Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>кандидат экономических наук
Автор	Трещалина, Ольга Владиленовна
Место защиты	Москва
Год	2008
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска"

ОЗ16430Э

На правах рукописи

Трещалина Ольга Владиленовна

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО - ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРОЕКТАМИ С УЧЕТОМ РИСКА

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 * ОЕд 2008

Москва 2008

003164309

Диссертационная работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете (ГОУ ВПО МГСУ)

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор Иванова Нина Вячеславовна

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор Костецкий Николай Филиппович

кандидат экономических наук, доцент Афиногенов Алексей Алексеевич

Ведущая организация - Государственное образовательное учреждение

заседании диссертационного совета Д 212 138 05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу 113114, г Москва, Шлюзовая набережная, д 8, ауд 329

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке при ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета

Автореферат разослан Л^ 2008 года

Ученый секретарь

диссертационного совета Исаева Г Л

высшего профессионального образования Московский институт коммунального хозяйства и строительства

Защита состоится

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитие современной инвестиционно - строительной сферы в России осуществляется в условиях сильной конкуренции и неоднородной по отдельным регионам инвестиционной активности

Проблемы инвестиционно - строительной сферы чрезвычайно актуальны по причине изменившихся ориентиров, обусловленных развитием рыночной экономики, повышением требований рынка к техническим и экономическим предложениям в строительстве, необходимостью соответствия объектов широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно - строительной практики, социальным потребностям населения К настоящему времени в ряде регионов сложися достаточно мощный потенциал компаний ИНЕССТЦиСЬС-СТрСТС.ГЬЧО I сфсрЫ, ВК1ГТ-ОЧаЯ ЕССЬ\.а С] 1С1Л11.1С девелоперские ходинги

Переход к новому типу экономики в России обусловил необходимость пересмотра деятельности инвестиционно - строительных компаний В настоящее время деятельность этих структур формируется в рамках инвестиционного портфеля, что предопределяет необходимость самостоятельного поиска инвесторов, тщательной оценки каждого проекта, формирование взаимовыгодных альянсов с партнерами по бизнесу, поиска эффективных инструментов продвижения своего товара на рынок и т п

Вопросами совершенствования методов управления инвестициями занимаются многие отечественные и зарубежные ученые, что подчеркивает актуальность исследования этой проблемы и ее значимость для дальнейшего развития рыночных отношений, а также экономической и архитектурно Ч строительной наук Следует отметить, что методы управления инвестиционно - строительным процессом постоянно совершенствуются, но их применение на практике часто не дает повышения эффективности

Таким образом, актуальность проблемы управления инвестиционными проектами в строительстве, с одной стороны, обусловлена его масштабами и объемами инвестиций, а с другой стороны, - недостаточной проработкой ключевых моментов, присутствующих на каждом этапе развития проекта и растущей потребностью инвестиционно-строительной сферы в высокоэффективных формах и методах организации деятельности, включая сквозное сопровождение проектов В российской практике сквозное сопровождение инвестиционно-строительного проекта, начиная с этапа разработки идеи до завершения проекта, до недавнего времени было новацией Однако именно данный вид управления различными этапами позволяет предвидеть экономические последствия общих решений принятых на ранних и последующих стадиях инвестиционных проектов и позволяет выбрать не только эффективный вариант управления проектом, но и

своевременно скорректировать отдельные его составляющие с целью достижения максимального эффекта

В научных исследованиях отечественных и зарубежных ученых проблемы управления процессами создания и развития недвижимости получили достаточно детальное отражение Среди исследователей, внесших наиболее заметный вклад в разработку указанных направлений экономической науки, следует отметить Абрамова С И, Бусова В И, Верстину Н Г , Грабового П Г , Каменецкого М И , Карасева А В , Кирилову А Н , Коссова В В , Костецко1 о Н Ф , Кущенко В В , Лукманову И Г , Мазура И И , Максимова С Н , Ольдерогге Н Г , Панибратова Ю П , Прыкина Б В , Чернышева Л Н, Шапиро В Д и др Концептуальные основы создания современных систем управления проектами и девелопментом содержатся в трудах зарубежных ученых Варнеке X Ю , Грейнера Л , Друкера П , Конроу Э Н , Котляра Ф , Пикфорда Дж, Питерса М , Портера М , Ротберга Р , и гч

В то же время в экономической литературе, посвященной теме диссертационной работы, уделяется недостаточно внимания вопросам формирования организационно-экономического механизма управления проектами развития недвижимости, включая выбор методов эффективной реализации инвестиционных проектов и организацию взаимодействия их основных участников

Целью исследования является разработка организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска

Для достижения цели в диссертации поставлены и решены следующие задачи:

Х анализ функционирования крупнейших агломераций России с учетом развития их инвестиционно-строительной сферы и социально-экономической деятельности для оценки перспектив развития девелопмента и уточнения на этой основе концепции управления процессом создания и развития недвижимости на этих территориях,

Х изучение и систематизация основных положений теории управления проектами, анализ нормативной и правовой базы, также практики регулирования взаимоотношений участников реализации инвестиционно-строит ел ьных проектов,

Х разработка классификации, осуществление идентификации, прогнозирования и оценки рисков инвестиционно-строительных проектов в целях создания системы управления рисками,

Х выявление бизнес-процессов, влияющих на формирование организационного механизма управления инвестиционно-строительными проектами, определение их структуры и содержания,

Х разработка методических положений по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, а также

уровней затрат и рисков основных предполагаемых участников инвестиционно-строительно] о проекта,

Х разработка методических положений по выбору способов реализации инвестиционно-строительного проекта с учетом его специфики, оценки объективных и субъективных факторов и пересекающихся интересов его основных участников и рисков,

Х развитие методического подхода к принятию управленческих решений, обеспечивающих формирование механизма управления инвестиционным процессом в девелоперских компаниях

Объектом исследования являются девелоперские компании, а также основные их партнеры, занимающиеся инвестиционной деятельностью в строительной отрасли

Предметом исследования являются экономические процессы, складывающиеся в результате взаимоотношений участников крупных инвестиционно-строительных проектов с учетом риска

Теоретической и методологической основой проведенного исследования являются диалектический метод познания, фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых - экономистов, ведущих специалистов в области инвестиционно - строительной деятельности, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостью, основные положения теории менеджмента, законодательные и нормативные акты Российской федерации, инструктивные материалы и методические разработки научно-исследовательских институтов, а также анализ современного российского опыта и присущих ему проблем становления девелопмента как особого рода бизнеса

В ходе исследования применялись общенаучные теории, адекватные решаемой проблеме методы теории нечетких множеств, теории вероятностей, математической статистики, теории рисков, исследования операций, результаты экспертных оценок и др, позволяющие получить достоверные результаты с учетом репрезентативной статистической отчетности и накопленной базы данных из различных источников

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором обоснованы и разработаны методические подходы к формированию организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами, позволяющие повысить эффективность их реализации за счет организации четкого взаимодействия их участников и управления рисками

Результаты исследования, обладающие новизной

Х осуществлена классификация и группировка крупнейших агломераций России, позвотяющая оценить перспективы развития девелопмента и формировать на этой основе концепции управления

конкретным проектом создания и развития недвижимости на их территориях,

Х разработаны методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков инвестиционно-строительных компаний и привлекаемых основных участников, обеспечивающие возможность объективно отражать достигнутый уровень указанных выше показателей для потенциальных претендентов,

Х разработаны методические положения по оценке способов реализации инвестиционно-строительных проектов с учетом их специфики, объективных и субъективных факторов и пересекающихся интересов основных участников, позволяющие обеспечить их эффективное взаимодействие и осуществить выбор способа реализации проектов, который адекватен как сложности и масштабности создаваемого объекта так и условиям его реализации,

Х в целях совершенствования системы управления рисками при реализации инвестиционно-строительных проектов разработана классификация, дана идентификация, предложен подход к прогнозированию и оценке рисков, учитывающие комбинированное воздействие на внешнюю и внутреннюю среду и позволяющие использовать риск-ресурс в качестве фактора производства,

Х выявлены, структурированы и идентифицированы бизнес-процессы, влияющие на формирование организационного механизма управления проектами создания и развития недвижимости и позволяющие обеспечить передачу значительной части ответственности и функций управления конкретным проектом с верхнего на средний уровень

На защиту выносятся:

1 Методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков инвестиционно-строительных компаний и привлекаемых основных участников

2 Методы по выбору способов реализации инвестиционно-строительных проектов с учетом рисков

3 Методические рекомендации по использованию комплексного инструментария при управлении рисками в инвестиционно-строительных проектах, классификация и идентификация рисков

4 Методика формирования организационно-экономического механизма управления проектами развития недвижимости на основе процессного подхода

Практическая значимость диссертационной работы Разработанные методические рекомендации позволяют

повысить эффективность организации и регулирования взаимодействия участников инвестиционно-строительного проекта и дают

возможность системно подойти к вопросам выбора способа его реализации с учетом не только пожеланий инвестора, но и реальных возможностей различных участников его создания, а также масштабности и специфики объекта,

- получать допонительный экономический эффект за счет создания системы управления риском, что позволяет лучше использовать конкурентные преимущества девелоперской компании и экономический потенциал агломерации

Достоверность научных результатов обеспечивается использованием статистической отчетности Росстата, аналитических материалов агенств недвижимости, отчетных данных инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, данных экспертных опросов, касающихся исследуемой проблемы, использованием современных теорий и методов научных исследований, а также апробацией полученных результатов

Апробация и внедрение результатов исследования Основные положения диссертационной работы докладывались на всероссийских научно-практических конференциях и семинарах молодых ученых и студентов, проводимых в МГСУ и друтих вузах в 2004 - 2007 г г Основные теоретические и методические выводы и рекомендации нашли применение в учебном процессе при чтении курса Основы управления недвижимостью

Результаты диссертационной работы внедрены в организациях ЗАО Национальная финансово-строительная корпорация Старый город и ООО Резонанс Указанное методическое обеспечение было использовано при разработке инвестиционно-строительных проектов по строительству в Москве жилого микрорайона по уд Ясеневой, вл 14, делового центра в Новоспасском проезде, вл 10, при разработке проекта строительства административно-делового центра Русский мол в Оружейном переуке

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ общим объемом 2,8 п л (в том числе автором 2,22 п л )

Объем и структура работы Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, общих выводов и предложений, библиографического списка и приложений Общий объем диссертации составляет 158 страниц, из них 16 таблиц, 14 рисунков, библиографический список составляет 121 труд отечественных и зарубежных авторов

Содержание работы

Необходимость повышения эффективности реализации проектов привела к появлению в России в конце прошлого столетия инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, организующих взаимодействие всех партнеров по проекту и берущих на себя целый ряд функций, включая обязанности застройщика, а также значительную часть рисков на всех этапах жизненного цикла проекта создания и развития недвижимости Одновременно с этим на российском рынке активизировались зарубежные девелоперские компании

Принятие рациональных решений на каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта требует привлечения специалистов, формирования команды, выбора эффективного проекта разработки и согласования его архитектурно-строительной части, в основе чего лежит профессиональное исследование рынка недвижимости Одновременно с этим

исуЩ^сюлс!^ иииСпиЬапий и бЫООр мСшшЗ'чОВ филаИСирОВаНиЯ |1рОС1\Та

и возврата финансовых средств Также, на ранней стадии, особенно при совмещении этапов проектирования и строительства, осуществляется выбор на конкурсной основе всех основных соиспонителей

Анализ развития российских инвестиционно-строительных и девелоперских компаний позволил выявить новые тенденции Если до недавнего времени выделялись группы регионов и отдельные центры инвестиционной пришзекательности, то теперь инвестиционный климат в центре европейской части страны стал выравниваться В результате чего вокруг крупнейших агломераций образовались регионы-спутники с минимальным инвестиционным риском и в их числе Нижегородская, Ярославская, Тверская и ряд других областей

Наряду с выравниванием инвестиционного климата и снижения рисков на инвестиционную привлекательность регионов и агломераций влияет их экономический потенциал В работе рассмотрены три группы показателей, характеризующих степень социально-экономического развития, уровень развития строительной сферы, а также состояние и перспективы развития жилищного фонда в агломерации Формирование однородных групп показателей позволило дифференцировано подойти к определению стратегических целей и перспектив охвата территорий девелопментом с учетом степени их развития

Полученные результаты, допоненные анализом уровня развития экономики в целом, строительной отрасли и состояния экологии, а также социальной сферы городов и др, позволили выявить преимущества и недостатки для оценки перспектив развития инвестиционно-строительной деятельности в Москве и Московской области

Анализ практики работы московских инвестиционно-строительных и девелоперских компаний показывает, что крупнейшая в стране московская агломерация оказалась разделенной на две части административными

границами При этом в силу сложившихся тенденций на территории города ощущается избыток строительных мощностей, а на территории области наблюдается их недостаток Однако по объемным показателям Московская область превзошла город по строительству жилой площади В этих условиях ласть московских девелоперов была вынуждена передислоцировать свои подразделения в область, а также в другие агломерации России и даже в некоторые страны СНГ Но одновременно в Москву на их место приходят новые девелоперы, в том числе и из других стран По ряду причин и в первую очередь из-за жесткого дефицита свободных под застройку участков московские власти приняли решение о строительстве 60 высотных зданий в ближайшие 8 лет, а к 2025 предполагается построить еще 200 новых зданий высотой более 200 метров каждое Аналогичная ситуация складывается и в Санкт-Петербурге Причины тут одни и те же - относительно устойчивая тенденция значительного роста цен на недвижимость по сравнению с другими агломерациями РФ, отсутствие соответствующего нормативного регулирования и несговорчивость по вопросам размещения строительства городских и областных администраций В других агломерациях РФ эти проблемы стоят не так остро, но и у них возникают проблемы, ограничивающие инвестиционно-строительную деятельность

В работе рассмотрен процесс нормативного регулирования развития недвижимости, в состав которого входят как вопросы закрепления прав на объекты недвижимости, так и динамика обязательных правоотношений, возникающих в этой сфере Исследования этой проблемы позволило сделать вывод о том, что к настоящему времени как на федеральном, так и на региональных уровнях создана достаточно обширная база для регулирования инвестиционно-строительной и девелоперской деятельности В быстроизменяющихся условиях осуществления указанной выше деятельности гораздо более поного рассмотрения заслуживают такие вопросы

Х правовое регулирование инвестиционного маркетинга,

Х обеспечение четкого соблюдения правил проведения открытых инвестиционных конкурсов,

Х обеспечение доступности для инвесторов свободных земельных участков, в том числе за предечами границ смежных муниципальных образований и субъектов федерации,

Х решение проблем развития крупнейших мегаполисов, в том числе и на прилегающих к ним территориях (агломерациях),

Х правовое регулирование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиционно-строительных проектов и в этих же целях создание специализированных паевых инвестиционных фондов

В современных условиях теория воспроизводства недвижимости не может строиться изолированно от внешнего окружения и учитывать только статистический подход, когда за базу оценок принимаются текущие

показатели эксплуатации существующих объектов Более широкий подход, учитывающий влияние внешней среды и изменения показателей объекта недвижимости во времени, позволяет осуществлять планирование развития объектов недвижимости на перспективу с учетом различных факторов

В работе выделены из числа основных следующие направления воспроизводства жилищной недвижимости комплексная застройка и реконструкция жилых кварталов и микрорайонов, точечное строительство, развитие загородных поселений, включая социальную и инженерную инфраструктуру и другие виды массового малоэтажного строительства

Осуществление процесса инвестирования зависит от многих факторов, однако все их можно разделить по отношению к объекту недвижимости на две основные группы факторы внешней среды и внутренние, характеризующие конкурентоспособность потенциального девелопера На рис 1 приведена классификация факторов, оказывающих влияние на воспроизводство объектов жилищной недвижимости

Факторы внешней и внутренней среды, влияюшие на процессы воспроизводства объектов жилищной недвижимости

Факторы внешней среды

Направления воспроизводства жилищной недвижимости комплексная застройка и реконструкция жилых кварталов, точечное строительство, загооодные посеки включая инфраструктуру

Этапы жизненного цикла сложившейся застройки

Экономический, производственный, инфраструктурный потенциалы агломерации

Инвестиционный климат агломерации и ее престижность

Соотношение спроса и предложения на жилье

Объемы привлекаемых инвестиционных ресурсов (возможности)

Риски, в т ч политические, административные юридические природные, инфляционные, цеьовые и др

Внутренние факторы

Производственно-экон ом ич ее кий потенциал инвестиционно-строительной компании

Организацио нно-угравленческий потенциал

Технико-технологический потенциал

Финансово-экономический потенциал

Конкурентный потенциал

Риски, в т ч инвестиционные, экономические, производственно-технические, организационно-управленческие и др

Рис 1. Основные факторы, оказывающие влияние на процессы воспроизводства объектов жилищной недвижимости

К числу важнейших факторов внешней среды могут быть отнесены экономический, производственный и инфраструктурный потенциалы агломераций и регионов, включая ресурсно-сырьевую базу, финансовые ресурсы, наличие предприятий строительной сферы, развитость производственной инфраструктуры, уровень подготовленности управленческих и предпринимательских элит, климатические условия и др Инвестиционный климат агломераций и регионов характеризуется политикой местных властей, наличием соответствующей инфраструктуры, условиями привлечения инвестиций и др, что играет немаловажную роль для успеха инвестиционно-строительного проекта Процессы воспроизводства недвижимости обуславливаются также соотношением спроса и предложения, престижностью агломераций, внешними и внутренними рисками и др

К этой же группе факторов относятся особенности этапов жизненного сло'^зщгГ'ся застройки, которые характеризуют ее ф.:~.,чсс-с,:Г: и моральный износ При этом особое внимание дожно уделяться сносу или реконструкции объектов с высоким уровнем морального и физического износа и в первую очередь ветхого и аварийного фонда К внешним рискам относятся политические, административные, налоговые, юридические, информационные, договорные, кредитные и др

В группу внутренних входят факторы, характеризующие производственно-экономический потенциал инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, слагаемыми которого являются организационно-управленческий, технико-технологический, финансово-экономический и конкурентный потенциалы, а также внутренние риски Одним из важных показателей финансово-экономического состояния инвестиционно-строительной компании является уровень затрат и связанных с ними рисков

В работе предложены методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровня затрат и рисков девелоперских компаний и привлекаемых ими участников Они разработаны для использования на предварительном этапе при проведении открытого конкурса и выбора девелопера или соиспонителей

При этом необходимо приблизить исследуемую ситуацию к реальным условиям, как это предлагается в работе за счет использования комплексной уровневой оценки на основе информации, выражаемой лингвистическим термом На каждого девелопера или соиспонителя запоняется карта учета данных на основании обработки информации из различных внешних источников

В основу оценки позиционирования девелопера на рынке услуг положено применение элементов теории нечетких множеств, что позволяет определять уровневую оценку указанных выше показателей При этом используются методы экспертных оценок Использование указанного

математического аппарата в оценке уровня соответствия девелопера ити соиспонителя предъявляемым требованиям обуславливает необходимость подбора высококвалифицированных экспертов

Предполагается, что специачисты-эксперты имеют поное представление о факторах, влияющих на уровень по каждому направлению, четко воспринимают оценку этих факторов в соответствии с предъявляемыми требованиями, умеют оперировать решающими правилами, связывающими переменные факторы с решениями

Предлагаемый подход к оценке уровня соответствия девелоперской компании способствует получению данных, позволяющих максимально формализовать требования к соискателям, приблизив исследуемую ситуацию к реальным условиям за счет использования уровневой оценки Однако, данные методические положения не всегда позволяют оценить все многообразие рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов, которые необходимо определять по отдельной методике, а также учитывать специфику объектов и пересекающиеся интересы участников проекта Как показывает практика, в ряде случаев дня оценки конкурентоспособности компании можно ограничиться уровневой оценкой В условиях далеко не совершенной конкуренции на современном рынке немаловажную роль играют различные факторы и для большей убедительности в точности результатов завершающего этапа желательно рассмотреть также бальную оценку субъективных и объективных факторов, которая при этом может и не совпадать с уровневой оценкой (табл 1)

Создание и развитие указанных выше объектов недвижимости в свою очередь может осуществляться следующими тремя способами с учетом их воспроизводственных особенностей и местных условий

1 Привлечение девелоперской организацией (как правило, типа feedevelopment) всех соиспонителей, включая управляющую компанию по системе аутсорсинга,

2 Привлечение девелоперской организацией большого круга соиспонителей, в том числе специализированных монтажных, пуско-наладочных и других организаций

3 Выпонение основного объема работ подразделениями девелоперской организации (например, в составе ходингов, корпораций и т п )

Существует целый ряд субъективных факторов, которые обусловлены интересами, стратегическими целями и потребностями, а также в ряде случаев привычками участников инвестиционного проекта и их желанием внести свои коррективы при выборе способа реализации проекта создания и развития объекта недвижимости

Одной из задач данного исследования является выбор способа реализации инвестиционно-строительного проекта для выделенных групп объектов с учетом того, что каждому способу реализации соответствует

определенная рель участия девелоперской компании в инвестиционном процессе

Для того, чтобы формализовать предпочтительность выбора того или иного способа, предлагается применять адаптированный методический подход, включающий определение поправочных коэффициентов для оценки влияния объективных факторов и определение бальной оценки для субъективных факторов, расчет итоговых бальных оценок и выбор лучшего предложения, получившего максимальный бал

Первоначально осуществляется отбор объективных факторов, которые могут оказывать существенное влияние на выбор способа реализации инвестиционно-строительного проекта Затем дается описание параметров и условий реализации конкретного проекта, применительно к которым оценивается с помощью поправочных коэффициентов влияние каждого из отобранных нами пяти факторов (таблица 1) В нашем примере указанные факторы рассматриваются как равноценные

Максимальную сумму коэффициентов для каждого способа реализации проекта рекомендуется установить на уровне 100% (1) в случае, если все объективные факторы будут говорить в пользу какого-то одного способа Оценку первоначальных предпочтений инвесторов возможно получать путем их интервьюирования, либо экспертным путем

Для конкретного инвестиционно-строительного проекта по строительству жилого комплекса в городе Москве в работе осуществлена оценка объективных и субъективных факторов, влияющих на выбор способа его реализации (таблица 1) В процессе исследования факторы были проранжированы по предпочтительности того или иного способа реализации проекта с использованием экспертных оценок

Сравнивались три способа реализации проекта строительства комплекса жилых зданий аутсорсинг; привлечение определенного круга соиспонителей, выпонение основных объемов работ подразделениями девелопера Приоритетными факторами для инвестора являются использование риск-ресурса и обеспечение контроля за реализацией проекта Важным также является обеспечение установленных сроков строительства и необходимого уровня качества работ

Оценка каждого фактора, отражающего возможные субъективные предпочтения инвестора, определялась экспертным путем Каждому способу реализации проекта присваивася ранг, оценивающий предпочтительность того или иного способа его реализации В нашем случае для фактора, например, сокращение продожительности строительства наибольшие возможности дает применение аутсорсинга (табл 1 стр 2 4) Затем определяется итоговый бал оценки предпочтения инвестором каждого способа реализации проекта (табл 1 стр 2 7)

Таблица 1

Оценочная таблица по выбору способа реализации конкретного инвестиционно-строительного проекта (ИСП)

Чз п!п 1 Способы реализации ИСП

Факторы, влияющие на выбор способа реализации ИСП и оценка их влияния Амсор-синг Опреде 1(ННЫЙ кри C0HCI101-нителей Вылочне нке работ собственными силами девелопера

1 Объективные факторы Описание параметров проекта Повышающие коэффициещ ы

к. К2 к3

11 Наличие финансовых резервов нет 0,2

1 2 Оценка профессионально! о уровня девелопера высокая 0,2 0,2 0,2

1 3 Контрактная стоимость объекта 2 мрд р)б 0,2

i t Особенности объекта (сложноегь, размеры и др ) по проекту аналогу 0,2

1 5 Наличие ИРД в поном объеме нет 0,2

1 6 Расчет коэффициента влияния объективных факторов (1+ КЬ 1+ХК2,1+ХК3) 1,6 1,2 1,6

2 Оценка влияния факторов, отражающих первоначальные предпочтения инвестора Оценка важности фастора Оценка предпочтений инвестора

2 1 Профессиональный имидж девелопера 3 2 2 3

22 Возможность получения преимуществ от специализации 3 3 2 2

2 3 Возможность использования риск-ресурса 5 2 3 3

24 Сокращение продожительности строительства 4 4 3 2

25 Уровень качества строительства 4 3 3 3

26 Уровень контроля над реализацией проекта 5 3 3 3

27 Оценка предпочтений инвестора 68 66 65

ИТОГО (оценка предпочтений инвестора х коэффициент влияния объективных факторов) 108,8 79,2 104,0

В результате расчетов получена итоговая бальная оценка способов реализации проекта для аутсорсинга - 108,8 бала, с привлечением определенного круга соиспонителей - 79,2 бала, при выпонении работ собственными силами девелопера - 104,0 бала

В работе осуществлена классификация рисков (рис 2), а также их идентификация, которые используются для оценки и управления рисками при реализации проекта

Рис 2 Классификация рисков инвестиционно-строительных проектов

Для рассматриваемого проекта по строительству жилого комплекса составлена общая шкала измерения рисков в которой выделены четыре области, когда потери отсутствуют, либо они низкие, средние или высокие Данная шкала отображается на оси X карты рисков, как это показано на рисунке 3

Карта рисков позволяет отображать и анализировать потери от рисков и сопоставлять их с возможными выгодами, возникающими вследствие наступления рисковых событий и воздействия их на проект Данная проблема рассмотрена в трудах отечественных ученых, которые

рассматривают выгоды как риск-ресурс Карта рисков позволяет учитывать такую ситуацию, когда отрицательные результаты рисков накладываются на положительные, то есть и те и другие результаты отображаются на одном пространстве

Сопоставление потерь и выгод от риск-ресурса позволяет более глубоко и обосновано подойти к разработке мероприятий по управлению рисками Две кривые потерь и выгод делят все пространство рисков на четыре части (рисунок 3) Потери и выгоды имеют разнонаправленные шкалы Каждая область имеет свою специфику и умелое руководство со стороны руководителя проекта позволяет существенно улучшить управление рисками Область 1 значительные выгоды - значительные потери требует разработки мероприятий, связанных как с использованием риск-ресурса, так и со снижением потерь В области 4 незначительные выгоды -незначительные потери выгоды и допонительные затраты уравновешивают друг дру1а, и она не требует особого внимания руководителя проекта и его команды Область 3 незначительные выгоды -значительные потери содержит в себе риски, обуславливающие большие потери и весьма малые выгоды Следовательно, в пределах этой зоны необходимо сконцентрировать усилия руководителя проекта и его команды на снижении потерь

я О Ь EL 8 %

Незначительные выгоды -~ 01 Незначительные потери

I м I I I I I I . I I м I h I

Результаты воздействия рисков на продожительность реализации проекта в днях Потери 50 100 150 200 250

50 Выгоды

Рие.З. Части пространства потерь и выгод от рисков

Область 2 значительные выгоды - незначительные потери имеет потенциальные риск-ресурсы, выгоды которых могут оказать положительное влияние на результаты реализации данного инвестиционно-строительного проекта Эти общие комментарии, как правило, дожны быть допонены информацией о размещении конкретных рисков в тех или иных областях Именно карта рисков позволяет увидеть, в какой области, какие риски преобтадают

Можно сделать вывод, что карта рисков, отображающая как потери, так и выгоды является важным комплексным инструментарием по управлению рисками инвестиционно-строительных проектов, который позволяет обоснованно разрабатывать мероприятия по использованию выгод от риск-ресурса и снижению потерь от рисков В ряде случаев эта карта илюстрирует такие риски, которые взаимно усиливают свои результаты Кроме того, рассчитываются следующие показатели

Х вероятность невыпонения бюджета в целом (как сумма вероятностей toi о, что будут получены доходы меньше запланированного в бюджете уровня по соответствующим статьям, и того, что расходы превысят бюджетный уровень),

Х мера риска как интегральная степень влияния отдельных составляющих дохода и расходов, выраженная в процентах,

Х стоимостная оценка возможных потерь или цена риска от неполучения запланированных доходов и (или) превышения статей расходов при выпонении бюджета инвестиционного проекта Расчет данного показателя ведется в абсолютных величинах Определение цены риска осуществпяется аналогично мере риска

На основании проведенных расчетов осуществляется формирование бюджета инвестиционного проекта компании При управлении рисками инвестиционно-строительных проектов необходимо учитывать, что один и тот же риск одновременно оказывает воздействие на несколько технико-экономических показателей В данном случае необходимо сопоставить значимость рисков в единой шкале измерения В этих целях следует использовать общую шкалу оценки результатов риска

Снижение рисков рассматриваемых проектов способствует получению синергетического эффекта, что потребовало использования соответствующего методического подхода, в котором учитывается комбинированное воздействие неопределенности на внешнюю и внутреннюю среду Риск как следствие (результат) управления процессами изменения уровня, состава и структуры неопределенности, является в инвестиционно-строительных проектах своеобразным фактором производства Его изменение с одной стороны влияет на экономическую эффективность и устойчивость процессов в нестабильной среде, а с другой связано с использованием комплексного инструментария и последующей разработкой и реализацией соответствующих мероприятий, т е требует затрат И в этом качестве риск выступает как своеобразный ресурс, который можно и нужно эффективно использовать, хотя это и требует допонительных затрат

В условиях обостряющейся конкуренции необходимо сформировать эффективную организационную структуру управления, в которой руководитель проекта обладает высокими пономочиями, имеет высокий уровень задействованных организационных ресурсов, руководит командой проекта с постоянным статусом Такими возможностями обладают проектно-целевые либо смешанные структуры управления, когда проектно-целевой подход является структурообразующим Для действующей в Москве компании ЗАО Национальная финансово-строительная корпорация Старый город разработана проектно-целевая организационная структура и предложена принципиальная схема бизнес-процессов для проекта по строительству офисного комплекса в Новоспасском проезде, вл 10 (рис 4)

Для обеспечения взаимодействия как внутри системы, так и за ее пределами традиционно рекомендуется заменять специалистов узкого профиля работниками широкого профиля Для того, чтобы открыть дорогу любой инновации множество менеджеров в цепи команд дожны пшнягь эту идею, но достаточно одного возражения, чтобы любая плодотворная идея была отвергнута Отсутствие завершенного видения любого процесса не позволяет совершенствовать сложившуюся структуру, и она может быть только заменена новой, более совершенной

В более совершенных структурах девелоперских компаний происходит не разделение участников по подразделениям, а их объединение в команды бизнес-процессов, т е в группы специалистов, выпоняющих совместно законченную часть работы проекта В данном случае команды бизнес-процессов заменяют функциональные подразделения Они фактически работают над отдельными фрагментами проекта, которые можно назвать процессами Бизнес-процесс обычно рассматривают как совокупность различных видов деятельности, в рамках которой на входе используется один или несколько ресурсов, а в результате этой деятельности создается продукт, представляющий ценность Руководитель проекта привлекает владельцев ресурсов и испонителей процессов Таким образом, механизм управления инвестиционно-строительными проектами во многом определяется бизнес-процессами их реализации Специфические особенности современного управления проектами обуславливают необходимость выделения и формализации новых бизнес-процессов, которые могут быть представлены в виде трех групп стратегические процессы, основные и вспомогательные Стратегические процессы непосредственно не привязаны к конкретным проектам, они описывают общие процедуры управления развитием компании и разработки ее рыночной стратегии, устанавливают ориентиры для управления портфелем проектов и объектов недвижимости, планирования и бюджетирования на уровне компании с точки зрения эффективности использования инвестиционных ресурсов и приоритетности проектов При этом ключевым стратегическим процессом является управление развитием компании В цепях устранения кризисных явлений необходимо осуществлять стратегический анализ и

проектирование, включая определение сильных и слабых сторон компании, определение стратегических позиций и ее позиционирование.

СТ ратегнчеекие процессы

Определение

целевой

стратегичесх!

; ПОЗИЦИИ

компании ее продукции в конкретном экономическом/ иросгранстве

Моиито- \ ринг и \ контроль работы подразделе

оюджста компании, распоряжение финансовыми средствами и ресурсами ,

Стратеги- \ ческое \ управление \ портфелем \ проектов с / учетом / рисков

Стратегический анализ и организацион иое развитие

Основные процессы

Линейный персонал

1 Оперативное | управление огдельн; I технологическими процессами и персоналом

Обеспечение безопасности жизнедеятельности, включая технику безопасности

Организация контроля качества работ

Вспомогательные процессы

Произвол- \ етвенно - > технологическая комплектация ! _/

Управление персоналом

Информационное\ обеспечение и управленческий учет /

Бухгатерский учет и аудит

Функционирование системы управления качеством

Юридический консатинг

Рис.4.Принципиальная схема бизнес-процессов инвестиционно-строительных проектов по развитию недвижимости

На уровне руководителя и команды проекта осуществляются основные бизнес-процессы, которые включают процессы обеспечения ресурсами, в т.ч. трудовыми; отбора проекта для инвестирования и управление его реализацией с учетом рисков: планирование, координация и контроль соиспонителей; ввод объекта в эксплуатацию и др. К вспомогательным процессам относятся: производственно-технологическая комплектация,

Планирование, координация контроль деятельности проектировщиков, подрядч субподрядчиков и

управление персоналом, информационное обеспечение, учет и аудит, управление качеством и др Опыт работы девелоперских компаний показывает, что значительная часть ответственности с верхнего уровня переносится на руководителей проекта

На уровне руководителей проекта или руководителей кошракта находится основной центр тяжести принятия управленческих решении У них аккумулируется достаточно оперативной информации для выпонения перечисленных функций, и в то же время близость к высшему руководству позволяет им легко ориентироваться в целях и задачах компании в целом Важными при этом являются высокие требования к руководителям проектов и делегирование им достаточного объема пономочий для поноценной работы Очевидно что для успешного выпонения данных задач руководителю проекта необходим соответствующий инструментарий - ВРЯ Организационная среда при реинжиниринге приводится в соответствие с перспективами деловой стпатегии

При реинжиниринге бизнес-процессов (ВРЯ) вносятся соответствующие изменения и выбираются абсолютно новые пути выпонения работ и бизнес-процессов Происходит не просто их усовершенствование или модификация, а радикальное изменение Вносимые изменения приводят к резкому улучшению показателей экономической деятельности Получение оптимальных показателей возможно только при замене новым всего старого Опыт реинжиниринга приводит к необходимости учета двух важнейших факторов оптимальной структуры человеческих ресурсов и рациональной организационной структуры компании при наличии современных информационных технологий

Одной из основных задач руководителей проекта в процессе реализации инвестиционных контрактов, наряду с координацией действий строителей, субподрядчиков, поставщиков материалов и оборудования, добавляется также взаимодействие с проектировщиком

В частности, руководитель проекта совместно с проектировщиком осуществляет

Х планирование проектных работ по совмещенному со строительством графиком,

Х просмотр и оценку вариантов проектных решений на стадии эскизного проектирования, выбор лучшего варианта для утверждения инвестором,

Х определение очередности и состава выдачи пакетов проектной документации строителям,

Х координацию выпонения совмещенного графика проектирования и строительства,

Х регистрацию и контроль изменений проекта по ходу реализации проекта

Оценка рисков осуществляется на этапе отбора проектов для финансирования, затем, для отобранного проекта выбирается его способ реализации, включая организацию строительства

На основании всех положений автора разработаны методические рекомендации по формированию организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом рисков, агоритм которого состоит из шести этапов и представлен на рисунке 5

Формирование концепция управления конкретным проектом развития недвилимостн на территории апомерацни

нализ инвестиционных проиесссв в отечественной ЭКОНОМИКС И НОрМаТИВНОГО обеспечения ИСД Выявление направлений и перспектив развтия российских ДК н опенка влияния нормативного обеспечения на развитие девелопмента - Исследование региональных инвсстнцио шых рь нков и оценка перспектив их развития

Анализ и систематизация Разработка Выбор показателей отражающих состояние

основных положений теории классификации инвесшиионно-строилечьной и социально-

управления проектами и крупнейших экономической сфер в крупнейших агломерациях

пСрйигш I | | и рао^йиОТло иси^л фкпаЦгш а> Лимс^аций

1131 АН

Разработка методических положений по оценке организационно-^ правленческого и технико-технологического уровней, уровней затрат н рисков тевелоперскнх компаний (К) и привлекаемых основных участников.

Исспелование основных факторов влияющих на организацию гроцеесов воспроизводства ОН Выбор показателей для оценки потенциала претош-аемых участников ИСП - Исследование влияния указанных показателей на выбор основных участников реализации ИСП

[II )Т\П

Разработка методического подходл по выбору способов реализации инвестиционно-строительных проектов (ИСП) с четом рисков

Изу ение специфики объектов и пересекающихся интересов >частников ппоектя - Оценка влияния специфики объектов и гересекающихся интересов ччастников проекта влияющие на выбор способа и и рсализаиии - Выбор способа реализации ИСП который адекватен как сложности и масштабности ОН так и условиям оеализаиич проекта

IV зт\и

Ра?рабо1ка методических рекоме>иаиий по использованию комплексных инструченгарнев при управлении рисками в инвестиционно-строительных проектах

Идентификалия и классификация рисков возникающих в процессе реализации ИСП Выявление комбинированного < воздействия неопределенности на внешнюю и внутреннюю среду ИСП и прогнозирование рисков | Исследование возможности использования риска как фактора производства и ресурса

Выбор методических подхоаов к упрощению рн^кип в ИСП -> Оценка возможного инсгр> ментария по управлению рисками Выбор возможного Ч-шетр/ментар я по управлению рисками

Формирование организационно-эконочн >еского механшма управления ннвсстиционно-строительнымм проектами на основе процессного подхода и проект но-целевых структур

Оценка систем > правления реализацией ИСП Оценка современных с>р! анимационных структур управления и преимуществ процесснсо подхода Выбор инструментария для управления реализацией ИСП

_VI ДТАП_

| Оценка эффективности управления инвестиционным процессом развития нечвнжимости в девелоперских компаниях |

Рис 5 Бгок-схема аг оритма по формированию организационно-экономического механизма } правления инвестиционно-строитечьными проектами с учетом рис^а

На первом этапе для формирования концепции управления конкретным проектом развития недвижимости на территории агломерации проводится исследование региональных инвестиционных рынков и оценка перспектив их развития, разрабатывается классификации крупнейших агломераций РФ Второй этап заключается в разработке методических положений по оценке потенциала девелоперских компаний и привлекаемых основных участников, третий - в разработке подхода по выбору способов реализации проектов с учетом рисков, четвертый - в разработке методических рекомендаций по использованию комплексных инструментариев при управлении рисками в инвестиционно-строительных проектах, пятый - в формировании механизма управления инвестиционно-строительными проектами на основе процессного подхода и проектно-целевых структур. На завершающем этапе проводится оценка эффективности управления инвестиционным процессом развития недвижимости

Для сравнения и выбора наилучшего варианта организации строительства, включая совмещение этапов проектирования и возведения объекта с учетом его поэтапного ввода в эксплуатацию, в работе дана оценка эффективности предлагаемых вариантов (1)

~ ~т 'руб /руб "год'

Ф - стоимость вводимых в эксплуатацию объектов недвижимости, руб , к1р - средний размер средств, отвлекаемых за время строительства объекта,

Т - продожительность строительства объекта

В этих целях в работе предусмотрено определение среднего размера средств, отвлекаемых на время строительства по формуле

п Ч 1 ш ,

п - число расчетных интервалов времени (месяцев, кварталов, лет) за период строительства объекта,

п '-число расчетных интервалов времени в варианте с наибольшей продожительностью строительства,

&0-стоимость проектно-изыскательских работ на момент начала строительства объекта,

т - количество этапов и очередей строительства,

к] - объемы инвестиций по расчетным интервалам времени нарастающим итогом

кД - то же, в последний интервал времени, предлагается рассчитывать сц - объем ввода девелопером в эксплуатацию 1-го этапа или очереди в_|-й расчетный интервал времени, 1=1,2, ,т,] = 1,2, ,п,

В работе рассмотрен пример использования данной методики для выбора наиболее эффективного из двух вариантов реализации проекта строительства трехсекционного офисного комплекса общей площадью 5,3 тыс кв м с разными условиями совмещения стадий проектирования и строительства Предусмотрен поэтапный ввод в эксплуатацию (по 1 секции общей площадью 1780 кв м каждая) Общая продожительность строительства в обоих вариантах равна 2 года

В варианте А окончание строительства 1 секции предполагается через 15 месяцев после начала строительства (в конце 1 квартала второго года строитечьства), завершение 2 и 3 секций планируется через 21 и 24 месяца соответственно

первой - через 12 месяцев, второй через 18, а третьей через 24 месяца после начала строительства

Средний размер средств, отвлекаемых за время строительства, по варианту А составил 147,68 мн руб Эффективность инвестиционного процесса составляет 1,7 руб ,/руб -год

По варианту В средний размер средств, отвлекаемых за время строительства, с учетом изменившейся динамики ввода очередей составчяет 131,9 мн руб При этом эффективность инвестиционного процесса по второму варианту возрастает, несмотря на более высокую стоимость проектных работ и составляет 1,92 руб /руб -год

Рост эффективности по варианту В обеспечивается более ранним вводом 1 и 2 секций и более плотным совмещением стадий проектирования и строительства, обеспечившим данный ввод Это означает, что с каждого рубля инвестиций, связанного в течение квартала, по варианту В инвестор получает 1,92 руб строительной продукции С другой стороны, это означает, что каждый рубль инвестиций, материализованный в строительной продукции, оказывается по варианту В отвлеченным в среднем 2,09 квартала вместо 2,34 квартала, предусматриваемого вариантом А

Определение эффективности инвестиционного процесса при помощи данной методики позволяет выбрать наиболее рациональный с точки зрения организации строительства, распределения инвестиций и очередности ввода секций вариант реализации рассматриваемого проекта Апробация результатов исследований в девелоперской компании ЗАО л Национальная финансово-строительная корпорация Старый город подтверждает их актуальность и эффективность

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Диссертационная работа представляет собой обобщение исследований автора и содержит все необходимые этапы решения поставленных задач от теоретических исследований до практических рекомендаций

Основные выводы и рекомендации по формированию организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами сводятся к следующему

1 Активное развитие рынка недвижимости, увеличение количества участников проектов по ее созданию, развитию и последующей реализации или сдачи в аренду в условиях усиливающейся конкуренции требуют новых подходов к организации управления инвестиционно-строительной деятельностью В условиях резко повышающегося спроса на земельные участки под застройку, дефицита мощностей в городской

И 11 111.1 п 1; Г1 Т.111 (Кр О ,--"ГГ-\V П!' - т 1/1II01; 1_Т М у Ч '.пут и Ы Ь'М М I И1г^Р'Т М 1|н (Л 11 и ( >-

строительного процесса становится застройщик - девелопер Преимущества девелопмента заключаются в обеспечении высокой эффективности управленческих воздействий на все ключевые факторы реализации проекта, а также финансовой ответственности за конечные результаты при заявленном качестве работ

2 Результаты анализа практических данных и литературных источников показывают, что в стране создана обширная нормативная база для регулирования взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной сферы, включая девелопмент Однако некоторые нормативные акты нуждаются в обновлении и совершенствовании, включая Градостроительный Кодекс В первую очередь это касается формирования фадостроительных территориальных планов, оформления исходно-разрешительной документации

3 Для оценки перспектив развития инвестиционно-строительной деятельности, включая девелопмент, в крупнейших агломерациях России предложены группы показателей, отражающих состояние их инвестиционно-строительной и социально-экономической сфер (в т ч состояние жилищного фонда, уровень обеспеченности им населения, его покупательская способность) Эти показатели были использованы для разработки классификации агломераций, которая может быть использована в целях выбора направлений формирования их потенциала, а также позволяет оценивать агломерации как потенциальных партнеров девелоперских компаний Для компаний важнейшими предпринимательскими факторами являются уровень социально-экономического развития агломерации, ее строительной сферы, а также потенциальный спрос на недвижимость

4 Анализ показал, что существенное расхождение организационно-экономического, технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков потенциальных участников реализации инвестиционно-

строительного проекта затрудняет отбор претендентов для участия в создании и развитии объекта недвижимости с учетом предполагаемого способа его реализации Разработанные методические положения по оценке указанных выше уровней используют инструментарий теории нечетких множеств и позволяют объективно отразить достигнутый уровень указанных выше показателей для потенциальных претендентов

5 Выявлена необходимость обновления и расширения научно-методического обеспечения процесса выбора способа реализации инвестиционно-строительного проекта Разработанные автором методические положения предусматривают количественную оценку объективных и субъективных факторов, влияющих на выбор способа реализации проекта, исходя из предпочтений инвестора, а также учитывают объективно обусловпенную логику отношений основных участников проекта, их потенциал и стратегические цели, а также приоритеты пересекающихся интересов Исходя из всего этого, можно обеспечить выбор такого способа реализации инвестиционно-строительного проекта, который адекватен как сложности и масштабности создаваемого объекта недвижимости, так и условиям реализации проекта

6 Результаты исследования показали необходимость совершенствования системы управления рисками в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов В этих целях в работе

Х показано место рисков в системе управления реализацией проекта,

Х обоснована необходимость практической интерпретации технических и аналитических методов, классификации, идентификации и оценки рисков проектов

Х риск инвестиционной привлекательности проекта для инновационного предпринимательства девелоперской компании является одним из определяющих, так как позволяет использовать ее конкурентные преимущества и экономический потенциал конкретной территориальной агломерации

Х использование риска как фактора производства и ресурса предваряется в работе разработкой соответствующего методического подхода, в котором учитывается комбинированное воздействие неопределенности на внешнюю и внутреннюю среду Прогнозирование риска, учитывающее указанное выше воздействие, дожно основываться на том, что внешняя неопределенность учитывается аналитическими методами, а ее остаточный уровень оказывает влияние на структуру и общий уровень внутренней, которая изменяется путем управленческих воздействий, разрабатываемых с использованием ситуационного подхода

Х неотъемлемой составной частью системы управления инвестиционно-строительным проектом развития объекта недвижимости является оценка риска инвестирования При этом

необходимо учитывать, что с увеличением уровня риска доходность проекта дожна увеличиваться Таким образом, принимая допонительный риск в условиях цепенаправленного воздействия на него, девелопер рассчитывает на допонительный доход

7 В условиях динамично развивающейся инвестиционно-строительной сферы использование традиционных методов управления проектом является недостаточно эффективным вследствие большого числа проектов в портфеле девелоперской компании и отсутствия структурированной системы управления этими проектами В целях повышения экономического эффекта реализации проектов необходимо обеспечить на стратегическом уровне централизованное управление портфелем проектов в рамках единой инвестиционной программы Проектно-целевая структура девелоперской компании предусматривает передачу значительной части ответственности и функций управления конкретным проектом с верхнего на срений уровень

8 Для успешной реализации инвестиционно-строительного проекта необходим соответствующий инструментарий В этих целях в работе предложена методика формирования организационно-экономического механизма управления проектами на основе процессного подхода и проектно-целевых структур

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ:

1 Лавренюк О В Девелопмент - это создание и развитие недвижимости М МГСУ, Сборник трудов, 2004 г, 0,35 пл

2 Иванова Н В, Лавренюк О В Управление развитием объектов недвижимости в условиях использования принципов девелопмента и бизнес-процессного подхода М МГСУ, Сборник трудов, 2006 г, 0,45 п л (в том числе автором 0,33 п л )

3 Иванова Н В , Лавренюк О В Девелопмент и управление рисками в инвестиционных проектах М ООО Издательство Ладья, журнал Монтажные и специальные работы в строительстве, 2005 № 2, 0,6 п л (в том числе автором 0,4 п л )

4 Трещалина О В Проектный подход к стратегии формирования портфеля заказов в девелоперских корпорациях Тамбов, Вестник Тамбовского государственного университета, 2007 г № 10,0,34 п л

5 Иванова Н В , Трещалина О В , Методы оценки колебаний цен на рынке недвижимости М Вестник Университета, Государственный университет управления, 2007 г, № 3 (21), 0,65 п л (в том числе автором 0,4 п л )

6 Трещалина О В Классификация и идентификация рисков, возникающих

в процессе реализации девелоперского проекта М МГСУ, Сборник трудов, 2007 г, 0,4 пл

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Трещалина, Ольга Владиленовна

Введение

ГЛАВА 1. Состояние вопроса и постановка задач исследования

1.1. Общие тенденции развития предприятий инвестиционно-строительной сферы

1 .1 ) I , > г l.l.'l. Направления развития инвестиционных процессов в отечественной экономике

1.1.2. Тенденции развития российских инвестиционно-строительных компаний

1.1.3. Группировка российских городов и прилегающих к ним территорий для оценки перспектив развития дсвелопмента

1.2. Влияние нормативного обеспечения на развитие девелопмента

1.3. Современные концепции управления девелоперским проектом создания и развития недвижимости

Выводы по главе

ГЛАВА 2. Развитие организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами .'

2.1. Основные факторы, влияющие на организацию процессов воспроизводства недвижимости и инвестирование проектов

2.2. Методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровня затрат и рисков участников инвестиционно-строительных проектов

2.3. Методические положения по выбору способов реализации инвестиционно-строительных проектов

2.3.1. Учет специфики объектов и пересекающихся интересов основных участников проекта при выборе способа его реализации

2.3.2. Оценка объективных и субъективных факторов при выборе способа реализации инвестиционно-строительного проекта

2.4. Классификация и идентификация рисков, возникающих в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта

Выводы по главе

Глава 3. Оценка эффективности управления процессами создания и развития недвижимости с учетом фактора риска

3.1. Разработка предложений по использованию инструментария при управлении рисками инвестиционно-строительных проектов

3.1.1. Методические подходы к управлению рисками в инвестиционно-строительной деятельности

3.1.2. Методические рекомендации по использованию комплексного инструментария при управлении рисками в инвестиционно-строительных проектах

3.2. Совершенствование управления инвестиционно-строительной компанией с использованием инновационного подхода и бизнес-процессных технологий

3.3.Апробация результатов исследования 136 Выводы по главе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска"

Актуальность темы исследования. Развитие современной инвестиционно-строительной сферы в России осуществляется в условиях сильной конкуренции и неоднородной по отдельным регионам инвестиционной активности.

Проблемы инвестиционно-строительной сферы чрезвычайно актуальны по причине изменившихся ориентиров, обусловленных развитием рыночной экономики, повышением требований рынка к техническим и экономическим предложениям в строительстве, необходимостью соответствия объектов широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно Ч строительной практики, социальным потребностям населения. К настоящему времени в ряде регионов сложися достаточно мощный потенциал компаний инвестиционно-строительной сферы, включая весьма успешные девелоперские ходинги.

Переход к новому типу экономики в России обусловил необходимость пересмотра деятельности инвестиционно-строительных компаний. В настоящее время деятельность этих структур формируется в рамках инвестиционного портфеля, что предопределяет необходимость самостоятельного поиска инвесторов, тщательной оценки каждого проекта, формирование взаимовыгодных альянсов с партнерами по бизнесу, поиска эффективных инструментов продвижения своего товара на рынок и т.п.

Вопросами совершенствования методов управления инвестициями занимаются многие отечественные и зарубежные ученые, что подчеркивает актуальность исследования этой проблемы и ее значимость для дальнейшего развития рыночных отношений, а также экономической и архитектурно Ч строительной наук. Следует отметить, что методы управления инвестиционно-строительным процессом постоянно совершенствуются, но их применение на практике часто не дает повышения эффективности.

Таким образом, актуальность проблемы управления инвестиционными проектами в строительстве, с одной стороны, обусловлена его масштабами и объемами инвестиций, а с другой стороны, - недостаточной проработкой ключевых моментов, присутствующих на каждом этапе развития проекта и растущей потребностью инвестиционно-строительной сферы в высокоэффективных формах и методах организации деятельности. В российской практике сквозное сопровождение инвестиционно-строительного проекта, начиная с этапа разработки идеи до завершения проекта, до недавнего времени было новацией. Однако именно данный вид управления различными этапами позволяет предвидеть экономические последствия общих решений, принятых на ранних и последующих стадиях инвестиционных проектов и позволяет выбрать не только эффективный вариант управления проектом, но и своевременно, скорректировать отдельные его составляющие с целью достижения максимального эффекта. В научных исследованиях отечественных и зарубежных ученых проблемы управления процессами- создания и развития недвижимости получили достаточно детальное отражение. Среди исследователей, внесших наиболее заметный вклад в разработку указанных направлений экономической науки, следует отметить Абрамова С.И., Бусова В.И., Верстину Н.Г., Грабового П.Г., Каменецкого М.И., Карасева А.В., Кирилову А.Н., Коссова В.В., Костецкого Н.Ф., Кущенко В.В., Лукманову И.Г., Мазура И. И., Максимова С.Н., Ольдерогге Н.Г., Панибратова Ю.П., Прыкина Б.В., Чернышева JI.H., Шапиро В.Д. и др. Концептуальные основы создания современных систем управления проектами и девелопментом содержатся в трудах зарубежных ученых Варнеке X. Ю., Грейнера Л., Друкера П., Конроу Э.Н., Котляра Ф., Пикфорда Дж., Питерса М., Портера М., Ротберга Р., Фостера Р., Чепмена С.В. и др.

В то же время в экономической литературе, посвященной теме диссертационной работы, уделяется недостаточно внимания вопросам формирования организационно-экономического механизма управления проектами развития недвижимости, включая выбор методов эффективной 5 реализации инвестиционных проектов и организацию взаимодействия их основных участников.

Целью исследования является разработка организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска.

Для достижения цели в диссертации поставлены и решены следующие задачи:

Х анализ функционирования мегаполисов и крупных городов России с учетом развития их инвестиционно-строительной сферы и социально-экономической деятельности для оценки перспектив развития девелопмента и уточнения на этой основе концепции управления инвестиционно-строительными проектами на их территориях;

Х изучение и систематизация основных положений теории управления проектами, анализ нормативной и правовой базы, также практики регулирования взаимоотношений участников реализации инвестиционно-строительных проектов;

Х разработка классификации, осуществление идентификации, прогнозирования и оценки рисков инвестиционно-строительных проектов в целях создания системы управления рисками;

Х выявление бизнес-процессов, влияющих на формирование организационного механизма управления инвестиционно-строительными проектами, определение их структуры и содержания;

Х разработка методических положений по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, а также уровней затрат и рисков основных предполагаемых участников инвестиционно-строительного проекта;

Х разработка методических положений по выбору способов реализации инвестиционно-строительного проекта с учетом его специфики, оценки объективных и субъективных факторов и пересекающихся интересов его основных участников и рисков;

Х развитие методического подхода к принятию управленческих решений, обеспечивающих формирование механизма управления инвестиционным процессом в девелоперских компаниях.

Объектом исследования являются девелоперские компании, а также основные их партнеры, занимающиеся инвестиционной деятельностью в строительной отрасли.

Предметом исследования являются экономические процессы, складывающиеся в результате взаимоотношений участников крупных инвестиционно-строительных проектов с учетом риска.

Теоретической и методологической основой проведенного исследования являются основные экономические законы, положения теории менеджмента; фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, ведущих специалистов в области инвестиционно-строительной деятельности, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостью; законодательные и нормативные акты Российской федерации, инструктивные материалы и методические разработки научно-исследовательских институтов, а также анализ современного российского опыта и присущих ему проблем становления девелопмента как особого рода бизнеса.

В ходе исследования применялись общенаучные теории, адекватные решаемой проблеме методы теории нечетких множеств, теории вероятностей, математической статистики, теории рисков, исследования операций, результаты экспертных оценок и др., позволяющие получить достоверные результаты с учетом репрезентативной статистической отчетности и накопленной базы данных из различных источников.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором обоснованы и разработаны методические подходы к формированию организационно-экономического механизма управления инвестиционностроительными проектами, позволяющие повысить эффективность их реализации за счет организации Х четкого взаимодействия их участников и управления рисками.

Результаты исследования, обладающие новизной:

Х осуществлена группировка крупнейших и крупных городов с прилегающими территориями, позволяющая оценить перспективы развития девелопмента и формировать на этой основе концепции управления конкретными инвестиционно-строительными проектами на их территориях;

Х проанализировано состояние нормативной базы, а также практики регулирования взаимоотношений участников реализации инвестиционно-строительных проектов и дана оценка ее влияния на развитие инвестиционных процессов в стране;

Х разработаны методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков инвестиционно-строительных компаний и привлекаемых основных участников, обеспечивающие возможность объективно отражать достигнутый уровень указанных выше показателей для потенциальных претендентов;

Х разработаны методические положения по оценке способов реализации инвестиционно-строительных проектов с учетом их специфики, объективных и субъективных факторов и пересекающихся интересов основных участников, позволяющие обеспечить их эффективное взаимодействие и осуществить выбор способа реализации проектов, который адекватен как сложности и масштабности создаваемого объекта, так и условиям его реализации;

Х в целях совершенствования системы управления рисками при реализации инвестиционно-строительных проектов разработана классификация, предложен подход к идентификации, прогнозированию и оценке рисков, учитывающий комбинированное воздействие на внешнюю и внутреннюю среду и позволяющий использовать риск-ресурс в качестве фактора производства;

Х выявлены, структурированы и идентифицированы бизнес-процессы, позволяющие обеспечить передачу значительной части ответственности и v ' 8 функций управления конкретным проектом с верхнего на средний уровень и сформировать соответствующий организационно-экономический механизм управления инвестиционно-строительным проектом.

На защиту выносятся:

1. Методические положения по оценке организационно-управленческого и технико-технологического уровней, уровней затрат и рисков инвестиционно-строительных компаний и привлекаемых основных участников.

2. Методы по выбору способов реализации инвестиционно-строительных проектов с учетом рисков.

3. Методические рекомендации по использованию комплексного инструментария v при управлении рисками; в инвестиционно-строительных проектах, включая классификацию и идентификацию рисков.

4. Методика формирования организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительным проектом на основе процессного подхода и проектно-целевых структур.

Практическая, значимость диссертационной работы. Разработанные методические рекомендации позволяют:

- повысить эффективность организации и регулирования взаимодействия участников инвестиционно-строительного проекта и дают возможность системно подойти к вопросам выбора способа его реализации с учетом не только пожеланий инвестора, но и реальных возможностей различных участников его создания, а также масштабности и специфики объекта; I I

- получать.допонительный экономический эффект за'счет создания системы управления риском, что позволяет лучше использовать конкурентные преимущества девелоперской^компании и экономический потенциал территории.

Достоверность научных результатов обеспечивается использованием статистической отчетности Росстата, аналитических материалов агенств недвижимости, отчетных данных инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, данных экспертных опросов^ касающихся исследуемой проблемы, использованием современных теорий и методов научных исследований, а также апробацией ri ол у ч енных результатов.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы догадывались на всероссийских научно-практических конференциях и семинарах-молодых ученых и студентов, проводимых в МГСУ и других вузах в 2004 - 2007 г.г. Основные теоретические и методические выводы и рекомендации нашли применение в учебном процессе при чтении курса Основы управления недвижимостью.

Результаты Л": диссертационной работы внедрены в организациях ЗАО Национальная; финансово-строительная корпорация Старый город и ООО Резонанс. Указанное методическое обеспечение было использовано при разработке девелоперских проектов по строительству в Москве жилого микрорайона, по ул. Ясеневой, вл. 14, общей площадью 300000 кв. метров; V делового центра в Новоспасском проезде, вл. 10, общей площадью 55000 кв. метров, при разработке проекта строительства административноЧделового центра Русский мол в Оружейном переуке. Отдельные результаты исследования автора также были использованы при разработке инвестиционного бизнес-плана строительства комплекса офисных зданий на Кремлевской набережной (владение 1/9).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ общим объемом 2,8 п.л. (в том числе автором 2,22 п.л.)

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, общих выводов и предложений, библиографического списка и

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Трещалина, Ольга Владиленовна

6. Результаты исследования показали> необходимость совершенствования системы управления рисками в процессе реализации инвестиционно-строительных проекта. В этих целях в работе: г

Х показано место рисков в системе управления реализацией проекта;

Х обоснована необходимость практической интерпретации технических и аналитических методов, классификации, идентификации и оценки рисков проектов;

Х риск инвестиционной привлекательности проекта для инновационного предпринимательства девелоперской компании является одним из определяющих, так как позволяет использовать ее конкурентные преимущества; и- экономический; потенциал конкретной территориальной агломерации;

Х использование риска в девелоперской практике как фактора производства " и ресурса предваряется в работе разработкой соответствующего методического подхода; в котором учитывается комбинированное воздействие неопределенности; на внешнюю и внутреннюю среду. Прогнозирование риска, учитывающее указанное выше воздействие,, дожно- основываться на том, что внешняя неопределенность учитывается аналитическими методами, а ее остаточный уровень оказывает влияние на структуру и общий уровень внутренней, которая изменяется путем управленческих воздействий, разрабатываемых с использованием г ситуационного подхода;

Х неотъемлемой составной частью системы управления девелоперским проектом создания и развития объекта недвижимости является оценка риска инвестирования. При этом, необходимо учитывать, что с увеличением уровня риска доходность проекта дожна увеличиваться. Таким, образом, принимая допонительный риск в условиях целенаправленного воздействия на него, девелопер рассчитывает на допонительный доход.

7. В условиях динамично развивающейся инвестиционно-строительной сферы использование традиционных методов управления, проектом является недостаточно эффективным вследствие большого числа проектов в портфеле девелоперской компании и отсутствия структурированной системы управления этими проектами. В целях повышения экономического эффекта реализации проектов необходимо обеспечить на стратегическом уровне централизованное управление портфелем проектов в рамках единой девелоперской программы. Проектно-целевая структура управления созданием и развитием объектов недвижимости девелоперской компании предусматривает передачу значительной части ответственности и функций управления конкретным проектом с верхнего на средний уровень.

8. Для успешной реализации инвестиционно-строительного проекта

- ч; необходим соответствующий инструментарий. В этих целях в работе предложена методика формирования организационно-экономического механизма управления проектами на основе процессного подхода и проектно-целевых структур.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Трещалина, Ольга Владиленовна, Москва

1. Градостроительный Кодекс РФ. М.: Ось-89 , 2000.

2. Гражданский Кодекс РФ. 4.1 и Ч. 2: М.: ИНФРА-М, 1996.

3. Земельный Кодекс РФ. М.: Издательство Норма, 2002.

4. Федеральный Закон от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений.

5. Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ О техническом регулировании.

6. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним с изм. и доп. на 1.01. 2005 г. М.: Ось-89, 2004.

7. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал. М.:Экзамен, 2002.

8. Андреев JI.C., Резниченко B.C. Определение экономической эффективностиинвестиционных проектов и инноваций в строительстве // Экономика строительства, 2001, № 9, с. 14-28.

9. Атоян В.Р., Плотников А.Н. Инвестирование инновационной деятельности территориальной производственно-хозяйственной системы. // Инновации, 2002, №9-10, с. 78-81.

10. Асаул А.Н. Корпоративные структуры в региональном строительном комплексе. СПб.: Питер, 2001.

11. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2001.

12. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. СПб.: Питер, 2001.

13. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.:Финансы и статистика, 1996.

14. Багиев Г.Л., Тарасевич В.Н., Анн X. Маркетинг. Учебник для вузов. М.: Экономика, 1999.

15. Баранников А.Ф. Теория организации: Учебник для вузов- М.:ЮНИТИ, 2004.

16. Бережная Е.В., Бережной В.И. Математические методы моделирования экономических систем. Учебное пособие.М: Финансы и статистика, 2003.

17. Бешелев С. Д., Гуревич Ф.Г. Математико-статистические методы экспертных оценок. М: Стройиздат, 1974.

18. Бублик Н.Д., Голичев И.И., Горбатков С.А.Стохастическая оптимизация риска как ресурса в экономических системах.- Уфа: Изд.Башкирского госуд. ун-та, 2000/

19. Васютович А., Сотникова Ю. Рыночный риск: измерение и управление. //Интернет file \riskanalis. htm. 21.07.98.

20. Вихрянский В.В., Козырь О.М. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.

21. Верстина Н.Г. Реструктуризация предприятий инвестиционно-строительной сферы: теория, методология, механизм реализации, эффективность: Монография-М.: МГСУ, 2001.

22. Вольский А. Инновационный фактор обеспечения устойчивого экономического развития // Вопросы экономики, 1999, №1, с. 4-12.23 .Голубков Е.П. Маркетинг: выбор лучшего решения. М.: Экономика, 1999.

23. Горемыкин В А. Экономика недвижимости : учебник. 2-е изд., пере-раб. и доп. М.: Маркетинг, 2002.

24. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Потавцев СИ., Хрусталёв Б.Б. и.др. Риски в современном бизнесе. М: Алане, 1994.

25. Грабовый П.Г., Лукманова И.Г. и др. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. Смоленск: Смолин-Плюс; М: АСВ, 1999.

26. Грабовый П.Г., Осташко В.Я., Чернышов Л.Н. и др. Управление рисками в недвижимости. М.: Реапроект , 2005.

27. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.- практ. пособие. М.: Дело, 2001.

28. Дедюхова И.А. Управление стратегиями в области жилищного строительства и реконструкции. ИГТУ, Ижевск, 2005.

29. Ендовицкий Д.А., Коробейников Л.С., Сысоева Е.Ф. Практикум по инвестиционному анализу. М: Финансы и статистика, 2001.

30. Заде Л. Понятие лингвистической переменной и его применение к принятию приближенных решений. М.: Мир, 1976.

31. Закон Санкт-Петербурга от 30 июня 2004 г. № 334-51 О доверительном*управлении имуществом Санкт-Петербурга.

32. Инвестиционно-строительный инжиниринг. Под ред.И.И. Мазура и В.Д.Шапиро. М.: ЕЛИМА, 2007.

33. Иванова Н.В. Управление нежилой недвижимостью, находящейся в собственности муниципальных образований (на примере крупных и средних городов). М.:МГСУ, 2003.

34. Иванова Н.В., Лавренюк О.В. Девелопмент и управление рисками в инвестиционных проектах//Монтажные и специальные работы в строительстве, 2005, №2.

35. Иванова Н.В., Лавренюк О.В. Управление развитием объектов недвижимости в условиях использования принципов девелопмента и бизнес-процессного подхода//Сборник научных трудов, М.: МГСУ Ч 2005.

36. Иванова Н.В., Трещалина О.В., Методы оценки колебаний цен на рынке недвижимости. М.: ГУУ, 2007.

37. Инвестицйи в России и зарубежных странах. Под ред. проф. Комарова И.К. - М.:РАУ - Университет, 2001.

38. Инновационный менеджмент. Учебник для вузов. Под ред. проф. Ильенковой С.Д.- М.: ЮНИТИ, 2000.

39. Каменецкий М.И. Инвестиционно-строительная деятельность: проблемы, перспективы. // Экономика строительства 1999, №5, с. 52-56.

40. Квачадзе Р.Г. Управление и развитие предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса. М.:Реапроект, 2004.

41. Кирилова А.Н. Жилищная политика в условиях рыночных отношений. М.: КартолитографияД 999.

42. Ковальский М.И. Управление строительством. М.: Информнефтегазстрой, 1989.

43. Котляр Ф. Основы маркетинга. М.: Республика, 1990.

44. Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). М.: Экономика, 2000.

45. Краткий статистический сборник Россия в цифрах. М: Официальное издание Госкомстата Р.оссии, 2005.

46. Кусимов С.Т., Ильясов Б.Г., Васильев В.И. и др. Управление динамическими системами в условиях неопределенности. М.: Наука, 1998.

47. Кущенко В. В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2004.

48. Лавренюк О.В. Девелопмент это создание и развитие недвижимости. М.: МГСУ, Сборник научных трудов, 2004.

49. Левин Л. Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости // Недвижимость за рубежом и в России. 2003. № 2.

50. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект. М.:Издательство БЕК, 1996.

51. Ломакина Т. Торговые площади в бизнес-центрах. Быть или не быть? // Коммерческая недвижимость. 2003. №11.

52. Лосев B.C. Показатели инновационной активности предприятий региона // Экономика строительства, 1999, №2, с. 2-11.

53. Мазур И.И., Шапиро В.Д., и др. Управление проектами. М.: Высшая школа, 2001.

54. Мазур Н.Н., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент // М. ЗАО Издательство Экономика, 2004.V

55. Маккарти М.П. Риск: управление риском на уровне топ-менеджеров и советов директоров. М. 2005.

56. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб. : Питер. 2000.

57. Максимов С. Н. . Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер,2003.

58. Морус И.В. Проблемы управления многофункциональными комплексами. Реформы в России и проблемы управления Ч 2004: Материалы 19-й Всероссийской научной конференции молодых ученых. Вып. 1/ГУУ М.,2004.

59. Москвин В А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов. Рекомендации для предприятий и коммерческих банков. М.: 2004.

60. Мюлер И.'Эвристические методы в инженерных разработках. М.: 1984.63 .Михеев Д.А. Совершенствование управления проектными рисками в инвестиционно-строительной сфере, автореф.на соиск.уч.ст.канд.экон.наук.,1. М.:ГУУ, 2005.

61. Никишин В.В., Гурова И.В. Роль маркетинговых исследований в разработке стратегии выведения нового продукта на рынок. // Маркетинг в России и за рубежом, 1999, №4, с. 78-82.

62. Николаев А.В. Инновационное развитие и инновационная культура. // Проблемы теории и практики управления, 2001, №5, с. 57 60.

63. Общий курс менеджмента в таблицах и графиках. Учебник для вузов.Под ред. проф. Прыкина Б1В. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998.

64. Оценка недвижимости: учебник под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003.

65. Перегудов Ф.И., Тарасенко Ф.П. Введение в системный анализ. М.:1989.

66. Пикфорд Дж. Управление рисками. М.: 2004.

67. Половинкин А.И.Основы инженерного творчества. М.: 1998.

68. Результаты инвестиционного рейтинга. Рейтинг регионов. // Эксперт, 2003, №43, с. 134-145.

69. Рогов М.А. Риск-менеджмент. Финансы и статистика, 2001.

70. Родин В.Р. Практика доверительного управления объектами недвижимости. Проблемы и решения. Конференция Управление коммерческой недвижимостью. М.', 2004.

71. Романцова Т. Управление инфраструктурой здания: новый век-новые реалии II г Управление недвижимостью специальное приложение кVжурналу лCommercial real estate : изд. Импресс Медиа, Инк., 2004.

72. Российский статистический ежегодник. Статистический сборник. М: Издательство Госкомстата России, 2001.

73. Руководство мэра по организации и управлению городским хозяйством Грабовый П.Г., Чернышев JI.H. и др. М.: Реапроект, 2004.

74. Рынок комплексного управления коммерческой недвижимостью г. Москвы. Отчет маркетингового агентства лStep by Step. 2004.

75. Рынок офисной недвижимости. Итоги 2004 года. Отчет компании Paul's Yard. 2004.

76. Смирнова Т. Стоимость услуг управляющих компаний // Управление недвижимостью специальное приложение к журналу лCommercial real estate : изд. Импресс Медиа, Инк., 2005.

77. Старик Д.Э. Как рассчитать эффективность инвестиций. М: Финстатин-форм, 1996.

78. Собинский В.Г. Проблемы разработки и реализации бизнес-проекта пре образования организации, автореферат на соиск.уч.ст.канд.экон.наук., М.:ГУУ, 2002.

79. Степанов И.С., Лукманова И.Г., Лукинов В.А. и др. Менеджмент в строительстве: Учебное пособие для ВУЗов.- М.: Юрайт, 1999.

80. СТО ГС 01.0.01Ч03 Единая система профессионального управления недвижимостью. Общие положения.

81. Тарасевич Е.И. Основы методологии анализа рынка недвижимости // Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал, 1999.

82. Теплоухов' А. В поисках настоящих девелоперов // Строительныйч >еженедельник. 2003. № 7 (52).

83. Титов А.Б. Маркетинг и управление инновациями.- СПб: Питер, 2001-240 с.

84. Трещалина О.В.Проектный подход к стратегии формирования портфеля заказов в девелоперских корпорациях. Тамбов, ТГУ. 2007

85. Уокер Дж.Р. Введение в гостеприимство: учебник / пер. с англ. М.: ЮНИТИ, 1999.

86. Управление инновациями. Учебное пособие в 3 кн. Под ред. проф. Шленова Ю.В. М.: Высшая школа, 2003.

87. Управление коммерческой недвижимостью: учебник для вузов / кол.авторов.- М. :КНОРУС, 2007.

88. Управление недвижимостью в России. Ч. 1 : монография / под обш. ред. чл.tкор. РАН, проф. Л.Г. Поршнева. М., 2004.

89. Управление программами и проектами. Кол.авторов. М.: Инфра-М, 2000.

90. Управление проектами. (Project Management): Управление рисками. Обучающий курс для профессионалов (DVD-BOX). М.: 2005.

91. Управление портфелем недвижимости. -М.: ЮНИТИ, 1998.

92. Уткин Э.А., Фролов Д.А. Управление рисками предприятия. Учебно-практическое пособие. Ч М.: 2003.

93. Хозяйственные ситуации. Кол.авторов. М.: 1983.

94. Фатхутдинов Р.А. Инновационный менеджмент. М.: ЗАО Бизнес-школа, 1998.

95. Финансы и кредит в недвижимости /Под ред.П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. М.:АСВ, 2002.

96. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости./ пер. с англ. М.: Дело, 1997.

97. Цай Т.Н., Грабовый П.Г., Марашда Б.Конкуренция и управление рисками на предприятии в условиях рынка. М.:Алане, 1997.

98. Чернова Г.В., Кудрявцев А. А. Управление рисками. М.: 2005.

99. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции. Пер. с англ. М: ИН-ФРА-М, 2003.

100. Шеко П. Инновационный хозяйственный механизм. // Проблемы теории и ^ практики управления, 1999, №2, с. 71 76.

101. Шапкин А.П. Теория риска и моделирование рисковых ситуаций. М.: 2005.

102. Шепелев И.Г. Математические методы и модели управления в строительстве. Учебное пособие для вузов.М: Высшая школа, 1980.

103. Щербакова Е.С. Основные аспекты формирования и деятельности команды проекта по реализации проектов жилищного строительства. Вестник Университета ГУУ, 2005 №3 (14).

104. Шеремет В. В. и др. Управление инвестициями: Справ, пособие для специалистов и предпринимателей: в 2-х т./ПроектМенеджмент Консатинг. Под. общ. ред. Шеремета В. В. М.: Высшая школа, 1998.

105. Эриашвили Н.Д.Предпринимательские риски в маркетинговых программах / Н. Д. Эриашвили. М: Финансы, 2000.

106. Электрон, текстовые дан. Профессионал управленияпроектами М, 2005 г. - Режим доступа: Ссыка на домен более не работает Загл.титул, экрана.

107. A Guide to the Project Management Body of Knowledge, PMI Standards Committee, PMI, 2004.

108. Conrow, Edmond H. Effective Risk Management. Reston, Virginia: American Institute of Aeronautics and Astronautics, 2000.

109. Construction Extension to a Guide to the Project Management Body of Knowledge 2000 Edition. PMI, USA

110. Chapman, С. В.,and Stephen Ward. Project Risk Management. John Wiley & Sons, 1997.

111. Davidson Erame S.Managing Projects in Organizations, Jossey-Bass Inc., Publishers, SF, 1987.

112. Grey, Stephen Practical Risk Assessment for Project Management.,Chichester, UK: John Wiley & Sons, 1995.

113. Greiner L. Evolution and revolution in organizational growth \\ Harvard Business Review, 1989,5.

114. Hulett, D.T.PMP Certification Workshop Risk Management, PMI Orange County Chapter, 1991.

115. Kerzner Harold, Project management: a system approach to planning, scheduling, and controlling 6th ed. - John Wiley & Sons, Inc., 1998 - 1180,1.BN: 0-471-28835-7t

116. Peiser, Richard В., with Anne B. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Second Edition. Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2003.

117. Probabilistic Risk Assessment Procedures Guide for NASA Managers and

Похожие диссертации

• Организационно-экономический механизм управления инвестициями в региональном АПК
• Разработка организационно-экономических аспектов управления инвестиционно-строительным проектом на предприятии
• Организационно-экономический механизм управления инвестиционными процессами в промышленности
• Формирование организационно-экономического механизма управления инвестиционно-строительным комплексом региона в современных условиях
• Управление инвестиционно-строительными проектами на основе организационно-экономического подхода