Учебное пособие М.: Издательство Экзамен, 2005.-384с.

129. Хачатрян СР. Модель оптимизации инвестиционного портфеля в условиях диверсификации жилищного строительства и внедрения ипотеки // Аудит и фин. анализ. Москва, 1999. - № 1 .-е. 91-95

130. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.Экономика, 2002. - 357с.

131. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: РДЛ, 1996. 272 с.

132. Шольц Ганс-Юрген. Оценка недвижимости, реальная рыночная цена размер залога по ссуде, расчет и установление размера залога по ссуде ипотечным банком, предельная величина ссуды. Доклад на семинаре по проблемам ипотеки. Москва, 22-25 сентября 1999 г.

133. Coles A., Hardt J. Mortgage markets: why US and EU markets are so different. The European Mortgage Federation, 2000.

134. Hardt J., Manning D. European mortgage markets: structure, finding and future development. European Mortgage Federation, OECD. June 2004.

Похожие диссертации

• Механизм ипотечного кредитования в формировании регионального рынка жилья
• Формирование локального рынка жилья
• Механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости
• Формирование эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья
• Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики