Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование предпринимательства в современном жилищно-коммунальном хозяйстве России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Булычев, Владимир Борисович
Место защиты	Москва
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование предпринимательства в современном жилищно-коммунальном хозяйстве России"

На правах рукописи

БУЛЫЧЕВ Владимир Борисович

Формирование предпринимательства в современном жилищно-коммунальном хозяйстве России

(концептуальные и методические аспекты)

Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация н управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг; предпринимательство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой стелет! кандидата экономических наук/

Москва 2007

Работа выпонена на кафедре социальной политики и управления социальными процессами Академии труда и социальных отношений

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент Дмитрий Игоревич БУБНОВ.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Виктор Михайлович CEPB; кандидат экономических наук Людмила Артемьевна КУЛАГИНА.

Ведущая организация: Российский государственный социальный университет.

Защита состоится л 23 мая 2007 г в 12 часов на заседании Диссертационного совета Д 602 001 02 по присуждению ученой степени канди дата экономических наук в Академии труда" и социальных отношений по адресу 119454, Москва, ул Лобачевского, д 90, аудитория № 222

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Академии труда и социальных отношений

Автореферат разослан л 23 апреля 2007 г

Ученый секретарь Диссертационного совета

Д 602 001.02,

кандидат экономических наук, доцент

ТА ТХОРЖЕВСКАЯ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертации определена, во-первых, важностью жилищно-коммунального хозяйства как социально и экономически значимого сектора экономики, вносящего свой вклад в обеспечение безопасного и комфортного проживания населения и ускорение темпов экономического роста Стоимость основных фондов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) превышает 1,2 трн руб, что составляет около трети основных фондов страны В ЖКХ России работает около 4,5 мн человек. На протяжении 1991-2005 годов социально-экономическая ситуация в этой жизненно важной для страны отрасли экономики характеризуется как критическая1

Актуальность исследования, во-вторых, обусловлена тем, что действующая в настоящее время модель функционирования ЖКХ основанная на директивных методах, не может обеспечить эффективное управление эксплуатацией жилищного фонда В связи с этим возникает необходимость рыночного подхода к управлению жилищным фондом, который позволит реализовать задачи демонополизации и создания конкурентной среды

Актуальность работы, в-третьих, связана с необходимостью формирования условий развития предпринимательства в ЖКХ, которое ускоряет реформационные процессы, способствует развитию рыночных механизмов функционирования в этой отрасли и повышению качества жилищно-коммунальных услуг В Послании Президента РФ к Федеральному Собранию РФ (2005 г ) отмечено в сфере государственного строительства серьезной задачей является проведение активной политики либерализации предпринимательского пространства2 путем привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг

Жилищно-коммунальная реформа оказывает многостороннее влияние на различные стороны жизни нашей страны, поэтому за ее ходом следят и активно участвуют в ее проведении правительство, федеральные министерства и ведомства, органы государственной власти субъектов федерации, органы местного самоуправления, общественные объединения предпринимателей Одной из задач Подпрограммы Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации3 Федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы является переход к профессиональному управлению жилищным фондом

'См Владимиров Д Сенаторы опоздали с советами // Российская газета Ч2005 Ч 27 января

2 См. Россия была, есть и будет крупнейшей европейской нацией. Послание Президента РФ ВЗ Путина Федеральному собранию РФ ЪЩ> /Ытт polit.ru/dossicG005/05/25/putan.html

3 Утверждена Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г № 797

Очевидна необходимость изучения вопросов активизации предпринимательской деятельности в отечественном ЖКХ, обобщения и систематизации зарубежных и российских наработок в данной сфере, поскольку вопросы методики формирования конкурентных отношений в сфере управления жилищным фондом остались недостаточно разработанными Все это обусловило актуальность дальнейших изысканий в выбранном направлении с учетом специфики сложившейся практики хозяйствования и высокой социальной значимости проблемы, определило цель, объект и предмет данного исследования

В данном контексте целью диссертационного исследования стали разработка и обоснование научно-практических рекомендаций по решению проблем жилищно-коммунального хозяйства путем создания условий развития предпринимательства в данной сфере на основе анализа зарубежной практики и российского опыта

Объектом исследования настоящей работы является современное жилищно-коммунальное хозяйство России, а предметом Ч формирование предпринимательства в сфере управления жилищным фондом как составляющей жилищно-коммунального хозяйства

Методологической и теоретической основой диссертации послужили а) системный подход к исследуемым объекту и предмету, б) положения трудов ученых и специалистов по вопросам управления жилищно-коммунального хозяйства, сферы услуг, развития предпринимательства1, в) концегпуальные подходы, примененные в законодательных актах России, нормативных, методических документах соответствующих госорганов

Статистической и информационной базой стали данные Федеральной службы государственной статистики, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, документы других правительственных и региональных ведомств, материалы зарубежной, общероссийской и региональной печати, авторские аналитические наработки, данные сети Интернет

Научная новизна диссертации, связанная с реализацией сформулированной цели, состоит в разработке комплекса предложений по совершенствованию условий становления и развития предпринимательской деятельности по управлению

1 К чнану отачестаенвых авторов, на работы кэторьк оттирася диссертант, относятся в чаетносга, следующие ученые В В Авдеев, АН. Асаул, АЕ. Балобанов, И Башмаков, ОЭ Бессонова, ПЛ Бирюков, ВС Боголюбов, В.В Бузырев, АВ Бусыгин, ЕМ Бухвальд, А В Виленекий, Л.А Велихов, ЮБ Винслав, АГ Воронин, М.В Глазырщ, В .В Григорьев, АА Горбунов, БМ. Гринчель, АА Дронов, ДМ. Жуков, ЕВ Зарукина, ГН. Закинчак, БС Зяобин, В В Киселев, ГФ Кузнецова, НБ Косарева, Н.Ф Костецкий, ОТ Лебедев, МН. Межевич, ЕВ Песоцкая, ЮС Попков, ЮН Попов, АС Пузанов, В В Рйтев, АН. Ряховсхая, СБ Сиваев, Ю Ф Симионов, И.С Степанов, СГ Струмшш, ФГ Таги-Заде, ИВ Цвшун, ВС Чекалив, АЮ Чецуренко, Л.Н. Чернышов, ВЗ Черняк, Д.Ф Шавишвипи, МД Шаниро, АС Шулус, и др К числу зарубежных А Гибб, Дж.К Гэбрейг, П Друкер, В Зомбарх, Р Кантильов, Б Каряофф, И. Кицнер, П. Корзелиус, Ф Кошер, К Макконел, А Маршал, А Машгоу, М Турель, Дж Робинсон, П Самуэльсон, АСмит, Ж.Сэй,РХизрия,М Х1тгацд,Й Шумпетер,

жилищным фондом, способствующей преодолению кризисного состояния в сфере жилищно-коммунального хозяйства

В плане конкретизации заявленной научной новизны на защиту выносятся следующие основные научные результаты (конкретный личный вклад соискателя в разработку проблем, вынесенных на защиту)

1 Предложено рассматривать концепцию мультиатрибутивного товара применительно к сфере жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), поскольку услуга приобретает свойства товара и с позиции данной концепции состоит из двух основных элементов 1) ядро товара (товар по замыслу), содержащее основную выгоду (минимальный стандарт обслуживания), 2) окружение товара, которое образовано допонительными к минимальному стандарту обслуживания услугами

Обеспечить такой товар возможно только при наличии полисубъектной жилищно-коммунальной системы1, функционирующей на основе согласования интересов и возможностей сторон, каждая из которых играет свою роль 1) реальные или потенциальные потребители, формирующие спрос на ЖКУ (население), 2) производители (управляющие компании и обслуживающие организации), пономочные осуществлять жилищно-коммунальную деятельность (деятельность по оказанию ЖКУ) и формирующие предложение на рынке, 3) государство в лице органов управления жилищно-коммунальным хозяйством, задающих правила игры, 4) общество в лице различных субъектов, оказывающих влияние на жилищно-коммунальное хозяйство (общественные организации профессиональных участников рынка, СМИ, потребительские организации населения и др )

2 Сформулировано авторское представление о современной ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве за рубежом и в России с позиции тенденций развития Зарубежная практика в жилищно-коммунальном хозяйстве охарактеризована как тенденция эволюционного накопления достоинств и условно определена как ведущая к лобщественно полезному развитию Ситуация в российском ЖКХ условно представлена как тенденция накопления противоречий, ведущих к формированию феномена сочетания несовместимого Сказанное проявляется, в частности, в принятии декларативных нормативно-правовых документов, содержащих заведомо невыпонимые мероприятия, что порождает множество трудноразрешимых конфликтных ситуаций

3 Уточнено определение управления жилищным фондом (составляющей жилищно-коммунального хозяйства) как предпринимательской деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг, содержанием которой является оказание услуг собственникам и/или иным обладателям

1 В диссертации понятия жилищно-коммунальное хозяйство, жилищно-коммунальная сфера, жилищно-коммунальный комплекс, жилищно-коммунальная система рассматриваются как синонимы

прав на недвижимость по обеспечению комплексного и максимально эффективного использования этой недвижимости в соответствии с интересами собственников и задаваемыми ими критериями

Данная предпринимательская деятельность охарактеризована как социально значимая и тесно взаимосвязанная со смежными отраслями, предъявляющая особые требования к предпринимателю и предпринимательской фирме а) широкий спектр знаний руководителя и персонала в пограничных отраслях, диктующий необходимость регулярного повышения квалификации, б) формирование особого межличностного психологического климата, исповедование принципов колективной (командной) работы между руководством фирмы и персоналом, в) оказание качественной услуги по управлению жилищным фондом возможно при понимании психологии потребителя (населения), г) необходимость постоянного поиска возможностей для наиболее поного удовлетворения возрастающих очевидных и подразумеваемых (латентных) потребностей населения в услугах данного типа (инновационная направленность деятельности) Обоснована целесообразность использования интегрированной ходинговой системы управления жилищным фондом

4 В связи с недостаточной решенностью проблем организации деятельности управляющих компаний в действующих законах и в реальной практике обоснованным является проведение в регионах экспериментов по созданию условий для активизации внедрения новой формы управления жилищно-коммунальным хозяйством и последующего тиражирования наработанного опыта в другие регионы страны Подчеркнуто, что реализация задуманного возможна, во-первых, при осознании руководителями местных администраций необходимости перестройки существующей системы управления ЖКХ в целях повышения эффективности работы предприятий отрасли, во-вторых, при привлечении действующих управляющих компаний, способных инвестировать в техническое перевооружение отрасли, обеспечить снижение себестоимости услуг, ответственных за своевременность и качество поставляемых услуг, в-третьих, при гибкости и разнообразии инструментария

Ключевым моментом эксперимента определено контролируемое выращивание в благоприятных условиях управляющих компаний как перспективной формы управления жилищно-коммунальным хозяйством Сделано предположение, что именно такие модельные эксперименты будут способствовать форсированному созданию непротиворечивой нормативно-правовой базы, обеспечению экономических предпосылок для активизации деятельности управляющих компаний, формированию имиджа управляющей компании среди потребителей жилищно-коммунальных услуг

5 В порядке конкретизации информационного сопровождения деятельности управляющих компаний наиболее эффективными каналами информирования населения признаны традиционные методы а) индиви-

дуализированное разъяснение населению проблем взаимодействия между лобслуживающим и лобслуживаемым посредством корректных и тактичных форм, б) грамотное сочетание нескольких доступных каналов доведения информации до населения (линтегрированные маркетинговые коммуникации), в) проведение информационно-агитационных кампаний разного уровня (федеральный, региональный, местный, на уровне фирмы, для разных целевых групп населения, и др ) и современные разработки а) интерактивное телевидение, широко развитое за рубежом, б) модель лидея-вирус

6 Установлено, что организационно-методической основой системы подготовки кадров для управляющих компаний дожен быть системный подход во взаимодействии органов власти, высших и иных учебных заведений, общественных организаций на всех уровнях Определена суть подобного межсекторного взаимодействия 1) догосрочное устойчивое взаимодействие в рамках действующего законодательства, 2) значительный мультипликативный эффект совместной деятельности, 3) решение социально значимой проблемы - повышение качества жизни населения посредством надлежащего оказания услуг потребителям, 4) интеграция материальных, информационных, финансовых, интелектуальных и иных ресурсов, 5) последовательное соединение усилий партнеров в деле качественного и количественного удовлетворения потребностей участников рынка жилищно-коммунальных услуг в квалифицированном персонале Раскрыты профессионально необходимые характеристики кадров в сфере управления жилищным фондом и выделены три блока знаний и умений (производственно-экономические, юридические и социально-психологические), которыми данный специалист дожен обладать

7 Аргументирована авторская позиция, в соответствии с которой в условиях складывающегося государственного контроля качества услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве и фактического отсутствия непрерывной системы контроля качества услуг на уровне фирм следует применять совмещенный механизм общественно-профессиональной аккредитации (включающей аттестацию и регулярное рейтингование) управляющих компаний в качестве гибкого и оперативного допонения к ранее созданной системе добровольной сертификации, не получившей широкого распространения Выпонение указанных функций следует возложить на признанную в профессиональной сфере общественную организацию управляющих компаний Автором предложена методика проведения аккредитации управляющих компаний, включающей систему рейтингования, осуществляемого на основе перечня индикаторов, отражающих комплексное состояние конкурентоспособности управляющей компании Данный перечень допоняют показатели степени удовлетворенности населения качеством услуг, значения которых устанавливаются путем выборочных социологических опросов населения по специально разработанным анкетам

Измерение качества услуги проводится с помощью количественного показателя (индекса качества), отражающего соотношение воспринятого и ожидаемого потребителем качества услуги

Практическая значимость диссертации состоит в возможности применения ее выводов и рекомендаций органами управления на всех уровнях в качестве базы при принятии решений по улучшению функционирования жилищно-коммунального комплекса Предложенные в работе модели могут быть использованы в практике хозяйствования для привлечения предпринимательских структур в систему муниципального управления Разработанные предложения позволят органам местного самоуправления создать благоприятную внешнюю среду развития предпринимательства в ЖКХ Результаты могут быть задействованы при дальнейшем реформировании жилищно-коммунального хозяйства, включающего разработку экономических механизмов повышения качества предоставляемых услуг Представляется целесообразным использование материалов диссертации в преподавании дисциплин социально-экономического профиля в высшей школе и системе переподготовки специалистов

Апробация результатов исследования. Выводы и рекомендации, сформулированные диссертантом в процессе исследования, были внедрены в ООО Новосибирская жилищная компания и ООО Служба заказчика по ЖКХ Ленинского района (г Новосибирск)

Основные положения диссертации докладывались на общероссийских и региональных научно-практических конференциях, в которых соискатель принял участие, в их числе 64-я научно-техническая конференция Современные проблемы строительства и управления (апрель 2007 г, Новосибирск, Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет), Первая Всероссийская научно-практическая конференция Актуальные проблемы интелектуальной собственности (октябрь 2006 г, Москва, Российский государственный институт интелектуальной собственности)

Выводы и рекомендации диссертации изложены в 5 печатных работах общим объемом 1,75 пл, в том числе в двух публикациях в изданиях, содержащихся в перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованном ВАК РФ

Структура работы Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений Оглавление выглядит следующим образом

Введение.

Глава 1. Теоретические аспекты функционирования современного жилищно-коммунального хозяйства.

1 1 Жилищно-коммунальное хозяйство сущность, основные понятия, особенности

1 2 Реформирование жилищно-коммунального хозяйства и становление рыночных отношений

1 3 Формирование рынка жилищно-коммунальных услуг зарубежная практика и российский опыт

Глава 2. Становление предпринимательства в российском жилищно-коммунальном хозяйстве.

2 1 Предпринимательство суть, экономическая природа

2 2 Управляющая компания как современный способ управления жилищным фондом

2 3 Анализ основных проблем, сдерживающих развитие предпринимательства

Глава 3. Совершенствование условий предпринимательской деятельности в ЖКХ.

3 1 Перспективы использования локальной модели управления жилищным фондом

3 2 Направления финансового обеспечения

3 3 Информационное сопровождение деятельности управляющих

компаний

3 4 Рекомендации по кадровому обеспечению деятельности по управлению жилищным фондом

3 5 Положения по оценке качества услуг компаний, управляющих жилищным фондом Заключение. Список литературы. Приложения.

Текст диссертации изложен на 226 страницах, содержит 29 рисунков, 8 таблиц, 7 приложений

ОСНОВНОЕ СОД ЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении дается общая характеристика работы по параметрам актуальности ее темы, цели, объекта и предмета исследования, а также мегодолого-теорешческой и факгалогочпэдисшческой базы последнего, практической значимости и апробированносш диссертации

Исходный тезис главы 1 Теоретические аспекты функционирования современного жилищно-коммунального хозяйства таков исследованию процессов реформирования изучаемой сферы деятельности и

формирования необходимых для этого условий, дожно предшествовать четкое определение категорий луслуга, сфера услуг, жилищно-коммунальное хозяйство Диссертант приводит разные трактовки понятий сфера услуг, социальная сфера, непроизводственная сфера, социальная инфраструктура (в которые то включается, то не включается ЖКХ)1 Несмотря на недоработанный в целом понятийный аппарат, была введена в профессиональный оборот категория сфера обслуживания населения, в которой выделяется жилищно-коммунальное хозяйство как ее важнейшая составляющая2 Автор считает, что единым смыслонапоняющим критерием, объединяющим названные выше понятия, является обслуживание, обеспечение потребностей населения Данный методологический посыл совпадает с подходом, зафиксированным в действующем классификаторе Отрасли народного хозяйства (в редакции № 24/2000, утвержденном Госстандартом РФ 15 февраля 2000 г)3 Автор в качестве основного в диссертации использует понятие сфера услуг, которую рассматривает как сектор национальной экономики, представленный экономическими субъектами Ч производителями разнообразных полезных работ и результатами их деятельности В качестве таковой сфера услуг (непроизводственная сфера) в структуре национальной экономики представлена комплексом услуг, предоставляемых населению, и комплексом услуг, предоставляемых предприятиям

Диссертант придерживается определения услуги, под которой понимается вид экономической деятельности, создающей ценность и обеспечивающей определенные преимущества для потребителей в конкретном месте и в конкретное время, в результате осязаемых и неосязаемых действий, направленных на получателя услуги или его имущество4 Экономическая полезность делает услуги предметом торговли, те услуга приобретает свойства товара Исходя из сказанного, автору представляется возможным рассматривать услуги как выгоду (полезность) и услуги как деятельность (действия, процесс)

1 См, например Гейдг А А Теоретические и концептуальные основы стратегического планирования развития инфраструктуры народного хозяйства ЧСПб, 2003 ЧС 13

2 См Румянцева Е Е Жилищно-коммунальный комплекс России проблемы теории и практики управленияЧМ Изд-воРАГС,2006 Ч С 12-13

3 Все отрасли российской экономики с точки зрения характера общественного разделения труда и участия в создании совокупного общественного продукта и национального дохода разделяются на сферу материального производства и непроизводственную сферу (сферу услуг) При этом к первой относятся все виды деятельности, создающие материальные блага в форме продуктов, энергии, перемещения грузов, хранения продуктов, сортировки, упаковки и других функций, являющихся продожением производства в отрасли торговли Остальные виды деятельности, в процессе которых материальные блага не создаются, образуют в своей совокупности непроизводственную сферу (сферу услуг)

4 См Лавлок К Маркетинг услуг персонал, технологии, стратегии 4-е изд Ч М, СПб, Киев Издательский дом Вильяме, 2005 ЧС 34

Согласно экономической теории, все то, что человек использует для удовлетворения своих потребностей, называется благом1 К благам первой необходимости, наряду с воздухом, водой, продуктами питания и одеждой, относится жилище, которое является первичной потребностью человека2 и как предмет потребления многофункционально

Все блага, которые может потреблять человек, делятся на две группы в зависимости от ограниченности их потребления3 Свободные блага для потребления не требуют отказа от других благ, и, следовательно, могут потребляться в неограниченном количестве Экономические блага для потребления требуют отказа от некоторого количества других благ и поэтому не могут потребляться в неограниченном количестве (эти блага требуют производства, для которого и существует хозяйство, развитие которого самым прямым образом зависит от величины желаний населения потреблять различные блага), т е блага становятся товаром

По сути жилище выпоняет две функции Будучи потребностью (благом) первой необходимости для человека, оно является средой обитания С другой стороны, жилье как приобретаемая недвижимость выступает аккумулятором накопленных и вложенных средств, овеществленным результатом труда и выпоняет функцию экономического фактора в жизни человека, являясь базовым элементом института частной собственности, условием становления и устойчивого развития рыночных отношений

Разделяют понятия жилища как товара и комплекса жилищно-коммунальных услуг, обозначающие, соответственно, жилищный фонд и текущее функционирование жилищного фонда Понятие жилищный фонд Ч это собственно строения или дома, характеристики которых всегда определяются на конкретный момент времени (т е собственно жилое пространство, жилье4) Понятие жилищно-коммунальных услуг относится к аспекту текущего функционирования жилищного фонда, каждая единица которого производит ряд потребительских услуг служит убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и тд Таким образом, единица жилищного фонда производит поток жилищно-коммунальных услуг5

Услуги есть разновидность благ, поэтому поток услуг условно можно разделить на две группы Ч услуги свободные и экономические Применительно к жилищному фонду свободными можно считать услуги,

1 См Макаров В Л, Хриетолюбова Н Е, Яковенко Е Г Справочник экономического инструментарияЧМ ЗАО Издательство Экономика, 2003 ЧС 251-252

2 См Маслоу А Мотивация и личность Ч СПб Евразия, 1999, Маслоу А Новые рубежи человеческой природы ЧМ Смысл, 1999

3См СторчевойМА Основы экономики http //be/economicus ru/mdex рЬр?й1е=6_1

4 См Каменева ЕА Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому Ч Ростов н/Д Феникс, 2005 ЧС 115

5 См Лекции по экономике города и муниципальному управлению Ч М Фонд Институт экономии города, 2004 Ч С 169-192

которые предоставляются жилищем его собственнику автоматически, объем услуг не зависит от колебаний спроса со стороны потребителя Это постоянные во времени услуги Заменить набор свободных услуг потребитель может, лишь изменив место жительства В свою очередь приобретение экономических услуг потребует от собственника некоторых издержек Объем потребляемых экономических услуг зависит от спроса собственника на них К услугам этого рода можно отнести услуги по управлению жилищным фондом

Подчеркнуто, что свободные услуги относятся к рынку жилья, поскольку являются характеристиками жилищного фонда (выгодой, которую имеют собственники (т е в большей степени определяют рыночную цену жилья, нежели экономические услуги)) Экономические услуги составляют основу рынка жилищно-коммунальных услуг, являясь результатом деятельности жилищно-коммунальных организаций по отношению к жилищному фонду Диссертант рассматривает услуги как действия, совершаемые работниками жилищно-коммунальных организаций по отношению к жилищному фонду для удовлетворения потребностей потребителей

В многообразии жилищно-коммунальных услуг различают два типа услуг Ч доведение до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (тепловая и электрическая энергия, вода, газ и тд), вырабатываемых другими производителями, и осуществление непосредственно работ на объекте по технической эксплуатации жилищного фонда1 Первые традиционно называются коммунальными услугами, вторые Ч жилищными услугами, которые подразделяют на услуги по управлению жилищным фондом и услуги по обслуживанию и ремонту

Жилищно-коммунальное хозяйство Ч это многоотраслевой комплекс, который включает взаимозависимые, но, в то же время, и достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сферы, чья деятельность прямо или косвенно связана с удовлетворением жизненно важных потребностей населения в ЖКУ2, что подтверждается их высокой долей среди других типов услуг (табл 1)

Рост сферы услуг является отличительной чертой экономики развитых стран3, в которой создается до 70% ВВП. В России в сфере услуг к 2005 г создано 53,6% ВВП На этом фоне реформирование жилищно-коммунального хозяйства России, направленное на развитие рыночных отношений в отрасли, не достигло целей Ч более 60% предприятий ЖКХ оказались убыточными4

1 См Постановление Правительства РФ № 1613 от 20 12 97 г О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы

2 См Экономика жилищно-коммунального хозяйства Учебное пособие/Подред ЮФСимионова Ч Москва ИКЦМарт, Ростов н/Д, Издательский цешрМарТ, 2004 ЧС 10

3 См Демидова Л Сфера услуг США факторы ускорения динамики // Мировая экономика и международные отношения Ч2005 Ч№12 ЧС 3849

4 См Климов Д Для нас важная задача Ч создание нового стандарта коммунальных услуг // Строительная газета Ч 2004 Ч 24 декабря

Таблица 1

Структура платных услуг населению Российской Федерации (в % к итогу)

Виды услуг 1995 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Все оказанные услуги 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Бытовые 19,3 18,1 16,7 15,7 14,5 13,3 12,8 12,3 11,9

Пассаяафский транспорт 28 26 24,5 25,9 25,8 25,3 23,1 21,1 19,3

Связь 7,6 8,4 92 10 11,2 11,9 13,4 15,1 17,0

Жилищно-коммунальные 19,4 21,3 22,1 20,4 20,2 22,2 24,1 25,4 26,1

Система образования 2,5 4,2 5,4 64 6,9 6,8 6,8 6,8 6,8

Культура 1,1 1,4 1,2 1,5 1,6 1,9 2 2,1 2,2

Туримско-экскурсионные 1,3 2,1 1,9 1,8 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4

Физ культуры и спорта 0,3 0,3 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4

Медицинские 2,6 3,5 3,8 4,5 4,5 4,6 4,8 5,0 5,2

Санаторно-оздоровит 3,4 2,4 2,7 2,8 3,1 2,7 2,2 1,8 1,5

Правового характера 8,1 8,9 8 6,1 5,2 4,7 4,1 3,6 3,1

Прочие 6,4 3,4 4,1 4,5 4,8 4,5 4,7 4,9 5,1

Источник По данным Федеральной службы государственной статистики (2004) http //www gks m.

Далее автор исследует мероприятия, реализация которых позволит сформировать цивилизованный рынок услуг по управлению жилищным фондом Предложено рассматривать жилищно-коммунальную услугу как товар в свете мультиатрибутивной концепции товара1 Следовательно, ЖКУ как товар для потребителя (населения) может состоять из двух основных элементов ядро товара (товар по замыслу)2, содержащее основную выгоду, и окружение или сопровождение товара (реальное испонение и добавленные услуги) Например, человек намеривается получить конкретную ЖКУ Эта потребность может быть удовлетворена разными способами

Выделены соответствующие элементы применительно к ЖКУ как товару Услуга по замыслу (Стандарты, нормы, правила принятые в отрасли ЖКХ, начиная с общегосударственного уровня и заканчивая уровнем самого предприятия Сюда необходимо отнести и стандарт системы менеджмента качества ГОСТ Р ИСО 9001-2001 и ГОСТ Р 51617-2000 Жилищно-коммунальные услуги Общие технические условия, строительные СНиПы, другие нормы и правила, утвержденные Государственным комитетом РФ по

1 Мультиатрибутивная модель товара (ММТ) Ч рассмотрение любого товара или услуга в виде набора атрибутов (основных и допонительных функций, качеств, характеристик), а также комплекса данного товара или услуги с другими товарами и/или услугами, которые совместно продаются, предоставляются или требуются для потребления (См Гайденко Т А Маркетинговое управление полный курс МВА Принципы управленческих решений и российская практика ЧХ М Изд-во Эксмо, 2005 Ч С 243 )

2 См Котлер Ф , Армстронг Г, Сондерс Дж , Вонг В Основы маркетинга Ч М , СПб , Киев, Вильяме, 2000 Ч С 540

строительству и жилищно-коммунальному комплексу, дожностные инструкции, стандарты предприятия, содержащие обязательные требования потребителей к услуге) Услуга в реальном испонении включает весь перечень жишцно-ком-мунальных услуг, оказываемых сотрудниками предприятий ЖКХ Каждая конкретная услуга в ее реальном испонении дожна отвечать как требованиям, установленным потребителями, так и требованиям, не определенным потребителями, но необходимым для конкретного вида услуги Данное утверждение касается и услуг, оплачиваемых клиентами (жителями) по тарифу (входящих в оплату за квартиру), и допонительных платных услуг Услуга с допонением охватывает допонительные услуги и преимущества, создаваемые для клиента до оказания, во время оказания и после оказания услуги Сюда включены своевременное выявление требований клиента, быстрота обслуживания, бездефектное выпонение работ, гарантия качества выпоненных работ, уважительное отношение к клиенту

Автор разделяет точку зрения специалистов, определяющих рынок жилищно-коммунальных услуг как особый вид экономического рынка, субъектами которого являются, с одной стороны, предприятия ЖКХ (управляющие компании и обслуживающие организации), а с другой Ч граждане страны как потребители предмета товарно-денежных отношений Ч жилищно-коммунальных услуг Главная особенность данного вида рынка состоит в том, что объектами отношений на нем выступают услуги, удовлетворяющие жизненные потребности человека как биологического вида и обеспечивающие его выживание Динамика развития потребностей человека и ответная динамика расширения ассортимента и повышения качества услуг приводит к формированию и удовлетворению потребностей все более высокого порядка, интелектуальных и коммуникативных1

Подчеркнуто, что высокая социальная значимость для общества и потребность жизнеобеспечения делает рынок услуг ЖКХ социально ориентируемым, где механизмы конкуренции играют подчиненную роль по сравнению с механизмами государственного регулирования (коммунальные отрасли) В сферах жилищно-коммунального обслуживания, где нет преобладающего влияния предприятий естественных монополий, дожно опережающими темпами развиваться частное предпринимательство, обязательной нормой которого дожно являться качество деятельности

Сформулировано определение качества жизни для более поного понимания направленности процессов реформирования ЖКХ и развития предпринимательства качество жизни населения является совокупной характеристикой пригодности области проживания для удовлетворения

1 См Коровин Э В Методология формирования рынка жшшщно-коммунальных услуг Монография / Под ред дэн,проф А А Горбунова ЧСПб Изд-во СПбГИСЭ, 2005 ЧС 63

потребностей каждого индивидуума в отдельности и достижения положительного социального эффекта в целом

Далее проанализированы зарубежная практика и российский опыт формирования рынка жилищно-коммунальных услуг по направлениям 1) структура жилищного фонда, 2) состав субъектов управления жилищным фондом, 3) участие жителей в управлении, 4) роль государства и местных органов власти в становлении рыночных отношений в ЖКХ

Жилищный фонд в развитых странах составляют частные односемейные дома и многоквартирные дома, различающиеся формой собственности и управления а) частная форма собственности и управления (частный доходный дом), б) колективная форма собственности и управления (кондоминиум, кооператив), в) государственная (муниципальная) форма собственности и управления (муниципальный арендный дом)1 В России в результате приватизации квартир в муниципальных домах сформирован новый гибридный вид собственности и управления, не имеющий аналогов в мире Ч муниципальные дома с приватизированными квартирами (конгломераты), основные признаки которого следующие а) смешение форм собственности (одновременное наличие в многоквартирном доме собственников жилых и/или нежилых помещений и пользователей муниципальной собственности в лице коммерческих и/или социальных нанимателей и др), б) разнодоходность (состоятельные и фактически малоимущие собственники) Этот разнородный контингент ни теоретически, ни практически не способен объединиться для совместного владения и управления домом, поэтому термин кондоминиум, принятый за рубежом, был заменен термином многоквартирный дом По интегральной оценке наиболее эффективным среди всего городского жилья является частный доходный дом, наименее эффективным Ч конгломерат, эффективность которого оказалась в 8,5 раз ниже, чем у доходного дома2 Конгломераты выжить в рыночных условиях могут только с помощью финансовых вливаний из бюджета и административного вмешательства, что за рубежом не практикуется

В зарубежных странах применяется практика участия квартиросъемщиков в управлении жильем Для больших кондоминиумов наиболее эффективно управление путем формирования юридического лица Ч-

1 См Глазунов С , Самошин В Жилье в зарубежных развитых странах В кн Доступное жилье люда и национальный проект Ч М. Издательство Европа, 2006 Ч С 25-40

2 В Институте проблем управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок было проведено исследование эффективности этих пяти видов городских жилых домов по 20 критериям, среди которых доступность жилья, мобильность жильцов, степень криминогенности, уровень расходов (доходов) бюджета на содержание дома, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество жилищно-коммунального обслуживания, однородность локального социума, безопасность и т д (См Глазунов С , Самошин В Жилье в современной России В кн Доступное жилье люди и национальный проект Ч М Издательство Европа, 2006 Ч С 50)

товарищества собственников жилья (название в разных странах разное), включающее всех владельцев жилья на обязательной основе При продаже квартиры новый владелец автоматически занимает в товариществе место прежнего Шведский союз квартиросъемщиков, являющийся самой сильной организацией квартиросъемщиков в мире, добися за 80 лет работы жилищного законодательства, предусматривающего участие этих организаций в разработке положений жилищной политики и проведение регулярных национальных переговоров по квартплате1

Управление жилищным фондом за рубежом осуществляют управляющие компании, действующие от имени и по поручению владельцев недвижимости и занимающиеся текущим управлением и организацией обслуживания жилых домов на основе договоров с владельцами и получающие менеджерское вознаграждение за свои услуги Техническое обслуживание жилищного фонда реализуется на договорной основе подрядчиками (малыми и средними предприятиями)

Управление жилищным фондом в России монополизировано 90% обслуживается муниципальными предприятиями, 10% Ч объединениями собственников и частным бизнесом2, случаи привлечения последних к управлению жилищным фондом достаточно редки3 Возникает парадоксальная ситуация существовавшая ранее монополия производителя услуг заменяется монополией покупателя Ч службы заказчика4 Большинство нормативных правовых актов, призывающих развивать конкуренцию в сфере ЖКХ России и привлекать предпринимателей, носят лишь декларативный характер

В России договоры с жилищно-коммунальными службами заключили только 0,3% собственников и нанимателей жилья (2005 г )5 Степень решенности социально-экономических проблем местного уровня практически не изменилась, неудачи реформирования регионального ЖКХ признали более 57% экспертов6

Автор считает, что в России распространена привычная связка нет директивы Ч нег доброй воли В стране в сфере управления ЖКХ сложилась противоречивая ситуация с одной стороны налицо положительный

'См Жилищная экономика Пер с англ /Подред Г Пояяковского ЧСПб, 1996 См Баженов С И Экономико-правовое регулирование в жилищно-коммунальном хозяйстве Ч Екатеринбург Институт экономики УрРАН, 2006 ЧС 63

См Румянлепя К К Жинодяи-коммунальный комплекс России проблемы теории и практики управления Ч М Изд-во РАГС, 2006 ЧС 137-143

См Коровин ЭВ Методология формирования рынка жилищно-коммунальных услуг Монография/Подред дэн.проф А А Горбунова Ч СПб Изд-во СПбГИСЭ, 2005 ЧС 40

5 См Доклад Министерства регионального развития РФ О ходе выпонения Программы социально-экономического развития РФ на среднесрочный период в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства и о подготовке к отопительному сезону 2005-2006 годов

См Цветкова Г Вопросы эффективности местного самоуправления //Экономист _2006 _

ЛЬ 9 ЧС 53-59

опыт создания и функционирования негосударственных форм управления, с другой, доля их незначительна Выявлены проблемы, сдерживающие развитие рынка ЖКУ в России

Современная ситуация в ЖКХ России условно рассматривается в диссертации как тенденция накопления противоречий, ведущих к формированию феномена, имеющего парадоксальную природу Речь идет о термине кентавр-явление, означающем не просто противоречие, присущее общественному или групповому развитию, а такому состоянию реальности, которое отражает сочетание несовместимого (рис 1) Подчеркнуто, что кенгавр-явление имеет выраженную тенденцию к росту своих проявлений в период деформации общественных отношений, нарушенных социальных связей, нестабильности В период кардинальных общественных изменений оно в определенной степени становится нормой Особенностью таких проявлений является, в частности, факт реального соединения людей, социальных групп с несовместимыми интересами и с взаимоисключающими социальными целями В практике российского ЖКХ признаками кентавр-явления обладает, например, конгломерат Практика показала, что попытки объединить их жильцов в органическое целое (товарищество собственников жилья) почти ни к чему не приводят Ситуация не изменится, пока сообщество жильцов не разделят на группы, отражающие интересы однородных групп (переселение в муниципальное социальное жилье или др ) В этом смысле государственные (муниципальные) жилищные программы дожны признать принципиальные различия между такими социальными группами, их несовместимость и по-иному выстраивать взаимодействие с ними

Главная задача главы 2 Становление предпринимательства в российском жилищно-коммунальном хозяйстве состоит в изучении основных подходов к выяснению сути предпринимательства как социально-экономического явления, определению специфики управления жилищным фондом как предпринимательской деятельности, в анализе опыта функционирования данных форм предпринимательства в российской практике, выяснении проблем, сдерживающих распространение этих форм деловой активности в ЖКХ

Соискатель акцентирует внимание на одной из важнейших функций предпринимательства, состоящей в обеспечении потребностей населения в необходимых для его жизнедеятельности благах Ч товарах и услугах, иначе говоря Ч повышении благосостояния общества Современные исследователи Дж Долан и Е Линдсей обосновали прямую зависимость между благосостоянием общества и развитием предпринимательства1 Конечно, в основе деятельности предпринимателей лежат не абстрактные мотивы служения общественному благу, а стремление получить высокую прибыль

1 См Долан Дж, Линдсей Е Рынок макроэкономическая модель ЧСПб, 1991 ЧС 340

Структура жилищного фонда

Структура жилищного фонда

я а ь о

Х частные односемейные дома

Х многоквартирные дома (три вида)

- частная форма собственности и управления (частный доходный дом);

- колективная форма собственности и управления (кондоминиум, кооператив);

- государственная (муниципальная) форма собственности и управления (муниципальный арендный дом).

Субъекты управления жилищным фондом

- собственники многоквартирного дома; Х управляющие жилищные организации;

- подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, выпонение работ (оказание услуг), необходимых для выпонения функций по управлению жилым зданием.

Договорные отношения.

Участие жителей в управлении жильем

- осознанное участие жителей а эксплуатации и управлении жильем;

- участие в управлении домом - преимущество;

- обязательност ь членства в товариществе собственников жилья.

Роль государства и местных органов власЩ в формировании рыночных отношений в ЖКХ

- принцип взаимовыгодного согласования интересов участников на основе сотрудничества;

- комплексная нормативно-правовая база;

- поддержка мапоимущих слоев населения.

1 п м Г г

Тенденция накопления достоинств: Общественно полезное развитие

Новый гибридный вид собственности, не имеющий аналогов в мире (конфликтогенный) -муниципальные дома с приватизированными квартирами (конгломераты).

Основные признаки - смешение форм собственности (одновременное наличие в доме собственников жилых и/или нежилых помещений и пользователей муниципальной собственности - коммерческие и/или социальные наниматели жилья и др.) и разнсдоходность.

Субъекты управления жилищным фондом

- система договорных отношений внедряется с трудом;

- искусственная (административно созданная) монополизация сферы управления жилищным фондом муниципальными управляющими организациями;

- трудности привлечения частных управляющих компаний.

Участие жителей в управлении жильем

неосознанность населением факта, что права на жилищную собственность сопровождаются обязанностью участия в ее управлении и содержании.

Роль государства и местных органов власти в формировании рыночных отношений в ЖКХ

- единичные случаи взаимовыгодного сотрудничества;

- противоречивость идекларашвностъ нормативно-правовой б

- превалирование принципа

нет директивы - нет доброй воли.

Тенденция накопления противоречий: Сочетание несовместимого - кентавр-явление

Рис. 1. Состояние рынка житцно-коммунальньк услуг в современных условиях: зарубежная практика и российский опыт.

(Составлено автором).

Но диалектика общественной жизни приводит к тому, что объективным результатом таких стремлений оказывается все более поное удовлетворение потребностей общества и его членов Концепция латентных функций позволяет понять, что такое неосознанное в духе целеполагания поведение группы или индивида может выпонять функцию совершенно отличную от его явной цели Путем систематического применения понятия латентной функции иногда можно обнаружить, что явно иррациональное поведение является положительно функциональным для группы1 Эта теоретическая схема позволяет понять затронутый автором аспект предпринимательской деятельности действуя целенаправленно ради получения лишь собственной выгоды, предприниматель в качестве латентной (неявной) выпоняет такую важную для общества функцию, как обеспечение его потребностей в жизненных благах

Соискатель рассматривает предпринимательскую деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства в привязке к жизненному циклу объекта недвижимости, который определен как последовательный многоэтапный процесс смены состояний объекта от его появления и до прекращения его существования, что дало основание выделить три основных вида предпринимательской деятельности, связанных единым объектом 1) по созданию (развитию) объектов недвижимости (девелопер), 2) по обеспечению перехода прав, сделок с недвижимостью (брокер), 3) по обеспечению эффективного использования объектов недвижимости в интересах собственника (управление жилищным фондом)

Показано, что рынок коммерческих организаций, управляющих жилищным фондом, в настоящее время представлен в основном управляющими компаниями, созданными при строительных организациях2, осуществляющими управление эксплуатацией домов-новостроек с момента их ввода в эксплуатацию (более 90%) Доля рынка, приходящаяся на независимые управляющие компании, составляет всего 1-2% Отличительной чертой последних является стремление к созданию догосрочных перспектив взаимоотношений с собственниками жилья и ответственный профессиональный подход к управлению жилищным фондом, защита интересов собственников жилья -потребителей жилищно-коммунальных услуг, предоставление услуг расширенного перечня в сравнении с нормативным по согласованной с собственниками жилья плате, мобильность в принятии решений

Реформирование ЖКХ требует научно обоснованного системного подхода, состоящего в создании интегрированной ходинговой системы управления, в рамках которой будет оперативно проводиться единая политика по формированию рыночного механизма функционирования ЖКХ территории

1 См Мертон Р Явные и латентные функции В кн Американская социологическая мысль Тексты Ч М, 1994 ЧС 429-431

г См Гребень М В Практика управления жилищным фондом // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ Ч2006 Ч №4 Часть 1 ЧС 15-18

Компании-ходинги по управлению жияищнъм фондом дожны стать локомотивом проведения рыночных реформ в ЖКХ на территориях муниципальных районов Об этом свидетельствует имеющийся опыт реализации модельных проектов в некоторых регионах России (Санкт-Петербурге1, Москве2, Иркутске3, Екатеринбурге4, Нерюнгри5, Красноярске) Правовой основой данных мероприятий является Федеральный закон Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации (№> 131-ФЭ от 06 10 03 г), которым предписывается передача имущества местного значения, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий, вновь создаваемым муниципалитетам В данном случае оно (имущество) может быть передано в виде пакетов акций создаваемым на базе муниципальных и государственных предприятий ЖКХ управляющим компаниям

Рассматриваемая модель предполагает создание вертикально интегрированной системы управления жилищным фондом территории Районная управляющая компания (ходинг) испоняет функции заказчика, балансодержателя основных производственных фондов и технический надзор Прямыми испонителями заказа по содержанию, эксплуатации, ремонту жилищного фонда могут быть организации любой формы собственности и частные предприниматели, обладающие необходимым опытом работы и соответствующими допусками и лицензиями, либо филиалы или дочерние предприятия районной управляющей компании Подбор подрядчиков проводится на конкурсной основе путем тендерных торгов и профессионального отбора В основе концепции лежит районный принцип организации участков управления и обслуживания жилищного фонда (введение института управдомов), обеспечивается предоставление поного комплекса услуг, применяется оптовая схема сбыта и движения выручки

Проведенный в диссертации анализ опыта функционирования управляющих компаний показал, что привлечение последних к реформированию

1 См Сандалова Н В Частный бизнес в ЖКХ // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ Ч 2006 Ч № 5 Часть 1 Ч С 29-32, Макарчук В Наше место в реформе // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ Ч 2006 Ч № 3 (часть 1) Ч С 44

2 См Тараканова О Управление по-европейски // Коммунальный комплекс России Ч 2005 Ч № 2 (8) ЧС 26-27

3 См Гаврилова М Управляющие компании за и против // Коммунальный комплекс России Ч 2005 Ч Ks 1 (7) Ч С 50-52, Реформа в ЖКХ в поисках новых подходов http //www let ru/personal/starodubrovskaya/glava23 pdf, Реформирование системы управления жилищным фондом на территории Иркутской области на примере города Ангарска / Под ред Чернытова JIН Ч Иркутск ООО Оперативная полиграфия На Чехова, 2003, и др

4 См Санжанов О И О реорганизации системы управления многоквартирными домами в Екатеринбурге // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ Ч 2006 Ч № 3 Часть 1 Ч С 9-17

5 См Василюк Т А Механизм формирования альтернативной среды в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством на основе передачи в доверительное управление частной компании многоквартирных жилых домов и нежилого фонда // Реформа ЖКХ Ч 2005 Ч № 1 Ч С 14-20

жилищно-коммунального хозяйства в России позволит 1) привлечь инвесторов, заинтересованных в получении прибыли за счет коротких сроков окупаемости вложений, затраченных на реконструкцию, модернизацию и ремонт жилищного фонда, 2) снизить себестоимость услуг, 3) определить и разграничить баланс интересов всех субъектов жшшщно-коммунального хозяйства, 4) улучшить техническое состояние объектов управления и качество обслуживания всех категорий потребителей, 5) обеспечить прозрачность использования финансовых и других видов ресурсов для всех субъектов, 6) создать адаптивный характер системы управления, 7) обеспечить занятость работников муниципальных и государственных предприятий жилищно-коммунального профиля, использовать их кадровый потенциал, 8) создание благоприятных условий вовлечения малого бизнеса в ЖКХ (небольшие по штату постоянных работников производственные колективы (до 10-20 человек) с упрощенной формой налогообложения и малой долей управленческих расходов в структуре себестоимости выпоняемых ими работ)

Внедрение вышеприведенной системы управления жилищным фондом способно создать поноценный рыночный механизм функционирования жилищно-коммунального комплекса территории и обеспечить почти 100%-ый приход частного предпринимательства на рынок ЖКУ и формирование конкурентной среды на трех уровнях 1) за получение заказа на выпонение работ между управляющими компаниями, 2) между управдомами за подряд по управлению и обслуживанию конкретного жилого комплекса, 3) между подрядчиками (юридическими и физическими лицами) за право получения заказа от управляющей компании или управдома на выпонение технического обслуживания, ремонта конструктивных элементов здания или внутридомового оборудования, объектов благоустройства, вывозу твердых бытовых отходов

Комплексный анализ доступной информации позволил сделать выводы о реальной эффективности проектов привлечения частных управляющих компаний к управлению в ЖКХ 1) на эксплуатацию жилищного фонда выделяются большие средства, 2) повышается эффективность труда (в зависимости от индивидуального вклада персонал больше зарабатывает), 3) высвобождение неэффективных работников, снижение общего фонда заработной платы, 4) повышение эффективности производства за счет повышения уровня механизации и снижения доли ручного труда, 5) уменьшение транспортных расходов проведением тендера между автотранспортными предприятиями, желающими работать в составе управляющей компании, 6) сокращение численности управленческого персонала на 23% и управленческих расходов более чем на 8 мн руб, 7) повышение качества ЖКУ, снижение догов населения по квартплате, снижение в два раза количества жалоб1, 8) адекватно

' См Киселев В В, Киршпок А М Частная управляющая компания Ч основной элемент экономически эффективного управления жилищным фондом муниципального района Москвы Ч М. ИздательствоПрима-Пресс-М,2004 ЧС 38-38

строятся отношения управляющей компании с муниципалитетом Вторичный анализ социологических опросов населения по месту проведения пилотного проекта выявил удовлетворенность результатами работы новых управляющих и готовность в перспективе пользоваться их услугами1

В заключительном параграфе проанализированы основные проблемы, препятствующие активному привлечению субъектов предпринимательства в сферу управления жилищным фондом, которые условно подразделены автором на следующие категории 1) нормативно-правового обеспечения, 2) финансового характера, 3) информационного сопровождения, 4) кадровые аспекты, 5) технические вопросы, 6) социально-психологические проблемы

Проблема нормативно-правового обеспечения деятельности управляющих компаний экспертами определена как вакуум в законодательстве2, что связано, в частности, 1) с отсутствием четкого механизма регистрации общего имущества, 2) все нежилые помещения в многоквартирном доме к моменту создания, как правило, уже имеют собственника, 3) не отрегулированы вопросы землепользования, 4) нет судебной практики по вопросам, касающимся деятельности собственников жилья, 5) нет дожного содействия новым формам управляющих организаций со стороны органов местного самоуправления

К проблемам финансового характера автором отнесены 1) недостаточность средств собственников для осуществления эффективной деятельности, 2) не отрегулированы налоговые взаимоотношения, 3) несвоевременность возмещения собственникам жилья бюджетных средств на компенсацию льгот, 4) плохая платежная дисциплина у собственников (на 01 01 2005г задоженность потребителей жилищных и коммунальных услуг перед организациями ЖКХ составляла около 207 мрд руб 3, уровень собираемости платежей укрепися на рубеже 90-95%), 5) собственники несут допонительные расходы из-за неплательщиков (одним из них является муниципалитет), и др

Дефицит подготовленных кадров является следствием недожного отношения со стороны принимающих решение органов к значению этого фактора 1) вакуум функций (ситуация, в которой определенные функции не выпоняются, поскольку, будучи уже отобранными у вертикальных структур, они еще не восприняты горизонтальными структурами, которым предназначены, в силу их незрелости), 2) раздел УШ Жилищного кодекса РФ, посвященный организации управления многоквартирными домами, лишь говорит о создании органами местного самоуправления условий для управления, содействии повышению квалификации и организации обучения, но не обязывает управля-

1 См Круглик С ЖКХ и частники // Вопросы экономики переходного периода Ч 2006 Ч № 4 Ч С 90-91

2 См Стражников А М, Сокова Е Я, Шеборшина Е Н Управление жилищным фондом и организация реконструкции зданий//ЖКХ Ч2006 Ч№2 ЧС 13

3 См Ульрих МА Работа с дебиторами жилищного предприятия // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ Ч2006 Ч №4 Часть 1 ЧС 36-40

ющие компании пройти такое обучение, 3) не установлены требования к профессионализму и финансовой состоятельности новых управляющих организаций1, 4) кадры управления не могут в поной мере реализовать комплексный подход к управлению сложной системой, не имеют достаточно представлений о принятии превентивных мер и недопущении аварий на одном из самых дорогостоящих объектов российской экономики, и др

Заключительная глава диссертации Совершенствование условий предпринимательской деятельности в ЖКХ содержит конкретные рекомендации, направленные на стимулирование внедрения управляющих компаний как современной формы управления жилищным фондом в России

В связи с недостаточной решенностью проблем организации управления жилищным фондом в действующих законах и в иных правовых актах и в реальной практике соискатель обосновывает целесообразность проведения в регионах модельных экспериментов по активизации внедрения новой формы управления жилищным фондом при выпонении следующих условий 1) осознании руководителями местных администраций необходимости перестройки системы управления ЖКХ в целях повышения эффективности работы предприятий отрасли, 2) привлечении действующих управляющих компаний (УК), ответственных за своевременность и качество поставляемых услуг, способных инвестировать в техническое перевооружение отрасли, снижение себестоимости услуг, 3) гибкости и функционального разнообразия применяемого инструментария, и др

Диссертантом аргументирована рекомендация использования пилотных стратегий развития жилищно-коммунальных систем в связи с возможностью создания наилучших условий на местах при согласованной экономической, социальной и финансово-бюджетной политике на всех уровнях власти, комплексности принимаемых решении при проведении реформы этой сферы, концентрации бюджетно-финансовых ресурсов, частного капитала и средств населения, предпринимательских союзов и ассоциаций по поддержке развития предпринимательства в ЖКХ

Результатом эксперимента дожны являться выработка научно-обоснованной и практически подтвержденной стратегии модернизации ЖКХ местного уровня и создание принципиального агоритма взаимодействия заинтересованных сторон, предназначенных для распространения в другие регионы страны В качестве примера в диссертации рассмотрен опыт Москвы2

По мнению автора, принципиальным является осуществление следующего комплекса мероприятий 1) определение территории из наиболее перспективных жилищных комплексов недвижимого имущества, 2) муниципальная управляющая организация района прекращает осуществление функции

'См Штоков А В Риски перехода// Реформа ЖКХ Ч2006 Ч КаЗ ЧС 9

2 См Бирюков АГ Реформа ЖКХ Ч поиск путей и методов повышения эффективности управления отраслью (на примере Юго-Восточного административного округа города Москвы) Ч М Юго-Восток-Сервис, 2005 ЧС 196-198

по управлению жилищным комплексом, находящимся в эксперименте, передает всю документацию новой управляющей компании, 3) Управа района предоставляет управляющей компании служебные нежилые помещения для производственных и иных хозяйственных целей, 4) управляющая компания действует на основании договора с Управой района и в соответствии с законами и нормативными актами РФ, распоряжениями и постановлениями местной администрации1, 5) финансирование деятельности управляющей компании осуществляется напрямую из казначейства округа, в сроки и объемах в соответствии с действующими нормативными актами и положениями, 6) проведение предварительных информационно-разъяснительных мероприятий и получение согласия жителей, 7) управляющие организации выбираются на основании конкурса для участия в эксперименте, 8) новая управляющая компания становится поверенным старого управляющего, осуществляющего патронаж и полный контроль действий нового совместно с органами власти в целях мягкого введения нового управляющего в сложившуюся практику управления, в отношения с собственниками квартир, с ресурсоснабжающими организациями, 9) корректировка договоров, по которым управляющий будет действовать как поверенный, 10) для компенсирования затрат новой управляющей компании возможно расширение местными законами и нормативными актами круга получателей льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, состава услуг, предоставляемых новым управляющим

Ключевым моментом эксперимента определено контролируемое выращивание в благоприятных условиях управляющих компаний как перспективной формы управления жилищным фондом Новая управляющая компания дожна действовать в интересах собственников, доказывая эффективность и преимущества современной формы управления и способствуя сознательному выбору населением этого управляющего для догосрочных отношений на договорной основе При положительном результате эксперимента появится база для сравнения итогов проведенной акции и создания клиентской базы новой управляющей компании в других районах конкретной территории

Соискатель полагает, что реализация модельных экспериментов позволит во-первых, форсировать создание комплексной и непротиворечивой нормативно-правовой базы, предполагающей а) отработку процедуры подготовки многоквартирных домов смешанного жилищного фонда к передаче в управление собственникам помещений2, б) внедрение в практику учета

1 Так, в частности, Распоряжением префекта от 7 07 2003 № 01-41-2153 утверждено Положение О порядке реализации в Южном административном округе г Москвы пилотных проектов по отработке механизмов эффективного управления жилищным фондом

2 См Михайлов ВС Передача многоквартирных домов муниципального жилищного фонда в управление собственникам жилья // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ Ч 2006 Ч №>4 Часть 1 ЧС 10-12

жилищного фонда нового технического документа Паспорт квартиры (жилого помещения) (обязательного документа при приемке объекта в эксплуатацию)1, в) содействие принятию Закона о паспортизации квартир2 Во-вторых, создать экономические предпосыки для активизации деятельности управляющих компаний, а именно а) внедрить пообъектное планирование обслуживания и учет расходов на управление жилищным фондом (по каждому многоквартирному дому дожен формироваться реальный экономически обоснованный и посильный для оплаты собственниками стандарт эксплуатации жилья, что позволит собственникам выбирать стандарт обслуживания жилья и понимать, из чего складываются доходы и расходы), б) решить проблему постоянной, часто прогрессирующей задоженности по оплате населением ЖКУ посредством формирования дифференцированного социально ориентированного комплекса мер по работе с дожниками В-третьих, разработать и внедрить эффективный инструментарий формирования имиджа управляющей компании среди потребителей ЖКУ

Автором выделен комплекс причин возникновения задоженности у населения, предложены две группы мероприятий по работе с дебиторами (по непосредственному воздействию на неплательщиков с целью реструктуризации задоженности и информационно-организационные мероприятия) и подчеркнуто, что работа с дебиторами дожна быть постоянной и кропотливой деятельностью Весь комплекс мер по работе с дебиторами может быть выпонен силами управляющей компании или путем привлечения специализированной организации (колекторской фирмы)3

Организационно-методической основой системы подготовки специалистов по управлению жилищной недвижимостью дожен быть системный подход взаимодействия органов власти, вузовской науки, общественных организаций на всех уровнях На начальном этапе функционирования этой системы дожен использоваться административный потенциал субъектов РФ и муниципальных образований, наработки профильных общественных объединений, высших и иных учебных заведений, интелектуальный потенциал Московского государственного строительного университета, на который возложены функции головного вуза, осуществляющего методическое руководство и контроль за преподаванием открытой Приказом Министерства

1 Во многих государствах Европы практика ведения Паспортов жилых помещений существует уже более 30 лет (См Гончаров АМ Управление многоквартирным домом в условиях новых жилищных отношений Методическое пособие Ч Екатеринбург Уральская палата недвижимости, Изд-во АМБ, 2006 ЧС 16-17)

2 См Каримов А М Условие повышения качества жизни U ЖКХ Ч2006 Ч№ 1 ЧС 16-17

3 Применение технологии эффективного возврата догов (ТЭВД) в регионах РФ используется в Москве, Московской области, Дзержинске, Нижнем Новгороде, Ульяновске (См Лапина МС Возврат догов Ч дело сложное, но дело нужное //Реформа ЖКХ Ч2005 Ч№3 ЧС 16-19)

образования РФ новой специальности 2915 Экспертиза и управление недвижимостью, распространенной в 20 регионах страны1

При создании системы по подготовке специалистов в этой сфере целесообразно распределение обязанностей между всеми заинтересованными сторонами (партнерами) и конструктивное обоюдовыгодное взаимодействие представителей всех названных секторов при решении данной социально значимой проблемы на диалоговой основе В диссертации выделены сущностные составляющие подобного межсекторного партнерства2 1) догосрочное устойчивое взаимодействие в рамках действующего законодательства, 2) значительный мультипликативный эффект совместной деятельности, 3) решение социально значимой проблемы Ч повышение качества жизни населения посредством надлежащего оказания услуг потребителям, 4) интеграция материальных, информационных, финансовых, интелектуальных и иных ресурсов, 5) последовательное соединение усилий всех заинтересованных сторон (партнеров) в деле качественного и количественного удовлетворения потребностей участников рынка ЖКУ в квалифицированном персонале

Для достижения поставленной цели автором предложено организовать в порядке эксперимента многоцелевой центр по информационно-аналитическому и консультационно-образовательному обеспечению функционирования ЖКХ в регионе с функциями рейтингового агентства Деятельность центра призвана содействовать оживлению реформационных процессов в ЖКХ и дожна обеспечиваться действенной обратной связью между центром и регионами (рис 2)

Требования к профессионально обусловленным характеристикам (знаниям, умениям, навыкам, способностям) кадров в сфере управления жилищным фондом определяются 1) социальной значимостью ЖКХ, 2) тесной взаимосвязью с рядом смежных отраслей, 3) спецификой потребления ЖКУ (как непосредственный полезный эффект трудовых усилий, она (услуга) неотделима от ее носителя (производителя) Ч предпринимателя (в данном случае управляющего жилищным фондом) Данный аспект подчеркивает важность качества личностного (субъективного) фактора предпринимателя

См Чернышев Л Н Формирование системы подготовки специалистов по управлению недвижимостью в жилищной сфере // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ Ч 2006 Ч №6 Ч 1 ЧС 44-47

2 См Ханакашвили Н Л, Якимец В Н Межсехторные взаимодействия в России Настольная книга 1999 ЧМ 2000

Действующий или потенциальный специалист,

желающий получить образование конкретного уровня и приобрести необходимые профессиональные компетенции.

Квалифицированный конкурентосгюсобныи специалист

обладает современными

профессиональными компетенциями; владеет знаниями, навыками и умениями; способный работать в команде.

Многоцелевой Центр по

информационно-аналитическому и консультационно-образовательному обеспечению жилищно-коммунального хозяйства в регионе с функциями рейтингового агентства

Рис. 2. Органшаииоиная основа системы подготовки специалистов по управлению жилищной недвижимостью. (Составлено автором).

Автором применительно к профессиональному управляющему жилищным фондом выделены три блока знаний и умений Ч производственно-экономические, юридические и социально-психологические, которыми последний дожен обладать для надлежащего испонения своих обязанностей Ч функций заказчика работ и услуг для имущественного комплекса, переданного ему в управление

В соответствии с логикой диссертационного исследования далее рассматриваются вопросы информационного сопровождения деятельности управляющих компаний Показано, что информацию можно доносить до населения через различные каналы, наиболее эффективными из которых признаны 1) индивидуализированное разъяснение населению посредством корректных и тактичных форм проблем взаимодействия между лобслуживающим и лобслуживаемым1, 2) правильное сочетание всех доступных каналов доведения информации до населения (линтегрированные маркетинговые коммуникации), 3) интерактивное телевидение, 4) проведение информационных кампаний, 5) модель лидея-вирус

Управляющие компании дожны привлекать собственников помещений как потребителей услуг посредством проведения масштабных агитационно-разъяснительных кампаний для населения, поскольку на начальном этапе вхождения на рынок ЖКУ надо не только конкурировать между собой, но и доказывать домовладельцам полезность и просто принципиальную возможность отказа от услуг традиционного муниципального управляющего

При наличии необходимых финансовых и кадровых ресурсов проводить акции можно самостоятельно или привлекать специалистов, например, предложенный многоцелевой центр, к функциям которого автором, в том числе, отнесены 1) комплексный сбор, обработка, селектирование информации о проблемах функционирования ЖКХ, 2) систематический мониторинг требований населения к услугам управляющих компаний и в целом ЖКХ, их качеству, что является основанием для формирования в достаточной степени унифицированных стандартов-требований к квалификации и подготовке специалистов в сфере управления ЖКХ, 3) оценка бизнеса, рекрутинг трудовых ресурсов для ЖКХ, составление реестра аттестованных специалистов, имеющих право ведения бизнеса в сфере ЖКХ, 4) мониторинг соответствия уровня обучения кадров управляющих организаций потребностям ЖКХ на основе проведения социологических исследований, 5) изучение и обобщение опыта и методик деятельности жилищных служб, объединений собственников жилья, обмен опытом в сфере деятельности управляющих компаний с зарубежными партнерами, и др

' См, в частности Кругяик С ЖКХ и частники // Вопросы экономики переходного периода Ч 2006 Ч №4 Ч С 90-91

Перспективы задействования модели лидеи-вируса заключаются в убеждении потребителя жилищно-коммунальных услуг в своевременности выбора новой формы управления жилищным фондом на основе использования многочисленных сообщений от людей, опробовавших новую идею и посчитавших ее привлекательной Для внедрения рыночных отношений в сферу управления многоквартирными домами важно создание ауры неизбежности и непобедимости вокруг данной идеи, акцент на ее удобность, надежность и верность1 Предложены меры поддержки активистов-общественников2 для активизации этого направления

Интерактивное телевидение (ИТВ) объединяет традиционное телевидение с интерактивностью Интернета3 Пользователи ИТВ имеют возможность допонять традиционные услуги телевидения (многочисленная аудитория и множество каналов, ориентированных на различные группы населения, многообразие информационных программ, в т ч специализированные передачи по проблематике управляющих компаний) интерактивными возможностями, список которых постоянно попоняется4 ИТВ за рубежом развивается кабельными компаниями, предоставляющими и телевизионные услуги, и доступ в Интернет Очевидно, что с ростом инфраструктуры цифровых кабельных и спутниковых технологий услуги интерактивного телевидения получат активное развитие в России В Москве посредством кабельного телевидения постоянно освещаются различные информационные материалы по тематике ЖКХ в программе новостей Южный округ окружного кабельного телевидения Экран-5 Сделано предположение, что эту базу следует использовать как полигон для внедрения ИТВ-технологии, учитывая, что развитие последней может привлечь внебюджетные инвестиции в ЖКХ, создавая условия для рекламы инвесторами своих возможностей в ИТВ5

1 См Годин Сет Идея-вирус' Эпидемия! Заставьте клиентов работать на ваш сбыт Пер с англ ХЧСПб Питер,2005 ЧС 64-65

2 См Доркин В Судьба дома Ч в руках жильцов // ЖКХ Ч 2006 Ч № 2 Ч С 27-28, Рыжов А Б Системный подход к рыночной реформе в сфере управления многоквартирными домами // Реформа ЖКХ Ч2005 Ч №5 ЧС 8-11

3См http //www ltvdictionary com/xtv html

4 В число услуг ИТВ входят получение информации о программе, ее авторах и участниках, анонсы будущих передач, материалы по той же теме, не вошедшие в основную телепрограмму, доступ к архиву прошлых выпусков про1раммы, возможность в ходе передачи совершать покупки сопутствующих товаров и услуг (магазин на диване), принимать участие в социологических опросах, компоновать новостные про1раммы на свой вкус, электронная почта, чаты, интерактивные расписания передач, видео по запросу, доступ в Интернет, новости, интерактивные игры, доступ х банковскому счету, расписания различных видов транспорта, бронирование гостиниц и билетов, финансовые сводки и прогнозы и т д (См Казанцев Г Интерактивное телевидение Ч новая эра прямого маркетинга // Мировая экономика и международные отношения Ч2006 Ч№11 ЧС 82-89)

5 За период с 2004 по 2005 г за рубежом количество респондентов, проводивших интерактивные рекламные кампании, составило 69% (что на 12% больше, чем с 2003 по 2004 г) htip //www everstrearn.con^roduct&TVStudy pd

Заключительный параграф главы посвящен проблемам обеспечения качества деятельности управляющих компаний, выступающих на рынке ЖКУ недавно В целях систематизации, структуризации и унификации данных о работающих в России управляющих компаниях, их успехах и проблемах следует развивать рейтинговую деятельность этого сектора рынка ЖКУ Благодаря рейтингу хозяйствующий субъект получает эталон оценки положения предприятия относительно равных ему и конкурирующих с ним субъектов рынков1 Функции рейтингового агентства могут быть возложены на многоцелевой центр, созданный при участии признанной в профессиональной сфере общественной организации управляющих организаций, или выпонения указанных функций непосредственно самой общественной организацией Автором предложена система индикаторов для регулярного рейтингования управляющих компаний, отражающих состояние конкурентоспособности испонителя услуг, критерием определения которой явится социальная и экономическая эффективность, стоимость услуг, выпонение условий договора, качество услуг

В связи с тем, что государственный контроль в сфере качества услуг управления жилищным фондом только складывается, непрерывная система контроля качества услуг на уровне фирмы практически не осуществляется, автор предложил разработать совмещенный механизм общественно-профессиональной аккредитации (предусматривающий аттестацию и рейтингование) управляющих компаний на рынке ЖКУ в качестве гибкого и оперативного допонения к ранее созданной системе добровольной сертификации, не получившей в силу ряда причин широкого распространения Система добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере была разработана на основании Федерального закона О сертификации продукции и услуг с учетом особенностей нового Закона О техническом регулировании в плане правового регулирования отношений в области оценки соответствия2 Анализ состояния этой системы и ее соответствия приказу Федерального агентства по строительству и ЖКХ №151 от 06 06 2005 О применении системы добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере РФ Росжикоммунсертификация выявил ряд проблем 1) недостаточная поддержка со стороны администраций регионов органов по сертификации, аккредитованных для работы в их регионах, нежелание развивать данную систему, 2) отсутствие в некоторых субъектах РФ учебных заведений, готовых вести подготовку экспертов для системы, 3) отсутствие

1 См Хотинская Г И, Карпузов Ю С Теория и практика рейтинговой деятельности в современной хозяйственной среде //Менеджмент в России и за рубежом Ч2006 Ч№3 ЧС 42

2 См Уразовская JI Развитие системы сертификации в жилищно-коммунальной сфере Росжикоммунсертификация //Регион Политика Экономика Социология Ч 2005 Ч№ 1 Ч С 70-72

испытательных лабораторий и методик оценки качества оказываемых услуг предприятиями жилищно-коммунального хозяйства, 4) недостаточное обеспечение регионов, муниципальных образований и предприятий жилищно-коммунального хозяйства нормативно-методическими документами

Достоинства предложенного в диссертации совмещенного механизма контроля качества услуг по управлению и обслуживанию жилищного фонда очевидны 1) информация о прошедших аккредитацию управляющих компаниях публикуется на сайтах государственных органов управления ЖКХ, многоцелевого центра, федеральных порталах сферы ЖКХ, в профильных региональных изданиях, информационных изданиях общественных объединений, обеспечивая продвижение услуг управляющих компаний к потребителям, 2) управляющие компании, прошедшие указанную процедуру, включаются в Единый реестр субъектов управленческой деятельности в сфере ЖКХ и участвуют в рейтинговании, 3) создание данной системы стимулирует у субъектов рынка ЖКУ стремление повышать качество услуг и внедрять системы управления качеством

Автором предложена методика проведения аккредитации управляющих компаний При прохождении этой процедуры на основании решения аттестационной комиссии выдается свидетельство об аттестации управляющей компании, являющееся условием ее последующей аккредитации и включения в предлагаемую к реализации систему рейтингования

В предложенном автором перечне индикаторов рейтингования управляющих компаний существенны показатели для мониторинга качества услуг (степени удовлетворенности потребителей), осуществляемого с использованием ряда критериев, принципиально значимых для потребителей (населения), путем выборочных социологических опросов жильцов Отмечено, что в обществе распространено априори благожелательное отношение к опросам1 Многие научные школы лотправной точкой изучения удовлетворенности потребителя принимают соотнесение ожиданий потребителя и восприятия полученной услуги Такая логика актуальна и для жилищно-коммунальных услуг, качество которых трудно оценить, исходя из объективных характеристик Для измерения степени удовлетворения потребителя с учетом разных аспектов качества обслуживания был разработан инструмент ЧКй УОТТА1. (сложносокращенное слово от словосочетания ЗЕКУюе ОиАЬйу, означающего качество обслуживания), основанный на

1 Проект Социологические исследования в России осведомленность и отношение населения завершен в марте 2005 г исследователями ЦИРКОНа, ВЦИОМа, региональных исследовательских компаний членов Ассоциации региональных социологических центров Группа л7/89 По результатам исследования подготовлена статья Шубина JIВ Общественное мнение об опросах общественного мнения//Социологические исследования Ч2005 Ч№11 ЧС 138-141

предположении об оценке потребителем качества услуг на основании сравнения им своих ожиданий с фактическим восприятием1

Измерение качества услуги предполагается с помощью количественного показателя Ч индекса качества SQI (Service Quality Index), отражающего соотношение воспринятого и ожидаемого качества услуги Расчет индекса основывается на результатах анкетирования потребителей услуги с использованием двух типов базовых анкет Ч для измерения ожиданий потребителя и его восприятия качества полученной услуги2 Базовый вариант шкалы включает 22 фактора восприятия и 22 фактора ожидания, отображающих пять показателей качества услуг SQI исчисляется как разность между воспринятым и ожидаемым уровнем качества услуги О высоком качестве предоставляемой услуги свидетельствует положительное значение SQI (воспринятое качество оценивается не ниже ожидаемого)

Для повышения собственной конкурентоспособности управляющие компании дожны регулярно искать и изучать передовые методы управления организацией, которые становятся ориентиром для фирмы, т е использовать бенчмаркинг (от английского benchmark Ч стандарт, ориентир)3

Все вышеизложенное позволяет сделать вывод научно-обоснованный выбор приоритетов стратегии развития жилищно-коммунальной сферы, последовательное следование ей, согласование принимаемых решений с федеральной политикой, создание локальных базовых элементов позволяет формировать наилучшие условия для развития управляющих компаний

В заключении к диссертации изложены основные выводы и предложения, вытекающие из логики исследования

1 См Parasuraman A, Valane A., Zeithaml А, Leonard Berry SERVQUAL A Multiple Item Scale for Measuring Consumer Perceptions of Service Quality // Journal of Retailing Ч1988 ЧP 12-40

2 См Новаторов 3 Методика оценки качества банковских услуг // Практический маркетинг Ч 2001 Ч JislO

3 См Теоретические основы Benchmarkings / Исследовательско-консультационная фирма Альт Ч СПб, 2002

Публикации

По теме диссертации опубликованы следующие работы

Публикации в изданиях, содержащихся в Перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованном ВАК РФ

1 В Булычев Актуальные подходы к определению предпринимательства

в современных условиях Вестник Университета / Развитие отраслевого и регионального управления №1 (1), Москва, ГУУ, 2007г (0,5 п л)

2 В Булычев К созданию современных управляющих компаний в российском ЖКХ // Российский экономический журнал -Ч 2007 Ч № 4 (0,3 п л )

Публикации в других изданиях

3 В Булычев Управление недвижимостью как предпринимательская деятельность В сб Социально-экономические и организационно-управленческие аспекты становления рыночной экономики России Ч М Издательство Социальные отношения, 2007 (0,2 п л )

4 В Булычев Современные подходы к определению сферы услуг В сб Совершенствование управления социально-экономическими процессами

в условиях рыночной трансформации экономики России Ч М Издательский дом Экономический журнал, 2006 (0,25 п л )

5 В Булычев Инновации в сфере управления ЖКХ (зарубежный опыт) / Материалы Первой Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы интелектуальной собственности В 3-х т Допонительные материалы к тому 3 (19-20 октября 2006 г, Российский государственный институт интелектуальной собственности) Ч М РГИИС, 2006 (0,5 пл)

Автореферат диссертации иа соискание ученой степени кандидата экономических наук

БУЛЫЧЕВ Владимир Борисович

Тема диссертационного исследования

Формирование предпринимательства в современном жилищно-коммунальном хозяйстве России (концептуальные и методические аспекты)

Научный руководитель Д митрий Игоревич БУБНОВ

Изготовление оригинала макета БУЛЫЧЕВ Владимир Борисович

Подписано в печать 20 апреля 2007 г Тираж 100 экз Уел п л -1,8

Академия труда и социальных отношений

Отпечатано - участок оперативной печати ИЭ РАН Заказ №42

117218, Москва, Нахимовский пр-т, д 32

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Булычев, Владимир Борисович

Введение.

Глава 1. Теоретические аспекты функционирования современною жилищно-коммунального хозяйства.

1.1. Жилищно-коммунальное хозяйство: сущность, основные 7 понятия, особенности.

1.2. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства и 27 становление рыночных отношений.

1.3. Формирование рынка жилищно-коммунальных услуг: 48 зарубежная практика и российский опыт.

Глава 2. Становление предпринимательства в российском жилищно- 71 коммунальном хозяйстве.

2.1. Предпринимательство: суть, экономическая природа.

2.2. Управляющая компания как современный способ управления 89 жилищным фондом.

2.3. Диализ основных проблем, сдерживающих разните 110 предпринимательства.

Глава 3. Совершенствование условий предпринимательской деятельности в ЖКХ.

3.1. Перспективы использования локальной модели управления 129 жилищным фондом.

3.2. Направления финансового обеспечения.

3.3.Информационное сопровождение деятельности управляющих 150 компаний.

3.4. Рекомендации но кадровому обеспечению деятельности 165 но управлению жилищным фондом.

3.5. Положения по оценке качества услуг компаний, 181 управляющих жилищным фондом.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование предпринимательства в современном жилищно-коммунальном хозяйстве России"

Актуальность диссертации определена, во-первых, важностью жилищно-коммунального хозяйства как социально и экономически значимого сектора экономики, вносящего свой вклад в обеспечение безопасного и комфортного проживания населения и ускорение темпов экономического роста. Стоимость основных фондов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) превышает 1,2 трн. руб., что составляет около трети основных фондов страны. В ЖКХ России работает около 4,5 мн. человек. На протяжении 1991-2005 годов социально-экономическая ситуация в этой жизненно важной для страны отрасли экономики характеризуется как критическая1.

Актуальность исследования, во-вторых, обусловлена тем, что действующая в настоящее время модель функционирования ЖКХ, основанная па директивных методах, не может обеспечить эффективное управление эксплуатацией жилищного фонда. В связи с этим возникает необходимость рыночного подхода к управлению жилищным фондом, который позволит реализовать задачи демонополизации и создания конкурентной среды.

Актуальность работы, в-третьих, связана с необходимостью формирования условий развития предпринимательства в ЖКХ, которое ускоряет реформационные процессы, способствует развитию рыночных механизмов функционирования в этой отрасли и повышению качества жилищно-коммунальных услуг. В Послании Президента РФ к Федеральному Собранию РФ (2005 г.) отмечено: в сфере государственного строительства серьезной задачей является проведение активной политики либерализации предпринимательского пространства путем привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг.

Жилищно-коммунальная реформа оказывает многостороннее влияние на различные стороны жизни нашей страны, поэтому за ее ходом следят и активно участвуют в ее проведении правительство, федеральные министерства и ведомства,

1 См.: Владимиров Д. Сенаторы опоздали с советами // Российская газета. Ч 2005. Ч 27 января.

2 См.: Россия была, есть и будет крупнейшей европейской нацией. Послание Президента РФ В.В.Путина Федеральному собранию РФ. Ссыка на домен более не работаетdossic/2005/05/25/putin.litml органы государственной власти субъектов федерации, органы местного самоуправления, общественные объединения предпринимателей. Одной из задач Подпрограммы Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации3 Федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы является переход к профессиональному управлению жилищным фондом.

Очевидна необходимость изучения вопросов активизации предпринимательской деятельности в отечественном ЖКХ, обобщения и систематизации зарубежных и российских наработок в данной сфере, поскольку вопросы методики формирования конкурентных отношений в сфере управления жилищным фондом остались недостаточно разработанными. Все это обусловило актуальность дальнейших изысканий в выбранном направлении с учетом специфики сложившейся практики хозяйствования и высокой социальной значимости проблемы, определило цель, объект и предмет данного исследования.

В данном контексте целью диссертационного исследовании стали разработка и обоснование научно-практических рекомендаций но решению проблем жилищно-коммунального хозяйства путем создания условий развития предпринимательства в данной сфере па основе анализа зарубежной практики и российского опыта.

Объектом исследовании настоящей работы является реформируемое жилищно-коммунальное хозяйство современной России, а предметом Ч формирование предпринимательства в сфере управления жилищным фондом как составляющей жилищно-коммунального хозяйства.

Методологической и теоретической основой диссертации послужили: а) системный подход к исследуемым объекту и предмету; б) положения трудов ученых и специалистов по вопросам управления жилищно-коммунального хозяйства, сферы услуг, развития предпринимательства'1; в) концептуальные подходы, примененные в

3 Утверждена Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. № 797.

4 К числу отечественных авторов, на работы которых опирася диссертант, относятся, в частности, следующие ученые: В.В. Авдеев, А.Н. Асаул, A.Fi. Балобанов, И. Башмаков, О.Э. Бессонова, П.П. Бирюков, B.C. Боголюбов, В.В. Бузырев, A.B. Бусыгин, Е.М. Бухвальд, A.B. Виленский, J1.A. Велихов, Ю.Б. Винслав, А.Г. Воронин, М.В. Глазырпн, В.В. Григорьев, A.A. Горбунов, Б.М. Гринчель, A.A. Дронов, Д.М. Жуков, Е.В. Зарукина, Г.П. Закинчак, Б.К. Злобин, В.В. Киселев, Г.Ф. Кузнецова, П.Б. Косарева, Н.Ф. Костецкий, O.I'. Лебедев, М.Н. Межевич, Е.В. Песоцкая, Ю.С. Попков, 10.Н. Попов. A.C. Пузанов, В.В. Радаев, А.П. Ряховская, С.Б. Сиваев, 10.Ф. Симионов, 4 законодательных актах России, нормативных, методических документах соответствующих госорганов.

Статистической и информационной базой стали: данные Федеральной службы государственной статистики, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, документы других правительственных и региональных ведомств, материалы зарубежной, общероссийской и региональной печати, авторские аналитические наработки, данные сети Интернет.

Научная новизна диссертации, связанная с реализацией сформулированной цели, состоит в разработке комплекса предложений по совершенствованию условий становления и развития предпринимательской деятельности по управлению жилищным фондом, способствующей преодолению кризисного состояния в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Основные научные результаты (конкретный личный вклад соискателя в разработку проблем, вынесенных па защиту) приведены в заключении диссертации.

Пракгическая значимость диссертации состоит' в возможности применения ее выводов и рекомендаций органами управления на всех уровнях в качестве базы при принятии решений по улучшению функционирования жилищно-коммунального комплекса. Предложенные в работе модели могут быть использованы в практике хозяйствования для привлечения предпринимательских структур в систему муниципального управления. Разработанные предложения позволят органам местного самоуправления создать благоприятную внешнюю среду развития предпринимательства в ЖКХ. Результата могут быть задействованы при дальнейшем реформировании жилищно-коммунального хозяйства, включающего разработку экономических механизмов повышения качества предоставляемых услуг. Представляется целесообразным использование материалов диссертации в преподавании дисциплин социально-экономического профиля 15 высшей отколе и системе переподготовки специалистов.

Апробации результатов исследования. Выводы и рекомендации, сформулированные диссертантом в процессе исследования, были внедрены

И.С. Степанов, С.Г. Струм ил ин, Ф.Г. Таги-Заде, И.В. Цшиуп, B.C. Чекалин, A.IO. Чепурснко, JI.H. Чернышов, В.З. Черняк, Д.Ф. Шавишвили, М.Д. Шапиро, A.C. Шулус, и др. К числу зарубежных: А. Гибб, Дж.К. Гэбрейг, Г1. Друкер, В. Зомбарт, Р. Кангильон, 13. Карлофф, И. Кицнср, Г1. Корзелиус, Ф. Котлер, К. Мак кон ел, А. Маршал, А. Маслоу, М. Турель, Дж. Робинсон, П. Самуэльсон, А.Смит, Ж. Сой, Р.Хизрич, М. Хиланд, И. Шумпетер, и др. в ООО Новосибирская жилищная компания и ООО Служба заказчика по ЖКХ Ленинского района (г. Новосибирск).

Основные положения диссертации докладывались на общероссийских и региональных научно-практических конференциях, в которых соискатель принял участие, в их числе: 64-я научно-техническая конференция Современные проблемы строительства и управления (апрель 2007 г., Новосибирск, Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет); Первая Всероссийская научно-практическая конференция Актуальные проблемы интелектуальной собственности (октябрь 2006 г., Москва, Российский государственный институт интелектуальной собственности).

Выводы и рекомендации диссертации изложены в 5 печатных работах общим объемом 1,75 пл., в том числе в двух публикациях и изданиях, содержащихся в перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованном ВАК РФ.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Булычев, Владимир Борисович

Эти выводы подтверждаются результатами вторичного анализа данных социологических опросов населения и обобщения известного к настоящему времени опыта деятельности отечественных управляющих компаний, каких уже немало1. Вхождение па рынок ЖКУ коммерческих предприятий по управлению жилищным фондом требует разработки новых подходов к решению проблемы качества оказываемых ими услуг.

Вовлечение предпринимательских структур в сферу жилищно-коммунального хозяйства дожно происходить па основании четко определенных принципов и путем согласования с общей концепцией развития российского ЖКХ. Управляющая компания дожна быть самоокупаемой, а количественный состав персонала дожен определяться исходя из реально поставленных задач. В перспективе только собственник жилья дожен выбирать того, кому доверит управление своей собственностью и сколько будет за это платить. В сферу интересов управляющей компании нового типа дожны попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и впоне логично - другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно: детские сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения, тепловые передающие сети и др.

Многообразный опыт проводимых (последние 7-10 лет) в городах России преобразований в жилищном секторе укрепил понимание того, что проблема поиска эффективной и рациональной организации управления жилыми домами на сегодня еще не решена.

Любое предприятие является элементом локальной воспроизводственной системы, и его эффективная деятельность зависит не только от собственной оптимальной организации, но и от степени самоорганизации региональной

1 См.: Гаврилова М. Управляющие компании: за и против // Коммунальный комплекс России. - 2005. - №

1 (7). - С. 50-52; Реформа в ЖКХ: в поисках новых подходов Ссыка на домен более не работаетpersonaI/starodubrovskaya/glava23.pdf; Реформирование системы управления жилищным фондом на территории Иркутской области на примере города Ангарска / Под ред. Чернышева Л.Н. -Иркутск, ООО Оперативная полиграфия На Чехова, 2003; и др. воспроизводственной системы. Самоорганизация и оперативное управление на уровне локальной экономики дают возможность предприятию реализовать свой потенциал при эффективном взаимодействии с другими предприятиями и субъектами хозяйствования, доступе к главным хозяйственным связям, складывающимся в конкретной отрасли, позволяет ввести единую систему контроля, достигать повышения выпуска продукции (оказания услуг) за счет интегрального эффекта в рамках единого стратегического хозяйственного комплекса. л.Наличие организаций больших размеров, по сравнению с размерами рынка, улучшает сами условия координации на рынке'.

Развертывание хозяйственного потенциала организации при благоприятных конъюнктурных условиях возможно лишь при расширении кооперативных связей в рамках объединений типа ходинга. Как показывает мировая практика, экономика, переживающая подъем, характеризуется поным развертыванием реальных и потенциальных структурно-организационных связей в национальной экономике, расширением хозяйственных ассоциаций. Например, в современной Японии, переживающей подъем производства, интеграция производства достигла глобальных масштабов: реально вся промышленная система японской экономики складывается из 6 промышленных групп (сюданов), включающих в себя десятки крупнейших корпораций3.

В связи с этим восстановление и реализация хозяйственного потенциала российских предприятий ЖКХ в перспективе экономического роста возможны при расширении ассоциативно-производственных связей между производителями товаров (услуг). Для системной реструктуризации требуется консолидация, а не дифференциация экономической деятельности1.

Сегодня стоит конкретная задача - организовать испонительное управление долями государственной, муниципальной и частной собственности таким образом, чтобы предприятия работали эффективно, прежде всего, за счет современною менеджмента и интегрального взаимодействия.

Этим и может заняться региональная управляющая компания (ходинг), осуществляющая функции реального управления собственностью. Достигнуть

1 См.: Менар Э. Экономика организаций: Пер. с франц. / Под ред. А.Д.Худокормова. - М.: ИНФРА-М, 1996.-С. 75. концентрации специалистов высокого уровня для осуществления планов эффективного управления ЖКХ возможно только путем создания подобной управляющей компании2.

Большинство устойчиво работающих фирм считают необходимым создание многопрофильных ходингов с гибкой структурой для совместных действий па рынке недвижимости, что позволит добиваться синергетических эффектов (эффектов от взаимодействия) в техническом, организационном, финансово-экономическом отношении.

В развитие вышесказанного отметим, что имеющийся опыт реализации пилотных проектов в некоторых регионах России по отработке принципов деятельности частных управляющих компаний показал, что переход на рыночные формы работы ЖКХ быстрее и эффективнее осуществляется там, где сохранена или воссоздается подотраслевая вертикаль управления, между субъектами которой производственно-экономические отношения строятся только па договорной основе.

Анализ литературы по обсуждаемой теме показывает, что будущее за комплексными многопрофильными частными управляющими компаниями, успешный опыт деятельности которых следует поддерживать.

В качестве примеров можно привести опыт организации предоставления ЖКУ в Санкт-Петербурге3, Москве, Екатеринбурге4, Нсрюнгри5 с помощью ходинговых объединений юридических лиц, включающих ряд организаций, общее руководство которыми осуществляет управляющая компания6.

Так ЗАО СК Евродомсервис - одна из первых в России компаний в См.: Рудашевский В., Куимов И. ФПГ - инструмент системной реструктуризации производственных систем // Инвестиции в России. - 1997. - № 7-8. - С. 5-8.

2 См.: Концепция создания Региональной управляющей компании / О.В.Иншаков, В.В.Курченков, А.С.Плотников, П.В.Поляков. - Вогоград: Изд-во КоГУ, 2001. Препринт tt WR/2001.09.

3 См.: Сандалова Н.В. Частный бизнес в ЖКХ // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. -2006. - № 5. Часть I. - С. 29-32; Макарчук В. Наше место в реформе // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. - 2006. - № 3 (часть 1). - С. 44).

4 См.: Санжанов О.И. О реорганизации системы управления многоквартирными домами в Екатеринбурге //Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ,-2006. Ч№3. Часть 1.-С. 9-17.

5 См.: Василюк Т.А. Механизм формирования альтернативной среды в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством на основе передачи в доверительное управление частной компании многоквартирных жилых домов и нежилого фонда // Реформа ЖКХ. - 2005. Ч № 1. - С. 14-20.

6 См.: Сандалова Н.В. Частный бизнес в ЖКХ // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. -2006,-№5. Часть 1,-С. 29-32. сфере управления жилищным фондом1. Она аккредитована при Министерстве ЖКХ Московской области, входит в Союз коммунальных предприятий, является организатором отраслевого Центра обучения персонала в сфере ЖКХ и недвижимости. Генеральный директор компании С. Шерешовец выбран председателем Координационного совета по программе Жилище, разработанной Союзом коммунальных предприятий. В настоящее время компания осуществляет управление микрорайонами и жилищными комплексами-новостройками (жилищный комплекс Серебряный берег в Пушкино, жилищный комплекс Сонечные часы в Котельниках), организует собственников жилья в правовые объединения, создает под ключ управляющие компании. Компания осуществляет консатинговые и юридические услуги для ТСЖ и услуги, связанные с обустройством помещений. Методическая деятельность включает организацию лекций, занятий и семинаров в Отраслевом учебном центре, издание серии брошюр по тематике. Работа компании сертифицирована свидетельством Госстроя России о допуске в качестве органа по сертификации персонала в системе ЖКХ, Сертификатом Госстроя о соответствии предоставляемых услуг требованиям нормативных документов, лицензиями Министерства энергетики РФ, дипломами, свидетельствами и др. Компания награждена Дипломами Губернатора и Министра ЖКХ Московской области, имеет ряд благодарностей от администраций и округов г. Москвы.

Все это свидетельствует о необходимости перестройки структуры управления ЖКХ создания новых структур (управляющих компаний, подрядных организаций), формирующих конкурентный рынок ЖКУ. Необходимо учитывать опыт, наработанный существующими структурами ЖКХ. Базой для создания системы частного предпринимательства в ЖКХ на текущий момент являются в основном муниципальные унитарные предприятия (их кадровый потенциал)2. Предлагается построить эффективную рыночную систему управления территориальными жилищно-коммунальными комплексами

1 См., в частности: Тараканова О. Управление по-европейски // Коммунальный комплекс России. -2005. -№2(8).-С. 26-27.

2 См.: Кирилюк A.M. Оптимизация систем управления территориальными жилищно-коммунальными комплексами //Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. -2006. Ч №4. Часть 1. - С. 30-34. на базе действующих организационных схем путем акционирования и разукрупнения муниципальных и государственных предприятий ЖКХ. В этом случае муниципальное (государственное) предприятие трансформируется в управляющую компанию-ходинг в форме акционерного общества с участием в формировании его уставного капитала муниципальных (государственных) органов управления, а на его подразделениях создается сеть малых частных предприятий, одним из учредителей которых выступает уже компания-ходинг. Преимущества данного подхода к оптимизации территориальных систем ЖКХ заключается в следующем. Сохраняется действующая организационно-технологическая схема реформируемого предприятия. Это особенно важно при реализации Федерального закона № 1Э1-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, которым предписывается передача имущества местного значения, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий, вновь создаваемым муниципалитетам. В данном случае оно может быть передано в виде пакетов акций создаваемых на базе муниципальных и государственных предприятий ЖКХ акционерных обществ.

Реформирование ЖКХ требует научно обоснованного системного подхода, состоящего в создании интегрированной ходинговой системы управления, в рамках которой будет оперативно проводиться единая политика по формированию рыночного механизма функционирования жилищного комплекса территории. Компании-ходинги по управлению жилищным фондом дожны стать именно тем локомотивом проведения рыночных реформ в ЖКХ на территориях муниципальных районов1. Например, в управе р-на Митино (Москва) был разработан пилотный проект Создание ходинговой управляющей компании ОАО Спас-Митино по управлению и обслуживанию жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства района Митино (приложение 2,3,4).

Рассматриваемая модель предполагает создание вертикально интегрированной системы управления жилищным фондом района. Районная управляющая компания (ходинг) возьмет па себя функции заказчика, См.: Киселев В.В., Кирилюк A.M. Частная управляющая компания - основной элемент экономически эффективного управления жилищным фондом муниципального района Москвы, - М.: Издательство Прима-Пресс-М, 2004. - С. 5-6. балансодержателя основных производственных фондов и технический надзор. Прямыми испонителями заказа по содержанию, эксплуатации, ремонту жилищного фонда могут быть организации любой формы собственности и частные предприниматели, обладающие необходимым опытом работы и соответствующими допусками и лицензиями, либо сама Районная управляющая компания в виде специально созданных обособленных подразделений - филиалов или дочерних предприятий. Подбор подрядчиков по эксплуатации, капитальному и текущему ремонту необходимо проводить на конкурсной основе путем тендерных торгов и профессионального отбора.

Ходинг осуществляет жилищно-коммунальное обслуживание строго в соответствии с действующими нормативными документами по содержанию и ремонту жилищного фонда. В основе концепции обслуживания лежит районный принцип организации участков обслуживания домов ТСЖ. Начальник участка располагает поной свободой действий в части подбора и расстановки кадров, определения коэффициента трудового участия каждого работника и организации методики обслуживания конкретных домов. Все финансовые потоки проходят через централизованную бухгатерию. Финансовые возможности определяются количеством обслуживаемых квадратных метров жилой площади. Из централизованных средств оплачиваются аренда помещения участка, инструменты и оборудование.

На каждом участке действует диспетчерский пункт по приему заявок и располагается аварийная служба, имеется свое автотранспортное предприятие, уборочная техника, собственная лифтовая служба. Большое внимание уделяется вопросам капитального ремонта инженерных сетей обслуживаемых домов, формируется собственное подразделение для вывоза бытовых отходов.

Предприятие обеспечивает предоставление самого поного комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости: поное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем колективного теле-, радиоприема; санитарное содержание мест общего пользования; уборку прилегающих территорий; сбор и вывоз бытового мусора; обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Данная модель управления жилищным фондом предполагает тесное сотрудничество жильцов с осуществляющими управление жилищным фондом структурами как совладельцев колективной собственности, передаваемой в доверительное управление управляющей компании и как непосредственных потребителей жилищно-коммунальных услуг. Поэтому возникает острая необходимость создания и юридического закрепления института организованных собственников жилья (ТСЖ) для осуществления функций субъекта права на рынке ЖКУ.

Поскольку данная система управления предполагает функционирование относительно небольших по штату постоянных работников производственных колективов (до 10-20 человек) с упрощенной формой налогообложения и малой долей управленческих расходов в структуре себестоимости выпоняемых ими работ, в районе создаются благоприятные условия для развития системы малого предпринимательства в ЖКХ и снижения затрат на производство ЖКУ.

Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг, в т.ч. при наличии нескольких собственников помещений в здании. Эксплуатационные расходы определяются по общегородским тарифам, указанным в приложении к договору. Расходы на коммунальные услуги определяются по фактическим объемам потребления на основании счетов, выставляемых поставщиками коммунальных услуг. При этом управляющая компания обеспечивает предоставление гражданам всех положенных по закону льгот на оплату жилья и коммунальных услуг.

При реализации жилищно-коммунальных услуг применяется оптовая схема сбыта и движения выручки. Управляющие компании заключают договоры с потребителями жилищно-коммунальных услуг (владельцами и нанимателями квартир, владельцами и арендаторами нежилых помещений) на поставку последним жилищно-коммунальных услуг и договор с единым информационно-расчетным центром (ЕИРЦ) района по приему платежей с населения и проведению расчетов с поставщиками жилищно-коммунальных услуг (ремоптно-эксплуатационными, ресурсоснабжающими, транспортными предприятиями). Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции. По штрих-коду квитанции бухгатер получает поную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике. Квитанции разносят домоуправы, которыми фактически являются председатели ТСЖ.

В целях оперативного и эффективного управления домом или группой домов, а также снижения управленческих расходов дочерняя управляющая компания вводит институт Управляющих домами путем перевода на хозрасчет и арендные отношения собственных подразделений с перспективой создания на их базе самостоятельных малых предприятий, отношения с которыми строятся на условиях договора.

Внедрение вышеприведенной системы управления жилищным фондом позволит создать поноценный рыночный механизм функционирования жилищно-коммунального комплекса района и обеспечить почти 100% приход частного предпринимательства па рынок жилищно-коммунальных услуг и формирование конкурентной среды на грех уровнях: 1) конкуренция за получение заказа на выпонение работ между Управляющими компаниями; 2) конкуренция между управдомами за подряд по управлению и обслуживанию конкретного жилого дома или малоэтажного жилого комплекса; 3) конкуренция между подрядчиками (юридическими и физическими лицами) за право получения заказа от управляющей компании или Управдома на выпонение конкретной работы по техническому обслуживанию и ремонту конструктивных элементов здания или внутридомового оборудования, объектов благоустройства, вывозу твердых бытовых отходов и т. д.

Внедрение рыночных отношений на низовой уровень организации работ но содержанию и технической эксплуатации жилищного фонда стимулирует создание целой системы малого предпринимательства в этом секторе ЖКХ, что позволит: а) резко снизить непроизводительные расходы па ремонтных работах и повысить их качество, путем привлечения к их выпонению предприятий малого бизнеса и частных лиц; б) за счет совмещения профессий в секторе малого предпринимательства повысить производительность труда; в) повысить доходность предприятий по управлению, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда за счет перехода их на упрощенную систему налогообложения (Федеральный Закон № 104-ФЗ от 24 июля 2002 г.); г) создать прозрачность финансовых взаимоотношении между структурами по управлению жилищным фондом всех уровней; создать материальную заинтересованность трудовых колективов в результатах своего труда.

Экспертные данные подчеркивают существенное расхождение в степени готовности к работе в условиях конкуренции с частной управляющей компанией малых предприятий и существующих муниципальных ремонтно-строительных организаций. Так, малые ремонтно-строительные организации, работающие уже сейчас в реальных рыночных условиях, демонстрируют более высокий уровень готовности и по некоторым показателям в несколько раз превосходят готовность муниципальных жилищных участков. Оценки руководителей жилищно-эксплуатационных участков в несколько раз ниже, что наглядно доказывает их неготовность работать в условиях конкуренции, когда правила игры на рынке диктует клиент, а не производитель (рис. 18). готовность оплатить неустойки при неявке специалиста по вызову в течение указанного в договоре времени мастерство менеджеров в планировании, организации мотивации и конроле работы сотрудников важность принципа "клиент всегда прав" поное обеспечение высококвалифицированными кадрами всех специальностей все сотрудники прекрасно ладят с заказчиком готовность измениться для участия в конкурсных торгах поное самообеспечение материалами и деталями мы поностью обеспечиваем себя необходимым оборудованием для качественного выпонения работы достигнуть удовлетворенности клиента для нас реально гарантированные по объему и времени заказы очень важны готовность бороться за имидж надежной фирмы, ныпоняющей заказы качественно и в срок удовлетворенность клиента - это гарантия повторных заказов и расширения клиентуры

О 20 40 60 80 100 120 малые предприятия муниципальные жилищные организации

Рис. 18. Сравнительная таблица готовности руководителей субъектов малого предпринимательства и муниципальных жилищных организаций к работе в условиях конкуренции

Источник: Журавлева О.В. Формирование конкурентной среды рынка жилищно-коммунальных услуг: Дисс. .к.э.н. Иркутск, 2004).

Показательны ответы руководителей муниципальных жилищных обслуживающих организаций относительно готовности работать с управляющей компанией (33% из них ни при каких условиях не хотели бы сотрудничать с управляющей компанией, 44% - только на условиях использования имеющегося оборудования и материалов. 11% на условиях обеспечения гарантированными заказами на определенный период времени), что еще раз подтверждает иждивенческие настроения руководителей муниципалов, которых устраивает существующее положение дел, а также сопротивление грядущим переменам, которые изначально воспринимаются негативно и отвергаются.

Специалистами показана эффективность деятельности частных управляющих компаний в управлении жилищным фондом, что видно, в частности, из сравнения экономических показателей деятельности муниципальных структур управления и созданных частных управляющих компаний. транспортные расходы капитальные затраты от общего обьема расходов расходы на развитие производства соотношение материальных затрат и Фонда оплаты труда удельный вес затрат на оплату труда рядовых работников в общем обьеме расходов удельный вес общеэксплуатационных затрат(содержание конторы и др.) в общем обьеме расходов удельный вес материальных затрат в общем объеме расходов

О 10 20 30 40 50 60 70 привлеченная управляющая компания муниципальные жилищные организации

Рис. 19. Основные экономические показатели результативности пилотног о проекта (Составлено с испл Киселев В.В. Кирилюк A.M. Частная управляющая компания основной элемент экономически эффективного управления жилищным фондом муниципального района Москвы. -М.: Издательство Прима-11ресс-М, 2004; Журавлева О.В. Формирование конкурентной среды рынка жилищно-коммунальных услуг: Дисс. .к.э.н. - Иркутск, 2004; и др.).

Анализ экономических показателей проведенного пилотного проекта привлечения частной управляющей компании показывает, что: 1) на эксплуатацию жилищного фонда выделяются большие средства (из диаграммы видно, что удельный вес материальных затрат увеличися почти в 3 раза); 13 W.-.-.-.-.1J ,1

2) повышается эффективность труда, т.е. в зависимости от индивидуального вклада персонал стал больше зарабатывать; 3) с повышением эффективности труда и повышением заработной платы высвободились неэффективные работники, общий фонд заработной платы снизися; 4) повышается эффективность производства путем повышения уровня механизации, снижении доли ручного труда; 5) снижение транспортных расходов достигается проведением тендера между автотранспортными предприятиями, желающими работать в составе УК.

Создание региональной управляющей компании (ходинга) позволит сократить численность управленческого персонала на 23% и управленческие расходы более чем на 8 мп. руб. Приход частной компании повысил качество ЖКУ, резко снизились доги населения по квартплате, в два раза снизилось количество жалоб. Адекватно строятся отношения управляющей компании с муниципалитетом. По мнению руководства город, а с частной компании проще требовать выпонение условий договора, чем с муниципального предприятия.

Переход на малые организационные формы производственной деятельности с упрощенной системой налогообложения позволит получить годовую экономию в размере 21,9% от фонда заработной платы. Кроме этого, допонительная экономия средств может быть получена и за счет сокращения прочих расходов (примерно па 50%), что составит около 9 мн. руб. Существенно, что названная экономия средств не изымается из производственного процесса, а направляется на попонение других статей затрат, в первую очередь, на увеличение доли материалов с 23,6 до 39% в общей структуре себестоимости работ, что позволит резко сократить простои производственного персонала при проведении ремонтных работ. В итоге достигается рост производительности труда и повышение качества работ1.

При планировании и проведении технических и производственных мероприятий в условиях дефицита ресурсов управляющей жилищной компании необходимо следовать принципам: 1) видимых улучшений (каждый рубль, полученный управляющей жилищной организацией от гражданина - потребителя

1 См.: Киселев В.В., Кирикж A.M. Частная управляющая компания - основной элемент экономически эффективного управления жилищным фондом муниципального района Москвы. - М.: Издательство Прима-Пресс-М, 2004. - С. 38-38. услуги по содержанию и технической эксплуатации жилищного фонда, дожен быть использован так, чтобы жители реально видели, за что они платят); 2) качества и гарантий (каждая работа дожна быть выпонена качественно и на нее дожен существовать гарантийный срок); 3) сохранения имущества и предупреждения аварийных ситуаций (аварийную ситуацию дешевле предотвратить, чем ликвидировать).

В качестве илюстрации следования названным принципам приведем результаты исследований, проведенных в 2004-2005 годах, в городах Ангарске и Иркутске, которые позволили сделать вывод, что уровень готовности к эффективной совместной деятельности по реформированию ЖКХ заметно выше и у жильцов, и у сотрудников организаций коммунального обслуживания, перешедших на новые формы реализации услуг1. Хотя деятельность частников не исключила многих традиционных проблем и недостатков в сфере ЖКХ, она все же сумела сгладить, уменьшить наиболее характерные из них, что привело, с одной стороны, к более выраженной удовлетворенности и населения, и сотрудников компаний результатами обслуживания, с другой Ч к увеличению уровня доверия между ними.

Результаты исследований показывают рост уровня удовлетворенности обслуживанием в Ангарске (с 40 до 66%), а также снижение количества мнений ангарчан о недостатках в обслуживании жильцов по линии частных управляющих организаций ЖКХ, что вызвано повышением качеств услуг.

Сфера ЖКХ в России на данном этапе привлекательна для управляющих компаний. В таком случае компания всегда имеет рынок сбыта своих услуг, поступления в виде живых денег. Так, управляющая компания, обсуживающая 200 тыс. кв. метров жилья, в год может заработать 2-4 мн. рублей при условии установки приборов учета потребления электроэнергии, тепла и воды. Максимальный срок их окупаемости - два года2.

Существенный момент идеи создания ходинговой структуры состоит в том, что в ходинг дожны быть привлечены допонительные активы извне, объединенные идеей партнерства и консолидации вокруг сильного ядра и

1 См.: КругликС. ЖКХ и частники// Вопросы экономики переходного периода,-2006. -№4.-С. 90-91.

2 См.: Коротаев Е.В. Зарубежный опыт управления ЖКХ. Великобритания // Реформа ЖКХ. - 2006. - № 6.-С. 45-49. больших возможностей (т.е. наряду с предприятиями, осуществляющими управление и техническую эксплуатацию жилищного фонда, могут быть включены ремонтно-строительные предприятия, предприятия по санитарной очистке и благоустройству городских территорий, торговые фирмы -поставщики материальных ресурсов).

В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

Последние годы реформирования показали, что реформа ЖКХ превратилась в ключевой вопрос государственной социально-экономической политики, требующей комплексного системного подхода при се реализации и управления процессом реформы как па федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации. Вместе с тем, нормативное воздействие на процесс реформирования отрасли до сих пор косвенное, на уровне индикативного планирования. Во многих отраслях сферы услуг приняты или готовятся проекты концепций развития рынков соответствующих услуг1, однако жилищно-коммунальное хозяйство, к сожалению, остается в стороне от таких процессов. Затянувшийся процесс реформирования, переживающий в настоящее время свой очередной, уже третий этап, важность жилищно-коммунальных услуг для жизнеобеспечения человека, диспропорция в развитии рынка ЖКУ по сравнению с рынками других товаров и услуг достаточно явно свидетельствуют о необходимости проведения фундаментальных исследований и принятии на их основе нормативных документов по эффективному прогнозированию и концептуальному планированию формирования и развития рынка жилищно-коммунальных услуг.

Эту деятельность дожны бы выпонять ассоциация управляющих компаний РФ. В современных российских условиях сформировася ряд основных положений концепции управления жилой недвижимостью частными управляющими компаниями (табл. 5).

Среди положительных результатов деятельности частных управляющих компаний ходингов можно отметить следующие:

Во-первых, существование УК, развившейся в ходинговую структуру, Например, Концепция развития рынка услуг почтовой связи до 2010 года, Концепция развития рынка информационных технологий в российской Федерации, Концепция развития рынка оказывающую жилищно-коммунальные и допонительные услуги на жилищном фонде площадью более 1 мн. кв. м различной структуры и степени изношенности, является возражением противникам частных предприятий на этом рынке.

Заключение.

Основные научные результаты проведенного диссертационного исследования состоят в следующем.

1. Предложено рассматривать концепцию мультиатрибутивного товара применительно к сфере жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), поскольку услуга приобретает свойства товара и с позиции данной концепции состоит из двух основных элементов: 1) ядро товара (товар по замыслу), содержащее основную выгоду (минимальный стандарт обслуживания); 2) окружение товара, которое образовано допонительными к минимальному стандарту обслуживания услугами.

Обеспечить такой товар возможно только при наличии полисубъектной жилищно-коммунальной системы1, функционирующей на основе согласования интересов и возможностей сторон, каждая из которых играет свою роль: 1) реальные или потенциальные потребители, формирующие спрос на ЖКУ (население); 2) производители (управляющие компании и обслуживающие организации), пономочные осуществлять жилищно-коммунальную деятельность (деятельность по оказанию ЖКУ) и формирующие предложение на рынке; 3) государство в лице органов управления жилищно-коммунальным хозяйством, задающих правила игры; 4) общество в лице различных субъектов, оказывающих влияние на жилищно-коммунальное хозяйство (общественные организации профессиональных участников рынка, СМИ, потребительские организации населения и др.).

2. Сформулировано авторское представление о современной ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве за рубежом и в России с позиции тенденций развития. Зарубежная практика в жилищно-коммунальном хозяйстве охарактеризована как тенденция эволюционного накопления достоинств и условно определена как ведущая к лобщественно полезному развитию. Ситуация в российском ЖКХ условно представлена как тенденция накопления противоречий, ведущих к формированию феномена сочетания несовместимого. Сказанное проявляется, в частности, в принятии декларативных нормативно-правовых В диссертации понятия жилищно-коммунальное хозяйство, жилищно-коммунальная сфера, жилищно-коммунальный комплекс, жилищно-коммунальная система рассматриваются как синонимы. документов, содержащих заведомо невыпонимые мероприятия, что порождает множество трудноразрешимых конфликтных ситуаций.

3. Уточнено определение управления жилищным фондом (составляющей жилищно-коммунального хозяйства) как предпринимательской деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг, содержанием которой является оказание услуг собственникам и/или иным обладателям прав па недвижимость по обеспечению комплексного и максимально эффективного использования этой недвижимости в соответствии с интересами собственников и задаваемыми ими критериями.

Данная предпринимательская деятельность охарактеризована как социально значимая и тесно взаимосвязанная со смежными отраслями, предъявляющая особые требования к предпринимателю и предпринимательской фирме: а) широкий спектр знаний руководителя и персонала в пограничных отраслях, диктующий необходимость регулярного повышения квалификации; б) формирование особого межличностного психологического климата, исповедование принципов колективной (командной) работы между руководством фирмы и персоналом; в) оказание качественной услуги по управлению жилищным фондом возможно при понимании психологии потребителя (населения); г) необходимость постоянного поиска возможностей для наиболее поного удовлетворения возрастающих очевидных и подразумеваемых (латентных) потребностей населения в услугах данного типа (инновационная направленность деятельности). Обоснована целесообразность использования интегрированной ходинговой системы управления жилищным фондом.

4. В связи с недостаточной решенпостыо проблем организации деятельности управляющих компаний в действующих законах и в реальной практике обоснованным является проведение в регионах экспериментов по созданию условий для активизации внедрения новой формы управления жилищно-коммунальным хозяйством и последующего тиражирования наработанного опыта в другие регионы страны. Подчеркнуто, что реализация задуманного возможна, во-первых, при осознании руководителями местных администраций необходимости перестройки существующей системы управления ЖКХ в целях повышения эффективности работы предприятий отрасли; во-вторых, при привлечении действующих управляющих компаний, способных инвестировать в техническое перевооружение отрасли, обеспечить снижение себестоимости услуг, ответственных за своевременность и качество поставляемых услуг; в-третьих, при гибкости и разнообразии инструментария.

Ключевым моментом эксперимента определено контролируемое выращивание в благоприятных условиях управляющих компаний как перспективной формы управления жилищно-коммунальным хозяйством. Сделано предположение, что именно такие модельные эксперименты будут способствовать форсированному созданию непротиворечивой нормативно-правовой базы, обеспечению экономических предпосылок для активизации деятельности управляющих компаний, формированию имиджа управляющей компании среди потребителей жилищно-коммунальных услуг.

5. В порядке конкретизации информационного сопровождения деятельности управляющих компаний наиболее эффективными каналами информирования населения признаны традиционные методы: а) индивидуализированное разъяснение населению проблем взаимодействия между лобслуживающим и лобслуживаемым посредством корректных и тактичных форм; б) грамотное сочетание нескольких доступных каналов доведения информации до населения (линтегрированные маркетинговые коммуникации); в) проведение информационно-агитационных кампаний разного уровня (федеральный, региональный, местный, на уровне фирмы; для разных целевых групп населения; и др.) и современные разработки: а) интерактивное телевидение, широко развитое за рубежом; б) модель лидея-вирус.

6. Установлено, что организационно-методической основой системы подготовки кадров для управляющих компаний дожен быть системный подход во взаимодействии органов власти, высших и иных учебных заведений, общественных организаций на всех уровнях. Определена суть подобного межсекторного взаимодействия: 1) догосрочное устойчивое взаимодействие в рамках действующего законодательства; 2) значительный мультипликативный эффект совместной деятельности; 3) решение социально значимой проблемы - повышение качества жизни населения посредством надлежащего оказания услуг потребителям; 4) интеграция материальных, информационных, финансовых, интелектуальных и иных ресурсов; 5) последовательное соединение усилий партнеров в деле качественного и количественного удовлетворения потребностей участников рынка жилищно-коммунальных услуг в квалифицированном персонале. Раскрыты профессионально необходимые характеристики кадров в сфере управления жилищным фондом и выделены три блока знаний и умений (производственно-экономические, юридические и социально-психологические), которыми данный специалист дожен обладать.

7. Аргументирована авторская позиция, в соответствии с которой в условиях складывающегося государственного контроля качества услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве и фактического отсутствия непрерывной системы контроля качества услуг на уровне фирм следует применять совмещенный механизм общественно-профессиональной аккредитации (включающей аттестацию и регулярное рейтингование) управляющих компаний в качестве гибкого и оперативного допонения к ранее созданной системе добровольной сертификации, не получившей широкого распространения. Выпонение указанных функций следует возложить на признанную в профессиональной сфере общественную организацию управляющих компаний. Автором предложена методика проведения аккредитации управляющих компаний, включающей систему рейтинговаиия, осуществляемого на основе перечня индикаторов, отражающих комплексное состояние конкурентоспособности управляющей компании. Данный перечень допоняют показатели степени удовлетворенности населения качеством услуг, значения которых устанавливаются путем выборочных социологических опросов жильцов по специально разработанным анкетам. Измерение качества услуги проводится с помощью количественного показателя (индекса качества), отражающего соотношение воспринятого и ожидаемого потребителем качества услуги.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Булычев, Владимир Борисович, Москва

1. Жилищный Кодекс РФ (№1&8-ФЗ и №189-ФЗ от 29.12.2004 г.).

2. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации (с изм. и дон. от 19 июня, 12 августа, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 апреля 2005 г.).

3. Федеральный закон от 6 мая 2003 г. № 52-ФЗ О внесении изменений и допонений в Закон Российской Федерации Об основах федеральной жилищной политики.

4. Указ Президента РФ от 27 мая 1997 г. № 528 О допонительныхмерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

5. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (с изм. и доп. от 27 мая 1997 г.).

6. Постановление Правительства РФ от 1 июля 2002 г. № 490 О проведении эксперимента по применению экономической модели реформирования жилищно-коммунального хозяйства (с изм. и доп. от 27 июня 2003 г., 30 августа 2004 г.).

7. Постановление Правительства РФ от 20 декабря 1997 г. № 1613 О Программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы.

8. Распоряжение Мэра Москвы от 13 мая 2002 г. № 275-РМ О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения.

9. Абубакиров Р.Ф. Предпринимательская деятельность в трансформируемой экономике. Ч СПб.: РОСТ, 2004.

10. Абчук В.А. Экономика предпринимательства. Ч СПб.: Просвещение, 2005.

11. Агапцов C.B. Предпринимательство как инновационная система хозяйствования в современной экономике. Ч М.: ЮНИТИ, 2005.

12. Адейкин A.A. Модели реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Ч СПб.: Издательство СПбУЭФ, 2003.

13. Адейкин A.A. Новые виды консатинговых услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве. Ч СПб.: Издательство СПбУЭФ, 2002.

14. Адрианов В.В. Практика реформы жилищно-коммунального комплекса. Ч М.: Институт экономики города, 2004.

15. Аксенов П.Н. Информационные технологии в ЖКХ как инструмент повышения эффективности и результативности управления жилищно-коммунальным хозяйством г. Москвы. Ч М.: Юго-Восток-Сервис, 2004.

16. Аксенов П.Н. Совершенствование системы управления развитием ЖКХг. Москвы в условиях перехода на рыночные методы хозяйствования. Ч М.: Юго-Восток-Сервис, 2003.

17. Аксенов П.Н. Информационные технологии в системе управления ЖКХ г. Москвы. Ч М.: Юго-Восток-Сервис, 2003.

18. Акчурин Р.Т. ЖКХ: вектор экономической модернизации. Ч Вогоград: Вогоградское научное издательство, 2005.

19. Алексеев C.B. Административно-правовое регулирование предпринимательской деятельности. Ч М: МГИУ, 2005.

20. Альбеков А.У., Шахгираев И.У. У правлю ше системой потребительских организаций сферы услуг: Монография. Ростов н/Д, 2006.

21. Башмаков И.А. Пороговые значения способности и готовности населения оплачивать жилищно-коммунальные услуги. //Альманах Современные проблемы социальной политики в России. Вып.2. Ч М.: Ассоциация независимых центров экономического анализа, 2004.

22. Берсон Г.И. Справочник потребителя жилищно-коммунальных услуг. Ч Тверь: Издательство Триада, 2004.

23. Бирюков А.П. Развитие конкуренции при управлении жилищным фондом. Ч М.: Юго-Восток-Сервис, 2005.

24. Бирюков А.П. Состояние самоуправления и отношения со службой ЖКХ жителей Южного административного округа г. Москвы. Ч М.: На каждый день, 2003.

25. Бирюков П.П. Организация проектного управления развитием и функционированием жилищно-коммунального комплекса города: Дисс.дра экон.н. Ч М., 2000.

26. Боброва Н.В. Жилищно-коммунальная сфера Германии и России па рубеже веков. Ч Чебоксары: Госстрой России, 2000.

27. Боголюбов B.C. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере. Ч СП.: СПбГИЭА, 1999.

28. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы. Ч М.: ИНФРА-М, 2001.

29. Бузырев В.В., Чекачин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб.пособие. Ч М.:Инфра-М, 2001.

30. Булочкина JT.A. Предпринимательство и государство. Ч М.: Российская Академия предпринимательства, 2005.

31. Бурцев C.B. Регулирование рынка жилищно-коммунальных услуг. Ч СПб.: СПбГУЭФ, 2000.

32. Бурцев C.B. Основы формирования механизма рационального регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг. Ч СПб.: Издательство СПбУЭФ, 2000.

33. Буряков Г.А. Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства России на современном этапе. Ч Шахты: Издательство ЮРГУЭС, 2004.

34. Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития. СПБ.: СПбГИЭУ, 2002.

35. Ветров Г.А., Шанин A.A. Американский опыт разработки индикаторов социально-экономического развития городов. // Городской альманах. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2003.

36. Волынкина М.В. Предпринимательская деятельность: состояние и перспективы развития в Российской Федерации Ч М.: ИГУМО, 2006.

37. Гаврилов А.И. Управление жилищно-коммунальным комплексом территорий: опыт, проблемы, пути совершенствования. Ч Н.Новгород: Издательство Вого-Вятской академии государственной службы, 2006.

38. Генералов В.В., Лычагин М.В. Анализ программ государственной поддержки предпринимательства. Ч Новосибирск: ИЭОПП СО PAI 1,11ГУ, 2004.

39. Герчикова И.Н. Регулирование предпринимательской деятельности: государственное и межфирменное. Учеб.пособие. Ч М.: Консатбанкир, 2002

40. Гончаров A.M. Управление многоквартирным домом в условиях новых жилищных отношений. Методическое пособие. Ч Екатеринбург: Уральская палата недвижимости, Изд-во АМБ, 2006.

41. Горбунов A.A. Взаимодействие властных и предпринимательских структур: теория и практика. Ч СПб.: Издательство МФИН, 2005.

42. Горбунов A.A., Грунин O.A., Рябова НЛО., Самедов А.Б. Теоретические и практические проблемы в предпринимательской среде: Монография. ЧСПб.: ИРЭ РАН, 2004.

43. Горина А.П. Формирование новой нормативно-методической базы регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Ч Саранск: Типография Красный Октябрь, 2001.

44. Граждане оценивают местное самоуправление. Итоги опроса общественного мнения. ЦИРКОН. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2004.

45. Григоров О.С. Стратегическое управление реализацией социальной миссии ЖКХ. Ч Новосибирск: НГТУ, 2003.

46. Григоров О.С. Экономическое управление развитием жилищно-коммунального комплекса. Ч Новосибирск: ГУП РПО СО РАСХН, 2003.

47. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. Ч М.: Дело, 2001.

48. Гусев Н.Ю. Инфраструктура инновационной деятельности: Материалы третьей межвузовской научно-практической конференции. Ч Иваново, 2000.

49. Гутман Г.В. Совершенствование системы управления жилищно-коммунальным комплексом в условиях рыночных реформ. Ч Владимир: Владимирский государственный университет, 2001.

50. Давыдова Р.Т. Реформирование управления жилищно-коммунальным хозяйством района Москвы на основе информационных технологий.Ч М.: Российская экономическая академия, 2000.

51. Дацко С.Н. Предпринимательство в России. Ч М.: Финансы и статистика, 2005

52. Дмитриев Ю.А. Экономика предпринимательской деятельности. Ч Владимир: ВГУ, 2005.

53. Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г.Поляковского. Ч М.: Дело, 1996.

54. Жилищно-коммунальный комплекс России: завершение перехода к рыночной экономике: Итоговый отчет / Всемирный банк; Департамент инфраструктуры и энергетики. Регион Европы и Центральной Азии. Январь 2003.

55. Жуков Д. М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города. Ч СПБ.: Владос, 2003.

56. Закинчак Г.Н. Ценообразование в жилищно-коммунальном хозяйстве.Ч Иваново, ИГАСА, 2003.

57. Заморенова Н.Г. Локальные монополии и реформирование ЖКХ. Ч М.:ТЕИС,2005.

58. Зотов В.Б. Современные информационные технологии в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. Ч М.: Прима-Пресс-М, 2002.

59. Иванов С.Н. Особенности формирования стратегии реформирования сферы жилищно-коммунальных услуг в условиях рыночной экономики. Ч СПб.: Издательство СПбУЭФ, 2002.

60. Игнатьев В.А. Стратегия развития архитектурно-строительной отрасли и ЖКХ, внедрение в практику наукоемких и инновационных технологий. Ч Вогоград: ВГАСА, 2003.

61. Казанцев А.К. Крупанин A.A. Менеджмент в предпринимательстве. Ч М.: Ипфра-М, 2003.

62. Калужин A.B. Основы предпринимательства. Ч СПб.: Астерион, 2005.

63. Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому. Ч М.: Феникс, 2006.

64. Карасев Г.Г. Организационно-экономические преобразования жилищно-коммунального хозяйства региона: Дис. .д-ра экон.н. Ч М., 2003.

65. Карпов A.B. Реформирование жилищно-коммунальной сферы городов. Ч СПб.: Издательство СПбУЭФ, 2000.

66. Каспин В.И. Планирование развития ЖКХ. Ч М.: Стройиздат, 1990.

67. Квачадзе Р.Г. Методологические проблемы экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях конкурентной среды: Дис.д-ра экон.н. Ч М., 2004.

68. Клеман Н.М. Жилищная проблема в современной Великобритании. Научно-аналитический обзор. Ч М.: ИНИОН, 1994.

69. Козлюк А.Г. Функционирование жилищно-коммунального хозяйства в современных условиях. Ч Вогоград: БеГТАСМ, 2002.

70. Концепция оптимизации системы управления муниципальным сектором экономики в сфере ЖКХ с учетом реформы местного самоуправления. Методические рекомендации. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2005.

71. Копылов В.И. Российское предпринимательство: проблемы и перспективы развития. ЧВогоград: Вогоградское научное издательство, 2005.

72. Корнев Н.Р. Проблема массовой задоженности за жилье и альтернативы жилищной политики. Ч М.:НИСП, 2000.

73. Корольков Д.А. Муниципальное предпринимательство а России: проблемы и перспективы развития. Ч СПб.: Институт управления и экономики, 2005.

74. Кулеш М.М. Организация и планирование жилищно-коммунального хозяйства города. Ч Владивосток: Издательство ТГЭУ, 2005.

75. Кургузова O.A. Управление муниципальной собственностью столичного региона. Ч М.: МАКС Пресс, 2005.

76. Лапуста М.Г. Предпринимательство. Ч М.: ПРИОР, 2005.

77. Ларионов А.Н. Актуальные проблемы развития жилищно-коммунальной сферы города Вогограда. Ч Вогоград: Издательство Вогоградского университета, 2000.

78. Литвак Е.Г. Повышение качества решений в сфере государственного регулирования предпринимательской деятельности. Ч Тверь: ГрафДизайн, 2005.

79. Мамченко О.П. Рыночные механизмы функционирования и развития ЖКХ. Ч Барнаул: Аз Бука, 2005.

80. Мельников С.Б. Муниципальный менеджмент: корпоративная собственность муниципальных образований. Ч Владимир: Посад, 1998.

81. Мииаков H.H. Социальные основы жилищно-коммунальной реформы. Ч Тула: ИНФРА, 2001.

82. Михайлова Н.С. Предпринимательское законодательство. Ч М.: Проспект, 2005.

83. Монетизация льгот: основные факторы, влияющие на решение регионального руководства. //Альманах Современные проблемы социальной политики в России. Вып.9. Ч М.: Ассоциация независимых центров экономического анализа, 2005.

84. Мониторинг и оценка деятельности управляющих организаций в практике управления многоквартирными домами. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2006

85. Найденова Н.В. Конкурентный порядок: эволюция взаимодействия государства и предпринимательства. Ч Саратов: СГАП, 2004.

86. Нефедов Б.Н. Реформа жилищно-коммунального хозяйства. Ч Новосибирск: Наука, 2001.

87. Никащаев В.Д. Основы формирования системы эффективного управления предприятием сферы ЖКХ в условиях транзитивности экономики. Ч СПб.: Издательство СПГУЭФ, 2005.

88. Никольский Б.В. 350 лет жилищно-коммунальному хозяйству России. Ч М.: Издательство Прима-Пресс-М, 1999.

89. Омельченко И.В. Программно-целевое управление развитием инженерной инфраструктуры города: Дис. На соиск. уч.ст.канд.экон.наук. Ч СПб., 1999.

90. Олег о результатах исследовш гия Защита прав потребителей в сфере жилищно комм\т галы гых услуг .Ссыка на домен более не работаетMonl7LIBRARY/SP3/18.Ь1ш.

91. Петрова Е.Ф., Шапиро М.Д. Развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2002.

92. Пивоваров В.Ф. Управление качеством функционирования ЖКХ в условиях реформирования отрасли. Ч М.: Академия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова. Ч М.: Юго-Восток-Сервис, 2005.

93. Покидченко М. Г., Сперанская Л. II. Дробьппевская Т. А. Пути развития экономики России: теория и практика. Ч М.: Инфра-М, 2005.

94. Пономарева Л.Н. Институциональные маркетинговые исследования жилищно-коммунального комплекса: теория, методология, практика. Ч Ростов н/Д: РИНХ, 2004.

95. Практика реформы жилищно-коммунального комплекса. Под ред. С. Сиваева. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2003.

96. Реформа системы управления городской экономикой в России в 19982000 годах / Под ред. П.Б.Косаревой, Р.Дж. Страйка. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2001.

97. Реформирование жилищно-коммунального комплекса на современном этапе. ЧРостов-на-Допу: ЗАО Книга, 2002.

98. Родионов Д.Г. Экономико-организационные основы реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Ч Калуга.: Облиздат, 2000.

99. Руднева Е.Е. Жилищно-коммунальный комплекс России: проблемы теории и практики управления. Ч М.: Изд-во РАГС, 2006.

100. Ряховская А.Н. Коммунальная реформа: теория и реальность. Ч М: ИПКгосслужбы, 2005.

101. Ряховская А.Н. Рыночные методы управления ЖКХ. Ч М.: Р11ЦГМУ, 2004.

102. Ряховская А.Н. Антикризисное управление жилищно-коммунальным хозяйством муниципальных образований: Дис.д-ра экон.н. Ч М., 2002.

103. Сербиновский Б.Ю. Проблемы экономики, организации и управления реструктуризацией и развитием предприятий промышленности, сферы услуг и коммунального хозяйства. Ч Новочеркасск: Южно-Российский государственный технический университет, 2005.

104. Сиваев С.Б. Практика реформы жилищно-коммунального комплекса. Ч М.: Институт экономики города, 2003.

105. Симионов Ю. Ф. Жилищно-коммунальное хозяйство. Ч Ростов-па-Дону: МарТ, 2004.

106. Симионов Ю. Ф. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. Ч Ростов-на-Дону: МарТ, 2004.

107. Смирнова О.О. Практический опыт работ по решению ключевых проблем реформирования сферы ЖКХ а городах РФ. Ч М.: Макс Пресс, 2004.

108. Страгис С.А. Основы предпринимательской деятельности. Ч М.: МИТХТ им М.В. Ломоносова, 2005.

109. Сысоев АЛ. Перспективные формы управления жилищно-коммунальным хозяйством на современном этапе развития российской экономики. Ч СПб.: Издательство СПГУЭФ, 2006.

110. Теория и практика реформы жилищно-коммунального комплекса: Аналитический доклад / Под общ. ред. С.Б. Сиваева. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2003.

111. Тимофеева A.A. История предпринимательства в России.Ч Владивосток, Издательство ВГУЭС, 2005.

112. Тролегард С. Управление и принятие решений в сфере жилищно-коммунального хозяйства с помощью информационных систем.//Продвижение жилищной реформы. Муниципальное управление. Вып. 7. М. Муниципальная власть, 2001. (Проект TACIS)

113. Труханович Л.В. Кадры жилищно-коммунального хозяйства. Ч М.: Финпресс, 2004.

114. Ульянова О.Ю. Формирование эффективных управляющих организаций в жилищной сфере. Ч М.: Компания Спутник +, 2005.

115. Федоров А.Н. Управление организационным развитием муниципальных предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Ч СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 2000.

116. Хомелянский Б.Н. Экономический эффект социального планирования. Социально-экономическая инфраструктура в воспроизводственном процессе. Ч М.: Мысль, 1980.

117. Хохлов A.A. Реформа жилищно-коммунальног о хозяйства Ивановской области: состояние проблемы, перспективы. Ч Иваново: Референт, 2005.

118. Хохлова И.В. Организация предпринимательской деятельности. Ч М.: Приор-издат, 2005.

119. Цвигун И.В. Качество жилья: проблемы и пути решения. Ч Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1999.

120. Чекалин B.C. Экономика городского хозяйства. Ч СПб.: СПбГИЭА, 1999.

121. Чекалин B.C. Стратегическое управление в городском хозяйстве: Учеб.пособие. Ч МПб.: СПбГИЭУ, 2001.

122. Черемский Г.А. Место жилищно-коммунального в системе реформирования Российской экономики. Ч СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 2002.

123. Чернышев Л.Н. Экономика городского хозяйства. Ч М.: Люберецкая газета, 1999

124. Воков A.M. Швеция: социально-экономическая модель. Ч М.: Мысль, 1991.

125. Шанин A.A., Шевырова Н.И. Опыт Фонда Институт экономики города по разработке системы мониторинга социально-экономического развития, муниципальных образований // Городской альманах. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2003.

126. Щербакова М.Д. Экономические особенности реформирования жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга. Ч СПб.: НПФ Астерион, 2004.

127. Экономическая теория: Учебник / Под ред. В.И.Видяпина. Ч М.: ИНФРА-М, 2005.-С. 83-84.

128. Яковлев Ю.В. Направления и Mexai шмы (}юрмирования предпрш гимательства на рынке недвижимости в российской экономике: Д.э.н. СПб., 2003.

129. Ярославцева Т.А. Диагностика проблем реформирования ЖКХ. Ч Хабаровск: ДАГС, 2004.

130. Аболин A.A. Основные направления реформирования ЖКХ муниципальных образований // Экономика и управление предприятием ЖКХ. Ч 2005. Ч №2.

131. Аболин A.A. Деятельность частных операторов ЖКХ//Экономика и управление предприятием ЖКХ. Ч 2005. Ч №10.

132. Аболин A.A. Этапы перехода на новую систему оплаты ЖКУ: анализ финансово-экономической ситуации //ЖКХ. Ч 2001. Ч №3.

133. Арцыбашев В.М. Совершенствование рыночного механизма функционирования жилищно-коммунального комплекса // Экономика строительства. Ч 2004. Ч № 3.

134. Беляев Д.Е. Развитие конкуренции в сфере ЖКХ // Экономика и управление предприятием ЖКХ. Ч 2005. Ч №6.

135. Веревкин Л.П. Что мешает развитию малого бизнеса: мнения предпринимателей // Мониторинг общественного мнения. Ч 2003. Ч №5-6

136. Виленский A.B. Особенности российского малого предпринимательства // Экономический журнал ВШЭ. Ч 2004. Ч №2.

137. Гакин М., Кордюкова Т., Эйгель Ф. Унитарные предприятия Ч потенциальный доход или потенциальные риски для региональных и местных администраций? // Кредит Russia. Ч 2001. Ч № 19-20 (46-47).

138. Горбунов A.A., Анисимов Б.П., Бруевич Д.Е. Методика реорганизации структур управления в ЖКХ // Регион: Политика. Экономика. Социология. Ч 2005. Ч№2.

139. Горбунов A.A., Пилявский В.П. Концепция создания Северо-Западного отраслевого центра по качеству услуг ЖКХ // Регион: Политика. Экономика. Социология. Ч 2005. Ч №2.

140. Жамин В.А. Инфраструктура при социализме // Вопросы экономики. Ч 1977. Ч№2. ЧС. 13-20.

141. Иванов Г.Н. Реформа ЖКХ в России. // Российская газета. Ч 1999. Ч 12.02.

142. Иоффе А. Только развитие предпринимательства обеспечит ускорение роста экономики // Бизнес для всех. Ч 2002. Ч №10.

143. Клейнер Г.Б. Предпринимательский сектор в экономике и обществе: миссия и проблемы ее реализации // Экономическая наука современной России. Ч2001. Ч№2.

144. Козлюк А.Г. Как ЖКХ перейти к самоокупаемости // Жилищное и коммунальное хозяйство. Ч 1996. Ч №3.

145. Кокорев В. Институциональная реформа в сфере инфраструктуры в условиях естественной монополии // Вопросы экономики. Ч 1998. Ч № 4.

146. Коломийченко О.В. Чиновника не сдержать приходом предпринимателей // Предпринимательство: за и против. Ч 2003. Ч №18.

147. Котельников А.О. Частный бизнес в ЖКХ: проблемы выживания // Экономика и управление предприятием ЖКХ. Ч 2005. Ч №2.

148. Косовских Л. Пути эффективного управления жилищным фондом // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. Ч 2002. Ч № 6.

149. Митрохин С. Как проводить реформу ЖКХ? // Трибуна. Ч 2002. Ч 14.11.

150. Мустафина Е.С. Проблемы ЖКХ с позиции частного бизнеса // Экономика и управление предприятием ЖКХ. Ч 2005. Ч №3.

151. Салама Ю.М. Тенденции развития отрасли ЖКХ // Экономика и управление предприятием ЖКХ. Ч 2005. Ч- №12.

152. Светланова М. Минное поле реформ ЖКХ. Крупномасштабный инфраструктурный кризис // Жилищное и коммунальное хозяйство. Ч 2004. Ч № 5.

153. Сиваев С.Б. Либоракин М.И. Местное самоуправление и реформа ЖКХ // Общественные науки и современность. Ч 2004. Ч №3.

154. Смирнов С. Поддержка российского предпринимательства// Вопросы экономики. Ч 2001. Ч №2.

155. Филимонов С.Л. ТСЖ: проблемы и перспективы // ЖКХ для руководителей и бухгатеров. Ч 2000. Ч № 1.

156. Хохлов С.И. Современные экономические модели управления в ЖКХ // Экономика и управление предприятием ЖКХ. Ч 2005. Ч №7.

157. Чепурепко А. 10. Обыденнова Т. Б. Тихонова 11. Е. Алимова Т. А. Предпринимательский потенциал российского общества: анализ и рекомендации по содействию вовлечению населения в малый бизнес // Экономическая социология. Ч 2003. Ч №2-3.

158. Чернышов Л.Н. Первые итоги демонополизации жилищной и социальной сферы // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. Ч 2000. Ч №3.

159. Чернышов М. Истоки коммунального раскола // Московская промышленная газета. Ч 2001. Ч №166.

160. Чернышов Л.Н. ЖКХ в России: сегодня и в перспективе // Строительная газета. Ч 2000. Ч № 1.

161. Чернышов Л.Н. Профессиональное управление жильем основа дальнейших преобразований в отрасли // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. Ч 1999. Ч № 6.

162. Шахматов Ф. Роль предпринимателя в рыночной экономической системе// ЭКО,Ч 1999. Ч№2.

163. Шебаршина E.H. Организационные формы содержания, ремонта и модернизации жилых зданий в Германии // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. Ч 2002. Ч № 8.

164. Шейнин A.B. Издержки преобразований в сфере ЖКХ // Жилищное и коммунальное хозяйство. Ч 2003. Ч № 8.

Похожие диссертации

• Организационно-экономический механизм формирования ресурсосберегающей системы управления жилищно-коммунальным хозяйством
• Перспективы развития малого предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства России
• Разгосударствление жилищно-коммунального хозяйства России как фактор повышения качества его услуг
• Повышение качества жилищно-коммунальных услуг на основе совершенствования организационно-управленческого инструментария функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства России
• Методология и стратегия финансового обеспечения развития жилищно-коммунального хозяйства России